BAB 2 Tinjauan Pustaka Sarana Prasarana Perumahan

7/26/2019 BAB 2 Tinjauan Pustaka Sarana Prasarana Perumahan

1/57

PENYUSUNAN DATABASE PERUMAHAAN BARITO TIMUR

Laporan PendahuluanIIII II-1

BAB 2

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Pemahaman Terhadap Perundang-Undangan yang Berkaitan dengan

Perumahan Dan Permukiman

2.1.1. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11 Tahun 2008 Tentang

Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan Dan Permukiman.

Dalam mengembangkan perumahan dan kawasan permukiman, agar tercipta

keserasian antara perumahan dan kawasan permukiman yang dapat menunjang peningkatan

kualitas ekologis, sosial budaya, dan pertumbuhan ekonomi maka terdapat ketentuan yang

harus diperhatikan meliputi :

a. Klasifikasi lingkungan perumahan dan kawasan permukiman terbagi atas :

Intensitas/kepadatan hunian yang terdiri dari rumah bersusun dan tidak bersusun.

Bangunan yang dibangun vertical memiliki KLB >1, antara lain meliputi rumah

susun, apartemen, dan kondonium. Sedangkan rumah tidak bersusun memiliki

KLB


2/57



e. hunian dan tempat memproduksi barang dan kerajinan.

f. Bangunan campuran merupakan unit yang berorientasi pada kegiatankegiatan

g. komersial campuran.

Kawasan khusus.

1. Untuk mencapai nilai tambah perumahan dan kawasan permukiman yang

2. dikehendaki sesuai daya dukung dan karakteristik lokasi geografis di wilayah

3. perencanakan maka dilakukan pengaturan distribusi kepadatan.

4. Untuk mengetahui intensitas pemanfaatan lahan melalui pengaturan kepadatan

5. paling padat unit rumah per hektar dikaitkan dengan distribusi luas lantai

paling

6. luas bangunan terhadap persil maupun wilayah perencanaannya. Klasifikasi

7. intensitas pemanfaatan lahan adalah sebagai berikut :

KLB lebih besar dari 1.0 untuk rumah susun berlaku di zona perkotaan,

pusat kota, dan pusat metro. Apabila di pedesaan dan pinggiran kota dapat

diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.

KLB lebih kecil dari 1.0 untuk rumah tidak susun berlaku di zona

pedesaan dan pinggiran kota. Sedangkan di zona perkotaan, pusat kota,

dan pusat metro dapat diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.

KDB per persil lebih kecil dari 30% untuk rumah taman berlaku di zona

pedesaan dan pinggiran kota. Sedangkan di zona perkotaan dan pusat kota

diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.

KDB per persil 30% sampai dengan 50% untuk rumah renggang berlaku

di zona pedesaan, pinggiran kota, dan perkotaan. Apabila dikembangkan

di zona pusat kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.

KDB per persil 50% sampai dengan 70% untuk rumah deret berlaku di

zona perkotaan, pusat kota, dan pusat metro. Apabila dikembangkan di

zona pinggiran Kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.

KDB per persil lebih kecil dari 50% untuk rumah susun taman hanya

berlaku di zona pinggiran kota.

KDB per persil 50% sampai dengan 70% untuk rumah susun berlaku di

zona pusat kota dan pusat metro, sedangkan di zona perkotaan diizinkan

namun terdapat persyaratan khusus.

Salah satu faktor yang berperan dalam menentukan keserasian perumahan dan

kawasan permukiman, perlu diatur komposisi lahan efektif dan non efektif dengan


3/57



pengaturan luas efektif, luas prasarana dan utilitas serta sarana. Lahan efektif merupakan luas

total lahan perpetakan yang digunakan untuk kavling perumahan dan kawasan permukiman

maupun fasilitas lingkungan yang bersifat komersial dan dapat dijual kepada pihak swasta

maupun perorangan, sedangkan lahan non efektif merupakan luas total lahan perpetakan yang

digunakan untuk prasarana, sarana, dan utilitas lingkungan perumahan, termasuk fasilitas

umum dan fasilitas sosial yang bersifat non komersial, dapat diserahkan ke pemerintah.

Ketentuan luas lahan efektif meliputi :

Luas wilayah perencanaan lebih kecil atau sama dengan 25 ha, maka luas lahan efektif

paling besar 70%;

Luas wilayah perencanaan 25 sampai dengan 100 ha, maka luas lahan efektif paling

besar 60%;

Luas wilayah perencanaan lebih besar dari 100 ha, maka luas lahan efektif paling besar

55%.

Ketentuan luas prasarana dan utilitas meliputi :

Untuk luas wilayah perencanaan lebih kecil atau sama dengan 25 ha, maka luas

prasarana dan utilitas paling besar 25%;

Untuk luas wilayah perencanaan 25 sampai dengan 100 ha, maka luas prasarana dan

utilitas paling besar 30%;

Untuk luas wilayah perencanaan lebih besar dari 100 ha, maka luas prasarana dan utilitas

paling besar 30%.

Ketentuan luas sarana meliputi:

1. Luas wilayah perencanaan paling kecil atau sama dengan 25 ha, maka luas sarana

paling kecil 5%;

2. Luas wilayah perencanaan 25 sampai dengan 100 ha, maka luas sarana paling kecil

10%;

3.

Luas wilayah perencanaan lebih besar dari 100 ha, maka luas sarana paling kecil

15%.

Dalam rangkan pengadaan perumahan pemerintah menyediakan sistem subsidi silang,

dimana kelompok rumah mewah dan menengah memberikan subsidi kepada kelompok

masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) guna mendapatkan tempat tinggal yang layak

huni. Sistem ini juga berlaku di kawasan perumahan susun agar terbentuk lingkungan hunian

berimbang di perumahan dan kawasan permukiman dari segala kelompok. Selain penyediaan

sistem, pemerintah juga melakukan pengaturan peruntukan meliputi :


4/57



Pada zona lindung tidak diizinkan untuk rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana.

Pada zona perdesaan, zona pinggiran kota, zona perkotaan, zona pusat kota, dan zona

pusat metro diizinkan untuk rumah mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana.

Pada zona perdesaan diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah taman, rumah renggang, dan rumah susun taman, tetapi tidak

diizinkan membangun rumah deret dan rumah susun dengan KDB tinggi.

Pada zona pinggiran kota diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan

rumah sederhana meliputi rumah taman, rumah renggang, dan rumah susun taman, serta

tidak diizinkan membangun rumah susun dengan KDB tinggi, namun untuk rumah deret

diizinkan dengan persyaratan khusus.

Pada zona perkotaan diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah taman, rumah renggang, rumah deret, rumah susun taman, dan

rumah susun dengan KDB tinggi.

Pada zona pusat kota diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah renggang, rumah deret, rumah susun taman, dan rumah susun

dengan KDB tinggi.

Pada zona pusat metro diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah deret, rumah susun taman, dan rumah susun dengan KDB

tinggi.

Pada zona preservasi dengan ketentuan khusus.

2.1.2. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 34 Tahun 2006 Tentang

Pedoman Umum Penyelenggaraan Keterpaduan Prasarana, Sarana Dan Utilitas

(PSU) Kawasan Perumahan.

Pola Penanganan Keterpaduan PSU merupakan acuan di dalam penyelenggaraan

Keterpaduan PSU melalui :

Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara

menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang dapat dilaksanakan secara bertahap.

Pembangunan kawasan khusus, yaitu pada bagian wilayah dalam propinsi dan/ atau

Kabupaten/ Kota untuk menyelenggarakan kegiatan dengan fungsi khusus seperti

industri, perbatasan, nelayan, pertambangan, pertanian, pariwisata, pelabuhan, cagar

budaya, dan rawan bencana.


5/57



Peningkatan kualitas permukiman berupa kegiatan pemugaran, perbaikan dan

peremajaan dan mitigasi bencana..

Komponen PSU dalam Kawasan perumahan dan lingkungan permukiman adalah

sebagai berikut :

Dalam menangani keterpaduan PSU, pemerintah memiliki upaya untuk membantu

memecahkan permasalahan prasarana sarana dan utilitas, pada kawasan perumahan yang

sudah terbangun yang disebut sebagai upaya preventif, sehingga akan terwujud lingkungan

kawasan perumahan yang sehat, dan berwawasan lingkungan. Ketentuan Penanganan

preventif sebagai berikut:

Penanganan PSU di kawasan perumahan yang baru.


6/57



Upaya keterpaduan preventif dilaksanakan seluruh pemangku kepentingan yang akan

maupun kawasan khusus, dengan fasilitasi pemerintah kabupaten/kota untuk

menghindari permasalahan ketidakterpaduan PSU pada saat penghunian dan

perkembangannya di masa yang akan datang..

Keterpaduan secara preventif ini dilakukan secara berkelanjutan mulai sejak saat

penentuan lokasi, perencanaan, pelaksanaan, pemeliharaan, pengelolaan, dan

pengendalian.

Penanganan keterpaduan PSU kawasan ini juga dilaksanakan dengan memperhatikan

kawasan disekitarnya.

Selain preventif, pemerintah juga menagdakan upaya penanganan kuratif yaitu upaya

untuk membantu memecahkan permasalahan prasarana sarana dan utilitas, pada kawasan

perumahan yang sudah terbangun, sehingga akan terwujud lingkungan kawasan perumahan

yang sehat, dan berwawasan lingkungan. Keterpaduan PSU secara kuratif dilaksanakan oleh:

Pemerintah Kabupaten/Kota, yang mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan PSU.

Pihak lain yang terlibat dalam keterpaduan PSU untuk bersama memecahkan

permasalahan adalah instansi Pemerintah Kabupaten/ Kota, pihak swasta (pengembang),

pihak masyarakat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Pusat.

Jika permasalahan ketidakterpaduan PSU, tidak mampu diselesaikan ditingkat

pemerintah kabupaten/ kota, maka dapat diselesaikan ditingkat propinsi atau tingkat pusat.

Bantuan pemecahan permasalahan PSU yang terjadi di kawasan perumahan, oleh pemerintah

propinsi maupun pemerintah pusat dapat berupa fasilitasi ataupun pemberian bantuan

stimulan PSU. Langkah-langkah dalam penanganan kuratif adalah sebagai berikut :

Selain preventif, pemerintah juga menagdakan upaya penanganan kuratif yaitu upaya

untuk membantu memecahkan permasalahan prasarana sarana dan utilitas, pada kawasan

perumahan yang sudah terbangun, sehingga akan terwujud lingkungan kawasan perumahan

yang sehat, dan berwawasan lingkungan. Keterpaduan PSU secara kuratif dilaksanakan oleh:

Pemerintah Kabupaten/Kota, yang mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan PSU.

