BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Pulau Bali merupakan salah satu alternatif tempat

wisata yang dikenal sampai kepenjuru dunia. Perkembangan pariwisata di pulau Bali sangat mengembirakan, ditunjukan dengan banyaknya wisatawan lokal dan mancanegara yang berkunjung baik untuk menghabiskan waktu libur maupun untuk keperluan bisnis. Kebutuhan properti khususnya hotel sebagai tempat berteduh sementara semakin meningkat seiring dengan banyaknya wisatawan yang datang. Memandang hal ini, bisnis properti merupakan prospek bisnis yang sangat menjanjikan untuk dikembangkan di pulau Bali. Dapat dilihat dari banyaknya hotel di Bali, dari yang kelas standar sampai dengan kelas bintang lima. Salah satu contohnya adalah hotel puri ayu.

Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kota Denpasar yang tepatnya berlokasi di jalan PB. Sudirman No. 14, yang didirikan diatas tanah seluas 3.684 m2. Hotel ini menawarkan kenyamanan dan kualitas yang tinggi dan akomodasi sangat cocok untuk wisatawan domestik dan internasional, terutama untuk keperluan bisnis dan liburan. Hotel ini terletak strategis di "kawasan segitiga emas", hanya memerlukan 3 hingga 10 menit berjalan kaki ke pusat bisnis, komersial dan kantor-kantor pemerintah daerah, dan hanya 25 menit berkendara ke Bandara Internasional Ngurah Rai.

Pembangunan Hotel Puri Ayu menelan biaya sebesar Rp 10.374.656.759,- (Sepuluh Milyar Tiga Ratus Tujuh Puluh Sembilan ) yang kesemuanya dibangunnya oleh CV. Ayu yang dalam hal ini sebagai investor tunggal. Dengan dibangunnya hotel ini, berarti sudah memberikan jawaban bagi wisatawan untuk bisa tinggal dan berwisata dengan nyaman di daerah ini. Selain nantinya secara tidak langsung akan menambah devisa negara dalam sektor pariwisata, juga secara langsung dengan terbukanya lapangan perkerjaan baru akan membuat kesejahteraan penduduk sekitar bertambah.

Selain Hotel Puri Ayu, CV Ayu juga bermaksud mengembangkan usahanya dengan membangun hotel-hotel lain. Namun untuk penggembangan tersebut diperlukan pembiayaan yang besar dengan dana yang terbatas. Untuk itulah diperlukan dana tambahan, salah satunya dari penjaminan nilai aset CV Ayu yang dimiliki. Untuk mengetahui besarnya nilai aset CV Ayu, perlu dilakukan penilaian atas aset properti tersebut (dalam hal ini Hotel Puri Ayu).

Dalam penulisaan Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengetahui berapa nilai pasar Hotel Puri Ayu yang akan dijadikan penjaminan nilai aset pada pihak lain.

Hotel adalah salah satu properti komersial yang mendatangkan penghasilan, karena sebagai hotel

mewah umumnya tidak adanya hotel yang sejenis sebagai perbandingan pasar dan tidak adanya transaksi jual-beli atas properti yang sejenis, untuk itu dalam proposal dalam ini, pendekatan appraisal yang dipakai adalah pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.

1.2 Permasalahan

Dari latar belakang diatas, maka dalam penilaian properti khususnya pada Hotel Puri Ayu akan menimbulkan berbagai permasalahan diantaranya adalah berapa nilai pasar Hotel Puri Ayu.

Rincian permasalahan untuk menyelesaikan permasalahan di atas adalah : a. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode

Pendekatan Biaya (Cost Approach) b. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) c. Berapa rekonsiliasi nilai pasar dari Hotel Puri Ayu

dari Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

1.3 Maksud dan Tujuan Adapun yang menjadi maksud dan tujuan dari penulisan tugas akhir ini adalah : a. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu

dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

b. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

c. Menentukan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Puri Ayu dari metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)

1.4 Lingkup Bahasan Dalam penulisan tugas akhir ini metode penilaian yang digunakan diantaranya adalah : 1. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

2. Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)

1.5 Sistematika Penulisan

Secara garis besar, tugas akhir ini disusun dalam lima bab dengan sistematika sebagai berikut :

Bab I – Pendahuluan Pada bab ini akan diuraikan tentang latar belakang masalah yang berisi pokok pikiran yang melatar belakangi pokok masalah dalam bab ini.

Bab II – Tinjauan Pustaka Pada bab ini akan diuraikan landasan teori yang akan digunakan dalam penelitian ini.

Bab III – Metodologi Penelitian Metodologi ini akan menguraikan dan menjelaskan urutan pelaksanaan penyelesaian tugas akhir secara rinci. Mulai dari pengumpulan data, literatur dan pedoman penilaian properti, sampai dengan kesimpulan akhir dari analisa nilai pasar hotel ini yaitu untuk mendapatkan nilai pasar hotel.

Bab IV – Analisa Nilai Pasar Pada bab ini berisi tentang gambaran umum dari properti yang akan dinilai dan properti pembanding serta metode-metode yang digunakan dalam melakukan analisa nilai pasar yaitu metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan.

Bab V – Kesimpulan dan Saran Pada bab ini berisi tentang kesimpulan dari hasil analisa nilai pasar, dan saran untuk penelitian selanjutnya.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Penilaian dan Definisi – Definisi

Penilaian adalah proses perkerjaan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan, dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. (Supriyanto. B., 2002)

Ada beberapa definisi dikenal dalam dunia penilaian sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia 2007 adalah : 1. Penilai adalah seorang yang memiliki kualifikasi,

kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktek penilaian sesuai dengan bidang dan keahlian yang dimiliki baik penilai internal maupun penilai eksternal. 2. Harga adalah istilah yang digunakan untuk

sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa.

3. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut.

4. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.

5. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari

suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.

6. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

7. Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus.

8. Asumsi adalah dugaan yang dianggap benar. 9. Penyusutan adalah suatu pengurangan nilai

yang dialami oleh suatu properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan atau kemunduran fungsionil dan kemunduran ekonomi.

10. Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat nilai, penilaian atau perhitungan manfaat ekonomi akan dinyatakan.

11. Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh obyek penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.

12. Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai obyek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru, pada tanggal penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.

13. Biaya Penggantian Baru adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.

14. Metode Survei Kuantitas adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan rincian kuantitas satuan pekerjaan dan harga satuan pekerjaan.

15. Metode Unit Terpasang adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan harga satuan unit terpasang.

16. Metode Meter Persegi adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan satuan mata uang per unit luas atau volume.

17. Tingkat kapitalisasi adalah jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan menjadi nilai.

2.2 Prinsip Dasar Penilaian

Dalam melakukan suatu penilaian properti dilakukan beberapa prinsip dasar penilaian antara lain (Supriyanto, 2002) :

1. Principle of Highest and Best Use (Prinsip Penggunaan Terbaik dan tertinggi) adalah prinsip penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai tersebut.

2. Principle of Supply and Demand (Prinsip Persediaan dan Permintaan) adalah properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan berkurang sementara permintaan bertambah.

3. Principle of Sabtitution (Prinsip Pengganti) adalah pembeli tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, bahkan cenderung ingin membeli properti yang lebih murah.

4. Principle of Anticipation (Prinsip Keuntungan yang Diharapkan) adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Suatu properti akan mempunyai nilai secara proporsional sesuai dengan harapan keuntungan dari properti tersebut.

5. Principle of Change (Prinsip Adanya Perubahan) adalah properti selalu berubah-ubah. Nilai akan dipengaruhi oleh banyak variable, antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol permintaan terhadap properti, perubahan arus transportasi, adanya pusat perbelanjaan baru dan perubahan politik negara.

6. Principle of Conformity (Prinsip Kesesuaian) adalah properti yang terletak pada lingkungan yang cocok, baik social maupun ekonomi, akan mempunyai nilai maksimum. Properti yang terletak didaerah yang kurang cocok, nilainya akan menjadi minimal.

