228123364 Laporan Mengenai Pasar Apartemen AK 1

8/10/2019 228123364 Laporan Mengenai Pasar Apartemen AK 1

1/30

4.1. Kondisi Makro Ekonomi Indonesia

Indonesia merupakan salah satu negara berkembang yang diminati investor untuk

melakukan bisnis properti. Kota Jakarta sebagai ibu kota negara yang mendominasi hampir

seluruh fungsi kota yaitu kota perdagangan dan jasa, kota pemerintahan dan ibu kota

negara, merupakan salah satu lokasi yang sangat diminati investor, dimana, di kota ini

menampung berbagai macam aktivitas yang sangat lah tinggi setiap harinya. Untuk dapat

mempermudah dan memperlancar aktivitasnya masing-masing,setiap orang berlomba-

lomba untuk tinggal sedekat mungkin dengan pusat kegiatan dan di lokasi yang strategis.

Lahan di jakarta dengan sifat scarcity-nya membuat para developer dan investor

membangun hunian bertingkat untuk memenuhi permintaan pasar. Diterimanya pasar

hunian vertikal (apartemen) di tengah kota selain karena kebutuhan akan papan, kesan

prestige yang diciptakan ketika tinggal di apartement, dan juga tingginya nilai investasi

inilah yang membuat permintaan akan apartement terus berkembang di jakarta.

Ada banyak faktor yang mempengaruhi berkembangnya produk properti apartement,

namun faktor-faktor utama yang berpengaruh dan dapat diteliti secara kuantitatif adalah

Indikator Makro Ekonomi suatu negara. Contoh dari indikator makro ekonomi adalah

pertumbuhan ekonomi, PDRB, inflasi dan deflasi, nilai kurs, pengangguran, UMR, dan lain-

lain. Pengaruh dari indikator ekonomi inilah yang harus dianalisis sehingga diketahui

perkembangan produk properti yang ada dalam pasar. Perkembangan dan pertumbuhan itu

harus dilaporkan dalam sebuah laporan market overview. Market overview bertujuan untuk

mengidentifikasi hubungan beberapa indikator makro ekonomi terhadap grafik

pertumbuhan dan perkembangan supply dan demand produk properti yang ada di pasar

Jakarta.

Oleh karena itulah, para peneliti bertujuan untuk membuat sebuah laporan Apartment

Market Overview Jakarta 2013 sehingga bisa terlihat pertumbuhan dan perkembangan

produk properti apartemen di Jakarta dan diharapkan laporan ini bisa menjadi acuan untuk

developer atau investor dalam mengembangkan atau mengelola produk properti

apartement di Jakarta.


2/30


3/30

b. Kurs Rupiah

Kurs (Exchange Rate) adalah pertukaran antara dua mata uang yang berbeda, yaitu

merupakan perbandingan nilai atau harga antara kedua mata uang tersebut. Perbandingan

nilai inilah sering disebut dengan kurs (exchange rate).

Sumber : www.bi.go.id

Pada tahun 2005 kenaikan harga BBM pertama kali dilakukan pada 1 Maret 2005 dari

Rp1.810/liter menjadi Rp2.400/liter. Tujuh bulan kemudian pada 1 Oktober 2005,

pemerintah kembali menaikkan harga BBM sebesar 87,5%dari Rp2.400/liter menjadi

Rp4.500 per liter. Saat itu pada 30 Desember 2005, maka Bank Indonesia menaikan suku

bunga acuan dari bulan Juli-Desember dari 8,50% ke level 12,25%. Saat itu inflasi impor

juga meningkat seiring pergerakan kurs Rupiah terhadap US Dollar yang melemah dari

Rp9.090 ke level Rp9.803,92 pada akhir 20052

Penyebab merosotnya nilai tukar rupiah, faktor eksternal : - Pasar khawatir bank sentral

Amerika pada 23 September 2013 memutus langkah pertama kebijakan pemangkasan

stimulus, yang menyebabkan aliran modal masuk ke Amerika dan stock market di berbagai

negara jatuh, - Pasar khawatir akan ditutupnya pasar Merrill Lynch oleh Amerika, yang bisa

mendorong stock dan capital market, - Lesunya bursa regional dan anjloknya sejumlah

mata uang regional terhadap dolar AS. Sementara faktor internal : Sentimen negatif pasar

2 http://www.tempo.co/read/news/2013/08/21/087505926/Beragam-Penyebab-Rupiah-Terjun-Bebas

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Nilai Tukar Rupiah


4/30

terhadap pengumuman Bank Indonesia bahwa defisit transaksi triwulan II meningkat dari

US$ 5,8 miliar atau 2,6 persen terhadap produk domestik bruto (PDB) menjadi US$ 9,8

miliar atau 4,4 persen.

c. Tingkat Inflasi

Inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara umum

mengalami kenaikan. Inflasi adalah salah satu peristiwa moneter yang menunjukkan suatu

kecenderungan akan naiknya harga-harga barang secara umum, yang berarti terjadinya

penurunan nilai uang.

