ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …

vii

ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN GRIYA AGUNG

PERMATA, LAMONGAN

Nama : Muchamad Faridz Hidayat NRP : 3108 100 009 Jurusan : Teknik Sipil Dosen Pembimbing : Christiono Utomo, ST., MT., Ph.D

Abstrak

Seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk di Indonesia khususnya di kabupaten Lamongan, maka kebutuhan masyarakat akan tersedianya sebuah tempat tinggal semakin meningkat. Hal tersebut berdampak pada semakin banyaknya kegiatan konstruksi hunian, terutama perumahan. Perumahan Griya Agung Permata terletak di wilayah kecamatan Babat, kabupaten Lamongan dan dikembangkan oleh PT. Karya Usaha Mandiri Pratama. Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalis ini dibangun di atas lahan seluas kurang lebih 3,6 hektar, serta berada di kawasan bebas banjir. Perumahan ini menawarkan produk berupa rumah tinggal tipe 40, tipe 50, dan tipe 70. Sebelum menetapkan harga jual unit rumah, pihak pengembang perlu menghitung dengan cermat agar semua unit rumah pada perumahan laku terjual. Selain itu, harga jual unit rumah yang ditetapkan dapat diterima oleh pengembang melebihi biaya-biaya yang dikeluarkan dan harga tersebut juga dapat diterima oleh konsumen. Tujuan dari tugas akhir ini adalah untuk mengetahui besarnya harga jual untuk tiap unit rumah di perumahan Griya Agung Permata berdasarkan analisa biaya dan permintaan pasar.

Analisa penetapan harga jual menggunakan metode analisa titik impas dimana analisa tersebut mempertemukan kurva biaya dan kurva pendapatan untuk mendapatkan harga.

viii

Pada penelitian ini kurva biaya diperoleh berdasarkan biaya tetap dan biaya variabel yang dibutuhkan, sedangkan kurva pendapatan direncanakan dari kurva permintaan yang datanya diperoleh dengan survei menggunakan kuesioner. Berdasarkan metode tersebut diharapkan dapat diketahui harga jual rumah yang dapat diterima oleh pengembang dan konsumen. Berdasarkan analisa yang telah dilakukan maka harga jual unit rumah berdasarkan jumlah unit terjual optimum untuk tipe 40 adalah Rp. 157.719.976, tipe 50 adalah Rp. 182.967.719, dan tipe 70 adalah Rp. 298.743.102.

Kata Kunci : Penetapan Harga Jual, Perumahan Griya Agung Permata, Analisa Titik Impas

ix

ANALYSIS DETERMINING THE SELLING PRICE OF HOUSING UNITS IN GRIYA AGUNG PERMATA

RESIDENTIAL, LAMONGAN Name : Muchamad Faridz Hidayat NRP : 3108 100 009 Departement : Civil Engineering Lecturer : Christiono Utomo , ST . , MT . , Ph.D

Abstract

Along with the increase of population in Indonesia, particularly in Lamongan district, the needs of availability of an residence will increase . This has resulted in a growing number of residential construction activity, particularly housing. Griya Agung Permata residential located in Babat, Lamongan district is developed by PT. Karya Usaha Mandiri Pratama. The residence is designed with beautiful concept, modern, and minimalist. The residence is built on an area of approximately 3.6 acres, and located in a flood -free area. This residence offers a residential product type 40, type 50 and type 70. Prior to the sale price of houses, the developer needs calculate carefully so that all units on residential houses sold. Therefore, the selling price of the house is a reference to the consideration of the selection by the consumers, in addition to the many facilities offered . The purpose of this final project is to determine the selling price for each unit in Griya Agung Permata residential based on an analysis of cost and market demand.

Break Even Point Analysis is used to the cost curve analysis and revenue curves to get the price. In this study, the cost curve is obtained based on fixed costs and variable costs that are needed, while the planned revenue curve of the demand curve is obtained by questionnaire survey. With this method is expected to know the selling price of the house that can be accepted by developers and consumers. Based on the analysis that has been

x

done then the selling price of houses based on the optimum number of units sold for the type 40 is Rp 157.719.976, type 50 is Rp 182.967.719, and the type 70 is Rp 298.743.102. Keywords : Determination of Selling Price, Griya Agung Permata Residential, Break-Even Point Analysis

67

BIODATA PENULIS

Muchamad Faridz Hidayat. Lahir di Bojonegoro, Jawa Timur pada tanggal 19 Mei 1989, merupakan anak kedua dari tiga bersaudara pasangan Dislan dan Ismatin. Memiliki seorang kakak yang bernama Muhamad Luthfi Ferdiansyah dan seorang adik yang bernama Muhammad Aditya Nuril Firdaus. Penulis telah menempuh pendidikan formal yaitu TK Al-Wardah 2 Babat, SDN Babat 7, SMPN

1 Babat, dan SMAN 1 Bojonegoro. Setelah lulus dari pendidikan SMA, pada tahun 2006 penulis diterima di Jurusan Teknik Lingkungan FTSP-ITS Surabaya melalui jalur SPMB. Lalu, pada tahun 2008 penulis diterima di Jurusan Teknik Sipil FTSP-ITS melalui jalur SNMPTN dan terdaftar dengan NRP 3108100009. Di Jurusan Teknik Sipil ini penulis mengambil bidang studi Manajemen Konstruksi dan mengerjakan Tugas Akhir dengan judul “Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah di Perumahan Griya Agung Permata, Lamongan”. Hobi penulis ialah bermain sepakbola, futsal, Football Manager, dan Pro Evolution Soccer. E-mail : [email protected].

5

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Definisi dan Terminologi 2.1.1 Perumahan Menurut Undang-Undang No.4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Menurut Kyle (1995), terdapat beberapa faktor yang berpengaruh dalam pengembangan sebuah perumahan, antara lain : 1. Lokasi 2. Harga 3. Fasilitas 4. Fleksibilitas 5. Segmen Pasar 6. Occupancy Rate 7. Interior / Eksterior 2.1.2 Biaya Menurut Supriyono (2000) biaya adalah harga perolehan yang dikorbankan atau digunakan dalam rangka memperoleh penghasilan atau revenue yang akan dipakai sebagai pengurang penghasilan. Menurut Mulyadi (2005) biaya adalah pengorbanan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang, yang telah terjadi, sedang terjadi, atau yang kemungkinan akan terjadi untuk tujuan tertentu.

6

2.1.2.1 Penggolongan Biaya Menurut Mulyadi (2005), biaya digolongkan sebagai berikut: A. Menurut Objek Pengeluaran Penggolongan ini merupakan penggolongan yang paling sederhana, yaitu berdasarkan penjelasan singkat mengenai suatu objek pengeluaran, misalnya pengeluaran yang berhubungan dengan telepon disebut biaya telepon. B. Menurut Fungsi Pokok dalam Perusahaan Biaya dapat digolongkan menjadi 3 kelompok, antara lain: 1. Biaya Produksi, yaitu semua biaya yang berhubungan

dengan fungsi produksi atau kegiatan pengolahan bahan baku menjadi produk selesai. Biaya produksi dapat digolongkan ke dalam biaya bahan baku, biaya tenaga kerja, dan biaya overhead pabrik.

2. Biaya Pemasaran, yaitu biaya-biaya yang terjadi untuk melaksanakan kegiatan pemasaran produk, contohnya biaya iklan, biaya promosi, biaya sampel, dan lain-lain.

3. Biaya Administrasi dan Umum, yaitu biaya-biaya untuk mengkoordinasikan kegiatan-kegiatan produksi dan pemasaran produk, contohnya gaji bagian akuntansi, gaji personalia, dan lain-lain.

C. Menurut Hubungan Biaya dengan Sesuatu yang Dibiayai Ada 2 golongan biaya, yaitu: 1. Biaya Langsung (Direct Cost), merupakan biaya yang terjadi

dimana penyebab satu-satunya adalah karena ada sesuatu yang harus dibiayai. Dalam kaitannya dengan produk, biaya langsung terdiri dari biaya bahan baku dan biaya tenaga kerja langsung.

2. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost), merupakan biaya yang terjadi tidak hanya disebabkan oleh sesuatu yang dibiayai, dalam hubungannya dengan produk. Biaya tidak langsung dikenal dengan dengan biaya overhead pabrik.

7

D. Menurut Perilaku dalam Kaitannya dengan Perubahan Volume Kegiatan Biaya dibagi menjadi 4, yaitu: 1. Biaya Tetap (Fixed Cost), biaya yang jumlahnya tetap

konstan tidak dipengaruhi perubahan volume kegiatan atau aktivitas sampai tingkat kegiatan tertentu, misalnya gaji direktur produksi.

2. Biaya Variabel (Variable Cost), biayayang jumlah totalnya berubah secara sebanding dengan perubahan volume kegiatan atau aktivitas, misalnya biaya bahan baku dan biaya tenaga kerja langsung.

3. Biaya Semi Variabel, biaya yang jumlah totalnya berubah tidak sebanding dengan perubahan volume kegiatan. Biaya semi variabel mengandung unsur biaya tetap dan biaya variabel, misalnya biaya listrik yang digunakan.

4. Biaya Semi Fixed, biaya yang tetap untuk tingkat volume kegiatan tertentu dan berubah dengan jumlah yang konstan pada volume produksi tertentu.

E. Menurut Jangka Waktu Manfaatnya Biaya dibagi 2 bagian, yaitu: 1. Pengeluaran Modal (Capital Expenditure), ialah pengeluaran

yang akan memberikan manfaat pada periode akuntansi atau pengeluaran yang akan dapat memberikan manfaat pada periode akuntansi yang akan datang.

2. Pengeluaran Pendapatan (Revenue Expenditure), ialah pengeluaran yang akan memberikan manfaat hanya pada periode akuntansi dimana pengeluaran itu terjadi.

