2-Hak Atas Lahan

5/24/2018 2-Hak Atas Lahan

1/22

PW-1346

TATA GUNA DAN

PENGEMBANGAN LAHAN

HAK ATAS LAHAN

Putu Gde Ariastita, ST, MT


2/22

PERSPEKTIF KEPEMILIKAN /

PENGUASAAN LAHAN Faktor geografi: lahan sebagai media aktifitas

manusia

Faktor penduduk: pengguna lahan Hubungan manusia terhadap lahan: berubah

menurut waktu dan kondisi budaya

lahan adalah segalanya

lahan hanya sebagai komoditas..

konsekuensi:

Penguasaan dan pengusahaan terhadap lahan


3/22

PERSPEKTIF DI INDONESIA

Pasal 33 ayat 3 UUD 45:

Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di

dalamnya dikuasai oleh negaradan dipergunakan

sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Bumitanah dikuasai oleh negara

Pengertian dikuasai??


4/22

PENGUASAAN NEGARA

TERHADAP TANAH

Pengertian dikuasai bukan berarti dimiliki, tetapi memberikan

kewenangan kepada negara, sebagai organisasi kekuasaan

dari bangsa Indonesia, untuk:mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,

penggunaan, persediaan, dan pemeliharaannya

menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai

atas bumi (tanah)menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum

antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang

mengenai bumi (tanah)


5/22

IMPLIKASI:

1. Mengatur danmenyelenggarakanperuntukan, penggunaan,persediaan, dan

pemeliharaannya2. Menentukan dan mengatur

hak-hak yang dapat dipunyaiatas bumi (tanah)

3. Menentukan dan mengaturhubungan-hubungan hukumantara orang-orang danperbuatan-perbuatan hukumyang mengenai bumi (tanah)

Rencana peruntukan

dan penggunaan

tanah

Hak atas lahan dan

perijinanpenggunaan tanah


6/22

PENGERTIAN:

Hak atas lahan:

Pemberian kewenangan untuk memakaisuatu bidang

tanah tertentu dalam rangka memenuhi suatu kebutuhan

tertentu

Pengertian pemakaian tanah:

untuk diusahakan

dipakai sebagai tempat membangun sesuatu di atasnya

Note: pemakaian tanah dipermukaannya sajalahan


7/22


8/22

SEJARAH HAK ATAS LAHAN DI

INDONESIA Hak tanah menurut hukum adat:

Hak ulayat, hak bumiputera, hak milik

perseoarangan Hak tanah menurut hukum kolonial:

Hak eigendom, hak erfpacht, hak opsal, dll

Hak tanah pasca kemerdekan:Hak milik, hak guna usaha, hak guna

bangunan, hak pakai, dll


9/22

HAK MILIK:

Adalah: hak turun temurun, terkuat dan terpenuhyang dapat dipunyai orang atas tanah.

Jangka waktu: tidak berjangka waktu.

Subyek: WNI dan Badan Hukum yang ditetapkan

Pemerintah (misalnya yayasan keagamaan). Obyek: tanah pertanian, tanah untuk bangunan

rumah, tanah untuk bangunan yang dimiliki olehBadan hukum yang ditunjuk pemerintah (banknegara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan

sosial). Hapus jika:

Tanahnya jatuh ke tangan negara (dicabut haknya,diserahkan dengan sukarela, diterlantarkan).

Tanahnya musnah


10/22

HAK GUNA USAHA (HGU):

Adalah : hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasailangsung oleh negara.

Jangka waktu: paling lama 25 tahun sampai 35 tahun; dapatdiperpanjang paling lama 25 tahun

Luas tanah: paling sedikit 5 Ha, jika luasnya 25 Ha atau lebihharus memakai investasi modal yang layak dan teknik

perusahaan yang baik. Subyek : WNI; Badan hukum yang didirikan menurut hukum

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Obyek : tanah pertanian, perkebunan, perikanan, peternakan.

