BAB 2 LANDASAN TEORI Judul pada penelitian ini adalah...

10

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1 Definisi

Judul pada penelitian ini adalah PERANCANGAN FUNGSI

CAMPURAN DENGAN PENDEKATAN KONSERVASI RUANG

TERBUKA DI DAERAH PULOMAS, JAKARTA TIMUR. Berikut ini akan

dijabarkan definisinya satu per satu.

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia III 815, Perancangan adalah

mengatur atau menata sesuatu dengan keinginan. Beda halnya dengan

Departemen Pendidikan Nasional 927 yang mengatakan perancangan sebagai

proses, cara, dan perbuatan merancang.

Dalam perancangan ini, objek desain yang akan dirancang adalah

sebuah fungsi campuran atau yang sering kita sebut Mixed use. Mixed Use

adalah penggunaan campuran berbagai tata guna lahan atau fungsi dalam

bangunan (Dimitri Procos, Mixed Land Use from Revival Too Innovation,

Stroud’s burg, Pennsylavia : Dowding Hutchinson & Ross. Inc, 1976, pIX).

Namun fungsi campuran ini bila dikaitkan dengan bangunan disebut

sebagai Mixed Use Building. Mixed Use Building adalah salah satu usaha

menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu

kota ( luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi

tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan

dan fasilitas saling berkaitan menjadi kerangka integrasi yang kuat (

dikembangkan dari Meyer, 1983).

11

Untuk tema dari penelitian ini adalah konservasi ruang terbuka.

Menurut Departemen Agrikultural Amerika Serikat, ruang terbuka atau open

space adalah lahan yang berfungsi dalam proses alam, kehidupan liar,

agrikultural dan hutan produksi, keindahan estetik, rekreasi pasif dan aktif,

dan fungsi publik lainnya. Sementara itu, konservasi ruang terbuka menurut

Half Moon Bay adalah konservasi pada ruang terbuka sepanjang tepi

pedalaman kota yang digunakan untuk pertanian, holtikultura, floricultural,

kayu atau penggunaan ruang terbuka untuk memenuhi permintaan urban use.

Objek desain ini akan direncanakan bertempat di daerah Pulomas.

Pulomas adalah salah satu wilayah dari kelurahan Kayu Putih yang

merupakan bagian dari Kecamatan Pulo Gadung. Kelurahan Kayu putih ini

memiliki luas wilayah terbesar dalam 1 kecamatan. Kecamatan Pulo Gadung

ini terletak di Kotamadya Jakarta Timur. Kotamadya Jakarta Timur

merupakan bagian dari Provinsi DKI Jakarta.

2.2 Tinjauan Umum

2.2.1 Elemen dalam Pencitraan Kota

Pencitraan akan sebuah kota juga merupakan sesuatu hal yang

penting. Sebuah citra kota merupakan gambaran mental dari sebuah kota yang

sesuai dengan pandangan masyarakatnya. Menurut Kevin Lynch yang diulas

dalam buku Perancangan Kota Secara Terpadu, Ada 5 elemen dalam

pencitraan kota, yakni path/ jalur, edge / tepian, district/ kawasan, node/

simpul, dan landmark/ tengeran. Kelima elemen tersebut saling terkait satu

dengan lainnya. Masing-masing elemen akan dibahas sebagai berikut:

12

� Path merupakan elemen terpenting dalam citra kota. Path merupakan

rute-rute sirkulasi yang biasanya digunakan oleh masyarakat untuk

melakukan gerakan umum. Contoh : Jalan Malioboro

� Edge merupakan elemen linear yang tidak dipakai/ dilihat seperti path.

Edge berada pada batas anatara 2 kawasan dan berfungsi sebagai

pemutus linear. Contoh : Kompleks Fakultas Teknik UGM berfungsi

di sebelah baratnya sebagai edge terhadap sungai (kali code)

� District merupakan kawasan-kawasan kota dalam skala 2 dimensi.

District memiliki ciri khas yang mirip dan khas pada batasnya. Contoh

Kampus UGM

� Node merupakan simpul dari daerah strategis dimana arah atau

aktivitasnya saling bertemu. Contoh: persimpangan lalu lintas.

� Landmark merupakan titik referensi seperti elemen node namun bisa

dilihat di luar letaknya. Landmark merupakan elemen eksternal dan

merupakan bentuk visual yang menonjol dari sebuah kota. Contoh:

gunung, bukit , dan menara.

Gambar 2.1 Elemen Pencitraan Kota

Sumber: Buku Perancangan Kota Terpadu,2003

Jika Kevin Lynch membahasa tentang elemen dalam pencitraan

sebuah kota, ada pula teori figure ground yang menyatakan bahwa pola

sebuah perkotaan terdiri dari bentuk yang dibangun (building mass) dan

ruang terbuka (open space). Teori ini sangat berguna untuk mengidentifikasi

13

sebuah pola-pola tata ruang perkotaan atau urban fabric. Selain itu, teori ini

juga berguna untuk mengidentifikasi masalah keteraturan dari sebuah massa

atau ruang perkotaan.

Massa atau ruang kota ini akan membentuk sebuah pola kota. Untuk

pola dan dimensi unit-unit perkotaan dibedakan menjadi enam pola kawasan

kota secara tekstural yakni sebagai berikut grid, angular, kurvilinear, radial

konsentris, aksial, serta organis.

Gambar 2.2 Pola Dimensi Unit Perkotaan Sumber : Roger Trancik, Finding Lost Space, 1973

Selain dimensi unit-unit perkotaan, dibahas pula tentang Urban Solid

dan Urban Void. Solid memiliki kecenderungan berbentuk massa

bangunan(hitam) dan Void memiliki kecenderungan ruang terbuka ( putih ).

Solid terdiri dari 3 elemen yakni blok tunggal, blok yang mendefinisikan sisi,

dan blok medan. Sebaliknya void terdiri dari 4 elemen yakni sistem tertutup

linear, sistem tertutup sentral, sistem terbuka sentral, dan sistem terbuka

linear.

14

Gambar 2.3 Elemen Solid dan Void

Sumber: Buku Perancangan Kota Terpadu,2003

Berikut ini akan diberikan penjabarannya:

� Urban solid, Tipe urban solid terdiri dari:

1. Massa bangunan, monument

2. Persil lahan blok hunian yang ditonjolkan

3. Edges yang berupa bangunan

� Urban void, Tipe urban void terdiri dari:

1. Ruang terbuka berupa pekarangan yang bersifat transisi antara publik

dan privat

2. Ruang terbuka di dalam atau dikelilingi massa bangunan bersifat semi

privat sampai privat

3. Jaringan utama jalan dan lapangan bersifat publik karena mewadahi

aktivitas publik berskala kota

4. Area parkir publik bisa berupa taman parkir sebagai nodes yang

berfungsi preservasi kawasan hijau

5. Sistem ruang terbuka yang berbentuk linier dan curvalinier. Tipe ini

berupa daerah aliran sungai, danau dan semua yang alami dan basah.

15

Dengan adanya solid dan void, maka ruang-ruang kota yang ada di

dalamnya akan ikut terpengaruh dan membentuk sebuah public space dan

public place.

2.2.2 Public Space and Public Place

Christian Norberg-Schulz memberi perbedaan mengenai arti place dan

space. Place adalah space yang memiliki ciri khas tersendiri. Roger Trancik

merumuskan secara spesifik yakni sebuah space akan terbentuk jika dibatasi

sebuah void. Sebuah space akan menjadi sebuah place jika mempunyai arti

lingkungan.