Pihak lain yang terlibat dalam keterpaduan PSU untuk bersama memecahkan

permasalahan adalah instansi Pemerintah Kabupaten/ Kota, pihak swasta (pengembang),

pihak masyarakat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Pusat.

Jika permasalahan ketidakterpaduan PSU, tidak mampu diselesaikan ditingkat

pemerintah kabupaten/ kota, maka dapat diselesaikan ditingkat propinsi atau tingkat pusat.

Bantuan pemecahan permasalahan PSU yang terjadi di kawasan perumahan, oleh pemerintah


7/57



propinsi maupun pemerintah pusat dapat berupa fasilitasi ataupun pemberian bantuan

stimulan PSU. Langkah-langkah dalam penanganan kuratif adalah sebagai berikut :

1. Identifikasi permasalahan atau peta masalah, dilakukan melalui diskusi keterpaduan PSU

dengan pemangku kepentingan di pemerintah kabupaten/ kota. Diskusi bisa difasilitasi

oleh pemerintah pusat maupun pemerintah propinsi.

2. Dari peta masalah, selanjutnya disusun rencana tindak (action plan), berisi :

permasalahan, peta pelaku dan pembagian tanggung jawab, skenario penataan kawasan

dan jadwal kegiatan, skema pembiayaan, perencanaan teknis, penganggaran, dan

peningkatan kapasitas kelembagaan, rencana pelaksanaan dan pengelolaan yang diproses

dan disepakati oleh pelaku.

2.1.3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman

Penyerahan Prasarana, Sarana Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di

Daerah.

Tujuan Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan kawasan

permukiman dari pengembang kepada pemerintah daerah adalah menjamin keberlanjutan

pemeliharaan dan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas di lingkungan perumahan dan

kawasan permukiman. Prinsip dari penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan

kawasan permukiman berdasarkan azas keterbukaan, akuntabilitas, kepastian hukum,

keterpihakan, dan keberlanjutan.

Pada dasarnya, perumahan terbagi atas perumahan tidak bersusun dan rumah

bersusun. Perumahan tidak bersusun berupa kelompok rumah berlantai satu atau dua yang

berfungsi sebagai tempat tinggal atau lingkungan hunian. Sedangkan rumah susun berupa

bangunan gedung bertingkat dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan

satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama

untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-

bersama.

Keberadaan prasarana harus terdapat di lingkungan perumahan dan kawasan

permukiman yang berupa jaringan jalan, saluran pembuangan air limbah, saluran

pembuangan air hujan, dan persampahan. Begitu juga dengan keberadaan sarana yang berupa

sarana perniagaan, sarana pelayanan umum dan pemerintahan, sarana pendidikan, sarana

kesehatan, sarana peribadatan, sarana rekreasi dan olah raga, sarana pemakaman, sarana

pertamanan dan ruang terbuka hijau, dan sarana parkir. Hal ini juga berlaku untuk keberadaan


8/57



utilitas yang meliputi jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan gas, jaringan transportasi,

pemadam kebakaran, dan sarana penerangan jasa umum. Untuk kawasan developer

penyediaan parasarana, sarana, dan utilitas diserahkan kepada pengembang/ developer

dengan ketentuan meliputi paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan dan sesuai

dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah secara tapak dilakukan

sesuai proses tahapan pembangunan. Sedangkan penyerahan prasarana dan sarana oleh

pemerintah kepada pengembang untuk rumah tidak bersusun berupa tanah siap bangun yang

berada dalam satu lokasi dan di luar hak milik atas satuan rumah susun. Selain itu,

penyerahan juga berupa bangunan.

Persyaratan pemerintah daerah melakukan penyerahan apabila pengembang

memenuhi syarat yang meliputi:

a. Syarat umum,

Lokasi prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan rencana tapak yang sudah

disetujui oleh pemerintah daerah;

Sesuai dengan dokumen perijinan dan spesifikasi teknis bangunan.

b. Syarat teknis sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.

c. Syarat administrasi,

Dokumen rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah;

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) bagi bangunan yang dipersyaratkan;

Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) bagi bangunan yang dipersyaratkan; dan

Surat pelepasan hak atas tanah dari pengembang kepada pemerintah daerah.

2.1.4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan

Permukiman

Penataan perumahan dan pemukiman menurut Undang-Undang perumahan dan

kawasan permukiman berdasarkan pada asas kesejahteraan, keadilan dan pemerataan,

kenasionalan, koefisienan dan kemanfaatan, keterjangkauan dan kemudahan, kemitraan,

keserasian dan keseimbangan, keterpaduan, kesehatan, kelestarian dan keberlanjutan, serta

keselamatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan. Penataan perumahan dan kawasan

permukiman memiliki tujuan sebagai berikut:

a. Memberikan kepastian hukum dalam penyelenggraan perumahan dan kawasan

permukiman guna memenuhi kebutuhan rumah;


9/57



b. Mendukung penataan dan penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan

lingkungan hunian;

c. Meningkatkan hasil sumber daya guna alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap

memperhatikan kelestarian lingkungan;

d. Memberdayakan pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan dan kawasan

permukiman;

e. Menunjang pembangunan bidang ekonomi, sosial, dan budaya;

f. Menjamin terwujudnya rumah layak huni dan terjangkau dengan lingkungan yang sehat,

aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan keberlanjutan.

Menurut peraturan perundang-undangan, perumahan merupakan kumpulan rumah

sebagai bagian dari permukiman dengan dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum.

Untuk kawasan permukiman merupakan bagian dari lingkungan di luar kawasan lindung

sebagai lingkungan hunian.

Dalam penyelenggaran perumahan dan kawasan permukiman, pemerintah wajib

melakukan pembinaan yang meliputi menetapkan kebijakan tentang pemanfaatan hasil

teknologi bidang perumahan dan kawasan permukiman, pengelolaan Kasiba dan Lisba,

memfasilitasi penyediaan perumahan dan kawasan permukiman bagi masyarakat,

menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan koordinasi, mendorong penelitian

pengembangan penyelenggraan perumahan dan kawasan permukiman, melakukan sertifikasi

dan administrasi lainnya terhadap badan penyelenggaran perumahan, dan menyelenggarakan

pelatihan bidang perumahan dan kawasan permukiman.

Penyelenggaran perumahan meliputi:

a. Perencanaan perumahan, yang terdiri dari :

Perencanaan dan perancangan rumah, baik rumah komersial, umum, swadaya,

khusus, dan rumah negara guna menciptakan rumah yang layak huni, mendukung

uoaya pemebuhan kebutuhan rumah oleh masyarakat dan pememrintah, dan

meningkatkan tata bangunan dan lingkungan yang terstruktur.

Perencanaan prasarana, sarana, sarana, utilitas umum yang meliputi rencana

penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman dan

rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan. Penyediaan

kavling tanah untuk meningkatkan hasil guna tanah bagi kavling siap bangun.

b. Pembangunan perumahan. Pembanguan perumahan skala besar terdiri dari hunian

berimbang seperti rumah sederhana, menengah, dan mewah. Tanggung jawab


10/57



pemerintah diberikan kepada pembangunan rumah umum, khusus, dan Negara melalui

lembaga yang ditugaskan. Pembangunan perumahan meliputi :

Pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

Peningkatan kualitas perumahan. Pengembangan teknologi dan rancang bangunan yang ramah lingkungan.

c. Pemanfaatan perumahan yang meliputi pemanfaatan rumah, pemanfaatan dan pelestarian

prasarana dan sarana perumahan, dan pelestarian perumahan.

d. Pengendalian perumahan

Untuk penyelenggara kawasan permukiman berfungsi untuk memenuhi hak orang

atas tinggal dan mewujudkan wilayah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian sesuai

rencana tata ruang. Penyelenggara kawasan permukiman di perkotaan maupun pedesaan

dapat melalui:

1. Pengembangan yang telah ada dengan meningkatkan potensi lingkungan hunian melalui

fungsi kota, meningkatkan pelayanan lingkungan hunian, keberadaan prasarana, sarana,

dan utilitas umum, tanpa menambah tumbuhnya lingkungan hunian yang tidak terencana

atau permukiman kumuh.

2. Pembangunan lingkungan hunian baru melalui penyediaan lokasi permukiman, prasarana,

sarana, dan utilitas umum. Pembangunan kembali berfungsi untuk memulihkan fungsi

lingkungan hunian perkotaan dan pedesaan sesuai rencana tata ruang dengan persyaratan

sebagai berikut :

Kesesuaian dnegan rencana tata ruang wilayah nasional, rencana tata ruang wilayah

provinsi, dan rencana tata ruang wilayah kabupaten/ kota.

Kesesuaian dengan rencana tata bangunan dan lingkungan.

Kondisi dan kualitas prasarana, sarana, dan utilitas umum yang memenuhi persyaratan

dan tidak membahayakan penghuni.

Tingkat kepadatan bangunan.

Kualitas bangunan.

Kondisi sosial ekonomi masyarakat setempat.

3. Pembangunan kembali dapat dilakukan dengan rehabilitasi, rekonstruksi, dan peremajaan.

Untuk melakukan penanganan terhadap perumahan dan kawasan permukiman kumuh

dapat dilakukan melalui peningkatan kualitas dan pencegahan. Pencegahan yang dilakukan

berfungsi untuk mengendalikan kepadatan bangunan, penurunan kualitas perumahan,

permukiman, sarana, dan prasarana serta pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan


11/57



rencana tata ruang. Pencegahan dapat dilakukan melalui pengawasan dan pemberdayaan

masyarakat.

Untuk peningkatan kualitas terhadap perumahan dan kawasan permukiman kumuh

dapat dilakukan melalui:

Pemugaran menjadi permukiman yang layak huni,

Peremajaan untuk mewujudkan kondisi perumahan dan kualitas permukiman yang lebih

baik atau meningkatkan kualitas rumah dengan terlebih dahulu menyediakan tempat

tinggal bagi masyarakat yang terdampak.

Permukiman kembali yang dilakukan untuk memindahkan masyarakat yang terdampak

dari lokasi yang tidak mungkin dibangun kembali karena tidak sesuai dengan rencana

tata ruang dengan lokasi yang telah ditetapkan pemerintah.

2.1.5. Direktorat Jenderal Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum Tentang

Pedoman Identifikasi Kawasan Kumuh Daerah Penyangga Kota Metropolitan.

Sebelum melakukan penanganan perumahan dan kawasan permukiman, terlebih

dahulu dilakukan pembobotan dari masing-masing kluster. Kriteria pembobotan berdasarkan

keadaan prasarana dan utilitas yang ada di wilayah perencanaan. Keadaan prasarana dilihat

dari keadaan jaringan jalan, jaringan saluran pembuangan limbah, jaringan saluran

pembuangan drainase dan tempat pembuangan sampah sedangkan keadaan utilitas dilihat dari

keadaan jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, transportasi dan PJU yang ada.

