AKIBAT HUKUM TERHADAP PENDAFTARAN AKTA...

AKIBAT HUKUM TERHADAP PENDAFTARAN AKTA PEMBERIAN

HAK TANGGUNGAN YANG MELEWATI BATAS WAKTU

DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BEKASI

Untuk MemenuhProgram Studi Magister Kenotariatan

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATANPROGRAM PASCASARJANAUNIVERSITAS DIPONEGORO

i



TOR PERTANAHAN KABUPATEN BEKASI

TESIS

DisusunUntuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Derajat

Program Studi Magister Kenotariatan

Oleh :

ERNA HERANATI110 102 104 00094

PEMBIMBING :DR. H. Joko Setiyono, SH, M.Hum

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATANPROGRAM PASCASARJANAUNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG2012



TOR PERTANAHAN KABUPATEN BEKASI

i Persyaratan Memperoleh Derajat S2

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

ii



DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BEKASI

Oleh :

Erna Heranati110 102 104 00094

Telah Dipertahankan Di Depan Tim PengujiPada Tanggal 23 April 2012

Dan Dinyatakan Telah Memenuhi Syarat Untuk Diterima

Menyetujui

Pembimbing

DR. H. Joko Setiyono, SH, M.HumNIP.19560110 198203 1002

Ketua Program StudiMagister Kenotariatan

Universitas Diponegoro

H. Kashadi, SH.MHNIP.19540624 198203 1 001

iii

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan di bawah ini Nama : Erna Heranati, dengan ini

menyatakan hal – hal sebagai berikut :

1. Tesis ini adalah hasil karya saya sendiri dan di dalam tesis ini tidak

terdapat karya orang lain yang pernah diajukan untuk memperoleh

gelar di perguruan tinggi atau lembaga pendidikan manapun.

Pengambilan karya orang lain dalam tesis ini dilakukan dengan

menyebutkan sumbernya sebagaimana tercantum dalam Daftar

Pustaka.

2. Tidak berkeberatan untuk dipublikasikan oleh Universitas

Diponegoro dengan sarana apapun, baik seluruhnya atau sebagian,

atau kepentingan akademik atau ilmiah yang non komersial sifatnya.

Semarang, 23 April 2012

Yang Menyatakan

Erna Heranati

iv

KATA PENGANTAR

Puji syukur, penulis panjatkan atas pernyertaan Tuhan Yang Maha

Esa yang senantiasa menyertai, menjaga dan memberikan berkat yang

tidak terhingga, sehingga Penulis dapat menyelesaikan tesis ini, dengan

judul:


HAK TANGGUNGAN YANG MELEWATI BATAS WAKTU DI KANTOR

PERTANAHAN KABUPATEN BEKASI.

Tesis ini dimaksudkan untuk memenuhi salah satu persyaratan

memperoleh gelar Magister Kenotariatan (Mkn) pada Program

Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang.

Meskipun telah berusaha semaksimal mungkin, Penulis yakin tesis

ini masih jauh dari sempurna, oleh karena terbatasnya ilmu pengetahuan,

waktu, tenaga, pikiran serta literatur bacaan yang dikuasai oleh penulis.

Penulis menyadari bahwa tesis ini dapat terselesaikan berkat

bantuan berbagai pihak. Segala bantuan, budi baik dan uluran tangan

berbagai pihak pula yang telah penulis terima baik dalam studi maupun

dari tahap persiapan sampai tesis terwujud tidak mungkin disebutkan

seluruhnya.

Maka pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih

setulusnya kepada:

1. Prof. Sudharto P. Hadi, MES.PhD, selaku Rektor Universitas

v

Diponegoro Semarang;

2. Prof. Dr.dr. Anies M.Kes, selaku Direktur Program Pascasarjana

Universitas Diponegoro Semarang;

3. Prof.Dr.H.Yos Johan Utama,SH.M.Hum, selaku Dekan Fakultas

Hukum Universitas Diponegoro Semarang;

4. H.Kashadi,S.H.,M.H., selaku Ketua Program Pascasarjana Magister

Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang;

5. Prof.Dr.Budi Santoso, S.H., M.S selaku Sekretaris Bidang Akademik

Program Pascasarjana Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro

Semarang;

6. Prof.Dr.Suteki,S.H.,M.Hum selaku Sekretaris Bidang Keuangan

Program Pascasarjana Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro

Semarang, selaku Dosen Wali kelas B3;

7. DR. H. Joko Setiyono, SH, M.Hum, selaku pembimbing yang dengan

tulus membimbing kami hingga terselesaikannya tesis ini.

8. Para Dosen pada Program Pascasarjana Magister Kenotariatan

Universitas Diponegoro Semarang yang telah dengan tulus membuka

ilmunya sehingga penulis dapat menyelesaikan studi di Program

Pascasarjana Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro

Semarang;

9. Tim Reviewer proposal penelitian serta tim penguji tesis yang telah

meluangkan waktu untuk menilai kelayakan proposal penelitian penulis

dan bersedia menguji tesis dalam rangka meraih gelar Magister

Kenotariatan (MKn) pada Program Pascasarjana Magister

Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang;

vi

10.Staf administrasi Program Pascasarjana Magister Kenotariatan

Universitas Diponegoro Semarang yang telah memberi bantuan

selama proses perkuliahan;

11.Durachman, S.H, dan Ibu Yardina Lilituani Lubis, S.H. Selaku Notaris

di Kabupaten Bekasi yang telah membantu memberikan data dan

wawancara serta informasi kepada penulis;

12.Wahyu, S.H., dan Ibu Henny,SH., selaku BPN di Kabupaten Bekasi

yang telah membantu memberikan data dan wawancara serta

informasi kepada penulis;

13.Para responden dan para pihak yang telah membantu memberikan

masukan guna melengkapi data yang diperlukan dalam pembuatan

tesis ini.

Penulis menyadari bahwa penulisan tesis ini jauh dari sempurna

oleh karena itu, guna perbaikan penulisan tesis ini, penulis mengharapkan

kritik dan saran yang membangun dari semua pihak sebagai bahan

masukan bagi penulis untuk menghasilkan karya ilmiah yang Iebih baik di

masa yang akan datang.

Semarang, 23 April 2012

Penulis

Erna Heranati

vii

PERSEMBAHAN

MOTTO :

Dan apa saja nikmat yang ada pada kamu, maka dari Allah-

lah datangnya, dan bila kamu ditimpa oleh kesusahan, maka

hanya kepada-Nya-lah kamu meminta pertolongan.

(An-Nahl 53).

Allah akan meninggikan orang – orang beriman di antara

kamu dan orang-orang yang diberi ilmu beberapa derajat ....

(Al Mujaadilah 11).

PERSEMBAHAN :

Tesis ini ku persembahkan untuk :

1. Ibunda tercinta Ny. Sri Hartini

2. Anak-anakku tersayang Freeghat Irawan

dan Virjinea Hawani Rein

3. Ayahku tercinta almarhum Bapak

Sulaeman

4. Kakak-kakakku Erni Hendrayani dan

Endang Suhendra

5. Pimpinanku H Durachman, S.H yang

sudah memberikan ijin kepada saya

untuk kuliah Mkn UNDIP Semarang.

6. Suprihatnowo, SH, Notaris Pemalang

yang telah memberikan motivasi aku

untuk bisa melanjutkan kuliah S2 di MKn

Undip Semarang.

7. Dan Semua rekan-rekan di Magister

Kenotariatan Universitas Diponegoro

Semarang khususnya kelas B3 angkatan

2010 yang telah membantu dan

mendukung saya dalam penulisan tesis

ini.

viii

ABSTRAKSI

AKIBAT HUKUM TERHADAP PENDAFTARAN AKTA PEMBERIAN HAKTANGGUNGAN YANG MELEWATI BATAS WAKTUDI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BEKASI

Proses pendaftaran Hak Tanggungan yang melewati batas waktupada Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi. Permasalahan yangdiangkat dalam penelitian ini adalah sejauh mana efektifitaspemberlakuan jangka waktu tujuh hari dalam pengiriman APHT danwarkah lain dari Pejabat Pembuat Akta Tanah sampai kepada prosespenyelesaian pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan danakibat hukum terhadap hak-hak kreditor. Tujuan penelitian ini adalahmengetahui efektifitas pengiriman APHT dan warkah lain dari PPAT keKantor Pertanahan dan proses pendaftaran Hak Tanggungan di KantorPertanahan serta akibat hukum apa yang muncul terhadap hak-hakkreditor.

Metode penelitian yang digunakan dalam proses penulisanpenelitian ini adalah metode yuridis empiris yang bersifat deskritif analitisdengan metode analisis data yang dilakukan secara kualitatif deskritif.

Hasil penelitian menunjukan bahwa (1) Jangka waktu pelaksanaanpengiriman APHT dan warkah yang dibutuhkan untuk pendaftarannyapada Kantor Pertanahan cenderung tidak tepat waktu, dari 80 sampelpermohonan, yang dilaksanakan sampai dengan hari ketujuh setelahpenandatanganan APHT sebanyak 16 permohonan atau 20%, selebihnya64 permohonan atau 80% dilaksanakan setelah hari ketujuh.(2) Prosespendaftaran Hak Tanggungan dalam daftar administratif telah memenuhiketentuan Pasal 13 ayat (4) UUHT tetapi secara faktual di lapanganpendaftaran Hak Tanggungan tidak tepat waktu,(3) akibat hukumketidaktepatan waktu proses pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak-hak kreditor secara normatif, selama sertipikat Hak Tanggungan belumterbit, maka kedudukan kreditor sebagai kreditor konkuren, terbukanyakesempatan bagi pihak ketiga meminta peletakan sita oleh Pengadilan,jika debitor/pemilik jaminan dinyatakan pailit, obyek jaminan termasukdalam boedel pailit.

Secara empiris ,di Kabupaten Bekasi tidak ditemukan adanyapenghentian pendaftaran Hak Tanggungan karena adanya peletakan sitaatau putusan kepailitan.

Kata Kunci: Jangka Waktu, Pendaftaran Hak Tanggungan, Akibat Hukum

ix

ABSTRACT

CONSEQUENTIAL THE LAW ON THE RIGHTS OF LIABILITYPROVISION OF REGISTRATION CERTIFICATE PAST THE DEADLINE

IN THE LAND OFFICE OF BEKASI REGENCY

Mortgage registration process that is past the deadline at the Land-Affairs Office of Bekasi Regency. The problems discussed in thisresearch are how far the effectiveness of the validation of seven day-termin the dispatch of the Grant of Security Right Certificate and otheraerogram from the Land Deed Official to the process of the completion ofthe Security Right regitration in the Land-Affairs is and the legalconsequences of creditor’s rights. The objectives of this research are tofind out the effectivenes of the dispatch of the Grant of Security RightCertificate and other aerogram from the Land-Affairs Office olso theemerging legal consequences of creditor’s rights.

The research method used in the composition process of thisresearch is the juridical-empirical method with the descriptive-analyticalresearch employing the qualitative-descriptive data analysis.

The research result show that (1) the term of the dispatchingexecution of the Grant Of Security Rights Certificate an aerogramrecuired for registration an the Land-Affairs Office tend to be not right intime; from 80 sample of request, there are only 16 request or 20% of termhave been executed until the seventh day after the signing of the GrantSecurity Rights certificate. The rest, as many as 64 request or 80% areexecuted after the seventh day. (2) the process of Security Rightregistration in the administrative list has fulfilled the stipulition in Article 13verse (4) of Security Rights Act;however, in fact the Security Rightsregistration is not right in time. (3) The legal consequences of the processof Security Right registration that is not right in time of the creditor’s rightsnormatively, as long as the security right certificate has not been isued;therefor, the position of creditor is as the concurrent creditor, there is anopportunity for the third party to request for the cease of consficationconducted by the Court, and if the debtor/owner of security is stated asbankrupt, the security object is include in the bankrupt asset.

Empirically, there is no cease of Security Right registration due tocease of confiscation or bankrupt decision that can be found in BekasiRegency.

Keywords: Term, Security Right registration, legal consequences

x

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMANJUDUL ........................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN.............................................................. ii

HALAMAN PERNYATAAN .............................................................. iii

KATA PENGANTAR ........................................................................ iv

PERSEMBAHAN ............................................................................ vii

ABSTRAK ........................................................................................ viii

ABSTRACT...................................................................................... ix

DAFTAR ISI .................................................................................... x

DAFTAR TABEL ............................................................................. xii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ....................................................... 1

B. Perumusan Masalah .............................................. 8

C. Tujuan Penelitian ................................................... 9

D. Manfaat Penelitian ................................................. 9

E. Kerangka Pemikiran ............................................... 10

F. Metode Penelitian .................................................. 19

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan ........... 24

1. Pengertian Hak Tanggungan ............................ 24

xi

2. Asas-asas Hak Tanggungan ............................ 25

3. Objek dan Subjek Hak Tanggungan.................. 31

4. Pembebanan Hak Tanggungan ........................ 40

5. Hapusnya Hak Tanggungan ............................. 46

B. Pendaftaran Hak Tanggungan ............................... 50

C. Akibat Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan ter-

hadap Hak Kreditor ................................................ 56

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ...................... 63

B. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan di

Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi ................... 65

C. Akibat Hukum Ketidaktepatan Waktu Proses

Pendaftaran Hak Tanggungan terhadap Hak-

Hak Kreditor ........................................................... 107

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan ............................................................. 120

B. Saran ...................................................................... 121

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN – LAMPIRAN

xii

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 1 Permohonan Pendaftaran Hak Tanggungan Pada

Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi ......................... 66

Tabel 2 Jangka Waktu Pengajuan Permohonan Pendaftaran

Hak Tanggungan ......................................................... 68

Tabel 3 Realisasi Peralihan Hak, Pembebanan Hak dan PPAT

Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi Tahun

2011 ............................................................................. 87

Tabel 4 Beban Kerja dan Penyelesaian Pendaftaran Hak

Tanggungan Januari 2010 – Desember 2011 .............. 88

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Dengan meningkatnya kegiatan pembangunan nasional yang

bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang

cukup besar. Bagian terbesar dari penyediaan dana tersebut

diharapkan datang dari partisipasi masyarakat, yang tidak hanya

menjadi objek

Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, yang

kependekannya pembangunan, tetapi masyarakat dalam peranannya

sebagai subjek pembangunan.

Setelah Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau yang lazim dikenal

dengan sebutan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), yang

diundangkan pada tanggal 24 September 1960, akhirnya Undang-

undang Tentang Hak Tanggungan yang dimaksud oleh Pasal 51

UUPA tersebut lahir pada tanggal 9 April 1996 dengan

diundangkannya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta disebut Undang-undang Hak

Tanggungan (UUHT)1.1) Dengan diterbitkannya Undang-undang

tersebut, amat berarti dalam menciptakan unifikasi Hukum Tanah

1) Sutan Remy Sjandeini, Hak Tanggungan Asas-asas Ketentuan-ketentuan pokok dan

Masalah yang dihadapi oleh Perbankan, (Bandung: Alumni, 1999), hlm. 1-2

1

2

Nasional yang menjadi salah satu tujuan UUPA, khususnya di bidang

jaminan atas tanah.

Lembaga Hak Tanggungan yang telah dijanjikan dalam

Undang-undang Pokok Agraria Pasal 51 jo Pasal 57 yang telah

tertuang dalam Undang-undang nomor 4 Tahun 1996, apabila

diperhatikan isi daripada Undang-undang Hak Tanggungan ini, maka

ternyata banyak ketentuan adalah disalin atau dioper dari ketentuan

mengenai Hipotik yang dikenal di dalam sistem KUHPerdata Buku II.

Hal ini memang tidak terlalu mengherankan, karena ketentuan

mengenai Hipotik itu sendiri masih layak dipergunakan sebagai system

Hak Tanggungan.2)

Pasal 1 butir (1) UUHT memberikan pengertian tentang Hak

Tanggungan sebagai berikut :

"Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun

1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut

atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,

yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor

tertentu terhadap kreditor-kreditor lain."

Berdasarkan ketentuan Pasal 1 di atas, tampak bahwa Hak

Tanggungan memberikan kedudukan diutamakan (droit de preferent)

kepada pemegang Hak Tanggungan. Hak preferent sebelumnya telah

diatur dalam Pasal 1133 dan 1134 KUHPerdata. Berdasarkan

2) Sudargo Gautama, Komentar Atas Undang-undang Hak Tanggungan Baru Tahun

1996 No. 4, (Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1996), hlm. 24.

3

ketentuan Pasal 1133 KUH Perdata disebutkan 3 (tiga) hak kebendaan

yang memberikan kedudukan untuk didahulukan kepada

pemegangnya, yaitu kreditor istimewa (privelege), pemegang gadai

dan hipotek. Selain itu di luar KUHPerdata terdapat 2 (dua) hak

kebendaan lainnya, yaitu Hak Tanggungan atas tanah dan Jaminan

Fidusia, yang juga memberikan kedudukan untuk didahulukan kepada

pemegangnya. Kesemuanya disebut hak yang mendahulukan (hak-hak

mendahului) atau hak preferent di antara orang-orang yang

berpiutang.3)

Selanjutnya dalam ilmu hukum, pengertian hak preferent

dirumuskan pada Pasal 1134 KUH Perdata, sebagai berikut :4)

"Hak istimewa ialah suatu hak yang oleh Undang-undang

diberikan kepada seorang berpiutang, sehingga tingkatnya Iebih

tinggi daripada orang berpiutang Iainnya, semata-mata

berdasarkan sifatnya piutang."

Di dalam Penjelasan Umum angka 7 Undang-undang Nomor 4

Tahun 1996 ditegaskan bahwa: "Proses pembebanan Hak

Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu tahap

pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak

Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang didahului

dengan perjanjian utang piutang yang dijamin dan tahap

pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat

3) Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hlm.

519.4) Ibid., hlm. 520.

4

lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan."

Tahap pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji akan

memberikan Hak Tanggungan untuk menjamin pelunasan hutang

tertentu. Janji tersebut wajib dituangkan di dalam dan merupakan

bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang

bersangkutan atau perjanjian Iainnya yang menimbulkan utang

tersebut. Adanya utang yang dijamin merupakan syarat sah adanya

Hak Tanggungan yang bersangkutan. Jika debitor cidera janji untuk

keperluan eksekusinya jumlah utang tersebut yang pasti harus dengan

mudah dapat dihitung dan diketahui. Maka cara memastikan adanya

dan menghitung jumlah utang itu perlu diatur secara jelas dalam

perjanjian tersebut.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang daerah kerjanya meliputi letak

tanah yang dijadikan jaminan dan yang bertugas membuat aktanya

(Akta Pemberian Hak Tanggungan).

Adapun bagi kreditor, Hak Tanggungan diharapkan dapat

menjadi lembaga jaminan yang memberikan perlindungan yang kuat,

dengan ciri-ciri :

a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau didahulukan (droit

de preferent) kepada kreditor/pemegang Hak Tanggungan;

b. Selalu mengikuti objek yang dijamin ke dalam tangan siapapun

objek itu berada (droit de suite);

5

c. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga

mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga serta

memberikan jaminan kepastian hukum kepada para pihak yang

berkepentingan;

d. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya.

Pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor

Pertanahan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan

dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga. Peristiwa

lahirnya Hak Tanggungan tersebut penting sekali sehubungan dengan

munculnya hak tagih preferent dari kreditor, menentukan

tingkat/kedudukan kreditor preferent dan menentukan posisi kreditor

dalam hal sita jaminan.

Mengenai tata cara pendaftaran Hak Tanggungan dijelaskan

pada Pasal 13 UUHT yang selengkapnya sebagai berikut :

1. Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor

Pertanahan.

2. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan

Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak

Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan

kepada Kantor Pertanahan.

3. Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-

tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak

atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin

catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

4. Tanggal buku-tanah Hak Tanggunggan sebagaimana dimaksud

pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan

secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya

dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku-tanah yang

bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

6

5. Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku-tanah Hak Tanggungan

sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

Ketentuan Pasal 13 UUHT tersebut di atas selanjutnya

dijabarkan pada Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional nomor 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak

Tanggungan, Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan

Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun

2008 jo Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan

Pengaturan Pertanahan.

Ketentuan Pasal 13 UUHT juga mengisyaratkan bahwa Hak

Tanggungan lahir pada saat APHT dan warkah lain telah didaftarkan di

Kantor Pertanahan dan telah dibuat tanggal di buku-tanah Hak

Tanggungan. Tanggal Buku-Tanah Hak Tangggungan mempunyai

peranan yang sangat penting, karena ia mempunyai pengaruh yang

menentukan atas kedudukan kreditor pemegang Hak Tanggungan

terhadap sesama kreditor yang lain terhadap debitor yang sama (Pasal

1132 dan Pasal 1133 KUH Perdata). Dengan lahirnya Hak

Tanggungan, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan yang

bersangkutan berkedudukan sebagai kreditor preferen terhadap para

kreditor konkuren (Pasal 1 UUHT).

7

Penentuan jangka waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja

setelah penandatanganan APHT, untuk melakukan pendaftaran Hak

Tanggungan mengharuskan PPAT bekerja secara cermat dan cepat.

Keterlambatan melaksanakan pendaftaran Hak Tanggungan dapat

menyebabkan PPAT yang bersangkutan dikenakan sanksi sesuai

dengan ketentuan Pasal 23 UUHT dan memungkinkan timbulnya

kerugian bagi pemberi kredit (kreditor). Sehubungan hal tersebut

pendaftaran Hak Tanggungan seharusnya dilaksanaan secepat

mungkin.

Demikian pula untuk proses penyelesaian pendaftaran Hak

Tanggungan mewajibkan petugas pendaftaran Kantor Pertanahan

untuk menyelesaikannya secara tepat waktu sesuai dengan waktu

yang telah ditetapkan dalam Pasal 13 ayat (4) UUHT. Penyelesaian

pendaftaran Hak Tanggungan yang berlarut-larut dapat menimbulkan

implikasi terhadap hak-hak kreditor sebagai pemegang Hak

Tanggungan yaitu hak preferent, kemungkinan peletakan sita oleh

pengadilan atas permintaan pihak ketiga dan penetapan boedel dalam

kepailitan.

