Post on 21-Feb-2023
Capitolul 1
Noţiune
Secţiunea I
Definiţie şi esenţă
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un acord de voinţe
contractual prin care părţile îşi asumă reciproc obligaţia de a
încheia între ele, în viitor, un anumit contract de vânzare-
cumpărare, stabilind şi conţinutul esenţial al acestuia1. Este
frecvent utilizat pentru a lega juridiceşte părţile care, din
diferite motive, pentru moment nu pot să încheie în mod valabil un
contract de vânzare-cumpărare, pe care însă urmăresc să-l încheie
în viitor. În acest mod părţile, prin încheierea antecontractului,
se asigură că fiecare îşi va menţine voinţa până la data
încheierii contractului propriu-zis în forma sa valabilă2. Mai este
denumit şi promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, contract
provizoriu sau precontract.
Existenţa şi valabilitatea antecontractului au fost
recunoscute legislativ cu mai mult timp în urmă, dar în dreptul
român a început să fie practicat pe scară extinsă abia după al
doilea război mondial, când, pe măsura consolidării
totalitarismului şi extinderii controlului statal, s-au instituit
anumite formalităţi (forma autentică ad validitatem şi autorizarea
1 M. Costin, M. Mureşan, V. Ursea, DICŢIONAR DE DREPT CIVIL, EdituraŞtiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980.
2Mircea Mureşan, CONTRACTELE CIVILE - CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE, Edit. Cordial Lex, 1996, p. 132-134.
1
administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte
juridice între vii. Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară
este practic, o "creaţie" a practicii avocăţeşti şi a
judecătorilor receptivi la situaţiile juridice de fapt, care, în
practica ultimelor decenii după mai multe ezitări şi căutări, au
acceptat ideea că, vânzarea-cumpărarea imobilelor fără respectarea
condiţiilor cerute de lege, este lovită de nulitate, în schimb
este valabilă promisiunea sinalagmatică de a se încheia un
contract în viitor, în forma şi condiţiile prevăzute de lege3.
Din punct de vedere obligaţional, antecontractul de vânzare-
cumpărare nu dă naştere unei obligaţii de "a da", de a se
transmite dreptul de proprietate, ci dă naştere unei obligaţii de
"a face" tot ceea este necesar pentru a se putea încheia şi a
încheia pur şi simplu contractul promis prin antecontract.
Antecontractul conţine un raport de obligaţii de "a face", în
sensul că ambele părţi se obligă, una că va consimţi la vânzarea
şi cealaltă că va consimţi la cumpărarea imobilului, la o dată
ulterioară care coincide cu data încheierii contractului în forma
autentică. Legătura juridică creată prin încheierea
antecontractului constituie, ea însăşi, un contract, care
3Aurelian Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICIIJUDECĂTOREŞTI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DE DREPT CIVIL ROMÂN,Edit. Academică, Bucureşti, 1973, p. 101 şi urm.
Dan Chirică, DREPT CIVIL. CONTRACTELE CIVILE. CONTRACTUL DEVÂNZARE-CUMPĂRARE.
C. Bârsan, REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE, Edit.Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1983.
Fr. Deak, St. D. Cărpenaru, DREPT CIVIL. CONTRACTELE SPECIALE,Univ. Bucureşti, 1983.
Liviu Pop, REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DESTINATELOCALITĂŢILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980.
Ioan Zinveliu, CONTRACTELE CIVILE - INSTRUMENTE DE SATISFACERE AINTERESELOR CETĂŢENILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca,1978.
2
beneficiază de principiul forţei obligatorii a contractului
consacrat în art. 969 C. civ. obligând părţile contractante să-şi
respecte angajamentul asumat şi să încheie contractul promis4.
Deci în esenţă, antecontractul este o promisiune de contract,
adică un contract prin care părţile se angajează, în principal, să
încheie în viitor un alt contract, al cărui conţinut esenţial este
deja stabilit prin antecontract.
Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil doreşte să-l
vândă, iar un cumpărător doreşte să-l cumpere, dar nu pot încheia
de îndată contractul autentic fie deoarece vânzătorul nu dispune
de toate actele necesare, fie deoarece cumpărătorul nu dispune
încă de suma necesară achitării integrale a preţului, etc. Iată de
ce părţile pot hotărî să încheie imediat un antecontract prin care
ele se obligă reciproc să-şi procure actele sau sumele necesare şi
să procedeze în viitor la încheierea contractului dorit, în
condiţiile deja stabilite prin clauzele antecontractului5.
Secţiunea a II-a
Delimitări6
Antecontractul, fiind o convenţie sinalagmatică, se aseamănă
cu o serie de alte instituţii, dar se şi deosebeşte de ele în
multe privinţe. Astfel:
a). Antecontractul ca şi promisiune de contract se deosebeşte
de contractul promis, atât prin conţinutul cât şi prin efectele
4Ibidem nota 5.5A. Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICII
JUDECĂTOREŞTI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL ROMÂN.6 Cu privire la toate aceste delimitări, a se vedea M. Mureşan,
CONTRACTELE CIVILE - CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE, Edit.Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.
3
sale:
- antecontractul dă naştere unei obligaţii de "a face" adică
de a încheia în viitor, contractul promis, în schimb contractul
promis dă naştere unei obligaţii de "a da", de a transmite dreptul
real înstrăinat;
- se deosebeşte şi prin condiţiile de fond şi de formă ce
trebuie îndeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se
încheie consensual, pe când contractul de vânzare-cumpărare
imobiliară se încheie, de cele mai multe ori în formă solemnă, ad
validitatem.
- la încheierea contractului promis, vânzătorul trebuie să
aibă calitatea de proprietar al bunului vândut, pe când la
încheierea promisiunii de contract promitentul vânzător poate să
nu fie încă proprietar dar să existe temeiuri că va deveni până la
perfectarea vânzării promise.
b). Antecontractul se deosebeşte, prin caracterul său
sinalagmatic, şi de promisiunea unilaterală de a contracta, prin
care numai una din părţi se obligă, cealaltă parte păstrându-şi
libertatea de a contracta sau nu.
c). Antecontractul se deosebeşte şi de simpla ofertă de a
contracta, aceasta din urmă fiind o manifestare de voinţă
unilaterală care în anumite condiţii poate fi revocată şi care
devine caducă dacă ofertantul încetează din viaţă, pe când
4
antecontractul este o convenţie care nu poate fi revocată
unilateral şi nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea
promitentului, drepturile şi obligaţiile părţilor transmiţându-se
moştenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de altă parte, atunci
când există o ofertă valabilă, pentru încheierea contractului este
suficientă manifestarea voinţei acceptantului, pe când în cazul
existenţei unui antecontract, este necesar ca ambii promitenţi să-
şi dea consimţământul la încheierea contractului promis.
d). Antecontractul se deosebeşte de pactul de preferinţă prin
care promitentul nu se obligă să vândă, ci se obligă doar că, dacă
se va decide să vândă bunul, să-l prefere cumpărător pe cel cu
care a încheiat pactul de preferinţă; în baza antecontractului,
promitentul vânzător este obligat să vândă promitentului
cumpărător, la preţul şi în condiţiile deja convenite şi inserate
în antecontract, pe când în baza pactului de preferinţă (dacă
promitentul se obligă să vândă), toate condiţiile contractului
urmează a fi negociate între părţile pactului şi cu terţii
posibili cumpărători, preferinţa funcţionând numai la preţ şi
condiţii egale.
e). Antecontractul se deosebeşte de un contract ferm sub
condiţie pentru că îndeplinirea condiţiei validează contractul cu
efect retroactiv, pe când încheierea contractului promis printr-un
antecontract va produce efecte numai pentru viitor.
f). Antecontractul se deosebeşte de promisiunea de a obţine
5
ratificarea unui act, căci prin antecontract se promite propriul
consimţământ la încheierea viitorului contract promis, pe când
prin promisiunea de a se obţine ratificarea unui act se promite
doar faptul propriu de a convinge pe altul să consimtă la
încheierea sau ratificarea unui act.
6
Capitolul 2
Domeniul de aplicare a instituţiei juridice
a antecontractului
De cele mai multe ori, printr-un antecontract părţile îşi
promit încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui bun
imobil, însă, în practică, instituţia juridică a antecontractului
poate fi folosită pentru a promite încheierea în viitor a aproape
oricărui contract civil cu excepţia, bineînţeles, a acelor
contracte pentru care încheierea prealabilă a unui antecontract
este perfect inutilă (cum ar fi cumpărarea din magazine cu
autoservire, contractarea unor prestări de servicii comunale sau a
unor servicii de poştă, etc.).
Aşa cum rezultă din practica judiciară, pe lângă contractul
de vânzare-cumpărare imobiliară, prin antecontract se mai poate
asigura încheierea următoarelor antecontracte:
a). contractul de vânzare-cumpărare a unor bunuri mobile din
patrimoniul cultural naţional, a căror efectivă vânzare necesită
îndeplinirea unor condiţii legale restrictive, presupunând timp şi
demersuri pentru obţinerea realizării lor7;
b). contractul de vânzare-cumpărare a altor bunuri mobile cu
circulaţie juridică restrictiv reglementată (arme funcţionabile
sau de panoplie) şi chiar vânzarea de autoturisme sau alte
autovehicule (de exemplu, cumpărătorul nu doreşte să-şi asume
riscurile dobândirii proprietăţii decât după trecerea unei
7 A se vedea Legea nr. 41/1995 pentru aprobarea OrdonanţeiGuvernului nr. 68/1994.
7
perioade de probă), etc.;
c). contractele de schimb al bunurilor din categoriile mai
sus amintite;
d). contractul de donaţie (antecontractul de donaţie produce
efecte mai puternice decât simpla promisiune unilaterală de
donaţie);
e). contractul de întreţinere sau de vânzare-cumpărare cu
clauză de întreţinere;
f). contractele de partaj voluntar, mai ales cele privind
bunuri imobile pentru care se cere autorizaţia administrativă
prealabilă, atunci când partajarea unei construcţii ar necesita
modificări constructive, sau se cere forma autentică (partajarea
unor terenuri agricole prin atribuire sau vânzare);
g). contractele civile reale, care se consideră încheiate
numai prin remiterea efectivă a bunului aşa încât o promisiune
fermă a încheierii lor poate prezenta un interes major pentru
părţi, aşa cum este contractul de comodat, contractul de împrumut
de consumaţie (mutuum), contractul de depozit voluntar, contractul
de transport de mărfuri, etc.;
h). contractele de gaj, ipotecă, fidejusiune;
i). contractul de schimb de locuinţe;
j). contractele comerciale reale de transport, de
antrepozitare frigorifică, de depozit, de custodie, de comodat,
etc.
În principiu, printr-o promisiune sinalagmatică s-ar putea
asuma o obligaţie reciprocă de a încheia în viitor, nu numai un
contract, dar şi orice alt act juridic, dacă alte considerente nu
s-ar opune8.
8M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE. CONTRACTUL DE VÂNZARE-8
Capitolul 3
Încheierea antecontractului
Secţiunea I
Condiţii de fond
Antecontractul, fiind în esenţă o convenţie civilă este
supus, în mod firesc, regulilor şi principiilor care guvernează
încheierea contractelor civile în dreptul comun. Orice
antecontract va trebui să îndeplinească, în momentul încheierii
sale, toate condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii
civile, care potrivit art. 948 C. civ. sunt: 1) capacitatea de a
contracta; 2) consimţământul valabil al părţii care se obligă;
3) un obiect determinat; 4) o cauză licită şi morală. Totuşi
antecontractul, în raport cu alte convenţii civile, prezintă
anumite particularităţi în ceea ce priveşte condiţiile de fond şi
anume:
1). Cu privire la CAPACITATE, ca orice convenţie civilă,
promisiunea de a contracta se poate încheia valabil numai de către
persoane cu capacitate deplină de exerciţiu, ştiut fiind faptul că
această capacitate o au numai persoanele majore (cu excepţia celor
puse sub interdicţie), iar persoanele minore cu vârsta între 14-18
ani au o capacitate de exerciţiu restrânsă, putând încheia acte
juridice numai dacă sunt asistate de către ocrotitorii lor legali,
iar persoanele care nu au împlinit vârsta de 14 ani, la fel ca şi
persoanele majore puse sub interdicţie, fiind lipsite total de
CUMPĂRARE, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.9
capacitate de exerciţiu, pot încheia asemenea acte numai prin
reprezentarea lor de către ocrotitorul legal9.
Potrivit art. 129 C. fam., "tutorele nu poate, fără
prealabila încuviinţare a autorităţii tutelare, să facă valabil
înstrăinarea ori gajarea bunurilor minorului, renunţarea la
drepturile patrimoniale ale acestuia, precum şi să încheie orice
alte acte care depăşesc dreptul de a administra".
Într-o opinie10 se consideră că, la încheierea unui
antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară, nu mai este necesară
încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare deoarece:
a). antecontractul, ca promisiune de vânzare-cumpărare este
translativ de proprietate, iar obligaţia de "a face" asumată prin
antecontract, nu este supusă vreunei condiţii speciale de
încuviinţare prealabilă;
b). chiar şi actele de înstrăinare a imobilelor încheiate
înaintea obţinerii încuviinţării autorităţii tutelare, sunt
sancţionate doar cu nulitatea relativă, care se poate acoperi
ulterior prin obţinerea încuviinţării sau prin confirmarea lor de
către minorul vânzător, devenit între timp major şi capabil.
Această soluţie se impune cu atât mai mult în cazul promisiunii de
a înstrăina în viitor un imobil al incapabilului.
În aceeaşi opinie se consideră că, acestui punct de vedere, i
se pot aduce următoarele argumente care susţin soluţia contrară
(aceea a nevalabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare a
unui bun imobil al incapabilului):
a). Cerinţa încuviinţării prealabile a autorităţii tutelare
constituie o măsură de protejare a minorului sau interzisului9M. Mureşan, E. Lupan, DREPT CIVIL. PARTE GENERALĂ.10M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond ale
antecontractului, în STUDIA UBB-J, nr. 1/1988, p. 64-78.10
împotriva unor acte de natură a-i prejudicia interesele.
b). Deşi antecontractul nu transferă imediat proprietatea, el
poate să ducă în mod normal la acest lucru, incapabilul
înstrăinător fiind ţinut juridiceşte să-şi îndeplinească
promisiunea de a contracta, iar dacă scadenţa obligaţiei de a
încheia contractul de înstrăinare promis, se împlineşte după
dobândirea capacităţii de exerciţiu a promitentului înstrăinător,
acesta nu se mai poate bucura de controlul proteguitor al
autorităţii tutelare, iar fostul incapabil s-ar putea vedea astfel
prejudiciat.
Se propune de lege ferenda11 pentru o mai bună protejare a
intereselor minorilor, să fie expres prevăzută de legiuitor
cerinţa încuviinţării prealabile, nu numai pentru contractele
ferme de vânzare-cumpărare dar şi pentru încheierea promisiunilor
sinalagmatice de a perfecta în viitor asemenea contracte.
2). CONSIMŢĂMÂNTUL ce trebuie exprimat de fiecare din părţi
la încheierea antecontractului este, de asemenea, supus regulilor
şi principiilor dreptului comun al contractelor, adică: să existe,
să fie exteriorizat, liber, neviciat şi serios. Conform art. 953
C. civ., "consimţământul nu este valabil, când este dat prin
eroare, smuls prin violenţă sau surprins prin dol".
Consimţământul poate să fie dat nu numai direct şi personal
ci şi indirect prin reprezentare. Mandatul prin care
reprezentantul este abilitat să consimtă la încheierea
antecontractului în locul şi pentru cel pe care îl reprezintă, se
poate încheia în orice formă, adică poate fi cuprins şi într-un
act sub semnătură privată, nefiind nevoie să îmbrace forma
înscrisului autentic atâta timp cât nici pentru antecontractul ce
11 Ibidem.11
trebuie încheiat nu este cerută forma autentică.
În literatura de specialitate au existat discuţii în legătură
cu antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, bun comun,
încheiat de unul singur dintre soţi fără consimţământul expres al
celuilalt soţ. Conform art. 35 alin. 2 C. fam., "oricare dintre
soţi, exercitând singur aceste drepturi (administrare, folosinţă,
dispoziţie - n. n.), este socotit că are şi consimţământul
celuilalt soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate
înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie, ce
face parte din bunurile comune, dacă nu are consimţământul
celuilalt soţ". Aşadar, în temeiul acestui text de lege, între
soţi, operează o prezumţie de mandat tacit reciproc, considerându-
se că fiecare dintre soţi, atunci când exercită drepturile
conferite de lege asupra bunurilor comune, el o face nu numai în
numele său propriu, ci şi ca reprezentant al celuilalt soţ12.
Această prezumţie este relativă ea putând fi înlăturată pentru
fiecare act în parte. În mod excepţional, pentru înstrăinarea sau
grevarea unui teren sau a unei construcţii, se cere consimţământul
exprimat al ambilor soţi. Soţul nesemnatar al actului poate să-şi
dea consimţământul şi ulterior, printr-un act separat sau printr-o
confirmare tacită, îndeplinind condiţiile cerute pentru ca actul
să-şi producă efectele în vederea căruia a fost încheiat13.
Problemele ridicate în faţa instanţelor, cu privire la12 M. Banciu, DREPTUL FAMILIEI, Edit. Argonaut, Cluj-Napoca,
1998.P. Anca, Drepturile soţilor cu privire la bunurile comune, în
"Revista română de drept" nr. 9/1978, p. 16.13 Soluţie adoptată şi de practica judiciară. Vezi, în acest
sens, Judecătoria Mediaş - sentinţa civilă nr. 2437 din 18decembrie 1990.
Betinio Diamant, Vasile Lunceanu, notă la speţă, în revista "Dreptul"nr. 1/1992, p. 63-64.
12
antecontractele de vânzare-cumpărare imobiliară încheiate numai de
unul singur dintre soţi, a generat mai multe opinii în literatura
de specialitate.
Un autor, împărtăşind o teză a Tribunalului Suprem, referitor
la o speţă14, consideră că antecontractul de vânzare-cumpărare nu
intră în categoria actelor de înstrăinare şi deci nu-i sunt
aplicabile dispoziţiile art. 35 alin. 2 teza II C. fam., dar
critică soluţia instanţei de respingere a acţiunii în anulare,
întrucât prezumţia de mandat tacit este una relativă, susceptibilă
de a fi răsturnată15.
Într-o altă opinie, se acceptă în principiu, ideile din
opinia precedentă, dar, prezentându-le deficienţa în cazul în care
antecontractul este încheiat pe ascuns, autorul merge mai departe
şi susţine că, antecontractul, fiind înzestrat cu un mijloc de
executare silită în natură trebuie asimilat cu înstrăinarea
bunului, ceea ce atrage aplicabilitatea art. 35 alin. 2 teza II C.
fam.16
Potrivit altei opinii, se consideră, diferit faţă de primele
două, că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu poate
fi privită în nici un caz ca un act de pură administrare sau
folosire a imobilului, pentru a i se putea aplica prezumţia
mandatului tacit reciproc, tot astfel cum ea nu poate fi privită
14 Tribunalul Suprem, secţia civilă, decizia nr. 2347 din 23octombrie 1974, în C.D. 1974.
15 O. Gâdei, (I), Promisiunea de vânzare-cumpărare şi dreptulunuia din soţi de a cere anularea antecontractului de vânzare-cumpărare a construcţiei - bun comun - întocmit de celălalt soţ laîncheierea căruia nu a participat, în "Revista română de drept"nr. 9/1983, p. 18.
16 R. Sanielevici (II), ibidem nota 14.13
nici ca un act de înstrăinare propriu-zisă, pentru a i se
condiţiona valabilitatea de exprimare a consimţământului de către
celălalt soţ. În realitate, antecontractul, nu are nici o
semnificaţie directă cu privire la bunul comun la care se referă,
acest act nu generează, nu modifică, nu transferă şi nu stinge în
nici un fel drepturile reale existente, ci dă naştere doar unor
obligaţii personale, constând în "a face", iar nu de "a da". În
continuare se arată că din aceste motive antecontractul de
vânzare-cumpărare, încheiat de unul dintre soţi, nu este lovit de
nulitate relativă, ci este valabil, dar inopozabil soţului
nepromitent, care, în calitate de terţ faţă de antecontract,
beneficiază de toate mijloacele juridice de drept comun pentru
apărarea drepturilor şi intereselor sale în comunitatea de bunuri.
