STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN ......STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR...

STRATEGI BANK BTN SYARIAH

DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH

(Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI)

Oleh :

CHOLIDAH HANUM

NIM : 204046102897

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1430H / 2009M

STRATEGI BANK BTN SYARIAH

DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH

(Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)

SKRIPSI

Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum

untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI)

Oleh:

CHOLIDAH HANUM

NIM: 204046102897

Di bawah bimbingan

Pembimbing I Pembimbing II

Drs. Agustianto, M.Ag Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA

NIP. 150 268 009 NIP. 130 789 745

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1430 H / 2009 M

PENGESAHAN PANITIA UJIAN

Skripsi berjudul STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN

KPR BERMASALAH (STUDI KASUS PADA BANK BTN KANTOR CABANG

SYARIAH JAKARTA) telah di ujikan dalam Sidang Munaqasyah Fakultas Syariah

dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta pada 27 Mei

2009. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana

Ekonomi Islam (SEI) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam).

Jakarta, 27 Mei 2009

Mengesahkan,

Dekan Fakultas Syariah dan Hukum

Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM

NIP. 150 210 422

PANITIA UJIAN

Ketua : Prof. Dr. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA,MM

NIP. 150 210 422

( ..................)

Sekretaris : Drs. H. Ahmad Yani, M.Ag

NIP. 150 269 678

( ..................)

Pembimbing I : Drs. Agustianto, M.Ag

NIP. 150 268 009

( ..................)

Pembimbing II : Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA

NIP. 130 789 745

( ..................)

Penguji I : Drs. H. Sugiyarno, SE, MM, AAA. J

( ..................)

Penguji II : Drs. H. Ahmad Yani, M. Ag

NIP. 150 269 678

( ..................)

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa:

1. Skripsi ini merupakan karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah

satu persyaratan untuk memenuhi gelar strata satu (S1) di Universitas Islam

Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta

2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan

sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta

3. Jika di kemudian hari terbukti bahwa ini bukan merupakan hasil karya saya

atau merupakan hasil jiplakan dari hasil karya orang lain maka saya bersedia

menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta

Jakarta, 05 Juni 2009

Cholidah Hanum

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, penulis menyampaikan segala puji dan syukur kehadirat

Allah SWT, yang senantiasa memberikan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya kepada

kita semua.. Penulis menghaturkan shalawat serta salam kepada Nabi dan Rasul

Muhammad SAW, beserta segenap keluarga, sahabat dan bahkan umat-Nya,

Insya Allah dan mudah-mudahan kita ada didalamnya.

Dengan taufiq dan hidayah Allah SWT, serta dilakukan dengan sungguh-

sungguh, skripsi yang berjudul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan

KPR Bermasalah” dapat terselesaikan. Penulis menyusun skripsi ini dalam rangka

memenuhi dan melengkapi persyaratan untuk mencapai gelar sarjana (S1) pada

Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) di Fakultas Syariah dan Hukum

Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

Sepenuhnya penulis menyadari bahwa dalam penulisan skripsi ini bukan

semata-mata penulis pribadi, namun juga karena bantuan dan motivasi berbagai

pihak. Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada:

1. Bapak Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM. selaku Dekan

Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah

Jakarta.

2. Ibu Euis Amalia, M.Ag, selaku Ketua Program Studi Muamalat (Ekonomi

Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta.

3. Bapak Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, selaku Sekretaris Program Studi

Muamalat (Ekonomi Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam

Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

4. Bapak Drs. Agustianto, M. Ag dan Bapak Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA

selaku dosen pembimbing atas kesediaannya memberikan waktu luang kepada

penulis untuk membimbing, mengarahkan dan memberikan masukan-

masukannya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.

5. Para Dosen Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta yang telah memberikan ilmu yang sangat bermanfaat

kepada penulis semasa kuliah, semoga amal kebaikannya mendapat balasan di

sisi Allah SWT.

6. Pimpinan dan Staf Perpustakaan Pusat dan Perpustakaan Syariah dan Hukum

Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah banyak

membantu menyelesaikan skripsi dengan berbagai referensi.

7. Bapak Edy Setiadi, SE, MM Pimpinan BTN KCS Jakarta Harmoni yang telah

memberikan tempat penelitian penulisan skripsi. Kepada Bapak Herry, SE,

M.Si dan Bapak Mukhlis yang telah meluangkan waktu untuk membantu

penulis melakukan penelitian serta memberikan data yang dibutuhkan untuk

menyelesaikan skripsi ini. Kepada seluruh karyawan BTN KCS Jakarta

Harmoni terima kasih banyak.

8. Uan ku H. Muhayar dan Ibu ku tercinta Hj. Maryanah, tiada kata yang dapat

kuucapkan selain terima kasih yang tak terbalas untuk semua pengorbanan

yang telah diberikan kepada penulis dalam menyelesaikan kuliah dan skripsi

ini, semoga Allah SWT memberikan usia yang penuh keberkahan dan

membalas segala kebaikan kalian.

9. Untuk kakak-kakakku terima kasih karena telah banyak berkorban dan

membantu perjalanan kuliah penulis khususnya untuk Bang Pileh terima kasih

yang sudah meminjamkan komputernya. Begitu juga untuk Bang Ipoel yang

ada di Medan, terima kasih atas perhatian dan dukunganmu semoga tahun ini

kau bisa kembali ke Jakarta dan bisa melihat adikmu wisuda dan tentunya bisa

berkumpul lagi bersama kita dan semoga Allah SWT cepat memberikan jodoh

yang baik untukmu. Serta untuk Adikku, semoga Allah SWT memberikan

Hidayah kepadamu.

10. Rekan-rekan angkatan 2004, khususnya PS-B Ekstensi yaitu My Best Friend,

Hiliyati yang sering mentraktir makanan dan yang selalu memberikan

motivasi kepada penulis dalam menyusun skripsi ini begitu juga kepada Maya

terima kasih atas bonekanya dan semoga cepat selesai skripsinya. Serta

kepada teman-teman yang lain yang telah menggoreskan banyak kenangan

manis, canda serta tawa selama menjalani perkuliahan, semoga tali

silaturrahim kita tetap terjaga. Untuk Mr. Khan (PS-A), terima kasih atas

seluruh bantuanmu serta sovenirnya, untuk Cholid (PS-D), terima kasih atas

saran tempat penelitian yang sudah diberikan. Untuk Zaenal (PS-B Reguler)

terima kasih ya sudah mau dengerin curhatan ku. Untuk Lhemboe (PA 2003),

terima kasih banyak atas waktu, tenaga dan fikiran serta kesabaran yang kau

berikan selama ini dan terus ikutin Majelis Rasulullah. Untuk An, terima kasih

karena sudah memberikan perhatian walaupun cuma sebentar, semoga cepat

dapat gantinya.

11. Untuk Bang Akbar (Lenong), dan Ka Zakki (Hafidz) seniorku di Darunnajah

Boarding School Ulujami Jakarta, aku bersyukur bisa kenal dengan kalian

karena kalian telah mewarnai hidupku serta selalu memberikan motivasi

khususnya dalam menyusun skripsi ini dan semoga Allah SWT cepat

memberikan jodoh yang baik untuk kalian berdua. Untuk Bang Akbar teruslah

berkreasi dengan bakat-bakat yang kau miliki karena dengan begitu kau bisa

menghibur banyak orang dan membuat orang tertawa dan untuk kuliahmu

semoga cepat selesai. Untuk Ka Zakki seseorang yang sangat berarti banget

buat aku yang telah mengisi hari-hariku dengan canda dan tawa serta

memberikan dukungan dan perhatian. Terima kasih ya kak atas kesediaannya

memberikan waktu luang untuk ku hingga akhirnya aku bisa wisuda terima

kasih juga karena kakak sudah mau membangunkan aku untuk shalat malam,

semoga Ka Zakki terus Istiqomah dengan hafalan Al-Qur’annya. Oia, satu

lagi teruslah menjadi Ka Zakki yang ku kenal.

12. Terakhir untuk Adikku di kampus tercinta UIN yang selalu ceria di mataku,

Syaputri Febrina Sari (PS Reguler), senang rasanya bisa kenal dengan kamu,

pertemuan pertama di Muamalat Arthaloka, Sudirman. Terima kasih ya neng

atas bantuanmu dan sukses selalu buat kamu.

Akhirnya tiada untaian kata yang berharga kecuali ucapan Alhamdulillahi

Robbil ‘Alamiin atas Rahmat dan Karunia serta Ridha Allah SWT. Demikian

ucapan terima kasih penulis haturkan kepada seluruh pihak, semoga kebaikan dan

bantuan kepada penulis manjadi amal ibadah dan mendapat Ridha dari Allah

SWT.

Penulis menyadari banyak kekurangan yang terdapat dalam pembuatan

skripsi ini. Untuk itu kritik dan saran kiranya dapat lebih memperbaiki skripsi ini.

Semoga skripsi ini dapat bermanfaat dalam menambah wawasan khususnya bagi

umat manusia, serta bagi perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia. Semoga

Allah SWT senantiasa meridhai aktivitas kita berjuang di jalan-Nya serta

menjadikan kita semua sebagai hamba-Nya yang bahagia di dunia dan akhirat.

Jakarta, 05 Juni 2009 M

Penulis

Cholidah Hanum

DAFTAR ISI

KATAPENGANTAR ...................................................................................... i

DAFTAR ISI ................................................................................................... vi

DAFTAR TABEL ........................................................................................... ix

DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... x

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................... xi

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah ........................................................... 1

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah ....................................... 5

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ................................................. 6

D. Metodologi Penelitian .............................................................. 7

E. Kajian Pustaka ......................................................................... 9

F. Sistematika Penulisan .............................................................. 10

BAB II LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN

A. Definisi Pembiayaan ................................................................ 12

B. Manfaat Pembiayaan ................................................................ 16

C. Jenis-Jenis Pembiayaan ............................................................ 17

D. Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR .............. 23

E. Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah ............. 25

BAB III GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN)

KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA

A. Sejarah Berdirinya ................................................................... 29

B. Visi dan Misi ........................................................................... 32

C. Landasan Operasional BTN Syariah ......................................... 33

D. Nilai Dasar BTN Syariah ......................................................... 33

E. Etika Bank BTN Syariah .......................................................... 34

F. Produk dan Jasa Yang Dijalankan ............................................ 35

G. Struktur Organisasi .................................................................. 49

BAB IV ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA (BTN)

KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA DALAM

PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH

A. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah

Di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah

Jakarta ..................................................................................... 52

B. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah

Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah............................ 58

C. Langkah-langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN

Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah ........................... 77

D. Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah Dalam

Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah ................................ 79

E. Analisis Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang

Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah ............. 80

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan.............................................................................. 82

B. Saran ....................................................................................... 85

DAFTAR PUSTAKA.......................................................................................88

LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Prosentase Diskon ....................................................................... 65

Tabel 4.2 Produk Pembiayaan KPR BTN Syariah (Termasuk Pembiayaan

KPR BTN Syariah Konversi dan KPR Syariah Bersubsidi) ........ 72

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah)………...…………... 40

Gambar 3.2 Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah)…...………….. 42

Gambar 3.3 Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah…………………………… 44

Gambar 3.4 Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah……………. 46

Gambar 3.5 Pembiayaan Istishna……………………………………………….. 47

DAFTAR LAMPIRAN

Hasil Wawancara

Struktur Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta

Perhitungan Pembiayaan KPR BTN Syariah (Rumah)

Contoh Formulir Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah

Surat Persetujuan Penelitian

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara

Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin mendapatkan rumah cukup pesat

belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN yang memiliki divisi syariah,

permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang dikelola secara syariah terus

berkembang, bahkan melebihi perkembangan perbankan konvensional.1

Setiap orang pasti menginginkan memiliki rumah sendiri sebagai tempat

berteduh dikala hujan dan beristirahat dikala malam. Terlebih bagi mereka yang

telah menikah tentunya tidak lengkap rasanya hidup berkeluarga kalau

menumpang pada orang tua. Akan tetapi sayang harga rumah di perkotaan

menjadi sangat mahal seiring dengan pesatnya pembangunan. Kendala ini

menyebabkan KPR menjadi pilihan alternatif.

Secara konsep perbankan syariah dan konvensional adalah sama-sama

berfungsi sebagai financial intermediary sehingga banyak produk perbankan

syariah tidak berbeda dengan produk bank konvensional dan secara struktural

industri perbankan syariah berdampingan dengan industri perbankan

konvensional, dimana bank syariah berusaha untuk secara konsisten mendukung

1 http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, di akses pada tanggal 13

Agustus 2008

proses saving-invesment. Pada bank syariah juga ada produk dana seperti

tabungan atau deposito seperti wadiah dan mudharabah sedang produk kredit

(loan) terdapat produk pembiayaan (finance) seperti murabahah, termasuk untuk

pembiayaan rumah (KPR) dan pembangunan property.

Walaupun masih terbatas, sebetulnya sudah ada pembiayaan perumahan

dari bank syariah. Memang belum banyak orang yang mengetahui dan sepertinya

belum ada bank syariah yang gencar memasarkan produk ini. Namun

kedepannya, produk ini bukan tidak mungkin menjadi produk unggulan bank

syariah. Karena hampir setiap keluarga memerlukan yang namanya pembiayaan

rumah, dan sebagian besar keluarga Indonesia adalah Muslim yang tentunya ingin

tetap Istiqomah dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.2

Berbicara masalah KPR tidak bisa dilepaskan dari kiprah dan peran Bank

Tabungan Negara (BTN). Bank milik pemerintah ini memang sudah puluhan

tahun memfokuskan layanan jasa dan produknya kepada masyarakat dalam

pemberian KPR, juga membuka layanan yang sama pada BTN Syariah dengan

produk unggulannya KPR Syariah. Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Bank Tabungan Negara Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin

mendapatkan rumah cukup pesat belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN

yang memiliki divisi syariah, permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang

2 Ahmad Ghozali, Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara Kita.

(Jakarta, Alex Media Komputindo), Edisi Pertama, h. 28

dikelola secara syariah terus berkembang, bahkan melebihi perkembangan

perbankan konvensional.3

KPR BTN Syariah menawarkan jasa pengelolaan dana secara syariah

sesuai tuntunan agama. Pembiayaan jenis ini tidak ada sistem bunga, sementara

beban atas pengelolaan dana nilainya tetap, bukan seperti jasa BTN konvensional

yang mengikuti kondisi pasar uang saat pembayaran. Selama sembilan bulan

pertama tahun 2005, BTN telah menyalurkan dana sebesar Rp 3,356 triliun untuk

sektor konstruksi, termasuk di dalamnya kredit kepemilikan rumah. Tapi, jumlah

yang dikelola secara syariah masih dibawah 10 persen.4

Jumlah penduduk Indonesia tahun 2004 mencapai 224 juta jiwa dengan

angka pertambahan penduduk rata-rata 1,68 persen atau 3,7 juta jiwa per tahun.

Dengan asumsi penghuni sebuah rumah rata-rata 4,6 orang maka dibutuhkan

rumah baru 800 ribu unit per tahun.

Target penyaluran KPR BTN Syariah pada tahun 2005, adalah 3.000 unit

rumah dengan rata-rata nilai Rp 50 juta atau nilai total Rp 151 miliar. Target BTN

Syariah tahun ini memiliki tujuh kantor cabang dan meningkat menjadi 12 kantor

cabang pada 2006 dan 20 kantor cabang syariah pada 2007. Rasio penyaluran

perumahan masih di 1,4 persen atau jauh lebih rendah dibanding Thailand yang

mencapai angka 7,4 persen dan Malaysia 27,7 persen. Sementara NPF untuk KPR

3 http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, diakses pada tanggal 13

Agustus 2008 4 Ibid,

Syariah pada hingga bulan juli tahun 2008 mencapai angka 1,15% dari

pembiayaan yang disalurkan BTN Syariah Cabang Jakarta.