Jadi public space merupakan suatu ruang publik yang tidak memiliki

fungsi khusus. Dengan kata lain, public space adalah sebuah tempat yang

didesain untuk penggunaan publik yang pada kenyatannya dipergunakan oleh

publik dan tanpa kepemilikan dari tempat tersebut. Contoh dari public space

adalah sebuah ruang hijau di tengah-tengah 2 bangunan.

Hal ini berbeda dengan pengertian dari dengan public place . Public

place sebuah tempat umum yang memiliki suatu kegiatan. Contoh tipikal dari

public space dapat berupa jalan publik, trotoar, pasar, taman, pantai, lapangan

olahraga, pemakaman, gedung-gedung publik, sarana transportasi umum,

kantor pemerintahan, gedung perkantoran, dan restoran.

2.2.3 Mixed Use Building

Salah satu faktor pembeda antara bangunan yang berada di pinggiran

kota dan tengah kota adalah mixed use building. Seperti yang sudah

disebutkan dalam definisi, Mixed Use Building adalah salah satu usaha

menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu

16

kota ( luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi

tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan

dan fasilitas saling berkaitan menjadi kerangka integrasi yang kuat (

dikembangkan dari Meyer, 1983).

Pada pinggiran kota, pengelompokan fungsi bangunan seringkali

dibuat terpisah contohnya, memisahkan daerah perumahan dengan tempat

industri atau komersial. Hal ini dikarenakan harga tanah pada lokasi tersebut

masih dapat terjangkau.

Harga tanah mahal dan masyarakat cenderung membuatnya menjadi

compact yakni menyatukan dan mencampur fungsi bangunan pada suatu

lokasi. Hal ini dianggap menjadi suatu efisiensi contohnya pembangunan

suatu superblok dimana terdapat perkantoran, perumahan, apartment, mall,

hotel, sekolah, dll.

Pembangunan superblok dapat membuat penggunaan lahan secara

lebih efektif dan efisien. Dampak positif dari penggunaan lahan yang efektif

adalah lingkungan menjadi lebih nyaman dan pemenuhan kebutuhan menjadi

lebih mudah. Penyatuan fungsi dan aktifitas inilah yang sering kita sebut

sebagai bangunan multi fungsi atau Mixed Use Building. Berikut ini akan

dijabarkan ciri-ciri dari bangunan multi fungsi yaitu (Schwanke et al, 2003; 4)

� Mewadahi 2 fungsi bangunan atau lebih yang terdapat dalam kawasan

tersebut, misalnya terdiri dari hotel, rumah sakit, sekolah, mall,

apartment, rekreasi

� Terdapat pengintegrasian secara fisik dan fungsioal terhadap fungsi-

fungsi yang terdapat di dalamnya

17

� Hubungan yang relatif dekat antar satu bangunan dengan bangunan

lainnya dengan hubungan interkoneksi antar bangunan di dalamnya

� Kehadiran pedestrian sebagai penghubung antar bangunan

Coupland menjelaskan bahwa kelebihan dari sebuah mixed-use

adalah menciptakan kesatuan antara fungsi bangunan satu sama lainnya,

menimbulkan ketertarikan bagi pengguna kawasan tersebut, dan dapat

mereduksi waktu perjalanan antar satu fungsi dengan fungsi lainnya

(Coupland, 1996; 4). Namun pada sisi sebaliknya, mixed-use juga memiliki

kekurangan dimana akan terjadi kesulitan dalam pemisahan antara satu

bangunan dan bangunan lainnya. Hal ini mencakup akses yang diperlukan

dalam sebuah fungsi bangunan (Coupland, 1996; 4). Hal ini terjadi karena

overlapping fungsi dan sirkulasi yang terjadi pada kawasan tersebut.

Melihat sebuah pembangunan mixed-use juga memiliki kekurangan,

diperlukan beberapa hal yang perlu diperhatikan. Hal ini diperlukan untuk

meminimalisasi kekurangan yang ada dan memaksimalkan kelebihannya.

Berikut ini hal-hal yang perlu diperhatikan dalam sebuah pembangunan

mixed-use: (sumber: Commercial and Mixed-Use Development Code

Handbook)

• Compact Development, memiliki arti dimana bangunan, area parkir,

jalan, jalan kendaraan, dan ruang publik dibangun dengan jarak

pencapaian yang pendek, pengurangan tingkat konsumsi kendaraan,

meminimalisasi energi yang ada, dan mengurangi polusi udara.

Compact Development mempromosikan pemanfaatan penuh

pelayanan kota dengan menggunakan fasilitas publik dan

meminimalisasi kebutuhan fasilitas yang baru.

18

• Mixed Land Use, mengembangkan beberapa tipe dari tata guna lahan

yang dipergunakan secara bersamaan di suatu lokasi, untuk

memperpendek jarak pencapaian, memfasilitasi transportasi alternatif,

seperti berjalan kaki, bersepeda, dan transportasi umum.

• Pedestrian Access, Safety, and Comfort, membangun on-site vehicle

dan sistem sirkulais pejalan kaki yang aman, nyaman, menarik untuk

pejalan kaki.

• Street Connection, menghubungkan perkembangan, lingkungan,

daerah dengan jalan publik untuk melayani masyarakat secara efisien

dengan penggunaan semua alat transportasi.

• Crime Prevention and Security, Menerapkan perencanaan dan solusi

desain yang dapat meminimalisasi peluang terjadinya kejahatan dan

penurunan keamanan publik.

• Creating and Protecting Public Spaces, menciptakan dan merawat

public space seperti sidewalks, plaza, taman, bangunan umum, dan

tempat pertemuan untuk mengakomodasi kebutuhan akan pertemuan

informal dan interaksi sosial.

• Parking and Efficient Land Use, mendesain dan mengatur area parkir

menjadi lebih efisien dengan meminimalisasi area parkir yang tidak

diperlukan.

• Human Scaled Building Design, mendesain bangunan dengan skala

manusia, kenyamanan pedestrian, dan mampu menyatu dengan

penggunaan lahan lainnya.

Menurut Suprenant ( Surprenant, 2006 ), ada tiga jenis fungsi utama

yang ada dalam sebuah kawasan mixed-use, yaitu residensial atau hunian,

19

kantor, dan retail. Selain tiga fungsi utama tersebut ada fungsi-fungsi lain

seperti hotel, bangunan kebudayaan, administrasi kota, sarana rekreasi, sarana

kesehatan, dan sebagainya. Penggabungan fungsi-fungsi tersebut dapat

menghasilkan sinergi atau tingkat kekuatan tertentu. Berikut ini akan

ditunjukkan tingkat sinergi dalam penggabungan fungsi-fungsi tersebut.

Tabel 2.1 Estimating On-Site Support And Synergy In A Mixed-Use Project

Use Degree of Support for and Synergy with Other Uses

Office

Residential ��

Hotel ��

Retail / Entertainment ��

Cultural/Civic/Recreation ��

Residential

Office ��

Hotel ��



Hotel

Office ��

Residential ��



Retail / Entertainment

Office ��

Residential ��

Hotel ��


Cultural/Civic/Recreation

Office ��

Residential ��

20

Hotel ��


Keterangan:

1 = Very weak or no synergy

2 = Weak synergy

3 = Moderate synergy

4 = Strong synergy

5 = Very strong synergy Sumber: Skripsi Pembentukkan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen di dalam

Kawasan Mixed-Use , 2008

Dari tabel diatas, terlihat jelas tingkat sinergi terkuat antara

penggabungan fungsi-fungsi tertentu. Penggabungan fungsi kantor, hotel, dan

residensial memiliki tingkat sinergi terkuat. Hal ini dapat dilihat dnegan

kesuksesan beberapa kawasan mixed-use seperti Mall Central Park, Mall of

Indonesia, dan sebagainya.