Melihat kata-kata yang dipakai mengenai pembatasan waktu

tujuh hari, baik oleh PPAT untuk mengirim seluruh berkas Akta

Pemberian Hak Tanggungan berikut lain-lain surat yang diperlukan

bagi pendaftarannya, kepada Kantor Pertanahan. Begitu pula Kantor

Pertanahan wajib juga menyelesaikan segala sesuatu ini dalam tujuh

8

hari berkenaan dengan pencatatan dalam Daftar Tanah. Masih harus

dilihat dalam prakteknya akan berlangsung keharusan untuk

melakukan pengiriman dan pencatatan ini secara cermat dan cepat

dalam jangka waktu tujuh hari. Namun melihat pengalaman yang

selama ini berlaku di sekitar Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi dan

juga pembuatan akta-akta PPAT, penulis berdasarkan fakta yang

terjadi selama ini belum dapat diselesaikan dalam jangka waktu

tersebut.5)

Atas dasar hal-hal yang telah kemukakan di atas, maka penulis

mengangkatnya dalam penulisan Tesis dengan judul:

Berdasarkan hal-hal yang telah dikemukakan di atas maka

penulis mengangkatnya ke dalam penulisan Tesis dengan judul :

"Akibat Hukum Terhadap Pendaftaran Akta Pemberian Hak

Tanggungan Yang Melewati Batas Waktu Di Kantor Pertanahan

Kabupaten Bekasi".

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka yang menjadi

pembahasan adalah sebagai berikut :

1. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor

Pertanahan Kabupaten Bekasi ?

2. Apa akibat hukumnya bila pendaftaran dan penerbitan tanggal buku

5) Pra Survey, di Kantor Pertanahan tanggal 13 November 2011

9

tanah Hak Tanggungan serta Sertifikat Hak Tanggungan melewati

atau kurang dari ketentuan waktu yang ada dalam UUHT?.

C. Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini antara lain yaitu untuk mengetahui :

1. Pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan dan penerbitan tanggal

buku serta serti[ikat Hak Tanggungan di BPN Kabupaten Bekasi.

2. Akibat hukumnya bila pendaftaran dan penerbitan tanggal buku

tanah Hak Tanggungan serta Sertifikat Hak Tanggungan melewati

atau kurang dari ketentuan waktu yang ada dalam UUHT.

D. Manfaat Penelitian

1. Diharapkan dari penelitian ini, dapat memberikan masukan bagi

BPN Kabupaten Bekasi selaku instansi yang bertanggungjawab

dan berwenang terhadap pelaksanaan UUHT khususnya

mengenai pendaftaran dan penerbitan buku tanah Hak

Tanggungan.

2. Diharapkan pula dari penelitian ini dapat memberikan masukan

bagi Notaris dan PPAT sebagai pejabat umum dalam rangka

meningkatkan profesionalisme dibidang pekerjaan yang menjadi

tanggungjawabnya.

3. Bagi masyarakat luas, dapat dipakai sebagai sumber informasi

dalam rangka memahami segala sesuatu yang berkenaan dengan

10

Hak Tanggungan khususnya yang menyangkut dengan

pendaftaran dan penerbitan buku tanah serta sertipikat Hak

Tanggungan sebagai bukti lahirnya Hak Tanggungan.

E. Kerangka Pemikiran

1. Kerangka Konseptual

Terbitkannya UU No. 4 Tahun 1996, amat berarti dalam

menciptakan unifikasi Hukum Tanah Nasional yang menjadi salah

satu tujuan UUPA, khususnya di bidang jaminan atas tanah.

Di dalam Penjelasan Umum angka 7 Undang-undang Nomor

4 Tahun 1996 ditegaskan bahwa: "Proses pembebanan Hak

UUHT No. 4 Tahun 1996

Proses Pembebanan Hak Tanggungan1. Pemberian APHT2. Pendaftaran APHT di Kantor

Pertanahan

PPAT Pasal 13 UUHT ayat (2)Pengiriman APHT

KantorPertanahan

Pasal 13 UUHT ayat (5)Ketentuan waktu terbitnya Hak

Tanggungan

Akibat hukum terlewatnya jangkawaktu pendaftaran HT terhadap

hak-hak kreditor

11

Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu tahap

pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian

Hak Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang

didahului dengan perjanjian utang piutang yang dijamin dan tahap

pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat

lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan."

Proses pemberian Hak Tanggungan dilakukan di Kantor

PPAT dengan dibuat dan ditandatanganinya APHT oleh para pihak,

para saksi dan PPAT. APHT dimaksud merupakan akta PPAT yang

memuat pemberian jaminan hak atas tanah sebagai Hak

Tanggungan oleh pemilik jaminan kepada kreditor untuk pelunasan

hutang debitor.

Setelah APHT ditandatangani oleh para pihak, para saksi dan

PPAT berdasarkan ketentuan Pasal 13 ayat (2) UUHT, selambat--

lambatnya dala 7 (tujuh) hari kemudian, PPAT wajib mengirimkan

APHT yang dimaksud dan warkah lain yang diperlukan kepada

Kantor Pertanahan setempat. Istilah “mengirimkan APHT” pada

Pasal 13 ayat (2) sama dengan “melakukan pendaftaran APHT”

sebagaimana ditegaskan pada Pasal 13 ayat (1), wajib

dilaksanakan oleh PPAT.

Agar memperoleh kepastian mengenai kedudukan yang

diutamakan dari kreditor lain. Maka berdasarkan ketentuan Pasal 13

ayat (2) UUHT, ditentukan pula bahwa Akta Pemberian Hak

12

Tanggungan (APHT) yang bersangkutan beserta warkah lain yang

diperlukan bagi pendaftarannya, wajib dikirimkan oleh Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) kepada Kantor Pertanahan selambat-

lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan APHT.

Akibat hukum ketidaktepatan waktu proses pendaftaran Hak

Tanggungan terhadap hak-hak kreditor, yaitu:

a. Secara normatif, selama Sertipikat Hak Tanggungan belum

terbit, maka:

1) Kedudukan kreditor adalah sebagai kreditor konkuren;

2) Terbukanya kesempatan bagi pihak ketiga meminta

peletakan sita oleh pengadilan;

3) Jika debitor/pemilik jaminan dinyatakan pailit, obyek jaminan

termasuk dalam boedel pailit.

b. Secara empiris, di Kabupaten Bekasi tidak ditemukan adanya

penghentian proses pendaftaran HT karena adanya peletakan

sita atau putusan kepailitan.

2. Kerangka Teoretik

a. Pengertian Hak Tanggungan

Dalam Pasal 1 UUHT disebutkan dari pengertian Hak

Tanggungan. Adapun yang dimaksud dengan Hak Tanggungan

atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,

selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang

13

dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda

lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk

pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor

yang lain.6)

b. Asas-Asas Dalam Hak Tanggungan

1) Asas Publisitas

Asas publisitas ini dapat diketahui dari Pasal 13 ayat

(1) UUHT yang menyatakan bahwa :

"Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor

Pertanahan"

Oleh kerena itu dengan didaftarkan Hak Tanggungan

merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan

tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak

ketiga.7)

2) Asas Spesialitas

Asas spesialitas ini dapat diketahui dari penjelasan

Pasal 11 ayat (1) UUHT yang menyatakan bahwa :

6) Purwahid Patrik dan Kashadi, Hukum Jaminan Edisi Revisi Dengan UUHT,

(Semarang : Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, 2006), hlm. 52.7) Ibid, hlm. 55.

14

"Ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuksahnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Tidakdicantumkannya secara lengkap hal-hal yang disebut dalamAPHT mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demihukum"8)

3) Asas Tidak Dapat Dibagi-Bagi

Asas tidak dapat dibagi-bagi ditegaskan dalam Pasal

2 ayat (1) UUHT, bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat

tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam

APHT sebagaimana dimaksud pada ayat (2).

Dalam penjelasan Pasal 2 ayat (1) UUHT, bahwa

yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak

Tanggungan adalah bahwa Hak Tanggungan membebani

secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian

daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang

dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek tanggungan

dad beban Hak Tanggungan melainkan Hak Tanggungan itu

tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa

utang yang belum dilunasi.

c. Objek Hak Tanggungan

Untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani

Hak Tanggungan, benda yang menjadi objek jaminan harus

memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :

8) Ibid, hlm. 56 .

15

1) Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin

berupa uang.

2) Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila

debitor cidera janji benda yang dijadikan jaminan akan dijual

secara lelang.

3) Termasuk hak yang didaftar menurut ketentuan perundang-

undangan karena memenuhi asas publisitas.

4) Memerlukan penunjukan khusus oleh suatu Undang-

Undang.9)

Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4 ayat (1) dan

ayat (2) dan Pasal 27 UUHT yaitu :

1) Hak Milik

2) Hak Guna Usaha

3) Hak Guna Bangunan

Selain hak-hak atas tanah, Hak Pakai atas tanah Negara

yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan

menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani

Hak Tanggungan. Ketentuan Pasal 27 UUHT berlaku juga

terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumah Susun dan Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun.

9) Boedi Harsono, Hukum Agaria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi danPelaksanaannya, (Jakarta : Djambatan, 2003),hlm 419.

16

d. Pendaftaran Hak Tanggungan

1) Arti Pentingnya Pendaftaran APHT

Berbicara mengenai pendaftaran Hak Tanggungan

tidak terlepas dari pendaftaran tanah pada umumnya.

Dikarenakan pendaftaran Hak Tanggungan merupakan

bagian dari kegiatan pendaftaran tanah. Meskipun demikian

Hak Tanggungan dalam Hukum Tanah Nasional tidak berarti

bahwa hakikat dan sifat lembaga-lembaga hukum adat harus

diterapkan terhadapnya. Misalnya sifat tunai lembaga jual

bell tanah. Hak Tanggungan bukan lembaga hukum adat,

maka tidak harus tunduk pada aturan hukum yang berlaku

terhadap lembaga hukum adat.10)

Tata cara dalam pembebanan Hak Tanggungan terdiri

2 (dua) tahap, tahap pertama adalah tahap pemberian yang

harus dilakukan dihadapan PPAT, sedangkan tahap kedua

adalah tahap pendaftaran oleh Kantor Pertanahan.

Pendaftaran ini wajib dilakukan dalam rangka memenuhi

syarat publisitas bagi sahnya kelahiran dan berlakunya hak

jaminan yang diberikan terhadap pihak ketiga.

Memberlakukan sifat tunai lembaga-lembaga hukum

adat pada Hak Tanggungan, dalam arti bahwa hak tersebut

lahir pada saat dilakukan pemberiannya dihadapan PPAT, ini

10) Boedi Harsono, Op.cit., hlm 210.

17

sangat bertentangan dengan sifat keterbukaan hak jaminan

atas tanah bagi pihak ketiga, yang hendak dipenuhi dengan

dipenuhinya syarat publisitas melalui pendaftaran tersebut.

Dikarenakan administrasi PPAT bersifat tertutup sedangkan

data yang tersimpan di Kantor Pertanahan bersifat terbuka

untuk umum.

Sebagai contoh seseorang (kreditor) yang akan

menerima sebidang tanah sebagai jaminan kredit,

pendaftaran merupakan hal yang sangat penting. Karena

sebelum diadakan pendaftaran, seseorang atau kreditor

pada umumnya menginginkan kepastian Iebih dahulu

mengenai status tanah yang akan dijaminkan, yaitu

mengenai lokasi, batas-batasnya, dan luas bangunan dan

tanah yang ada diatasnya dan tidak kalah pentingnya adalah

haknya apa, siapa pemegang haknya, dan ada atau tidaknya

hak pihak lain atas tanah tersebut. Kesemuanya itu sangat

diperlukan guna mengamankan pemberian kredit, dan

mencegah timbulnya masalah atau sengketa dikemudian

hari.

Pemberian Hak Tanggungan selain harus memenuhi

syarat spesialitas juga harus memenuhi syarat publisitas,

yaitu wajib didaftarkan karena Hak Tanggungan tidak lahir

pada saat diberikan dengan pembuatan APHT, melainkan

18

baru lahir setelah didaftarkan di Kantor Pertanahan. Adapun

dari tujuan pendaftaran tanah seperti yang disebutkan dalam

Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah :

1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,

satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar

dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai

pemegang hak yang bersangkutan.

2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan

mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam

mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang

tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah

terdaftar.

3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan

Dalam Pasal 13 UUHT menetapkan bahwa

pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor

Pertanahan, meskipun APHT sudah ditandatangani oleh

para pihak, saksi-saksi dan PPAT akan tetapi Hak

Tangggungan yang bersangkutan belum lahir dan harus

ditindaklanjuti dengan pendaftaran.

Bahwa Hak Tanggungan baru lahir pada saat

dibukukannya dalam buku tanah Hak Tanggungan oleh

19

Kepala Kantor Pertanahan. Berbeda dengan lembaga jual

beli tanah yang bersifat tunai. Dalam jual beli tanah yang

terpenting adalah kepentingan dari pihak pembeli dalam

hubungannya dengan pihak penjual. Hak atas tanah yang

bersangkutan sudah berpindah kepada pembeli pada waktu

perbuatan hukum jual belinya sudah selesai dilakukan

dihadapan PPAT.

Untuk ini akta PPAT (akta jual beli) sudah merupakan

alat bukti bahwa pihak pembeli sudah menjadi pemegang

hak atas tanah yang baru. Maka pendaftaran dalam

pemindahan haknya hanya berfungsi sebagai penguat

terhadap hubungannya dengan pihak ketiga. Sedangkan

bagi Hak Tanggungan adanya pendaftaran APHT oleh

Kantor Pertanahan yang akan melahirkan hak-hak istimewa

bagi para kreditor terhadap pihak ketiga, bukan dalam

hubungannya dengan pihak pemberi Hak Tanggungan.

Disinilah letak arti pentingnya pendaftaran APHT.

F. Metode Penelitian

1. Metode Pendekatan Masalah

Dalam penelitian ini metode yang digunakan metode

pendekatan yuridis empiris. Pendekatan yuridis empiris

dipergunakan untuk menganalisa praktek pelaksanaan proses

20

pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT beserta penerbitan

tanggal buku tanah serta Sertipikat Hak Tanggungan oleh BPN

sebagai lembaga yang berwenang. Maka maksud penelitian ini

adalah melakukan penjelasan atas permasalahan yang timbul

mengenai pendaftaran dan penerbitan buku tanah serta Sertipikat

Hak Tanggungan apabila mengalami keterlambatan waktu dari

jadwal dan ketentuan yang telah ada di dalam UUHT. Dari hasil

penelitian yang diperoleh di lapangan yang kemudian dihubungkan

dengan aspek-aspek hukumnya yang menyangkut proses

pendaftaran Hak Tanggungan sampai dengan penerbitan tanggal

buku tanah Hak Tanggungan serta Sertipikat Hak Tanggungan.

2. Spesifikasi Penelitian

Spesifikasi Penelitian ini adalah deskriptif analitis, yaitu

penelitian yang mengambarkan dan menguraikan keadaan maupun

fakta yang ada secara jelas diuraikan secara sistematis atas

pelaksanaan UUHT khususnya yang menyangkut proses

pendaftaran Hak Tanggungan dad PPAT sampai penerbitan

tanggal buku tanah serta Sertipikat Hak Tanggungan oleh BPN

Kabupaten Bekasi.

3. Sumber dan Jenis Data

a. Data primer

Data primer dalam penelitian tesis ini diperoleh dari

21

Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi dan Notaris PPAT

maupun Bank di Bekasi, adapun informan dalam penelitian tesis

ini adalah :

1. Kepala Kantor Pertanahan Bekasi yaitu : Bapak Wahyu, S.H.

dan Ibu Henny, S.H.

2. 2 orang PPAT/Notaris di Bekasi yaitu : Bapak Durachman,

S.H. dan Ibu Yardina Lilituani Lubis, S.H.

b. Data sekunder

Diperoleh melalui penelitian kepustakaan yaitu proses

pengumpulan data baik melalui penelusuran atas peraturan

perUndang-undangan, dokumen-dokumen atau literatur-literatur

ilmiah yang berkaitan dengan penerbitan Buku Tanah Hak

Tanggungan. Data sekunder ini meliputi :

1) Bahan hukum primer, meliputi norma-norma hukum dan

peraturan perUndang-undangan yang berlaku sebagai

hukum positif khususnya Undang-undang Nomor 4 Tahun

1996, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 dan PMNA/

Ka.BPN Nomor 3 Tahun 1997.

2) Bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang erat

kaitannya dengan bahan-bahan hukum primer, meliputi

literature-literatur yang berupa buku-buku, hasil-hasil

penelitian, makalah-makalah, dan lain-lain yang berkaitan

22

dengan pelaksanaan UUHT.

3) Bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang bersifat

menunjang bahan hukum primer dan sekunder, seperti

kamus bahasa dan kamus hukum.

4. Teknik Pengumpulan Data

a. Wawancara

Dilakukan untuk memperoleh data primer yaitu melalui

pedoman wawancara secara bebas terpimpin dengan

responden melalui pedoman wawancara yang sudah

dipersiapkan sebelumnya.

b. Studi kepustakaan

Studi kepustakaan dilakukan untuk memperoleh data

sekunder bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder

yang berkaitan langsung dengan pokok permasalahan. Studi

dokumenter dilakukan untuk memperoleh data sekunder yang

berupa APHT dan buku tanah Hak Tanggungan yang ada pada

Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi.

5. Teknik Analisis Data

Sesuai dengan spesifikasi penelitian yang bersifat deskriptif

analitis dengan metode pendekatan yuridis sosiologis, maka

metode analisis data dilakukan secara kuantitatif, artinya data yang

23

telah diperoleh tersebut disusun secara sistematis dan Iengkap

kemudian dianalis secara kualitatif, sehingga tidak memerlukan

rumus statistik.

Metode analisis kualitatif berguna untuk mengkaji isi dari

informasi yang didapat secara sistematis, kritis dan konsisten

dengan tujuan untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan UUHT

dalam tujuannya memberikan jaminan kepastian hukum kepada

para pihak khususnya kreditor selaku pemegang Hak Tanggungan.

24

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan

1. Pengertian Hak Tanggungan

Dengan berlakunya UUHT atas tanah beserta benda-benda

yang terkaitan dengan tanah, maka Pemberian jaminan atas hak-

hak atas tanah sebagaimana diatur dalam UUPA hanya dapat

dilakukan dengan hak tanggungan. Pengertian hak tanggungan

dalam Pasal 1 angka 1 UUHT menyebutkan bahwa hak

tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan

dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah

hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana

dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut

benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,

untuk peiunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Secara resmi UUPA menamakan lembaga hak jaminan atas

tanah dengan sebutan hak tanggungan, yang kemudian menjadi

judul UUHT atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan

dengan tanah, penyebutan Hak Tanggungan dalam UUPA ini

dipersiapkan sebagai pengganti lembaga hak jaminan hipotik dan

25

credietverfiand. Sejak itu pula lembaga hak jaminan hak

tanggungan telah ada, walaupun Undang-undang yang mengatur

mengenai prinsip pokok dan dasar-dasar hak tanggungan belum

ada, yang untuk sementara pelaksanaannya menggunakan

ketentuan-ketentuan tentang hipotik dan credietverfiand.

Unsur-unsur pokok dari pengertian hak tanggungan tersebut

yaitu:

1) Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang;

2) Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA;

Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (Hak Atas

Tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda

lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu;

3) Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu;

4) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor

tertentu terhadap kreditor-kreditor Iain1).

2. Asas-asas Hak Tanggungan

Selain ciri-ciri dan sifat tersebut diatas hak tanggungan juga

mempunyai asas-asas yang melandasi hak tanggungan yaitu:

1) Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.

Sebagaimana ditentukan dalam Pasal 2 UUHT, hak

tanggungan membebani secara utuh objek hak tanggungan dan

1) Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan

Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Bandung : Alumni ) hlm. 11.

26

setiap bagian dari padanya, dengan kata lain telah dilunasinya

sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya

sebagian objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan,

melainkan hak tanggungan tetap membebani seluruh objek hak

tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Tetapi

berdasarkan Pasal 2 Ayat (1) dan Ayat (2) UUHT sifat hak

tanggungan yang tidak dapat dibagi-bagi dapat disimpangi para

pihak dengan membuat perjanjian dalam akta Pembebanan hak

tanggungan dan hanya dapat dilakukan sepanjang

pemberitahuan atau disetujui oleh pihak kreditor.

2) Hak tanggungan itu dibebankan kepada beberapa Hak atas

Tanah.

Pelunasan utang yang dijaminkan dilakukan dengan cara

angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing Hak

Atas Tanah yang merupakan bagian yang obyek hak

tanggungan sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya

membebani sisa obyek hak tanggungan untuk menjamin sisa

utang yang belum dilunasi, penyimpangan atau pengecualian ini

adalah untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia

perkreditan, misalnya masalah pembangunan perumahan,

masalah roya parsial berdasarkan Undang-undang Rumah

Susun, diaman dalam Pasal 16 Undang-undang Rumah Susun

menerangkan pelunasan utang yang yang dijamin dengan

27

hipotik dan fidusia dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai

dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya

sebanding dengan nilai satuan yang terjual.

3) Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah

yang telah ada.

Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas

tanah yang telah dimiliki oleh pemegang hak tanggungan dan

tidak mungkin untuk membebankan hak tanggungan pada suatu

hak atas tanah yang baruakan ada di kemudian hari.

4) Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga

berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut,

termasuk benda benda yang berdiri tumbuh dan tertanam di atas

tanah tersebut, selanjutnya disebut sebagai benda-benda yang

terkaitan dengan tanah.

5) Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang

berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari,

meskipun hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah

yang telah ada, sepanjang hak tanggungan itu dibebankan pula

atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah, ternyata Pasal

4 Ayat (4) UUHT memungkinkan hak tanggungan dapat

dibebankan pula atas benda- benda yang berkaitan dengan

tanah tersebut sekalipun benda benda tersebut belum ada, tetapi

baru akan ada, dalam pengertian "yang baru akan ada" ialah

28

benda-benda yang pada saat hak tanggungan dibebankan belum

ada sebagai bagian dari tanah (hak atas tanah) yang dibebani

hak tanggungan tersebut, misalnya: karena benda-benda

tersebut baru ditanam (untuk tanaman) atau baru dibangun

(untuk bangunan dan hasil karya) kemudian setelah hak

tanggungan itu dibebankan atas tanah (hak atas tanah) tersebut.

6) Perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian accessoir.

