ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI...

35
ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH, MALANG JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011 Presented by: Berlin Shelina Wardani 3107100011

Transcript of ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI...

Page 1: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH

DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH,

MALANG

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA 2011

Presented by:Berlin Shelina Wardani

3107100011

Page 2: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

LATAR BELAKANG

Penduduk kota Malang

yang semakin padat

Kebutuhan akan tempat

tinggal meningkat

Perumahan Taman Tasik Madu

Indah merupakan salah satu

perumahan di Malang dengan

lokasi strategis

Dikarenakan banyaknya

kompetitor, perumahan

ini kurang diminati pasar

Diduga faktor harga menjadi

penyebab masalah ini

Sumber: Google Maps (diakses tgl 24-1-2011)

Page 3: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

PENDAHULUAN

RUMUSAN MASALAH

• Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman

Tasik Madu Indah, Malang?

• Biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual

rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. Dan berapa

besarnya?

• Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan

permintaan pasar dan analisa biaya?

MANFAAT PENULISAN

• Dapat menambah wawasan bagi penulis dan pembaca serta dapat menjadi

referensi untuk penelitian selanjutnya.

Page 4: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

FAKTOR PENGARUH DALAM PENETAPAN HARGA

(Kotler&Armstrong, 2001)

Keputusan penetapan harga

Faktor Internal•Tujuan pemasaran•Strategi bauran pemasaran•Biaya •Pertimbangan organisasi

Faktor Eksternal •Sifat pasar dan permintaan•Persaingan•Faktor lingkungan

Page 5: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

R (Pemasukan)

C (Pengeluaran)

BEP (titik impas)

Ongkos total

Unit Variabel

Gambar Ilustrasi analisis BEP pada pemilihan alternatif investasi

(Pujawan,2009)

METODE ANALISA TITIK IMPAS

x

TC = Total Cost, Biaya total adalah jumlah dari biaya tetap dan biaya variabel.

TR = Total Revenue, Pendapatan yang diterima

Page 6: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

TEORI PERMINTAAN

Menurut Arsyad (1999) Istilah permintaan menunjukkan jumlah barang dan jasa

yang akan dibeli konsumen pada periode waktu dan keadaan tertentu.

KURVA PERMINTAAN

Kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan yang

menunjukkan hubungan antara harga produk dengan jumlah produk yang diminta

Unit Rumah

Harga

P1

P2

Q2 Q1

Gambar Kurva permintaan menunjukkan

hubungan antara tingkat harga dan jumlah unit rumah

(Soeharto, 1999)

Page 7: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

PENELITIAN TERDAHULU

• Sutanto (2008),

Judul: Penetapan Harga Jual Rumah Pada Perumahan Taman Banjar Wijaya.

Metode yang digunakan: mark up pricing (berdasarkan biaya plus) dan going

rate pricing (berdasarkan harga pasar)

• Hutomo (2010),

Judul: Penetapan Harga Jual unit Apartemen Puncak Permai di Surabaya.

Metode: metode Break Even Point dan analisa data pendekatan permintaan

digunakan metode survey langsung penyebaran kuisioner.

Page 8: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

HASIL ANALISA

KESIMPULAN DAN SARAN

LATAR BELAKANGPenduduk kota Malang yang semakin padat

Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat

Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis

Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar

Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini

STUDI LITERATUR

PENGUMPULAN DATA

KONSEP PERENCANAAN PENJUALAN

FAKTOR INTERNAL :- BIAYA TETAP- BIAYA VARIABEL

ANALISA DATABREAK EVEN POINT

ANALISA DATATAKSIRAN PERMINTAAN

RUMUSAN MASALAH1. Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang?

2. Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Tasikmadu, Malang.

Dan berapa besarnya?

3. Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya?

FAKTOR EKSTERNAL :- KUISIONER

METODOLOGI

Page 9: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

Dalam melakukan wawancara mengenai persebaran harga konsumen:

Responden: konsumen yang berminat membeli rumah di daerah Tasik Madu, di

kantor pemasaran.

