(CRITICAL REVIEW)

ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

KEPUTUSAN KONSUMEN DALAM PEMILIHAN

LOKASI PERUMAHAN DI KOTA MANADO

DIMAS PANDJISETYA WIYANDHITA

3613100044

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

2015

1

Bab I

Pendahuluan

1.1 Latar Belakang

Perkotaan sangatlah tidak lepas dari adanya elemen pendukung yaitu penduduk.

Banyaknya penduduk melakukan perpindahan antara desa ke kota, dikarenakan di daerah

perkotaan terdapat pusat industri, perdagangan, pendidikan dan lain lain.

Keanekaragaman pekerjaan terebut yang menyebabkan penduduk dari daerah pedesaan

pindah ke kota kota. Seiring dengan perjalanan waktu, kota mengalami perkembangan

dan akan semakin padat dikarekan akibat dari pertumbuhan penduduk. Secara fisik

perkembangan suatu kota dapat dilihat dari semakin rapatnya bagunan - bangunan

perumahan sengingga mengurangangi lahan kosong di daerah perkotaan tersebut.

Pertumbuhan perumahan dan permukima di perkotaan berbanding lurus dengan

pertumbuhan penduduk di perkotaan. Permintaan pembangunan perumahan semakin

meningkat juga meningkatkan pengunaan lahan sarana penujag bagi perumahan yaitu

fasilitas umum, perasarana umum ataupu kebutuhan lainya yang akan meningkat pula.

Sejalan terhadap peningkatan fasilitas dan kebutuhan perumahan, terjadi pila

perkembangan dari nilai lahan baik nilai sosial maupun nilai ekonomisnya. Apabila

ketersediaan lahan tidak sejalan dengan kebutuhan perumahan dan bertambahnya

jumlah penduduk akan memberikan dampak harga lahan terus meningkat.Perkembangan

akan hunian akan terus meningkat sejalan dengan pertumbuhan penduduk.

Pembangunan perumhanan dan permukiman alangkah baiknya apabia

mempeertimbangkan berbagai aspek sehingga merupakan satu kesatuan fungsinal dari

wujud tata ruang fsik, kehidupan ekonomi dan sosial budaya.

Demikian juga dengan keberadaan kota di Manado yang merupakan ibukota

Provinsi Sulawesi Utara yang seain sebagai pusat pemerintahan juga menjadi pusat

kegiatan perekonomian, pendidikan, perdagangan dan sektor informal lainya. Hal tersebut

dapat memicu adanya penduduk yang ingin berdatangan ke kota tersebut dengan maksud

untuk berdagang, sekolah, bekerja dan lain lain. Pertumbuhan penduduk tersebut

menimbulkan maslah bagi kota Manado yaitu meningkatnya kebutuhan perumahan atau

tempat tingal disisi lain merupakan peluang bagi pengusaha atau pengemban dalam

neyediakan sarana hunian bagi masyakat pendatang. Ada banyak perumahan yang

terbangun dan tersebar di sekitar pingiran Kota Manado. Setiap perumahan atau hunian

memiliki bentuk dan fasilitas yang berbeda karena setiap pengembang memiliki

pertimbangan sendiri dalam melakukan pembangunan perumahan.

2

Bab II

Penjelasan

2.1 Landasan Teori

Menurut Maslow menyebutkan bahwa setelah terpenuhinya kebutuhan manusia

akan sandang, pangan, dan kesehatan, maka kebutuhan akan rumah atau tempat tinggal

merupakan salah satu motivasi untuk pengembangan kehidupan yang lebih baik. Menurut

Maslow, 1970 menyatakan bawa kebutuhan manusia terhadap hunian dikategorikan

sebagai berikut:

Survival Needs, merupakan tingkat kebutuhan paling dasar dan merupakan

kebutuhan yang harus dipenuhi

Safty and Security Needs, pada tingkat ini hunian merupakan kebutuhan sebagai

sarana pelindung dalam keselamatan diri dan hak milik

Affiliation Needs, hunian merupakan saran agar dapat diakui sebagai anggota

dalam golongan tertentu

Esteem Needs, kebutuhan ini terkain dengan aspek psikologis

Cognitive and Aesthetic Needs, merupakan tingkatan paling tinggi dari kebutuhan

manusia terkain dengan aspek psikologis.

