Analisa keputusan lease vs buy part 1

www.futurumcorfinan.com

Analisa Kuantitatif : Leasing atau Membeli

Bagian 1: Dalam Pasar Kapital Sempurna - Tidak Ada Bedanya

Pendahuluan

Perlu dipahami pertama-tama bahwa dalam suatu pasar kapital yang sempurna (perfect

capital market), berlaku:

Sukarnen

DILARANG MENG-COPY, MENYALIN,

ATAU MENDISTRIBUSIKAN

SEBAGIAN ATAU SELURUH TULISAN

INI TANPA PERSETUJUAN TERTULIS

DARI PENULIS

Untuk pertanyaan atau komentar bisa

diposting melalui website



biaya untuk me-leasing suatu barang = (akan sama dengan)

biaya untuk membeli barang tersebut (+)

menjual kembali aset tersebut pada harga pasar wajar aset bekas

Tulisan ini akan menjelaskan mengapa ini terjadi.

Leasing adalah kata yang umum terdengar dimana perusahaan melakukan leasing atas

peralatan, alat berat, mesin-mesin industri maupun kendaraan.

Menurut International Accounting Standard 171 mengenai Leases, disebutkan bahwa:

Sewa (a lease) adalah suatu perjanjian dimana Lessor memberikan kepada Lessee hak

untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya,

Lessee melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada Lessor.

Menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 84/PMK.012/2006 tentang Perusahaan

Pembiayaan tanggal 29 September 2006:

Sewa Guna Usaha (Leasing) adalah kegiatan pembiayaan dalam bentuk penyediaan

barang modal baik secara sewa guna usaha dengan hak opsi (Finance Lease) maupun

sewa guna usaha tanpa hak opsi (Operating Lease) untuk digunakan oleh Penyewa Guna

Usaha (Lessee) selama jangka waktu tertentu berdasarkan pembayaran secara angsuran.

Penyewa Guna Usaha (Lessee) adalah perusahaan atau perorangan yang menggunakan

barang modal dengan pembiayaan dari Perusahaan Pembiayaan (Lessor).

Dari kedua definisi yang ditemukan tersebut terdapat perbedaan yang signifikan terkait

bagaimana melihat leasing. IAS 17 lebih menekankan adanya pemberian hak untuk

menggunakan suatu aset atau barang (the right to use an asset) oleh pihak Lessor (sebagai

pemilik aset atau barang kepada pihak Lessee selama jangka waktu tertentu, dimana

selama jangka waktu tertentu tersebut, pihak Lessee melakukan pembayaran kepada pihak

Lessor. Penekanannya pada hak untuk menggunakan, dan bukan pada pengalihan barang

atau aset itu sendiri2.

1

2013 International Financial Reporting Standards. Red Book. Part A. London: 2013. IFRS Foundation. Halaman A718. 2 Walaupun di sini, penulis tidak akan membahasnya lebih lanjut, pengertian yang diberikan IAS 17

agak mendekati pemahaman seperti pembayaran royalti untuk penggunaan hak kekayaan intelektual. Lihat juga pengertian royalti dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, dalam penjelasan Angka 4 Pasal 4 Ayat (1) huruf h.


Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 84/PMK.012/2006 tentang Perusahaan

Pembiayaan, penekanannya lebih pada kegiatan pembiayaan dalam bentuk penyediaan

barang modal, jadi leasing adalah bentuk pembiayaan atau pendanaan, suatu pemahaman

yang banyak ditemukan di buku-buku corporate finance.

Damodaran (1999)3 menyebutkan terkait sewa operasi dari sudut keuangan atau finansial

sebagai berikut:

In finance, our view of all leases, operating as well as capital, is colored by whether the

lease payment represents a commitment similar to interest payments on debt. If the answer

is in the affirmative, leasing becomes an alternative to borrowing and buying the assets,

and lease payments……

If operating lease expenses are to be considered financing expenses….

(catatan: bagian yang diberi penebalan adalah untuk tujuan penekanan).

Dari kalimat di atas, leasing dilihat sebagai suatu alternatif pendanaan untuk pembelian aset.

Disebutkan sebagai alternatif, karena perusahaan bisa juga memperoleh pinjaman dari bank

dan menggunakan dana pinjaman tersebut untuk membeli aset yang bersangkutan, yang

akan menjadi jaminan atas fasilitas pinjaman bank ini. Hal ini kemudian banyak

mengakibatkan timbulnya argumen bahwa leasing lebih baik dari bentuk pendanaan bank,

argumen mana banyak disebut sebagai “leasing preserving capital” atau “leasing provides

100% financing”, yaitu leasing memungkinkan perusahaan untuk dapat menggunakan kas

yang ada guna keperluan lain4. Pendanaan dari bank pada umumnya tidak dapat mencapai

100%, misalnya ditentukan 70% dari nilai likuidasi aset, sehingga kemungkinan besar,

perusahaan perlu mendanai menggunakan kas internal lebih dari 30%. Namun demikian,

argumen dari sudut pandang corporate finance tidak memperoleh dukungan, bahkan

merupakan alasan yang buruk (bad reason) untuk lebih memilih alternatif leasing

dibandingkan memperoleh fasilitas pinjaman dari bank untuk pembelian aset5. Hal ini akan

penulis elaborasi lebih lanjut dalam artikel-artikel berikutnya.

