ANALISIS PENGARUH TINGKAT SUKU BUNGA RATE OF …
64
ANALISIS PENGARUH TINGKAT SUKU BUNGA (RATE OF INTEREST) BERDASARKAN CASHFLOW TERHADAP INVESTASI Oleh: Ir. Putu Darma Warsika, M.M. JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2016
Transcript of ANALISIS PENGARUH TINGKAT SUKU BUNGA RATE OF …
ANALISIS PENGARUH TINGKAT SUKU BUNGA
(RATE OF INTEREST) BERDASARKAN CASHFLOW
TERHADAP INVESTASI
Oleh:
Ir. Putu Darma Warsika, M.M.
JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2016
i
ABSTRAK
Jumlah penduduk Provinsi Bali tahun 2015-2016 sejumlah 4.050.600 jiwa
menjadi 4.105.700 jiwa. Data tersebut mengindikasikan penambahan jumlah
penduduk yang memicu pengembang membangun tempat tinggal seperti rumah
bahkan perumahan. Perumahan Puri Cemara Buduk sangat diminati karena letaknya
yang strategis sehingga developer perlu melakukan analisis pengaruh suku bunga
terhadap penganggaran modal dan analisis kriteria penilaian investasi untuk
menghindari kerugian saat hendak berinvestasi.
Analisis tingkat suku bunga terhadap penganggaran modal dapat dihitung
berdasarkan cash out yang merupakan biaya-biaya seperti perizinan, konstruksi,
sarana prasarana, pajak. Serta cash in sehingga diketahui modal yang dianggarkan
dalam pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini. Analisis kriteria penilaian
investasi menggunakan metode antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate
of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Discounted Payback Period.
Hasil analisis tingkat suku bunga didapatkan dari modal yang perlu
dianggarkan sebesar Rp 69,765,502,536.83 dan hasil dari analisis kriteria penilaian
investasi dengan tingkat suku bunga di peroleh sebesar 11% per tahun diperoleh Net
Present Value (NPV) > 1 sebesar Rp 7,515,748,000.00; nilai Benefit Cost Ratio
(BCR) > 1 yaitu 1,21; nilai untuk Internal Rate of Return > 10% sehingga dapat
dikatakan layak; dan untuk Discounted Payback Period kurang dari umur investasi
yakni 8 bulan. Berdasarkan analisis tersebut pembangunan Perumahan Puri Cemara
Buduk ini layak untuk dilaksanakan.
Kata kunci: perumahan, Rete Of Interest, NPV, IRR, BCR, modal, investasi
ii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
ABSTRAK ............................................................................................................... i
DAFTAR ISI ............................................................................................................ ii
DAFTAR GAMBAR ...............................................................................................iv
DAFTAR TABEL .................................................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ................................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................................ 2
1.3 Tujuan Penelitian .............................................................................. 2
1.4 Manfaat Penelitian ........................................................................... 2
1.5 Batasan Masalah ............................................................................... 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................... 4
2.1 Pengertian Proyek ............................................................................ 4
2.2 Studi Kelayakan ............................................................................... 5
2.3 Perumahan......................................................................................... 6
2.4 Investasi............................................................................................. 6
2.4.1 Pengertian Investasi .............................................................. 7
2.4.2 Tujuan Investasi..................................................................... 7
2.4.3 Investasi Perorangan .............................................................. 7
2.5 Modal ............................................................................................... 8
2.5.1 Pengertian Modal .................................................................. 8
2.5.2 Jenis Modal ............................................................................ 8
2.6 Capital Budgeting ............................................................................. 10
2.7 Aliran Kas Proyek ............................................................................ 10
2.7.1 Cash Flow ............................................................................. 11
2.7.2 Jadwal Penerimaan ................................................................ 13
2.7.3 Kas Awal ............................................................................... 14
2.7.4 Finansial ................................................................................ 14
2.7.5 Kas Akhir .............................................................................. 14
2.8 Biaya ............................................................................................... 14
2.9 Bunga ............................................................................................... 16
2.10 Sistem Dasar Akuntansi .................................................................... 16
2.10.1 Jurnal ..................................................................................... 17
2.10.2 Buku Besar............................................................................. 17
2.10.3 Neraca .................................................................................... 18
2.10.4 Laporan Aliran Kas ............................................................... 18
2.10.5 Laporan Rugi-Laba ............................................................... 18
2.10.6 Laporan Perubahan Modal .................................................... 18
2.11 Nilai Waktu dari Uang ..................................................................... 19
2.12 Kriteria Penilaian Investasi ............................................................... 19
2.12.1 Net Present Value (NPV) ...................................................... 20
2.12.2 Benefit Cost Ratio (BCR) ..................................................... 21
iii
2.12.3 Internal Rate of Return (IRR)................................................ 21
2.12.4 Discounted Payback Period .................................................. 22
2.13 Analisis Sensitivitas ......................................................................... 23
BAB III METODE PENELITIAN .......................................................................... 25 3.1 Studi Literatur .................................................................................. 25
3.2 Pemilihan Objek Penelitian ............................................................. 25
3.3 Metode Pengumpulan Data ........................................................ ..... 25
3.4 Metode Pengolahan Data ....................................................... .......... 25
3.5 Metode Analisis Data .......................................... ............................. 26 3.6 Kerangka Penelitian .......................................... .............................. 27
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ................................................................. 28 4.1 Gambaran Umum ............................................................................. 28
4.2 Kebutuhan Biaya .................................................... ......................... 29 4.2.1 Pembelian Lahan ..................................................................... 30 4.2.2 Perizinan .................................................................................. 30 4.2.3 Fasilitas Perumahan ................................................................ 30 4.2.4 Biaya Konstruksi Rumah ........................................................ 31 4.2.5 Pajak ........................................................................................ 31 4.2.6 Biaya Umum dan Overhead .................................................... 31
4.3 Time Schedule ........................................................ ......................... 33
4.4 Rencana Penjualan Rumah ............................................................... 33
4.5 Modal Awal ...................................................................................... 34
4.6 Rencana Penerimaan .......................................... ............................. 34
4.7 Cash Flow .......................................... ............................................. 37
4.8 Capital Budgeting .......................................... ................................. 39
4.9 Analisis Kelayakan Investasi .......................................... ................ 44 4.9.1 Analisis Net Present Value (NPV) ........................................... 44 4.9.2 Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)........................................... 45 4.9.3 Analisis Internal Rate of Return (IRR) ................................... 46 4.9.4 Discounted Payback Period .................................................... 49
4.10 Analisis Sensitivitas .......................................... .............................. 50 BAB V PENUTUP ................................................................................................. 56 5.1 Simpulan .......................................................................................... 56 5.2 Saran ................................................................................................ 57
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 58
iii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Cash Flow Arithmatic Geometric .......................................... 12
Gambar 2.2 Cash Flow Gradient Geometric ............................................ 12
Gambar 3.1 Kerangka Penelitian ............................................................... 27
Gambar 4.1 Lokasi Perumahan Puri Cemara Buduk ..................... 28
Gambar 4.2 Site Plan Perumahan Puri Cemara Buduk .................. 29
Gambar 4.3 Cash Flow Geometric Gradient Perumahan Puri Cemara Buduk
Buduk .................................................................................... 43
iv
v
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Perincian Biaya Umum dan Overhead ........................................... 32
Tabel 4.2 Rekapitulasi Rencana Kebutuhan Biaya Pembangunan
Perumahan Puri Cemara Buduk .......................................... 32
Tabel 4.3 Rencana Penjualan Unit Rumah di Perumahan Puri Cemara Buduk
Buduk ............................................................................................. 34
Tabel 4.4 Proyeksi Jadwal Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk
............................................................................................ 35
Tabel 4.5 Detail Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk ........... 36
Tabel 4.6 Jadwal Rencana Penerimaan dan Pengeluaran ............................... 38
Tabel 4.7 Rekapitulasi Cash Flow Kumulatif Perumahan Puri Cemara
Buduk ..................................................................................... 39
Tabel 4.8 Rekapitulasi Trial and Error Alternatif Capital Budgeting............ 40
Tabel 4.9 Perhitungan Cash Flow Geometric Gradient ................................. 42
Tabel 4.10 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10% per tahun 45
Tabel 4.11 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 20% per tahun 47
Tabel 4.12 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 50% per tahun 48
Tabel 4.13 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 90% per tahun 49
Tabel 4.14 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10% dengan
asumsi biaya bertambah 10% .......................................................... 51
Tabel 4.15 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10%, 20%,
50%, dan 90% dengan asumsi biaya bertambah 10%..................... 53
Tabel 4.16 Rekapitulasi Hasil Perhitungan untuk Masing-Masing Asumsi ..... 54
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Manusia sebagai makhluk hidup memiliki kebutuhan-kebutuhan hidup
yang harus dipenuhi. Berdasarkan tingkat kebutuhannya, manusia memiliki tiga
kebutuhan primer yaitu sandang, pangan, dan papan. Papan, atau dapat juga
diartikan sebagai tempat tinggal berfungsi untuk memenuhi kebutuhan manusia
yang bersifat fisik seperti tempat untuk berlindung dari cuaca, dan tempat untuk
beristirahat. Menurut data terakhir Badan Pusat Statistik Provinsi Bali, terjadi
peningkatan penduduk pada tahun 2013-2014 sejumlah 4.056.300 jiwa menjadi
4.104.900 jiwa. Data tersebut mengindikasikan penambahan jumlah penduduk
memicu pengembang membangun tempat tinggal seperti rumah bahkan
perumahan. Perumahan salah satu bentuk dari pemukiman, selain sebagai tempat
tinggal juga tempat untuk melakukan interaksi sosial dengan sesama penghuni
perumahan. Pembangunan perumahan sangat diminati oleh masyarakat akibat harga
lahan yang sangat tinggi di Bali pada saat ini.
Proyek pembangunan perumahan dari sisi pengembang bertujuan untuk
menghasilkan keuntungan dari hasil penjualan setiap unit pada perumahan
tersebut, tetapi untuk mendirikan perumahan, pengembang harus mengeluarkan
modal. Modal yang dianggarkan oleh pengembang tersebut merupakan biaya
investasi yaitu sejumlah dana yang harus dikeluarkan baik itu modal sendiri maupun
pinjaman dengan suku bunga tertentu diharapkan akan mendapatkan keuntungan
pada masa yang akan datang dengan tempo jangka panjang, ini lah yang diharapkan
oleh PT Palu Aji selaku pengembang perumahan Puri Cemara Buduk.
Capital budgeting yang disebut juga sebagai penganggaran modal adalah
proses kegiatan yang mencakup seluruh aktivitas perencanaan penggunaan dana
dengan tujuan untuk memperoleh manfaat (benefit) pada waktu yang akan datang.
Penganggaran modal dalam prakteknya dimaksudkan untuk menafsirkan sejumlah
dana yang akan dialokasikan sebelum masa pembangunan serta melakukan
analisis investasi guna mengetahui apakah investasi tersebut menguntungkan pada
2
suatu periode tertentu. Capital budgeting dihitung berdasarkan arus cash in dan cash
out setiap bulan apabila modal kurang 5% dari modal awal, developer mencari
tambahan dana berupa pinjaman bank untuk agar dapat membiayai pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk ini. Kemudian dilakukan analisis kelayakan
investasi dengan menggunakan metode Net Present Value, Internal Rate of Return,
Benefit Cost Ratio dan Discounted Payback Period untuk menghindari pengembang
dari kerugian saat hendak berinvestasi. Berdasarkan uraian di atas, pada kasus ini
akan dibahas capital budgeting (penganggaran modal) pada investasi
pembangunan perumahan oleh PT. Puri Darma Sejati pada proyek pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk.
1.2 Rumusan Masalah
Rumusan masalah dalam Penelitian ini adalah: Berapakah besar suku bunga
modal kerja yang dapat berpengaruh terhadap kelayakan investasi pada
pembangunan Perumahan Puri Cemara Buduk ?
1.3 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan yang ingin dicapai dalam Penelitian ini adalah Untuk
mengetahui besarnya suku bunga modal kerja yang dapat berpengaruh terhadap
kelayakan investasi pada pembangunan Perumahan Puri Cemara Buduk.
1.4 Manfaat Penelitian
Pengembaang dapat mengetahui tingkat suku bunga terhadap modal kerja
sehingga dapat memperoleh keuntungan yang maksimal.
1.5 Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Analisis kelayakan investasi menggunakan metode Net Present Value,
Internal Rate of Return, Benefit Cost Ratio dan Discounted Payback
Period.
2. Pengadaan sumber daya pada setiap unit sama tanpa terjadi
permasalahan hingga masa konstruksi selesai.
3
3. Semua type unit rumah pada perumahan Puri Cemara Buduk
diasumsikan sama, yakni type 45.
4. Perhitungan rencana anggaran biaya (RAB) menggunakan Analisa
Harga Satuan tahun 2016 yang didapatkan dari Dinas Pekerjaan
Umum.
5. Total dari biaya umum serta overhead diasumsikan 3,5% dari rencana
anggaran biaya yang dibagi selama masa konstruksi.
6. Time schedule pada Penelitian ini bersifat berulang (repetitive) sesuai
dengan pembayaran unit rumah.
7. Modal awal developer diasumsikan dari pembelian lahan, serta biaya
perizinan.
