Perkembangan bisnis property di Indonesia mengalami kenaikan yang cukup tinggi pada decade terakhir ini. Hal tersebut dapat dilihat dengan banyaknya pembangunan perumahan-perumahan baru termasuk juga apartemen dengan harga yang beragam. Disamping hunian, perumahan dan apartemen, property seperti gedung perkantoran dan ruko juga tumbuh pesat, sebagai contoh: pembangunan gedung-gedung perkantoran dan ruko baru di beberapa kawasan bisnis dan sepanjang jalan-jalan utama di Jakarta.

Pesatnya bisnis property di dorong oleh kebutuhan pokok manusia akan papan, disamping pangan dan sandang. Selain itu dalam rangka keperluan usaha, perusahaan memerlukan tempat yang dapat dihuni seperti: kantor, ruko, dan gudang. Maka bagi sebagian besar pengusaha, bisnis property dianggap sebagai bisnis investasi yang menjanjikan. Disamping harga yang relatif naik dimasa yang akan datang, juga dapat dijadikan bisnis sewa yang mendatangkan keuntungan pasif.

Sementara pasar property telah mengalami peningkatan harga yang sangat cepat, harga rumah tinggal secara nasional seperti diukur oleh Bank Indonesia ternyata hanya menunjukkan peningkatan yang relative kecil, dengan rata-rata sebesar 4% sejak awal tahun 2010. Secara riil, harga rumah tinggal (menggunakan penyesuaian dengan inflasi berjalan) sesungguhnya mencatat pertumbuhan yang datar pada tiga tahun terakhir. Pembatasan laju kredit perumahan akan mempengaruhi permintaan pokok rumah tinggal. Pertumbuhan tertinggi rumah tinggal seama sepuluh tahun terakhir berada di kisaran 7% yaitu pada bulan Desember 2012. Pertumbuhan tersebut dapat dilihat pada grafik berikut.

Grafik. Pertumbuhan Harga Rumah Tinggal (2003-2012)

Pada gambar diatas dapat dilihat bahwa pertumbuhan harga rumah tinggal masih rendah, terutama, terutama secara riil, tapi perlahan mulai mengalami peningkatan. Peningkatan harga properti (apartemen, perkantoran, rumah tinggal, unit perbelanjaan, dll) berkaitan erat dengan pertumbuhan kredit yaitu kredit perumahan. Historical pertumbuhan kredit dari tahun ke tahun dapat dilihat pada grafik berikut.

Grafik. Historical Pertumbuhan Kredit

Peningkatan pinjaman property mencatat percepatan di paruh pertama 2012, dan mencapai nilai puncaknya pada 37% di bulan juli 2012. Berdasarkan historical tersebut, BI mengambil langkah untuk meningkatkan persyaratan besaran uang muka (loan to value/LTV) bagi kredit perumahan sejak bulan juli 2012. LTV berdampak pada perlambatan laju kredit yang berkaitan dengan property, ditambah lagi dengan suku bunga yang meningkat secara perlahan akibat naiknya BI rate.

BI rate adalah tingkat suku bunga yang dijadikan acuan untuk bunga pinjaman (pengusaha yang berhutang) ataupun bunga simpanan (tabungan, deposito, dll) pada bank dan lembaga keuangan seluruh Indonesia. Seperti diketahui BI rate saat ini naik menjadi 7,5 %. Kenaikan BI rate dilakukan BI untuk mengontrol jumlah supplay uang yang beredar di dalam perekonomian nasional dimana hal ini secara khusus ditujukan terhadap tingkat inflasi dalam perekonomian. Gambaran pertumbuhan inflasi dan BI rate dapat dilihat pada grafik berikut.

Grafik. Pertumbuhan Inflasi dan BI Rate (jan-11 s.d may-13)

Dari grafik tersebut dapat dilihat bahwa persentase laju inflasi berada dibawah persentase laju BI rate. Dari Perubahan tingkat suku bunga (BI rate) tersebut akan berdampak pada disesuaikannya tingkat “Sertifikat Bank Indonesia” (SBI) berjangka dan Operasi Pasar Terbuka (OPT) yang dilakukan BI untuk

menurunkan supply uang dengan cara menerbitkan SBI yang memiliki kisaran suku bunga yang mengacu kepada kisaran BI rate demi menyerap likuiditas.

Kenaikan suku bunga tentu akan meningkatkan cost of borrowing, sehingga minat masyarakat untuk meminjam uang berkurang dan lebih memilih untuk menyimpannya di Bank dalam bentuk tabungan (giro atau deposito) karena tingginya tingkat suku bunga terlihat menjadi menarik. Di sisi lain, perusahaan yang bergantung kepada pendanaan bank akan menjadi terbebani karena kenaikan cost of capital yang dapat menekan keuntungan perusahaan melalui tingginya biaya yang harus dibayarkan. Sehingga dapat mempersulit pembayaran hutang bagi pengusaha termasuk pengusaha property.

