Post on 15-Oct-2020
STRATEGI BANK BTN SYARIAH
DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH
(Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh
Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI)
Oleh :
CHOLIDAH HANUM
NIM : 204046102897
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH
PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI
SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
1430H / 2009M
STRATEGI BANK BTN SYARIAH
DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH
(Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)
SKRIPSI
Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum
untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh
Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI)
Oleh:
CHOLIDAH HANUM
NIM: 204046102897
Di bawah bimbingan
Pembimbing I Pembimbing II
Drs. Agustianto, M.Ag Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA
NIP. 150 268 009 NIP. 130 789 745
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH
PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI
SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
1430 H / 2009 M
PENGESAHAN PANITIA UJIAN
Skripsi berjudul STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN
KPR BERMASALAH (STUDI KASUS PADA BANK BTN KANTOR CABANG
SYARIAH JAKARTA) telah di ujikan dalam Sidang Munaqasyah Fakultas Syariah
dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta pada 27 Mei
2009. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi Islam (SEI) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam).
Jakarta, 27 Mei 2009
Mengesahkan,
Dekan Fakultas Syariah dan Hukum
Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM
NIP. 150 210 422
PANITIA UJIAN
Ketua : Prof. Dr. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA,MM
NIP. 150 210 422
( ..................)
Sekretaris : Drs. H. Ahmad Yani, M.Ag
NIP. 150 269 678
( ..................)
Pembimbing I : Drs. Agustianto, M.Ag
NIP. 150 268 009
( ..................)
Pembimbing II : Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA
NIP. 130 789 745
( ..................)
Penguji I : Drs. H. Sugiyarno, SE, MM, AAA. J
( ..................)
Penguji II : Drs. H. Ahmad Yani, M. Ag
NIP. 150 269 678
( ..................)
LEMBAR PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa:
1. Skripsi ini merupakan karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah
satu persyaratan untuk memenuhi gelar strata satu (S1) di Universitas Islam
Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta
2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan
sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif
Hidayatullah Jakarta
3. Jika di kemudian hari terbukti bahwa ini bukan merupakan hasil karya saya
atau merupakan hasil jiplakan dari hasil karya orang lain maka saya bersedia
menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif
Hidayatullah Jakarta
Jakarta, 05 Juni 2009
Cholidah Hanum
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, penulis menyampaikan segala puji dan syukur kehadirat
Allah SWT, yang senantiasa memberikan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya kepada
kita semua.. Penulis menghaturkan shalawat serta salam kepada Nabi dan Rasul
Muhammad SAW, beserta segenap keluarga, sahabat dan bahkan umat-Nya,
Insya Allah dan mudah-mudahan kita ada didalamnya.
Dengan taufiq dan hidayah Allah SWT, serta dilakukan dengan sungguh-
sungguh, skripsi yang berjudul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan
KPR Bermasalah” dapat terselesaikan. Penulis menyusun skripsi ini dalam rangka
memenuhi dan melengkapi persyaratan untuk mencapai gelar sarjana (S1) pada
Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) di Fakultas Syariah dan Hukum
Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Sepenuhnya penulis menyadari bahwa dalam penulisan skripsi ini bukan
semata-mata penulis pribadi, namun juga karena bantuan dan motivasi berbagai
pihak. Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada:
1. Bapak Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM. selaku Dekan
Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah
Jakarta.
2. Ibu Euis Amalia, M.Ag, selaku Ketua Program Studi Muamalat (Ekonomi
Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif
Hidayatullah Jakarta.
3. Bapak Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, selaku Sekretaris Program Studi
Muamalat (Ekonomi Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam
Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
4. Bapak Drs. Agustianto, M. Ag dan Bapak Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA
selaku dosen pembimbing atas kesediaannya memberikan waktu luang kepada
penulis untuk membimbing, mengarahkan dan memberikan masukan-
masukannya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.
5. Para Dosen Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif
Hidayatullah Jakarta yang telah memberikan ilmu yang sangat bermanfaat
kepada penulis semasa kuliah, semoga amal kebaikannya mendapat balasan di
sisi Allah SWT.
6. Pimpinan dan Staf Perpustakaan Pusat dan Perpustakaan Syariah dan Hukum
Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah banyak
membantu menyelesaikan skripsi dengan berbagai referensi.
7. Bapak Edy Setiadi, SE, MM Pimpinan BTN KCS Jakarta Harmoni yang telah
memberikan tempat penelitian penulisan skripsi. Kepada Bapak Herry, SE,
M.Si dan Bapak Mukhlis yang telah meluangkan waktu untuk membantu
penulis melakukan penelitian serta memberikan data yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan skripsi ini. Kepada seluruh karyawan BTN KCS Jakarta
Harmoni terima kasih banyak.
8. Uan ku H. Muhayar dan Ibu ku tercinta Hj. Maryanah, tiada kata yang dapat
kuucapkan selain terima kasih yang tak terbalas untuk semua pengorbanan
yang telah diberikan kepada penulis dalam menyelesaikan kuliah dan skripsi
ini, semoga Allah SWT memberikan usia yang penuh keberkahan dan
membalas segala kebaikan kalian.
9. Untuk kakak-kakakku terima kasih karena telah banyak berkorban dan
membantu perjalanan kuliah penulis khususnya untuk Bang Pileh terima kasih
yang sudah meminjamkan komputernya. Begitu juga untuk Bang Ipoel yang
ada di Medan, terima kasih atas perhatian dan dukunganmu semoga tahun ini
kau bisa kembali ke Jakarta dan bisa melihat adikmu wisuda dan tentunya bisa
berkumpul lagi bersama kita dan semoga Allah SWT cepat memberikan jodoh
yang baik untukmu. Serta untuk Adikku, semoga Allah SWT memberikan
Hidayah kepadamu.
10. Rekan-rekan angkatan 2004, khususnya PS-B Ekstensi yaitu My Best Friend,
Hiliyati yang sering mentraktir makanan dan yang selalu memberikan
motivasi kepada penulis dalam menyusun skripsi ini begitu juga kepada Maya
terima kasih atas bonekanya dan semoga cepat selesai skripsinya. Serta
kepada teman-teman yang lain yang telah menggoreskan banyak kenangan
manis, canda serta tawa selama menjalani perkuliahan, semoga tali
silaturrahim kita tetap terjaga. Untuk Mr. Khan (PS-A), terima kasih atas
seluruh bantuanmu serta sovenirnya, untuk Cholid (PS-D), terima kasih atas
saran tempat penelitian yang sudah diberikan. Untuk Zaenal (PS-B Reguler)
terima kasih ya sudah mau dengerin curhatan ku. Untuk Lhemboe (PA 2003),
terima kasih banyak atas waktu, tenaga dan fikiran serta kesabaran yang kau
berikan selama ini dan terus ikutin Majelis Rasulullah. Untuk An, terima kasih
karena sudah memberikan perhatian walaupun cuma sebentar, semoga cepat
dapat gantinya.
11. Untuk Bang Akbar (Lenong), dan Ka Zakki (Hafidz) seniorku di Darunnajah
Boarding School Ulujami Jakarta, aku bersyukur bisa kenal dengan kalian
karena kalian telah mewarnai hidupku serta selalu memberikan motivasi
khususnya dalam menyusun skripsi ini dan semoga Allah SWT cepat
memberikan jodoh yang baik untuk kalian berdua. Untuk Bang Akbar teruslah
berkreasi dengan bakat-bakat yang kau miliki karena dengan begitu kau bisa
menghibur banyak orang dan membuat orang tertawa dan untuk kuliahmu
semoga cepat selesai. Untuk Ka Zakki seseorang yang sangat berarti banget
buat aku yang telah mengisi hari-hariku dengan canda dan tawa serta
memberikan dukungan dan perhatian. Terima kasih ya kak atas kesediaannya
memberikan waktu luang untuk ku hingga akhirnya aku bisa wisuda terima
kasih juga karena kakak sudah mau membangunkan aku untuk shalat malam,
semoga Ka Zakki terus Istiqomah dengan hafalan Al-Qur’annya. Oia, satu
lagi teruslah menjadi Ka Zakki yang ku kenal.
12. Terakhir untuk Adikku di kampus tercinta UIN yang selalu ceria di mataku,
Syaputri Febrina Sari (PS Reguler), senang rasanya bisa kenal dengan kamu,
pertemuan pertama di Muamalat Arthaloka, Sudirman. Terima kasih ya neng
atas bantuanmu dan sukses selalu buat kamu.
Akhirnya tiada untaian kata yang berharga kecuali ucapan Alhamdulillahi
Robbil ‘Alamiin atas Rahmat dan Karunia serta Ridha Allah SWT. Demikian
ucapan terima kasih penulis haturkan kepada seluruh pihak, semoga kebaikan dan
bantuan kepada penulis manjadi amal ibadah dan mendapat Ridha dari Allah
SWT.
Penulis menyadari banyak kekurangan yang terdapat dalam pembuatan
skripsi ini. Untuk itu kritik dan saran kiranya dapat lebih memperbaiki skripsi ini.
Semoga skripsi ini dapat bermanfaat dalam menambah wawasan khususnya bagi
umat manusia, serta bagi perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia. Semoga
Allah SWT senantiasa meridhai aktivitas kita berjuang di jalan-Nya serta
menjadikan kita semua sebagai hamba-Nya yang bahagia di dunia dan akhirat.
Jakarta, 05 Juni 2009 M
Penulis
Cholidah Hanum
DAFTAR ISI
KATAPENGANTAR ...................................................................................... i
DAFTAR ISI ................................................................................................... vi
DAFTAR TABEL ........................................................................................... ix
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... x
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................... xi
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah ........................................................... 1
B. Pembatasan dan Perumusan Masalah ....................................... 5
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ................................................. 6
D. Metodologi Penelitian .............................................................. 7
E. Kajian Pustaka ......................................................................... 9
F. Sistematika Penulisan .............................................................. 10
BAB II LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN
A. Definisi Pembiayaan ................................................................ 12
B. Manfaat Pembiayaan ................................................................ 16
C. Jenis-Jenis Pembiayaan ............................................................ 17
D. Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR .............. 23
E. Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah ............. 25
BAB III GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN)
KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA
A. Sejarah Berdirinya ................................................................... 29
B. Visi dan Misi ........................................................................... 32
C. Landasan Operasional BTN Syariah ......................................... 33
D. Nilai Dasar BTN Syariah ......................................................... 33
E. Etika Bank BTN Syariah .......................................................... 34
F. Produk dan Jasa Yang Dijalankan ............................................ 35
G. Struktur Organisasi .................................................................. 49
BAB IV ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA (BTN)
KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA DALAM
PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH
A. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah
Di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah
Jakarta ..................................................................................... 52
B. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah
Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah............................ 58
C. Langkah-langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN
Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah ........................... 77
D. Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah Dalam
Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah ................................ 79
E. Analisis Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang
Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah ............. 80
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan.............................................................................. 82
B. Saran ....................................................................................... 85
DAFTAR PUSTAKA.......................................................................................88
LAMPIRAN
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Prosentase Diskon ....................................................................... 65
Tabel 4.2 Produk Pembiayaan KPR BTN Syariah (Termasuk Pembiayaan
KPR BTN Syariah Konversi dan KPR Syariah Bersubsidi) ........ 72
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah)………...…………... 40
Gambar 3.2 Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah)…...………….. 42
Gambar 3.3 Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah…………………………… 44
Gambar 3.4 Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah……………. 46
Gambar 3.5 Pembiayaan Istishna……………………………………………….. 47
DAFTAR LAMPIRAN
Hasil Wawancara
Struktur Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta
Perhitungan Pembiayaan KPR BTN Syariah (Rumah)
Contoh Formulir Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah
Surat Persetujuan Penelitian
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara
Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin mendapatkan rumah cukup pesat
belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN yang memiliki divisi syariah,
permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang dikelola secara syariah terus
berkembang, bahkan melebihi perkembangan perbankan konvensional.1
Setiap orang pasti menginginkan memiliki rumah sendiri sebagai tempat
berteduh dikala hujan dan beristirahat dikala malam. Terlebih bagi mereka yang
telah menikah tentunya tidak lengkap rasanya hidup berkeluarga kalau
menumpang pada orang tua. Akan tetapi sayang harga rumah di perkotaan
menjadi sangat mahal seiring dengan pesatnya pembangunan. Kendala ini
menyebabkan KPR menjadi pilihan alternatif.
Secara konsep perbankan syariah dan konvensional adalah sama-sama
berfungsi sebagai financial intermediary sehingga banyak produk perbankan
syariah tidak berbeda dengan produk bank konvensional dan secara struktural
industri perbankan syariah berdampingan dengan industri perbankan
konvensional, dimana bank syariah berusaha untuk secara konsisten mendukung
1 http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, di akses pada tanggal 13
Agustus 2008
proses saving-invesment. Pada bank syariah juga ada produk dana seperti
tabungan atau deposito seperti wadiah dan mudharabah sedang produk kredit
(loan) terdapat produk pembiayaan (finance) seperti murabahah, termasuk untuk
pembiayaan rumah (KPR) dan pembangunan property.
Walaupun masih terbatas, sebetulnya sudah ada pembiayaan perumahan
dari bank syariah. Memang belum banyak orang yang mengetahui dan sepertinya
belum ada bank syariah yang gencar memasarkan produk ini. Namun
kedepannya, produk ini bukan tidak mungkin menjadi produk unggulan bank
syariah. Karena hampir setiap keluarga memerlukan yang namanya pembiayaan
rumah, dan sebagian besar keluarga Indonesia adalah Muslim yang tentunya ingin
tetap Istiqomah dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.2
Berbicara masalah KPR tidak bisa dilepaskan dari kiprah dan peran Bank
Tabungan Negara (BTN). Bank milik pemerintah ini memang sudah puluhan
tahun memfokuskan layanan jasa dan produknya kepada masyarakat dalam
pemberian KPR, juga membuka layanan yang sama pada BTN Syariah dengan
produk unggulannya KPR Syariah. Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Bank Tabungan Negara Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin
mendapatkan rumah cukup pesat belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN
yang memiliki divisi syariah, permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang
2 Ahmad Ghozali, Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara Kita.
(Jakarta, Alex Media Komputindo), Edisi Pertama, h. 28
dikelola secara syariah terus berkembang, bahkan melebihi perkembangan
perbankan konvensional.3
KPR BTN Syariah menawarkan jasa pengelolaan dana secara syariah
sesuai tuntunan agama. Pembiayaan jenis ini tidak ada sistem bunga, sementara
beban atas pengelolaan dana nilainya tetap, bukan seperti jasa BTN konvensional
yang mengikuti kondisi pasar uang saat pembayaran. Selama sembilan bulan
pertama tahun 2005, BTN telah menyalurkan dana sebesar Rp 3,356 triliun untuk
sektor konstruksi, termasuk di dalamnya kredit kepemilikan rumah. Tapi, jumlah
yang dikelola secara syariah masih dibawah 10 persen.4
Jumlah penduduk Indonesia tahun 2004 mencapai 224 juta jiwa dengan
angka pertambahan penduduk rata-rata 1,68 persen atau 3,7 juta jiwa per tahun.
Dengan asumsi penghuni sebuah rumah rata-rata 4,6 orang maka dibutuhkan
rumah baru 800 ribu unit per tahun.
Target penyaluran KPR BTN Syariah pada tahun 2005, adalah 3.000 unit
rumah dengan rata-rata nilai Rp 50 juta atau nilai total Rp 151 miliar. Target BTN
Syariah tahun ini memiliki tujuh kantor cabang dan meningkat menjadi 12 kantor
cabang pada 2006 dan 20 kantor cabang syariah pada 2007. Rasio penyaluran
perumahan masih di 1,4 persen atau jauh lebih rendah dibanding Thailand yang
mencapai angka 7,4 persen dan Malaysia 27,7 persen. Sementara NPF untuk KPR
3 http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, diakses pada tanggal 13
Agustus 2008 4 Ibid,
Syariah pada hingga bulan juli tahun 2008 mencapai angka 1,15% dari
pembiayaan yang disalurkan BTN Syariah Cabang Jakarta.