Jumlah sampel: 40 orang

Variabel Indikator Data HasilData Sekunder

Laporan

Pengeluaran Biaya

tetap

Data Sekunder

Data Rencana

Pengelolaan Proyek

Data Primer

survey kuisioner

tentang persebaran

harga konsumen

H

A

R

G

A

J

U

A

L

Biaya

Variabel

Biaya TetapEstimasi

Biaya dan

Kurva Biaya

Biaya

Permintaan

pada tingkat

harga yang

berbeda

PermintaanKurva

Permintaan

Kurva distribusi normal menurut teori sentral limit, jumlah sampel 30

(Singarimbun, 1989)

Page 10: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

PEMBAHASAN

DESKRIPSI PROYEK

Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahanberlokasi di kecamatan Lowokwaru, kota Malang. Perumahan ini dikembangkanoleh PT Ehant Artajaya. Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalisini berada di kawasan dengan lokasi strategis dan banyak fasilitas umum disekitarnya. Perumahan ini mengambil segment menengah, diperuntukkan bagikeluarga muda yang ingin membeli rumah pertama mereka dengan kisaranharga Rp 160.000.000,- sampai Rp 190.000.000,-, selain itu perumahan inijuga dekat dengan kampus ITN II, Universitas Muhammadiyah II, danUniversitas Brawijaya.

Luas tanah : 8224,84 m2

Jumlah total rumah : 43 unit

Jumlah rumah tipe 36 : 18 unit

Jumlah rumah tipe 45 : 25 unit

Perbandingan antara luas perumahan dengan jalan ialah 60:40

Page 11: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey
Page 12: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

PERMINTAAN

Hasil Survei Kuesioner pada tipe 36

Hasil Survei Kuesioner pada tipe 45

120.000.000 24 10 4 1 1 40

130.000.000 9 21 4 4 2 40

140.000.000 2 13 16 6 3 40

150.000.000 3 5 13 16 3 40

160.000.000 0 2 6 22 10 40

170.000.000 0 0 3 17 20 40

180.000.000 1 0 0 9 30 40

Tota lHarga (Rp)Pasti

bel i

Ingin

bel iMungkin

bel i

Tidak

ingin

Pasti

tidak

160.000.000 15 13 7 3 2 40

170.000.000 5 12 15 6 2 40

180.000.000 2 6 15 14 3 40

190.000.000 1 2 11 18 8 40

200.000.000 1 1 3 17 18 40

210.000.000 1 0 3 11 25 40

220.000.000 1 0 1 6 32 40

Tota lHarga (Rp) Pasti

bel i

Ingin

bel i

Mungkin

bel i

Tidak

ingin

Pasti

tidak

Jawaban Probabilitas

Pasti Tidak Membeli 0,00

Tidak Ingin Membeli 0,25

Mungkin Membeli 0,50

Ingin Membeli 0,75

Pasti Membeli 1,00

Tabel 2.1

Nilai probabilitas

( Arsyad, 1999)

Page 13: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 36

Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 45

Harga (Rp)Pasti

bel i

Ingin

bel i

Mungkin

bel i

Tidak

ingin

Pasti

tidak Tota l

120.000.000 24 7,5 2 0,25 0 33,75

130.000.000 9 15,75 2 1 0 27,75

140.000.000 2 9,75 8 1,5 0 21,25

150.000.000 3 3,75 6,5 4 0 17,25

160.000.000 0 1,5 3 5,5 0 10

170.000.000 0 0 1,5 4,25 0 5,75

180.000.000 1 0 0 2,25 0 3,25

Harga (Rp)Pasti

bel i

Ingin

bel i

Mungkin

bel i

Tidak

ingin

Pasti

tidak Tota l

160.000.000 15 9,75 3,5 0,75 0 29

170.000.000 5 9 7,5 1,5 0 23

180.000.000 2 4,5 7,5 3,5 0 17,5

190.000.000 1 1,5 5,5 4,5 0 12,5

200.000.000 1 0,75 1,5 4,25 0 7,5

210.000.000 1 0 1,5 2,75 0 5,25

220.000.000 1 0 0,5 1,5 0 3

Page 14: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7

P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

P = -1.884.127,7Q+ 182.030.171,7R² = 0,987

0

20.000.000

40.000.000

60.000.000

80.000.000

100.000.000

120.000.000

140.000.000

160.000.000

180.000.000

200.000.000

0 10 20 30 40

Har

ga J

ual

(P

)