HGU hapus jika: Jangka waktu berakhir

Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena salah satusyarat tidak terpenuhi

Dilepaskan oleh pemegang hak

Dicabut untuk kepentingan umum

Diterlantarkan

Tanahnya musnah


11/22

HAK GUNA BANGUNAN (HGB):

Adalah : hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Jangka waktu: paling lama 30 tahun; dapat diperpanjangpaling lama 20 tahun

Subyek : WNI; Badan hukum yang didirikan menurut hukum

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Obyek : tanah untuk bangunan.

HGB hapus jika:

Jangka waktu berakhir

Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena salahsatu syarat tidak terpenuhi

Dilepaskan oleh pemegang hak Dicabut untuk kepentingan umum

Diterlantarkan

Tanahnya musnah


12/22

HAK PAKAI:

Adalah; hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasildaritanah yang dukuasai langsung oleh negara atau tanah milikorang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yangditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabatberwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah, yangbukan perjanjian sewa-menyewa atau pengolahan tanah.

Jangka waktu: tertentu; atau selama tanahnya dipergunakanuntuk keperluan tertentu.

Subyek :WNI; orang asing yang berkedudukan di Indonesia(individu); Badan hukum yang didirikan menurut hukumIndonesia dan berkedudukan di Indonesia; badan hukum asingyang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Obyek : tanah untuk bangunan (hotel, pabrik, rumah susun,kantor kedutaan asing).

Dalam UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, tanah HakPakai yang diberikan oleh negara dapat di-fidusia-kan.

Fidusia adalah hak jaminan berupa penyerahan hak atas bendaberdasarkan kepercayaan yang disepakati sebagai jaminan

bagi pelunasan piutang kreditur.


13/22

HAK SEWA: Adalah; hak seseorang atau badan hukum untuk menggunakan

tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, denganmembayar sejumlah uang kepada pemiliknya sejumlah uangsebagai sewa; melalui perjanjian sewa-menyewa.

Hak ini sebenarnya merupakan hak pakai yang mempunyaisifat-sifat khusus.

Pembayaran sewa dapat dilakukan: Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu.

Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

Jangka waktu: tertentu; atau selama tanahnya dipergunakanuntuk keperluan tertentu.

Subyek :WNI; orang asing yang berkedudukan di Indonesia

(individu); Badan hukum yang didirikan menurut hukumIndonesia dan berkedudukan di Indonesia; badan hukum asingyang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Obyek : tanah untuk bangunan; tanah pertanian (hanyamempuyai sifat sementara) yang wajib dikerjakan dandiusahakan sendiri secara aktif.


14/22

HAK MEMBUKA TANAH DAN

MEMUNGUT HASIL HUTAN:

Adalah; hak-hak dalam hukum adat yangmenyangkut tanah. Hak ini perlu diatur denganPeraturan Pemerintah demi kepentingan umum

yang lebih luas dari pada kepentingan orang ataumasyarakat hukum yang bersangkutan.

Subyek : WNI, yang diatur dengan PeraturanPemerintah.

Dengan mempergunakan hak memungut hasilhutan secara sah, tidak dengan sendirinyadiperoleh hak milik atas tanah itu.


15/22

Hak milik

Hak Guna

Usaha

Hak Guna

Bangunan

Hak Pakai

Kekuatan /kepemilikan

Waktu Kewenangan

Kuat Panjang Aktif

PasifPendekLemah


16/22

PERMASALAHAN TANAH??


17/22

1. Pembebasan Tanah:

Permasalahan yang seringkali dihadapi dalampembebasan tanah:Tidak ada kecocokan tentang besar kecilnya ganti rugi,sehingga pelaksanaan proyek pembangunan terhambat.

Pembayaran lambat, sehingga masyarakat dirugikankarena harga tanah di sekitarnya sudah naik. Dalambeberapa hal masyarakat minta agar harga disesuaikanlagi, tetapi hal ini tidak mungkin bisa dilakukan.

Tanah yang dibebaskan tidak sesuai dengan rencana

semula (berkaitan dengan asas kepentingan umum).Proses pelaksanaan pembebasan tidak terbuka; tanpamusyawarah atau musyawarah hanya formalitas (inibanyak terjadi sebelum tahun 1997).