4
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek
Ada banyak definisi tentang kegiatan proyek, berikut beberapa definisi
tentang kegiatan proyek yang dikemukakan oleh beberapa ahli adalah sebagai
berikut:
a. Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya
seperti manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun
dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan
tujuan (Ervianto, 2002).
b. Menurut Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan
sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan
alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan
tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas.
Menurut Soeharto (1997) dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek
tersebut telah ditentukan batasan-batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang
dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal
dengan istilah tiga kendala (triple constrain). Jadi proyek harus dilaksanakan
dengan kurun waktu yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi
anggaran serta mutu yang telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat berhasil perlu
diperhatikan faktor-faktor spesifik yang penting yang disebut sebagai ciri-ciri
umum manajemen proyek, sebagai berikut:
a. Tujuan, sasaran, harapan-harapan, dan strategi proyek hendaknya
dinyatakan secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat
dipakai untuk mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan
satuan organisasi yang telibat.
b. Diperlukan rencana kerja, jadwal, dan anggaran belanja yang realistis.
c. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan
organisasi dan individu yang terlibat didalamnya.
5
d. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan,
mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung
jawab pada berbagai strata organisasi.
e. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat
memberikan umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai
pelajaran dan dipakai sebagai pedoman di dalam peningkatan
produktivitas proyek.
f. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan tim
proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk
melakukan kegiatan-kegiatan yang harus bergerak di luar kerangka
organisasi tradisional atau rutin, akan tetapi tetap berorientasi pada
tercapainya produktifitas.
2.2 Studi Kelayakan
Studi kelayakan merupakan pengkajian yang bersifat menyeluruh serta
menyoroti seluruh aspek kelayakan dari proyek atau investasi (Soeharto, 1997).
Tujuan dari studi kelayakan adalah untuk memberikan rekomendasi apakah
sebaiknya proyek yang akan direncanakan layak direalisasikan atau tidak serta
menghindari penanaman modal yang terlalu besar dalam investasi mengingat
ketidakpastian kondisi pada masa depan. Berikut merupakan tahapan-tahapan dalam
studi kelayakan menurut Sri Rahayu, et. al (2010) adalah:
a. Timbulnya gagasan
b. Penelitian
c. Pengolahan dan Analisis Data
d. Penyusunan Laporan
e. Evaluasi Proyek
f. Penentuan Usulan yang Feasible
g. Rencana Pelaksanaan Usulan yang Disetujui
h. Pelaksanaan Proyek
Pada umunya studi kelayakan menyangkut beberapa aspek seperti aspek
pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial budaya, aspek hukum, serta
aspek finansial.
6
2.3 Perumahan
Menurut Undang-Undang Nomor 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman, rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau
hunian dan sarana pembinaan keluarga. Sedangkan perumahan adalah kelompok
rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian
yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan.
Menurut Suparno (2006) terdapat 3 jenis perumahan yang ditawarkan oleh
pihak pengembang, yakni:
a. Perumahan Sederhana
Perumahan sederhana adalah jenis perumahan yang diperuntukkan bagi
masyarakat yang berpenghasilan menengah ke bawah dengan daya beli yang
terbatas. Perumahan sederhana terletak jauh dari pusat kota karena harga
tanah pada pusat kota yang mahal.
b. Perumahan Menengah
Perumahan menengah adalah jenis perumahan yang diperuntukkan bagi
masyarakat yang berpenghasilan menengah serta menengah ke atas.
Perumahan menengah terletak strategis serta memiliki fasilitas-fasilitas
penunjang seperti taman dan fasilitas untuk olah raga seperti lapangan
tenis.
c. Perumahan Mewah
Perumahan mewah adalah jenis perumahan yang dikhususkan bagi
masyarakat yang berpenghasilan tinggi. Perumahan mewah memiliki
sarana dan prasarana penunjang yang sangat lengkap seperti pusat olah raga,
taman, pusat perbelanjaan, dan fasilitas rekreasi. Perumahan mewah terletak
sangat strategis di pusat kota karena para penghuni menginginkan
kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan yang lengkap.
2.4 Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa bagian yang akan dijelaskan, yaitu:
pengertian investasi, tujuan investasi, dan investasi perorangan. Berikut
merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut:
2.4.1 Pengertian Investasi
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya
besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006).
Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan
itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka
panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa
investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu
disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya
perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat
dihindarkan.
Teori ekonomi mengartikan atau mendefinisikan investasi sebagai
pengeluaran untuk membeli barang-barang modal dan peralatan-peralatan
produksi dengan tujuan untuk mengganti dan terutama menambah barang-barang
modal dalam perekonomian yang akan digunakan untuk memproduksikan barang-
barang dan jasa di masa depan. Investasi yang lazim disebut dengan istilah
penanaman modal atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang
menentukan tingkat pengeluaran oleh sektor produsen (swasta) untuk pembelian
barang dan jasa untuk menambah stok yang digunakan untuk perluasan pabrik dan
sebagainya.
2.4.2 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup
layak di kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya
laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari keduanya. Sebagai contoh manfaat
non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor,
subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah
(Giatman, 2006).
2.4.3 Investasi Perorangan
Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau
pribadi. Sebagai contoh investasi perorangan pada perumahan yaitu seseorang
atau pribadi yang menginvestasikan sejumlah uangnya untuk membeli sebuah unit
7
()
8
rumah pada suatu perumahan. Dimana unit rumah yang dibeli disini nantinya akan
dapat disewakan atau pun di jual kembali (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.5 Modal
Beberapa bagian modal yang akan dijelaskan, yaitu: pengertian modal dan
jenis-jenis modal. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut:
2.5.1 Pengertian Modal
Modal merupakan hak yang dimiliki oleh perusahaan, komponen modal
yang terdiri dari: modal setor, agio saham, laba ditahan, cadangan laba, dan
lainnya (Kasmir, 2010). Schwiedland (dalam Riyanto, 2010) memberikan
pengertian modal dalam artian yang lebih luas, di mana modal itu meliputi modal
dalam bentuk uang (goldkapital), maupun bentuk barang (sachkapital), misalnya
mesin, tanah, barang-barang dagangan, dan lain sebagainya.
2.5.2 Jenis Modal
Menurut Riyanto (2010) membagi jenis-jenis modal menjadi dua bagian,
yaitu:
a. Modal asing/hutang
Modal asing adalah modal yang berasal dari luar perusahaan yang
sifatnya sementara bekerja di perusahaan dan bagi perusahaan yang
bersangkutan modal tersebut merupakan hutang yang pada saatnya
harus dibayarkan kembali. Menurut waktu pemakaiannya, hutang
dapat dibagi menjadi tiga, yaitu:
1) Modal asing/hutang jangka pendek
Modal hutang jangka pendek adalah hutang yang jangka waktunya
paling lama adalah satu tahun. Sebagian besar hutang jangka
pendek terdiri dari kredit perdagangan, yaitu kredit yang diperlukan
untuk dapat menyelenggarakan usahanya.
2) Modal asing/hutang jangka menengah
Modal hutang jangka menengah adalah hutang yang jangka waktu
atau umumnya adalah lebih dari satu tahun dan kurang dari
9
sepuluh tahun. Kebutuhan membelanjai usaha dengan jenis kredit
ini dirasakan karena adanya kebutuhan yang tidak dapat dipenuhi
dengan kredit jangka pendek di satu pihak dan juga sukar untuk
dipenuhi dengan kredit jangka panjang di lain pihak.
3) Modal asing/hutang jangka panjang
Modal hutang jangka panjang adalah hutang yang umunya
berjangka waktu lebih dari sepuluh tahun. Hutang jangka panjang
ini digunakan untuk membelanjai perluasan perusahaan
(ekspansi) atau modernisasi dari perusahaan.
b. Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal yang berasal dari pemilik perusahaan
dan yang tertanam di dalam perusahaan untuk jangka waktu yang tidak
tentu lamanya. Modal sendiri menurut Riyanto (2010) terbagi atas tiga,
yaitu:
1) Modal Saham
Saham adalah tanda bukti pengambilan bagian atau peserta
dalam suatu perseroan terbatas. Bagi perusahaan, yang
diterima dari hasil penjualan sahamnya akan tetap tertanam di
dalam perusahaan tersebut selama umur perusahaan. Meskipun
bagi pemegang saham sendiri itu bukanlah merupakan
penanaman yang permanen karena setiap waktu pemegang
saham dapat menjual sahamnya.
2) Cadangan
Cadangan disini dimaksudkan sebagai cadangan yang dibentuk
dari keuntungan yang diperoleh perusahaan selama beberapa
waktu yang lampau atau dari tahun yang sedang berjalan.
3) Laba Ditahan
Keuntungan yang diperoleh oleh suatu perusahaan dapat
sebagian dibayarkan sebagai dividen dan sebagian ditahan oleh
perusahaan. Apabila penahanan keuntungan tersebut memiliki
1010
tujuan tertentu, maka dibentuklah cadangan sebagaimana
diuraikan di atas.
2.6 Capital Budgeting
Menurut Dayananda dalam Halim (2011) proses penganggaran modal
(capital budgeting) mengatur cara untuk memperoleh dana dari pasar finansial
atau dengan kata lain memilih investasi dan menentukan berapa banyak dana yang
perlu diinvestasikan. Menurut Brigham dan Houston dalam Afriyeni (2002),
capital budgeting adalah proses menyeluruh menganalisa proyek-proyek dan
menentukan mana saja yang dimasukkan ke dalam anggaran modal atau proses
perencanaan pengeluaran untuk aktiva yang diharapkan akan digunakan lebih dari
satu tahun. Menurut Syamsuddin (2009), capital budgeting adalah keseluruhan
proses perencanaan, pengumpulan, pengevaluasian, penyeleksian dan penentuan
alternatif penanaman modal yang akan memberikan penghasilan bagi perusahaan
untuk jangka waktu yang lebih dari setahun.
Penganggaran modal meliputi keseluruhan proses perencanaan
pengeluaran dana untuk investasi jangka panjang (lebih dari satu tahun) beserta
dengan proyeksi arus kas yang akan diterima di masa yang akan datang.
Umumnya, investasi yang melalui penganggaran modal memerlukan modal
berjumlah besar dan mempunyai umur yang panjang dengan arus kas yang
tersebar selama umur proyek investasi tersebut sehingga keputusan dalam
penganggaran modal akan memiliki dampak kepada arus kas di masa yang akan
datang dan memberikan risiko yang berhubungan dengan arus kas tersebut.
Capital budgeting dapat menentukan kesuksesan atau pun kegagalan dari suatu
investasi sehingga diperlukan ketelitian dalam penafsiran aliran kas baik itu
pemasukan dan pengeluaran.
2.7 Aliran Kas Proyek
Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa bagian di
dalamnya, yaitu: jadwal penerimaan, kas awal, finansial, kas akhir, dan bunga.
Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
1111
2.7.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian
sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow)
maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu
tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya
operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto, 1997). Peranan cash flow dalam
pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama dari
cash flow ada dua yaitu: jadwal penerimaan, dan jadwal pengeluaran. Sedangkan
unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini,
dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal penerimaan
pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang
jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan
negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali perusahaan,
namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan operasional
disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara cash (tunai) dengan
credit (pembayaran berjangka waktu). Cashflow terdiri dari 3 bagian, yaitu:
a. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow)
Aliran kas permulaan adalah pengeluaran untuk merealisasikan
gagasan sampai menjadi kenyataan fisik, termasuk didalamnya adalah
biaya pembebasan lahan, penyiapan lahan, pembuatan bangunan sipil
dan perlengkapannya, pembayaran mesin-mesin, dan termasuk
penyediaan modal kerja.
b. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)
Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan
dari penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya
produksi, pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan
kena pajak, depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak,
kemudian ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran
kas periode operasi.
1212
c. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow)
Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomi
proyek. Aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan
penjualan aktiva tetap yang sudah habis umur ekonominya. Bila
terjadi penjualan barang sisa, harus pula diperhitungkan pajak
penjualannya. Aliran kas ini akan digabung dengan aliran kas
operasional sebagai aliran kas masuk dalam rangka penentuan
kelayakan investasi.
Terdapat beberapa jenis cash flow yakni salah satunya adalah cash flow gradient.
Cash flow gradient ini dapat dibagi menjadi dua yakni:
a. Cash Flow Arithmatic Gradient
Secara umum Cash Flow Arithmatic Gradient menurut Giatman (2006)
adalah peningkatan dalam jumlah uang yang sama pada tiap periode
(peningkatan linier)
Gambar 2.1 Cash flow Gradient Arithmatic
Cash flow arithmatic gradient dapat dicari dengan menggunakan rumus
seperti berikut:
(2.1)
(2.2)
Dimana:
P = Nilai Present
n = Periode ke-n
i = Tingkat suku bunga
1313
b. Cash Flow Geometric Gradient
Cash Flow Geometric Gradient adalah peningkatan jumlah uang yang
proporsional dengan jumlah uang pada periode sebelumnya namun tidak
dengan jumlah yang sama tetapi semakin lama semakin membesar. Simbol
yang biasa digunakan adalah ”g”.
Gambar 2.1 Cash flow Gradient Geometric
Untuk mencari nilai present dengan cash flow gradient geometric dapat
menggunakan rumus seperti berikut:
P = ]
Dimana:
P = nilai present
A1 = cash flow awal periode
n = periode
i = tingkat suku bunga
g = peningkatan cash flow terhadap periode sebelumnya (%)
(2.3)
2.7.2 Jadwal Penerimaan
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan
atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk
proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran
yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal
penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah
penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan
umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi
pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan
secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang
1414
memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah
dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.