Akan tetapi, untuk tahun 2014 bisnis property masih cukup prospek untuk dijalankan walaupun BI rate mengalami kenaikan. Menurut hasil survey property secara online dikatakan bahwa pangsa pasar property masih cukup banyak yaitu sebesar 58 persen yang berasal dari masyarakat muda dengan rentang usia 20-30 tahun yang berencana membeli rumah pertama. Selain itu, untuk di Jakarta sendiri terdapat beberapa prospek properti untuk tahun 2014 sebagai berikut.

1. Pasar Perkantoran CBD (Central Business District) JakartaProspek 2014: Pasar perkantoran CBD di tahun 2014 diperkirakan akan mendapatkan pasokan yang lebih tinggi, yaitu sebanyak 399.000 m2, dan permintaan diperkirakan akan menyerap sebanyak 265.000 m2, meskipun lebih tinggi 25% dari tahun 2013, tingkat hunian dan kenaikan harga sewa akan lebih moderat pada tahun 2004. Tingkat hunian keseluruhan akan turun menjadi sekitar 90-92% (masih dianggap sehat), dan harga sewa yang menurun (sebanyak 15%)merupakan antisipai dalam menghadapi volume pasokan yang lebih tinggi. Transaksi strata-title diperkirakan tetap aktif, dengan permintaan yang terus didorong oleh pengguna (walaupun permintaan dan industry komoditas seperti perusahaan pertambangan lebih sedikit) dan keinginan para investor untuk membelanjakan Dolar Amerika ke dalam bentuk investasi real estate yang dibeli dengan harga Rupiah. Harga rata-rata gedung perkantoran stata-title diperkirakan masih akan terus meningkat, walaupun tidak setinggi kenaikan pada kuartal-kuartal yang lalu (sekitar 20%). Hal ini disebabkan oleh para pembeli, terutama pembeli-pembeli besar, yang akan lebih berhati-hati dalam menyiasati kondisi ekonomi nasional dan global tahun 2014.

2. Pasar Pusat Perbelanjaan JakartaProspek 2014: Pusat perbelanjaan sewa akan terus mendominasi pasokan mendatang, melihat performa pusat perbelanjaan strata-title belum meningkat (hanya ada satu pusat perbelanjaan strata-title yang akan terbangun di tahun 2014). Pasokan baru tahun depan akan berasal dari 7 pusat perbelanjaan baru dengan total luas 213.200 m2 (+30%). Total penyerapan di tahun 2014 diperkirakan akan mencapai 160.800 m2 (19% lebih sedikit dari tahun 2013). Dengan perkiraan permintaan yang lebih rendah daripada pasokan (dan pusat perbelanjaan baru yang juga membutuhkan waktu untuk mencapai tingkat hunian penuh), tingkat hunian secara keseluruhan diperkirakan akan sedikit menurun menjadi 83,0% pada akhir tahun 2014. Harga sewa dan service charge diperkirakan akan tetap stabil di tahun 2014, meskipun beberapa pemilik pusat perbelanjaan berencana untuk meninjau ulang konsesi nilai tukar Dolar Amerika. Beberapa retailer, terutama yang menjual barang-barang impor, lebih memilih untuk menunggu saat yang tepat untuk melakukan perluasan atau penambahan toko. Hal tersebut, juga dengan adanya Pemilihan Umum di tahun 2014, menyebabkan pemilik pusat perbelanjaan lebih berhati-hati dalam menaikkan harga sewa.

3. Pasar Kondominium JabodetabekProspek 2014: Penjualan kondiminium diperkirakan akan meningkat secara signifikan pada tahun 2104 dengan terjualnya 39.090 unit (+85,6% T-T), dengan tingkat penjualan dan pra-penjualan yang relatife stabil, masing-masing berada di angka 95,6% (169.107 unit) dan 59,3% (131,916 unit). Tingkat hunian diperkirakan akan menurun sebanyak 1,0% menjadi 57,9%, menyisakan sekitar 41.147 unit yang dijadwalkan akan selesai pada tahun 2014 (kenaikan sebesar 32,2& T-T), dengan beberapa investor yang mengosongkan unit untuk kemudian menjual kembali dengan harga yang lebih tinggi. Harga unit-unit di CBD diperkirakan dapat tumbuh lebih tinggi menjadi Rp. 36 Juta per m2 (tumbuh 22,7% T-T) dan Rp. 34,2 Juta per m2 (tumbuh 20.6% T-T) untuk unit-unit di wilayah primer. Hal ini dimotori oleh meningkatnya harga tanah dan biaya konstruksi. Namun, pertumbuhan harga diperkirakan menjadi lebih lambat dibandingkan dengan tahun 2013. Pertumbuhan yang lebih lambat ini disebabkan oleh rencananya diluncurkannya 59.586 unit tahun depan, menyebabkan persaingan pasar yang ketat dan pengembang akan lebih ditekan untuk memberikan harga yang baik