7. Principle of Competition (Prinsip Persaingan) adalah semua bentuk usaha bertujuan untuk mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali usaha dibidang properti. Bila permintaan besar, keuntungan akan besar. Besarnya keuntungan menarik minat developer lain untuk membangun properti yang sama, sehingga terjadi persaingan. Nilai properti dipengaruhi oleh tingkat persaingan.

8. Principle of Increasing and Decreasing Return (Prinsip Penambahan dan Pengurangan Pendapatan) adalah pertambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memberikan perubahan penambahan dalam pendapatan.

9. Principle of Consistent Use (Prinsip Penggunaan yang Tepat) adalah tanah dan bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan awalnya. Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang tepat.

2.3 Metode Penilaian

Dalam penilaian suatu properti ada tiga metode yang digunakan yaitu :

1. Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

2. Metode Pendekatani Biaya (Cost Approach)

3. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pemilihan penggunaan metode diatas tergantung

dari jenis properti yang dinilai. Metode perbandingan data pasar tidak bisa digunakan untuk mengetahui nilai pasar hotel karena tidak ada properti pembanding yang bisa digunakan. Dalam penulisan tugas akhir ini pembahasan dibatasi berdasarkan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach).

2.3.1 Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dalam menggunakan metode pendekatan biaya, nilai properti diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong. Nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan metode pendekatan biaya. Nilai pasar bangunan diperoleh dengan mengurangi biaya penggantian baru bangunan dengan penyusutan bangunan pada saat penilaian.

Secara umum perhitungan dengan Metode Pendekatan Biaya dapat ditulis sebagai berikut :

Ada 3 (tiga) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach), yaitu :

NILAI PROPERTI (Tanah dan Bangunan) = NILAI TANAH + (BIAYA PENGGANTIAN BARU/REPRODUKSI BARU - PENYUSUTAN

1. Menilai Tanah seolah-olah tanah dalam keadaan kosong. Dalam penilaian tanah ini diguanakan Metode Perbandingan Data Pasar.

2. Menilai Bangunan. Tahap-tahap Menilai Banggunan, adalah :

a. Menghitung Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru Bangunan.

b. Menghitung besarnya penyusutan. c. Menentukan nilai pasar bangunan (Biaya

produksi Baru – Penyusutan) 3. Menentukan Nilai Properti. Menentukan Nilai

Properti dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai tanah dengan biaya penggantian baru setelah dikuranggi dengan penyusutan.

Untuk menghitung besarnya penyusutan yang terjadi pada bangunan, ada bermacam-macam penyusutan diataranya adalah :

1. Penyusutan kerena Kerusakan Fisik Kerusakan pada struktur bangunan, dalam menentukan besarnya penyusutan fisik suatu bangunan ada bebebrapa istilah yang dipakai, yaitu : a. Umur Manfaat Bangunan

Umur manfaat bangunan untuk tetap dapat digunakan seperti fungsinya. Umur manfaat bangunan tergantung pada kwalitas bahan yang digunakan dan kwalitas perkerja.

b. Umur Efektif Bangunan Umur bangunan berdasarkan kondisi bangunan tersubut saat penilaian.

2. Penyusuta karena kemunduran fungsional Penyusutan karena peranancangan kurang baik, ketidakseimbangan yang berkaitan dengan ukuran, bentuk, model dan lain-lain.

3. Penyusutan karena kemunduran ekonomis Penyusutan karena faktor luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi.

Sedangkan untuk menghitung Biaya

penggantian baru ada 4 (empat) metode yang dikenal yaitu : 1. Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey

Method). Perhitungan dengan metode ini biaya membangun atau instalasi seluruh komponen dari bangunan tersebut dijumlahkan, misalnya biaya langsung (persiapan lahan dan semua tahap pembangunan termasuk perlengkapannya) dan biaya tak langsung(ijin bangunan, survey tanah, biaya overhed dan keuntungan kontraktor/pemborong). Dalam perhitungan Metode Survey Kuantitas ini diperlukan spesifikasi lengkap dari bangunan dan gambar-gambar yang perlu untuk perhitungan.

2. Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method) Dasar dari metode ini adalah unit biaya yang membentuk bangunan termasuk biaya langsung dan biaya tidak langsung. Satuan unit biaya tetap dihitung berdasarkan Metode Survey Kuantitas. Beberapa unit biaya seperti lantai dan langit-langit biaya dihitung per meter persegi termasuk perlengkapannya. Perkerjaan listrik, unit biaya dihitung per titik termasuk saklar dan stop kontak. Untuk mendapatkan Biaya Pengganti Baru dari suatu bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan biaya Biaya Pengganti Baru komponen bangunan yaitu volume komponen-komponen bangunan dikalikan biaya unit terpasang.

3. Metode Meter persegi (Square Meter Method) Untuk Biaya Pengganti Baru bangunan dilakukan dengan cara membandingkan Biaya Pengganti Baru bangunan per meter persegi dengan Biaya Pengganti Baru bangunan yang sebanding dan sejenis.

4. Metode Indeks Biaya (Index Method) Metode ini digunakan untuk menyesuaikan Biaya Pengganti Baru bangunan pada saat dibangun. Menghitung Indeks Biaya dilakukan dengan membandingkan Indeks Biaya saat ini dengan indeks biaya saat dibangun.

Rumus umum

2.3.2 Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusaha properti tersebut. Pendapatan bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti tersebut. Seperti yang dijelaskan oleh Supriyanto (2002), metode ini digunakan untuk menilai suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan karena sewa.

2.3.2.1 Prosedur Penerapan Pendekatan Pendapatan

Prosedur Penerapan Pendekatan Pendapatan menurut Hidayati & Harjanto (2003), yaitu : a. Mengestimasi pendapatan kotor potensial.

Biaya Pengganti Baru Sekarang = 𝑰𝒏𝒅𝒆𝒌𝒔 𝑩𝒊𝒂𝒚𝒂 𝒔𝒂𝒂𝒕 𝒊𝒏𝒊𝑰𝒏𝒅𝒆𝒌𝒔 𝑩𝒊𝒂𝒚𝒂 𝒍𝒂𝒎𝒑𝒂𝒖

x Biaya Pengganti baru saat di

b. Melakukan pengurangan pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan.

c. Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi dengan tingkat kekosongannya untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor efektif.

d. Menentukan biaya-biaya operasional. e. Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan

biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.

f. Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai. g. Menentukan prosedur Pengkapitalisasian yang

sesuai untuk diterapkan. h. Melakukan Pengkapitalisasian pendapatan

bersih operasi untuk mengestimasi nilai properti dengan formulasi umum sebagai berikut :

Formula Kapitalisasi

Keterangan : Value = Nilai Properti NOI =Pendapatan Bersih Tahunan Cap Rate = Tingkat Kapitalisasi 2.3.3 Discounted Cash Flow

Selain dengan kapitalisasi pendapatan, metode lain yang dapat digunakan dalam analisa pendekatan pendapatan adalah dengan discounted cash flow. Dalam metode discounted cash flow nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan ( mengalikan dengan discount factor tertentu) rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang. Rumus

Keterangan : V = Value PBT = Pendapatan bersih tahunan I = Discount rate

Rumusan pendekatan pendapatan dila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula pendekatan pendapatan secara umum dapat dinyatakan sebagai berikut : Rumus

Keterangan : V = Nilai pasar properti (Value) Vt = Pendapatan bersih tahunan I = Tingkat diskonto (discount rate)

2.3.4 Perbandingan Data Pasar

Perbandingan data pasar adalah proses dimana suatu estimasi nilai pasar yang diperoleh dari analisis terhadap pasar atas properti yang serupa dan kemudian membandingkan properti-properti itu dengan properti yang akan dinilai. Nilai pasar diestimasikan dengan membandingkan properti yang serupa terhadap properti yang dinilai baru saja terjual, ditawarkan untuk dijual atau yang kontraknya telah ditandatangani. Analisis perbandingan memusatkan analisisnya pada kesamaan dan perbedaan diantara properti yang diteliti serta transaksinya yang berpengaruh terhadap nilai (Prawoto, 2003). 2.4 Penelitian Terdahulu

Analisa Nilai Pasar Hotel Imelda Di Magetan (2006), menggunakan metode penilaian untuk menetapkan harga pasar bangunan properti dengan metode kapitalisasi pendapatan, metode kalkulasi biaya dan menghindari metode perbandingan data pasar karena tidak bisa digunakan untuk mengetahui nilai pasar hotel karena tidak ada properti pembanding yang bisa digunakan dan tidak adanya transaksi-transaksi atas properti yang sejenis.