2.7.3 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka
pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan
dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan
pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari
penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Kas awal biasanya diperlukan pada
awal proyek (bulan pertama).
2.7.4 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan
kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit
maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah
surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada
pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana
pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan
(Asiyanto, 2005).
2.7.5 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan
penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran
kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan serta aktiva tetap.
Aliran kas terminal merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya dianalisis
dengan kriteria penilaian investasi.
2.8 Biaya
Biaya (cost) adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka
mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang (Giatman, 2006). Menurut
Soeharto (1997), biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang
1515
dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi produk. Suatu biaya
akan lengkap apabila mengandung unsur-unsur berikut (Soeharto, 1997):
a. Biaya Pembelian Material dan Peralatan
Menyusun perkiraan biaya pembelian material dan peralatan amat
kompleks, mulai dari membuat spesifikasi, mencari sumber,
mengadakan lelang sampai kepada membayar harganya. Terdapat
berbagai alternatif yang tersedia untuk kegiatan tersebut, sehingga bila
kurang tepat menanganinya mudah sekali membuat biaya proyek
menjadi tidak ekonomis. Material dan peralatan ini terdiri dari
material curah, peralatan utama yang akan terpasang sebagai bagian
fisik pabrik dan lain-lain, yang diperlukan dalam proses pelaksanaan
proyek seperti fasilitas sementara dan lain-lain.
b. Biaya Penyewaan atau Pembelian Peralatan Konstruksi
Disamping peralatan pada butir a, terdapat juga peralatan konstruksi
yang dipergunakan sebagai sarana bantu konstruksi dan tidak akan
menjadi bagian permanen dari pabrik/instalansi. Contoh untuk ini
adalah truk, crane, fork lift, scraper dan lain-lain.
c. Upah Tenaga Kerja
Hal ini terdiri dari tenaga kerja kantor pusat yang sebagian besar
terdiri dari tenaga ahli bidang engineering dan tenaga konstruksi plus
penyedia di lapangan. Mengidentifikasi biaya tenaga kerja/jam orang
merupakan penjabaran lebih jauh dari mengkaji lingkup proyek.
Mengingat porsi tenaga dapat mencapai 25-30% dari total biaya proyek,
maka mengkaji masalah ini sedalam-dalamnya amat penting di dalam
menyiapkan perkiraan biaya. Seperti aspek produktivitas, man-power
loading, tingkat gaji serta kompensasi dan lain-lain.
d. Biaya Subkontrak
Pekerjaan subkontrak umumnya merupakan paket kerja yang terdiri dari
jasa dan material yang disediakan oleh subkontraktor, dan belum
termasuk didalam klasifikasi butir a, b maupun c.
1616
e. Biaya Transportasi
Termasuk seluruh biaya transportasi material, peralatan, tenaga kerja
yang berkaitan dengan penyelenggaraan proyek.
f. Overhead dan Administrasi
Komponen ini meliputi pengeluaran operasi perusahaan yang
dibebankan kepada proyek (menyewa kantor, membayar listrik, telepon,
biaya pemasaran) dan pengeluaran untuk pajak, asuransi, royalti, uang
jaminan dan lain-lain.
g. Fee/Laba Kontigensi
Setelah semua komponen biaya terkumpul, kemudian diperhitungkan
jumlah kontigensi dan fee atau laba.
2.9 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu meminjam
sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula.
a. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga
yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang
dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:
(2.4)
b. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan
bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga
periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali
bunga. Sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
(2 . 5 )
1717
Keterangan:
i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman
c. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan
bunga dimana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal,
tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang
bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
2.10 Sistem Dasar Akuntasi
Sistem dasar akuntansi terdiri atas jurnal, buku besar, neraca, laporan
aliran kas, laporan rugi-laba, dan laporan perubahan modal. Berikut penjelasan
mengenai bagian-bagian sistem dasar akuntansi menurut para ahli:
2.10.1 Jurnal
Jurnal adalah media untuk mencatat transaksi secara kronologis (urut
waktu). Jurnal dirancang sedemikian rupa untuk menampung transaksi beserta
keterangan-keterangan yang menyertainya (Sugiri dan Riyono, 2006).
Menurut Syarief (2009) jurnal adalah media untuk mencatat transaksi.
Alasan kenapa transaksi harus dicatat melalui jurnal, karena kemungkinan kesalahan
akan lebih besar bila langsung dicatat ke perkiraan (account).
2.10.2 Buku Besar
Buku besar juga dapat disebut ledger merupakan buku (catatan) akuntansi
yang permanen berisi kumpulan akun terpadu (rekening). Akun tersebut
digunakan untuk mencatat secara terpisah pos-pos aset, kewajiban, dan ekuitas
(Sugiri dan Riyono, 2006)
Menurut Syarief (2009), buku besar adalah kumpulan perkiraan yang
merupakan media untuk mengelompokkan transaksi sehingga transaksi yang
memiliki sifat sama akan dilaporkan sebagai satu kesatuan.
Dalam buku besar terdapat istilah posting. Posting merupakan pemindahan
informasi transaksi dari jurnal ke buku besar (Sugiri dan Riyono, 2006).
1818
2.10.3 Neraca
Neraca yang disebut juga sebagai laporan posisi keuangan adalah laporan
keuangan yang secara sistematis menyajikan posisi keuangan perusahaan pada suatu
saat (tanggal) tertentu. Neraca ini dibuat untuk menyajikan informasi keuangan
mengenai aset, kewajiban, serta ekuitas perusahaan (Sugiri dan Riyono,
2006).
Menurut Syarief (2009), neraca merupakan laporan yang menggambarkan
posisi keuangan perusahaan pada pada akhir periode akuntansi (akhir bulan atau
tahun). Isinya terdiri dari harta (asset/aktiva), hutang (kewajiban/liabilities) dan
modal (ekuitas/equity). Dan neraca saldo adalah jumlah keseluruhan dari saldo buku
besar. Jumlah debit dan kredit suatu neraca saldo harus seimbang (balance).
2.10.4 Laporan Aliran Kas
Laporan Aliran Kas menyajikan secara sistematis informasi mengenai
penerimaan dan pengeluaran kas selama suatu periode (Sugiri dan Riyono, 2006).
Menurut Syarief (2009), laporan arus kas adalah laporan yang berisi
sumber dan penggunaan kas.
2.10.5 Laporan Rugi-Laba
Laporan rugi-laba adalah laporan keuangan yang secara sistematis
menyajikan hasil usaha perusahaan dalam rentang waktu tertentu seperti pendapatan
serta biaya-biaya untuk memperoleh pendapatan tersebut. Pada laporan rugi-laba
dilaporkan mengenai keuangan perusahaan untung (gain) atau pun rugi (loss)
(Sugiri dan Riyono, 2006). Dan menurut Syarief (2009), laporan rugi-laba
mencerminkan kineja suatu perusahaan dalam setiap bulan.
Definisi laba menurut Sugiri dan Riyono (2006) adalah kenaikan aset neto
yang berasal dari peristiwa insidental dan bukan dari penyerahan jasa kepada
pelanggan, sedangkan dikatakan rugi apabila harga jualnya lebih rendah daripada
nilai bukunya.
2.10.6 Laporan Perubahan Modal
Laporan perubahan modal menurut Syarief (2009) dibuat sebagai pelengkap,
laporan ini berisi perubahan atas modal dalam suatu perusahaan. Definisi laporan
perubahan modal menurut Sugiri dan Riyono (2006) adalah
1919
laporan keuangan yang secara sistematis menyajikan informasi mengenai perubahan
modal perusahaan alibat operasi perusahaan dan transaksi dengan pemilik pada
suatu periode akuntansi tertentu.
2.11 Nilai Waktu Dari Uang
Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari
waktu yang akan datang merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan
investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode
waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap
nilai uang (Asiyanto, 2005).
Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai
sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:
FV = PV ( 1 + i ) n
(2.6)
Keterangan:
FV = Nilai uang yang akan datang
PV = Nilai uang saat ini
i = Bunga (interest)
n = waktu
Dengan demikian (1 + i) n
adalah faktor pengali, yang disebut
compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future
value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh
hubungan, dimana (1 + i) n
adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor,
yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari future
value (FV) yang ada.
2.12 Kriteria Penilaian Investasi
Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai
untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan,
yaitu: Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of
Return (IRR) dan Discounted Payback Period (PP).
2020
2.12.1 Net Present Value (NPV)
Menurut Sudiatmika (2015) dalam metode ini menggunakan faktor diskon.
Semua pengeluaran dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta
penerimaannya adalah dalam waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan
dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti harus
mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian
yang sebanding (sama). Pengeluaran dilakukan pada saat mula- mula (sekarang),
sedangkan penerimaan baru akan diperoleh di masa-masa yang akan datang,
padahal nilai uang sekarang adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang
dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah estimasi penerimaan itu harus diberi
diskon, sehingga dijadikan jumlah-jumlah nilai sekarang (penilaian yang
sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
a. Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan
dilaksanakan.
b. Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan
mengalikan tingkat diskon/discounted rate tertentu yang
ditetapkan.
c. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur
investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan
Net Present Value (NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan
formula sebagai berikut:
NPV = PWB - PWC (2.7)
n
PWB Cbt (FPB)
t 0
(2.8)
n
PWC Cct (FPB)
t 0
Keterangan :
NPV = Net Present Value
PWB = Present Worth of Benefit
(2.9)
2121
PWC
Cb
=
=
Present Worth of Cost
Cash flow benefit
Cc
n
=
=
Cash flow cost
Umur investasi
FPB
t
=
=
Faktor bunga present
Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:
NPV > 0, proyek menguntungkan
NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan
NPV = 0, berarti netral atau berada pada Break Even Point (BEP)
2.12.2 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam
suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa
pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi
sedangkan cost adalah biaya pertama (Soeharto, 1997) dan disamping itu metode
Benefit Cost Ratio ini sebagai tambahan dalam memvalidasi hasil evaluasi
menggunakan metode lainnya (Giatman, 2006). Adapun rumus yang digunakan
adalah:
BCR = PWB
(2.10) PWC
Keterangan :
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya
(Benefit Cost Ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit
PWC = Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:
BCR ≥ 1, proyek layak dilakukan
BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
2.12.3 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang
menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value
2222
dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan Net
Present Value atau sama besarnya dengan nol (Sudiatmika, 2015).
Internal Rate of Return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and
error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita sukai.
Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+), maka IRR
yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut, seterusnya kita
cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang menghasilkan NPV
= 0 (nol).
Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
IRR iNPV
NPV (iNPV
iNPV )
(2.11)
Keterangan :
(NPV NPV )
IRR = Internal rate of return yang akan dicari
iNPV- = suku bunga negatif
iNPV+ = suku bunga positif
NPV- = Net Present Value dengan hasil negatif
NPV+ = Net Present Value dengan hasil positif
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan
dengan Minimum Attractive Rate of Return apabila
IRR > MARR
Investasi layak dilaksanakan.
IRR < MARR
Investasi tidak layak dilaksanakan.
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang
dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu.
Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek
benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh
net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).
2.12.4 Discounted Payback Period
Metode Discounted Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan
untuk menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan
2323
menggunakan aliran kas, dengan kata lain Discounted Payback Period merupakan
rasio antara initial cash investment dengan cash flow-nya yang hasilnya
merupakan satuan waktu. Metode ini memiliki suatu kelemahan yaitu
mengabaikan nilai waktu dari uang (time value of money).
Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode Discounted Payback
Period, yaitu tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, maka dicoba untuk
memperbaiki metode tersebut dengan cara merubah arus kas masuk (cash inflow)
menjadi present value dari rencana investasi tersebut kemudian baru dihitung
Discounted Payback Period-nya. Dengan demikian arus kas yag dipakai adalah arus
kas yang telah didiskontokan atas dasar interest rate/required rate of return
atau opportunity cost (Karaini, 2000).
Rumus dari Discounted Payback Period adalah :
Discounted Payback Period = a b c
x1tahun d
(2.12)
Keterangan :
a = aliran kas pada tahun ke-n
b
c
d
=
=
=
jumlah initial investment (total investasi)
jumlah aliran kas komulatif pada tahun ke-n
jumlah aliran kas pada tahun ke-n+1
2.13 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana
dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh
berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga
perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan
yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh
melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja
berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun
selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan
terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan
dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar
perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah
2424
hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai
perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan
sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji. Oleh
karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing
parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan
antisipatif di lapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang
memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
- Investasi
- Benefit/pendapatan
- Biaya/pengeluaran
- Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu
parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya
diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui
sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga,
keempat dan seterusnya.
Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter
sekaligus, dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat
dilakukan dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program
dinamis atau dalam bentuk program simulasi komputer. Sementara itu, jika
parameter yang ditinjau dalam bentuk variabel satu demi satu dengan asumsi
parameter yang lain bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan
persamaan sederhana biasa (Giatman, 2006)
2525
BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 Studi Literatur
Suatu metode pemecahan permasalahan dengan mendapatkan
penyelesaiannya dari buku/literatur. Dalam hal ini, buku yang diperoleh berasal dari
perkuliahan maupun diluar perkuliahan dan segala dokumen yang terkait.