Kesuksesan dari kawasan-kawasan mixed-use tersebut tidak terlepas

dari kesuksesan tata letak bangunannya dalam kawasan tersebut. Berikut ini

akan dijabarkan kemungkinan konfigurasi tata letak bangunan dalam sebuah

kawasan mixed-use yakni sebagai berikut : ( Sumargo, 2003; 58)

1. Mixed-use Tower, berstruktur tunggal dari segi massa ataupun

ketinggian dengan peletakkan fungsi-fungsi dalam lapisan-lapisan

tersebut. Biasanya berupa high rise tower dengan fungsi tumpuk atau

dengan struktur bawah yang diperbesar.

2. Multitowerered Megastructure, memiliki podium dengan tower-tower

yang menyatu secara arsitektural dengan atrium atau kompleks

perbelanjaan. Struktrual ini mengintegrasikan semua komponen pada

podium sebagai common base. Pada konfigurasi ini akses tercampur

21

menjadi satu. Dengan demikian, pengguna bangunan bercampur

tujuan dan aktivitas.

3. Freesatnding Structure with Pedestrian Connection, kumpulan

bangunan tunggal yang disatukan oleh jalur pedestrian. Dengan

demikian fungsi masing-masing bangunan tidak akan bersinggungan

secara langsung karena akses dari setiap fungsi terpisah.

Bersinggungan hanya terjadi pada area pedestrian.

4. Combination, merupakan penggabungan dari ketiga bentuk tersebut

dalam sebuah kawasan.

(1) (2) (3) (4)

Gambar 2.4 Konfigurasi Tata Letak Bangunan Dalam Kawasan Mixed-Use Sumber: Skripsi Pembentukkan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen di dalam

Kawasan Mixed-Use , 2008

2.2.4 Fungsi Hunian

Sebuah fungsi hunian merupakan sebuah tuntutan dasar dari

masyarakat yang selalu ada dan harus terpenuhi. Hunian adalah tempat

tinggal atau kediaman (yang dihuni). Fungsi hunian adalah bangunan

gedung dengan fungsi utama tempat manusia tinggal yang berupa hunian

tunggal dan hunian jamak(hunian biasa), hunian sementara, dan hunian

campuran.

Tabel 2.2 Macam Hunian Macam Hunian Terdiri atas Keterangan Gambar

22

Hunian Tunggal Rumah tinggal tunggal.

Massa tunggal dan antara satu massa dengan massa

lainnya tidak saling bersinggungan

Hunian Jamak Rumah Deret, Rumah Taman,

Unit Town House, dan Vila

Unit bangunannya dipisahkan dengan suatu

dinding tahap api dan tidak saling menempel

Hunian Sementara

Rumah Asrama, Apartemen,

Kondotel, Hotel, Motel, dsb

Selain hunian tunggal, jamak dan terpisah yang digunakan sebagai tempat tinggal lama

atau sementara Hunian Campuran mixed-use Tempat tinggal di sebuah

lingkungan perkantoran, perdagangan, pergudangan

dan bangunan umum lainnya Sumber: Undang-Undang No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Hotel, Condotel, dan Apartement merupakan 3 fungsi bangunan yang

terkait dengan hunian sementara. Namun jika lebih diperhatikan ketiga

fungsi bangunan ini memiliki karakteriktik yang berbeda satu dengan

lainnya. Definisi hotel menurut Keputusan Menteri Parpostel no KM

94/HK103/MPPT1987 adalah salah satu jenis akomodasi yang

mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan

penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi

masyarakat umum yang dikelola secara komersil. Hotel-hotel di Indonesia

digolongkan dalam 5 (lima) kelas hotel sebagai berikut:

Tabel 2.3 Hotel-Hotel Di Indonesia Golongan Hotel Kamar Standar Kamar Suite

Bintang 1 15 kamar ; luasan 20 m2 - Bintang 2 20 kamar ; luasan 20 m2 1 kamar ; luasan 44 m2 Bintang 3 30 kamar ; luasan 24 m2 2 kamar ; luasan 48 m2 Bintang 4 50 kamar; luasan 24 m2 3 kamar ; luasan 48 m2 Bintang 5 100 kamar ; luasan 26 m2 4 kamar ; luasan 52 m2

Non Bintang Tidak memenuhi standar minimum yang ditentukan Mentri Perhubungan

Sumber: Surat Keputusan Menteri Perhubungan No. PM.10/PW.301/Pdb-77 tentang usaha dan klasifikasi hotel

Jika dikaitkan dengan lokasi hotel tersebut dibangun, hotel tersebut

dapat diklasifikasikan sebagai berikut:

23

• City Hotel / Hotel Transit, lokasi di perkotaan dan peruntukkan untuk

masyarakat yang ingin tinggal sementara ( jangka waktu pendek).

• Residential Hotel, lokasi di pinggiran kota besar, jauh dari keramaian.

Diperuntukkan untuk masyarakat yang tinggal dalam waktu lama dan

dilengkapi oleh fasilitas lengkap untuk seluruh anggota keluarga

• Resort Hotel, berlokasi di pengunungan atau tepi pantai, tepi danau,

atau sungai. Diperuntukkan untuk keluarga yang ingin berlibur atau

berekreasi

• Motel / Motor Hotel, berlokasi di pinggiran atau sepanjang jalan raya

yang menghubungkan kota yang satu dengan kota lainnya.

Diperuntukkan bagi masyarakat yang ingin beristirahat sementara dari

berkendara. Hotel ini dilengkapi dengan fasilitas garasi kendaraan.

Apartement memiliki definisi yang berbeda dengan hotel yakni,

Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas

bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan

horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan

secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama, dan

benda bersama. Penyataan ini tertulis dalam Pasal UURS no 16 tahun 1985.

Menurut (Akmal,2007) klasifikasi apartement dalam kategori jenis dan

besar bangunan sebagai berikut:

Tabel 2.4 Klasifikasi Apartemen Jenis Apartemen Jum. Lantai Keterangan

High-Rise Apartemen

10 lantai lebih

Struktur apartemen lebih kompleks sehingga unit apartemen cenderung

standar. Bangunan ini banyak ditemukan di pusat kota.

Low-Rise Apartemen

maksimal 7 lantai

Memiliki tangga sebagai alat transportasi vertikal dan diperuntukkan bagi golongan menengah ke bawah

24

Walked-Up Apartemen

3-6 lantai Memiliki lift. Target market keluarga. gedung apartemen terdiri atas 2-3 unit apartemen.

Garden Apartemen

2-4 lantai Memiliki halaman dan taman. Diperuntukkan untuk golongan atas

Sumber: Akmal, 2007

Selain hotel dan apartment ada juga condotel yang memiliki definisi

sebagai berikut: Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuan-

satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,

yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan

difungsikan sebagai hoetl berbintang. (Peraturan Walikota Denpasar Nomor

42 Tahun 2007 tentang Bangunan Condominium Hotel (Condotel) Walikota

Denpasar). Berikut ini akan dijabarkan perbedaannya dengan hotel dan

apartemen.