Jumlah Unit Rumah (Q)

Kurva Permintaan Rumah tipe 36

kurva permintaan rumah tipe 36

Linear (kurva permintaan rumah tipe 36)

P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9R² = 0,972

0

50.000.000

100.000.000

150.000.000

200.000.000

250.000.000

0 10 20 30 40

Har

ga J

ual

(P

)

Jumlah Unit Rumah (Q)

Kurva Permintaan Rumah tipe 45

kurva permintaan rumah tipe 45

Linear (kurva permintaan rumah tipe 45)

Page 15: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

BIAYA

BIAYA TETAP ialah biaya yang tidak dipengaruhi oleh jumlah output atau volume produksi,

1. Biaya Tanah2. Biaya Sertifikasi Tanah3. Biaya Pembuatan Jalan4. Biaya Pemasaran5. Biaya konstruksi Taman & Pintu gerbang6. Biaya Desain7. Biaya Penerangan perumahan8. Biaya Pembuatan rumah contoh

BIAYA VARIABEL adalah biaya yang secara proporsional dipengaruhi oleh jumlah output.1. Biaya Pekerjaan Tanah

2. Biaya Pekerjaan Pondasi

3. Biaya Pekerjaan Pasangan

4. Biaya Pekerjaan Kayu

5. Biaya Pekerjaan Atap

6. Biaya Pekerjaan Pengecatan

7. Biaya Pekerjaan Listrik

8. Biaya Pekerjaan lain-Lain

Page 16: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

a. Biaya pembelian tanah mentah (a)

a= luas total tanah x harga jual tanah/m2

a= 8224,84 x Rp. 500.000,- (menurut harga pengembang)

a= Rp. 4.112.420.000,-

b. Biaya pematangan lahan (b)

b= luas total tanah x biaya pematangan lahan

b= 8224,84 x harga pematangan lahan/m3

(pematangan lahan merupakan proses cut & fill+pemadatan tanah)

b= 8224,84 x Rp. 111.895,-

b= Rp. 920.318.471,8

BIAYA TETAP

1. Biaya Tanah

Page 17: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

a. Biaya pelayanan pengukuran

Tu= (L/500 x HSBKu) + 100.000,-

Tu= ((8224,84/500) x 80.000) + 100.000,-

Tu= 1.315.974,4 + 100.000,-

Tu= Rp. 1.415.974,4

HSBKu = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pengukuran yang berlaku

untuk tahun berkenaan. Besar HSBKu pada tahun 2010 ialah Rp.80.000,-

b. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah

Tpa= (L/500 x HSBKpa) + 350.000,-

Tpa= ((8224,84/500) x 67.000) + 100.000,-

Tpa= 1.102.128,6 + 350.000,-

Tpa= Rp. 1.452.128,6

HSBKpa = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pemeriksanaan Tanah

oleh Panitia A. Besar HSBKa pada tahun 2010 ialah Rp.67.000,-

c. Biaya Pendaftaran Tanah, Rp 50.000,-

2. Biaya Sertifikasi Tanah(bpngresik.blogspot.com, diakses tanggal 3/5/2011)

Page 18: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

d. Biaya Transportasi, konsumsi, & akomodasi

Biaya ini tidak disetor ke BPN, jumlahnya relatif, dialokasikan sebesar Rp. 1.000.000,-

e. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan) UU No. 20 / 2000 jo. UU No. 21 BPHTB adalah bea yang harus dilunasi terlebih dahulu sebelum sertifikattanahnya diterbitkan.