3.2 Pemilihan Objek Penelitian
Penentuan objek studi harus terkait dengan pokok permasalahan diangkat.
Dalam tugas akhir ini, yang menjadi obyek studi adalah Analisis Capital
Budgeting pada investasi oleh pengembang, PT Puri Darma Sejati, pada
pembangunan perumahan, dimana studi kasus diambil pada Perumahan PURI
CEMARA BUDUK.
3.3 Metode Pengumpulan Data
Menurut sumber data dapat dibedakan menjadi dua, yaitu data primer dan
data sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh dari pengamatan oleh
peneliti secara langsung dengan cara mengadakan survey, percobaan (experiment),
dan wawancara, sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh dari hasil
penelitian sebelumnya yang dilakukan oleh orang lain dan data yang didapatkan
dari instansi terkait. Dalam penulisan Penelitian ini didapatkan data sekunder yang
diperoleh dari pihak pengembang, yaitu PT. Puri Darma Sejati yakni gambar
rencana serta harga lahan per are, dari dinas PU berupa harga satuan upah dan
bahan beserta analisa harga satuan tahun 2016 serta dari Badan Pelayanan Perizinan
Terpadu Kabupaten Badung untuk biaya izin seperti izin mendirikan bangunan.
3.4 Metode Pengolahan Data
Pengolahan data diawali dengan menghitung rencana anggaran biaya serta
time schedule. Dari time schedule yang berupa bar chart dapat diketahui
transaksi-transaksi pembelian material yang diperlukan dalam masa konstruksi,
pembayaran upah pekerja sehingga dapat dibuat cash flow untuk mengetahui
kebutuhan modal pada setiap bulannya. Setelah itu dilakukan perhitungan capital
2626
budgeting agar modal setiap bulannya tidak kurang dari 5%-10% dari modal awal,
apabila modal kurang dari 5% maka dapat dilakukan pinjaman modal.
3.5 Metode Analisis Data
Setelah mengetahui modal yang diperlukan untuk berinvestasi, selanjutnya
dilakukan analisis untuk mengetahui kelayakan investasi tersebut. Pada penelitian
ini, analisis investasi dilakukan menggunakan 4 metode, yaitu:
a. Net Present Value (NPV)
b. Internal Rate of Return (IRR)
c. Benefit Cost Ratio (BCR)
d. Discounted Payback Period
Setelah dilakukan analisis kriteria kelayakan investasi, dilanjutkan dengan
analisis sensitivitas guna mengetahui apakah suatu keputusan investasi cukup kuat
berhadapan dengan perubahan dari faktor-faktor atau parameter yang
mempengaruhi seperti contohnya adalah tingkat suku bunga, pendapatan, serta
biaya.
2727
3.6 Kerangka Penelitian
Langkah-langkah pada penelitian ini dapat dilihat pada Gambar 3.1
Mulai
A Studi Literatur
Penentuan Objek Penelitian
Analisis Capital Budgeting
−
Pengumpulan Data Sekunder
Gambar Rencana
−
Analisis Kelayakan Investasi
Net Present Value (NPV) − Harga Lahan − Internal Rate of Return (IRR)
− Analisa Harga Satuan 2016 − Benefit Cost Ratio (BCR)
− Biaya IMB dan prinsip − Discounted Payback Period
− Pengadaan listrik − Analisis Sensitivitas − Tingkat suku bunga
Pengolahan Data
− Menghitung RAB
− Time Schedule
− Menetapkan Harga 1 Unit
Rumah
− Cash flow
Hasil
Kesimpulan dan Saran
Selesai
A
Gambar 3.1 Kerangka Penelitian
2828
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Gambaran Umum
Perumahan Puri Cemara Buduk merupakan perumahan yang dikembangkan
oleh PT. Puri Darma Sejati dimana perumahan ini terletak di Br. Uma Tegal, Buduk,
Kabupaten Badung. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 4.1 lokasi dari
perumahan Puri Cemara Buduk.
(Sumber: PT. Puri Darma Sejati, 2015)
Gambar 4.1 Lokasi Perumahan Puri Cemara Buduk
Perumahan Puri Cemara Buduk memiliki luas total 8.100 m2. Berikut adalah
gambar pembagian lahan berdasarkan site plan yang dapat dilihat pada gambar 4.2
berikut ini:
2929
(Sumber: PT. Puri Darma Sejati, 2015)
Gambar 4.2. Blok Plan Perumahan Puri Cemara Buduk
Spesifikasi teknis dari pengembangan Perumahan Puri Cemara Buduk
memiliki ini adalah struktur menggunakan struktur beton bertulang, dinding bata
merah, konstruksi pada atap menggunakan baja ringan, plafond gypsum, lantai
keramik, kloset duduk American Standard, bak mandi fiberglass, dan air bersih
menggunakan sumur bor. Jalan utama Perumahan Puri Cemara Buduk
menggunakan paving dengan lebar jalan 6 meter.
4.2 Kebutuhan Biaya
Biaya-biaya pada pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini meliputi
biaya pembelian lahan, biaya perijinan seperti ijin mendirikan bangunan (IMB) dan
ijin prinsip, biaya konstruksi 50 unit rumah tipe 45, biaya fasilitas perumahan seperti
jalan utama menggunakan paving, listrik dengan daya 1.300 VA, drainase, jalan, dan
pajak yang akan ditanggung oleh pihak developer yakni PT. Puri Darma Sejati.
3030
Dalam menghitung rencana anggaran biaya konstruksi serta sarana prasarana
dihitung berdasarkan gambar yang telah didapat dari pengembang, PT. Puri Darma
Sejati, dan analisa harga satuan tahun 2016 dari Dinas Pekerjaan Umum. Rencana
anggaran biaya ini dihitung dan kemudian sebagai bahan untuk pembuatan time
schedule. Untuk rencana anggaran biaya konstruksi dapat dilihat pada Lampiran dan
berikut ini detail biaya dalam pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk:
4.2.1 Pembelian Lahan
Pada pengembangan perumahan Puri Cemara Buduk lahan yang digunakan
seluas 81 are, dimana lahan tersebut dibeli oleh pengembang/developer dengan
harga Rp 350.000.000,00 per are dengan total nilai Rp 28.350.000.000,00
4.2.2 Perizinan
Perizinan adalah salah satu aspek yang sangat penting dalam suatu
pembangunan proyek konstruksi adapun perizinan tersebut adalah Izin Prinsip dan
Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Izin prinsip merupakan izin yang memberikan
kepastian hukum dalam berinvestasi dan meningkatkan sumber pendapatan daerah.
Biaya retribusi izin prinsip adalah sebesar 1% dari rencana anggaran biaya (RAB).
Biaya yang harus dibayarkan oleh pengembang/developer sebesar Rp
70,705,874.64
Izin mendirikan bangunan (IMB) ini merupakan izin untuk mendirikan,
memperbaiki atau pun merenovasi suatu bangunan. Berdasarkan data yang diperoleh
dari Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kabupaten Badung biaya dari retribusi
IMB adalah Rp 17.000,00 per m2. Dengan luas daerah perancanaan perumahan Puri
Cemara Buduk 8.100 m2, jadi biaya retribusi IMB pada proyek pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk ini sebesar Rp 137.700.000,00.
4.2.3 Fasilitas Perumahan
Fasilitas pada perumahan Puri Cemara Buduk ini yakni berupa sarana
prasarana seperti pengadaan jalan utama paving perumahan, listrik dengan daya
1.300VA, drainase, dan taman. Berdasarkan hasil perhitungan, pengadaan
3131
jalan paving dengan lebar 6 meter membutuhkan biaya sebesar Rp 179,231,250.00;
instalasi listrik dengan daya 1.300 VA dengan biaya Rp 66.453.000,00; biaya
drainase Rp 37,671,744.00 dan taman Rp 8.750.000,00
4.2.4 Biaya Konstruksi Rumah
Biaya konstruksi pada perumahan Puri Cemara Buduk ini merupakan hasil
dari perhitungan dengan jumlah unit pada perumahan Puri Cemara Buduk sebanyak
50 unit tipe 45 serta sarana dan prasarana. Biaya disini meliputi pengadaan material
serta tenaga kerja berdasarkan volume pada setiap item pekerjaan dan harga dilihat
dari analisa harga satuan pekerjaan tahun
2016. Total biaya yang dibutuhkan dalam pembangunan konstruksi rumah pada
perumahan Puri Cemara Buduk sebesar Rp 6,844,934,470.14. Adapun rincian
volume dan RAB konstruksi rumah dapat dilihat pada Lampiran B.
4.2.5 Pajak
Berdasarkan UU KUP Nomor 28 Tahun 2007 Pasal 1 ayat 1, pajak
merupakan kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau
badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak
mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Pajak yang ditanggung oleh pihak
pengembang/developer berupa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak
Penghasilan (PPh) dimana nilai PPN yakni sebesar 10% dari rencana anggaran biaya
(RAB) dan pajak PPh sebesar 30% dari pendapatan bersih dari pembangunan
perumahan. Total pajak yang harus dibayarkan oleh pengembang/developer pada
proyek pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk adalah sebesar Rp
2,679,983,656.74
4.2.6 Biaya Umum dan Overhead
Biaya umum dan overhead ini merupakan asumsi dari penulis yang terdiri
atas biaya administrasi dan gaji karyawan, pembayaran listrik, telepon dan air serta
biaya tidak terduga (overhead). Adapun rincian biaya akan dijabarkan pada tabel
4.1 seperti berikut:
3232
Tabel 4.1 Perincian Biaya Umum dan Overhead
Keterangan Jumlah (Rp)
Administrasi dan Gaji Karyawan 8.000.000,00
Rekening Listrik, Telepon, dan Air 1.000.000,00
Overhead dan lain-lain 1.000.000,00
Jumlah 10.000.000,00
Tabel 4.2 Rekapitulasi Rencana Kebutuhan Biaya Pembangunan Perumahan Puri
Cempaka Mas Dalung PEMBELIAN LAHAN Rp 28,350,000,000.00
PERIZINAN:
1. Ijin Prinsip Rp 70,705,874.64
2. Ijin Mendirikan Bangunan Rp 137,700,000.00
PENGADAAN LISTRIK Rp 66,453,000.00
KONSTRUKSI Rp 6,844,934,470.14
SARANA PRASARANA
1. Drainase Rp 37,671,744.00
2. Jalan Perumahan Rp 179,231,250.00
3. Taman Rp 8,750,000.00
BIAYA UMUM:
1. Adminstrasi dan Gaji Karyawan Rp 192,000,000.00
2. Listrik dan Telepon Rp 24,000,000.00
3. Overhead Rp 24,000,000.00
PAJAK:
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10% Rp 707,058,746.41 (Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
Keterangan untuk Tabel 4.2 Jadwal Kebutuhan Biaya Perumahan Puri
Cempaka Mas Dalung:
(1) Pembelian lahan ini dapat dilihat pada sub bab 4.1.
(2) Perizinan prinsip merupakan 1% dari RAB.
(3) Perizinan IMB adalah Rp 17.000,00/m2 sehingga jumlah yang harus
dibayarkan untuk IMB sejumlah Rp 137.700.000,00
(4) Instalasi listrik didapatkan dari PLN.
(5) Konstruksi disini merupakan hasil kali dari persentase realisasi pada setiap
bulannya yang dikalikan dengan rencana anggaran biaya konstruksi.
Seperti contoh pada bulan Januari dengan realisasi 2,04% dikalikan dengan
Rp 6.844,934,470.14 sehingga didapatkan hasil Rp 144,223,682.47
3333
Untuk bulan-bulan selanjutnya dapat dihitung dengan cara yang sama sesuai
dengan realisasi dari time schedule.
(6) Biaya sarana prasarana dapat dilihat pada RAB.
(7) Biaya umum disini dapat dilihat rinciannya pada tabel 4.1
(8) PPN disini merupakan 10% dari RAB.
4.3 Time Schedule
Time schedule merupakan salah satu hasil pengolahan data yang dapat
memberikan informasi mengenai waktu rencana penyelesaian suatu proyek
konstruksi, kinerja sumber daya baik tenaga kerja, peralatan dan material. Time
schedule pada pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini dibuat dengan
menggunakan diagram balok (bar chart) agar lebih mudah mengetahui progress
pelaksanaannya.
Pada Penelitian ini pekerjaan persiapan direncanakan selesai dalam waktu
tiga minggu kalender, pekerjaan konstruksi pada pembangunan perumahan Puri
Cemara Buduk ini mengacu kepada penjualan unit itu sendiri. Adapun time schedule
dapat dilihat pada Lampiran B.
4.4 Rencana Penjualan Rumah
Rencana penjualan rumah ini merupakan target penjualan setiap unit yang
ingin dicapai oleh pengembang/developer dalam suatu periode tertentu. Dalam
penetapan rencana penjualan didasari oleh jumlah penduduk yang semakin
meningkat pada wilayah tersebut baik penduduk pendatang ataupun penduduk lokal
yang bekerja pada wilayah Badung, terlebih lagi lokasi perumahan tersebut cukup
strategis.
