PEMBIAYAAN DENGAN
JAMINAN PROPERTY – PART 4
Property Collateral OverviewI
Financial ModelII
Syarat dan KetentuanIii
Struktur PembiayaanIV
Flow ProcessV
CollectionVI
LelangVII
Klaim AsuransiIX
User Manual GuideIX
JENIS – JENIS LELANG
LELANG NON
EKSEKUSI SUKARELA
LELANG NON EKSEKUSI WAJIB
LELANG EKSEKUSI
1. LELANG NON EKSEKUSI SUKARELA
Lelang Non Eksekusi Sukarela adalah lelang atas barang milik swasta, Orang, Badan hukum,/badan usaha yang
dilelang secara sukarela.
Beberapa hal yang penting yang harus diperhatikan dalam pengertian lelang ini adalah:
• Balai Lelang menyelenggarakan lelang atas aset yang diserahkan ke Balai Lelang hingga penyerahan secara
fisik kepada pemenang lelang.
• Aset yang dilelang adalah aset yang menurut peraturan yang berlaku tidak dibebani titel eksekutorial,
tidak dikuasai negara serta bukan merupakan aset yang harus dieksekusi guna pelaksanaan putusan
pengadilan.
• Biaya lelang yang harus dibayarkan ke kas negara (BIAD) sebesar 0,3 % dari harga lelang yang terbentuk.
• Balai Lelang mengajukan surat permohonan lelang ke Kantor Kekayaan Negara dan Lelang dengan
merujuk pada surat kuasa dari penjual ke Balai Lelang.
Jenis – Jenis Lelang
2.LELANG NON EKSEKUSI WAJIB
Lelang Non Eksekusi Wajib adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang olehperaturan
perundang-undangan diharuskan di jual secara lelang.
Dalam pelaksanaan lelang Non Eksekusi Wajib ini, balai lelang hanya sebatas jasa pra lelang dan atau jasa
pasca lelang, bukan sebagai pemohon maupun kuasa pemohon lelang.
Pemilik barang adalah pemohon lelang dan permohonan lelang di mohonkan kepada kantor Pelayanan
Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) yang berwenang.
Jenis – Jenis Lelang
3. LELANG EKSEKUSI
Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen
lain yang dipersamakan dengan itu, dan atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-
undangan.
Jenis – Jenis Lelang
Pada dasarnya prosedur pelaksanaan lelang dikelompokkan menjadi III (tiga) tahap sebagai berikut :
PROSEDUR LELANG
PRA LELANGPELAKSANAAN
LELANGPURNA LELANG
1. Penandatanganan Kerjasama (Mou/Spk)
2. Penerimaan Dokumen3. Pengecekan Aspek Hukum (Legal)4. Peninjauan Awal (Primary
Survey)5. Penilaian Aset (Appraisal)6. Perbaikan Ringan (Minor Repair)
Dan Pembersihan (Cleaning)7. Keamanan (Security)8. Penjelasan Aset9. Pemasaran(marketing)10. Pameran (Open House)11. Pengumuman Lelang
1. Hari lelang (auction day)
2. Metode lelang
3. Pemenang lelang
1. Pembayara (payment)
2. Berita acara – serah terima
dokumen asli
3. Berita acara – serah terima
barang
4. Pelayanan purna lelang (after
auction services)
5. Jasa-jasa lainnya
1. PENANDATANGANAN KERJASAMA (MOU/SPK)
Untuk mempermudah dalam pelaksanaan pekerjaan, dilakukan penandatanganan kerjasama yang dituangkan dalam suatu
MOU/SPK sebagai perintah kerja yang dilampiri data aset yang akan dilelang, Surat Kuasa dan Surat Pernyataan.
2. PENERIMAAN DOKUMEN
Pihak Balai lelang akan meminta seluruh copy dokumen mengenai aset yang akan dilelang kepada penjual/pemilik aset. Hal
ini penting karena dokumen aset tersebut menjadi dasar/ landasan “transfer of ownership” (perpindahan kepemilikan).
PRA LELANG
DOKUMEN
LELANG SUKARELA LELANG EKSEKUSI
PROPERTI• Sertifikat Tanah (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Milik atas
satuan Rumah Susun,, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Girik, dll• Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)• Bukti Pembayaran PBB 3 tahun terakhir & Rekening 3 bulan terakhir
(PAM, Listrik, Telepon)• Polis Asuransi Gedung (jika ada)• Denah Bangunan/Lantai (Floor Plan), Dimensi/Ukuran• Surat Kuasa & Surat Pernyataan
-HAK TANGGUNGAN• Salinan/copy Perjanjian Kredit• Salinan/copy Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak
Tanggungan• Salinan/copy bukti bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa
peringatan-peringatan maupun pernyataan dari pihak kreditor.• Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab
apabila terjadi gugatan.
-FIDUCIA• Salinan/copy Perjanjian Fiducia.• Salinan/copy Sertifikat Fiducia dan Pemberian Hak Fiducia.• Surat Keterangan dari Kantor Pendaftaran Fiducia• Salinan/copy bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa
peringatan- peringatan maupun pernyataan dari kreditur.• Surat Pernyataan dari Kreditur bahwa barang yang akan dilelang
dalam pengurusan kreditur• Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab
apabila terjadi gugatan
PENETAPAN PENGADILAN• Salinan/copy putusan dan/atau penetapan pengadilan• Salinan/copy penetapan sita oleh Ketua Pengadilan• Salinan/copy berita acara sita dan bukti sita• Salinan/copy penetapan aanmaning/teguran dari Ketua
Pengadilan Negeri• Salinan/copy -perincian hutang/jumlah yang harus dipenuhi
PRA LELANG
3. PENGECEKAN ASPEK HUKUM (LEGAL)
Pembuatan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
Khusus aset properti, sebagai persyaratan untuk dilakukan lelang harus mendapatkan Surat Keterangan
PendaftaranTanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan setempat.
SKPT merupakan hal yang penting bagi calon pembeli untuk mengetahui mengenai aset tersebut apakah terdapat
permasalahan atau tidak, sehingga kepastian hukum saat dilakukan balik nama sertifikat akan terjamin
Pengecekan Ke Tata Kota
Apabila diperlukan, kami akan meminta keterangan ke Dinas Tata Kota setempat untuk melihat kesesuaian
bangunan/konstruksi dengan peraturan dan/atau peruntukkan yang berlaku terutama peruntukkan tanahnya untuk
selanjutnya kami akan memberikan informasi tersebut kepada calon pembeli.
Pengecekan/pemblokiran ke Instansi Terkait
Setiap aset non properti dilakukan pengecekan terutama guna mendapatkan keabsahan kepemilikan aset.
Tujuannya adalah untuk menjamin kepastian hukum bagi pembeli mengingat barang bergerak mudah sekali
perpindahan kepemilikan.
PRA LELANG
4. PENINJAUAN AWAL (PRIMARY SURVEY)
Memastikan bahwa kondisi bangunan/fisik aset tersebut cocok dengan dokumen pendukungnya.
Khusus aset properti, meneliti lokasi dan lingkungan sebagai bahan masukan dalam pertimbangan nilai dan marketability
property tersebut.
5. PENILAIAN ASET (APPRAISAL)
Merupakan bagian krisis yang perlu pemaduan atau harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga yang dikehendaki.
Penilaian ini juga digunakan untuk menentukan harga jualnya (harga limit).
Penentuan harga limit (harga terendah) merupakan bagian yang kritis oleh karena itu kami akan melakukan
pemaduan/harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga pasar yang dikehendaki investor (menurut pengalaman lelang
Balai Lelang sebelumnya).
PRA LELANG
6. PERBAIKAN RINGAN (MINOR REPAIR) DAN PEMBERSIHAN (CLEANING)
Aset yang telah ditinjau dan dinilai perlu dipilah, aset-aset mana yang memerlukan perbaikan ringan karena akan
mempengaruhi penilaian/keputusan positif bagi setiap calon pembeli pada saat open house.
Setiap aset dilakukan pembersihan ringan sebelum dilakukan open house yang meliputi:
• Kebersihan bagian dalam (Interior cleaning) termasuk perbaikan interior dan eksterior seperlunya.
• Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk menghilang Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk
menghilangkan bau yang mengganggu.Perbaikan atap bocor atau plafon.
• Memberikan lampu penerangan seperlunya.
• Perbaikan kunci, gerendel pintu/jendela, saklar dan kran air seperlunya.
• Guna menambah keindahan dan daya tarik pemasaran aset maka dapat dilakukan pengecatan ringan agar tidak nampak
kusam, kotor, dan gelap.
• Perbaikan-perbaikan ringan lainnya.
Hasil pekerjaan tersebut di atas harus tetap dipertahankan sampai dengan pelaksanaan lelang.
PRA LELANG
7. KEAMANAN (SECURITY)
Terhitung sejak aset diserahterimakan ke BALAI LELANG, petugas keamanan akan ditempatkan di setiap aset yang akan
dilelang. Petugas keamanan mutlak diperlukan selama masa perbaikan hingga open house berlangsung karena banyak calon
pembeli yang akan melihat aset.
8. PENJELASAN ASET
Dibuat rangkuman atau penjelasan secara menyeluruh mengenaikeunikan setiap aset/barang yang akan dijual melalui lelang
untuk keperluan pemasaran.
Dengan selesainya aset particulars ini, maka secara teknis, aset siap dievaluasi dari segi nilai dan siap dipasarkan (marketing
campaign).
9. PEMASARAN(MARKETING)
Untuk mendapatkan pembeli langkah yang diambil adalah pemasaran.
10.PAMERAN (OPEN HOUSE)
Sebelum dilaksanakan lelang para calon pembeli dipersilakan untuk melakukan peninjauan aset yang akan dijual (open
house) guna mendapatkan data atau gambaran terhadap aset yang akan dilelang tersebut bagi calon pembeli.
Pada saat open house, pemandu BALAI LELANG telah dibekali data-data atau hal-hal yang perlu disampaikan kepada
pengunjung. Apabila pengunjung tertarik untuk mengikuti lelang maka diberikan penjelasan mengenai syarat-syarat untuk
mengikuti lelang.
PRA LELANG
11.PENGUMUMAN LELANG
Berdasarkan peraturan yang berlaku, lelang harus diumumkan. Pengumuman tersebut memuat syarat-syarat peserta lelang,
penyetoran jaminan, open house dan cara pembayaran serta mendukung program pemasaran.
Pengumuman I :1 (satu) bulan sebelum pelaksanaan lelang
Pengumuman II:2 (dua) minggu sebelum pelaksanaan lelang
PRA LELANG
PENGUMUMAN LELANG NON EKSEKUSI SUKARELA & LELANG NON
EKSEKUSI WAJIB : (1x Pengumuman)
PENGUMUMAN LELANG EKSEKUSI
Barang Tidak Bergerak : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang
Barang Tidak Bergerak & Barang Bergerak : (2 X Pengumuman)
1 (satu) bulan sebelum acara pelaksanaan lelang
2 (dua) minggu sebelum acara pelaksanaan lelang
Barang Bergerak: 5 hari sebelum acara pelaksanaan lelang
Barang Bergerak (1 X Pengumuman)
6 (enam) hari sebelum acara pelaksanaan lelang
Barang Bergerak & tidak Bergerak : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang
1. HARI LELANG (AUCTION DAY)
Sebelum lelang dilaksanakan, peserta lelang wajib memenuhi syarat–syarat untuk mengikuti lelang yaitu sebagai berikut:
• Melakukan penyetoran uang jaminan yang telah ditentukan.
• Calon pembeli wajib mengetahui hak dan kewajibannya, termasuk pembayaran biaya/pajak yang dikeluarkan sesuai
peraturan yang berlaku.
• Memastikan bahwa aset yang akan dibeli sudah dilihat dalam kondisi sebagaimana adanya (sesuai dengan
informasi/spesifikasi/particular yang diberikan) untuk menghindari keluhan di kemudian waktu.
2. METODE LELANG
PROSEDUR LELANGPELAKSANAAN LELANG
- LELANG LISAN - LELANG TERTULIS
Dilaksanakan dengan cara mengundang khalayak ramai dan menghadirkan calon pembeli.
Calon pembeli harus melakukan penawaran secara tertulis.
Harga minimum (pembukaan) langsung ditawarkan kepada pengunjung lelang.
Dimasukkan ke dalam amplop tertutup selambat-lambatnya pada batas waktu yang ditentukan oleh penyelenggara lelang.
Kenaikan harga dipandu oleh Pemandu Lelang. Calon pembeli harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.
Calon pembeli yang setuju akan mengangkat panel bid tanda setuju demikian seterusnya sampai tersisa satu pembeli pada harga yang tertinggi dan dinyatakan sebagai pemenang lelang.
Pada hari yang telah ditentukan kotak penawaran akan dibuka, penawar tertinggi akan dinyatakan sebagai pemenang
3. PEMENANG LELANG
Setelah pelaksanaan lelang selesai pemenang lelang akan diberikan Berita Acara Pemenang Lelang.
Selanjutnya pemenang lelang menyelesaikan seluruh kewajiban sesuai dengan persyaratan lelang.
Apabila pemenang lelang telah menyelesaikan seluruh kewajibannya maka diberikan Risalah Lelang.
PELAKSANAAN LELANG
III. PURNA LELANG
1. PEMBAYARAN (PAYMENT)
Pembayaran sesuai ketentuan yang diberlakukan.
2. BERITA ACARA – SERAH TERIMA DOKUMEN ASLI
Berdasarkan kesepakatan, maka dokumen asli akan diperlihatkan pada saat lelang dan baru dapat diserahkan kepada
pemenang lelang setelah pelunasan dilakukan.
3. BERITA ACARA – SERAH TERIMA BARANG
Kondisi gedung dan perlengkapan (fixtures) maupun aset yang lain sebagaimana adanya, termasuk seluruh kunci akan
diserahkan kepada pemenang lelang setelah terjadi pelunasan dan penandatanganan Berita Acara–Serah Terima Barang.
4. PELAYANAN PURNA LELANG (AFTER AUCTION SERVICES)
Bagi pemenang lelang, BALAI LELANG memberikan jasa Balik Nama Sertifikat ke BPN dengan biaya sesuai tarif yang berlaku,
sebagai salah satu bentuk layanan purna lelang.
5. JASA-JASA LAINNYA
PROSEDUR LELANGPURNA LELANG (POST AUCTION SERVICES)
Property Collateral OverviewI
Financial ModelII
Syarat dan KetentuanIii
Struktur PembiayaanIV
Flow ProcessV
CollectionVI
LelangVII
USER MANUAL GUIDEIX
Klaim AsuransiVIII
• Debitur/Ahli
waris Lapor
Klaim ke
Cabang
ADMF, isi
Form laporan
klaim dan
kirimkan
• Max 30 hari
kalender dari
kejadian
• Nasabah
melengkapi
dokumen
maksimal 30
hari
•Menerima
konfirmasi
persetujuan
klaim dari AAD
maksimal 7 hari
dari tgl
investigasi
•AAD
melakukan
investigasi
max 14 hari
kerja dari tgl
dok lengkap
Mekanisme Klaim Asuransi Aman 24 Jam
•Pencairan
Dana Klaim
AAD maksimal
7 hari
Mekanisme Klaim Asuransi Jiwa
• Ahli waris
Lapor Klaim
ke Cabang
ADMF ,
• Max 90 hari
kalender
sejak kejadian
• Ahli waris
melengkapi
dokumen
maksimal 90
hari kalender
sejak kejadian
•Menerima
konfirmasi
persetujuan
klaim dari BNI
Life maksimal 5
hari dari tanggal
selesainya
investigasi
•BNI melakukan
investigasi
maksimal 90
hari sejak dok
dilengkapi
•Pencairan
Dana Klaim
BNI maksimal
10 hari
Mekanisme Klaim Asuransi Kebakaran
• Debitur Lapor
Klaim ke
Cabang ADMF
• Max 14 hari
kalender dari
kejadian
• Bag Klaim AAD
akan menghubungi
nasabah untuk
mengetahui
kronologis
,kerugian dan
terkait dokumen
yang harus
dilengkap
• Jika dibutuhkan
AAD akan survey
untuk mengetahui
besar kerugian
• Nasabah
melengkapi
dokumen
maksimal 30
hari
•Menerima
konfirmasi
Hasil klaim
dari AAD
maksimal 10
hari
•Pencairan
Dana Klaim
dari AAD
maksimal 7
hari
Klaim asuransi kebakaran tidak dapat membuat kontrak di terminate. Pencairan atas klaim akan digunakan untuk menutup angsuran Konsumen
Property Collateral OverviewI
Financial ModelII
Syarat dan KetentuanIii
Struktur PembiayaanIV
Flow ProcessV
CollectionVI
LelangVII
Klaim AsuransiIX
User Manual GuideIX
IDE
No Field Penginputan
1 Financing Type Konvensional
2 Financial Product Consumer Finance
3 Core Product Jasa
4 Sales Through 03 / 07/ 18 / 19
5 Initial Regular
6Dealer
MULTIGUNA JASA PENDIDIKAN
PROPERTI
7 Application Tag 1
(Pilih Application Tag sesuai
dengan produk)
• 19102001 --> Jasa Renovasi
• 19102002 --> Jasa Pendidikan
• 19102003 --> Jasa Extraguna
• 19102004 --> Jasa Travel
• 19102005 --> Jasa Kesehatan
8 Object Code JASA PROPERTI
9Object Brand
• RUMAH TINGGAL
• RUMAH TOKO
10Object Type
• RUMAH TINGGAL
• RUMAH TOKO
11 Object Model Input sesuai jaminan
12 Object Purpose Pribadi
IDE
No Field Penginputan
13 Tenor (TOP)Input sesuai pricing &
ketentuan yg berlaku
14 Effective RateInput sesuai pricing &
ketentuan yg berlaku
15 Total ProvisiInput sesuai pricing &
ketentuan yg berlaku
16 Total Insr Fee Terisi otomatis
17 Total Insr Fee 2 Terisi otomatis
18 Total Life Insr Terisi otomatis
19 Net DPMinimal sesuai ketentuan
yg berlaku
20 Nilai Bangunan Input sesuai nilai bangunan
21
Nilai
Jasa/Barang Input sesuai nilai pencairan
Credit Approval
No Field Penginputan
22 Kegiatan Usaha Multiguna
23 Jenis Pembiayaan PPSA-JASA
Credit Approval
Area Coverage Maksimal 60 km Penginputan AOL
Jarak antara Kantor Branch/Satelite ADIRA
FINANCE terdekat ke tempat tinggal /
domisili Calon Konsumen perorangan
diisi pada bagian “Jarak Rumah
Customer dengan Kantor Adira”
Jarak antara Kantor Branch/Satelite ADIRA
FINANCE terdekat ke lokasi jaminan
diisi pada bagian “Jarak Kantor/Usaha
Customer dengan Kantor Adira”
Penginputan data Area Coverage melalui Ad1Sys.Online pada menu Credit Approval diantaranya sebagai
berikut:
Ket: masing-masing
area coverage tersebut
maksimal < 60 km.
FDE No Field Penginputan
24 Capacity Luas Tanah
25 Tahun Pembuatan Tahun Penerbitan Sertifikat
26 Color / Warna Jenis Sertifikat
27 Engine No Nomor surat ukur/gambar situasi
28 Chasis No Luas Bangunan berdasarkan IMB
29
Address Alamat Jaminan
RT/RW RT/RW Jaminan
Desa/Kelurahan Desa/Kelurahan jaminan
Kecamatan Kecamatan Jaminan
Kabupaten/Kotamadya Kab/Kota Jaminan
Provinsi Provinsi Jaminan
30 STNK Exp. Date Masa berlaku hak
31 BPKB No Nomor sertifikat
32 BPKB Name Nama pemegang hak
33 BPKB Address Alamat/lokasi jaminan
34 No. Polisi No. IMB
35
Sertifikat dan surat
ukur/Gambar situasi
dikeluarkan oleh
Input sesuai dokumen jaminan
36 Sifat Jaminan
37 Jenis Jaminan Tidak Bergerak
38 Bukti Kepemilikan Jaminan Input sesuai dokumen jaminan
39 Tanggal Penerbitan Sertifikat Input sesuai dokumen jaminan
40Tanggal Sertifikat Ukur/Gambar
Situasi
Input sesuai dokumen jaminan
41 Tanggal IMB Input sesuai dokumen jaminan
Pemilihan Asuransi pada FDE
1
2
3
Keterangan
1. Field Insurance Name Pilih “Adira Insurance” (Asuransi Properti & Kecelakaan Diri)
2. Field Kolom Periode Pilih sesuai tenor kredit & Coverage 1 pilih “Kebakaran”
3. Field Perusahaan Life Insr akan terisi otomatis “BNI Life”
Menu PPD (Verification & Confirmation
Input total nominal yang ada di invoice notaris pada field Biaya APHT
• Lampiran yang dicetak melaluisistem :
a. Perjanjian Pembiayaanb. Lampiran Perjanjian untukTanah
•Lampiran yang dicetak manual :a. Surat Aksepb. Surat Permohonanc. Tanda Terima Uang olehDebiturd. Surat Pengakuan atasPenerimaan Pembayarane. Rincian Produk Pembiayaan
Pencetakan PP
Pencetakan Ikhtisar Asuransi Kebakaran
Pencetakan Ikhtisar Asuransi Kebakaran
Pencetakan Ikhtisar Asuransi Kebakaran
Pencetakan Sertifikat Asuransi Jiwa
Pencetakan Sertifikat Asuransi Jiwa
Pencetakan Sertifikat Asuransi Jiwa
Pencetakan Sertifikat Asuransi Jiwa
1. Kolom Location Pilih lokasi dimana diterima Jaminan
Properti tersebut, Cabang atau RO
2. Klik New Memo
3. Kolom Diterima Dari diinput dengan nama notaris dan
Alamatnya
4. Kolom Tgl Memo, Tgl Referensi dan Tempat terisi
otomatis.
5. Masukan Jumlah jaminan properti yang akan diinput.
6. Tombol Add Detail digunakan pada saat input jaminan
melebihi 1 jaminan setelah klik tombol save.
7. Kolom No kontrak diisi no kontrak jaminan yang akan
diinput.
8. Kolom Dealer, No Mesin , No Rangka, Tahun
Pembuatan, Merk, Model, Type, Warna dan Capacity
akan secara otomatis dan harus dicocokan dengan jaminan
properti. Untuk kolom No Mesin dan No Rangka Free Teks
,bisa di rubah langsung apabila ada perbedaan dengan
fisik jaminan properti sebelum di confirm.
9. Kolom No Reg BPKB diisi dengan No Registrasi Sertifikat
10. Kolom No Faktur diisi dengan No SHT
11. Kolom Tgl STNK dan Tgl BPKB diisi dengan tgl Sertifikat
12. Tombol Save untuk menyimpan registrasi jaminan
13. Tombol Confirm untuk confirm proses inputan jaminan
properti.
14. Tombol Print Barcode untuk proses print barcode yang
akan ditempel pada amplop.
New BPKB Registration