BPHTB= NPOPKP x 5%

BPHTB= (NPOP-NPOPTKP) x 5%

BPHTB= (4.112.420.000 – 60.000.000) x 5%

BPHTB= Rp 202.621.000,-

NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak,

NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak, yang pada tahun 2010 besarnya Rp 60.000.000,-

Dari perhitungan di atas mengenai biaya sertifikasi tanah, biaya yang disetor kekantor pertanahan kota Malang ialah sebesar Rp 2.918.103,- dan biaya yang harusdisetorkan ke kas Negara ialah sebesar Rp 202.621.000,-

Page 19: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

a=0,5m b= 4 m a=0,5m

Luas tanah yang digunakan untuk jalan ialah 3425,8 m2, dengan lebar 5m, sehingga

panjang total ialah 685,2 m

a. Biaya pembuatan trotoar (a)

Di bagian samping kanan kiri badan jalan diberi trotoar dengan lebar tiap sisi 0,5 m.

a= luas tanah untuk trotoar x biaya pemasangan tegel trotoar

a= 1 x 685,2 x 51.500

a= Rp 35.287.800,-

b. Biaya pembuatan jalan paving (b)

b= luas tanah yang akan dipaving x biaya pemasangan paving stone blok 8cm

b= 4 x 685,2 x 74.464

b= Rp 204.090.931,-

jadi biaya pembuatan jalan paving = a+b = Rp 239.378.731,-

3. Biaya Pembuatan Paving

Page 20: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

4. Biaya pemasaran

Kegiatan promosi akan dilakukan 1 th.

Menurut Kelly et al, 2004 Besarnya biaya pemasaran per bulan ialah 0,5% dari besarnya investasi.

Biaya pemasaran= 0,5% x 12 x 4.112.420.000,-

Biaya pemasaran= Rp 246.745.200,-

5. Biaya konstruksi taman & pintu gerbang

a. biaya pengolahan tanah taman.

Volume tanah yang diolah ialah 10 m3, volume tersebut diperoleh dari luas tanah 10 m2

dikalikan kedalaman tanah 1m.

Biaya pengolahan tanah taman= 10m3 x 122.350

= Rp 1.223.500,-

b. Biaya pembuatan taman

Biaya pembuatan taman dengan luas 10 m2 dengan biaya per m2 Rp 300.000,- maka

seluruh biaya Rp.3.000.000,-

Page 21: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

c. Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan.

Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan berukuran 2m x 2m yang terletak di tengah pintu gerbang, digunakan pula sebagai median jalan dialokasikan sebesar = Rp 10.000.000,-

6. Biaya DesainMenurut Kelly et al, 2004 ; Barringer, 2003. Besarnya biaya desain 2 % dari total nilai investasi

Biaya desain = 0,02 x Rp. 4.112.420.000,- = Rp. 82.248.400,-

7. Biaya penerangan perumahan

Pemasangan tiang lampu + Lampu PJU

= Rp 229.700 x 17 unit

= Rp 3.904.900,-

8. Biaya pembuatan rumah contoh

Rincian biaya untuk pembuatan rumah contoh dibuat sama dengan rincian biayauntuk pembuatan rumah tipe 36. Rumah contoh dibuat hanya 1 unit yang digunakan sebagai kantor pemasaran, dan nantinya akan dijual. Biaya pembuatanrumah contoh Rp 82.993.481,5

Page 22: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 36

= 18 x Rp 5.912.771.787,5

43

= Rp 2.475.113.771,5

Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 45

= 25 x Rp 5.912.771.787,5

43

= Rp 3.437.658.016

0,0

500.000.000,0

1.000.000.000,0

1.500.000.000,0

2.000.000.000,0

2.500.000.000,0

3.000.000.000,0

0 5 10 15 20

Bia

ya (

Rp

)

Jumlah rumah (unit)

Biaya Tetap tipe 36

biaya tetap tipe 36

0,0

500.000.000,0

1.000.000.000,0

1.500.000.000,0

2.000.000.000,0

2.500.000.000,0

3.000.000.000,0

3.500.000.000,0

4.000.000.000,0

0 10 20 30

Bia

ya (

Rp

)

Jumlah rumah (unit)