În schimb, faţă de soţul promitent, antecontractul îşi va produce
toate efectele juridice care îi sunt proprii, cu singura
particularitate că obligaţiile izvorâte din antecontract vor fi
obligaţii personale ale soţului care şi le-a asumat, supuse
regimului juridic al acestei categorii de obligaţii17.
Ulterior, într-o altă opinie, se acceptă ideea că
antecontractul este un act de dispoziţie, iar soţul necontractant
poate cere anularea actului pentru lipsa consimţământului său
17 M. Mureşan, Efectele antecontractului de vânzare-cumpărare aunei construcţii - bun comun - încheiat de unul singur dintresoţi, în STUDIA UBB-J, nr. 2/1987, p. 99-103.
14
expres, mandatul tacit nemaioperând în acest caz. Criticând
soluţia inopozabilităţii antecontractului faţă de soţul
nepromitent şi posibilitatea acestuia de a introduce o acţiune în
revendicare, în cazul în care posesia imobilului ar fi cedată
promitentului cumpărător, autorul consideră preferabilă soluţia
exercitării acţiunii în anulare, datorită faptului că acţiunea în
revendicare, nu poate fi exercitată decât cu acordul soţului
înstrăinător, ceea ce ar putea duce la un impas greu de depăşit.
Acţiunea în anulare, fiind prescriptibilă, rezolvarea
definitivă a problemei nu se poate amâna la infinit, cum teoretic
s-ar întâmpla în cazul acceptării doar a soluţiei
inopozabilităţii; expirarea termenului de prescripţie, fără ca
soţul îndreptăţit să fi exercitat acţiunea în anulare, poate fi
echivalentă cu o acceptare tacită a înstrăinării, aceasta
devenindu-i astfel opozabilă cu efect retroactiv de la data
încheierii convenţiei18.
În ce ne priveşte, suntem de acord cu opinia conform căreia,
antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară, nu este un act de
administrare, dar nici un act de înstrăinare propriu-zisă, pentru
a i se putea condiţiona valabilitatea de exprimare a
consimţământului expres de către celălalt soţ. Dar considerăm
necesar, pentru evitarea problemelor ce se pot ivi în asemenea
cazuri, ca, legiuitorul, într-o viitoare reglementare, să prevadă
necesitatea exprimării consimţământului de către ambii soţi şi în
18 Dan Chirică, Efectele juridice ale antecontractului devânzare-cumpărare, încheiat în calitate de promitent-vânzător saude promitent-cumpărător de un singur soţ, fără consimţământulexpres al celuilalt soţ, în "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.
15
cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare imobiliară.
Revenind la consimţământ ca o condiţie de fond pentru
valabilitatea antecontractului potrivit dreptului comun al
contractelor, consimţământul trebuie să fie exteriorizat de o
manieră neechivocă. În ce priveşte încheierea antecontractelor de
vânzare-cumpărare imobiliară, jurisprudenţa a stabilit principiul
potrivit căruia trebuie să fie privit ca o promisiune
sinalagmatică de vânzare-cumpărare chiar şi un înscris prin care
părţile nu se obligau expres la încheierea în viitor a unui
antecontract , ci consfinţeau doar consimţământul lor de a vinde
şi respectiv de a cumpăra, ferm, imobilul respectiv, deşi un
asemenea acord, fără îndeplinirea formalităţilor legale, este
lovit de nulitate absolută, neputând produce efectul translativ de
proprietate dorit de părţi, dar, după cum s-a argumentat şi în
literatura de specialitate19, contractul încheiat între părţi poate
fi interpretat în înţelesul făgăduielii de vânzare, dat fiind că
voinţa contractuală a părţilor trebuie să fie întotdeauna
analizată în sensul care atribuie efecte juridice consimţământului
dat (art. 978 C. civ.) şi aceasta indiferent de denumirea pe care
părţile au dat-o convenţiei pe care au încheiat-o.
Ar opera astfel, independent de voinţa expresă a părţilor,
dar în temeiul prezumării ipoteticei lor voinţe tacite, o
conversiune a actului juridic încheiat, în sensul că actul nul ca
vânzare va putea fi privit ca o valabilă promisiune de vânzare-
cumpărare. Practica judiciară s-a pronunţat în acest sens, astfel,
19 P. Anca, Natura şi efectele juridice ale promisiunii devânzare-cumpărare în dreptul socialist (II), în “J. N.”, nr.7/1963, p. 97-98.
A. Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICIIJUDECĂTOREŞTI... , Edit. Academiei R.S.R., Bucureşti, 1973.
16
actul sub semnătură privată, în cazul acordului părţilor de a
vinde şi respectiv de a cumpăra un imobil, are valoarea unei
promisiuni de vânzare-cumpărare şi nu a unui contract de vânzare-
cumpărare, chiar dacă a fost intitulat ca atare. La fel, dacă un
contract încheiat în formă autentică este anulat de instanţa de
judecată pentru vicii de formă, se poate converti într-un
antecontract de vânzare-cumpărare20.
Conversiunea, privită ca o posibilitate de substituire a unui
act juridic nul cu un altul valabil, este operantă atunci când, pe
plan obiectiv, actul lovit de nulitate cuprinde elementele
constitutive ale actului în care urmează a fi convertit, iar pe
plan subiectiv, noul act juridic, corespunde unui rezultat
economic analog celui voit de părţi şi exprimat prin actul nul. În
esenţă, conversiunea se justifică numai în ipoteza în care, prin
mijlocirea acelui act juridic, se realizează scopul practic
urmărit de părţi prin actul juridic nul21.
3). În ce priveşte OBIECTUL promisiunii sinalagmatice de a
contracta, acesta constă în conduita sau prestaţia la care este
îndrituit subiectul activ şi de care este ţinut subiectul pasiv al
raportului juridic stabilit între părţi. Concret, în cazul
antecontractului, obiectul îl constituie însăşi încheierea în
viitor a contractului promis.
Antecontractul, ca şi oricare altă convenţie, potrivit
dreptului comun, trebuie să aibă un obiect determinat sau
determinabil, să fie posibil, să se afle în circuitul civil, să
fie licit şi moral şi să constea într-un fapt personal al
20 M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond ... , înSTUDIA UBB-J, nr. 1/1988, p. 66-68.
21 Pavel Perju, Sinteză din practica secţiei civile a TribunaluluiSuceava, în "Dreptul" nr. 1/1998, p. 101-102.
17
debitorului.
- Antecontractul trebuie să se refere la încheierea în viitor
a unui contract determinat, stabilind încă de pe acum elementele
esenţiale ale contractului promis (cel puţin natura lui, obiectul
şi preţul).
- Antecontractul trebuie să se refere la un contract promis
posibil atât în fapt cât şi în drept. Aşadar nu se va putea
promite încheierea unui contract de matrimonial sau a oricărui
contract considerat ilicit.
- O problemă interesantă în legătură cu obiectul
antecontractului s-a pus în practica judiciară cu privire la
valabilitatea promisiunii de înstrăinare a lucrului altuia. S-a
decis că nu există nici o dispoziţie legală care să prevadă
promisiunea de vânzare a unui bun imobil, făcută de un
neproprietar că ar fi lovită de nulitate, căci persoana
neproprietară, are posibilitatea să cumpere, de la proprietar,
bunul oferit spre vânzare, iar apoi să fie în măsură a perfecta
vânzarea promisă22.
- De asemenea este valabilă şi promisiunea de a vinde un bun
aflat în indiviziune, asumată numai de către unul singur dintre
coindivizari, cu condiţia ca bunul promis să revină în urma
partajului în lotul promitentului, numai în acest caz va putea
perfecta contractul promis, iar în caz contrar, va răspunde faţă
de promitentul dobânditor pentru neîndeplinirea obligaţiei
asumate.
În acest sens, în practica judiciară s-a subliniat dreptul
beneficiarului promisiunii de a cere el, în calitate de creditor,
22 Tribunalul Suprem, secţia civilă, decizia nr. 412 din 20februarie 1980, în C.D. 1980, p. 20.
18
prin acţiune oblică (art. 974 C. civ.), stabilirea calităţii de
proprietar exclusiv a promitentului vânzător asupra bunului
promis23.
- Nu este însă valabil antecontractul încheiat de o persoană
în numele şi pe seama altei persoane, fără împuternicirea
acesteia, pentru că nimeni nu poate fi obligat juridiceşte prin
voinţa altei persoane neîmputernicite legal în acest scop. Un
asemenea antecontract este nul de drept şi nu poate produce nici
un efect, putând fi validat numai în cazul în care cel în numele
căruia s-a încheiat contractul, fără a fi dat împuternicire,
ratifică promisiunea făcută de altul în numele lui.
- O altă problemă care s-a pus în practica judiciară în
legătură cu condiţiile de validitate ale antecontractului
referitoare la obiectul convenţiei a fost şi problema soluţiei ce
trebuie adoptată în situaţia în care preţul de vânzare stipulat în
antecontract este diferit de cel stipulat în contractul autentic
încheiat pe baza promisiunii de contract.
Problema este reglementată de Ordonanţa nr. 12 din 29
ianuarie 1998 (Monitorul Oficial nr. 40 din 30 ianuarie 1998) care
prin art. 6 declară nule absolut, în caz de simulaţie, atât actul
aparent cât şi cel secret, care conţin o simulaţie a preţului.
Deci, antecontractul, fiind privit în acest caz ca un act
23 Tribunalul Judeţean Covasna, decizia civilă nr. 38 din 6februarie 1980, în "Revista română de drept" nr. 7/1980, p. 50.
19
secret va fi nul absolut împreună cu actul autentic dacă conţin o
simulaţie a preţului.
Reiese din această analiză că actul autentic nu este singurul
act valid în raporturile dintre părţi, decât în măsura în care se
coroborează şi întregeşte cu antecontractul prin care acest act a
fost promis24.
4). În ce priveşte CAUZA convenţiei, nu s-au semnalat în
practica judiciară sau în literatura juridică particularităţi
deosebite în materia antecontractelor, urmând deci a se aplica
regulile de drept comun. Va fi aşadar, nulă promisiunea
sinalagmatică de a contracta, întemeiată pe o cauză ilicită sau
imorală, ori pe o cauză falsă (art. 966-968 C. civ.), la fel ca
orice altă convenţie civilă.
5). LIPSA ALTOR CONDIŢII DE FOND pentru validitatea ante-
contractului. Practica judiciară şi literatura de specialitate
sunt aproape unanime în a considera că, pentru validitatea
antecontractului, nu este necesar ca acele condiţii de care
depinde validitatea contractului promis, să fie îndeplinite încă
din momentul încheierii promisiunii de a contracta.
- Astfel, nu este necesară calitatea de proprietar a
promitentului înstrăinător asupra bunului ce formează obiectul
contractului promis, fiind necesar doar ca această calitate să
existe la data încheierii contractului autentic, în caz contrar
24M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond alevalidităţii antecontractului, în STUDIA UBB-J, nr, 1/1988, p. 73-76.
20
contractul nu poate fi încheiat nici pe cale amiabilă (nemo plus juris
ad alium transferre potest, quam ipse habet), nici pe calea executării
silite.
- De asemenea, nu sunt necesare unele autorizări de
înstrăinare de genul celor existente înainte de 1989 (autorizaţie
de înstrăinare a imobilului sau autorizaţia prealabilă a C.E.C.-
ului).
- Nu este necesară nici încuviinţarea autorităţii tutelare,
când promitentul vânzător este un incapabil, reprezentat sau
asistat, şi nici în cazul în care antecontractul este încheiat de
către unul singur dintre soţi fără consimţământul expres al
celuilalt soţ şi în acest caz condiţiile respective fiind
indispensabile pentru încheierea valabilă a contractului promis,
dar nu şi pentru încheierea promisiunii de a contracta.
Secţiunea a II-a
Condiţii de formă
În principiu, vânzarea-cumpărarea se perfectează solo consensu,
fără îndeplinirea vreunei formalităţi (art. 1295 C. civ.). Regula
comportă unele excepţii, prevăzute de lege (de pildă, în cazul
terenurilor, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998), dar cum
exceptio est strictissimae interpretationis, rezultă că, în tăcerea legii, ele
nu sunt aplicabile şi promisiunii de vânzare-cumpărare. Ca atare,
promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, cât priveşte
formarea acordului de voinţă, regulile aplicabile contractelor,
încât forma, scrisă este cerută numai ad probationem. Desigur, forma
scrisă rămâne capitală pentru dovada existenţei promisiunii, dacă
valoarea acesteia depăşeşte 250 lei (art. 1191 C. civ.) şi dacă nu
există un început de dovadă scrisă (art. 1197 C. civ.), ori o
21
imposibilitate de a preconstitui sau păstra proba scrisă. În
aceste din urmă ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce,
în temeiul art. 1203 C. civ., dă dreptul instanţei să recurgă la
proba prin prezumţii, adică la raţionamente deduse din fapte
conexe25.
Sub imperiul Decretului nr. 144/1958, existenţa unui înscris
sub semnătură privată era cerută expres de art. 12 din decretul
menţionat, pentru a se putea admite acţiunea pentru executarea
silită în natură a obligaţiei de a contracta, prin pronunţarea
unei hotărâri care să ţină loc de contract.
25 Pavel Perju, Sinteză din practica secţiei civile a TribunaluluiSuceava, în "Dreptul" nr. 5/1995, p. 47-48.
22
Capitolul 4
Conţinutul antecontractului
Secţiunea I
Consideraţii generale
Prin conţinutul antecontractului, în sens restrâns, înţelegem
clauzele antecontractului, adică stipulaţiile sau prevederile
asupra cărora părţile au căzut de acord. O parte din acestea sunt
reglementate în mod imperativ de lege şi fac parte din cuprinsul
antecontractului, de plin drept, iar o altă parte fiind
reglementate prin norme supletive sunt considerate a întregi
cuprinsul antecontractului, fiind considerate ca acceptate tacit
dacă părţile nu au derogat în mod expres de la ele. Însă, nu toate
clauzele unui antecontract au aceeaşi pondere şi însemnătate
juridică, unele fiind clauze principale, de sine stătătoare, iar
altele sunt clauze accesorii, dependente de cele dintâi. Unele
clauze sunt esenţiale şi indispensabile, neputând lipsi din nici
un antecontract, iar altele fiind secundare şi facultative, lipsa
lor neafectând validitatea antecontractului26.
26M. Mureşan, Clauzele esenţiale şi indispensabile aleantecontractului şi clauzele sale accesorii, în "Dinamicarelaţiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria şipractica dreptului", Centrul de ştiinţe sociale ale Academiei deŞtiinţe Sociale şi Politice, Cluj-Napoca, 1988, p. 89-151.
23
Pe lângă aceste clauze specifice naturii şi esenţei oricărui
contract, părţile pot stipula în cuprinsul antecontractului şi
unele clauze speciale, aşa numite anticipatorii, prin care părţile
înţeleg să execute, deja, unele din prestaţiile contractului
promis (cum ar fi de exemplu plata preţului în tot sau în parte
sau predarea bunului în posesia promitentului-cumpărător)27.
Vom examina în continuare, pe scurt, toate cele trei
categorii de clauze pe care le poate cuprinde un antecontract.
Secţiunea a II-a
Clauzele esenţiale şi indispensabile
a). Promisiunea reciprocă de a încheia în viitor un anumit
contract; cea mai specifică şi cea mai importantă clauză a
oricărui antecontract. Prin această clauză promitenţii (părţile
antecontractului), îşi asumă, reciproc, obligaţia de a consimţi,
în viitor, la încheierea contractului promis, în condiţiile
prevăzute de lege, obligaţie căreia îi corespunde dreptul
subiectiv, corelativ al celeilalte părţi, de a pretinde şi obţine
încheierea contractului.
Asumarea obligaţiei de a contracta, în viitor, trebuie să fie
în principiu neechivocă. Nu se pune această problemă dacă ea este
formulată expres în antecontract. Ea poate rezulta şi doar
implicit, putând fi dedusă din faptul că părţile şi-au exprimat
deja consimţământul ferm pentru încheierea însuşi a contractului
promis, dar care nu poate fi valabil datorită lipsei condiţiilor
imperativ cerute de lege, ceea ce face necesar ca părţile să-şi
27 Ibidem.24
exprime din nou consimţământul la încheierea contractului promis,
atunci când respectivele condiţii vor fi îndeplinite28.
b). Determinarea conţinutului esenţial al contractului
promis; o altă clauză esenţială, indispensabilă şi definitorie a
oricărui antecontract.
Prin această clauză părţile stabilesc tipul de contract,
asupra căruia ele cad de acord de pe acum, stabilind, cel puţin,
elementele esenţiale ale contractului promis şi, totodată, natura
acestuia. Lipsa stipulaţiilor cu privire la natura contractului
promis, face ca însăşi promisiunea sinalagmatică de a contracta să
nu poată fi valabil încheiată, datorită lipsei obiectului,
prevăzut de art. 948 C. civ.
În al doilea rând, părţile antecontractului trebuie să
determine obiectul contractului promis, adică bunul sau bunurile
asupra cărora va purta contractul promis.
Lipsa obiectului contractului promis, din antecontract,
constituie o cauză de nulitate absolută (lipsa obiectului
promisiunii), iar ambiguitatea determinării lui constituie o
eroare-obstacol de natură a împiedica formarea valabilă a
promisiunii.
De asemenea, prin antecontract, trebuie determinat şi preţul
la care părţile convin să încheie contractul promis, deoarece nici
în lipsa preţului contractul promis nu poate fi încheiat, iar
promisiunea de a-l încheia este lipsită de obiect, deci, nu este
valabilă. Nu este necesar ca părţile antecontractului să convină,
deja, asupra cuantumului exact al prestaţiei şi al preţului
contractului promis, fiind suficient ca ele să stabilească
suficiente elemente pe baza cărora acest cuantum să fie
28 Ibidem.25
determinabil până la data încheierii contractului promis (art. 964
C. civ.)29.
c). Asumarea obligaţiei de "a face" tot ceea ce este necesar
pentru a se putea încheia valabil contractul promis; constituie o
clauză esenţială a oricărui antecontract, chiar dacă nu este
necesară formularea ei expresă.
De cele mai multe ori părţile încheie un antecontract
datorită faptului că, pe moment, nu pot îndeplini toate condiţiile
pentru a încheia contractul propriu-zis (de exemplu, nu au anumite
acte care dovedesc dreptul de proprietate sau nu se dispune pe
moment de întreaga sumă pentru plata preţului). Aşa fiind, este
cât se poate de firesc ca părţile care încheie antecontractul,
obligându-se reciproc la încheierea contractului promis, să se
oblige, totodată, şi la îndeplinirea tuturor operaţiilor
prealabile, necesare pentru a face posibilă încheierea acestuia.
Părţile promitente, sau una din ele, putând să-şi asume asemenea
obligaţii prin clauze exprese, înserate în textul
antecontractului, stipulând, eventual, termene pentru îndeplinirea
lor.
Printre cele mai importante obligaţii prevăzute prin această
clauză este şi obligaţia părţilor de a se prezenta la notarul
public, pentru a-şi exprima consimţământul, la încheierea
contractului promis, în forma solemnă cerută de lege. Dar această
obligaţie coincide, doar în parte, cu obligaţia de a contracta,
aceasta din urmă cuprinzând şi obligaţia de a procura şi prezenta
notarului documentaţia necesară încheierii contractului, de a face
dovada dreptului de proprietate al înstrăinătorului asupra bunului
ce face obiectul contractului; dovada că bunul nu este urmărit
29 Ibidem.26
pentru debite faţă de stat; dovada că dobânditorul nu se
încadrează în prohibiţiile instituite prin art. 1307-1309 C. civ.
etc.