Pada Penelitian ini, direncanakan seluruh unit rumah pada perumahan Puri
Cemara Buduk terjual habis dalam jangka waktu 24 bulan kalender yang terhitung
sejak bulan Januari 2016 yang dijual dengan harga Rp
825.000.000,00 untuk setiap unitnya pada tahun 2016 dan seharga Rp
875.000.000,00 untuk penjualan unit tahun 2017. Adapun rencana penjualan setiap
unit rumah dapat dilihat pada tabel 4.3 seperti berikut:
3434
Tabel 4.3 Rencana Penjualan Unit Rumah di Perumahan Puri Cemara Buduk
- Penjualan unit perumahan Puri Cemara Buduk pada tahun 2016:
JAN
(unit)
FEB
(unit)
MAR
(unit)
APR
(unit)
MEI
(unit)
JUNI
(unit)
JULI
(unit)
AGS
(unit)
SEP
(unit)
OKT
(unit)
NOV
(unit)
DES
(unit)
2 3 3 2 2 3 2 2 3 3 3 2
- Penjualan unit perumahan Puri Cemara Buduk pada tahun 2017:
JAN
(unit)
FEB
(unit)
MAR
(unit)
APR
(unit)
MEI
(unit)
JUNI
(unit)
JULI
(unit)
AGS
(unit)
3 3 3 3 2 2 2 2
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
4.5 Modal Awal
Pada umumnya pada setiap perusahaan dalam bidang apapun akan
memerlukan modal awal dalam memulai usahanya. Sama halnya dalam
pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini walaupun dengan adanya
pemasukan dari pembayaran down payment (DP) tetap memerlukan modal awal.
Modal awal dapat digunakan sebagai jaminan pinjaman uang (hutang) ke bank
untuk mendanai terlebih dahulu pembangunan yang kemudian dibayarkan secara
bertahap setiap bulannya. Pada pembangunan proyek perumahan Puri Cemara
Buduk ini modal awal yang dimiliki oleh pengembang/developer sebesar Rp
28,582,890,192.53 untuk pembelian lahan dan biaya perizinan.
4.6 Rencana Penerimaan
Penerimaan dalam pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini berasal
dari hasil penjualan tiap unit rumah sesuai dengan rencana penjualan. Sistem
penjualan menggunakan sistem pembayaran secara Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
yang mana tanda jadi sebesar Rp 15.000.000,00 yang dibayar diawal serta down
payment (DP) sebesar 20% dari harga jual setiap unit rumah yang dapat dibayar
secara bertahap selama tiga bulan dan penerimaan selanjutnya pada saat serah terima
rumah oleh pihak developer ke pembeli. Rincian dari penerimaan pada tabel
4.4 dan 4.5 seperti berikut.
Tabel 4.4 Proyeksi Jadwal Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk
Bulan
Rencana Penerimaan Penjualan: Waktu (Bulan)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
January 2 unit rumah DP 20% KPR
February 3 unit rumah DP 20% KPR
March 3 unit rumah DP 20% KPR
April 2 unit rumah DP 20% KPR
May 2 unit rumah DP 20% KPR
June 3 unit rumah DP 20% KPR
July 2 unit rumah DP 20% KPR
August 2 unit rumah DP 20% KPR
September 3 unit rumah DP 20% KPR
October 3 unit rumah DP 20% KPR
November 3 unit rumah DP 20% KPR
December 2 unit rumah DP 20% KPR
January 3 unit rumah DP 20% KPR
February 3 unit rumah DP 20% KPR
March 3 unit rumah DP 20% KPR
April 3 unit rumah DP 20% KPR
May 2 unit rumah DP 20% KPR
June 2 unit rumah DP 20% KPR
July 2 unit rumah DP 20% KPR
August 2 unit rumah DP 20% KPR
Tabel 4.5 Detail Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk KETERANGAN
BULAN
Januari 2016 Februari 2016 Maret 2016 April 2016 Mei 2016 Juni 2016 Juli 2016 Agustus 2016 September 2016 Oktober 2016 November 2016 Desember 2016
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah
Realisasi KPR Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00
TOTAL Rp 138,000,000.00 Rp 315,000,000.00 Rp 477,000,000.00 Rp 462,000,000.00 Rp 1,704,000,000.00 Rp 2,367,000,000.00 Rp 2,352,000,000.00 Rp 1,704,000,000.00 Rp 1,719,000,000.00 Rp 2,421,000,000.00 Rp 1,827,000,000.00 Rp 1,758,000,000.00
KUMULATIF Rp 138,000,000.00 Rp 453,000,000.00 Rp 930,000,000.00 Rp 1,392,000,000.00 Rp 3,096,000,000.00 Rp 5,463,000,000.00 Rp 7,815,000,000.00 Rp 9,519,000,000.00 Rp 11,238,000,000.00 Rp 13,659,000,000.00 Rp 15,486,000,000.00 Rp 17,244,000,000.00
KETERANGAN BULAN
Januari 2017 Februari 2017 Maret 2017 April 2017 Mei 2017 Juni 2017 Juli 2017 Agustus 2017 September 2017 Oktober 2017 November 2017 Desember 2017
Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 2 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 162,000,000.00 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67
Realisasi KPR Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00
TOTAL Rp 2,431,000,000.00 Rp 2,441,000,000.00 Rp 2,505,000,000.00 Rp 1,857,000,000.00 Rp 2,552,666,666.67 Rp 2,495,333,333.33 Rp 2,438,000,000.00 Rp 2,438,000,000.00 Rp 1,605,333,333.33 Rp 1,490,666,666.67 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00
KUMULATIF Rp 19,675,000,000.00 Rp 22,116,000,000.00 Rp 24,621,000,000.00 Rp 26,478,000,000.00 Rp 29,030,666,666.67 Rp 31,526,000,000.00 Rp 33,964,000,000.00 Rp 36,402,000,000.00 Rp 38,007,333,333.33 Rp 39,498,000,000.00 Rp 40,874,000,000.00 Rp 42,250,000,000.00
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
36
37
Keterangan untuk Tabel 4.5 Detail Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk
Dalung:
(1) DP berasal dari 20% dari harga unit rumah Rp 825.000.000,00 dikurang Rp
15.000.000,00 yang dibayar diawal kemudian dikalikan dengan penjualan
unit rumah pada setiap bulannya.
Dapat diambil contoh perhitungan pada bulan Januari 2016:
DP = 20% x unit terjual x (harga jual unit rumah – tanda jadi)
= 20% x 2 x (Rp 825.000.000,00 – Rp 15.000.000,00)
= Rp 108.000.000,00
Perhitungan pada bulan-bulan selanjutnya sama dengan diatas hanya
disesuaikan dengan penjualan unit rumah pada masing-masing bulan yang
dapat dilihat dari tabel 4.2
(2) Realisasi KPR adalah sisa dari DP sebesar 80% yang dibayarkan bank kepada
developer pada saat serah terima rumah. Dapat dilihat dari time schedule
dimana pada bulan Mei 2016 terdapat 2 unit rumah yang telah selesai
dibangun. Berikut akan dijabarkan perhitungan realisasi KPR pada bulan Mei
2016:
KPR = 80% x unit yang terealisasi x harga jual 1 unit rumah
= 80% x 2 x (Rp 825.000.000,00 – Rp 15.000.000,00)
= Rp 1.296.000.000,00
Demikian dengan perhitungan realisasi KPR selanjutnya.
4.7 Cash Flow
Cash flow merupakan arus kas, dimana pengertiannya adalah suatu taksiran
mengenai aliran kas masuk (cash in) dan aliran kas keluar (cash out) yang terjadi
pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu yang mana unsur dari cash flow
tersebut yaitu jadwal penerimaan, jadwal pengeluaran, kas awal, finansial, dan kas
akhir. Aliran kas masuk (cash in) berasal dari penjualan dari setiap unit perumahan
dan aliran kas keluar (cash out) yakni biaya-biaya yang digunakan untuk
merealisasikan perumaha Puri Cemara Buduk tersebut. Berikut jadwal rencana
penerimaan dan pengeluaran perumahan Puri Cemara Buduk:
Tabel 4.6 Jadwal Rencana Penerimaan dan Pengeluaran URAIAN JANUARI FEBRUARI MARET APRIL MAY JUNE JULY AUGUST SEPTEMBER OCTOBER NOVEMBER DECEMBER
2015 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016
PENERIM AAN KAS PENERIMAAN DP REALISASI KPR PENGELUARAN KAS PEMBELIAN LAHAN PERIZINAN: 1. Ijin Prinsip 2. Ijin Mendirikan Bangunan PENGADAAN LISTRIK KONSTRUKSI SARANA PRASARANA 1. Drainase 2. Jalan Perumahan 3. Taman BIAYA UMUM: 1. Adminstrasi dan Gaji Karyawan 2. Listrik dan Telepon 3. Overhead PAJAK: 1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10% 2. PPh
URAIAN JANUARI FEBRUARI MARET APRIL MAY JUNE JULY AUGUST SEPTEMBER OCTOBER NOVEMBER DECEMBER
2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 PENERIM AAN KAS PENERIMAAN DP REALISASI KPR PENGELUARAN KAS PEMBELIAN LAHAN PERIZINAN: 1. Ijin Prinsip 2. Ijin Mendirikan Bangunan PENGADAAN LISTRIK KONSTRUKSI SARANA PRASARANA 1. Drainase 2. Jalan Perumahan 3. Taman BIAYA UMUM: 1. Adminstrasi dan Gaji Karyawan 2. Listrik dan Telepon 3. Overhead PAJAK: 1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10% 2. PPh
3939
Data-data tersebut diolah dan dianalisis guna mengetahui penganggaran
modal oleh PT. Puri Darma Sejati yang rekapitulasinya dapat dilihat tabel 4.7.
Untuk rincian dari cash flow dapat dilihat pada Lampiran A.1.
Tabel 4.7 Rekapitulasi Cash Flow Kumulatif Perumahan Puri Cemara Buduk Tahun Bulan Total Penerimaan Total Pengeluaran Surplus/Defisit
- 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 -
2016 JAN 28,718,039,427.01 28,855,344,306.39 (137,304,879.38)
FEB 29,045,123,167.40 29,087,314,324.92 (42,191,157.53)
MAR 29,553,779,747.81 29,449,769,943.63 104,009,804.18
APR 30,066,804,519.56 29,941,346,837.91 125,457,681.65
MAY 31,824,810,969.96 30,455,407,589.88 1,369,403,380.09
JUN 34,239,979,909.71 30,790,442,854.86 3,449,537,054.85
JUL 36,670,403,572.28 31,327,176,271.96 5,343,227,300.32
AUG 38,422,012,419.79 31,657,174,588.71 6,764,837,831.08
SEP 40,188,445,884.64 31,986,003,687.68 8,202,442,196.95
OCT 42,656,104,095.54 32,310,967,427.01 10,345,136,668.52
NOV 44,536,369,814.52 32,678,678,220.28 11,857,691,594.25
DEC 46,353,263,138.97 33,083,906,383.23 13,269,356,755.73
2017 JAN 48,839,775,061.71 33,467,894,868.17 15,371,880,193.54
FEB 51,333,830,875.50 33,835,509,293.43 17,498,321,582.07
MAR 53,892,832,069.39 34,209,426,252.71 19,683,405,816.68
APR 55,809,495,391.27 34,619,787,731.90 21,189,707,659.37
MAY 58,421,790,857.28 35,031,222,060.87 23,390,568,796.41
JUN 60,971,866,115.92 35,410,077,229.58 25,561,788,886.34
JUL 63,457,265,058.23 35,739,979,178.33 27,717,285,879.91
AUG 65,936,266,397.66 36,027,230,441.15 29,909,035,956.51
SEP 67,580,325,600.64 36,298,008,905.49 31,282,316,695.15
OCT 69,099,944,388.87 36,503,629,049.28 32,596,315,339.60
NOV 70,490,210,544.46 36,611,342,753.17 33,878,867,791.29
DEC 71,868,993,994.26 67,201,335,870.17 4,667,658,124.10
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
4.8 Capital Budgeting
Capital budgeting dapat juga disebut dengan proses penganggaran modal ini
keseluruhan proses perencanaan, pengumpulan, pengevaluasian, penyeleksian dan
penentuan alternatif penanaman modal yang akan memberikan penghasilan bagi
perusahaan untuk jangka waktu yang lebih dari setahun dan menentukan berapa
banyak dana yang akan diinvestasikan dengan memproyeksikan terlebih dahulu arus
kas keluar dan arus kas yang akan diterima selama periode tertentu. Penganggaran
modal dihitung terlebih dahulu untuk mengetahui kemampuan developer dalam
membiayai semua pengeluaran serta menghindari kerugian dalam investasi
pembangunan perumahan ini.
4040
Pada tabel 4.7 dapat dilihat kas mengalami defisit dan surplus apabila kas
dibawah 5% dari modal awal yakni sebesar Rp 1,427,920,293.73 perusahaan perlu
mencari pinjaman dana tambahan untuk membiayai proyek agar berjalan sesuai
dengan rencana dan pengembalian dilakukan secara bertahap apabila mengalami
surplus yang cukup untuk membayar angsuran. Untuk bunga bank adalah 10% per
tahun dengan provisi bank sebesar 1% dari jumlah pinjaman yang dibayar diawal.
Untuk mencari modal pinjaman yang optimum dapat dilakukan trial and error yang
dapat dilihat pada tabel 4.8 dan untuk lebih detail dapat dilihat pada Lampiran A2,
Lampiran A3, Lampiran A4, dan Lampiran A5.
