1 PENDAHULUAN

Latar Belakang

Peningkatan jumlah penduduk diiringi dengan peningkatan jumlah kebutuhan

terutama kebutuhan primer, salah satunya rumah. Menurut UU No. 11 tahun 2014

tentang Perumahan dan Permukiman, dilihat dari artinya, rumah merupakan

bangunan yang mempunyai fungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana

pembinaan bagi keluarga. Selain dilihat dari fungsinya, rumah bisa digunakan

sebagai alat investasi dan aktualisasi diri. Bisnis real estate berjenis residensial atau

perumahan merupakan salah satu bisnis yang prospektif dan semakin diminati para

pengembang properti di Indonesia. Hal ini di sebabkan oleh faktor ekonomi makro

Indonesia, adanya dukungan pemerintah di bidang perumahan dengan dukungann

pemerintah mencanangkan program “Sejuta Rumah untuk Indonesia”, sokongan

perbankan selaku lembaga pembiayaan, rencana strategis para pengembang

perumahan dan potensi konsumen yang besar serta dukungan infrastruktur yang

baik memberikan optimisme prospek sektor perumahan berkembang dengan baik

di masa yang akan datang. Faktor-faktor tersebut memicu para developer baru ikut

berkompetisi dalam bisnis property dan real estate.

Semakin ketatnya persaingan industri real estate dapat dibuktikan dengan

adanya pertumbuhan pengembang perumahan yang secara kumulatif bertumbuh

namun relatif banyak juga pengembang yang sudah tidak aktif. Hal ini mendorong

perusahaan pengembang untuk lebih jeli dalam merumuskan strategi pemasaran

dan memiliki orientasi wirausaha yang kuat sehingga kinerja pemasarannya dan

diferensiasi produk perumahan yang dapat menjadi kelebihan di banding yang lain.

Dari data yang dilansir oleh Biro Riset Kontan bahwa rata-rata pendapatan emiten

per sector, menujukkan bahwa industry property dan real estate tahun 2013-2014

mengalami penurunan yang sangat tanjam sebesar 87.36% dibandingkan dengan

tahun 2012, penurunan pendapatan ini dikarenakan dampak dari krisis ekonomi

global yang lesu terjadi (BRK 2012).

Bisnis Indonesia (2012) memperkirakan dalam jangka waktu dua belas tahun

ke depan untuk hunian residensial menengah bawah masih akan banyak

mendominasi pasar real estate di Indonesia. Berdasarkan survei harga properti

residensial yang dilakukan oleh Bank Indonesia (BI) permintaan properti

residensial dilaporkan cenderung meningkat. Tingginya permintaan masyarakat

berdasar survei BI ini juga didorong penawaran harga properti perumahan yang

relatif stabil, khususnya kategori Rumah Kecil dan Menengah.

Dari berita yang dilansir oleh bank BTN (2012), jumlah kebutuhan rumah

setiap tahunnya mencapai tidak kurang dari 800ribu unit rumah, jumlah ini tidak

termasuk rumah tangga yang belum memiliki rumah yang diperkirakan saat ini

mencapai 6,3juta unit rumah(BPS 2011), selain itu masih ada sekitar 14,5 juta unit

rumah yang membutuhkan peningkatan mutu, karena tidak memenuhi syarat untuk

layak huni. Pemerintah sampai saat ini terus memfasilitasi pembangunan

perumahan, baik yang dilakukan secara formal, maupun secara swadaya. Namun

berbagai upaya tersebut belum mampu untuk mengurangi kesenjangan antar

kebutuhan perumahan dengan ketersediaan perumahan (backlog) yang setiap

2

tahunnya terus meningkat. Angka backlog perumahan sampai dengan tahun 2010

berjumlah 13,6juta untuk rumah. (BPS 2011)

Masalah ketersediaan rumah menjadi isu yang tidak pernah selasai.

Prosentase tingkat kebutuhan rumah selalu meningkat di setiap tahunnya. Menurut

data yang dikeluarkan oleh BPS, selisih antara jumlah penyedia rumah dengan

jumlah permintaan semangkin meningkat. Pada tahun 2013, total jumlah rumah

yang harus dipenuhi mencapai angka 14ribu unit. Sedangkan menurut studi kasus

Bank Dunia jumlah pertumbuhan rumah mencapai angka 250.000-400.000 unit

setiap tahunnya. Data empiris Kementrian Negara Perumahan Rakyat juga

menunjukkan penyediaan perumahan formal menyediakan 15% dari kebutuhan

perumahan nasional yang bekerjasama dengan pemerintah, sisanya 85%

kekurangannya kebutuhan dipenuhi sendiri dari swadaya atau pembelian

masyarakat dan pengembang perumahan swasta. Pola pembangunan perumahan

yang dilakukan oleh pemerintah serta pengembang swasta adalah skema pengadaan

perumahan yang ditawarkan melalui mekanisme pasar formal dengan fasilitas

kredit (KPR) bagi pembelinya.

PT Mekar Agung Sejahtera berdiri pada tahun 2007 dengan project perumahan

menengah, namun pada tahun 2013-2014 yang mengalami perguncangan krisis

global ekonomi, berdampak pada lesunya pasar properti dan real estate. Untuk

mensiasati masalah ekonomi yang dihadapi maka PT Mekar Agung Sejahtera

melakukan merger dengan melebur beberapa perusahaan dan terlahirlah PT Mekar

Agung Sejahtera Group pada tahun 2013, dengan pembangunan proyek pertama

rumah sejahtera tapak yang bertujuan untuk menyukseskan program pemerintah

untuk program rumah subsidi dilihat dari kesuksesan pencapaian projectnya PT

MAS Group mulai mengembangkan kawasan perumahan komersil dan KPR

Subsidi yang diterima dengan sangat baik oleh masyarakat. Menurut Bank BTN

Indonesia Property Expo (2016) yang merupakan Bank yang menangani kredit

perumahan atau KPR pemerintah, MAS Group mendapat rangking ke 3 terunggul

dengan Pengembang dengan Ijin Pripsip KPR terbanyak, sebagai developer

kawasan Tangerang yang mempunyai fasilitas kredit dan project yang dapat

mencapai target dengan sangat memuaskan. Namun, MAS group tidak hanya puas

pada pencapaiannya tersebut, perlu pengembangan strategi bisnis yang lebih baik

dan jitu untuk lebih mengembangkannya dari lingkungan bisnis yang dihadapi.

PT Mekar Agung Sejahtera yang merupakan anak perusahan MAS GROUP

untuk tetap menjaga eksistensinya dalam menghadapi perubahan lingkungan bisnis

dan banyaknya kompetitor pembangun rumah bersubsidi yang sedang terjadi saat

ini mempertegas pentingnya peran strategis dari sebuah manajemen perusahaan dan

sistem yang perlu terintegritas. Keberhasilan suatu perusahaan dalam bersaing

sangat ditunjang oleh kemampuan untuk mengantisipasi perubahan yang terjadi di

lingkungan internal maupun eksternal perusahaan, serta kemampuan untuk bereaksi

lebih cepat dibandingkan dengan para pesaing. Menurut Giesen et al. (2007), cara

terbaik pimpinan perusahaan dalam mengatasi perubahan besar-besaran di berbagai

industri konstruksi dan properti adalah berfokus pada inovasi model bisnis sebagai

jalan untuk memenangkan daya saing dan pertumbuhan perusahaan. Inovasi bisnis

model sangat penting dalam mencapai kesuksesan pada masa sekarang dan masa

depan, dalam kondisi lingkungan yang cepat berubah dan semakin kompleks, jadi

para pimpinan perusahaan perlu memahami kapan harus beradaptasi terhadap

model bisnis dan bagaimana melaksanakan perubahannya. Maka dalam penelitian

3

ini akan dikembangan strategi pengembangan dengan mengunakkan inovasi model

bisnis dan menganalisis segala factor yaitu factor ekonomi makro, trend kunci,

analisa kekuatan pasar dan analisa industry.

Bisnis model canvas menggambarkan tidak hanya ekonomi dan bisnis proses

tetapi bagaimana menciptakan nilai perusahaan. Keuntungan lain dari konsep bisnis

model kanvas adalah skema dan memiliki visualisasi yang universal serta

menjelaskan proses hubungan dari sembilan blok.

Perumusan Masalah

Suatu organisasi manajemen yang ingin terus dapat bertahan dituntut untuk

melakukan antisipasi terhadap perubahan lingkungan, persaingan pasar yang pasti

terjadi dan memikirkan rencana kedepannya.

1. Bagaimana model bisnis yang saat ini dijalankan PT. MAS?

2. Desain model bisnis apakah yang paling tepat untuk perkembangan bisnis

PT.MAS?

3. Bagaimana Strategi yang dapat diciptakan dengan menggunakan Model

Bisnis Canvas pada PT. MAS mendatang?

Tujuan Penelitian

Suatu bisnis dapat berkembang dan untuk terus bertahan dituntut untuk

melakukan antisipasi terhadap perubahan lingkungan yang pasti terjadi dan

memikirkan rencana kedepannya.

1. Menganalisis model bisnis yang saat ini dijalankan PT. MAS.

2. Mengidentifikasi desain model Bisnis Model Canvas PT.MAS.

3. Merancang Model Bisnis Canvas PT. MAS di masa mendatang.

Manfaat Penelitian

Penelitian dilakukan dengan tujuan untuk memberikan pandangan dan

informasi kepada para akademisi yang ingin melakukan penlitian lebih lanjut

mengenai bisnis model kanvas dan dapat memberikan memberikan rumusan

aplikasi untuk management perusahaan PT Mekar Agung Sejahtera .

Ruang Lingkup Penelitian

Pada penelitian ini ruang lingkup yang akan di teliti adalah analisa strategi

pengembangan bisnis real estate dengan model bisnis dan menganalisa apa yang

mempengaruhi keberhasilan bisnis real estate dan perbaikan stategi pada studi

kasus perusahan PT. Mekar Agung Sejahtera yang bergerak dalam bidang

developer real estate adan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah

(MRB) jabodetabek.

Untuk Selengkapnya Tersedia di Perpustakaan SB-IPB