Sumber : Sumber : www.bi.go.id

Indonesia sebagai negara berkembang memiliki tingkat inflasi yang relatif tidak stabil. Saat

dunia mengalami krisis global pada tahun 2009, ternyata tingkat inflasi di Indonesia malah

menurun yang berarti kondisi ekonomi Indonesia saat itu masih terkontrol saat itu. Menurut

Kompas Pada tahun 2010 inflasi sempat meningkat lagi yang kemungkinan besardiakibatkan naiknya harga BBM atau dampak dari krisis 2009 yang baru terasa3.

d. PMA

3www.regional.kompas.com Kompas artikel berjudul BBM Naik, Inflasi Bisa Bertambah 2,25%

0

5

10

15

20


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Tingkat Inflasi


5/30

Pengertian penanaman modal dalam undang undang ini hanyalah meliputi penanaman

modal asing secara langsung yang dilakukan menurut atau berdasarkan ketentuan

ketentuan undang undang ini dan yang digunakan untuk menjalankan perusahaan di

Indonesia, dalam artian bahwa pemilik modal secara langsung menanggung risiko dari

penanaman modal tersebut.

Sumber : Knight Frank

Salah satu penyebab menurunnya PMA ini, menurut Chatib Basri (Kepala Badan Koordinasi

Penanaman Modal (BKPM)) adalah perlambatan ekonomi global serta turunnya harga-harga

komoditas ekspor utama Indonesia di pasar dunia. Akibatnya, keuntungan perusahaan PMA

di Tanah Air turun yang menyebabkan ekspansi investasi mereka juga melambat4.

e. PMDN

PMDN adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah Negara Republik

Indonesia yang dilakukan oleh penanam modal dalam negeri dengan menggunakan modal

dalam negeri, sedangkan yang dimaksud dengan penanam modal dalam negeri adalah

perseorangan WNI, badan usaha Indonesia, Negara RI, atau daerah yang melakukan

penanaman modal di wilayah Negara RI.

4http://jaringnews.com/ekonomi/investasi/45435/bkpm-akui-penanaman-modal-asing-mulai-melambat

05

1015202530


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PMA (Milliard USD)


6/30

Sumber : Knight Frank

Ditengah perlambatan investasi asing, Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) masing

menunjukkan pertumbuhan yang kuat. Realisasi investasi PMDN triwulan kedua 2013

mencapai Rp33,1 triliun, naik dari Rp27,5 triliun pada triwulan pertama atau naik sebesar

20,36 persen. Investor dalam negeri biasanya selalu berada di belakang PMA dalam

melakukan investasi. Ini juga terjadi pada investasi portofolio. Investor asing selalu lebih

dulu masuk, baru diikuti oleh investor domestik5.

f. Pertumbuhan Ekonomi

Pertumbuhan ekonomi (Economic Growth) adalah perkembangan kegiatan dalam

perekonomian yang menyebabkan barang dan jasa yang diproduksikan dalam masyarakat

bertambah dan kemakmuran masyarakat meningkat.

5ibid

0

20

40

60

80

100


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PMDN (triliun rupiah)


7/30

Sumber : Laporan Ekonomi Triwulan BPS)

Indonesia sebagai negara berkembang memiliki pertumbuhan ekonomi yang relatif

meningkat, kecuali pada tahun 2009 krisis global dimana pertumbuhan ekonomi

mengalami penurunan sangat drastis yaitu menjadi 4% pada semester pertama dan 4.4%

pada akhir tahun 2009, bandingkan dengan akhir tahun 2008 yang mencapai 6%. Namun

setelah tahun 2009 pertumbuhan ekonomi Indonesia meningkat tajam menjadi lebih baik

dibandingkan tahun 20086.

Kemajuan sektor properti sangat ditentukan oleh perekonomian. Ibarat sebuah Kereta Api,perekonomian merupakan Lokomotif dan sektor properti adalah gerbongnya. Jika

lokomotifnya mengalami pelambatan maka gerbongnyapun akan mengalami kondisi yang

sama. Ada juga pandangan yang menganggap bahwa sektor properti bisa berdiri sendiri

tanpa dipengaruhi secara langsung kondisi perekonomian.

Dari hasil riset Property Riset Institute (PRI) Jakarta. Di kawasan CBD Jakarta tercatat

sebanyak 53 apartemen. Pada tahun 2009 mendatang akan terdapat tambahan yang

berasal dari selesainya pembangunan Oakwood Premier Cozmo, Cityloft, Sahid Sudirman,Pacifiic Place, Thamrin Residences, Mediterania Marina Tower C, Marbella Kemang Tower A,

dan Mediterania Garden Residence Tower 2. Hingga akhir tahun 2009 diperkirakan akan

terdapat tambahan pasokan baru dengan jumlah sekitar 13,000 unit yang berasal dari 17

proyek. Secara keseluruhan produk properti tersebut dapat diserap pasar diatas 80%.