Menurut Koesputranto, 1988 Rumah merupakan tempat berlindung dari pengaruh

luar manusia seperti iklim, musuh, penyakit, dan sebagainya. Untuk dapat berfungsi

secara fisiologis, rumah haruslah dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang dibutuhkan

seperti penera-ngan alami dan buatan, ventilasi, air bersih, tempat pembuangan kotoran,

dll. Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic need) manusia sesudah pangan

dan sandang. (Budihardjo, 1994) mengurai-kan tingkat intensitas dan arti penting dari

kebutuhan manusia terhadap rumah berdasar-kan hirarki kebutuhan dari Maslow dimulai

dari yang terbawah sebagai berikut:

Rumah dapat memberikan perlindungan terhadap ganguan alam, binatang dan

berfungsi sebagai tempat istirahat

Rumah harus bias menciptakan rasa aman sebagai tempat menjalankan kegiatan

ritual, penyimpanan harta milik yang berharga serta meniyimpan hak pribadi

Rumah memberikan peluang untuk interaksi dan aktivitas konikasi yang akrab

dengan leingungan sekitar

Rumah memberikan peluang untuk tumbuhnya harga diri yang disebut Pedro

Arrupe sebagai Status Conffering Funcion, kesuksesan seseorang tercermin dari

rumah dan lingungan tempat huninya

3

Rumah sebagai aktualisasi yang diejawatkan dalam bentuk pewadahan kreativitas

dan pemberian makna bagi kehidupan pribadi.

Rumah memiliki fungsi terhadap pemilikinya, menurut John F.C Tunner fungsi rumah

didefinisikan menjadi tiga yaitu:

Rumah sebagai penunjang indentitas keluarga (identitiy)

Rumah sebagai penungjang kesempatan keluarga (opportunity)

Rumah sebagai penunjang rasa aman (security)

Selain rumah yang memiliki arti sendiiri, perumahan mu memiliki arti. Perumahan

adalah salah satu sarana hunian yang erat kaitannya dengan tatacara kehidupan

masyarakat. Kawasan perumahan merupakan suatu lingkungan hunian yang perlu

dilindungi dari gangguan-gangguan seperti gangguan suara, kotoran, bau, dan lain-lain.

Dengan demikian dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana maupun pra-

sarana lingkungan yang mendukung aktivitas penduduk. Sedangkan menurut Abraham,

1964 Perumahan merupakan tempat tiap indi-vidu yang ada saling berinteraksi dan saling

mempengaruhi satu sama lain serta memiliki sense of belonging atas lingkungan tempat

tinggalnya.

Sedangkan fungsi dari perumahan sendiri menurut UU No. 4 Tahun 1992 tentang

perumahan dan permukiman menyatakan bahwa: Perumahan adalah kelompok rumah

yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi

dengan prasarana dan sarana lingkungan. Perumahan berada dan merupakan bagian dari

pemukiman.

Dalam pembangunan hunian juga ada peryaratan dalam pembangunan perumahan.

Dalam pembangunan perumahan harus sesuai dengan Petunjuk Perencanaan Kawasan

Perumahan Kota (Dep. PU, 1987) maka kawasan perumahan harus memenuhi

persyaratanpersyaratan dasar berikut ini:

Aksebilitas yaitu kemungkinan pencapaian dari dan kekawasan. Aksesbilitas

dalam kenyata-annya berwujud jalan dan transportasi.

Kompatibilitas Yaitu keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi

lingkungannya.

Fleksibilitas Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik pemekaran kawasan

perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.

Ekologi Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.

Persyaratan permukiman meliputi faktor lingkungan dan aksesibilitas tinggi. Faktor

lingkungan fisik dan non fisik sangat berpengaruh terhadap kondisi suatu permukiman.

4

Keadaan lingkungan perumahan yang baik akan diikuti oleh meningkatnya tingkat

kehidupan para penghuninya.

Menurut Surat Keputusan Bersama (SKB) Tiga Menteri tentang Pedoman

Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Ling-kungan Hunian yang berimbang

menegaskan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman diarahkan untuk

mewujudkan kawasan lingkungan yang berimbang meliputi rumah sederhana, rumah

menengah dan rumah mewah dengan perbangdingan dan kriteria tertentu. Dalam hal ini

bertujuan agar kawasan tersebut dapat menampung secara serasi antara kelompok

masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial.

2.2 Review

Kota Manado terletak diujung jazirah utara pulau Sulawesi pada posisi geografis

1240 40 1240 50 BT dan 10 30 10 40 LU. Iklim dikota ini adalah iklim tropis dengan

suhu rata-rata 240 270 C. Curah hujan rata-rata3,187 mm/tahun. Intensitas penyinaran

matahari rata - rata 35% dan kelembaban nisbi 84 %.