Setelah itu dilakukan scoring setiap keadaan prasarana dan utilitas dari masing-masing

kluster sehingga nantinya didapatkan nilai tertinggi. Dari nilai tertinggi tersebut didapatkan

prioritas penanganan. Pembobotan Kriteria Keadaan Prasarana

Pembobotan kriteria keadaan prasarana pembangunan dan pengembangan perumahan

dan kawasan permukiman antara lain

1.

Jaringan Jalan

Sasaran pembobotan jaringan jalan adalah kondisi jalan dan lebar jalan lokal sekunder

dan jalan lingkungan perumahan dan kawasan permukiman.

Nilai 50 untuk kondisi jalan buruk yaitu jalan dalam keadaan rusak maupun

berlubang serta lebar jalan yang sempit.

Nilai 30 untuk kondisi jalan sedang yaitu jalan hanya dalam keadaan rusak

maupun berlubang atau lebar jalan yang sempit.

Nilai 20 untuk kondisi jalan dengan kondisi baik


12/57



2. Jaringan Saluran Pembuangan Limbah

Sasaran pembobotan jaringan saluran pembuangan limbah adalah kondisi pembuangan

limbah di perumahan dan kawasan permukiman.

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman dimana masyarakat menggunakan aktifitas

MCK dari sungai atau menggunakan cubluk.

Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang menggunakan septic tank namun

pengelolaan air limbahnya tidak terpisah dengan saluran drainase.

Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang pengelolaan air limbahnya terpisah

dengan drainase.

3. Jaringan Saluran Pembuangan Drainase.

Sasaran pembobotan jaringan saluran pembuangan drainase adalah kondisi jaringan

drainase di perumahan dan kawasan permukiman.

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman dimana terjadi pernah terjadi banjir akibat

sampah yang menyumbat di saluran drainase.

Nilai 30 untuk lingkungan permukiman dimana hanya terjadi genangan dan tidak

sampai menimbulkan banjir.

Nilai 20 untuk lingkungan permukiman dimana saluran drainase tidak tersumbat

sampah atau tidak menimbulkan genangan dan banjir.

4. Tempat Pembuangan Sampah

Sasaran pembobotan tempat pembuangan sampah adalah sudah terlayani pasukan kuning

dan terdapat TPS di perumahan dan kawasan permukiman.

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman yang tidak dilayani pasukan kuning

sehingga cara pembuangannya dengan dibakar.

Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang belum melakukan pemilahan sampah.

Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang telah melakukan pemilahan sampah.

Berdasarkan ketentuan pembobotan di atas, secara digramatis pembobotannya bisa

dilihat pada gambar di bawah ini.


13/57



Gambar 2.1

Pembobotan Kriteria Keadaan Prasarana

A. Pembobotan Kriteria Keadaan Utilitas

Pembobotan kriteria keadaan utilitas pembangunan dan pengembangan perumahan dan

kawasan permukiman antara lain:

1. Jaringan Air Bersih

Pembobotan jaringan air bersih dilakukan berdasarkan kondisi jumlah rumah

penduduk di perumahan dan kawasan permukiman yang sudah memperoleh aliran

air dari sistem penyediaan air bersih.

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman dimana terjadi kontinuitas pengaliran

PDAM yang bermasalah dan jarak antara sumur dengan WC tidak sesuai

standar atau terdapat masyarakat yang menggunakan aktifitas MCK dari sungai.

Nilai 30 untuk lingkungan permukiman dimana hanya terjadi kontinuitas

pengaliran PDAM yang bermasalah atau jarak antara sumur dengan WC tidak

sesuai standar.

Nilai 20 untuk lingkungan permukiman dimana tidak terjadi masalah dengan air

bersih.

2. Jaringan Listrik

Pembobotan jaringan listrik dilakukan berdasarkan kondisi jumlah rumah penduduk

di perumahan dan kawasan permukiman yang sudah memperoleh aliran listrik.


14/57



Nilai 50 untuk lingkungan permukiman yang belum terlayani jaringan listrik

Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani jaringan listrik

namun persebarannya belum merata atau tidak maksimal

Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani jaringan listrik

3. Jaringan Telepon

Pembobotan jaringan telepon dilakukan berdasarkan kondisi jumlah rumah

penduduk di perumahan dan kawasan permukiman yang sudah terpasang telepon.

Nilai 50 (lima puluh) dengan tingkat pelayanan jaringan telepon kurang dari

25%.

Nilai 30 (tiga puluh) dengan tingkat pelayanan jaringan telepon antara 25%

sampai 50%.

Nilai 20 (dua puluh) dengan tingkat pelayanan jaringan telepon lebih besar dari

50%.

4. Transportasi

Pembobotan transportasi dilakukan berdasarkan perumahan dan kawasan

permukiman yang sudah terlayani angkutan umum.

Nilai 50 (lima puluh) yaitu tidak dilayani angkutan umum.

Nilai 30 (tiga puluh) yaitu sudah terlayani angkutan umum tetapi

penggunaannya

belum maksimal

Nilai 20 (dua puluh) yaitu sudah terlayani angkutan umum dengan baik.

5. PJU

Pembobotan PJU dilakukan berdasarkan perumahan dan kawasan permukiman yang

sudah terlayani PJU.

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman yang belum terlayani penerangan jasa

umum (PJU).

Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani PJU namun

persebarannya belum merata atau tidak maksimal, umumnya terjadi di jalan

lokal sekunder.

Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani penerangan jasa

umum (PJU)

Berdasarkan ketentuan pembobotan di atas, secara digramatis pembobotannya bisa

dilihat pada gambar di bawah ini.


15/57



Gambar 2.2

Pembobotan Kriteria Keadaan Utilitas

Berdasarkan uraian-uraian di atas maka diketahui bahwa variabel-variabel pada kriteria

prasarana dan utilitas masing-masing memiliki bobot 1 (satu) satuan. Dengan satuanyang sama maka setiap variabel kriteria memiliki bobot yang sama atau setara.

Sedangkan variabel pada kriteria prioritas penanganan memiliki bobot secara berurutan

masing-masing 3 (tiga), 3 (tiga), 2 (dua), dan 2 (dua) satuan. Bobot yang berbeda akan

menghasilkan lokasi-lokasi kluster yang diprioritaskan untuk ditangani.

B. Penilaian Kriteria Penanganan

Dasar penilaian beberapa metode yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian

kriteria antara lain Analytical Hierarchical Process (AHP) dan Social Process Spread

Sheet (SPSS) yang berbasis komputer menggunakan program spread sheet excell atau

dengan metode pembobotan dan penilaian secara manual.

Dalam pedoman ini digunakan modifikasi antara program spread sheet excell dengan

sistem pembobotan yang dapat memberikan kemudahan dalam melaksanakan penilaian

terhadap kriteria-kriteria penentuan kluster.

Kegiatan penilaian dengan sistem pembobotan pada masing-masing kriteria pada

umumnya dimaksudkan bahwa setiap kriteria memiliki bobot pengaruh yang

berbedabeda. Selanjutnya dalam penentuan bobot kriteria bersifat relatif dan bergantung


16/57



pada preferensi individu atau kelompok masyarakat dalam melihat pengaruh masing-

masing kriteria.

Penilaian akhir identifikasi kluster dilakukan sebagai akumulasi dari hasil perhitungan

terhadap kriteria sebagaimana dikemukakan di atas. Dari penjumlahan berbagai peubah

akan diperoleh diperoleh total nilai maksimum dan minimum setiap variabel kriteria.

Proses penilaian menggunakan batas ambang yang dikategorikan ke dalam :

Penilaian dinilai Kategori Tinggi.

Penilaian dinilai Kategori Sedang.

Penilaian dinilai Kategori Rendah.

Untuk mengklasifikasikan hasil kegiatan penilaian berdasarkan kategori tersebut di atas

maka dilakukan penghitungan terhadap akumulasi bobot yang telah dilakukan dengan

formula sederhana sturgess yaitu:

Dihitung koefisien ambang interval (rentang) dengan cara mengurangkan nilai

tertinggi (hasil penilaian tertinggi) dari hasil pembobotan dengan nilai terendah

(hasil penilaian terendah) dari jumlah penilaian dibagi 3 (tiga).

Koefisien ambang rentang sebagai pengurang dari nilai tertinggi akan menghasilkan

batas nilai paling bawah dari tertinggi.

Untuk kategori selanjutnya dilakukan pengurangan 1 angka terhadap batas terendah

dari akan menghasilkan batas tertinggi untuk kategori sedang dan seterusnya.

Berikut ini diperlihatkan contoh penggunaan formula pada penentuan kategori sebagai

tersebut diatas, sebagai berikut :

Kategori :

Kategori Tinggi berada pada nilai = 250 - 200

Kategori Sedang berada pada nilai = 199 - 149

Kategori Rendah berada pada nilai = 148100

2.2. Pemahaman Terhadap Kajian Permukiman Dan Infrastruktur

2.2.1. Pengertian Perumahan

Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia yang akan terus ada dan

berkembang sesuaidengan tahapan atau siklus kehidupan manusia. Selain sebagai pelindung

terhadap gangguan alam maupun cuaca serta mahluk lainnya, rumah juga memiliki fungsisosial sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, nilai kehidupan manusia


17/57



Ada beberapa pandangan mengenai batasan pengertian perumahan dari para ahli

maupun beberapa peraturan, antara lain:

1)

Menurut Undang-Udang RI nomor 4 tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman

- Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal/hunian dan sarana

pembinaan keluarga

- Yang dimaksud dengan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan

prasarana lingkungan. Perumahan juga merupakan tempat untuk menyelengarakan

kegiatan bermasyarakat dalam lingkup terbatas. Penataan ruang dan kelengkapan

prasarana dan sarana lingkungan dan sebagainya, dimaksudkan agar lingkungan

tersebut akan merupakan lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur serta dapat

berfungsi sebagaimana diharapkan.

- Sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung

(kota/desa) yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal/hunian dan tempat

kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan

2)Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 3 tahun 1987

Tentang penyediaan dan pemberian hak atas tanah untuk keperluan perusahaan

pembangunan perumahan.Menjelaskan pengertian perumahan adalah sekelompok rumah

atau tempat kediaman yang layak dihuni dilengkapi dengan prasarana lingkungan,

utilitas umum dan fasilitas sosial.

3)

Pengertian dari kawasan perumahan dan pemukiman menurut Kepmen Perumahan

Rakyat nomor : 04/KPTS/BKP4N/1995

Wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal atau lingkungan

hunian.Sedangkan yang dimaksud dengan lingkungan perumahan dan pemukiman adalah

kawasan perumahan dan pemukiman yang mempunyai batas-batas dan ukuran yang jelas

dengan penataan tanah dan ruang, prasarana serta sarana lingkungan yang terstruktur.