Tabel 4.8 Rekapitulasi Trial and Error Alternatif Capital Budgeting Alt BULAN PINJAMAN BUNGA PROVISI BANK SALDO AKHIR
1
Jan-2016 Rp 1,500,000,000.00 Rp 72,500,000.00
Rp 28,000,000.00
Rp 4,597,308,124.10 Feb-2016 Rp 1,000,000,000.00
Mei-2016 Rp 300,000,000.00
2 Jan-2016 Rp 1,800,000,000.00
Rp 73,333,333.33
Rp 28,000,000.00
Rp 4,596,724,790.76 Mar-2016 Rp 1,000,000,000.00
3 Jan-2016 Rp 2,000,000,000.00
Rp 66,666,666.67
Rp 25,000,000.00
Rp 4,603,491,457.43 Apr-2016 Rp 500,000,000.00
4 Jan-2016 Rp 2,500,000,000.00
Rp 79,166,666.67
Rp 30,000,000.00
Rp 4,591,241,457.43 Mei-2016 Rp 500,000,000.00
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
Dari hasil pengolahan data pada tabel 4.8 dengan trial and error, untuk
mendapatkan kondisi capital budgeting yang optimum dengan pinjaman minimum
serta keuntungan yang maksimum dapat menggunakan alternatif 3 dengan
meminjam dana sebesar Rp 2,000,000,000.00 pada bulan Januari 2016 dan Rp
500,000,000.00 pada bulan Maret 2016 dengan total pembayaran bunga sebesar Rp
66,666,666.67 dan provisi bank Rp 25,000,000.00 dengan keuntungan sebesar Rp
4,603,491,457.43.
Jadi, capital budgeting (modal yang dianggarkan) pada investasi perumahan
Puri Cemara Buduk berdasarkan Lampiran A4 adalah sejumlah Rp
69,765,502,536.83 yang merupakan seluruh biaya terkait pembangunan Perumahan
Puri Cemara Buduk seperti pembelian lahan, perizinan, konstruksi, pajak, bunga
bank, hingga pengembalian modal awal developer. Selama umur investasi developer
memperoleh penerimaan sebesar Rp 74,368,993,994.26 yang berasal dari modal
sendiri developer sebesar 28.582.890.192,53; pinjaman bank Rp
2.500.000.000,00 serta hasil dari penjualan seluruh unit rumah sebesar Rp
42.250.000.000,00 dan profit dari RAP sebesar Rp 1,060,588,119.62
4141
Untuk mencari nilai present dengan cash flow gradient geometric dapat
menggunakan rumus seperti berikut:
P = [ ( ) ( )
] (Pers. 2.3)
Dimana:
P = nilai present cash flow
A1 = cash flow awal periode
n = periode
i = tingkat suku bunga
g = peningkatan cash flow terhadap periode sebelumnya (%)
Perhitungan untuk mencari g dapat dengan cara:
g (%) = x 100%
Seperti contoh mencari g bulan Januari 2016 pada Lampiran A.4 diketahui
cash in sebesar Rp 2,159,633,552.37 dan total cash in sepanjang umur investasi Rp
74,368,993,994.26 sehingga g dapat dihitung seperti dibawah ini:
, , , . g (%) =
, , , . x 100% = 2,90%
Dan berikut perhitungan untuk cash flow gradient geometric untuk bulan
Januari 2016 dengan penerimaan sebesar Rp 2,159,633,552.37 ditambah dengan
bulan sebelumnya dengan tingkat suku bunga 10% dan g sebesar 2,94%:
( , % ) ( % )P = Rp 30,718,039,427.01
= Rp 27,925,490,388.19
% , %
Perhitungan pada bulan selanjutnya dapat menggunakan cara yang sama
baik untuk menghitung pendapatan ataupun pengeluaran yang mana nilai g dapat
dilihat pada tabel 4.9 dan cash flow gradient geometric dapat dilihat pada gambar
4.3 seperti berikut
Tabel 4.9 Perhitungan Nilai Present dengan Gradient Geometric
Bulan Cash In (Rp) g Cash In (%) Cash Out (Rp) g Cash Out (%) P Cash In (Rp) P Cash Out (Rp) PV (Rp)
- 28,558,405,874.64 38.40% 28,558,405,874.64 40.93% 25,962,187,158.76 25,962,187,158.76 -
JAN 30,718,039,427.01 2.90% 28,875,344,306.39 0.45% 27,925,490,388.19 26,250,313,005.81 1,675,177,382.38
FEB 31,045,123,167.40 0.44% 29,457,314,324.92 0.83% 28,222,839,243.09 26,779,376,659.02 1,443,462,584.07
MAR 31,553,779,747.81 0.68% 30,166,992,165.85 1.02% 28,685,254,316.19 27,424,538,332.59 1,260,715,983.60
APR 32,566,804,519.56 1.36% 31,008,013,504.58 1.21% 29,606,185,926.87 28,189,103,185.98 1,417,082,740.90
MEI 34,324,810,969.96 2.36% 32,034,574,256.54 1.47% 31,204,373,609.06 29,122,340,233.22 2,082,033,375.84
JUN 36,739,979,909.71 3.25% 32,877,942,854.86 1.21% 33,399,981,736.10 29,889,038,958.97 3,510,942,777.14
JULI 39,170,403,572.28 3.27% 33,918,842,938.63 1.49% 35,609,457,792.98 30,835,311,762.39 4,774,146,030.59
AGS 40,922,012,419.79 2.36% 34,248,841,255.38 0.47% 37,201,829,472.54 31,135,310,232.16 6,066,519,240.37
SEP 42,688,445,884.64 2.38% 34,577,670,354.35 0.47% 38,807,678,076.94 31,434,245,776.68 7,373,432,300.26
OKT 45,156,104,095.54 3.32% 34,902,634,093.68 0.47% 41,051,003,723.21 31,729,667,357.89 9,321,336,365.32
NOV 47,036,369,814.52 2.53% 35,270,344,886.94 0.53% 42,760,336,195.02 32,063,949,897.22 10,696,386,297.80
DES 48,853,263,138.97 2.44% 35,675,573,049.90 0.58% 44,412,057,399.06 32,432,339,136.27 11,979,718,262.79
JAN 51,339,775,061.71 3.34% 36,059,561,534.84 0.55% 46,672,522,783.37 32,781,419,577.12 13,891,103,206.25
FEB 53,833,830,875.50 3.35% 36,427,175,960.10 0.53% 48,939,846,250.45 33,115,614,509.18 15,824,231,741.27
MAR 56,392,832,069.39 3.44% 36,801,092,919.37 0.54% 51,266,210,972.17 33,455,539,017.61 17,810,671,954.56
APR 58,309,495,391.27 2.58% 37,211,454,398.57 0.59% 53,008,632,173.88 33,828,594,907.79 19,180,037,266.09
MEI 60,921,790,857.28 3.51% 37,622,888,727.54 0.59% 55,383,446,233.89 34,202,626,115.95 21,180,820,117.95
JUN 63,471,866,115.92 3.43% 38,001,743,896.24 0.54% 57,701,696,469.02 34,547,039,905.67 23,154,656,563.34
JULI 65,957,265,058.23 3.34% 38,331,645,844.99 0.47% 59,961,150,052.94 34,846,950,768.18 25,114,199,284.76
AGS 68,436,266,397.66 3.33% 38,618,897,107.82 0.41% 62,214,787,634.23 35,108,088,279.83 27,106,699,354.40
SEP 70,080,325,600.64 2.21% 38,889,675,572.15 0.39% 63,709,386,909.67 35,354,250,520.14 28,355,136,389.53
OKT 71,599,944,388.87 2.04% 39,095,295,715.94 0.29% 65,090,858,535.34 35,541,177,923.58 29,549,680,611.76
NOV 72,990,210,544.46 1.87% 39,203,009,419.84 0.15% 66,354,736,858.60 35,639,099,472.58 30,715,637,386.02
DES 74,368,993,994.26 1.85% 69,765,502,536.83 43.81% 67,608,176,358.42 63,423,184,124.40 4,184,992,234.03
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
42
4343
4.9 Analisis Kelayakan Investasi
Untuk menentukan apakah suatu proyek layak atau tidak untuk
dilaksanakan, maka dilakukan perhitungan dengan menggunakan kriteria
kelayakan investasi. Pada proyek pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk,
ada pun kriteria yang dipakai dalam menentukan kelayakan investasi adalah Net
Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR),
Payback Period dan analisis sensitivitas.
4.9.1 Analisis Net Present Value
Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto)
pada waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal
perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke-
nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Cash flow yang benefit disebut
dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan
hanya cash-out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Perbedaan
perhitungan nilai present dengan menggunakan gradient geometric adalah gradient
geometric menggunakan peningkatan pendapatan dalam persen (g) sedangkan NPV
dapat dihitung menggunakan rumus seperti berikut:
NPV = PWB - PWC
n
PWB Cbt (FPB) t 0
Keterangan:
n
PWC Cct (FPB) t 0
FBP = Faktor bunga present
t = periode waktu
n = umur investasi
Jika : NPV > 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)
4444
Data untuk mencari nilai Net Present Value dengan tingkat suku bunga 10%
dapat dilihat pada tabel 4.10 sebagai berikut:
Tabel 4.10 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10% per tahun
Bulan Df = 10% Cash In Cash Out PWB PWC
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.9091 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,963,303,229.43 288,125,847.05
FEB 0.8264 327,083,740.39 581,970,018.53 270,317,140.82 480,966,957.47
MAR 0.7513 508,656,580.41 709,677,840.93 382,161,217.44 533,191,465.76
APR 0.6830 1,013,024,771.75 841,021,338.72 691,909,549.72 574,428,890.60
MEI 0.6209 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 1,091,583,691.13 637,413,460.31
JUN 0.5645 2,415,168,939.75 843,368,598.32 1,363,299,903.16 476,059,587.18
JULI 0.5132 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 1,247,191,633.18 534,146,328.25
AGS 0.4665 1,751,608,847.51 329,998,316.75 817,138,454.61 153,946,650.22
SEP 0.4241 1,766,433,464.85 328,829,098.97 749,140,225.45 139,455,637.72
OKT 0.3855 2,467,658,210.90 324,963,739.33 951,389,063.82 125,287,589.01
NOV 0.3505 1,880,265,718.99 367,710,793.26 659,021,663.91 128,880,389.81
DES 0.3186 1,816,893,324.44 405,228,162.96 578,918,205.66 129,118,180.92
JAN 0.2897 2,486,511,922.74 383,988,484.93 720,253,933.81 111,227,786.31
FEB 0.2633 2,494,055,813.79 367,614,425.26 656,762,845.75 96,804,367.70
MAR 0.2394 2,559,001,193.89 373,916,959.28 612,604,540.14 89,512,747.18
APR 0.2176 1,916,663,321.88 410,361,479.19 417,121,782.34 89,306,614.08
MEI 0.1978 2,612,295,466.01 411,434,328.97 516,828,731.54 81,400,088.59
JUN 0.1799 2,550,075,258.64 378,855,168.70 458,653,450.20 68,140,432.19
JULI 0.1635 2,485,398,942.31 329,901,948.75 406,382,587.46 53,941,604.81
AGS 0.1486 2,479,001,339.42 287,251,262.82 368,487,752.97 42,698,069.86
SEP 0.1351 1,644,059,202.98 270,778,464.34 222,162,658.74 36,590,448.48
OKT 0.1228 1,519,618,788.24 205,620,143.79 186,679,049.50 25,259,606.75
NOV 0.1117 1,390,266,155.58 107,713,703.89 155,262,363.10 12,029,268.02
DES 0.1015 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 139,981,814.25 3,102,875,389.91
TOTAL 44,184,961,362.78 36,569,213,282.83
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
NPV = ∑PVB – ∑PVC
= Rp 44,184,961,362.78 – Rp 36,569,213,282.83
= Rp 7,615,748,079.95
Pada tabel perhitungan diatas didapatkan NPV Rp 7,615,748,079.95
(NPV>0) artinya proyek pembangunan Perumahan Puri Cemara Buduk ini layak
dilaksanakan.
4.9.2 Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost Ratio (BCR) adalah membandingkan nilai dari PWB dan PWC
dengan kata lain metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai
perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek
4545
biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.
Kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana investasi tersebut layak atau
tidak, diperlukan ukuran tertentu dalam metode Benefit Cost Ratio, yaitu:
Jika: BCR ≥ 1 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
BCR < 1 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)
Berdasarkan pada tabel 4.10 diperoleh data untuk mencari nilai Benefit Cost
Ratio dengan tingkat suku bunga 10% pada pembangunan perumahan Puri Cemara
Buduk sebagai berikut:
∑PVB = Rp 44,184,961,362.78
∑PVC = Rp 36,569,213,282.83
Nilai BCR =
=
PWB
PWC
Rp 44,184,961,362.78
Rp 36,569,213,282.83
= 1,21 (BCR ≥ 1)
Berdasarkan perhitungan dengan tingkat suku bunga 10% diatas didapat
Benefit Cost Ratio lebih besar dari 1 (satu) berarti investasi layak dilakukan.
4.9.3 Analisis Internal Rate of Return
Internal Rate of Return akan dicari suku bunga disaat NPV sama dengan nol.