Penilaian Properti Di Surabaya Pada

Perumahan Pakuwon Indah Graha Famili Dan Citra Raya Studi Kasus Pada Era Tjandra II (2004), Dalam kawasan yang sama, harga tanah dapat bervariasi disebabkan karakteristik tanah tersebut yaitu faktor internal luas tanah, frontage, lebar jalan, dan arah hadap dan faktor eksternal kondisi ekonomi, politik dan sosial. Penelitian ini bertujuan mencari indikasi nilai pasar properti di perumahan Pakuwon Indah, Graha Famili, dan CitraRaya dengan model regresi untuk mengurangi subyektifitas penilai berdasarkan faktor internal.

Analisa Pasar Hotel Elmi Surabaya (2004),

untuk mengetahui nilai pasar Hotel Elmi, digunakan 2 metode pendekatan yaitu dengan metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan. Metode Pendekatan biaya dicari dengan menganggap tanah tempat Hotel Elmi berdiri sebagai tanah kosong dan dicari nilai pasar tanah dengan menggunakan metode perbandingan data pasar. Sedangkan untuk bangunan, inventaris hotel dan sarana pelengkap dicari dengan mengurangi biaya reproduksi baru dengan penyusutan.

Value = 𝑵𝑶𝑰𝑪𝒂𝒑 𝑹𝒂𝒕𝒆

V= 𝑃𝐵𝑇1(1+𝑖)1

+ 𝑃𝐵𝑇2(1+𝑖)2

+ 𝑃𝐵𝑇3(1+𝑖)3

+ 𝑃𝐵𝑇4(1+𝑖)4

+ 𝑃𝐵𝑇5(1+𝑖)5

+………𝑃𝐵𝑇𝑛−1(1+𝑖)𝑛−1

+ 𝑃𝐵𝑇𝑛(1+𝑖)𝑛

V= 𝑃𝐵𝑇1(1+𝑖)1

+ 𝑃𝐵𝑇2(1+𝑖)2

+ 𝑃𝐵𝑇3(1+𝑖)3

+ 𝑃𝐵𝑇4(1+𝑖)4

+ 𝑃𝐵𝑇5(1+𝑖)5

+ 𝑉𝑡(1+𝑖)5

Analisa Nilai Pasar Hotel Quality Makasar (2007), menggunakan metode penilaian untuk menetapkan harga pasar bangunan properti dengan metode kapitalisasi pendapatan, metode kalkulasi biaya, metode discounted cash flow dan menghindari metode perbandingan data pasar karena tidak bisa digunakan untuk mengetahui nilai pasar hotel karena tidak ada properti pembanding yang bisa digunakan dan tidak adanya transaksi-transaksi atas properti yang sejenis.

Laporan Penilaian Properti Perumahan yang

berlokasi di Jl.Tambaksawah no. 06 dan 10 Waru, Sidoarjo Jawa Timur (2004), menggunakan metode penilaian untuk menetapkan harga pasar bangunan properti dengan metode perbandingan data pasar. Dengan metode ini penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan beberapa data jual-beli (data penawaran/data transaksi) properti yang sejenis/sebanding dan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

Metodologi ini akan menguraikan dan menjelaskan urutan pelaksanaan penyelesaian tugas akhir secara rinci. Mulai dari pengumpulan data, literatur dan pedoman penilaian properti, sampai dengan kesimpulan akhir dari analisa nilai pasar hotel ini

yaitu untuk mendapatkan nilai pasar hotel. Berikut ini adalah langkah-langkah penyelesaian yang akan dilakukan penulis : 3.1 Rancangan Penelitian

Penelitian ini adalah penelitian pada penilaian atas properti komersial yang akan dipakai dalam penilaian aset untuk penjaminan, yang bertujuan untuk mendapatkan dana yang akan dipakai untuk pengembangan kawasan lain. Obyek penelitian yang diambil adalah Hotel Puri Ayu yang terletak pusat kota Denpasar. Metode penilaian yang dipilih berdasarkan data-data dan obyek penelitian adalah metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan. Hasil dari penelitian ini nantinya berupa nilai pasar dari Hotel Puri Ayu. Tujuan penelitian untuk memberikan pengetahuan tentang bagaimana cara menghitung nilai dari suatu properti, khususnya hotel. 3.2 Data Penelitian

Untuk melakukan penelitian ini dibutuhkan data-data diantaranya : nilai tanah, peta lokasi, gambar

properti, aliran arus kas, biaya pembangunan baru dan lain sebagainya. 3.2.1 Pengumpulan Data dan Sumber Data

Jenis data yang diperlukan adalah sebagai berikut : 1. Metode Pendekatan Biaya

1) Harga jual tanah, data pembanding disekitar lokasi didapatkan dari informasi warga dan kelurahan.

2) Badan pertanahan Denpasar. 3) Data kondisi bangunan dan data – data umum

Hotel Puri Ayu. 4) Data harga bangunan untuk menetapkan biaya

pengganti. 2. Metode Pendekatan Pendapatan

1) Pendapatan bersih per tahun didapat dari hasil sewa kamar, penjualan makanan dan minuman, jasa laundry dikurangi biaya operasional.

2) Biaya operasional perusahaan didapat dari management hotel meliputi : beban variable, beban tetap dan beban cadangan.

3.2.2 Pengolahan Data

Mengolah data yang sudah dikumpulkan dengan menggunakan Metode Pendekatan Biaya dan Metode pendekatan Pendapatan. 3.3 Langkah Penelitian

Langkah – langkah yang akan dilakukan pada analisa metode ini : 1) Studi Kepustakaan pengumpulan data teoritis

yang akan diperlukan sebagai pertimbangan dalam menyusun tugas akhir ini.

2) Mengumpulkan data berupa peta lokasi, gambar properti (hotel), harga jual tanah yang ada dilokasi tersebut, aliran arus kas dari properti yang dinilai, dan data biaya pembangunan baru.

3) Mekakukan Analisa data dengan menggunakan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach).

4) Melakukan analisa data dengan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach).

5) Mendapatkan hasil perhitungan berupa nilai pasar properti.

6) Kesimpulan dan saran.

3.4 Analisa Data 3.4.1 Nilai Pasar Dengan Metode Pendekatan

Biaya (Cost Approach). a. Menghitung biaya penggantian baru dengan

cara : Metode Survey Kwantitas (Quantity

Survey Method). Biaya penggantian baru diperoleh dengan menjumlahkan biaya

membangun atau instalasi seluruh komponen bangunan baru, baik biaya langsung maupun biaya tidak langsung.

b. Menghitung biaya penyusutan.

Ada beberapa macam penyusutan yang dipergunakan untuk menghitung besarnya penyusutan yang terjadi pada bangunan, yaitu :

a. Penyusutan karena kerusakan fisik : rusak, lapuk, retak atau kerusakan pada strukturnya.

b. Penyusutan karena Kemunduran Fungsional. Penyusutan ini dikarenakan perencanaan kurang baik, yang berkaitan dengan ukuran, bentuk dan lain – lain.

c. Penyusutan karena Kemunduran Ekonomis Penyusutan karena faktor luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi.

c. Menghitung nilai tanah dengan Metode

Perbandingan Data Pasar.