6www.investor.co.id artikel tentang Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Terbaik Ke-2 Setelah Cina

0123

4567


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Pertumbuhan Ekonomi


8/30

Secara garis besar kondisi bisnis properti di tahun 2009 dibayang-bayangi krisis dan faktor

eksternal yang sulit diprediksi. Namun demikian yang perlu menjadi perhatian untuk

menghadapi krisis ini adalah dengan memahami kondisi pasar secara tepat. Walaupun

hukum pasar selalu akan berlaku yaitu suatu produk akan berawal dan berakhir di pasar.

Artinya akan ada produk yang tumbang oleh pasar dan akan muncul market leader disaat

kondisi krisis terjadi7.

g. Produk Domestik Bruto

PDB adalah ukuran terluas dari ekonomi suatu negara, dan hal ini mewakili total nilai pasar

dari semua barang dan jasa yang diproduksi di suatu negara selama tahun tertentu. Setiap

perubahan yang signifikan dalam PDB, naik atau turun, biasanya memiliki dampak yang

signifikan terhadap arah pasar saham.

Sumber: bi.go.id dan finance.yahoo.com)

Pada tabel di atas terlihat bahwa PDB di Indonesia meningkat drastis dari tahun ke tahun.Hal ini berarti produktivitas dalam negeri cenderung meningkat. Terkecuali pada tahun

2008-2009 terlihat kenaikan tidak terlalu drastis (tahun 2008: 450 Miliar USD pada

semester I, dan 471 Miliar USD pada semester II; tahun 2009 : 517 Miliar USD pada

semester I dan 540 Miliar USD pada semester II). Hal ini berarti pengaruh krisis global tidak

7http://riset-properti.blogspot.com/2009_01_01_archive.html

0

200

400

600

800

1000


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PDB (milyard USD)


9/30

dapat dipungkiri lagi pada masa itu, walaupun secara keseluruhan tidak berdampak sebesar

di Eropa dan Amerika8.

Supply apartemen berbicara mengenai jumlah unit yang disediakan oleh setiap

pengembang untuk melakukan korelasi hubungan antara makro ekonomi dengan supply,maka dalam penelitian ini supply apartemen dihitung dalam kurun waktu tertentu

(tahunan), sehingga dapat dilihat nanti pertumbuhan supply apartemen di Jakarta.

4.2. Kondisi Makro Regional Jakarta

A. Kondisi Ekonomi

Secara total, perekonomian DKI Jakarta pada triwulan III/2013 yang diukur berdasarkan

PDRB atas dasar harga konstan 2000 menunjukkan pertumbuhan sebesar 1,96 persen

dibandingkan nilai triwulan II/2013 (q to q). Dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan

tersebut didorong oleh semua sektor ekonomi, kecuali sektor pertambangan-penggalian,

dengan pertumbuhan terbesar dicapai oleh sektor pengangkutan dan komunikasi (2,97

persen). Dari sisi pengeluaran, pertumbuhan tersebut disebabkan oleh naiknya

komponen konsumsi pemerintah (4,68 persen) dan komponen PMTB (3,06 persen).

Sementara PDRB triwulan III/2013 dibandingkan dengan PDRB triwulan III/2012 (y on y)

mengalami pertumbuhan sebesar 6,19 persen. Dari sisi lapangan usaha hampir semua

sektor mengalami pertumbuhan positif, kecuali sektor pertambangan-penggalian.

Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh sektor pengangkutan dan komunikasi yakni 10,88

persen, kemudian disusul oleh sektor jasa-jasa sebesar 7,93 persen dan sektor

perdagangan-hotel-restoran sebesar 6,59 persen. Dari sisi pengeluaran pertumbuhan

tertinggi dicapai oleh komponen konsumsi pemerintah (9,48 persen) diikuti komponen

konsumsi rumahtangga (5,97 persen).

Secara kumulatif, PDRB DKI Jakarta sampai dengan triwulan III/2013 (Januari-September2013) tumbuh sebesar 6,35 persen dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2012.

Besaran PDRB DKI Jakarta atas dasar harga berlaku pada triwulan III/2013 mencapai Rp

324,03 triliun, sedangkan atas dasar harga konstan 2000 mencapai Rp 120,74 triliun. Dari

8http://kek.ekon.go.id Sekretariat Dewan Nasional artikel tentang Ekonomi Indonesia 20042009


10/30

sisi lapangan usaha, peranan tiga sektor utama yakni sektor keuangan-real estat-jasa

perusahaan, sektor perdagangan-hotel-restoran, serta sektor industri pengolahan terhadap

struktur perekonomian DKI Jakarta pada triwulan III/2013 sekitar 63,96 persen. Sementara

dari sisi pengeluaran, sebagian besar PDRB Provinsi DKI Jakarta digunakan untuk konsumsi

rumahtangga sebesar 57,71 persen, ekspor sebesar 53,59 persen, dan pembentukan modal

tetap bruto sebesar 37,69 persen.