Jadi, pada periode IRR ini berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam
pengembalian investasi yang dijelaskan dalam bentuk % per periode waktu. Atau
seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya dan seberapa
besar kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut Internal Rate
of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan Minimum Attractive Rate of
Return (MARR). Dengan demikian, suatu rencana investasi akan dikatakan
layak/menguntungkan jika IRR ≥ 0
Dapat dilihat pada tabel 4.11, 4.12, dan 4.13 trial and error dengan
mengganti tingkat suku bunga untuk mendapatkan NPV ≤ 0
4646
Tabel 4.11 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 20% per tahun
Bulan Df= 20%
Cash In
Cash Out
PWB
PWC
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.8333 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,799,694,626.98 264,115,359.79
FEB 0.6944 327,083,740.39 581,970,018.53 227,141,486.38 404,145,846.20
MAR 0.5787 508,656,580.41 709,677,840.93 294,361,447.00 410,693,194.98
APR 0.4823 1,013,024,771.75 841,021,338.72 488,534,322.80 405,585,136.34
MEI 0.4019 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 706,503,363.88 412,551,742.53
JUN 0.3349 2,415,168,939.75 843,368,598.32 808,835,191.26 282,442,437.17
JULI 0.2791 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 678,286,639.22 290,496,109.98
AGS 0.2326 1,751,608,847.51 329,998,316.75 407,368,235.39 76,747,061.52
SEP 0.1938 1,766,433,464.85 328,829,098.97 342,346,639.65 63,729,282.36
OKT 0.1615 2,467,658,210.90 324,963,739.33 398,540,577.72 52,483,458.14
NOV 0.1346 1,880,265,718.99 367,710,793.26 253,061,175.78 49,489,455.00
DES 0.1122 1,816,893,324.44 405,228,162.96 203,776,677.37 45,449,035.18
JAN 0.0935 2,486,511,922.74 383,988,484.93 232,399,049.45 35,889,053.29
FEB 0.0779 2,494,055,813.79 367,614,425.26 194,253,442.31 28,632,225.13
MAR 0.0649 2,559,001,193.89 373,916,959.28 166,093,179.11 24,269,256.55
APR 0.0541 1,916,663,321.88 410,361,479.19 103,668,280.54 22,195,587.75
MEI 0.0451 2,612,295,466.01 411,434,328.97 117,744,631.23 18,544,679.95
JUN 0.0376 2,550,075,258.64 378,855,168.70 95,783,470.53 14,230,192.92
JULI 0.0313 2,485,398,942.31 329,901,948.75 77,795,134.19 10,326,216.02
AGS 0.0261 2,479,001,339.42 287,251,262.82 64,662,403.08 7,492,677.25
SEP 0.0217 1,644,059,202.98 270,778,464.34 35,736,439.91 5,885,833.25
OKT 0.0181 1,519,618,788.24 205,620,143.79 27,526,262.14 3,724,588.05
NOV 0.0151 1,390,266,155.58 107,713,703.89 20,985,981.78 1,625,931.71
DES 0.0126 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 17,343,875.87 384,449,122.10
Total 36,320,848,408.19 31,873,599,357.81
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
NPV = ∑PVB – ∑PVC
= Rp 36,320,848,408.19 – Rp 31,873,599,357.81
= Rp 4,447,249,050.38
Berdasarkan trial and error menggunakan suku bunga 20% didapatkan
NPV bernilai positif sebesar Rp 4,447,249,050.38
4747
Tabel 4.12 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 50% per tahun
Bulan Df= 50%
Cash In
Cash Out
PWB
PWC
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.6667 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,439,755,701.58 211,292,287.83
FEB 0.4444 327,083,740.39 581,970,018.53 145,370,551.28 258,653,341.57
MAR 0.2963 508,656,580.41 709,677,840.93 150,713,060.86 210,274,915.83
APR 0.1975 1,013,024,771.75 841,021,338.72 200,103,658.62 166,127,671.85
MEI 0.1317 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 231,507,022.28 135,184,954.99
JUN 0.0878 2,415,168,939.75 843,368,598.32 212,031,292.38 74,040,590.25
JULI 0.0585 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 142,247,018.20 60,921,449.80
AGS 0.0390 1,751,608,847.51 329,998,316.75 68,345,048.77 12,876,020.28
SEP 0.0260 1,766,433,464.85 328,829,098.97 45,948,988.16 8,553,599.49
OKT 0.0173 2,467,658,210.90 324,963,739.33 42,792,968.69 5,635,368.41
NOV 0.0116 1,880,265,718.99 367,710,793.26 21,737,789.48 4,251,111.81
DES 0.0077 1,816,893,324.44 405,228,162.96 14,003,426.64 3,123,233.92
JAN 0.0051 2,486,511,922.74 383,988,484.93 12,776,272.86 1,973,021.57
FEB 0.0034 2,494,055,813.79 367,614,425.26 8,543,356.74 1,259,258.58
MAR 0.0023 2,559,001,193.89 373,916,959.28 5,843,884.22 853,898.55
APR 0.0015 1,916,663,321.88 410,361,479.19 2,918,002.69 624,750.25
MEI 0.0010 2,612,295,466.01 411,434,328.97 2,651,373.39 417,589.07
JUN 0.0007 2,550,075,258.64 378,855,168.70 1,725,481.61 256,348.37
JULI 0.0005 2,485,398,942.31 329,901,948.75 1,121,146.04 148,816.46
AGS 0.0003 2,479,001,339.42 287,251,262.82 745,506.75 86,384.69
SEP 0.0002 1,644,059,202.98 270,778,464.34 329,610.48 54,287.23
OKT 0.0001 1,519,618,788.24 205,620,143.79 203,107.97 27,482.61
NOV 0.0001 1,390,266,155.58 107,713,703.89 123,879.37 9,597.81
DES 0.0001 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 81,904.14 1,815,509.65
Total 31,310,025,927.81 29,716,867,365.50
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
NPV = ∑PVB – ∑PVC
= Rp 31,310,025,927.81 – Rp 29,716,867,365.50
= Rp 1,593,158,562.31
Berdasarkan trial and error menggunakan suku bunga 50% didapatkan
NPV bernilai positif sebesar Rp 1,593,158,562.31
4848
Tabel 4.13 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 90% per tahun
Bulan Df= 90% Cash In Cash Out PWB PWC
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.526316 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,136,649,238.09 166,809,700.92
FEB 0.277008 327,083,740.39 581,970,018.53 90,604,914.23 161,210,531.45
MAR 0.145794 508,656,580.41 709,677,840.93 74,158,999.91 103,466,662.91
APR 0.076734 1,013,024,771.75 841,021,338.72 77,733,041.62 64,534,598.32
MEI 0.040386 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 70,999,037.21 41,458,792.72
JUN 0.021256 2,415,168,939.75 843,368,598.32 51,336,458.97 17,926,513.02
JULI 0.011187 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 27,189,847.90 11,644,848.34
AGS 0.005888 1,751,608,847.51 329,998,316.75 10,313,553.42 1,943,045.26
SEP 0.003099 1,766,433,464.85 328,829,098.97 5,474,127.08 1,019,032.03
OKT 0.001631 2,467,658,210.90 324,963,739.33 4,024,843.49 530,028.10
NOV 0.000858 1,880,265,718.99 367,710,793.26 1,614,096.95 315,657.98
DES 0.000452 1,816,893,324.44 405,228,162.96 820,892.37 183,086.54
JAN 0.000238 2,486,511,922.74 383,988,484.93 591,280.74 91,310.64
FEB 0.000125 2,494,055,813.79 367,614,425.26 312,144.55 46,008.93
MAR 0.000066 2,559,001,193.89 373,916,959.28 168,564.64 24,630.38
APR 0.000035 1,916,663,321.88 410,361,479.19 66,448.96 14,226.86
MEI 0.000018 2,612,295,466.01 411,434,328.97 47,666.26 7,507.40
JUN 0.000010 2,550,075,258.64 378,855,168.70 24,489.97 3,638.38
JULI 0.000005 2,485,398,942.31 329,901,948.75 12,562.55 1,667.50
AGS 0.000003 2,479,001,339.42 287,251,262.82 6,594.85 764.17
SEP 0.000001 1,644,059,202.98 270,778,464.34 2,301.93 379.13
OKT 0.000001 1,519,618,788.24 205,620,143.79 1,119.84 151.53
NOV 0.0000004 1,390,266,155.58 107,713,703.89 539.22 41.78
DES 0.0000002 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 281.46 6,238.82
Total: 30,110,558,920.86 29,129,644,937.74
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
NPV = ∑PVB – ∑PVC
= Rp 30,110,558,920.86 – Rp 29,129,644,937.74
= Rp 980,913,983.12
Berdasarkan trial and error hingga menggunakan suku bunga 90%
didapatkan NPV bernilai positif sebesar Rp 980,913,983.12 dan tidak didapatkan
NPV ≤ 0 sehingga IRR pada proyek pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk
ini dapat dikatakan layak.
4.9.4 Discounted Payback Period
Discounted Pay Back Period merupakan jangka waktu yang diperlukan
untuk mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih.
5050
Metode ini memperhatikan nilai uang sehingga arus kas bersih harus di-present
value-kan terlebih dahulu dengan mengalikan dengan discounted factor. Kriteria ini
memberikan indikasi atau petunjuk bahwa proyek dengan periode pengembalian
lebih cepat akan lebih disukai.
Discounted Pay back Period = n a b
x1bulan c
n = bulan terakhir dimana arus kas belum bisa menutup initial investment
a = jumlah initial investment (total investasi)
b = Jumlah kumulatif arus kas bersih yang telah dikalikan df sampai bulan
ke-n
c = jumlah arus kas bersih yang telah dikalikan df ke-n+1
Pay Back Period =
6 Rp 36,569,213,282.83 34,320,980,606.34
x1bulan Rp 1,247,191,633.18
= 7,80 ≈ 8 bulan
Berdasarkan hasil perhitungan discounted payback period didapatkan
waktu yang diperlukan dalam pengembalian investasi dengan tingkat suku bunga
10% adalah selama 8 bulan dimana lebih cepat dari umur investasi yakni 2 tahun
(24 bulan) sehingga investasi pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini
layak untuk dilaksanakan.
4.10 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana
dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh
berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga
perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan
yang telah diambil. Adapun asumsi-asumsi yang akan digunakan dalam analisis
sensitivitas ini adalah:
- Bila biaya meningkat sebesar 10% namun pendapatan tetap
- Bila pendapatan menurun 10% dan biaya tetap
- Bila biaya meningkat 10% dan pendapatan menurun 10%
5151
Pada perhitungan analisis sensitivitas ini, diasumsikan biaya bertambah
sebesar 10% dan pendapatan tidak mengalami penurunan (tetap). Asumsi ini
diambil karena hanya variabel pengeluaran saja yang berubah, sedangkan variabel
pendapatannya tidak berubah.
A. Net Present Value (NPV)
Dapat dilihat pada tabel 4.14 untuk hasil present value dengan pertambahan
biaya sebesar 10% dengan suku bunga 10%
Tabel 4.14 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10% dengan asumsi
biaya bertambah 10%
Bulan Df = 10%
Cash In
Cash Out
PWB
PWC
- 1.0000 28,558,405,874.64 31,414,246,462.11 28,558,405,874.64 31,414,246,462.11
JAN 0.9091 2,159,633,552.37 348,632,274.93 1,963,303,229.43 316,938,431.75
FEB 0.8264 327,083,740.39 640,167,020.39 270,317,140.82 529,063,653.21
MAR 0.7513 508,656,580.41 780,645,625.02 382,161,217.44 586,510,612.34
APR 0.6830 1,013,024,771.75 925,123,472.60 691,909,549.72 631,871,779.66
MEI 0.6209 1,758,006,450.40 1,129,216,827.16 1,091,583,691.13 701,154,806.34
JUN 0.5645 2,415,168,939.75 927,705,458.15 1,363,299,903.16 523,665,545.89
JULI 0.5132 2,430,423,662.56 1,144,990,092.14 1,247,191,633.18 587,560,961.07
AGS 0.4665 1,751,608,847.51 362,998,148.43 817,138,454.61 169,341,315.24
SEP 0.4241 1,766,433,464.85 361,712,008.87 749,140,225.45 153,401,201.50
OKT 0.3855 2,467,658,210.90 357,460,113.26 951,389,063.82 137,816,347.91
NOV 0.3505 1,880,265,718.99 404,481,872.59 659,021,663.91 141,768,428.79
DES 0.3186 1,816,893,324.44 445,750,979.26 578,918,205.66 142,029,999.02
JAN 0.2897 2,486,511,922.74 422,387,333.43 720,253,933.81 122,350,564.95
FEB 0.2633 2,494,055,813.79 404,375,867.79 656,762,845.75 106,484,804.48
MAR 0.2394 2,559,001,193.89 411,308,655.21 612,604,540.14 98,464,021.89
APR 0.2176 1,916,663,321.88 451,397,627.11 417,121,782.34 98,237,275.49
MEI 0.1978 2,612,295,466.01 452,577,761.87 516,828,731.54 89,540,097.45
JUN 0.1799 2,550,075,258.64 416,740,685.57 458,653,450.20 74,954,475.41
JULI 0.1635 2,485,398,942.31 362,892,143.63 406,382,587.46 59,335,765.29
AGS 0.1486 2,479,001,339.42 315,976,389.10 368,487,752.97 46,967,876.85
SEP 0.1351 1,644,059,202.98 297,856,310.77 222,162,658.74 40,249,493.33
OKT 0.1228 1,519,618,788.24 226,182,158.17 186,679,049.50 27,785,567.43
NOV 0.1117 1,390,266,155.58 118,485,074.28 155,262,363.10 13,232,194.82
DES 0.1015 1,378,783,449.80 33,618,742,428.70 139,981,814.25 3,413,162,928.91
TOTAL 44,184,961,362.78 40,226,134,611.12
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
5252
NPV = ∑PVB – ∑PVC
= Rp 44,184,961,362.78 – Rp 40,226,134,611.12
= Rp 3,958,826,751.67
Pada perhitungan diatas didapatkan NPV Rp 3,958,826,751.67 (NPV>0)
artinya investasi pembangunan Perumahan Puri Cemara Buduk ini layak
dilaksanakan walaupun biaya bertambah 10% dengan pendapatan tetap.