Tabel 2.5 Perbedaan Hotel, Kondotel, dan Apartemen Hotel Kondotel Apartemen Status Kepemilikan

Sewa strata title strata title

Pelayanan Full Service Full Service Tanpa Service Sifat Hunian short term short term long term Pengelola Pemilik Hotel Dibawah

managemen hotel

Penghuni ( Pemilik)

Biaya perawatan dan operasional

Ditanggung managemen hotel

Ditanggung managemen hotel

Ditanggung pemilik

Ruang dalam kamar

Sebagian besar Ruang tidur dan kamar mandi

ruang keluarga, ruang tidur, dapur, dan kamar mandi

Ruang tidur, dapur, dan kamar mandi. Penthouse ruangan lebih lengkap

Pembalikan modal

lama Cepat, karena langsung dibeli

Cepat, karena langsung dibeli

Kecenderungan perilaku pengguna

Menggunakan fasilitas semaksimal mungkin

Menggunakan fasilitas semaksimal mungkin

Menggunakan fasilitas pada hari-hari libur atau weekend

25

Contoh Four Season Apartemen Beleza

Aston Sudirman,

Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Dengan demikian, kondotel hadir sebagai suatu fungsi campuran hotel

dan apartemen yang dipadukan menjadi satu. Fungsi kondotel mengambil

keuntungan dari kedua fungsi tersebut. Dimana bersifat strata title (

pembalikan modal cepat) namun bersifat apartemen service.

2.2.5 Fungsi Kantor

Fungsi kantor merupakan sebuah bangunan gedung yang digunakan

untuk tujuan-tujuan usaha profesioanl, pengurusan administrasi, atau usaha

komersil di luar bangunan perdagangan, bangunan penyimpanan, bangunan

laboratorium/industri/pabrik, dan bangunan umum. Fungsi kantor ini menjadi

sebuah pemenuhan kebutuhan akan sebuah tempat bekerja.

Bangunan kantor ini dapat diklasifikasikan berdasarkan beberapa 3

kriteria yakni jenis, tingkatan, dan kepemilikan. Klasifikasi bangunan kantor

berdasarkan jenis dibagi menjadi 2 yakni sebagai berikut:

� Bangunan Kantor Pemerintahan, didesain sejauh mungkin dari GSB,

sangat memperhatikan landscape dan memiliki plaza. Untuk layout

dari bangunan kantor pemerintahan ini bangunan parkir dan bangunan

penunjang terletak di depan dan bangunan utama dibelakangnya.

Selain itu terdapat parkir terbuka dan plaza upacara. Bertujuan untuk

26

menciptakan keamanan, simetris, kesan mewah, dan kesan wibawa.

Contoh : departemen pemerintahan

� Bangunan Kantor Swasta, didesain sedekat mungkin dari GSB, kurang

memperhatikan landscape dan tidak memiliki plaza. Untuk layout dari

bangunan kantor swasta ini terdiri dari bangunan parkir dan bangunan

penunjang terletak di depan sedangkan bangunan utama

dibelakangnya. Contoh office tower di Sudirman

2.2.6 Fungsi Retail

Fungsi retail biasa kita kenal dengan fungsi perdagangan. Bangunan

perdagangan adalah bangunan toko atau bangunan lain yang dipergunakan

untuk tempat penjualan barang-barang secara eceran. Namun dibeberapa

kasus, bangunan perdagangan ini dapat melayani kebutuhan masyarakat

secara langsung yakni dalam bentuk: Ruang makan, kafe, dan restoran ;

Ruang makan malam, bar, toko, atau kios sebagai bagian dari suatu hotel atau

motel ; Tempat potong rambut / salon dan tempat cuci umum; Pasar, ruang

penjualan, ruang pamer, atau bengkel

Selain yang telah dijabarkan diatas, perbelanjaan merupakan bagian

dari perdagangan. Tempat perbelanjaan adalah sebuah area tertentu yang

terdadapt kegiatan perdagangan barang-barang. Perbelanjaan dapat

diklasifikasikan dalam beberapa kriteria. Sebagai contohnya klasifikasi

berdasarkan bentuk. Klasifikasi menurut bentuknya dapat dibagi menjadi 7

yakni sebagai berikut: (Sumber: Pusat pengembangan bahan ajar UMB oleh

Ir. Budi Susetyo MT)

27

� Shopping Street , toko yang ada di sepanjang sisi jalan. Contoh

Shopping Street Bugis di Singapura

� Shopping Center, komplek pertokoan yang terdiri dari ruang-ruang

yang disewakan atau dijual Contoh Villach Atrio Shopping Center

� Shopping Precint , komplek pertokoan yang bagian depannya

menghadap ruang terbuka Contoh Norfolk Shopping Precint

� Departement store, kumpulan dari toko-toko yang terdiri dari

beberapa lantai yang menjual bermacam-macam barang Contoh Seibu

Departemen Store

� Supermarket, toko yang menjual barang-barang kebutuhan sandang

dengan sistem swalayan Contoh Sogo Supermarket

� Shopping Mall, shopping precint yang ruang terbukanya merupajan

pusat orientasi dari pusat kompleks pertokoan. Contoh Shopping Mall

di Amerika

2.3 Tinjauan Khusus

2.3.1 Green Space / Open Space Reserve

Penerapan mixed use building di sebuah kota memberikan dampak-

dampak terhadap ruang-ruang kota yang ada. Ruang-ruang kota yang

mulanya berupa ruang terbuka hijau diganti dengan bangunan-bangunan yang

menunjang ekonomi dan pembangunan suatu daerah. Namun di sisi lain,

perubahan ini membawa dampak buruk terkait masalah lingkungan. Oleh

karena ini kehadiran sebuah ruang hijau/ green space menjadi sebuah

kebutuhan dalam masyarakat.

28

Open Space adalah lahan yang berfungsi dalam proses alam,

kehidupan liar, agrikultural dan hutan produksi, keindahan estetik, rekreasi

pasif dan aktif, dan fungsi publik lainnya ( Jurnal Forest Service Open Space

Conservation Strategy) Konservasi ruang hijau ini dapat berfungsi sebagai

area rekreasi, ekologi, lingkungan, estetika, bahkan agrikultural. Konservasi

ini dapat dilakukan di kota ataupun di desa. Konservasi ini dapat dilakukan

oleh pihak swasta atau lembaga sosial. Konservasi ini dapat berupa

perlindungan terhadap sumber daya alam, atau berfungsi sebagai paru-paru

kota. Dengan berfungsi sebagai paru-paru kota, ruang hijau dapat

menetralkan CO2 yang dihasilkan dari pembuangan asap kendaraan bermotor.

Hal ini juga dapat mencegah terciptanya suatu efek rumah kaca.

Ruang hijau ini juga dapat berkontribusi dalam mempertahankan

keanekaragaman flora dan fauna yang ada. Sebuah kajian dari Universitas

Manchester mengatakan bahwa 10 % pertambahan pepohonan di sebuah kota

dapat menurunkan temperatur kota sebesar 4° C.

Sebuah ruang hijau juga dapat membuat suatu dampak negatif. Ruang

hijau yang tidak dikelolah baik dapat terkesan gelap dan menimbulkan

kriminalitas. Hal inilah yang membuat beberapa perancangan taman di kota

dianggap gagal. Namun dengan mengfungsikan area hijau tersebut sebagai

taman, area berolahraga dan area rekreasi, dapat membuat suatu kerumuman

dan masyarakat ikut mengawasi ruang hijau tersebut.

Untuk memaksimalisasi ruang hijau tersebut, pada bangunan dapat

diterapkan atap hijau dan penanaman tanaman pada balkon-balkon bangunan.

Hal ini juga dilakukan dalam upaya konservasi ekologi. Ruang terbuka hijau

29

ini juga dapat memajukan ekonomi sekitar. Dengan menggunakan taman

sebagai penghasil bahan makanan seperti sayur-sayuran dan buah-buahan,

dapat menjadikan suatu tambahan pemasukan masyarakat sekitar (Urban

Food Growing ).