Kegiatan penyaluran kredit (pembiayaan) mempunyai peranan penting

bagi kegiatan perbankan, karena kredit atau pembiayaan merupakan bagian

terbesar sumber penghasilan Bank.5 Namun, penyaluran pembiayaan tersebut

harus melalui proses analisis kredit. Karena pemberian pembiayaan tanpa

dianalisis terlebih dahulu akan sangat membahayakan bank. Terlebih halnya akan

menyebabkan pembiayaan bermasalah (macet) atau biasa disebut dengan NPF

(Non Perfoming Financing).

Dalam menjalankan bisnis perbankan yang penuh dengan risiko Bank

Syariah juga tidak terlepas dari risiko pembiayaan bermasalah (Non Performing

Financing/NPF) sehingga Bank Syariah perlu mengatur strategi agar tingkat NPF

di Bank Syariah tidak dalam kondisi yang mengkhawatirkan. Pembiayaan

bermasalah adalah suatu kondisi pembiayaan, dimana ada suatu penyimpangan

utama dalam pembayaran kembali pembiayaan yang menyebabkan kelambatan

dalam pengembalian atau diperlukan tindakan yuridis dalam pengembalian atau

kemungkinan potensial loss.6

Untuk menghindari dan meminimalisir pembiayaan bermasalah (NPF)

pihak perbankan dalam memberikan pembiayaan KPR pada nasabahnya

5 Sutojo Siswanto, Strategi Manajemen Kredit Bank Umum. (Jakarta, Damar Mulia

Pustaka), hal.3

6 blog http://Alihozi77.blogspot.com, “Kiat-Kiat Menekan Non Perfoming Financing

(NPF) Di Bank Syariah” diakses pada tanggal 13 Agustus 2008

menggunakan strategi dalam memberikan pembiayaan KPR. Sehubungan dengan

masalah tersebut maka penulis tertarik mengangkat permasalahan tersebut dengan

judul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah

(Studi Kasus: Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)”.

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, secara umum

penulis membatasi masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini yakni cakupan

penelitian hanyalah produk KPR yang bermasalah (default) saja karena produk

pembiayaan yang mengalami kemacetan didominasi oleh produk KPR BTN

Syariah Cabang Jakarta. Produk-produk jenis lainnya tidak termasuk didalam

objek penelitian. Dari pembatasan masalah tersebut, maka dapat dirumuskan

bahwa pokok-pokok permasalahan yang dibahas adalah sebagai berikut:

1. Faktor – faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank

BTN Syariah menjadi bermasalah?

2. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR

bermasalah?

3. Apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap strategi Bank BTN Syariah

dalam pembiayaan KPR bermasalah?

4. Apa tujuan penerapan strategi Bank BTN Syariah dalam menangani

pembiayaan KPR bermasalah?

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

Tujuan dan manfaat penelitian yang hendak dicapai penulis dengan

melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Tujuan Penelitian

a. Untuk mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan

KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah

b. Untuk mengetahui strategi apa saja yang diinginkan Bank BTN

Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah

c. Untuk mengetahui apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap

strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah

d. Untuk mengetahui apa tujuan penerapan strategi Bank BTN

Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah

2. Manfaat penelitian

a. Menambah wawasan pengetahuan penulis mengenai pembiayaan

KPR bermasalah pada Bank BTN Syariah.

b. Menambah dan melengkapi koleksi yang telah ada tentang

perbankan syariah khususnya mengenai strategi Bank BTN

Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah.

c. Untuk memperoleh pengalaman ilmiah, terutama dalam

penulisan sebuah karya ilmiah.

D. Metodologi Penelitian

1. Lokasi Penelitian

Adapun lokasi penelitian ini di Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta,

Gedung Menara BTN Lt. 2 Jl. Gajah Mada No. 1 Jakarta 10130. Telp (021)

63870226, 63870229, 6336789 ext. 8240.

2. Sumber Data

a. Primer, yaitu data yang diperoleh secara langsung dari hasil penelitian

lapangan. Untuk dapat memperoleh data primer ini, penulis secara

langsung mengadakan wawancara dengan pimpinan atau staff Bank BTN

Kantor Cabang Syariah Jakarta yang mempunyai hubungan langsung

dengan permasalahan yang diangkat.

b. Sekunder, yaitu data yang diperoleh melalui studi dokumentasi yang ada

hubungannya dengan materi skripsi ini. Dalam penelitian ini penulis

melakukan studi kepustakaan (Library Reseach), yaitu dengan

mempelajari buku kepustakan, literatur, buletin, majalah serta materi

kuliah yang berkaitan erat dengan pembahasan masalah ini.

3. Teknik Pengambilan Data

a. Wawancara, yaitu percakapan dengan maksud tertentu, percakapan itu

dilakukan oleh dua pihak, yaitu penulis (interviewer) yang mengajukan

pertanyaan dan pihak atau staff Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta

(interviewee) yang memberikan jawaban atas pertanyaan itu.7

Pewawancara mengacu pada pedoman wawancara yang telah disiapkan

sebelumnya.

b. Studi dokumentasi, yaitu dilakukan dengan cara mengumpulkan data

berdasarkan laporan yang didapat dari perusahaan yang diteliti dan

laporan lainnya yang berkaitan dengan masalah penelitian ini.

4. Metode Analisis Data

Metode analisis data yang digunakan adalah Pendekatan Kualitatif

Deskriptif-Analitis8, yaitu untuk memberikan pemecahan masalah dengan

mengumpulkan data lapangan, menyusun atau mengklasifikasikan,

menganalisis data, dan menjelaskan gambaran mengenai strategi Bank

Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang

Syariah Jakarta. Tujuan penelitian deskriptif ini adalah untuk menggambarkan

dan menganalisa secara mendalam mengenai strategi bank syariah dalam

pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah

Jakarta.9

5. Teknik Penulisan

7 Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, Bandung : Remaja Rosdakarya, 2004 h.

5 8 Winarmo Surachmad, Dasar dan Tehnik Research, (Bandung: CV. Tarsito, 1972), ed v,

h. 131

9 Sukarsimi Arikanto, Mengenai Penelitian, (Jakarta, PT Rineka Cipta, 1993), cet 2, h.

309

Teknik penulisan skripsi ini berpedoman kepada buku: “Pedoman

Penulisan Skripsi, Tesis dan Disertasi Fakultas Syariah dan Hukum

Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta Tahun 2007.” Dengan

pengecualian ayat-ayat Al-Qur’an dan terjemahan yang dikeluarkan oleh

Departemen Agama. Al-Qur’an tidak memakai catatan kaki, akan tetapi cukup

dibuatkan di akhir kutipan (dalam kurung) nama atau nomor surat dan ayat

serta dibuatkan terjemahannya.

E. Kajian Pustaka

Berdasarkan kajian yang sudah dilakukan beberapa sumber kepustakaan,

penulis melihat bahwa apa yang merupakan masalah pokok penelitian ini tampak

sangat urgen, karena penelitian tentang KPR ini belum ada yang membahas dalam

hal strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah. Adapun

kajian pustaka dalam penelitian ini diantarannya:

1. “Pengaruh Jumlah Pembiayaan Yang Disalurkan Terhadap Tingkat

Rasio Non Perfoming Financing (NPF) Pada Bank DKI Syariah”, oleh

Mochammad Irfansyah (103046128271) 2007. Dalam pembahasan

penelitian ini, memfokuskan pada pembahasan kepada tingkat pengaruh

jumlah pembiayaan yang disalurkan terhadap tingginya tingkat risiko

pembiayaan atau NPF.

2. “Penyelesaian Pembiayaan Murabahah Bermasalah Pada BNI Syariah”,

oleh Mahmudah (0046119558) 2005. Dalam pembahasan penelitian ini,

memfokuskan pembahasan kepada penanganan pembiayaan bermasalah

yang telah diberikan dengan skim murabahah pada BNI Syariah.

F. Sistematika Penulisan

Untuk memudahkan pembahasan dalam skripsi, penulis menyusunnya ke

dalam 5 (lima) bab. Dimana setiap babnya terdiri dari beberapa sub bab tersendiri.

Bab-bab tersebut secara keseluruhan saling berkaitan satu sama lain. Dimana di

awali dengan pendahuluan dan diakhiri dengan bab penutup yang berupa

kesimpulan dan saran. Adapun gambaran sekilas mengenai bab-bab tersebut

adalah sebagai berikut:

Bab I Pendahuluan yang meliputi: Latar Belakang, Pembatasan dan

Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian, Kajian Pustaka,

Objek Penelitian, Metodologi Penelitian, serta Sistematika Penulisan.

Bab II Landasan Teori yang meliputi tinjauan teoritis mengenai: Definisi

Pembiayaan, Manfaat Pembiayaan, Jenis-Jenis Pembiayaan, Pengertian

KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR, Prosedur Permohonan

Pembiayaan KPR BTN Syariah.

Bab III Gambaran Umum Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah

Jakarta meliputi: Sejarah Berdirinya, Visi dan Misi, Landasan

Operasional BTN Syariah, Nilai Dasar BTN Syariah, Etika Bank BTN

Syariah, Produk dan Jasa Yang Dijalankan dan Struktur Organisasi.

Bab IV Analisis Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR

Bermasalah Yang meliputi: Faktor-faktor Yang Menyebabkan

Pembiayaan KPR Bermasalah, Strategi Bank Tabungan Negara (BTN)

Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah, Langkah-langkah Yang

Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan

KPR Bermasalah, Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah Dalam

Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah serta Analisis Strategi Bank

BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah

Bab V Penutup yang meliputi: Kesimpulan serta Saran.

BAB II

LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN

A. Definisi Pembiayaan

Pembiayaan yang dilakukan bank sering disebut kredit. Kredit merupakan

suatu kalimat yang diambil dari bahasa Latin yaitu kreditum yang berarti

kepercayaaan akan kebenaran atau crede yang berarti saya percaya. Dalam bahasa

Yunani kredit adalah credere yang berarti kepercayaan. Kepercayaan ini

berdasarkan atas sebuah perjanjian bank yang dilakukan secara sah di depan

pejabat kredit yang berwenang (secara notarial) maupun dilakukan tanpa

ketentuan hukum yang kuat (dibawah tangan). Adakalanya kredit dinyatakan

hanya sebagai janji untuk membayar uang atau sebagai izin menggunakan dana

orang lain.10

Pembiayaan atau financing, yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu

pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik

dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah

pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah

direncanakan.11

10 Pandia Frianto. dkk, Lembaga Keuangan, (Jakarta, PT. Rineka Cipta, 2005), Cet. Ke I,

h. 194 11 Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 17

Sehingga dapat didefinisikan, pengertian pembiayaan adalah penyediaan

uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan

atau kesepakatan terhadap bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang

dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut dalam waktu tertentu

dengan imbalan atau bagi hasil. 12

Secara teknis bank memberikan pendanaan atau pembiayaan untuk

mendukung investasi atau berjalannya suatu usaha yang telah direncanakan antara

kedua belah pihak dengan kesepakatan bagi hasil di dalamnya.

Sebagaimana Firman Allah dalam Qur’an Surat. Al-Ma’idah [5]: 1:

��د أو��ا ��ا ا �� أ�� … “Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu …”.

Ayat diatas menjelaskan tentang akad atau perjanjian yaitu mencakup janji

prasetia hamba Allah dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan

sesamanya (antara pihak bank dengan nasabah).

Pembiayaan selalu berkaitan dengan aktivitas bisnis. Untuk itu, sebelum

masuk ke masalah pengertian pembiayaan, perlu diketahui apa itu bisnis. Bisnis

adalah aktivitas yang mengarah pada peningkatan nilai tambah melalui proses

penyerahan jasa, perdagangan atau pengolahan barang (produksi).13

Pelaku bisnis

dalam menjalankan bisnisnya sangat membutuhkan sumber modal. Jika pelaku

12 Kasmir, S.E., MM. Manajemen Perbankan, (Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2003),

h. 73 13 Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP

YKPN, 2005), h. 16

tidak memiliki modal secara cukup maka ia akan berhubungan dengan pihak lain,

seperti bank, untuk mendapatkan suntikan dana, dengan melakukan

pembiayaan.14

Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian

fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang

merupakan defisit unit.15

Disebut pembiayaan karena Bank Syariah menyediakan

dana guna membiayai kebutuhan nasabah yang memerlukannya dan layak

memperolehnya.16

Bank harus mempersiapkan strategi penggunaan dana-dana

yang dihimpunnya sesuai dengan rencana alokasi berdasarkan kebijakan yang

telah digariskan. Alokasi ini mempunyai beberapa tujuan, yaitu:

1. Mencapai tingkat profitabilitas yang cukup dan tingkat risiko yang rendah.

2. Mempertahankan kepercayaan masyarakat dengan menjaga agar posisi

likuiditas tetap aman. 17

Alokasi penggunaan dana Bank Syariah pada dasarnya dapat dibagi dalam

dua bagian penting dari aktiva bank, yaitu:

1. Earning Assets (aktiva yang menghasilkan) adalah berupa investasi dalam

bentuk:

a. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah)

14 Ibid, h. 16 15 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press,

2001), h. 160

16 Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta, Pustaka Alvabet. 2006.

h. 200 17 Muhammad Firdaus NH, dkk, Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta, PT

Renaisan, 2005, h. 42

b. Pembiayaan yang berdasarkan penyertaan (musyarakah)

c. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip jual-beli (al-ba’i)

d. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip sewa (ijarah dan ijarah wa iqtina /

ijarah muntahia bi tamlik)

e. Surat-surat berharga syariah dan investasi lainnya.

2. Non Earning Assets (aktiva yang tidak menghasilkan) berupa:

a. Aktiva dalam bentuk tunai (cash asset)

b. Pinjaman (qard)

c. Penanaman dana dalam aktiva tetap dan inventaris

Dalam hal pembiayaan ada nasabah yang tidak dapat mengembalikan

pembiayaannya kepada bank yang telah meminjamkannya. Akibat nasabah telat

dalam membayar pinjamannya dan tidak membayar lunas utangnya, maka terjadi

pembiayaan terhenti dan bermasalah. Untuk mengatasi kredit macet atau

pembiayaan bermasalah pihak bank melakukan penyelamatan, sehingga tidak

akan menimbulkan kerugian. Maka dari itu penulis menjelaskan pengertian

pembiayaan bermasalah, ada beberapa defifnisi tentang pembiayaan bermasalah

(non performing financing) diantaranya:

1. Jumlah pembiayaan yang tergolong non lancar dengan kualitas kurang lancar,

diragukan dan macet berdasarkan ketentuan Bank Indonesia tentang kualitas

aktiva produktif;18

18 Muhammad, Bank Syariah, (Yogyakarta, PT. Graha Ilmu, 2005), h. 87

2. Menurut Gatot Supramono, suatu keadaan di mana seorang nasabah tidak

mampu membayar lunas pembiayaan pada bank tepat pada waktunya,19

3. Menurut Widjanarto pembiayaan bermasalah adalah pembiayaan yang tidak

dapat atau berpotensi untuk tidak dapat mengembalikan pinjaman sesuai

dengan syarat-syarat yang telah disetujui dan ditetapkan bersama secara tiba-

tiba, tanpa menunjukkan tanda-tanda atau gejala-gejala lebih dahulu.20

4. Kredit yang di dalam pelaksanaannya belum mencapai target yang dinginkan

oleh pihak bank.21

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa pembiayaan bermasalah

adalah pembiayaan yang mengalami kesulitan di dalam penyelesaian kewajiban-

kewajiban terhadap bank yang telah disepakati oleh kedua pihak yaitu pihak bank

dan nasabah sehingga terdapat tunggakan pembiayaan.