2.1.3 Harga Menurut Tjiptono (2002) harga merupakan satuan moneter atau ukuran lainnya (termasuk barang dan jasa lainnya) yang ditukarkan agar memperoleh hak kepemilikan atau penggunaan suatu barang atau jasa. Menurut Kotler dan Armstrong (2001) harga adalah sejumlah uang yang dibebankan atas suatu produk, atau jumlah

8

dari nilai yang ditukar konsumen atas manfaat-manfaat karena memiliki atau menggunakan produk tersebut. 2.1.3.1 Dasar Penetapan Harga Menurut Kotler dan Armstrong (2001) penetapan harga dipengaruhi oleh berbagai faktor, baik faktor internal maupun faktor eksternal. Faktor internal meliputi tujuan pemasaran perusahaan, strategi bauran pemasaran, biaya, dan metode penetapan harga. Faktor eksternal meliputi sifat pasar dan permintaan, persaingan , dan elemen lingkungan yang lain. 2.1.3.2 Tujuan Penetapan Harga Menurut Tjiptono (2002) tujuan penetapan harga adalah: 1. Berorientasi laba, yaitu bahwa setiap perusahaan selalu

memilih harga yang dapat menghasilkan laba yang paling tinggi.

2. Berorientasi pada volume, yaitu penetapan harga berorientasi pada volume tertentu.

3. Berorientasi pada citra (image), yaitu bahwa citra perusahaan dapat dibentuk melalui harga.

4. Stabilisasi harga, yaitu penetapan harga yang bertujuan untuk mempertahankan hubungan yang stabil antara harga perusahaan dengan harga pemimpin pasar (market leader).

5. Tujuan lainnya, yaitu menetapkan harga dengan tujuan mencegah masuknya pesaing, mempertahankan loyalitas konsumen, mendukung penjualan ulang, atau menghindari campur tangan pemerintah.

2.1.3.3 Langkah dalam Menetapkan Harga Setiap perusahaaan harus mempertimbangkan banyak faktor dalam menentukan penetapan harganya agar harga yang ditentukan perusahaan tersebut dapat diterima oleh konsumen, berikut beberapa langkah dalam menentukan penetapan harga menurut Kotler (2009):

9

1. Memilih tujuan penetapan harga. Suatu perusahaan harus menentukan penetapan harga untuk pertama kalinya ketika perusahaan tersebut mengembangkan produk baru maupun ketika perusahaan memperkenalkan produknya pada saluran distribusi yang baru. Makin jelas tujuan suatu perusahaan, makin mudah menetapkan harganya.

2. Menentukan permintaan. Setiap harga akan menghasilkan tingkat permintaan yang berbeda, hal itu akan memberi pengaruh yang berbeda terhadap tujuan pemasaran suatu perusahaan. Dalam kasus biasa, permintaan harga berbanding terbalik makin tinggi harganya, makin rendah permintaan, makin rendah harganya maka permintaan akan cenderung tinggi.

3. Memperkirakan biaya. Permintaan menentukan batas harga tertinggi yang dapat dikenakan perusahaan atas produknya. Sedangkan biaya perusahaan menentukan batas terendahnya. Perusahaan ingin menetapkan harga yang dapat menutup biaya produksi, distribusi, dan penjualan produk, termasuk tingkat pengembalian investasi yang memadai atas usaha dan resiko yang dilakukannya.

4. Menganalisis biaya, harga, dan tawaran pesaing. Dalam rentang kemungkinan-kemungkinan harga yang ditentukan permintaan pasar dan biaya perusahaan, perusahaan tersebut harus memperhitungkan biaya, harga dan kemungkinan reaksi pesaing.

5. Menentukan metode penetapan harga. Biaya menentukan batas terendah harga dari suatu produk. Harga pesaing merupakan titik yang mengarahkan, sedangkan penilaian pelanggan tentang ciri-ciri produk yang unik akan menentukan batas tertinggi harga tersebut.

6. Memilih harga akhir. Dalam memilih harga akhir ini, perusahaan harus mempertimbangkan faktor-faktor tambahan yaitu penetapan

10

harga psikologis, pengaruh elemen bauran pemasaran lain terhadap harga, kebijakan penetapan harga perusahaan, pengaruh harga terhadap pihak-pihak lain.

2.2 Konsep dan Dasar Teori 2.2.1 Metode Analisa Titik Impas Menurut Pujawan (2009) analisis titik impas adalah salah satu analisis dalam ekonomi teknik yang sangat populer digunakan terutama pada sektor-sektor industri yang padat karya. Suatu titik impas dapat diartikan sebagai titik atau keadaan dimana perusahaan dalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan tidak menderita kerugian. Dengan kata lain, pada keadaan itu keuntungan atau kerugian sama dengan nol. Untuk mendapatkan titik impas ini maka harus dicari fungsi-fungsi biaya maupun pendapatannya. Pada saat kedua fungsi tersebut bertemu maka total biaya sama dengan total pendapatan. Dalam melakukan analisis titik impas, sering kali fungsi biaya maupun fungsi pendapatan diasumsikan linier terhadap volume produksi. 2.2.1.1 Fungsi Biaya Menurut Pujawan (2009) ada tiga komponen biaya yang dipertimbangkan dalam analisis fungsi biaya, yaitu: A. Biaya Tetap (Fixed Cost) Biaya tetap yaitu biaya yang besarnya tidak dipengaruhi oleh volume produksi. Beberapa yang termasuk biaya tetap adalah biaya gedung, biaya tanah, biaya mesin dan peralatan, dan sebagainya. Bila digambarkan dalam diagram cartesius dimana sumbu tegak adalah biaya (P) dan sumbu mendatar adalah unit rumah (Q), maka kurva biaya tetap (FC) berupa garis lurus horisontal. Hal ini ditunjukkan seperti pada Gambar 2.1.

11

B. Biaya Variabel (Variable Cost) Biaya variabel yaitu biaya yang besarnya tergantung (biasanya secara linier) terhadap volume produksi. Biaya yang tergolong biaya variabel diantaranya adalah biaya bahan baku dan biaya tenaga kerja langsung. Bila digambarkan dalam diagram cartesius maka kurva biaya variabel (VC) berupa garis lurus diagonal ke kanan atas (kemiringan/gradien positif). Hal tersebut diperlihatkan pada Gambar 2.2.

P

Q

FC

Keterangan : P = Biaya Q = Unit Rumah FC = Biaya Tetap

Gambar 2.1 Kurva Biaya Tetap

VC

P

Q Gambar 2.2

Kurva Biaya Variabel

Keterangan : P = Biaya Q = Unit Rumah VC = Biaya Variabel

12

C. Biaya Total (Total Cost) Biaya total ialah jumlah dari biaya tetap dan biaya variabel. Bila digambarkan dalam diagram cartesius maka kurva biaya total (TC) merupakan gabungan dari kurva biaya tetap (FC) dengan kurva biaya variabel (VC). Hal tersebut dapat digambarkan seperti pada Gambar 2.3.

2.2.1.2 Fungsi Pendapatan Selain fungsi biaya, untuk mendapatkan suatu titik impas diperlukan fungsi pendapatan. Pada penelitian ini fungsi pendapatan diperoleh dari fungsi permintaan. A. Fungsi Permintaan Menurut Lane (2007), langkah pertama para pemasar dalam mengevaluasi peluang pasar adalah dengan mengestimasi permintaan pasar. Permintaan pasar suatu produk adalah volume yang akan dibeli oleh kelompok atau orang tertentu di suatu wilayah tertentu, pada periode waktu tertentu, di lingkungan pemasaran tertentu, dan dengan program pemasaran tertentu. Permintaan pasar bukanlah angka tetap, melainkan fungsi dari

P TC

VC

FC

Q

Keterangan : P = Biaya Q = Unit Rumah FC = Biaya Tetap VC = Biaya Variabel TC = Biaya Total

Gambar 2.3 Kurva Biaya Total

13

sejumlah kondisi tertentu. Karena alasan itu, permintaan pasar dapat disebut fungsi permintaan pasar. Fungsi permintaan dinyatakan sebagai fungsi dari variabel harga, iklan, pendapatan konsumen, dan variabel-variabel lainnya yang dianggap penting. Permintaan konsumen terhadap suatu produk/barang dapat dinyatakan dengan suatu fungsi yang merupakan hubungan antara variable dependen dengan variabel independen. Variabel-variabel inilah yang nantinya akan dicari nilai koefisiennya. Metode untuk mengestimasi koefisien dalam fungsi permintaan digolongkan menjadi 2 metode yaitu metode langsung dan tidak langsung. Estimasi permintaan dengan metode langsung diperoleh melalui wawancara, survey, dan eksperimen pasar, yang mana pembeli potensial diberi pertanyaan tentang reaksi yang mungkin muncul sebagai akibat adanya perubahan harga maupun perubahan variabel lainnya. Sedangkan untuk metode tidak langsung menggunakan analisis statistika dengan tujuan untuk mengetahui perubahan permintaan sebagai akibat adanya perubahan dalam variabel penting. Setelah mendapatkan data hasil survey mengenai permintaan konsumen, maka langkah selanjutnya adalah menentukan nilai probabilitasnya. B. Teori Probabilitas Menurut Arsyad (1999) teori probabilitas merupakan suatu ukuran tentang kemungkinan suatu peristiwa akan terjadi di masa mendatang.Probabilitas dinyatakan antara 0 sampai 1 atau dalam prosentase. Pada setiap jawaban dibuat nilai probabilitasnya. Adapun pilihan jawaban dan nilai probabilitas untuk pertanyaan tentang kesediaan responden untuk membeli unit rumah dengan tingkatan harga tertentu pada kuesioner terdapat pada Tabel 2.1.

14

Tabel 2.1 Nilai Probabilitas

Jawaban Probabilitas

Pasti Tidak Membeli 0,00 Tidak Ingin Membeli 0,25 Mungkin Membeli 0,50 Ingin Membeli 0,75 Pasti Membeli 1,00

C. Kurva Permintaan Menurut Arsyad (1999) kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan, yang menunjukkan hubungan antara harga produk yang ditawarkan dengan produk yang diminta oleh pasar. Dalam kondisi normal, permintaan berbanding terbalik dengan harga. Semakin rendah harga, maka akan semakin tinggi jumlah permintaannya. Sedangkan semakin tinggi harga, maka akan semakin rendah jumlah permintaannya. Kurva permintaan dapat diperoleh dari perkalian antara jumlah permintaan konsumen dengan nilai probabilitas. Dari hasil perkalian tersebut akan diperoleh jumlah permintaan menurut tingkat harga. Hasil dari jumlah permintaan menurut tingkat harga dapat dibuat suatu kurva yaitu kurva permintaan, dan dari kurva permintaan tersebut dapat kita ketahui fungsi permintaannya. Hal ini dapat dilihat pada Gambar 2.4.