Biaya Tetap tipe 45

biaya tetap tipe 45

Page 23: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

BIAYA VARIABEL

TIPE 36

No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga

I Pekerjaan Tanah

1 Galian Pondasi 15 m3 39.231,0 588.465,0

2 Urugan Tanah Pondasi 21 m3 13.077,0 274.617,0

3 Urugan bawah Lantai 54,5 m3 134.205,0 7.314.172,5

II Pekerjaan Pondasi

1 pondasi batu kali 9,6 m3 476.308,0 4.572.556,8

2 sloof keliling bangunan 0,98 m3 3.904.968,0 3.826.868,6

III Pekerjaan Pasangan

1 Pasangan tembok batu merah 40,0 m2 154.649,5 6.185.980,0

2 Kolom praktis beton 0,9 m3 4.899.949,1 4.360.954,7

3 Ring balk keliling 0,8 m3 2.100.000,0 1.680.000,0

4 Plesteran tembok rumah 65 m2 26.775,8 1.740.429,6

5 Lantai Keramik 40/40 37 m2 153.370,6 5.674.712,2

6 Lantai kamar mandi 2,3 m2 153.370,6 352.752,4

7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh 490.370,6 490.370,6

8 Klosed jongkok 1 bh 319.894,0 319.894,0

9 Angin-angin 15 bh 35.000,0 525.000,0

IV Pekerjaan Kayu

1 Kuzeyn pintu 6 bh 315.600,0 1.893.600,0

2 Kuzeyn jendela 5 bh 300.000,0 1.500.000,0

3 Daun pintu komplit 6 bh 926.624,0 5.559.744,0

4 Daun jendela komplit 5 bh 425.000,0 2.125.000,0

5 Rangka plafon & asbes medco 54 m2 60.101,0 3.245.454,0

6 List gybsum 60 m 15.000,0 900.000,0

Page 24: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

V Pekerjaan Atap

1 Atap galvalum 60 m2 142.758,5 8.565.510,0

2 Genting 60 m2 37.753,5 2.265.210,0

3 Bubungan 12 m 57.032,8 684.393,6

VI Pekerjaan Pengecatan

1 cat tembok+plafond 130 m2 36.540,2 4.750.226,0

2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,5 bh 188.772,0 849.474,0

3 Cat daun jendela 7,5 bh 126.404,8 948.036,0

4 Cat genting 60 m2 22.515,9 1.350.955,8

VII Pekerjaan Listrik

1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket 3.200.000,0 3.200.000,0

(standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh)

