4.Bentuk-bentukKontrakKonstruksi

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI Oleh : Deddy Purnomo R, MT

PENDAHULUAN

Uraian-uraian mengenai bentuk-bentuk kontrak konstruksi pada pokok bahasan ini

akan menggunakan sudut pandang tertentu, yakni :

Aspek perhitungan biaya

Aspek perhitungan jasa

Aspek pembayaran

Aspek pembagian tugas

ASPEK PERHITUNGAN BIAYA

Kontrak konstruksi dengan tipe ini menggunakan cara menghitung biaya

pekerjaan/harga borongan yang akan dicantumkan di dalam kontrak. Ada 2 macam

bentuk kontrak kontruksi yang sering digunakan di dalam aspek perhitungan biaya :

1. Fixed Lump Sum Price

2. Unit Price

FIXED LUMP SUM PRICE

Secara umum, kontrak fixed lump sum price adalah suatu kontrak dimana volume

pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang atau dalam

bahasa Inggris : a fixed lump sum price contract is a contract where the bill of

quantity is not subject to re measurement

PP No. 29/2000 : Kontrak kerja konstruksi dengan imbalan lump sump

sebagaimana dimaksud dalam pasal 20 ayat (3) huruf (a) angka (1) merupakan

kontrak jasa atas penyelesaian pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan

jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam

proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa

sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.

Robert D. Gilbreath (Managing Construction Contract, page 43) : Lump Sum : A

definitive and fixed price is agreed upon prior to contract and is not subject tu

adjusment except for the canges in scope of work or performance conditions and

owners ordered extras. Under lump sump agreement, cost risk to the owner is

minimal-given adequate binding and performance control.

ASPEK PERHITUNGAN BIAYA (samb)

Ciri-ciri Fixed Lump Sum Price :

Gambar perencanaan sudah detail dan meriupakan dasar perhitungan RAB/HPS

untuk pelelangan

Volume dari panitia tidak mengikat

Bila ada perubahan konstruksi, kontraktor harus segera melapor kepada direksi

teknik/pimpro/pimbagro agar dapat segera diambil keputusan

Pada umumnya untuk APBD/pekerjaan kecil/sedang dengan rupiah murni

Cara pembayaran dengan cara angsuran, berdasarkan prestasi pekerjaan menurut

laporan harian/mingguan

Kontraktor yang melaksanakan tidak perlu membuat gambar pelaksanaan (shop

drawing) dan melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar detail

Harga penawaran sama dengan nilai kontrak (nilai tetap)

Pada kontrak jenis ini Penyedia Jasa memikul resiko cukup besar, misalnya : volume

sesungguhnya setelah diukur ulang ternyata lebih bsar daripada yang tercantum

dalam kontrak. Apa bila hal ini terjadi, maka yang dibayarkan kepada penyedia jasa

adalah berdasarkan volume kontrak.


Unit Price

Secara umum, kontrak Unit Price adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang

tercantum dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang

untuk menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan, atau dalam

bahasa Inggris : Unit Price Contracts is a contract where the bill of wuantity is

subject to remeasurement

PP No. 29/2000 : Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Harga Satuan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (3) huruf (a) angka (2) merupakan

kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu

berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur

pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu yang volume pekerjaan didasarkan

pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah

dilaksanakan Penyedia Jasa.


Ciri-ciri Kontrak Unit Price :

Gambar perencanaan masih bersifat garis besar (simplified design) namun sudah

jelas target, kegiatan pekerjaan dan lokasi proyek.

Kontraktor setelah menerima SPMK harus segera melakukan survei ke lapangan

untuk membuat gambar pelaksanaan (shop drawing) yang harus selesai dan

disetujui oleh konsultan pengawas dan pimro/pimbagpro/direksi teknik dalam

waktu mobilisasi.

Volume item pekerjaan yang ditentukan panitia lelang tidak boleh diubah dalam

penawaran.

Pembayaran dilakukan berdasarkan prestasi pekerjaan yang dinyatakan dalam

laporan bulanan (MC/Monthly Certificate) yang disetujui oleh kunsultan

pengawas dan pimpro/pimbangpro.

Monthly Certificate harus didukung perhitungan volume yang dipakai untuk

pembuatan as built drawing pada saat penyerahan pertama STP I / Provicional

Hand Over (PHO)

Umumnya dipakai pada proyek-proyek besar/sedang APBN, APBN+BLN, atau

APBD + BLN


Dalam kontrak jenis ini Pengguna Jasa membayar lebih karena volume pekerjaan yang

tercantum dalam kontrak lebih besar dari pada kenyataan sesungguhnya sehingga

Penyedia Jasa bisa mendapat keuntungan yang tidak terduga.