O altă obligaţie importantă asumată prin această clauză, este
cea pe care o are promitentul-vânzător de "a face" tot ce este
necesar pentru a înstrăina valabil bunul promis. Aşa ar fi, spre
exemplu, obligaţia de a cere şi obţine ieşirea din indiviziune şi
repartizarea în lotul său a bunului promis; obligaţia de a obţine
consimţământul la înstrăinare a coproprietarilor acelui bun, sau
al soţului nepromitent, dacă bunul este proprietatea comună a
soţilor30.
Altă obligaţie importantă care poate fi asumată prin această
clauză este obligaţia obţinerii încuviinţării valabile a
autorităţii tutelare, atunci când înstrăinătorul este un
incapabil, reprezentat de ocrotitorul legal, şi când legea cere o
asemenea încuviinţare pentru validitatea contractului promis (art.
129 alin. 2 C. fam.).
Secţiunea a III-a
Clauzele accesorii ale antecontractului
a). Clauza penală; - este o convenţie accesorie prin care
părţile contractante stabilesc anticipat întinderea daunelor
interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul
neexecutării, executării necorespunzătoare ori cu întârziere a
30M. Mureşan, Efectele antecontractului de vânzare-cumpărare aunei construcţii - bun comun - încheiat de unul singur dintresoţi, în STUDIA UBB-J, nr. 2/1987, p. 99-103.
Dan Chirică, Efectele juridice ale antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară, încheiat în calitate de promitent-vânzătorsau de promitent-cumpărător de un singur soţ fără consimţământulexpres al celuilalt soţ, în "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.
27
prestaţiilor la care s-a îndatorat. Clauza penală apare deci ca o
modalitate de evaluare prealabilă a despăgubirilor datorate în caz
de neexecutare culpabilă. Pe lângă aceasta, clauza penală,
îndeplineşte şi o funcţie de garantare a executării în natură a
obligaţiei principale, asumată prin antecontract, şi funcţia de
sancţionare a debitorului, motiv pentru care ea este întemeiată pe
existenţa culpei debitorului în neexecutarea obligaţiei
principale31.
În cazul antecontractelor rezultate din conversiunea unui
contract ferm de înstrăinare, nevalabil datorită lipsei formei
autentice, nulitatea actului translativ de proprietate nu atrage
nulitatea clauzei penale stipulată pentru garantarea obligaţiei de
"a da", pentru că în temeiul conversiunii, această obligaţie se
transformă în obligaţia de "a face", obligaţie pe care, clauza
penală, urmează a o garanta.
În principiu, clauza penală fiind un mijloc de prestabilire a
răspunderii civile care ar interveni pentru nerespectarea unei
obligaţii contractuale şi având ca scop să înlăture dificultăţile
de apreciere cu privire la evaluarea prejudiciilor cauzate,
trebuie să fie respectată întocmai de către instanţă, aceasta
nefiind îndreptăţită să majoreze sau să micşoreze cuantumul ei,
convenit de părţi. În prezenţa unei clauze penale, instanţa nu
verifică întinderea pagubei suferite de creditor şi nici nu cere
acestuia dovezi cu privire la existenţa prejudiciului, cuantumul
despăgubirii trebuind să fie acela prestabilit, prin convenţia
31 Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALĂ A OBLIGAŢIILOR, Edit.Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1996, p. 328.
M. Mureşan, M. Costin, V. Ursea, Clauza penală, în "Dicţionar dedrept civil", Edit. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980,p. 90.
28
părţilor, consemnat în clauza penală.
b). Clauza de arvună; constituie, de asemenea, o convenţie
accesorie promisiunii de a contracta, funcţionând în principiu ca
o clauză penală, dar îndeplinind şi alte funcţii specifice.
Arvuna este suma de bani pe care una din părţi o dă
celeilalte cu ocazia încheierii unui contract sau antecontract,
urmând ca, în caz de neexecutare a contractului din vina uneia din
părţi, aceasta să piardă suma dată, respectiv să restituie dublul
sumei primite. Arvuna trebuie să fie neapărat stipulată în mod
expres, căci, în caz contrar suma plătită la încheierea
antecontractului este considerată executare parţială32.
Şi clauza de arvună prestabileşte cuantumul despăgubirilor,
îndeplinind astfel şi funcţia de garantare a executării în natură,
a obligaţiei.
Părţile pot însă da arvunei şi semnificaţia unei clauze de
dezicere nemotivată de la promisiunea asumată, oricare din părţi
putând denunţa unilateral antecontractul, cu consecinţa pierderii
arvunei date sau a restituirii în dublu a acesteia, după caz. În
acest caz, partea neculpabilă, primind sau păstrând arvuna, nu mai
poate cere executarea silită a obligaţiei principale, aşa cum ar
fi putut proceda în cazul în care arvuna ar fi îndeplinit rolul
unei clauze penale, şi nici nu poate cere alte daune interese.
Dacă obligaţia principală, garantată prin darea de arvună, se
execută întocmai, suma dată ca arvună se include, ca parte
componentă avansată (plătită anticipat) a contraprestaţiei părţii
care a dat-o. Dacă obligaţia principală este lovită de nulitate,
arvuna va fi restituită, părţile punându-se în situaţia
32 M. Mureşan, M. Costin, V. Ursea, DICŢIONAR DE DREPT CIVIL, (cit.),p. 38-39.
29
anterioară; la fel se întâmplă şi în cazul imposibilităţii
obiective de executare, ca şi în cazul rezilierii convenţionale a
antecontractului33.
c). Clauza de dezicere; constituie şi ea o convenţie
accesorie, prin care părţile contractante îşi rezervă dreptul de a
se răzgândi şi de a pune capăt sau de a desfiinţa, în mod
unilateral, într-un anumit termen şi/sau în anumite condiţii,
convenţia principală dintre ele. O asemenea clauză este, în
principiu, o excepţie stabilită prin voinţa părţilor de la
principiul forţei obligatorii a convenţiilor, consacrat în art.
969 C. civ.
Pentru a fi valabilă clauza de dezicere trebuie să fie astfel
convenită încât să nu constituie o condiţie pur protestativă din
partea uneia din părţi, în caz contrar, ea putând atrage nulitatea
întregii convenţii în care a fost stipulată. De cele mai multe
ori, însă, clauza de dezicere este combinată cu o clauză de arvună
sau cu o clauză penală, stabilindu-se astfel ca partea care se va
folosi de clauza de dezicere, va pierde arvuna sau o va restitui
dublu, ori va fi obligată să plătească celeilalte părţi o anumită
sumă de bani, reprezentând despăgubirea prestabilită. Şi în acest
caz, creditorul, care a acceptat o asemenea clauză în favoarea
debitorului său, nu va mai avea dreptul să ceară instanţei
obligarea debitorului la încheierea contractului promis, ci, va
33 M. Mureşan, Clauzele esenţiale şi indispensabile aleantecontractului şi clauzele sale accesorii, în "Dinamicarelaţiilor sociale reglementate de lege, oglindită în teoria şipractica dreptului", Centrul de Ştiinţe Sociale al Academiei deŞtiinţe Sociale şi Politice, Cluj-Napoca, 1988, p. 89-122.
A. Ionaşcu şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICII JUDECĂTOREŞTI LADEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL, vol. I, Edit. Academiei,Bucureşti, 1973, p. 101 şi urm.
30
trebui să se mulţumească cu rezoluţia antecontractului şi cu
primirea sumei convenite ca arvună sau clauză penală, ori cu
daune-interese compensatorii ce vor fi stabilite de instanţă
potrivit dreptului comun al răspunderii contractuale34.
d). Clauza rezolutorie (sau pactul comisoriu); constituie
acea convenţie accesorie prin care părţile unui contract principal
stipulează rezoluţia acestuia în caz de neexecutare culpabilă a
obligaţiei uneia dintre ele35. Această condiţie este subînţeleasă
întotdeauna în contractele sinalagmatice (art. 1020 C. civ.) chiar
dacă părţile s-au stipulat expres. Nimic nu împiedică însă părţile
să stipuleze în termeni expreşi o asemenea clauză rezolutorie, în
condiţiile dreptului comun. Aceste consideraţii sunt aplicabile şi
antecontractului care este o promisiune sinalagmatică36.
În temeiul condiţiei rezolutorii subînţelese de lege oricare
dintre cele două părţi poate fi îndreptăţită a cere rezoluţia
antecontractului, atunci când cealaltă parte nu-şi îndeplineşte
obligaţia asumată, dar, în principiu, numai cu condiţia ca ea să-
şi fi îndeplinit, sau să fie gata să-şi îndeplinească propriile
obligaţii corelative. Acest principiu, însă, nu poate fi
absolutizat deoarece există situaţii în care este posibilă
rezoluţiunea antecontractului din culpa ambelor părţi37.
34 Ibidem.35 Ibidem nota 31, p. 375-376.36 Ibidem nota 33.37 V. Stoica, Cu privire la posibilitatea rezoluţiunii unei
convenţii în cazul culpei ambelor părţi, în "Revista română dedrept" nr. 9/1984, p. 30-40.
31
Secţiunea a IV-a
Clauzele anticipatorii ale antecontractului.
Consideraţii generale
În afara clauzelor esenţiale şi indispensabile şi a celor
accesorii, părţile antecontractului, prin acordul lor de voinţă,
pot să stipuleze şi alte clauze cu caracter anticipatoriu, prin
care convin, încă înainte de perfectarea contractului promis să
treacă deja, în fapt, la executarea anticipată a unora dintre
prestaţiile specifice contractului pe care s-au obligat să-l
încheie în viitor.
În imensa majoritate a cazurilor acordul de voinţă exprimat
de părţi la încheierea antecontractului este apt să ducă la
perfectarea şi executarea în natură a însuşi contractului promis,
ceea ce, constituie scopul final a întregii operaţii juridice la
care părţile antecontractului s-au angajat. Tocmai având în vedere
acest scop, în mod unanim s-a recunoscut în practică şi literatura
de specialitate, este admisibil ca părţile care încheie
antecontractul să convină, totodată, ca să execute în fapt, cu
anticipaţie unele din obligaţiile specifice contractului promis.
Desigur, printr-o clauză a antecontractului nu se va putea produce
cu anticipaţie efectul translativ de proprietate specific doar
contractului de înstrăinare promis, perfectat în condiţiile legii.
Dar, chiar şi fără a se transmite însuşi dreptul de proprietate
asupra imobilului la care se referă părţile în convenţia lor, nu
este deloc contrar legii ca promitentul-înstrăinător să transmită,
anticipat, promitentului-dobânditor deţinerea şi folosinţa în fapt
a bunului, iar promitentul-dobânditor să-i achite, anticipat, o
sumă de bani în contul preţului acelui bun sau chiar întregul preţ
32
convenit38.
Principala trăsătură a acestor clauze este caracterul lor
anticipatoriu, fapt care conduce la executarea în fapt a unor
operaţii materiale specifice contractului promis şi care în mod
normal n-ar putea fi săvârşite, în drept, decât pe temeiul
acestuia. Drept consecinţă aceste clauze nu pot exista valabil în
mod independent, ci numai în contextul existenţei unei promisiuni
de a contracta. Îndată ce promisiunea de a contracta îşi pierde
valabilitatea, îşi pierd valabilitatea şi clauzele anticipatorii
sprijinite pe acea promisiune, iar eventualele prestaţii săvârşite
în fapt rămân fără suport şi vor fi restituite.
Până la încheierea contractului promis, prestaţiile săvârşite
în temeiul clauzelor anticipatorii, rămân, simple stări de fapt
recunoscute şi ocrotite juridiceşte dar numai cu titlu provizoriu
şi cu caracter reversibil. Iar în momentul în care contractul de
înstrăinare promis este perfectat şi îşi produce efectele în mod
valabil, prestaţiile săvârşite în temeiul clauzelor anticipatorii
ale antecontractului, îşi dobândesc deplina justificare şi
confirmare.
a). Clauza privind plata anticipată a preţului; este clauza
cel mai frecvent utilizată în antecontractele de vânzare-
cumpărare. Părţile convin, de cele mai multe ori ca o parte din
preţul stipulat să fie deja achitat promitentului-vânzător, fie cu
titlu de simplu acont, fie cu titlu de arvună. Uneori, părţile
prevăd în antecontract şi modalităţi mai complexe de plată în
viitor a restului de preţ. Problemele juridice puse de
restituirea sumelor plătite anticipat în contul preţului vânzării
38 M. Mureşan, DINAMICA RELAŢIILOR SOCIALE..., Vol. II, p. 5-48.
33
neperfectate sunt, în esenţă, identice cu cele care se pun în
cazul rezoluţiunii oricărui contract sinalagmatic, potrivit
dreptului comun39.
b). Clauza privind transmiterea anticipată a imobilului în
stăpânirea de fapt şi în folosinţa promitentului-dobânditor. Şi
această clauză este destul de frecvent întâlnită în
antecontractele de vânzare-cumpărare, mai cu seamă a
construcţiilor de locuit. Această clauză nu produce vreun efect
translativ de proprietate, imobilul rămânând în proprietatea
promitentului-înstrăinător, până la perfectarea contractului
promis în condiţii legale. Dar transferul de fapt al detenţiei şi
folosinţei produce, totuşi, anumite consecinţe juridice şi anume:
- conferă dobânditorului un titlu locativ valabil, acesta
neputând fi evacuat din locuinţa ce face obiectul
antecontractului;
- conferă simpla detenţie precară, iar nu posesia
imobilului, deci nu justifică dobândirea proprietăţii prin
uzucapiune;
- dreptul precar asupra lucrului este opozabil
promitentului-înstrăinător şi succesorilor săi în drepturi, precum
şi coproprietarilor dacă este cazul;
- dobânditorul este îndreptăţit a culege fructele ca şi cum
ar fi un posesor de bună-credinţă40.
În legătură cu această ultimă problemă, în literatură a fost
39 M. Mureşan, DINAMICA RELAŢIILOR SOCIALE..., Vol. II, p. 5-48.
Gheorghe Beleiu, Drepturile civile provizorii, în "Revistaromână de drept" nr. 5/1989, p. 35-40.
40 M. Mureşan, DINAMICA RELAŢIILOR SOCIALE..., Vol. II, p. 5-48.M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex,
Cluj-Napoca, 1996, p. 145 şi urm.34
dezbătută şi natura dreptului transmis promitentului-dobânditor în
temeiul acestei clauze anticipatorii a antecontractului, fiind
indiscutabil admis faptul că antecontractul nu este şi nu poate fi
un act translativ de proprietate şi nici clauza anticipatorie
cuprinsă în acest act nu produce un asemenea efect41. Iar de aici
se pune problema dreptului promitentului-cumpărător de a culege
fructele şi de a le păstra în cazul în care contractul promis nu
s-ar mai perfecta.
Aşa fiind, deşi cumpărătorul nu este un posesor de bună-
credinţă în sensul restrâns al acestei noţiuni, definit prin art.
486 C. civ., el se comportă totuşi cu bună-credinţă în sensul
larg, moral al noţiunii, sens consacrat şi în unele texte de lege
(de exemplu, art. 970 C. civ.). Analizând atitudinea
promitentului-cumpărător într-o asemenea situaţie, este evident că
aceasta nu poate fi pusă pe acelaşi plan cu atitudinea unui
posesor de rea-credinţă, iar stăpânirea în fapt a imobilului este
licită şi în conformitate cu regulile de comportament etic, căci
i-a fost transmisă de adevăratul proprietar în schimbul plăţii
preţului convenit şi în intenţia de a-i transmite dreptul de
proprietate în viitor.
Cumpărătorul stăpâneşte imobilul şi îi culege fructele, cu
convingerea că este îndreptăţit la aceasta, pentru că tocmai în
acest scop a încheiat antecontractul şi s-a obligat juridiceşte să
încheie mai apoi actul translativ de proprietate, el nu are nici
un moment sentimentul că şi-ar însuşi fructele cuvenite altuia şi
că va trebui să restituie imobilul şi nu va deveni proprietar al
acestuia, mai ales, că a achitat preţul acestuia.41 M. Mureşan, Regimul juridic al fructelor bunurilor deţinute
de cei care s-au obligat în temeiul unui antecontract de vânzare-cumpărare, în "Revista română de drept" nr. 9/1972, p. 33-42.
35
Pe de altă parte, din punctul de vedere al celuilalt
cocontractant, acesta predând imobilul în stăpânirea şi folosinţa
dobânditorului şi, în acelaşi timp, încasând suma de bani
convenită drept preţ al acestuia, folosind-o în propriul său
interes şi însuşindu-şi legal şi firesc fructele civile produse de
această sumă, proprietarul imobilului nu are nici o bază morală ca
să pretindă celui ce a stăpânit în fapt, restituirea fructelor
naturale sau civile culese de pe urma folosirii acestuia, căci ar
fi inechitabil ca proprietarul să beneficieze atât de fructele
imobilului cât şi de dobânzile preţului acestuia.
Aşadar, chiar dacă părţile au stipulat expres în antecontract
doar obligaţia de a perfecta în viitor actul autentic de
înstrăinare, se poate considera, că ele au înţeles de comun acord,
în mod implicit, prin plata preţului şi predarea imobilului în
stăpânirea dobânditorului, să-şi cedeze reciproc dreptul de a
beneficia de fructele naturale sau civile ale bunului stăpânit în
fapt de fiecare.
Fiind vorba de o prezumţie simplă, părţile ar putea însă să o
răstoarne, făcând dovada contrară. Dacă s-ar face astfel, dovada
că părţile au convenit expres că fructele respective să fie
restituite proprietarului în caz de neperfectare a înstrăinării,
această convenţie expresă a părţilor va trebui să fie recunoscută
ca eficientă42.
c). Clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a
construi. În baza acesteia, promitentul-dobânditor poate fi
îndreptăţit să construiască pe terenul promis, ori să aducă
modificări, adăugiri, supraetajări etc. la construcţia existentă42 Ibidem nota 41.A. Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, în "Contribuţia practicii
judecătoreşti...", p. 120.36
şi promisă a-i fi înstrăinată.
Desigur, o asemenea clauză, are în vedere ridicarea
construcţiei pe cheltuiala şi în folosul beneficiarului
antecontractului care urma să dobândească proprietatea terenului
şi a construcţiei existente, iar până la perfectarea contractului
urma să stăpânească terenul şi construcţia existentă cu titlu
precar de folosinţă, iar construcţia nouă cu titlu de proprietar.
Uneori, chiar în lipsa unei asemenea clauze accesorii,
beneficiarul antecontractului care preluase anticipat folosinţa
terenului proceda cu de la sine putere, dar cu îngăduinţa cel
puţin tacită a proprietarului, la ridicarea unei construcţii pe
acest teren, construcţie asupra căreia este considerat proprietar,
superficiar până în momentul perfectării actului translativ de
proprietate asupra terenului.
În ambele situaţii, problema sorţii juridice a construcţiei
nou edificate, în ipoteza neperfectării înstrăinării şi a
repunerii părţilor în situaţia anterioară este rezolvată diferit,
după cum constructorul poate sau nu să dobândească un drept real
de superficie.
a). Ipoteza dobândirii unui drept de superficie.
Dreptul de superficie rezultă din interpretarea per a contrario
a art. 492 C. civ., text prin care se instituie o prezumţie
relativă de proprietate asupra construcţiilor amplasate pe un
teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul putând
să o înlăture prin probă contrară, dovedind că respectivele
construcţii au fost făcute pe cheltuiala sa. Dar dreptul de
superficie este consacrat legislativ prin art. 11 al Legii nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare, şi prin art. 22 al Decretului nr. 167/1958.
37
Dreptul de superficie este acel drept real principal, care
constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită
superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte
lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra
căruia superficiarul are un drept de folosinţă43.
Printre situaţiile în care se poate naşte dreptul de
superficie este şi situaţia când proprietarul consimte expres,
prin convenţie, ca un altul să construiască pe terenul său, fiind
deci posibil ca un asemenea drept să ia naştere şi printr-o clauză
a unui antecontract. Însă, dat fiind caracterul real şi imobiliar
al dreptului de superficie, constituirea lui este supusă
condiţiilor de fond şi de formă aplicabile categoriei drepturilor
reale imobiliare; aşadar, o clauză anticipatorie a unui
antecontract permite beneficiarului acestuia să dobândească un
drept de superficie, numai dacă antecontractul este încheiat în
formă autentică44.