15

2.3 Penelitian Terdahulu Wardani (2011), meneliti tentang Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah di Perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. Dalam menetapkan harga jual unit rumah tersebut Wardani (2011) menggunakan dua metode pendekatan yaitu biaya dan permintaan. Dalam analisa data untuk pendekatan biaya digunakan metode analisa titik impas, sedangkan untuk pendekatan permintaan menggunakan metode survei dengan cara penyebaran kuesioner. Penelitian ini mempunyai tujuan yang sama dengan yang dibuat oleh penulis, yaitu menetapkan harga jual unit rumah pada suatu perumahan. Penelitian ini juga mempunyai kesamaan metode dalam menetapkan harga jual, yaitu menggunakan metode analisa titik impas dan permintaan pasar. Tetapi obyek yang diteliti berbeda, penelitian ini meneliti

P2

P1

Q

P

Q2 Q1

Keterangan : P = Biaya Q = Unit Rumah

Gambar 2.4 Kurva Permintaan

16

tentang analisa penetapan harga jual unit rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah Malang, sedangkan penelitian penulis meneliti penetapan harga jual unit rumah di perumahan Griya Agung Permata, Lamongan. Josep (2013), meneliti tentang Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah pada Proyek Perumahan Grand Meridian, Manado. Dalam menetapkan harga jual rumah di perumahan Grand Meridian, Josep (2013) menggunakan dua metode yaitu metode analisa biaya dan analisa permintaan pasar. Metode analisa biaya menggunakan metode analisa titik impas, sedangkan metode analisa permintaan pasar diperoleh melalui survei langsung. Penelitian ini memiliki kesamaan metode dalam menetapkan harga jual, yaitu metode analisa titik impas dan permintaan pasar, namun mempunyai perbedaan dalam obyek yang diteliti. Penelitian Josep (2013) meneliti tentang analisa penetapan harga jual unit rumah pada perumahan Grand Meridian di kota Manado, sedangkan penulis meneliti penetapan harga jual unit rumah pada perumahan Griya Agung Permata di kabupaten Lamongan. Fahad (2013), meneliti tentang harga jual unit rumah pada proyek Perumahan Soka Park, Bangkalan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui harga jual yang pantas untuk perumahan ini. Metode yang digunakan adalah analisa titik impas yang mempertemukan kurva permintaan dan kurva biaya. Kurva biaya diperoleh dari perhitungan biaya tetap dan biaya variabel, sedangkan kurva permintaan diperoleh dari kuesioner terhadap calon pembeli. Damayanti (2014), meneliti tentang analisa biaya dan permintaan pada penetapan harga marginal unit rumah di Perumahan Royal Regency, Lumajang. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa biaya marginal unit rumah. Perhitungan yang digunakan berdasarkan biaya-biaya yang telah dikeluarkan, yaitu biaya tetap dan biaya variabel. Metode yang digunakan adalah metode analisa marginal.

17

BAB III METODOLOGI

3.1 Jenis Penelitian Jenis penelitian termasuk deskriptif yang sifatnya perbandingan antara peraturan dengan kondisi yang ada dan analitis melalui proses pengumpulan dan penyusunan data. 3.2 Variabel Penelitian Variabel yang digunakan dapat dilihat pada Tabel 3.1.

Tabel 3.1 Variabel Penelitian

Metode / Analisa Indikator Sumber

Data Referensi

Penetapan kurva biaya

Fungsi biaya : Data sekunder

Pujawan (2009) » Biaya tetap

» Biaya variabel

Penetapan kurva permintaan

Fungsi pendapatan : Data primer

Arsyad (1999) » Permintaan konsumen

» Nilai probabilitas Analisa titik impas dan analisa marginalitas

Perhitungan MC = MR

Data primer dan data sekunder

Gaspersz (2001)

3.3 Data Penelitian Langkah pertama yang dilakukan sebelum memulai perhitungan adalah mengumpulkan data-data yang dibutuhkan. Data-data tersebut direncanakan diperoleh dari PT. Karya Usaha Mandiri Pratama selaku pengembang sekaligus pemilik dari perumahan Griya Agung Permata.

18

3.3.1 Klasifikasi Data Data-data tersebut antara lain : 1. Data Primer

Data primer adalah data yang diperoleh melalui sumber-sumber asli, sumber asli disini diartikan sebagai sumber pertama dari mana data tersebut diperoleh. Pada penelitian ini data primer diperoleh melalui survei terhadap masyarakat.

2. Data Sekunder Data sekunder terdiri dari data-data mengenai biaya pembangunan perumahan Griya Agung Permata yang meliputi : 1. Data biaya pembelian dan pematangan tanah 2. Data biaya perizinan 3. Data biaya sertifikasi tanah 4. Data biaya konstruksi jalan 5. Data biaya konstruksi penerangan jalan umum 6. Data biaya konstruksi taman (daerah hijau) 7. Data biaya konstruksi rumah tinggal 8. Data biaya pemasaran

3.3.2 Cara Perolehan Data Dalam memperoleh data primer dan data sekunder, penulis melalukan beberapa langkah. 3.3.2.1 Cara Perolehan Data Primer Untuk memperoleh data primer, penulis akan membuat kuesioner untuk melakukan survei terhadap masyarakat. Survei kuesioner dibuat untuk mengetahui kesedian para konsumen dalam membeli unit rumah dalam tingkatan harga tertentu. Pada kuesioner penelitian ini harga jual rumah dibagi menjadi 7 tingkat harga untuk dipilih para responden sesuai dengan tingkat permintaan mereka. Pada perumahan Griya Agung Permata rumah tipe 40, tipe 50, dan tipe 70 memiliki rencana harga jual sebesar Rp.219.000.000,- , Rp.260.000.000,-, dan Rp.415.000.000,-.

19

Untuk memperoleh tingkatan harga pada rumah tipe 40, tipe50, dan tipe 70, maka harga jual rencana dari pihak pengembang ditambah dengan kelipatan Rp.10.000.000,- sebanyak 3 kali dan dikurangi dengan kelipatan Rp.10.000.000,- sebanyak 3 kali sehingga diperoleh harga jual terendah untuk tipe 40 yaitu Rp.189.000.000,- dan harga jual tertinggi yaitu Rp.249.000.000,-. Untuk tipe 50 harga jual terendah yaitu Rp.230.000.000,- dan harga jual tertinggi yaitu Rp.290.000.000,-, sedangkan untuk tipe 70 harga jual terendah yaitu Rp.385.000.000,- dan harga jual tertinggi yaitu Rp.445.000.000,-. Setelah membuat kuesioner, penulis akan melakukan survei. Dalam melakukan survei, penulis harus mencari responden yang benar-benar mewakili pasar. Responden yang dapat mewakili pasar adalah responden yang berpotensi untuk membeli rumah di perumahan Griya Agung Permata. Oleh sebab itu dilakukan survei kantor pemasaran perumahan Griya Agung Permata, sebab pengunjung kantor pemasaran merupakan tempat calon pembeli potensial yang dapat mewakili permintaan pasar. Survei dilakukan sampai terpenuhinya jumlah responden sebanyak 40 orang. 3.3.2.2 Cara Perolehan Data Sekunder Sesuai dengan bab 3.3.1 data sekunder dalam penelitian ini adalah data-data mengenai biaya pembangunan perumahan Griya Agung Permata. Data-data mengenai biaya tersebut direncanakan diperoleh dari PT. Karya Usaha Mandiri Pratama selaku pengembang dari perumahan Griya Agung Permata. 3.4 Analisa Data Setelah data-data yang dibutuhkan telah terkumpul, maka dilakukan proses selanjutnya yaitu analisa data. Dalam penelitian ini akan dilakukan beberapa analisa data, yaitu analisa data untuk mencari kurva biaya dan analisa data untuk mencari kurva pendapatan.

20

3.4.1 Penetapan Kurva Biaya Pada penetapan kurva biaya, perlu dilakukan identifikasi biaya-biaya yang diperlukan dalam proyek pembangunan perumahan Griya Agung Permata. Biaya-biaya yang perlu diidentifikasikan tersebut meliputi : 1. Biaya tetap

Yang termasuk biaya tetap ialah biaya tanah untuk fasilitas umum, biaya konstruksi jalan, biaya konstruksi penerangan jalan umum, biaya konstruksi taman (daerah hijau), dan biaya pemasaran.

2. Biaya variabel Yang termasuk biaya variabel adalah biaya tanah untuk kavling rumah, biaya konstruksi rumah tinggal, biaya perizinan, dan biaya sertifikasi tanah.

Setelah mengidentifikasikan biaya-biaya tersebut, maka dapat dibentuk suatu kurva biaya, meliputi kurva biaya tetap, kurva biaya variabel, dan kurva biaya total. 3.4.2 Penetapan Kurva Permintaan Pada penelitian ini penetapan harga jual unit rumah menggunakan metode analisa titik impas, analisa tersebut ditetapkan dengan mempertemukan antara kurva biaya dengan kurva pendapatan. Pada penelitian ini kurva pendatapan didapat dari kurva permintaan pasar yang datanya diperoleh dengan survei menggunakan kuesioner. Survei direncanakan dilakukan di kantor pemasaran perumahan Griya Agung Permata. Survei dengan menggunakan kuesioner digunakan untuk mengetahui seberapa besarnya permintaan masyarakat terhadap unit rumah di perumahan Griya Agung Permata. Jumlah kuesioner 1 buah untuk masing-masing responden, pertanyaan yang diajukan adalah kesediaan para responden untuk membeli rumah tipe 40, tipe 50, dan tipe 70 pada tingkatan harga tertentu.