2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh 2.300.000,0 2.300.000,0

VIII Pekerjaan Lain-lain

1 Pekerjaan septictank 1 bh 1.300.000,0 1.300.000,0

2 Pipa air bersih 3/4" 12 m 13.283,2 159.398,4

3 Saluran air kotor PVC 4" 10 m 67.353,0 673.530,3

4 Paving jalan masuk 9 m2 74.464,0 670.176,0

5 Taman standart 6 m2 66.000,0 396.000,0

6 Biaya IMB 850.000,0 850.000,0

7 Biaya Desain 36 m2 25.000,0 900.000,0

Jumlah (Rp) 82.993.481,5

Page 25: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga

I Pekerjaan Tanah

1 Galian Pondasi 22 m3 39.231,0 863.082,0

2 Urugan Tanah Pondasi 26,25 m3 13.077,0 343.271,3

3 Urugan bawah Lantai 68,13 m3 134.205,0 9.142.715,6

II Pekerjaan Pondasi

1 pondasi batu kali 12 m3 476.308,0 5.715.696,0

2 sloof keliling bangunan 1,23 m3 3.904.968,0 4.783.585,8

III Pekerjaan Pasangan

1 Pasangan tembok batu merah 50 m2 154.649,5 7.732.475,0

2 Kolom praktis beton 1,50 m3 4.899.949,1 7.349.923,7

3 Ring balk keliling 1,15 m3 2.100.000,0 2.415.000,0

4 Plesteran tembok rumah 106 m2 26.775,8 2.838.239,0

5 Lantai Keramik 40/40 46,25 m2 153.370,6 7.093.390,3

6 Lantai kamar mandi 2,88 m2 153.370,6 440.940,5

7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh 490.370,6 490.370,6

8 Klosed jongkok 1 bh 319.894,0 319.894,0

9 Angin-angin 15 bh 35.000,0 525.000,0

IV Pekerjaan Kayu

1 Kuzeyn pintu 6 bh 315.600,0 1.893.600,0

2 Kuzeyn jendela 5 bh 300.000,0 1.500.000,0

3 Daun pintu komplit 6 bh 926.624,0 5.559.744,0

4 Daun jendela komplit 5,00 bh 425.000,0 2.125.000,0

5 Rangka plafon & asbes medco 67,50 m2 60.101,0 4.056.817,5

6 List gybsum 75 m 15.000,0 1.125.000,0

BIAYA VARIABEL

TIPE 45

Page 26: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

V Pekerjaan Atap

1 Atap galvalum 75,00 m2 142.758,5 10.706.887,5

2 Genting 75,00 m2 37.753,5 2.831.512,5

3 Bubungan 15,00 m 57.032,8 855.492,0

VI Pekerjaan Pengecatan

1 cat tembok+plafond 162,50 m2 36.540,2 5.937.782,5

2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,50 bh 188.772,0 849.474,0

3 Cat daun jendela 7,50 bh 126.404,8 948.036,0

4 Cat genting 75,00 m2 22.515,9 1.688.694,8

VII Pekerjaan Listrik

1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket 3.200.000,0 3.200.000,0

(standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh)

2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh 2.300.000,0 2.300.000,0

VIII Pekerjaan Lain-lain

1 Pekerjaan septictank 1 bh 1.300.000,0 1.300.000,0

2 Pipa air bersih 3/4" 15 m 13.283,2 199.248,0

3 Saluran air kotor PVC 4" 13 m 67.353,0 841.912,9

4 Paving jalan masuk 20 m2 74.464,0 1.489.280,0

5 Taman standart 6 m2 66.000,0 396.000,0

6 Biaya IMB 850.000,0 850.000,0

7 Biaya Desain 45 m2 25.000,0 1.125.000,0

Jumlah (Rp) 101.833.065,3

Page 27: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

P = 82.993.481,5QR² = 1,0

0

200.000.000

400.000.000

600.000.000

800.000.000

1.000.000.000

1.200.000.000

1.400.000.000

1.600.000.000

0 5 10 15 20

Bia

ya (

Rp

)

Jumlah rumah (unit)

Biaya Variabel tipe 36

Biaya Variabel tipe 36

Linear (Biaya Variabel tipe 36)

P = 101.833.065,3QR² = 1,0

0,0

500.000.000,0

1.000.000.000,0

1.500.000.000,0

2.000.000.000,0

2.500.000.000,0

3.000.000.000,0

0 5 10 15 20 25 30

Bia

ya (

Rp

)

Jumlah rumah (unit)

Biaya Variabel tipe 45

Biaya variabel tipe 45

Linear (Biaya variabel tipe 45)

Page 28: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

BIAYA TOTAL

Biaya total dari suatu sistem bisa dijumlahkan

dari ongkos tetap dan ongkos variabel.

Jumlah rumah Biaya (Rp)

0 2.475.113.771,5

1 2.558.107.253,0

2 2.641.100.734,5

3 2.724.094.216,1

4 2.807.087.697,6

5 2.890.081.179,1

6 2.973.074.660,6

7 3.056.068.142,1

8 3.139.061.623,7

9 3.222.055.105,2

10 3.305.048.586,7

11 3.388.042.068,2

12 3.471.035.549,7

13 3.554.029.031,2

14 3.637.022.512,8

15 3.720.015.994,3

Biaya Tota l tipe 36

Jumlah rumah Biaya (Rp)

0 3.437.658.016,0

1 3.539.491.081,3

2 3.641.324.146,6

3 3.743.157.211,9

4 3.844.990.277,2

5 3.946.823.342,6

6 4.048.656.407,9

7 4.150.489.473,2

8 4.252.322.538,5

9 4.354.155.603,8

10 4.455.988.669,1

11 4.557.821.734,4

12 4.659.654.799,8

13 4.761.487.865,1

14 4.863.320.930,4

15 4.965.153.995,7

16 5.066.987.061,0

17 5.168.820.126,3

18 5.270.653.191,6

19 5.372.486.257,0

20 5.474.319.322,3

21 5.576.152.387,6

22 5.677.985.452,9

23 5.779.818.518,2

24 5.881.651.583,5

25 5.983.484.648,9

Biaya Tota l tipe 45

Page 29: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

P = 82.993.481,5Q+ 2.475.113.771,5

R² = 1,0

0,0

500.000.000,0

1.000.000.000,0

1.500.000.000,0

2.000.000.000,0

2.500.000.000,0

3.000.000.000,0

3.500.000.000,0

4.000.000.000,0

4.500.000.000,0

0 5 10 15 20

Biay

a

Jumlah unit rumah

Biaya Total tipe 36

Biaya Total tipe 36

Biaya Variabel

Biaya Tetap

Linear (Biaya Total tipe 36)