Perjanjian hak tanggungan bukan merupakan perjanjian yang

berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian

lain, yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk bagi

perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian utang-piutang yang

menimbulkan utang yang dijamin. Dengan kata lain, lahirnya,

eksistensinya, hapusnya perjanjian hak tanggungan tergantung

pada perjanjian induknya.

7) Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru

akan ada. Utang yang dijaminkan dengan hak tanggungan dapat

berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada, yaitu

yang baru akan ada dikemudian hari tetapi harus telah

diperjanjikan sebelumnya.

8) Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang.

Hal tersebut dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal 3 Ayat (2)

UUHT yang menampung kebutuhan pemberian hak tanggungan

bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal ini seorang

29

debitor dapat memperoleh kredit lebih dad satu bank, tetapi

berdasarkan ketentuan ketentuan yang sama, yang dituangkan

hanya dalam satu perjanjian kredit saja.

9) Di atas hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh

pengadilan, keadaan ini memang seharusnya demikian karena

bagaimanapun terhadap hak tanggungan tidak dapat diletakkan

sita, alasannya adalahkarena tujuan utama dibentuknya lembaga

jaminan hak tanggungan adalah memberikan kepastian hukum

dan jaminan yang kuat bagi kreditor pemegang hak tanggungan

yang untuk itu didahulukan dari kreditor-kreditor yang lain dalam

pemenuhan pelunasan utang.

10) Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang

tertentu sepanjang dibebankan atas benda-benda yang berkaitan

dengan tanah tertentu yang baru akan ada sepanjang telah

diperjanjikan dengan tegas karena belum dapat ditentukan apa

wujud dari benda-benda yang berkaitan dengan tanah, hal ini

merupakan pengecualian dengan asas spesialis hak tanggungan

di mana hak tanggun gan hanya dapat dibebankan atas tanah

yang dapat ditentukan secara spesifik. Dengan kata lain obyek

hak tanggungan yang berupa tanah tersebut harus jelas identitas

dan keberadaannya sehingga pasti dan apabila tanah tersebut

belum dapat ditentukan maka harus diperjanjikan lebih dulu.

30

11) Hak tanggungan wajib didaftarkan.

Terhadap hak tanggungan berlaku asas publisitas atas asas

keterbukaan, di mana Pemberian hak tanggungan wajib didafiar

pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran pemberian hak

tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahimya hak

tanggungan dan mengikatnya hak tanggungan terhadap pihak

ketiga.

12) Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji

tertentu.

Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji

tertentu yang dicantumkan dalam APHT, baik janji yang bersifat

limitatif atau fakultatif, bersifat fakultatif karena janji janji tersebut

boleh dicantumkan atau tidak, baik sebagian atau keseluruhan

tergantung kehendak dan kesepakatan para pihak. Sedangkan

yang bersifat limitatif karena dapat pula diperjanjikan janji-janji

lain selain dari janji-janji yang telah disebutkan dalam ketentuan

UUHT.

13) Objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki

sendiri oleh pemegang hak tanggungan bila debitor cidera janji,

janji yang memberikan kewenangan kepada Pemegang hak

tanggungan untuk memiliki objek hak tanggungan apabila debitor

cedera janji, batal demi hukum. Larangan pencantuman janji

yang demikian, dimaksudkan untuk melindungi hak-hak debitor,

31

agar dalam kedudukan yang lemah dalam menghadapi kreditor

(bank) yang berada dalam keadaan sangat membutuhkan utang

(kredit) terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat

dan merugikan baginya.

14) Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan mudah dan pasti.

Apabila debitor cedera janji, pemegang hak tanggungan pertama

mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas

kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil

hasil pelelangan tersebut untuk melunasi utangnya, bahkan

pemegang hak tanggungandiberi hak untuk melakukan parate

eksekusi, artinya pemegang hak tanggungan tidak perlu meminta

persetujuan dari debitor ataupun memperoleh penetapan dari

pengadilan setempat apabila akan melakukan eksekusi atas

obyek hak tanggungan yang dijadikan jaminan utang dalam hal

debitor wanprestasi.2)

3. Objek dan Subjek Hak Tanggungan

a. Objek hak Tanggungan

Pada dasarnya benda-benda tanah yang akan dijadikan

jaminan atas suatu utang yang dibebani dengan hak

tanggungan harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

2) Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan : Hak Tanggungan

(Jakarta: Kencana Tahun 2005) hlm. 147 s/d 180.

32

1) Dapat dinilai dengan uang karena utang yang dijamin berupa

uang; ini berarti bahwa apabila debitor wanprestasi benda

tersebut hasil penjualan obyek hak tanggungan dapat

dituangkan yaitu meialui proses pelelangan umum.

2) Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena

harus memenuhi syarat publisitas;

Dalam hal ini hak atas tanah harus didaftarkan pada

kantor pertanahan unsur ini berkaitan dengan kedudukan

yang diutamakan bagi kreditor preferen yang diberikan

kepada kreditor ;ertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain.

Untuk itu harus ada catatan mengenai hak tanggungan

tersebut pada buku tanah yang dibebani hak tanggungan

sehingga semua dapat mengetahui.

3) Mempunyai sifat dapat dipindah tangankan, karena apabila

debitar cedera janji, benda yang dijadikan jaminan akan

dijual di muka umum disiapapun benda tersebut berada, Hal

ini untuk mengantisipasi bilamana debitor wanprestasi

sehingga apabila diperlukan kreditor dapat merealisasikan

melalui eksekusi dan hasilnya untuk membayar utang yang

dijamin pelunasannya.

4) Memerlukan penunjukkan dengan Undang-undang, jadi apa

yang berhubungan dengan obyek hak tanggungan dan

segala yang melekat padanya telah diatur dengan Undang-

33

undang Sesuai dengan pengertian hak tanggungan, maka

objek hukum hak tangungan adalah hak atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam UUPA, yang wajib didaftar

sebagai syarat publisitas dan menurut sifatnya dapat

dipindahtangankan agar mudah dan pasti pelaksanaan

pembayaran utang yang dijamin pelunasannya, dalam UUPA

(Pasal 25, 33, 39) tersebut yang ditunjuk sebagai hak atas

tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani

hak tanggungan hanyalah hak milik, hak guna usaha, dan

hak guna bangunan, sebagai hak-hak atas tanah yang

memenuhi syarat wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat

dipindahtangankan3).

Dalam Pasal 51 UUPA yang harus diatur dengan UUHT

atas hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan.

Dengan demikian UUPA telah membatasi dengan

menyebutkan hak atas tanah yang kelak akan menjadi objek

hak tanggungan.

Perluasan lingkup objek hak tanggungan tidak hanya

meliputi hak pakai atas tanah negara tertentu, melainkan pula

meliputi bangunan, tanaman dan hasil karya yang merupakan

satu kesatuan dengan tanahnya, secara normatif, objek hak

3) Rachmadi Usman, Pasal-pasal tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, (Bandung :

Djambatan Tahun 1999) hlm. 78

34

tanggungan telah disebutkan di dalam Pasa! 4 dan Pasal 27

UUHT, yaitu :

a. Hak Milik Atas Tanah,

Di dalam UUPA pada Pasal 20 Ayat (1) disebutkan

pengertian hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat,

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan

mengingat ketentuan dalam Pasal 6, dari Pasal tersebut

sifatsifat hak milik berbeda dengan hak-hak atas tanah

lainnya yang dapat dipunyai orang, hak miliknya yang kuat

dan terpenuh.

b. Hak Guna Usaha Atas Tanah


pengertian Hak Guna Usaha adalah hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara,

dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29,

guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.

Dari Pasal ini hak guna usaha merupakan hak yang khusus

untuk mengusahakan tanah yang bukan miliknya sendiri

guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

c. Hak Guna Bangunan Atas Tanah


pengertian Hak Guna Bangunan adalah hak untuk

mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah

35

yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling

lama 30 tahun.

Dalam penjelasannya antara lain menyatakan

berlainan dengan hak guna usaha, maka hak guna

bangunan tidak mengenai tanah pertanian dan hak guna

bangunan bukan hak opstal dari KUH Perdata Indonesia.

d. Hak Pakai Atas Tanah


pengertian Hak Pakai itu adalah hak untuk menggunakan

dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung

oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi

wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan

pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya

dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan

perjanjian sewa-menyewa, atau perjanjian pengolahan

tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa

dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.

e. Benda-Benda Lainnya

Dengan UUHT, pembebanan hak tanggungan pada

hak atas tanah dimungkinkan pula meliputi benda-benda

yang berkaitan dengan tanah, baik yang telah ada atau yang

akan ada di kemudian hari. Adapun benda-benda yang

berkaitan dengan tanah tersebut meliputi:

36

1) Bangunan, tanaman, dan hasil karya itu merupakan satu

kesatuan dengan tanah yang bersangkutan yang

dibebani dengan hak tanggungan.

2) Bangunan, tanaman, dan hasil karya itu merupakan milik

pemegang hak atas tanah yang dibebani dengan hak

tanggungan;

3) Pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam

APHT, jika pemilik yang lain daripada pemegang hak

atas tanah, maka wajib dilakukan bersama dengan

pemberian hak tanggungan atas tanah yang

bersangkutan dan dinyatakan dalam satu Akta

Pemberian Hak Tanggungan, yang ditandatangani

bersama oleh pemiliknya dan pemegang hak atas

tanahnya atau kuasa mereka dengan akta otentik,

keduanya sebagai pihak pemberi hak tanggungan,

pengertian akta otentik di sini adalah Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atas benda-

benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah

untuk dibebani hak tanggungan bersama-sama dengan

tanah yang bersangkutan.

f. Hak Kepemilikan Atas Tanah Menurut Hukum Adat

UUHT juga menampung kepentingan golongan

ekonomi lemah untuk dapat memperoleh kredit yang

37

diperlukannya, dengan menggunakan tanah yang belum

didaftar yang dipunyainya sebagai jaminan kredit. Hal ini

ditetapkan dalam Pasal 10 Ayat (3) UUHT yang menyatakan,

bahwa apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah

yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi

syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum

dilakukan, pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan

dengan permchonan pendaftaran hak atas tanah yang

bersangkutan. Pengertian hak lama di sini adalah hak

kepemilikan atas tanah menurut hukum adat yang telah ada,

akan tetapi proses administrasi dalam konversinya belum

selesai dilaksanakan.

b. Subjek Hak Tanggungan

Adapun yang menjadi subyek hak tanggungan adalah

pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan,

menurut ketentuan Pasal 8 Ayat (1) UUHT menyebutkan

bahwa pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan

atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk

melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak

tanggungan yang bersangkutan. Hal Ini berarti syarat untuk

menjadi pemberi hak tanggungan adalah mempunyai

kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum mengenai

38

obyek hak tanggungan. Ha! ini untuk menjamin debitor

dalam hal wanprestasi maka obyek hak tanggungan tersebut

dapat dijual lelang untuk pelunasan piutangnya, kewenangan

yang dimaksud yaitu kewenangan dalam melakukan

perbuatan hukum di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) yaitu pada saat pemberian hak tanggungan.

Pemberian hak tanggungan bisa debitor sendiri bisa

pihak lain dan juga bisa debitor bersama pihak lain, pemilik

lain bisa pemegang hak atas tanah yang dijadikan jaminan

bisa juga pemilik bangunan, tanaman dan atas hasil karya

yang ikut dibebani hak tanggungan, selanjutnya Pasal 9

UUHT menyebutkan bahwa pemegang hak tanggungan

adalah orang-perseorangan atau badan hukum yang

berfcedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

Subjek hukum hak tanggungan, yaitu mereka yang

mengikatkan diri dalam perjanjian jaminan hak tanggungan,

yang dalam hal ini terdiri atas pihak pemberi dan pemegang

hak tanggungan. Pemberi hak tanggungan ini bisa orang

perseorangan atau badan hukum dengan syarat mereka

mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

terhadap hak atas tanah yang dimilikinya dan tidak

dikecualikan oleh suatu peraturan.

39

Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

terhadap obyek hak tanggungan tersebut harus ada pada

pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak

tanggungan dilakukan. Karena lahirnya hak tanggungan

adalah pada saat didaftarkan hak tanggungan, maka

kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap

obyek hak tanggungan diharuskan ada pada Pemberi hak

tanggungan pada saat pembuatan buku tanah hak

tanggungan. Untuk itu harus dibuktikan keabsahan

kewenangan tersebut pada saat didaftarnya hak tanggungan

yang bersangkutan.

Hak tanggungan sebagai lembaga jaminan hak atas

tanah tidak mengandung kewenangan untuk menguasai

secara fisik dan menggunakan tanah yang dijadikan jaminan,

tanah tetap berada dalam penguasaan Pemberi hak

tanggungan kecuali dalam keadaan yang disebut dalam

Pasal 11 Ayat (2) huruf c yang menyatakan bahwa janji

memberikan kepada pemegang hak tanggungan

berdasarkan penetapan ketua pengadilan negeri yang

daerah hukumnya meliputi letak obyek hak tanggungan,

maka Pemegang hak tanggungan dapat dilakukan oleh

warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia dan

40

dapat juga oleh warga negara asing atau badan hukum

asing.

4. Pemberian / Pembebanan Hak Tanggungan

Proses pemberian Hak Tanggungan pada Pasal 10 ayat (1)

UUHT dikatakan harus didahului dengan janji untuk memberikan

Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu. Janji

itu wajib dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak

terpisahkan dari perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum

hutang-piutang dimaksud. Perjanjian ini biasa disebut perjanjian

pokok. Jadi pemberian Hak Tanggungan harus dinyatakan dalam

perjanjian pokok tersebut. Hal ini sesuai dengan sifat dari Hak

Tanggungan yang merupakan perjanjian ikutan (perjanjian

accessoir) dari perjanjian pokoknya.

Menurut penjelasan Pasal 10 ayat (1) UUHT, perjanjian

pokok dapat dibuat dengan akta di bawah tangan atau akta otentik,

bergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi

perjanjian. Dalam praktek perbankan juga tidak ada ketentuan yang

mengharuskan suatu perjanjian kredit dibuat secara otentik. Karena

itu baik bank maupun nasabah mempunyai kebebasan untuk

menuangkan perjanjian kredit kedalam salah satu macam akta

dimaksud. Pada umumnya hanya kredit-kredit yang berjumlah

besar yang dibuatkan akta perjanjian kredit secara notariil (akta

otentik), sedangkan untuk kredit-kredit yang jumlahnya kecil cukup

41

dibuat dalam bentuk di bawah tangan.

Dijelaskan pula bahwa perjanjian kredit yang menimbulkan

hubungan hukum utang-piutang dapat dibuat di dalam maupun di

luar negeri. Bahkan pihaknya bisa orang-perseorangan atau badan

hukum asing, dengan ketentuan kredit yang bersangkutan

digunakan untuk kepentingan pembangunan di dalam wilayah

Negara Indonesia.

Hutang yang pelunasannya dijamin dengan Hak

Tanggungan, menurut ketentuan Pasal 3 ayat (2) UUHT, dapat

berupa:

1. suatu hutang yang berasal dari 1 (satu ) hubungan hukum

tertentu, atau

2. satu/beberapa hutang berasal dari beberapa hubungan hukum

tertentu.

Hal ini terjadi karena tidak jarang debitor berhutang pada

lebih dari satu kreditor dan masing-masing didasarkan atas

perjanjian hutang piutang yang berlainan. Piutang pada kreditor

tersebut dijamin dengan satu Hak Tanggungan sama kepada semua

Kreditor dengan satu APHT dan objeknya hak atas tanah sama.

Proses pemberian Hak Tanggungan dilakukan di Kantor

PPAT dengan dibuat dan ditandatanganinya APHT oleh para pihak,

para saksi dan PPAT. APHT dimaksud merupakan akta PPAT yang

memuat pemberian jaminan hak atas tanah sebagai Hak

42

Tanggungan oleh pemilik jaminan kepada kreditor untuk pelunasan

hutang debitor.

Berdasarkan asas spesialitas, sebagaimana tersebut pada

Pasal 11 ayat (1) UUHT, di dalam APHT wajib dicantumkan:

1. Nama dan identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan.

Penyebutan nama dan identitas para pihak harus jelas benar,

sedapat mungkin tidak memakai singkatan, jika ada, harus

dituliskan pula kepanjangannya. Demikian pula surat-surat/akta

yang menjadi dasar hukum untuk bertindak, juga persetujuan/ijin

yang dinyatakan secara tertulis yang menyangkut kapasitas dan

kewenangan pemberi Hak Tanggungan, misalnya persetujuan

istri mengenai harta campur, ijin Pengadilan (dalam hal

perwallian di bawah umur).

2. Domisili para pihak, pada dasarnya sebagaimana ditentukan

Pasal 17 KUHPerdata, tempat tinggal seseorang merupakan

domisili seseorang. Jika para pihak atau salah satu diantaranya

ada yang berdomisili di luar negeri, maka sebagaimana

ditentukan dalam Pasal 11 ayat (1) huruf (b) UUHT, baginya

wajib dicantumkan domisili pilihan di Indonesia. Apabila domisili

pilihan itu tidak ada/lupa dicantumkan maka kantor PPAT

sebagai pembuatan APHT yang bersangkutan dianggap sebagai

domisili yang dipilih.

3. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang

43

dijamin.

Yang dimaksud dengan hutang atau hutang-hutang menurut

Pasal 11 huruf (c) UUHT adalah perjanjian pokoknya untuk

mana diberikan Hak Tanggungan yang di dalamnya meliputi

jumlah hutang sesuai dengan yang diperjanjikan (termasuk

penambahan, perubahan, perpanjangan dan pembaharuannya).

Penunjukan hutang ini meliputi juga nama dan identitas debitor.

4. Nilai Tanggungan, merupakan suatu pernyataan sampai

sejumlah berapa rupiah/batas jumlah hutang yang dijamin.

Artinya jumlah hutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak

Tanggungan hanyalah sebesar nilai Tanggungan. Nilai

tanggungan tidak harus sama dengan jumlah hutang. Bahkan

biasanya lebih besar daripada hutang demi untuk menjaga

bilamana terjadi eksekusi atas benda jaminan, hutang debitor

sudah membengkak, karena adanya denda ganti rugi dan /

tunggakan bunga. Pada umumnya nilai tanggungan yang

ditetapkan oleh Bank sampai dengan 125% (seratus duapuluh

lima persen) dari jumlah hutang pokok yang dijamin.

5. Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan, menurut

penjelasan Pasal 11 ayat (1) huruf (e) UUHT, meliputi rincian

mengenai jenis hak atas tanah yang bersangkutan, luasnya letak

dan batas-batas tanahnya, nama pemiliknya dan dasar

kepemilikannya. Disamping itu jika pembebanan Hak

44

Tanggungan tesebut, berikut benda-benda lain yang berkaitan

dengan tanah, maka identitas benda-benda lain tersebut juga

wajib disebut secara jelas.

Dalam pembuatan APHT dicantumkan berbagai janji

sebagaimana termuat dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT. Janji janji

tersebut masih bersifat fakultatif, tetapi menjadi meningkat bagi

para pihak jika telah dibuat dan ditandatangani APHT.

APHT dibuat 2 (dua) rangkap in originally, artinya keduanya

ditandatangani secara lengkap oleh para pihak, para saksi, dan

PPAT. Akta tersebut 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang

bersangkutan dan 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang

bersangkutan dan 1 (satu) rangkap lainnya disampaikan ke Kantor

Pertanahan pada saat pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan.

Disamping itu masih ada 2 (dua) rangkap blanko APHT untuk

salinannya. 1 (satu) rangkap salinan yang telah diparaf oleh PPAT

disertakan bersama-sama 1 (satu) rangkap APHT in originally pada

pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan, sedangkan 1 (satu)

rangkap salinan lainnya umumnya diserahkan pada

kreditor/penerima Hak Tanggungan.

Apabila pemberi Hak Tanggungan karena satu dan lain hal

tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT, maka pemberi Hak

Tanggungan dapat menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan

membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

45

(selanjutnya disingkat SKMHT) dihadapan PPAT atau Notaris.

Pembuatan APHT atau SKMHT tersebut, menurut Pasal 96 ayat (1)

dan (2) Peraturan MNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997,

dilakukan dengan menggunakan formulir yang bentuk dan cara

pengisiannya telah ditetapkan dalam Lampiran 21 dan 23

Peraturan MNA/Kepala BPN tersebut.

SKMHT diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan

dan harus memenuhi persyaratan muatan wajib yang ditetapkan

Pasal 15 ayat (1) UUHT. SKMHT tidak dapat ditarik kembali karena

sebab apapun, hal ini guna melindungi kepentingan kreditor, sebagi

pihak yang mendapat kuasa untuk membebankan Hak

Tanggungan. SKMHT hanya dapat berakhir, jika kuasa yang

bersangkutan sudah dilaksanakan atau karena sudah melampaui

batas waktunya berakhir dinyatakan batal demi hukum. Karena

itulah Pasal 15 UUHT telah menentukan batas waktu SKMHT

sebagai berikut :

a. 1 (satu) bulan, jika hak atas tanah sudah bersertipikat, atau

b. 3 (tiga) bulan, jika hak atas tanah belum didaftarkan (karena

pembuatan APHT bagi tanah tersebut harus dilaksanakan

bersamaan dengan pendaftaran haknya) atau pun jika hak atas

tanah tersebut sudah bersertipikat namun belum didaftarkan

atas nama pemberi Hak Tanggungan (belum didaftar peralihan

haknya, pemecahan atau penggabungan haknya).

46

Pembatasan waktu tersebut tidak berlaku, jika SKMHT

diberikan untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu yang

ditetapkan Pemerintah, seperti kredit program, kredit kecil, Kredit

Kepemilikan Rumah (KPR), dan kredit lain yang sejenis. Oleh

karena itulah ditetapkan Peraturan MNA/Kepala BPN Nomor 4

Tahun 1996 tentang penetapan batas waktu penggunaan SKMHT

untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu. Pasal 1 peraturan

tersebut menyebutkan bahwa SKMHT untuk menjamin pelunasan

jenis jenis Kredit Usaha Kecil (KUK) seperti Kredit Umum Pedesaan

(KUPEDES), Kredit Usaha Tani (KUT), dan KPR untuk rumah

sederhana/sangat sederhana ditetapkan selama berlakunya

perjanjian pokok (perjanjian kredit) yang bersangkutan.

5. Hapusnya Hak Tanggungan

Pasal 14 Ayat (1) UUHT menentukan bahwa sebagai tanda

bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan

sertipikat hak tanggungan sesuai dengan peraturan Perundang-

undangan yang berlaku. Dalam Pasal 14 Ayat (4) UUHT ditentukan

bahwa sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan

pembebanan hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal

13 Ayat (3) UUHT, dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah

yang bersangkutan. Namun, kreditor dapat memperjanjikan lain di

dalam Akta Pemberian hak tanggungan, yaitu agar sertipikat hak

47

atas tanah tersebut diserahkan kepada kreditor. Setelah sertipikat

hak tanggungan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan dan sertipikat

hak atas tanah dibubuhi catatan pembebanan hak tanggungan,

sertipikat hak tanggungan diserahkan oleh Kantor pentanahan

kepada Pemegang hak tanggungan. Demikian menurut Pasal 14

Ayat (5) UUHT, permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 22 Ayat (4) UUHT itu, oleh Pasal 22 Ayat (4) UUHT

ditentukan harus diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan

melampirkan sertipikat hak tanggungan yang telah diberi catatan

(surat roya) oleh kreditor bahwa hak tanggungan hapus dengan bila

piutang sudah lunas.

Selanjutnya Pasal 22 Ayat (4) UUHT menentukan pula

bahwa apabila karena suatu hal Sertipikat hak tanggungan itu tidak

mungkin diberi catatan oleh kreditor sebagaimana dimaksud di

atas. Catatan pada Sertipikat hak tanggungan itu dapat diganti

dengan pemyataan tertulis dari kreditor bahwa hak tanggungan

telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak

tanggungan itu telah lunas, apabila hapusnya hak tanggungan itu

karena kreditor melepaskan hak tanggungan yang bersangkutan,

pihak yang berkepentingan harus mengusahakan pernyataan

tertulis dari kreditor mengenai hapusnya hak tanggungan itu karena

kreditor melepaskan hak tanggungan yang bersangkutan,

hapusnya Hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

48

a. Hapusnya utang yang dijaminkan dengan hak tanggungan

b. Dilepasnya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan

c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan oleh

Ketua Pengadilan.

Menurut ketentuan Pasal 14 ayat (4) UUHT, sertipikat hak

atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan hak

Tanggungan harus dikembalikan kepada Pemegang hak atas tanah

yang bersangkutan, pelaksanaan pasal ini sangan tidak diinginkan

oleh pihak perbankan, Bank selalu menginginkan agar bukan hanya

sertipikat Hak Tanggungan saja yang diserahkan pada kreditor

tetapi sertipikat hak atas tanah juga disimpan oleh bank, keinginan

yang demikian adalah untuk menjaga agar pemegang hak atas

tanah yang bersangkutan tidak kemudian melakukan tindakan

tindakan yang dapat merugikan bank sebagai kreditor (pemegang

hak Tanggungan) diluar sepengetahuan dan persetujuan pihak

bank.

Untuk mengakomodir keinginan bank tersebut Pasal 11 ayat

(2) huruf k jo. Pasal 14 ayat (4) UUHT memberikan kepada bank

sebagai pemegang hak Tanggungan untuk memperjanjikan di

dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan bahwa sertipikat hak atas

tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan

tidak dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah tetapi

diserahkan dan disimpan oleh dan kepada bank sebagai pemegang

49

hak Tanggungan, dengan adanya tambahan perjanjian ini maka

dengan sendirinya pemegang sertipikat hak atas tanah telah

menyerahkan/menyerahkan kepercayaan sepenuhnya kepada

pemegang hak Taggungan untuk menyimpan sertipikat hak atas

tanah sampai dengan utang debitor lunas, dan dengan sendirinya

pihak bank dengan adanya penyerahan tersebut akan menyimpan

dan menjamin keamanan sertipikat hak atas tanah tersebut.

Apabila dalam jangka waktu sampai dengan pelunasan

utang debitor ternyata sertipikat hak atas tanah tersebut hilang

dalam kekuasaan penyimpanan bank atau pemegang hak

Tanggungan, apakah hal tersebut termasuk wanprestasi yang

dapat dituntut untuk ganti ruginya untuk pihak yang telah dirugikan

yaitu pihak pemegang hak atas tanah/pemberi hak Tanggungan

yang dalam hal ini memang terdapat suatu perjanjian pokoknya

yaitu berupa perjanjian kredit/perjanjian utang piutang yang sudah

di sepakati terlebih dahulu dan kerugian materiil maupun imateriil

atas gagalnya proyek yang akan dibiayainya tersebut (seperti kasus

yang penulis paparkan sebelumnya), maka dengan sendirinya bank

harus bertanggung jawab untuk mengurus sertipikat

penggantiannya dan juga mengganti kerugian yang di derita oleh

pihak pemegang sertipikat hak atas tanah karena hilangnya

sertipikat hak atas tanah ini termasuk kelalaian pihak bank yang

menyimpan sertipikat hak atas tanah tersebut.

50

B. Pendaftaran Hak Tanggungan

Setelah APHT ditandatangani oleh para pihak, para saksi dan

PPAT berdasarkan ketentuan Pasal 13 ayat (2) UUHT, selambat-

lambatnya dala 7 (tujuh) hari kemudian, PPAT wajib mengirimkan

APHT yang dimaksud dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor

Pertanahan setempat. Istilah “mengirimkan APHT” pada Pasal 13 ayat

(2) sama dengan “melakukan pendaftaran APHT” sebagaimana

ditegaskan pada Pasal 13 ayat (1), wajib dilaksanakan oleh PPAT.

Adapun berkas yang diperlukan dalam proses pendaftaran Hak

Tanggungan adalah:

1. Surat:

a. Permohonan dari penerima Hak Tanggungan (kreditor)

b. Kuasa (otentik), jika pemohon dikuasakan.

2. Sertipikat hak atas tanah/sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun (HMSRS).

3. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) in originally 1 (satu)

rangkap.

4. Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan

untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan

untuk pembuatan sertipikat Hak Tanggungan.

5. Foto copy identitas diri pemberi Hak Tanggungan, penerima Hak

Tanggungan (kreditor) dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh

pejabat yang berwenang.

51

6. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), bila

pemberian Hak Tanggungan dilakasanakan berdasarkan kuasa.

Dalam praktek permohonan proses pendaftaran Hak

Tanggungan syarat-syarat tersebut di atas masih dilengkapi dengan

bukti pelunasan pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) pada

tahun berjalan.

Pentingnya melakukan pendaftaran Hak Tanggungan

disebabkan karena pada saat lahirnya Hak Tanggungan oleh Undang-

undang telah ditegaskan adalah pada hari tanggal buku-tanah Hak

Tanggungan. Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan adalah tanggal

hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang

diperlukan bagi pendaftarannya, dan jika hari ketujuh itu jatuh pada

hari libur, buku-tanah yang bersangkutan, diberi tanggal hari

berikutnya. Jadi pemberian Hak Tanggungan yang diwujudkan dengan

penandatanganan APHT oleh debitor/pemilik jaminan, belum

menandakan saat lahirnya Hak Tanggungan. Hak Tanggungan hanya

akan lahir bilamana APHT yang bersangkutan didaftarkan pada Kantor

Pertanahan yaitu pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan. Saat

lahirnya Hak Tanggungan merubah status kedudukan

kreditor/pemegang Hak Tanggungan menjadi yang diutamakan

diantara kreditor-kreditor lain dan menetapkan peringkat Hak

Tanggungan dalam hubungan antar sesama kreditor/pemegang Hak

Tanggungan, dengan objek jaminan hak atas yang sama.

52

Sehubungan dengan pendaftaran Hak Tanggungan atas tanah

ini, yang merupakan salah satu bentuk pendaftaran tanah, maka

sebaiknya perlu diketahui bahwa sebelum berlakunya Undang-undang

Pokok Agraria (UUPA), sistem pendaftran tanah yang diberlakukan

adalah registration of deed.4) Dengan pendaftaran sistem ini

dimaksudkan bahwa yang didaftarkan adalah akta yang memuat

perbuatan hukum yang melahirkan Hak Atas Tanah, seperti hak

keberadaan atas tanah, termasuk di dalamnya eigendom Hak Milik.

Setelah berlakunya UUPA sistem pendaftaran tanah, termasuk

pendaftaran Hak Tanggungan menggunakan sistem registration of title

(pendaftaran hak). Dengan sistem pendaftaran hak pada Hak

Tanggungan, maka untuk pendaftaran Hak Tanggungan dibuatkan

buku tanah Hak Tanggungan dan sertipikat Hak Tanggungan.5)

Agar memperoleh kepastian mengenai kedudukan yang

diutamakan dari kreditor lain. Maka berdasarkan ketentuan Pasal 13

ayat (2) UUHT, ditentukan pula bahwa Akta Pemberian Hak

Tanggungan (APHT) yang bersangkutan beserta warkah lain yang

diperlukan bagi pendaftarannya, wajib dikirimkan oleh Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) kepada Kantor Pertanahan selambat-

lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan APHT.

Pada penjelasan atas Pasal 13 ayat (2) UUHT, dikatakan bahwa

4) Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Seri Hukum Perikatan, Perikatan Pada Umumnya,

(Jakarta : Raja Grafindo Persada,2005), hlm. 214.5) M. Khoidin, Problematika Eksekusi Hak Tanggungan, (Yogyakarta : Laksbang

PRESSindo, 2005), hlm 96-97.

53

apa yang dimaksud dengan mendaftarkan Hak Tanggungan adalah

dengan mengirimkan akta dan warkah lain ke Kantor Pertanahan

setempat, baik melalui petugas/pegawai PPAT yang bersangkutan

maupun dengan pengiriman dengan jasa pos tercatat. Pemilihan

pengiriman akta dan warkah lain di isyaratkan, diserahkan sepenuhnya

kepada PPAT, dengan mempertimbangkan cara yang paling baik,

aman dan efisien, serta memperhatikan kondisi daerah dan fasilitas

yang tersedia untuk terpenuhinya tujuan pendaftaran.

Sedangkan mengenai warkah yang dimaksud dalam ayat (2) ini

meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan Objek Hak

Tanggungan serta identitas para pihak, termasuk di dalamnya

sertipikat Hak Atas Tanah dan atau surat-surat keterangan mengenai

Objek Hak Tanggungan.

Ketentuan pada ayat (2) ini wajib dilaksanakan oleh PPAT

karena jabatannya. Pelanggaran atas kewajiban dimaksud, dapat

berakibat dijatuhkannya sanksi terhadap PPAT yang bersangkutan,

seperti yang diatur dalam Pasal 23 UUHT mengenai Sanksi

Administratif. Adapun sanksi administratif yang dimaksud oleh Pasal

23 UUHT dapat berupa teguran lisan, teguran tertulis, pemberhentian

sementara dari jabatan sampai sanksi yang terberat yaitu

diberhentikan dari jabatan.

Dengan pengiriman Akta Pemberian Hak Tanggungan beserta

warkah lain yang diperlukan oleh PPAT kepada Kantor Pertanahan

54

setempat, maka pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor

Pertanahan dengan cara membuat Buku Tanah Hak Tanggungan dan

mencatatnya dalam Buku Tanah Hak Atas Tanah yang menjadi Objek

Hak Tanggungan. Setelah proses tersebut selesai, Kantor Pertanahan

kemudian menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak Atas Tanah

yang dibebani Hak Tanggungan.

Agar pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan yang dibuat oleh

Kantor Pertanahan tidak berlarut-larut sehingga dapat menyebabkan

tidak adanya jaminan kepastian hukum bagi kreditor, maka Pasal 13

ayat (4) UUHT telah ditetapkan satu tanggal yang pasti sebagai

tanggal buku-tanah Hak Tanggungan, yaitu tanggal hari ketujuh yang

dihitung setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang

diperlukan untuk pendaftarannya. Lebih lanjut diatur bahwa apabila

hari ketujuh merupakan hari libur, maka buku-tanah Hak Tanggungan

tersebut diberi tanggal berdasarkan hari kerja berikutnya. Hak

Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan

bersangkutan.

Uraian dasar perhitungan hari ketujuh, sebagaimana tersebut

pada Pasal 13 ayat (4) UUHT tersebut, berbeda dengan

penjelasannya. Penjelasannya mengatakan hari ketujuh dihitung “dari”

hari dipenuhinya persyaratan. Untuk tidak menimbulkan penafsiran

yang berbeda, maka Menteri Negara Agraria/Kepala BPN menjelaskan

dalam suratnya tertanggal 30 Mei 1996, Nomor 110-1544 bahwa:

55

”Kedua istilah tersebut, tidak mengakibatkan perhitunganberbeda. Untuk memudahkannya hendaknya dipergunakan caramenghitung sebagai berikut : Hari pertama setelah (atau dari)hari penerimaan dan pemenuhan berkas secara lengkap adalahhari berikut setelah (atau dari) hari penerimaan berkas atau haripembukuan hak dan hari kedua adalah hari berikutnya lagi.Demikian seterusnya sehingga dapat ditentukan hari ketujuah.Jika hari ketujuh ini kebetulan jatuh pada hari libur pembukuanHak Tanggungan diberi bertanggal hari kerja berikutnya”.

Pelaksanaan ketentuan Pasal 13 ayat (4) berikut penjelasannya

yang lebih lanjut diuraikan lebih terperinci dengan surat Menteri

Negara Agraria/Kepala BPN tersebut, memberi konsekuensi bagi

petugas pendaftaran Hak Tanggungan pada seluruh Kantor

Pertanahan di Indonesia untuk melakukan proses pendaftaran Hak

Tanggungan secara transparan dan terbuka. Kemudian semua syarat

untuk pendaftarannya telah dinyatakan lengkap, Kantor Pertanahan

harus berani memberi tanda bukti penerimaan berkas yang sah

(STTD), sehingga dengan demikian pemohon (kreditor/pemegang Hak

Tanggungan atau kuasanya) berdasarkan tanggal yang tercantum

pada bukti penerimaan berkas tersebut dapat memperkirakan waktu

penyelesaian proses pendaftaran Hak Tanggungannya.

Sebagai tanda buktinya lahirnya Hak Tanggungan, Kantor

Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan. Penerbitan

Sertipikat Hak Tanggungan ini merupakan bukti keberadaan atau

eksistensi Hak Tanggungan.

Menyangkut penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan ini, diatur

dalam Pasal 14 ayat (1) UUHT. Sertipikat yang dimaksud sesuai

56

dengan Pasal 14 ayat (2) dan ayat (3) UUHT, memuat irah-irah dengan

kata-kata: “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG

MAHA ESA”. Pemberian irah-irah oleh Kantor Pertanahan ini

dimaksudkan agar Sertipikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan

eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah

memperoleh kekuatan hukum tetap serta berlaku sebagai pengganti

Grosse Acte Hypotheek sepanjang mengenai Hak Atas Tanah.

Setelah proses pendaftaran Hak Tanggungan selesai

dilaksanakan maka sertipikat Hak Tanggungan akan diserahkan

kepada kreditor/pemegang Hak Tanggungan, bahkan dalam praktek

sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak

Tanggungan juga disimpan oleh kreditor/pemegang Hak Tanggungan,

tidak dikembalikan pemegang hak atas tanah sebagaimana dimaksud

Pasal 14 ayat (4) UUHT.

C. Akibat Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan terhadap Hak

Kreditor.

Pada ketentuan Pasal 13 ayat (1) UUHT dinyatakan bahwa

pembebanan Hak Tanggungan “wajib” didaftarkan pada Kantor

Pertanahan. Kewajiban pendaftaran dalam pemberian Hak

Tanggungan merupakan upaya pemenuhan asas publisitas. Oleh

karena itu didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan merupakan

syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya

57

terhadap pihak ketiga.

Sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, maka Kantor

Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan. Pada sampul

sertipikat Hak Tanggungan dicantumkan irah-irah dengan kata-kata

: “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA

ESA”. Sertipikat Hak Tanggungan tersebut mempunyai kekuatan

yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh

kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai “pengganti” grosse akta

hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah. Sertipikat hak atas

tanah yang telah dibubuhi catatan adanya Hak Tanggungan

diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, kecuali diperjanjikan

lain. Sedang sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada

pemegang Hak Tanggungan (kreditor).6)

Terbitnya Sertipikat Hak Tanggungan sebagai bentuk

pemenuhan terhadap asas publisitas Hak Tanggungan,

memberikan implikasi terhadap hak-hak kreditor yaitu:

1. Memberikan kedudukan yang diutamakan ( droit de

preferent) kepada pemegang Hak Tanggungan .

Pada Pasal 1 angka (1) dan Pasal 20 ayat (1) UUHT

6) M. Khoidin, Op.cit, hlm. 75

58

dikemukakan bahwa: “Apabila debitor cidera janji, kreditor

pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual objek yang

dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan

yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil

penjualan tersebut, dengan hak mendahulu dari pada kreditor-

kreditor lain yang bukan pemegang Hak Tanggungan atau

kreditor pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat yang

lebih rendah”.7)

Dalam berbagai literatur ada beberapa kata yang

digunakan secara bergantian untuk menunjukan kedudukan

kreditor pemegang Hak Tanggungan yaitu kata “hak mendahulu

atau hak istimewa atau hak diutamakan”. Dalam ilmu hukum hak

kreditor tersebut dikenal sebagai droit de preferent. Hak

preferent ini tidak dipunyai oleh kreditor bukan pemegang Hak

Tanggungan.

Penjelasan tentang diberikannya kedudukan atau hak

mendahulu atau hak diutamakan atau hak istimewa (droit de

preferent) kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan

diuraikan pada Angka (4) Penjelasan Umum UUHT, sebagai

berikut:

7) Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta : PT. Raja Grafindo

Persada, 2004), hlm 97.

59

“Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk

pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan

diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-

kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji,

kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak untuk

menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan

jaminan menurut ketentuan peraturan perUndang-

undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu

daripada kreditorkreditor lain. Kedudukan diutamakan

tesebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi

piutang-piutang Negara menurut ketentuan hukum yang

berlaku.”

Hak mendahulu kreditor pemegang Hak Tanggungan

untuk mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan

tersebut bahkan berlaku sekalipun objek jaminan tersebut sudah

dipindahtangankan kepada pihak lain (droit de suite). Dalam hal

ini posisi pemegang hak baru menjadi penjamin atas utang

debitor.

2. Hak atas tanah yang menjadi jaminan Hak Tanggungan

tidak dapat diletakan sita oleh Pengadilan atas permintaan

pihak ketiga.

Tujuan dari pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan

adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang

60

menjadi pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu bila

debitor cidera janji, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan

berwenang untuk melakukan penjualan baik secara di muka

umum (lelang) atau secara di bawah tangan dan mengambil

seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan piutangnya

tersebut dengan hak diutamakan (droit de preferent) dari para

kreditor-kreditor lain.

Sehubungan dengan hal tersebut, terhadap objek jaminan

yang telah dibebani Hak Tanggungan tidak dapat diletakan sita

Pengadilan dalam rangka memenuhi permintaan pihak ketiga.

Menurut Sjahdeini, sudah seharusnya menurut hukum

terhadap Hak Tanggungan tidak dapat diletakan sita. Alasannya

adalah karena tujuan dari (diperkenalkannya) hak jaminan pada

umumnya dan khususnya Hak Tanggungan itu sendiri. Tujuan

dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang

kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu

didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila terhadap Hak

Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh Pengadilan, berarti

Pengadilan mengabaikan, bahkan meniadakan kedudukan yang

didahulukan (hak Preferensi) dari kreditor pemegang Hak

61

Tanggungan.8)

3. Kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang

melakukan segala haknya sekalipun pemberi Hak

Tanggungan dinyatakan pailit.

Berdasarkan ketentuan Pasal 21 UUHT ditetapkan bahwa

dalam hal pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit,

pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan

segala hak-haknya. Menurut Gautama, menyatakan bahwa

pemegang Hak Tanggungan tergolong sebagai “separatisten”

yaitu kreditor yang mempunyai hak yang berasal dari gadai dan

hipotik atau hak jaminan lainnya. Kreditor separatis karena

sifatnya sebagai pemilik suatu hak jaminan dilindungi secara

super preferent. Jadi walaupun telah ada pernyataan pailit

terhadap pemberi Hak Tanggungan tidak terkena pailisemen

dan tagihan kreditor tidak termasuk boedel pailit.9)

Pada penjelasan Pasal 21 ditegaskan bahwa ketentuan

tersebut untuk lebih memantapkan kedudukan preferent

pemegang Hak Tanggungan dengan mengecualikan berlakunya

8) Sutan Remi Sjahdeini, Op. cit, hlm. 41.

9) Sudargo Gautama, Komentar atas Peraturan Kepailitan Baru, (Bandung : Citra Aditya

Bakti,1998), hlm. 91.

62

akibat kepailitan pemberi Hak Tanggungan terhadap objek Hak

Tanggungan.

63

BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian.1)

Kabupaten Bekasi merupakan salah satu Kabupaten di Provinsi

Jawa Barat yang terletak di sebelah Timur DKI Jakarta yang

merupakan pintu gerbang Jawa Barat dari Ibukota negara dan

sebagai salah satu penyangga (hinterland) ibukota negara. Luas

wilayah Kabupaten Bekasi 127.388 Ha, dengan batas-batas

administrasi sebagai berikut :

Sebelah Utara : Laut Jawa

Sebelah Selatan : Kabupaten Bogor

Sebelah Barat : DKI Jakarta dan Kota Bekasi

Sebelah Timur : Kabupaten Karawang

Dilihat dari kondisi topografinya, Kabupaten Bekasi terbagi atas

dua bagian, yaitu dataran rendah yang meliputi sebagian wilayah

bagian utara dan dataran bergelombang di wilayah bagian selatan.

Ketinggian lokasi antara 6 – 115 meter dan kemiringan 0 – 250 meter.

Kabupaten Bekasi yang terletak di sebelah Utara Propinsi Jawa Barat

dengam mayoritas daerah merupakan dataran rendah, 72% wilayah

Kabupaten Bekasi berada pada ketinggian 0-25 meter di atas

permukaan air laut. Berdasarkan karakteristik topografinya, sebagian

1) Biro Pusat Statistik Kabupaten Bekasi tahun 2011.

64

besar Kabupaten Bekasi masih memungkinkan untuk dikembangkan

untuk kegiatan budidaya.

Kondisi Geomorfologi di Kabupaten Bekasi secara umum

sebagian besar diliputi oleh endapan berumur kuarter dan sebagian

kecil lainnya berumur tersier. Kondisi geologi dapat dibedakan

menjadi geologi permukaan dan bawah permukaan. Kondisi geologi

permukaan meliputi satuan batu pasir konglomerat dan batu lanau,

satuan konglomerat, dan batu pasir tufaan, endapan pantai dan

tanggul pantai, endapan dangkal, rawa, dan dataran banjir, endapan

sungai tua dan sungai muda. Kondisi geologi bawah permukaan,

kedudukan equifer dibedakan menjadi tiga bagian yaitu aquifier

dengan pembagian (1) kedudukan kurang dari 70 m; (2) antara 70-

148 m; dan (3) lebih dari 148 m. Sebagain besar struktur geologi yang

ada berupa aluvium dan pleistocene volcanic facies dengan luas areal

sekitar 15.421,59 Ha atau 75,11% dari luas keseluruhan. Luas areal

lainnya sekitar 5.110,41 Ha atau 24,89% berupa pliocene sedimentary

faces dan Miocene Sedimentary Faces Pleistocene Volcanic Face,

kedua areal ini merupakan lokasi yang cukup layak untuk

dikembangkan.

Pada tahun 2008, penduduk Kabupaten Bekasi mencapai

2.193.776 jiwa, yang terdiri dari 1.122.855 laki-laki dan 1.070.921

perempuan. Dari tahun 2004 hingga 2008, Kabupaten Bekasi terus

mengalami pertambahan jumlah penduduk, dari 1.950.209 jiwa pada

65

tahun 2004, 2.027.902 jiwa pada tahun 2005, 2.054.795 jiwa pada

tahun 2006, 2.125.960 jiwa pada tahun 2007, hingga mencapai

2.193.776 jiwa pada tahun 2008. Perkembangan sektor industri yang

pesat merupakan pemicu terjadinya pertambahan penduduk di

Kabupaten Bekasi dari tahun ke tahun. Banyak tenaga kerja industri

yang datang dari luar Kabupaten Bekasi.

Keberadaan penduduk menurut kecamatan tidak menyebar

secara merata. Penduduk paling banyak berdomisili di Kecamatan

Tambun Selatan yaitu 369.233 jiwa, diikuti oleh Cikarang Utara

sebanyak 173.601 jiwa dan Cikarang Barat sebanyak 168.261 jiwa.

B. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan

Kabupaten Bekasi.

Pengiriman APHT dan warkah untuk pendaftaran Hak

Tanggungan pada Kantor Pertanahan dilakukan setelah

penandatanganan APHT. Kegiatan ini merupakan suatu kewajiban

yang harus dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan dalam rangka

pendaftaran Hak Tanggungan. Praktek pengiriman APHT dan

warkahnya pada Kantor Pertanahan, sebagian dilakukan langsung

oleh PPAT itu sendiri dan sebagian lainnya ditugaskan kepada

Karyawan PPAT yang bersangkutan. Berdasarkan data pada Kantor

Pertanahan Kabupaten Bekasi, jumlah PPAT di Kabupaten Bekasi

sebanyak 250 orang dan 14 orang Notaris. PPAT yang melaksanakan

66

aktifitas pendaftaran Hak Tanggungan sampai pada saat penulisan ini

sebanyak 9 orang PPAT, yang kesemuanya berasal dari

PPAT/Notaris. Tabel dibawah ini akan menggambarkan perbandingan

jumlah pemohon pendaftaran Hak Tanggungan yang berhubungan

langsung dengan Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi.

Tabel 1

Permohonan Pendaftaran Hak Tanggungan Pada Kantor

Pertanahan Kabupaten Bekasi

Pemohon Jumlah Persen (%)

PPAT 10 28,5%

Karyawan PPAT 25 71,5%

Penerima HT - 0%

Jumlah 35 100%

Sumber : Data Primer 2011.

Berdasarkan tabel 1 tersebut di atas diketahui bahwa dari

keseluruhan Kantor PPAT yang melakukan aktifitas pendaftaran Hak

Tanggungan yaitu 35 kantor PPAT (N=35) terdapat 10 (sepuluh)

kantor PPAT atau 28,5%, pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan

sendiri oleh PPAT yang bersangkutan dan 25 kantor PPAT atau

71,5% pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh karyawan PPAT.

Sedangkan penerima Hak Tanggungan telah memberikan

kepercayaan sepenuhnya kepada kantor PPAT untuk menyelesaikan

semua proses Hak Tanggungan sejak pembuatan APHT sampai

dengan diterbitkannya sertipikat Hak Tanggungan oleh Kantor

67

Pertanahan.

Menurut Durachman2), dalam rangka pendaftaran Hak

Tanggungan, PPAT wajib untuk melakukan pengecekan terhadap

Sertipikat hak atas tanah/HMSRS yang menjadi obyek Hak

Tanggungan pada Kantor Pertanahan. Pengecekan ini dimaksud

untuk :

1. Menjamin asli-tidaknya sertipikat hak atas tanah yang diserahkandebitor/pemilik jaminan sebagai obyek HT;

2. Mencocokan semua data-data yuridis yang dicantumkan padasertipikat obyek HT dengan data-data yuridis pada buku-tanah hakatas tanah dimaksud, dan;

3. Memastikan ada tidaknya catatan yang dapat menghalangi prosespendaftaran HT pada buku-tanah hak atas tanah dimaksud.

Sebelum melaksanakan pembuatan APHT, menurut ketentuan

Pasal 39 PP 24 Tahun 1997 jo Pasal 97 Peraturan Menteri Nomor 3

Tahun 1997, PPAT wajib (garis bawah oleh penulis) terlebih dahulu

melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan setempat

mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang akan menjadi jaminan dengan

daftar-daftar yang ada pada Kantor tersebut. Untuk keperluan

tersebut itu perlu diperlihatkan sertipikatnya yang asli.3)

Bilamana berdasarkan hasil pengecekan ternyata sertipikatnya

bermasalah, maka proses penanda tanganan APHT tidak

dilaksanakan. Tetapi bilamana tidak ada masalah, secara tertulis

2) Durachman, Wawancara, Notaris Kabupaten Bekasi, tanggal 6 Februari 2012.

3) Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1, (Jakarta : Djambatan.2007), hlm. 431.

68

sebagai bukti telah dilakukannya pengecekan, maka terhadap

sertipikat hak atas tanah dimaksud akan diberi stempel pengecekan

atau tulisan dengan kalimat: “Telah diperiksa dan sesuai dengan

daftar di Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi, pengecekan tanggal,

No ” dan diparaf oleh Kepala Sub Seksi Pendaftaran Hak Kantor

Pertanahan. Pada halaman perubahan buku tanahnya dibubuhkan

cap atau tulisan dengan kalimat “ PPAT telah diminta pengecekan

sertipikat”. Kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.

Penelitian terhadap jangka waktu pengajuan permohonan

pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan terhadap 2 (dua)

orang PPAT dan 2 orang karyawan PPAT dengan sampel masing-

masing 20 permohonan atau seluruhnya menjadi 80 permohonan

yang diambil secara acak, menunjukan hasil sebagai berikut:

Tabel 2Jangka Waktu Pengajuan Permohonan Pendaftaran Hak

TanggunganNo Nama S/d hari ke 7 Setelah hr ke 7

Jmlh % Jmlh %1 Durachman, SH

(PPAT‐Notaris)5 25 15 75

2 Yardina Lilituani Lubis,SH(PPAT‐Notaris)

2 100 18 90

3 Widyanto Santoso(Karyawan)

5 25 15 75

4 Edo Fahlevi(Karyawan)

4 20 16 80

Jumlah 16 20 64 80Sumber: Data Primer 2011.

69

Berdasarkan tabel 2 di atas diketahui bahwa secara umum dari

keseluruhan sampel (N=80) pengajuan permohonan pendaftaran

Hak Tanggungan, yang dilaksanakan sampai dengan hari ke-7

setelah penandatanganan APHT sebanyak 16 permohonan atau

20%, selebihnya 64 permohonan atau 80% diajukan setelah lampau

waktu 7 hari. Tabel di atas juga menunjukan data pelaku pendaftaran

Hak Tanggungan dengan sampel masing-masing 20 permohonan

(N=20), yaitu yang melakukan pendaftaran sampai dengan hari ke-

7, terbanyak oleh PPAT/ Notaris Durachman, SH sebanyak 5 (lima)

permohonan atau 25% dan Irwan Edo Pahlevi, karyawan

Notaris/PPAT Yardina Lilituani Lubis, SH., sebanyak 5 (lima)

permohonan atau 25% sekaligus yang melakukan pendaftaran

terendah setelah hari 7 hari yaitu dengan 15 (lima belas)

permohonan atau 75%. Dari tabel 2 di atas nampak masih banyak

pengiriman APHT dan warkah lainnya setelah 7 hari.

Ada beberapa penyebab yang dikemukakan oleh Durachman4),

sehingga pelaksanaan pengiriman berkas pendaftaran Hak

Tanggungan oleh Kantor PPAT dilakukan setelah lampau 7 hari,

yaitu:

1. Penerima Hak Tanggungan (kreditor) terlambat menandatanganiAPHT.

2. Para pihak terlambat memenuhi syarat kelengkapan pendaftaranHak Tanggungan, khususnya SPPT, NPWP, dan STTS PBB padatahun berlaku.

3. APHT terlambat dikerjakan.


70

4. PPAT terlambat menandatangani APHT dan/atau warkah untukpendaftarannya.

5. Sertipikat hak atas tanah/HMSRS terlambat dicek resmi/tertulisatau tercecer/lupa oleh Kantor Pertanahan.

Sehubungan dengan hal tersebut di atas, dikatakan bahwa

penandatanganan akta APHT senantiasa dilaksanakan berdasarkan

penyampaian dari kreditor (Bank). Bilamana menurut pertimbangan

Bank, syarat untuk pelaksanaan penandatanganan kredit telah

terpenuhi, maka legal officer Bank akan menyampaikan perihal

rencana penandatanganan akta pengikatan kredit tersebut. Syarat

kelengkapan untuk pendaftaran

Pada hari yang telah ditentukan, sebelum membacakan akta-

akta yang akan ditandatangani yaitu akta perjanjian kredit dan akta

pengikatan jaminan (termasuk APHT, bila jaminannya berupa hak

atas tanah), Notaris/PPAT terlebih dahulu akan mengecek kebenaran

data yang diberikan kepadanya dengan aslinya.

Bila identitas para pihak jelas dan menurut hukum para pihak

dapat melakukan perbuatan hukum yang sah serta jaminannya tidak

bermasalah, maka Notaris/PPAT segera membacakan dan

menjelaskan akta pengikatan kredit kepada para pihak. Para pihak

dalam pengikatan kredit yaitu debitor, pemilik jaminan dan kreditor.

Bilamana setelah dibacakan, para pihak telah setuju dan

mengerti isi perjanjian, selanjutnya akta perjanjian kredit dan akta

pengikatan jaminannya ditandatangani debitor dan pemilik jaminan.

Walaupun pelaksanaan penandatangannya tidak terjadi secara

71

serentak, tetapi oleh Notaris/PPAT pada hari dibacakan dan

ditandatanganinya akta oleh debitor dan pemilik jaminan dianggap

sebagai tanggal hari dibuatnya akta perjanjian kredit dan akta

pengikatan jaminannya (termasuk APHT).

Pasal 13 ayat (2) UUHT menyatakan bahwa PPAT wajib

mengirimkan (melakukan pendaftaran) APHT dan warkah untuk

pendaftaranya selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah

penandatanganan APHT. Cara pelaksanaan pendaftaran dimaksud

kemudian diuraikan lebih lanjut pada bagian penjelasan Pasal 13 ayat

(2) dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak

Tanggungan. Pendaftaran Hak Tanggungan menurut ketentuan

tersebut dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut:

1. Disampaikan langsung oleh PPAT yang bersangkutan ataumelalui petugasnya sendiri;

2. Disampaikan melalui penerima HT, dan3. Dikirimkan dengan Pos Tercatat yaitu jika letak Kantor PPAT jauh

dari Kantor Pertanahan dan menurut pendapat PPAT yangbersangkutan akan memerlukan biaya yang mahal untukmelakukan pendaftaran HT secara langsung.

Berdasarkan penelitian lapangan, antara PPAT/Notaris dan

Bank dalam pembuatan akta perjanjian kredit, akta-akta jaminan

maupun akta lainnya yang berkaitan dengan kegiatan operasional

Bank, telah terjalin suatu kesepakatan bersama. Dalam hal

pemberian kredit, maka Bank tidak hanya akan meminta kepada

PPAT/Notaris untuk dibuatkan akta pengikatannya, tetapi juga telah

72

mempercayakan PPAT/Notaris melakukan semua proses lanjutan

setelah pembuatan akta pengikatan, seperti pendaftaran Hak

Tanggungan.

Penyampaian APHT berikut semua surat/dokumen untuk

pendaftaran Hak Tanggungan pada prakteknya, sebagaimana hasil

penelitian lapangan, dilakukan oleh kantor PPAT yang bersangkutan,

baik oleh PPAT-nya sendiri maupun dengan melalui karyawannya.

Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Kantor PPAT, ternyata tidak

serta merta menjamin terlaksananya pengajuan berkas secara cepat.

Hasil penelitian menunjukan pelaksanaan pengiriman berkas

pendaftaran Hak Tanggungan oleh kantor PPAT ke Kantor

Pertanahan, cenderung terlambat atau melampaui jangka waktu yang

ditetapkan pada Pasal 13 ayat (2) UUHT. Berdasarkan Tabel 2 di

atas nampak bahwa dari 80 sampel permohonan Hak Tanggungan,

hanya 16 permohonan atau 20% yang dikirimkan ke Kantor

Pertanahan sampai dengan hari ketujuh. Selebihnya yaitu 64

permohonan atau 80% dikirimkan setelah lampau waktu tujuh hari.

Keterlambatan waktu pengiriman berkas untuk pendaftaran

Hak Tanggungan oleh Kantor PPAT kepada Kantor Pertanahan

disebabkan karena:5)

1. PPAT tidak profesional dalam menjalankan tugasnya.

Alasan-alasan yang ditemukan oleh penulis dalam proses

5) Widyanto Santoso, Wawancara, Karyawan PPAT-Notaris dari Durachman, S.H,

tanggal 6 Februari 2012.

73

penelitian sebagai penyebab keterlambatan pengiriman berkas

pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan

seharusnya tidak perlu terjadi, jika PPAT bertindak secara

profesional dalam menjalankan tugasnya.

Alasan yang dapat menyebabkan ketidak profesionalan

PPAT dalam pendaftaran Hak Tanggungan, menurut

Durachman6) adalah persoalan menumpuknya berkas atau

tercecernya APHT. Kadangkala kesalahan dalam peletakan

berkas APHT yang seharusnya dapat selesai dan dikirimkan

tepat waktu dapat menjadi alasan keterlambatan pengiriman

APHT itu sendiri.

Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan

Pengaturan Pertanahan, menetapkan sebagai persyaratan

pendaftaran Hak Tanggungan yaitu:

a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatanganipemohon atau kuasanya di atas meterai cukup.

b. Surat kuasa apabila dikuasakan.c. Fotocopy identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila

dikuasakan, yang telah dicocokan dengan aslinya olehpetugas loket.

d. Fotocopy Akta Pendirian dan pengesahan Badan Hukumyang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, bagibadan hukum.

e. Sertipikat asli.f. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).g. Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang

bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh KepalaKantor untuk pembuatan sertipikat Hak Tanggungan.


74

h. Fotocopy KTP pemberi Hak Tanggungan (debitor) atau AktaPendirian Badan Hukum, penerima Hak Tanggungan(kreditor) dan/atau kuasanya yang telah dicocokan denganaslinya oleh petugas loket.

i. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)apabila Pemberian Hak Tanggungan melalui kuasa.

Dalam praktek persyaratan tersebut di atas, harus

dilengkapi pula dengan SPPT dan STTS PBB pada tahun yang

berlaku. Hal ini untuk lebih memastikan letak obyek jaminan hak

atas tanah, mengenai nama Kelurahan, Kecamatan dan

Kota/Kabupaten sesuai data terakhir.

Sehubungan dengan uraian tersebut di atas, maka

persyaratan pembuatan APHT yaitu:

a. Sertipikat asli Hak atas tanah/sertipikat HMSRS.

b. Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) baik debitor (pemberi

HT) atau Akta Pendirian Badan Hukum, Penerima HT

(kreditor) dan/atau kuasanya.

c. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT),

apabila pemberian HT melalui kuasa.

d. SPPT dan STTS PBB tahun yang berlaku.

Beberapa hal yang harus diperhatikan oleh PPAT, sebelum

melaksanakan penandatanganan APHT yaitu:

a. Sertipikat Hak atas tanah/Sertipikat HMSRS, terlebih dahulu

harus diadakan pengecekan secara resmi untuk mendapatkan

informasi tertulis dan akurat dari Kantor Pertanahan tentang

75

keberadaan sertipikat yang akan dibebani Hak Tanggungan.

b. Pemberi Hak Tanggungan haruslah pihak yang berhak dan

berwenang untuk melakukan tindakan hukum atas obyek Hak

Tanggungan dimaksud, demikian pula penerima Hak

Tanggungan (kreditor) haruslah pihak yang mempunyai

kewenangan hukum untuk itu.

c. Dokumen dalam bentuk fotocopy haruslah diperiksa dan

disesuaikan dengan aslinya.

Jika semua syarat tersebut di atas telah terpenuhi dan tidak

ada masalah, setelah APHT dibacakan dan dijelaskan, maka

secara berturut-turut para pihak, para saksi dan PPAT, seketika

pada hari dan tanggal dibacakannya APHT harus langsung

menandatanganinya.

2. Batasan sanksi administrasi pada Pasal 23 ayat (1) UUHT, tidak

jelas.

Pasal 23 ayat (1) UUHT, menyatakan bahwa terhadap

PPAT yang melakukan pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 13

ayat (2) UUHT dapat dikenakan sanksi administrasi berupa:

a) Tegoran lisan;b) Tegoran tertulis;c) Pemberhentian sementara dari jabatan;d) Pemberhentian dari jabatan.

Batasan-batasan untuk penerapan sanksi administrasi

tersebut di atas tidak jelas, terhadap pelanggaran yang

bagaimana yang dikenakan tegoran lisan atau pelanggaran

76

bagaimana yang dikenakan tegoran tertulis, dan seterusnya.

Ancaman sanksi administratif pada Pasal 23 ayat (1), tidak

membuat PPAT takut, karena dalam praktek sanksi tersebut

hampir tidak pernah diterapkan. Aturan tentang sanksi

administratif bagi PPAT, menurut Durachman7), berdasarkan

kesepakatan PPAT Kabupaten Bekasi berupa teguran lisan dan

tertulis sampai pembayaran denda dengan besar nominal

Rp.7.000.000,- (tujuh juta rupiah).

Penerapan sanksi yang telah dijalankan dalam praktek

adalah teguran secara lisan. Hal ini diterapkan jika Kantor PPAT

mengajukan pendaftaran Hak Tanggungan diatas 2 (dua) bulan.

Teguran lisan tersebut selanjutnya hanya mengharuskan PPAT

dalam mengajukan pendaftaran Hak Tanggungan membuat dan

melampirkan surat yang berisikan alasan keterlambatan

pendaftarannya.

3. Inkonsistensi Badan Pertanahan Nasional dalam menerapkan

ketentuan Pasal 13 ayat (2) UUHT.

Pasal 13 ayat (2) UUHT secara tegas menyatakan:

“Selambat lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah

penandatanganan Akta Pembebanan Hak Tanggungan

sebagaiman dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib

mengirimkan Akta Pembebanan hak Tanggungan yang


77

bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor

Pertanahan”.

Menurut penulis pencantuman kata “selambat-lambatnya”

pada ketentuan Pasal 13 ayat (2) UUHT, seharusnya dipahami

sebagai batas waktu terakhir untuk melakukan pengiriman APHT

dan warkah untuk pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor

Pertanahan. Jangka waktu 7 (tujuh) hari yang ditetapkan oleh

pembentuk undang-undang kiranya telah dipikirkan sedemikian

rupa sehingga dianggap cukup untuk mempersiapkan semua

dokumen yang diperlukan dan melakukan pendaftaran Hak

Tanggungan. Ketentuan “selambat-lambatnya” tujuh hari.

Inkosistensi Badan Pertanahan Nasional tampak dengan

adanya Surat Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 110-1544 tertanggal 30 Mei 1996 mengenai

penyampaian Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996 tentang pendaftaran

Hak Tanggungan yang menyatakan sebagai berikut:

”PPAT wajib mengirimkan berkas yang diperlukan untukpendaftaran Hak Tanggungan selambat-lambatnya 7(tujuh) harikerja sesudah penandatanganan Akta Pemberian HakTanggungan. Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab terhadapsemua akibat, termasuk kerugian yang diderita oleh pihak-pihakyang bersangkutan yang disebabkan oleh keterlambatanpengiriman berkas tersebut. Dalam pada itu perlu diperhatikanbahwa keterlambatan pengiriman berkas permohonanpendaftaran Hak Tanggungan tidak mengakibatkan batalnya AktaPemberian Hak Tanggungan. Oleh karena itu, dalam PeraturanMenteri Negaara Agraria/Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor 5 Tahun 1996 ini ditegaskan, bahwa walaupun pengiriman

78

terlambat, berkas tersebut wajib tetap diproses oleh KantorPertanahan”.

Surat Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 110-1544 tanggal 30 Mei 1996, telah

melemahkan pemberlakukan Pasal 13 ayat (2) UUHT secara

tegas dan memberikan peluang kepada PPAT atau pemohon

melakukan pelanggaran, walaupun tetap ada resiko yang

mungkin akan ditanggungnya. Isi surat tersebut di atas kurang

melindungi kreditor karena dimungkinkannya proses pengiriman

APHT dan warkah untuk pendafataran Hak Tanggungan setelah

lewat waktu 7 (tujuh) hari semakin memperpanjang waktu

ketidakpastian hukum kreditor.

Perlu diperhatikan, bahwa keterlambatan pengiriman berkas

tersebut tidak mengakibatkan batalnya APHT yang bersangkutan.

Maka walaupun pengirimannya terlambat Kepala Kantor

Pertanahan wajib memprosesnya. Tetapi PPAT bertanggung

jawab terhadap semua akibat, termasuk kerugian yang diderita

pihak-pihak yang bersangkutan, yang disebabkan oleh

keterlambatan pengiriman berkas tersebut. Misalnya HT yang

diberikan tidak dapat didaftar, karena tanah yang bersangkutan

telah kedahuluan terkena sita jaminan. Demikian juga dalam

memilih cara pengirimannya. Resiko mengenai tidak

terlaksananya ketentuan UUHT yang diakibatkan oleh pemilihan

cara pengiriman yang tidak tepat, menjadi tanggung-jawab PPAT

79

yang bersangkutan dan juga akan mempengaruhi penilaian

terhadap pelaksanaan tugasnya oleh Kepala Kantor

Pertanahan.8)

Oleh karenanya perlu ketegasan pemberlakuan jangka

waktu pengiriman APHT dan warkah untuk pendaftarannya,

sehingga proses pendaftaran pada Kantor Pertanahan dapat

segera dilaksanakan untuk memberi kepastian hukum tentang

kedudukan preferent kreditor.

Setelah penandatangan Akta Pemberian Hak Tanggungan

(APHT) dilaksanakan, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan serta warkah lain

yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor

Pertanahan. Menurut Notaris Kantor Pertanahan Kabupaten

Bekasi, Yardina9), bahwa pengiriman APHT dan warkah lain yang

diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor

Pertanahan, seluruhnya dijalankan oleh kantor PPAT, baik oleh

PPAT itu sendiri ataupun melalui karyawannya yang ditugaskan

untuk itu.

APHT dan warkah lain yang diserahkan pada Kantor

Pertanahan untuk pendaftaran HT terdiri dari:

a. Surat :

8) Boedi Harsono, Op.cit, hlm. 434

9) Yardina Lilituani Lubis, Wawancara, Notaris Kabupaten Bekasi, tanggal 17 Februari

2012.

80

1) Permohonan dari Penerima Hak Tanggungan (kreditor);

2) Kuasa yang diketahui oleh Notaris/PPAT

b. Sertipikat hak atas tanah/Sertipikat HMSRS

c. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

d. Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang

bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala

Kantor dan dilekatkan pada sertipikat Hak Tanggungan.

e. Fotocopy identitas diri pemberi HT (debitor), penerima HT

(kreditor) dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh

Notaris/PPAT yang bersangkutan fotocopy Surat

Pemberitahuan Pajak Terhitung (SPPT) Pajak Bumi dan

Bangunan Obyek HT.

f. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

apabila pemberian Hak Tanggungan dilaksanakan

berdasarkan surat kuasa.

g. Biaya untuk Pendaftaran Hak Tanggungan.

Menurut Edo Pahlevi,10) bahwa setiap pegawai Kantor

Notaris/PPAT telah mempunyai jalur pelayanan untuk

pendaftaran HT melalui pegawai Kantor Pertanahan tertentu

(bukan hanya petugas yang ditunjuk pada loket pendaftaran HT).

Oleh karena itu semua dokumen persyaratan untuk pendaftaran

HT diserahkan melalui pegawai Kantor Pertanahan tersebut. Cara

10) Edo Pahlevi, Wawancara, Pegawai Kantor Notaris Kabupaten Bekasi, tanggal 17

Februari 2012.

81

pendaftaran seperti ini telah lama terbentuk dan hal serupa juga

terjadi pada pelayanan pertanahan yang lainnya, seperti

peralihan hak dan roya.

Hal ini menyebabkan biaya pendaftaran HT yang harus

ditanggung oleh pemohon menjadi lebih tinggi dari biaya resmi

yang telah ditetapkan. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor

13 Tahun 2010 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak

(PNBP), besarnya biaya untuk pelayanan HT ditetapkan sebesar

Rp.50.000,- (untuk nilai HT sebesar s/d Rp.250.000.000),

Rp.200.000,- (untuk nilai HT sebesar Rp.250 juta- Rp.1 Milyar),

Rp.2.500.000,- (untuk nilai HT sebesar lebih dari Rp.1 Milyar-

Rp.10 Milyar), Rp. 25.000.000,- (untuk nilai HT sebesar lebih dari

Rp.10 Milyar- Rp.1 Triliun), dan Rp.50.000.000,- (untuk nilai HT

lebih dari Rp.1 Triliun). Sedangkan yang dibayarkan kepada

pegawai pertanahan sebesar Rp.150.000 (seratus limapuluh ribu

rupiah) - Rp.250.000,-(duaratus lima puluh ribu rupiah) ditambah

dengan biaya map permohonan HT sebesar Rp. 10.000,-

(sepuluh ribu rupiah) untuk setiap permohonan HT. Jumlah biaya

ini akan bertambah lagi jika jumlah pembebanan HT-nya

mencapai milyaran rupiah.

Pada saat penyerahan dokumen untuk pendaftaran HT,

telah disiapkan buku daftar pengajuan permohonan pendaftaran

HT yang dibuat sendiri oleh pegawai Kantor PPAT. Buku ini

82

selanjutnya akan ditandatangani oleh pegawai Kantor Pertanahan

tersebut sebagai bukti penerimaannya. Selanjutnya terhadap

setiap dokumen yang dilampirkan untuk pendaftarannya

dilakukan pemeriksaan untuk memastikan kembali bahwa

dokumen yang dilampirkan benar telah dan tidak ada

kesalahan/kekeliruan atau kekurangan dalam pengisian data

pada APHT. Bersamaan dengan itu pegawai Kantor Pertanahan

tersebut akan meminjam buku-tanah hak atas tanah/HMSRS

pada bagian arsip untuk disatukan dengan dokumen yang

diterimanya dari pegawai Kantor PPAT.

Setelah buku-tanah hak atas tanah/HMSRS disatukan

dengan semua dokumen pendaftaran HT, kemudian dilakukan

pendaftaran HT pada petugas loket pendaftaran HT. Petugas

loket pendaftaran HT selanjutnya melakukan pemeriksaan dan

penelitian kelengkapan dan kebenaran berkas yang diserahkan

kepadanya. Jika telah diyakini semua dokumen pendaftaran HT

lengkap dan benar, maka dikeluarkanlah Surat Perintah Setor

(SPS) biaya permohonan HT. Menurut Wahyu,11) penerbit SPS

paling cepat 1 (satu) hari setelah penerimaan berkas oleh

petugas loket. SPS kemudian diserahkan kembali kepada

pegawai pertanahan yang mewakili pemohon tersebut untuk

segera dilakukan pembayaran pada Bendahara Khusus Penerima

11) Wahyu, Wawancara, BPN Kabupaten Bekasi, 18 Februari 2012.

83

(BKP). Pada blangko SPS ditetapkan pembayaran permohonan

HT selambat-lambatnya dilakukan 1(satu) minggu sejak SPS

diterbitkan.

Pada saat pembayaran selesai dilakukan, diterbitkanlah

kwitansi oleh BKP, untuk diteruskan kepada petugas loket

disatukan dengan semua dokumen pendaftaran HT. Kemudian

petugas loket menerbitkan Surat Tanda Terima Dokumen

(STTD). Di dalam STTD diuraikan sebagai berikut:

a. Nomor Berkas Permohonan;

b. Nama Pemohon;

c. Alamat Pemohon;

d. Jenis Permohonan dan;

e. Alas Hak/Dokumen yaitu yang terdiri dari semua dokumen

kelengkapan untuk pendaftaran HT.

Menurut Wahyu,12) penerbitan SPS, Kwitansi Pembayaran

dan STTD, senantiasa dilakukan pada tanggal dan hari yang

sama. Hal ini dimungkinkan karena telah terbentuk suatu kerja

sama antara pegawai Kantor Pertanahan yang berfungsi sebagai

wakil pemohon dengan petugas loket.

Selanjutnya petugas loket pendaftaran menyerahkan

semua dokumen kepada koordinator petugas pelaksana

pembebanan hak untuk penunjukan petugas pelaksana tertentu

12) Wahyu Wawancara, BPN Kabupaten Bekasi, 17 Februari 2012.

84

(yang selanjutnya disebut sebagai pengelola). Pengelola yang

telah ditunjuk bertugas untuk:

a. Memeriksa/meneliti kembali semua kelengkapan dokumen

untuk pendaftaran Hak Tanggungan;

b. Menyiapkan semua berkas blangko sertipikat HT dan buku-

tanah HT

c. Membuat konsep pencatatan adanya HT pada blangko

sertipikat HT, buku-tanah HT, sertipikat hak atas

tanah/HMSRS dan buku-tanahnya.

Berdasarkan uraian tugas tersebut di atas, pengelola

bertanggung jawab sampai dengan proses pembukuan tentang

adanya HT. Proses pembukuan tentang adanya HT

dilaksanakan jika telah jatuh tempo jangka waktu 7 (tujuh) hari

setelah tanggal pembayaran permohonan HT. Setelah itu

pengelola melimpahkan semua dokumen pada bagian

percetakan untuk dilakukan pencetakan dokumen HT.

Menurut pengamatan penulis, meskipun tanggal

pendaftaran HT telah jatuh tempo, tidaklah berarti pada hari dan

tanggal tersebut secara fisik sudah ada sertipikat HT. Proses

penerbitan sertipikat HT atas obyek HT tertentu sangat

bergantung pada kesiapan perangkat/peralatan pencetakan dan

daftar urutan pekerjaan yang harus dikerjakan oleh operator

pencetakan.

85

Setelah dokumen ditandatangani kemudian diserahkan

kepada petugas pelaksana lainnya untuk distempel. Setelah itu

dilakukan pemisahan yaitu:

a. Sertipikat HT dan sertipikat hak atas tanah diteruskan ke

loket penerimaan hasil pendaftaran HT untuk diserahkan

kepada pemohon, dan;

b. Buku-tanah hak atas tanah, buku-tanah HT dan warkah

lainnya disimpan pada bagian arsip.

Menurut Wahyu,13) menyatakan bahwa tanggal buku-

tanah HT yang menandakan lahirnya HT adalah pada tanggal

hari ketujuh yang dihitung setelah tanggal pembayaran biaya

permohonan HT pada Bendahara Khusus Penerima (BKP) atau

jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, maka tanggal buku-tanah

HT diberi tanggal hari kerja berikutnya. Tanggal ini tercatat

secara komputerisasi dan akan tercatat secara otomatis

semenjak tanggal pendaftaran HT dan terbitnya sertipikat buku-

tanah HT sampai hari ke-7 (tujuh). Namun keseluruhan waktu

untuk penyelesian pendaftaran HT dihitung setelah tanggal

pembayaran biaya permohonan HT sampai dengan

diserahkannya hasil pendaftarannya pada petugas loket

dibutuhkan waktu paling cepat 2 (dua) minggu bahkan lebih.

13) Wahyu, Wawancara, BPN Kabupaten Bekasi, 17 Februari 2012.

86

Proses pengurusan pendaftaran Hak Tanggungan

menurut Wahyu,14) terhitung sejak tanggal penyerahan dokumen

berikut biaya pendaftarannya sampai dengan tanggal

diterimanya hasil pendaftaran HT sekurang-kurangnya 1 (satu)

bulan. Jangka waktu tersebut akan menjadi lebih lama lagi, jika

sementara dalam proses ternyata masih ada berkas yang masih

harus dipenuhi atau ada kesalahan pengetikan data pada APHT.

Bahkan untuk jumlah nilai pembebanan HT milyaran rupiah,

proses penyelesaiannya akan dilakukan bilamana pemohon

telah membayar biaya (biaya tidak resmi) yang biasa disebut

“biaya taktis”.

Selanjutnya untuk mengetahui berdasarkan realisasi

pelayanan peralihan hak, pembebanan hak dan PPAT, pada

Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi, digambarkan pada tabel

di bawah ini:

14) Wahyu Wawancara, Ibid.

87

Tabel 3

Realisasi Peralihan Hak, Pembebanan Hak dan PPAT pada

Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi Tahun 2011

No BulanJual

Beli

Hak

Tanggungan Roya

Tukar

Menukar Hibah

Waris/

Hibah

wasiat

Jumlah

Sisa Thn

2011

100 61 21 0 7 4 193

1 Januari 160 50 50 0 2 3 265

2 Pebruari 101 50 55 0 6 6 218

3 Maret 566 244 46 0 7 19 882

4 April 300 142 53 0 1 13 509

5 Mei 289 59 42 2 7 13 412

6 Juni 353 117 61 0 7 7 545

7 Juli 52 30 41 0 3 2 128

8 Agustus 297 20 58 4 0 1 380

9 September 197 104 34 0 5 18 358

10 Oktober 237 118 42 0 5 13 415

11 Nopember 457 121 50 1 8 18 655

12 Desember 192 71 26 1 6 8 304

Jumlah 3301 1187 579 8 64 125 7234

Persen (%) 45,63 16,40 8.00 0,11 0,8 12,72 100

Sumber: Data Sekunder, Kantor Pertanahan Kabupaten Bekas Tahun 2011.

Berdasarkan tabel 3 tersebut di atas berturut-turut jumlah

permohonan terbanyak adalah Balik Nama 45,63% (empatpuluh

lima koma enampuluh tiga persen), selanjutnya Hak

Tanggungan 16,40% (enambelas koma empat puluh persen),

Roya 8,00% (delapan koma nol persen), Tukar Menukar 0,11%

(Nol koma sebelas persen), Hibah 0,88% (nol koma

88

delapanpuluh delapan) dan waris/Hibah wasiat 1,72% (satu

koma tujuhpuluh dua persen).

Tabel 3 tersebut di atas juga memperlihatkan adanya sisa

pelayanan pertanahan pada tahun 2011 yang belum

terselesaikan atau menjadi tunggakan. Sisa pekerjaan tersebut

akan bercampur dengan sejumlah permohonan baru yang

diajukan oleh pemohon pada bulan berikutnya, sehingga akan

menjadi beban kerja bulan berikutnya pula (sisa pekerjaan bulan

lalu + permohonan baru = beban kerja). Tabel berikut

memberikan gambaran tentang tingkat kemampuan

penyelesaian pendaftaran HT berdasarkan beban kerja pada

bulan Januari sampai dengan Desember tahun 2011.

Tabel 4

Beban Kerja dan Penyelesaian Pendaftaran Hak Tanggungan

Januari 2010 – Desember 2011

No Bulan PermhnanSisa

bulan laluBebanKerja Realisasi Persentase

1 Januari 50 61 111 14 12,61

2 Pebruari 50 97 147 59 40,133 Maret 244 88 332 67 20,18

4 April 142 265 407 312 76,65

5 Mei 59 95 154 55 35,716 Juni 117 99 216 44 15,94

7 Juli 30 172 202 77 38,11

8 Agustus 20 125 145 103 71.03

9 Sept 104 42 146 146 100

10 Oktober 118 0 118 69 58,47

11 Nop 121 49 170 162 95,29

12 Des 71 8 79 54 68,35Jumlah 1126 1092 2227 1162 52,17

Sumber: Data Sekunder, Kantor Pertanahan Kabupaten Bekas Tahun 2011.

89

Berdasarkan Tabel 4 di atas, dijelaskan proses pembebanan

Hak Tanggungan sebagai berikut, jumlah permohonan pembebanan

Hak Tanggungan yang terendah adalah pada bulan Agustus yaitu

sebanyak 20 permohonan, sedangkan yang tertinggi yaitu pada

bulan Maret yaitu sebanyak 244 permohonan. Jumlah keseluruhan

permohonan Hak Tanggungan pada tahun 2011 adalah sebanyak

1126 permohonan. Tetapi beban kerja menjadi 2227 berkas yaitu

setelah ditambah sisa permohonan yang belum terselesaikan pada

tahun 2008 sebanyak 61 permohonan. Realisasi penyelesaian berkas

pembebanan HT pada tahun 2009 mencapai 1162 permohonan, jika

dibandingkan dengan jumlah permohonan (N=1126), maka

realisasinya mencapai 100%, tetapi jika dibandingkan dengan beban

kerjanya (N= 2227), maka realisasinya hanya 52,17%.

Hak Tanggungan keberadaannya ditentukan melalui

pemenuhan tata cara pembebanannya yang meliputi dua tahap

kegiatan,15) yaitu:

Pertama, tahap pemberian HT yang ditandai dengan

pembuatan APHT oleh PPAT yang didahului dengan pembuatan

penrjanjian pokoknya, yakni perjanjian hutang piutang. Sebagaimana

halnya persyaratan untuk pembuatan akta otentik, maka dalam

pembuatan APHT harus dihadiri dan ditandatangani oleh pemilik

jaminan sebagai pemberi HT, penerima HT, oleh 2 (dua) orang saksi,

15) Priyo Handoko, Menakar Jaminan Atas Tanah Sebagai Pengaman Kredit Bank,

(Bekasi : Center for Society Studies, 2006), hlm 152-153.

90

dan pada akhirnya ditandatangani oleh PPAT. Pemberian HT

didahului dengan janji untuk memberikan HT sebagai jaminan

pelunasan tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian

tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau

perjanjian lain yang menimbulkan utang tersebut (Pasal 10 ayat (1)

UUHT). Hal tersebut sesuai dengan sifat accessoir dari Hak

Tanggungan. Selanjutnya setelah perjanjian pokok itu diadakan,

pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT

sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Pasal

10 ayat (2) UUHT).

Kedua, tahapan pendaftaran HT pada Kantor Pertanahan

setempat yang menandakan saat lahirnya HT. Adanya kewajiban

pendaftaran HT pada Kantor Pertanahan sebagaimana diatur pada

Pasal 13 UUHT, mengajarkan bahwa pemberian HT harus dilanjutkan

dengan tahap pendaftarannya. Pendaftaran ini merupakan wujud dari

asas publisitas yang melekat pada HT. Dengan demikian

didaftarkannya HT merupakan syarat mutlak untuk lahirnya HT

tersebut dan mengikatkannya HT terhadap pihak ketiga.

Berdasarkan Peraturan MNA/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 1996,

surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan

dibedakan dalam hal:

1. Obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang sudahterdaftar.Dalam hal obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yangsudah terdaftar, dibedakan pula dalam hal:

91

a. Hak atas Tanahnya telah terdaftar atas nama pemberi HakTanggungan.

Surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran HakTanggungan dalam hal hak atas tanahnya terlah terdaftar atasnama pemberi Hak Tanggungan terdiri dari:1) Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan

memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;2) Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari

penerima Hak Tanggungan;3) Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak

Tanggungan;4) Asli Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan

Rumah Susun;5) Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;6) Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah

diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkansebagai salinan oleh Kantor Pertanahan;

7) Bukti pelunasan biaya pendaftaran Hak Tanggungan.

b. Hak atas tanahnya sudah terdaftar tetapi belum atas namanyapemberi Hak Tanggungan, karena masih memerlukan prosesbalik nama ( karena adanya peralihan hak melalui pewarisanatau pemindahan hak). Surat-surat yang diperlukan untukpendaftaran Hak Tanggungan terdiri dari:1) Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua)dan

memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan; Suratpermohonan pendaftaran peralihan hak;Fotocopy suratbukti identitas pemohon pendaftaran peralihan hak;

2) Asli Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas SatuanRumah Susun;

3) Dokumen asli yang membuktikan terjadinya peristiwa atauperbuatan hukum yang mengakibatkan adanya peralihan;

4) Izin pemindahan Hak berdasarkan PMA Nomor 14 Tahun1961 jis. Permendagri Nomor SK.59/DDA/1970 dan Nomor6 Tahun 1972, apabila diperlukan ijin untuk peralihannyaatau pernyataannya dari pemberi Hak Tanggunganmengenai bidang tanah yang dipunyainya menurutPermendagri Nomor 59/DDA/1970;

5) Bukti pelunasan biaya pendaftaran peralihan hak;6) Fotocopy bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPH)

apabila untuk pengalihan haknya diharuskan;7) Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari

penerima Hak Tanggungan;8) Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak

Tanggungan;9) Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;

92

10)Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudahdiparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkansebagai salinan oleh Kantor Pertanahan;

11)Bukti pelunasan biaya pendaftaran Hak Tanggungan.

c. Hak atas tanah sudah terdaftar tetapi yang menjadi obyek HakTanggungan hanya sebagian dari sertipikat induk dan diperolehpemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak, sehinggamasih memerlukan proses pemisahan/pemecahan dan baliknama.

2. Obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang belum

terdaftar.

Hak atas tanah yang belum terdaftar yang dimaksud yaitu hak atas

tanah bekas milik adat. Surat-surat yang diperlukan untuk

pendaftaran Hak Tanggungan terdiri dari:

1) Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua)

memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;

2) Surat permohonan pendaftaran hak atas bidang tanah yang

berasal dari konversi hak milik adat pemberi Hak Tanggungan;

3) Fotocopy surat bukti identitas pemohon pendaftaran hak atas

bidang tanah tersebut di atas;

4) Surat keterangan dari Kantor Pertanahan atau pernyataan

pemberi Hak Tanggungan bahwa tanah yang bersangkutan

belum terdaftar;

5) Surat bukti hak dan keterangan Kepala Desa yang dikuatkan

oleh Camat yang membenarkan surat-bukti hak tersebut;

6) Akta/surat yang menjadi dasar perolehan hak oleh pemberi Hak

93

Tanggungan;

7) Ijin Pemindahan Hak berdasarkan PMA Nomor 14 Tahun 1961

jo. Permendagri Nomor SK.59/DDA/1970 dan Nomor 6 Tahun

1972, apabila diperlukan ijin untuk peralihannya atau

pernyataan dari pemberi Hak Tanggungan mengenai bidang

tanah yang dipunyainya menurut Permendagri Nomor

59/DDA/1970;

8) Bukti pelunasan biaya pendaftaran tanah dan apabila ada, biaya

peralihan hak menurut Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun

1992 jo. PP Nomor 13 Tahun 2010 tentang PNBP;

9) Fotocopy bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPH) apabila

ada pengalihan hak dan pembayaran tersebut diharuskan

menurut peraturan yang berlaku;

10) Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari

penerima Hak Tanggungan;

11) Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak

Tanggungan;

12) Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;

13) Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf

oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai

salinan oleh Kantor Pertanahan;

14) Bukti pelunasan pendaftaran Hak Tanggungan.

94

Berdasarkan hasil penelitian pada proses pendaftaran

ternyata dalam praktek persyaratan tersebut masih ditambah lagi

dengan keharusan melampirkan Surat Pemberitahuan Pajak

Terhutang (SPPT) dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) yang

merupakan bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas

obyek jaminan HT. SPPT dan STTS PBB menjadi bagian dari

persyaratan pendaftaran HT dalam rangka memenuhi himbauan

Pemerintah Kabupaten Bekasi, untuk membantu percepatan

pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.

Dari segi administrasi pertanahan, SPPT dan STTS PBB

memberi informasi tentang kepastian data letak tanah, sepanjang

mengenai nama Kelurahan, Kecamatan dan Kabupaten/Kota

berdasarkan data terakhir. Dengan demikian bila terjadi pemekaran

wilayah yang mengakibatkan perubahan data nama Kelurahan dan

atau Kecamatan dan atau Kabupaten/Kota atau Propinsi, maka

Kantor Pertanahan dapat segera melakukan penyesuaian data

pada sertipikat yang menjadi obyek hak atas tanah yang menjadi

jaminan HT. Oleh karena itu walaupun hanya berupa himbauan

tetapi Kantor Pertanahan telah menjadikan SPPT dan STTS PBB

sebagai suatu syarat yang harus dipenuhi/dilampirkan

sebagaimana persyaratan lainnya yang ditetapkan berdasarkan

Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (SPPP).

95

Pengaturan persyaratan pendaftaran HT tersebut lebih

sesuai dengan praktek pelaksanaan pendaftaran HT pada Kantor

Pertanahan. Berdasarkan hasil penelitian ternyata bahwa proses

pendaftaran HT pada Kantor Pertanahan baru dapat dilaksanakan

bilamana hak atas bidang tanah atau HMSRS yang menjadi obyek

HT telah terdaftar/tercatat atas namanya pemberi HT.

Jadi bilamana APHT dibuat atas adanya hak pemberi HT

berdasarkan bukti peralihan hak melalui pewarisan atau pemindahan

hak dan atau bukti kepemilikan hak atas tanah bekas hak milik adat

yang belum terdaftar, maka pendaftaran peralihan/pemindahan haknya

dan atau pendaftaran hak atas tanah bekas hak milik adat

dilaksanakan lebih dahulu. Setelah hak atas bidang tanah tersebut

(baik yang dimiliki berdasarkan adanya bukti peralihan/pemindahan

hak dan atau adanya bukti kepemilikan hak atas tanah milik adat yang

belum terdaftar) terdaftar atas namanya pemberi HT, barulah dapat

dilaksanakan pendaftaran HTnya. Pihak kreditor (Bank) menurut

Yardina16) tidak akan menerima pembebanan Hak Tanggungan apabila

obyek dari HT itu sendiri belum terdaftar atas pemberi HT. Hal ini guna

menghindari dari akibat hukum yang mungkin terjadi dikemudian hari.

Semua persyaratan untuk pendaftaran HT sebagaimana

diuraikan di atas wajib diserahkan kepada Kantor Pertanahan

setempat selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah penandatanganan


2012.

96

APHT. Walaupun demikian keterlambatan pengirimannya tidaklah

megakibatkan batalnya APHT. Tetapi PPAT bertanggung jawab atas

segala akibat hukum, termasuk kemungkinan kerugian yang

ditanggung oleh pihak-pihak yang bersangkutan, karena keterlambatan

pengiriman berkas tersebut. Penyampaian APHT berikut semua

surat/dokumen untuk pendaftaran HT pada prakteknya dilakukan oleh

PPAT yang bersangkutan, baik secara langsung maupun dengan

melalui karyawannya.

Tanggal buku-tanah HT adalah tanggal hari ketujuh setelah

penerimaan secara lengkap persyaratan pendaftaran HT atau jika hari

ketujuh jatuh pada hari libur, maka hari ketujuh diganti dengan hari

kerja berikutnya, sebagaimana dimaksud pada Pasal 13 ayat (3)

UUHT. Tanggal buku-tanah HT dimaksud merupakan hari lahirnya Hak

Tanggungan.

Penentuan tanggal diterima dan dipenuhinya persyaratan untuk

pendaftaran HT tergantung pada hubungan hukum antara obyek HT

dengan pemberi HT,yaitu:

1. Dalam hal obyek HT sudah terdaftar atas nama pemberi HT, maka

tanggal diterima dan dipenuhinya persyaratan untuk pendaftaran

HT secara lengkap adalah tanggal penerimaan berkas yang

lengkap dari PPAT oleh Kantor Pertanahan, yaitu:

a. Tanggal penerimaan berkas yang diserahkan atau dikirimkan

oleh PPAT untuk pertama kali, apabila dalam 7 (tujuh) hari kerja

97

Kepala Kantor Pertanahan tidak memberitahukan secara tertulis

kepada PPAT yang bersangkutan bahwa berkas tersebut belum

lengkap, atau

b. Tanggal penerimaan kelengkapan berkas yang kurang apabila

dalam 7 (tujuh) hari setelah penerimaan berkas pertama oleh

Kantor Pertanahan diberitahukan adanya kekurangan berkas

tersebut.

2. Dalam hal obyek HT belum terdaftar atas nama pemberi HT dan

permohonan pendaftaran HT itu dilakukan bersamaan waktunya

dengan permohonan pendaftaran obyek HT, maka tanggal diterima

dan dipenuhinya persyaratan untuk pendaftaran HT secara lengkap

adalah tanggal pembukuan hak atas obyek HT atas nama pemberi

HT, jika persyaratan lain yang diperlukan sudah lengkap untuk

pendaftaran HT yang bersangkutan.

Sedangkan penentuan hari ketujuh setelah penerimaan

secara lengkap persyaratan pendaftaran HT (tanggal buku-tanah

HT) dipergunakan cara menghitung sebagai berikut: Hari pertama

setelah hari penerimaan dan pemenuhan berkas secara lengkap

adalah hari berikut setelah hari penerimaan berkas atau hari

pembukuan hak dan hari kedua adalah hari berikutnya. Demikian

seterusnya sehingga dapat ditentukan hari ketujuh. Jika hari

ketujuh bertepatan dengan hari libur, maka pembukuan HT diberi

tanggal hari kerja berikutnya.

98

Penetapan satu tanggal yang pasti sebagai tanggal buku

tanah HT sebagaimana diuraikan diatas, menurut penjelasan Pasal

13 ayat (4) agar pembuatan buku HT yang bersangkutan tidak

berlarut-larut sehingga dapat merugikan pihak-pihak yang

berkepentingan dan mengurangi jaminan kepastian hukumnya.

Tetapi maksud tersebut dapat berjalan efektif bilamana prosedur

pendaftarannya terlaksana secara baik dan didukung oleh petugas

yang memadai. Keadaan yang berlaku di Kantor Pertanahan

Kabupaten Bekasi berdasarkan pengamatan penulis, kendala yang

sangat nampak yaitu permasalahan jumlah pegawai Kantor

Pertanahan terutama pada bidang penting seperti bagian

pencatatan peralihan Hak dan PPAT yang masih dinilai belum

mencukupi sehingga hasil pekerjaan yang dilakukan tampak tidak

maksimal.

Berdasarkan hasil penelitian, walaupun PPAT (baik oleh

PPAT yang bersangkutan itu sendiri atau melalui karyawannya)

secara langsung menyampaikan semua dokumen untuk

pendaftaran HT, tetapi pada prakteknya tidak dapat melakukan

pendaftaran secara langsung. Hal ini disebabkan karena pihak

pertanahan, mengisyaratkan pada saat dilakukannya pendaftaran

semua dokumen pendaftarannya harus telah disertai dengan buku-

tanah hak atas tanahnya.

99

Berdasarkan Pasal 1 angka (19) Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997, bahwa yang dimaksudkan dengan buku-

tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data

yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah

yang sudah ada haknya. Buku-tanah merupakan dokumen yang

senantiasa disimpan di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu tidak

mungkin dipinjamkan kepada pemohon walaupun dengan alasan

untuk memenuhi persyaratan pendaftaran Hak Tanggungan.

Kenyataan ini telah memunculkan satu mata rantai baru

dalam pelaksanaan pendaftaran HT yaitu munculnya perantara

(pegawai Kantor Pertanahan itu sendiri) pendaftaran HT.

Selanjutnya perantaran inilah yang menerima semua dokumen dari

PPAT termasuk biayanya, meminjam buku-tanah hak atas tanah

pada bagian arsip Pertanahan dan melakukan pendaftaran kepada

petugas teknis pendaftaran HT. Akibatnya proses pendaftaran HT

secara resmi bergantung pada cepat lambatnya perantara tersebut

mendapatkan pinjaman buku-tanah dan melakukan pendaftaran

HT. Keadaan ini tentu tidak menguntungkan dan tidak memberikan

kepastian kepada pihak-pihak yang berkepentingan, terlebih

khusus tidak memberikan perlindungan hukum yang memadai

kepada penerima HT.

Setelah petugas teknis pada Loket II melakukan pembukuan

kemudian dokumen pendaftaran HT diteruskan ke koordinator

100

petugas pelaksana PPH dan PPAT untuk ditunjuk petugas

pengelola. Petugas pengelola inilah yang karena tugasnya akan

meminjam buku-tanah hak atas tanah dari bagian arsip tetapi tugas

ini telah dilaksanakan terlebih dahulu oleh perantara pemohon.

Petugas pengelola selanjutnya meneliti kembali semua dokumen

yang diajukan, tersebut telah masuk melakukan pemeriksaan

kembali terhadap sertipikat hak atas tanahnya, walaupun atas

sertipikatnya telah diberi stempel pengecekan.

Bilamana dalam pemeriksaan dokumen ditemukan adanya

kekurangan dokumen atau kesalahan dalam pengisian data pada

APHT atau ketidak sesuaian data pada sertipikat hak atas tanah,

maka proses pendaftaran HT untuk sementara dihentikan dan

kepada pemohon secara lisan disampaikan perihal kekurangan

atau kesalahan atau ketidak sesuaian dimaksud. Proses

pendaftaran HT kembali dilanjutkan setelah pemohon melengkapi

permohonannya atau melakukan koreksi yang diminta.

Bilamana hasil pengecekan terhadap seluruh dokumen

termasuk Sertifikat Hak Atas Tanah debitur/pemilik jaminan, tidak

ada masalah, selanjutnya pengelola akan membuat konsep

pencatatan adanya Hak Tanggungan pada buku-tanah hak atas

tanahnya dan sertipikat hak atas tanah/HMSRS debitur/pemilik

jaminan, membuat konsep Buku Tanah Hak Tanggungan dan

sertipikat Hak Tanggungan.

101

Adanya tunggakan penyelesaian penyerahan Sertipikat Hak

Tanggungan setiap bulannya menurut penulis merupakan

penyimpangan terhadap ketentuan Pasal 13 ayat (4) UUHT.

Seharusnya pada tanggal hari ketujuh dimaksud, bukan hanya

secara administrasi pembukuan saja terdaftar adanya Hak

Tanggungan tetapi juga telah dibuktikan adanya Hak Tanggungan

dengan terbitnya sertipikat HT. Dengan belum terbitnya sertipikat

HT berarti pula belum memenuhi asas publisitas dan tidak

mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.

Menurut Sjahdeini17), adalah tidak adil bagi pihak ketiga

untuk terikat dengan pembebanan suatu HT atas suatu obyek

jaminan HT bilamana terhadap pihak ketiga tidak dimungkinkan

untuk mengetahui tentang pembebanan HT itu. Hanya dengan cara

pencatatan atau pendaftaran yang terbuka untuk umum (dibuktikan

dengan terbitnya sertipikat HT,penulis) yang memungkinkan pihak

ketiga dapat mengetahui adanya pembebanan Hak Tanggungan

atas suatu hak atas tanah.

Setelah dilakukan pencetakan dokumen pendaftaran Hak

Tanggungan atau pencatatan tentang adanya Hak Tanggungan

pada Buku-Tanah Hak Tanggungan, Sertipikat Hak Tanggungan,

Buku-Tanah Hak Atas Tanah dan sertipikat Hak Atas Tanah,

semua dokumen tersebut berikut dokumen pendukung lainnya

17) Sutan Remy Sjahdeini, Op.cit, hlm. 44.

102

diserahkan kepada Kasubsi PPH dan PPAT untuk ditandatangani.

Kasubsi PPH dan PPAT kemudian meneliti seluruh kelengkapan

dokumen, setelah dianggap cukup dan memenuhi syarat, Kasubsi

PPH dan PPAT kemudian menandatangani buku-tanah hak atas

tanah, sertipikat hak atas tanah/HMSRS debitor/pemilik jaminan,

buku-tanah HT dan pada sertipikat HT.

Selanjutnya dokumen-dokumen tersebut dikembalikan

kepada petugas pelaksana PPH dan PPAT untuk dilakukan

pemisahan dokumen sertipikat hak atas tanah/HMSRS dan

sertipikat HTnya diserahkan ke petugas loket IV sebagai petugas

penerimaan produk sedangkan dukomen buku-tanah hak atas

tanah, buku-tanah HT serta dokumen lainnya dikembalikan ke

bagian arsip.

Dikatakan oleh Yardina,18) dibutuhkan waktu secepat-

cepatnya 2 (dua) minggu, untuk penyelesaian pendaftaran HT

terhitung setelah tanggal pembayaran biaya pembebanan HT.

Sedangkan penyelesaian pendaftaran HT menurut Irwan19), sejak

berkas diserahkan lengkap dengan biayanya ke Kantor Pertanahan

dibutuhkan waktu secepat-cepatnya dua minggu sampai dengan

satu bulan. Penyebabnya adalah kurangnya SDM yang berkerja

di Kantor Pertanahan sehingga banyak berkas pendaftaran


2012.19

) Yardina Lilituani Lubis, Wawancara, Ibid.

103

HT yang menumpuk dan belum diproses. Sekarang bahkan

terdapat peraturan dari pihak Kantor Pertanahan kepada setiap

PPAT dibuat daftar tunggu untuk masuk dan keluar setiap

pengurusan pendaftaran dan sertipikat HT.

Perbedaan informasi waktu penyelesaian pendaftaran HT

tersebut disebabkan karena Kasubsi PPH dan PPAT menghitung

setelah tanggal pembayaran biaya pembebanan HT sedangkan

karyawan PPAT menghitung setelah berkas diserahkan pada

Kantor Pertanahan melalui perantaranya, yang juga adalah

pegawai kantor Pertanahan.

Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pelaksanaan

pendaftaran HT menjadi tidak tepat waktu yaitu:

a. Tidak adanya jaminan kepastian hukum atas hasil pengecekan

sertipikat hak atas tanah obyek jaminan HT.

Sebagaimana telah diuraikan bahwa sebelum

dilaksanakannya pendaftaran HT, maka atas sertipikat hak atas

tanah/HMSRS terlebih dahulu diadakan pengecekan pada

Kantor Pertanahan. Jika sertipikat hak atas tanah/HMSRS

ternyata tidak bermasalah dan sesuai dengan data yang

tercantum pada buku-tanahnya atas sertipikat tersebut

selanjutnya diberi stempel pengecekan dan diparaf oleh pejabat

Kantor Pertanahan yang berwenang. Seharusnya Kantor

Pertanahan memberi jaminan kepastian hukum untuk suatu

104

jangka waktu tertentu atas hasil pengecekan sertipikat hak atas

tanah/HMSRS tersebut, sehingga bila dalam jangka waktu

tersebut dilakukan pendaftaran HT, petugas loket II dapat

segera melakukan proses pendaftarannya, sedangkan buku-

tanahnya menjadi tanggung jawab petugas pelaksana

(pengelola) untuk meminjam dari bagian arsip pertanahan.

Petugas loket II juga harus dibantu oleh petugas lain yang

khusus memeriksa kelengkapan berkasnya dan membantu

membuat SPS dan STTD. Diharapkan dengan demikian tidak

ada lagi perantara pemohon (dalam hal ini PPAT/karyawannya)

dengan Kantor Pertanahan.

b. Pelaksanaan proses pencetakan dokumen pendaftaran HT

setelah tanggal hari ketujuh.

Proses pencetakan dokumen pendaftaran HT kiranya

tidak perlu menunggu setelah jatuh tempo tanggal hari ketujuh

sebagaimana dimaksud Pasal 13 ayat (4) UUHT, jika yang

menjadi halangan adalah tentang pemberian nomor dan tanggal

pendaftarannya, kiranya dicari cara lain seperti misalnya

pemberian nomor dan tanggal HT cukup dengan dicap/stempel,

sehingga pengisian data dan pencatatan tentang adanya HT

dapat dikerjakan sebelum jatuh tempo tanggal hari ketujuh

dimaksud. Memang secara kepatutan waktu kerja efektif

pengurusan adalah selama tujuh hari kerja, namun apabila bisa

105

lebih cepat akan lebih baik lagi. Dengan demikian pada saat

jatuh tempo tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara

lengkap APHT dan surat-surat untuk pendaftarannya, telah

terbukti secara fisik adanya sertipikat Hak Tanggungan bukan

secara administrasi pembukuan belaka.

c. Banyaknya pihak atau tingkatan birokrasi serta adanya pungli

yang memberatkan untuk penyelesaian pendaftaran HT.

Menurut Yardina,20) munculnya perantara dalam proses

pendaftaran HT telah menambah panjang birokrasi yang harus

dilalui untuk penyelesaian pendaftaran HT. Hal ini sebagai

akibat tidak adanya jaminan kepastian hukum atas hasil

pengecekan sertipikat hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan

sendiri, sehingga mengharuskan telah dilampirkannya buku-

tanah hak atas tanah obyek HT pada saat pendaftaran HT

dilakukan. Sementara buku-tanah yang merupakan dokumen

yang memuat data yuridis dan data fisik hak atas tanah yang

sudah terdaftar, tidak dapat dikeluarkan untuk dipinjamkan

kepada umum.

Mengenai jumlah pungli yang mesti dibayarkan, Yardin21)

mengatakan semua itu tergantung besarnya jumlah HT yang

dibebankan. Telah ada kesepakatan antara pihak Kantor

20) Yardina Lilituani Lubis, Wawancara, Notaris Kabupaten Bekasi, tgl. 17 Februari 2012.

21) Yardina Lilituani Lubis, Wawancara, Ibid

106

Pertanahan Kabupaten Bekasi dengan setiap Notaris/PPAT

Kabupaten Bekasi. Apabila standarnya PPAT/ Karyawannya

memberikan sejumlah uang sebesar Rp.250.000,-untuk

kelancaran proses pengurusan pendaftaran HT, nilai nominal

ini dapat di luar kesepakatan apabila nilai pembebanan HT

yang didaftarkan dianggap besar.

Padahal telah terdapat biaya standar untuk pengurusan

pendaftaran HT hal ini sesuai dengan PP nomor 13 tahun 2010

tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak yang mengatur

berapa tarif resmi yang mesti dibayar untuk

pengurusan/pendaftaran HT. Walaupun begitu pihak Kreditor

dan debitor dapat memahami kendala keterlambatan

pengurusan/pendaftaran yang dilakukan oleh pihak PPAT ke

Kantor Pertanahan.

Sedangkan pihak Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi

mengeluh dengan jumlah SDM yang dianggap tidak sebanding

dengan banyaknya pekerjaan yang mesti diselesaikan.

Berdasarkan uraian di atas penulis berpendapat bahwa

ketentuan dari Pasal 13 ayat (2) mengenai pengiriman APHT

dan warkah lain yang dilakukan oleh PPAT/karyawannya masih

banyak yang melebihi aturan “selambat-lambatnya tujuh hari

kerja” setelah penandatanganan APHT. Keterlambatan

pengiriman ini disebabkan oleh berbagai alasan seperti kurang

lengkapnya dokumen-dokumen pendukung kelengkapan APHT

107

oleh pihak debitor/kreditor, dari pihak internal PPAT itu sendiri.

Namun keterlambatan pengiriman APHT dan warkah lain tidak

mengakibatkan batalnya APHT dan Kantor Pertanahan wajib

tetap memproses APHT tersebut.

C. Akibat Hukum Ketidaktepatan Waktu Proses Pendaftaran Hak

Tanggungan terhadap Hak-Hak Kreditor.

Berdasarkan hasil penelitian pada bagian sebelumnya

menunjukkan adanya ketidaktepatan waktu dalam proses pendaftaran

Hak Tanggungan di Kabupaten Bekasi. Ketidaktepatan waktu tersebut

terjadi pada pelaksanaan pengiriman APHT dan warkah untuk

pendaftarannya oleh PPAT atau karyawannya pada Kantor

Pertanahan, maupun pada proses penyelesaian pendaftaran Hak

Tanggungan yang ditandai oleh adanya pencatatan adanya Hak

Tanggungan pada buku-tanah hak atas tanah/HMSRS dan sertipikat

hak atas tanah/HMSRS, dan penerbitan buku-tanah Hak Tanggungan

dan sertipikat Hak Tanggungan.

Ketidaktepatan jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan

telah menimbulkan akibat hukum yang beragam. Dalam praktek yang

merasakan langsung adalah kreditor/penerima Hak Tanggungan dan

PPAT.

108

Menurut Durachman22), setelah penandatanganan akta

perjanjian kredit dan APHT, sebagai pengikatan jaminan hak atas

tanah, maka Notaris/PPAT akan membuat dan menyerahkan kepada

Bank/Kreditor yaitu surat keterangan yang biasanya disebut covernote.

Di dalam covernote tersebut memuat keterangan jenis akta, nomor dan

tanggal akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT, serta estimasi jangka

waktu penyelesaiannya, termasuk jangka waktu untuk penyelesaian

pendaftaran Hak Tanggungan.

Jangka waktu penyelesaian pendaftaran Hak Tanggungan pada

covernote, senantiasa ditetapkan lebih lama dari jangka waktu yang

ditetapkan UUHT. Walau demikian pihak Bank/kreditor tidak keberatan,

karena antara kreditor dan Notaris/PPAT telah mempermaklumkan

proses penyelesaian pendaftaran Hak Tanggungan yang tidak sesuai

dengan ketentuan jangka waktu yang ditetapkan .

Menurut Durachman23), dalam praktek, atas keterlambatan

pengiriman APHT dan warkah untuk pendaftarannya (yang telah

melampaui jangka waktu dua bulan setelah penandatanganan APHT),

kepada Notaris/PPAT diberikan sanksi administratif berupa tegoran

secara lisan dari Kasubsie PPH dan PPAT. Dengan tegoran lisan

tersebut, mengharuskan PPAT/Notaris dalam melakukan pendaftaran

melampirkan surat keterangan atau pernyataan yang berisikan alasan

tentang keterlambatan pengirimannya.

22) Durachman, Wawancara, Notaris Kabupaten Bekasi, 16 Februari 2012.


109

Penyelesaian pendaftaran Hak Tanggungan yang berlarut-larut

dan tidak tepat waktu berakibat pula pada ketidaktepatan janji

PPAT/Notaris kepada Bank/kreditor. Menurut Durachman24), kondisi

demikian sering menimbulkan ketegangan/disharmoni hubungan

antara kreditor dan PPAT/Notaris. Ketidaktepatan penyelesaian

pendaftaran Hak Tanggungan telah menimbulkan ketidakpastian

hukum bagi para pihak dan tidak memberikan perlindungan hukum

yang kuat, khususnya bagi kreditor yang telah memberikan dananya

kepada kreditor. Ketidaktepatan waktu penyelesaian pendaftaran Hak

Tanggungan juga berakibat pada menurunnya kepercayaan kreditor

kepada PPAT/Notaris.

Perlindungan hukum yang kuat sangatlah penting, Iko25)

menuturkan, bahwa antara pihak Bank dengan PPAT/Notaris memang

telah ada kesepahaman tentang jangka waktu proses pendaftaran Hak

Tanggungan. Tetapi bila dana yang dibebankan secara HT telah

diterima oleh debitor sedangkan sertipikat HT belum diterima oleh

Kreditor tentu akan menimbulkan kekhawatiran mengenai

perlindungan hukum terhadap kreditor. Pihak Kreditor/Bank cabang

masih dapat bersabar menanti penyelesaian sertipikat HT, namun

tuntutan dari Pihak kreditor pusat (Bank yang berkedudukan di Jakarta)

menghendaki pertanggungjawaban yang jelas mengenai keluarnya

dana untuk permintaan kredit dari debitor.


25) Wawancara, Iko Riseno, Karyawan BPR Kabupaten Bekasi, 17 Januari 2012.

110

Selanjutnya dikatakan oleh Durachman26), selama menjalankan

jabatannya sebagai Notaris/PPAT di Kabupaten Bekasi, walaupun

dalam proses pendaftaran HT terjadi keterlambatan dalam

penyelesaiannya, tetapi belum pernah ada proses pendaftaran HT

yang terpaksa tidak dapat dilanjutkan sebagai akibat adanya peletakan

sita oleh Pengadilan atau penetapan obyek HT yang sedang

didaftarkan Hak Tanggungannya sebagai boedel kepailitan.

Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan tahap lanjutan dari

proses pemberian Hak Tanggungan atau penandatanganan APHT.

Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak yang harus

dilaksanakan untuk menentukan saat lahirnya Hak Tanggungan dan

mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga27). Pasal 13 ayat

(1) UUHT menegaskan bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib

didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Kewajiban pendaftaran ini

merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan

mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga. Ketentuan ini

merupakan penegasan bahwa terhadap Hak Tanggungan berlaku

asas publikasi atau asas keterbukaan.

Berkaitan dengan asas pulikasi Hak Tanggungan, Sjahdeini

mengatakan bahwa: “Adalah tidak adil bagi pihak ketiga untuk terikat

dengan pembebanan suatu Hak Tanggungan atas suatu obyek Hak

Tanggungan apabila pihak ketiga tidak dimungkinkan untuk


27) Sutan Remy Sjahdeini, Op.Cit.hlm 44.

111

mengetahui tentang pembebanan Hak Tanggungan itu. Hanya dengan

pencatatan atau pendaftaran yang terbuka bagi umum yang

memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya

pembebanan Hak Tanggungan. Oleh karena itu menurut penulis,

pencatatan atau pendaftaran tersebut hendaknya dipahami, tidak

hanya cukup dalam suatu daftar pembukuan tetapi harus dibuktikan

dengan adanya sertipikat Hak Tanggungan. Pasal 14 ayat (1) UUHT

tegas menyatakan bahwa sertipikat Hak Tanggungan adalah

merupakan bukti adanya Hak Tanggungan.

Asas publisitas ini juga merupakan asas Hipotik, sebagaimana

tercantum pada Pasal 1179 KUH Perdata. Pada Pasal tersebut

dinyatakan bahwa pembukuan Hipotik harus dilakukan dalam register-

register umum yang memang khusus disediakan untuk itu. Jika

pembukuan demikian tidak dilakukan, Hipotik yang bersangkutan tidak

mempunyai kekuatan apapun, juga tidak mempunyai kekuatan

terhadap kreditor-kreditor preferen (yang tidak dijamin dengan

Hipotik)28)

Kepastian mengenai saat didaftarkannya Hak Tanggungan

adalah sangat penting bagi kreditor. Saat tersebut bukan saja

menentukan kedudukannya yang diutamakan (droit de preferent)

terhadap kreditor-kreditor yang lain, melainkan juga menentukan

peringkatnya dalam hubungannya dengan kreditor-kreditor lain yang

28) Sutan Remy Sjahdeini, Loc.cit, hlm 44.

112

juga pemegang Hak Tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai

jaminannya. Untuk memperoleh kepastian mengenai saat

pendaftarannya telah ditetapkan jangka waktu tertentu sebagai berikut:

1. Pengiriman APHT dan warkah untuk pendaftarannya ditentukan

selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah ditandatangani.

2. Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh

setelah penerimaan secara lengkap surat yang diperlukan untuk

pendaftarannya dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, maka

buku-tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja

berikutnya.

Kata “selambat-lambatnya” menunjukan keinginan

pembentuk UUHT agar “sebelum atau pada hari ketujuh hari kerja”,

pengiriman APHT dan warkahnya telah dilaksanakan. Agar

ketentuan tersebut ditaati, maka pada Pasal 23 ayat (1) ditetapkan

sanksi administrasi yang dapat dikenakan kepada Pejabat yang

melanggar atau lalai melaksanakannya. Sanksi tersebut berupa:

1. Tegoran lisan;2. Tegoran secara tertulis;3. Pemberhentian sementara dari jabatannya; dan4. Pemberhentian dari jabatannya.

Hasil penelitian menunjukan dari jenis sanksi tersebut, yang

telah dilaksanankan yaitu tegoran lisan. Tegoran lisan ini

selanjutnya memberi kewajiban kepada PPAT untuk melampirkan

dalam permohonan pendaftaran atas obyek jaminan Hak

113

Tanggungan dimaksud yaitu surat pernyataan keterlambatan yang

berisikan alasan-alasan keterlambatannya.

Bagaimana dengan status APHT, bila pengiriman kepada

atau penerimaan berkas APHT dan warkah untuk pendaftarannya

melampaui jangka waktu yang telah ditetapkan? Keterlambatan

pengiriman berkas APHT dan warkah lainnya kepada Kantor

Pertanahan tidak mengakibatkan APHT-nya menjadi batal atau

tidak sah atau proses pendaftarannya tidak dapat dilaksanakan.

APHT-nya tetap sah dan proses pendaftarannya tetap harus

dilanjutkan. Demikian sesuai Surat Menteri Negara Agraria/Kepala

BPN Nomor 110-1544 tertanggal 30 Mei 1996, yang antara lain

ditegaskan:

“PPAT wajib mengirimkan berkas yang diperlukan untukpendaftaran Hak Tanggungan selambat-lambatnya 7 (tujuh)hari kerja sesudah penandatanganan Akta Pemberian HakTanggungan. Oleh karena itu PPAT bertanggung jawabterhadap semua akibat, termasuk kerugian yang dideritaoleh pihak-pihak yang bersangkutan, yang disebabkan olehketerlambatan pengiriman berkas tersebut. Dalam pada ituperlu diperhatikan bahwa keterlambatan pengiriman berkaspermohonan pendaftaran Hak Tanggungan tidakmengakibatkan batalnya Akta Pemberian Hak Tanggungan.Oleh karena itu, dalam Peraturan Menteri NegaraAgraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun1996 ini ditegaskan, bahwa walaupun pengiriman terlambat,berkas tersebut wajib tetap diproses oleh KantorPertanahan"

Penetapan jangka waktu pengiriman permohonan

pendaftaran Hak Tanggungan, redaksinya berbeda dengan redaksi

penetapan waktu buku tanah Hak Tanggungan. Disebutkan bahwa

114

tanggal buku tanah adalah “tanggal hari ketujuh” setelah

penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk

pendaftarannya.

Menurut Satrio29), disini ada yang aneh, ada orang

memberikan Hak Tanggungan, ada pihak yang menyatakan

menerima pemberian Hak Tanggungan, aktanya sudah

ditandatangani di depan dan oleh PPAT dan para saksi jadi sudah

lengkap dan sah seperti yang ditetapkan oleh undang-undang

tetapi tidak lahir Hak Tanggungan. Lalu dengan dilakukannya

semua tindakan dan dipenuhinya semua formalitas seperti itu, apa

yang muncul. Anehnya, disini tidak lahir apa-apa, karena Hak

Tanggungan dinyatakan lahir pada hari ketujuh sesudah

permohonan pendaftarannya diterima lengkap oleh Kantor

Pertanahan.

Bila dihubungkan dengan penjelasan Pasal 13 ayat (4),

salah satu tujuan ditetapkannya tanggal saat lahirnya Hak

Tanggungan adalah agar pembuatan Buku Tanah Hak

Tanggungan tidak berlarut-larut, sehingga dapat merugikan pihak-

pihak yag berkepentingan dan mengurangi jaminan kepastian

hukumnya. Jika tujuannya demikian, mestinya ditentukan berapa

hari paling lambat harus dibuat buku tanah Hak Tanggungan,30) dan

29) J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku

2,(Bandung:Citra Aditya Bakti,1998), hlm 145-146.

30) Ibid , hlm. 147.

115

berikut Sertipikat Hak Tanggungannya, sehingga bila pendaftaran

Hak Tanggungannya dapat diselesaikan lebih cepat, tidak perlu lagi

menunggu tanggal hari ketujuh.

Bukti adanya Hak Tanggungan yang ditandai dengan terbitnya

sertipikat Hak Tanggungan, memberi implikasi kepastian hukum

terhadap hak-hak kreditor atas jaminan Hak Tanggungan. Hak-hak

kreditor dimaksud yaitu :

1. Memberikan kedudukan yang diutamakan (droit de preferent)

kepada pemegang Hak Tanggungan.

Pada Pasal 1 angka (1) dan Pasal 20 ayat (1) UUHT

dikemukakan bahwa : “Apabila debitor cedera janji, kreditor

pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek yang

dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan

yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil

penjualan tersebut, dengan hak mendahulu dari pada kreditor-

kreditor lain yang bukan pemegang Hak Tanggungan atau kreditor

pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat yang lebih

rendah.”31)

Dalam berbagai literatur ada beberapa kata yang digunakan

secara bergantian untuk menunjukkan kedudukan kreditor

pemegang Hak Tanggungan yaitu kata “hak mendahulu atau hak

istimewa atau hak diutamakan.” Dalam ilmu hukum hak kreditor

31) Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta : PT. Raja

Grafindo Persada, 2007), hlm. 97.

116

tersebut dikenal sebagai droit de preferent. Hak preferent ini tidak

dipunyai oleh kreditor bukan pemegang Hak Tanggungan.

Hak mendahulu kreditor pemegang Hak Tanggungan untuk

mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut

bahkan berlaku sekalipun obyek jaminan tersebut sudah

dipindahtangankan kepada pihak lain (droit de suite). Dalam hal ini

posisi pemegang hak baru menjadi penjamin atas utang debitor.

Keterlambatan pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan

memberi implikasi tidak segera terpenuhinya hak preferent dari

kreditor. Sehingga jika sementara dalam proses pendaftaran Hak

Tanggungan sebelum terbitnya sertipikat Hak Tanggungan terdapat

kondisi yang mengharuskan penjualan barang jaminan, misalnya

berdasarkan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan

tetap, maka kedudukan kreditor tidak berbeda dengan kreditor-

kreditor lainnya (kreditor konkuren). Berdasarkan Pasal 1131 dan

1132 KUH Perdata dikatakan bahwa tanpa adanya perjanjian yang

diadakan oleh para pihak lebih dulu, para kreditor konkuren

semuanya secara bersama memperoleh jaminan umum yang

diberikan oleh undang-undang. Penjualan atas benda-benda

tersebut selanjutnya akan dibagi menurut perimbangan besar

kecilnya piutang masing-masing kreditor.

117

2. Hak atas tanah yang menjadi jaminan Hak Tanggungan tidak

dapat diletakkan sita oleh Pengadilan atas permintaan pihak

ketiga.

Tujuan dari pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan

adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang

menjadi pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu bila debitor

cedera janji, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berwenang

untuk melakukan penjualan baik secara di muka umum (lelang)

atau secara di bawah tangan dan mengambil seluruh atau sebagian

hasilnya untuk pelunasan piutangnya tersebut dengan hak

diutamakan (droit de preferent) dari pada kreditor-kreditor lain.

Sehubungan dengan hal tersebut, terhadap obyek jaminan yang

telah telah dibebani Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita

oleh Pengadilan dalam rangka memenuhi permintaan pihak ketiga.

Menurut Sjahdeini, sudah seharusnya menurut hukum

terhadap hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita. Alasannya

adalah karena tujuan dari (diperkenalkannya) hak jaminan pada

umumnya dan khususnya Hak Tanggungan itu sendiri. Tujuan dari

Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi

kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk

didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila terhadap Hak

Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh Pengadilan, berarti

118

Pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang

didahulukan (hak preferent) dari kreditor pemegang Hak

Tanggungan.32)

Keterlambatan pendaftaran Hak Tanggungan, juga memberi

peluang kepada pihak ketiga untuk melakukan sanggahan dan

meminta pengadilan meletakkan sita jaminan atas obyek Hak

Tanggungan.33) Hal ini berakibat tidak dapat dilanjutkannya proses

pendaftaran Hak Tanggungan sampai sita tersebut diangkat dan

sangat merugikan kreditor/penerima Hak Tanggungan yang telah

menyerahkan dananya berdasarkan perjanjian kredit kepada

debitor.

3. Kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang

melakukan segala haknya sekalipun pemberi Hak Tanggungan

dinyatakan pailit.

Berdasarkan ketentuan Pasal 21 UUHT ditetapkan bahwa

dalam hal pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang

Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak-haknya.

Pada penjelasan Pasal 21 ditegaskan bahwa ketentuan tersebut

untuk lebih memantapkan kedudukan preferent pemegang Hak

32) Sutan Remi Sjahdeini, Op.cit, hlm. 41.

33) A.P. Parlindungan,Komentar Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (Undang-Undang Nomor 4Tahun 1996/9 April 1996/Lembaran Negara Nomor 42 dan SejarahTerbentuknya,(Bandung:Mandar Maju,1996), hlm. 55.

119

Tanggungan dengan mengecualikan berlakunya akibat kepailitan

pemberi Hak Tanggungan terhadap obyek Hak Tanggungan.

Kedudukan yang sedemikian istimewa diberikan undang-undang

atau penyebutan sebagai kreditor separatis tidak berlaku bilamana

hak atas tanah yang dijadikan jaminan belum terdaftar sebagai

jaminan Hak Tanggungan yang dibuktikan dengan adanya

sertipikat Hak Tanggungan.

120

BAB IV

PENUTUP

A. Kesimpulan

Dari pemaparan hasil penelitian di atas dapat disimpulkan

beberapa hal sebagai berikut:

1. Jangka waktu pelaksanaan pengiriman APHT dan warkah yang

dibutuhkan untuk pendaftarannya pada Kantor Pertanahan oleh

PPAT/Karyawannya sebagian besar tidak sesuai dengan ketentuan

Pasal 13 ayat (2). Berdasarkan hasil penelitian dari 80 jumlah

permohonan, yang dilaksanakan sampai hari ketujuh setelah

penandatanganan APHT sebanyak 16 permohonan atau 20%,

selebihnya 64 permohonan atau 80% dilaksanakan setelah hari

ketujuh. Hal ini disebabkan karena syarat-syarat yang dibutuhkan

tidak lengkap, ketidak profesionalitasnya PPAT, tidak konsistennya

Kantor Pertanahan dalam menerapkan Pasal 13 ayat (2), serta

kurang tegasnya sanksi terhadap keterlambatan pengiriman APHT

kepada PPAT.

2. Akibat hukum ketidaktepatan waktu proses pendaftaran Hak

Tanggungan terhadap hak-hak kreditor, yaitu:

a. Secara normatif, selama Sertipikat Hak Tanggungan belum

terbit, maka:

1) Kedudukan kreditor adalah sebagai kreditor konkuren;

121

2) Terbukanya kesempatan bagi pihak ketiga meminta

peletakan sita oleh pengadilan;

3) Jika debitor/pemilik jaminan dinyatakan pailit, obyek

jaminan termasuk dalam boedel pailit.

b. Secara empiris, di Kabupaten Bekasi tidak ditemukan adanya

penghentian proses pendaftaran HT karena adanya peletakan

sita atau putusan kepailitan.

B. Saran

Agar pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan di Kabupaten

Bekasi, dapat dilaksanakan lebih cepat dan tepat, maka penulis

memberikan pemikiran sebagai berikut:

1. PPAT/Notaris hendaknya tidak melakukan penandatanganan APHT

bilamana semua syarat dan kelengkapan untuk pendaftarannya

belum terpenuhi secara lengkap.

2. Mengaktifkan pendaftaran Hak Tanggungan melalui loket yang

ditetapkan.

3. Perlu adanya pengawasan dan monitoring terus menerus oleh

Kepala Kantor Pertanahan dan Kasubsie PPH dan PPAT, terhadap

kinerja pegawai Kantor Pertanahan dalam proses pendaftaran Hak

Tanggungan dan penyelesaiannya agar percepatan penyelesaian

pendaftaran dapat terwujud tanpa tendensi apapun.

DAFTAR PUSTAKA

A. Daftar Buku

A.P. Parlindungan, 1996, Komentar UU Tentang Hak Tanggungan atasTanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUNo. 4 tahun 1996/9 April 1996/Lembaran Negara No.42) danSejarah Terbentuknya, Mandar Maju, Bandung.

Andrian Sutedi, 2010, Hukum Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta.

Bambang Setijoprodjo, 1996, Pengamanan Kredit Perbankan YangDijaminkan Oleh Hak Tanggungan Persiapan Pelaksanaan HakTanggungan di Lingkungan Perbankan, cetakan pertama, CitraAditya Abadi, Jakarta.

Bambang Sunggono, 2002, Metode Penelitian Hukum, Raja GrafindoPersada, Jakarta.

Biro Pusat Statistik, 2009, Kabupaten Bekasi Dalam Angka.

Boedi Harsono, 2007, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah PembentukanUndang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1,Jakarta, Djambatan.

CST. Kansil dan Christine S.T. Kansil, 1997, Pokok-pokok HakTanggungan Atas Tanah. Cetakan Pertama, Pustaka SinarHarapan, Jakarta.

Effendi Perangin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit,Rajawali Pers, Jakarta.

Eugenia Liliawati Muljono, 2003, Tinjauan Yuridis Undang-Undang Nomor4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Dalam Kaitannya DenganPemberian Kredit Oleh Perbankan, Harvarindo, Jakarta.

J. Satrio, 1998, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, HakTanggungan, Buku 2, Cetakan kesatu, PT. Citra Aditya Bakti,Bandung.

Kartini 2004, Hak Tanggungan, Kencana Prenada Media Group, Jakarta.

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2005, Seri Hukum Perikatan,Perikatan Pada Umumnya, RajaGrafindo Persada, Jakarta.

M. Khoidin, 2005, Problematika Eksekusi Sertipikat Hak Tanggungan,

LaksBang PreSSindo, Yogyakarta.

M. Yahya Harahap, 1986, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni,Bandung.

Mariam Darius Badrulzaman, 2009, Kompilasi Hukum Jaminan,CV.Mandar Maju, Bandung.

Muhammad Bahsan, 2007, Hukum Jaminan dan Jaminan KreditPerbankan Indonesia, ALUMNI, Bandung.

Priyo Handoko, 2006, Menakar Jaminan Atas Tanah SebagaiPengaman Kredit Bank, Jember, Center for Society Studies.

Purwahid Patrik dan Kashadi, 2006, Hukum Jaminan (Edisi RevisiDengan UUHT), Fakultas Hukum Universitas Diponegoro,Semarang.

R. Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, Cetakan Kesepuluh, PT. CitraAditya Bakti, Bandung.

Racmadi Usman, 1999, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan AtasTanah, Djambatan, Jakarta.

Rahman Hasanuddin, 1995, Aspek-aspek Hukum Pemberian KreditPerbankan di Indonesia, Bandung, Citra Aditys Bakti.

Ronny Soemitro Hanitijo, 1999/2000, Makalah Pelatihan Metodelogi ilmuSosial, UNDIP, Semarang.

___________, 1982, Metodologi Penelitian Hukum, Ghalia Indonesia,Jakarta.

Salim HS, 2007, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, PT.RajaGrafindo Persada, Jakarta.

Soerjono Soekanto, 1982, Pengantar Penelitian Hukum, UniversitasIndonesia, Jakarta.

Soerjono Soekanto, dan Mamudji, Sri, 1993, Penelitian Hukum Normatif,CV. Rajawali, Jakarta.

Sutan Remy Sjahdeini, 1999, Hak Tanggungan (Asas-Asas Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan),Alumni, Bandung.

B. Daftar Peraturan Perundang-undangan

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan DasarPokok-Pokok Agraria .

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan AtasTanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah .

Peraturan Pemerintah No. 24/1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan TarifPenerimaan Negara Bukan Pajak.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor 5 Tahun 1996 Tentang Pendaftaran Hak Tanggungan.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan PertanahanNasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan PelaksanaPP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan PertanahanNasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan danPengaturan Pertanahan.

AKIBAT HUKUM TERHADAP PENDAFTARAN AKTA...

Documents

Transcript of AKIBAT HUKUM TERHADAP PENDAFTARAN AKTA...