Kegiatan penyaluran kredit (pembiayaan) mempunyai peranan penting
bagi kegiatan perbankan, karena kredit atau pembiayaan merupakan bagian
terbesar sumber penghasilan Bank.5 Namun, penyaluran pembiayaan tersebut
harus melalui proses analisis kredit. Karena pemberian pembiayaan tanpa
dianalisis terlebih dahulu akan sangat membahayakan bank. Terlebih halnya akan
menyebabkan pembiayaan bermasalah (macet) atau biasa disebut dengan NPF
(Non Perfoming Financing).
Dalam menjalankan bisnis perbankan yang penuh dengan risiko Bank
Syariah juga tidak terlepas dari risiko pembiayaan bermasalah (Non Performing
Financing/NPF) sehingga Bank Syariah perlu mengatur strategi agar tingkat NPF
di Bank Syariah tidak dalam kondisi yang mengkhawatirkan. Pembiayaan
bermasalah adalah suatu kondisi pembiayaan, dimana ada suatu penyimpangan
utama dalam pembayaran kembali pembiayaan yang menyebabkan kelambatan
dalam pengembalian atau diperlukan tindakan yuridis dalam pengembalian atau
kemungkinan potensial loss.6
Untuk menghindari dan meminimalisir pembiayaan bermasalah (NPF)
pihak perbankan dalam memberikan pembiayaan KPR pada nasabahnya
5 Sutojo Siswanto, Strategi Manajemen Kredit Bank Umum. (Jakarta, Damar Mulia
Pustaka), hal.3
6 blog http://Alihozi77.blogspot.com, “Kiat-Kiat Menekan Non Perfoming Financing
(NPF) Di Bank Syariah” diakses pada tanggal 13 Agustus 2008
menggunakan strategi dalam memberikan pembiayaan KPR. Sehubungan dengan
masalah tersebut maka penulis tertarik mengangkat permasalahan tersebut dengan
judul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah
(Studi Kasus: Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)”.
B. Pembatasan dan Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, secara umum
penulis membatasi masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini yakni cakupan
penelitian hanyalah produk KPR yang bermasalah (default) saja karena produk
pembiayaan yang mengalami kemacetan didominasi oleh produk KPR BTN
Syariah Cabang Jakarta. Produk-produk jenis lainnya tidak termasuk didalam
objek penelitian. Dari pembatasan masalah tersebut, maka dapat dirumuskan
bahwa pokok-pokok permasalahan yang dibahas adalah sebagai berikut:
1. Faktor – faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank
BTN Syariah menjadi bermasalah?
2. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR
bermasalah?
3. Apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap strategi Bank BTN Syariah
dalam pembiayaan KPR bermasalah?
4. Apa tujuan penerapan strategi Bank BTN Syariah dalam menangani
pembiayaan KPR bermasalah?
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan dan manfaat penelitian yang hendak dicapai penulis dengan
melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Tujuan Penelitian
a. Untuk mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan
KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah
b. Untuk mengetahui strategi apa saja yang diinginkan Bank BTN
Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah
c. Untuk mengetahui apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap
strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah
d. Untuk mengetahui apa tujuan penerapan strategi Bank BTN
Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah
2. Manfaat penelitian
a. Menambah wawasan pengetahuan penulis mengenai pembiayaan
KPR bermasalah pada Bank BTN Syariah.
b. Menambah dan melengkapi koleksi yang telah ada tentang
perbankan syariah khususnya mengenai strategi Bank BTN
Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah.
c. Untuk memperoleh pengalaman ilmiah, terutama dalam
penulisan sebuah karya ilmiah.
D. Metodologi Penelitian
1. Lokasi Penelitian
Adapun lokasi penelitian ini di Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta,
Gedung Menara BTN Lt. 2 Jl. Gajah Mada No. 1 Jakarta 10130. Telp (021)
63870226, 63870229, 6336789 ext. 8240.
2. Sumber Data
a. Primer, yaitu data yang diperoleh secara langsung dari hasil penelitian
lapangan. Untuk dapat memperoleh data primer ini, penulis secara
langsung mengadakan wawancara dengan pimpinan atau staff Bank BTN
Kantor Cabang Syariah Jakarta yang mempunyai hubungan langsung
dengan permasalahan yang diangkat.
b. Sekunder, yaitu data yang diperoleh melalui studi dokumentasi yang ada
hubungannya dengan materi skripsi ini. Dalam penelitian ini penulis
melakukan studi kepustakaan (Library Reseach), yaitu dengan
mempelajari buku kepustakan, literatur, buletin, majalah serta materi
kuliah yang berkaitan erat dengan pembahasan masalah ini.
3. Teknik Pengambilan Data
a. Wawancara, yaitu percakapan dengan maksud tertentu, percakapan itu
dilakukan oleh dua pihak, yaitu penulis (interviewer) yang mengajukan
pertanyaan dan pihak atau staff Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta
(interviewee) yang memberikan jawaban atas pertanyaan itu.7
Pewawancara mengacu pada pedoman wawancara yang telah disiapkan
sebelumnya.
b. Studi dokumentasi, yaitu dilakukan dengan cara mengumpulkan data
berdasarkan laporan yang didapat dari perusahaan yang diteliti dan
laporan lainnya yang berkaitan dengan masalah penelitian ini.
4. Metode Analisis Data
Metode analisis data yang digunakan adalah Pendekatan Kualitatif
Deskriptif-Analitis8, yaitu untuk memberikan pemecahan masalah dengan
mengumpulkan data lapangan, menyusun atau mengklasifikasikan,
menganalisis data, dan menjelaskan gambaran mengenai strategi Bank
Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang
Syariah Jakarta. Tujuan penelitian deskriptif ini adalah untuk menggambarkan
dan menganalisa secara mendalam mengenai strategi bank syariah dalam
pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah
Jakarta.9
5. Teknik Penulisan
7 Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, Bandung : Remaja Rosdakarya, 2004 h.
5 8 Winarmo Surachmad, Dasar dan Tehnik Research, (Bandung: CV. Tarsito, 1972), ed v,
h. 131
9 Sukarsimi Arikanto, Mengenai Penelitian, (Jakarta, PT Rineka Cipta, 1993), cet 2, h.
309
Teknik penulisan skripsi ini berpedoman kepada buku: “Pedoman
Penulisan Skripsi, Tesis dan Disertasi Fakultas Syariah dan Hukum
Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta Tahun 2007.” Dengan
pengecualian ayat-ayat Al-Qur’an dan terjemahan yang dikeluarkan oleh
Departemen Agama. Al-Qur’an tidak memakai catatan kaki, akan tetapi cukup
dibuatkan di akhir kutipan (dalam kurung) nama atau nomor surat dan ayat
serta dibuatkan terjemahannya.
E. Kajian Pustaka
Berdasarkan kajian yang sudah dilakukan beberapa sumber kepustakaan,
penulis melihat bahwa apa yang merupakan masalah pokok penelitian ini tampak
sangat urgen, karena penelitian tentang KPR ini belum ada yang membahas dalam
hal strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah. Adapun
kajian pustaka dalam penelitian ini diantarannya:
1. “Pengaruh Jumlah Pembiayaan Yang Disalurkan Terhadap Tingkat
Rasio Non Perfoming Financing (NPF) Pada Bank DKI Syariah”, oleh
Mochammad Irfansyah (103046128271) 2007. Dalam pembahasan
penelitian ini, memfokuskan pada pembahasan kepada tingkat pengaruh
jumlah pembiayaan yang disalurkan terhadap tingginya tingkat risiko
pembiayaan atau NPF.
2. “Penyelesaian Pembiayaan Murabahah Bermasalah Pada BNI Syariah”,
oleh Mahmudah (0046119558) 2005. Dalam pembahasan penelitian ini,
memfokuskan pembahasan kepada penanganan pembiayaan bermasalah
yang telah diberikan dengan skim murabahah pada BNI Syariah.
F. Sistematika Penulisan
Untuk memudahkan pembahasan dalam skripsi, penulis menyusunnya ke
dalam 5 (lima) bab. Dimana setiap babnya terdiri dari beberapa sub bab tersendiri.
Bab-bab tersebut secara keseluruhan saling berkaitan satu sama lain. Dimana di
awali dengan pendahuluan dan diakhiri dengan bab penutup yang berupa
kesimpulan dan saran. Adapun gambaran sekilas mengenai bab-bab tersebut
adalah sebagai berikut:
Bab I Pendahuluan yang meliputi: Latar Belakang, Pembatasan dan
Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian, Kajian Pustaka,
Objek Penelitian, Metodologi Penelitian, serta Sistematika Penulisan.
Bab II Landasan Teori yang meliputi tinjauan teoritis mengenai: Definisi
Pembiayaan, Manfaat Pembiayaan, Jenis-Jenis Pembiayaan, Pengertian
KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR, Prosedur Permohonan
Pembiayaan KPR BTN Syariah.
Bab III Gambaran Umum Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah
Jakarta meliputi: Sejarah Berdirinya, Visi dan Misi, Landasan
Operasional BTN Syariah, Nilai Dasar BTN Syariah, Etika Bank BTN
Syariah, Produk dan Jasa Yang Dijalankan dan Struktur Organisasi.
Bab IV Analisis Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR
Bermasalah Yang meliputi: Faktor-faktor Yang Menyebabkan
Pembiayaan KPR Bermasalah, Strategi Bank Tabungan Negara (BTN)
Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah, Langkah-langkah Yang
Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan
KPR Bermasalah, Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah Dalam
Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah serta Analisis Strategi Bank
BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah
Bab V Penutup yang meliputi: Kesimpulan serta Saran.
BAB II
LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN
A. Definisi Pembiayaan
Pembiayaan yang dilakukan bank sering disebut kredit. Kredit merupakan
suatu kalimat yang diambil dari bahasa Latin yaitu kreditum yang berarti
kepercayaaan akan kebenaran atau crede yang berarti saya percaya. Dalam bahasa
Yunani kredit adalah credere yang berarti kepercayaan. Kepercayaan ini
berdasarkan atas sebuah perjanjian bank yang dilakukan secara sah di depan
pejabat kredit yang berwenang (secara notarial) maupun dilakukan tanpa
ketentuan hukum yang kuat (dibawah tangan). Adakalanya kredit dinyatakan
hanya sebagai janji untuk membayar uang atau sebagai izin menggunakan dana
orang lain.10
Pembiayaan atau financing, yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu
pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik
dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah
pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah
direncanakan.11
10 Pandia Frianto. dkk, Lembaga Keuangan, (Jakarta, PT. Rineka Cipta, 2005), Cet. Ke I,
h. 194 11 Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 17
Sehingga dapat didefinisikan, pengertian pembiayaan adalah penyediaan
uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan
atau kesepakatan terhadap bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang
dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut dalam waktu tertentu
dengan imbalan atau bagi hasil. 12
Secara teknis bank memberikan pendanaan atau pembiayaan untuk
mendukung investasi atau berjalannya suatu usaha yang telah direncanakan antara
kedua belah pihak dengan kesepakatan bagi hasil di dalamnya.
Sebagaimana Firman Allah dalam Qur’an Surat. Al-Ma’idah [5]: 1:
���د أو��ا ����ا ا ���� ��أ�� ���� … “Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu …”.
Ayat diatas menjelaskan tentang akad atau perjanjian yaitu mencakup janji
prasetia hamba Allah dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan
sesamanya (antara pihak bank dengan nasabah).
Pembiayaan selalu berkaitan dengan aktivitas bisnis. Untuk itu, sebelum
masuk ke masalah pengertian pembiayaan, perlu diketahui apa itu bisnis. Bisnis
adalah aktivitas yang mengarah pada peningkatan nilai tambah melalui proses
penyerahan jasa, perdagangan atau pengolahan barang (produksi).13
Pelaku bisnis
dalam menjalankan bisnisnya sangat membutuhkan sumber modal. Jika pelaku
12 Kasmir, S.E., MM. Manajemen Perbankan, (Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2003),
h. 73 13 Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP
YKPN, 2005), h. 16
tidak memiliki modal secara cukup maka ia akan berhubungan dengan pihak lain,
seperti bank, untuk mendapatkan suntikan dana, dengan melakukan
pembiayaan.14
Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian
fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang
merupakan defisit unit.15
Disebut pembiayaan karena Bank Syariah menyediakan
dana guna membiayai kebutuhan nasabah yang memerlukannya dan layak
memperolehnya.16
Bank harus mempersiapkan strategi penggunaan dana-dana
yang dihimpunnya sesuai dengan rencana alokasi berdasarkan kebijakan yang
telah digariskan. Alokasi ini mempunyai beberapa tujuan, yaitu:
1. Mencapai tingkat profitabilitas yang cukup dan tingkat risiko yang rendah.
2. Mempertahankan kepercayaan masyarakat dengan menjaga agar posisi
likuiditas tetap aman. 17
Alokasi penggunaan dana Bank Syariah pada dasarnya dapat dibagi dalam
dua bagian penting dari aktiva bank, yaitu:
1. Earning Assets (aktiva yang menghasilkan) adalah berupa investasi dalam
bentuk:
a. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah)
14 Ibid, h. 16 15 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press,
2001), h. 160
16 Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta, Pustaka Alvabet. 2006.
h. 200 17 Muhammad Firdaus NH, dkk, Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta, PT
Renaisan, 2005, h. 42
b. Pembiayaan yang berdasarkan penyertaan (musyarakah)
c. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip jual-beli (al-ba’i)
d. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip sewa (ijarah dan ijarah wa iqtina /
ijarah muntahia bi tamlik)
e. Surat-surat berharga syariah dan investasi lainnya.
2. Non Earning Assets (aktiva yang tidak menghasilkan) berupa:
a. Aktiva dalam bentuk tunai (cash asset)
b. Pinjaman (qard)
c. Penanaman dana dalam aktiva tetap dan inventaris
Dalam hal pembiayaan ada nasabah yang tidak dapat mengembalikan
pembiayaannya kepada bank yang telah meminjamkannya. Akibat nasabah telat
dalam membayar pinjamannya dan tidak membayar lunas utangnya, maka terjadi
pembiayaan terhenti dan bermasalah. Untuk mengatasi kredit macet atau
pembiayaan bermasalah pihak bank melakukan penyelamatan, sehingga tidak
akan menimbulkan kerugian. Maka dari itu penulis menjelaskan pengertian
pembiayaan bermasalah, ada beberapa defifnisi tentang pembiayaan bermasalah
(non performing financing) diantaranya:
1. Jumlah pembiayaan yang tergolong non lancar dengan kualitas kurang lancar,
diragukan dan macet berdasarkan ketentuan Bank Indonesia tentang kualitas
aktiva produktif;18
18 Muhammad, Bank Syariah, (Yogyakarta, PT. Graha Ilmu, 2005), h. 87
2. Menurut Gatot Supramono, suatu keadaan di mana seorang nasabah tidak
mampu membayar lunas pembiayaan pada bank tepat pada waktunya,19
3. Menurut Widjanarto pembiayaan bermasalah adalah pembiayaan yang tidak
dapat atau berpotensi untuk tidak dapat mengembalikan pinjaman sesuai
dengan syarat-syarat yang telah disetujui dan ditetapkan bersama secara tiba-
tiba, tanpa menunjukkan tanda-tanda atau gejala-gejala lebih dahulu.20
4. Kredit yang di dalam pelaksanaannya belum mencapai target yang dinginkan
oleh pihak bank.21
Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa pembiayaan bermasalah
adalah pembiayaan yang mengalami kesulitan di dalam penyelesaian kewajiban-
kewajiban terhadap bank yang telah disepakati oleh kedua pihak yaitu pihak bank
dan nasabah sehingga terdapat tunggakan pembiayaan.
B. Manfaat Pembiayaan
1. Meningkatkan daya guna uang
Para penabung menyimpan uangnya di bank dalam bentuk giro, tabungan dan
deposito. Uang tersebut dalam persentase tertentu ditingkatkan kegunaanya
oleh bank guna suatu usaha peningkatan produktivitas.
2. Meningkatkan daya guna barang
19 Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Krdit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta,
Djambatan, 1996, h. 131 20 Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan
Tulisan), (Jakarta: InfoBank, 1997), Cet. ke. II, h. 41 21 Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, Credit Management Handbook Teori,
Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah, (Jakarta: PT Raja
Grafindo Persada, 2006), h. 476
Produsen dengan bantuan pembiayaan dapat memindahkan barang dari suatu
tempat yang kegunaanya kurang ke tempat yang lebih bermanfaat.
3. Meningkatkan peredaran uang
Melalui pembiayaan, peredaran uang kartal maupun giral akan lebih
berkembang oleh karena pembiayaan menciptakan sesuatu kegairahan
berusaha sehingga penggunaan uang akan bertambah baik kualitatif apalagi
secara kuantitatif.
4. Menimbulkan kegairahan berusaha
Produsen yang membutuhkan pembiayaan akan dapat diatasi melalui bank
sehingga setiap usaha untuk peningkatan produktivitas masyarakat tidak perlu
khawatir kekurangan modal.
5. Stabilitas ekonomi
Dalam ekonomi yang kurang sehat langkah-langkah stabilisasi pada dasarnya
diarahkan pada usaha-usaha yang produktif.
6. Sebagai jembatan untuk meningkatkan pendapatan nasional
Pembiayaan yang disalurkan untuk merangsang pertambahan kegiatan ekspor
akan menghasilkan pertambahan devisa negara.
C. Jenis – Jenis Pembiayaan
Menurut sifat penggunaannya, pembiayaan dapat dibagi menjadi dua hal
sebagai berikut:
1. Pembiayaan Produktif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi
kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha, baik
usaha produksi, perdagangan, maupun investasi.
2. Pembiayaan Konsumtif, yaitu pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi
kebutuhan konsumsi, yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan.
Merupakan pembiayaan yang digunakan untuk dikonsumsi atau dipakai
secara pribadi.22
Jenis pembiayaan pada dasarnya dapat dikelompokkan menurut beberapa
aspek, diantaranya23
:
1. Pembiayaan menurut tujuan dibedakan menjadi:
a. Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk
mendapatkan modal dalam rangka pengembangan usaha.
Secara umum yang dimaksud pembiayaan modal kerja (PMK) syariah
adalah pembiayaan jangka pendek yang diberikan kepada perusahaan
untuk membiayai kebutuhan modal kerja usahanya berdasarkan prinsip-
prinsip syariah.24
b. Pembiayaan investasi, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk
melakukan investasi atau pengadaan barang konsumtif.
22 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press,
2001), h. 160
23 Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 22 24 Adiwarman A. Karim, Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta, PT
Rajagrafindo Persada, 2007, h. 234
Investasi adalah penanaman dana dengan maksud untuk memperoleh
imbalan/ manfaat/ keuntungan di kemudian hari.25
Investasi dapat
digolongkan menjadi 3 (tiga) kategori, yaitu:
1) Investasi pada masing-masing komponen aktiva lancar.
2) Investasi pada aktiva tetap atau proyek
3) Investasi dalam efek atau surat berharga (securities) 26
Kebutuhan pembiayaan investasi dapat dipenuhi dengan berbagai cara, antara
lain:27
1. Bagi hasil: mudharabah, musyarakah
2. Jual beli: murabahah, istishna
3. Sewa: ijarah atau ijarah muntahiyah bittamlik
Dari uraian tersebut, dapat ditarik kesimpulan bahwa yang dimaksud
dengan pembiayaan investasi adalah pembiayaan jangka menengah atau
jangka panjang untuk pembelian barang-barang modal yang diperlukan.28
2. Pembiayaan menurut jangka waktu dibedakan menjadi:
a. Pembiayaan jangka waktu pendek, pembiayaan yang dilakukan dengan
waktu 1 bulan sampai dengan 1 tahun. Biasanya digunakan untuk
keperluan modal kerja.
25 Ibid, h. 236 26 Ibid, h. 236 27 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah ,( Jakarta, PT. RajaGrafindo Persada, 2007),
h. 125 28 Adiwarman, Bank Islam, h. 237
b. Pembiayaan jangka waktu menengah, pembiayaan yang dilakukan dengan
waktu 1 tahun sampai denagan 5 tahun.
c. Pembiayaan jangka waktu panjang, pembiayaan yang dilakukan dengan
waktu lebih dari 5 tahun. Biasanya pembiayaan ini digunakan untuk
investasi jangka panjang seperti perkebunan karet, kelapa sawit atau
manufaktur dan juga untuk pembiayaan konsumtif seperti pembiayaan
perumahan.29
Jenis pembiayaan pada bank syariah akan diwujudkan dalam bentuk
pembiayaan produktif dan aktiva tidak produktif, 30
yaitu:
1. Jenis aktiva produktif pada bank syariah, dialokasikan dalam bentuk
pembiayaan sebagai berikut:
a. Pembiayaan dengan prinsip bagi hasil, meliputi:
1) Pembiayaan Mudharabah adalah perjanjian antara penanam dana dan
pengelola dana untuk melakukan kegiatan usaha tertentu, dengan
pembagian keuntungan antara kedua belah pihak berdasarkan nisbah
yang telah disepakati sebelumnya;
2) Pembiayaan Musyarakah adalah perjanjian diantara para pemilik
dana/modal untuk mencampurkan dana/modal mereka pada suatu
usaha tertentu, dengan pembagian keuntungan di antara pemilik
dana/modal berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya.
b. Pembiayaan dengan prinsip jual beli (piutang), meliputi:
29 Kasmir, Manajemen Perbankan, h. 78 30 Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 22
1) Pembiayaan Murabahah adalah perjanjian jual-beli antara bank dan
nasabah di mana bank syariah membeli barang yang diperlukan oleh
nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan
sebesar harga perolehan ditambah dengan margin/keuntungan yang
disepakati antara bank syariah dan nasabah.
Pembiayaan murabahah dalam perbankan merupakan suatu bentuk
pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk
membeli suatu produk dengan kewajiban mengembalikan talangan
dana tersebut seluruhnya pada waktu jatuh tempo.31
Hal yang
membedakan dengan jenis jual beli yang lain adalah keharusan
memberitahukan harga pokok suatu barang kepada nasabah.32
2) Pembiayaan Salam adalah perjanjian jual beli dalam bentuk
pemesanan dengan syarat-syarat tertentu dan pembayaran harga
terlebih dulu
3) Pembiayaan Istishna adalah perjanjian jual beli dalam bentuk
pemesanan pembuatan barang dengan kriteria dan persyaratan tertentu
yang disepakati antara pemesan dan penjual
c. Pembiayaan dengan prinsip sewa. Untuk jenis pembiayaan ini
diklasifikasikan menjadi pembiayaan:
1) Pembiayaan Ijarah
31 Firdaus cs, Konsep Bank Syariah, h. 49 32 Ibid., h. 49
2) Pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bitamlik/Wa Iqtina
d. Surat Berharga Syariah adalah surat bukti berinvestasi berdasarkan prinsip
syariah yang lazim diperdagangkan di pasar uang dan/atau pasar modal
antara lain, wesel, obligasi syariah, sertifikat dana syariah dan surat
berharga lainnya berdasarkan prinsip syariah.
e. Penempatan adalah penanaman dana Bank Syariah pada Bank Syariah
lainnya dan/atau Bank Perkreditan Syariah antara lain dalam bentuk giro,
dan/atau tabungan wadi’ah, deposito berjangka dan/atau tabungan
mudharabah dan lain-lain,
f. Penyertaan modal, penanaman dana Bank Syariah dalam bentuk saham
pada perusahaan yang bergerak di bidang keuangan syariah.
g. Penyertaan Modal Sementara adalah penyertaan modal bank syariah
dalam perusahaan untuk mengatasi kegagalan pembiayaan dan/atau
piutang (dept to equity swap),
h. Transaksi Rekening Administrasi adalah komitmen dan kontinjensi (Off
Balance Sheet) berdasarkan prinsip syariah yang terdiri atas bank garansi,
akseptasi/endosemen.33
i. Sertifikat Wadi’ah Bank Indonesia (SWBI) adalah sertifikat yang
diterbitkan Bank Indonesia sebagai bukti penitipan dana berjangka pendek
dengan prinsip wadi’ah.
33 Adiwarman Karim, Bank Islam, h. 252
2. Jenis aktiva tidak produktif yang berkaitan dengan aktivitas pembiayaan
adalah berbentuk pinjaman, yang disebut dengan qardh, adalah talangan
adalah penyediaan dana dan/atau tagihan antara Bank Syariah dengan
peminjam yang mewajibkan pihak peminjam melakukan pembayaran
sekaligus atau secara cicilan dalam jangka waktu tertentu.
D. Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR
KPR adalah singkatan dari Kredit Kepemilikan Rumah. Jadi KPR adalah
pembiayaan yang diberikan oleh bank untuk membantu anggota masyarakat guna
membeli rumah berikut tanah untuk dihuni sendiri, berdasarkan kesepakatan
antara bank dan nasabah, yang mewajibkan nasabah untuk mengembalikan uang
atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan margin keuntungan.
Menurut Bapak Herry (Kepala Bagian Opersional BTN Syariah) KPR
adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad murabahah (jual
beli) yang disediakan oleh BTN Syariah kepada pemohon yang memenuhi syarat-
syarat dan ketentuan.34
Menurut Bapak Mukhlis (Financing Service Officer BTN Syariah) KPR
adalah pembiayaan yang diberikan kepada nasabah untuk membeli rumah yang
sudah jadi atau sudah distock ataupun masih berupa kafling atau berupa tanah.35
34 Herry, Kepala Bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19
Januari 2009 35 Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29
Januari 2009
Rumah merupakan objek dari KPR BTN Syariah berdasarkan prinsip
murabahah yang dilaksanakan antara bank dan nasabah. Pemasok atau
Pengembang merupakan pihak yang ditunjuk dan atau disetujui bank untuk
menyediakan dan menyerahkan rumah yang dipesan nasabah.
Pembiayaan KPR BTN Syariah diberikan untuk pembelian rumah
berdasarkan prinsip murabahah sebesar harga beli ditambah margin yang telah
disepakati antara bank dan nasabah. Keuntungan dari KPR BTN Syariah adalah:
1. Lokasi rumah bebas
2. Proses cepat dan transparan harga jual (harga beli + margin)
3. Keuntungan dihitung dengan sistim margin
4. Kepastian dari segi jumlah angsuran (tdk fluktuatif)
5. Jangka waktu lebih leluasa hingga 15 tahun
6. Memberikan ketenangan bagi nasabah (sesuai syariah)
7. Operasional berdasarkan Fatwa DSN/DPS.
Adapun keunggulan KPR BTN Syariah adalah:
1. Biaya lebih ringan dan bebas biaya provisi bank.
2. Administrasi hanya 0,75% dari limit KPR yang disetujui.
3. Angsuran tetap dan tidak berubah sampai masa pembiayaan selesai.
4. Pokok pembiayaan ditambah margin dibagi dengan jangka waktu pembiayaan
5. Margin tetap dan tidak berubah setelah akad ditandatangani.
Dasar hukum Kredit Kepemilikan Rumah adalah:
1. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 04/DSN-MUI/VI/2000,
tanggal 1 April 2000, tentang Murabahah.
2. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 13/DSN-MUI/IX/2000,
tanggal 16 Sepember 2000, tentang Uang Muka dalam Murabahah.
3. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 21/DSN-MUI/X/2001, tanggal
17 Oktober 2000, tentang Pedoman Umum Asuransi Syariah.
4. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DPKK/2001, tanggal 19 Desember 2000,
perihal Pedoman Kebijakan Perkreditan Bank.
5. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DSYA/2005, tanggal 14 Februari 2005,
tentang Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah.
6. Surat Edaran Direksi Nomor 34/DIR/DPKK/2004, tanggal 28 Oktober 2004,
perihal Petunjuk Pelaksana Administrasi Dokumen Kredit dan
7. Surat Edaran Direksi Bank BTN Nomor 05/DIR/DSYA/2005, tanggal 1 April
2005, tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembiayaan Kepemilikan Rumah BTN
Syariah (KPR BTN-Syariah).
E. Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah
Sebelum debitur memperoleh pembiayaan terlebih dahulu harus melalui
tahapan-tahapan penilaian mulai dari pengajuan proposal pembiayaan dan
dokumen-dokumen yang diperlukan, pemeriksaan keaslian dokumen, analisis
pembiayaan sampai dengan pembiayaan dikucurkan. Tujuan prosedur pemberian
pembiayaan adalah untuk memastikan kelayakan suatu pembiayaan, diterima atau
ditolak. 36
KPR BTN Syariah diperuntukkan bagi pemohon atau calon nasabah yang
memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah,
rumah toko, apartemen dan jenis rumah tinggal lainnya dan atau berikut tanah
guna dimiliki dan atau dipergunakan sendiri.
Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN
Syariah adalah sebagai berikut:
1. Warga Negara Indonesia
2. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang
melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada
dalam pengampunan)
3. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
4. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin
kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai
pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun
tidak tetap.
5. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang
memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)
dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun
36 Kasmir, Manajemen Perbankan,h. 95
6. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain
7. Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban
(angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada
maupun yang akan diminta)
8. Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan >
Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah
pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Persyaratan secara khusus bagi pemohon berpenghasilan tetap atau
karyawan adalah sebagai berikut:
1. Aplikasi permohonan;
2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga,
Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang
terbaru,
3. Photocopy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan yang telah disahkan
instansi yang berwenang,
4. Surat Keterangan Bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja atau SK
Pengangkatan Pegawai,
5. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain
jika diperlukan)
6. Surat Kuasa Pemotongan Gaji untuk pembayaran angsuran kolektif, yang
telah ditandatangani oleh pimpinan atau bendahara instansi terbaru (jika ada).
Persyaratan khusus bagi pemohon berpenghasilan tidak tetap adalah
sebagai berikut:
1. Aplikasi permohonan;
2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga,
Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang
terbaru,
3. Surat Keterangan Penghasilan,
4. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain
jika diperlukan)
5. Photocopy akta perusahaan, Izin Usaha, Izin Praktek; SIUP atau TDP, dan
NPWP,
6. Laporan keuangan Perusahaan,
7. Izin Praktek (untuk dokter dan lain-lain)
Tambahan syarat-syarat di atas adalah:
1. Photocopy SPPT atau PBB;
2. Photocopy Sertifikat dan IMB dan
3. Surat Keterangan belum memiliki rumah (untuk KPR subsidi).
Dalam memperoleh pembiayaan KPR BTN Syariah melalui beberapa
tahapan di bawah ini yaitu:
1. Calon nasabah meminta informasi pembaiyaan KPR BTN Syariah, setelah
memahami dan menyetujui pengambilan KPR, calon nasabah mengambil
formulir sebagai berikut:
a. Form aplikasi pembiayaan
b. Form keterangan instansi dan penjualan
c. Surat kuasa pemotongan gaji
2. Nasabah datang kembali dengan membawa formulir aplikasi yang sudah
lengkap disertai dengan syarat-syarat yang telah ditetukan.