Chiar dacă ulterior antecontractul ar fi supus rezoluţiunii
sau imposibilităţii obiective de executare, dreptul de superficie
se menţine ca atare, fiind opozabil, erga omnes.
b). Ipoteza în care nu s-a constituit un drept de superficie.
Această ipoteză se poate întâlni în cazul în care
antecontractul prin care proprietarul terenului consimte, prin
clauza anticipatorie, la construirea de către beneficiar pe acest
teren, nu îmbrăcase forma autentică necesară pentru validitatea
constituirii. În acest caz, beneficiarul antecontractului care a
ridicat o construcţie pe terenul promis, înainte de a fi perfectat
actul translativ de proprietate asupra acestuia, se găseşte în43 Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,
Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 212 şi urm.44 Ibidem nota 39.
38
postura unui constructor pe terenul altuia, şi, ca atare,
drepturile sale sunt reglementate de art. 494 C. civ.
Potrivit acestui text drepturile constructorului diferă după
cum acesta a fost de bună-credinţă sau de rea-credinţă.
1. În cazul în care a fost de rea-credinţă, proprietarul
terenului poate cere fie desfiinţarea construcţiei şi ridicarea
materialelor pe cheltuiala constructorului şi cu obligarea lui,
eventual, la despăgubiri, fie păstrarea dreptului de proprietate
asupra construcţiei (dobândit de proprietarul terenului prin
accesiune) în schimbul despăgubirii constructorului cu valoarea
materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în considerare
sporirea valorii fondului.
2. În cazul în care constructorul a posedat terenul cu bună-
credinţă, proprietarul terenului nu va putea cere ridicarea
construcţiei, dar păstrând-o, ca dobândită prin accesiune va avea
dreptul de a opta între despăgubirea constructorului fie cu
"valoarea materialelor şi preţul muncii", fie cu "o sumă de bani
egală cu aceea a creşterii valorii fondului"45.
Desigur, dacă ulterior ridicării construcţiei, înstrăinarea
promisă era perfectată, prin încheierea contractului autentic, sau
prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti, constructorul
devenit astfel proprietar al terenului, devine automat şi
proprietar al construcţiei ridicate de el pe acel teren. Dacă,
însă, înstrăinarea promisă nu este perfectată, ci antecontractul
este desfiinţat, constructorul rămâne doar titular al unui drept
de creanţă în despăgubire, izvorât din îmbogăţirea fără justă
cauză, drept a cărui prescripţie extinctivă nu începe să curgă
45 Ibidem.39
atâta timp cât proprietarul terenului nu revendică construcţia46.
c). În practica judiciară şi în literatura de specialitate s-
a pus problema naturii dreptului dobândit de beneficiarul
antecontractului prin clauza anticipatorie de concedare a
dreptului de a construi.
Se consideră47 că dreptul dobândit de beneficiar prin clauza
anticipatorie de concedare a dreptului de a construi este un drept
complex, sau mai exact un complex de drepturi subiective, având,
fiecare, propria sa natură juridică. Ceea ce este cert este faptul
că, prin această clauză, beneficiarul antecontractului dobândeşte
un drept de a construi, care este un drept de creanţă, de a face
ceva, şi căruia îi corespunde obligaţia promitentului-înstrăinător
de a tolera şi de a nu împiedica sau stânjeni exercitarea acestui
drept. Această componentă a dreptului complex al beneficiarului
este singura care izvorăşte direct şi nemijlocit din antecontract.
Însă problema se complică pe măsură ce beneficiarul
construieşte, cu materialele sale, pe terenul (sau modifică
construcţiile deja existente) care este şi rămâne al altuia. Se
pune astfel problema sorţii juridice a acestor lucrări; sunt ele
proprietatea beneficiarului sau a promitentului-înstrăinător?
Se propune în doctrină48, ca aplicabilă în asemenea situaţii,
teoria drepturilor eventuale. Potrivit acestei teorii, drepturile
"incomplete" sau "imperfecte", în curs de formare, cărora le
lipsesc încă unele elemente necesare perfectării, pot fi drepturi
eventuale cu privire la obiect (cum sunt toate drepturile46 Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALĂ A OBLIGAŢIILOR,
Edit. Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1996, p. 137 şi urm.47 Ibidem nota 39, p. 35 şi urm.48 Nicolae Titulescu, ESSAI SUR UNE THEORIE GENERALE DES DROITS
EVENTUELS, Edit. Bonvalot-Jouvre, Paris, 1907, citat în M. Mureşan,ibidem nota 39, p. 37 şi urm.
40
dobândite asupra unor lucruri viitoare, sau asupra unor lucruri
care nu sunt încă în patrimoniul dispunătorului) pot fi drepturi
eventuale cu privire la consimţământ (promisiuni unilaterale,
oferte de la distanţă până la acceptare, cele rezultate şi din
legate de la deces până la acceptare, precum şi drepturile care
"somnolează" fiindcă momentan n-au un titular) sau, pot fi
drepturi eventuale cu privire la capacitatea părţilor (cum sunt
cele ce se nasc atunci când consimţământul uneia dintre părţile
actului juridic este, prin el însuşi, ineficient, necesitând
pentru a fi perfectat o abilitare sau o autorizare.
În cazul antecontractului, beneficiarul clauzei de a
construi, dacă acesta trece efectiv la realizarea treptată a unor
lucrări de construcţie, dobândeşte un drept real de proprietate,
dar nu un drept actual şi deplin, pur şi simplu, ci doar un drept
eventual supus eventualităţii dobândirii prin perfectarea actului
promis, a dreptului de proprietate asupra construcţiei
preexistente şi asupra terenului49.
Privind situaţia în sens invers, se naşte şi în favoarea
proprietarului, un drept eventual de proprietate asupra aceloraşi
construcţii, drept supus eventualităţii inverse celei de care
depinde dreptul beneficiarului constructor, şi anume supus
eventualităţii desfiinţării antecontractului şi repunerii părţilor
în situaţia anterioară, eventualitate în care dreptul precar de
folosinţă al beneficiarului asupra terenului şi construcţiei
iniţiale va înceta - folosinţa fiind redobândită de proprietar -
iar, construcţiile noi aduse de beneficiarul constructor, îi vor
reveni, prin accesiune în proprietate deplină, odată cu naşterea
obligaţiei sale de a-l despăgubi pe constructor.
49 Ibidem nota 39.41
În literatura noastră juridică a mai fost propusă soluţia
recunoaşterii, în favoarea constructorului, a unui drept de
proprietate rezolubilă.
Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se
caracterizează prin aceea că existenţa sa în patrimoniul
dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat, pentru a se
reîntoarce, de regulă, în patrimoniul înstrăinătorului. Soarta sa
depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor şi
nesigur. Menţinerea ireversibilă a dreptului de proprietate în
patrimoniul actual este determinată de nerealizarea acelui
eveniment50. În cazul antecontractului, această condiţie este
perfectarea vânzării în forma sa valabilă.
50 Liviu Pop, op. cit., nota 43, p. 157.42
Capitolul 5
Executarea antecontractului
Secţiunea I
Executarea voluntară a antecontractului
Executarea voluntară a antecontractului, constă în
îndeplinirea obligaţiilor asumate de către părţile acestuia, lucru
care se face, în principal, de bună voie, prin îndeplinirea
condiţiilor cerute de lege, pentru a se putea perfecta
înstrăinarea promisă, şi prezentându-se la notar pentru a încheia
contractul promis în formă autentică.
Dacă una din părţi ar refuza sau ar neglija să-şi
îndeplinească obligaţia de a contracta asumată prin antecontract,
cealaltă parte poate solicita acordarea de daune interese, sau
obligarea promitentului îndărătnic, să-şi îndeplinească
obligaţiile asumate, prin folosirea mijloacelor juridice puse la
dispoziţie de reglementările referitoare la răspunderea
contractuală şi la executarea silită a obligaţiilor.
Secţiunea a II-a
Executarea silită a antecontractului
Pentru ca un antecontract să poată fi executat silit acesta
trebuie să întrunească condiţiile esenţiale pentru validitatea
convenţiilor prevăzute de art. 948 C. civ. În art. 963 C. civ. se
prevede că "numai lucrurile ce sunt în comerţ (în circuitul civil
- n. n.) pot fi obiectul unui contract". Din acest punct de
43
vedere, în doctrina şi practica judiciară, s-a pus problema
valabilităţii antecontractelor încheiate sub imperiul Legilor nr.
58/1974 şi nr. 59/1974 care au prevăzut scoaterea terenurilor din
circuitul civil.
Considerăm necesare unele precizări atât în legătură cu
evoluţia legislaţiei privind înstrăinările de imobile, precum şi
aplicarea în timp a acestei legislaţii, cât şi a sorţii juridice a
antecontractelor încheiate sub imperiul legilor care au scos
temporar terenurile din circuitul civil.
a). Evoluţia legislaţiei privind înstrăinările de imobile.
Iniţial, în concepţia redactorilor Codului civil de la 1864,
concepţie care a dăinuit o lungă perioadă de timp, regimul
circulaţiei tuturor bunurilor mobile şi imobile, fără nici un fel
de deosebire, era dominat de două principii: acela al liberei
circulaţii şi acela al consensualismului.
Astfel, art. 475 alin. 1 C. civ. dispune că "oricine poate
dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările
stabilite de legi". La rândul său, art. 1310 C. civ. prevede că
"toate bunurile care sunt în comerţ (circuitul civil - n. n.) pot
să fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta". În
art. 971 C. civ. se precizează că "în contractele ce au de obiect
translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real, proprietatea
sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi
lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i
s-a făcut tradiţiunea lucrului". Deşi vânzarea era perfectă între
părţi prin simplul acord de voinţe, drepturile derivând din
acestea asupra imobilelor nu erau opozabile celor de al treilea
decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară
(art. 1295 alin. 2 C. civ.). Prin excepţie, în regiunile în care
44
se aplică regimul de carte funciară s-a prevăzut că efecte
translative de proprietate, chiar şi între părţi, nu poate produce
decât intabularea (art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938).
După cel de al doilea război mondial, odată cu instaurarea şi
consolidarea statului comunist totalitar, s-au accentuat în mod
progresiv, restricţiile şi controlul direct al autorităţilor
asupra circulaţiei juridice a imobilelor, aşa încât, de la libera
circulaţie a tuturor imobilelor urbane şi rurale prin simpla
înţelegere dintre părţi, s-a ajuns ca sub regimul Legilor nr.
58/1974 şi nr. 59/1974 să rămână în circuitul civil doar
construcţiile, iar înstrăinarea acestora să se poată face numai în
formă autentică şi numai sub controlul direct al autorităţilor de
stat prin generalizarea procedurii autorizării prealabile.
Începutul acestei evoluţii se situează în anul 1950 când au
fost adoptate Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea şi circulaţia
bunurilor agricole şi Decretul nr. 221/1950 privitor la împărţeala
sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la
interzicerea construirii fără autorizaţie. Teoretic, aceste acte
normative nu au scos direct din circuitul civil bunurile la care
se refereau, dar practic le-au îngreunat considerabil circulaţia,
prin formalităţile instituite punându-le sub un strict control
statal. Acest lucru a avut loc prin aplicarea Decretului nr.
151/1950, care avea declarat drept scop, în primul articol,
stăvilirea "tendinţei elementelor duşmănoase de fărâmiţare a
loturilor şi de ... sustragere de la obligaţiile către stat", iar
în art. 11 şi 12 a prevăzut că acestea nu pot fi înstrăinate, sub
sancţiunea nulităţii, decât în forma autentică şi cu autorizarea
prealabilă a Ministerului Agriculturii sau, după caz, a Sfatului
popular comunal, în funcţie de locul situării imobilului în afara
45
sau înăuntrul vetrelor de sat. La rândul său, Decretul nr.
221/1950 ale cărui dispoziţii se aplicau terenurilor cu sau fără
construcţii, din perimetrul localităţilor, care aveau planuri de
sistematizare, adoptat pentru "a pune stavilă speculei cu
terenurile parcelate, pentru a împiedica parcelările de terenuri
făcute fără respectarea planului de sistematizare ... precum şi
pentru a evita ca oamenii muncii să fie păgubiţi prin dobândirea
de astfel de terenuri ..." (art. 1), a prevăzut că înstrăinarea
sau împărţeala unor astfel de imobile nu se va putea face, sub
sancţiunea nulităţii, decât prin act autentic şi cu autorizarea
prealabilă a organelor de stat (art. 2 alin. 4).
În aceste condiţii legislative, datorită, pe de o parte,
timpului obiectiv necesar îndeplinirii formalităţilor imperativ
cerute de lege pentru înstrăinarea imobilelor, iar pe de altă
parte, inerţiei unor practici şi obişnuinţe formate sub imperiul
îndelungatei aplicări a reglementărilor din Codul civil, în mod
curent părţile încheiau convenţii sub semnătură privată prin care
pur şi simplu se obligau să "vândă" şi respectiv să "cumpere"
astfel de bunuri. După unele căutări şi ezitări în practica
judiciară şi în doctrină s-a cristalizat ideea - juridic corectă -
că astfel de convenţii nu puteau transfera proprietatea, dar că,
în condiţiile dreptului comun, ele dau naştere pentru părţi la
obligaţii reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru
perfectarea vânzării în forma imperativ prevăzută de lege51.
51 A. Ionaşcu, M. Mureşan, CONTRIBUŢIA PRACTICII JUDECĂTOREŞTI LADEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL ROMÂN (Principiul forţeiobligatorii a contractului), Vol. I, Edit. Academiei, Bucureşti,1973, p. 102-108.
Dan Chirică, Consecinţele modificărilor legislativepostrevoluţionare asupra circulaţiei imobilelor proprietateparticulară, în "Dreptul" nr. 6/1991, p. 22-31.
46
Astfel, în temeiul principiului conversiunii actelor juridice, din
acte nule în acte valabile, respectivele convenţii s-au
transformat în antecontracte sau contracte provizorii. Iar, în caz
de neexecutare, potrivit dreptului comun aplicabil raporturilor
juridice create în acest fel între părţi, nefiind posibilă
transformarea directă a obligaţiei de "a face" în obligaţie de "a
da", se putea proceda, fie la condamnarea părţii în culpă la
executare (încheierea convenţiei în formă autentică) sub
sancţiunea de daune cominatorii pe fiecare zi (săptămână, lună) de
întârziere, fie la rezoluţiunea convenţiei cu obligarea părţii în
culpă la daune-interese, în conformitate cu dispoziţiile art.
1020-1021 C. civ.
În timp ce, Decretul nr. 151/1950, reglementând circulaţia
imobilelor agricole, a rămas în vigoare până la adoptarea Legii
nr. 59/1974, în materie de circulaţie a imobilelor urbane,
Decretul nr. 221/1950 a fost abrogat şi înlocuit cu un act
normativ mai amplu - Decretul nr. 144/1958 - privitor la
reglementarea autorizaţiilor de construire, reparare şi
desfiinţare a construcţiilor, precum şi cele referitoare la
înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără construcţii.
Conţinând dispoziţii mai amănunţite în problema eliberării
autorizaţiilor de construire, împărţeală şi înstrăinare, în
esenţă, Decretul nr. 144/1958, sub sancţiunea nulităţii, a
menţinut interdicţia înstrăinării fără formă autentică şi
autorizarea prealabilă a terenurilor cu şi fără construcţii din
perimetrul construibil al localităţilor cu planuri de
sistematizare. În plus, venindu-se în întâmpinarea unei nevoi
resimţite acut în practică, prin art. 12 din decret, s-a prevăzut,
în anumite condiţii, posibilitatea transformării în caz de
47
neexecutare a obligaţiei de "a face", decurgând din
antecontractele de vânzare-cumpărare, în obligaţie de "a da", prin
conferirea instanţelor de judecată a dreptului de a pronunţa
hotărâri care să ţină loc de acte autentice, translative de
proprietate la cererea părţii care şi-a executat sau s-a declarat
gata să-şi execute obligaţiile.
Ulterior, cu privire la imobilele urbane, la restricţiile
indirecte - decurgând din exercitarea unui control strict prin
formalităţile autenticităţii şi autorizării prealabile - s-au
adăugat restricţii directe prin care o întreagă categorie de
asemenea imobile au fost scoase din circuitul civil. Astfel, prin
Legea nr. 19/1968 privitor la regimul terenurilor fără
construcţii, precum şi terenurile cu construcţii, în măsura în
care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de
sistematizare aprobate, ambele categorii de terenuri fiind situate
în municipii şi oraşe, au fost declarate indisponibile şi
expropriabile (art. 1). Ca urmare, proprietarii unor astfel de
terenuri au pierdut dreptul de dispoziţie juridică asupra lor,
neputându-le înstrăina sau greva, rămânându-le doar posesia şi
folosinţa52.
Apogeul restricţiilor, în materia circulaţiei bunurilor
imobile, s-a extins prin adoptarea Legii nr. 58/1974 şi nr.
59/1974. Dispoziţiile acestor legi au prevăzut că, toate
terenurile - indiferent de locul situării lor şi de categoria de
folosinţă (în perimetrul localităţilor sau în afara lor sau
construibile, construite sau cu vegetaţie forestieră sau agricolă)
- au fost scoase din circuitul civil general, putând fi dobândite52 C. Bârsan, REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE, Edit.
Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti,1983, p. 48.Dan Chirică, ibidem nota 51.
48
numai prin moştenire legală (art. 30 din Legea nr. 58/1974 şi art.
44 din Legea nr. 59/1974). În circuitul civil au rămas doar
construcţiile care, potrivit art. 31 din Legea nr. 58/1974, nu
puteau fi înstrăinate sub sancţiunea nulităţii (art. 32) decât în
formă autentică şi cu autorizarea prealabilă a organului
administrativ abilitat în acest scop. În 1984 art. 44 al Legii nr.
59/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 în sensul că
s-a îngăduit, prin excepţie şi cu totul limitat, în anumite
condiţii, înstrăinarea imobilelor agricole din zonele
necooperativizate.
Aşadar, până în momentul când a intervenit abrogarea Legii
nr. 58/1974 prin norme speciale derogatorii de la dreptul comun,
terenurile erau evident scoase din circuitul civil, iar
înstrăinarea construcţiilor din toate localităţile ţării - urbane
şi rurale - nu se putea face decât prin act autentic cu
autorizarea prealabilă a organelor administraţiei de stat, conform
dispoziţiilor exprese ale art. 31 din Legea nr. 58/1974.
Imediat după abolirea regimului comunist au fost abrogate
Legea nr. 58/1974 şi dispoziţiile din Legea nr. 59/1974 privind
interzicerea înstrăinării prin acte juridice a terenurilor
agricole. De asemenea, prin Legea nr. 50/1991 a fost scos din
vigoare şi Decretul nr. 144/1958.
Prin Legea nr. 9/1990 s-a dispus interzicerea înstrăinării
prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel, situate
înăuntrul sau în afara localităţilor, până la adoptarea noii
reglementări a fondului funciar. Cu alte cuvinte, temporar, pe
timpul anume prevăzut de lege, terenurile au fost scoase din
circuitul civil general. S-a îngăduit totuşi, prin excepţie,
înstrăinarea terenurilor aferente construcţiilor - care au rămas
49
pe mai departe în circuitul civil - ce se pot înstrăina în
suprafaţă de cel mult 1.000 mp (art. 1).
Prin art. 2 din Legea nr. 9/1990 s-a conferit, în mod expres,
procurorului, primăriei şi persoanelor interesate, posibilitatea
de a cere în justiţie constatarea nulităţii actelor juridice de
înstrăinare având ca obiect terenuri, încheiate - indiferent de
formă - după intrarea în vigoare a Decretelor-Lege nr. 1/1989 şi
nr. 9/1989, dacă prin aceasta s-a înlăturat ordinea publică sau
dacă au avut o cauză ilicită sau imorală.
În ce priveşte construcţiile regimul lor a rămas neschimbat.
În 1991 a fost adoptată Legea fondului funciar, lege specială
în raport cu Codul civil, ce conţine reglementări derogatorii de
la dreptul comun, în materie de circulaţie imobiliară. Cea mai
importantă excepţie este prevăzută de art. 46 al Legii nr.
