ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL

PROYEK PEMBANGUNAN

APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA

Oleh :

Rachma Prima Aurora

(3106 100 130)

PENDAHULUAN

Latar Belakang Lahan perumahan di Surabaya semakin sempit karena meningkatnya jumlah

penduduk kota Surabaya.

Masalah penyediaan tempat tinggal ini bisa dikurangi dengan bangunan

tempat tinggal vertikal yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen.

Apartemen Ciputra World diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya

khususnya daerah Surabaya Barat untuk tinggal di apartemen, karena

Ciputra Group berusaha menghadirkan konsep superblok yang

memadukan apartemen dan Mall, 2 Hotel berbintang mewah (5 star dan 5

star Diamond), serta Office Tower yang eksklusif.

Pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, maka perlu dianalisa

kelayakannya dalam hal finansial. Dan perlu dianalisa pula kelayakan dari segi

teknis terhadap pemenuhan persyaratan proyek pembangunan.

Diharapkan pembangunan proyek ini layak ditinjau dari segi teknis dan

finansial, serta bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu.

Rumusan Masalah

Bagaimana pemenuhan persyaratan proyek

pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi

teknis.

Bagaimana kelayakan proyek pembangunan Apartemen

CiputraWorld dari segi finansial.

Berapa besar batas kelayakan finansial terhadap

perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat

pengembalian.

Tujuan

Mengetahui pemenuhan persyaratan proyek

pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi

teknis.

Mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen

CiputraWorld dari segi finansial.

Mengetahui batas kelayakan financial terhadap

perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat

pengembalian.

Ruang Lingkup Pembahasan

Analisa terhadap persyaratan teknis bangunan gedung :

a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan terhadap ketentuan planologi:

- KDB = Koefisien Dasar Bangunan

- KLB = Koefisien Luas Bangunan

- KDH = Koefisien Daerah Hijau

b. Pemenuhan fasilitas parkir

Analisa finansial :

a. Analisa tingkat pengembalian investasi dengan metode Net

Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR)

b. Analisa sensitivitas dengan melakukan perubahan tingkat okupansi

c. Perhitungan depresiasi menggunakan metode garis lurus

d. Masa investasi Apartemen Ciputra World selama 25 tahun.

TINJAUAN PUSTAKA

Bangunan dan Properti Menurut Property Management dijelaskan klasifikasi real properti antara lain

(Kyle dan Baird, 1995) :

a. Residensial Properti meliputi single family home dan

multi family residence.

b. Komersial Real Estate meliputi Office Properti dan

Retail Properti.

c. Industrial Properti meliputi Heavy Manufacturing,

Warehouse.

d. Special Purpose Properti meliputi Hotel, Gedung

Teater, Kantor Pemerintahan, dll.

Apartemen tergolong dalam jenis multi family residence yang dapatdiartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatulingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsionaldalam arah vertikal dan horizontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagianbersama, tanah bersama dan benda bersama (UURS no.16 tahun 1985).

Pengkajian Aspek Teknis

Pengkajian aspek teknis mencakup hal-hal berikut :

a. Menentukan letak geografis lokasi

b. Mencari dan memilih teknologi proses produksi

c. Menentukan kapasitas produksi

d. Denah dan tata letak instalasi

e. Bangunan instalasi

Parameter yang dipakai menggunakan perbandingan dengan

standar :

- Pedoman persyaratan teknis bangunan : KDB, KLB, KDH.

- Pedoman teknis fasilitas parkir Departemen

Perhubungan.

Sirkulasi dan Fasilitas Parkir

Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan

Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis

Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, untuk perhitungan luasan

efektif area parkir adalah sebagai berikut :

Apartemen

- Unit dengan luas >90 m2 : 1 SRP untuk 1 unit

- Unit dengan luas 70 - 90 m2 : 1 SRP untuk 2 unit

- Unit dengan luas <70 m2 : 1 SRP untuk 5 unit

Dimana SRP adalah Satuan Ruang Parkir.

Pengkajian Aspek Finansial

Prinsip aliran kas berarti biaya dan manfaat hendaknya

dinyatakan dengan aliran kas. Manfaat adalah aliran kas

masuk, sedangkan biaya adalah aliran kas keluar (Soeharto).

Adapun metode yang digunakan dalam penyusunan aliran kas:

- Metode Average Rate of Return

- Metode Payback

- Metode Net Present Value

- Metode Internal Rate of Return

- Metode Profitability Index

Dalam Tugas Akhir ini digunakan metode Net Present Value

untuk menghitung aliran kas pada investasi pembangunan

Apartemen Ciputra World.