P = 101.833.065,3Q + 3.437.658.016,0

R² = 1,0

0,0

1.000.000.000,0

2.000.000.000,0

3.000.000.000,0

4.000.000.000,0

5.000.000.000,0

6.000.000.000,0

7.000.000.000,0

0 10 20 30

Bia

ya

Jumlah unit rumah

Biaya Total tipe 45

Biaya Total tipe 45

Biaya Variabel

Biaya Tetap

Linear (Biaya Total tipe 45)

Page 30: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

PENETAPAN HARGA TIPE 36

Persaman harga jual:

P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7

Fungsi penerimaan total:

TR = P x Q

= (-1.884.127,7Q + 182.030.171,7)Q

TR = -1.884.127,7Q2 + 182.030.171,7Q

Fungsi penerimaan marginal:

MR = ∆TR/∆Q

MR = -3.768.255Q + 182.030.171,7

Dimana,

MC = VC

MC = 82.993.481,52

Keuntungan tercapai pada kondisi:

MR = MC

-3.768.255Q + 182.030.171,7= 82.993.481,52

Q = 26 unit

Page 31: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor

eksternal.

P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7

Q = 26,

P = -1.884.127,7 (26) + 182.030.171,7

P = Rp. 133.042.852,-

Q yang tersedia untuk rumah tipe 36 hanya 18 unit, sehingga Qmaks=18 unit. Dengan

Qmaks=18 unit maka harga yang didapat ialah:

P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7

Q = 18

P = -1.884.127,7 (18) + 182.030.171,7

P = Rp. 148.115.873,-

Harga Rp 148.115.873,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang

tidak rugi.

Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=18 unit dan

harga Rp 133.042.852,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp

2.394.771.327,-

Page 32: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

Persaman harga jual.

P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

Fungsi penerimaan total:

TR = P x Q

= (-2.204.162,3Q + 220.779.551,9)Q

TR = -2.204.162,3Q2 + 220.779.551,9Q

Fungsi penerimaan marginal:

MR = ∆TR/∆Q

MR = -4.408.324,6Q + 220.779.551,9

Dimana,

MC = VC

MC = 101.833.065,3

Keuntungan tercapai pada kondisi:

MR = MC

-4.408.324,6Q + 220.779.551,9 = 101.833.065,3

Q = 27 unit

PENETAPAN HARGA TIPE 45

Page 33: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor

eksternal:

P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

Q = 27,

P = -2.204.162,3 (27) + 220.779.551,9

P = Rp. 161.267.170,-

Q yang tersedia hanya 25 unit, sehingga Qmaks=25 unit. Dengan Qmaks=25 unit maka harga

yang didapat ialah:

P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

Q = 25

P = -2.204.162,3 (25) + 220.779.551,9

P = Rp. 165.675.494,-

Harga Rp.165.675.494,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang

tidak rugi.

Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=25 unit dan

harga Rp 161.267.170,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp

4.031.679.245,-

Page 34: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

KESIMPULAN

1. Permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang dapat

dilihat melalui persamaan garis pada kurva permintaan. Untuk tipe 36, P= -1.884.127,7Q +

182.030.171,7. Dan tipe 45, P= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

2. Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan

Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap meliputi

biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi

taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah

contoh, yang jumlahnya sebesar Rp 5.912.771.787,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan

tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan

pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp

82.993.481,5 dan besar biaya variabel untuk tipe 45 ialah Rp 101.833.065,3

3. Berdasar kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen

untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,- sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-.

Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan q maksimum untuk masing-masing tipe,

harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh

untuk tipe 45 ialah Rp 165.675.494,-

Page 35: ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI …digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-16228-Presentation... · Laporan Pengeluaran Biaya ... Pengelolaan Proyek Data Primer survey

TERIMA KASIH