B. Inflasi

Bulan Oktober 2013, harga-harga di DKI Jakarta mengalami deflasi 0,03 persen. Laju

inflasiTahun 2013 mencapai 7,01 persen dan laju inflasi tahun ke tahun DKI Jakarta 7,76

persen.Deflasi yang terjadi pada bulan Oktober disebabkan turunnya harga-harga pada

kelompok sandang dan bahan makanan. Dua kelompok mengalami penurunan indeks yaitu

kelompok sandang 0,77 persen; dan kelompok bahan makanan 0,64 persen. Empat

kelompokmengalami kenaikan indeks yaitu kelompok kesehatan 0,48 persen; kelompok

perumahan, air, listrik, gas & bahan bakar 0,29 persen; kelompok transpor,

komunikasi dan jasa keuangan 0,21 persen; dan kelompok makanan jadi, minuman, rokok

& tembakau 0,19persen. Sedangkan satu kelompok lainnya tidak mengalami perubahan

indeks yaitu kelompokpendidikan, rekreasi dan olah raga. Jakarta menempati urutan ke 2

terendah dari seluruh kota yang mengalami deflasi.

C. Supply & Demand Apartemen

Supply Apartemen Series Timeline (unit/ year)

Pembangunan apartemen di Jakarta mengalami fluktuasi setiap tahun, hal ini ditandai

dengan naik turunya jumlah supply dalam unit seperti tabel dibawah ini :

No Tahun Supply(unit)

1 2004 1.812

2 2005 2.554


11/30

3 2006 6.656

4 2007 3.046

5 2008 1.890

6 2009 4.768

7 2010 3.444

8 2011 17.926

9 2012 27.195

10 2013 (Sem 1) 21.548

TOTAL 90.839

Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta

Rata-rata pertumbuhan apartemen di Jakarta dalam 10 tahun terakhir adalah 76.14%,

dimana pertumbuhan yang tinggi terjadi pada tahun 2011 dengan tingkat pertumbuhan

>400% dikarenakan adanya penyediaan unit-unit apartemen murah seperti Kalibata Cityyang langsung disediakan 12.500 unit dan pertumbuhan itu terus bertambah dalam 3

tahun terakhir, sehingga dapat terlihat grafik supply apartemen di Jakarta seperti dibawah

ini :

0

5000

10000

1500020000

25000

30000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Unit

Supply Apartemen di Jakarta


12/30

Dari grafik diatas maka dapat terlihat dalam 3 tahun terakhir ini 2011 2013 (semester 1)

jumlah supply unit apartemen di Jakarta berkembang cepat mencapai lebih dari 20.000

yang disediakan.

Supply Apartment per Region in Jakarta

Sampai dengan tahun 2013 penyediaan apartemen di Jakarta berbeda pada setiap daerah

yang dibagi berdasarkan wilayah administratif Provisi DKI Jakarta, dibawah ini adalah

banyaknya supply dalam bentuk unit dalam wilayah administrasi diatas :

No Wilayah Supply

(unit)

Persentase

1 Jakarta Pusat 21.152 16.3 %

2 Jakarta Selatan 56.470 43.6 %

3 Jakarta Barat 24.330 18.7 %

4 Jakarta Utara 22.210 17.1 %

5 Jakarta Timur 5.318 4.1 %

TOTAL 129.480 100 %

Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta

Dari data diatas, maka dapat terlihat diagram supply apartemen di Jakarta berdasarkan

wilayah administratif seperti dibawah ini :


13/30

Dapat dilihat dari grafik diatas, bahwa penyediaan unit apartemen yang paling dominan

adalah di Jakarta Selatan, dimana sebagian wilayahnya merupakan wilayah CBD Jakarta

dan terdapat beberapa prime area seperti Kuningan, Casablanca, Rasuna, Kalibata yang

terdapat banyak pengembangan-pengembangan produk properti berupa apartemen.