18/22

Dalam hal tanah sudah ada rumahnya yang dihunibertahun-tahun, besarnya ganti rugi tidak sesuai

dengan besarnya biaya untuk membangun ataumembeli rumah di tempat lain.

Masyarakat tidak bersedia melepaskan tanahnyakarena sudah berkali-kali terkena pembebasan;

padahal waktu membeli tanah tersebut merekasudah minta advis kepada instansi yang berwenang,yang menyatakan bahwa tanah tersebut aman dariproyek pembangunan kota

Dalam kasus pelebaran jalan, sebagian masyarakat

merasa diperlakukan tidak adil, karena pelebaran dikedua sisi jalan tidak sama (pelebaran pada satu sisilebih besar dibandingkan sisi yang lain).


19/22

Penyerobotan Tanah:

Penyerobotan tanah adalah penggunaan tanah tanpapersetujuan pemiliknya; misalnya, tanah perkebunan, tanahPJKA, tanah terlantar, tanah negara. Permasalahan yangmuncul adalah :

Karena kurang atau tidak adanya pengawasan danpengontrolan atas tanah yang dikuasai oleh seseorang,

lembaga atau institusi pemerintah, tanah tersebut secarabertahap diokupasi oleh masyarakat karena diangap tidakada pemiliknya, tidak tahu kalau ada pemiliknya, atau pura-pura tidak tahu. Kadang-kadang atas tanah tersebutmemang dikeluarkan ijin oleh oknum, dan ini ditafsirkansebagai pemberian ijin yang sah oleh masyarakat.

Pada saat tanah tersebut diminta kembali oleh pemiliknya,warga yang menempati merasa keberatan karena merekasudah mengeluarkan biaya besar untuk memperbaikirumahnya secara bertahap. Seringkali proses inimenimbulkan friksi karena pemilik tanah melakukanpembongkaran paksa.


20/22

Okupasi tanah oleh warga di bantaran sungai, tepi

rel kereta api, dan tanah terlantar; menciptakankekumuhan, densitas tinggi, kurangnya infrastruktur

kota, dan lingkungan yang tidak layak huni.

Di kawasan pantai, mucul gejala mencetak tanah

baru dengan cara mengurug laut secara sengaja (diSurabaya disebut nggacar). Tanah yang digacar

tersebut selanjutnya diperjual-belikan. Pada awalnya

digunakan untuk tambak, tetapi karena tidak

produktif maka peruntukannya dirubah menjadi

kawasan terbangun


21/22

Sertifikat Ganda:

Sertifikat ganda merupakan masalah dalamadministrasi pertanahan, dimana muncul lebih darisatu sertifikat untuk sebidang tanah yang sama.

Kasus sertifikat ganda terjadi karena kurangakuratnya penelitian atau kesengajaan. Dalam kasus

semacam ini para pemegang sertifikat akan dirugikan,karena hanya ada satu pemegang sertifikat asli yangdiputuskan melalui pengadilan.

Jika sertifikat ganda digunakan sebagai agunan kebank oleh pemiliknya masing-masing, maka bank akandirugikan.

Tanah dengan sertifikat ganda merupakan tanahsengketa yang dilarang untuk diperjual-belikan. Olehkarena itu harus berhati-hati jika akan membeli tanah;perlu dicek terlebih dahulu di BPN untuk memastikanapakah tanah yang akan dibeli bermasalah atau tidak.


22/22

Land Reform:

Warga yang terkena obyek landreformkeberatan untuk menyerahkan kelebihan

tanahnya karena ganti ruginya kecil (pada

waktu itu hanya Rp. 50.000,-/Ha), tetapi

setelah besarnya ganti rugi dinaikkan

(menjadi Rp. 250.000,-/Ha) mereka tidak

keberatan.

Sulit merubah tanah adat sebagai obyeklandreform.

2-Hak Atas Lahan

Documents

Transcript of 2-Hak Atas Lahan