B. Benefit Cost Ratio (BCR)
Berdasarkan pada tabel 4.14 diperoleh data untuk mencari nilai Benefit Cost
Ratio dengan tingkat suku bunga 10% dengan biaya bertambah 10% dan pendapatan
tetap.
∑PVB = Rp 44,184,961,362.78
∑PVC = Rp 40,226,134,611.12
Nilai BCR =
=
PWB
PWC
Rp 44,184,961,362.78
Rp 40,226,134,611.12
= 1,09 (BCR ≥ 1)
Berdasarkan perhitungan didapatkan Benefit Cost Ratio 1,09 (BCR > 1)
sehingga investasi pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini layak
dilaksanakan walaupun terjadi pertambahan biaya sebesar 10%
C. Internal Rate of Return (IRR)
Untuk perhitungan Internal Rate of Return dapat dilihat pada tabel 4.15
untuk present value masing-masing bulan dengan tingkat suku bunga 10%, 20%,
50%, dan 90% dan lebih rinci dapat dilihat pada Lampiran.
Tabel 4.15 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10%, 20%, 50%, dan 90% dengan asumsi biaya bertambah 10%
Bulan DF=10% PV 10% DF= 20% PV 20% DF= 50% PV 50% DF= 90% PV 90%
- 1.0000 (2,855,840,587.46) 1.0000 (2,855,840,587.46) 1.0000 (2,855,840,587.46) 1.0000 (2,855,840,587.46)
JAN 0.9091 1,646,364,797.68 0.8333 1,509,167,731.20 0.6667 1,207,334,184.96 0.5263 953,158,567.08
FEB 0.8264 (258,746,512.40) 0.6944 (217,418,944.44) 0.4444 (139,148,124.44) 0.2770 (86,726,670.36)
MAR 0.7513 (204,349,394.90) 0.5787 (157,401,067.48) 0.2963 (80,589,346.55) 0.1458 (39,654,329.29)
APR 0.6830 60,037,770.07 0.4823 42,390,672.82 0.1975 17,363,219.59 0.0767 6,744,983.48
MEI 0.6209 390,428,884.79 0.4019 252,696,447.10 0.1317 82,803,571.78 0.0404 25,394,365.22
JUN 0.5645 839,634,357.27 0.3349 498,148,510.37 0.0878 130,586,643.10 0.0213 31,617,294.65
JULI 0.5132 659,630,672.11 0.2791 358,740,918.24 0.0585 75,233,423.42 0.0112 14,380,514.72
AGS 0.4665 647,797,139.36 0.2326 322,946,467.72 0.0390 54,181,426.45 0.0059 8,176,203.64
SEP 0.4241 595,739,023.96 0.1938 272,244,429.05 0.0260 36,540,028.73 0.0031 4,353,191.85
OKT 0.3855 813,572,715.91 0.1615 340,808,773.77 0.0173 36,594,063.44 0.0016 3,441,812.58
NOV 0.3505 517,253,235.12 0.1346 198,622,775.28 0.0116 17,061,566.48 0.0009 1,266,873.18
DES 0.3186 436,888,206.64 0.1122 153,782,738.67 0.0077 10,567,869.33 0.0005 619,497.18
JAN 0.2897 597,903,368.86 0.0935 192,921,090.83 0.0051 10,605,949.13 0.0002 490,839.04
FEB 0.2633 550,278,041.28 0.0779 162,757,994.66 0.0034 7,158,172.31 0.0001 261,534.73
MAR 0.2394 514,140,518.25 0.0649 139,396,996.90 0.0023 4,904,595.81 0.0001 141,471.22
APR 0.2176 318,884,506.86 0.0541 79,253,134.02 0.0015 2,230,777.41 0.00003 50,799.42
MEI 0.1978 427,288,634.09 0.0451 97,345,483.29 0.0010 2,192,025.41 0.00002 39,408.13
JUN 0.1799 383,698,974.78 0.0376 80,130,258.32 0.0007 1,443,498.41 0.000010 20,487.74
JULI 0.1635 347,046,822.17 0.0313 66,436,296.57 0.0005 957,447.94 0.000005 10,728.29
AGS 0.1486 321,519,876.12 0.0261 56,420,458.10 0.0003 650,483.59 0.0000027 5,754.26
SEP 0.1351 181,913,165.41 0.0217 29,262,023.33 0.0002 269,894.53 0.0000014 1,884.89
OKT 0.1228 158,893,482.08 0.0181 23,429,215.28 0.0001 172,877.10 0.000001 953.16
NOV 0.1117 142,030,168.28 0.0151 19,197,456.90 0.0001 113,321.78 0.0000004 493.26
DES 0.1015 (3,273,181,114.66) 0.0126 (405,550,158.44) 0.0001 (1,915,156.48) 0.0000002 (6,581.24)
Total 3,958,826,751.67 1,259,889,114.60 (1,378,528,174.24) (1,932,050,510.66)
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
5454
Berdasarkan trial and error menggunakan tingkat suku bunga 10%, 20%,
50% hingga mencapai tingkat suku 90% dengan asumsi biaya bertambah 10%
namun pendapatan tetap didapatkan NPV bernilai positif untuk suku bunga 10% Rp
3,958,826,751.67; untuk suku bunga 20% Rp 1,259,889,114.60; untuk suku bunga
50% bernilai negatif Rp (1,378,528,174.24); dan untuk suku bunga 90% juga
bernilai negatif Rp (1,932,050,510.66).
Karena terdapat NPV- maka nilai IRR dapat dihitung menggunakan rumus
interpolasi sebagai berikut:
NPV+ (i = 20%) = Rp 1,259,889,114.60
NPV- (i = 50%) = Rp (1,378,528,174.24)
IRR iNPV
NPV
(iNPV
iNPV )
( NPV NPV
)
IRR 20% 1,259,889,114.60
(50% 20%) (1,259,889,114.60 1,378,528,174.24)
IRR = 34.33%
Berdasarkan perhitungan diatas didapatkan nilai IRR sebesar 34.33% >
MARR dimana MARR disini menggunakan tingkat suku bunga 10%, maka
investasi ini layak dilaksanakan.
Dengan cara yang sama untuk perhitungan asumsi lainnya, didapatkan hasil
yang dapat dilihat pada tabel 4.16 dan rinciannya dapat dilihat pada Lampiran A.
Tabel 4.16 Rekapitulasi Hasil Perhitungan untuk Masing-Masing Asumsi
NO KONDISI NPV (Rp) BCR IRR KET.
1
NORMAL
7,615,748,079.95
1.21
> 90%
LAYAK
2 Biaya Meningkat 10%
Pendapatan Tetap
3,958,826,751.67
1.10
34.33%
LAYAK
3 Pendapatan Menurun 10%
Biaya Tetap
3,197,251,943.67
1.09
30.39%
LAYAK
4 Biaya Meningkat 10%
Pendapatan Menurun 10%
(459,669,384.61)
0.99
< 10% TIDAK
LAYAK (Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
Asumsi-asumsi dibuat untuk mengetahui kemampuan dari investasi
pembangunan perumahan ini apabila menghadapi kondisi-kondisi kritis yang tidak
5555
diinginkan oleh developer, seperti penurunan pendapatan atau pun peningkatan
biaya yang dapat terjadi pada masa mendatang.
Faktor-faktor yang berpengaruh pada peningkatan biaya adalah seperti
peningkatan harga baik material maupun upah pekerja. Saat terjadi penurunan
pendapatan, akibat sedang lesunya penjualan property maka developer dapat
menurunkan harga dengan memberikan diskon hingga 10% dari harga jual dengan
keuntungan yang minim. Hal tersebut bertujuan untuk menarik konsumen untuk
membeli hunian di perumahan Puri Cemara Buduk di Kabupaten Badung.
5656
BAB V
PENUTUP
5.1 Simpulan
Dari hasil analisis dan perhitungan yang telah dilakukan, dapat diambil
simpulan bahwa:
1. Capital budgeting (modal yang dianggarkan) pada investasi perumahan Puri
Cemara Buduk adalah sejumlah Rp 69,765,502,536.83 yang merupakan
seluruh biaya terkait pembangunan Perumahan Puri Cemara Buduk seperti
pembelian lahan, perizinan, konstruksi, pajak, bunga bank, hingga
pengembalian modal awal developer. Selama umur investasi developer
memperoleh penerimaan sebesar Rp 74,368,993,994.26 yang berasal dari
modal sendiri developer sebesar 28.582.890.192,53; pinjaman bank Rp
2.500.000.000,00 serta hasil dari penjualan seluruh unit rumah sebesar Rp
42.250.000.000,00 dan profit dari RAP sebesar Rp
1,060,588,119.62 dengan profit sebesar Rp 4,603,491,457.43.
2. Kelayakan investasi pada pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk
adalah:
a. Dari analisis kelayakan investasi menggunakan metode Net
Present Value (NPV) diperoleh nilai NPV positif sebesar Rp
7,615,748,079.95 (NPV > 0) pada tingkat suku bunga 10%.
Dengan demikian investasi pembangunan perumahan Puri
Cemara Buduk ini layak dilaksanakan.
b. Benefit Cost Ratio (BCR) diperoleh nilai 1,21 (BCR > 1) pada
tingkat suku bunga 10% sehingga investasi pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk ini layak dilaksanakan.
c. Internal Rate of Return (IRR) setelah dilakukan trial and error
dengan tingkat suku bunga 10%, 20%, 50%, dan 90%
didapatkan nilai NPV selalu positif oleh sebab itu IRR pada
investasi pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini dapat
dikatakan layak.
5757
d. Analisis sensitivitas pada investasi pembangunan perumahan
Puri Cemara Buduk berdasarkan 3 asumsi adalah:
- Bila biaya bertambah sebesar 10% namun pendapatan tetap
dengan tingkat suku bunga 10%, investasi pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk layak untuk dilaksanakan.
- Bila pendapatan berkurang 10% dan biaya tetap dengan
tingkat suku bunga 10%, investasi pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk layak untuk dilaksanakan.
- Bila terjadi pertambahan biaya 10% dan diikuti pendapatan
menurun 10%, investasi pembangunan perumahan Puri
Cemara Buduk tidak layak untuk dilaksanakan.
5.2 Saran
Saran untuk penelitian kedepannya adalah untuk meninjau aspek selain
finansial seperti aspek pasar untuk mengetahui demand pasar akan perumahan Puri
Cemara Buduk ini dan untuk kesempurnaan dari penggunaan analisis capital
budgeting ini ada baiknya untuk memilih dari dua rencana proyek dari perusahaan
yang sama untuk membandingkan kebutuhan modal serta keuntungan yang didapat.
5858
DAFTAR PUSTAKA
Anonim. 1992. Undang-undang No.4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Pemukiman.
Anonim. 2007. Undang-undang No.28 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Umum dan
Tata Cara Perpajakan.
Anonim. 2016. Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral No. 8 Tahun
2016 Tentang Tingkat Mutu Pelayanan dan Biaya yang Terkait Dengan
Penyaluran Tenaga Listrik Oleh Perusahaan Perusahaan Perseroan
(Persero) PT Perusahaan Listrik Negara.
Anonim. Jumlah Penduduk Provinsi Bali. Retrieved from Badan Pusat Statistik
Provinsi Bali: http://bali.bps.go.id/tabel_detail.php?ed=dynamic_reg.
Diakses pada: 10 November 2015
Asiyanto. 2005. Construction Project Cost Management. Pradnya Paramita, Jakarta.
Ervianto, W. I. 2005. Manajemen Proyek Konstruksi. Andi, Yogyakarta.
Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Raja Gravindo Persada, Jakarta.
Halim, B. 2011. Thesis. Analisis Penganggaran Modal dan Analisis Resiko Dengan
Simulasi Monte Carlo Dalam Proyek Pembangunan Pabrik Baru Pada
Firma Trico Paint Factory . Jakarta: Universitas Indonesia.
Kasmir. 2010. Pengantar Manajemen Keuangan. Jakarta: Kencana.
Kasmir dan Jakfar. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi. Kencana, Jakarta.
Karaini, A. A. 2000. Pengantar Manajemen Proyek. Universitas Gunadarma,
Jakarta.
Riyanto, B. 2010. Dasar-Dasar Pembelanjaan Perusahaan. Yogyakarta: BPFE.
Soeharto, I., 1997. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.
Erlangga, Jakarta.
Sudiatmika, D. 2015. Penelitian. Analisis Finansial dan Anuitas Investasi Pada
Proyek Condominium Hotel D'Golfer Kuta. Bali: Universitas Udayana.
Sugiri, S., & Riyono, B. 2006. Akuntansi Pengantar 1. Yogyakarta: Unit Penerbit
dan Percetakan Sekolah Tinggi Ilmu Manajemen YKPN.
Suparno, M. S. 2006. Perencanaan dan Pengembangan Perumahan. Yogyakarta:
ANDI.
Syarief, H. 2009. Akuntansi Dasar. Bandung: STIE Tridharma Bandung