21

Survei dilakukan sampai tercapai jumlah responden sebanyak 40 orang. Dari kuesioner tersebut akan didapatkan data hasil survei mengenai permintaan konsumen. Data hasil survei tersebut digunakan untuk mendapatkan jumlah permintaan menurut tingkat harga. Dalam mendapatkan jumlah permintaan menurut tingkat harga, data hasil survei perlu dikalikan dengan nilai probabilitas masing-masing sesuai dengan pilihan jawaban. 3.4.3 Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas Dalam menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas dan analisa marginalitas, yang mempertemukan antara kurva biaya dan kurva permintaan menggunakan persamaan MC = MR untuk mencari Q. MR (Marginal Revenue) adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan turunan dari TR (Total Revenue). Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q. MC (Marginal Cost) adalah perubahan biaya yang disebabkan perubahan satu unit rumah yang terjual. (Gaspersz, 2001) Langkah-langkah perhitungan meliputi : 1. P = f (q)

Persamaan harga jual yang diperoleh dari kurva permintaan berdasarkan hasil survey terhadap responden.

2. TR = P x Q Total revenue adalah total pendapatan yang diperoleh dari hasil perkalian antara persamaan harga jual (P) dan Q.

3. MR = Q

TR∆∆

Marginal revenue adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan hasil dari turunan TR.

4. TC = FC + VC (Q) Total cost adalah total biaya yang dibutuhkan untuk membuat seluruh unit rumah.

22

5. MC = Q

TC∆∆

Marginal cost adalah perubahan biaya yang disebabkan oleh perubahan satu unit rumah yang terjual, merupakan hasil dari turunan TC.

6. MC = MR Laba atau keuntungan tercapai pada saat kondisi MC = MR, perhitungan dilakukan untuk mendapatkan Q yang optimal. Setelah mendapatkan Q, maka Q dimasukkan ke dalam persamaan harga jual yang diperoleh dari kurva permintaan untuk mendapatkan harga jual rumah yang sesuai.

3.5 Langkah - Langkah Penelitian Langkah-langkah penelitian dalam menyusun tugas akhir ini, yaitu : 1. Latar Belakang

Masalah yang menjadi alasan dalam melakukan penelitian dan membutuhkan pemecahan masalah.

2. Rumusan Masalah Permasalahan penelitian ditulis dengan jelas dalam bentuk kalimat pertanyaan. Masalah penelitian merupakan kondisi kesenjangan di lapangan yang membutuhkan pemecahan masalah.

3. Studi Pustaka Studi tentang literatur-literatur yang akan diperlukan dalam memecahkan permasalahan yang telah dirumuskan.

4. Pengumpulan Data Proses pengumpulan data yang diperlukan untuk memecahkan masalah, dibagi menjadi data primer dan data sekunder.

5. Menetapkan Kurva Biaya dan Kurva Pendapatan Menetapkan kurva biaya dan kurva pendapatan dari data-data yang diperoleh melalui pengumpulan data.

6. Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas Melakukan analisa dengan perhitungan MC = MR.

23

7. Hasil dan Pembahasan Hasil yang diperoleh dari proses analisa titik impas dan analisa marginalitas.

8. Kesimpulan dan Saran Kesimpulan dari hasil proses-proses penelitian dan saran atas hasil penelitian tersebut.

Langkah pengerjaan Tugas Akhir ini dapat dilihat pada Gambar 3.1.

24

Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian

LatarBelakang • Bertambahnya jumlah penduduk di kabupaten Lamongan. • Kebutuhan masyarakat akan tersedianya tempat tinggal semakin meningkat. • Perumahan Griya Agung Permata terletak di lingkungan yang masih asri dan

alami, serta berada di kawasan bebas banjir. • Pihak pengembang perlu menghitung dengan cermat harga jual unit rumah

agar semua unit rumah pada perumahan laku terjual dan harga tersebut dapat diterima oleh konsumen.

RumusanMasalah Berapa harga jual unit rumah tipe 40, tipe 50, dan tipe 70 di perumahan Griya Agung Permata berdasarkan analisa biaya dan permintaan pasar ?

Studi Pustaka

Pengumpulan Data

Data Primer: Kuesioner

Data Sekunder: • Biaya tetap • Biaya variabel

Menetapkan kurva

permintaan

Menetapkan kurva biaya

Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas (MC = MR)

Hasil dan Pembahasan

Kesimpulan dan Saran

25

BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1 Deskripsi Proyek Perumahan Griya Agung Permata terletak di wilayah kecamatan Babat, kabupaten Lamongan dan dikembangkan oleh PT. Karya Usaha Mandiri Pratama. Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalis ini dibangun di atas lahan seluas kurang lebih 3,6 hektar, serta berada di kawasan bebas banjir. Perumahan ini berada di lokasi yang cukup strategis karena dekat dengan jalan raya, sekolah, pasar, dan fasilitas umum lainnya. Perumahan ini juga terletak di lingkungan yang masih asri dan alami, tetapi masih jauh dari pusat kota Lamongan sehingga dapat memberikan kenyamanan penghuninya dan bebas dari jalanan macet. Perumahan Griya Agung Permata menawarkan produk berupa rumah tinggal tipe 40, tipe 50, dan tipe 70. Lokasi perumahan dapat dilihat pada Gambar 4.1.

Gambar 4.1 Lokasi Perumahan

26

4.2 Data Perumahan Griya Agung Permata Berikut ini adalah data-data dari perumahan Griya Agung Permata yang terdiri dari data luas tanah, jumlah total rumah per tipe, spesifikasi bangunan, luas tanah dan bangunan (Tabel 4.1), serta denah rumah masing-masing tipe (Gambar 4.2 s/d 4.4). 1. Luas Tanah Total : 35.917 m2 2. Jumlah Total Rumah : 264 unit 3. Jumlah Rumah Tipe 40 : 129 unit 4. Jumlah Rumah Tipe 50 : 85 unit 5. Jumlah Rumah Tipe 70 : 50 unit

Tabel 4.1

Luas Tanah dan Luas Bangunan

No Tipe Luas Tanah (m2) Luas Bangunan (m2)

1 40 72 40

2 50 98 50

3 70 126 70 Spesifikasi Bangunan 1. Pondasi : pondasi batu kali 2. Struktur : beton bertulang 3. Dinding : pasangan bata merah diplester, diaci,

dan dicat 4. Lantai : keramik 40x40 5. Plafond : gypsum board 6. Rangka Atap : baja ringan / galvalum 7. Atap : genteng beton oven 8. Kusen : kayu kalimantan 9. Daun Pintu : rangka kayu kalimantan 10. Daun Jendela : rangka kayu kalimantan 11. Sanitair : monoblock 12. Air Bersih : PDAM / sumur bor 13. Listrik : jaringan PLN 900 watt (tipe 40 & 50)

jaringan PLN 1300 watt (tipe 70)

27

Gambar 4.3 Denah Rumah Tipe 50


28

4.3 Perhitungan Biaya Dalam pembuatan kurva biaya perlu diketahui 3 komponen utama yaitu, biaya tetap, biaya variabel, dan biaya total. 4.3.1 Perhitungan Biaya Tetap Menurut Pujawan (2009) biaya tetap adalah biaya-biaya yang besarnya tidak dipengaruhi oleh jumlah output atau volume produksi.Pada penelitian ini yang termasuk biaya tetap adalah : 1. Biaya tanah untuk kavling rumah dan fasilitas umum yang

meliputi biaya pembelian tanah dan biaya pematangan tanah. Biaya pematangan tanah meliputi biaya pengurugan tanah dan perataan tanah.

2. Biaya perizinan 3. Biaya sertifikasi tanah 4. Biaya konstruksi jalan 5. Biaya konstruksi daerah hijau (taman)


29

6. Biaya penerangan jalan umum 7. Biaya pemasaran 4.3.1.1 Biaya Tanah Luas tanah yang dimiliki perumahan Griya Agung Permata adalah 35.917 m2. Luas tanah tersebut dibagi menjadi 2 bagian yaitu kavling untuk rumah tinggal dan kavling untuk fasilitas umum. Rekapitulasi luasan tanah pada proyek perumahan Griya Agung Permata dapat dilihat pada Tabel 4.2. Biaya tanah untuk kavling rumah dan fasilitas umum yang meliputi biaya pembelian tanah dan biaya pematangan tanah terdapat pada Tabel 4.3.

No Uraian Luas Jumlah Total

Per Unit

(M2) Unit (M2) 1 Luas Kavling

Rumah

a. Tipe 40 72 129 9.288

b. Tipe 50 98 85 8.330

c. Tipe 70 126 50 6.300

Total Luas Kavling Rumah 23.918 M2 2 Luas Kavling

Untuk

Fasilitas Umum

a. Perkerasan Jalan 9.130 1 9.130

b. Daerah Hijau 2.869 1 2.869

Total Luas Kavling Untuk Fasilitas Umum 11.999 M2

Total Luas Perumahan 35.917 M2

Tabel 4.2 Rekapitulasi Luas Tanah Perumahan

30

No Uraian Luas Tanah (M2)

Biaya (Rp/M2)

Total Biaya (Rp)

1 Pembelian Tanah 35.917 250.000,00 8.979.250.000,00 2 Pematangan

Tanah

a. Pengurugan 35.917 10.000,00 .359.170.000,00

b. Perataan 35.917 1.000,00 35.917.000,00

Total Biaya Tanah 9.374.337.000,00 4.3.1.2 Biaya Perizinan Berdasarkan data yang diperoleh dari developer, biaya IMB per m2 luas bangunan adalah Rp. 4500,00. Perhitungan biaya perizinan total pada perumahan Griya Agung Permata terdapat pada tabel 4.4.