Konsep ini dinamakan Urban Agricultural. Urban agricultural ini

tidak sekedar memproduksi bahan makanan tetapi juga mencakup

mendaurulang sampah yang dihasilkan. Dengan menerapkan Urban Food

Growing ini, kita dapat meminimalisasi penggunaan bahan-bahan makanan

import, mengkonsumsi bahan makanan yang fresh , dan tidak perlu lagi

berpergian yang jauh untuk pemenuhan bahan makanan.

Penciptaan konservasi ruang hijau ini dapat direalisasikan dengan

pengembangan taman organik, tempat duduk, daur ulang sampah dan hasil

pembuangan, hingga penggunaan kembali air hujan untuk kebutuhan tertentu.

Di berbagai area yang tidak memungkinkan, ruang hijau dapat berupa

Greenways dengan penerapan konservasi ruang terbuka hijau yang berbentuk

linear. Konservasi ruang hijau ini juga dapat menjadi alternatif pencegahan

terjadinya banjir. Penerapan Green Space di berbagai negara berbeda satu

dengan lainnya. Penerapan Green Space di kota disebut dengan Urban Green

Space. Urban Green Space setiap negara berbeda-beda. Penerapan tersebut

tercermin dari bentuk-bentuk urban green space.

Tabel 2.6 Urban Green Space System In The Diffrent Countries Term Objective or Condition Examples

Biological corridor

Protect wildlife movement& accomplish other aspects of nature conservation

Mesoamerica Biological Corridor

Bioswale Filter pollutants from strom runoff Numerous examples in various localities.

Conservation corridor

Protect biological resources, protect water quality, and/or mitigate the

Southeast Wisconsin environmental corridors

30

impacts of flooding

Desakota Blend rural & urban areas in a dense web of transactions, tying large urban cores to their surrounding regions in the same landscape.

Indonesia and China

Dispersal corridor

Facilitate migration and other movement of wildlife.

Owl dispersal corridor in the Juncrook area of the Mt.Hood National Forest in Oregon

Ecological corridors

Facilitate movement of animals, plants, or other ecological processes.

North Andean Patagonian Regional Eco-Corridor Project

Ecological networks

Protect environmental quality Southeastern Wisconsin environmental corridors

Greenbelts Protect natural or agricultural lands to restrict or direct metropolitan growth

London, England, greenbelt

Green extensions

Put residents in contact with nature in their day-to-day lives through a system of residential public greenspace, shaded sidewalk, and riparian strips

Nanjing,China

Green Frame Provide a network of greenspace for a metropolis or larger area

Country’s future development green frame; Addis Ababa, Ethiopia, green frame

Green heart Protect a large area of greenspace that is surrounded by development. Orginally referred to a specific area in the Netherlands, but now more widely used.

The cities of Amsterdam, The Hague, Rotterdam, and Utrecht

Term Objective or Condition Examples Green infrastructure

Protect greenspace for multiple objectives on equal grounds with gray infrastructure ( i.e., roads, utility lines, etc.).

Maryland Greenprint Progam; Chatfield Basin Conservation Network- Denver, Colorado, metropolitan area

Green fingers Purify stromwater through bioswales Buffalo Bayou and Beyond for the 21st Century Plan, Houston, Texas, area

Green links Connect separated greenspace Green Links initiative to connect isolated patches of habitat throughout the lower mainland of British Columbia

Greenspace or green space

Protect lands from development Countless system ( usually called “open space”) across North America

Green structure or greenstructure

Connect separated area of greenspace and provide a structure around which development may occur. Term is commonly used in Europe

Greater Copenhagen Green Structure Plan

Sumber : Hellmund and Smoith, 2006

Dari penjabaran tersebut dapat kita lihat bahwa Indonesia memiliki

bentuk desakota. Namun tidak menutup kemungkinan untuk diterapkannya

bentuk lain di berbagai wilayah di Jakarta misalnya dengan Green Belt.

2.3.2 Ruang Terbuka Hijau (RTH)

31

Menurut UU No 26 Tahun 2007 tentang penataan ruang menuturkan

bahwa proporsi RTH 30% - 20 % untuk RTH Publik dan 10 % untuk RTH

Privat. Pada tahun 2012, RTH Publik baru mencapai 10 %. Menurut Mantan

Gubernur DKI Jakarta, Fauzi Bowo, untuk meningkatkan 1 % RTH Publik

dibutuhkan sekitar 6 kali luas lahan Monas.

Menurut pengamat tata kota Universitas Trisakti, Nirwono Yoga,

Jakarta memiliki potensi RTH sebesar 23 %. Potensi RTH tersebut terbagi

atas 16 % RTH privat dan 7 % RTH publik. Dalam mewujudkan RTH Jakarta

30 %, Nirwono berasumsi untuk pembangunan rumah susun di pemukiman

padat.

(Frinck,2006:89) menuturkan penghijauan di lingkungan kota dapat

meningkatkan produksi oksigen, mendukung kehidupan masyarakat,

mengurangi pencemaran udara, dan meningkatkan kualitas iklim mikro.

Dengan menciptakan tempat rekreasi seperti taman kota , hutan kota dan

taman lingkungan dapat menghindari masyarakat dari kejenuhan masyarakat

akibat rutinitas, suasana kota yang padat bangunan ( Nirwono , 2011).

Berdasarkan PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008 RTH dibagi sebagai berikut:

� RTH Pekarangan, RTH Halaman Perkantoran, Pertokoan, dan Tempat

Usaha, dapat berupa trotoar dan area parkir terbuka, dan RTH Dalam

Bentuk Taman Atap Bangunan ( Roof Garden)

� RTH Taman Rukun Tetangga, ditujukan untuk satu lingkup RT. Luas

taman ini minimal 1 m2 per penduduk RT, dengan luas minimal 250

m2. Lokasi taman berada di radius kurang dari 300 m dari rumah-

rumah penduduk.

32

Gambar 2.5 RTH Taman Rukun Tetangga Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008

� RTH Taman Rukun Warga, ditujukan untuk melayani masyarakat

dalam satu RW. Luas taman ini minimal 0,5 m2 per penduduk RW,

dengan luas minimal 1.250 m2. Lokasi taman berada pada radius

kurang dari 1000 m dari rumah-rumah penduduk yang dilayaninya.

Gambar 2.6 RTH Taman Rukun Warga

Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008

� RTH Kelurahan , ditujukan untuk masyarakat satu kelurahan. Luas

taman ini minimal 0,30 m2 per penduduk kelurahan, dengan luas

minimal taman 9.000 m2.

Gambar 2.7 RTH Kelurahan Aktif dan Pasif Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008

� RTH Kecamatan, ditujukan untuk masyarakat satu kecamatan. Luas

taman ini minimal 0,2 m2 per penduduk kecamatan, dengan luas

taman minimal 24.000 m2.

33

Gambar 2.8 RTH Kecamatan


� RTH Taman Kota, ditujukan untuk melayani masyarakat satu kota

atau bagian wilayah kota. Taman ini melayani minimal 480.000

penduduk dengan standar minimal 0,3 m2 per penduduk kota, dengan

luas taman minimal 144.000 m2. Taman ini dapat berbentuk RTH

(lapangan hijau), yang dilengkapi dengan fasilitas rekreasi dan olah

raga, atau kompleks olah raga dengan minimal RTH 80% - 90%.

Gambar 2.9 RTH Taman Kota


� Hutan Kota, dengan fungsi penyangga lingkungan kota. Berbentuk

bergerombol/menumpuk dengan vegetasi minimal 100 pohon degan

jarak tanam rapat tidak beraturan. Luasan ruang hijau 90%-100% luas

hutan kota. Ada yang berbentuk jalur dengan minimal lebar 30 m.