4)Pedoman Perencanaan Lingkungan Permukiman Kota tahun 1983

Perumahan adalah sebagai salah satu sarana hunian yang sangat erat kaitannya dengan tata

cara kehidupan masyarakat. Lingkungan perumahan merupakan suatu daerah hunian yang

perlu dilindungi dari gangguan-gangguan, misalnya gangguan udara, kotoran udara, bau

dan lain-lain.Sehingga daerah perumahan harus bebas dari gangguan tersebut dan harus

aman serta mudah mencapai pusat-pusat pelayanan serta tempat kerjanya.Dengan

demikian dalam daerah perumahan harus disediakan sarana-sarana lain yaitu sarana-sarana


18/57



pendidikan, kesehatan, peribadatan, perbelanjaan, rekreasi dan lain-lain, yang tidak dapat

dipisahkan dari kehidupan penduduk.

2.2.2. Dasar-dasar Perencanaan Perumahan Permukiman

Menurut Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU, No.1, Tahun

2011), pengertian makro perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem

yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan

permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap

perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem

pembiayaan, serta peran masyarakat. Ini berarti seluruh sistem ketersediaan perumahan

menjadi beban bersama seluruh pemangku kepentingan, baik pemerintah, swasta dan

masyarakat itu sendiri.Sedangkan pengertian perumahan adalah kumpulan rumah sebagai

bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan

prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak

huni.Hal ini mengamanahkan dukungan infrastruktur mutlak harus tersedia sehingga bisa

dicapai kehidupan yang layak. Oleh sebab itu perlu adanya dasar-dasar perencanaan

perumahan yang layak dijadikan sebagai lokasi perumahan, yang meliputi diantaranya:

a) Tidak terganggu oleh polusi (air, udara, suara)

b)

Tersedia air bersih

c) Memiliki kemungkinan untuk perkembangan pembangunan

d) Mempunyai aksebilitas yang baik

e) Mudah dan aman mencapai tempat kerja

f) Tidak berada dibawah permukaan air setempat

g) Mempunyai kemiringan rata-rata

2.2.3.

Standar Teknis Penyelenggaraan Keterpaduan PSU KawasanPerumahan

Dalam penyelenggaraan keterpaduan PSU kawasan perumahan standar teknis yang

digunakan adalah Standar Nasional Indonesia (SNI) dan pedoman teknis meliputi:

1. Prasarana Jalan

a. Standar teknis bidang Jalan antara lain: sesuai SNI 03-2853-1995, SNI 03-2446-

1991, SNI 03.6967-2003

b. Salah satu prasarana penting yang harus disediakan secara baik dan terpadu adalah

prasarana jalan, khususnya jalan di kawasan perumahan juga merupakan bagian

penting dari suatu kota dalam Sistem Jaringan Jalan Sekunder.


19/57



c. Jaringan jalan di kawasan perumahan menurut fungsinya adalah jalan lokal dan

jalan lingkungan dalam sistem jaringan jalan sekunder.

d. Jaringan jalan pada kawasan perumahan dibagi ke dalam 5 bagian meliputi: jalan

lokal sekunder I, jalan sekunder II, jalan sekunder III, jalan lingkungan I, dan jalan

lingkungan II.

e. Wewenang penyelenggaraan jalan pada kawasan perumahan adalah Pemerintah

Kabupaten/ Kota yang dilaksanakan oleh Bupati/ Walikota, karena sistem jaringan

jalan tersebut merupakan bagian dalam sistem jaringan jalan tersebut merupakan

bagian dalam sistem jaringan jalan sekunder. Dalam hal ini Pemerintah Kabupaten/

Kota belum mampu membiayai pembangunan jalan yang menjadi tanggung

jawabnya secara keseluruhan, maka Pemerintah Kabupaten/ Kota dapat minta

bantuan Kantor Menpera, berupa stimulant melalui program pengembangan

kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun serta kawasan khusus.

f. Dalam standar teknis penanganan jalan kawasan perumahan dijelaskan bagaimana

cara membangun jalan-jalan tersebut, prototipe konstruksi jalan, parameter

perencanaan, perencanaan dimensi minimal ideal jalan kawasan, termasuk saluran

drainase yang berfungsi untuk mengeringkan jalan.

2. Prasarana Drainase

a.

Standar teknis bidang ini antara lain: sesuai SNI 06-2409-2002 dan SNI 03-2453-

2002

b. Dalam pembangunan kawasan perumahan aspek yang sangat penting adalah

tersedianya prasarana drainase kawasan yang mampu menjamin kawasan tersebut

tidak tergenang air pada waktu musim penghujan.

c. Saluran drainase kawasan perumahan harus terintegrasi dengan sistem drainase di

luar kawasan atau sistem drainase perkotaan perdesaan. Maksudnya adalah bahwa

saluran drainase kawasan perumahan dialirkan ke luar kawasan pada saluran induk

yang akan mengalirkan air ke laut/ sungai/ danau.

d. Disamping itu untuk kepentingan kawasan perumahan yang lebih luas dalam upaya

mengurangi genangan air, khususnya di daerah bekas rawa-rawa perlu disediakan

kolam retensi yang berfungsi menyimpan dan meresapkan air ke dalam tanah.

Pembuatan kolam retensi dan sumur resapan dapat dilihat pada standar teknis yang

ada.

e.

Dalam standar teknis penyediaan prasarana drainase, dijelaskan persyaratan umum

dan teknis, secara rinci dijelaskan cara pengumpulan data, analisis kerusakan dan


20/57



kerugian akibat banjir, analisis konservasi, pengembangan sistem drainase dan

pengembangan kelembagaan.

3. Prasarana Air Minum

a. Standar teknis bidang ini disesuaikan AB-K/ RE-RT/ TC/ 026/98 dan AB-

K/OP/ST/004/98.

b. Setiap kawasan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air minum yang

memenuhi kebutuhan minimal bagi penghuni sesuai dengan kebijakan yang

diterapkan oleh Pemerintah Daerah.

c. Layanan air minum dalam kawasan dapat diberikan oleh PDAM atau Badan

Pengelola Air Minum Kawasan/ Swasta, atau dapat pula menyediakan sendiri/

komunal melalui sumur gali, pantek sesuai dengan persyaratan teknis yang berlaku.

d. Penanganan air minum di kawasan perumahan meliputi:

Pengendalian kualitas air melalui proses pemeriksaan periodik sesuai letentuan

teknis yang berlaku.

Pembuatan sumur dalam, untuk keperluan persil (cluster). Diperlukan

pengelolaan, pembagian tugas dan kewajiban oleh unit pengelola. Lokasi dapat

diletakan di dekat kompleks perumahan atau di luar kompleks perumahan.

Pengembangan dari sistem ini terjadi dengan cara pengelola kawasan

menyediakan instalasi pengolahan air minum skala perkotaan yang ada

e. Perhitungan volume air minum minimal untuk kebutuhan rumah tangga adalah 60

liter/ orang/ hari.

4. Prasarana Pengelolaan Air Limbah

Pada standar teknis penyediaan sistem penanganan air limbah untuk kawasan berisi

antara lain:

a. Standar teknis bidang ini antara lain: sesuai SNI 03-2398-2002, PTT-19-2000-C dan

PTS-09-2000-C

b. Penjelasan umum, meliputi: pengertian penanganan air limbah, hal-hal yang perlu

diperhatikan dalam pemilihan sistem pengolahan air limbah, dan bagaimana

penanganan air limbah dengan menggunakan sistem jaringan (perpipaan).

c. Persyaratan teknis meliputi langkah pengembangan, sistem setempat, sistem

terpusat, dan pembagian tugas dan wewenang dan keterkaitannya dengan sistem

perkotaan.


21/57



d. Pemilihan sistem penanganan air limbah, perencanaan sistem air limbah setempat,

dan perencanaan sistem pengolahan air limbah terpusat.

e. Keterpaduan dalam pengembangan dan pengelolaan

5. Prasarana Pengelolaan Persampahan

a. Kawasan perumahan yang sehat dan bersih adalah kawasan perumahan yang

dilengkapi dengan sistem pengelolaan sampah yang memadai, yaitu sistem

pengelolaan yang aman, nyaman dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

b. Standar teknis pengelolaan persampahan berisi tentang:

Ketentuan umum yang terdiri dari persyaratan umum, persyaratan teknis dan

pembagian tugas dan wewenang pembangunan dan pengelolaan sistem

persampahan.

Pengelolaan sampah pada kawasan perumahan, meliputi: penentuan timbulan

dan densitas dan komposisi sampah, prediksi beban timbulan sampah,

pengelolaan sampah tingkat kawasan, dan teknik operasional pengelolaan

sampah pada kawasan perumahan. Standar teknis bidang persampahan sesuai

dengan SNI 19-3964-1994, SNI 03-3242-1994 dan SNI 19-3983-1995.

Pengelolaan persampahan mandiri termasuk pembuatan komposter komunal

untuk kebutuhan kawasan perumahan.

Pembuangan sisa pengolahan sampah pada tempat pemrosesan akhir (TPA).

Standar teknis bidang sampah disesuaikan dengan PTS 06-2000-C dan PTS 07-

2000-C.

6. Prasarana Jaringan Listrik

a. Sebelum membuka lahan baru untuk perumahan, pihak Pemerintah Kabupaten/

Kota atau Badan Pengelola Kawasan Perumahan perlu berkoordinasi dengan pihak

PLN cabang yang menangani PLN di kawasan yang bersangkutan.

b.

Berbagai permasalahan yang sering timbul dalam pengalokasian daya ini karena

terlambatnya informasi yang disampaikan oleh Pemerintah Daerah atau Badan

Pengelola ke Pihak PLN.

c. Selanjutnya koordinasi yang perlu dilakukan adalah pembangunan gardu induk.

Apabila sudah diprogramkan oleh PLN, pihak Pemda atau badan pengelola dapat

menyambung ke para konsumen.

d. Untuk kawasan perumahan dan permukiman yang kekurangan pasokan daya listrik

dari PLN atau belum ada jaringan listrik dari PLN perlu diupayakan alternatif lain.


22/57



e. Standar teknis bidang kelistrikan disesuaikan dengan SNI 04-0225-2000.