Tabel 4.4 Biaya Perizinan

1 Tipe 40 40 4.500 129 23.220.0002 Tipe 50 50 4.500 85 19.125.0003 Tipe 70 70 4.500 50 15.750.000

58.095.000

Total (Rp)

Total Biaya Perizinan

No. Biaya IMB

Luasan (m²) Biaya/m² (Rp) Jumlah Unit

4.3.1.3 Biaya Sertifikasi Tanah Berdasarkan data dari developer, biaya yang dikeluarkan untuk sertifikasi tanah sebesar Rp. 700.000,00 per unit rumah. Rekapitulasi biaya sertifikasi tanah terdapat pada Tabel 4.5.

Tabel 4.5 Biaya Sertifikasi Tanah

1 Biaya Sertifikasi Tanah 700.000 264 184.800.000184.800.000Total Biaya Sertifikasi Tanah

No. Uraian Biaya Per Unit (Rp) Jumlah Unit Total (Rp)

Tabel 4.3 Biaya Tanah

31

4.3.1.4 Biaya Konstruksi Jalan Pada perumahan Griya Agung Permata akses di dalam perumahan menggunakan jalan dari paving block. Berdasarkan Tabel 4.2 disebutkan bahwa luas tanah untuk fasilitas umum adalah 11.999 m2, sedangkan luas tanah yang hanya diperuntukkan untuk perkerasan jalan adalah 9.130 m2. Rekapitulasi biaya konstruksi jalan dapat dilihat pada Tabel 4.6. Detail RAB konstruksi jalan dapat dilihat pada Lampiran 7 .

Tabel 4.6

Biaya Konstruksi Jalan No. Item Pekerjaan Harga (Rp)1 Persiapan 25.000.0002 Paving Blok 1.408.832.8803 Trotoar/Pedestrian 55.362.6964 Gapura dan Ornamen Taman Bundaran 23.768.0665 Canopy Trotoar 2 Unit 13.131.9756 Pos Jaga 11.149.804

1.537.245.421Total Biaya Konstruksi Jalan 4.3.1.5 Biaya Pembangunan Daerah Hijau Berdasarkan data yang diperoleh dari develepor, pada perumahan Griya Agung Permata terdapat satu taman yaitu taman jalan masuk. Biaya yang dikeluarkan untuk pembuatan taman adalah Rp. 59.500.000 . Rincian perhitungan biaya konstruksi daerah hijau (taman) dapat dilihat pada Lampiran 8 . 4.3.1.6 Biaya Penerangan Jalan Umum Berdasarkan data yang diperoleh dari developer, total biaya yang dikeluarkan untuk penerangan jalan umum pada perumahan Griya Agung Permata adalah Rp. 208.837.000 . Biaya tersebut termasuk kedalam beberapa jenis pekerjaan seperti pengadaan dan pemasangan panel PJU, pemasangan tiang PJU, pemasangan lampu PJU, dan pekerjaan lainnya. Rincian perhitungan biaya untuk penerangan jalan umum dapat dilihat pada Lampiran 9 .

32

4.3.1.7 Biaya Pemasaran Pihak developer perumahan Griya Agung Permata

menggunakan cara penyebaran brosur dalam hal pemasaran. Brosur yang dicetak selama masa promosi sebanyak 10.000 buah.Perhitungan biaya pemasaran terdapat pada Tabel 4.7.

Tabel 4.7

Biaya Pemasaran No. Uraian Satuan Volume Biaya Satuan (Rp) Total (Rp)1 Biaya Brosur Lembar 10.000 5.000 50.000.000

50.000.000Total Biaya Pemasaran 4.3.2 Kurva Biaya Tetap Dari hasil perhitungan sub bab 4.3.1.1 sampai subbab 4.3.1.7, maka biaya tetap keseluruhan dapat direkapitulasi seperti pada Tabel 4.8.

Tabel 4.8 Rekapitulasi Biaya Tetap

No. Jenis Biaya Total Biaya (Rp)

2 Biaya Perizinan 58.095.0003 Biaya Sertifikasi Tanah 184.800.0004 Biaya Konstruksi Jalan 1.537.245.4215 Biaya Pembangunan Daerah Hijau 59.500.0006 Biaya Penerangan Jalan Umum 208.837.0007 Biaya Pemasaran 50.000.000

11.472.814.421

1 Biaya Tanah untuk Kavling Rumah dan Fasilitas Umum

9.374.337.000

Total Biaya Tetap Selanjutnya dari biaya tetap yang telah diperoleh tersebut akan diproporsionalkan menjadi jumlah biaya tetap untuk masing-masing tipe rumah. Untuk biaya tetap rata-rata, penelitian ini menggunakan rumus:

33

AFC = TQ

TFC (Gaspersz,2001)

Keterangan: AFC = Biaya tetap rata-rata TFC = Biaya tetap total QT = Jumlah total output AFC = =

264.421,0011.472.814 Rp. Rp. 43.457.630,38 per unit rumah

Perhitungan biaya tetap untuk masing-masing tipe dapat dilihat pada Tabel 4.9.

Tabel 4.9 Biaya Tetap Per Tipe

1 40 129 11.472.814.421,00 5.606.034.319,352 50 85 11.472.814.421,00 3.693.898.582,523 70 50 11.472.814.421,00 2.172.881.519,13

No. Tipe Jumlah Unit Biaya Tetap Total (Rp)

Biaya Tetap Total Per Tipe (Rp)

Dari perhitungan biaya tetap tersebut maka dapat dibuat suatu kurva biaya tetap per tipe seperti pada Gambar 4.5 s/d 4.7

Gambar 4.5

Kurva Biaya Tetap Tipe 40

34

Gambar 4.6 Kurva Biaya Tetap Tipe 50

Gambar 4.7 Kurva Biaya Tetap Tipe 70

35

4.3.3 Perhitungan Biaya Variabel Pada penelitian ini yang termasuk biaya variabel adalah biaya konstruksi rumah tinggal itu sendiri, meliputi biaya pekerjaan tanah, biaya pekerjaan beton, biaya pekerjaan pasangan dan plesteran, dan lain-lain. Rincian biaya variabel tersebut merupakan biaya yang dibutuhkan untuk membangun 1 unit rumah. 4.3.3.1 Biaya Variabel Rumah Tipe 40 Besarnya biaya konstruksi rumah tipe 40 adalah Rp. 66.027.000,00. Rekapitulasi biaya variabel rumah tipe 40 dapat dilihat pada Tabel 4.10. Detail RAB rumah tipe 40 dapat dilihat pada Lampiran 4.

Tabel 4.10 Rekapitulasi Biaya Variabel Rumah Tipe 40

No Jenis Biaya Biaya (Rp)

1 Biaya Konstruksi Rumah : 66.027.000

a. Pekerjaan Tanah

b. Pekerjaan Beton

c. Pekerjaan Pasangan dan Plesteran

d. Pekerjaan Penutup Atap dan Plafond

e. Pekerjaan Kusen dan Kaca

f. Pekerjaan Lantai

g. Pekerjaan Pengecatan h. Pekerjaan Penggantungan Kunci, Pintu, dan Jendela

i. Pekerjaan Sanitasi

j. Pekerjaan Instalasi Listrik

2 Total Biaya Konstruksi Rumah Tinggal 66.027.000

36

4.3.3.2 Biaya Variabel Rumah Tipe 50 Besarnya biaya konstruksi rumah tipe 50 adalah Rp. 74.226.000,00. Rekapitulasi biaya variabel rumah tipe 50 dapat dilihat pada Tabel 4.11. Detail RAB rumah tipe 50 dapat dilihat pada Lampiran 5.


No Jenis Biaya Biaya (Rp)

1 Biaya Konstruksi Rumah : 74.226.000

a. Pekerjaan Tanah

b. Pekerjaan Beton




f. Pekerjaan Lantai





4.3.3.3 Biaya Variabel Rumah Tipe 70 Besarnya biaya konstruksi rumah tipe 70 adalah Rp. 114.073.000,00. Rekapitulasi biaya variabel rumah tipe 70 dapat dilihat pada Tabel 4.12. Detail RAB rumah tipe 70 dapat dilihat pada Lampiran 6.

37


No Jenis Biaya Biaya (Rp) 1 Biaya Konstruksi Rumah : 114.073.000

a. Pekerjaan Tanah

b. Pekerjaan Beton




f. Pekerjaan Lantai





4.3.4 Kurva Biaya Variabel Dari hasil perhitungan biaya variabel per tipe, maka dapat dibuat rekapitulasi biaya variabel masing-masing tipe rumah seperti pada Tabel 4.13, yang selanjutnya akan dibentuk menjadi sebuah kurva. Seperti pada Gambar 4.8 s/d 4.10.

Tabel 4.13 Rekapitulasi Biaya Variabel

No Tipe Jumlah Variabel Biaya Variabel Persamaan Biaya Variabel Unit Unit (Rp)

1 40 129 Q1 66.027.000 66.027.000 Q1

2 50 85 Q2 74.226.000 74.226.000 Q2

3 70 50 Q3 114.073.000 114.073.000 Q3

38

Gambar 4.8 Kurva Biaya Variabel Tipe 40


39

4.3.5 Kurva Biaya Total Menurut Pujawan (2009), perhitungan biaya total merupakan penjumlahan dari biaya tetap dan biaya variabel. Dari perhitungan biaya tetap dan biaya variabel pada subbab sebelum nya, maka dapat dibentuk suatu persamaan biaya total pada Tabel 4.14.

No Tipe Variabel Biaya Tetap Biaya

Variabel Persamaan

Unit (Rp) (Rp) Biaya Total

1 40 Q1 5.606.034.319,35 66.027.000 5.606.034.319,35 + 66.027.000 Q1

2 50 Q2 3.693.898.582,52 74.226.000 3.693.898.582,52 + 74.226.000 Q2

3 70 Q3 2.172.881.519,13 114.073.000 2.172.881.519,13 + 114.073.000 Q3

Tabel 4.14 Persamaan Biaya Total


40

Dari persamaan biaya total pada Tabel 4.14, maka dapat dibentuk suatu kurva biaya total untuk masing-masing tipe rumah seperti pada Gambar 4.11 s/d 4.13.