Kota Manado memiliki penduduk berjumlah 377.685 orang. Penyebaran penduduk

di kota manado sangatlah tidak merata karena ada daerah/wilayah kecamatan yang

memiliki rasio kepadatan yang tinggi dan ada yang memiliki ratio kepadatan rendah. Hal

ini dapat dilihat dari perbandingan luas wilayah dengan jumlah penduduk yang ada. Untuk

daerah yang memiliki kepadatan yang tinggi.

Sedangkan untuk lokasi perumahan sendiri perumahan yang ada dikota Manado

tersebar di sekitar daerah pinggiran kota. Hal ini disebabkan oleh ketersediaan lahan yang

masih kosong yang ada terletak di wilayah tersebut. Wilayah kota Manado memiliki 9

kecamatan dengan komposisi wilayah bervariasi. Sebagian wilayah keca-matan terletak

didaerah pusat kota, sementara yang lainnya memiliki wilayah yang berbatasan dengan

daerah/kabupaten lain. Lokasi yang memiliki perumahan terbanyak di kota Manado adalah

Kecamatan Mapanget, Kecamatan Malalayang dan Kecamatan Tikala. Hal tersebut

dikarenanakan lokasi ke tiga kecamatan memiliki lahan kosong yang begitu besar dan

juga sterategis.

Dari hasil analisa ternyata bahwa faktor-faktor yang sangat mempengaruhi

pemilihan perumahan oleh konsumen adalah menyang ternyata bahwa faktor-faktor yang

sangat mempengaruhi pemilihan perumahan oleh konsumen adalah menyangkut aspek

kepraktisan, aspek ekonomis dan aspek kualitas perumahan.

5

2.3 Critical Review

Dalam pembangunan perumahan haruslah pengembang mengikuti arahan dari

rencana tata ruang atau SNI tentang perumahan permukiman. Karena jika pengembang

terus melakukan pembangunan perumahan dikota Manado akan menyebabkan minimnya

Ruang Terbuka Hijau. Dalam hal ini peran pemerintah dalam mengantur pertumbuhan

penduduk dan penegasan peraturan tentang lokasi perumahan permukiman sangatlah

dibutuhkan. Apabila pemerintah hanya fokus terhadap salah satu sisi saja sangatlah tidak

cukup karena laju pertumbuhan penduduk berbanding lurus dengan pertumbuhuan

perumahan dan permukinan di perkotaan.

Apabila pemerintah hanya menekankan kepada laju pembangunan perumahan hal

ini akan mengakibatkan meningkatnya pertumbuhan kumuh yang ada diperkotaan. Hal ini

akan menimbulkan masalah baru bagi kota tersebut. Pengembang juga tidak sebagiknya

melakukan pembangunan perumahan tanpa melihat kondisi dari perkotaan tersebut.

Menurut permen PU 05-2008 tentang penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau

di kawasan perkotaan, porsi RTH di kawasan perkotaan minimal 30% yang terdiri dari

20% ruang terbuka hijau public dan 10% terdiri dari ruang terbuka hijau privat. Proporsi

30% merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan ekosistem kota, baik

keseimbangan sistem hidrologi dan keseimbangan mikroklimat, maupun sistem ekologis

lain yang dapat meningkatkan ketersediaan udara bersih yang diperlukan masyarakat,

serta sekaligus dapat meningkatkan nilai estetika kota.

Dalam jurnal ini peneliti mengunakan metode dan cara mengalisa sudah tepat.

Penulis mengunakan metode kuisioner dengan harapan meminimalisir kesalahan dalam

melakukan penganalisaan.

6

Bab III

Penutup

3.1 Lesson Learned

Dalam pembangunan perumahan alngkah baiknya apabila mengikuti perturan atau

rencana tata ruang

Penduduk di kota manado lebih meilih perumahan dari segi kepraktisan, segi

ekonomis dan segi kualitas perumahan

Dalam melakukan pembangunan perumahan dikota Manado sebaiknya melihat

kondisi Ruang Terbuka Hijaunya

7

Daftar Pustaka

Kalesaran, R. C., & Estrelita Waney, R. M. (2013). ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

KEPUTUSAN KONSUMEN DALAM PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN DI KOTA MANADO. Jurnal

Ilmiah Media Engineering, Volumer 3 No. 3.

(2008). permen PU 05-2008 pedoman penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau di kawasan

perkotaan. Direktorat Jendral Penataan ruang Departemen Pekerjaan Umum.

(2004). SNI 03-1733-2004 Tata cara perencanaan lingkungan perumahan. Badan Standardisasi

Nasionnal.

(1992). UU No 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan permukiman.