7. Ruang Terbuka Hijau (RTH)

a. Kawasan Perumahan perlu menyediakan ruang terbuka hijau yang bermanfaat

untuk menjaga kualitas dan keseimbangan lingkungan di sekitar kawasan.

b. Ruang terbuka hijau, bermanfaat tidak langsung seperti: perlindungan tata air, dan

konservasi hayati atau keanekaragaman hayati, dan bermanfaat langsung seperti:

kenyamanan fisik (teduh dan segar) dan mendapatkan bahan untuk dijual (kayu,

daun dan bunga), tempat wisata (bermain) serta bangunan umum yang bersifat

terbatas (WC umum, pos polisi, lampu taman, gardu listrik dan lain-lain).

c. Persyaratan ruang terbuka hijau didasarkan luas wilayah dan berdasarkan jumlah

penduduk.

d. Untuk persyaratan luas wilayah, ditentukan bahwa ruang terbuka hijau publik

(milik pemerintah dan terbuka untuk umum) dan privat (perorangan) paling sedikit

10 (sepuluh) persen dari seluruh luas wilayah kawasan perumahan atau mengacu

pada peraturan perundang-undangan yang berlaku

e. Untuk persyaratan jumlah penduduk, ditentukan luas per kapita dalam m2,

misalnya jumlah penduduk 250 jiwa sampai dengan 480.000 jiwa, diperlukan RTH

sebesar 1 m2sampai dengan 0,3 m2per kapita.

f.

Bentuk tipologi ruang terbuka hijau berupa ruang terbuka hijau taman lingkungan

dan taman kota, jalur hijau, jalur hijau sempadan sungai, jalur hijau sempadan rel

kereta api, jalur hijau tegangan tinggi, RTH pemakaman dan RTH pekarangan.

g. Kriteria penyediaan ruang terbuka hijau adalah pemilihan vegetasi, ketentuan

penanaman dan pemeliharaan ruang terbuka hijau.

h. Ruang terbuka hijau perlu dilakukan pengelolaan secara rutin oleh Pemerintah

Daerah, dalam pengelolaan RTH ini diperlukan peran serta masyarakat, swasta dan

organisasi non pemerintah.

i. Standar teknis bidang RTH sesuai dengan 009/T/BT/1995.

2.2.4. Sistem Pembangunan Perumahan

Menurut John FC Turner disebutkan bahwa terdapat dua sistem pembangunan

perumahan, meliputi :

1) Sistem Pembangunan Nonformal

Sistem pembangunan nonformal yaitu suatu sistem pembangunan perumahan yang

perencanaan, pelaksanaan dan pengelolaan pembangunannya dilakukan terutama oleh


23/57



penghuni sendiri (lembaga nonformal). Biasanya dibangun tanpa mengikuti standar baku

dan sesuai dengan tingkat kebutuhannya atau biasa disebut dengan perumahan swadaya.

2)

Sistem Pembangunan Formal

Sistem pembangunan formal yaitu suatu sistem pembangunan perumahan yang

perencanaan, pelaksanaan dan pengelolaan pembangunannya dilakukan oleh pihak lain

atau lembaga formal, seperti pemerintah atau swasta yang biasanya perumahan tersebut

dibangun dalam bentuk jadi, dan menggunakan standar-standar yang ideal.

Sistem ini di Indonesia dilaksanakan oleh pemerintah melalui Perum Perumnas dengan

membangun perumahan baru berupa rumah sederhana, rumah inti, dan rumah

susun.Sedangkan oleh swasta melalui developeratau pengusaha real estate.Baik Perum

Perumnas maupun developer menggunakan sistem kredit pemilikan rumah dengan

membangun satu atau beberapa tipe rumah yang dibuat standar yang ideal serta

membangun dalam jumlah yang cukup banyak atau memproduksi secara massal.

2.2.5. Kebijaksanaan Penilaian Aspek Lingkungan

Didalam suatupemilihan tempat tinggal (rumah) harus memperhatikan faktor-faktor

yang dapat memudahkan di dalam perkembangan kehidupan keluarga, agar di dalam

menjalankan kehidupan dapat tercapai secara lancar tanpa hambatan, yaitu :

A.

Aksesibilitas

Setiap kegiatan pembangunan, baik pembangunan lingkungan perumahan, industri, dan

lain-lain, masalah lokasi harus dipertimbangkan secara cermat dan dipilih secara tepat

agar kegiatan tersebut dapat berlangsung secara produktif dan efisien.

Dalam teori Johan Von Thunen mengembangkan hubungan antara perbedaan lokasi pada

tata ruang (spatial location) dengan penggunaan tanah.Inti pembahasan Von Thunen

adalah mengenai lokasi dan pemilihan lokasi perumahan.Dimana dalam teorinya untuk

penggunaan tanah dipengaruhi oleh tingkat sewa tanah dan didasarkan pula pada

aksesibiltas.

Dalam hal ini aksesibilitas merupakan dasar yang utama untuk berkembang dan tidaknya

suatu perumahan. Apabila aksesibilitas didukung dengan baik, maka suatu perumahan

akan berkembang lebih cepat. Hal ini dapat digambarkan dengan adanya dukungan, baik

jalan ke lokasi perumahan maupun jalan lingkungan yang telah ditetapkan.

Dengan adanya jalan akan lebih menghidupkan aktivitas suatu pemukiman apalagi bila

didukung dengan adanya sarana yang memadai dalam hal dengan adanya angkutan yang

dapat memudahkan aktivitas di dalam kehidupan sehari-harinya. Dengan demikian peran


24/57



pemerintah dan developer untuk mau memikirkan ketersediaan sarana dan prasarana

transportasi yang memadai guna tercapai perkembangan suatu perumahan.

B.

Fasilitas Sosial

Selain rumah sebagai tempat tinggal, manusia juga memerlukan fasilitas sosial.

Dibangunnya fasilitas sosial di lingkungan perumahan adalah untuk memenuhi

kebutuhan sehari-hari penghuni perumahan, karena selain rumah sebagai tempat untuk

hidup, penduduk juga membutuhkan tempat kerja untuk mencari nafkah dan tempat-

tempat dimana dapat dipenuhi kebutuhan sehari-hari, seperti kebutuhan fasilitas

pendidikan, peribadatan, kesehatan, perbelanjaan, air minum, pembuangan sampah,

tempat pertemuan dan tempat penguburan.

Pembangunan lingkungan perumahan berskala besar akan membebani sarana dan

prasarana kota. Hal ini dapat menimbulkan ketimpangan, karena beban yang ditanggung

oleh sarana dan prasarana di dalam kota terkadang melebihi kapasitas yang ada. Dengan

dibangunnya fasilitas sosial di lingkungan perumahan baru, beban kota diharapkan akan

berkurang.

C. Utilitas

Proses pertumbuhan dan perkembangan wilayah akan selalu berpengaruh terhadap

pertumbuhan dan perkembangan penggunaan lahan yang tentunya juga akan

berpengaruh terhadap pemanfaatan ruang, penggunaan lahan terbangun pada wilayah

akan banyak didominasi oleh perumahan disamping fasilitas-fasilitas pendukung lainnya,

serta utilitas yang juga sangat penting perananya dalam mendukung proses

perkembangan wilayah di lain sisi wilayah tanpa dilengkapi utilitas yang memadai juga

akan mengalami hambatan dalam proses perkembangannya, keterkaitan antarsektor yang

saling mempengaruhi tersebut sangat sulit untuk dipisahkan karena keduanya saling

mengisi.

2.2.6. Isu Strategis Perumahan dan Permukiman

Isu strategis penyelenggaraan perumahan dan permukiman di Indonesia sesungguhnya

tidak terlepas dari dinamika yang berkembang di dalam kehidupan masyarakat, dan kondisi

kebijakan pemerintah sebagai berikut:

1. Isu kesenjangan pelayanan

Isu ini terjadi karena terbatasnya peluang memperoleh pelayanan dan kesempatan

berperan, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin dan berpendapat rendah,

serta adanya konflik kepentingan akibat implementasi kebijakan yang relative masih


25/57



belum sepenuhnya dapat memberikan perhatian dan keberpihakan kepada

kepentingan masyarakat.

2. Isu Lingkungan

Isu lingkungan dipicu oleh tingkat urbanisasi dan industrialisasi yang tinggi, serta

dampak pemanfaatan sumber daya dan teknologi yang kurang terkendali.

Kelangkaan prasarana dan sarana dasar, ketidakmampuan memelihara dan

memperbaiki lingkungan permukiman yang ada dan masih rendahnya kualitas

permukiman yang ada, dan masih rendahnya kualitas permukiman baik secara

fungsional, lingkungan maupun visual wujud lingkungan, merupakan isu utama bagi

upaya menciptakan lingkungan yang sehat , aman, harmonis dan berkelanjutan. Isu

utama tersebut menjadi lebih berkembang dikaitkan dengan belum diterapkannya

secara optimal pencapaian standar pelayanan minimal perumahan dan permukiman

yang berbasis indeks pembangunan berkelanjutan di masing-masing daerah.

3. Isu Manajemen Pembangunan

Isu manajemen pembangunan umumnya dipengaruhi oleh keterbatasan kinerja tata

pemerintahan di seluruh tingkatan, sehingga berdampak pada lemahnya

implementasi kebijakan yang telah ditetapkan, inkonsistensi di dalam pemanfaatan

lahan untuk perumahan dan permukiman, dan munculnya dampak negatif terhadap

lingkungan.

2.2.7. Pengertian Perumahan Dan Permukiman

Pemukiman diartikan sebagai perumahan atau kumpulan tempat tinggal dengan segala

unsur serta kegiatan yang berkaitan dan yang ada di dalam pemukiman. Perumahan harus

diartikan sebagaiwadah fisiknya, sedangkan pemukiman harus dibayangkan sebagai paduan

antara wadah dengan isinya, yaitu manusia yang hidup bermasyarakat dan berbudaya.

Permukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Pemerintah wajib

memberikan akses kepada masyarakat untuk dapat memperoleh permukiman yang layak

huni, sejahtera, berbudaya, dan berkeadilan sosial. Pengembangan permukiman ini meliputi

pengembangan prasarana dan sarana dasar perkotaan, pengembangan permukiman yang

terjangkau, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah, proses penyelenggaraan

lahan, pengembangan ekonomi kota, serta penciptaan sosial budaya di perkotaan.


26/57



Perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar, sampai dengan saat ini sebagian besar

disediakan secara mandiri oleh masyarakat baik membangun sendiri maupun sewa kepada

pihak lain.

1. Rumah layak dalam lingkungan sehat, aman, lestari dan berkelanjutan diartikan sebagai

suatu kondisi perumahan dan permukiman yang memenuhi standart minimal dari segi

kesehatan, sosial, ekonomi dan kualitas teknis, yang dikelola secara benar terus menerus,

memperhatikan sumberdaya alam yang ada, memperhatikan pola tata air dan usaha

konservasi sumberdaya alam, pengelolaan dan pemanfaatan. Secara tersurat terdapat 3

(tiga) kategori layak, yaitu :

Layak huni yang berkaitan dengan pencapaian persyaratan fisik, kesehatan dan

kesusilaan, sebagai kelompok manusia berbudaya.

Layak usaha yang berkaitan dengan terpenuhinya kondisi lingkungan yang kondusif

bagi berlangsungnya kehidupan sosial ekonomi.