Kelas Supply Apartemen di Jakarta

Kelas apartemen yang berada di Jakarta dibagi dalam dua kelas middle dan high, hal ini

didasarkan pada beberapa faktor seperti : lokasi, harga sewa/ jual, dan sevice charge,

sehingga setelah dilakukan pengolahan data dari database yang dimiliki diperoleh hasilseperti dibawah ini :

16%

44%

19%

17%

4%

Supply Apartemen per Region

Pusat

SelatanBarat

Utara

Timur


14/30

Region High

Class

north 9,9%

west 5,8%

south 51,2%

central 30,2%

east 2,9%

total 100%

Sumber :

Olahan Kelompok.203

10%

6%

51%

30%

3%

High Class Apartment Proportion in Jakarta

north

west

south

central

east

Region Middle

Class

north 17,5%

west 20,9%

south 35,5%

central 19,4%

east 6,6%

total 100%


15/30

Apartemen yang dikembangkan di Jakarta memiliki potensi yang besar, sehingga dalam

beberapa tahun kedapan ada rencana proyek- proyek baru yang akan dikembangkan

Rencana Proyek Pembangunan Apartemen per Wilayah

Dalam 2 tahun kedepan terdapat banyak supply baru yang akan menambah pasar

apartemen di Jakarta, proyek-proyek yang dikembangan ini merupakan proyek yang terus

memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal di tengah kota,

Dibawah ini terdapat beberapa proyek Apartemen baru (new supply) dalam 1 tahun

kedepan :

Tahun Nama Apartemen Lokasi Area Unit Keterangan

2014 The Grove Rasuna Said CBD 438Under

Construction

2014St Moritz (The New

Ambassador Suite

Tower)

Puri Indah WJ 200Under

Construction

2014 Regatta Tokyo, Acapulco, Pantai NJ 276 Under

17%

21%

36%

19%

7%

Middle Class Apartment Proportion in

Jakarta

north

west

south

central

east


16/30

Sydney Tower Mutiara Construction

2014 La Venue - South Tower Pasar Minggu SJ 341Under

Construction

2014

Casablanca East

Residence (2 Towers) +

Tower Dallas

Pahlawan

RevolusiEJ 1904

Under

Construction

2014 The Grove Suite Rasuna Said CBD 151Under

Construction

2014Kemang Village (The

Intercontinental)

Antasari SJ 400Under

Construction

2014Kemang Village (The

Infinity)Antasari SJ 175

Under

Construction

2014 The Aspen at Admiralty Fatmawati SJ 860Under

Construction

2014Pakubuwono Terrace

(Tower 2)

Kebayoran

LamaSJ 720

Under

Construction

2014The Pakubuwono

SignaturePakubuwono SJ 188

Under

Construction

2014Sherwood Apartment

(Richmond)

Kelapa

GadingNJ 125

Under

Construction


(Wellington)

Kelapa

GadingNJ 100

Under

Construction


(Regent)

Kelapa

GadingNJ 100

Under

Construction

2014 The H Residence MT Haryono EJ 383 Under


17/30

Construction

2014Pluit Seaview (Tower

Maldives)Pluit NJ 940

Under

Construction

2014 Sudirman Suites Sudirman CBD 380Under

Construction

2014 Senopati Penthouse Senopati SJ 63Under

Construction

2014 Sky Terrace Lagoon Kalideres WJ 525Under

Construction

2014LA City Apartment

(Tower A)

Lenteng

AgungSJ 980

Under

Construction

2014 Sky Garden Setiabudi SJ 426Under

Construction

2014La Maison Barito (Tower

1)Barito SJ 80

Under

Construction

2014Botanica Apartment (3

Towers)Simprug SJ 626

Under

Construction

2014 The Hive @Tamansari DI Panjaitan EJ 422Under

Construction

2014 Signature Park Grande MT Haryono EJ 1100Under

Construction

2014The Bellevue at Pondok

IndahPondok Indah SJ 60

Under

Construction

2014 Metro Park Residence Kebon Jeruk WJ 1200Under

Construction


18/30

2014 Gading GreenhillPegangsaan

DuaNJ 700

Under

Construction

2014 Elpis ResidenceGunung

Sahari

CJ 791Under

Construction

2014Capitol Park Apartment

(Tower T)Salemba CJ 727

Under

Construction

2014Capitol Park Apartment

(Tower U)Salemba CJ 976

Under

Construction

2014Northern Ancol

Residence

Ancol NJ 800Under

Construction

2014

The Mansion at Dukuh

Golf Residence (Aurora

Tower)

Kemayoran CJ 522Under

Construction

2014

The Mansion at Dukuh

Golf Residence

(BellaVista Tower)

Kemayoran CJ 612Under

Construction

2014Green Bay Pluit (Bay

View)Pluit NJ 3096

Under

Construction

Sumber : Colliers International Market Report 2013 dan Olahan Data Base Apartemen di

Jakarta


19/30

Dari data new supply apartemen di Jakarta maka didapatkan proporsi seperti dibawah ini :

Dari diagram diatas, maka proporsi terbesar pembangunan apartemen baru di Jakarta

adalah di Jakarta Utara dimana akan ada pembangunan Green Bay Pluit dengan total unit3096 unit apartemen, sementara wilayah lain di Jakarta tetap berpotensi untuk

dikembangkan proyek-proyek apartemen baru.