Gambar 4.11

Kurva Biaya Total Tipe 40

Gambar 4.12


41

Gambar 4.13


4.4 Kurva Permintaan Pada penelitian ini, setelah melakukan perhitungan biaya

dan mendapatkan kurva biaya langkah yang dilakukan adalah mendapatkan kurva permintaan. Dalam mendapatkan kurva permintaan penulis melakukan survei dengan menggunakan kuesioner. Survei dengan kuesioner dilakukan selama 3 minggu, dengan jumlah total responden 40 orang. Survei ini dimaksudkan untuk mengetahui kesediaan para responden dalam membeli rumah pada proyek perumahan Griya Agung Permata dalam tingkatan harga tertentu. Pada penelitian ini 1 responden mengisi 1 kuesioner yang berisi pertanyaan mengenai minat untuk membeli unit rumah tipe 40, tipe 50, dan tipe 70 dalam tingkatan harga tertentu. Perolehan hasil survei ditabelkan pada Tabel 4.15 s/d 4.17.

42

Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total

(Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli

189000000 29 9 2 0 0 40

199000000 14 19 6 1 0 40

209000000 5 18 13 4 0 40

219000000 0 6 26 5 3 40

229000000 0 3 13 16 8 40

239000000 0 0 7 14 19 40

249000000 0 0 0 6 34 40



230000000 28 10 2 0 0 40

240000000 18 17 4 1 0 40

250000000 2 25 10 3 0 40

260000000 0 8 26 4 2 40

270000000 0 3 16 15 6 40

280000000 0 0 11 13 16 40

290000000 0 0 2 7 31 40

Tabel 4.15 Hasil Kuesioner Tipe 40


43



385000000 18 8 6 7 1 40

395000000 14 9 6 9 2 40

405000000 7 16 2 10 5 40

415000000 3 17 4 10 6 40

425000000 0 14 10 8 8 40

435000000 0 8 13 11 8 40

445000000 0 5 9 16 10 40

Agar dapat dijadikan kurva permintaan yang menggambarkan hubungan harga yang ditetapkan pada berbagai tingkatan dan tingkat permintaan, hasil survei perlu diolah kembali. Pengolahan data hasil survei dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan dilakukan untuk mendapatkan jumlah permintaan menurut tingkat harga. Pembobotan merupakan proses perkalian antara jumlah kesediaan responden pada masing-masing tingkat permintaan dengan nilai probabilitasnya. Nilai probabilitasnya sebagai berikut: pasti membeli (1), ingin membeli (0,75), mungkin membeli (0,5), tidak ingin membeli (0,25), dan pasti tidak membeli (0). Selanjutnya perhitungan pembobotan dapat dilihat pada Tabel 4.18 s/d 4.20.


44



189000000 29 6,75 1 0 0 36,75

199000000 14 14,25 3 0,25 0 31,5

209000000 5 13,5 6,5 1 0 26

219000000 0 4,5 13 1,25 0 18,75

229000000 0 2,25 6,5 4 0 12,75

239000000 0 0 3,5 3,5 0 7

249000000 0 0 0 1,5 0 1,5



230000000 28 7,5 1 0 0 36,5

240000000 18 12,75 2 0,25 0 33

250000000 2 18,75 5 0,75 0 26,5

260000000 0 6 13 1 0 20

270000000 0 2,25 8 3,75 0 14

280000000 0 0 5,5 3,25 0 8,75

290000000 0 0 1 1,75 0 2,75

Tabel 4.18 Jumlah Permintaan Tipe 40


45



385000000 18 6 3 1,75 0 28,75

395000000 14 6,75 3 2,25 0 26

405000000 7 12 1 2,5 0 22,5

415000000 3 12,75 2 2,5 0 20,25

425000000 0 10,5 5 2 0 17,5

435000000 0 6 6,5 2,75 0 15,25

445000000 0 3,75 4,5 4 0 12,25

Hubungan antara tingkat harga dan jumlah permintaan menghasilkan kurva permintaan pada Gambar 4.14 s/d 4.16


Gambar 4.14 Kurva Permintaan Rumah Tipe 40

46



47

Dari kurva permintaan dapat diperoleh persamaan harga jual dari setiap rumah yang ada pada proyek perumahan Griya Agung Permata, yaitu: 1. Tipe 40, P = -1.664.249Q1 + 250.917.920 2. Tipe 50, P = -1.720.019Q2 + 294.768.954 3. Tipe 70, P = -3.674.033Q3 + 489.792.818 4.5 Penetapan Harga Dalam menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas, yang mempertemukan antara kurva permintaan dan kurva biaya. Persamaan MR = MC digunakan untuk mencari volume atau Q untuk mendapatkan keuntungan maksimum. (Gaspersz,2001) MR atau Marginal Revenue adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan turunan dari TR. TR atau Total Revenue adalah total pendapatan yang diperoleh dari hasil perkalian antara harga jual dan volume. MC atau Marginal Cost adalah perubahan biaya yang disebabkan oleh perubahan satu unit rumah yang terjual, merupakan turunan dari TC. TC atau Total Cost adalah biaya total yang dibutuhkan untuk membuat seluruh unit rumah.

4.5.1 Penetapan Harga Tipe 40 Dari perhitungan kurva permintaan pada subbab 4.4, diperoleh persamaan harga jual untuk tipe 40 adalah: P = -1.664.249Q1 + 250.917.920 Dimana P adalah Harga Jual, dan Q1 adalah jumlah unit terjual untuk rumah tipe 40. Dengan demikian dapat ditentukan persamaan pendapatan total (TR) sebagai berikut:

48

TR = P x Q1 = (-1.664.249Q1 + 250.917.920) x Q1 = -1.664.249Q12 + 250.917.920Q1 Keuntungan maksimum tercapai apabila: MR = MC MR adalah turunan dari persamaan pendapatan total (TR) terhadap jumlah unit terjual, sehingga MR dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MR =∆TR/∆Q1 MR = -3.328.498Q1 + 250.917.920 MC adalah turunan dari persamaan biaya total (TC) terhadap jumlah unit terjual, sehingga MC dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MC =∆TC/∆Q1 Persamaan biaya total (TC) sesuai dengan perhitungan yang terdapat pada Tabel 4.15 adalah: TC = 5.606.034.319,35 + 66.027.000Q1 Sehingga MC dapat dihitung sebagai berikut: MC =∆TC/∆Q1 MC = 66.027.000 Volume untuk mencapai keuntungan maksimum adalah:

MR = MC -3.328.498Q1 + 250.917.920 = 66.027.000 Q1 = 56 unit

49

Berdasarkan jumlah unit untuk mencapai keuntungan maksimum tersebut, dapat dihitung harga jual sebagai berikut: P = -1.664.249Q1 + 250.917.920 P = -1.664.249 (56) + 250.917.920 P = Rp. 157.719.976,00 Dengan demikian harga jual unit rumah tipe 40 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp. 157.719.976,00 per unit dengan jumlah unit terjual optimum 56 unit. 4.5.2 Penetapan Harga Tipe 50 Dari perhitungan kurva permintaan pada subbab 4.4, diperoleh persamaan harga jual untuk tipe 50 adalah: P = -1.720.019Q2 + 294.768.954 Dimana P adalah Harga Jual, dan Q2 adalah jumlah unit terjual untuk rumah tipe 50. Dengan demikian dapat ditentukan persamaan pendapatan total (TR) sebagai berikut: TR = P x Q2 = (-1.720.019Q2 + 294.768.954) x Q2 = -1.720.019Q22 + 294.768.954Q2

Keuntungan maksimum tercapai apabila: MR = MC MR adalah turunan dari persamaan pendapatan total (TR) terhadap jumlah unit terjual, sehingga MR dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut:

50

MR =∆TR/∆Q2 MR = -3.440.038Q2 + 294.768.954 MC adalah turunan dari persamaan biaya total (TC) terhadap jumlah unit terjual, sehingga MC dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MC =∆TC/∆Q2 Persamaan biaya total (TC) sesuai dengan perhitungan yang terdapat pada Tabel 4.15 adalah: TC = 3.693.898.582,52 + 74.226.000Q2 Sehingga MC dapat dihitung sebagai berikut: MC =∆TC/∆Q2 MC = 74.226.000 Volume untuk mencapai keuntungan maksimum adalah:

MR = MC -3.440.038Q2 + 294.768.954 = 74.226.000 Q2 = 65 unit Berdasarkan jumlah unit untuk mencapai keuntungan maksimum tersebut, dapat dihitung harga jual sebagai berikut: P = -1.720.019Q2 + 294.768.954 P = -1.720.019 (65) + 294.768.954 P = Rp. 182.967.719,00 Dengan demikian harga jual unit rumah tipe 50 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp. 182.967.719,00 per unit dengan Q optimum 65 unit.

51

4.5.3 Penetapan Harga Tipe 70 Dari perhitungan kurva permintaan pada subbab 4.4, diperoleh persamaan harga jual untuk tipe 70 adalah: P = -3.674.033Q3 + 489.792.818 Dimana P adalah Harga Jual, dan Q3 adalah jumlah unit terjual untuk rumah tipe 70. Dengan demikian dapat ditentukan persamaan pendapatan total (TR) sebagai berikut: TR = P x Q3 = (-3.674.033Q3 + 489.792.818) x Q3 = -3.674.033Q32 + 489.792.818Q3 Keuntungan maksimum tercapai apabila: MR = MC MR adalah turunan dari persamaan pendapatan total (TR) terhadap jumlah unit, sehingga MR dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MR =∆TR/∆Q3 MR = -7.348.066Q3 + 489.792.818 MC adalah turunan dari persamaan biaya total (TC) terhadap jumlah unit, sehingga MC dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MC =∆TC/∆Q3 Persamaan biaya total (TC) sesuai dengan perhitungan yang terdapat pada Tabel 4.15 adalah: TC = 2.172.881.519,13 + 114.073.000Q3

52

Sehingga MC dapat dihitung sebagai berikut: MC =∆TC/∆Q3 MC = 114.073.000 Volume untuk mencapai keuntungan maksimum adalah:

MR = MC -7.348.066Q3 + 489.792.818 = 114.073.000 Q3 = 52 unit Berdasarkan jumlah unit untuk mencapai keuntungan maksimum tersebut, dapat dihitung harga jual sebagai berikut: P = -3.674.033Q3 + 489.792.818 P = -3.674.033 (52) + 489.792.818 P = Rp. 298.743.102,00 Dengan demikian harga jual unit rumah tipe 70 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp 298.743.102,00 per unit dengan Q optimum 52 unit.