3 Damodaran, Aswath. Dealing with Operating Leases in Valuation. 1999. Halaman 8. Dapat diakses

pada papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id. 4 Berk, Jonathan; dan Peter DeMarzo. Corporate Finance. Edisi ke-2. England: Pearson Education

Limited. 2011. Bab 25: Leasing. Halaman 841. 5 Ross, Stephen A; Randolph W. Westerfield, dan Jeffrey Jaffe. Corporate Finance. Edisi Ketujuh.

New York: The McGraw-Hill Companies, Inc. Bab 21: Leasing. Halaman 610.


Sebelum melangkah ke analisa kuantitatif atas pilihan leasing atau beli, akan disinggung

secara singkat pengertian pasar kapital yang sempurna yang menjadi latar belakang analisa

ini.

Secara singkat, pasar kapital yang sempurna adalah suatu pasar dimana tidak terdapat

kemungkinan kesempatan arbitrage. Kesempatan arbitrage akan terjadi pada saat kegiatan

membeli dan menjual suatu efek sekuritas secara bersamaan yang dilakukan pada dua

harga yang berbeda pada pasar yang berbeda, akan memberikan keuntungan tanpa adanya

resiko. Kesempatan arbitrage ini seringkali terhalang karena adanya biaya-biaya transaksi.

(Sumber: Nasdaq.com).

Dalam bahasa corporate finance yang lebih teoritis, Fama dan Miller (1972)6 memerikan

asumsi-asumsi terkait dengan pasar kapital yang sempurna, sebagai berikut.

1. Tidak terdapat biaya transaksi (misalnya biaya broker, biaya pajak pengalihan, dan

lain-lain) terkait dengan pembelian, penjualan atau penerbitan efek sekuritas. Efek

sekuritas juga dapat dipecah-pecah hingga tak terbatas. Dengan demikian, pasar

kapital atau pasar modal bersifat frictionless.

2. Semua partisipan dalam pasar modal memiliki akses yang sama dan tanpa biaya

terhadap informasi terkait harga yang ada dan hal-hal lainnya yang relevan dari semua

efek sekuritas.

3. Semua partisipan adalah price-taker. Tidak ada seorangpun yang dapat

mempengaruhi kondisi keseimbangan atau ekuilibrium pada saat melakukan transaksi

atas efek sekuritas. Para pembeli dan penjual, atau penerbit efek sekuritas,

mengambil harga efek sekuritas sebagaimana adanya (given), yaitu mereka dapat dan

akan bertindak seakan-akan aktivitas mereka dalam pasar tidak mempunyai dampak

yang dapat ditelusuri atas harga yang terjadi.

4. Para investor tidak membeda-bedakan penerbit efek sekuritas apakah merupakan

perusahaan/korporasi atau perorangan.

5. Kesepakatan keuangan yang tersedia bagi perusahaan-perusahaan akan sama

tersedia bagi individual. Para individual dan perusahaan-perusahaan dengan demikian

dapat memperoleh pinjaman atau meminjamkan pada tingkat bunga yang sama.

6 Fama, Eugene F., dan Merton H. Miller. The Theory of Finance. Illinois: Dryden Press. 1972.

Halaman 21.


Dalam pasar kapital yang sempurna inilah, semua pihak lessor, bank atau lembaga

pembiayaan lainnya melakukan persaingan atau kompetisi satu sama lain untuk dapat

mengadakan transaksi leasing dengan pihak Lessee.

Analisa Kuantitatif: Leasing

Seumpama suatu perusahaan membutuhkan suatu truk untuk divisi operasionalnya. Di sini

dipertimbangkan apakah truk tersebut akan dibeli atau di-leasing saja.

Terdapat beberapa pertimbangan yang diperlukan untuk analisa:

Harga beli truk baru pada saat ini, tentunya ini merupakan harga pasar truk tersebut.

Jangka waktu perjanjian leasing.

Harga jual atau harga pasar truk tersebut pada akhir perjanjian leasing. Di sini

diasumsikan bahwa truk akan dikembalikan ke pihak Lessor pada akhir perjanjian

leasing atau periode leasing.

Di sini, diberi contoh:

Harga beli truk baru: Rp 500 juta.

Jangka waktu perjanjian leasing: 5 tahun.

Harga jual truk pada akhir periode leasing: diperkirakan harga pasarnya Rp100 juta,

ini dikenal sebagai nilai sisa atau nilai residual truk.

Setiap bulan pihak Lessee perlu membayar leasing, maka dapat digambarkan sebagai

berikut:

Dalam pasar kapital yang kompetitif, jumlah pembayaran leasing setiap bulan akan

sedemikian rupa sehingga Net Present Value (NPV – Nilai Tunai Neto) dari transaksi di atas

akan sama dengan NIHIL, atau dengan kata lain, pihak Lessor akan mencapai titik impas

(break-even) pada:


Persamaan (1)

NPV (Pembayaran Leasing) =

Harga Beli – Present Value /Nilai Tunai (Nilai Sisa)

Dari formula di atas, dapat dikatakan bahwa jumlah pembayaran leasing akan tergantung

pada:

(i). harga beli aset barang saat ini;

(ii). nilai residu atau nilai sisa truk [bekas] pada akhir periode leasing; dan

(iii). tingkat diskonto yang tepat untuk arus kas.