Demand dari Apartemen yang ada di Jakarta dapat dilihat dari Occupancy Rate,

Series Cummulative Occupancy Rate Apartment

Untuk mengetahui data time series cummulative occupancy rate, maka dalam penelitian

market overview ini kami melakukan berbagai pertimbangan dari beberapa research

yang dilakukan oleh beberapa konsultan properti seperti : Knight Frank, Colliers, BI,

Jones Lang Lasalle, dari semua occupancy rate series diatas maka diambil rata-rata

occupancy rate Apartemen di Jakarta, sehingga membentuk grafik seperti dibawah ini :

4%

17%

23%

9%

29%

18%

New Supply Apartemen di Jakarta

CBD

Jakarta Pusat

Jakarta SelatanJakarta Barat

Jakarta Utara

Jakarta Timur


20/30

Sumber : diolah kelompok dari berbagai research properti (Colliers, Knight Frank, Jones

Lang Lassale, data BI)

Dari data cummulative occupancy rate diatas, dapat dilihat bahwa occupancy rate

apartement di Jakarta tinggi dengan perubahan per tahun yang tidak terlalu kontras,

dimana tingkat hunian apartemen di Jakarta rata-rata berada di atas angka 75%, hal ini

memberikan indikasi bahwa masyarakat perkotaan di Jakarta memiliki ketertarikan yang

tinggi untuk menempati apartemen.

Tingkat hunian yang tertinggi berada pada tahun 2011 yakni 89%, dan yang terendah

berada pada tahun 2004 yakni 72.2%, dan rata-rata occupancy rate apartemen yang

berada di Jakarta adalah 81.2%.

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Cummulative Occupancy Rate


21/30

Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi supply apartemen, akan dibuktikan

dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah ini adalah grafik perbandingan

antara Makro Ekonomi dengan Supply


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012201

3

Suku Bunga (%) 1,00 1,01 1,12 1,44 1,73 1,50 1,23 1,12 1,11 1,25 1,06 0,89 0,89 0,89 0,91 0,88 0,79 0,78 0,80

Kurs BI (Rp/$) 1,00 1,05 1,08 1,15 1,05 1,05 1,04 1,06 1,06 1,16 1,27 1,11 1,05 1,03 1,00 1,01 1,05 1,10 1,12

Inflasi (%) 1,00 1,65 2,78 3,04 1,17 1,03 1,17 1,96 1,97 0,48 0,49 1,11 1,24 0,99 0,67 0,81 0,75 0,97 0,97

Pertumbuhan Ekonomi (%) 1,00 1,10 1,08 1,18 1,20 1,08 1,24 1,24 1,20 1,18 0,86 0,78 1,12 1,22 1,27 1,27 1,25 1,24 1,14

PDRB (milliard USD) 1,00 1,23 1,36 1,42 1,49 1,75 1,90 2,02 2,16 2,26 2,49 2,60 3,07 3,36 3,79 3,94 4,00 4,10 4,06

PMA (milliard USD) 1,00 1,07 1,30 1,30 1,50 1,59 0,99 0,99 1,42 1,42 1,03 1,03 1,55 1,57 1,86 1,93 1,14 1,43 2,63

PMDN (Triliun Rupiah) 1,00 1,05 1,10 1,36 1,44 1,77 1,55 1,14 0,91 1,10 1,68 1,80 2,70 2,92 3,39 3,43 1,80 1,90 2,92

Cummulative Supply 1,00 1,00 1,22 1,22 2,51 2,51 3,08 3,08 1,21 1,21 2,65 2,65 1,90 1,90 9,85 9,8515,9515,9521,67

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

AxisTitle

Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap

Cummulative Supply


22/30

Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan penyediaan Apartemen

dilakukan dengan menggunakan SPSS, dimana setiap angka faktor makro ekonomi dengan

cummulative supply apartemen, dan hasil yang didapatkan adalah sebagai berikut ini :

Correlations

Suku

Bunga

Kurs

BI Inflasi

Pert.

Ekonom

i PDRB PMA PMDN Supply

Suku

Bunga

Pearson

Correlation1 .104 .316 .031 -.696** -.185 -.475* -.543*

Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .449 .040 .016

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Kurs BI Pearson

Correlation.104 1 -.003 -.483* -.044 -.119 -.251 -.028

Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .626 .299 .910

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Inflasi Pearson

Correlation.316 -.003 1 .064 -.525* -.211 -.444 -.361

Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .385 .057 .129

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Pert.