3.4.2 Nilai Pasar Dengan Metode Pendekatan Pendapatan

Dalam melakukan analisa pendekatan pendapatan, ada 2 metode yang akan digunakan yaitu kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow. 1. Kapitalisasi Pendapatan

Langkah-langkah yang dilakukan sebagai berikut : a. Menghitung pendapatan kotor tahunan, termasuk

pendapatan dari sumber lainnya. b. Menghitung biaya Operasional c. Pendapatan Bersih d. Menentukan tingkat kapitalisasi e. Proses Kapitalisasi.

2. Discounted Cash Flow. Langkah-langkah yang dilakukan sebagai berikut :

a. Mengestimasi kenaikan pendapatan pertahun b. Mengestimasi kenaikan biaya operasional

pertahun c. Menentukan discount factor d. Menghitung nilai sekarang/present value dengan

cara mengalikan pendapatan bersih dengan discount factor.

e. Menghitung nilai pasar dengan menjumlahkan present value dari tahun ke-0 sampai tahun ke-n

3.4.3 Rekonsiliasi Nilai Indikasi Rekonsiliasi nilai indikasi adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan estimasi nilai akhir. Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal ini terdiri dari dua, yaitu pertama me-review atau mengkaji ulang data dan teknik penilaian dan yang kedua mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dan dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian. Pada tahap rekonsiliasi nilai ini penilai mempertimbangkan semua faktor, kemudian menentukan keputusan nilai akhir dengan melakukan pembobotan untuk nilai indikasi yang dihasilkan dari metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan (dengan perbedaan yang dapat diterima sebesar 10%)

BAB IV ANALISA NILAI PASAR

4.1 Gambaran Umum Properti yang dinilai merupakan hotel bintang

tiga yang terletak di pusat kota Denpasar. Hotel ini terletaknya sangat strategis yaitu di "kawasan segitiga emas", yang mana hanya memerlukan 3 hingga 10 menit berjalan kaki ke pusat bisnis, komersial dan kantor-kantor pemerintah daerah, dan hanya 25 menit berkendara ke Bandara Internasional Ngurah Rai. 4.1.1 Gambaran Umum Hotel Puri Ayu

Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kota Denpasar yang tepatnya berlokasi di jalan PB Sudirman No. 14, yang didirikan diatas tanah seluas 3.684 m2. Hotel ini menawarkan kenyamanan dan kualitas yang tinggi dan akomodasi sangat cocok untuk wisatawan domestik dan internasional, terutama untuk keperluan bisnis dan liburan. Hotel Puri Ayu memiliki 44 kamar yang terdiri dari 6 suites, 3 president suites dan 35 deluxe, selain itu Hotel Puri Ayu dilengkapi dengan fasilitas tambahan seperti ruang pertemuan, restoran, apotek, jasa binatu, penyewaan mobil, foto copy, mesin faksimili, mini bar dan kolam renang. Jumlah kamar dan daftar harga sewa dapat dilihat pada table 4.1 dibawah ini :

Penyusutan Fisik = Umur Efektif

𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑀𝑎𝑛𝑓𝑎𝑎𝑡𝑥 100

Tabel 4.1 : Daftar Jumlah Kamar dan Tarif Hotel Puri Ayu

No

Tipe Kamar

Jumlah

Kamar

(Buah)

Fasilitas Tarif / Malam

1 Deluxe 35 - AC - IDD Telephone - TV - Peralatan Membuat Kopi & Teh - Brangkas Pribadi - Bathtub Dengan Shower Air Panas dan Dingin - Koneksi Internet - Sarapan Pagi

Rp. 544.500,00

2 Suite 6 - AC - IDD Telephone - TV - Peralatan

Membuat Kopi & Teh

- Brangkas Pribadi - Bathtub Dengan Shower Air Panas dan Dingin - Koneksi Internet - Sarapan Pagi - Ruang Tamu

Rp. 653.400,00

3 President Suite

3 - AC - IDD Telephone - TV - Peralatan Membuat Kopi & Teh - Brangkas Pribadi - Bathtub Dengan Shower Air Panas dan Dingin - Koneksi Internet - Sarapan Pagi - Ruang Tamu - PC

Rp. 762.300,00

Daftar harga sewa ruang pertemuan dapat dilihat pada table 4.2 dibawah ini : Tabel 4.2 : Daftar Harga Sewa Ruang Pertemuan

No

Tipe Ruang Pertemuan

Ukuran

Ruangan (m)

Tarif/Jam

1 Puri Agung Pemecutan

12 x 15 Rp. 400.000,00

2 Puri Gerenceng

11 x 6,25 Rp. 300.000,00

3 Puri Gelogor 11 x 6,25 Rp. 300.000,00

4.1.2 Gambaran Umum Properti Pembanding

Properti pembanding dalam tugas akhir ini digunakan untuk mengestimasi nilai tanah, sebagai bagian dari estimasi nilai berdasarkan metode pendekatan biaya. 1. Pembanding I

Tanah kosong seluas 2.300 m2 yang teletak di jalan Niti Mandala Renon yang bersebelahan dengan restaurant Bumbu Desa. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Waktu transaksi jual beli pada tanggal 22 Oktober 2010, dengan harga jual sebesar Rp.550.000.000,00 per 100 m2, jadi harga keseluruhan tanah adalah Rp.550.000.000,00 x 2.300 m2 = Rp.12.650.000.000,00.

2. Pembanding II

Tanah seluas 400 m2 yang terletak di jalan Drupadi 10 no. 11. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah lantai dua seluas 225 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu transaksi jual beli 20 November 2009, dengan harga jual Rp. 1.450.000.000,00.

3. Pembanding III

Tanah seluas 225 m2 yang terletak di jalan Tukad Badung Renon. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah lantai dua seluas 200 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu terjadi transaksi jual beli 3 juni 2010, dengan harga jual Rp. 1.500.000.000,00. 4.2 Analisa Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Biaya

Analisa nilai pasar Hotel Puri Ayu ini menggunakan metode pendekatan biaya yaitu dengan

Gambar 4.1 Peta Lokasi Hotel

menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan dan inventaris hotel. Nilai pasar tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar dengan menganggap tanah tempat bangunan hotel ini berdiri sebagai tanah kosong. Sedangkan nilai pasar bangunan dan inventaris hotelnya dihitung dengan cara mengurangi biaya pengganti baru bangunan dan inventaris hotel dengan penyusutan bangunan pada saat hotel dinilai.

Biaya membangun baru yang akan dihitung adalah biaya membangun baru Hotel Puri Ayu dan biaya membangun baru properti pembanding. Biaya membangun properti pembanding digunakan untuk mengestimasi nilai tanah properti pembanding yang akan digunakan untuk mengestimasi nilai tanah hotel. 4.2.1 Biaya Membangun Baru Tabel.4.3:Rekapitulasi Perhitungan Biaya Membangun Baru Hotel Puri Ayu

NO. JENIS PERKERJAAN

JUMLAH

HARGA (Rp)

I Pekerjaan Persiapan 271,364,250.00

II Pekerjaan Tanah & Pasir 73,768,431.80

III Pekerjaan Plesteran & Pasangan 3,378,336,805.88

IV Pekerjaan Beton 11,345,246,203.29

V Pekerjaan Plafond 299,434,572.15

VI Pekerjaan Tegel 791,563,036.61

VII Pekerjaan Atap 339,263,161.20

VIII Pekerjaan Pintu & Jendela 522,262,099.64

IX

Perkerjaan Penggantung & Pengunci 53,392,000.00

X Pekerjaan Pengecatan 733,062,830.40

XI Pekerjaan Saniter 253,480,000.00

XII Pekerjaan Pondasi Tiang Pancang 555,917,200.00

XIII Pekerjaan Pemipaan 15,000,000.00

XIV Pekerjaan Style Bali 6,534,000.00

Total 18,638,624,590.97 Keuntungan Pemborong 10% 1,863,862,459.10

Grand Total 20,502,487,050.07

Pph 10 % 2,050,248,705.01

Total Keseluruhan 22,552,735,755.08

Dibulatkan 22,552,000,000.00

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa 4.2.1.2 Biaya Pengganti Baru Inventaris Hotel