Yang menjadi masalah dalam bentuk kontrak semacam ini adalah banyaknya

pekerjaan pengukuran ulang yang harus dilaksanakan bersama antara Pengguna Jasa

dan Penyedia Jasa untuk menetapkan volume pekerjaan yang benar-benar

dilaksanakan.

Adanya opname hasil pekerjaan secara bersama-sama ini dapat menimbulkan

peluang kolusi antara petugas Pengguna Jasa dan petugas Penyedia Jasa. Disamping

itu, hal ini akan merepotkan Pengguna Jasa karena harus menyediakan tenaga dan

biaya untuk melakukan pengukuran ulang (remeasurement).

ASPEK PERHITUNGAN JASA

Ada 3 macam bentuk untuk kontrak konstruksi tipe ini :

1. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)

2. Biaya Ditambahkan Jasa (Cost Plus Fee)

3. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)

Dan di USA ada beberapa bentuk lain, diantaranya :

- Cost Sharing

- Cost Plus Incentive Fee

- Cost Plus Awarded Fee

ASPEK CARA PEMBAYARAN

Cara pembayaran prestasi pekerjaan penyedia jasa dibedakan menjadi :

Pembayaran bulanan (Monthly Payment)

Pembayaran atas prestasi kerja (Stage Payment)

Pembayaran atas seluruh hasil pekerjaan setelah selesai 100% (Pendanaan penuh

dari Penyedia jasa / Contractor Full Prefinanced)

ASPEK CARA PEMBAYARAN (samb)

PEMBAYARAN BULANAN (MONTHLY PAYMENT)

Kelemahan : Berapapun besar kecilnya prestasi pekerjaan Penyedia Jasa pada suatu

bulan tertentu dia tetap harus di bayar.

Oleh karena itu cara pembayaran ini sering di modifikasi dengan persyaratan

minimum pembayaran yang harus di capai untuki setiap bulan yang diselaraskan

dengan prestasi pekerjaan yang harus di capai sesuai jadwal.

PEMBAYARAN ATAS PRESTASI PEKERJAAN (STAGE PAYMENT)

Sistem ini dilakukan atas prestasi pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan

ketentuan dalam kontrak, sehingga tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam

satuan waktu (bulan). Biasanya prestasi dinyatakan dalam presentase, sering pula cara

pembayaran seperti ini disebut dengan pembayaran Termijn/angsuran.

PEMBAYARAN PENUH DARI PENYEDIA JASA (CONTRACTOR S FULL PREFINANCED)

Dalam bentuk kontrak dengan sistem ini Penyedia Jasa harus mendanai dulu seluruh

pekerjaan sesuai kontrak. Setelah pekerjaan selesai 100% dan diterima baik Pengguna

Jasa, barulah Penyedia Jasa mendapatkan pembayaran sekaligus.

Namun, dapat juga dilakukan dengan Pembayaran 95% dari nilai kontrak dan 5%

ditahan (retention maney) selama masa pertanggung jawaban.

ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

Kontrak kontruksi dapat pula dikelompokkan berdasarkan pembagian tugas dari

masing-masing pihak yang melakukan perikatan (kontrak) :

1. Kontrak konvensional

2. Kontrak spesialis

3. Kontrak rancang bangun

4. Kontrak EPC (Engineering, Procurement & Construction)

5. BOT/BLT

6. Swakelola

ASPEK PEMBAGIAN TUGAS (samb)

KONTRAK KONVENSIONAL

Kenapa disebut kontrak konvensional ? Hal ini sebabkan karena Kontrak ini

merupakan kontrak paling tua di Indonesia dan masih dipergunakan hingga saat

ini.

Sistem pembagian tugas dalam kontrak konvensional cukup sederhana, yakni

Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan pekerjaan.

Perencanaan tersebut telah dibuat oleh pihak lain dan kontraktor tinggal

melaksanakan pekerjaan tersebut sesuai kontrak

Beberapa bagian pekerjaan dapat diborongkan kepada Sub Penyedia Jasa

Sebagai pengawas biasanya Pengguna Jasa menunjuk Direksi Pekerjaan atau

Pimpinan pekerjaan (pimpro) yang di dunia barat dikenal dengan sebutan

architect atau engineer.

Hubungan kerja antara Penyedia Jasa dan Pengguna Jasa biasanya melalui

Direksi/pimpro atau architect/engineer.