Ekonomi

Pearson

Correlation.031 -.483* .064 1 .320 .334 .253 .323

Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .162 .297 .177


23/30

N 19 19 19 19 19 19 19 19

PDRB Pearson

Correlation-.696** -.044 -.525* .320 1 .571* .784** .800**

Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .011 .000 .000

N 19 19 19 19 19 19 19 19

PMA Pearson

Correlation-.185 -.119 -.211 .334 .571* 1 .703** .600**

Sig. (2-tailed) .449 .626 .385 .162 .011 .001 .007

N 19 19 19 19 19 19 19 19

PMDN Pearson

Correlation-.475* -.251 -.444 .253 .784** .703** 1 .521*

Sig. (2-tailed) .040 .299 .057 .297 .000 .001 .022

N 19 19 19 19 19 19 19 19

Supply Pearson

Correlation-.543* -.028 -.361 .323 .800** .600** .521* 1

Sig. (2-tailed) .016 .910 .129 .177 .000 .007 .022

N 19 19 19 19 19 19 19 19

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).


24/30

Dari tabel diatas, maka dapat dilihat bahwa yang memiliki hubungan positif adalah PDB,

Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki strong positive correlation

(hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi hampir tidak memiliki hubungan atau

hubungan tidak kuat. Hal ini menggambarkan bahwa nilai PDRB memiliki hubungan

dengan supply apartemen dan itu dibuktikan dari 7-10 produk nasional berasal dari aspek

konstruksi. PMDN dan PMA memiliki hubungan positif hal ini dapat dibuktikan bahwa

pembangunan apartemen pun menggunakan modal dari dalam dan luar negeri sehingga

apabila supply meningkat maka itu berasal dari modal dalam dan luar negeri

Sementara yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga, hal ini menandakan

pembangunan apartemen bergantung dari suku bunga bank, dimana bank yang

memberikan pinjaman untuk keperluan pembangunan (konstruksi), sehingga apabila suku

bunga meningkat maka membuat supply cenderung berkurang, namun apabila suku

bunga menurun maka supply akan meningkat, hal ini berarti kedua aspek ini memiliki

hubungan negatif.


25/30

Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi demand apartemen, akan

dibuktikan dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah ini adalah grafik

perbandingan antara Makro Ekonomi dengan Demand

Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan demand Apartemen

dalam hal ini adalah Occupancy Rate yang merupakan indikator untuk mengukur tingkat

permintaan pasar untuk unit apartemen dilakukan dengan menggunakan SPSS, dimana

setiap angka faktor makro ekonomi dengan cummulative supply apartemen, dan hasil yang

didapatkan adalah sebagai berikut ini


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012201

3

Suku Bunga (%) 1,00 1,01 1,12 1,44 1,73 1,50 1,23 1,12 1,11 1,25 1,06 0,89 0,89 0,89 0,91 0,88 0,79 0,78 0,80

Kurs BI (Rp/$) 1,00 1,05 1,08 1,15 1,05 1,05 1,04 1,06 1,06 1,16 1,27 1,11 1,05 1,03 1,00 1,01 1,05 1,10 1,12

Inflasi (%) 1,00 1,65 2,78 3,04 1,17 1,03 1,17 1,96 1,97 0,48 0,49 1,11 1,24 0,99 0,67 0,81 0,75 0,97 0,97

Pertumbuhan Ekonomi (%) 1,00 1,10 1,08 1,18 1,20 1,08 1,24 1,24 1,20 1,18 0,86 0,78 1,12 1,22 1,27 1,27 1,25 1,24 1,14

PDRB (milliard USD) 1,00 1,23 1,36 1,42 1,49 1,75 1,90 2,02 2,16 2,26 2,49 2,60 3,07 3,36 3,79 3,94 4,00 4,10 4,06

Cummulative Occ Rate 1,00 1,04 1,06 1,09 1,09 1,12 1,23 1,13 1,10 1,02 1,08 1,07 1,11 1,20 1,23 1,23 1,24 1,22 1,14

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

AxisTitle

Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap

Cummulative Demand


26/30

Suku

Bunga

Kurs

BI Inflasi

Pert.

ekonom

i PDRB demand

Suku Bunga Pearson

Correlation1 .104 .316 .031 -.696** -.362

Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .127

N 19 19 19 19 19 19

Kurs BI Pearson

Correlation

.104 1 -.003 -.483* -.044 -.340

Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .154

N 19 19 19 19 19 19

Inflasi Pearson

Correlation.316 -.003 1 .064 -.525* -.280

Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .245

N 19 19 19 19 19 19

Pert.

ekonomi

Pearson

Correlation.031 -.483* .064 1 .320 .611**

Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .005

N 19 19 19 19 19 19

PDRB Pearson

Correlation

-

.696**-.044 -.525* .320 1 .736**


27/30

Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .000

N 19 19 19 19 19 19

Demand PearsonCorrelation

-.362 -.340 -.280 .611** .736** 1

Sig. (2-tailed) .127 .154 .245 .005 .000

N 19 19 19 19 19 19

Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa faktor makro ekonomi yang sangatmempengaruhi demand apartemen adalah pertumbuhan ekonomi, PDRB, suku bunga dan

kurs BI,Dari ke enam faktor tersebut diatas, yang memiliki hubungan positif adalah

pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa apabila tingkat ekonomi

suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka segala transaksi ekonomi di daerah

tersebut akan berjalan dengan baik, penghunian di apartemen pun merupakan salah satu

transaksi ekonomi yang memberikan kontribusi kepada negara, maka hal ini dapat

dikatakan memiliki hubungan positif.