Tabel 4.4 : Rekapitulasi Daftar Inventaris Hotel Puri Ayu

No. Keterangan Nilai Perolehan (Rp)

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Kendaraan Peralatan Kantor Dan Hotel Perlengkapan Kamar Perlengkapan Ruang Pertemuan Laundry System TV Pengadaan Air Bersih Perlengkapan Restauran Perlengkapan Mini Bar

350,000,000.00

264,722,000.00

1,269,180,000.00

161,775,000.00

23,550,000.00

10,000,000.00

195,400,000.00

448,350,000.00

36,937,000.00

TOTAL 2,888,884,000.00

Sumber : Manajemen Hotel Puru Ayu 4.2.1.3 Biaya Membangun Properti Pembanding

Untuk menghitung biaya membangun baru bangunan ini menggunakan perhitungan per m2 dari luas bangunan dikalikan dengan biaya membangun rumah mewah per m2. Biaya membangun rumah mewah per m2 = Rp 1.500.000,00 – Rp 3.000.000,00. (sumber : http// sundaisme blogsport.com/2010/10/ berapa-biaya-bangun-rumah-per-meter.html).

Dari biaya membangun rumah mewah tersebut diambil nilai tengahnya yaitu: (Rp.1.500.000,00–Rp.3.000.000,00)/2+ (Rp.1.500.000,00) = Rp. 750.000,00 + Rp.1.500.000,00 =Rp. 2.250.000,00 4.2.2 Depresiasi

Depresiasi adalah penurunan nilai suatu properti atau aset karena waktu dan pemakaian. Depresiasi pada suatu properti biasanya disebabkan karena kerusakan fisik akibat pemakaian dari properti tersebut. Perhitungan depresiasi disini ditujukan untuk mencari berapa besar depresiasi yang terjadi pada bangunan dan inventaris hotel yaitu : Hotel Puri Ayu, properti pembanding II dan properti pembanding III. Properti pembanding I tidak diperhitungkan depresiasinya karena berupa tanah kosong. 4.2.3 Nilai Bangunan

Nilai bangunan merupakan biaya penggantian baru bangunan dikurangi dengan penyusutan bangunan. Dalam perhitungan nilai bangunan ini properti pembanding I tidak diperhitungkan karena merupakan tanah kosong.

4.2.3.1 Nilai Bangunan dan Inventaris Hotel

Tabel 4.5 : Estimasi Nilai Pasar Bangunan dan Inventaris Hotel

Nilai Pasar Bangunan

(Rp)

Nilai Pasar Inventaris

Hotel (Rp)

Nilai Pasar Bangunan dan

Inventaris Hotel (Rp)

(1) (2) (3=(1)+(2))

20.871.876.000 1.819.996.920 22.691.872.920 Sumber : Hasil Perhitungan Dan Analisa 4.2.4 Nilai Tanah

Metode yang digunakan untuk menilai tanah ini adalah metode perbandingan data pasar, yaitu dengan cara menganalisa dan membandingkan data penjualan dari properti pembanding dengan melakukan penyusuaian-penyusuaian atas faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian. Tabel 4.6 : Estimasi Nilai Tanah per m2 Properti Pembanding

Properti

Pembanding

Nilai Tanah (Rp)

Luas Tanah (m2)

Nilai Tanah per m2 (RP)

I

12.650.000.000

2.300 5.500.000

II 1.045.000.000

400 2.612.500

III

1.140.000.000

225 5.067.000

Sumber : Hasil Perhitungan Dan Analisa 4.2.4.4 Estimasi Nilai Tanah per m2

Setelah mendapatkan nilai tanah per m2 dari masing-masing data properti pembanding, maka data tersebut diberi penyesuaian dan pembobotan agar dapat mendekati obyek yang dinilai. Perhitungan nilai pasar tanah dengan menggunakan metode perbandingan data pasar dapat dilihat pada table 4.7. Dari tabel tersebut terlihat bahwa estimasi nilai pasar tanah m2 Hotel Puri Ayu sebesar Rp. 4.074.919,00 (Empat Juta Tujuh Puluh Empat Ribu Sembilan Ratus Sembilan Belas Ribu Rupiah) Tabel 4.7 : Estimasi Nilai Pasar Tanah Per m2

Hotel Puri Ayu

Data Properti

Pembanding I

Pembanding II

Pembanding III

Luas Tanah

3.684 m2 2.300 m2 400 m2 225 m2

Lokasi Jalan

Jl. PB Sudirman No. 14

Niti Mandala Renon

Drupadi 10 no. 11

Tukad Badung Renon

Bentuk Tanah

Persegi Panjang

Persegi Panjang

Persegi Panjang

Persegi Panjang

Topografi Lebih tinggi

Sama dengan

Sama dengan

Sama dengan

dari permukaan jalan

permukaan jalan

permukaan jalan

permukaan jalan

Harga Jual Tanah per m2 (Rp)

5.500.000 2.612.500 5.067.000

Penyesuaian -Waktu -Lokasi -Topografi -Bentuk Tanah

2,5% 0% 1,73% 0%

30% 20% 3,6% 0%

10% 5% 1,87% 0%

Total Penyesuaian

104,23% 153,6% 116,87%

Nilai Indikasi (Rp)

5.732.650 4.012.800 5.921.802

Pembobotan

60% 10% 30%

Nilai (Rp)

3.434.190 401.280 1.776.540

Nilai Pasar Tanah per m2 (Rp)

5.612.010

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa Tabel 4.8 : Estimasi Nilai Pasar Tanah Luas Tanah

(m2) Nilai Pasat Tanah /m2

(Rp) Nilai Pasar Tanah

(Rp) (1) (2) (3 = (1) x (2))

3.684 5.612.010 20.674.644.840 Sumber : Hasil Perhitungan Dan Analisa 4.2.5 Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode

Pendekatan Biaya Dari nilai pasar tanah serta nilai pasar bangunan hotel, maka dapat diperoleh estimasi nilai pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode pendekatan biaya dengan menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan hotel. Estimasi nilai Pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode pendekatan biaya adalah sebesar Rp. 43.366.517.760,00

Nilai Pasar Tanah (Rp)

Nilai Pasar Bangunan dan

Inventaris Hotel (Rp)

Nilai Pasar Properti (Rp)

(1) (2) (3=(1)+(2)) 20.674.644.840 22.691.872.920 43.366.517.760

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Pendapata

nK

am

ar P

er

Bula

nP

endapata

nP

endapata

nP

endapata

n(R

p)

Per B

ula

n (R

p)

Per B

ula

n(R

p)

Per B

ula

n(R

p)

D2009

77%

440,2

28,2

50.0

035%

41,1

64,2

00.0

017%

11,6

63,1

90.0

0493,0

55,6

40.0

0J

2010

74%

423,0

76,5

00.0

043%

50,5

73,1

60.0

024%

16,4

65,6

80.0

0490,1

15,3

40.0

0F

2010

64%

365,9

04,0

00.0

028%

32,9

31,3

60.0

017%

11,6

63,1

90.0

0410,4

98,5

50.0

0M

2010

58%

331,6

00,5

00.0

027%

31,7

55,2

40.0

017%

11,6

63,1

90.0

0375,0

18,9

30.0

0A

2010

76%

434,5

11,0

00.0

025%

29,4

03,0

00.0

015%

10,2

91,0

50.0

0474,2

05,0

50.0

0M

2010

58%

331,6

00,5

00.0

025%

29,4

03,0

00.0

016%

10,9

77,1

20.0

0371,9

80,6

20.0

0J

2010

66%

377,3

38,5

00.0

031%

36,4

59,7

20.0

025%

17,1

51,7

50.0

0430,9

49,9

70.0

0J

2010

54%

308,7

31,5

00.0

029%

34,1

07,4

80.0

015%

10,2

91,0

50.0

0353,1

30,0

30.0

0A

2010

70%

400,2

07,5

00.0

039%

45,8

68,6

80.0

022%

15,0

93,5

40.0

0461,1

69,7

20.0

0S

2010

78%

445,9

45,5

00.0

027%

31,7

55,2

40.0

013%

8,9

18,9

10.0

0486,6

19,6

50.0

0O

2010

55%

314,4

48,7

50.0

021%

24,6

98,5

20.0

019%

13,0

35,3

30.0

0352,1

82,6

00.0

0N

2010

42%

240,1

24,5

00.0

027%

31,7

55,2

40.0

015%

10,2

91,0

50.0

0282,1

70,7

90.0

0P

P

T

4,9

81

,09

6,8

90

.00

44

1

TT

T

Pre

s

3762,3

0

Delu

xe

35

544,5

0

Suite

6653,4

0

Tip

e K

Jum

lah

Tarif (R

Bul

T

ah

Sum

ber :