Variabel Analisa Investasi

Pada sebuah analisa investasi terdapat beberapa variabel yang mendukungperhitungan analisa investasi itu sendiri. Adapun variabel-variabel tersebutantara lain :

1. Biaya InvestasiTotal

2. Modal Sendiri (Equity)

3. Modal Pinjaman

4. Perbandingan Modal PinjamanTerhadap Modal Sendiri

5. Masa Konstruksi

6. Suku Bunga

7. Sewa Gedung

8. Sewa Dasar

9. Faktor Kekosongan Gedung

10. Pendapatan Bangunan

11. Pengeluaran

12. Biaya Operasi dan Pemeliharaan Gedung

13. Pajak Penghasilan

14. Depresiasi

Analisa Sensitivitas

Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari

suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya

dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas

suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya

berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi

keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos

investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat

pajak, tingkat hunian, dan lain-lain (Pujawan, 2003).

METODOLOGI

Analisa Data

AspekTeknis :

a. Bangunan

b. Perhitungan Luasan Efektif Area Parkir

Aspek Finansial

1) Aliran Kas Masuk, yaitu :

- Pendapatan dari unit apartemen yang terjual

- Pendapatan dari service charge

2) Aliran Kas Keluar, yang didapat dari :

a. Biaya total investasi (biaya tanah, konstruksi, perencanaan)

b. Biaya operasional (biaya staf, biaya listrik, air, dan telepon)

c. Biaya maintenance (biaya perbaikan, perawatan gedung)

d. Biaya replacement (penggantian mesin secara berkala)

e. Biaya pajak

Analisa Data

Parameter-parameter yang akan dianalisa dalam

Tugas Akhir ini adalah perubahan tingkat

okupansi dan tingkat harapan terhadap

pengembalian.

Langkah Penelitian

Langkah-langkah penelitian dalam penyusunan Tugas

Akhir ini meliputi :

a. Perumusan Masalah

b. Studi Literatur

c. Pengumpulan Data

d. Analisa Data

- Segi Teknis

- Segi Finansial

e. Kesimpulan

ANALISA DAN PEMBAHASAN

Gambaran Umum Proyek

Proyek Apartemen Ciputra World dibangun di ataslahan seluas 5,087.6 m2 yang terletak di Jl. MayjendSungkono Surabaya.

Dengan luas dasar bangunan seluas 1,710.7 m2, maka pembangunan proyek ini telah menyisakan66,37 % lahannya untuk ruang terbuka yang didalamnya termasuk daerah hijau, parkiroutdoor, sirkulasi, dan sarana penunjang (baksampah, pos jaga, box listrik).

Fasilitas apartemen seperti parkir, kolamrenang, gymnasium merupakan fasilitas yang disediakan untuk pemilik apartemen sehingga tidakdibebani biaya penggunaan. Biayalistrik,air,telepon,service charge dibebankan tiapbulan.

Analisa Teknis

Berikut peraturan mengenai Rencana Tata

Ruang Kota yang diperuntukkan kawasan

Jl. Mayjend Sungkono Unit PengembanganVIII

Satelit (Kecamatan Dukuh Pakis) :

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah 60%

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum adalah

1500%

Ruang terbuka 40% dihitung dari luas lahan di bagian

dalam persil.

Koefisien Dasar Bangunan

Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar

Bangunan proyek pembangunan Apartemen

Ciputra World:

Luas Area Proyek = 5,087.6 m2

Luas Dasar Bangunan

Fasilitas Gedung = 2,952.74 m2

Fasilitas Pelengkap = 424.16 m2 _

Total = 1,710.7 m2

KDB = = 0,336 ≈ 33,6% < 60%

Koefisien Lantai Bangunan

Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien

Lantai Bangunan, Luas Lantai Bangunan :

Hunian

Apartemen = 42,615.69 m2

Penthouse = 2,382.71 m2

Fasilitas Gedung = 19,096.54 m2

Fasilitas Pelengkap = 3,630.06 m2 +

Total = 67,725.00 m2

KLB = = 13,31 ≈ 1331% < 1500%

Analisa Luasan Area Parkir

Berikut ketentuan kebutuhan ruas parkir berdasarkan

jenis fungsi ruang apartemen :

Unit dengan luas > 90 m2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit

Unit dengan luas70-90 m2 = 1 parkir R4 untuk 2 unit

Unit dengan luas < 70 m2 = 1 parkir R4 untuk 5 unit

Keterangan :

R4 = kendaraan roda empat

SRP = Satuan Ruang Parkir

Sumber : Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan

Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang

PedomanTeknis Penyelenggaraan Fasilitas

Parkir