Sementara faktor yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs BI, dapat

dijelaskan bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki hubungan dengan demand

apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga pembeli/ penyewa apartemen dapat

menentukan keputusan untuk mengambil suatu unit apartemen karena suku bunga bank

yang menentukan besarnya cicilan dalam hal ini KPA untuk apartemen yang diinginkan,

sementara untuk kurs BI rupiah terhadap dollar diindikasikan memiliki hubungan negatif

karena apabila nilai tukar rupiah terhadap dolar meningkat maka tingkat hunian apartemen

akan menurun karena ada banyak bangunan apartemen yang menggunakan dolar sebagaipatokan harga sewa maupun jual.


28/30

D. Prospek Properti dari Segi Ekonomi

1. Indikator makro ekonomi yang mempengaruhi supply dan demand apartemen

adalah suku bunga bank, kurs rupiah, tingkat inflasi, PMA, PMDN, pertumbuhan

ekonomi, dan PDRB. Untuk supply semua faktor diatas mempengaruhi sementara

untuk segi demand PMA dan PMDN tidak mempengaruhi karena itu merupakan

penanaman modal yang lebih banyak digunakan untuk segi konstruksi.

2.

Perkembangan pasar properti khususnya apartemen di Jakarta mengalami

peningkatan yang besar pada tiga tahun terakhir, hal ini didukung oleh kondisi

perekonomian Indonesia yang baik.

3. Dari segi supply, apartemen yang ada di Jakarta didominasi berada pada daerah

Jakarta Selatan, dimana hal ini disebabkan oleh faktor lokasi Jakarta Selatan yang

mendukung kegiatan perkantoran yang berada di SCBD, Gatot Subroto, Sudirman

Thamrin, Rasuna Said, Kuningan.

4.

Dari segi new supply, dapat dilihat bahwa potential area yang dapat dikembangkan

produk apartemen adalah Jakarta Utara, sementara di Jakarta Selatan pun tetap

menjadi lokasi pembangunan produk baru. Sementara untuk Jakarta Timur yang

jumlah apartemennya sampai tahun 2013 sangat sedikit dibandingkan yang lain

mengalami peningkatan hingga memiliki proporsi 18% dari semua new supply

apartemen di Jakarta.

5. Dari segi demand, permintaan apartemen mengalami fluktuasi selama 10 tahun

terakhir, hal ini dapat dilihat dari tingkat hunian (occupancy rate) apartemen yang

ada di Jakarta, sementara itu kondisi demand apartemen dapat disimpulkan baik

karena berada diatas 70%

6.

Hubungan faktor makro ekonomi dengan supply adalah memiliki hubungan positif

adalah PDB, Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki strong

positive correlation (hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi hampir tidak

memiliki hubungan atau hubungan tidak kuat

7. Hubungan faktor makro ekonomi dengan demand yang memiliki hubungan positif

adalah pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa apabila

tingkat ekonomi suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka segala

transaksi ekonomi di daerah tersebut akan berjalan dengan baik, Sementara faktor

yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs BI, dapat dijelaskan

bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki hubungan dengan demand

apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga pembeli/ penyewa apartemen

dapat menentukan keputusan untuk mengambil suatu unit apartemen karena suku

bunga bank yang menentukan besarnya cicilan

4.3 Perkembangan Wisata Jakarta


29/30

A. Wisatawan Mancanegara (Wisman) yang ke Jakarta

Berikut merupakan table wisata mancanega yang dating ke Jakarta

Dapat dilihat bahwa wisata mancanegara mengalami peningkatan dari tahun 2009 sampai

2013 dan puncak jumlah wisata mancanegara yang datang ke Jakarta adalah pada tahun

2013. Tingkat kedatangan wisatawan mancanegara terendah adalah pada semester

pertama tahun 2009.

4.4 Perkembangan Ruko,Komersial & Kantor

Berikut merupakan gambar yang menunjukan komersial, kantor dan ruko yang terdapat di

sekitar tapak apartemen windsor

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

I II I II I II I II I II I

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Jakarta

Jakarta


30/30

The Windsor Apartemen

228123364 Laporan Mengenai Pasar Apartemen AK 1

Documents

Transcript of 228123364 Laporan Mengenai Pasar Apartemen AK 1