53

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan Berdasarkan hasil analisa dan pembahasan pada bab sebelumnya dapat disimpulkan bahwa harga jual unit rumah yang sesuai dengan analisa biaya dan analisa permintaan pasar yaitu : 1. Harga Jual Tipe 40 adalah Rp. 157.719.976,00 dengan

jumlah unit rumah optimum 56 unit. 2. Harga Jual Tipe 50 adalah Rp. 182.967.719,00 dengan

jumlah unit rumah optimum 65 unit. 3. Harga Jual Tipe 70 adalah Rp. 298.743.102,00 dengan

jumlah unit rumah optimum 52 unit. 5.2 Saran Berdasarkan proses analisa pada tugas akhir ini, saran yang dapat diberikan untuk penelitian lebih lanjut, yaitu: 1. Untuk analisa permintaan pasar, jumlah responden yang

disurvei bisa dalam jumlah yang lebih banyak agar kurva permintaan yang dihasilkan benar-benar merepresentasikan kondisi sebenarnya masyarakat sebagai target pasar.

2. Perlu dipikirkan mengenai ketersediaan lahan, karena bisa saja kekurangan lahan atau menyisakan lahan.

54

(Halaman ini sengaja dikosongkan)

57

LAMPIRAN Lampiran 1

Kuesioner Analisa Permintaan

58

Lampiran 2

Denah Perumahan Griya Agung Permata

59

Lampiran 3

Gambar Tampak Depan dan Denah Rumah

60

Lampiran 4

RAB Rumah Tipe 40

I Pekerjaan Tanah :1 Galian Pondasi strouss Ø 30 - 200 cm 10,00 Bh. Rp. 5.000,00 Rp. 50.000,00 2 Galian Tanah 9,18 M3 Rp. 24.400,00 Rp. 223.992,00 3 Urugan pudel dalan bangunan 5,40 M3 Rp. 86.900,00 Rp. 469.260,00 4 Urugan pasir bawah lantai 2,35 M3 Rp. 122.700,00 Rp. 288.345,00

Rp. 1.031.597,00 II Pekerjaan Beton :

1 Pondasi strouss Ø 30 - 200 cm 1,41 M3 Rp. 2.198.800,00 Rp. 3.100.308,00 2 Sloof 15/20 cm 1,73 M3 Rp. 2.281.300,00 Rp. 3.946.649,00 3 Kolom 15/15 cm 1,36 M3 Rp. 2.281.300,00 Rp. 3.102.568,00 4 Ringbalk 15/20 cm 1,58 M3 Rp. 2.281.300,00 Rp. 3.604.454,00 5 Ringbalk Gewel 15/15 cm 0,60 M3 Rp. 2.281.300,00 Rp. 1.368.780,00 6 Balok latai 15/15 cm 0,09 M3 Rp. 2.281.300,00 Rp. 205.317,00 7 Plat beton tbl. 8 cm 0,52 M3 Rp. 2.281.300,00 Rp. 1.186.276,00 8 Rabat beton bawah lantai 1,90 M3 Rp. 2.281.300,00 Rp. 4.334.470,00

Rp. 20.848.822,00 III Pekerjaan Pasangan dan Plesteran :

1 Pondasi batu kumbung 30 x 30 cm 58,00 M' Rp. 24.900,00 Rp. 1.444.200,00 2 Pasangan batu bata 181,60 M2 Rp. 57.100,00 Rp. 10.369.360,00 3 Plesteran dinding 255,75 M2 Rp. 26.500,00 Rp. 6.777.375,00 4 Acian 11,80 M2 Rp. 28.000,00 Rp. 330.400,00

Rp. 18.921.335,00 IV Pekerjaan Penutup Atap dan Plafond :

1 Rangka Atap Galfalum 0,32 M3 Rp. 132.000,00 Rp. 42.240,00 2 Pasang listplank 18,00 M' Rp. 21.750,00 Rp. 391.500,00 3 Pasang genteng 59,60 M2 Rp. 36.279,80 Rp. 2.162.275,78 4 Pasang bubungan atap 6,50 M' Rp. 61.125,00 Rp. 397.312,50 5 Rangka plafond 47,10 M2 Rp. 41.000,00 Rp. 1.931.100,00 6 Asbes plat 47,10 M2 Rp. 32.250,00 Rp. 1.518.975,00

Rp. 6.443.403,28 V Pekerjaan Kusen dan Kaca :

1 Kusen pintu dan jendela 0,33 M3 Rp. 10.289.250,00 Rp. 3.395.452,50 2 Daun pintu panil 6,90 M2 Rp. 258.125,00 Rp. 1.781.062,50 3 Kusen dan pintu PVC 1,00 Bh. Rp. 200.000,00 Rp. 200.000,00 4 Kaca tebal 5 mm 1,60 M2 Rp. 136.725,00 Rp. 218.760,00

Rp. 5.595.275,00 VI Pekerjaan Lantai :

1 Lantai keramik 38,00 M2 Rp. 73.675,00 Rp. 2.799.650,00 2 Lantai keramik KM/WC 3,00 M2 Rp. 71.675,00 Rp. 215.025,00 3 Keramik dinding KM/WC 8,60 M2 Rp. 71.675,00 Rp. 616.405,00 4 Paving carport 9,00 M2 Rp. 174.500,00 Rp. 1.570.500,00

Rp. 5.201.580,00 VII Pekerjaan Pengecatan :

1 Cat dinding dan plafond 306,60 M2 Rp. 13.125,00 Rp. 4.024.125,00 2 Menggosok dan mendempul kayu 23,55 M2 Rp. 12.765,00 Rp. 300.615,75 3 Pengecatan Kusen, pintu, jendela dan list 23,55 M2 Rp. 20.765,00 Rp. 489.015,75

Rp. 4.813.756,50 VIII Pek. penggantungan kunci, pintu dan jendela :

1 Engsel daun pintu dan jendela 5,00 Set Rp. 83.750,00 Rp. 418.750,00 2 Kait angin daun jendela 3,00 Set Rp. 63.750,00 Rp. 191.250,00 3 Grendel daun jendela 3,00 Bh. Rp. 30.625,00 Rp. 91.875,00 4 Kunci daun pintu 4,00 Bh. Rp. 113.250,00 Rp. 453.000,00

Rp. 1.154.875,00 IX Pekerjaan Sanitasi :

1 Pasang pipa pvc Ø 3/4 " 16,00 M' Rp. 21.700,00 Rp. 347.200,00 2 Pasang pipa pvc Ø 3 " 12,00 M' Rp. 20.112,50 Rp. 241.350,00 3 Pasang kran air 2,00 Bh. Rp. 15.000,00 Rp. 30.000,00 4 Pasang clokset duduk 1,00 Bh. Rp. 248.500,00 Rp. 248.500,00 5 Pasang avour 1,00 Bh. Rp. 4.000,00 Rp. 4.000,00 6 Septictank + resapan 1,00 Bh. Rp. 629.593,75 Rp. 629.593,75

Rp. 1.500.643,75 X Pekerjaan Instalasi Listrik :

1 Pasang Instalasi listrik 5,00 Titik Rp. 65.000,00 Rp. 325.000,00 2 Pasang MCB Box 1,00 Bh. Rp. 81.500,00 Rp. 81.500,00 3 Pasang MCB 1,00 Bh. Rp. 15.000,00 Rp. 15.000,00 4 Pasang fiting lampu 5,00 Bh. Rp. 7.000,00 Rp. 35.000,00 5 Pasang stop kontak 1,00 Bh. Rp. 12.000,00 Rp. 12.000,00 6 Pasang saklar 5,00 Bh. Rp. 9.500,00 Rp. 47.500,00

Rp. 516.000,00

Jumlah Total Rp. 66.027.287,53 Dibulatkan Rp. 66.027.000,00 Permeter persegi Rp. 1.650.675,00

NO Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan Jumlah Harga

61

Lampiran 5

RAB Rumah Tipe 50





1 Pondasi batu kumbung 30 x 30 cm 60,00 M' Rp. 24.900,00 Rp. 1.494.000,00 2 Pasangan batu bata 208,10 M2 Rp. 57.100,00 Rp. 11.882.510,00 3 Plesteran dinding 279,20 M2 Rp. 26.500,00 Rp. 7.398.800,00 4 Acian 11,80 M2 Rp. 28.000,00 Rp. 330.400,00


1 Rangka Atap Galfalum 0,36 M3 Rp. 132.000,00 Rp. 47.520,00 2 Pasang listplank 17,00 M' Rp. 21.750,00 Rp. 369.750,00 3 Pasang genteng 64,50 M2 Rp. 36.279,80 Rp. 2.340.046,78 4 Pasang bubungan atap 6,50 M' Rp. 61.125,00 Rp. 397.312,50 5 Rangka plafond 50,00 M2 Rp. 41.000,00 Rp. 2.050.000,00 6 Asbes plat 50,00 M2 Rp. 32.250,00 Rp. 1.612.500,00

- Rp. 6.817.129,28 V Pekerjaan Kusen dan Kaca :





1 Cat dinding dan plafond 332,80 M2 Rp. 13.125,00 Rp. 4.368.000,00 2 Menggosok dan mendempul kayu 24,76 M2 Rp. 12.765,00 Rp. 316.061,40 3 Pengecatan Kusen, pintu, jendela dan listplank 24,76 M2 Rp. 20.765,00 Rp. 514.141,40