4. Pasar Industri JakartaProspek 2014: Tingkat permintaan maupun penyerapan diperkirakan tidak akan jauh berbeda dengan tahun 2013. Dari segi lokasi, koridor Bekasi – Karawang/ Purwakarta diperkirakan akan tetap menjadi area yang diminati oleh investor. Dipengaruhi oleh tingkat permintaan yang lebih rendah pada 2013, diperkirakan hanya akan ada 100 Ha pasokan baru pada tahun 2014. Secara keseluruhan, aktifitas pasar diprediksi akan melemah, dengan pertumbuhan harga yang hanya mencapai 10%. Pertumbuhan inipun tidak mencerminkan kenaikan harga, namun lebih mengarah pada perubahan kurs Rupiah.

5. Pasar Perumahan JabodetabekProspek 2014: 2014 akan memberi tekanan yang lebih tinggi bagi pasar perumahan, terutama apabila skema KPR untuk transaksi kedua dan seterusnya pada perumahan inden ditiadakan. Apabila hal tersebut terjadi, ini akan menjadi tahun yang lebih berat bagi pengembang dan akan berdampak pada pertumbuhan pasokan. Pasokan di tahun 2014 diproyeksikan akan meningkat secara lebih lambat dengan pertumbuhan 3,0% menjadi 327.404 unit. Perlambatan pada pertumbuhan permintaan pun diperkirakan akan terjadi sebagai refleksi dari kekhawatiran yang sedang berlangsung terkait kestabilan suku bunga KPT dan keberlanjutan dampak kebijakan LTV baru. Pertumbuhan permintaan diproyeksikan hanya sebesar 3,7%, atau 2% lebih rendah dari pertumbuhan di 2013. Isu-isu ini pun diproyeksikan akan menahan pertumbuhan harga tanah yang telah terjadi secara signifikan sekitar 25% per tahun dalam kurun waktu 4 tahun terakhir. Harga tanah residensial diperkirakan akan tumbuh lebih moderat sebesar 18% per tahun di tahun 2014.

6. Pasar Apartemen Sewa JakartaProspek 2014: Pada tahun mendatang, pasar apartemen sewa diperkirakan akan mengalami penurunan pada tingkat huni rata – rata sebanyak 0,8% ke level 60,7%. Hal ini lagi – lagi dipengaruhi oleh tingginya pasokan baru, yang diperkirakan akan bertambah sebanyak 16,529 di tahun 2014 (+91%). Namun tingkat permintaan juga diprediksi akan tetap naik sebanyak 18%. Begitu pula dengan nilai sewa, namun dengan laju kenaikan yang lebih lambat, yaitu sebanyak 8.1%, terutama pada sektor kondominium sewa. Untuk sektor apartemen-khusus-sewa dan apartemen servis, tingkat huni diprediksi akan lebih stabil, dengan kenaikan sewa diatas 10%. Secara historis, kita dapat melihat bahwa pada tahun – tahun politik, trend sewa akan lebih mengarah pada sewa jangka pendek, dimana akan didominasi oleh pegawai – pegawai pemerintahan, organisasi – organisasi non-pemerintahan, pengamat politik, dan juga media lokal dan asing.

7. Pasar Hotel JakartaProspek 2014: Permintaan akan kamar hotel di Jakarta akan terus tumbuh positif tahun depan, dengan adanya kenaikan tamu dengan durasi tinggal pendek dan menengah yang akan hadir pada masa pemilihan umum tahun 2014. Walaupun pasokan yang akan masuk 12 bulan mendatang berjumlah 2.350 kamar, tingkat hunian keseluruhan diperkirakan akan mencapai 74,4% dan dengan adanya kenaikan kenaikan biaya operasional, akan menaikkan harga kamar ke Rp.950.000, atau naik sebesar +10%.

Dari penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa prospek bisnis properti terkait kenaikan BI rate sebesar 7,5 persen masih cukup menjanjikan dengan pangsa pasar yang dimilikinya dan dari beberapa jenis peluang yang berada di daerah Jakarta dan sekitarnya.

.