� Sabuk Hijau, RTH dengan fungsi pembatasan perkembangan suatu

penggunaan lahan.

� RTH Jalur Hijau Jalan, Penempatan tanaman antara 20-30% dari

ruang milik jalan sesuai dengan kelas jalan

34

� RTH Ruang Pejalan Kaki, tersedia pada kiri dan kanan jalan atau di

dalam taman. Dilengkapi dengan RTH yang memperhatikan

kenyamanan, orientasi dan kemudahan mobilisasi pejalan kaki.

� RTH Di Bawah Jalan Layang, dengan fungsi sebagai area resapan air,

menghindari kekumuhan dan pemukiman liar, menutupi bagian-

bagian yang tidak menarik, agar tertata rapi, asri, dan indah.

� RTH Fungsi Tertentu, mencakup RTH sempadan rel kereta api, RTH

jaringan listrik tegangan tinggi, RTH sempadan sungai, RTH

sempadan pantai, RTH sempadan danau, RTH pengamanan sumber

mata air.

Selain yang disebutkan diatas, menurut Nirwono Joga dalam bukunya

yang berjudul RTH 30! Resolusi (Kota) Hijau, RTH ada yang berfungsi

sebagai infrastruktur hijau. Sebagai RTH yang memiliki fungsi infrastruktur

hijau, fungsinya melebar menjadi beragam dan tidak hanya terbatas pada

pelayanan fasilitas umum.

Fungsi-fungsi tersebut adalah sebagai berikut: Konservasi Air dan

Tanah, Ameliorasi Iklim ( Iklim Mikro), Pengendali Pencemaran, Habitat

Satwa dan Konservasi Plasma Nutfah, Sarana Kesehatan dan Olahraga,

Sarana Rekreasi dan Wisata, Sarana Pendidikan dan Penyuluhan, Area

Evakuasi Bencana, Pengendali Tata Ruang Kota, dan Estetika.

Tabel 2.7 Manfaat RTH Kota No Fungsi/ Manfaat RTH Luasan RTH

(m2) Kapasitas Manfaat

Keterangan

1 Menghasilkan oksigen 10.000 (ruang hijau)

1.500 org/hr 12.500.000 orang (2010) perlu

minimal 8.333 Ha ruang hijau

2 Menyimpan Air Tanah 10.000 (lahan hijau)

900 m3/ thn 2.875 Ha lahan hijau (ideal)

menyimpan ± 2.587.500 m3/ thn

35

3 Mentransfer Air (Penurunan Suhu Udara)

10.000 (ruang hijau)

4.000 ltr/hr setara

penurunan suhu 5°C-

8°C

Faderer; 1970

4 Meredam Kebisingan 10.000 (ruang hijau)

25-86% Carpenter; 1975

5 Mengurangi Kekuatan Angin


75-80% Grey & Denecke ; 1986

6 Mengurangi Polusi Konsentrasi SO2 dan

NO2


SO2 - 70% NO2 – 67%

Robinette; 1972

Sumber: Jakarta Menuju RTH 30%

Setiap fungsi RTH memiliki standar dari pepohonan yang berbeda.

Berikut ini akan dijabarkan standar pepohonan beserta dengan fungsi dan

contohnya.

Tabel 2.8 Standar Pepohonan Fungsi Persyaratan dan Jenis Gambar Peneduh - Ditempatkan pada jalur tanaman (

minimal 1,5 m) - Percabangan 2 m di atas tanah. - Bentuk percabangan batang tidak merunduk. - Bermassa daun padat. - Ditanam secara berbaris. Cth :Kiara Payung, Tanjung

Penyerap Polusi Udara

- Terdiri dari pohon, perdu/ semak. - Memiliki ketahanan tinggi terhadap pengaruh udara.

- Jarak tanam rapat. - Bermassa daun padat. Cth: Angsana, Akasia daun besar, Oleander, Bogenvil

Penyerap Kebisingan

- Terdiri dari pohon, perdu /semak. - Membentuk massa. - Bermassa daun rapat. - Berbagai bentuk tajuk. Cth: Tanjung , Kiara paying, Kembang Sepatu

Pemecah Angin Tanaman tinggi, Perdu / semak. - Bermassa daun padat - Ditanam berbaris atau membentuk massa. - Jarak tanam rapat <3m Cth: Cemara, Angsana, Tanjung, Kembang sepatu

36

Pembatas Pandang

Tanaman tinggi, perdu/semak - Bermassa daun padat - Ditanam berbaris atau membentuk massa - Jarak tanam rapat. Cth: Bambu , Cemara, Kembang sepatu

Penahan Silau Lampu Kendaraan

Tanaman perdu/semak - Ditanam rapat. - ketinggian 1,5 m - Bermassa daun padat Cth: Bogenvil, Kembang Sepatu, Oleander

Sumber : Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan, 2008

2.3.4 Taman Sebagai Bagian Dari Ruang Hijau

Seperti yang sudah dibahas sebelumnya, ruang Hijau/ Green Space

memiliki banyak bentuk penerapan. Mulai dari hutan kota, Urban

Agricultural, hingga taman. Menurut Djamal (2005), taman adalah

sebidang tanah terbuka dengan luasan tertentu di dalamnya ditanam

pepohonan, perdu, semak, dan rerumputan yang dapat dikombinasikan

dengan kreasi dari bahan lainnya. Pada umumnya taman dapat dipergunakan

untuk olahraga, bersantai, bermain, dan sebagainya.

Taman dalam skala kota / taman kota dapat dianggap sebagai ruang

terbuka / open space yang didalamnya terdapat berbagi aktifitas. Saat ini

taman mulai berkembang dari fungsinya yang hanya sebagai open space

mulai bergeser menjadi fungsi yang lebih kompleks dan dibagi menjadi dua

tipe.

Tipe pertama memiliki fungsi yang tergabung ddengan fasilitas

olahraga seperti street furniture, jogging track, biking, dan sebagainya.

Taman dijadikan sebagai tempat untuk bermain dan berolahraga ( taman

aktif). Contohnya Dunia Fantasi, Central Park di New York, dan sebagainya.

37

Tipe kedua adalah taman yang memiliki fungsi sebagai taman rekreasi

dengan fasilitas yang lengkap dengan disediakan berbagai pertunjukan

menarik dan pengunjung dikenakan biaya. Taman dengan tipe ini sering

disebut taman rekreasi pasif. Contohnya Bundesgaten Park, Cologne,

Germany.

Berdasarkan National Recreation and Park Association (NRPA) taman

kota dibagi menjadi beberapa kategori yaitu:

Neighbourhood Park ( Taman Lingkungan Perumahan), terletak di sekitar area

perumahan dan menyediakan rekreasi untuk setiap usia. Taman ini terpisah

dengan bangunan lainnya. Fasilitasnya adalah taman bermain anak, jalanan

beraspal, area untuk piknik, area olahraga, lapangan tennis, toilet, dan taman

yang indah. Melayani 1000-5000 pengunjung dalam radius 400-800 m.

Luasannya 1,25 hektar per 1000 jiwa dengan minimal luasan 1,25 ha.

Community Park, taman yang memiliki fungsi untuk menyediakan sarana

rekreasi bagi masyarakat sekitar. Diperuntukkan untuk segala usia dan

ditempatkan di jalan-jalan arteri yang mudah terakses oleh pejalan kaki dan

pengendara sepeda. Fasilitasnya adalah kolam renang, lapangan atletik,

lapangan tennis,dan jalur pejalan kaki dan pengendara sepeda. Melayani

15000-20000 jiwa dalam radius 800-5000 meter. Luas area minimal 5 hektar

dengan ¾ hektar per 1000 jiwa.