Layak berkembang yang berkaitan dengan terpenuhinya kondisi lingkungan yang

mendukung terjadinya peningkatan kesejahteraan masyarakat (prospektif dan

produktifitas).

2. Lahan tidur adalah sebidang tanah yang luasnya lebih dari 5.000 m2 yang tidak atau

belum digunakan sesuai peruntukan, keadaan, sifat dan tujuan haknya, atau tidak

terpelihara dengan baik. Dalam kaitan dengan lahan tidur ini, perlu diperhatikan

beberapa hal :

Yang dicakup dalam lahan tidur adalah lahan untuk pertanian/agribisnis, kawasan

perkebunan, kawasan hutan tanaman industri, kawasan wisata dan kawasan

perumahan dan permukiman.

Pemilik/pengusaha lahan tidur dapat perorangan, yayasan, badan hukum atau instansi

pemerintah, yang mempunyai atau mendapat hak secara hukum untuk memanfaatkan

areal tersebut sesuai dengan ijin yang dimilikinya.

Pemakai lahan tidur adalah tenaga kerja yang terkena PHK, penganggur atau setengah

penganggur yang berdomisili satu kecamatan atau pada kecamatan yang berbatasan

dengan lokasi lahan tidur.

3. Kelompok masyarakat berpenghasilan rendah adalah kelompok masyarakat yang

dari penghasilan tidak dapat mencukupi kebutuhannya paling primer. Termasuk dalam

kelompok ini adalah kelompok masyarakat miskin, yang terbagi atas dua kategori.

Golongan fakir, yang tidak mempunyai penghasilan tetap dan tidak mampu

memenuhi kebutuhan pokok hidupnya.


27/57



Golongan miskin produktif yang mempunyai penghasilan tetap tetapi belum mampu

memenuhi kebutuhan pokok hidupnya.

4. Jaringan primer prasarana lingkungan, yaitu jaringan dasar yang memenuhi

kebutuhan dasar suatu lingkungan perumahan dan permukiman yang mencakup 3

kepentingan:

Menghubungkan antarkawasan permukiman atau antara kawasan permukiman dengan

kawasan fungsional lainnya.

Melayani lingkungan tertentu (permukiman saja, pusat kota saja, pusat olahraga,

perdagangan, dll)

Mendukung keperluan seluruh lingkungan di kawasan permukiman yang mencakup

prasarana transportasi, penyehatan lingkungan, komunikasi dan listrik.

5. Kawasan adalah suatu wilayah dengan fungsi utama lindung atau budidaya, ruang yang

merupakan satu kesatuan geografis beserta segenap unsur yang terkait padanya, yang

batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek fungsional serta mempunyai ciri

tertentu, mencakup :

Kawasan perdesaan, adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama pertanian

termasuk pengelolaan sumberdaya alam dengan susunan fungsi kawasan sebagai

tempat permukiman perdesaan, pelayanan jasa pemerintah, pelayanan sosial dan

kegiatan ekonomi.

Kawasan perkotaan, adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan

pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan,

pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan

ekonomi.

Kawasan permukiman, yaitu sebidang tanah yang diperuntukkan bagi

pengembangan permukiman, didominasi tempat hunian, dilengkapi dengan prasarana

dan sarana, daerah dan tempat kerja yang memberikan layanan dan kesempatan kerja

yang mendukung penghidupan, perikehidupan sehingga fungsi kawasan dapat

berdaya dan berhasil guna.

2.2.8. Masalah Perumahan Dan Permukiman

Urusan perumahan dan permukiman sering tumbuh sebagai sumber permasalahan

yang seakan tidak berujung (the endless problems) bagi banyak Pemerintah Daerah, yang

ditunjukkan oleh :


28/57



1) Berkembangnya penguasaan lahan skala besar oleh banyak pihak tidak disertai dengan

kemampuan untuk membangun atau merealisasikan pada waktunya.

2) Pemberian perijinan penguasaan lahan untuk kawasan perumahan dan permukiman yang

umumnya belum dilandaskan pada kerangka penataan wilayah yang lebih menyeluruh.

3) Belum terorganisasikannya perencanaan dan pemrograman pembangunan perumahan dan

permukiman yang dapat saling mengisi antara ketersediaan sumberdaya pembangunan

dan kebutuhan yang berkembang di masyarakat.

4) Penyelenggaraan pembangunan perumahan dan permukiman nampaknya belum menjadi

prioritas bagi banyak pemerintah daerah karena berbagai sebab dan keterbatasan,

diantaranya kelembagaan yang mengurusi perumahan dan permukiman masih terbatas

jumlah dan ruang gerak/aktifitasnya.

5) Belum tertampungnya aspirasi dan kepentingan masyarakat yang memerlukan rumah,

termasuk hak untuk ikut berpartisipasi dalam kegiatan pembangunan.

6) Penyediaan tanah, prasarana dan sarana, teknologi bahan bangunan, konstruksi,

pembiayaan dan kelembagaan yang masih memerlukan pengaturan yang dapat

mengakomodasikan muatan dan kapasitas lokal.

7) Belum terselesaikannya masalah ketidakseimbangan pembangunan desa-kota yang telah

menumbuhkan berbagai kesenjangan sosio-ekonomi. Akibatnya desa menjadi kurang

menarik dan dianggap tidak cukup prospektif untuk dihuni, sedang kota semakin padat

dan tidak nyaman untuk dihuni.

8) Marak dan berkembangnya masalah sosial kemasyarakatan di daerah perkotaan

(kesenjangan pendapatan, menajamnya strata antar kelompok dalam masyarakat,

ketidaknyamanan bertempat tinggal, urban crime, dll).

9) Kekurangsiapan dalam mengantisipasi kecepatan dan dinamika pertumbuhan fisik dan

fungsional kawasan perkotaan, sehingga kawasan kumuh tumbuh sejalan dengan

berkembangnya pusat-pusat kegiatan ekonomi.

Guna mengantisipasi dan menanggulangi permasalahan tersebut diperlukan strategi

pemberdayaan masyarakat, khususnya kelompok berpenghasilan rendah yaitu:

Penciptaan iklim yang kondusif yang dapat mendorong pengembangan potensi

masyarakat dan investasi yang luas.

Membangun, mengembangkan, dan memobilisasi potensi lokal yang ada di masyarakat

sebagai landasan pemberdayaan.


29/57



Memberikan perhatian, dukungan, perlindungan, layanan dan kepastian hukum yang jelas

keberpihakannya pada kelompok berpenghasilan rendah, terutama yang membangun

rumahnya secara swadaya.

2.2.9. Kawasan Permukiman Perkotaan

Kawasan permukiman perkotaan dapat terdiri atas bangunan rumah tempat tinggal,

berskala besar, sedang, kecil, bangunan rumah campuran tempat tinggal/usaha dan tempat

usaha.

Pengembangan permukiman pada tempat-tempat yang menjadi pusat pelayanan

penduduk sekitarnyaserta daerah sekitar yang secara fungsional menunjang, seperti Ibukota

Kecamatan, Ibukota Kabupaten agar dialokasikan di sekeliling kota yang bersangkutan atau

merupakan perluasan areal permukiman yang telah ada. Untuk pengembangan permukiman

perkotaan ini hendaknya diperhatikan beberapa hal berikut ini :

a. Sejauh mungkin tidak menggunakan tanah sawah beririgasi teknis.

b. Sejauh mungkin tidak menggunakan tanah sawah beririgasi setengah teknis, tetapi

intensitas penggunaannya lebih dari satu kali dalam setahun.

c. Pengembangan permukiman pada sawah non irigasi teknis atau kawasan lahan

pertanian kering diperkenankan sejauh mematuhi ketentuan yang berlaku mengenai

peralihan fungsi peruntukan kawasan.

2.2.10. Kawasan Permukiman Kumuh

Kawasan permukiman kumuh merupakan permukiman yang diidentifikasi sebagai

kawasan yang sebagian bangunannya berada di kawasan yang tidak diperuntukan untuk

kawasan permukiman. Sasaran identifikasi lokasi kawasan permukiman kumuh diutamakan

pada kawasan-kawasan hinterland kota metropolitan yang ada di daerah penyangga.

Meskipun demikian, melaluii identifikasi ini sangat dimungkinkan untuk ditemukan

kawasan-kawasan permukiman kumuh di daerah penyangga yang bukan kawasan hinterland.

Hal ini mengingat metodologi identifikasi ini tidak membedakan sebaran kawasan

permukiman kumuh yang akan ditemukan. Tetapi bisa saja lokasi yang ditemukan terletak di

pusat kota daerah bersangkutan atau kawasan perdesaan nelayan atau kawasan hinterland

kota metropolitan.

Oleh sebab itu perlu adanya pengembangan atau peremajaan terhadap permukiman

kumuh.Peremajaan itu sendiridiartikan sebagai upaya untuk meningkatkan kualitas melalui

kegiatan perombakan dengan perubahan yang mendasar dan penataan yang menyeluruh


30/57



terhadap kawasan hunian yang tidak layak huni tersebut.Upaya yang dilakukan dalam rangka

peremajaan:

Secara bertahap dan sering kali mengakibatkan perubahan yang mendasar,

Bersifat menyeluruh dalam suatu kawasan permukiman yang sangat tidak layak huni,yangsecara fisik sering tidak sesuai lagi dengan fungsi kawasan semula.

Difokuskan pada upaya penataan menyeluruh terhadap seluruh kawasan hunian

kumuh, rehabilitasi dan atau penyediaan prasarana dan sarana dasar, serta fasilitas

pelayanansosial ekonomi yang menunjang fungsi kawasan ini sebagai daerah hunian

yang layak.

Memerlukan partisipasi aktif masyarakat dalam seluruh rangkaian kegiatannya.

Dengan demikian, peremajaan merupakan salah satu bentuk bantuan program yang

diberikan oleh Pemerintah untuk, meningkatkan kualitas permukiman.

2.2.11. Tingkatan Kekumuhan Lingkungan Permukiman.

Pada dasarnya tingkat kekumuhan di lingkungan permukiman baik itu pada kawasan

perkotaan danperdesaansulit dipertahankan baik sebagai hunian maupun kawasan fungsional

lain. Jenis kekumuhan yang perlu dihapuskan atau dikurangi dengan prinsip didaya gunakan

(direvitalisasi atau di-refungsionalkan) adalah sebagai berikut:

1. Kawasan Kumuh Diatas Tanah Legal.

Yang dimaksud dengan kawasan kumuh legal adalah permukiman kumuh (dengan segala

ciri sebagaimana disampaikan dalam kriteria) yang berlokasi diatas lahan yang dalam

RUTR memang diperuntukkan sebagai zona perumahan. Untuk model penanganannya

dapat dilakukan dengan beberapa pendekatan, yaitu:

a. Model Land Sharing,

Yaitu penataan ulang diatas tanah/lahan dengan tingkat kepemilikan masyarakat cukup

tinggi. Dalam penataan kembali tersebut, masyarakat akan mendapatkan kembalilahannya

dengan luasan yang sama sebagaimana yang selama ini dimiliki/dihunisecara sah, dengan

memperhitungkan kebutuhan untuk prasarana umum (jalan, saluran dll). Beberapa prasyarat

untuk penanganan secara ini antara lain:

Tingkat pemilikan/penghunian secara sah (mempunyai bukti pemilikan/penguasaan

atas lahan yang ditempatinya) cukup tinggi dengan luasan yang terbatas,

Tingkat kekumuhannya tinggi, dengan kesediaan lahan yang memadai untuk

menempatkan prasarana dan sarana dasar,


31/57



Tata letak permukiman tidak terpola

b. Model Land Consolidation

Model ini juga menerapkan penataan ulang diatas tanah yang selama ini telah dihuni.

Beberapa prasyarat untuk penanganan dengan model ini antara lain:

Tingkat penguasaan lahan secara tidak sah (tidak memiliki bukti primerpemilikan/

penghunian) oleh masyarakat cukup tinggi,

Tata letak permukiman tidak/kurang berpola, dengan pemanfaatan yang beragam

(tidak terbatas pada hunian)

Berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan fungsional yang lebih strategis

dari sekedar hunian.

Melalui penataan ulang dimungkinkan adanya penggunaan campuran (mix used) hunian

dengan penggunaan fungsional lain

2. Kawasan Kumuh Diatas Tanah Tidak Legal.

Yang dimaksudkan dengan tanah tidak legal ini adalah kawasan permukiman kumuh

yang dalam RUTR berada pada peruntukan yang bukan perumahan.Disamping itu

penghuniannya dilakukan secara tidak sah pada bidang tanah; baik milik negara, milik

perorangan atau Badan Hukum. Contoh nyata dari kondisi ini antara lain; permukiman

yang tumbuh disekitar TPA (tempat pembuangan akhir persampahan), kantung-kantung

kumuh sepanjang bantaran banjir, kantung kumuh yang berasa dibelakang bangunan

umum dalam suatu kawasan fungsional, dll. Penanganan kawasan permukiman kumuh

ini antara lain melalui:

a) Resettlement/pemindahan penduduk pada suatu kawasan yang khusus disediakan,

yang biasanya memakan waktu dan biaya sosial yang cukup besar, termasuk

kemungkinan tumbuhnya kerusuhan atau keresahan masyarakat. Pemindahan ini

apabila permukiman berada pada kawasan fungsional yang akan/perlu

direvitalisasikan sehingga memberikan nilai ekonomi bagi Pemerintah

Kota/Kabupaten.

b) Konsolidasi lahan apabila dalam kawasan tersebut akan dilakukan re-fungsionalisasi

kawasan, dengan catatan sebagian lahan disediakan bagi lahan hunian, guna

menampung penduduk yang kehidupannya sangat bergantung pada kawasan sekitar

ini, bagi penduduk yang masih ingin tinggal di kawasan ini dalam rumah sewa.

c) Program ini diprioritaskan bagi permukiman kumuh yang menempati tanah-tanah

negara, dengan melakukan perubahan atau review terhadap RUTR.


32/57



2.2.12. Kriteria Kawasan Permukiman Kumuh

Penentuan kriteria kawasan permukiman kumuh dilakukan dengan

mempertimbangkan berbagai aspek atau dimensi seperti kesesuaian peruntukan lokasi dengan

rencana tata ruang, status (kepemilikan) tanah, letak/kedudukan lokasi, tingkat kepadatan

penduduk, tingkat kepadatan bangunan, kondisi fisik, sosial, ekonomi dan budaya masyarakat

lokal. Selain itu digunakan kriteria sebagai kawasan penyangga kota metropolitan seperti

kawasan permukiman kumuh teridentifikasi yang berdekatan atau berbatasan langsung

dengan kawasan yang menjadi bagian dari kota metropolitan.

Berdasarkan uraian diatas maka untuk menetapkan lokasi kawasan permukiman

kumuh digunakan kriteria-kriteria yang dikelompok kedalam kriteria:

Vitalitas Non Ekonomi

Vitalitas Ekonomi Kawasan

Status Kepemilikan Tanah

Keadaan Prasarana dan Sarana

Komitmen Pemerintah Kabupaten/Kota

Prioritas Penanganan

Kegiatan penilaian kawasan permukiman kumuh dilakukan dengan sistem

pembobotan pada masing-masing kriteria diatas.Umumnya dimaksudkan bahwa setiap

kriteria memiliki bobot pengaruh yang berbeda-beda.Selanjutnya dalam penentuan bobot

kriteria bersifat relatif dan bergantung pada preferensi individu atau kelompok masyarakat

dalam melihat pengaruh masing-masing kriteria.

1. Kriteria Vitalitas Non Ekonomi

Kriteria Vitalitas Non Ekonomidipertimbangkan sebagai penentuan penilaian kawasan

kumuh dengan indikasi terhadap penanganan peremajaan kawasan kumuh yang dapat

memberikan tingkat kelayakan kawasan permukiman tersebut apakah masih layak

sebagai kawasan permukiman atau sudah tidak sesuai lagi.

Kriteria ini terdiri atas variabel sebagai berikut:

a. Kesesuaian pemanfaatan ruang kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota

atau RDTK, dipandang perlu sebagai legalitas kawasan dalam ruang kota.

b. Fisik bangunan perumahan permukiman dalam kawasan kumuh memiliki indikasi

terhadap penanganan kawasan permukiman kumuh dalam hal kelayakan suatu

hunian berdasarkan intensitas bangunan yang terdapat didalamnya.


33/57



c. Kondisi Kependudukan dalam kawasan permukiman kumuh yang dinilai,

mempunyai indikasi terhadap penanganan kawasan permukiman kumuh berdasarkan

kerapatan dan kepadatan penduduk.

2. Kriteria Vitalitas Ekonomi

Kriteria Vitalitas Ekonomidinilai mempunyai kepentingan atas dasar sasaran program

penanganan kawasan permukiman kumuh terutama pada kawasan kumuh sesuai gerakan

city without slum sebagaimana menjadi komitmen dalam Hari Habitat Internasional.

Oleh karenanya kriteria ini akan mempunyai tingkat kepentingan penanganan kawasan

permukiman kumuh dalam kaitannya dengan indikasi pengelolaan kawasan sehingga

peubah penilai untuk kriteria ini meliputi:

a. Tingkat kepentingan kawasan dalam letak kedudukannya pada wilayah kota, apakah

kawasan itu strategis atau kurang strategis.

b. Fungsi kawasan dalam peruntukan ruang kota, dimana keterkaitan dengan faktor

ekonomi memberikan ketertarikan pada investor untuk dapat menangani kawasan

kumuh yang ada. Kawasan yang termasuk dalam kelompok ini adalah pusat-pusat

aktivitas bisnis dan perdagangan seperti pasar, terminal/stasiun, pertokoan, atau

fungsi lainnya.

c. Jarak jangkau kawasan terhadap tempat mata pencaharian penduduk kawasan

permukiman kumuh.

3. Kriteria Status Tanah

Kriteria status tanah sebagai mana tertuang dalam Inpres No. 5 tahun 1990 tentang

Peremajan Permukiman Kumuh adalah merupakan hal penting untuk kelancaran dan

kemudahan pengelolaanya. Kemudahan pengurusan masalah status tanah dapat

menjadikan jaminan terhadap ketertarikan investasi dalam suatu kawasan perkotaan.

Perubah penilai dari kriteria ini meliputi:

a)

Status pemilikan lahan kawasan perumahan permukiman.

b) Status sertifikat tanah yang ada.

4. Kriteria Kondisi Prasarana dan Sarana

Kriteria kondisi prasarana dan saranayang mempengaruhi suatu kawasan permukiman

menjadi kumuh, paling tidak terdiri atas:

a. Kondisi Jalan

b. Drainase

c.

Air bersih

d. Air limbah


34/57



5. Kriteria Komitmen Pemerintah Setempat

Komitmen pemerintah daerah (kabupaten/kota/propinsi) dinilai mempunyai andil sangat

besar untuk terselenggaranya penanganan kawasan permukiman kumuh. Hal ini

mempunyai indikasi bahwa pemerintah daerah menginginkan adanya keteraturan

pembangunan khususnya kawasan yang ada di daerahnya. Perubah penilai dari kriteria ini

akan meliputi:

a. Keinginan pemerintah untuk penyelenggaraan penanganan kawasan kumuh dengan

indikasi penyediaan dana dan mekanisme kelembagaan penanganannya.

b. Ketersediaan perangkat dalam penanganan, seperti halnya rencana penanganan

(grand scenario) kawasan, rencana induk (master plan) kawasan dan lainnya.

6. Kriteria Prioritas Penanganan

Untuk menentukan lokasi prioritas penanganan, selanjutnya digunakan kriteria lokasi

kawasan permukiman kumuh yang diindikasikan memiliki pengaruh terhadap (bagian)

kawasan perkotaan metropolitan sekaligus sebagai kawasan permukiman penyangga.

Kriteria ini akan menghasilkan lokasi kawasan permukiman yang prioritas ditangani

karena letaknya yang berdekatan dengan kawasan perkotaan. Penentuan kriteria ini

menggunakan variabel sebagai berikut:

a. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan pusat kota metropolitan.

b.Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan kawasan pusat pertumbuhan

bagian kota metropolitan.

c. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan kawasan lain (perbatasan)

bagian kota metropolitan.

d. Kedekatan lokasi kawasan kumuh dengan letak ibukota daerah yang bersangkutan.

2.2.13. Pengertian Infrastruktur

Infrastruktur merujuk pada sistem fisik yang menyediakan transportasi, pengairan,

drainase, bangunan-bangunan gedung dan fasilitas publik lainnya yang dibutuhkan untuk

memenuhi kebutuhan dasar manusia dalam lingkup sosial dan ekonomi (Grigg, 1988 dalam

Robert J. Kodoatie, PhD, 2003).Sistem infrastruktur merupakan pendukung utama fungsi-

fungsi sistem sosial dan sistem ekonomi dalam kehidupan sehari-hari masyarakat.Sistem

infrastruktur dapat didefinisikan sebagai fasilitas-fasilits atau struktur-struktur dasar

peralatan-peralatan, instalasi-instalasi yang dibangun dan yang dibutuhkan untuk

berfungsinya sistem sosial dan sistem ekonomi masyarakat.


35/57



Sebagai salah satu konsep pola pikir di bawah ini diilustrasikan diagram sederhana

bagaimana peran infrastruktur. Diagram ini menunjukkan bahwa secara ideal lingkungan

alam merupakan pendukung dari sistem infrastruktur, dan sistem ekonomi didukung oleh

sistem infrastruktur.Sistem sosial sebagai obyek dan sasaran didukung oleh sistem ekonomi.