Has

il Pe

rhitu

ngan

Tab

el 4

.11

: Per

hitu

ngan

Pen

dapa

tan

Kot

or D

ari S

ewa

Kam

ar H

otel

Pur

i Ayu

4.3 Analisa Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Pendapatan

Metode pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu properti yang menghasilkan pendapatan kerena sewa. Perhitungan dengan metode ini dilakukan berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa. 4.3.1 Pendapatan Kotor

Sumber pemasukan dari Hotel Puri Ayu adalah dari sewa kamar, sewa ruang pertemuan, penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, sewa telepon, SPA dan salon, sewa mobil dan lain-lain. 4.3.1.1 Pendapatan Kotor dari Sewa Kamar

Pendapatan kotor dari sewa kamar didapat dari rumusan : PK = TH x JK x n x H Dimana : PK = Pendapatan kotor kamar TH = Tingkat hunian (%) JK = Jumlah kamar yang tersedia n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari) H = Harga sewa kamar per hari (Rp)

Dalam rumusan diatas, tingkat hunian yang dimaksud adalah persentase tingkat hunian terhadap tiap-tiap tipe kamar yang disewakan di Hotel Puri Ayu. Daftar tingkat hunian rata-rata per bulan dalam dilihat pada tabel 4.10. Tabel 4.10 : Tingkat Hunian (TH) Rata-rata Perbulan

Tipe Kamar Deluxe Suite Presiden

Suite

Jumlah 35 6 3

Bulan Thn TH TH TH

Desember 2009 77% 35% 17%

Januari 2010 74% 43% 24%

Februari 2010 64% 28% 17%

Maret 2010 58% 27% 17% April 2010 76% 25% 15%

Mei 2010 58% 25% 16%

Juni 2010 66% 31% 25%

Juli 2010 54% 29% 15%

Agustus 2010 70% 39% 22%

September 2010 78% 27% 13%

Oktober 2010 55% 21% 19%

November 2010 42% 27% 15% Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

4.3.1.2 Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan

Pendapatan kotor dari sewa ruang pertemuan ini didapat dari rumusan : PKR = Pr x n x H Dimana : PKR = Pendapatan kotor ruang pertemuan Pr = Persentase (%) n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari) H = Harga sewa ruang pertemuan per jam (Rp) Keterangan :

Untuk penyewa ruang pertemuan minimal harus menyewa selama empat jam. Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Tabel 4.12 : Persentase Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang

Pertemuan

Bulan Tahun

%Tipe Ruang Pertemuan Puri

Agung Puri Puri

Pemecutan Gerencer Gelogor

Desember 2009 11% 9% 7%

Januari 2010 7% 5% 3%

Februari 2010 15% 13% 11%

Maret 2010 10% 8% 6%

April 2010 3% 4% 2%

Pendapata

nR

uang

Perte

muan

Pendapata

nP

endapata

nP

endapata

nP

er B

ula

nP

er B

ula

n (R

p)

Per B

ula

n(R

p)

Per B

ula

n(R

p)

(Rp)

D2009

11%

5,2

80,0

00.0

09%

3,2

40,0

00.0

07%

2,5

20,0

00.0

011,0

40,0

00.0

0J

2010

7%

3,3

60,0

00.0

05%

1,8

00,0

00.0

03%

1,0

80,0

00.0

06,2

40,0

00.0

0F

2010

15%

7,2

00,0

00.0

013%

4,6

80,0

00.0

011%

3,9

60,0

00.0

015,8

40,0

00.0

0M

2010

10%

4,8

00,0

00.0

08%

2,8

80,0

00.0

06%

2,1

60,0

00.0

09,8

40,0

00.0

0A

2010

3%

1,4

40,0

00.0

04%

1,4

40,0

00.0

02%

720,0

00.0

03,6

00,0

00.0

0M

2010

4%

1,9

20,0

00.0

05%

1,8

00,0

00.0

05%

1,8

00,0

00.0

05,5

20,0

00.0

0J

2010

11%

5,2

80,0

00.0

09%

3,2

40,0

00.0

08%

2,8

80,0

00.0

011,4

00,0

00.0

0J

2010

17%

8,1

60,0

00.0

015%

5,4

00,0

00.0

013%

4,6

80,0

00.0

018,2

40,0

00.0

0A

2010

19%

9,1

20,0

00.0

017%

6,1

20,0

00.0

014%

5,0

40,0

00.0

020,2

80,0

00.0

0S

2010

17%

8,1

60,0

00.0

014%

5,0

40,0

00.0

013%

4,6

80,0

00.0

017,8

80,0

00.0

0O

2010

10%

4,8

00,0

00.0

08%

2,8

80,0

00.0

010%

3,6

00,0

00.0

011,2

80,0

00.0

0N

2010

9%

4,3

20,0

00.0

07%

2,5

20,0

00.0

08%

2,8

80,0

00.0

09,7

20,0

00.0

0

Tip

e

P

uri A

Puri

Puri

Perte

mP

em

eG

ere

nG

elo

go

Tar

400,0

0300,0

0300,0

0

Bula

T

%%

%

3( T

1

40

,88

0,0

00

.00

P

63

4

Mak

anan dan Spa &

Salon P

enyewaan M

obil &M

inuman (R

p)(L

a Diva)(R

p)L

ain-lain(Rp)

1D

esem2009

222,750,000.00

375,000.00

22,275,000.002,000,000.00

15,750,000.002

Janua2010

237,600,000.00

200,000.00

15,840,000.002,000,000.00

16,800,000.003

Febru2010

178,200,000.00

400,000.00

17,820,000.002,000,000.00

12,600,000.004

Mare

2010163,350,000.00

375,000.0016,335,000.00

2,000,000.0011,550,000.00

5A

pril2010

201,960,000.00

220,000.00

20,196,000.002,000,000.00

14,280,000.006

Mei

2010136,620,000.00

590,000.0013,662,000.00

2,000,000.004,830,000.00

7Juni

2010196,020,000.00

890,000.0019,602,000.00

2,000,000.0013,860,000.00

8Juli

2010139,590,000.00

755,000.0013,959,000.00

2,000,000.004,935,000.00

9A

gust2010

207,900,000.00

550,000.00

20,790,000.002,000,000.00

14,700,000.0010

Septe2010

228,690,000.00

705,000.00

22,869,000.002,000,000.00

16,170,000.001

Oktob

2010166,320,000.00

240,000.0016,632,000.00

2,000,000.005,880,000.00

12N

ove2010

118,800,000.00

600,000.00

11,880,000.002,000,000.00

4,200,000.00

2,575,115,000.00

135,5

Total ( T

L

2, 5,9

211

24

Revenue

TB

ulN

T

Lau

Kam

arR

uangM

akanan dan T

elephone Spa &

Salon Penyew

aan Mobil &

(Rp)

Pertemuan

Minum

an (Rp)

(Rp)

(La D

iva)(Rp)