B. Manfaat Pembiayaan

1. Meningkatkan daya guna uang

Para penabung menyimpan uangnya di bank dalam bentuk giro, tabungan dan

deposito. Uang tersebut dalam persentase tertentu ditingkatkan kegunaanya

oleh bank guna suatu usaha peningkatan produktivitas.

2. Meningkatkan daya guna barang

19 Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Krdit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta,

Djambatan, 1996, h. 131 20 Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan

Tulisan), (Jakarta: InfoBank, 1997), Cet. ke. II, h. 41 21 Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, Credit Management Handbook Teori,

Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah, (Jakarta: PT Raja

Grafindo Persada, 2006), h. 476

Produsen dengan bantuan pembiayaan dapat memindahkan barang dari suatu

tempat yang kegunaanya kurang ke tempat yang lebih bermanfaat.

3. Meningkatkan peredaran uang

Melalui pembiayaan, peredaran uang kartal maupun giral akan lebih

berkembang oleh karena pembiayaan menciptakan sesuatu kegairahan

berusaha sehingga penggunaan uang akan bertambah baik kualitatif apalagi

secara kuantitatif.

4. Menimbulkan kegairahan berusaha

Produsen yang membutuhkan pembiayaan akan dapat diatasi melalui bank

sehingga setiap usaha untuk peningkatan produktivitas masyarakat tidak perlu

khawatir kekurangan modal.

5. Stabilitas ekonomi

Dalam ekonomi yang kurang sehat langkah-langkah stabilisasi pada dasarnya

diarahkan pada usaha-usaha yang produktif.

6. Sebagai jembatan untuk meningkatkan pendapatan nasional

Pembiayaan yang disalurkan untuk merangsang pertambahan kegiatan ekspor

akan menghasilkan pertambahan devisa negara.

C. Jenis – Jenis Pembiayaan

Menurut sifat penggunaannya, pembiayaan dapat dibagi menjadi dua hal

sebagai berikut:

1. Pembiayaan Produktif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi

kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha, baik

usaha produksi, perdagangan, maupun investasi.

2. Pembiayaan Konsumtif, yaitu pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi

kebutuhan konsumsi, yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan.

Merupakan pembiayaan yang digunakan untuk dikonsumsi atau dipakai

secara pribadi.22

Jenis pembiayaan pada dasarnya dapat dikelompokkan menurut beberapa

aspek, diantaranya23

:

1. Pembiayaan menurut tujuan dibedakan menjadi:

a. Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk

mendapatkan modal dalam rangka pengembangan usaha.

Secara umum yang dimaksud pembiayaan modal kerja (PMK) syariah

adalah pembiayaan jangka pendek yang diberikan kepada perusahaan

untuk membiayai kebutuhan modal kerja usahanya berdasarkan prinsip-

prinsip syariah.24

b. Pembiayaan investasi, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk

melakukan investasi atau pengadaan barang konsumtif.

22 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press,

2001), h. 160

23 Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 22 24 Adiwarman A. Karim, Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta, PT

Rajagrafindo Persada, 2007, h. 234

Investasi adalah penanaman dana dengan maksud untuk memperoleh

imbalan/ manfaat/ keuntungan di kemudian hari.25

Investasi dapat

digolongkan menjadi 3 (tiga) kategori, yaitu:

1) Investasi pada masing-masing komponen aktiva lancar.

2) Investasi pada aktiva tetap atau proyek

3) Investasi dalam efek atau surat berharga (securities) 26

Kebutuhan pembiayaan investasi dapat dipenuhi dengan berbagai cara, antara

lain:27

1. Bagi hasil: mudharabah, musyarakah

2. Jual beli: murabahah, istishna

3. Sewa: ijarah atau ijarah muntahiyah bittamlik

Dari uraian tersebut, dapat ditarik kesimpulan bahwa yang dimaksud

dengan pembiayaan investasi adalah pembiayaan jangka menengah atau

jangka panjang untuk pembelian barang-barang modal yang diperlukan.28

2. Pembiayaan menurut jangka waktu dibedakan menjadi:

a. Pembiayaan jangka waktu pendek, pembiayaan yang dilakukan dengan

waktu 1 bulan sampai dengan 1 tahun. Biasanya digunakan untuk

keperluan modal kerja.

25 Ibid, h. 236 26 Ibid, h. 236 27 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah ,( Jakarta, PT. RajaGrafindo Persada, 2007),

h. 125 28 Adiwarman, Bank Islam, h. 237

b. Pembiayaan jangka waktu menengah, pembiayaan yang dilakukan dengan

waktu 1 tahun sampai denagan 5 tahun.

c. Pembiayaan jangka waktu panjang, pembiayaan yang dilakukan dengan

waktu lebih dari 5 tahun. Biasanya pembiayaan ini digunakan untuk

investasi jangka panjang seperti perkebunan karet, kelapa sawit atau

manufaktur dan juga untuk pembiayaan konsumtif seperti pembiayaan

perumahan.29

Jenis pembiayaan pada bank syariah akan diwujudkan dalam bentuk

pembiayaan produktif dan aktiva tidak produktif, 30

yaitu:

1. Jenis aktiva produktif pada bank syariah, dialokasikan dalam bentuk

pembiayaan sebagai berikut:

a. Pembiayaan dengan prinsip bagi hasil, meliputi:

1) Pembiayaan Mudharabah adalah perjanjian antara penanam dana dan

pengelola dana untuk melakukan kegiatan usaha tertentu, dengan

pembagian keuntungan antara kedua belah pihak berdasarkan nisbah

yang telah disepakati sebelumnya;

2) Pembiayaan Musyarakah adalah perjanjian diantara para pemilik

dana/modal untuk mencampurkan dana/modal mereka pada suatu

usaha tertentu, dengan pembagian keuntungan di antara pemilik

dana/modal berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya.

b. Pembiayaan dengan prinsip jual beli (piutang), meliputi:

29 Kasmir, Manajemen Perbankan, h. 78 30 Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 22

1) Pembiayaan Murabahah adalah perjanjian jual-beli antara bank dan

nasabah di mana bank syariah membeli barang yang diperlukan oleh

nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan

sebesar harga perolehan ditambah dengan margin/keuntungan yang

disepakati antara bank syariah dan nasabah.

Pembiayaan murabahah dalam perbankan merupakan suatu bentuk

pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk

membeli suatu produk dengan kewajiban mengembalikan talangan

dana tersebut seluruhnya pada waktu jatuh tempo.31

Hal yang

membedakan dengan jenis jual beli yang lain adalah keharusan

memberitahukan harga pokok suatu barang kepada nasabah.32

2) Pembiayaan Salam adalah perjanjian jual beli dalam bentuk

pemesanan dengan syarat-syarat tertentu dan pembayaran harga

terlebih dulu

3) Pembiayaan Istishna adalah perjanjian jual beli dalam bentuk

pemesanan pembuatan barang dengan kriteria dan persyaratan tertentu

yang disepakati antara pemesan dan penjual

c. Pembiayaan dengan prinsip sewa. Untuk jenis pembiayaan ini

diklasifikasikan menjadi pembiayaan:

1) Pembiayaan Ijarah

31 Firdaus cs, Konsep Bank Syariah, h. 49 32 Ibid., h. 49

2) Pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bitamlik/Wa Iqtina

d. Surat Berharga Syariah adalah surat bukti berinvestasi berdasarkan prinsip

syariah yang lazim diperdagangkan di pasar uang dan/atau pasar modal

antara lain, wesel, obligasi syariah, sertifikat dana syariah dan surat

berharga lainnya berdasarkan prinsip syariah.

e. Penempatan adalah penanaman dana Bank Syariah pada Bank Syariah

lainnya dan/atau Bank Perkreditan Syariah antara lain dalam bentuk giro,

dan/atau tabungan wadi’ah, deposito berjangka dan/atau tabungan

mudharabah dan lain-lain,

f. Penyertaan modal, penanaman dana Bank Syariah dalam bentuk saham

pada perusahaan yang bergerak di bidang keuangan syariah.

g. Penyertaan Modal Sementara adalah penyertaan modal bank syariah

dalam perusahaan untuk mengatasi kegagalan pembiayaan dan/atau

piutang (dept to equity swap),

h. Transaksi Rekening Administrasi adalah komitmen dan kontinjensi (Off

Balance Sheet) berdasarkan prinsip syariah yang terdiri atas bank garansi,

akseptasi/endosemen.33

i. Sertifikat Wadi’ah Bank Indonesia (SWBI) adalah sertifikat yang

diterbitkan Bank Indonesia sebagai bukti penitipan dana berjangka pendek

dengan prinsip wadi’ah.

33 Adiwarman Karim, Bank Islam, h. 252

2. Jenis aktiva tidak produktif yang berkaitan dengan aktivitas pembiayaan

adalah berbentuk pinjaman, yang disebut dengan qardh, adalah talangan

adalah penyediaan dana dan/atau tagihan antara Bank Syariah dengan

peminjam yang mewajibkan pihak peminjam melakukan pembayaran

sekaligus atau secara cicilan dalam jangka waktu tertentu.

D. Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR

KPR adalah singkatan dari Kredit Kepemilikan Rumah. Jadi KPR adalah

pembiayaan yang diberikan oleh bank untuk membantu anggota masyarakat guna

membeli rumah berikut tanah untuk dihuni sendiri, berdasarkan kesepakatan

antara bank dan nasabah, yang mewajibkan nasabah untuk mengembalikan uang

atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan margin keuntungan.

Menurut Bapak Herry (Kepala Bagian Opersional BTN Syariah) KPR

adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad murabahah (jual

beli) yang disediakan oleh BTN Syariah kepada pemohon yang memenuhi syarat-

syarat dan ketentuan.34

Menurut Bapak Mukhlis (Financing Service Officer BTN Syariah) KPR

adalah pembiayaan yang diberikan kepada nasabah untuk membeli rumah yang

sudah jadi atau sudah distock ataupun masih berupa kafling atau berupa tanah.35

34 Herry, Kepala Bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19

Januari 2009 35 Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29

Januari 2009

Rumah merupakan objek dari KPR BTN Syariah berdasarkan prinsip

murabahah yang dilaksanakan antara bank dan nasabah. Pemasok atau

Pengembang merupakan pihak yang ditunjuk dan atau disetujui bank untuk

menyediakan dan menyerahkan rumah yang dipesan nasabah.

Pembiayaan KPR BTN Syariah diberikan untuk pembelian rumah

berdasarkan prinsip murabahah sebesar harga beli ditambah margin yang telah

disepakati antara bank dan nasabah. Keuntungan dari KPR BTN Syariah adalah:

1. Lokasi rumah bebas

2. Proses cepat dan transparan harga jual (harga beli + margin)

3. Keuntungan dihitung dengan sistim margin

4. Kepastian dari segi jumlah angsuran (tdk fluktuatif)

5. Jangka waktu lebih leluasa hingga 15 tahun

6. Memberikan ketenangan bagi nasabah (sesuai syariah)

7. Operasional berdasarkan Fatwa DSN/DPS.

Adapun keunggulan KPR BTN Syariah adalah:

1. Biaya lebih ringan dan bebas biaya provisi bank.

2. Administrasi hanya 0,75% dari limit KPR yang disetujui.

3. Angsuran tetap dan tidak berubah sampai masa pembiayaan selesai.

4. Pokok pembiayaan ditambah margin dibagi dengan jangka waktu pembiayaan

5. Margin tetap dan tidak berubah setelah akad ditandatangani.

Dasar hukum Kredit Kepemilikan Rumah adalah:

1. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 04/DSN-MUI/VI/2000,

tanggal 1 April 2000, tentang Murabahah.

2. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 13/DSN-MUI/IX/2000,

tanggal 16 Sepember 2000, tentang Uang Muka dalam Murabahah.

3. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 21/DSN-MUI/X/2001, tanggal

17 Oktober 2000, tentang Pedoman Umum Asuransi Syariah.

4. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DPKK/2001, tanggal 19 Desember 2000,

perihal Pedoman Kebijakan Perkreditan Bank.

5. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DSYA/2005, tanggal 14 Februari 2005,

tentang Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah.

6. Surat Edaran Direksi Nomor 34/DIR/DPKK/2004, tanggal 28 Oktober 2004,

perihal Petunjuk Pelaksana Administrasi Dokumen Kredit dan

7. Surat Edaran Direksi Bank BTN Nomor 05/DIR/DSYA/2005, tanggal 1 April

2005, tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembiayaan Kepemilikan Rumah BTN

Syariah (KPR BTN-Syariah).

E. Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah

Sebelum debitur memperoleh pembiayaan terlebih dahulu harus melalui

tahapan-tahapan penilaian mulai dari pengajuan proposal pembiayaan dan

dokumen-dokumen yang diperlukan, pemeriksaan keaslian dokumen, analisis

pembiayaan sampai dengan pembiayaan dikucurkan. Tujuan prosedur pemberian

pembiayaan adalah untuk memastikan kelayakan suatu pembiayaan, diterima atau

ditolak. 36

KPR BTN Syariah diperuntukkan bagi pemohon atau calon nasabah yang

memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah,

rumah toko, apartemen dan jenis rumah tinggal lainnya dan atau berikut tanah

guna dimiliki dan atau dipergunakan sendiri.

Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN

Syariah adalah sebagai berikut:

1. Warga Negara Indonesia

2. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang

melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada

dalam pengampunan)

3. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun

4. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin

kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai

pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun

tidak tetap.

5. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang

memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)

dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun

36 Kasmir, Manajemen Perbankan,h. 95

6. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain

7. Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban

(angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada

maupun yang akan diminta)

8. Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan >

Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah

pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau

sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Persyaratan secara khusus bagi pemohon berpenghasilan tetap atau

karyawan adalah sebagai berikut:

1. Aplikasi permohonan;

2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga,

Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang

terbaru,

3. Photocopy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan yang telah disahkan

instansi yang berwenang,

4. Surat Keterangan Bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja atau SK

Pengangkatan Pegawai,

5. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain

jika diperlukan)

6. Surat Kuasa Pemotongan Gaji untuk pembayaran angsuran kolektif, yang

telah ditandatangani oleh pimpinan atau bendahara instansi terbaru (jika ada).

Persyaratan khusus bagi pemohon berpenghasilan tidak tetap adalah

sebagai berikut:

1. Aplikasi permohonan;

2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga,

Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang

terbaru,

3. Surat Keterangan Penghasilan,

4. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain

jika diperlukan)

5. Photocopy akta perusahaan, Izin Usaha, Izin Praktek; SIUP atau TDP, dan

NPWP,

6. Laporan keuangan Perusahaan,

7. Izin Praktek (untuk dokter dan lain-lain)

Tambahan syarat-syarat di atas adalah:

1. Photocopy SPPT atau PBB;

2. Photocopy Sertifikat dan IMB dan

3. Surat Keterangan belum memiliki rumah (untuk KPR subsidi).

Dalam memperoleh pembiayaan KPR BTN Syariah melalui beberapa

tahapan di bawah ini yaitu:

1. Calon nasabah meminta informasi pembaiyaan KPR BTN Syariah, setelah

memahami dan menyetujui pengambilan KPR, calon nasabah mengambil

formulir sebagai berikut:

a. Form aplikasi pembiayaan

b. Form keterangan instansi dan penjualan

c. Surat kuasa pemotongan gaji

2. Nasabah datang kembali dengan membawa formulir aplikasi yang sudah

lengkap disertai dengan syarat-syarat yang telah ditetukan.