Dari gambar di bawah ini dapat dikatakan bahwa lingkungan alam merupakan

pendukung dasar dari semua sistem yang ada.Peran infrastruktur sebagai mediator antara

sistem ekonomi dan sosial dalam tatanan kehidupan manusia dengan lingkungan alam

menjadi sangat penting. Infrastruktur yang kurang (bahkan tidak) berfungsi akan memberikan

dampak yang besar bagi umat manusia. Sebaliknya, infrastruktur yang terlalu berlebihan

untuk kepentingan umat manusia tanpa memperhitungkan kapasitas daya dukung lingkungan

akan merusak alam yang pada hakekatnya akan merugikan manusia termauk makluk hidup

lainnya. Berfungsi sebagai suatu sistem pendukung sistemsosial dan sistem ekonomi, maka

infrastruktur perlu dipahami dan dimengerti secara jelas terutama bagi penentu kebijakan.

SOCIAL SYSTEM

EKONOMIC SYSTEM

PHYSICAL INFRASTRUCTURE

NATURAL ENVIRONMENT

Sumber: Grigg, 1988 dalam Robert J. Kodoatie

Gambar 2.3

Hubungan Antara Sistem Sosial, Ekonomi, Infrastruktur

Dan Lingkungan Alam Yang Harmoni

2.2.14.

Air Bersih

a) Sistem Air Bersih

Pengelolaan dan proses infrastruktur untuk water supply sistemadalah:

1. Eksporasi sumberdaya air

- Sumberdaya air permukaan (sungai, danau, waduk, dll)

- Sumberdaya air tanah (sumur, pemompaan, mata air, dll)

2. Pengelolaan (treatment)

-Penjernihan dari partikel lain (sedimentation, flocculation, filtration, dll)

- Pengontrolan bakteri air (disinfection, ultra violet ray, ozone treatment, dll)


36/57



- Komposis kimia air (aeration, iron and manganese removal, carbon active, dll)

3. Penampungan (storage)

- Penampungan bahan baku air (waduk, sungai/long storage)

- Penampungan bahan baku air olahan (tangki tertutup, kolam terbuka, dll)

4. Transmisi

- Truk tangki dan moda lainnya

- Jaringan pipa transmisi dari primer ke sekunder

- Ban pelepas tekan

- pipa

5. Jaringan distribusi ke pelanggan

- Sistem jaringan pipa

- Sistem penampungan

- Fittings

- Control

- Valve

- Pompa

Sumber air ada 2 (dua) macam, yaitu:

1. Air permukaan

2.Air tanah

b) Kebutuhan Air

Kebutuhan air yang dimaksud adalah kebutuhan air yang digunakan untuk menunjang

segala kegiaan manusia, meliputi air bersih, domestik dan non domestik, air irigasi baik

pertanian maupun perikanan dan air untuk penggelontoran kota.

1. Kebutuhan air domestik

Kebutuhan air domestik sangat ditentukan oleh jumlah penduduk dan konsumsi

perkapita.Kecenderungan populasi dan sejarah populasi dipakai sebagai dasar

perhitungan kebutuhan air domestik terutama dalam penentuan kecenderungan laju

pertumbuhan.

2. Kebutuhan air non domestik

Kebutuhan air domestik meliputi kebutuhan air komersial, kebutuhan institusi dan

industri.Kebutuhan air komersial untuk suatu daerah cenderung meningkat sejalan

dengan peningkatan penduduk dan perubahan tata guna lahan.Kebutuhan ini bisa

mencapai 20 25% dari total suplai (produksi) air. Kebutuhan institusi anta lain


37/57



meliputi kebutuhan air untuk sekolah, RS, gedung pemerintahan, tempat ibadah dan

lainnya.

3. Kebocoran air (unaccounted for water/UFW)

UFW merupakan kompoen mayor dari kebutuhan air.Dalam penentuan kebutuhan air,

analisa kebocoran air perlu dilakukan.Kebocoran dapat didefinisikansebagai

perbedaan antara jumlah air yang doproduksi oleh produsen air dan jumlah air yang

terjual keada konsumen, sesuai dengan yang tercatat di meteran air pelanggan. Ada 2

(dua) jenis kehilanganair pada sistem suplesi air bersih, yaitu:

- Kebocoran fisik, disebabkan oleh kebocoran pipa, reservoir yang melimpas keluar,

penguapan, pemadaman kebakaran, pencuci jalan, pembilas pipa/saluran dan

pelayanan air tanpa meter air yang kadangala terjadi penyambungan yang tidak

tercatat.

- Kebocoran administrasi, disebabkan oleh meter aitr tanpa registrasi, juga termasuk

kesalahan di dalam sistem pembacaan, pengumpulan dan pembuatan rekening serta

kasus-kasus yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap

kehilangan air.

c) Pengelolaan Air Bersih

Konservasi air dapat dilakukan dengan cara:

-Meningkatkan pemanfaatan air permukaan dan air tanah.

- Meningkatkan efisiensi air irigasi

- Menjaga kualitas air sesuai dengan peruntukannya.

d) Sumber Air

Sumber Air Permukaan

Pengelolaan sumber air permukaan dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu:

- Pengendalian aliran permukaan yang dilakukan dengan cara memperpanjang waktu

air tertahan di permukaan tanah dan meningkatkan jumlah air yang masuk ke

dalam tanah

- Pemanenan air hujan dengan cara pengumpulan air hujan yang mengucur dari atap

rumah. Untuk pemanenan skala besar dapat dilakukan di daerah tangkapan air

dilakukan dengan suatu bak penampungan. Air yang tertampung dapat digunakan

untuk pertanian maupn keperluan rumah tangga.

- Meningkatkan kapasitas infiltrasi tanah dengan memperbaiki struktur tanah dengan

menutup tanah yang cukup baik dengan tumbuhan atau mulsa atau dengan

memberikan bahan organik.


38/57



Sumber Air Tanah

Dalam rangka menjaga kelestarian air tanah, maka perlu dijaga antara pengisian dan

pengambilannya. Pengisian air tanah secara buatan dapat dipakai untuk:

- Menyimpan kelebihan aliran permukaan menjadi air tanah

- Memperbaiki kualitas air tanah dengan mencampur air tanah lokal dengan air

pengisian

- Pemurnian dan reklamasi saluran pembuangan

- Membentuk tabir tekanan untyk mencegah intrusi air asin

- Meningkatkan produksi pertanian dengan terjaminnya air irigasi

- Menurunkan biaya pemompaan air tanah kerena kedalaman air tanah kecil

- Mencegah terjadinya penurunan muka tanah.

2.2.15. Persampahan

Sampah adalah limbah atau buangan yang bersifat padat, setengah padat / cair yang

merupakan hasil sampingan dari kegiatan perkotaan atau siklus kehidupan manusia, hewan

maupun tumbuhan. Sumber sampah perkotaan berasal dari permukiman, pasar, kawasan

pertokoan dan perdagangan, kawasan perkantoran dan sarana umum, kawasan industri,

peternakan hewan dan fasilitas umum lainnya.

Jenis sampah perkotaan terdiri atas 2 (dua) yaitu sampah organik dan

anorganik.Sampah organik adalah sampah yang mempunyai komposisi kimia mudah terurai

oleh bakteri (biodegradable), sedangkan sampah anorganikadalah sampah yang mempunyai

komposisi kimia sulit untuk diuraikan atau membutuhkan waktu yang lama

(nonbiodegradable).

Sistem pengelolaan sampah perkotaan pada dasarnya dilihat sebagai komponen-

komponen subsistem yang saling mendukung satu dengan lainnya, saling berinteraksi untuk

mencapai tujuan, yaitu kota yang bersih, sehat dan teratur. Komponen itu adalah:

1. Sub sistem kelembagaan

2. Sub sistem teknik operasional

3. Sub sistem pembiayaan

4. Sub sitem hukum dan kelembagaan

5. Sub sistem peran serta masyarakat

Strategi pengelolaan sampah dapat dilakukan secara lintas kabupaten/kota. Pada aspek

kelembagaan pengelolaan bersama lintas kabupaten/kota perlu dibentuk 3 badan yaitu badan

pengatur yang merupakan lembaga teknis antar daerah yang merupakan perangkat masing-


39/57



masing daerah, badan pengelola myang merupakan lembaga teknis operasional pengelolaan

kebersihan antar daerah tetapi bukan perangkat murni daerah dan badan pengawas yaitu

lembaga yang dibentuk oleh masyarakat, bersifat mandiri dan independen yang bertugas

pelaksanaan pengelolaan.

2.2.16. Air Limbah

Air limbah domestik adalah air bekas yang tidak dapat dipergunakan lagi untuk tujuan

semula baik yang mengandung kotoran manusia (tinja) atau dari aktifitas dapur, kamar mandi

dan cuci dimana kuantitasnya antara 50-70% dari rata-rata pemakaian air bersih (120-140

l/orang/hari).Air limbah domestik mengandung lebih dari 90% cairan.Zat-zat yang terdapat

dalam air buangan diantaranya adalah unsur-unsur organik tersuspensi maupun terlarut dan

juga undsur-unsur anorganik serta mikroorganisme. Unsur-unsur tersebut memberikan corak

kualitas air buangan dalam sifat fisik kimiawi maupun biologi.

Dampak pembuangan air limbah domestik mempunyai pengaruh yang berbeda-beda

terhadap kesehatan individu manusia. Faktor yang terkait dengan seberapa jauh pengaruh

limbah terhadap kesehatan antara lain:

a. Daya tahan tubuh

b. Jenis limbah dan jumlah dosis yang diterima tubuh

c.

Akumulasi dosis limbah dalam tubuh

d. Sifat-sifat racun (toxin) dari limbah terhadap tubuh

e. Mudah tidaknya limbah dicerna dan dikeluarkan dari tubuh

f. Waktu kontak (lama tidaknya) berada dalam lingkungan limbah

g. Alergi (sensifitas tubuh) terhadapo limbah dalam bentuk tertentu.

Sistem pengelolaan limbah domestik terbagi menjadi 2 macam, yaitu sistem

pengelolaan limbah setempat (on site sistem) dan pembuangan terpusat (off site

sistem).Sistem pembuangan setempat adalah fasilitas pembuangan air limbah yang berada di

dalam daerah persil pelayanan (batas tanah yang dimiliki).Sistem pembuangan terpusat

adalah sistem pembuangan yang berada di luar persil. Keuntungan dan kerugian on site

sistemdan off site sistemadalah:

1. On site sistem

BAB 2 Tinjauan Pustaka Sarana Prasarana Perumahan

Documents

Transcript of BAB 2 Tinjauan Pustaka Sarana Prasarana Perumahan