Metropolitan Park, Taman dengan fungsi memfasilitasi kegiatan sosial,

budaya, pendidikan, dan fisik masyarakat sekitar. Fasilitasnya adalah kompleks

olahraga, kolam renang, pusat alam, kebun binatang, pusat masyarakat, dan

38

lapangan. Memiliki variasi luas area dna melayani seluruh masyarakat

setempat.

Regional Park, taman dengan area yang luas yang dijadikan sebagai tempat

rekreasi pasif dan fasilitas rekreasi regional masyarakt perkotaan. Fasilitasnya

adalah bumi perkemahan, piknik area, pusat alam, cagar alam, dan lapangan

golf. Melayani 50000-100000 jiwa di daerah perkotaan. Luas area minimal 60

hektar dengan 1,25 hektar per 1000 jiwa.

2.3.4 Taman Hujan

Taman hujan bekerja seperti hutan ali dengan menangkap dan

menginfiltrasi air hujan dari atap, jalan masuk atau permukaan keras lainnua.

Taman hujan dapat mengurangi banjir dengan menyerap iar dari permukaan

tanah, filter oli, minyak, dan bahan beracun sebelum mereka mencemari

sungai, danau, dan teluk. Selain itu taman hujan juga dapat membantu

pengisian air pada lapisan akuifer.( Freya Keddie, Urban Rain Catcher)

Taman hujan ini memiliki kemampuan untuk menyimpain air dalam

jumlah besar dan meresapkannya ke dalam tanah secara alami. Taman hujan

yang paling efektif adalah taman yang mengumpulkan air dari sejumlah

perumahan melalui taman hujan, atau dari jalan dan trotoar.

Tanah untuk taman hujan bukan berupa tanah liat namun tanah yang

dapat menyerap air dengan baik seperti campuran pasir dan top soil. Setelah

tanah disiapkan langkah selanjutlah adalah menanam tanaman. Tanaman yang

sebaiknya ditanam adalah tanaman asli. Hal ini dapat mengundang serangga

atau burung-burung. Selain itu waktu dan biaya pemeliharaan bisa

diminimalisasi.

39

Gambar 2.10 Ilustrasi dan Komposisi Taman Hujan

Sumber : http://www.greeningthegray.org , tanggal akses 13 April 2013

2.4 Studi Banding

Untuk studi banding ini akan dibagi menjadi studi lapangan dan studi

literatur. Studi lapangan akan diambil dari berbagai contoh pembangunan

mixed-use yang ada di Jakarta dengan konsepnya yang berbeda-beda. Namun

untuk studi literatur, contoh yang diambil adalah pembangunan-pembangunan

kawasan mixed-use yang ada di negara lain sebagai bahan percontohan.

2.4.1 Studi Lapangan

Central Park,Jakarta Barat

Kemang Village, Jakarta Selatan

Ciputra World I, Jakarta Selatan

Fungsi Bangunan

Shopping Mall, Office Tower, 3 Apartemen,

Hotel bintang 5, Garden

7 Tower Apartemen, Sekolah Internasional, Shopping Center, Hotel

Aryaduta, Corporate Club, Taman Rekreasi

Shopping Mall, Condominiums, Services Apartments, 5-star Hotel,

Premium Residence,&Office Tower

Luasan 65,5 ha 15,5 ha 5,5 ha Layout

Pengembang Agung Podomoro Group Lippo Group Ciputra Property

40

Tabel 2.9 - Studi Lapangan Mixed-Use di Jakarta Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Dari ketiga contoh diatas, dapat dilihat bahwa pengembangan sebuah

kawasan mixed-use dapat diaplikasikan dengan konsep alam (green). Cara

pengaplikasian konsep-konsep tersebut berbagai macam. Kesadaran akan

pentingnya sebuah ruang terbuka hijau dalam mixed-use membuat

keberhasilan dari kawasan-kawasan tersebut. Sebagian besar, peletakan ruang

terbuka hijau berada pada bagian depan tapak. Hal ini dilakukan untuk

membuat buffer dengan jalan di depannya serta menarik minat masyarakat.

Bangunan – bangunan dalam kawasan mixed use ini mampu berintegrasi

dengan caranya yang berbeda-beda. Yang perlu diperhatikan adalah cross

mobilitas antara masing-masing pengguna fungsi bangunan.

2.4.2 Studi Literatur

Tabel 2.10 Studi Literatur Urban Space di Lahan Stategis Park St. Kjeld

Quarter, Copenhagen Waterfront Underpass

Park, Toronto

Zhuhai Cross Gate CBD, China

Konsep Climate Adapted

Neighborhood Inovative Urban Park

Design Dengan menciptakan area

untuk public art, recteational space, playful

climbing structure and play areas, flexible community space,

Iconic Environment Menciptakan koneksi aktif dengan pulau dan menghubungkannya

dengan kawasan bisnis dengan desain waterfront dan

pelabuhan

Konsep Konsep alam, konsep hijau, dan taman kota

Green Living Environment Rediscover The Art of Living

Penerapan Konsep

Water Recycle dan Pembangkit Listrik Tenaga

Gas, Mengoptimalkan pemanfaatan cahaya, air,

listrik dan udara

Menciptakan water retention dan fasilitas manajemen

perairan

Penerapan mixed use dan pembangunan jalan bawah

tanah untuk penyambungnya

Latar Belakang

Peningkatan mobilitas masyarakat sehingga mereka butuh sebuah

kawasan terpadu

Tempat tinggal berdekatan dengan kebutuhan hidup hingga layanan kesehatan dapat ditempuh dengan

waktu singkat

Pembangunan sebuah percontohan “Orchard

Road” di Jakarta

41

community garden, and gathering place

Karya Tredje Natur Philips Farevaag Smallenberg

Hassel Studio

Ukuran lahan

105 ha 17 ha 35 ha

Park St. Kjeld Quarter, Copenhagen

Waterfront Underpass Park, Toronto

Zhuhai Cross Gate CBD, China

Gambar


Dari paparan studi diatas dapat dilihat bahwa terciptanya sebuah open

space di lahan-lahan strategis dapat dibangun dengan membuatnya menjadi

satu kesatuan dengan fungsi lainnya. Entah fungsi dari open space itu berupa

ruang komunal, ruang interaksi atau sebagai gerbang menunju CBD. Open

space tersebut ditata dengan baik sesuai dengan lahan lokasi masing-masing.

Untuk konsep beraneka ragam. Mulai dari iconic hingga berdasarkan adapsi

sekitar. Konsep tersebut diimplementasikan dalam bentuk desain urban open

space.

Tabel 2.11 Studi Literatur Penerapan Open Space Reserve North West Park

Copenhagen, Denmark

NTU, Singapure

Central Park, New York

Open Space

Reserve

Green Way Green Roof Urban Forest

Konsep Menyisipkan petualangan kecil dalam

sebuah kawasan

Pencampuran Landscape dan

Struktur

Green Sward dan disempurnakan menjadi

sebuah taman yang berfungsi rekreasi

Implementasi

Konsep

Elemen taman : pohon, asphalt paths, lampu, cone-shaped mounts; terdiri dari 63 jenis

pohon yang menutupi taman dengan beragam

warna dan bentuk

Penggunaan fasad kaca dan atap hijau sebagai

ruang terbuka, pelindung bangunan,

pendingin udara mikro, dan rain water

harvesting.