18/1991, care prevede la alin. 1 că "terenurile situate în
intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate indiferent de
întinderea suprafeţei prin acte juridice între vii, încheiate în
formă autentică". Aceasta după ce în art. 45 din aceeaşi lege se
dispune că "terenurile proprietate privată, indiferent de
titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil" (art. 45-46 au
devenit după republicare art. 66-67 care, ulterior, au fost
abrogate prin Legea nr. 54/1998).
Datorită succesiunii mai multor acte normative care
cuprindeau sau cuprind reglementări diferite în această materie se
pune problema rezolvării conflictului de legi în timp.
Aplicarea legilor civile în timp este guvernată de două
principii: principiul neretroactivităţii legii civile şi
principiul aplicării imediate a legii noi53. În acest sens art. 1
53 Gh. Beleiu, DREPT CIVIL ROMÂN. INTRODUCERE ÎN DREPTUL CIVIL.50
C. civ. dispune "Legea dispune numai pentru viitor; ea nu are
putere retroactivă".
Potrivit acestor principii, situaţiile juridice care şi-au
produs toate efectele în trecut, denumite facto praeterita, vor rămâne
reglementate de legea veche. Regula tempus regit actum se aplică fără
probleme în cazurile în care actele se nasc, modifică şi sting sub
imperiul unei singure legi.
Situaţiile juridice viitoare, denumite facta futura care se vor
naşte după ieşirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de
legea nouă.
În practică însă situaţiile juridice concrete sunt mai
complexe decât par la prima vedere, deoarece este adesea dificil
să plasezi o situaţie juridică într-unul din segmentele de timp
care alcătuiesc trecutul, prezentul şi viitorul, luându-se în
considerare atât aspectele constituirii, modificării sau stingerii
situaţiei juridice, cât şi cel al efectelor pe care ea le produce.
Situaţia juridică se leagă de trecut, prezent şi viitor, prin
faptele juridice care îi dau naştere, o modifică sau o sting, ori
prin efectele produse de ea54.
Dificultatea rezultă din împrejurarea că legea nouă se aplică
nu numai în situaţiile juridice care se vor naşte, modifica sau
stinge după intrarea ei în vigoare, ci, de regulă, şi situaţiilor
SUBIECTELE DREPTULUI CIVIL, Casa de Editură şi Presă "Şansa"S.R.L., Bucureşti, 1993, p. 50.
Vasile Pătulea, Aplicarea în timp a legii civile în legătură cuînstrăinările de imobile, în "Dreptul" nr. 11/1992, p. 30 şi urm.
Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 140 şi urm.
54 Liviu Pop, op. cit., p. 140 şi urm.M. Mureşan, DREPT CIVIL. PARTEA GENERALĂ, Edit. Cordial Lex,
Cluj-Napoca, 1998, p. 35.Vasile Pătulea,op. cit.
51
juridice în curs de formare, modificare sau stingere; este vorba
de aşa-zisele facta pendentia, precum şi efectelor viitoare ale
raporturilor juridice trecute. Altfel spus, este vorba de
situaţiile juridice care se nasc sub o lege veche şi îşi produce
efectele, în parte sau în totalitate, sub imperiul legii noi.
Într-o asemenea ipoteză, suntem în prezenţa unui conflict de legi
în timp. Acest lucru se datorează unor fapte care au caracter de
permanenţă sau creează situaţii de fapt care au asemenea caracter,
iar acestea durând în timp, cad sub incidenţa mai multor legi.
În astfel de cazuri, când avem de-a face cu stări durabile în
timp, se aplică regula potrivit căreia faptele generatoare sau
extinctive de situaţii juridice sunt şi rămân supuse legii în
vigoare la data când aceste fapte s-au săvârşit (tempus regit actum).
În privinţa efectelor de drept pe care o situaţie juridică le
produce, principiul este că acestea vor fi cele stabilite de legea
în vigoare în ziua în care fiecare efect se înfăptuieşte. Efectele
produse în trecut au fost şi rămân reglementate de legea veche,
iar efectele care se produc după ieşirea din vigoare a legii vechi
sunt reglementate de legea nouă.
Aceste precizări sunt necesare pentru a se putea clarifica
soarta juridică a antecontractelor având ca obiect înstrăinarea de
terenuri, încheiate în perioada de timp când se aflau în vigoare
legile care au prevăzut scoaterea terenurilor din circuitul civil.
b). Soarta juridică a antecontractelor de vânzare-cumpărare a
terenurilor încheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 şi nr.
59/197455.
55 Pentru detalieri:Fl. Baias, Noul regim juridic al bunurilor imobile proprietate
privată, în "Studiu de drept românesc" nr. 1/1980, p. 72;I. C. Vurdea (I), C. Bârsan, V. Stoica (II), Evoluţia legislaţiei privind
52
Aceste legi, abrogate imediat după sfârşitul regimului
comunist, după cum am mai arătat, au prevăzut imperativ
interdicţia de înstrăinare şi dobândire a terenurilor prin acte
juridice inter vivos. În acea perioadă, însă, s-au încheiat nenumărate
aşa zise contracte şi antecontracte de vânzare-cumpărare cu
privire la terenuri. Dar nu numai că au fost încheiate, dar
părţile au şi trecut la executarea unor prestaţii stipulate prin
clauzele anticipatorii, respectiv predarea bunului şi plata
preţului. Însă contractele de vânzare-cumpărare consemnate în
înscrisuri sub semnătură privată nu au putut produce efectul
translativ de proprietate, pentru simplul motiv că era interzisă
înstrăinarea şi dobândirea terenurilor prin acte juridice. Mai
mult decât atât, toate contractele numite de părţile contractante
ca fiind de vânzare-cumpărare, încheiate sub semnătură privată cu
privire la terenuri, în acea perioadă de timp, au fost lovite de
nulitate absolută, lucru valabil şi astăzi. Problema asanării
nulităţii lor, prin intrarea terenurilor în circuitul civil, nici
circulaţia imobilelor, în "Dreptul" nr. 6/1990, p. 45 şi 50;M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr. 58/1974 asupra
antecontractelor de vânzare imobiliară, în "Dreptul" nr. 7-8/1991,p. 91 şi urm.;
V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor deînstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 dinDecretul nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 3/1992, p. 27 şi urm.;
Eugeniu Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privindînstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr.144/1958, în "Dreptul" nr. 9/1993, p. 27 şi urm.;
I. Popa (I), Fl. Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului devânzare-cumpărare a unei construcţii în condiţiile abrogăriiDecretului nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 7/1994, p. 26 şi 30;
V. Pătulea, REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI TERENURILOR SITUATEÎN INTERIORUL LOCALITĂŢILOR, Editura "Calistrat Hogaş", Bucureşti,1995, p. 48-57;
Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 143 şi urm.
53
nu poate fi pusă în discuţie deoarece actele de înstrăinare între
vii, în prezent sunt valabile numai dacă se încheie în formă
autentică. Întrebarea care se pune este aceea dacă astfel de
contracte, lovite de nulitate absolută şi totală au sau nu pot
avea valoare de antecontracte de vânzare-cumpărare, prin aplicarea
principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate, într-
un alt act juridic ale cărui condiţii de valabilitate sunt
prezente56.
În ceea ce priveşte antecontractele încheiate în perioada de
aplicare a Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, nici acestea nu au
putut fi urmate de perfectarea contractului propriu-zis de
vânzare-cumpărare din acelaşi motiv, interdicţia de înstrăinare şi
dobândire a terenurilor prin acte juridice. De aceea, se pune
problema clarificării sorţii juridice a acestor contracte şi
antecontracte, după reintrarea terenurilor în circuitul civil.
În practica judiciară şi literatura de specialitate, începând
cu anul 1990, s-a încercat să se stabilească soarta juridică a
antecontractelor, indiferent că părţile le-au numit antecontracte
sau contracte de vânzare-cumpărare, deci şi contractele erau
considerate tot antecontracte de vânzare-cumpărare.
Într-o opinie, s-a apreciat că antecontractele de vânzare-
cumpărare având ca obiect terenuri cu sau fără construcţii sunt
nule şi au rămas nule. Unica posibilitate pentru existenţa
obligaţiei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare sau
de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, este
ca părţile să încheie un nou antecontract de vânzare-cumpărare sau
să încheie contractul în formă autentică cu respectarea
56 Liviu Pop, op. cit. p. 143.54
condiţiilor prevăzute de legile în vigoare57. Argumentând acest
punct de vedere, se arată că, nulitatea ca sancţiune civilă, se
aplică pentru încălcarea unei anumite legi, în vigoare la data
încheierii actului şi prin ignorarea scopului acelei legi.
Cercetarea validităţii oricărui act juridic trebuie să fie făcută
în funcţie de legile în vigoare la momentul încheierii sale. Iar
antecontractele la care ne referim sunt nule deoarece la data
încheierii obiectului lor - terenul - nu se află în circuitul
civil, ele contravenind astfel art. 963 C. civ. Ca atare, nefiind
valabil încheiate ele nu pot servi ca temei pentru pronunţarea
unor hotărâri care să ţină loc de act de înstrăinare.
Într-o primă etapă au fost instanţe de judecată care au
pronunţat soluţii împărtăşind acest punct de vedere statuând că
"... în raport cu prevederile art. 30 din Legea nr. 58/1974 , a
art. 44 din Legea nr. 59/1974, actul de vânzare-cumpărare în
litigiu era nul în mod absolut", iar abrogarea subsecventă a
dispoziţiilor sus-numite neavând efect retroactiv, este, în speţă,
irelevantă, fiind de principiu că quad ab initio nullum est, nullo lapsu
temporis convolescere potest.
Într-o altă opinie se susţine că actele juridice cuprinse în
înscrisuri sub semnătură privată referitoare la transmiterea
terenurilor, încheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 şi nr.
59/1974, urmează a fi considerate ca valabile prin asanarea
nulităţii prevăzută, illo tempore, ca o consecinţă a abrogărilor.
Nulităţile prevăzute de legile abrogate nu mai corespund noilor
57 C. Bârsan, V. Stoica, Evoluţia legislaţiei privind circulaţiaimobilelor, II, în "Dreptul" nr. 6/1990, p. 50-51.
V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor deînstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 dinDecretul nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 3/1992, p. 27.
55
realităţi sociale58. Un alt autor susţine că, în cazul existenţei
unui antecontract, dacă părţile au executat în fapt prestaţiile
specifice contractului de înstrăinare promis, el are valoarea unui
act juridic lovit de nulitate. Cu toate acestea, dacă nulitatea
antecontractului nu a fost contestată judecătoreşte şi părţile nu
au fost repuse în situaţia anterioară, prin restituirea
prestaţiilor ilegal executate, până la data abrogării legilor
amintite, este în spiritul principiilor generale ale dreptului
civil să se admită că nulitatea promisiunii de înstrăinare a fost
asumată prin dispariţia cauzei care o determinase. Deci
promisiunea, iniţial nulă, trebuie considerată ca fiind în prezent
valabilă şi susceptibilă de a fi executată amiabil sau de a fi
valorificată în justiţie59.
Într-o altă opinie, cu care suntem de acord, se consideră că
aceste contracte sub semnătură privată, indiferent că părţile le-
au numit contracte de vânzare-cumpărare sau antecontracte, au fost
de la început valabil încheiate. Evident că ele au fost valabile
ca antecontracte de vânzare-cumpărare. Fiinţa lor a fost afectată
de o condiţie suspensivă, constând în împrejurarea dacă terenurile
vor intra în circuitul civil. Desigur că au fost asemenea
convenţii în care părţile au stipulat expres această condiţie
suspensivă. De cele mai multe ori însă, o astfel de clauză nu a
fost stipulată. Ea însă, trebuie admisă că a fost subînţeleasă de
părţile contractante. S-ar putea totuşi obiecta, în această
ipoteză, că în actele juridice condiţia este necesar să fie
58 I. C. Vurdea, Evoluţia legislaţiei privind circulaţiaimobilelor, I, în "Dreptul" nr. 6/1990, p. 44-45.
59 M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr. 58/1974 asupraantecontractelor de înstrăinare imobiliară, în "Dreptul" nr. 7-8/1991, p. 95-96.
56
întotdeauna expres prevăzută. Obiecţia poate fi uşor înlăturată.
Sub imperiul Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, toţi
participanţii la circuitul civil cunoşteau că înstrăinarea
terenurilor de orice fel era interzisă. Cu toate acestea s-au
încheiat numeroase convenţii, prin care părţile s-au obligat să
perfecteze în viitor acte juridice valabile, apte să producă
efectul transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Ori, asumarea unei atare obligaţii fără a fi afectată de condiţie
suspensivă ar fi atras nulitatea absolută a antecontractului
pentru imposibilitatea juridică a obiectului său. Fără îndoială că
aceste contracte au fost încheiate cu intenţia de a produce efecte
juridice, dacă şi atunci când va fi posibil. Temeiul legal al
soluţiei care se propune este art. 978 C. civ., care prevede
regula de interpretare logică potrivit căreia convenţia se
interpretează "în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela
ce n-ar putea produce nici unul", adică: actus interpretandus est potius ut
valeat, quam ut pereat (actul trebuie interpretat mai mult ca să rămână
valid decât ca să piară)60.
În concluzie, se susţine că actele încheiate în forma
înscrisului sub semnătură privată având denumirea de contracte de
vânzare-cumpărare, având ca obiect terenuri, şi sub imperiul
Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în virtutea principiului
conversiunii actului juridic nul într-un act juridic valabil, au
avut valoare de antecontracte valabil încheiate, a căror fiinţă
însă a fost afectată de o condiţie suspensivă, constând în
reintrarea acestor bunuri în circuitul civil general.
De asemenea, convenţiile încheiate iniţial de părţile
contractante, în care s-au obligat să încheie în viitor un
60 Liviu Pop, op. cit., p. 145 şi urm.57
contract de vânzare-cumpărare au fost de la început valabile,
fiinţa lor fiind afectată de realizarea aceleiaşi condiţii
suspensive.
Actele juridice realizate de părţi nu erau translative de
proprietate în condiţiile Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, dar
ele constituie o promisiune de vânzare, un precontract care nu era
interzis prin nici o dispoziţie legală şi care, formând legea
părţilor, trebuie să fie respectate întocmai, cu atât mai mult cu
cât între timp au fost abrogate legile citate, prin care era
interzisă înstrăinarea imobilelor61.
c). Efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare a
unei construcţii încheiat în perioada de timp cât au fost în
vigoare reglementările care prevedeau ad validitatem respectarea
condiţiei înscrisului autentic.
Dacă Legile nr. 58/1974 şi nr. 59/1974 au scos din circuitul
civil terenurile, în schimb, construcţiile aflate în proprietatea
persoanelor fizice şi a persoanelor juridice de tip particular au
continuat să se afle şi să rămână în circuitul civil, dar sub
controlul statului. Astfel, art. 31 din Legea nr. 58/1974 prevedea
că înstrăinarea construcţiilor se făcea numai prin înscris
autentic, pe baza autorizaţiei de înstrăinare emisă de organul
administrativ competent. Orice înstrăinare, fără respectarea celor
două condiţii, era sancţionată cu nulitatea absolută.
Precizăm că, până la intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974,
înstrăinarea construcţiilor prin acte între vii era guvernată de
principiul consensualismului62. Decretul nr. 144/1958 a prevăzut
cerinţele autorizării administrative şi a înscrisului autentic61 C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 1356 din 3 mai 1993,
în "Dreptul" nr. 7/1994, p. 78.62 Liviu Pop, op. cit., p. 147.
58
numai cu privire la înstrăinările de terenuri, cu sau fără
construcţii, situate în interiorul unor categorii de localităţi.
De aceea, ar fi superfluu a pune în discuţie efectele acestor
contracte de faptul şi momentul abrogării respectivului decret
prin Legea nr. 50/1991, dat fiind că obiectul unor astfel de
contracte îl constituie înstrăinarea unui teren şi a construcţiei
edificate pe acesta, cele două imobile constituind un întreg şi,
pe cale de consecinţă, problema trebuie rezolvată în sensul uneia
din soluţiile discutate la punctul precedent.
Privitor la efectele actelor de înstrăinare între vii, în
special ale contractelor de vânzare-cumpărare încheiate sub
semnătură privată, şi a antecontractelor, având ca obiect numai
construcţiile fără terenul aferent, în perioada cât au fost în
vigoare art. 31-32 din Legea nr. 58/1974, s-au conturat în
doctrină două orientări.
Unii autori consideră că aceste acte juridice au valoare de
antecontracte, fie că părţile le-au încheiat ca atare, fie pentru
că - deşi părţile le-au considerat contracte de vânzare-cumpărare
- ele sunt nule pentru neîndeplinirea celor două condiţii
(autorizare administrativă şi forma înscrisului autentic)
prevăzute ad validitatem de legile atunci în vigoare, dar au avut şi
au valoare de antecontracte în temeiul principiului conversiunii
actelor juridice63.
Se susţine că naşterea obligaţiei de "a face" nu poate fi
63 Eugeniu Safta-Romano, op. cit., p. 28 şi urm.Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 50.Fl. Baias, op. cit., p. 30-31.Dan Chirică, Efectele juridice ale antecontractelor de vânzare-
cumpărare imobiliară încheiate în calitate de promitent-vânzătorsau promitent-cumpărător de un singur soţ, fără consimţământulexpres al celuilalt soţ, în "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.
59
socotită decât ca intrând în sfera de cuprindere a faptelor
trecute (facta praeterita), întrucât ea s-a produs anterior abrogării
legii vechi şi intrării în vigoare a legii noi. Ea s-a născut, ca
atare, pentru că în acel moment actul juridic nu putea produce
alte efecte, potrivit principiului tempus regit actum.
Aşa fiind, obligaţia de "a face" este supusă legii în vigoare
în momentul naşterii ei, lege care nu permitea transmiterea
proprietăţii construcţiilor prin acte sub semnătură privată.
În continuare, se arată că, efectele desfăşurate în timp de
un act juridic sunt guvernate de legea în vigoare la momentul când
fiecare din ele se produce, dar apariţia obligaţiei de "a face" nu
este un efect desfăşurat în timp al antecontractului pentru a fi
supusă modificărilor odată cu apariţia legii noi (principiul
consensualismului din art. 971 şi 1295 C. civ.) şi pentru a se
transforma într-o obligaţie de "a da".
Se respinge ideea transmiterii proprietăţii din chiar
momentul încheierii antecontractului prin transformarea obligaţiei
de "a face" în obligaţie de "a da", pentru că prin această idee se
recunoaşte implicit puterea retroactivă a legii noi până în
momentul încheierii actului, ceea ce contravine nu numai art. 1 C.
civ., dar şi art. 15 alin. 2 din Constituţie.
În cea de-a doua orientare se apreciază că antecontractele de
vânzare-cumpărare cu privire la construcţii încheiate sub imperiul
Legii nr. 58/1974 şi Decretului nr. 144/1958, din momentul
abrogării acestor reglementări, au valoare de contracte de
vânzare-cumpărare perfecte, în temeiul cărora s-a produs efectul
translativ de proprietate. Soluţia s-a conturat mai întâi în
practica judiciară. În acest sens s-a statuat: "... actele de
vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate anterior,
60
reprezintă acte translative de proprietate conform art. 1295 C.
civ."64. Prin urmare, antecontractele ar fi în prezent translative
de proprietate, nefiind necesară o hotărâre judecătorească pentru
a ţine loc de act autentic de vânzare; înscrisul sub semnătură
privată poate fi prezentat pentru transcrierea lui în registrele
de publicitate. Ca temei legal al unor astfel de soluţii au fost
invocate prevederile art. 969, art. 1294 şi art. 1295 C. civ.
Această orientare este susţinută şi de unii autori din
literatura de specialitate care au formulat şi justificările ei
teoretice65. Astfel, s-a apreciat că problema trebuie examinată în
profunzime din unghiul de vedere al aplicării legii civile în
timp. Încheierea antecontractului este reglementată de legea în
vigoare, în acel moment, conform principiului tempus regit actum. În
schimb, antecontractul dă naştere unor situaţii juridice tipice şi
durabile în timp, care, uneori, se prelungesc atât sub imperiul
legii vechi cât şi al celei noi. Efectele care se produc după
abrogarea legii vechi, vor fi reglementate de legea nouă care este
de imediată aplicare. Consecinţele de ordin teoretic şi practic al
acestui raţionament constau în faptul că, sub imperiul vechilor
reglementări, antecontractul producea anumite efecte, iar după
abrogarea acestor acte normative, el produce cu totul alte efecte,
diametral opuse primelor. Astfel, în prima fază, antecontractul a
dat naştere unei obligaţii de "a face"; în cea de a doua fază sau64 Trib. Mun. Bucureşti, secţ. a IV-a civ., decizia nr.
1788/1991 în "Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991"de I. Mihuţă, Edit. "Şansa" S.R.L., 1992, p. 69.
65 I. Mihuţă, notă la decizia nr. 1788/1991 a secţ. a IV-acivilă, Trib. Mun. Bucureşti
V. Pătulea, op. cit., p. 33. I. Popa, Efectele juridice ale contractului de vânzare-
cumpărare a unei construcţii în condiţiile abrogării Decretuluinr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 7/1994, p.24-34.
61
etapă, antecontractul, a dat naştere unei obligaţii de "a da",
având ca efect translaţia proprietăţii. Aşadar, obligaţia iniţială
de "a face" s-a transformat, ope legis, într-o obligaţie de "a da",
susceptibilă de executare silită. Ca urmare, acordul de voinţă
imperfect pentru neîndeplinirea unor formalităţi devine perfect
din moment ce au dispărut condiţiile restrictive de validitate din
trecut.
În susţinerea acestei orientări66 se mai arată că toate
aceste contracte sau antecontracte, au în conţinutul lor clauze
anticipatorii, iar părţile au executat, încă de la încheierea
convenţiei prestaţiile care alcătuiesc obiectul viitorului
contract de vânzare-cumpărare, în sensul că s-a plătit preţul
convenit şi s-a predat cumpărătorului posesia bunului. Dreptul de
proprietate, însă, nu s-a transmis deoarece era necesară
perfectarea actului în forma autentică. Deci, ceea ce lipsea
vânzării-cumpărării, acordului de voinţă al părţilor, era condiţia
formală a înscrisului autentic. Din momentul în care respectivele
reglementări au fost abrogate, construcţiile pot fi înstrăinate
prin simplul acord de voinţă al părţilor, deoarece s-a revenit la
principiul consensualismului. Urmează că operaţia juridică, în
sensul de negotium, a devenit perfectă ca vânzare-cumpărare. Dovada
ei se poate face cu înscrisul sub semnătură privată preconstituit
de părţile contractante. Transferul dreptului de proprietate la
cumpărător a operat la data când vânzarea-cumpărarea a devenit
perfectă, adică la momentul abrogării vechilor reglementări şi
revenirii la principiul consensualismului. Deci, nu se agreează
ideea pe care o susţin unii autori67, a transmiterii dreptului de
66 Liviu Pop, op. cit., p. 150.67 Ioan Popa, op. cit., p. 27.
62
proprietate încă de la încheierea convenţiei. Transferul dreptului
de proprietate nu putea opera în temeiul antecontractului din care
s-a născut obligaţia de "a face". Această obligaţie a fost în
fiinţă pe toată durata cât vechile reglementări erau în vigoare.
Ea s-a transformat într-o obligaţie de "a da", numai la momentul
abrogării reglementărilor care prevedeau condiţia perfectării
vânzării-cumpărării construcţiilor în formă autentică.
Transformarea a avut loc din momentul când fostul antecontract a
devenit o vânzare perfectă. Efectul retroactiv al transmiterii
dreptului de proprietate este contrar principiului
neretroactivităţii legii civile, precum şi normelor imperative, de
ordine publică, ale legilor vechi, abrogate68.
În sistemul de publicitate, prin cărţi funciare, dreptul de
proprietate se consideră dobândit numai de la intabulare.
Cumpărătorul va putea cere intabularea prezentând înscrisul sub
semnătură privată constatator al contractului. Numai că, potrivit
art. 45 din Legea nr. 115/1938, pentru unificarea dispoziţiilor
privitoare la cărţile funciare, intabularea se poate încuviinţa
doar dacă există declaraţia expresă prin care acela al cărui drept
urmează să fie strămutat consimte la intabulare. În cazul în care
înstrăinătorul-proprietar tabular refuză să-şi dea consimţământul
la intabularea dreptului de proprietate al dobânditorului,
intabularea se va putea încuviinţa numai în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile69.
Hotărârea judecătorească prin care se dispune intabularea se
va pronunţa în urma promovării de către dobânditorul-reclamant a
unei acţiuni în prestaţie tabulară pe temeiul art. 22 şi 24 din
68 Liviu Pop, op. cit.69 Ibidem.
63
Legea nr. 115/1938.
Considerăm că, în ceea ce ne priveşte, propunând o soluţie
oarecum eclectică, mixtă, că problema sorţii contractelor şi
antecontractelor de vânzare-cumpărare, având ca obiect
construcţiile şi numai construcţiile, încheiate în forma
înscrisului sub semnătură privată, în perioada în care au fost în
vigoare reglementările care prevedeau în mod imperativ respectarea
cerinţei ca asemenea acte să fie încheiate în formă autentică,
trebuie să fie privite în mod diferenţiat, în funcţie de voinţa
părţilor la data încheierii actului, după cum s-a avut în vedere
încheierea unui contract ferm sau numai a unui antecontract.
Astfel, contractele de vânzare-cumpărare (lovite de nulitate
absolută pentru lipsa formei autentice) prin care părţile s-au
obligat să vândă şi respectiv să cumpere ferm, valorează în
prezent contracte de vânzare-cumpărare apte să transfere dreptul
de proprietate. Acest efect putând-se produce odată cu abrogarea
reglementărilor care prevedeau, ad validitatem, pentru asemenea acte,
autorizarea administrativă prealabilă şi cerinţa înscrisului
autentic, şi odată cu reinstaurarea principiului consensualismului
în domeniul vânzării-cumpărării construcţiilor.
Aceste acte, însă, vor putea produce asemenea efecte numai în
măsura în care, nulitatea lor nu a fost constatată judecătoreşte,
iar părţile nu au fost repuse în situaţia anterioară, prin
restituirea prestaţiilor, până la data abrogării reglementărilor
restrictive amintite. Aşa fiind, este în spiritul principiilor
generale ale dreptului civil să se admită că nulitatea
contractului a fost asanată prin dispariţia cauzei care o
determinase. Dar, considerăm că aceste contracte devin valabile
numai de la data abrogării legilor care prevedeau condiţiile
64
restrictive. Deci, contractul, iniţial nul, trebuie considerat ca
fiind în prezent valabil şi susceptibil de a fi executat amiabil
sau de a fi valorificat în justiţie70.
Pe de altă parte, antecontractele încheiate în aceeaşi
perioadă, nu pot avea mai multe efecte decât cele care sunt
justificate prin asemenea acte, cu atât mai mult cu cât părţile s-
au obligat doar la prestaţii specifice unui asemenea tip de acte
juridice. Antecontractul nu poate transfera proprietatea din
moment ce părţile nu s-au obligat la aşa ceva, ci doar la
perfectarea în viitor a contractului promis, contract care este o
convenţie distinctă faţă de antecontract; antecontractul dă
naştere unei obligaţii de "a face", pe când contractul definitiv
dă naştere unei obligaţii de "a da", de a transmite proprietatea
imobilului. Necesităţi practice justifică existenţa
antecontractului, aşa încât şi după abrogarea Decretului nr.
144/1958, el va continua să existe. Prin abrogarea acestui text de
lege, antecontractul nu se poate transforma, implicit, într-un
contract definitiv de vânzare-cumpărare, indiferent cât de mult s-
ar prelungi în timp faptele generatoare sau extinctive de situaţii
juridice. Ar însemna că, deşi părţile au înţeles să dea convenţiei
lor, exclusiv, valoare de antecontract, dacă un asemenea act s-ar
încheia după intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991, o astfel de
convenţie nu ar fi calificată ca un contract translativ de
proprietate. Ori, se are în vedere că şi după abrogarea Decretului
nr. 144/1958, ca şi a Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în
condiţiile operării consensualismului în materia înstrăinării
construcţiilor, părţile vor fi libere să încheie antecontracte în70 A se vedea: M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr.
58/1974 asupra antecontractelor de înstrăinare imobiliară, în"Dreptul" nr. 7-8/1991, p. 91 şi urm.
65
continuare ca o consecinţă a libertăţii contractuale, mai ales că
nu există o interdicţie pentru încheierea în viitor de asemenea
acte juridice71.
Executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare a
unei construcţii o vom trata la punctul următor împreună cu
antecontractele ce au ca obiect vânzarea-cumpărarea de terenuri.
În ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare,
perfectate prin consensualism, pot fi prezentate de părţi pentru
transcrierea lui în registrele de publicitate. În sistemul de
publicitate, prin cărţile funciare, dreptul de proprietate se
consideră dobândit numai de la intabulare. În cazul în care
înstrăinătorul-proprietar tabular refuză să-şi dea consimţământul
la intabularea dreptului de proprietate al dobânditorului,
intabularea se va putea încuviinţa numai în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile. Această hotărâre se va
putea pronunţa numai în urma promovării de către dobânditorul-
reclamant a unei acţiuni în prestaţie tabulară pe temeiul art. 22
şi 24 din Legea nr. 115/1938. Acţiunea în prestaţie tabulară nu se
confundă cu acţiunea în executarea unui antecontract de vânzare-
cumpărare. Aceasta din urmă este o acţiune personală în realizarea
unui drept de creanţă care este prescriptibilă în termenul general
de prescripţie de 3 ani, în timp ce acţiunea în prestaţie tabulară
este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă72.
d). Despre posibilitatea executării silite a antecontratelor
de înstrăinare a terenurilor, cu sau fără construcţii, după71 A se vedea E. Safta-Romano, Regimul juridic al
antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecventabrogării Decretului nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 9/1993, p. 28-29.
72 A se vedea Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂ-MINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 307-308.
66
abrogarea Decretului nr. 144/1958.
În perioada de aplicare a Decretului nr. 144/1958, art. 12
din acest act normativ, oferea în general părţilor un instrument
juridic deosebit de eficace pentru a obţine executarea silită
directă a obligaţiilor asumate prin antecontracte. Art. 12 din
respectivul decret prevedea: "în cazul în care s-a încheiat un
înscris, din care rezultă că proprietarul unui teren, cu sau fără
construcţii, s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au
respectat modalităţile de plată a preţului prevăzut în înscris,
iar în termen de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei prevăzută de
art. 11 una din părţi sau succesorii acestora nu se prezintă, din
orice motive, la notariat, pentru autenticitatea actului de
înstrăinare, instanţa de judecată va putea da o hotărâre care să
ţină loc de act autentic de înstrăinare". Aşadar, acest text de
lege, a prevăzut competenţa instanţelor de judecată, în caz de
neîndeplinire a obligaţiei de perfectare a contractului de
înstrăinare în formă autentică de către una din părţi, de a
pronunţa o hotărâre, la cererea celeilalte părţi care să
înlocuiască actul autentic de înstrăinare. Efectul hotărârii
respective era acelaşi cu efectul contractului autentic de
înstrăinare, adică, în temeiul său şi împotriva voinţei pârâtului,
avea loc transferul dreptului de proprietate.
Abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991 a
avut ca efect dispariţia acestui mijloc juridic. Aşa fiind, s-a
pus problema, în practica judiciară şi în literatura de
specialitate, cum se va putea asigura în viitor executarea în
natură a acestor antecontracte la cererea uneia din părţi
împotriva voinţei celeilalte. Acest lucru fiind necesar deoarece,
pentru înstrăinările de terenuri, art. 45-46 (devenite art. 66-67
67
după republicarea Legii nr. 18/1991, iar subsecvent acestei
republicări, art. 66-73 au fost abrogate expres prin Legea nr.
54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor) din Legea nr.
18/1991, prevede forma autentică, ad validitatem, că antecontracte de
vânzare-cumpărare de terenuri se vor încheia şi în viitor.
Secţiunea a III-a
Drept comparat
Înainte de prezentarea opiniilor şi a posibilităţilor de
executare silită a antecontractelor, considerăm că este necesar,
pentru o mai bună edificare în această privinţă, să trecem în
revistă, succint, modurile în care este abordată instituţia
antecontractului, în legislaţiile şi literatura juridică
contemporană a unor ţări din componenţa Uniunii Europene73.
În unele din aceste ţări instituţia "promisiunii de contract"
este considerată ca suprapunându-se sau fiind identică cu
instituţia antecontractului.
Franţa
Promisiunea de contract este o convenţie prin care o persoană
se angajează faţă de o altă persoană să încheie un anumit contract
ale cărui condiţii sunt de pe acum determinate.
Promisiunea de contract este o convenţie care presupune un
acord de voinţe, este diferită de oferta de a contracta, act pur
unilateral.
În ceea ce priveşte antecontractul, în dreptul francez şi în
literatura juridică a acestei ţări, nu este dată o definiţie
73 A se vedea Institutul de Drept Comparat din Paris, "Laformation du contrat", Paris, 1976, citat în: Vasile Pătulea, Aplicareaîn timp a legii civile în legătură cu înstrăinările de imobile, în"Dreptul" nr. 11/1992, p. 34 şi urm.
68
precisă, mulţi autori recurgând fără nici o diferenţiere la
noţiunile de promisiune de contract şi antecontract.
Unii autori arată că, noţiunea de antecontract, acoperă când
acorduri preliminare încheiate în cursul negocierilor, când
adevărate contracte autonome, cu care însă contractele ulterioare
se vor articula.
Promisiunea de contractare angajează pe promitent să încheie
contractul definitiv în ziua în care beneficiarul opţiunii îşi
manifestă voinţa în acest sens.
Dacă promitentul refuză să încheie actul, beneficiarul se
poate adresa tribunalului care va constata existenţa contractului
prin faptul manifestării opţiunii iar hotărârea instanţei va
valora ca act.
Belgia şi Luxemburg
Promisiunea de contract este o convenţie în virtutea căreia
una dintre părţi se angajează definitiv faţă de o alta, de a
încheia cu aceasta, în viitor, un contract determinat, al cărui
conţinut în esenţă a fost deja determinat.
Deşi, însăşi contractul este deci rezervat în profitul
beneficiarului promisiunii, este totuşi o convenţie care are forţă
obligatorie pentru că există acord de voinţe cu privire la un
obiect determinat în vederea producerii de efecte juridice.
Deci, promisiunea de contract care este o convenţie, diferă
de oferta de a contracta care este un act pur unilateral.
Dreptul belgian nu cunoaşte instituţia antecontractului.
În afară de negocieri, promisiuni de contract, ofertă şi
acceptare, nu există nimic.
Promisiunea de contract angajează un promitent să încheie
contractul promis în locul convenţiei sui generis de promisiunea de
69
contract, în ziua manifestării opţiunii. Dacă, în acel moment al
manifestării opţiunii, promitentul refuză să încheie actul,
beneficiarul se poate adresa tribunalului, care va constata
existenţa contractului prin faptul manifestării opţiunii şi
hotărârea ce o va pronunţa va ţine loc de act.
Italia
Promisiunea de contract este cunoscută şi reglementată de
Codul civil italian prin art. 1351, sub denumirea de "contract
preliminar". Prin acesta, părţile se angajează să încheie între
ele un alt contract, denumit contract definitiv ale cărui
condiţiuni sunt deja determinate, dar ale cărui efecte nu se vor
produce decât mai târziu.
Contractul preliminar trebuie să conţină elementele esenţiale
ale contractului definitiv, absenţa unuia sau mai multor elemente
duce la invalidarea contractului preliminar.
Se consideră că, contractul preliminar, nu poate constitui o
etapă în formarea acordului contractual, deoarece constituie, el
însuşi, un acord deja format.
Contractul preliminar poate fi unilateral. El este unilateral
atunci când numai una din părţi se angajează să încheie un
contract definitiv. El este bilateral atunci când obligaţia de a
încheia contractul definitiv este reciprocă, fiecare dintre părţi
poate pretinde ca cealaltă parte să-şi îndeplinească promisiunea
de a încheia celălalt contract.
Promisiunea de contract pune în sarcina fiecăreia dintre
părţi sau numai uneia dintre ele o obligaţie de a contracta. Dar,
dacă cel ce s-a obligat să încheie un contract definitiv, nu-şi
îndeplineşte această obligaţie, cealaltă parte poate obţine o
hotărâre judecătorească care produce efectele contractului care n-
70
a fost încheiat (art. 2932 C. civ. italian).
Anglia şi Irlanda
Un antecontract este un acord încheiat, care nu leagă părţile
decât din momentul în care a fost redactat contractul formal.
Problema de a şti ce constituie un antecontract depinde de
aprecierea tribunalului care, dacă consideră că redactarea unui
contract formal este de dorit dar nu necesară, va declara că
antecontractul constituie un contract care leagă părţile; dacă
redactarea unui contract formal constituie o condiţie sau o clauză
a acordului, antecontractul va fi considerat ca atare şi nu va
lega părţile.
Atunci când părţile au încheiat o promisiune de contract prin
care beneficiarul poate să-şi manifeste opţiunea într-un anumit
termen, cealaltă parte se va găsi legată şi nu va putea revoca
convenţia, deşi contractul intervenit este doar sub condiţia
intervenirii manifestării opţiunii. Contractul este format în
momentul în care beneficiarul îşi manifestă opţiunea.
În caz de antecontract părţile nu sunt legate decât din
momentul în care a fost redactat contractul formal.
Olanda
Antecontractul se defineşte ca fiind contractul în virtutea
căruia părţile se angajează să încheie un alt contract, al cărui
conţinut este în mod suficient determinabil, cel puţin în ceea ce
priveşte punctele esenţiale. Un astfel de contract este un
contract auxiliar în vederea încheierii contractului principal. În
opinia majorităţii autorilor, antecontractul este diferit de
promisiunea de contract. Promisiunea de contract fiind o ofertă
irevocabilă, ea obligă pe ofertant să menţină pe durata termenului
fixat prin promisiune sau, în lipsa unui atare termen, pe durata
71
timpului socotit rezonabil după circumstanţe. Prin retragerea
promisiunii promitentul poate împiedica realizarea contractului
prin acceptarea de către cealaltă parte.
Antecontractul este în principiu, aşa cum îl desemnează
însăşi denumirea sa, un adevărat contract. O legătură contractuală
se leagă între părţi. Cu toate acestea, este posibil ca termenii
antecontractului să fie prea imprecişi sau chiar absenţi pentru a
se putea determina intenţia părţilor în ceea ce priveşte
conţinutul contractului principal.
Germania
Instituţia promisiunii de contract nu este cunoscută în
doctrina germană. O atare promisiune poate fi, fie un antecontract
care angajează una dintre părţi să încheie, la cererea celeilalte
părţi, un contract, fie o opţiune. Se vorbeşte de opţiune atunci
când una dintre părţi acordă celeilalte dreptul de a realiza, mai
târziu, prin simpla sa declaraţie de voinţă (opţiunea), un
contract ale cărui condiţii sunt deja determinate în convenţia de
opţiune. Este vorba deci de un contract încheiat sub condiţie
suspensivă, el depinzând de exercitarea dreptului de opţiune.
Antecontractul este un contract care angajează părţile să
încheie mai târziu un contract.
Încheierea unui antecontract are, de regulă, drept scop de a
realiza o legătură anticipată între părţi atunci când obstacole,
de fapt sau de drept, se opun încheierii unui contract definitiv
(legea germană nu prevede nici opţiunea nici antecontractul).
Potrivit jurisprudenţei, antecontractul, trebuie să îmbrace
aceeaşi formă prevăzută pentru contractul avut în vedere.
Danemarca
Practica daneză cunoaşte antecontractele dar, pe planul
72
dreptului, acordurile nu se disting în mod net de contractele
propriu-zise. Într-adevăr, sau acestea nu conţin toate elementele
contractului - şi atunci nu au forţă obligatorie - fie ele conţin
toate aceste elemente şi atunci sunt asimilate contractelor.
Elveţia
Codul elveţian al obligaţiilor (reeditat în 1990) face
referire la "promisiunea de a contracta" în următoarele articole:
Art. 22. Obligaţia de a încheia o convenţie viitoare poate fi
asumată pe cale contractuală.
Atunci când, în interesul părţilor, legea subordonează
validitatea contractului de respectarea unei anumite forme,
aceasta se aplică, de asemenea, şi în cazul promisiunii de a
contracta.
Art. 97 alin. 1. Când creditorul nu poate obţine executarea
obligaţiei sau nu poate obţine decât executarea sa imperfectă,
debitorul este ţinut să repare prejudiciul cauzat ... .
Art. 98 alin. 1. Când este vorba de o obligaţie de "a face",
creditorul poate să ceară autorizarea de a proceda el însuşi la
executarea pe cheltuiala debitorului; orice acţiune în daune-
interese rămâne rezervată.
Art. 216. Vânzările de imobile nu sunt valabile decât dacă
sunt făcute prin act autentic.
Promisiunile de vânzare ... nu sunt valabile decât dacă sunt
făcute prin act autentic.
* *
*
Revenind la dreptul nostru, în literatura de specialitate, s-
au propus mai multe soluţii în legătură cu posibilitatea
executării silite a antecontractelor de vânzare-cumpărare
73
imobiliară.
O primă soluţie utilizată în practică este aceea ca
reclamantul să solicite instanţei constatarea împrejurării că
între el şi pârât - părţi ale aceluiaşi antecontract de
înstrăinare - a operat transferul dreptului real, hotărârea urmând
să ţină loc de act autentic de înstrăinare; cererea este
întemeiată în drept, fie numai pe art. 111 C. pr. civ.74, fie pe
acest text de lege căruia i se adaugă art. 1295 C. civ.75
Această soluţie a fost criticată în literatura de
specialitate aducându-se următoarele contraargumente76:
a). Art. 111 C. pr. civ. reglementează acţiunea în
completarea existenţei (sau inexistenţei) unui drept. Din chiar
formularea textului rezultă că se tinde la constatarea existenţei
unui drept, ceea ce presupune că dreptul există în momentul
intentării ei. Ori, în cazul analizat, dreptul care există şi,
deci, ar putea fi constatat, este dreptul de creanţă izvorât din
antecontract, a cărui obligaţie corelativă este aceea de a
consimţi la încheierea contractului într-o formă (de regulă,
autentică) aptă să ducă la transmiterea dreptului real asupra unui
imobil. Dar constatarea unui asemenea drept nu ar avea nici o
eficienţă şi nu ar prezenta nici un interes pentru reclamant, care
nu urmăreşte altceva decât, tocmai, transferul dreptului real,
menţionat mai sus. Apare limpede că, asemenea acţiuni, nu sunt
acţiuni în constatare şi nu pot fi soluţionate prin aplicarea art.
111 C. pr. civ.
b). Cât despre întemeierea unor astfel de acţiuni pe
dispoziţiile art. 1295 C. civ., este de observat că acest text nu74 Judecătoria sect. I Bucureşti, sentinţa civilă nr. 6861.75 Judecătoria sect. I Bucureşti, sentinţa civilă nr. 6863.76 Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 16-18.
74
face decât să consacre principiul consensualismului în materia
contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că, "vinderea este
perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au
învoit asupra lucrului şi preţului, deşi lucrul încă nu se va fi
predat şi preţul încă nu se va fi numărat". Asta înseamnă, după
cum textul a declară expres, de altfel, că el se aplică doar
contractelor de vânzare-cumpărare, deci nu poate fi folosit pentru
transformarea unor antecontracte în contracte propriu-zise.
Aşadar, efectul translativ de proprietate prevăzut de art.
1295 C. civ. pentru contractele de vânzare-cumpărare nu se produce
în cazul antecontractelor, iar dacă - prin reductio ad absurdum - el
s-ar produce, atunci acţiunea de felul celei analizate aici nu şi-
ar mai avea rostul deoarece transferul proprietăţii ar opera în
lipsa ei. Se concluzionează că textul nu poate fi folosit ca temei
al hotărârii pronunţate în asemenea cazuri.
O altă cale de valorificare în justiţie a antecontractelor ar
putea fi aceea de a considera că legea veche abrogată (art. 12 din
Decretul nr. 144/1958) se aplică în continuare (supravieţuieşte,
ultraactivată), deoarece faţă de ea antecontractul şi raporturile
juridice cărora el le dă naştere constituie facta pendentio (fapte
juridice în curs de desfăşurare), întrucât aceste raporturi se
sting prin executarea antecontractului care, prin ipoteză, nu a
avut încă loc.
Şi această soluţie a fost criticată în doctrină77.
Se admite, în general, că, pentru a determina dacă o lege
abrogată supravieţuieşte sau nu abrogării sale, trebuie să se facă
distincţie între situaţiile juridice (legale) şi cele subiective
77 Ibidem.75
(individuale), supravieţuirea fiind exclusă în cazul primelor.
Executarea antecontractelor prin intermediul art. 12 din Decretul
nr. 144/1958, constituie o situaţie juridică legală, deoarece
condiţiile de exercitare a acţiunii şi efectele acesteia erau
prevăzute de însuşi textul de lege, părţile neputând să deroge de
la aceasta; în plus, regimul juridic al proprietăţii - din care
făcea parte art. 12 - constituie, ca regulă, un domeniu de
manifestare a situaţiilor juridice legale.
Aşa fiind, este exclusă supravieţuirea acestui text de lege
după abrogarea lui expresă.
Mai mult, raţionamentul acestei soluţii este nu numai
necorespunzător teoretic, dar el nu este util nici din punct de
vedere practic. Astfel, dacă s-ar accepta ideea supravieţuirii
legii vechi, oricum soluţia bazată pe art. 12 din Decretul nr.
144/1958 ar fi valabilă doar pentru antecontractele încheiate până
la abrogarea acestui text (7 august 1991), pentru celelalte fiind
necesară găsirea altei soluţii legale.
Într-o altă opinie, deosebit de interesantă şi seducător
argumentată, se porneşte de la realitatea că un antecontract de
transmitere sau constituire a unui drept real naşte, în sarcina
părţilor, obligaţia de "a face" - constând în încheierea în viitor
a contractului (eventual, în formă autentică) -, se consideră că
această obligaţie este susceptibilă de executare silită directă
atipică, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti, care să
ţină loc de contract, chiar în condiţiile abrogării art. 12 din
Decretul nr. 144/1958.
Se numeşte aceasta executare silită "atipică" pentru că ea se
realizează în absenţa unui titlu executoriu, astfel cum este el
definit în literatură şi în afara procedurilor execuţionale
76
reglementate de Codul de procedură civilă78.
Această opinie se întemeiază pe următoarele raţionamente şi
temeiuri legale:
A. Problema de ordin teoretic, care trebuie rezolvată, este
aceea dacă instanţa, prin hotărârea ce o pronunţă, poate suplini
manifestarea de voinţă a părţii care nu îşi dă consimţământul la
încheierea contractului promis prin antecontract. Pentru că,
instanţa, nu face altceva decât să constate - după verificarea
anumitor condiţii - că actul juridic s-a încheiat, deşi una dintre
părţi s-a opus în mod cert la aceasta, deci, nu face altceva decât
să suplinească manifestarea de voinţă a părţii în culpă.
Aşadar, ne aflăm pe terenul răspunderii civile contractuale,
iar suplinirea consimţământului părţii, care refuză să încheie
contractul, este o modalitate de reparare în natură a
prejudiciului suferit de cealaltă parte. Instanţele de judecată
au, prin excepţie, competenţa de a se substitui voinţei părţilor
dar numai dacă ea este prevăzută de legea civilă sau decurge din
principii de drept deduse din reglementarea de ansamblu a unor
instituţii civile.
Se precizează că instanţa de judecată are această abilitate
dată de legislaţia noastră care cunoaşte mai multe asemenea
prevederi. Astfel sunt: înlocuirea consimţământului prin hotărâre
judecătorească în temeiul art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938;
vânzarea unui imobil în cadrul procedurii de executare silită
imobiliară reglementată în Codul de procedură civilă.
În afara acestor cazuri, în doctrină, sunt semnalate cel
puţin două situaţii în care - în absenţa unui text de lege expres
- instanţa poate suplini, prin hotărâre judecătorească, voinţa
78 Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 14-28.77
persoanei, pentru a se da, astfel, satisfacţie unor principii mai
importante decât regula potrivit căreia actul juridic se formează
valabil numai pe baza consimţământului. Este vorba de situaţia
actelor juridice de administrare încheiate de unul din
coproprietari, acte anulabile potrivit regulii unanimităţii din
materia coproprietăţii, deoarece nu toţi copărtaşii au consimţit
la încheierea lor, şi în cazul în care oferta (ca element al
mecanismului de încheiere a contractului) a fost retrasă
intempestiv de ofertant înainte ca acceptarea să ajungă la
cunoştinţa lui, când instanţa va considera contractul ca fiind
încheiat cu titlu de reparaţie în natură a prejudiciului produs cu
luarea în considerare a condiţiilor particulare ale fiecărei speţe
în parte. Este limpede că, asemenea soluţii, presupun "înlocuirea"
consimţământului părţii prin hotărâre de judecată, pentru a se da
satisfacţie principiului reparării în natură a prejudiciilor.
Se consideră, de către autori, că aceleaşi raţionamente pot
fi utilizate şi o soluţie similară poate fi acceptată şi în cazul
analizat; instanţa judecătorească va suplini consimţământul celui
ce refuză să-şi execute obligaţia de a încheia contractul, asumată
prin antecontract, în lumina principiilor executării în natură a
obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor.
Aceasta deoarece, pe de o parte, pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act juridic translativ de drepturi reale
constituie o executare silită (în natură) atipică a obligaţiei de
"a face", născută din antecontract.
Pe de altă parte, în acest fel, se realizează cea mai bună
reparaţie în natură a prejudiciului pe care una din părţi l-ar
încerca datorită neexecutării de către cealaltă parte a obligaţiei
de a încheia contractul, asumată prin antecontract.
78
B. În sprijinul celor afirmate până acum se invocă, de către
autori, şi argumente de text.
Astfel, art. 1973 C. civ. dispune: "creditorul are dreptul de
a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei (...)", consacrând
principiul executării în natură a obligaţiilor. Ori, atunci când
debitorul obligaţiei de a încheia contractul nu îşi dă
consimţământul la aceasta, îndeplinirea exactă a obligaţiei este
obţinută de către creditor, tocmai pentru suplinirea manifestării
de voinţă a debitorului prin hotărârea judecătorească.
De asemenea, art. 1077 C. civ. prevede că, "nefiind
îndeplinită obligaţia de "a face", creditorul poate de asemenea să
fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire pe cheltuiala
debitorului". Fără detalieri excesive, acest text a fost folosit
şi el în justificarea puterilor instanţei de a pronunţa o hotărâre
care să ţină loc de contract de înstrăinare. Din analiza acestui
text reiese, cu certitudine, că scopul legiuitorului a fost acela
de a asigura îndeplinirea exactă a obligaţiei (potrivit art. 1073
C. civ.), chiar dacă aceasta ar fi executată până la urmă de
însuşi creditorul pe seama debitorului; în acelaşi timp,
legiutorul a urmărit şi a permis - pentru atingerea acestui scop -
ca manifestarea de voinţă a debitorului, în sensul de a-şi executa
obligaţia, să fie suplinită prin autorizare dată de instanţă
creditorului, pentru ca acesta să execute el însuşi ceea ce
79
debitorul îi datora.
Se susţine în continuare de către autori că, nu este
impropriu de a se vorbi de o suplinire a consimţământului
debitorului în acest caz, pentru că executarea unei obligaţii este
o plată, iar plata este un act juridic bilateral, deci un contract
care presupune şi exprimarea consimţământului debitorului. În mod
simetric, suplinirea consimţământului creditorului este posibilă
în cadrul procedurii ofertei reale de plată urmată de
consemnaţiune.
Deci, art. 1077 C. civ., permite suplinirea consimţământului
debitorului în materia obligaţiilor de "a face" izvorâte din
antecontract, instanţele putând să-şi întemeieze pe ele
pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de contracte de
înstrăinare, asigurându-se în acest fel executarea în natură,
întocmai a antecontractului.
Nu s-ar putea spune că aplicarea acestor temeiuri de drept s-
ar opune art. 1075 C. civ., care prevede că, în cazul obligaţiei
de "a face" neexecutate, aceasta se schimbă în dezdăunări atunci
când ea este intuitu personae deci, presupune faptul personal al
debitorului. Nu este posibil un asemenea raţionament tocmai,
fiindcă, în ciuda caracterului personal al obligaţiei născută din
antecontract, de a consimţi la încheierea contractului, realizarea
acestei obligaţii poate fi obţinută de creditor şi fără faptul
personal al debitorului, prin pronunţarea, de către instanţă, a
hotărârii ce ţine loc de contract.
80
Autorii arată că, în afara textelor legale menţionate până
aici, mai poate fi invocat în sprijinul rezolvărilor pe care
încearcă să le propună şi art. 970 alin. 2 C. civ.: "Ele
(convenţiile - n. n.) obligă nu numai la ceea ce este expres într-
însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă
obligaţiei, după natura sa". Întrucât legea, deşi nu prevede, nici
nu interzice expres instanţei să pronunţe o hotărâre care să
suplinească voinţa părţilor, se poate considera că echitatea este
aceea care permite judecătorului să acţioneze astfel, restabilind
echilibrul contractual perturbat de către debitorul refractar.
Acestei opinii i se reproşează79 că recurge la o interpretare
extensivă constând în aceea că deplasează câmpul de aplicare al
prevederilor art. 1077 C. civ., din cel al executării în natură a
obligaţiilor de "a face", în acela al încheierii antecontractului.
În condiţiile art. 1077 C. civ., contractul este perfectat,
producându-şi toate efectele, pe când în cazul antecontractului
suntem doar în prezenţa unei promisiuni, contractul urmând să fie
încheiat în viitor.
Acestei critici i se răspunde, pe bună dreptate, că
antecontractul este un contract şi că încheierea contractului nu
este altceva decât executarea în natură a obligaţiilor rezultate
din antecontract80.
Într-o altă opinie, se propune un sistem mixt de sancţiuni
(daune cominatorii plus daune-interese).
În vederea executării în natură a obligaţiilor rezultate
dintr-un antecontract, partea avea posibilitatea, chiar şi în
79 E. Safta-Romano, op. cit., p. 31,80 Fl. Baias, Efectele juridice ale contractului de vânzare-
cumpărare a unei construcţii în condiţiile abrogării Decretuluinr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 7/1994, nota II, p. 32.
81
perioada când art. 12 din Decretul nr. 144/1958 era în vigoare, să
opteze pentru soluţia daunelor cominatorii. Prin intrarea în
vigoare a Legii nr. 50/1991, creditorului îi rămâne posibilitatea
de opţiune, în cazul în care cealaltă parte refuză să-şi execute
obligaţia de "a face", între rezoluţiunea antecontractului sau la
obligarea părţii culpabile la plata daunelor cominatorii, pentru a
o constrânge la încheierea contractului în forma stabilită de
comun acord prin antecontract. Instanţa va putea, la cererea
oricărei părţi, să o oblige pe cealaltă parte să încheie
contractul sub formă autentică, în caz contrar, urmând să suporte
sancţiunea daunelor cominatorii, calculate, de regulă, pe fiecare
zi de întârziere. Daunele cominatorii nu reuşesc, însă,
întotdeauna să înfrângă rezistenţa debitorului care le poate
ignora. Într-o asemenea situaţie, creditorul va putea pretinde
obligarea debitorului la plata unor daune interese, care vor
consta în diferenţa de valoare între preţul achitat la data
încheierii antecontractului (sau promis la acea dată) şi preţul
practicat, în prezent, pe piaţa liberă la imobilul de genul celui
care a făcut obiectul antecontractului. Această soluţie se
întemeiază pe ideea de culpă a celeilalte părţi, la executarea
obligaţiilor, rezultând din antecontract. În acest mod, sub
sancţiunea unor daune cominatorii care vor trebui achitate, precum
şi a daunelor interese reprezentând diferenţa de preţ, vânzătorul-
promitent nu va avea altă cale decât aceea de a-şi respecta
obligaţiile asumate în antecontract. Chiar dacă el ar refuza, în
cele din urmă să perfecteze contractul de vânzare, cealaltă parte
va fi integral despăgubită81.81 E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind
înstrăinările imobiliare subsecvente abrogării Decretului nr.144/1958, în "Dreptul" nr. 9/1993, p. 31-32.
82
Nici această opinie nu a fost scutită de critici.
Astfel, se opinează că o asemenea sancţionare a celui care
persistă în refuzul încheierii contractului nu ar răspunde câtuşi
de puţin intereselor aceluia care doreşte executarea
antecontractului şi dobândirea proprietăţii. Şi aceasta din două
motive: mai întâi, pentru că interesul său major este transferul
dreptului de proprietate şi nu sancţionarea celuilalt; iar apoi,
fiindcă executarea unor asemenea sancţiuni, chiar substanţiale, se
poate dovedi extrem de dificilă, ori chiar iluzorie82.
Şi, în final, într-o ultimă opinie83 se susţine că instanţa
de judecată poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act
autentic. În ceea ce priveşte antecontractele de vânzare-cumpărare
a imobilelor situate în teritoriile de carte funciară, asemenea
hotărâri pot avea ca temei art. 17 alin. 4 din Legea nr. 115/1938
care prevede clar, cuprinzător şi fără condiţii restrictive că
"Hotărârea judecătorească sau, în cazurile anume prevăzute de
lege, decizia autorităţii administrative, vor înlocui acordul de
voinţă sau consimţământul". Rezultă că, ori de câte ori nu este
posibilă perfectarea contractului, deoarece una din părţile
antecontractului refuză să-şi îndeplinească această obligaţie, la
cererea celeilalte părţi, instanţa competentă va putea pronunţa o
hotărâre care să înlocuiască acordul de voinţă al părţilor, în
formă autentică.
În ceea ce priveşte teritoriile unde nu se aplică
dispoziţiile Legii nr. 115/1938, instanţele de judecată pot da
hotărâri, care să ţină loc de contract, în temeiul art. 1073, art.
82 Fl. Baias, op. cit., nota II, p. 32.83 Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,
Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 152 şi urm.83
1077 şi art. 970 alin. 2 C. civ.84 Dar, se apreciază că, odată cu
posibilitatea aplicării Legii nr. 7/1996 (Legea noilor cărţi
funciare) problema va fi rezolvată şi în teritoriile unde nu
există acum cărţi funciare, deoarece alin. 4 din art. 17 al Legii
nr. 115/1938 a fost preluat în noua lege a cărţilor funciare la
art. 22 alin. 385.
Considerăm că această opinie nu poate fi acceptată deoarece
art. 22 din Legea nr. 7/1996 face referire doar la înscrierile şi
radierile din cartea funciară a dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale, care se fac "pe baza actului prin care
s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil" respectivele
drepturi. Reiese deci că, hotărârea judecătorească prevăzută la
alin. 3 al aceluiaşi articol, se referă doar la radierile şi
înscrierile în cartea funciară dar numai după ce a fost încheiat
un act valabil care să transmită proprietatea. În legătură cu
posibilitatea suplinirii consimţământului la încheierea actelor
translative de proprietate, printr-o hotărâre judecătorească,
articolul analizat nu prevede nimic.
Referitor la posibilitatea executării silite a
antecontractului considerăm că instanţa poate da hotărâri care să
ţină loc de contract în temeiul art. 970, art. 1073 şi art. 1077
C. civ. Aceasta cu atât mai mult dacă se are în vedere şi art. 969
C. civ. Împărtăşim opinia exprimată în acest sens şi argumentele
invocate în susţinerea ei.
e). Condiţiile admisibilităţii acţiunii în pronunţarea unei
hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic86.
84 Ibidem.85 Ibidem.86 Dan Chirică, Condiţiile admisibilităţii acţiunii întemeiate
pe dispoziţiile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în "Dinamica84
1. Existenţa unui antecontract valabil încheiat. Fiind o
convenţie ca oricare alta, antecontractul trebuie să întrunească
condiţiile de valabilitate prevăzute de art. 948-968 C. civ., dar,
antecontractul prezintă unele particularităţi în acest domeniu,
particularităţi pe care le-am tratat cu ocazia examinării
condiţiilor antecontractului.
2. Dovedirea antecontractului în condiţiile dreptului comun.
Odată cu abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958, care
condiţiona în mod expres admiterea acţiunii de încheierea
contractului în forma unui înscris sub semnătură privată din care
să rezulte obligaţiile părţilor (în principiul care este lucrul
vândut şi care este preţul), promovarea acţiunii nu mai este
condiţionată de forma scrisă a antecontractului. Aşa fiind,
dovedirea acestuia urmează să se facă conform dreptului comun în
materie de probe (art. 1191-1198 C. civ.).
3. Refuzul uneia din părţi de a autentifica actul de vânzare-
cumpărare. Întrucât nici o acţiune nu poate fi promovată în
justiţie fără un interes, nici acţiunea analizată aici nu poate fi
promovată altfel; ori, interesul promovării unei asemenea acţiuni
nu poate consta decât în refuzul uneia din părţi de a se prezenta
la notariat pentru autentificare.
4. Partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile
asumate prin antecontract. În cazul în care partea care acţionează
nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii - de exemplu, promitentul-
cumpărător nu a plătit preţul sau promitentul-vânzător nu a predat
relaţiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria şipractica dreptului", Centrul de Ştiinţe Sociale al Academiei deŞtiinţe Sociale şi Poplitice", Cluj-Napoca, 1988, p. 123-151.
Dan Chirică, DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE, Edit. Cordial,Cluj-Napoca, 1994, p. 30-32.
85
posesia lucrului vândut -, partea adversă poate să-i paralizeze
acţiunea prin invocarea excepţiei de neîndeplinire a contractului
(exceptio non adimpeti contractus).
Respectarea obligaţiilor asumate prin antecontract nu trebuie
luată însă într-un înţeles foarte rigid. Astfel, după cum s-a
judecat într-o speţă, promitentului-cumpărător îi rămâne deschisă
calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc
de act autentic, chiar dacă nu a achitat ratele din preţ strict la
termenele contractuale, această situaţie datorându-se
promitentului-vânzător care a refuzat să le primească, dar
întregul preţ este apoi achitat în timpul procesului; s-a susţinut
însă că acţiunea ar fi trebuit să fie respinsă şi admisă acţiunea
reconvenţională în rezoluţiune a promitentului-vânzător, dacă
termenele de plată stabilite de părţi ar fi avut un caracter
esenţial sau ar fi fost stabilit un pact comisoriu expres, de
ultimul grad87.
Promitentului-vânzător nu i s-ar putea admite acţiunea în
rezoluţiune, de vreme ce, prin ipoteză chiar, încălcarea
menţionatelor stipulaţii contractuale s-ar datora culpei sale88.
5. Promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut,
iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi bunul
vândut la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Întrucât prin
hotărârea ce se pronunţă se operează un transfer de proprietate,
instanţa trebuie să verifice, în prealabil, dacă promitentul-
vânzător este proprietar, căci numai în acest caz acţiunea este
admisibilă, nefiind de conceput ca promitentul-cumpărător de
conivenţă cu promitentul-vânzător să îşi constituie fără temei87 Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1944/1974, în
"C.D. 1974", p. 94-97.88 Dan Chirică, op. cit.
86
legal un titlu de proprietate asupra bunului aparţinând unui terţ.
Credem, de asemenea, că sunt necesare câteva precizări
privind intentarea acţiunii întemeiată pe art. 1073 şi art. 1077
C. civ., prin care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de contract translativ sau constitutiv de drepturi reale.
a). Acţiunea avută în vedere fiind o acţiune personală,
întemeiată pe dreptul de creanţă născut din antecontract,
competenţa este cea de drept comun (art. 5 C. pr. civ.) fără a fi
exclusă competenţa alternativă reglementată de art. 10 pct. 1 C.
pr. civ.89
b). Calitatea procesuală - deopotrivă activă şi pasivă -
aparţine părţilor antecontractului sau succesorilor acestora, iar
în ipoteza succesiunilor vacante - statului.
c). Termenul de prescripţie a dreptului de acţiune este cel
general, de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 şi
el începe să curgă după distincţiile făcute de art. 7 din acelaşi
decret, adică, fie de la data naşterii raportului juridic
(încheierea antecontractului), fie la expirarea termenului în care
a fost prevăzută încheierea contractului.
d). În sfârşit, un aspect cel puţin la fel de important
priveşte timbrarea acestor acţiuni în condiţiile în care taxele de
timbru pentru acţiunile în justiţie sunt sensibil mai mici decât
cele notariale. Astfel, s-ar putea ajunge, prin simularea unei
situaţii litigioase între părţi, la eludarea dispoziţiilor legale
privind taxele de timbru pentru autentificarea contractelor. În
practică s-a decis ca în aceste cazuri taxa este cea
corespunzătoare autentificării contractului şi trebuie percepută,
89 V. Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 24.87
ca atare, de către instanţă90.
Prin întrunirea condiţiilor enumerate mai sus, acţiunea
devine admisibilă, pronunţându-se o hotărâre judecătorească care
ţine loc de act autentic notarial.
În acest caz, prin derogare de la regula efectului declarativ
al hotărârilor judecătoreşti, avem de a face cu o hotărâre
constitutivă de drepturi, care, în esenţă, realizează
transformarea obligaţiei de "a face" în obligaţia de "a da",
specifică vânzării, creându-se o situaţie juridică nouă. Hotărârea
judecătorească constituie fără îndoială ea însăşi un titlu de
proprietate aidoma celui pe care părţile şi l-ar fi constituit
prezentându-se pentru autentificarea actului la notariat91.
Potrivit art. 404 C. pr. civ. şi art. 6 din Decretul nr.
167/1958, hotărârea judecătorească care nu s-a executat timp de 3
ani de la data rămânerii ei definitive nu se mai poate executa şi
va pierde puterea lucrului judecat. În termenul general de
prescripţie se prescrie şi dreptul de a cere executarea silită a
titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate,
uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie; dar, aşa cum
întemeiat s-a precizat în doctrină, numai hotărârile executorii
îşi pierd autoritatea lucrului judecat, iar nu şi cele care nu
sunt susceptibile de executare silită cum sunt, de pildă,
hotărârile constitutive de drepturi sau hotărârile pronunţate în
cadrul acţiunilor în constatare.
Plecând de la faptul că hotărârea judecătorească în discuţie
poate avea un conţinut divers, trebuie făcută necesara distincţie
între dispoziţiile nesusceptibile de executare silită şi cele
90 Ibidem.91 Dan Chirică, op. cit., p. 38-39.
88
susceptibile de o asemenea executare. Astfel, partea cea mai
importantă din hotărâre - aceea prin care se dispune transferul
dreptului real de proprietate - fiind constitutivă de drepturi, nu
este susceptibilă de executare silită şi deci în legătură cu
aceasta nu se poate pune nici problema prescriptibilităţii
executării ei, prin ea însăşi această dispoziţie fiind o executare
silită (atipică) a unei obligaţiei de "a face". În schimb,
dispoziţii de hotărâre ca acelea prin care se dispune, de
exemplu, plata preţului sau predarea imobilului sunt în mod
evident susceptibile de executare silită, deci prescriptibile în 3
ani de la data rămânerii definitive a hotărârii. Aşa fiind
conchidem că, aşa cum nu se poate pune problema
prescriptibilităţii extinctive a dreptului de proprietate
transferat printr-un act notarial, tot astfel, nu se poate pune
nici problema prescriptibilităţii extinctive a unui drept similar
transferat prin hotărâre judecătorească, indiferent de calea prin
care s-a realizat transferul lui, dreptul de proprietate este şi
rămâne imprescriptibil pe cale extinctivă92.
Secţiunea a IV-a
Rezoluţia antecontractului
Rezoluţia antecontractului este sancţiunea care, potrivit
dreptului comun, intervine în cazul neîndeplinirii obligaţiilor
contractuale din culpa uneia din părţi şi care constă în
desfiinţarea retroactivă a convenţiei, la cererea celeilalte părţi
(care şi-a îndeplinit ori este gata să-şi îndeplinească
obligaţiile), cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia
anterioară încheierii antecontractului (prin restituirea reciprocă
92 Ibidem.89
a prestaţiilor, eventual, săvârşite în temeiul lui şi cu obligarea
părţii aflate în culpă la repararea prejudiciilor cauzate
celeilalte părţi - daune-interese, clauză penală etc.).
Rezoluţia antecontractului poate opera, de plin drept, dacă
părţile stipulaseră un pact comisoriu de gradul III, sau trebuia
pronunţată prin hotărâre de către instanţa judecătorească, în
celelalte cazuri93.
Dacă una din părţi nu-şi execută în natură sa specifică
obligaţia asumată, cealaltă parte are, neîndoios, dreptul de a
pretinde executarea în natură, dar nu i se poate nega nici dreptul
de a cădea de acord cu cealaltă parte ca obligaţia asumată iniţial
să nu se mai execute, ci să se stingă pentru viitor sau să se
desfiinţeze cu efect retroactiv. Principiul executării în natură
nu se poate opune la aceasta, căci - cel puţin în domeniul
contractelor de drept comun - el este stabilit în interesul
părţilor sau în interesul aceleia din părţi care înţelege să-şi
respecte întocmai angajamentul luat, dar nicidecum împotriva
intereselor comune sau concordante ale părţilor. Prin urmare, dacă
una dintre părţi, refuzând fără nici un temei obiectiv, să-şi
execute în natură obligaţia asumată, îşi manifestă, astfel,
implicit, voinţa de a se proceda la rezoluţiunea contractului din
vina sa, nimic nu se poate opune ca cealaltă parte, dacă găseşte
această soluţie convenabilă, să renunţe la dreptul său de a cere
executarea silită în natură şi să accepte ca obligaţia să fie
desfiinţată şi părţile repuse în situaţia anterioară. Câtă vreme
nu sunt în joc interese superioare, ale colectivităţii, voinţa
concordantă a părţilor - chiar prezumată din atitudinea lor -
93 M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex,Cluj-Napoca, 1996, p. 152-153.
90
poate determina producerea acestui efect, care nu contravine
câtuşi de puţin textelor şi spiritului legislaţiei în vigoare94.
Pe de altă parte, dacă nu s-ar recunoaşte părţii care nu este
în culpă dreptul de a renunţa la executarea în natură a
antecontractului şi de a opta pentru rezoluţiunea acestuia cu
repunerea părţilor în starea anterioară, ar însemna să se ajungă
ca cealaltă parte să-şi invoce propria sa culpă - constând în
refuzul nejustificat de a-şi executa angajamentul - pentru a
înrăutăţi situaţia cocontractantului său, pentru a-l împiedica să
obţină repunerea sa în situaţia anterioară, ceea ce ar contraveni
unui alt principiu fundamental al dreptului civil.
Dacă în temeiul antecontractului cumpărătorul a plătit, în
întregime sau în parte, preţul bunului ce urma să fie vândut, el
poate cere restituirea sumelor plătite, adică poate cere să fie
repus în situaţia anterioară încheierii antecontractului. Practica
judiciară a precizat, însă, că beneficiarul promisiunii nu poate
cere restituirea preţului, dacă vânzarea nu s-a perfectat din vina
lui95 , ca de exemplu atunci când el n-a respectat întocmai
modalităţile de plată a preţului convenite cu promitentul. În
acest caz nu se poate imputa celeilalte părţi "neîndeplinirea
angajamentului său" (art. 1020 C. civ.) pentru a se putea cere
împotriva sa rezoluţiunea contractului şi repunerea în situaţia
anterioară, cumpărătorul rămânând obligat - aşa cum convenise - să
plătească restul din preţ (câtă vreme vânzătorul nu cere, el,
rezoluţia antecontractului) şi să perfecteze înstrăinarea în forma94 M. Mureşan, Principiul forţei obligatorii a contractului, în
A. Ionaşcu şi colaboratorii, "Contribuţia practicii judecătoreşti ladezvoltarea principiilor dreptului civil român", Edit. Academiei,1973, p. 112 şi urm.
95 Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 595 din 6 iunie1961, în "C.D. 1961", p. 97.
91
cerută de lege, nefiind îndreptăţit să se dezică de la
îndeplinirea obligaţiilor ce şi-a asumat şi nici să profite de
propria sa culpă.
Când, însă, cumpărătorul nu este în culpă, ci neperfectarea
vânzării s-a datorat culpei vânzătorului, precum şi atunci când
această situaţie este datorată unor împrejurări obiective, străine
de culpa oricăreia din părţi, cumpărătorul este îndreptăţit să
ceară restituirea preţului sau a părţii din preţ pe care a plătit-
o96. Pe lângă aceasta, partea în culpă va fi obligată şi la plata
eventualelor despăgubiri, dacă cealaltă parte, nevinovată, a
încercat prejudicii şi le-a dovedit (art. 1075 C. civ.).
Acţiunea în rezoluţiune, fiind o acţiune întemeiată pe
neexecutarea obligaţiei de "a face" asumate prin antecontract,
este o acţiune prescriptibilă, dreptul la acţiune se va stinge,
potrivit dispoziţiilor din dreptul comun, într-un termen de
prescripţie de 3 ani. Acest termen începe să curgă de la data la
care, partea îndreptăţită să ceară rezoluţiunea, a cunoscut
motivele pentru care urmează a cere rezoluţiunea. De asemenea,
dacă părţile au stabilit un termen pentru perfectarea vânzării,
prescripţia dreptului la acţiune urmează să curgă de la expirarea
acestui termen97.
Rezoluţia antecontractului poate fi cerută şi pentru vicii
ascunse ale imobilului care face obiectul convenţiei (de obicei, o
construcţie), dar în acest caz dreptul la acţiune, conform art. 5
din Decretul nr. 167/1958, se prescrie, prin împlinirea unui
termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu
96M. Mureşan, op. cit.Ioan Zinveliu, CONTRACTELE CIVILE. INSTRUMENTE DE SATISFACERE A
INTERESELOR CETĂŢENILOR, Edit. "Dacia", Cluj-Napoca, 1978, p. 50.97 M. Mureşan, op. cit.
92
viclenie. Evident, în cazul contrar, când viciile au fost ascunse
cu viclenie, se va aplica termenul general de prescripţie, de 3
ani98.
98 Gh. Beleiu, S. Ştefănescu, notă la speţă, în "Dreptul" nr. 4-5/1991, p. 74-79.
M. Mureşan, DREPT CIVIL. PARTEA GENERALĂ, Edit. Cordial Lex,Cluj-Napoca, 1998, p. 249-250.
93
Capitolul 6
Imposibilitatea obiectivă de executare
În cazul imposibilităţii obiective de executare, obligaţia se
stinge datorită faptului că debitorul este în imposibilitate
absolută de executare a prestaţiei pe care o datorează, din cauză
de forţă majoră99.
Imposibilitatea fortuită de executare este reglementată
expres în art. 1156 C. civ.
Această imposibilitate de executare a obligaţiei de a
contracta, asumată printr-un antecontract, poate fi determinată de
diferite împrejurări, ca de exemplu:
- pieirea fortuită a bunului ce face obiectul contractului
promis (datorită unui cutremur, inundaţii, etc.); nemaiexistând
bunul, nu se mai poate încheia contractul prin care bunul să fie
înstrăinat, conform principiului nemo dat quad non habet. Dar în
asemenea situaţii se pune problema riscului pieirii fortuite a
bunului şi riscul neexecutării contractului.
În ceea ce priveşte riscul pieirii fortuite a bunului, în
cazul antecontractului, lucrurile sunt clare, riscul îl va suporta
înstrăinătorul, conform principiului res perit domino.99 Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALĂ A OBLIGAŢIILOR, Edit.
Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1996, p. 483.94
În legătură cu riscul neexecutării contractului, acesta va fi
suportat de debitorul ale cărui obligaţii au devenit imposibil de
executat, conform celuilalt principiu res perit debitori. Debitorul
obligaţiei imposibil de executat este promitentul-înstrăinător
care, neputând transmite dreptul de proprietate, nu poate cere
plata preţului de la cealaltă parte, iar în cazul în care l-a
încasat anticipat, este obligat să îl restituie100.
În jurisprudenţă şi doctrină, aceeaşi soluţie a fost propusă
şi pentru situaţia în care imposibilitatea de executare a
obligaţiei de a contracta ar fi deopotrivă imputabilă ambelor
părţi promitente101.
- o altă împrejurare care poate determina imposibilitatea
obiectivă de executare este scoaterea imobilului din circuitul
civil, aşa cum s-a întâmplat în 1974 prin adoptarea Legilor nr. 58
şi nr. 59, când înstrăinarea terenurilor a fost interzisă, iar
antecontractele prin care se promiteau asemenea înstrăinări, n-au
mai putut fi executate; soluţia a fost, şi de această dată, cea
oferită de dreptul comun, adică stingerea obligaţiilor asumate
100M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex,Cluj-Napoca, 1996, p. 151.
Liviu Pop, op. cit.101 A se vedea: V. Stoica, Cu privire la posibilitatea
rezoluţiunii unei convenţii în cazul culpei ambelor părţi, în"Revista română de drept" nr. 9/1984, p. 30-40; Dan Chirică,Imposibilitatea executării antecontractului de vânzare-cumpărareîntr-o situaţie specială, în S.C.J., nr. 2/1987, p. 146-150.
95
prin antecontract pentru imposibilitate obiectivă de executare, cu
consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, dar fără
obligarea nici uneia dintre ele la plata de daune-interese,
deoarece lipseşte culpa, condiţie esenţială pentru antrenarea
răspunderii civile.
- sub imperiul legislaţiei anterioare anului 1989, mai erau
considerate cazuri de imposibilitate fortuită de executare a
obligaţiei de a contracta: - refuzul organului administrativ
competent de a elibera autorizaţia de înstrăinare necesară.
În condiţiile actualei legislaţii, o autorizare
administrativă prealabilă perfectării contractului de înstrăinare
imobiliară mai este cerută: - de art. 5 alin. 3 din Legea nr.
15/1990 (pentru "înstrăinarea bunurilor imobiliare aparţinând
regiei autonome"); - de art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr.
61/1990 (pentru ipoteza vânzării de către foştii chiriaşi a
locuinţelor construite din fondurile statului pe care le-au
cumpărat pe bază de credit, câtă vreme acesta n-a fost integral
rambursat); - şi de art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 (pentru
situaţii similare celei precedente); - în trecut, mai era posibilă
trecerea imobilului promis în proprietatea statului în temeiul
Decretului nr. 223/1974 (azi abrogat) care sancţiona astfel
plecarea definitivă a românilor în străinătate102.
102 M. Mureşan, op. cit.96
Concluzii
Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară, fiind practic
o convenţie de sine stătătoare, trebuie să întrunească toate
condiţiile de validitate prevăzute de lege (art. 948-969 C. civ.).
Este frecvent utilizat în practică, deoarece este primul
instrument juridic pe care părţile îl al la îndemână pentru a se
lega juridiceşte în vederea finalizării vânzării-cumpărării, având
între părţi, "putere de lege" (art. 969 C. civ.), obligând pe
fiecare dintre părţi să-şi respecte angajamentul asumat şi să
încheie, în viitor, contractul promis. Prin urmare, antecontractul
este, în esenţă, o promisiune de contract, adică un contract prin
care părţile se angajează, în principal, să încheie în viitor, un
alt contract, al cărui conţinut esenţial este deja stabilit prin
antecontract.
Din aceste motive, considerăm necesar ca instituţia juridică
a antecontractului să fie recunoscută legislativ într-o viitoare
reglementare, atât în ceea ce priveşte condiţiile de încheiere,
cât şi posibilitatea executării silite, întocmai cum a fost
prevăzut prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Menţionăm că
antecontractul a mai fost recunoscut legislativ şi prin
dispoziţiile art. 81 pct. 10 din Decretul-Lege nr. 115 din 27
aprilie 1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare ("se vor putea nota în cartea funciară: ...
10. Promisiunea stipulată prin convenţia de a încheia un contract
în viitor"). Propunerea se justifică cu atât mai mult cu cât,
practica judiciară şi literatura de specialitate, nu au fost
97