3. Analisis
BAB III
GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR
CABANG SYARIAH JAKARTA
A. Sejarah singkat BTN Syariah
Berawal dengan adanya perubahan peraturan perundang-undangan
perbankan oleh pemerintah dari UU Perbankan No. 7 tahun 1992 menjadi
perbankan No. 10 tahun 1998, dunia perbankan nasional menjadi marak dengan
fenomena boomingnya bank syariah. Persaingan dalam pasar perbankan pun kian
ketat. Belum lagi dengan dikeluarkannya PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang
perubahan kegiatan usaha bank umum konvensional menjadi bank umum
berdasarkan prinsip syariah oleh bank umum konvensional, jumlah bank syariah
pun kian bartambah dengan banyaknya UUS (Unit Usaha Syariah). Maka
manajemen PT. Bank Tabungan Negara (Persero), melalui rapat komite pengarah
tim implementasi restrukturisasi Bank BTN tanggal 12 Desember 2003,
manajemen Bank BTN menyusun rencana kerja dan perubahan anggaran dasar
untuk membuka UUS agar dapat bersaing di pasar perbankan syariah.
Untuk mengantisipasi kecendrungan tersebut, maka PT Bank Tabungan
Negara (Persero) pada Rapat Umum Pemegang Saham tanggal 16 Januari 2004
dan perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 oktober 2004 oleh
Emi Sulistyowati, SH Notaris di Jakarta yang ditandai dengan terbentuknya divisi
syariah berdasarkan Ketetapan Direksi No 14/DIR/DSYA/2004. Pembentukan
Unit Usaha Syariah ini juga untuk memperkokoh tekad ajaran Bank BTN untuk
menjadikan kerja sebagai bagian dari ibadah yang tidak terpisah dengan ibadah-
ibadah lainnya. Selanjutnya Bank BTN Unit Usaha Syariah disebut ”BTN
Syariah” dengan motto ”Maju dan Sejahtera Bersama”.
Dalam pelaksanaan kegiatannya, Unit Usaha Syariah didampingi oleh
Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang bertindak sebagai pengawas, penasehat dan
pemberi saran kepada Direksi, Pimpinan Divisi Syariah dan Pimpinan Kantor
Cabang Syariah mengenai hal-hal yang terkait dengan prinsip Syariah. Pada bulan
November 2004 dibentuklah struktur organisai kantor cabang syariah PT. BTN.
Dimana setiap kantor cabang syariah dipimpin oleh satu orang kepala cabang
yang bertanggung jawab kepada kepala divisi syariah. Yang pada saat bersamaan
Dirut Bank BTN meminta rekomendasi penunjukan DPS dan pada tanggal 3
Desember 2004, Dirut Bank BTN menerima surat rekomendasi DSN/ MUI
tentang penunjukan DPS bagi BTN Syariah. Yang pada tanggal 18 Maret 2005
resmi ditunjuk oleh DSN/ MUI sebagai DPS bagi BTN Syariah, yaitu Drs. H
Ahmad Nazri Adlani, Drs. H Mohammad Hidayat, MBA, MBL dan Dr. H. Endy
M. Astiwara, MA, AAIJ, FIIS, CPLHI,ACS.
Pada tanggal 15 Desember 2004, Bank BTN menerima surat persetujuan
dari BI, Surat No. 6/ 1350/ DPbs perihal persetujuan BI mengenai prinsip
pembukaan KCS (Kantor Cabang Syariah) Bank BTN. Maka tanggal inilah yang
diperingati secara resmi sebagai hari lahirnya BTN Syariah. Yang secara sinergi
melalui persetujuan dari BI dan Direksi PT. BTN maka dibukalah KCS Jakarta
pada tanggal 14 Februari 2005. Diikuti tanggal 25 Februari dengan dibukanya
KCS Bandung kemudian 17 Maret 2005 dengan KCS Surabaya dan berturut-turut
tanggal 4 dan 11 April 2005 KCS Yogyakarta dan Makasar dan pada bulan
Desember 2005 dubukanya KCS Malang dan Solo.
Pada tahun 2007, Bank BTN telah mengoprasikan 12 (dua belas) Kantor
Cabang Syariah dan 40 kantor layanan syariah (Office Channeling) pada kantor-
kantor cabang dan cabang pembantu Konvensional kantor cabang Syariah
tersebar dilokasi Jakarta, Bnadung, Surabaya, Yogyakarta, Makasar, Malang,
Solo, Medan, Batam, Tanggerang, Bogor dan Bekasi. Seluruh kantor cabang
syariah ini dapat beroperasi secara online-realtime berkat dukungan teknologi
informasi yang cukup memadai.
Produk BTN Syariah cukup beragam untuk memenuhi kebutuhan keluarga
nasabah namun tetap fokus pada pembiayaan perumahan (diantaranya: KPR BTN
Syariah dan Multiguna BTN Syariah untuk Kendaraan Bermotor).
BTN Syariah yang baru beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun
membukukan laba pada tahun 2007 sebesar Rp. 3,579 miliar dengan asset Rp.
789,005 miliar dan pembiayaan Rp. 399,519 miliar serta berhasil mendapatkan
beberapa penghargaan baik untuk kinerja tahun 2005 maupun pencapaian kinerja
tahun 2007 yaitu:
1. The Best Customer Service and Teller dari Karim Business Consulting 2005.
2. The Most Growing Earning Asset Market Share Unit Usaha Syariah untuk
kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.
3. The Best Sharia Unit (Overall) peringkat ke 2 Unit Usaha Syariah untuk
kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.
4. The Best Outlet Productivity dalam Sharia Acceleration Award 2007 yang
diadakan oleh Bank Indonesia.
Penghargaan diserahkan pada acara Islamic Finance Summit 2007 untuk
Islamic Finance Quality Award dan Islamic Financial Award 2006 oleh Karim
Business Consulting.37
B. Visi dan Misi BTN Syariah
Visi
”Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam
penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan bersama.”
Misi
1. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN
2. Memberikan pelayanan jasa keuanagn syariah yang unggul dalam pembiayaan
perumahan dan produk serta jasa keuangan syariah terkait sehingga dapat
memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang
diharapkan..
3. Memberikan keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap
stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.
37 Bank BTN. Kronologis Dokumen Pendirian BTN Syariah.
4. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip syariah
sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan
lingkungan usaha serta meningkatkan Shareholder Value.
C. Landasan Operasional BTN Syariah
Landasan opersional BTN Syariah terdiri dari :
1. Al-Quran dan As-Sunnah sebagai landasan utama penerapan prinsip syaraiah
dalam kegiatan perekonomian
2. Fatwa DSN (Dewan Syariah Nasional) – MUI saat ini ada 49 fatwa tentang
Lembaga Keuangan Syariah
3. Undang-Undang tentang Perbankan UU No. 10 tahun 1998 tentang perubahan
UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan terutama pasal 8 mengenai kegiatan
usaha bank berdasarkan prinsip syariah
4. PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang Perubahan Kegiatan Usaha Bank Umum
Konvensional menjadi Bank Umum berdasarkan Prinsip Syariah oleh Bank
Umum Konvensional
5. PSAK (Persyaratan Standar Akuntansi Keuangan) No. 59 tentang Akuntansi
Perbankan Syariah tentang Murabahah
6. PAPSI (Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia)
D. Nilai Dasar BTN Syariah
1. Taat melaksanakan dan mengamalkan ajaran Islam secara khusuk.
2. Selalu untuk menimba ilmu guna meningkatkan pengetahuan dan
keterampilannya demi kemajuan Bank BTN Syariah.
3. Mengutamakan kerjasama dalam melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan
Bank BTN Syariah dengan kinerja yang terbaik.
4. Selalu memberikan yang terbaik secara ikhlas bagi Bank BTN Syariah dan
semua stakeholders, sebagai perwujudan dari pengabdian kepada Allah SWT.
5. Selalu bekerja secara profesional yang kompeten dalam bidang tugasnya.
E. Etika Bank BTN Syariah
1. Patuh dan taat pada ketentuan syariah serta perundang-undangan dan
peratuaran yang berlaku.
2. Melakukan pencatatan segala transaksi yang bertalian dengan kegiatan Bank
BTN secara benar sebagai wujud dari profesionalisme dan sikap amanah.
3. Berlomba dalam kebaikan untuk memberikan yang terbaik kepada seluruh
stakeholder.
4. Tidak menyalahgunakan wewenangnya untuk kegiatan pribadi.
5. Menghindarkan diri dari keterlibatan dalam pengambialan keputusan dalam
hal terdapat pertentangan kepentingan.
6. Menjaga kerahasiaan nasabah dan Bank BTN.
7. Memperhitungkan dampak yang merugikan dari setiap kebijakan yang
ditetapkan Bank BTN terhadap keadaan ekonomi, sosial, dan lingkungannya.
8. Tidak menerima hadiah atau imbalan yang memperkaya diri pribadi maupun
keluarganya.
9. Tidak melakukan perbuatan tercela yang dapat merugikan citra profesinya.
F. Produk dan Jasa Yang Dijalankan
Selama ini Bank BTN dikenal dan mendapatkan tugas khusus untuk
menyalurkan kredit perumahan dengan subsidi. Sejalan dengan perkembangan
bisnis, Bank BTN mulai mengarah pada bank komersil. Untuk itu, produk-produk
yang akan disediakan oleh Bank BTN Syariah adalah produk-produk yang sesuai
dengan Bank BTN disesuaikan dengan prinsip-prinsip syariah.
1. Produk Pendanaan (Funding Products)
a. Giro Batara Syariah Adalah Simpanan pihak ke 3 pada bank berdasarkan
prinsip Wadiah Yad Dhamanah, yang penarikannya dapat dilakukan setiap
saat dengan menggunakan Cek atau Bilyet Giro, Kartu ATM, atau medeia
lainnya.
Spesifikasi Produk :
1). Pemilik rekening dapat perorangan, lembaga atau Joint Account
Perorangan
2). Setoran awal minimal :
Perorangan : Rp. 500.000
Lembaga : Rp. 1.000.000
Joint Account : Rp. 1.000.000
3). Saldo Minimal :
Perorangan : Rp. 250.000
Lembaga : Rp. 500.000
Joint Account : Rp. 500.000
4). Bonus Giro Batara Syariah :
Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah
sebagai imbalan. Pemberian bonus tidak disyaratkan atau tidak di
informasikan secara lisan maupun tulisan.
5). Biaya-biaya :
Penutupan rekening : Rp. 15.000
Buku Cek / BG 10 lbr : Rp. 10.000
Matera 10 lbr x Rp 3.000 : Rp. 30.000
Pengelolaan rek : Rp. 15.000/bulan
Tolakan kliring Cek/BG : Rp. 25.000/setiap
Setiap pembatalan atas BG : Rp. 15.000
Permintaan percetakan R/K : Rp. 10.000/lbr
b. Tabungan Batara Mudharabah Adalah Tabungan yang bersifat investasi
yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut syarat-syarat tertentu
dengan imbalan yang disyaratkan dan disepakati dalam bentuk nisbah
yang tertuang dalam akad pembukaan rekening.
Spesifikasi Produk :
1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga
2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000
3) Pengambilan kembali dapat dilakukan setelah dana diperjanjikan
mengendap di bank sekurang-kurangnya selama 1 bulan
4) Saldo yang harus disisakan di bank minimal Rp. 100.000
5) Biaya ganti buku tabungan rusak/hilang Rp. 10.000
6) Biaya tutup rekening Rp. 25.000
7) Biaya pengelolaan rekening Rp. 4.000
8) Atas pendapatan bagi hasil yang diperoleh nasabah, dikenakan pajak
penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku
9) Terdapat opsi dipotong zakat terhadap bagi hasil yang diterima
nasabah
c. Tabungan Batara Wadiah Adalah Tabungan yang bersifat simpanan yang
bisa diambil kapan saja, tidak ada imbalan yang disyaratkan kecuali dalam
bentuk pemberian (‘athaya) bonus yang bersifat sukarela, tidak
disyaratkan dan tidak diinformasikan baik secara lisan maupun tulisan dari
pihak bank.
Spesifikasi Produk :
1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga
2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000
3) Pengambilan kembali saldo yang harus disisahkan sebesar Rp. 50.000
4) Ketentuan bonus :
Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah,
pemberian bonus tidak disyaratkan atau diinformasikan baik lisan
maupun tulisan, atas pendapatan bonus dikenakan pajak penghasilan
sesuai ketentuan yang berlaku dan atas pendapatan bonus yang
diterima nasabah dapat diberikan opsi pemotongan zakat.
d. Deposito Batara Syariah adalah jenis penanaman dana pada yang
penarikannya hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu berdasarkan
perjanjian nasabah dengan bank. Deposito ini menggunakan prinsip Al-
Mudharabah Muttlaqah yakni suatu perkongsian antara dua pihak dimana
pihak pertama selaku pemilik dana (shahibul maal) menyediakan dana dan
pihak kedua selaku pengelola dana (mudharib) bertanggung jawab atas
pengelolaan dana. Hasil keuntungan dari pengelolaan dana akan dibagikan
sesuai dengan nisbah atau rasio yang telah disepakati sebelumnya oleh
kedua belah pihak.
Spesifikasi Produk :
1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga
2) Pilihan jangka waktu deposito : 1,3,6,12, dan 24
3) Penyetoran untuk penempatan deposito :
Perorangan ditetapkan minimal RP. 500.000
Lembaga ditetapkan minimal Rp. 2.500.000
4) Pencairan deposito belum jatuh tempo :
Tidak dikenakan penalty namun deposan tidak mendapatkan bagi hasil
untuk periode bulan berjalan
5) Bagi hasil deposito
Distribusi bagi hasil menggunakan metode bagi hasil secara
proposional harian berdasarkan bagi hasil bulan sebelumnya dan bagi
hasil diberikan setiap tanggal jatuh tempo dan dihitung berdasarkan
saldo rata-rata harian yang mengendap selama 1 (satu) bulan sesuai
nisbah yang disepakati
2. Produk Pembiayaan (Financing Product)
a. Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi calon
nasabah yang memenuhi persyaratan dengan tujuan penggunaan untuk
pembelian rumah, rumah toko, rumah kantor, apartermen dan jenis rumah
tinggal lainnya dan/atau berikut tanah untuk dimiliki atau dipergunakan
sendiri (rumah baru/lama).
Persyaratan Umum :
1) Warga Negara Indonesia (WNI)
2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas
usia tidak lebih dari 65 tahun
3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun
4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah
3 Beli Rumah 4 Rumah diserahkan
Oleh Bank kepada
nasabah
Akad Jual beli
2
5
Pembayaran secara cicilan
1 Negoisasi
Gambar 3.1 Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah)
Fitur produk :
1) Nilai pembiayaan bebas
2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk
pembiayaan non kolektif
3) Maksimal jangka waktu pembiayaan 15 tahun
4) Kemampuan mengangsur pembiayaan 70% dari sisa penghasilan
bersih
5) Berada pada lokasi yang marketable
6) Discover dengan asuransi jiwa dan kebakaran syariah
7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty
8) Marjin bersifat tetap sejak akad dan dihitung dengan sistem flat.
Biaya Realisasi akad pembiayaan sebagai berikut:
1) Biaya administrasi
NASABAH BANK
DEVELOPER
2) Biaya appraisal
3) Biaya asuransi jiwa dan kebakaran
4) Biaya notaries
5) Biaya SKMHT atau APHT
b. Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi
pemohon/calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan
penggunaan untuk membeli barang guna dimiliki atau dipergunakan
sendiri. Yang dimaksud dengan barang disisni adalah mobil, sepeda
motor.
Persyaratan Umum :
1) Warga Negara Indonesia (WNI)
2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas
usia tidak lebih dari 65 tahun
3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun
4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah
5) Kolektif minial 5 orang (sepeda motor)
Beli mobil/motor 3 4. mobil/motor diserahkan
Oleh Bank kepada nasabah
Akad Jual beli
2
5
Pembayaran secara cicilan
1 Negoisasi
Gambar 3.2 Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah)
Fitur produk :
1) Nilai pembiayaan bebas
2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk
pembiayaan non kolektif
3) Kemampuan mengangsur 70% dari sisa penghasilan bersih
4) Maksimal jangka waktu pembiayaan 5 tahun untuk mobil
5) Maksimal jangka waktu pembiayaan 4 tahun untuk sepeda motor
6) Discover dengan asuransi jiwa dan kerugian syariah
7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty
Biaya realisasi :
1) Biaya administrasi
2) Biaya asuransi jiwa dan kerugian (single premium) mobil (all risk)
sepeda motor (TLO)
NASABAH
MOBIL/MOTOR
BANK
3) Biaya notaris
4) Biaya akta fiducia dan pendaftaran Depkeh HAM
c. Pembiayaan BTN Musyarakah adalah pembiayaan yang diberikan bank
kepada pengembang atau developer berbentuk Perseroan Terbatas,
Koperasi, CV, atau perorangan, untuk membantu modal kerja
pengembang dalam pendanaan pembangunan proyek perumahan yang
meliputi rumah atau bangunan berikut sarana dan prasarananya.
Fitur produk :
1) Menggunakan metode revenue sharing atau profit sharing
2) Perhitungan bagi hasil, berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah,
sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang
berlaku di pasar.
3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha menjadi
beban nasabah namun bank dapat mempertimbangkan pemberian
pengakuan atau penghargaan atas pengelolaan usaha yang dilakukan
oleh nasabah
Negoisasi
Nisbah X % Nisbah Y %
Gambar 3.3 Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah
d. Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja adalah penyediaan dana oleh bank
(shahibul maal) untuk memenuhi kebutuhan modal kerja nasabah
(mudharib) berbentuk PT, CV, Koperasi, BUMN, Swasta, BMT, BPRS.
Peruntukan pembiayaan mudharabah modal kerja adalah sebagai berikut:
1) Memenuhi kebutuhan modal kerja usaha, terutama diberikan kepada
industri sector perumahan dan industri ikutannya, perdagangan atau
jasa.
2) Pengadaan barang atau jasa atau proyek dengan Surat Perintah Kerja
(SPK) oleh kontraktor. Pemberian kerja (Bouwheer) diprioritaskan
Nasabah
Parsial:
Asset Value
Bank Syariah
Parsial:
Pembiayaan
Proyek
Perumahan
Keuntungan
Bagi Hasil Keuntungan
Sesuai porsi kontribusi
Modal (nisbah)
Tenaga/
asset
Modal/
keahlian
berasal dari instansi Pemerintah atau BUMN atau instansi swasta yang
bonafit.
3) Memenuhi modal kerja untuk disalurkan kembali kepada konsumen
Fitur produk :
1) Menggunakan metode revenue sharing
2) Perhitungan bagi hasil berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah,
sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang
berlaku dipasar
3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha dibebankan
kepada nasabah
Akad Bagi Hasil
Nisbah X % Nisbah Y %
Gambar 3.4 Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah
e. Pembiayaan KPR indensya BTN Syariah adalah fasilitas pembiayaan
kepemilikan rumah yang diberikan bank kepada nasabah untuk membeli
tanah atau rumah dari pengembang dengan kondisi rumah belum
terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan berdasarkan pesanan
sesuai dengan prinsip Istishna.
Mudharib Bank Syariah
Proyek
Perumahan
PembagianKeuntungan
Bagi Hasil Keuntungan
Sesuai porsi kontribusi
Modal (nisbah)
Keahlian/
keterampilan
Modal
100 %
Modal
Jual 3 2 Pesan dan beli
1.Pesan
Wakil dan pesan
Gambar 3.5 Pembiayaan Istishna
Ketentuan lain dalam pembiayaan Istishna adalah sebagai berikut:
1) Adanya kerja sama dengan pengembang atau developer
2) Pengembang yang berpengalaman minimal 2 tahun
3) Maksimal pembiayaan 80% dari harga jual pengembang
4) Pengenaan biaya administrasi selama pembangunan rumah
5) Pengakuan angsuran sebagai pengurang harga jual dilakukan setelah
rumah diserahterimakan kepada nasabah
6) Jangka waktu, marjin, denda dan biaya realisasi sesuai dengan
ketentuan pembiayaan KPR BTN Syariah
3. Produk Jasa BTN Syariah (Service Products)
a. Real Time Gross Settlement (RTGS) adalah sistem transfer dana on line
dalam mata uang rupiah yang penyelesaiannya dilakukan pertransaksi
secara individual.
Jenis layanan : Single Credit Transaction dan Multiple Credit Transaction
Produsen/
Developer Nasabah
Bank
b. Kiriman Uang adalah fasilitas jasa pelayanan Bank BTN Syariah untuk
pengiriman uang dalam bentuk rupiah yang ditujukan kepada pihak lain
disuatu tempat (dalam negeri) dengan menggunakan sarana Sistem Kliring
Nasional Bank Indonesia (SKNBI).
c. Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH)
Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji BTN Syariah memberikan
kepastian keberangkatan Ibadah Haji berkat system online dan
SISKOHAT. Manfaat adanya keberangkatan menunaikan Ibadah Haji
lebih terjamin berkat system online dan SISKOHAT. Kelebihan BPIH
pada BTN Syariah:
1) Asuransi dengan pertanggungan sejak keberangkatan dari rumah,
selama berada di tanah suci hingga kembali kerumah.
2) Memberikan perlengkapan yang bermanfaat selama menunaikan
Ibadah Haji di tanah suci secara cuma-cuma.
3) Melayani penukaran nilai mata uang Riyal atau mata uang lainnya.
Persyaratan yang harus dipenuhi antara lain:
1) Melakukan penyetoran BPIH dengan melampirkan surat kepastian
keberangkatan ibadah haji dari kantor Dapertemen Agama setempat.
2) Penyetoran BPIH dilunasi sekaligus.
3) Saat dimulai dan berakhirnya waktu penyetoran, ditentukan
Pemerintah (Departemen Agama).
d. Inkaso adalah jasa pelayanan BTN Syariah untuk melakukan penagihan
kepada pihak ketiga atas inkaso tanpa dokumen ditempat lain di dalam
negeri.
Jenis Warkat Inkaso :
1) Warkat Inkaso Sendiri adalah warkat yang diterbitkan oleh Kantor
Cabang Bank BTN yang wilayah kliringnya berbeda dengan wilayah
kliring bank pengirim.
2) Warkat Inkaso Bank Lain adalah warkat yang diterbitkan oleh Bank
lain yang wilayah kliring bank pengirim.
G. Struktur Organisasi Bank BTN Syariah
Berdasarkan pasal 30 Anggaran Dasar Perseroan yang termuat dalam Akta
No. 136 tanggal 31 Juli 1992 yang dibuat di hadapan Muhani Salim,SH, Notaris
di Jakarta, serta Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 145/KMK.01/2000
tanggal 16 Mei 2000 dan No. 150/KMK.01/2000 tanggal 17 Mei 2000.
Dasar Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah mengacu pada
Keputusan Direksi No. 15/DIR/DSYA/2004, tanggal 04 November 2004, tentang:
Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah
Konsep Dasar dan Metodologi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah:
1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu unit
kerja yang harus ada dikantor cabang adalah sebagai berikut
a. Branch Manager (Kepala Cabang)
b. Retail Service (Layanan Ritel)
c. Operation (operasional)
d. Accounting dan Control (Akuntansi dan kontrol)
e. Financing Recovery (Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan)
2. Dibawah Core Unit Kerja Retail Service (teller service, customer service,
financing service) dan operation (transaction processing, financing
administration, general branch administration) maksimal dijabat oleh
Assistant Manager atau Supervisor (penyelia) yang akan disesuaikan dengan
jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing atau cabang tumbuh.
3. Branch Manager (Kepala Cabang)
Mempunyai tanggung jawab sebagai berikut:
a. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai batas kewenangan
b. Bertanggung jawab atas pengelolaan resiko bisnis, baik yang dilakukan
oleh cabang syariah, kantor cabang pembantu syariah dan kantor kas
syariah.
c. Bertanggung jawab atas pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang
menyangkut operational bank, baik ketentuan intern maupun ekstern.
Misi yang hendak dicapai:
a. Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah
ditetapkan divisi syariah.
b. Menjaga tingkat efisiensi operasionalisasi Kantor Cabang BTN Syariah
c. Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah bank syariah.
4. Retail Service
Misi yang hendak dicapai:
a. Mencapai standar pelayanan prima yang berbasis kepada customer fokus
b. Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang
berbasis kepada customer fokus
Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut:
a. Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah
b. Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis di unit
kerja yang menjadi tanggung jawabnya kebijakan bank.
5. Operational
Misi yang hendak dicapai adalah sebagai berikut:
a. Memproses transaksi non tunai secara efisien dan akurat
b. Menyediakan pelayanan administrasi pembiayaan dan umum yang tepat
waktu dan efisien kepada cabang
Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut:
a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional harian cabang untuk
menjamin efektivitas dan efisiensi.
b. Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam bidang
pemrosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan administrasi umum
cabang.
BAB IV
ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH DALAM
PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH
A. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Pada
Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta
Kemacetan suatu fasilitas pembiayaan disebabkan oleh 2 faktor yaitu:
1. Faktor Internal
Dalam hal ini pihak bank pembiayaan kurang teliti baik dalam mengecek
kebenaran dan keaslian dokumen maupun salah dalam melakukan perhitungan
dengan rasio-rasio yang ada. Akibatnya apa yang seharusnya terjadi, tidak
diprediksi sebelumnya. Dapat juga diakibatkan kolusi dari pihak analisis
dengan pihak debitur sehingga analisanya dilakukan tidak obyektif. Di BTN
Syariah sendiri faktor internalnya adalah:
a. Terbatasnya jumlah personil analis pembiayaan (Account Officer)
sedangkan jumlah nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN
Syariah sangat banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya kekurang-
telitian dalam melakukan analisa.
b. Tidak tersedianya petugas khusus untuk melakukan pembinaan nasabah,
sehingga munculnya indikasi seorang nasabah akan menjadi nasabah
pembiayaan KPR bermasalah, tidak dapat diantisipasi pada saat nasabah
tersebut mulai menunggak.
c. Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Jakarta, dimana lokasi perumahan
kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup menyulitkan dan
memakan waktu dalam upaya menyelesaikan pembiayaan KPR
bermasalah.
Dalam kenyataannya di BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta, faktor-faktor
eksternal lebih dominan menjadi penyebab pembiayaan KPR bermasalah. Hal
ini dikarenakan pihak BTN Syariah telah cukup berpengalaman dalam
pembiayaan KPR, sedangkan faktor-faktor eksternal adalah faktor yang sulit
dikontrol oleh pihak bank.
2. Faktor eksternal
Kemacetan yang disebabkan oleh nasabah diakibatkan 2 hal yaitu:
a. Adanya unsur kesengajaan. Artinya nasabah sengaja tidak mau membayar
kewajibannya kepada bank sehingga pembiayaan yang diberikan dengan
sendiri bermasalah atau macet.
b. Adanya unsur tidak sengaja. Artinya nasabah memiliki kemauan untuk
membayar akan tetapi tidak mampu dikarenakan usaha yang dibiayai
terkena musibah misalnya kebanjiran atau kebakaran.
Dalam penelitian dan wawancara penulis dapat menjelaskan bahwa faktor
eksternal pembiayaan KPR bermasalah dalam BTN Syariah adalah:
1. Nasabah diPHK (Pemutusan Hubungan Kerja)
Nasabah x mengajukan permohonan KPR BTN Syariah dengan data sbb:
Harga rumah : Rp. 300.000.000,-
Uang muka : Rp. 60.000.000,-
KPR : Rp. 240.000.000,-
Jangka waktu : 10 tahun
Pada saat pengajuan, nasabah x bekerja di perusahaan asing dengan gaji Rp.
12.000.000.- perbulan. Biaya hidup Rp. 3.000.000,- perbulan. Analisa (AO)
KPR BTN Syariah melakukan analisa dengan ketentuan yang berlaku pada
saat itu, yaitu:
Margin 10 tahun : 10% p.a
Uang muka minimal : 20% dari harga rumah
Maksimal angsuran : 70% dari penghasilan bersih pemohon & pasangan.
Setelah dilakukan perhitungan, angsuran perbulan untuk permohonan KPR
tersebut adalah sebesar Rp. 4.000.000,- sedangkan penghasilan bersih nasabah
x adalah sebesar Rp. 9.000.000,- sehingga permohonan nasabah x dapat
disetujui (karena mulai angsuran hanya 44,44% dari pengahasilan bersih).
Setelah berjalan 3 tahun, nasabah x tersebut menunggak dengan sisa pokok
sebesar Rp. 232.800.000,- dan sisa margin sebesar Rp. 232.800.000,-
Pihak Bank melakukan kunjungan ke rumah nasabah dan ternyata nasabah
sudah di PHK dari tempat bekerjanya sehingga mengakibatkan nasabah x
tidak memiliki kemampuan untuk membayar angsuran KPR-nya.
Langkah-langkah yang dilakukan oleh BTN Syarian Cabang Jakarta untuk
menyelesaikan pembiayaan KPR bermasalah tersebut adalah Bank melakukan
Alih Nasabah (Novasi), dimana nasabah menjual rumah tersebut untuk
melunasi pembiayaan dan pembeli rumah tersebut mengajukan pembiayaan
KPR kepada BTN Syariah Jakarta.
2. Nasabah diturunkan dari jabatannya sehingga penghasilannya menurun
Sama seperti kasus nomor 1 tetapi jangka waktu pembayaran 5 tahun sehingga
angsuran perbulan Rp. 5.600.000,- (margin 8% pertahun).
Pada awal tahun ke-3 nasabah menunggak karena diturunkan jabatannya dan
pengahasilan menurun menjadi Rp. 6.000.000,- perbulan. Sisa pokok KPR
pada saat itu sebesar Rp. 144.000.000,-. Untuk menyelamatkan pembiayaan
bermasalah tersebut, BTN Syariah Cabang Jakarta melakukan restrukturisasi
dengan menambah jangka waktu pembiayaan menjadi 10 tahun (margin 10%
pertahun) sehingga angsuran menjadi sebesar Rp. 2.400.000,-
3. Sisi agunan (misalnya: rumah kena banjir atau belum dihuni dan lain-lain)
Kasus: BTN Syariah memberikan pembiayaan KPR kepada Y dengan akad
murabahah sebesar Rp 150.000.000, dengan masa pembayaran 1 (satu) tahun.
Berdasarkan hasil kunjungan ke lokasi ternyata kondisi rumah tersebut tidak
berpenghuni dan dalam keadaan rusak parah. Pada saat jatuh tempo belum
melunasi tunggakannya, tunggakan pokoknya sebesar 46.287.505,- sampai
bulan Januari 2007. Kasus ini dikarenakan kurangnya pengawasan
pembiayaan KPR oleh BTN Syariah khususnya Account Officer terhadap
nasabah pada saat melakukan permohonan pembiayaan KPR.
4. Nasabah menunggak karena kondisi rumah tidak sesuai
Kasus: si Z mengambil pembiayaan KPR kepada BTN Syariah dengan akad
murabahah besar pembiayaan yang diberikan Rp 170.000.000,- dengan masa
pembayaran 1 tahun. Pada awalnya pembiayaan berjalan baik meski ada
tunggakan tapi pada bulan berikutnya dapat dilunasi oleh nasabah, namun
pada bulan berikutnya si Z menunggak setiap bulannya sehingga bank
mengalami masalah. Lamanya menunggak akhirnya staf Financing Recovery
yang tugasnya melakukan pembinaan terhadap nasabah meninjau ke lokasi
ternyata menemukan lokasi perumahan tersebut kurang strategis dan
kelengkapan data nasabah yang kurang relevan.
5. Nasabah bercerai sehingga berpotensi untuk menunggak pembayaran
Keharmonisan rumah tangga dapat membawa efek positif pada karir dan
usaha seseorang, jika perceraian terjadi maka karir atau usaha seseorang bisa
menurun penghasilannya, sehingga membuat nasabah tidak dapat melakukan
pembiayaan kepada bank.38
38 As Mahmoeddin, 100 Penyebab Kredit Macet, (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan,
1994), h. 100-101
6. Musibah alam seperti: banjir, gempa dan lain-lain.39
Nasabah mengalami bencana alam yang menghancurkan sarana kehidupannya
dan sendi-sendi perekonomiannya, sehingga nasabah tidak dapat melakukan
kewajibannya terhadap bank, apalagi jika nasabah sampai mengalami
kematian.
Penulis menambahkan faktor-faktor terjadinya pembiayaan KPR
bermasalah sebagai berikut:
1. Persaingan antar lembaga keuangan dimana bank-bank Syariah
lainnya banyak menawarkan produk pembiayaan yang sama sehingga
nasabah mencari produk KPR bank bank yang lebih mudah dan
ringan.
2. Kurang tajamnya analisa dan pengawasan pada saat memberikan
permohonan KPR, misalnya analisa tidak didasarkan pada data dan
proyeksi yang tidak wajar dan sikap meremehkan serta mengabaikan
pada nasabah.
3. Perubahan kondisi dan situasi dapat mengubah sikap serta tingkah laku
nasabah dan perubahan sikap tersebut terlihat sebagai berikut: Adanya
unsur kesengajaan oleh nasabah untuk menipu bank dengan jalan
memberikan data dan informasi yang tidak sebenarnya, disamping itu
adanya iktikad kurang baik dari nasabah.
39 Mukhlis Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29
Januari 2009
B. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta
Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah
Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah dalam pemberian pembiayaan
KPR kepada nasabah merujuk pada 3 (tiga) pilar analisa BTN Syariah dalam
pembiayaan yaitu: kemampuan untuk membayar kembali (ability to repay),
kemauan untuk membayar (willingness) dan kehandalan agunan (collateral
coverage) atau pembiayaan yang diberikan tidak lebih dari harga agunan.40
Penanganan pembiayaan bermasalah merupakan bagian yang tidak dapat
dihindari dalam proses pembiayaan. Dalam proses penanganan pembiayaan
dilakukan sesuai dengan kolektibilitas pembiayaan, adapun kolektibilitas harus
digolongkan terlebih dahulu. Penggolongan kolektibilitas pembiayaan, menurut
pasal 4 Surat Keputusan Direktur Bank Indonesia Nomor 30/267/KEP/DIR yaitu
sebagai berikut:
1. Pembiayaan lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria:
a. Pembayaran angsuran pokok dan atau margin tepat.
b. Memiliki mutasi rekening yang aktif.
c. Bagian dari pembiayaan yang dijamin dengan agunan tunai (cash
collateral).
40 Ibid
2. Pembiayaan potensial bermasalah, yaitu apabila memenuhi kriteria:
a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang belum
melampaui sembilan puluh hari.
b. Kadang-kadang terjadi cerukan.
c. Mutasi rekening relatif rendah.
d. Jarang terjadi pelanggaran terhadap akad yang di sepakati.
e. Didukung oleh pinjaman baru.
3. Pembiayaan kurang lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria:
a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang telah
melampaui sembilan puluh hari.
b. Sering terjadi cerukan.
c. Frekuensi mutasi rekening relatif rendah.
d. Terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan lebih dari
sembilan puluh hari.
e. Terdapat indikasi masalah keuangan yang dihadapi nasabah.
f. Dokumentasi pinjaman yang lemah.
4. Pembiayaan diragukan, yaitu apabila memenuhi kriteria:
a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah melampui
180 (seratus delapan puluh) hari; atau
b. Terjadi cerukan yang bersifat permanen; atau
c. Terjadi wanprestasi lebih dari 180 (seratus delapan puluh) hari; atau
d. Terjadi kapitalisasi bunga; atau
e. Dokumentasi hukum yang lemah baik untuk perjanjian kredit maupun
pengikatan jaminan.
5. Macet, yaitu apabila memenuhi kriteria:
a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang telah
melampaui 270 hari;
b. Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru.
c. Dari segi hukum maupun kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan
pada nilai wajar.41
Pada saat penulis melakukan penelitian ini, terlihat bahwa pada bulan
Desember 2008 pembiayaan KPR yang diberikan oleh Bank Tabungan Negara
Syariah berjumlah 1178 unit dan pembiayaan KPR yang bermasalah pada
kolektibilitas kurang lancar berjumlah 7 orang dengan total pembiayaan Rp.
516.060.842,-, kolektibilitas pembiayaan diragukan berjumlah 5 orang dengan
total pembiayaan Rp. 233.157.678,- dan kolektibilitas macet berjumlah 4 orang
dengan total pembiayaan Rp. 282.573.383,-.42
Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah dalam menangani
pembiayaan KPR bermasalah terhadap nasabah yang mempunyai iktikad baik dan
kooperatif adalah:
1. Melakukan Pembinaan Nasabah
41 Kasmir, Manajemen Perbankan, h. 104 42 Dokumen Bersifat Rahasia BTN Syariah Loan Pastdue, Per Desember 2008
Bank BTN Syariah Jakarta melakukan pembinaan dengan cara:
a Menelepon nasabah yang terlambat membayar angsuran.
b. Mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan terhadap nasabah
yang menunggak.
c. Menagih langsung dengan cara mengunjungi rumah atau kantor
nasabah yang menunggak.43
Pembinaan yang dilakukan oleh pihak bank terhadap nasabah yang
mengalami pembiayaan KPR bermasalah untuk mengetahui permasalahan
yang dihadapi oleh nasabah, jika nasabah jujur dan mempunyai iktikad
baik maka bank akan mengetahui masalah nasabah dan dapat mengambil
tindakan untuk menyelesaikannya dengan mengacu pada ketentuan yang
berlaku, tetapi tidak semua nasabah mempunyai iktikad baik dan ada juga
nasabah yang sengaja menghindar ketika ditemui di rumahnya.
2. Melakukan Restrukturisasi
Konsep restrukturisasi dalam prinsip syariah adalah:
a. Perubahan Jangka Waktu Pembiayaan
43 Herry, Kepala Bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19
Januari 2009
Bagi nasabah bermasalah atau nasabah yang berpotensi bermasalah
dan menunjukkan iktikad baik untuk menyelesaikan pembiayaan.
Adapun syarat-syaratnya adalah:
1). Ada surat permohonan secara tertulis dari nasabah.
2). Usia nasabah pada saat jatuh tempo perpanjangan jangka waktu
tidak melampaui 65 tahun.
3). Apabila jangka waktu perpanjangan pembiayaan melebihi jangka
waktu SHGB, maka nasabah wajib mengajukan perpanjangan
jangka waktu SHGB kepada BPN.
Kebijakan BTN Syariah: Khusus untuk perpanjangan jangka waktu
pembiayaan KPR BTN Syariah dibatasi maksimal 15 tahun.
b. Penundaan Pembayaran Kewajiban Pembiayaan
Bagi nasabah yang mempunyai iktikad baik, namum mengalami
penurunan kemampuan membayar kewajiban pembiayaan karena
adanya musibah, seperti: pemutusan hubungan kerja, bencana alam,
kerusuhan sesuai dengan kebijakan yang ditetapkan oleh bank dan
memenuhi kriteria pembiayaan dengan penggolongan kolektibilitas
Kurang Lancar, Diragukan, Macet atau Nasabah yang berpotensi
bermasalah. Syarat-syaratnya adalah:
1) Nasabah mengajukan permohonan secara tertulis kepada Bank.
2) Diberikan kepada nasabah yang disebutkan diatas.
3) Tidak ada tunggakan margin dan atau kewajiban lainnya.
Kebijakan BTN Syariah: Penundaan pembayaran kewajiban
pembiayaan dapat diberikan dengan prinsip jual-beli, penundaan
dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan hasil analisa kemampuan
nasabah, terhadap akumulasi angsuran yang ditunda dimungkinkan
dilakukan pembayaran sekaligus pada saat jatuh tempo. Dalam hal
nasabah tidak mampu melunasi tunggakan margin dan atau kewajiban
lainnya dapat diberikan diskon margin dan atau kewajiban lainnya
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
c. Penurunan Margin atau Nisbah
Bagi nasabah yang kooperatif dan nyata-nyata mempunyai iktikad
baik untuk memenuhi kewajiban, namun nasabah belum memiliki
kemampuan yang memadai dalam memenuhi kewajiban sesuai dengan
margin atau bagi hasil yang berlaku, nasabah memiliki track record
atau kinerja pembiayaan yang baik dan nasabah memenuhi kriteria
pembiayaan dengan penggolongan kolektibilitas Kurang Lancar,
Diragukan, Macet atau Nasabah yang berpotensi bermasalah. Adapun
syarat-syaratnya adalah:
1). Nasabah mengajukan permohonan restrukturisasi pembiayaan
secara tertulis.
2). Adanya rekomendasi dari Kantor Cabang Syariah, yang dilengkapi
data-data pendukung.
Kebijakan BTN Syariah adalah: Penurunan margin atau nisbah dapat
diberikan untuk pembiayaan berdasarkan prinsip jual beli atau bagi
hasil dan kebijakan ini merupakan kewenangan Direksi yang diajukan
oleh Kantor Cabang Syariah secara kasus per kasus ke Kantor Pusat u.
p. Divisi Syariah dengan mempertimbangkan kemampuan nasabah dan
analisa cost and benefit bagi Bank
d. Pengurangan Tunggakan Margin atau Bagi Hasil
Bagi nasabah yang mempunyai iktikad baik namun tidak memiliki
kemampuan untuk membayar seluruh tunggakan sehingga perlu
adanya keringanan berupa pengurangan tunggakan margin atau bagi
hasil. Adapun syarat-syaratnya adalah:
1). Ada surat permohonan secara tertulis oleh nasabah.
2). Nasabah melunasi secara sekaligus seluruh tunggakan margin atau
bagi hasil yang telah diberikan keringanan.
3). Nasabah belum pernah diberikan keringanan atau pengurangan
tunggakan margin atau bagi hasil seelumnya.
4). Nasabah yang mendapat pengurangan tunggakan margin atau bagi
hasil harus membuat surat pernyataan untuk tidak menunggak lagi
dengan konsekwensi apabila menunggak pihak bank dapat
melakukan lelang atas agunan pembiayaan.
Kebijakan BTN Syariah: Pengurangan tunggakan margin dan bagi
hasil dapat diberikan untuk pembiayaan berdasarkan akad murabahah,
keringanan itu mengacu pada pilar kemauan (P1) dan kemampuan
(P2), prosentase diskon mengacu pada tabel sebagai berikut:
Tabel 4.1 Prosentase Diskon
Besarnya Diskon
(Maksimal)
No Rasio Total
Pembayaran
Angsuran/
Maks.
Pembiayaan
Rasio Umur
Tgk/ Umur
Pembiayaan Tunggakan
margin
Tunggakan
bagi hasil
1 < 50% 50%- 100% 25% 25%
2 < 50% < 50% 30% 30%
3 50%s.d 100% 50%-100% 35% 35%
4 50%s.d 100% < 50% 40% 40%
5 > 100% 50%-100% 45% 45%
6 > 100% < 50% 50% 50%
Apabila hasil analisa kemampuan nasabah dan potensi nilai recovery
yang akan diterima bank, nasabah dapat diberikan diskon melebihi
perhitungan diatas dan diatur dalam kebijakan tersendiri dan untuk
kasus force majeur, misal bencana alam, kebakaran, PHK massal
besarnya diskon tunggakan margin atau bagi hasil dapat diberikan
maksimal, sesuai dengan kewenangan yang berlaku.
e. Pengambilalihan Aset Nasabah atau Obyek Pembiayaan
Kriterianya: Nasabah kooperatif dan kemampuan nasabah sudah tidak
ada tetapi nilai aset atau obyek pembiayaan masih dapat melunasi
seluruh kewajiban pembiayaan. Adapun syarat-syaratnya adalah:
1). Pembiayaan yang diambil alih menjadi aset bank meliputi jaminan
yang diikat oleh bank maupun asset diluar jaminan sepanjang
dokumen atau sertifikat telah ada.
2). Guna mendukung pencairan asset yang di-set off dalam waktu
singkat diperlukan adanya calon investor prospektif yang akan
membeli asset yang ditawarkan tersebut.
Kebijakan BTN Syariah: Pencairan aset yang di set off sesuai dengan
Undang-Undang Perbankan No. 10 tahun 1998 tentang Perubahan atas
Undang-Undang No. 7 tahun 1992 (pasal 12A) serta perubahannya,
harus dicairkan selambat-lambatnya dalam jangka 1 (satu) tahun,
sehingga terhadap asset tersebut harus diyakini prospek pasarnya, set
off harus dilengkapi dengan akta penyerahan dan surat kuasa menjual
dari nasabah. Pemberi kebijakan ini adalah kewenangan Direksi.
f. Alih Nasabah atau Novasi
Bagi nasabah yang mengalami kesulitan untuk melanjutkan
pembayaran angsuran dan untuk mengatasinya nasabah yang
bersangkutan menginginkan dan atau menyetujui untuk mengalihkan
kewajiban sebagai nasabah kepada pihak lain (calon nasabah baru) dan
untuk nasabah yang sulit dihubungi atau tidak menghuni, harus sudah
dikeluarkan Surat Ketetapan dari Pengadilan Agama. Adapun syarat-
syaratnya adalah:
1). Nasabah bermaksud mengalihkan hak dan kewajibannya kepada
pihak lain atau nasabah dengan cara mengajukan surat
permohonan secara tertulis.
2). Telah ada calon nasabah pengganti yang memenuhi syarat sebagai
pemohon pembiayaan perorangan.
3). Telah ada kesepakatan antara nasabah lama atau bank dengan calon
nasabah pengganti dalam hal harga, pembayaran uang muka,
penanggung biaya-biaya dan lain-lain.
4). Biaya-biaya yang berkaitan dengan alih nasabah atau novasi yang
berhubungan dengan bank (biaya administrasi, biaya notaris, biaya
asuransi dan lain-lain) merupakan beban nasabah pengganti.
5). Bukti kepemilikan telah terbit atas nama nasabah lama.
6). Apabila bukti kepemilikan atas nama nasabah lama belum terbit
agar dibicarakan dengan notaris, baru kemudian dapat
dilaksanakan alih nasabah atau novasi.
7). Akta-akta yang harus dibuat meliputi:
a). Akad Pembiayaan baru dengan nasabah baru (pengganti),
sehingga muncul nomor nasabah yang baru
b). Akta Notaris tentang Akta Pengakuan Utang yang dibuat
nasabah baru
c). Akta Notaris tentang Akta Kuasa Menjual
d). Akta SKMHT yang dibuat nasabah baru,
e). Akta Jual Beli
f). Akta Pengalihan Utang dan Jaminan
Kebijakan BTN Syariah: Dalam hal nasabah lama tidak dapat
dihubungi, maka bank berhak mewakili nasabah setelah ada keputusan
dari Pengadilan Agama dan setelah penandatanganan akta-akta seluruh
kewajiban pembiayaan (pokok, tunggakan pokok, tunggakan margin
atau kewajiban pembiayaan lainnya) nasabah lama beralih kepada
nasabah baru, kecuali ada kebijakan lain dari bank.
g. Pengurangan Tunggakan Pokok Pembiayaan.44
Bagi nasabah kooperatif dan nyata-nyata mempunyai iktikad baik
untuk memenuhi kewajibannya pada bank, namun nasabah tidak/
belum memiliki kemampuan yang memadai. Syarat bagi nasabah
adalah mengajukan permohonan restrukturisasi pembiayaan secara
tertulis. Kebijakan BTN Syariah: Perubahan syarat pembiayaan
lainnya untuk pembiayaan berdasarkan akad murabahah, pengurangan
tunggakan pokok pembiayaan hanya diberikan apabila nasabah
melunasi seluruh tunggakan pokok pembiayaan yang tersisa dan
pengurangan tunggakan pokok pembiayaan hanya dapat diberikan oleh
bank setelah mendapat persetujuan pemilik (pemegang saham).45
3. Penyelesaian Pembiayaan KPR Bermasalah Pada Bank Tabungan Negara
(BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta
Penyelesaian pembiayaan hanya dapat dilakukan terhadap pembiayaan
yang bermasalah (pembiayaan dengan kolektibilitas Kurang Lancar,
Diragukan atau Macet) atau yang diperkirakan akan bermasalah (terjadi
penurunan kemampuan membayar angsuran Pembiayaan), namun setelah
dilakukan upaya restrukturisasi Pembiayaan tetap tidak berhasil atau
44 Direksi PT BTN (Persero), Surat Edaran Peraturan Direksi No. 41/VIII/2007, (Jakarta:
PT Bank Tabungan Negara (Persero), h.22
45 Ibid
terhadap Nasabah yang sudah tidak menunjukkan iktikad baik untuk
menyelesaikan Pembiayaan. Pihak Bank Tabungan Negara Syariah dalam
pembiayaan KPR bermasalah adalah:
a. Subrogasi
Subrogasi adalah penggantian kedudukan Bank oleh pihak Ketiga
berdasarkan Akta Notaris atau bawah tangan, sehubungan pihak
Ketiga membayar seluruh kewajiban Nasabah kepada Bank. Ini bagi
nasabah yang sudah tidak memiliki kemampuan dan tidak
menunjukkan itikad yang baik dalam menyelesaikan kewajibannya
kepada Bank. Yang menjadi dasar pertimbangan dilakukan subrogasi
adalah adanya penilaian agunan yang dilakukan oleh Appraisal atau
Kantor Cabang Syariah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Kebijakan BTN Syariah: Penetapan nilai subrogasi sama dengan nilai
seluruh kewajiban pembiayaan nasabah sedangkan nilai potongan dan
kewajiban lainnya mengacu pada ketentuan yang berlaku. Bank dalam
melakukan subrogasi menggunakan Akta Kuasa Menjual dari Notaris
dan diumumkan di media massa atau media elektronik.46
b. Penjualan Agunan Pembiayaan
Penjualan Agunan Pembiayaan adalah kesepakatan antara Bank
dengan Nasabah bahwa untuk pelunasan Pembiayaan ditempuh
46 Ibid, h.22
dengan cara penjualan tunai atas agunan Pembiayaan. Syaratnya
adalah nasabah telah menyetujui pelaksanaan penjualan agunan dan
apabila nasabah raib atau menghilang harus ada surat putusan
permohonan eksekusi dari Pengadilan Agama. Penetapan nilai harga
jual objek agunan diserahkan kepada nasabah sepanjang nilai seluruh
kewajiban nasabah kepada bank dapat dipenuhi dan jika nasabah tidak
ada atau menghilang maka harga jual objek agunan ditetapkan sebesar
harga jual pasar wajar. Nasabah dimungkinkan untuk diberikan
potongan atau keringanan magin, kewajiban lainnya mengacu kepada
ketentuan yang berlaku.
c. Pelunasan Pembiayaan Dengan Diberikan Pengurangan Tunggakan
Margin atau Bagi Hasil dan atau Kewajiban Lainnya.
Adalah pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau
kewajiban lainnya yang diberikan oleh Bank dalam rangka pelunasan
pembiayaan bermasalah. Syaratnya adalah nasabah belum pernah
diberikan pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau
kewajiban lainnya dan nasabah akan melunasi pembiayaannya namun
dana yang dimiliki tidak mencukupi untuk membayar seluruh
kewajibannya. Kebijakan BTN Syariah: Pengurangan tunggakan
margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya yang dapat
diberikan kepada nasabah mengacu pada tabel dibawah ini:
Tabel 4.2 Produk pembiayaan KPR BTN Syariah (Termasuk Pembiayaan
KPR BTN Syariah Konversi dan KPR Syariah Bersubsidi)
No Sisa Jangka waktu
Pembiayaan
Pembayaran pelunasan dipercepat
1. < 5 Tahun Sisa pokok + margin 2 bulan
(termasuk margin bulan berjalan)
2. Di atas 5 Tahun Sisa pokok + margin 3 bulan
(termasuk margin bulan berjalan)
d. Penyelesaian Sengketa Perdata Melalui Basyarnas
Yaitu cara penyelesaian suatu sengketa muamalah (perdata) di luar
peradilan agama yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat
secara tertulis oleh Bank dengan Nasabah. Hal ini apabila nasabah
melakukan wanprestasi dan pihak bank mengajukan atas kelalaian
nasabah kepada basyarnas dengan memuat:
1). Nama dan alamat para pihak.
2). Penunjukan kepada klausula atau perjanjian arbitrase yang
berlaku.
3). Masalah yang menjadi sengketa.
4). Mengajukan jumlah arbiter yang dikehendaki dalam jumlah
ganjil.
Untuk melakukan sita eksekusi hak tanggungan atau hak fiducia yang
telah diikat sempurna harus dilampiri dengan salinan:
1). Akta Akad Pembiayaan.
2). Rekening koran atas nama Nasabah.
3). Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) atau Akta Fiducia.
4). Sertifikat Hak Tanggungan.
5). Sertifikat Tanah.
6). Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang berada di atas tanah yang
dijaminkan (bilamana ada)
Penyelesaian sengketa muamalah (perdata) melalui basyarnas
putusannya bersifat final dan mengikat.
e. Penagihan Piutang Melalui Pengadilan Agama
Adalah upaya penyelesaian Pembiayaan bermasalah melalui
Pengadilan Agama, dalam hal jaminan Pembiayaan tidak dibebani Hak
Tanggungan dengan sempurna, maka upaya Penyelesaian Pembiayaan
Bermasalah melalui Pengadilan Agama dimaksud dalam bentuk
gugatan perdata syariah biasa. Kriteria nasabahnya adalah tidak
kooperatif dengan kolektabilitas Macet dan Nasabah Pembiayaan
hapusbuku. Bank telah melakukan upaya-upaya penagihan melalui
surat peringatan atas wanpretasi nasabah, barulah bank melakukan
gugatan ke Pengadilan Agama biaya dan proses gugatan di Pengadilan
Agama berasal dari nasabah. Pengajuan ini bertujuan agar bank dapat
menyelesaikan Pembiayaan KPR bermasalah, yang sekaligus juga
meningkatkan kualitas pembiayaan secara keseluruhan dengan adanya
dana tunai yang diterima bank.
Apabila sampai dengan batas waktu yang telah dikeluarkan belum
dapat dilaksanakan, maka atas biaya yang ada dapat dibebankan
sebagai biaya penyelamatan pembiayaan. Sisa biaya talangan yang
belum terbayar, dibebankan sebagai Rugi Tak Tersangka Lainnya
Kantor Cabang dengan pembebanan sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.
f. Lelang Agunan Pembiayaan Melalui Kantor Pelayanan Kekayaan
Negara dan Lelang
Adalah lelang agunan pembiayaan atas pengikatan Hak Tanggungan
atau pengikatan Hak Fiducia langsung dilakukan melalui Kantor
Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang. Adapun kriterianya adalah
nasabah tidak kooperatif dan tidak menunjukkan iktikad baik dalam
menyelesaikan kewajibannya. Kebijakan pelaksanaan lelang apabila
tidak diatur tersendiri oleh Bank BTN Syariah mengacu pada
Peraturan Menteri Keuangan dan Peraturan Direktur Jenderal Piutang
dan Lelang Negara atau Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang
masih berlaku.
Lelang agunan ini bertujuan agar bank mendapat pelunasan dan atau
sebagian kewajiban nasabah dengan pembayaran tunai dari penjualan
jaminan nasabah, bank terhindar dari tuntutan nasabah atas penjualan
jaminan dan bank mendapatkan Fresh Money.
g. Pra Lelang Melalui Balai Lelang Swasta
Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Balai Lelang Swasta,
guna mempersiapkan pelaksanaan lelang untuk melaksanakan putusan
Pengadilan atau dokumen-dokumen lain yang sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Dengan ini bank mendapatkan
pelunasan seluruh atau sebagaian kewajiban nasabah, terhindar dari
tuntutan nasabah atas penjualan jaminan Bank dan Bank mendapatkan
Fresh Money.
Kebijakan BTN dalam hal ini adalah Kantor Cabang Syariah
menunjuk Balai Lelang Swasta (BLS) untuk jasa pra lelang eksekusi
hak tanggungan berdasarkan pasal 6 UUHT diikuti dengan
penandatanganan Perjanjian Kerja Sama (PKS) dan terlebih dahulu
mengumumkan di surat kabar setempat mengenai penggunaan BLS
yang akan digunakan. KCS mengeluarkan Surat Perintah Kerja (SPK)
guna penugasan objek yang akan dimintakan jasa pra lelang BLS.
h. Upaya Hukum Terhadap Jaminan Pribadi (Borgtocht) dan atau
Jaminan Perusahaan (Corporate Guarantee)
Adalah para penjamin atau penjamin yang terikat kepada Bank dalam
akta Jaminan Pribadi dan atau Jaminan Perusahaan harus berkewajiban
membayar seluruh hutang-hutang nasabah manakala nasabah cidera
janji. Kriteria nasabahnya: nasabah tidak kooperatif dan prospek usaha
nasabah tidak baik. Kebijakan BTN Syariah adalah dipertimbangkan
secara selektif terhadap nasabah pembiayaan macet yang tidak
mungkin direstrukturisasi dan pertimbangan eksekusi Borgtocht dan
atau Corporate Guarantee ditujukan apabila harta kekayaan nasabah
tidak mencukupi untuk memenuhi kewajibannya.
i. Kepailitan
Adalah dalam hal nasabah mempunyai hutang kepada nasabah lain
selain bank dan hutang yang bersangkutan telah jatuh tempo serta
susah untuk ditagih, maka dapat ditempuh melalui upaya permohonan
pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga. Kriteria nasabahnya:
1). Nasabah tidak mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan
pembiayaan dan jaminan pembiayaan telah diikat sempurna.
2). Nasabah tidak mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan
pembiayaan dan jaminan pembiayaan belum diikat sempurna
tetapi mencukupi.
3). Nasabah tidak mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan
pembiayaan, memiliki asset yang tidak dijaminkan ke nasabah
lain atau bank.47
Kebijakan BTN dalam hal ini adalah dipertimbangkan secara selektif
terhadap nasabah pembiayaan bermasalah yang tidak mungkin
direstrukturisasi, pertimbangan permohonan pailit didasarkan harta
kekayaan nasabah preferen dan konkuren yang dimiliki nasabah dan
upaya kepailitan nasabah ke Pengadilan Niaga melalui Pengacara yang
memiliki izin serta mendapat persetujuan tertulis dari Direksi.
C. Langkah-Langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah
dalam Pembiayaan KPR Bermasalah
Kasus pembiayaan bermasalah merupakan salah satu risiko dalam
pembiayaan atau risiko dalam penyaluran kredit di dunia perbankan tidak
terkecuali bagi bank syariah termasuk pada BTN Syariah. Terjadinya default
atau kelalaian nasabah yang tidak membayar angsuran atau tidak melakukan
kewajibannya akan selalu terjadi dalam kegiatan bank.
Pada BTN Syariah terdapat langkah-langkah yang dilakukan dalam
rangka mendukung strategi untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah.
Langkah-langkah tersebut antara lain :
1. Menunjuk Pegawai Untuk Melakukan Pembinaan Nasabah
47 Ibid, h. 22-32
Dalam realisasi pembiayaan peran account officer menjadi sangat vital,
ketelitian juga kecermatan account officer dapat menentukan lancar atau
tidaknya suatu pembiayaan di dalam suatu bank termasuk BTN Syariah.
Namun jika pembiayaan KPR bermasalah tidak mungkin terelakkan lagi,
realisasi kredit yang disalurkan ternyata menemui masalah di tengah jalan
maka BTN Syariah kembali menunjuk pegawainya yang secara khusus
bertanggung jawab untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah tersebut
yaitu dengan jalan melakukan pembinaan terhadap nasabah yang
bersangkutan.
2. Mengadakan Pelatihan Tentang Pembiayaan Bermasalah
Pembiayaan KPR bermasalah merupakan masalah yang harus dipecahkan dan
cepat dicarikan solusinya agar tidak mengganggu kegiatan operasional bank
secara keseluruhan. Oleh karena itu perlu adanya pelatihan atau training dalam
menangani kasus pembiayaan KPR bermasalah tersebut. Jadi pelatihan
semacam itu merupakan langkah strategis dalam menangani kasus
pembiayaan bermasalah.
3. Bekerja Sama Dengan Kantor Lelang ( Kantor Pelayanan Kekayaan Negara
dan Lelang)
Dengan adanya kerja sama antara BTN Syariah dengan kantor lelang maka
akan memudahkan proses eksekusi agunan. Pelelangan ini akan dilakukan jika
nasabah bermasalah tersebut tidak kooperatif dan tidak menunjukan itikad
baik dalam menyelesaikan kewajibannya.
D. Tujuan Penerapan Strategi BTN Syariah dalam Menangani Pembiayaan
KPR Bermasalah
Seperti yang kita ketahui bersama bahwa fluktusi pendapatan bank
syariah sangat bergantung pada besarnya Non Performing Finance (NPF) serta
fluktuasi pendapatan dari nasabah pembiayaan bagi hasil. Fluktuasi ini pada
akhirnya bermuara pada volatilitas tingkat bagi hasil bank syariah yang dapat
menimbulkan financing risk.
Oleh karena itu, untuk menjaga kesehatan bank maka perlu dilakukan
strategi-strategi untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah. Strategi-
strategi tersebut bertujuan untuk :
1. Agar Nasabah Yang Bermasalah Dapat Lancar Kembali
Pembiayaan lancar adalah harapan dan impian dari setiap lembaga
intermediary termasuk BTN Syariah. Oleh karena itu, setiap muncul
pembiayaan bermasalah atau gagal bayar oleh nasabah maka pihak BTN
Syariah akan berusaha untuk menyikapinya dengan cara yang bijak. Hal ini
dilakukan agar nasabah yang bermasalah dapat kembali lancar dan
menyelesaikan kewajibannya pada pihak BTN Syariah.
2. Jumlah Pembiayaan Bermasalah Berkurang
Strategi dilakukan untuk menekan angka kredit macet pada penyaluran
pembiayaan KPR di BTN Syariah. Salah satu tujuan penerapan strategi
tersebut adalah untuk mengatasi pembiayaan macet dan mengurangi jumlah
pembiayaan KPR bermasalah di BTN Syariah bahkan membuat angka NPF
nya menjadi nol persen (0%).
3. Meminimalisir Kerugian BTN Syariah
Dengan adanya kasus pembiayaan KPR bermasalah maka akan mengganggu
kegiatan operasional BTN Syariah secara keseluruhan. Hal ini disebabkan
karena memang BTN sudah puluhan tahun memfokuskan layanan jasa dan
produknya kepada masyarakat dalam pemberian KPR. Sehingga dengan
adanya kasus gagal kredit pada KPR akan menimbulkan multiplier effect (efek
domino) pada BTN Syariah, karena situasi tersebut akan memperkecil tingkat
bagi hasil yang akan dibagikan kepada pemilik dana. Bila tingkat bagi hasil
dana terus menurun, dengan sendirinya akan memunculkan risiko baru yaitu
berupa larinya dana investor (withdrawal risk) yang kemudian akan disusul
oleh liquidity risk bagi BTN Syariah.
Dari beberapa tujuan yang dipaparkan di atas, jika dikerucutkan maka
akan ditemukan satu tujuan inti dari penerapan strategi BTN Syariah dalam
mengatasi pembiayaan KPR bermasalah yakni untuk meminimalisir angka
kerugian bank yang disebabkan adanya pembiayaan KPR bermasalah.
E. Analisa Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah
Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah
Pembiayaan KPR merupakan pembiayaan yang menjadi fokus bagi BTN
Syariah. KPR merupakan solusi yang ditawarkan bagi nasabah yang ingin
mempunyai rumah pribadi namun terganjal dengan kurangnya dana untuk
membeli secara tunai. Pembiayaan KPR masuk ke dalam pembiayaan
konsumtif yakni pembiayaan yang diberikan untuk tujuan di luar usaha dan
bersifat perorangan. Dengan brand image yang demikian, maka BTN Syariah
mengalami kelebihan permintaan terhadap penyaluran pembiayaan KPR.
Namun hal tersebut tenyata tidak hanya membawa keuntungan tapi juga risiko
tersendiri bagi BTN Syariah.
Secara umum, dalam penyaluran pembiayaan atau kredit maka akan
ditemukan risiko-risiko, salah satunya adalah risiko kredit (credit risk) yang
diartikan sebagai risiko yang terjadi jika bank tidak dapat menerima kembali
dana berikut pendapatan atas dana yang telah disalurkan kepada nasabah atau
denga kata lain nasabah tidak bisa menyelesaikan kewajibannya terhadap pihak
bank.
Untuk kasus pembiayaan KPR bermasalah tersebut, maka pihak BTN
Syariah mempunyai beberapa strategi di antaranya dengan cara melakukan
pembinaan nasabah, melakukan restrukturisasi dan pada akhirnya segala
sesuatunya perlu dicover oleh perangkat tertentu, misalnya dengan penjaminan
yang memadai sebagai second way out (solusi terakhir untuk meminimalisir
terjadinya risiko kerugian). Sampai sejauh ini dengan strategi-strategi yang
telah dilakukan oleh BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah
dinyatakan sudah optimal dan cukup efektif. Hal ini dibuktikan dengan
menurunnya angka kredit macet yang mampu ditekan hingga di bawah 1% pada
akhir tahun 2008.
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR bermasalah pada Bank
Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta dapat dibagi menjadi
dua yaitu:
a. Faktor internal meliputi:
1) Terbatasnya jumlah personil analis pembiayaan (Account Officer)
sedangkan jumlah nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN
Syariah sangat banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya
kekurang-telitian dalam melakukan analisa.
2) Tidak tersedianya petugas khusus untuk melakukan pembinaan
nasabah, sehingga munculnya indikasi seorang nasabah akan menjadi
nasabah pembiayaan KPR bermasalah, tidak dapat diantisipasi pada
saat nasabah tersebut mulai menunggak.
3) Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Jakarta, dimana lokasi perumahan
kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup menyulitkan dan
memakan waktu dalam upaya menyelesaikan pembiayaan KPR
bermasalah.
b. Faktor eksternal meliputi:
1) Nasabah diPHK dari kerjaannya sehingga nasabah tidak mempunyai
penghasilan untuk melakukan kewajiban pembiayaannya.
2) Nasabah diturunkan dari jabatan sehingga penghasilannya menurun
dan tidak mampu melakukan pembiayaannya terhadap bank.
3) Sisi Agunan yaitu rumah yang dibiayai oleh nasabah belum dihuni,
atau terkena banjir dan lain-lain.
4) Nasabah menunggak karena rumah yang dibiayai tidak sesuai dengan
keinginan nasabah.
5) Nasabah mempunyai masalah keluarga yang berpotensi untuk
menunggak pembayaran, misalnya: cerai.
6) Nasabah terkena musibah alam.
2. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta dalam
pembiayaan KPR bermasalah adalah:
a. Melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat
membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan
terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara
mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak.
b. Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah
yang masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah
jangka waktu pembayaran, menunda pembayaran kewajiban pembiayaan,
menurunkan margin atau nisbah, mengurangi tunggakan margin atau bagi
hasil, pengambilalihan aset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan
seluruh kewajiban nasabah (berikut aset dan atau objek pembiayaan)
kepada pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan
mengurangi tunggakan pokok pembiayaan.
c. Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah
yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara
subrogasi, menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan
tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya,
menyelesaikan sengketa perdata melalui basyarnas, menagih piutang
melalui Pengadilan Agama, melelang agunan pembiayaan melalui Kantor
Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, pra lelang melalui Balai Lelang
Swasta, melakukan upaya hukum terhadap jaminan pribadi (Borgtocht)
dan atau jaminan perusahaan (Corporate Guarantee) dan mengajukan
pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga terhadap nasabah yang
hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih.
3. Langkah-Langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah
dalam Pembiayaan KPR Bermasalah
a. Menunjuk Pegawai Untuk Melakukan Pembinaan Nasabah
b. Mengadakan Pelatihan Tentang Pembiayaan Bermasalah
c. Bekerja Sama Dengan Kantor Lelang ( Kantor Pelayanan Kekayaan
Negara dan Lelang)
4. Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah dalam Menangani Pembiayaan
KPR Bermasalah
a. Agar nasabah yang bermasalah dapat lancar kembali
b. Jumlah Pembiayaan Bermasalah Berkurang
c. Meminimalisir Kerugian BTN Syariah
B. Saran
1. Pihak bank dalam memberikan pembiayan KPR kepada nasabah harus
melihat kondisi nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan KPR, sehingga
pihak bank dapat mengetahui proses pembiayaan yang dilakukan nasabah di
kemudian hari, karena jika tidak demikian tingkat kesehatan bank akan
terganggu dengan pembiayaan KPR bermasalah.
2. Staf Financing Recovery melakukan pembinaan tidak hanya melalui telepon
dan surat tapi harus juga menemui nasabah secara langsung agar pihak bank
dapat mengetahui kondisi nasabah dalam hal pembayaran angsuran kepada
bank agar terjaga dari pembiayaan bermasalah.
3. Bank juga harus cepat mengambil tindakan kepada nasabah yang tidak
mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dalam pembiayaan agar bank
tidak mengalami kerugian akibat dari tidak terbayarnya angsuran atau
margin yang telah disepakati dalam akad dan tidak mempersulit nasabah
yang mempunyai iktikad baik untuk melunasi kewajibannya dengan cara
memberikan keringanan-keringanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
4. BTN Syariah harus selalu selalu selektif dalam menyalurkan pembiayaan
bukan hanya dari sisi nasabah saja melainkan juga pada unit yang dijadikan
objek pembiayaan dalam hal ini yaitu perumahan.
5. Dalam menghadapi sesuatu permsalahan di bidang pembiayaan perbankan
diperlukan antisipasi dan terapi yang pas dan bersesuaian sehingga kualitas
asset tetap terpelihara dalam kondisi sehat dan lancar. Dengan kata lain cara
terbaik untuk mencegah risiko yaitu dengan melakukan pengelolaan asset
secara taat azas dan terpadu dari awal hingga akhir masa pembiayaan
sementara permasalahan yang terjadi tidak dibiarkan berlarut-larut begitu
saja tanpa penyelesaian konkrit.
6. Pihak bank sebaiknya harus menyiapkan manajemen yang mempunyai
sistem dan perangkat kerja yang dapat diandalkan untuk mencegah risiko
dari penyaluran pembiayaan. Dengan melakukan upaya preventif melalui
pengelolaan risiko terstruktur berupa identifikasi risiko, pengukuran risiko,
pemantauan risiko serta pengendalian risiko.
7. Perlu adanya pengawasan dan pembinaan setelah proses pembiayaan
direalisir yang dilakukan secara terencana, efektif dan terpadu seperti
pembayaran cicilan pokok dan margin secara tepat waktu perlu dipantau
dengan baik.
8. Bagi masyarakat (calon nasabah) yang berniat mengajukan pembiayaan KPR
pada BTN Syariah atau bank manapun dianjurkan agar mempunyai
persiapan yang matang dalam merencanakan pembiayaannya agar tidak
terjadi kasus gagal bayar yang akan merugikan pihak bank maupun nasabah
itu sendiri. Artinya calon nasabah sudah mempunyai proyeksi untuk
melakukan kewajibannya yaitu membayar cicilan pokok dan margin sampai
batas waktu yang telah disepakati dalam akad.
DAFTAR PUSTAKA
Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik, Jakarta: Gema
Insani Press, 2001.
Arifin, Zainul. Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta: Pustaka Alvabet,
2006.
Arikanto, Sukarsimi. Mengenai Penelitian, Jakarta: PT Rineka Cipta, 1993, Cet. Ke-
2.
Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2007.
Blog http://Alihozi77.blogspot.com, “Kiat-Kiat Menekan Non Perfoming Financing
(NPF) Di Bank Syariah”, Artikel diakses pada 13 Agustus 2008.
Direksi PT BTN (Persero), Surat Edaran Peraturan Direksi No. 41/VIII/2007,
Jakarta: PT Bank Tabungan Negara (Persero).
Dokumen Bersifat Rahasia BTN Syariah Loan Pastdue, Per Desember 2008
Firdaus NH, Muhammad, dkk. Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta: PT
Renaisan, 2005.
Frianto Pandia, dkk. Lembaga Keuangan, Jakarta: PT. Rineka Cipta, 2005, Cet. Ke-
1.
Ghozali, Ahmad. Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara kita,
Jakarta: Alex Media Komputindo, Edisi Pertama.
Herry, Kepala bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19
Januari 2009.
http://www.btn.co.id, ”Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah”, Artikel diakses pada
13 Agustus 2008.
Karim, Adiwarman A. Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: PT
RajaGrafindo Persada, 2007.
Kasmir. Manajemen Perbankan, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2003.
Mahmoeddin, As. 100 Penyebab Kredit Macet, Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 1994.
Moleong, Lexy J. Metode Penelitian Kualitatif, Bandung: Remaja Rosdakarya, 2004.
Muhammad, Bank Syariah, Yogyakarta: PT. Graha Ilmu, 2005.
........................, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta: PT. UPP AMP
YKPN, 2005.
Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29
Januari 2009.
Rivai, Veithzal dan Andria Permata Veithzal. Credit Management Handbook Teori,
Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah,
Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2006.
Siswanto, Sutojo. Strategi Manajemen Kredit Bank Umum, Jakarta: Damar Mulia
Pustaka, tanpa tahun
Supramono, Gatot. Perbankan dan Masalah Kredit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta:
Djambatan, 1996.
Surachmad, Winarmo. Dasar dan Tehnik Research, Bandung: CV. Tarsito, 1972, ed
v.
Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan
Tulisan), Jakarta: InfoBank, 1997, Cet. Ke-II.
DAFTAR PERTANYAAN PENELITIAN DI BTN
KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA
DALAM RANGKA PEMBUATAN SKRIPSI
1. Berapa jumlah target pembiayaan di tahun 2008?
Jawab: Jumlah target pembiayaan di tahun 2008 adalah Rp. 62 milyar.
2. Berapa jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 dan berapa
persentasenya?
Jawab: Jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 adalah Rp.
46.420.000.000,- atau sekitar 74,87%.
3. Berapa jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah
tersalurkan dan berapa persentasenya?
Jawab: Jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah tersalurkan
adalah Rp. 45.305.000.000,- atau sekitar 97,60%.
4. Berapa posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai
dengan tahun 2008?
Jawab: Posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai
dengan tahun 2008 adalah Rp. 84.997.000.000;-
5. Berapa besar jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah
(menunggak) pada tahun 2008?
Jawab: Kurang lancar Rp. 516. 060. 842,-
Diragukan Rp. 233. 157. 678,-
Macet Rp. 282. 573. 383,-
Jumlah Rp. 1. 031. 791. 903,-
Jadi jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah (menunggak) pada
tahun 2008 sebesar Rp. 1. 031. 791. 903,-
6. Faktor-faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN
Syariah menjadi bermasalah?
Jawab: Faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah
menjadi bermasalah adalah nasabah kehilangan pekerjaan (PHK) atau
berkurangnya sumber penghasilan, karakter nasabah yang kurang baik,
menurunnya tingkat kemampuan membayar nasabah akibat meningkatnya harga-
harga kebutuhan pokok sehari-hari, sarana atau prasarana rumah atau lingkungan
rumah yang tidak dipenuhi oleh developer, rumah yang dibeli tidak untuk
ditempati sendiri.
7. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang
tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut?
Jawab: Adapun strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang tidak
dapat melunasi pembiayaan KPR adalah sebagai berikut:
d. Melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat
membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan
terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara
mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak.
a. Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang
masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah jangka
waktu pembayaran, menunda pembayaran kewajiban pembiayaan,
menurunkan margin atau nisbah, mengurangi tunggakan margin atau bagi
hasil, pengambilalihan aset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan
seluruh kewajiban nasabah (berikut aset dan atau objek pembiayaan) kepada
pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan mengurangi tunggakan
pokok pembiayaan.
i. Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang
tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara subrogasi,
menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan tunggakan margin
atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya, menyelesaikan sengketa perdata
melalui basyarnas, menagih piutang melalui Pengadilan Agama, melelang
agunan pembiayaan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang,
pra lelang melalui Balai Lelang Swasta, melakukan upaya hukum terhadap
jaminan pribadi (Borgtocht) dan atau jaminan perusahaan (Corporate
Guarantee) dan mengajukan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga
terhadap nasabah yang hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih.
8. Risiko apakah yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada nasabah
yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut?
Jawab: Adapun risiko yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada
nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR adalah akan menurunnya
laba (pendapatan) Bank, menurunnya hak bagi hasil nasabah penyimpan dana
(investor) sehingga mengurangi daya saing bank dalam menghimpun Dana Pihak
Ketiga (DPK), meningkatnya biaya PPAP (Penyisihan Penghapusan Aktiva
Produktif) bagi Bank serta tingkat kesehatan bank menurun akibat meningkatnya
NPF (Non Perfoming Financing).
9. Bagaimana prosedur untuk mengajukan pembiayaan KPR pada Bank BTN
Syariah?
Jawab: Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN
Syariah adalah sebagai berikut:
9. Warga Negara Indonesia
10. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang
melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada
dalam pengampunan)
11. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
12. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin
kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai
pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun
tidak tetap.
13. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang
memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)
dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun
14. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain
15. Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban
(angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada
maupun yang akan diminta)
16. Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan >
Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah
pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Jakarta, 19 Januari 2009
PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Kantor Cabang Syariah Jakarta
Herry, SE, M.Si
Kepala Seksi Operasional