1 Pasang pipa pvc Ø 3/4 " 16,00 M' Rp. 21.700,00 Rp. 347.200,00 2 Pasang pipa pvc Ø 3 " 12,00 M' Rp. 20.112,50 Rp. 241.350,00 3 Pasang kran air 2,00 Bh. Rp. 15.000,00 Rp. 30.000,00 4 Pasang clokset duduk 1,00 Bh. Rp. 248.500,00 Rp. 248.500,00 5 Pasang avour 1,00 Bh. Rp. 4.000,00 Rp. 4.000,00 6 Septictank + resapan 1,00 Bh. Rp. 629.593,75 Rp. 629.593,75



Rp. 706.000,00



62

Lampiran 6

RAB Rumah Tipe 70





1 Pondasi batu kumbung 30 x 30 cm 83,00 M' Rp. 24.900,00 Rp. 2.066.700,00 2 Pasangan batu bata 256,06 M2 Rp. 57.100,00 Rp. 14.621.026,00 3 Plesteran dinding 279,20 M2 Rp. 26.500,00 Rp. 7.398.800,00 4 Pasangan beton alur 5,10 M2 Rp. 28.000,00 Rp. 142.800,00 5 Acian 13,00 M2 Rp. 20.175,00 Rp. 262.275,00


1 Rangka Atap Galfalum 97,65 M3 Rp. 132.000,00 Rp. 12.889.800,00 2 Pasang listplank 31,95 M' Rp. 21.750,00 Rp. 694.912,50 3 Pasang genteng 97,65 M2 Rp. 36.279,80 Rp. 3.542.721,98 4 Pasang bubungan atap 10,00 M' Rp. 61.125,00 Rp. 611.250,00 5 Rangka plafond 85,35 M2 Rp. 41.000,00 Rp. 3.499.350,00 6 Asbes plat 85,35 M2 Rp. 32.250,00 Rp. 2.752.537,50

Rp. 23.990.571,98 V Pekerjaan Kusen dan Kaca :





1 Cat dinding dan plafond 332,80 M2 Rp. 13.125,00 Rp. 4.368.000,00 2 Menggosok dan mendempul kayu 24,76 M2 Rp. 12.765,00 Rp. 316.061,40 3 Pengecatan Kusen, pintu, jendela dan listplank 24,76 M2 Rp. 20.765,00 Rp. 514.141,40




1 Pasang pipa pvc Ø 3/4 " 12,00 M' Rp. 21.700,00 Rp. 260.400,00 2 Pasang pipa pvc Ø 3 " 16,00 M' Rp. 20.112,50 Rp. 321.800,00 3 Pasang kran air 4,00 Bh. Rp. 15.000,00 Rp. 60.000,00 4 Pasang clokset duduk 1,00 Bh. Rp. 1.303.930,00 Rp. 1.303.930,00 5 Pasang avour 1,00 Bh. Rp. 4.000,00 Rp. 4.000,00 6 Septictank + resapan 1,00 Bh. Rp. 629.593,75 Rp. 629.593,75



Rp. 831.000,00



63

Lampiran 7

A PEKERJAAN PERSIAPAN1 Pengukuran dan Pemasangan Bouwplank 1.00 ls 25,000,000.00 25,000,000.00

Jumlah Rp, 25,000,000.00 B PEKERJAAN PAVING BLOK1 Perataan tanah 22841.00 m2 500.00 11,420,500.00 2 Urug pasir bawah Paving T. 6 cm 1142.05 m3 150,100.00 171,421,705.00 3 Pas. Paving Blok 22841.00 m2 53,675.00 1,225,990,675.00

Jumlah Rp, 1,408,832,880.00 C PEKERJAAN TROROAR/PEDESTRIAN1 Pas. Kanstin 382.00 m' 91,812.50 35,072,375.00 2 Pas. Bata Jepit 43.50 m2 45,460.00 1,977,510.00 3 Pek. Plesteran Bata Jepit 50.75 m2 20,090.00 1,019,567.50 4 1 m' Plesteran Skoning/benangan 145.00 m' 3,142.50 455,662.50 5 Urugan Peddel Trotoar T. 15 cm 29.00 m2 60,250.00 1,747,250.00 6 Pas. Keramik Lantai 30x30 108.75 m2 83,122.50 9,039,571.88 7 36.25 m2 138,117.50 5,006,759.38 8 Cat Minyak Kanstin 43.50 m2 24,000.00 1,044,000.00

Jumlah Rp, 55,362,696.25

D PEKERJAAN GAPURA DAN ORNAMEN TAMAN BUNDARAN1 Galian Tanah Pond. Telapak 3.20 m3 14,800.00 47,360.00 2 Pek.Beton Pond. Telapak 1x0.8x0.2 (2 unit) 0.32 m3 2,943,030.00 941,769.60 3 Pek. Beton Kolom 0.2x0.4x2.25 (2 unit) 0.36 m3 2,943,030.00 1,059,490.80 4 Pek. Beton Balok 0.2x0.4x7.5 0.60 m3 2,943,030.00 1,765,818.00 5 Pek. Plat Beton t.10 cm 0.38 m3 2,943,030.00 1,103,636.25 6 Pek. Beton Ring Balk 0.1x0.15*7.5 0.11 m3 2,943,030.00 331,090.88 7 Pas. Bata Putih 22.50 m2 45,460.00 1,022,850.00 8 Pek. Plesteran 45.00 m2 20,090.00 904,050.00 9 Pas. Batu Alam 63.00 m2 175,000.00 11,025,000.00 10 Cat Coating Batu Alam 63.00 m2 9,000.00 567,000.00 11 Pek. Logo dan Nama Soka Park 1.00 Ls 2,000,000.00 2,000,000.00 12 Ornamen taman Bundaran 1.00 Ls 3,000,000.00 3,000,000.00

Jumlah Rp, 23,768,065.53

E PEKERJAAN CANOPY TROTOAR 2 Unit1 Galian Tanah Pondasi 7.84 m3 14,800.00 116,032.00 2 Pas. Pondasi Batu kali 2.40 m3 399,275.00 958,260.00 3 Pek.Beton Pond. Telapak 0.8x0.8x0.2 (12 unit) 0.32 m3 2,943,030.00 941,769.60 4 Pek.Beton Sloof 15/20 0.72 m3 2,943,030.00 2,118,981.60 5 Pek.Beton Kolom15/25 t.2.5m 0.75 m3 2,943,030.00 2,207,272.50 6 Pek.Beton Kolom20/30 t.3.25 m 0.78 m3 2,943,030.00 2,295,563.40 7 Pek.Plat Beton t.10 cm 1.13 m3 2,943,030.00 3,310,908.75 8 Ekspose Kolom dan dibawah plat Beton 34.43 m2 20,090.00 691,598.25 9 Pek. Pengecatan dinding 34.43 m2 14,280.00 491,589.00

Jumlah Rp, 13,131,975.10

F PEKERJAAN POS JAGA1 Pek.Beton Kolom20/20 t.2.5m 0.20 m3 2,943,030.00 588,606.00 2 Pek.Beton Kolom20/30 t.4 m 0.48 m3 2,943,030.00 1,412,654.40 3 Pek.Plat Beton t.10 cm 0.80 m3 2,943,030.00 2,354,424.00 4 Pas. Bata Putih 19.00 m2 45,460.00 863,740.00 5 Pek. Plesteran 38.00 m2 20,090.00 763,420.00 6 Ekspose Kolom dan dibawah plat Beton 4.00 m2 20,090.00 80,360.00 7 Pas. Batu alam Kolom 12.80 m2 175,000.00 2,240,000.00 8 Pek. Pengecatan dinding 4.00 m2 14,280.00 57,120.00 9 Cat Coating Batu Alam 4.00 m2 9,000.00 36,000.00 10 Pas. Kusen Aluminium Brown 13.00 m' 85,000.00 1,105,000.00 11 Pas. Karet Kusen Aluminium 13.00 m' 2,500.00 32,500.00 12 Pas. Kaca t 5mm 7.50 m2 79,000.00 592,500.00 13 Pas. Keramik lantai 30/30 8.00 m2 83,122.50 664,980.00 14 Pas. Lampu Lampu PL. 18 watt 2.00 Bh 40,000.00 80,000.00 15 Pas. Saklar seri 1.00 Bh 21,000.00 21,000.00 16 Pas. Stop Kontak 1.00 Bh 17,500.00 17,500.00 17 Instalasi Titik Lampu 3.00 Ttk 80,000.00 240,000.00

Jumlah Rp, 11,149,804.40 1,537,245,421.28

Pas. Batu Sikat/Ampyang

Total Biaya Kontruksi Jalan

NO. URAIAN PEKERJAAN VOLUME HARGA SATUAN JUMLAH HARGA

RAB Konstruksi Jalan

64

Lampiran 8

1 Top Soil tbl. 10 cm 1000.00 m2 30,000.00 30,000,000.00 2 Pas. Rumput Golf 750.00 m2 12,000.00 9,000,000.00 3 Tanaman Rambat ( Krokot, Soka dll ) 2000.00 Polibag 4,000.00 8,000,000.00 4 Pohon Glodokan tiang t. 3m 50.00 Phn 75,000.00 3,750,000.00 5 Pohon Palem Raja t. 3 - 4 m 25.00 Phn 350,000.00 8,750,000.00

59,500,000.00

JUMLAH HARGA

Total Biaya Daerah Hijau

NO. URAIAN PEKERJAAN VOLUME HARGA SATUAN

RAB Daerah Hijau

65

Lampiran 9

HARGA SATUAN JUMLAH HARGA(Rp) (Rp)

1 Ornamen Kolom Lampu Jalan 86.00 Unit 1,000,022.40 86,001,926.40 2 Lampu Taman Lkp Fitting + Lampu PL 18 watt 86.00 Unit 250,000.00 21,500,000.00 3 Instalasi Kabel Listik Lampu Jalan 5.00 Ls 20,000,000.00 100,000,000.00 4 Cast Sekering MCB 4 buah 5.00 Unit 150,000.00 750,000.00 5 MCB 6 A 13.00 Bh 45,000.00 585,000.00

208,836,926.40

NO. URAIAN PEKERJAAN VOLUME

Total Biaya Penerangan Jalan Umum

RAB Penerangan Jalan Umum

66

(Halaman ini sengaja dikosongkan)

ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …

Documents

Transcript of ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …