Post on 02-Mar-2018
7/26/2019 METODE RI2
1/15
Proposal
Metode Penelitian dan Penulisan
Hukum
Di susun oleh :Miftahul khairi
NPM12.059
Dosen pembimbing :BACHTIA AB!A" #H.#$
%A&$'TA# H$&$M $!I()#ITA# M$HAMMA*I+AH
#$MAT)A BAAT
B$&ITTI!,,I
201-
7/26/2019 METODE RI2
2/15
*A%TA I#I
BAB I P)!*AH$'$A!
A. Latar Belakang.......................................................................
B. Rumusan Masalah.................................................................
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian..............................................
BAB II : TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Jual Beli Hak Atas Tanah....................................
B. Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual Beli..........................
BAB III : METODE PENELITIAN
A. Sifat dan Metode Pendekatan................................................
B. Jenis Data................................................................................
C.Metode Pengumulan Data .....................................................
D. Teknik Pengolahan dan Analisis Data ....................................
DAFTAR PUSTAKA
7/26/2019 METODE RI2
3/15
Proposal
P/#)# $A' B)'I TA!AH *A! BA'I& !AMA #)TI%I&AT
*I &A!T/ P)TA!AHA! &/TA B$&ITTI!,,I
BAB I P)!*AH$'$A!
A. Latar Belakang
Tanah mempunyai fungsi yang sangat penting dalam kehidupan manusia, sehingga
dalam melaksanakan aktivitas dan kegiatannya manusia selalu berhubungan dengan tanah.
Sebagai negara agraris dan sebagian besar rakyatnya bermata pencaharian di bidang agraria,
oleh karenanya tanah akan tetap merupakan tumpuan rakyat banyak guna melangsungkan
kehidupan dan penghidupan1.
Semakin meningkatnya kebutuhan akan tanah untuk pembangunan, maka corak hidup
dan kehidupan masyarakat baik di perkotaan maupun di pedesaan akan menjadi berbeda.
Dengan kata lain bahwa pandangan masyarakat terhadap fungsi tanah tidak lagi merupakan
benda warisan kekayaan secara turun temurun.
Mengingat unsur tanah sangatlah penting artinya dalam menunjang pembangunan
yang sedang dilaksanakan, maka fungsi tanah sangatlah penting. Tanah tanpa pembangunan
berarti akan kehilangan nilai dan harkatnya, begitu pula pembangunan tanpa tanah adalah hal
yang mustahil. erdasarkan hal itu dapat dilihat bahwa tanah walaupun hanya sejengkal
mempunyai nilai yang tinggi bagi manusia. Dengan melihat keadaan tersebut dapat dikatakan
bahwa tanah merupakan aset pembangunan !asional yang sangat potensial selain aspek
manusia yang berkualitas.
7/26/2019 METODE RI2
4/15
1
Seseorang yang mampunyai hak atas tanah seperti hak milik, hak guna bangunan, hak
guna usaha, dan pemindahan hak tersebut dapat disebabkan oleh berbagai perbuatan hukum
seperti" jual beli, tukar menukar, hibah wasiat, lelang dan pewarisan. #
$ual beli dalam pengertian sehari%hari dapat diartikan suatu perbuatan dimana seseorang
melepaskan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki secara suka rela. $ual beli atas
tanah berkaitan dengan dua aspek yaitu aspek yang menjual dan pihak yang membeli. &tas
tanah kedua belah pihak kemudian dihadapkan pada ketentuan hak dan kewajiban masing%
masing sehubungan dengan jual beli tersebut.
'itab (ndang%(ndang )ukum *erdata *asal 1+- menyebutkan bahwa jual beli
adalah persetujuan, dengan mana yang satu pihak mengikat dirinya untuk menyerahkan suatu
kebendaan dan pihak yang lain membayar harga yang telah dijanjikan. Dari pasal tersebut
dapat disimpulkan, bahwa penjual dan pembeli terdapat hak dan kewajiban masing%masing.
*ihak penjual berkewajiban untuk membayar harga barang yang dibeli kepada penjual.
Di dalam hukum perdata, jual beli meletakkan hak dan kewajiban timbal balik antara
kedua belah pihak. *enjual berkewajiban menyerahkan atas barang yang dijualnya sekaligus
pembeli membayar harga barang yang telah disetujui. $ual beli belum memindahkan hak
milik. &dapun hak milik baru berpindah dengan dilakukan penyerahan, sedangkan di dalam
hukum
adat jual beli sudah terjadi sejak diikuti dengan pencicilannya#.
'esepakatan jual beli pada *asal 1+ '()*/0 menyebutkan bahwa jual beli itu
dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah orang itu mencapai
1 Winahayu herwiningsih ,perubahan politik dan agenda pembaharuan agrarian
di Indonesia,FE I,!akarta,1""#,hlm$%&'1
$$(urisprudensi mahkamah agung 1"#)
7/26/2019 METODE RI2
5/15
kesepakatan tentang kebendaan tersebut dan harganya. Meskipun kebendaan itu belum
diserahkan maupun harganya belum dibayar.
(ntuk memberikan kepastian dan kekuatan hukum, maka jual beli harus
dilakukan sesuai ketentuan hukum yang seharusnya. Sesuai dengan hukum peralihan hak
sebagai hasil jual beli harus dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat di hadapan
**&T2, untuk kemudian didaftarkan kepada 'antor *ertanahan setempat. )al ini diatur
dalam ((*& yaitu (( !omor Tahun 1345. $ual beli tanah harus dibuktikan dengan suatu
akta yang dibuat oleh dan di hadapan !otaris. $adi jual beli hak atas tanah harus dilakukan
dihadapan **&T. )al demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli suatu hak atas
tanah dan selanjutnya **&T membuat akta jual beli tanah.
Dari hal%hal yang penulis ungkapkan di atas itulah yang mendasari penulis mengambil
tema pada penulisan Tugas &khir ini dengan judul" PROSES JUAL BELI TANAH DAN
BALIK NAMA SERTIFIKAT DI KANTOR PERTANAHAN KOTA BUKITTINGGI.
B.Rumusan Masalah
1. agaimanakah proses jual beli tanah di 'antor !otaris6**&T7
#. agaimanakah prosedur balik nama sertifikat berdasarkan akta jual beli di 'antor
*ertanahan 'ota ukittinggi7
C.Tuuan !an Man"aa# P$n$l%#%an
1. Tujuan
a. (ntuk mengetahui proses jual beli tanah yang berlangsung di 'antor !otaris6**&T
b. (ntuk mengetahui prosedur balik nama sertifikat berdasarkan akta jual beli di 'antor
*ertanahan 'ota ukittinggi.
#. Manfaat
7/26/2019 METODE RI2
6/15
a. 'egunaan Teoritis
12 agi penulis
*agi penulis, seluruh rangkaian kegiatan dan hasil penelitian diharapkan
dapat lebih memantapkan penguasaan +ungsi keilmuan yang dipelaari selama
mengikuti program perkuliahan Ilmu -ukum bagian hukum perdata pada
ni.ersitas Muhammadiyah /umatera *arat di *ukittinggi0
#2 agi Masyarakat
Sebagai masukan bagi masyarakat untuk mendapatkan informasi tentang proses jual beli
tanah.
!" agi *erguruan Tinggi
Sebagai bahan acuan dalam menambah ilmu pengetahuan dan literatur perpustakaan
kampus.
b. 'egunaan praktis
agi instansi khususnya 'antor *ertanahan 'ota ukittinggi yaitu menambah karya tulis
dalam bidang pertanahan tentang proses jual beli, sehingga dapat digunakan sebagai acuan
kegiatan pelaksanaan balik nama status hak milik yang melalui jual beli.
BAB II &TINJAUAN PUSTAKA
&.*engertian $ual eli )ak &tas Tanah
*asal 1+- 'itab (ndang%(ndang )ukum *erdata, menyebutkan bahwa"
8jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan.8
$ual beli dalam hukum perdata tersebut bersifat obligator artinya bahwa perjanjian
jual beli baru meletakkan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua belah pihak penjual
dan pembeli2. Meletakkan pada penjual kewajiban untuk menyerahkan hak milik atas barang
7/26/2019 METODE RI2
7/15
yang dijualnya, sekaligus memberikan kepadanya hak untuk menuntut pembayaran harga
yang telah disetujui. Di lain pihak meletakkan kewajiban kepada pembeli untuk membayar
harga barang sebagai imbalan haknya, untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang
yang dibelinya.
Subyek dalam perbuatan hukum jual beli adalah para penjual tanah dan pembeli tanah
tersebut. &da beberapa hal yang harus dipastikan kejelasannya dari penjual dan pembeli "
1. *enjual berhak menjual tanah
Maksudnya si penjual merupakan pemegang yang sah dari hak atas tanah itu,
untuk memudahkan maka pemegang hal itu kita sebut pemilik tanah. $ikalau
pemilik sebidang tanah hanya seorang, maka ia berhak untuk menjual sendiri
tanah itu, akan tetapi bila pemilik sebidang tanah itu dua orang, maka yang berhak
menjual tanah itu adalah dua orang itu secara bersama%sama, tidak diperbolehkan
dilakukan hanya dengan seorang saja yang bertindak sebagai penjual. Dipastikan
bahwa penjual tersebut jelas berhak secara hukum sebagai pemegang atas tanah
dan dapat melakukan jual beli tersebut.
#. *enjual pembeli harus berwenang
Salah satu syarat yang terpenting untuk berwenang melakukan perbuatan hukum
jual beli adalah sudah cakap umurnya, seorang 9arga !egara :ndonesia yang
menurut hukum sudah memiliki surat tanda bukti penduduk. $ika hal tersebut
belum dapat terpenuhi maka subyek tersebut diwakilkan oleh wali dari subyek
tersebut.;. *enjual boleh menjual
Seseorang mungkin berhak untuk menjual sebidang tanah dan juga orang itu
berwenang untuk melakukan penjualan tersebut. &kan tetapi apakah ia boleh6tidak
boleh untuk menjual tanah tersebut atas namanya, karena subyek penjual tersebut
masih memiliki kewajiban%kewajiban tertentu yang belum dijalani6dilakukan,
sehingga dinyatakan belum boleh dahulu sampai urusan atau kewajiban yang
harus diselesaikan menyangkut jual beli itu selesai.
7/26/2019 METODE RI2
8/15
+. *enjual atau pembeli bertindak sendiri
*enjual atau pembeli mungkin bertindak sendiri atau melalui kuasa, baik penjual
ataupun pembeli sebagai subyek dalam jual beli, bertindak sendiri maupun
melalui kuasa dan identitasnya harus jelas, biasanya identitas ini sudah jelas pada
akta **&T. :dentitas penjual dan pembeli adalah nama, umur, kewarganegaraan,
pekerjaan, tempat tinggal. $ika ia perempuan yang bersuami maka keterangan ini
mengenai suaminya harus diketahui juga. Semua dapat dibaca dalam 'T* 'artu
Tanda *enduduk2.
. *embeli boleh membeli
Setelah jual beli, hapusnya tanah tersebut akan menjadi hak pembeli.
*ersoalannya adalah apakah pembeli boleh menjadi subyek hak atas tanah yang
dibeli itu.
Sedangkan mengenai obyek jual beli tanah adalah hak atas tanah yang akan dijual. )ak
atas tanah yang dijual belumlah tentu dalam arti kata masa6banyaknya tanah, melainkan tanah
dalam pengertian penguasaan menurut hukum.
Dalam jual beli tanah, tujuan membeli tanah adalah supaya pembeli dapat secara sah,
menguasai dan mempergunakan tanah, tetapi secara hukum yang dibeli atau dijual bukan
tanahnya, tetapi hak atas tanahnya. Dalam hal ini batas%batas tanah tetap harus diketahui,
supaya tidak terjadi keraguan%keraguan. agi tanah yang sudah bersertifikat, maka batas%
batas tanah termasuk juga luas, panjang, lebarnya harus ditulis dalam surat ukur. Sedangkan
bagi tanah yang belum bersertifikat, maka batas%batas tanah tersebut, harus dijelaskan oleh
penjual dan pembeli.
Dalam melakukan transaksi jual beli hak atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akta,
yang dalam hal ini akta jual beli tanah yang dibuat secara tertulis dihadapan dan disyahkan
oleh **&T selaku *ejabat *embuat &kta Tanah, yang berwenang untuk membuat akta sesuai
dengan ketentuan yang berlaku. )al ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum
7/26/2019 METODE RI2
9/15
dan jaminan hukum atas kesepakatan yang dibuat oleh penjual dan pembeli, sekaligus
melindungi kedua belah pihak dari permasalahan yang mungkin timbul di kemudian hari.
'etentuan mengenai kewajiban dalam pembuatan akta jual beli hak atas tanah di hadapan
**&T selaku *ejabat *embuat &kta Tanah ini terdapat dalam *eraturan *emerintah !omor #+
Tahun 133- *asal ;- ayat 1, bahwa"
8*eralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya, kecuali pemindahan hak lainnya melalui lelang, hanya dapat didaftarkan. $ika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh **&T yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundangan yang berlaku8.
erdasarkan uraian tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa jual beli hak atas tanah
adalah peristiwa beralihnya suatu hak atas tanah baik secara keseluruhan atau sebagian dari
hak seseorang kepada orang lain atau badan hukum dengan membayar sejumlah uang.
.*eralihan )ak alik !ama2 &tas Tanah 'arena $ual eli
*eralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan untuk memindahkan hak
dari satu pihak kepada pihak lain. Dengan dialihkannya suatu hak menunjukkan adanya suatu
perbuatan hukum yang disengaja dilakukan oleh satu pihak dengan maksud memindahkan
hak miliknya kepada orang lain. Dengan demikian pemindahan hak milik tersebut diketahui
atas diinginkan oleh pihak yang melakukan perjanjian peralihan hak atas tanah.
erdasarkan *eraturan Menteri !egara &graria6'epala adan *ertanahan !asional !omor ;
tahun 133- *asal 13 ayat 1, menyatakan bahwa"
8Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak
atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, **&T wajib terlebih dulu melakukan
pemeriksaan pada 'antor *ertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah dan atau
7/26/2019 METODE RI2
10/15
hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan dengan daftar%daftar yang ada di
'antor *ertanahan setempat dengan memperlihatkan asli8.
Sebelum **&T melakukan peralihan hak atas tanah khususnya hak milik melalui jual beli
yang dibuktikan dengan pembuatan akta.
7/26/2019 METODE RI2
11/15
erdasarkan hal tersebut diatas, dapat ditarik pengertian bahwa peralihan hak milik
atas tanah yang dikarenakan jual beli tanah merupakan suatu perbuatan hukum yang sengaja
dilakukan oleh satu pihak dengan maksud untuk memindahkan hak milik atas tanahnya
kepada orang lain, dimana berpindahnya hak milik atas tanah tersebut diinginkan oleh kedua
belah pihak melalui jual beli. Dengan adanya perpindahan hak milik atas tanah, maka si
pemilik yang baru akan mendapatkan tanah hak miliknya dan wajib mendaftarkan peralihan
haknya tersebut beserta akta jual beli yang dibuat oleh dan dihadapan **&T selaku *ejabat
*embuat &kta Tanah pada 'antor *ertanahan setempat untuk mendapatkan kepastian hukum
dan jaminan hukum atas beralihnya hak atas tanah serta sahnya perbuatan hukum tersebut.
)al ini sebagai bukti telah dilakukannya perjanjian peralihan hak atas tanah tersebut yang
dikarenakan jual beli, di antara kedua belah pihak mengenai bidang tanah yang dialihkan
haknya tersebut.
BAB III & METODE PENELITIAN
&.Sifat dan Metode *endekatan
*enelitian dalam penulisan ini bersifat deskriptif dengan menggunakan pendekatan
yuridis sosiologis, yaitu suatu pendekatan yang dilakukan berdasarkan kajian teori dan
membandingkan dengan praktek di lapangan dengan cara memahami permasalahan dengan
menggunakan landasan hukum berupa peraturan yang ada dan sumber hukum lainnya
sehubungan dengan jual beli tanah dan balik nama sertifikat di 'antor *ertanahan, sekaligus
melihat kenyataan hukum yang diterapkan di lapangan.
.$enis Data
1. Data *rimer
7/26/2019 METODE RI2
12/15
>aitu sumber data yang secara langsung diperoleh melalui wawancara dengan responden
melalui daftar pertanyaan berupa penjelasan yang ada hubungannya dengan jual beli dan
peralihan hak atas tanah di kantor pertanahan ukittinggi dan **&T.
#. Data Sekunder
Data ini diperoleh dari buku%buku literatur yang mendukung penelitian dalam penyusunan
Tugas &khir.
;.ahan )ukum
ahan )ukum ini diperoleh dengan melakukan analisis terhadap bahan%bahan hukum yang
berhubungan dengan topik bahasan penulisan.
ahan )ukum ini *enulis bagi menjadi "
1. ahan )ukum *rimer, bahan%bahan yang menjadi dasar bahasan dalam penulisa
skripsi ini, misalnya " *eraturan *emerintah !omor #+ Tahun 133- tentang
*endaftaran Tanah dan ((*& yaitu (( !omor Tahun 1345.
#. ahan )ukum Sekunder, yaitu berupa bahan pendukung atau referensi dari bahan
yang sudah ada, misalnya " hasil penelitian ,Makalah , dan sebagainya.
;. ahan )ukum Tersier ,berupa bahan pelengkap, misalnya " kamus dan lain
sebagainya.
?.Metode *engumpulan Data
&dapun metode pengumpulan data yang dipakai adalah "
1. 9awancara
9awancara adalah percakapan dengan maksud tertentu, percakapan itu dilakukan
oleh dua pihak yaitu pewawancara yang mengajukan pertanyaan dan yang
diwawancarai yang memberikan jawaban atas pertanyaan itu. *enulis mengadakan
wawancara mengenai proses jual beli tanah dengan cara mengajukan tanya jawab
secara langsung kepada responden.
7/26/2019 METODE RI2
13/15
#. Studi Dokumen&dalah pengumpulan data dengan mempelajari bahan tertulis yang berhubungan dengan jual
beli tanah.
D.Teknik *engolahan Data dan &nalisis Data
1. *engolahan Data
Setelah data terkumpul dilakukan pengolahan data dengan cara menyusun data tersebut sesuai
kategori sehingga dapat disajikan secara sistematis.
#. &nalisis Data
Metode analisis data dilakukan dengan metode penelitian kualitatif, yaitu data
tersebut didiskripsikan agar dapat memberi jawaban atau pemecahan terhadap
permasalahan.
&nalisis data adalah proses mengorganisasikan dan mengurutkan data ke dalam pola,
kategori dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan dan dapat dirumuskan hipotesis
kerja seperti yang disarankan oleh data. (ntuk sampai pada analisis data seperti yang
disarankan oleh data. (ntuk sampai pada analisis data seperti ini dilakukan berbagai tahapan
sebagai berikut"
12 *engumpulan data, yang dilakukan terhadap berbagai jenis data yang
berhubungan dengan permasalahan dalam menyusun tugas.
#2 *engeditan data, yaitu pemeriksaan kembali informasi%informasi yang
diperoleh dari sumber data.
;2 @erifikasi data, penyusunan kategori merupakan suatu pengumpulan data
yang disusun atas pikiran ,intuisi, pendapat, dan kriteria.
+2 &nalisis data, analisis data yang digunakan adalah analisis data kualitatif,
merupakan suatu analisis yang dimulai dari pengumpulan data, memeriksa
data, dan mengelompokkan kemudian menganalisis agar memperoleh
gambaran tentang proses jual beli tanah dan peralihan hak atas tanah di
kantor *ertanahan 'ota ukittinggi.
7/26/2019 METODE RI2
14/15
DAFTAR PUSTAKA
)arsono, oedi. #55;.Hukum Agraria Indonesia.$akarta"Djambatan
)asono, oedi,#55#.Hukum Agraria Indonesia,$akarta"Djambatan
Suandra, : 9ayan, 133+. )ukum *ertanahan :ndonesia. $akarta " *T. 0ineka ?ipta.
7/26/2019 METODE RI2
15/15
)erwiningsih,9inahayu,133-.*erubahan *olitik dan &genda *embahauan Di
:ndonesia,$akarta"A/ (:
*eraturan 'epala adan *ertanahan !asional 0epublik :ndonesia !omor #+ Tahun 133-tentang pendaftaran tanah. $akarta" adan *ertanahan !asional 0epublik :ndonesia.
(ndang%(ndang dan *eraturan%*eraturan "
(ndang (ndang !o. Tahun 1345 Tentang *okok%*okok &graria ((*&2.
*eraturan *emerintah !o. #+ Tahun 133- Tentang *endaftaran Tanah.
S*eraturan Menteri !egara &graria6'epala adan *ertanahan !asional !omor ; tahun 133-