Menggunakan contoh di atas, dapat dihitung jumlah pembayaran leasing setiap bulan

sebagai berikut.

Dengan asumsi bahwa tidak terdapat resiko bahwa pihak Lessee akan wanprestasi (default)

atas pembayaran leasing, sehingga tidak terdapat resiko atas arus kas leasing7, maka dapat

digunakan tingkat bunga bebas resiko (risk-free rate), saat ini diasumsikan sebesar 12%

Annual Percentage Rate (APR) dengan compounding setiap bulan. Jumlah pembayaran

leasing setiap bulan untuk 5 tahun dalam pasar kapital sempurna adalah sebagai berikut.

Tingkat diskonto per bulan:

APR 12% dengan compounding bulanan = 12%/12 bulan = 1% per bulan.

NPV (Pembayaran Leasing) = Harga Beli – PV (Nilai Sisa)

PV (Pembayaran Leasing Bulanan) = Rp 500 juta - [Rp 100 juta/ ((1+1%) ^608)]

PV (Pembayaran Leasing):

Dengan PV (Pembayaran Leasing) = Rp 444.955.038, maka berapa pembayaran leasing

setiap bulan?

7 Dalam pasar kapital yang sempurna, terdapat “perfect certainty” (kepastian yang sempurna),

dimana terdapat jaminan yang lengkap bagi setiap investor terkait program investasi di masa depan dan laba yang akan diperoleh dari setiap perusahaan. Hal ini disebutkan dalam tulisan Smriti Chand, diakses tanggal 7 November 2013 pada http://www.yourarticlelibrary.com/business/what-is-the-basic-assumption-given-by-merton-miller-for-perfect-capital-markets/1543/ 8 Angka 60 = 12 bulan (dalam 1 tahun) x 5 tahun periode perjanjian leasing.


Mengingat frekuensi pembayaran leasing yang dilakukan adalah tetap setiap bulannya,

maka rumus Annuitas dapat diterapkan.

Rumus Annuitas adalah sebagai berikut9.

CF di atas adalah jumlah pembayaran leasing setiap bulan.

Di sini diasumsikan bahwa pembayaran pertama leasing dimulai pada hari dilakukan

transaksi leasing10, atau t=0, dengan demikian, n pembayaran yang tersisa adalah 60-1 = 59.

Dari formula di atas, dapat dituangkan menjadi:

444.955.038 = CF (pembayaran leasing pertama) + CF/1% x (1 - (1/ ((1+1%) ^59)), atau

444.955.038 = CF x [1 + 1/1% x (1-(1/ ((1+1%) ^59))

CF = 444.955.038 / [1 + 1/1% x (1-(1/ ((1+1%) ^59))

CF (pembayaran leasing setiap bulan) = Rp 9.799.781.

Analisa Kuantitatif: Membeli

Sebagai alternatif leasing, tentu saja, pihak perusahaan memiliki opsi untuk membeli truk

yang bersangkutan. Pertanyaan yang terkait, darimana uangnya untuk membeli truk

tersebut. Karena leasing dari sudut pandang corporate finance adalah bentuk pendanaan

(financing), maka secara logika, kita perlu membandingkan hal yang sama, yaitu

perusahaan memperoleh pinjaman untuk mendanai pembelian truk tersebut. Di sini, pihak

perusahaan akan memperoleh fasilitas pinjaman, misalnya dari bank untuk jangka waktu

pinjaman 5 tahun, dan menggunakan dana pinjaman tersebut untuk membeli truk yang

diperlukan.

9 Gitman, Lawrence J. dan Chad J. Zutter. Principles of Managerial Finance. Boston: Prentice Hall.

2012. Edisi ke-13. Bab 5: Time Value of Money, bagian : Finding The Present Value of an Ordinary Annuity. Halaman 173. 10

Ini dikenal sebagai Payment in Advance, yaitu pengaturan sistem pembayaran leasing yang dilakukan di muka. Misalnya, kontrak dilakukan pada tanggal 1 September 2013, maka pada tanggal 1 September 2013 tersebut juga dilakukan pembayaran yang pertama. Ada juga pengaturan pembayaran leasing yang dilakukan di belakang tanggal kontrak leasing. Misalnya, kontrak leasing disepakati pada tanggal 1 September 2013 dengan pembayaran dilakukan setiap bulan, maka pembayaran pertama leasing adalah pada tanggal 1 Oktober 2013. Soekadi, Eddy P. Mekanisme Leasing. Jakarta: Ghalia Indonesia. 1987. Halaman 88.


Arus kas pihak perusahaan dapat digambarkan sebagai berikut jika melakukan pembelian

truk dengan dana dari pinjaman bank.

Dalam pasar yang kompetitif, berlaku

Persamaan (2)

PV (Pinjaman berikut bunganya) = Harga Beli Truk

Coba kita bandingkan dengan persamaan (1) kita sebelumnya, dimana dalam konteks

leasing di pasar kapital sempurna:

Persamaan (1)

NPV (Pembayaran Leasing) = Harga Beli – PV (Nilai Sisa)

Apa perbedaan yang tampak dari Persamaan (1) dan Persamaan (2)?

Dalam Persamaan (1), selisih harga beli truk dan nilai kini dari nilai sisa, merupakan

depreciable cost, atau harga perolehan truk yang dapat disusutkan. Jadi sejalan dengan ini,

dalam transaksi leasing, pihak perusahaan memperoleh pendanaan untuk jumlah

depreciable cost, atau jumlah yang dapat disusutkan selama periode leasing, dan bukan

seluruh harga beli truk. Mengapa demikian, karena dalam leasing, ada unsur nilai sisa truk

pada akhir jangka waktu perjanjian leasing yang perlu diperhitungkan pula. Pihak Lessee

tahu betul bahwa perusahaan hanya dapat menggunakan truk tersebut selama 5 tahun,

dan sesudah itu, perlu mengembalikannya kepada pihak Lessor, dan pihak Lessor, masih

dapat menjualnya apabila pada akhir jangka waktu perjanjian leasing, truk tersebut memiliki

nilai pasar untuk truk bekas. Pihak Lessee tentunya tidak akan mau, nilai pasar truk bekas

tidak diperhitungkan sebagai faktor pengurang jumlah pembayaran leasing, karena hasil

penjualan truk bekas bagaimanapun akan masuk rekening bank pihak Lessor. Sebagai

alternatif, tentu saja, pihak Lessee, dimungkinkan untuk membeli truk bekas tersebut pada

akhir jangka waktu perjanjian leasing, pada harga estimasi atau perkiraan harga pasar truk

bekas, misalnya dalam hal ini, menggunakan ilustrasi yang sama, sebesar Rp 100 juta.


Dalam Persamaan (2), tampak jelas, bahwa pendanaan dari bank adalah untuk seluruh

harga beli truk. Karena truk tersebut dibeli oleh pihak perusahaan, maka pihak perusahaan

tidak hanya dapat menggunakan truk tersebut selama 5 tahun, tetapi periode-periode

sesudah lima tahun, termasuk juga memutuskan untuk menjual truk tersebut pada akhir

tahun ke-5, sebagai truk bekas, dimana harga perkiraan untuk truk bekas adalah sebesar

Rp 100 juta.

Analisa Kuantitatif: Membeli vs Leasing

Dari pembahasan di atas, dapat disimpulkan 2 (dua) hal:

Pertama,

Dalam skenario pihak perusahaan membeli truk dengan menggunakan dana fasilitas

pinjaman dari bank, karena jenis pendanaan ini mencakup seluruh harga beli truk, maka

jumlah cicilan pelunasan pinjaman bank akan lebih tinggi dari jumlah pembayaran leasing

periodik. Karena pihak perusahaan dimungkinkan untuk menggunakan truk tersebut untuk

jangka waktu lebih panjang dari jangka waktu perjanjian leasing, maka secara logika,

biayanya akan lebih tinggi.

Kedua,

Dalam pasar kapital yang sempurna, keputusan membeli atau leasing akan sama saja

biayanya. Mengapa? Perbedaan yang mencolok adalah perkiraan harga truk bekas pada

akhir tahun ke-5 perjanjian leasing. Begitu harga sisa truk bekas dimasukkan dalam analisa,

maka berdasarkan Hukum Satu Harga (The Law of One Price)11, total biaya untuk

memperoleh truk baik dengan membeli atau leasing, akan sama. Apabila hal ini dituangkan

dalam bentuk persamaan:

PV (Pembayaran Leasing) + PV (Nilai Sisa) =

PV (Pembayaran Pinjaman, baik Pokok Pinjaman maupun Bunganya)12

11

Berk, Jonathan; dan Peter DeMarzo. Corporate Finance. Edisi ke-2. England: Pearson Education Limited. 2011. Bab 3: Arbitrage and Financial Decision Making. Halaman 64. Hukum Satu Harga menyatakan bahwa: if equivalent investment opportunities trade simultaneously in different competitive markets, then they must trade for the same price in both markets. (terjemahan bebas: jika kesempatan investasi yang ekivalen diperdagangkan secara simultan dalam pasar-pasar kompetitif yang berbeda, maka kesempatan-kesempatan investasi itu mesti diperdagangkan dengan harga yang sama dalam kedua pasar tersebut.) 12

PV [Pinjaman – dari bank, dalam ilustrasi] = PV [Pelunasan Pinjaman Pokok] + PV [Pelunasan Cicilan Bunga], jika pinjaman dinilai secara wajar (fairly priced).


Apa artinya persamaan di atas?

Dalam pasar kapital yang sempurna, biaya untuk leasing truk, dan kemudian memutuskan

untuk membeli truk bekas, akan sama dengan biaya untuk memperoleh fasilitas pinjaman

dari bank (atau lembaga keuangan lainnya, atau pihak ketiga lainnya) untuk keperluan

membeli truk yang bersangkutan. Apabila kita masukkan angka-angka dari ilustrasi di atas,

maka ini dengan mudah dibuktikan:

PV (Pembayaran Leasing) + PV (Nilai Sisa) =

PV (Pembayaran Pinjaman, baik Pokok Pinjaman maupun Bunganya)

PV (Pembayaran Leasing) = Rp 444.955.038

PV (Nilai Sisa) = Rp 100 juta/ [(1+1%) ^60] = Rp 55.044.962

Total dari kedua PV di atas adalah Rp 500 juta yang merupakan PV (Pembayaran Pinjaman

baik Pokok Pinjaman maupun Bunganya).

Kita akan menggunakan contoh yang sama dengan contoh sebelumnya, namun sekarang,

pihak perusahaan mempertimbangkan untuk membeli truk itu saja, dengan memperoleh

fasilitas pinjaman dari pihak bank dengan fasilitas pinjaman sebesar Rp 500 juta, yang akan

dicicil setiap bulan selama 5 tahun dalam jumlah yang sama.

Asumsi-asumsi yang kita pakai akan tetap sama, yaitu:

Pasar kapital sempurna

Tingkat bunga bebas resiko yang digunakan sebagai tingkat diskonto arus kas

leasing, karena tidak ada kemungkinan resiko wanprestasi, artinya semua arus kas

yang terjadi adalah bebas resiko dari wanprestasi. Menggunakan tingkat bunga

yang sama, 1% per bulan (12% APR dengan compounding bulanan dibagi 12 bulan).

Cicilan pertama untuk pelunasan pinjaman bank dilakukan 1 bulan sesudah

perjanjian pinjaman, suatu praktik yang umum ditemukan pada pembayaran

pinjaman bank.

Konsep ini kurang lebih sama pemahamannya dalam perhitungan nilai obligasi jangka panjang. Lihat ilustrasi dalam “Valuation of Long-term Bonds” dalam buku: Kieso, Donald E., Jerry Weygandt, dan Terry Warfield. Intermediate Accounting. Edisi ke-14. New Jersey: John Wiley & Sons, Inc. 2012.


Dengan menggunakan rumus Annuitas yang sama,

PV (Harga Beli Truk) adalah Rp 500 juta.

Cicilan pinjaman bank setiap bulan dihitung sebagai berikut.

CF cicilan setiap bulan = PV (Harga Beli Truk) / [(1/1%) x [1- (1/ ((1+1%) ^60))]

CF cicilan setiap bulan = Rp 500.000.000 / 44, 96

CF cicilan setiap bulan = Rp 11.122.224.

Dibandingkan dengan jumlah pembayaran leasing setiap bulan yaitu sebesar Rp 9.799.781,

maka jumlah cicilan pembayaran pinjaman bank lebih tinggi sekitar 13, 5%.

Perlu diperhatikan di atas bahwa dalam contoh ilustrasi di atas, kita mengasumsikan bahwa

pada akhir jangka waktu perjanjian leasing, pihak Lessee diwajibkan untuk mengembalikan

truk tersebut kepada pihak Lessor. Apakah ada pilihan lain yang tersedia bagi pihak

Lessee? Tentu saja ada13. Namun perlu dicermati, apakah ini HAK OPSI atau KEWAJIBAN.

HAK OPSI berarti pihak Lessee bisa memutuskan untuk meng-exercise atau menjalankan

opsi tersebut atau tidak. Jadi di sini, keputusan ada di tangan pihak Lessee, dan pihak

Lessor hanya menunggu keputusan yang diambil oleh pihak Lessee. Dalam perjanjian

leasing, pihak Lessee dengan hak opsi akan dapat membeli barang tersebut pada akhir

13

Contino, Richard M., ESQ. The Complete Equipment Leasing Handbook: A Deal Maker’s Guide with Forms, Checklists, and Worksheets. New York: American Management Association. 2002. Halaman 14. Disebutkan bahwa salah satu keunggulan leasing adalah memungkinkan pembiayaan yang fleksibel. The ability to obtain flexible financing is an important reason why companies lease equipment. Prospective lessees have the ability to structure the terms and conditions of a lease arrangement to address their specific business needs. For example, lease arrangements can be structured with a variety of lessee options, such as fair market or fixed price equipment purchase options, fair market or fixed price lease term renewal options, early termination options, equipment upgrade options, and sublease options. Leases can be set up with varying rent payment structures, such as low/high or high/low rent payments and skipped rent payments during industry down cycles, as well as varying rent periodicity such as payments monthly, quarterly, semiannually or annually, in advance or arrears. Master lease arrangements are available, which permit equipment delivered at varying times in the future to be simply added to an existing lease contract. Leases can include equipment maintenance and repair.


perjanjian leasing14. Besarnya harga barang tersebut adalah sesuai dengan isi kesepakatan

terkait nilai sisa barang dengan pihak Lessor.

Penentuan opsi yang tersedia ataupun kewajiban pihak Lessee akan ditentukan pada saat

kesepakatan leasing dilakukan. Pada akhir perjanjian leasing, pihak Lessee dapat diberikan

hak Opsi Beli (Buyout/Purchase Options). Di sini tersedia beberapa hak opsi bagi pihak

Lessee untuk membeli barang yang di-leasing, termasuk15:

Fair Market Value Purchase Option. Ini sesuai dengan kata “opsi” berarti pihak

Lessee memegang hak opsi untuk apakah akan memutuskan membeli aset tersebut

pada harga pasar wajar aset (bekas). Tentunya ini harga ini akan ditentukan pada

saat berakhirnya perjanjian leasing.

Untuk tipe aset tertentu, penentuan harga pasar wajar aset bekas tidak dengan

mudah ditentukan, karena kemungkinan saja tidak terdapat pasar yang tersedia atau

diperlukan waktu untuk mencari calon pembeli yang berminat. Bisa juga di sini diatur

dalam perjanjian leasing terkait prosedur yang disepakati mengenai bagaimana

penentuan harga pasar wajar untuk aset bekas antara pihak Lessee atau pihak

Lessor, termasuk apakah pihak penilai independen akan dilibatkan untuk penentuan

harga pasar wajar aset tersebut.

Fair Market Value Purchase, tanpa kata “Option”.

Ini berarti bahwa pihak Lessee memiliki kewajiban untuk membeli aset tersebut pada

nilai pasar wajar yang akan ditentukan kemudian, yaitu pada akhir perjanjian leasing.

Jadi di sini, pihak Lessee tidak memiliki pilihan kecuali membeli aset tersebut.

10% Option. Berarti penawaran yang ada adalah bahwa pihak Lessee memegang

hak opsi untuk memutuskan membeli aset tersebut sebesar 10% dari harga beli awal

aset tersebut.

10% Option merupakan bagian dari apa yang dapat disebut sebagai “fixed price

14

Apabila pihak Lessee tidak menggunakan hak opsi ini maka pihak Lessee bisa juga melakukan perjanjian leasing tahap kedua atas barang yang sama. Seandainya pihak Lessee tidak mau untuk memperpanjang perjanjian leasing dengan kontrak tahap kedua, maka pihak Lessee wajib untuk mengembalikan barang tersebut kepada pihak Lessor. 15

Giddy, Prof. Ian. Equipment Leasing. New York University. Diakses pada tanggal 4 November 2013. http://people.stern.nyu.edu/igiddy/leasing.htm


lease”16, dimana penentuan harga tetap dapat mengacu penggunaan “persentase”

tertentu atau “harga” tertentu yang telah ditentukan pada awal kesepakatan leasing,

atau nilai sisa yang telah disetujui bersama17.

Mengingat bahwa ini adalah suatu “opsi” artinya pada akhir jangka waktu leasing,

pihak Lessee belum tentu akan menjalankan hak opsi tersebut. Salah satu

pertimbangan pihak Lessee tentunya adalah membandingkan “harga tetap yang

ditentukan atau disetujui bersama di muka” dengan “harga pasar wajar” aset. Apabila

harga pasar aset lebih tinggi, pihak Lessee, hanya dengan pertimbangan harga dan

faktor-faktor lainnya dianggap sama, kemungkinan besar akan membeli aset tersebut

pada harga tetap yang telah ditentukan atau disepakati bersama di awal perjanjian

leasing. Bagaimana kalau harga pasar lebih rendah? Pihak Lessee kemungkinan

besar tidak akan meng-exercise hak opsi yang ada, dan memilih membeli (kalau

memang bermaksud akan tetap menggunakan aset tersebut) tidak dari pihak Lessor,

tapi pergi ke pasar aset bekas, dimana harga pasarnya lebih rendah.

Dari sudut pandang pihak Lessor, ada 2 hal yang dapat dilakukan:

mengingat pihak Lessee memiliki hak opsi untuk “walk away” dengan tidak meng-

exercise hak opsi tersebut, tentunya hak opsi ini dapat merupakan “kerugian”

(disadvantage) bagi pihak Lessor, maka besar kemungkinan pihak Lessor akan

mengenakan jumlah pembayaran leasing yang lebih tinggi sebagai kompensasi

karena opsi demikian memiliki nilai bagi pihak Lessee. Prinsip “there is no such

free lunch” (tidak ada makan siang yang gratis) tampaknya berlaku di sini.

Menawarkan ke pihak Lessee untuk mengambil aset tersebut pada harga mana

yang lebih rendah “nilai pasar wajar” atau “harga tetap yang ditetapkan di awal

perjanjian leasing”. Ini dikenal sebagai “fair market value cap lease”. Ini jelas

memberikan kemudahan kepada pihak Lessee, karena kalau nilai pasar wajar

aset tersebut lebih rendah pada akhir perjanjian leasing dibandingkan dengan

harga tetap yang ditetapkan di awal, maka pihak Lessee tidak perlu susah-susah

mencari aset bekas yang sama di pasar aset bekas, tapi bisa langsung

membelinya dari pihak Lessor.

10% Put. Hal ini berarti bahwa pada akhir perjanjian leasing, pihak Lessee

16

Berk, Jonathan; dan Peter DeMarzo. Corporate Finance. Edisi ke-2. England: Pearson Education Limited. 2011. Bab 25: Leasing. Halaman 826. 17

Soekadi, Eddy P. Mekanisme Leasing. Jakarta: Ghalia Indonesia. 1987. Halaman 83.


berkewajiban untuk membeli aset [bekas] tersebut sebesar 10% dari harga beli awal

aset tersebut.

$1 (atau Rp1,-) Buyout. Pihak Lessee dapat membeli aset tersebut dengan nilai beli

sebesar US$ 1 (satu USD) atau Rp 1, - pada akhir periode leasing, dan dengan

demikian, hak kepemilikan atas aset tersebut akan beralih dari pihak Lessor ke pihak

Lessee.

$1/Rp1,- buyout umumnya akan memenuhi persyaratan untuk diperlakukan sebagai

“capital lease” atau “finance lease” dalam akuntansi untuk leasing 18 , dimana

kepemilikan atas aset yang di-lease akan beralih dari pihak Lessor ke pihak Lessee

mengingat aset yang dialihkan praktis hanya dihargai US$ 1 atau Rp1,-, dan secara

logika, aset tersebut praktis “diberikan” kepada pihak Lessee. Tetapi apakah ini

memang benar-benar “diberikan dengan harga super murah”? Tentunya tidak.

Mengingat bahwa secara efektif, pihak Lessee akan memiliki aset tersebut dengan

harga hanya US$ 1 atau Rp1,-, pihak Lessor tentunya akan memperhitungkannya

dalam jumlah pembayaran leasing periodik.

Ingat kembali Persamaan (1) di atas, dimana praktis, PV (Nilai Sisa) akan mendekati

nol, maka PV (Pembayaran Leasing) = PV (Harga Beli). Dengan kata lain, perjanjian

leasing dengan US$1/Rp1, - buyout akan sama saja artinya dengan mendanai

pembelian aset dengan memperoleh fasilitas pinjaman dari bank, lembaga keuangan

atau pihak ketiga lainnya. Ini juga salah satu alasan mengapa US$1/Rp1,- buyout

akan mengharuskan pihak Lessee mencatat aset yang di-lease sebagai aset dalam

neraca pihak Lessee dengan entri kreditnya ke Hutang Leasing (lihat IAS 17 tentang

Leasing atau Exposure Draft (ED) PSAK 30 tentang Sewa terkait penerapan standar

akuntansi untuk sewa atau leasing19).

Di samping itu, ini juga berarti kemungkinan besar, jangka waktu perjanjian leasing

akan mendekati usia ekonomis aset yang bersangkutan. Misalnya, diketahui estimasi

usia ekonomis aset adalah 10 tahun, maka perjanjian leasing dengan US$1/Rp1,-

18

International Accounting Standards (IAS) 17 “Leases” atau US Statement of Financial Accounting Standards No. 13 “Accounting for Leases” (ASC 840). 19

Dalam ED PSAK 30 (2011) digunakan istilah “sewa pembiayaan” untuk finance lease, yaitu sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan, dapat juga tidak dialihkan. Terkait pengakuan awal pada laporan keuangan pihak Lessee terkait finance lease, IAS 17 mengharuskan pihak Lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar.


buyout, akan diatur sedemikian rupa mendekati 10 tahun, sehingga pada akhir

jangka waktu perjanjian leasing, praktis, aset tersebut akan memiliki nilai ekonomis

yang relatif rendah sekali.

Terkait nilai sisa atau nilai residu pada akhir perjanjian leasing, ada yang dijamin dan ada

yang tidak dijamin oleh pihak Lessee atau pihak ketiga lainnya yang tidak terkait dengan

pihak Lessee atau pihak Lessor20.

Contoh di bawah ini bisa memberikan gambaran bagaimana pengaruh dari masing-masing

hak opsi pada pihak Lessee pada akhir perjanjian leasing terhadap jumlah pembayaran

leasing setiap bulan.

Dengan menggunakan contoh ilustrasi yang sama seperti di atas, dengan variasinya:

i. Fair market value purchase option.

ii. US$1/Rp1,- buyout option.

iii. Harga tetap yang memperbolehkan pihak Lessee membeli truk tersebut pada akhir

jangka waktu perjanjian leasing pada harga Rp 80 juta, yaitu nilai sisa yang

disepakati bersama.

Di sini akan dicontohkan bagaimana perhitungan jumlah pembayaran leasing setiap bulan.

i. Dengan adanya hak opsi untuk membeli truk tersebut pada akhir tahun ke-5,

misalnya harga pasar wajar truk tersebut adalah Rp 100 juta, maka dalam hal ini,

jumlah pembayaran leasing untuk truk setiap bulan, akan sama dengan perhitungan

yang telah kita lakukan pada contoh pertama, yaitu sebesar Rp 9.799.781 setiap

bulan.

Perlu diperhatikan di sini, bahwa harga pasar wajar truk tersebut sebesar Rp 100

juta dimana pihak Lessee memiliki hak opsi untuk beli atau tidak, dari pihak Lessor,

terlepas hak opsi ini dijalankan oleh pihak Lessee atau tidak, pihak Lessor tetap

dapat memperoleh uangnya:

20 Nilai residu yang dijamin menurut ED PSAK 30 (2011) atau IAS 17 adalah:

(a) bagi pihak Lessee, bagian dari nilai residu yang dijamin oleh pihak Lessee atau pihak terkait dengan pihak Lessee (jumlah jaminan adalah jumlah maksimum yang dalam kondisi apapun dapat menjadi yang terutang); dan

(b) bagi pihak Lessor, bagian nilai residu yang dijamin oleh pihak Lessee atau pihak ketiga, yang tidak terkait dengan pihak Lessor, yang secara finansial memiliki kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban atas jaminan tersebut.

Nilai residu tidak dijamin adalah bagian dari nilai residu aset sewaan yang nilai realisasinya tidak dapat dipastikan atau dijamin semata-mata oleh suatu pihak terkait dengan pihak Lessor.


baik jika hak opsi ini dijalankan oleh pihak Lessee, berarti akan diterima Rp

100 juta dari pihak Lessee, atau

kalau hak opsi tidak dijalankan, maka pihak Lessor dapat menjualnya di

pasar truk bekas.

Karena jumlah Rp 100 juta ini tetap akan diterima oleh pihak Lessor, maka terlepas

hak opsi ini diambil atau tidak, jumlah pembayaran leasing di atas sebesar

Rp 9.799.781 tidak akan terpengaruh.

ii. Dalam US$1/Rp1,- buyout, praktis, pihak Lessee kemungkinan besar akan

mengambil truk bersangkutan pada harga US$1 atau Rp1,-. Jumlah ini tidak berarti

banyak bagi pihak Lessor, karena secara praktis, truk tersebut secara ekonomis

telah beralih kepada pihak Lessee selama jangka waktu perjanjian leasing. Karena

telah dialihkan secara ekonomis, maka pihak Lessor akan memperhitungkan

pendanaan leasing truk tersebut pada harga beli truk yaitu sebesar Rp 500 juta.

Menggunakan rumus Annuitas, dapat ditentukan jumlah pembayaran leasing setiap

bulan:

CF (pembayaran leasing setiap bulan) =

Rp 500 juta / [1 + 1/1% x (1- 1/((1+1%)^59))]

CF (pembayaran leasing setiap bulan) = Rp 500 juta/45.40

CF (pembayaran leasing setiap bulan) = Rp 11.012.103

Jumlah pembayaran leasing setiap bulan ini Rp 11.012.103 jelas lebih tinggi

dibandingkan dengan hasil perhitungan kita di atas untuk nilai sisa truk bekas pada

nilai pasar wajar sebesar Rp 100 juta, yaitu dimana pembayaran leasing sebesar Rp

9.799.781. Hal ini mudah dipahami, mengingat, pihak Lessor tidak akan menerima

apapun pada akhir jangka waktu perjanjian leasing, artinya truk tersebut praktis tidak

memiliki nilai komersial atau nilai ekonomis yang berarti, jadi pastinya, pihak Lessor

akan memperhitungkannya dalam jumlah pembayaran leasing setiap bulan yang

lebih tinggi.

iii. Nilai sisa merupakan harga tetap yang memperbolehkan pihak Lessee membeli truk

tersebut pada akhir jangka waktu leasing pada harga Rp 80 juta.

Apakah pihak Lessee akan meng-exercise hak opsi ini atau tidak, akan tergantung

pada harga pasar wajar truk bekas pada akhir perjanjian leasing. Seumpama, harga

pasar wajar truk bekas adalah Rp 100 juta, dengan asumsi faktor-faktor penentu


pengambilan keputusan lainnya adalah sama, maka dapat diperkirakan bahwa pihak

Lessee akan meng-exercise hak opsi tersebut.

Dari pihak Lessor, besar kemungkinan mereka sudah dapat memperkirakan harga

perkiraan truk bekas pada akhir perjanjian leasing, misalnya berdasarkan

pengalaman yang sudah dimiliki oleh pihak Lessor atau dari informasi lainnya yang

dikumpulkan oleh pihak Lessor dari dealer truk. Mengapa bagi pihak Lessor,

informasi ini penting? Tentunya pihak Lessor akan memperhitungkan arti hak opsi ini

bagi pihak Lessee. Seumpama, hak opsi tersebut memiliki nilai karena harga tetap

yang ditawarkan ke pihak Lessee akan lebih rendah dari harga pasar wajar truk

bekas, maka pihak Lessor akan memasukkan unsur hak opsi yang bernilai ini ke

dalam perhitungan jumlah pembayaran leasing setiap bulan.

Apabila hak opsi ini kemungkinan besar akan di-exercise, perhitungan pembayaran

leasing setiap bulan akan menjadi sebagai berikut.

PV (Pembayaran Leasing) = Rp 500 juta – [Rp 80 juta / ((1+1%)^60)]

PV (Pembayaran Leasing) = Rp 500 juta – [Rp 80 juta / 1,1817]

PV (Pembayaran Leasing) = Rp 455.964.031

CF (Pembayaran leasing setiap bulan) menggunakan rumus Annuitas:

CF (Pembayaran leasing setiap bulan) = Rp 455.964.031 / [1+ 1/1% x (1-

1/((1+1%)^59))) = Rp 455.964.031/ 45,40 = Rp 10.042.246.

Apabila kita bandingkan ketiga opsi yang ada, maka tampak bahwa prinsip “there is

no such free lunch in this world”, bahwa tidak ada makan siang yang gratis di dunia

ini tergambar, pada waktu pihak Lessee memiliki hak opsi untuk membeli truk pada

akhir perjanjian leasing selain nilai pasar wajarnya, maka jumlah pembayaran leasing

setiap bulan akan lebih tinggi, sebagaimana diringkaskan di bawah ini.

~~~~~~ ####### ~~~~~~


Disclaimer

This material was produced by and the opinions expressed are those of FUTURUM as of the date of

writing and are subject to change. The information and analysis contained in this publication have

been compiled or arrived at from sources believed to be reliable but FUTURUM does not make any

representation as to their accuracy or completeness and does not accept liability for any loss arising

from the use hereof. This material has been prepared for general informational purposes only and is

not intended to be relied upon as accounting, tax, or other professional advice. Please refer to your

advisors for specific advice.

This document may not be reproduced either in whole, or in part, without the written permission of the

authors and FUTURUM. For any questions or comments, please post it at www.futurumcorfinan.com

© FUTURUM. All Rights Reserved

Analisa keputusan lease vs buy part 1

Economy & Finance

Transcript of Analisa keputusan lease vs buy part 1