Instruksi-instruksi Pengguna Jasa di sampaikan melalui Direksi/Pimpro, termasuk

pemeriksaan prestasi pekerjaan, pengesahan Sertifikat Pembayaran, Serah Terima

Pekerjaan, hingga pengakhiran perjanjian (pemutusan kontrak)


Dari penjelasan sebelumnya dcapat disimpulkan bahwa untuk kontrak konstruksi

konvensional sedikitnya diperlukan 3 kontrak terpisah :

1. Kontrak antara Pengguna Jasa dan Konsultan Perencana

2. Kontrak antara Pengguna Jasa dan Konsultan Pengawas

3. Kontrak antara Pengguna Jasa dan Kontraktor

Catatan :

Dalam beberapa kasus, sering terjadi tugas perencanaan dan pengawasan diberikan

kepada satu Konsultan yang sama


KONTRAK SPESIALIS

Apabila dalam Kontrak Konvensional antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa

hanya ada 1 kontrak kerja konstruksi dimana Penyedia jasa dikenal sebagai

Penyedia Jasa Utama, maka dalam bentuk Kontrak Spesialis, Pengguna Jasa

memperkerjakan beberapa Sub Penyedia Jasa sesuai dengan spesialiasinya

masing-masing, sehingga dalam kontrak ini terdapat lebih dari 1 kontrak

konstruksi sehingga pada kontrak ini tidak mengenal istilah Penyedia Jasa Utama.

Bentuk kontrak seperti ini di Indonesia belum banyak dipergunakan.

Contoh :

Untuk membangun proyek gedung bertingkat dengan teknologi yang cukup complex,

Pengguna Jasa membagi-bagi kontrak beberapa buah berdasarkan bidang pekerjaan

khusus/spesial seperti :

Pekerjaan pondasi (sub structure) kepada Penyedia Jasa A

Pekerjaan bangunan (super structure) kepada Penyedia Jasa B

Pekerjaan M&E kepada Penyedia Jasa C

Pekerjaan sewerage&sewage kepada Penyedia Jasa D

Pekerjaan Lift kepada Penyedia Jasa E

Pekerjaan Tanah & Lingkungan kepada Penyedia Jasa F

Seluruh Pekerjaan Penyelesaian diberikan kepada Penyedia Jasa G


Kelemahan dari kontrak ini adalah :

Kemungkinan terjadinya persinggungan antara masing-masing penyedia jasa yang

dimunculkan karena masalah schedulling sehingga dapat mengganggu

penghematan waktu

KONTRAK RANCANG BANGUN (DESIGN CONSTRUCT/BUILD, TURNKEY)

Bentuk kontrak ini dikenal dengan nama Turnkey, namun secara teknis dikenal

dengan nama Design Build/Design Construct. Dalam kontrak ini penyedia jasa

melaksanakan tugas perencanaan dan pelaksanaan sekaligus.

Namun, pada FIDIC membedakan pengertian antara Design Build dan Turnkey

untuk aspek pembayaran. Design Build melakukan pembayaran dilakukan

berdasarkan termijn sesuai dengan progress pekerjaan, sedangkan Turnkey

pembayaran dilakukan sekaligus setelah sesluruh pekerjaan selesai.

Dalam kontrak tipe ini, Konsultan Perencana tidak menerima tugas dari Pengguna

Jasa tetapi menerima tugas dari Penyedia Jasa, yang umum di dalam kontrak ini

dikenal dengan nama Design Build Contractor/Turnkey-Builder.

Pengguna Jasa umumnya tidak lagi menempatkan Pengawas di lapangan, tetapi

cukup menunjuk wakil (Owner Representative), yang tugas dan fungsinya

mengamati jalannya pekerjaan agar sesuai dengan spesifikasi teknis dan jadwal.

Berita Acara Prestasi Pekerjaan perbulan dan Sertifikat pembayaran tidak

diperlukan lagi

Perintah-perintah perubahan hampir tidak ada karena segala sesuatu telah

ditetapkan dari awal.


Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam Kontrak Rancang Bangun Turnkey :

Jaminan Pembayaran (Payment Guarantee) dari Pengguna Jasa minimal senilai

harga kontrak dengan masa berlaku selama masa pelaksanaan (construction

period), yang bisa dicairkan jika Pengguna Jasa Cidera janji.

Pengguna Jasa harus berhati-hati di dalam memilih TurnKey-Builder karena

seluruh aspek pembangunan dipercayakan kepada satu perusahaan, sehingga

profesionalisme dan bonafiditas perusahaan Penyedia Jasa benar-benar harus

dipertimbangkan.

Kontrak Engineering, Procurement & Construction (EPC)

Kontrak ini pada prinsipnya sama dengan Kontrak Rancang Banung (Design

Build/Turnkey) yang dimaksudkan untuk pekerjaan konstruksi sipil/bangunan gedung

sedangkan pada Kontrak EPC di maksudkan untk pekerjaan pembangunan dalam

industri minyak, gas bumi dan petrokimia.

Pada kontrak EPC yang dinilai bukan hanya waktu penyelesaian proyek saja, tetapi

performance dari pekerjaan tersebut juga turut di nilai.

Contoh :

Dalam Penyedia jasa hanya mendapat TOR dari pabri yang meminta, dan yang

menjadi tugas dan tanggun jawab dari Penyedia Jasa meliputi tahap design

(engineering) yang kemudian dilanjutkan dengan penentuan proses dan peralatan

(procurement )hingga pemasangan/pengerjaannya (construction).


Bentuk kontrak ini menurut UU NO. 18/1999 pasal 16 ayat 3 :

Layanan jasa perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan dapat dilakukan secara

integrasi dengan memperhatikan besaran pekerjaan, biaya, penggunaan teknologi

canggih, serta resiko besar bagi para pihak ataupun kepentingan umum dalam satu

pekerjaan konstruksi.

Kontrak BOT/BLT

Pada prinsipnya kontrak ini merupakan pola kerja sama antara Pemilik Tanah/Lahan

dan Invenstor yang akan menjadikan lahan tersebut menjadi suatu fasilitas untuk

perdagangan, hotel, resort, jalan tol, dan lain-lain.

Maksud dari kontrak BOT adalah :

Build (B) mengandung pengertian bahwa investor melakukan pembangunan

fasilitas sebagaimana yang dikehendaki oleh Pemilik Lahan

Operate (O) mengandung pengertian bahwa setelah pembangunan fasilitas

selesai, pihak investor diberi hak untk mengelola dan memungut hasil dari fasilitas

tersebut selama kurun waktu tertentu.

Transfer (T) mengandung pengertian bahwa setelah masa

pengoperasian/konsensi selesai maka fasilitas tersebut harus dikembalikan

kepada pemilik lahan/Pengguna Jasa.


Untuk kontrak BOT yang harus diperhatikan adalah pihak investor stelah masa

pengeoperasian/konsensi fasilitas yang dikembalikan kepda Pemilik, harus masih

dapat dioperasikan dan terawat baik.

Biasanya ada kontrak tersendiri mengenai hal ini, yang disebut dengan Operating &

Maintenance Contract Agreement antara Pemilik Fasilitas dan Investor.

Maksud dari kontrak BLT :

Build (B) mengandung pengertian bahwa investor melakukan pembangunan

fasilitas sebagaimana yang dikehendaki oleh Pemilik Lahan

Leasing (L) mengandung pengertian bahwa setelah pembangunan fasilitas selesai,

pemilik fasilitas berhak untuk mengoperasikan fasilitasnya namun harus

memberikan suatu kompensasi kepada pihak investor yang harus dibayarkan

secara reguler/angsuran atas investasi yang ditanamkan dalam kurun waktu

tertentu dan untuk ini diperlukan perjanjian sewa (leasing agreement) sehingga

seolah-olah Pemilik akan berkedudukan sebagai Penyewa Fasilitas.

Transfer (T) mengandung pengertian bahwa setelah masa

pengoperasian/konsensi selesai maka fasilitas tersebut harus di kembalikan

kepada Pemilik Lahan/Pengguna Jasa.


Swakelola (Force Account)

Pada prinsipnya Swakelola bukanlah suatu bentuk kontrak karena pekerjaan

dikerjakan sendiri tanpa memborongkannya kepada Penyedia Jasa. Bentuk ini

biasanya disebut juga dengan Eigen Beheer

Misal :

Suatu instansi pemerintah melaksanakan suatu pekerjaan dengan mempekerjakan

sekumpulan orang dalam instansi itu sendiri, dimana yang memberikan perintah,

mengawasi dan mengerjakan adalah orang-orang dari instansi yang sama.

Dengan swakelola, pemilik proyek akan memiliki angkatan kerja yang sebenarnya

(tukang kayu, tukang besi, dll) dalam daftar pembayarannya.

Pekerja-pekerja/tukang-tukang (tenaga/angkatan) masuk ke dalam pengeluaran

pemilik proyek.

Umumnya dengan sistem swakelola, pemilik proyek memberikan beberapa

pekerjaan khusus kepada pihak luar.

Variasi pekerjaan terjadi apabila pemilik proyek menyewa manduor pekerja untuk

menyediakan tenaga kerja (tukang) dan untuk jasa ini mandor pekerja dibayar

jasanya berdasarkan persentasi dari total upah yang dibayarkan kepada pekerja

yang disediakannya.


Alasan yang melatarbelakangi para Pembangun untuk tidak melakukan sistem

konstruksi Swakelola :

Kemungkinan ada reaksi dari pihak luar (organisasi penyedia jasa, pemegang

saham, dan lain-lain)

Keterbatasan sumberdaya manusia

Penghimpunan pegawai, pelatihan dan biaya retensi

Kesulitan-kesulitan dalam hubungan pekerjaan konstruksi

Kenaikan pertanggungjawaban untuk tugas-tugas sehubungan konstruksi, seperti

pengangkutan, logistik, keselamatan dan keamanan.

4.Bentuk-bentukKontrakKonstruksi

Documents

Transcript of 4.Bentuk-bentukKontrakKonstruksi