Menjadikannya sebagai taman rakyat. Terdapat danau buatan dan kolam, jalan setapak, area ice skating, kawasan lindung hewan liar, lapangan rumput, area bermain, dan sebagainya

42

Site Plan


Dari studi literatur diatas, penerapan open space reserve dapat berupa

bermacam-macam bentuk. Mulai dari Green Ways, , Roof Garden , Urban

Forest, dan sebagainya. Bentuk-bentuk dari penerapan tersebut disesuaikan

dengan fungsi dari open space dan lokasi lahan tersebut. Pengembangan dan

fasilitas yang ada juga tergantung pada luas lahan yang tersedia. Penciptaan

sebuah konservasi open space secara horizontal dan vertikal. Penciptaan

konservasi ini dapat dilakukan dengan mengimplementasikan dalam fasad atau

vertical urban growing. Hal ini dapat menjadi solusi dari masalah ketersediaan

lahan yang terbatas dan mahalnya tanah di kota-kota besar.

Tabel 2.12 Studi Literatur Mixed Uses di Negara Lain Tokyo Midtown,

Jepang

Kuntsevo Centre, Moscow

Central Village, UK

Fungsi

Bangunan Office Building,

Hotel, Residential Building, Commercial

Facilities, Art Museum,

Multipurpose Hall,& Public Park

Office Building, 2 Residential Tower, Restaurants, and entertainment

functions

Bioskop, Office Space, Parking Area, 3 Hotel,

Apartment, Retail / Leisure Space,

Redevelopment of Central Station

Luasan 68,891.63 sq.m 200,000 sq.m 240,000 sq.m

43

Layout

Pengemba

ng Nikken.JP The Jerde

Partnership Merepark

Konsep Diversity, Hospitality, On The Green

Live-Work-Play The Village in The City

Latar Belakang

Menciptakan sebuah lahan yang

mengingatkan dengan identitas Tokyo

dengan pendekatan perkotaan

Menciptakan muka baru dari kegiatan

umum yang dinamis di daerah komersial Central

Moscow

Mengangkat sebuah pencitraan

pada sebuah perkembangan

pusat kota


Dari deskripsi diatas sebagian besar kawasan mixed-use tersebut

memiliki fungsi bangunan yang ada pada kawasan mixed-use berupa hotel,

apartemen, perkantoran, dan perdagangan (Shopping Center). Pada studi

literatur diatas, konsep alam menjadi sebuah elemen tetep dalam

pengembangan. Dengan demikian tidak disebutkan secara terperinci.

Sebagian besar untuk pembangunan kawasan tersebut bertujuan untuk

memberikan muka baru atau pencitraan di sebuah kawasan.

Tabel 2.13 Studi Literatur Kondotel di Jakarta Grand Whiz Condotel, Kelapa

Gading

Hotel Arya Duta, Semanggi

The Hive, Taman Sari

44

Bentuk Massa

Fasilita

s - Ruby Lounge - Sapphire Restaurant - Outdoor Swimming Pool - Outdoor Sport Facilities - Children Playground - Business Center - Car Parking Lot - Concierge - Free WiFi - 13 Meeting Rooms - Ballroom

• Pool • Spa • Restaurant • Children Playground • Free Wi-Fi • Ballroom • 6 Meeting Rooms • Fitness Center • Lapangan Tennis

• Cafe & Resto ( F & B )

• Sky Park • Sky Pool • Sky Garden • Access Card • Meeting Room • Security 24 Hours

Pintu Masuk

Ada atrium atau serambi pada pintu masuk



Jumlah Kamar

Terdiri atas 2BR dan 3BR dengan luasan 64 m2 dan 87 m2 ( 2 BR ) dan 101 m2 ( 3BR ).

Terdiri dari 300 kamar. 1 BR Suite 115 m2, 2 BR Suite 125 m2, 3 BR Suite 135 m2, Arya Duta Suite 435 m2

Terdiri atas 192 unit. Tipe F (34.30 m2), Tipe F1 (36.25 m2), Tipe F2 (32.69 m2), Tipe H (51.54 m2), Tipe H1 (56.60 m2), Tipe G (62.38 m2 )

Desain, Materia

l, & Warna

Modern dan green bermaterialkan kaca, beton, dan fasad diberi kisi-kisi dari kayu. Berbentuk tower

Cenderung bangunan tua dengan material utama beton berbentuk tower.

Bangunan modern material utama kaca berbentuk slab

Siteplan dan arah

masuk

Layout kamar


Dari deskripsi diatas, sebagian besar bentuk massa yang dipergunakan

berbentuk tower dengan podiumnya. Selain itu memiliki serambi dan atrium

pada pintu masuknya. Memiliki penghijauan pada bagian depan berbentuk

liniear dan memiliki variasi ukuran kamar dengan jumlah bedroom yang

45

sama. Material bangunannya mengikuti perkembangan material yang ada saat

proses pembangunan.

2.4.3 Kesimpulan

Sebagian besar bangunan Mixed-Use memiliki 3 fungsi dan lebih

yang dibangun dilahan yang luas. Pembangunan Mixed-Uses ini

menampilkan wajah baru untuk kawasan. Karena sebagian besar dibangun

untuk menampilkan wajah baru pada sebuah daerah. Pada setiap

pembangunan juga memiliki layout dengan alasannya sendiri. Pada layout

terlihat jelas pola jalan dan sirkulasi dalam sebuah tapak. Layout ini juga

memberitahukan zonning dalam tapak tersebut.

46

2.5 Kerangka Pikir

Tujuan

Merancang mixed-use building yang didasarkan pada pendekatan green space untuk memenuhi kebutuhan pada masa kini dan mendatang. Selain itu rancangan ini juga dapat menyelesaikan masalah lingkungan yang ada pada lokasi tersebut.

Latar Belakang Masalah

Pertumbuhan ekonomi membuat lahirnya pusat-pusat kota baru yang membutuhkan properti. Menurut prediksi real estate akan timbul sebuah semanggi kecil di daerah cempaka putih. Disisi lain, pertumbuhan ini juga membawa dampak buruk terkait dengan masalah lingkungan. Masalah lingkungan ini dapat diselesaikan dengan penciptaan sebuah open space yang masih jarang ditemukan di lokasi tersebut.

Permasalahan

Dibutuhkannya sebuah bangunan dengan fungsi campuran untuk menanggapi kebutuhan dari pertumbuhan ekonomi. Disisi lain pertumbuhan ekonomi ini juga menimbulkan suatu dampak buruk terkait dengan masalah lingkungan yang mencakup polusi udara dan banyaknya genangan air di Jakarta.

Analisa

Analisa permasalahan dengan mengumpulkan literatur dan melakukan survey ke lokasi

Konsep Perancangan

Perencanaan Mixed-use building

Tinjauan Umum Mixed-use building

Tinjauan Khusus Open Space

Reserve Ruang Terbuka

Hijau Teknologi terkait

resapan aiir

F

E

E

D

B

A

C

K

JUDUL TUGAS AKHIR

PERANCANGAN FUNGSI CAMPURAN BERDASARKAN KONSERVASI RUANG TERBUKA DI DAERAH PULOMAS,

JAKARTA TIMUR

47

2.6 Hipotesis

Berdasarkan kerangka pikir hipotesis yang diajukan adalah hipotesis

dekriptif yakni “ Perencanaan Sebuah Mixed-Use Building Dengan Fungsi

Pendamping Open Space Dapat Memenuhi Kebutuhan Dan Menyelesaikan

Masalah Lingkungan Pada Lokasi Tersebut. ”

BAB 2 LANDASAN TEORI Judul pada penelitian ini adalah...

Documents

Transcript of BAB 2 LANDASAN TEORI Judul pada penelitian ini adalah...