Lain-lain(R

p)1

Desem

b2009

123,263,910.001,104,000.00

44,550,000.00

135,000.00

6,682,500.00300,000.00

3,937,500.002

Januari2010

122,528,835.00624,000.00

47,520,000.00

72,000.00

4,752,000.00300,000.00

4,200,000.003

Februari2010

102,624,637.501,584,000.00

35,640,000.00

144,000.00

5,346,000.00300,000.00

3,150,000.004

Maret

201093,754,732.50

984,000.0032,670,000.00

135,000.004,900,500.00

300,000.002,887,500.00

5A

pril2010

118,551,262.50360,000.00

40,392,000.00

79,200.00

6,058,800.00300,000.00

3,570,000.006

Mei

201092,995,155.00

552,000.0027,324,000.00

212,400.004,098,600.00

300,000.001,207,500.00

7Juni

2010107,737,492.50

1,140,000.0039,204,000.00

320,400.005,880,600.00

300,000.003,465,000.00

8Juli

201088,282,507.50

1,824,000.0027,918,000.00

271,800.004,187,700.00

300,000.001,233,750.00

9A

gustus2010

115,292,430.002,028,000.00

41,580,000.00

198,000.00

6,237,000.00300,000.00

3,675,000.0010

Septem2010

121,654,912.501,788,000.00

45,738,000.00

253,800.00

6,860,700.00300,000.00

4,042,500.0011

Oktober

201088,045,650.00

1,128,000.0033,264,000.00

86,400.004,989,600.00

300,000.001,470,000.00

12N

ovem2010

70,542,697.50972,000.00

23,760,000.00

216,000.00

3,564,000.00300,000.00

1,050,000.00

Departm

ental Operation E

xpenses

1,1

NB

uT

aL

Total (R

42

63

1,

33,8

T

D

Tab

el 4

.14

: Pen

dapa

tan

Kot

or L

ainn

ya

Sum

ber :

Man

ajem

en H

otel

Pur

i Ayu

Tab

el 4

.13

: Pen

dapa

tan

Kot

or D

ari S

ewa

Rua

ng P

erte

mua

n Su

mbe

r : H

asil

Perh

itung

an

Mei 2010 4% 5% 5%

Juni 2010 11% 9% 8%

Juli 2010 17% 15% 13%

Agustus 2010 19% 17% 14%

September 2010 17% 14% 13%

Oktober 2010 10% 8% 10%

November 2010 9% 7% 8%

4.3.1.3 Pendapatan Kotor Lainnya

Pendapatan kotor lainnya berupa penjualan makanan dan minuman, telephone, jasa laundry, SPA dan salon, rencar dan lain-lain ini didapat dari Manajemen Hotel Puri Ayu dan Hasil Perhitungan.

Perhitungan pendapatan kotor lainnya dapat dilihat pada Tabel 4.14. Pendapatan kotor lainnya tersebut sekitar 52% dari pendapatan kotor sewa kamar.

Tabel 4.15 : Total Pendapatan Kotor dari Hotel Puri Ayu

Pendapatan Kotor Total Pendapatan

Kotor 1 Tahun (Rp)

Sewa Kamar

(Rp)

Sewa Ruang

Pertemuan (Rp)

Lainnya

(Rp)

(1) (2) (3) (4=1+2+3) 4,981,096,890 140,880,000 2,575,115,000 7,697,091,890

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa 4.3.2 Biaya Operasional

Biaya operasional hotel adalah biaya pemeliharaan atas kebersihan kamar, pengeluaran atas makanan dan minuman, telepon, laundry, gaji, listrik, marketing, dan biaya-biaya lain yang diperlukan untuk operasional gedung, secara umum biaya operasional dikelompokan menjadi biaya tetap dan biaya variable.

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Sum

ber :

Has

il Pe

rhitu

ngan

Tab

el 4

.17

: Per

hitu

ngan

Pen

gelu

aran

an H

otel

Pur

i Ayu

(Dep

arte

men

tal O

pera

tion

Exp

ense

s)

Kam

arR

uangM

akanan dan T

elephone Spa &

Salon Penyew

aan Mobil &

(Rp)

Pertemuan

Minum

an (Rp)

(Rp)

(La D

iva)(Rp)

Lain-lain(R

p)1

Desem

b2009

123,263,910.001,104,000.00

44,550,000.00

135,000.00

6,682,500.00300,000.00

3,937,500.002

Januari2010

122,528,835.00624,000.00

47,520,000.00

72,000.00

4,752,000.00300,000.00

4,200,000.003

Februari2010

102,624,637.501,584,000.00

35,640,000.00

144,000.00

5,346,000.00300,000.00

3,150,000.004

Maret

201093,754,732.50

984,000.0032,670,000.00

135,000.004,900,500.00

300,000.002,887,500.00

5A

pril2010

118,551,262.50360,000.00

40,392,000.00

79,200.00

6,058,800.00300,000.00

3,570,000.006

Mei

201092,995,155.00

552,000.0027,324,000.00

212,400.004,098,600.00

300,000.001,207,500.00

7Juni

2010107,737,492.50

1,140,000.0039,204,000.00

320,400.005,880,600.00

300,000.003,465,000.00

8Juli

201088,282,507.50

1,824,000.0027,918,000.00

271,800.004,187,700.00

300,000.001,233,750.00

9A

gustus2010

115,292,430.002,028,000.00

41,580,000.00

198,000.00

6,237,000.00300,000.00

3,675,000.0010

Septem2010

121,654,912.501,788,000.00

45,738,000.00

253,800.00

6,860,700.00300,000.00

4,042,500.0011

Oktober

201088,045,650.00

1,128,000.0033,264,000.00

86,400.004,989,600.00

300,000.001,470,000.00

12N

ovemb

201070,542,697.50

972,000.0023,760,000.00

216,000.003,564,000.00

300,000.001,050,000.00

Departm

ental Operation E

xpenses

1,1

NB

uT

aL

Total (R

42

63

1,

33,8

T

D

Sum

ber :

Has

il Pe

rhitu

ngan

a. Departemental Operation Expenses Untuk pengeluaran hotel di hitung dari persentase

pendapatan seperti pada Tabel 4.16

Tabel 4.16 : Persentase Pengeluaran Hotel Puri Ayu No Macam

Pendapatan % Pendapatan

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Kamar Makanan & minuman Telepon Rencar Laundry Ruang Pertemuan SPA dan Salon

25% pendapatan kamar 20% pendapatan makanan & minuman 36% pendapatan telepon 25% pendapatan rencar 30% pendapatan laundry 10% pendapatan ruang pertemuan 15% pendapatan SPA dan salon

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Perhitungan pengeluaranan Hotel Puri Ayu (Departemental Operation Expenses) dapat dilihat pada Tabel 4.17 sebagai berikut:

b. Undistributed Operation Expenses Tabel 4.18 : Daftar Gaji Karyawan Hotel Puri Ayu

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

No Jabatan Jumlah Gaji/Bulan (Rp) Total/Bulan (Rp)

1 General Manager 1 6,500,000.00 6,500,000.00

2 Manager 3 2,200,000.00 6,600,000.00

3 Staf 32 1,113,000.00 35,616,000.00

Total Pengeluaran 1 Bulan 48,716,000.00

3. Fix Charge Yang termasuk fix charge adalah pajak bumi dan bangunan. Pajak bumi dan bangunan dibayar setahun sekali yaitu sebesar 11% Pendapatan Kotor Total dikurangi Departemental Operation Expenses dan dikurangi Undistributed Operation Expenses seperti perhitungan pada Tabel 4.19 Tabel 4.19 : Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Pendapatan Kotor Total

(Rp)

Departemental Operation Expenses

(Rp)

Undistributed Operation Expenses

(Rp)

Pajak Bumi dan Bangunan

(Rp)

(1) (2) (3) (4)=(11% x( 1-2-3))

7,697,091,890

1,802,092,972 584,592,000 584,144,761

4.3.3 Pendapatan Bersih Operasi (Net Operating Income)

Pendapatan bersih adalah pendapatan kotor dikurangi pengeluaran (biaya operasional). Cara yang digunakan dalam menghitung pendapatan bersih adalah seperti berikut: Tabel 4.20 : Perhitungan NOI Total Pendapatan (1) Rp. 7.697.091.890,00 Departemental Operation Expenses (2) Rp. 1.802.092.972,00 Undistributed Operation Expenses (3) Rp. 584.592.000,00 Fix Charge (4) Rp. 584.144.761,00 GOI (5) = (1) – (2) Rp. 5.894.998.918,00 GOP (6) = (5) – (3) Rp. 5.310.406.918,00 NOI (7) = (6) – (4) Rp. 4.726.262.157,00 4.3.4 Tingkat Kapitalisasi

Tarif yang digunakan untuk mengkapitalisasi suatu pendapatan adalah tingkat pengembalian tahunan (rate of return) dari properti sebelum investor membeli properti.

Tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan tingkat suku bunga sedang pendapatan bersih dari bangunan dan perlengkapannya dikapitalisasikan dengan kombinasi tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian tahunan.

Tingkat pengembalian tahunan dihitung dengan membagi 100% dengan umur ekonomis bangunan dengan estimasi umur ekonomis bangunan. Contoh : Tingkat pengembalian bangunan dengan estimasi umur ekonomis 40 tahun = 100%

40

=2.5%

Tabel 4.21 : Perkiraan Umur Ekonomis Bangunan No. Jenis Bangunan Umur

Ekonomis (Th)

1. Perkantoran berlantai banyak

40-50

2. Apartment/Mall/Hotel 35-40 3. Pabrik Kontruksi Berat 30-45 4. Pabrik Ringan/Gudang 25-30 5. Rumah Tinggal Mewah 25-30 6. Rumah Tinggal Sedang 20-25 7. Rumah Tinggal Sederhana 20 8. Rumah Rangka Kayu 10 9. Fasilitas Bangunan 20 10. Sarana Pelengkap Lainnya 10-15

Sumber : Pendidikan Penilaian (P1- P2), MAPPI, Surabaya, 2002

Pada waktu melakukan survey dilapangan diketahui bahwa tingkat suku bunga yang diberlakukan di Bank Indonesia sebesar 9%, sedangkan estimasi umur ekonomis untuk sebuah hotel adalah 40 tahun. Maka perhitungan tingkat kapitalisasi (TK) untuk Hotel Puri Ayu adalah : TK = Tingkat Suku Bunga + Tingkat Pengembalian Tahunan = 9% + 100%

40

= 11,5 % 4.3.4 Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode

Pendekatan Pendapatan Dalam melakukan analisa pendekatan

pendapatan, akan digunakan metode kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow. 4.3.4.1 Kapitalisasi Pendapatan

Setelah diketahui pendapatan bersih operasi dan tingkat kapitalisasi, maka perhitungan nilai pasar dengan metode Kapitalisasi pendapatan dapat dilakukan dengan cara membagi pendapatan bersih operasi dengan tingkat kapitalisasi. Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode kapitalisasi pendapatan dapat dilihat pada tabel 4.22 Tabel 4.22 : Analisa Nilai Pasar Properti Berdasarkan

Metode Kapitalisasi Pendapatan Tingkat

Kapitalisasi (%)

Pendapatan Bersih Operasi

(Rp)

Nilai Pasar Properti

(Rp) (1) (2) (3=(2)/(1))

11.5% 4,726,262,157.00 41,097,931,800 Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan 4.3.4.2 Discounted Cash Flow

Untuk menghitung nilai pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode discounted cash flow, dilakukan proyeksi sampai tahun ke 10 karena menurut Supriyanto (2002), jangka waktu proyeksi arus kas rata-rata dianggap cukup akurat untuk jangka waktu

Tingkat Pertum

buhan0

12

34

56

78

910

11B

22,552.00

H

10%7,697.09

8,466.809,313.48

10,244.8311,269.31

12,396.2413,635.87

14,999.4516,499.40

18,149.3419,964.27

D

17%

1,802.092,108.45

2,466.892,886.26

3,376.923,951.00

4,622.665,408.52

6,327.977,403.72

8,662.35G

5,895.006,358.35

6,846.607,358.57

7,892.398,445.25

9,013.209,590.94

10,171.4310,745.62

11,301.92U

15%584.59

672.28773.12

889.091,022.46

1,175.821,352.20

1,555.031,788.28

2,056.522,365.00

G

5,310.41

5,686.076,073.47

6,469.486,869.94

7,269.427,661.01

8,035.918,383.15

8,689.108,936.92

F

584.14625.47

668.08711.64

755.69799.64

842.71883.95

922.15955.80

983.06N

4,726.26

5,060.605,405.39

5,757.846,114.24

6,469.796,818.30

7,151.967,461.01

7,733.307,953.86

T

N

69,164.00

D

1.00

0.920.84

0.770.71

0.650.60

0.550.50

0.460.46

P

22,552.00

4,336.024,259.41

4,173.954,079.00

3,973.843,857.72

3,729.843,589.33

3,435.2631,845.03

N

44,727.40N

44,727.40

Uraian

Tahun ke

Pendekatan Kapitalisasi Discounted

Biaya Pendaptan Cash FlowNilai Pasar (Rp)Pembobotan 40% 25% 35%

Nilai (Rp) 17,346,607,104 10,274,482,950 15,654,588,982

Jumlah (Rp)

Dibulatkan (RP) 43,275,679,000

Metode

43,366,517,760 41,097,931,800 44,727,397,090

43,275,679,036Su

mbe

r : H

asil

Perh

itung

an

Tab

el 4

.23

: Ana

lisa

Nila

i Pas

ar P

rope

rti B

erda

sark

an M

etod

e D

iscou

nted

Cas

h Fl

ow

*Per

hitu

ngan

dal

am ju

ta ru

piah

10 tahun. Untuk faktor bunga (discount factor) diambil dari suku bunga tabungan Bank Indonesia yaitu sebesar 9%.

4.4 Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Properti

Melihat dari properti yang dinilai yaitu bangunan hotel, maka digunakan tiga metode pendekatan yaitu pendekatan biaya, kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow.

Tabel 4.25 : Rekonsiliasi Nilai Akhir

Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 KESIMPULAN

Dalam melakukan penilaian properti untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dipakai dua metode penilaian yaitu metode pendekatan biaya, metode pendekatan pendapatan. Analisa nilai pasar dari ketiga metode tersebut adalah : 1. Metode Pendekatan Biaya

Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapat sebesar Rp. 43.366.517.760,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Tiga Ratus Enam Puluh Enam Juta Lima Ratus Tujuh Belas Ribu Tujuh Ratus Enam Puluh Rupiah)

2.Metode Pendekatan Pendapatan a. Metode Kapitalisasi Pendapatan

Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan didapat sebesar Rp. 41.097.931.800,00 (Empat Puluh Satu Milyar Sembilan Puluh Tujuh Juta Sembilan Ratus Tiga Puluh Satu Ribu Delapan Ratus Rupiah ).

.b. Metode Discounted Cash Flow Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode discounted cash flow didapat sebesar Rp.44.727.397.090,00 (Empat Puluh Empat Milyar Tujuh Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Tiga Ratu Sembilan Puluh Tujuh Ribu Sembilan Puluh Rupiah)

3. Hasil Rekonsiliasi Setelah diketahui nilai pasar hotel dari ketiga

metode tersebut, maka dilakukan pembobotan yaitu 40% untuk metode pendekatan biaya, 25% untuk metode kapitalisasi pendapatan dan 35% untuk

metode discounted cash flow sehingga diperoleh nilai pasar Hotel Puri Ayu yaitu sebesar Rp.43.275.679.000,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Dua Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Enam Ratus Tujuh Puluh Sembilan Ribu Rupiah).

5.2 SARAN

Dalam penulisan tugas akhir ini banyak kendala yang dihadapi dalam melakukan proses penilaian sehingga banyak mendapat kesulitan dalam pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan untuk penelitian selanjutnya adalah perlu adanya penelitian lebih lanjut tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan besarnya penyusutan.