3. Analisis

BAB III

GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR

CABANG SYARIAH JAKARTA

A. Sejarah singkat BTN Syariah

Berawal dengan adanya perubahan peraturan perundang-undangan

perbankan oleh pemerintah dari UU Perbankan No. 7 tahun 1992 menjadi

perbankan No. 10 tahun 1998, dunia perbankan nasional menjadi marak dengan

fenomena boomingnya bank syariah. Persaingan dalam pasar perbankan pun kian

ketat. Belum lagi dengan dikeluarkannya PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang

perubahan kegiatan usaha bank umum konvensional menjadi bank umum

berdasarkan prinsip syariah oleh bank umum konvensional, jumlah bank syariah

pun kian bartambah dengan banyaknya UUS (Unit Usaha Syariah). Maka

manajemen PT. Bank Tabungan Negara (Persero), melalui rapat komite pengarah

tim implementasi restrukturisasi Bank BTN tanggal 12 Desember 2003,

manajemen Bank BTN menyusun rencana kerja dan perubahan anggaran dasar

untuk membuka UUS agar dapat bersaing di pasar perbankan syariah.

Untuk mengantisipasi kecendrungan tersebut, maka PT Bank Tabungan

Negara (Persero) pada Rapat Umum Pemegang Saham tanggal 16 Januari 2004

dan perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 oktober 2004 oleh

Emi Sulistyowati, SH Notaris di Jakarta yang ditandai dengan terbentuknya divisi

syariah berdasarkan Ketetapan Direksi No 14/DIR/DSYA/2004. Pembentukan

Unit Usaha Syariah ini juga untuk memperkokoh tekad ajaran Bank BTN untuk

menjadikan kerja sebagai bagian dari ibadah yang tidak terpisah dengan ibadah-

ibadah lainnya. Selanjutnya Bank BTN Unit Usaha Syariah disebut ”BTN

Syariah” dengan motto ”Maju dan Sejahtera Bersama”.

Dalam pelaksanaan kegiatannya, Unit Usaha Syariah didampingi oleh

Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang bertindak sebagai pengawas, penasehat dan

pemberi saran kepada Direksi, Pimpinan Divisi Syariah dan Pimpinan Kantor

Cabang Syariah mengenai hal-hal yang terkait dengan prinsip Syariah. Pada bulan

November 2004 dibentuklah struktur organisai kantor cabang syariah PT. BTN.

Dimana setiap kantor cabang syariah dipimpin oleh satu orang kepala cabang

yang bertanggung jawab kepada kepala divisi syariah. Yang pada saat bersamaan

Dirut Bank BTN meminta rekomendasi penunjukan DPS dan pada tanggal 3

Desember 2004, Dirut Bank BTN menerima surat rekomendasi DSN/ MUI

tentang penunjukan DPS bagi BTN Syariah. Yang pada tanggal 18 Maret 2005

resmi ditunjuk oleh DSN/ MUI sebagai DPS bagi BTN Syariah, yaitu Drs. H

Ahmad Nazri Adlani, Drs. H Mohammad Hidayat, MBA, MBL dan Dr. H. Endy

M. Astiwara, MA, AAIJ, FIIS, CPLHI,ACS.

Pada tanggal 15 Desember 2004, Bank BTN menerima surat persetujuan

dari BI, Surat No. 6/ 1350/ DPbs perihal persetujuan BI mengenai prinsip

pembukaan KCS (Kantor Cabang Syariah) Bank BTN. Maka tanggal inilah yang

diperingati secara resmi sebagai hari lahirnya BTN Syariah. Yang secara sinergi

melalui persetujuan dari BI dan Direksi PT. BTN maka dibukalah KCS Jakarta

pada tanggal 14 Februari 2005. Diikuti tanggal 25 Februari dengan dibukanya

KCS Bandung kemudian 17 Maret 2005 dengan KCS Surabaya dan berturut-turut

tanggal 4 dan 11 April 2005 KCS Yogyakarta dan Makasar dan pada bulan

Desember 2005 dubukanya KCS Malang dan Solo.

Pada tahun 2007, Bank BTN telah mengoprasikan 12 (dua belas) Kantor

Cabang Syariah dan 40 kantor layanan syariah (Office Channeling) pada kantor-

kantor cabang dan cabang pembantu Konvensional kantor cabang Syariah

tersebar dilokasi Jakarta, Bnadung, Surabaya, Yogyakarta, Makasar, Malang,

Solo, Medan, Batam, Tanggerang, Bogor dan Bekasi. Seluruh kantor cabang

syariah ini dapat beroperasi secara online-realtime berkat dukungan teknologi

informasi yang cukup memadai.

Produk BTN Syariah cukup beragam untuk memenuhi kebutuhan keluarga

nasabah namun tetap fokus pada pembiayaan perumahan (diantaranya: KPR BTN

Syariah dan Multiguna BTN Syariah untuk Kendaraan Bermotor).

BTN Syariah yang baru beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun

membukukan laba pada tahun 2007 sebesar Rp. 3,579 miliar dengan asset Rp.

789,005 miliar dan pembiayaan Rp. 399,519 miliar serta berhasil mendapatkan

beberapa penghargaan baik untuk kinerja tahun 2005 maupun pencapaian kinerja

tahun 2007 yaitu:

1. The Best Customer Service and Teller dari Karim Business Consulting 2005.

2. The Most Growing Earning Asset Market Share Unit Usaha Syariah untuk

kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.

3. The Best Sharia Unit (Overall) peringkat ke 2 Unit Usaha Syariah untuk

kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.

4. The Best Outlet Productivity dalam Sharia Acceleration Award 2007 yang

diadakan oleh Bank Indonesia.

Penghargaan diserahkan pada acara Islamic Finance Summit 2007 untuk

Islamic Finance Quality Award dan Islamic Financial Award 2006 oleh Karim

Business Consulting.37

B. Visi dan Misi BTN Syariah

Visi

”Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam

penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan bersama.”

Misi

1. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN

2. Memberikan pelayanan jasa keuanagn syariah yang unggul dalam pembiayaan

perumahan dan produk serta jasa keuangan syariah terkait sehingga dapat

memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang

diharapkan..

3. Memberikan keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap

stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.

37 Bank BTN. Kronologis Dokumen Pendirian BTN Syariah.

4. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip syariah

sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan

lingkungan usaha serta meningkatkan Shareholder Value.

C. Landasan Operasional BTN Syariah

Landasan opersional BTN Syariah terdiri dari :

1. Al-Quran dan As-Sunnah sebagai landasan utama penerapan prinsip syaraiah

dalam kegiatan perekonomian

2. Fatwa DSN (Dewan Syariah Nasional) – MUI saat ini ada 49 fatwa tentang

Lembaga Keuangan Syariah

3. Undang-Undang tentang Perbankan UU No. 10 tahun 1998 tentang perubahan

UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan terutama pasal 8 mengenai kegiatan

usaha bank berdasarkan prinsip syariah

4. PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang Perubahan Kegiatan Usaha Bank Umum

Konvensional menjadi Bank Umum berdasarkan Prinsip Syariah oleh Bank

Umum Konvensional

5. PSAK (Persyaratan Standar Akuntansi Keuangan) No. 59 tentang Akuntansi

Perbankan Syariah tentang Murabahah

6. PAPSI (Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia)

D. Nilai Dasar BTN Syariah

1. Taat melaksanakan dan mengamalkan ajaran Islam secara khusuk.

2. Selalu untuk menimba ilmu guna meningkatkan pengetahuan dan

keterampilannya demi kemajuan Bank BTN Syariah.

3. Mengutamakan kerjasama dalam melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan

Bank BTN Syariah dengan kinerja yang terbaik.

4. Selalu memberikan yang terbaik secara ikhlas bagi Bank BTN Syariah dan

semua stakeholders, sebagai perwujudan dari pengabdian kepada Allah SWT.

5. Selalu bekerja secara profesional yang kompeten dalam bidang tugasnya.

E. Etika Bank BTN Syariah

1. Patuh dan taat pada ketentuan syariah serta perundang-undangan dan

peratuaran yang berlaku.

2. Melakukan pencatatan segala transaksi yang bertalian dengan kegiatan Bank

BTN secara benar sebagai wujud dari profesionalisme dan sikap amanah.

3. Berlomba dalam kebaikan untuk memberikan yang terbaik kepada seluruh

stakeholder.

4. Tidak menyalahgunakan wewenangnya untuk kegiatan pribadi.

5. Menghindarkan diri dari keterlibatan dalam pengambialan keputusan dalam

hal terdapat pertentangan kepentingan.

6. Menjaga kerahasiaan nasabah dan Bank BTN.

7. Memperhitungkan dampak yang merugikan dari setiap kebijakan yang

ditetapkan Bank BTN terhadap keadaan ekonomi, sosial, dan lingkungannya.

8. Tidak menerima hadiah atau imbalan yang memperkaya diri pribadi maupun

keluarganya.

9. Tidak melakukan perbuatan tercela yang dapat merugikan citra profesinya.

F. Produk dan Jasa Yang Dijalankan

Selama ini Bank BTN dikenal dan mendapatkan tugas khusus untuk

menyalurkan kredit perumahan dengan subsidi. Sejalan dengan perkembangan

bisnis, Bank BTN mulai mengarah pada bank komersil. Untuk itu, produk-produk

yang akan disediakan oleh Bank BTN Syariah adalah produk-produk yang sesuai

dengan Bank BTN disesuaikan dengan prinsip-prinsip syariah.

1. Produk Pendanaan (Funding Products)

a. Giro Batara Syariah Adalah Simpanan pihak ke 3 pada bank berdasarkan

prinsip Wadiah Yad Dhamanah, yang penarikannya dapat dilakukan setiap

saat dengan menggunakan Cek atau Bilyet Giro, Kartu ATM, atau medeia

lainnya.

Spesifikasi Produk :

1). Pemilik rekening dapat perorangan, lembaga atau Joint Account

Perorangan

2). Setoran awal minimal :

Perorangan : Rp. 500.000

Lembaga : Rp. 1.000.000

Joint Account : Rp. 1.000.000

3). Saldo Minimal :

Perorangan : Rp. 250.000

Lembaga : Rp. 500.000

Joint Account : Rp. 500.000

4). Bonus Giro Batara Syariah :

Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah

sebagai imbalan. Pemberian bonus tidak disyaratkan atau tidak di

informasikan secara lisan maupun tulisan.

5). Biaya-biaya :

Penutupan rekening : Rp. 15.000

Buku Cek / BG 10 lbr : Rp. 10.000

Matera 10 lbr x Rp 3.000 : Rp. 30.000

Pengelolaan rek : Rp. 15.000/bulan

Tolakan kliring Cek/BG : Rp. 25.000/setiap

Setiap pembatalan atas BG : Rp. 15.000

Permintaan percetakan R/K : Rp. 10.000/lbr

b. Tabungan Batara Mudharabah Adalah Tabungan yang bersifat investasi

yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut syarat-syarat tertentu

dengan imbalan yang disyaratkan dan disepakati dalam bentuk nisbah

yang tertuang dalam akad pembukaan rekening.


1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga

2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000

3) Pengambilan kembali dapat dilakukan setelah dana diperjanjikan

mengendap di bank sekurang-kurangnya selama 1 bulan

4) Saldo yang harus disisakan di bank minimal Rp. 100.000

5) Biaya ganti buku tabungan rusak/hilang Rp. 10.000

6) Biaya tutup rekening Rp. 25.000

7) Biaya pengelolaan rekening Rp. 4.000

8) Atas pendapatan bagi hasil yang diperoleh nasabah, dikenakan pajak

penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku

9) Terdapat opsi dipotong zakat terhadap bagi hasil yang diterima

nasabah

c. Tabungan Batara Wadiah Adalah Tabungan yang bersifat simpanan yang

bisa diambil kapan saja, tidak ada imbalan yang disyaratkan kecuali dalam

bentuk pemberian (‘athaya) bonus yang bersifat sukarela, tidak

disyaratkan dan tidak diinformasikan baik secara lisan maupun tulisan dari

pihak bank.



2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000

3) Pengambilan kembali saldo yang harus disisahkan sebesar Rp. 50.000

4) Ketentuan bonus :

Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah,

pemberian bonus tidak disyaratkan atau diinformasikan baik lisan

maupun tulisan, atas pendapatan bonus dikenakan pajak penghasilan

sesuai ketentuan yang berlaku dan atas pendapatan bonus yang

diterima nasabah dapat diberikan opsi pemotongan zakat.

d. Deposito Batara Syariah adalah jenis penanaman dana pada yang

penarikannya hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu berdasarkan

perjanjian nasabah dengan bank. Deposito ini menggunakan prinsip Al-

Mudharabah Muttlaqah yakni suatu perkongsian antara dua pihak dimana

pihak pertama selaku pemilik dana (shahibul maal) menyediakan dana dan

pihak kedua selaku pengelola dana (mudharib) bertanggung jawab atas

pengelolaan dana. Hasil keuntungan dari pengelolaan dana akan dibagikan

sesuai dengan nisbah atau rasio yang telah disepakati sebelumnya oleh

kedua belah pihak.



2) Pilihan jangka waktu deposito : 1,3,6,12, dan 24

3) Penyetoran untuk penempatan deposito :

Perorangan ditetapkan minimal RP. 500.000

Lembaga ditetapkan minimal Rp. 2.500.000

4) Pencairan deposito belum jatuh tempo :

Tidak dikenakan penalty namun deposan tidak mendapatkan bagi hasil

untuk periode bulan berjalan

5) Bagi hasil deposito

Distribusi bagi hasil menggunakan metode bagi hasil secara

proposional harian berdasarkan bagi hasil bulan sebelumnya dan bagi

hasil diberikan setiap tanggal jatuh tempo dan dihitung berdasarkan

saldo rata-rata harian yang mengendap selama 1 (satu) bulan sesuai

nisbah yang disepakati

2. Produk Pembiayaan (Financing Product)

a. Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi calon

nasabah yang memenuhi persyaratan dengan tujuan penggunaan untuk

pembelian rumah, rumah toko, rumah kantor, apartermen dan jenis rumah

tinggal lainnya dan/atau berikut tanah untuk dimiliki atau dipergunakan

sendiri (rumah baru/lama).

Persyaratan Umum :

1) Warga Negara Indonesia (WNI)

2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas

usia tidak lebih dari 65 tahun

3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun

4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah

3 Beli Rumah 4 Rumah diserahkan

Oleh Bank kepada

nasabah

Akad Jual beli

2

5

Pembayaran secara cicilan

1 Negoisasi

Gambar 3.1 Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah)

Fitur produk :

1) Nilai pembiayaan bebas

2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk

pembiayaan non kolektif

3) Maksimal jangka waktu pembiayaan 15 tahun

4) Kemampuan mengangsur pembiayaan 70% dari sisa penghasilan

bersih

5) Berada pada lokasi yang marketable

6) Discover dengan asuransi jiwa dan kebakaran syariah

7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty

8) Marjin bersifat tetap sejak akad dan dihitung dengan sistem flat.

Biaya Realisasi akad pembiayaan sebagai berikut:

1) Biaya administrasi

NASABAH BANK

DEVELOPER

2) Biaya appraisal

3) Biaya asuransi jiwa dan kebakaran

4) Biaya notaries

5) Biaya SKMHT atau APHT

b. Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi

pemohon/calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan

penggunaan untuk membeli barang guna dimiliki atau dipergunakan

sendiri. Yang dimaksud dengan barang disisni adalah mobil, sepeda

motor.

Persyaratan Umum :

1) Warga Negara Indonesia (WNI)

2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas

usia tidak lebih dari 65 tahun

3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun

4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah

5) Kolektif minial 5 orang (sepeda motor)

Beli mobil/motor 3 4. mobil/motor diserahkan

Oleh Bank kepada nasabah

Akad Jual beli

2

5

Pembayaran secara cicilan

1 Negoisasi

Gambar 3.2 Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah)

Fitur produk :

1) Nilai pembiayaan bebas

2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk

pembiayaan non kolektif

3) Kemampuan mengangsur 70% dari sisa penghasilan bersih

4) Maksimal jangka waktu pembiayaan 5 tahun untuk mobil

5) Maksimal jangka waktu pembiayaan 4 tahun untuk sepeda motor

6) Discover dengan asuransi jiwa dan kerugian syariah

7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty

Biaya realisasi :

1) Biaya administrasi

2) Biaya asuransi jiwa dan kerugian (single premium) mobil (all risk)

sepeda motor (TLO)

NASABAH

MOBIL/MOTOR

BANK

3) Biaya notaris

4) Biaya akta fiducia dan pendaftaran Depkeh HAM

c. Pembiayaan BTN Musyarakah adalah pembiayaan yang diberikan bank

kepada pengembang atau developer berbentuk Perseroan Terbatas,

Koperasi, CV, atau perorangan, untuk membantu modal kerja

pengembang dalam pendanaan pembangunan proyek perumahan yang

meliputi rumah atau bangunan berikut sarana dan prasarananya.

Fitur produk :

1) Menggunakan metode revenue sharing atau profit sharing

2) Perhitungan bagi hasil, berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah,

sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang

berlaku di pasar.

3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha menjadi

beban nasabah namun bank dapat mempertimbangkan pemberian

pengakuan atau penghargaan atas pengelolaan usaha yang dilakukan

oleh nasabah

Negoisasi

Nisbah X % Nisbah Y %

Gambar 3.3 Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah

d. Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja adalah penyediaan dana oleh bank

(shahibul maal) untuk memenuhi kebutuhan modal kerja nasabah

(mudharib) berbentuk PT, CV, Koperasi, BUMN, Swasta, BMT, BPRS.

Peruntukan pembiayaan mudharabah modal kerja adalah sebagai berikut:

1) Memenuhi kebutuhan modal kerja usaha, terutama diberikan kepada

industri sector perumahan dan industri ikutannya, perdagangan atau

jasa.

2) Pengadaan barang atau jasa atau proyek dengan Surat Perintah Kerja

(SPK) oleh kontraktor. Pemberian kerja (Bouwheer) diprioritaskan

Nasabah

Parsial:

Asset Value

Bank Syariah

Parsial:

Pembiayaan

Proyek

Perumahan

Keuntungan

Bagi Hasil Keuntungan

Sesuai porsi kontribusi

Modal (nisbah)

Tenaga/

asset

Modal/

keahlian

berasal dari instansi Pemerintah atau BUMN atau instansi swasta yang

bonafit.

3) Memenuhi modal kerja untuk disalurkan kembali kepada konsumen

Fitur produk :

1) Menggunakan metode revenue sharing

2) Perhitungan bagi hasil berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah,

sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang

berlaku dipasar

3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha dibebankan

kepada nasabah

Akad Bagi Hasil

Nisbah X % Nisbah Y %

Gambar 3.4 Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah

e. Pembiayaan KPR indensya BTN Syariah adalah fasilitas pembiayaan

kepemilikan rumah yang diberikan bank kepada nasabah untuk membeli

tanah atau rumah dari pengembang dengan kondisi rumah belum

terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan berdasarkan pesanan

sesuai dengan prinsip Istishna.

Mudharib Bank Syariah

Proyek

Perumahan

PembagianKeuntungan

Bagi Hasil Keuntungan

Sesuai porsi kontribusi

Modal (nisbah)

Keahlian/

keterampilan

Modal

100 %

Modal

Jual 3 2 Pesan dan beli

1.Pesan

Wakil dan pesan

Gambar 3.5 Pembiayaan Istishna

Ketentuan lain dalam pembiayaan Istishna adalah sebagai berikut:

1) Adanya kerja sama dengan pengembang atau developer

2) Pengembang yang berpengalaman minimal 2 tahun

3) Maksimal pembiayaan 80% dari harga jual pengembang

4) Pengenaan biaya administrasi selama pembangunan rumah

5) Pengakuan angsuran sebagai pengurang harga jual dilakukan setelah

rumah diserahterimakan kepada nasabah

6) Jangka waktu, marjin, denda dan biaya realisasi sesuai dengan

ketentuan pembiayaan KPR BTN Syariah

3. Produk Jasa BTN Syariah (Service Products)

a. Real Time Gross Settlement (RTGS) adalah sistem transfer dana on line

dalam mata uang rupiah yang penyelesaiannya dilakukan pertransaksi

secara individual.

Jenis layanan : Single Credit Transaction dan Multiple Credit Transaction

Produsen/

Developer Nasabah

Bank

b. Kiriman Uang adalah fasilitas jasa pelayanan Bank BTN Syariah untuk

pengiriman uang dalam bentuk rupiah yang ditujukan kepada pihak lain

disuatu tempat (dalam negeri) dengan menggunakan sarana Sistem Kliring

Nasional Bank Indonesia (SKNBI).

c. Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH)

Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji BTN Syariah memberikan

kepastian keberangkatan Ibadah Haji berkat system online dan

SISKOHAT. Manfaat adanya keberangkatan menunaikan Ibadah Haji

lebih terjamin berkat system online dan SISKOHAT. Kelebihan BPIH

pada BTN Syariah:

1) Asuransi dengan pertanggungan sejak keberangkatan dari rumah,

selama berada di tanah suci hingga kembali kerumah.

2) Memberikan perlengkapan yang bermanfaat selama menunaikan

Ibadah Haji di tanah suci secara cuma-cuma.

3) Melayani penukaran nilai mata uang Riyal atau mata uang lainnya.

Persyaratan yang harus dipenuhi antara lain:

1) Melakukan penyetoran BPIH dengan melampirkan surat kepastian

keberangkatan ibadah haji dari kantor Dapertemen Agama setempat.

2) Penyetoran BPIH dilunasi sekaligus.

3) Saat dimulai dan berakhirnya waktu penyetoran, ditentukan

Pemerintah (Departemen Agama).

d. Inkaso adalah jasa pelayanan BTN Syariah untuk melakukan penagihan

kepada pihak ketiga atas inkaso tanpa dokumen ditempat lain di dalam

negeri.

Jenis Warkat Inkaso :

1) Warkat Inkaso Sendiri adalah warkat yang diterbitkan oleh Kantor

Cabang Bank BTN yang wilayah kliringnya berbeda dengan wilayah

kliring bank pengirim.

2) Warkat Inkaso Bank Lain adalah warkat yang diterbitkan oleh Bank

lain yang wilayah kliring bank pengirim.

G. Struktur Organisasi Bank BTN Syariah

Berdasarkan pasal 30 Anggaran Dasar Perseroan yang termuat dalam Akta

No. 136 tanggal 31 Juli 1992 yang dibuat di hadapan Muhani Salim,SH, Notaris

di Jakarta, serta Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 145/KMK.01/2000

tanggal 16 Mei 2000 dan No. 150/KMK.01/2000 tanggal 17 Mei 2000.

Dasar Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah mengacu pada

Keputusan Direksi No. 15/DIR/DSYA/2004, tanggal 04 November 2004, tentang:

Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah

Konsep Dasar dan Metodologi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah:

1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu unit

kerja yang harus ada dikantor cabang adalah sebagai berikut

a. Branch Manager (Kepala Cabang)

b. Retail Service (Layanan Ritel)

c. Operation (operasional)

d. Accounting dan Control (Akuntansi dan kontrol)

e. Financing Recovery (Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan)

2. Dibawah Core Unit Kerja Retail Service (teller service, customer service,

financing service) dan operation (transaction processing, financing

administration, general branch administration) maksimal dijabat oleh

Assistant Manager atau Supervisor (penyelia) yang akan disesuaikan dengan

jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing atau cabang tumbuh.

3. Branch Manager (Kepala Cabang)

Mempunyai tanggung jawab sebagai berikut:

a. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai batas kewenangan

b. Bertanggung jawab atas pengelolaan resiko bisnis, baik yang dilakukan

oleh cabang syariah, kantor cabang pembantu syariah dan kantor kas

syariah.

c. Bertanggung jawab atas pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang

menyangkut operational bank, baik ketentuan intern maupun ekstern.

Misi yang hendak dicapai:

a. Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah

ditetapkan divisi syariah.

b. Menjaga tingkat efisiensi operasionalisasi Kantor Cabang BTN Syariah

c. Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah bank syariah.

4. Retail Service

Misi yang hendak dicapai:

a. Mencapai standar pelayanan prima yang berbasis kepada customer fokus

b. Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang

berbasis kepada customer fokus

Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut:

a. Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah

b. Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis di unit

kerja yang menjadi tanggung jawabnya kebijakan bank.

5. Operational

Misi yang hendak dicapai adalah sebagai berikut:

a. Memproses transaksi non tunai secara efisien dan akurat

b. Menyediakan pelayanan administrasi pembiayaan dan umum yang tepat

waktu dan efisien kepada cabang

Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut:

a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional harian cabang untuk

menjamin efektivitas dan efisiensi.

b. Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam bidang

pemrosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan administrasi umum

cabang.

BAB IV

ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH DALAM

PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH

A. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Pada

Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta

Kemacetan suatu fasilitas pembiayaan disebabkan oleh 2 faktor yaitu:

1. Faktor Internal

Dalam hal ini pihak bank pembiayaan kurang teliti baik dalam mengecek

kebenaran dan keaslian dokumen maupun salah dalam melakukan perhitungan

dengan rasio-rasio yang ada. Akibatnya apa yang seharusnya terjadi, tidak

diprediksi sebelumnya. Dapat juga diakibatkan kolusi dari pihak analisis

dengan pihak debitur sehingga analisanya dilakukan tidak obyektif. Di BTN

Syariah sendiri faktor internalnya adalah:

a. Terbatasnya jumlah personil analis pembiayaan (Account Officer)

sedangkan jumlah nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN

Syariah sangat banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya kekurang-

telitian dalam melakukan analisa.

b. Tidak tersedianya petugas khusus untuk melakukan pembinaan nasabah,

sehingga munculnya indikasi seorang nasabah akan menjadi nasabah

pembiayaan KPR bermasalah, tidak dapat diantisipasi pada saat nasabah

tersebut mulai menunggak.

c. Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Jakarta, dimana lokasi perumahan

kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup menyulitkan dan

memakan waktu dalam upaya menyelesaikan pembiayaan KPR

bermasalah.

Dalam kenyataannya di BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta, faktor-faktor

eksternal lebih dominan menjadi penyebab pembiayaan KPR bermasalah. Hal

ini dikarenakan pihak BTN Syariah telah cukup berpengalaman dalam

pembiayaan KPR, sedangkan faktor-faktor eksternal adalah faktor yang sulit

dikontrol oleh pihak bank.

2. Faktor eksternal

Kemacetan yang disebabkan oleh nasabah diakibatkan 2 hal yaitu:

a. Adanya unsur kesengajaan. Artinya nasabah sengaja tidak mau membayar

kewajibannya kepada bank sehingga pembiayaan yang diberikan dengan

sendiri bermasalah atau macet.

b. Adanya unsur tidak sengaja. Artinya nasabah memiliki kemauan untuk

membayar akan tetapi tidak mampu dikarenakan usaha yang dibiayai

terkena musibah misalnya kebanjiran atau kebakaran.

Dalam penelitian dan wawancara penulis dapat menjelaskan bahwa faktor

eksternal pembiayaan KPR bermasalah dalam BTN Syariah adalah:

1. Nasabah diPHK (Pemutusan Hubungan Kerja)

Nasabah x mengajukan permohonan KPR BTN Syariah dengan data sbb:

Harga rumah : Rp. 300.000.000,-

Uang muka : Rp. 60.000.000,-

KPR : Rp. 240.000.000,-

Jangka waktu : 10 tahun

Pada saat pengajuan, nasabah x bekerja di perusahaan asing dengan gaji Rp.

12.000.000.- perbulan. Biaya hidup Rp. 3.000.000,- perbulan. Analisa (AO)

KPR BTN Syariah melakukan analisa dengan ketentuan yang berlaku pada

saat itu, yaitu:

Margin 10 tahun : 10% p.a

Uang muka minimal : 20% dari harga rumah

Maksimal angsuran : 70% dari penghasilan bersih pemohon & pasangan.

Setelah dilakukan perhitungan, angsuran perbulan untuk permohonan KPR

tersebut adalah sebesar Rp. 4.000.000,- sedangkan penghasilan bersih nasabah

x adalah sebesar Rp. 9.000.000,- sehingga permohonan nasabah x dapat

disetujui (karena mulai angsuran hanya 44,44% dari pengahasilan bersih).

Setelah berjalan 3 tahun, nasabah x tersebut menunggak dengan sisa pokok

sebesar Rp. 232.800.000,- dan sisa margin sebesar Rp. 232.800.000,-

Pihak Bank melakukan kunjungan ke rumah nasabah dan ternyata nasabah

sudah di PHK dari tempat bekerjanya sehingga mengakibatkan nasabah x

tidak memiliki kemampuan untuk membayar angsuran KPR-nya.

Langkah-langkah yang dilakukan oleh BTN Syarian Cabang Jakarta untuk

menyelesaikan pembiayaan KPR bermasalah tersebut adalah Bank melakukan

Alih Nasabah (Novasi), dimana nasabah menjual rumah tersebut untuk

melunasi pembiayaan dan pembeli rumah tersebut mengajukan pembiayaan

KPR kepada BTN Syariah Jakarta.

2. Nasabah diturunkan dari jabatannya sehingga penghasilannya menurun

Sama seperti kasus nomor 1 tetapi jangka waktu pembayaran 5 tahun sehingga

angsuran perbulan Rp. 5.600.000,- (margin 8% pertahun).

Pada awal tahun ke-3 nasabah menunggak karena diturunkan jabatannya dan

pengahasilan menurun menjadi Rp. 6.000.000,- perbulan. Sisa pokok KPR

pada saat itu sebesar Rp. 144.000.000,-. Untuk menyelamatkan pembiayaan

bermasalah tersebut, BTN Syariah Cabang Jakarta melakukan restrukturisasi

dengan menambah jangka waktu pembiayaan menjadi 10 tahun (margin 10%

pertahun) sehingga angsuran menjadi sebesar Rp. 2.400.000,-

3. Sisi agunan (misalnya: rumah kena banjir atau belum dihuni dan lain-lain)

Kasus: BTN Syariah memberikan pembiayaan KPR kepada Y dengan akad

murabahah sebesar Rp 150.000.000, dengan masa pembayaran 1 (satu) tahun.

Berdasarkan hasil kunjungan ke lokasi ternyata kondisi rumah tersebut tidak

berpenghuni dan dalam keadaan rusak parah. Pada saat jatuh tempo belum

melunasi tunggakannya, tunggakan pokoknya sebesar 46.287.505,- sampai

bulan Januari 2007. Kasus ini dikarenakan kurangnya pengawasan

pembiayaan KPR oleh BTN Syariah khususnya Account Officer terhadap

nasabah pada saat melakukan permohonan pembiayaan KPR.

4. Nasabah menunggak karena kondisi rumah tidak sesuai

Kasus: si Z mengambil pembiayaan KPR kepada BTN Syariah dengan akad

murabahah besar pembiayaan yang diberikan Rp 170.000.000,- dengan masa

pembayaran 1 tahun. Pada awalnya pembiayaan berjalan baik meski ada

tunggakan tapi pada bulan berikutnya dapat dilunasi oleh nasabah, namun

pada bulan berikutnya si Z menunggak setiap bulannya sehingga bank

mengalami masalah. Lamanya menunggak akhirnya staf Financing Recovery

yang tugasnya melakukan pembinaan terhadap nasabah meninjau ke lokasi

ternyata menemukan lokasi perumahan tersebut kurang strategis dan

kelengkapan data nasabah yang kurang relevan.

5. Nasabah bercerai sehingga berpotensi untuk menunggak pembayaran

Keharmonisan rumah tangga dapat membawa efek positif pada karir dan

usaha seseorang, jika perceraian terjadi maka karir atau usaha seseorang bisa

menurun penghasilannya, sehingga membuat nasabah tidak dapat melakukan

pembiayaan kepada bank.38

38 As Mahmoeddin, 100 Penyebab Kredit Macet, (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan,

1994), h. 100-101

6. Musibah alam seperti: banjir, gempa dan lain-lain.39

Nasabah mengalami bencana alam yang menghancurkan sarana kehidupannya

dan sendi-sendi perekonomiannya, sehingga nasabah tidak dapat melakukan

kewajibannya terhadap bank, apalagi jika nasabah sampai mengalami

kematian.

Penulis menambahkan faktor-faktor terjadinya pembiayaan KPR

bermasalah sebagai berikut:

1. Persaingan antar lembaga keuangan dimana bank-bank Syariah

lainnya banyak menawarkan produk pembiayaan yang sama sehingga

nasabah mencari produk KPR bank bank yang lebih mudah dan

ringan.

2. Kurang tajamnya analisa dan pengawasan pada saat memberikan

permohonan KPR, misalnya analisa tidak didasarkan pada data dan

proyeksi yang tidak wajar dan sikap meremehkan serta mengabaikan

pada nasabah.

3. Perubahan kondisi dan situasi dapat mengubah sikap serta tingkah laku

nasabah dan perubahan sikap tersebut terlihat sebagai berikut: Adanya

unsur kesengajaan oleh nasabah untuk menipu bank dengan jalan

memberikan data dan informasi yang tidak sebenarnya, disamping itu

adanya iktikad kurang baik dari nasabah.

39 Mukhlis Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29

Januari 2009

B. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta

Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah

Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah dalam pemberian pembiayaan

KPR kepada nasabah merujuk pada 3 (tiga) pilar analisa BTN Syariah dalam

pembiayaan yaitu: kemampuan untuk membayar kembali (ability to repay),

kemauan untuk membayar (willingness) dan kehandalan agunan (collateral

coverage) atau pembiayaan yang diberikan tidak lebih dari harga agunan.40

Penanganan pembiayaan bermasalah merupakan bagian yang tidak dapat

dihindari dalam proses pembiayaan. Dalam proses penanganan pembiayaan

dilakukan sesuai dengan kolektibilitas pembiayaan, adapun kolektibilitas harus

digolongkan terlebih dahulu. Penggolongan kolektibilitas pembiayaan, menurut

pasal 4 Surat Keputusan Direktur Bank Indonesia Nomor 30/267/KEP/DIR yaitu

sebagai berikut:

1. Pembiayaan lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria:

a. Pembayaran angsuran pokok dan atau margin tepat.

b. Memiliki mutasi rekening yang aktif.

c. Bagian dari pembiayaan yang dijamin dengan agunan tunai (cash

collateral).

40 Ibid

2. Pembiayaan potensial bermasalah, yaitu apabila memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang belum

melampaui sembilan puluh hari.

b. Kadang-kadang terjadi cerukan.

c. Mutasi rekening relatif rendah.

d. Jarang terjadi pelanggaran terhadap akad yang di sepakati.

e. Didukung oleh pinjaman baru.

3. Pembiayaan kurang lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang telah

melampaui sembilan puluh hari.

b. Sering terjadi cerukan.

c. Frekuensi mutasi rekening relatif rendah.

d. Terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan lebih dari

sembilan puluh hari.

e. Terdapat indikasi masalah keuangan yang dihadapi nasabah.

f. Dokumentasi pinjaman yang lemah.

4. Pembiayaan diragukan, yaitu apabila memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah melampui

180 (seratus delapan puluh) hari; atau

b. Terjadi cerukan yang bersifat permanen; atau

c. Terjadi wanprestasi lebih dari 180 (seratus delapan puluh) hari; atau

d. Terjadi kapitalisasi bunga; atau

e. Dokumentasi hukum yang lemah baik untuk perjanjian kredit maupun

pengikatan jaminan.

5. Macet, yaitu apabila memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang telah

melampaui 270 hari;

b. Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru.

c. Dari segi hukum maupun kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan

pada nilai wajar.41

Pada saat penulis melakukan penelitian ini, terlihat bahwa pada bulan

Desember 2008 pembiayaan KPR yang diberikan oleh Bank Tabungan Negara

Syariah berjumlah 1178 unit dan pembiayaan KPR yang bermasalah pada

kolektibilitas kurang lancar berjumlah 7 orang dengan total pembiayaan Rp.

516.060.842,-, kolektibilitas pembiayaan diragukan berjumlah 5 orang dengan

total pembiayaan Rp. 233.157.678,- dan kolektibilitas macet berjumlah 4 orang

dengan total pembiayaan Rp. 282.573.383,-.42

Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah dalam menangani

pembiayaan KPR bermasalah terhadap nasabah yang mempunyai iktikad baik dan

kooperatif adalah:

1. Melakukan Pembinaan Nasabah

41 Kasmir, Manajemen Perbankan, h. 104 42 Dokumen Bersifat Rahasia BTN Syariah Loan Pastdue, Per Desember 2008

Bank BTN Syariah Jakarta melakukan pembinaan dengan cara:

a Menelepon nasabah yang terlambat membayar angsuran.

b. Mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan terhadap nasabah

yang menunggak.

c. Menagih langsung dengan cara mengunjungi rumah atau kantor

nasabah yang menunggak.43

Pembinaan yang dilakukan oleh pihak bank terhadap nasabah yang

mengalami pembiayaan KPR bermasalah untuk mengetahui permasalahan

yang dihadapi oleh nasabah, jika nasabah jujur dan mempunyai iktikad

baik maka bank akan mengetahui masalah nasabah dan dapat mengambil

tindakan untuk menyelesaikannya dengan mengacu pada ketentuan yang

berlaku, tetapi tidak semua nasabah mempunyai iktikad baik dan ada juga

nasabah yang sengaja menghindar ketika ditemui di rumahnya.

2. Melakukan Restrukturisasi

Konsep restrukturisasi dalam prinsip syariah adalah:

a. Perubahan Jangka Waktu Pembiayaan

43 Herry, Kepala Bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19

Januari 2009

Bagi nasabah bermasalah atau nasabah yang berpotensi bermasalah

dan menunjukkan iktikad baik untuk menyelesaikan pembiayaan.

Adapun syarat-syaratnya adalah:

1). Ada surat permohonan secara tertulis dari nasabah.

2). Usia nasabah pada saat jatuh tempo perpanjangan jangka waktu

tidak melampaui 65 tahun.

3). Apabila jangka waktu perpanjangan pembiayaan melebihi jangka

waktu SHGB, maka nasabah wajib mengajukan perpanjangan

jangka waktu SHGB kepada BPN.

Kebijakan BTN Syariah: Khusus untuk perpanjangan jangka waktu

pembiayaan KPR BTN Syariah dibatasi maksimal 15 tahun.

b. Penundaan Pembayaran Kewajiban Pembiayaan

Bagi nasabah yang mempunyai iktikad baik, namum mengalami

penurunan kemampuan membayar kewajiban pembiayaan karena

adanya musibah, seperti: pemutusan hubungan kerja, bencana alam,

kerusuhan sesuai dengan kebijakan yang ditetapkan oleh bank dan

memenuhi kriteria pembiayaan dengan penggolongan kolektibilitas

Kurang Lancar, Diragukan, Macet atau Nasabah yang berpotensi

bermasalah. Syarat-syaratnya adalah:

1) Nasabah mengajukan permohonan secara tertulis kepada Bank.

2) Diberikan kepada nasabah yang disebutkan diatas.

3) Tidak ada tunggakan margin dan atau kewajiban lainnya.

Kebijakan BTN Syariah: Penundaan pembayaran kewajiban

pembiayaan dapat diberikan dengan prinsip jual-beli, penundaan

dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan hasil analisa kemampuan

nasabah, terhadap akumulasi angsuran yang ditunda dimungkinkan

dilakukan pembayaran sekaligus pada saat jatuh tempo. Dalam hal

nasabah tidak mampu melunasi tunggakan margin dan atau kewajiban

lainnya dapat diberikan diskon margin dan atau kewajiban lainnya


c. Penurunan Margin atau Nisbah

Bagi nasabah yang kooperatif dan nyata-nyata mempunyai iktikad

baik untuk memenuhi kewajiban, namun nasabah belum memiliki

kemampuan yang memadai dalam memenuhi kewajiban sesuai dengan

margin atau bagi hasil yang berlaku, nasabah memiliki track record

atau kinerja pembiayaan yang baik dan nasabah memenuhi kriteria

pembiayaan dengan penggolongan kolektibilitas Kurang Lancar,

Diragukan, Macet atau Nasabah yang berpotensi bermasalah. Adapun

syarat-syaratnya adalah:

1). Nasabah mengajukan permohonan restrukturisasi pembiayaan

secara tertulis.

2). Adanya rekomendasi dari Kantor Cabang Syariah, yang dilengkapi

data-data pendukung.

Kebijakan BTN Syariah adalah: Penurunan margin atau nisbah dapat

diberikan untuk pembiayaan berdasarkan prinsip jual beli atau bagi

hasil dan kebijakan ini merupakan kewenangan Direksi yang diajukan

oleh Kantor Cabang Syariah secara kasus per kasus ke Kantor Pusat u.

p. Divisi Syariah dengan mempertimbangkan kemampuan nasabah dan

analisa cost and benefit bagi Bank

d. Pengurangan Tunggakan Margin atau Bagi Hasil

Bagi nasabah yang mempunyai iktikad baik namun tidak memiliki

kemampuan untuk membayar seluruh tunggakan sehingga perlu

adanya keringanan berupa pengurangan tunggakan margin atau bagi

hasil. Adapun syarat-syaratnya adalah:

1). Ada surat permohonan secara tertulis oleh nasabah.

2). Nasabah melunasi secara sekaligus seluruh tunggakan margin atau

bagi hasil yang telah diberikan keringanan.

3). Nasabah belum pernah diberikan keringanan atau pengurangan

tunggakan margin atau bagi hasil seelumnya.

4). Nasabah yang mendapat pengurangan tunggakan margin atau bagi

hasil harus membuat surat pernyataan untuk tidak menunggak lagi

dengan konsekwensi apabila menunggak pihak bank dapat

melakukan lelang atas agunan pembiayaan.

Kebijakan BTN Syariah: Pengurangan tunggakan margin dan bagi

hasil dapat diberikan untuk pembiayaan berdasarkan akad murabahah,

keringanan itu mengacu pada pilar kemauan (P1) dan kemampuan

(P2), prosentase diskon mengacu pada tabel sebagai berikut:

Tabel 4.1 Prosentase Diskon

Besarnya Diskon

(Maksimal)

No Rasio Total

Pembayaran

Angsuran/

Maks.

Pembiayaan

Rasio Umur

Tgk/ Umur

Pembiayaan Tunggakan

margin

Tunggakan

bagi hasil

1 < 50% 50%- 100% 25% 25%

2 < 50% < 50% 30% 30%

3 50%s.d 100% 50%-100% 35% 35%

4 50%s.d 100% < 50% 40% 40%

5 > 100% 50%-100% 45% 45%

6 > 100% < 50% 50% 50%

Apabila hasil analisa kemampuan nasabah dan potensi nilai recovery

yang akan diterima bank, nasabah dapat diberikan diskon melebihi

perhitungan diatas dan diatur dalam kebijakan tersendiri dan untuk

kasus force majeur, misal bencana alam, kebakaran, PHK massal

besarnya diskon tunggakan margin atau bagi hasil dapat diberikan

maksimal, sesuai dengan kewenangan yang berlaku.

e. Pengambilalihan Aset Nasabah atau Obyek Pembiayaan

Kriterianya: Nasabah kooperatif dan kemampuan nasabah sudah tidak

ada tetapi nilai aset atau obyek pembiayaan masih dapat melunasi

seluruh kewajiban pembiayaan. Adapun syarat-syaratnya adalah:

1). Pembiayaan yang diambil alih menjadi aset bank meliputi jaminan

yang diikat oleh bank maupun asset diluar jaminan sepanjang

dokumen atau sertifikat telah ada.

2). Guna mendukung pencairan asset yang di-set off dalam waktu

singkat diperlukan adanya calon investor prospektif yang akan

membeli asset yang ditawarkan tersebut.

Kebijakan BTN Syariah: Pencairan aset yang di set off sesuai dengan

Undang-Undang Perbankan No. 10 tahun 1998 tentang Perubahan atas

Undang-Undang No. 7 tahun 1992 (pasal 12A) serta perubahannya,

harus dicairkan selambat-lambatnya dalam jangka 1 (satu) tahun,

sehingga terhadap asset tersebut harus diyakini prospek pasarnya, set

off harus dilengkapi dengan akta penyerahan dan surat kuasa menjual

dari nasabah. Pemberi kebijakan ini adalah kewenangan Direksi.

f. Alih Nasabah atau Novasi

Bagi nasabah yang mengalami kesulitan untuk melanjutkan

pembayaran angsuran dan untuk mengatasinya nasabah yang

bersangkutan menginginkan dan atau menyetujui untuk mengalihkan

kewajiban sebagai nasabah kepada pihak lain (calon nasabah baru) dan

untuk nasabah yang sulit dihubungi atau tidak menghuni, harus sudah

dikeluarkan Surat Ketetapan dari Pengadilan Agama. Adapun syarat-

syaratnya adalah:

1). Nasabah bermaksud mengalihkan hak dan kewajibannya kepada

pihak lain atau nasabah dengan cara mengajukan surat

permohonan secara tertulis.

2). Telah ada calon nasabah pengganti yang memenuhi syarat sebagai

pemohon pembiayaan perorangan.

3). Telah ada kesepakatan antara nasabah lama atau bank dengan calon

nasabah pengganti dalam hal harga, pembayaran uang muka,

penanggung biaya-biaya dan lain-lain.

4). Biaya-biaya yang berkaitan dengan alih nasabah atau novasi yang

berhubungan dengan bank (biaya administrasi, biaya notaris, biaya

asuransi dan lain-lain) merupakan beban nasabah pengganti.

5). Bukti kepemilikan telah terbit atas nama nasabah lama.

6). Apabila bukti kepemilikan atas nama nasabah lama belum terbit

agar dibicarakan dengan notaris, baru kemudian dapat

dilaksanakan alih nasabah atau novasi.

7). Akta-akta yang harus dibuat meliputi:

a). Akad Pembiayaan baru dengan nasabah baru (pengganti),

sehingga muncul nomor nasabah yang baru

b). Akta Notaris tentang Akta Pengakuan Utang yang dibuat

nasabah baru

c). Akta Notaris tentang Akta Kuasa Menjual

d). Akta SKMHT yang dibuat nasabah baru,

e). Akta Jual Beli

f). Akta Pengalihan Utang dan Jaminan

Kebijakan BTN Syariah: Dalam hal nasabah lama tidak dapat

dihubungi, maka bank berhak mewakili nasabah setelah ada keputusan

dari Pengadilan Agama dan setelah penandatanganan akta-akta seluruh

kewajiban pembiayaan (pokok, tunggakan pokok, tunggakan margin

atau kewajiban pembiayaan lainnya) nasabah lama beralih kepada

nasabah baru, kecuali ada kebijakan lain dari bank.

g. Pengurangan Tunggakan Pokok Pembiayaan.44

Bagi nasabah kooperatif dan nyata-nyata mempunyai iktikad baik

untuk memenuhi kewajibannya pada bank, namun nasabah tidak/

belum memiliki kemampuan yang memadai. Syarat bagi nasabah

adalah mengajukan permohonan restrukturisasi pembiayaan secara

tertulis. Kebijakan BTN Syariah: Perubahan syarat pembiayaan

lainnya untuk pembiayaan berdasarkan akad murabahah, pengurangan

tunggakan pokok pembiayaan hanya diberikan apabila nasabah

melunasi seluruh tunggakan pokok pembiayaan yang tersisa dan

pengurangan tunggakan pokok pembiayaan hanya dapat diberikan oleh

bank setelah mendapat persetujuan pemilik (pemegang saham).45

3. Penyelesaian Pembiayaan KPR Bermasalah Pada Bank Tabungan Negara

(BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta

Penyelesaian pembiayaan hanya dapat dilakukan terhadap pembiayaan

yang bermasalah (pembiayaan dengan kolektibilitas Kurang Lancar,

Diragukan atau Macet) atau yang diperkirakan akan bermasalah (terjadi

penurunan kemampuan membayar angsuran Pembiayaan), namun setelah

dilakukan upaya restrukturisasi Pembiayaan tetap tidak berhasil atau

44 Direksi PT BTN (Persero), Surat Edaran Peraturan Direksi No. 41/VIII/2007, (Jakarta:

PT Bank Tabungan Negara (Persero), h.22

45 Ibid

terhadap Nasabah yang sudah tidak menunjukkan iktikad baik untuk

menyelesaikan Pembiayaan. Pihak Bank Tabungan Negara Syariah dalam

pembiayaan KPR bermasalah adalah:

a. Subrogasi

Subrogasi adalah penggantian kedudukan Bank oleh pihak Ketiga

berdasarkan Akta Notaris atau bawah tangan, sehubungan pihak

Ketiga membayar seluruh kewajiban Nasabah kepada Bank. Ini bagi

nasabah yang sudah tidak memiliki kemampuan dan tidak

menunjukkan itikad yang baik dalam menyelesaikan kewajibannya

kepada Bank. Yang menjadi dasar pertimbangan dilakukan subrogasi

adalah adanya penilaian agunan yang dilakukan oleh Appraisal atau

Kantor Cabang Syariah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Kebijakan BTN Syariah: Penetapan nilai subrogasi sama dengan nilai

seluruh kewajiban pembiayaan nasabah sedangkan nilai potongan dan

kewajiban lainnya mengacu pada ketentuan yang berlaku. Bank dalam

melakukan subrogasi menggunakan Akta Kuasa Menjual dari Notaris

dan diumumkan di media massa atau media elektronik.46

b. Penjualan Agunan Pembiayaan

Penjualan Agunan Pembiayaan adalah kesepakatan antara Bank

dengan Nasabah bahwa untuk pelunasan Pembiayaan ditempuh

46 Ibid, h.22

dengan cara penjualan tunai atas agunan Pembiayaan. Syaratnya

adalah nasabah telah menyetujui pelaksanaan penjualan agunan dan

apabila nasabah raib atau menghilang harus ada surat putusan

permohonan eksekusi dari Pengadilan Agama. Penetapan nilai harga

jual objek agunan diserahkan kepada nasabah sepanjang nilai seluruh

kewajiban nasabah kepada bank dapat dipenuhi dan jika nasabah tidak

ada atau menghilang maka harga jual objek agunan ditetapkan sebesar

harga jual pasar wajar. Nasabah dimungkinkan untuk diberikan

potongan atau keringanan magin, kewajiban lainnya mengacu kepada

ketentuan yang berlaku.

c. Pelunasan Pembiayaan Dengan Diberikan Pengurangan Tunggakan

Margin atau Bagi Hasil dan atau Kewajiban Lainnya.

Adalah pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau

kewajiban lainnya yang diberikan oleh Bank dalam rangka pelunasan

pembiayaan bermasalah. Syaratnya adalah nasabah belum pernah

diberikan pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau

kewajiban lainnya dan nasabah akan melunasi pembiayaannya namun

dana yang dimiliki tidak mencukupi untuk membayar seluruh

kewajibannya. Kebijakan BTN Syariah: Pengurangan tunggakan

margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya yang dapat

diberikan kepada nasabah mengacu pada tabel dibawah ini:

Tabel 4.2 Produk pembiayaan KPR BTN Syariah (Termasuk Pembiayaan

KPR BTN Syariah Konversi dan KPR Syariah Bersubsidi)

No Sisa Jangka waktu

Pembiayaan

Pembayaran pelunasan dipercepat

1. < 5 Tahun Sisa pokok + margin 2 bulan

(termasuk margin bulan berjalan)

2. Di atas 5 Tahun Sisa pokok + margin 3 bulan

(termasuk margin bulan berjalan)

d. Penyelesaian Sengketa Perdata Melalui Basyarnas

Yaitu cara penyelesaian suatu sengketa muamalah (perdata) di luar

peradilan agama yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat

secara tertulis oleh Bank dengan Nasabah. Hal ini apabila nasabah

melakukan wanprestasi dan pihak bank mengajukan atas kelalaian

nasabah kepada basyarnas dengan memuat:

1). Nama dan alamat para pihak.

2). Penunjukan kepada klausula atau perjanjian arbitrase yang

berlaku.

3). Masalah yang menjadi sengketa.

4). Mengajukan jumlah arbiter yang dikehendaki dalam jumlah

ganjil.

Untuk melakukan sita eksekusi hak tanggungan atau hak fiducia yang

telah diikat sempurna harus dilampiri dengan salinan:

1). Akta Akad Pembiayaan.

2). Rekening koran atas nama Nasabah.

3). Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) atau Akta Fiducia.

4). Sertifikat Hak Tanggungan.

5). Sertifikat Tanah.

6). Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang berada di atas tanah yang

dijaminkan (bilamana ada)

Penyelesaian sengketa muamalah (perdata) melalui basyarnas

putusannya bersifat final dan mengikat.

e. Penagihan Piutang Melalui Pengadilan Agama

Adalah upaya penyelesaian Pembiayaan bermasalah melalui

Pengadilan Agama, dalam hal jaminan Pembiayaan tidak dibebani Hak

Tanggungan dengan sempurna, maka upaya Penyelesaian Pembiayaan

Bermasalah melalui Pengadilan Agama dimaksud dalam bentuk

gugatan perdata syariah biasa. Kriteria nasabahnya adalah tidak

kooperatif dengan kolektabilitas Macet dan Nasabah Pembiayaan

hapusbuku. Bank telah melakukan upaya-upaya penagihan melalui

surat peringatan atas wanpretasi nasabah, barulah bank melakukan

gugatan ke Pengadilan Agama biaya dan proses gugatan di Pengadilan

Agama berasal dari nasabah. Pengajuan ini bertujuan agar bank dapat

menyelesaikan Pembiayaan KPR bermasalah, yang sekaligus juga

meningkatkan kualitas pembiayaan secara keseluruhan dengan adanya

dana tunai yang diterima bank.

Apabila sampai dengan batas waktu yang telah dikeluarkan belum

dapat dilaksanakan, maka atas biaya yang ada dapat dibebankan

sebagai biaya penyelamatan pembiayaan. Sisa biaya talangan yang

belum terbayar, dibebankan sebagai Rugi Tak Tersangka Lainnya

Kantor Cabang dengan pembebanan sesuai dengan ketentuan yang

berlaku.

f. Lelang Agunan Pembiayaan Melalui Kantor Pelayanan Kekayaan

Negara dan Lelang

Adalah lelang agunan pembiayaan atas pengikatan Hak Tanggungan

atau pengikatan Hak Fiducia langsung dilakukan melalui Kantor

Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang. Adapun kriterianya adalah

nasabah tidak kooperatif dan tidak menunjukkan iktikad baik dalam

menyelesaikan kewajibannya. Kebijakan pelaksanaan lelang apabila

tidak diatur tersendiri oleh Bank BTN Syariah mengacu pada

Peraturan Menteri Keuangan dan Peraturan Direktur Jenderal Piutang

dan Lelang Negara atau Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang

masih berlaku.

Lelang agunan ini bertujuan agar bank mendapat pelunasan dan atau

sebagian kewajiban nasabah dengan pembayaran tunai dari penjualan

jaminan nasabah, bank terhindar dari tuntutan nasabah atas penjualan

jaminan dan bank mendapatkan Fresh Money.

g. Pra Lelang Melalui Balai Lelang Swasta

Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Balai Lelang Swasta,

guna mempersiapkan pelaksanaan lelang untuk melaksanakan putusan

Pengadilan atau dokumen-dokumen lain yang sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku. Dengan ini bank mendapatkan

pelunasan seluruh atau sebagaian kewajiban nasabah, terhindar dari

tuntutan nasabah atas penjualan jaminan Bank dan Bank mendapatkan

Fresh Money.

Kebijakan BTN dalam hal ini adalah Kantor Cabang Syariah

menunjuk Balai Lelang Swasta (BLS) untuk jasa pra lelang eksekusi

hak tanggungan berdasarkan pasal 6 UUHT diikuti dengan

penandatanganan Perjanjian Kerja Sama (PKS) dan terlebih dahulu

mengumumkan di surat kabar setempat mengenai penggunaan BLS

yang akan digunakan. KCS mengeluarkan Surat Perintah Kerja (SPK)

guna penugasan objek yang akan dimintakan jasa pra lelang BLS.

h. Upaya Hukum Terhadap Jaminan Pribadi (Borgtocht) dan atau

Jaminan Perusahaan (Corporate Guarantee)

Adalah para penjamin atau penjamin yang terikat kepada Bank dalam

akta Jaminan Pribadi dan atau Jaminan Perusahaan harus berkewajiban

membayar seluruh hutang-hutang nasabah manakala nasabah cidera

janji. Kriteria nasabahnya: nasabah tidak kooperatif dan prospek usaha

nasabah tidak baik. Kebijakan BTN Syariah adalah dipertimbangkan

secara selektif terhadap nasabah pembiayaan macet yang tidak

mungkin direstrukturisasi dan pertimbangan eksekusi Borgtocht dan

atau Corporate Guarantee ditujukan apabila harta kekayaan nasabah

tidak mencukupi untuk memenuhi kewajibannya.

i. Kepailitan

Adalah dalam hal nasabah mempunyai hutang kepada nasabah lain

selain bank dan hutang yang bersangkutan telah jatuh tempo serta

susah untuk ditagih, maka dapat ditempuh melalui upaya permohonan

pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga. Kriteria nasabahnya:

1). Nasabah tidak mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan

pembiayaan dan jaminan pembiayaan telah diikat sempurna.


pembiayaan dan jaminan pembiayaan belum diikat sempurna

tetapi mencukupi.


pembiayaan, memiliki asset yang tidak dijaminkan ke nasabah

lain atau bank.47

Kebijakan BTN dalam hal ini adalah dipertimbangkan secara selektif

terhadap nasabah pembiayaan bermasalah yang tidak mungkin

direstrukturisasi, pertimbangan permohonan pailit didasarkan harta

kekayaan nasabah preferen dan konkuren yang dimiliki nasabah dan

upaya kepailitan nasabah ke Pengadilan Niaga melalui Pengacara yang

memiliki izin serta mendapat persetujuan tertulis dari Direksi.

C. Langkah-Langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah

dalam Pembiayaan KPR Bermasalah

Kasus pembiayaan bermasalah merupakan salah satu risiko dalam

pembiayaan atau risiko dalam penyaluran kredit di dunia perbankan tidak

terkecuali bagi bank syariah termasuk pada BTN Syariah. Terjadinya default

atau kelalaian nasabah yang tidak membayar angsuran atau tidak melakukan

kewajibannya akan selalu terjadi dalam kegiatan bank.

Pada BTN Syariah terdapat langkah-langkah yang dilakukan dalam

rangka mendukung strategi untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah.

Langkah-langkah tersebut antara lain :

1. Menunjuk Pegawai Untuk Melakukan Pembinaan Nasabah

47 Ibid, h. 22-32

Dalam realisasi pembiayaan peran account officer menjadi sangat vital,

ketelitian juga kecermatan account officer dapat menentukan lancar atau

tidaknya suatu pembiayaan di dalam suatu bank termasuk BTN Syariah.

Namun jika pembiayaan KPR bermasalah tidak mungkin terelakkan lagi,

realisasi kredit yang disalurkan ternyata menemui masalah di tengah jalan

maka BTN Syariah kembali menunjuk pegawainya yang secara khusus

bertanggung jawab untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah tersebut

yaitu dengan jalan melakukan pembinaan terhadap nasabah yang

bersangkutan.

2. Mengadakan Pelatihan Tentang Pembiayaan Bermasalah

Pembiayaan KPR bermasalah merupakan masalah yang harus dipecahkan dan

cepat dicarikan solusinya agar tidak mengganggu kegiatan operasional bank

secara keseluruhan. Oleh karena itu perlu adanya pelatihan atau training dalam

menangani kasus pembiayaan KPR bermasalah tersebut. Jadi pelatihan

semacam itu merupakan langkah strategis dalam menangani kasus

pembiayaan bermasalah.

3. Bekerja Sama Dengan Kantor Lelang ( Kantor Pelayanan Kekayaan Negara

dan Lelang)

Dengan adanya kerja sama antara BTN Syariah dengan kantor lelang maka

akan memudahkan proses eksekusi agunan. Pelelangan ini akan dilakukan jika

nasabah bermasalah tersebut tidak kooperatif dan tidak menunjukan itikad

baik dalam menyelesaikan kewajibannya.

D. Tujuan Penerapan Strategi BTN Syariah dalam Menangani Pembiayaan

KPR Bermasalah

Seperti yang kita ketahui bersama bahwa fluktusi pendapatan bank

syariah sangat bergantung pada besarnya Non Performing Finance (NPF) serta

fluktuasi pendapatan dari nasabah pembiayaan bagi hasil. Fluktuasi ini pada

akhirnya bermuara pada volatilitas tingkat bagi hasil bank syariah yang dapat

menimbulkan financing risk.

Oleh karena itu, untuk menjaga kesehatan bank maka perlu dilakukan

strategi-strategi untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah. Strategi-

strategi tersebut bertujuan untuk :

1. Agar Nasabah Yang Bermasalah Dapat Lancar Kembali

Pembiayaan lancar adalah harapan dan impian dari setiap lembaga

intermediary termasuk BTN Syariah. Oleh karena itu, setiap muncul

pembiayaan bermasalah atau gagal bayar oleh nasabah maka pihak BTN

Syariah akan berusaha untuk menyikapinya dengan cara yang bijak. Hal ini

dilakukan agar nasabah yang bermasalah dapat kembali lancar dan

menyelesaikan kewajibannya pada pihak BTN Syariah.

2. Jumlah Pembiayaan Bermasalah Berkurang

Strategi dilakukan untuk menekan angka kredit macet pada penyaluran

pembiayaan KPR di BTN Syariah. Salah satu tujuan penerapan strategi

tersebut adalah untuk mengatasi pembiayaan macet dan mengurangi jumlah

pembiayaan KPR bermasalah di BTN Syariah bahkan membuat angka NPF

nya menjadi nol persen (0%).

3. Meminimalisir Kerugian BTN Syariah

Dengan adanya kasus pembiayaan KPR bermasalah maka akan mengganggu

kegiatan operasional BTN Syariah secara keseluruhan. Hal ini disebabkan

karena memang BTN sudah puluhan tahun memfokuskan layanan jasa dan

produknya kepada masyarakat dalam pemberian KPR. Sehingga dengan

adanya kasus gagal kredit pada KPR akan menimbulkan multiplier effect (efek

domino) pada BTN Syariah, karena situasi tersebut akan memperkecil tingkat

bagi hasil yang akan dibagikan kepada pemilik dana. Bila tingkat bagi hasil

dana terus menurun, dengan sendirinya akan memunculkan risiko baru yaitu

berupa larinya dana investor (withdrawal risk) yang kemudian akan disusul

oleh liquidity risk bagi BTN Syariah.

Dari beberapa tujuan yang dipaparkan di atas, jika dikerucutkan maka

akan ditemukan satu tujuan inti dari penerapan strategi BTN Syariah dalam

mengatasi pembiayaan KPR bermasalah yakni untuk meminimalisir angka

kerugian bank yang disebabkan adanya pembiayaan KPR bermasalah.

E. Analisa Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah

Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah

Pembiayaan KPR merupakan pembiayaan yang menjadi fokus bagi BTN

Syariah. KPR merupakan solusi yang ditawarkan bagi nasabah yang ingin

mempunyai rumah pribadi namun terganjal dengan kurangnya dana untuk

membeli secara tunai. Pembiayaan KPR masuk ke dalam pembiayaan

konsumtif yakni pembiayaan yang diberikan untuk tujuan di luar usaha dan

bersifat perorangan. Dengan brand image yang demikian, maka BTN Syariah

mengalami kelebihan permintaan terhadap penyaluran pembiayaan KPR.

Namun hal tersebut tenyata tidak hanya membawa keuntungan tapi juga risiko

tersendiri bagi BTN Syariah.

Secara umum, dalam penyaluran pembiayaan atau kredit maka akan

ditemukan risiko-risiko, salah satunya adalah risiko kredit (credit risk) yang

diartikan sebagai risiko yang terjadi jika bank tidak dapat menerima kembali

dana berikut pendapatan atas dana yang telah disalurkan kepada nasabah atau

denga kata lain nasabah tidak bisa menyelesaikan kewajibannya terhadap pihak

bank.

Untuk kasus pembiayaan KPR bermasalah tersebut, maka pihak BTN

Syariah mempunyai beberapa strategi di antaranya dengan cara melakukan

pembinaan nasabah, melakukan restrukturisasi dan pada akhirnya segala

sesuatunya perlu dicover oleh perangkat tertentu, misalnya dengan penjaminan

yang memadai sebagai second way out (solusi terakhir untuk meminimalisir

terjadinya risiko kerugian). Sampai sejauh ini dengan strategi-strategi yang

telah dilakukan oleh BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah

dinyatakan sudah optimal dan cukup efektif. Hal ini dibuktikan dengan

menurunnya angka kredit macet yang mampu ditekan hingga di bawah 1% pada

akhir tahun 2008.

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

1. Faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR bermasalah pada Bank

Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta dapat dibagi menjadi

dua yaitu:

a. Faktor internal meliputi:

1) Terbatasnya jumlah personil analis pembiayaan (Account Officer)

sedangkan jumlah nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN

Syariah sangat banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya

kekurang-telitian dalam melakukan analisa.

2) Tidak tersedianya petugas khusus untuk melakukan pembinaan

nasabah, sehingga munculnya indikasi seorang nasabah akan menjadi

nasabah pembiayaan KPR bermasalah, tidak dapat diantisipasi pada

saat nasabah tersebut mulai menunggak.

3) Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Jakarta, dimana lokasi perumahan

kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup menyulitkan dan

memakan waktu dalam upaya menyelesaikan pembiayaan KPR

bermasalah.

b. Faktor eksternal meliputi:

1) Nasabah diPHK dari kerjaannya sehingga nasabah tidak mempunyai

penghasilan untuk melakukan kewajiban pembiayaannya.

2) Nasabah diturunkan dari jabatan sehingga penghasilannya menurun

dan tidak mampu melakukan pembiayaannya terhadap bank.

3) Sisi Agunan yaitu rumah yang dibiayai oleh nasabah belum dihuni,

atau terkena banjir dan lain-lain.

4) Nasabah menunggak karena rumah yang dibiayai tidak sesuai dengan

keinginan nasabah.

5) Nasabah mempunyai masalah keluarga yang berpotensi untuk

menunggak pembayaran, misalnya: cerai.

6) Nasabah terkena musibah alam.

2. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta dalam

pembiayaan KPR bermasalah adalah:

a. Melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat

membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan

terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara

mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak.

b. Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah

yang masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah

jangka waktu pembayaran, menunda pembayaran kewajiban pembiayaan,

menurunkan margin atau nisbah, mengurangi tunggakan margin atau bagi

hasil, pengambilalihan aset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan

seluruh kewajiban nasabah (berikut aset dan atau objek pembiayaan)

kepada pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan

mengurangi tunggakan pokok pembiayaan.

c. Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah

yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara

subrogasi, menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan

tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya,

menyelesaikan sengketa perdata melalui basyarnas, menagih piutang

melalui Pengadilan Agama, melelang agunan pembiayaan melalui Kantor

Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, pra lelang melalui Balai Lelang

Swasta, melakukan upaya hukum terhadap jaminan pribadi (Borgtocht)

dan atau jaminan perusahaan (Corporate Guarantee) dan mengajukan

pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga terhadap nasabah yang

hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih.

3. Langkah-Langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah

dalam Pembiayaan KPR Bermasalah

a. Menunjuk Pegawai Untuk Melakukan Pembinaan Nasabah

b. Mengadakan Pelatihan Tentang Pembiayaan Bermasalah

c. Bekerja Sama Dengan Kantor Lelang ( Kantor Pelayanan Kekayaan

Negara dan Lelang)

4. Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah dalam Menangani Pembiayaan

KPR Bermasalah

a. Agar nasabah yang bermasalah dapat lancar kembali

b. Jumlah Pembiayaan Bermasalah Berkurang

c. Meminimalisir Kerugian BTN Syariah

B. Saran

1. Pihak bank dalam memberikan pembiayan KPR kepada nasabah harus

melihat kondisi nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan KPR, sehingga

pihak bank dapat mengetahui proses pembiayaan yang dilakukan nasabah di

kemudian hari, karena jika tidak demikian tingkat kesehatan bank akan

terganggu dengan pembiayaan KPR bermasalah.

2. Staf Financing Recovery melakukan pembinaan tidak hanya melalui telepon

dan surat tapi harus juga menemui nasabah secara langsung agar pihak bank

dapat mengetahui kondisi nasabah dalam hal pembayaran angsuran kepada

bank agar terjaga dari pembiayaan bermasalah.

3. Bank juga harus cepat mengambil tindakan kepada nasabah yang tidak

mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dalam pembiayaan agar bank

tidak mengalami kerugian akibat dari tidak terbayarnya angsuran atau

margin yang telah disepakati dalam akad dan tidak mempersulit nasabah

yang mempunyai iktikad baik untuk melunasi kewajibannya dengan cara

memberikan keringanan-keringanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

4. BTN Syariah harus selalu selalu selektif dalam menyalurkan pembiayaan

bukan hanya dari sisi nasabah saja melainkan juga pada unit yang dijadikan

objek pembiayaan dalam hal ini yaitu perumahan.

5. Dalam menghadapi sesuatu permsalahan di bidang pembiayaan perbankan

diperlukan antisipasi dan terapi yang pas dan bersesuaian sehingga kualitas

asset tetap terpelihara dalam kondisi sehat dan lancar. Dengan kata lain cara

terbaik untuk mencegah risiko yaitu dengan melakukan pengelolaan asset

secara taat azas dan terpadu dari awal hingga akhir masa pembiayaan

sementara permasalahan yang terjadi tidak dibiarkan berlarut-larut begitu

saja tanpa penyelesaian konkrit.

6. Pihak bank sebaiknya harus menyiapkan manajemen yang mempunyai

sistem dan perangkat kerja yang dapat diandalkan untuk mencegah risiko

dari penyaluran pembiayaan. Dengan melakukan upaya preventif melalui

pengelolaan risiko terstruktur berupa identifikasi risiko, pengukuran risiko,

pemantauan risiko serta pengendalian risiko.

7. Perlu adanya pengawasan dan pembinaan setelah proses pembiayaan

direalisir yang dilakukan secara terencana, efektif dan terpadu seperti

pembayaran cicilan pokok dan margin secara tepat waktu perlu dipantau

dengan baik.

8. Bagi masyarakat (calon nasabah) yang berniat mengajukan pembiayaan KPR

pada BTN Syariah atau bank manapun dianjurkan agar mempunyai

persiapan yang matang dalam merencanakan pembiayaannya agar tidak

terjadi kasus gagal bayar yang akan merugikan pihak bank maupun nasabah

itu sendiri. Artinya calon nasabah sudah mempunyai proyeksi untuk

melakukan kewajibannya yaitu membayar cicilan pokok dan margin sampai

batas waktu yang telah disepakati dalam akad.

DAFTAR PUSTAKA

Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik, Jakarta: Gema

Insani Press, 2001.

Arifin, Zainul. Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta: Pustaka Alvabet,

2006.

Arikanto, Sukarsimi. Mengenai Penelitian, Jakarta: PT Rineka Cipta, 1993, Cet. Ke-

2.

Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2007.

Blog http://Alihozi77.blogspot.com, “Kiat-Kiat Menekan Non Perfoming Financing

(NPF) Di Bank Syariah”, Artikel diakses pada 13 Agustus 2008.

Direksi PT BTN (Persero), Surat Edaran Peraturan Direksi No. 41/VIII/2007,

Jakarta: PT Bank Tabungan Negara (Persero).

Dokumen Bersifat Rahasia BTN Syariah Loan Pastdue, Per Desember 2008

Firdaus NH, Muhammad, dkk. Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta: PT

Renaisan, 2005.

Frianto Pandia, dkk. Lembaga Keuangan, Jakarta: PT. Rineka Cipta, 2005, Cet. Ke-

1.

Ghozali, Ahmad. Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara kita,

Jakarta: Alex Media Komputindo, Edisi Pertama.

Herry, Kepala bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19

Januari 2009.

http://www.btn.co.id, ”Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah”, Artikel diakses pada

13 Agustus 2008.

Karim, Adiwarman A. Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: PT

RajaGrafindo Persada, 2007.

Kasmir. Manajemen Perbankan, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2003.

Mahmoeddin, As. 100 Penyebab Kredit Macet, Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 1994.

Moleong, Lexy J. Metode Penelitian Kualitatif, Bandung: Remaja Rosdakarya, 2004.

Muhammad, Bank Syariah, Yogyakarta: PT. Graha Ilmu, 2005.

........................, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta: PT. UPP AMP

YKPN, 2005.

Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29

Januari 2009.

Rivai, Veithzal dan Andria Permata Veithzal. Credit Management Handbook Teori,

Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah,

Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2006.

Siswanto, Sutojo. Strategi Manajemen Kredit Bank Umum, Jakarta: Damar Mulia

Pustaka, tanpa tahun

Supramono, Gatot. Perbankan dan Masalah Kredit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta:

Djambatan, 1996.

Surachmad, Winarmo. Dasar dan Tehnik Research, Bandung: CV. Tarsito, 1972, ed

v.

Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan

Tulisan), Jakarta: InfoBank, 1997, Cet. Ke-II.

DAFTAR PERTANYAAN PENELITIAN DI BTN

KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA

DALAM RANGKA PEMBUATAN SKRIPSI

1. Berapa jumlah target pembiayaan di tahun 2008?

Jawab: Jumlah target pembiayaan di tahun 2008 adalah Rp. 62 milyar.

2. Berapa jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 dan berapa

persentasenya?

Jawab: Jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 adalah Rp.

46.420.000.000,- atau sekitar 74,87%.

3. Berapa jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah

tersalurkan dan berapa persentasenya?

Jawab: Jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah tersalurkan

adalah Rp. 45.305.000.000,- atau sekitar 97,60%.

4. Berapa posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai

dengan tahun 2008?

Jawab: Posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai

dengan tahun 2008 adalah Rp. 84.997.000.000;-

5. Berapa besar jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah

(menunggak) pada tahun 2008?

Jawab: Kurang lancar Rp. 516. 060. 842,-

Diragukan Rp. 233. 157. 678,-

Macet Rp. 282. 573. 383,-

Jumlah Rp. 1. 031. 791. 903,-

Jadi jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah (menunggak) pada

tahun 2008 sebesar Rp. 1. 031. 791. 903,-

6. Faktor-faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN

Syariah menjadi bermasalah?

Jawab: Faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah

menjadi bermasalah adalah nasabah kehilangan pekerjaan (PHK) atau

berkurangnya sumber penghasilan, karakter nasabah yang kurang baik,

menurunnya tingkat kemampuan membayar nasabah akibat meningkatnya harga-

harga kebutuhan pokok sehari-hari, sarana atau prasarana rumah atau lingkungan

rumah yang tidak dipenuhi oleh developer, rumah yang dibeli tidak untuk

ditempati sendiri.

7. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang

tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut?

Jawab: Adapun strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang tidak

dapat melunasi pembiayaan KPR adalah sebagai berikut:

d. Melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat

membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan

terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara

mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak.

a. Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang

masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah jangka

waktu pembayaran, menunda pembayaran kewajiban pembiayaan,

menurunkan margin atau nisbah, mengurangi tunggakan margin atau bagi

hasil, pengambilalihan aset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan

seluruh kewajiban nasabah (berikut aset dan atau objek pembiayaan) kepada

pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan mengurangi tunggakan

pokok pembiayaan.

i. Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang

tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara subrogasi,

menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan tunggakan margin

atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya, menyelesaikan sengketa perdata

melalui basyarnas, menagih piutang melalui Pengadilan Agama, melelang

agunan pembiayaan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang,

pra lelang melalui Balai Lelang Swasta, melakukan upaya hukum terhadap

jaminan pribadi (Borgtocht) dan atau jaminan perusahaan (Corporate

Guarantee) dan mengajukan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga

terhadap nasabah yang hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih.

8. Risiko apakah yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada nasabah

yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut?

Jawab: Adapun risiko yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada

nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR adalah akan menurunnya

laba (pendapatan) Bank, menurunnya hak bagi hasil nasabah penyimpan dana

(investor) sehingga mengurangi daya saing bank dalam menghimpun Dana Pihak

Ketiga (DPK), meningkatnya biaya PPAP (Penyisihan Penghapusan Aktiva

Produktif) bagi Bank serta tingkat kesehatan bank menurun akibat meningkatnya

NPF (Non Perfoming Financing).

9. Bagaimana prosedur untuk mengajukan pembiayaan KPR pada Bank BTN

Syariah?

Jawab: Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN

Syariah adalah sebagai berikut:

9. Warga Negara Indonesia

10. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang

melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada

dalam pengampunan)

11. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun

12. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin

kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai

pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun

tidak tetap.

13. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang

memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)

dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun

14. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain

15. Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban

(angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada

maupun yang akan diminta)

16. Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan >

Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah

pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau


Jakarta, 19 Januari 2009

PT Bank Tabungan Negara (Persero)

Kantor Cabang Syariah Jakarta

Herry, SE, M.Si

Kepala Seksi Operasional

STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN ......STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR...

Documents

Transcript of STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN ......STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR...