Земельні ділянки: віндикація, реституція, кондикція,...

Часопис Академії адвокатури України – #16 (3’2012)

| 01© А.М. Мірошниченко, Ю.Ю Попов, А.І. Ріпенко, 2012© Академія адвокатури України, 2012

1. ВІНДИКАЦІЯ

Позов rei vindicatio («заявляю про застосування сили», «витребую річ примусово») був добре відомий ще римському праву. Традиційно його ви-значають як позов неволодіючого власника речі до володіючого нею невлас-ника. Позивач, відповідно, має доказати своє право на витребовуване майно, тобто свій юридичний титул. Відомо, що видимість права власності може не завжди відповідати дійсності. Внаслідок цього будь-яка особа, яка бажає до-вести своє право власності на майно, зобов’язана прослідкувати весь ланцю-жок аж до першопочаткового виникнення права власності (протягом періоду протиставленого володіння», тобто періоду володіння, необхідного для на-буття права власності на майно за давністю). Таке доказування отримало на-зву «дьявольского» (probatio diabolica).

Доказування мало б значно полегшуватись, коли йдеться про нерухомість (перш за все про земельні ділянки), права на яку підлягають державній реє-страції. Але ж, з іншого боку, у спорах про витребування земельних ділянок та іншої нерухомості з чужого незаконного володіння йдеться не про «фізич-не заволодіння» цими об’єктами. Тому в будь-якому разі йдеться про «ма-ніпулювання записами» у публічному реєстрі, а не про фізичне повернення земельних ділянок1.

Як вказує Є.О. Суханов [1, 616], по відношенню до традиційних об’єктів

1 Автори даної статті в цілому поділяють думку про те, що володіння земельними ділянками підтверджується саме записами у публічних реєстрах. Проте у літературі та в судовій практиці існує й інша думка. Її сутність полягає в тому, що володіння нерухомістю полягає у здійсненні фактичного контролю над нею (ключі, під’їзди, охорона тощо). На перший погляд видається, що така позиція має під собою «заліз-не» обґрунтування у вигляді ст. 397 ЦКУ, згідно з якою володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе. При цьому фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішен-ням суду. Проте, на думку авторів, дане законодавче визначення не можна викорис-товувати як універсальне. Зокрема, воно не відбиває особливостей володіння такими об’єктами прав, як земельні ділянки. Детальніше про критику даної дефініції див. у п. 1.3 даної статті.

ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ: ВІНДИКАЦІЯ, РЕСТИТУЦІЯ, КОНДИКЦІЯ, ВИЗНАННЯ ПРАВ (СПІВВІДНОШЕННЯ Т А Д Е Я К І П Р О Б Л Е М Н І П И Т А Н Н Я )

Анотація: У статті подано бачення її авторів на вказані способи захисту прав на земельні ділянки, врахову-ючи положення актів цивільного та земельного законодавства України, судову практику, а також положення доктрини права. Погляди авторів даної статті співпадають не з усіх питань, тому, в таких випадках, подаються окремо

Ключові слова: віндикація, реституція, кондикція, визнання прав, земельні ділянки

Мірошниченко А.М., доктор юридичних наук, професор, зав. кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету КНУ імені Тараса Шевченка

Попов Ю.Ю., головний експерт з правознавства Центру комерційного права

Ріпенко А.І., кандидат юридичних наук, начальник відділу правової експертизи юридичного департаменту Одеської міської ради

Стаття рекомендо-

вана до друку кафедрою

земельного та аграр-

ного права юридичного

факультету Київського

національного універ-

ситету імені Тараса

Шевченка (протокол від

«21» вересня 2012 року).

УДК: 347.7 (075.8)



нерухомості власник зазвичай здійснює володіння юридичними, а не лише фізичними2 способами. За цих обставин навіть при незаконному позбавленні власника можливості доступу до своєї земельної ді-лянки (житлового будинку тощо) він вправі захища-тися шляхом заявлення негаторного, а не віндикацій-ного позову.

Наприклад, якщо певна особа «фізично» заволо-діла нерухомістю (за відсутності власника проникла до будинку та проживає там, збирає врожай на ділянці власника, зводить огорожу тощо), власник (чи особа, якій належить речове право) має, на думку авторів, за-хищатись за допомогою негаторного позову (ст. 391 Цивільного кодексу України, надалі – ЦКУ). Право власності позивача при цьому підтверджується відпо-відним записом у реєстрі (поземельній книзі).

Позбавлення володіння нерухомістю, права на яку вже зареєстровано, може бути здійснено лише шля-хом внесення запису про право власності до реєстру (поземельної книги) за іншою особою.

За цих обставин проблемні питання віндикації земельних ділянок, застосування наслідків у вигляді реституції, предметом якої є земельні ділянки, повер-нення земельних ділянок потерпілій особі шляхом застосування правил кондикції та визнання права власності на земельні ділянки викликають значний теоретичний та практичний інтерес і пов’язані, у тому числі, з особливостями вітчизняної системи реєстра-ції прав на земельні ділянки. Саме відштовхуючись від різних поглядів на ці питання, автори наводять альтернативні точки зору, які дозволять читачеві сформувати власну думку з досліджуваної проблеми.

1.1. ВІНДИКАЦІЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК (А.І. РІПЕНКО)

В Україні на даний час діє система реєстрації прав на земельні ділянки (до 2013 р. у поземельній книзі реєструються земельні ділянки, проте така реєстрація фактично має значення реєстрації прав), що тяжіє до системи реєстрації прав Торренса (водночас, діє сис-тема реєстрації правочинів у відповідному державно-му Реєстрі), але такою ще не є. Про відмінності між цими системами можна писати багато. Наведемо хоча б, як приклад, широкі повноваження реєстратора в системі Торренса. У найбільш загальних рисах реє-стратор має право: 1. вимагати від будь-кого надання будь-якого документа стосовно об’єкта нерухомості; 2. викликати під загрозою адміністративного штрафу

2 Вчений все ж вказує на володіння об’єктами нерухо-мості «фізичними способами», не розкриваючи, однак, їх зміст.

іпотечних кредиторів і власників нерухомості для на-дання пояснень; 3. вимагати пояснень під присягою (порушення присяги вважається злочином); 4. вно-сити у відповідну книгу застереження на власний розсуд [2, 370].

На відміну від системи Торренса3, записи в укра-їнській реєстраційній системі можуть бути скасовані та змінені4. Так, відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухо-ме майно та їх обтяжень» (передбачені Законом ме-ханізми запрацюють з 2013 р.) записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рі-шення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав5. Згідно з приписами п. 27 діючого на даний час «Порядку ведення Поземельної книги», затвер-дженого постановою КМУ від 09.10.2009 р. № 1021, скасування записів у Поземельній книзі здійснюється посадовою особою територіального органу Держзе-магенства на підставі рішення суду (яке саме має бути рішення суду, не деталізується). Скасування запису не завжди може бути пов’язане із необхідністю вне-сення нового запису до реєстру (книги). Наприклад, незаконно відчужена земельна ділянка повертається у розпорядження відповідної місцевої ради після ска-сування запису про право власності особи на неї.

Лише у поодиноких випадках «держава» фактич-но несе майнову відповідальність (відшкодовує набу-вачу земельної ділянки збитки, спричинені втратою його майна) за «невірні», безпідставні записи. Не-зважаючи на те, що формально перешкод для стягнен-ня збитків з реєстраційних органів немає (можливість стягнення передбачена Цивільним кодексом України, Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»6 та ін.), подібні позо-

3 Застосовується в тому чи іншому вигляді у Австралії, Новій Зеландії, Канаді (крім Квебеку), Великобританії, Сінгапурі, Каліфорнії.

4 У виняткових випадках реєстраційні системи, що від-носяться до «родини» Торренса, теж передбачають такі випадки (шахрайство, підроблення документів).

5 Попередня редакція даної статті передбачала правило, за яким записи мали скасовуватись, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнавались судом недійсними. На мою думку, доречність запровадження правила, за яким судом має бути окремо скасовано рішення держреєстратора про реєстрацію права, є неочевидною.

6 Частина 3 статті 30 Закону в чинній редакції перед-бачає, що шкода, завдана органом державної реєстрації прав, державним реєстратором, державним кадастровим реєстратором, нотаріусом, державним виконавцем фізич-



ви подаються нечасто, а фактичне стягнення грошей з бюджету є надмірно ускладненою процедурою, завдя-ки, зокрема, питанням «технічного» характеру (осо-бливий режим казначейського обслуговування обігу бюджетних коштів та т. ін.). Одним з найпоширені-ших виправдань державних службовців є посилання на відсутність спеціального закону, що встановлює механізм відшкодування збитків за кошти бюджету. Більш того, реєстраційні органи не наділені проце-дурними повноваженнями зі збору доказів належнос-ті речі конкретному заявнику. Достатньо лише пода-ти «пакет» документів за переліком, передбаченим законодавством. Вище вже вказувалось на виключні та особливі повноваження реєстраторів у «торен-сівських системах», які фактично є «квазісудовими органами». Надання таких широких повноважень спрямовано на забезпечення максимальної достовір-ності записів, мінімізації ризиків внесення невірних записів. В українських реєстраторів таких процедур-них повноважень нема.

Таким чином, на нашу думку, в Україні записи не мають «абсолютного», тобто «неоскаржуваного» чи «нескасовуваного» характеру. А якщо так, мо-жуть бути скасовані в разі, коли внесені неправомір-но. Отже, записи не в усіх випадках свідчать про наяв-ність у особи, на ім’я якої вони вчинені, відповідного права.

Так, за правилом ст. 387 ЦКУ власник має право ви-требувати своє майно від особи, яка незаконно, без від-повідної правової підстави заволоділа ним.

При цьому відповідно до ст. 400 ЦКУ недобросовіс-ний володілець зобов’язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовіс-ним володільцем цього майна. У разі невиконання недо-бросовісним володільцем цього обов’язку заінтересована особа має право пред’явити позов про витребування цього майна.

Стаття 330 ЦКУ встановлює: якщо майно відчу-жене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо від-повідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Аналогічні правила передбачені законодавством РФ. Як роз’яснив Верховний Суд РФ [3], нерухоме майно є належним добросовісному набувачу на праві власності з моменту державної реєстрації його права, за виключенням тих випадків, коли власник має право

ній чи юридичній особі під час виконання своїх обов’язків, підлягає відшкодуванню на підставі рішення суду, що на-брало законної сили, у порядку, встановленому законом.

витребувати від нього таке майно. При цьому, право власності виникає не лише в тому разі, якщо набрало законної сили рішення суду про відмову у задоволен-ні позову про витребування майна з чужого незакон-ного володіння, а й тоді, коли колишній власник не звертався до суду та підстави для задоволення такого позову відсутні. Якщо майно від добросовісного на-бувача (який став власником) перейшло до наступно-го набувача за безоплатним правочином, таке майно також не може витребувати «первинний» (насправ-ді – колишній) власник, адже він вже втратив своє право власності внаслідок «обмеження віндикації». Видається, що такі самі висновки слід зробити з по-ложень вітчизняного законодавства.

Добросовісне набуття права власності на нерухоме майно в таких випадках є самостійною підставою для виникнення права власності та, відповідно, підставою припинення такого права у попереднього власника. Тобто, виникнення права власності на підставі тако-го фактичного складу не залежить від попереднього власника, не є похідним від його права.

Таким чином, при розгляді справ про повернен-ня земельних ділянок судам слід встановити добро-совісність набувача та визначити, чи може бути річ витребувана в нього (зрозуміло, що з точки зору «віндикаційного процесу» перш за все вивчається, чи є позивач власником, а відповідач – незаконним володільцем майна, не має правової підстави для здійснення володіння таким майном, а також визна-ється відсутність «правового зв’язку» між позивачем та відповідачем з приводу майна). Звичайно, набувач нерухомості, щоб підтвердити свою добросовісність, може послатись на те, що він придбав її у особи, чиє право власності було зареєстровано. Але якщо у су-довому засіданні з’ясується, що нерухомість тим не менш придбана незаконно, право буде (може бути) визнано за іншою особою, а державна реєстрація права власності буде скасована. Звичайно, тут мають бути враховані положення законодавства щодо мож-ливості витребування речі за віндикаційним позовом від її набувача (недобросовісний набувач чи добросо-вісний набувач, від якого за законом можна відібрати річ). Слід визнати зваженою позицію, викладену у вищезгаданій постанові Пленумів ВС РФ та ВАС РФ від 29.04.2010 р.: «…запись в Едином государствен-ном реестре прав о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросо-вестности приобретателя…»7.

7 Як відмічає вітчизняний юрист Ю. Курило: «Интересны случаи, когда имущество отчуждается лицом, которое имеет оформленное на свое имя свидетельство о праве собственности. Но со временем, решение о выдаче



Тож, якщо погодитись, що володіння земельними ділянками є «справою запису», а не «факту»8, а самі по собі записи не мають «абсолютного (неоскаржу-ваного) характеру» (можуть і не свідчити про існу-юче право), набувач земельної ділянки, на ім’я якого внесено запис, не завжди стає власником («законним власником») земельної ділянки. Тому у передбачених законом випадках, земельну ділянку може бути ви-требувано в нього «справжнім власником».

У противному випадку слід було б визнати, що віндикація земельних ділянок та іншої нерухомості неприпустима в принципі (невласник не може ви-требувати від власника). Але в умовах, коли держава не може захистити «справжнього власника» інакше (виплатити йому грошову компенсацію при непра-вомірному позбавленні титулу), вона має створити умови, за допомогою яких власник («справжній влас-ник») може захистити своє право за допомогою судо-вої системи, а особа, від якої витребується земельна ділянка, компенсуватиме збитки за рахунок винної особи.

Слід відзначити, що в тих країнах, де записи «аб-солютні», віндикація земельних ділянок є, за загаль-ним правилом, неможливою. Тобто особа, на яку зроблено запис у публічному реєстрі, в будь-якому разі вважається власником земельної ділянки. За умо-ви абсолютного і безповоротного характеру записів («модель реєстрації прав Торренса») ділянка завжди

свидетельства о праве собственности этому лицу признает-ся судом недействительным. Так, в деле № 13/172/24 были удовлетворены исковые требования о признании права собственности на имущество и возврате имущества из чужого незаконного владения, поскольку спорное имуще-ство было отчуждено ответчику (добросовестному приоб-ретателю) лицом, которое не имело на это права. В связи с чем, суд пришел к выводу, что спорное имущество выбыло из владения истца (первоначального собственника) по-мимо его воли иным путем, поэтому подлежит возврату истцу. Несмотря на то, что добросовестному приобрета-телю были предоставлены документы, которые не только не дают основания сомневаться, но и подтверждают право лица на отчуждение имущества» [4].

8 На початку статті вже була викладена альтернативна точка зору на дане питання. Зокрема, володіння як певне «фактичне відношення» розглядає російський вчений-цивіліст К.І. Скловський. Він вказує: «Определение владе-ния как господства, фактической власти над вещью, над ее физической субстанцией важно именно тем, что оно отвле-чено от соотношения с правом, что и позволяет оставать-ся вне системы вещных прав… Владению в большей мере, чем собственности, предшествует представление о некоем фактическом, доправовом, или неправовом, естественном состоянии, в котором люди все же владеют вещами…». Див. [5].

відчужується її власником (тож, за умови наявності записів у реєстрі, «набувач» є власником; особа, яка здійснила відчуження, також була власником до відчу-ження). Тому й «повернути» нерухомість, зокрема, земельну ділянку «в натурі» не можна. Колишній власник може лише шукати компенсації (грошей).

Оскільки напрацювання з даного питання дослід-ників-росіян можуть бути mutatis mutandis9 застосо-вані й до українського регулювання віндикації земель-них ділянок та іншої нерухомості, наведемо думку російського дослідника В. Чубарова. Науковець ста-вить запитання: «…может ли быть удовлетворен виндикационный иск к лицу, чье право собственнос-ти на недвижимость зарегистрировано? Иными сло-вами, может ли суд на основании имеющихся фактов признать право собственности за другим и опровер-гнуть презумпцию законности зарегистрированного права?». У відповідь вчений вказує, що російське за-конодавство, на відміну від законодавства ряду країн Європи (Німеччини та ін.), а також Австралії та ін-ших країн, де діє система реєстрації Торренса, не на-дає акту реєстрації прав на нерухомість значення без-поворотності (нескасовуваності).

На наш погляд, в Україні «справжній власник» земельної ділянки також може повернути її «в нату-рі» (звичайно, шляхом «маніпулювання» записами про права) за допомогою інституту віндикації. Вра-ховуючи можливість задоволення віндикаційного по-зову «справжнього власника» земельної ділянки до особи, яка має запис про право на неї (зазвичай, такі вимоги «доповнюються» вимогами про визнання недійсними державних актів, скасування записів про права, визнання прав10), записи у поземельній книзі

9 Наприклад, правочини, за якими невласник майна відчужує майно без жодних на те повноважень, у РФ є ні-кчемними, а за буквою вітчизняного ЦК, згідно з думкою багатьох юристів, лише відносяться до оспорюваних (адже безпосередньо у тексті ЦКУ не названі серед нікчемних). В літературі, однак, висловлювалась і протилежна думка, яка в загальних рисах зводиться до того, що щодо «розшире-ного розуміння» нікчемних правочинів (правочини, що суперечать закону). Детальніше щодо обґрунтування такої позиції див. [6].

10 На мою думку, вимоги про визнання прав поряд із віндикаційними вимогами можуть заявлятись, адже це не суперечить положенням цивільного законодавства. Вимо-ги про скасування записів зазвичай заявляються для забез-печення можливості виконання рішення суду (без цього нерідко виникає потреба у іншому провадженні за прави-лами адміністративного судочинства щодо зобов’язання реєстратора скасувати запис). Таку ж мету на практиці переслідує заявлення вимог про визнання недійсними державних актів про право власності на земельні ділянки. Проте останню вимогу, на нашу думку, заявляти не потріб-



(реєстрі) перестають мати «абсолютний (неоскаржу-ваний) характер».

Самі права тут стають предметом спору, який має вирішити суддя. Отже, за віндикаційним позо-вом щодо земельної ділянки (та іншої нерухомості) завжди розглядається спір про право. Як вдало від-мітив К.І. Скловський: «если одновременно с пра-вом была передана и вещь, то защита выступает как двойной иск: о признании права и об истребовании вещи. Именно таким иском является виндикация, обязательный элемент которой, как известно, – обо-снование права истца на истребуемое имущество. Поэтому независимо от того, формулирует истец оба требования либо только требование о выдаче вещи, спор в любом случае является титульным, т. е. спором о праве» [7].

Суд досліджує, чи є особа, на ім’я якої зроблено за-пис у реєстрі (поземельній книзі), «справжнім» влас-ником земельної ділянки або ж право власності на неї має позивач, тобто чи може бути земельна ділянка витребувана від відповідача («набувача») згідно з законом. Внаслідок цього приймається рішення про повернення ділянки «справжньому власнику» (який має всіма належними та доступними йому засобами довести своє право власності на спірну ділянку) чи про «залишення» її у відповідача (шляхом відмови у відникаційному позові, яка може доповнюватися ви-знанням права відповідача).

Повернення земельної ділянки за віндикацією має (може) відбутися шляхом скасування запису11 на-бувача земельної ділянки та (можливо) шляхом вне-сення запису до реєстру (поземельної книги) на ім’я «справжнього власника». Такі позови, на нашу дум-ку, можуть доповнюватись вимогами про визнання прав, тобто суд може визнати право за позивачем, спростовуючи презумпцію зареєстрованого права відповідача, адже акт реєстрації права на нерухомість (земельну ділянку) не має значення безповоротності (нескасовуваності). Як відмічає У. Матеі, поновлення у володінні за віндикаційним позовом є лише побіж-ним наслідком юридичного визнання права власності [8]. Вітчизняне цивільне законодавство не забороняє (не виключає) застосування декількох (не взаємови-ключних) способів захисту прав позивача одночас-но. Загалом, до «допоміжних» способів захисту, на нашу думку, можна віднести, зокрема, відшкодування

но. Такого способу захисту прав закон не визначає, а сам по собі «папірець» (державний акт) не є документом, що встановлює права.

11 Проблемні питання скасування записів згідно з Зако-ном «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» висвітлюються далі.

збитків, визнання права (поряд з вимогою про по-вернення об’єкту нерухомості з чужого незаконного володіння).

Позиція Верховного Суду України, викладена у постанові Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визна-ння правочинів недійсними» [9], полягає в тому, що рішення суду про задоволення позову про витребу-вання майна із чужого незаконного володіння є під-ставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстра-ції, за власником, а також скасування попередньої реєстрації12. Тож рішення про задоволення віндика-ційного позову як таке вже є достатньою підставою для зміни записів. Тому заявляти окремі вимоги про визнання права, скасування запису у поземельній книзі та внесення нового запису на ім’я «справжньо-го власника» земельної ділянки необов’язково, хоча цілком можливо та може бути практично доречним задля уникнення окремого спору з цього приводу з органом реєстрації прав. Так, реєстратори нерухо-мості (працівники Держземагенства та БТІ) не за-вжди приймають до уваги вказану позицію ВСУ та відмовляються змінювати записи безпосередньо на підставі рішення суду про задоволення віндикаційно-го позову. Все одно, на нашу думку, ВСУ у вказаній постанові Пленуму підтверджує те, що записи в ре-єстрі (у поземельній книзі) не мають «абсолютного характеру». Таким чином, у межах вирішення вінди-каційного позову щодо витребування земельних ді-лянок суд вирішує і питання про права власності на них. Якщо фактичні записи не відповідають правам,

12 Щодо земельних ділянок, на даний час це вбачається можливим, адже згідно з «Порядком ведення Поземель-ної книги і Книги записів про державну реєстрацію дер-жавних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, до-говорів оренди землі» для скасування реєстрації потрібне рішення суду. Проте в Законі «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (проце-дури, передбачені яким фактично поки що не діяли) вже декілька разів змінювався підхід до порядку скасування державної реєстрації речових прав. З початку достатньо було «відповідного рішення суду». В редакції Закону від 11.02.2010 р. реєстрація мала скасовуватись тоді, коли су-дом визнавались недійсними підстави внесення записів. З 04.07.2012 р. діє редакція ст. 26 Закону, за якою: «У разі скасування на підставі рішення суду рішення про держав-ну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав». Таким чином, коли Закон має задіяти (з 01.01.2013 р.), «автома-тичне» скасування записів про права на земельні ділянки на підставі судових рішень про задоволення віндикаційних позовів стане вкрай ускладненим.



про які вони мають свідчити, суд має усунути цю не-відповідність та поновити справедливість.

Таким чином, віндикація земельних ділянок, права на які зареєстровано за набувачем, є можли-вою у випадках та в порядку, передбачених чинним законодавством.

Дійшовши вищезазначених висновків, ми не ствер-джуємо, що такий стан справ корисний для обороту та є найбільш економним з точки зору суспільних ви-трат (набувачам треба проявляти додаткову обачність навіть при придбанні земельних ділянок, права на які зареєстровані, витрачати кошти на страхування титу-лів тощо). Тим не менш, на нинішньому етапі держава не здатна забезпечити стабільність обороту в інший спосіб, за допомогою прийняття на себе тягаря гаран-тування всіх прав, що потрапили до публічних реє-стрів, за рахунок відповідних державних коштів.

1.2. ВІНДИКАЦІЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК (А.М. МІРОШНИЧЕНКО)

Констатуючи, що думка про «неабсолютність» за-пису у реєстрі та, як наслідок, про можливість вінди-кації земельних ділянок усталилася у судовій практи-ці та може бути обґрунтована цілою низкою вагомих аргументів, які наводилися вище у п. 1.1, дозволимо собі також стверджувати про те, що (1) існують і ар-гументи на користь «абсолютності» запису у реєстрі, а отже, і неможливості віндикації, та (2) тлумачення двозначностей у законодавстві на користь «абсолют-ності» запису в реєстрі є більш корисним для оборо-ту, а отже, може бути виправданим з позицій цільово-го тлумачення права.

Насамперед, на користь «абсолютності» запи-су свідчать положення ст. 125 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), за якими «[п]раво власності на земельну ділянку … виника[є] з моменту державної реєстрації …». Відносини щодо такої реєстрації вре-гульовані Законом України «Про державну реєстра-цію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Втім, передбачений Законом порядок реєстрації прав буде застосовуватися з 01.01.2013 (п .2 розд. ІІ ЗУ від 11.02.2010 № 1878-VI). П. 3 розд. ІІ ЗУ від 05.03.2009 № 1066-VI (яким ст. 125 ЗКУ викладена у чинній ре-дакції) передбачив, що «[д]о створення єдиної систе-ми органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень … право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реє-страції земельної ділянки». Хоча, за великим рахун-ком, система органів, на яку Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх об-межень» (ст. 6) покладає державну реєстрацію прав, існує, видається, що розуміти дане формулювання за-

кону слід розширено порівняно з буквальним тлума-ченням – як встановлення тимчасового правила, що діє до моменту, поки не «запрацює» ЗУ «Про дер-жавну реєстрацію …» (тобто до 01.01.2013).

У будь-якому випадку, сьогодні закон імперативно пов’язує момент виникнення права власності на зе-мельну ділянку із фактом реєстрації (див. також ч. 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію …»). Хоча із цього положення існує низка винятків (коли право власності виникає і без реєстрації в силу спеціальних вимог закону), можна стверджувати, що, за загальним правилом, виникнення права власності на земельну ділянку «жорстко» прив’язане до реєстрації і від-бувається навіть у випадку, коли реєстрація була про-ведено помилково на підставі нікчемного правочину. Тим більше, право власності у набувача виникає у разі, коли йдеться про правочин оспорюваний.

Встановлені законодавчо правила про «жорстку» прив’язку існування права до його реєстрації, як ви-дається, повинні мати однозначну перевагу над зга-даним вище п. 27 діючого на даний час «Порядку ведення Поземельної книги», затвердженого поста-новою КМУ від 09.10.2009 р. № 1021, за яким ска-сування записів у Поземельній книзі здійснюється посадовою особою територіального органу Держзе-магенства на підставі рішення суду. Адже Порядок – усього навсього підзаконний акт, який не може супер-ечити закону.

Ситуація ускладниться з настанням 01.01.2013, коли почне застосовуватися процедура реєстрації прав, передбачена Законом України «Про державну реєстрацію …», у т.ч. ч. 2 ст. 26: «[у] разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реє-страцію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав». На перший погляд, із цього формулювання слідує, що записи не мають абсолютного характеру, а отже, він-дикація земельних ділянок можлива. Втім, видається можливим й інше тлумачення, за яким ч. 2 ст. 26 За-кону слід розглядати не на противагу, а в сукупності із ст. 125 ЗКУ та іншими нормами закону таким чи-ном: записи скасовуються, але лише (1) на майбутнє13 (тобто до скасування запису право «зареєстровано-го» «неправильного» власника все-таки існувало), та лише (2) тоді, коли закон дозволяє «відібрати» у нового «неправильного» власника земельну ділянку на користь колишнього власника. За такого тлумачен-ня «відібрання» земельної ділянки у нового «непра-вильного» власника віндикацією не буде – воно може

13 Можливість такого тлумачення підсилюється тим, що у Законі вжите слово «скасування», а не «анулювання».



бути наслідком застосування іншого способу захисту – реституції (див. нижче).

Запропоноване тлумачення, що виключає віндика-цію земельної ділянки, на перший погляд, ускладнює захист прав власника (колишнього) відчуженої зе-мельної ділянки. Втім, цій особі будуть доступні інші способи захисту, насамперед, відшкодування заподія-ної шкоди. Важливо, щоб можливість відшкодування збитків була реальною, для чого доцільним є створен-ня певного механізму її фінансового забезпечення. Цікаво, що ч. 3 ст. 31 первісної редакції Закону Укра-їни «Про державну реєстрацію речових прав на не-рухоме майно та їх обмежень», слідуючи зарубіжним зразкам, передбачав створення «для відшкодування збитків, завданих з вини органу державної реєстрації прав», гарантійного фонду, проте після викладення Закону у новій редакції дане правило «випало». Ви-дається, водночас, що створення гарантійного фонду не є оптимальним рішенням; таким рішенням ви-глядає обов’язкове страхування відповідальності ре-єструючого органу за незаконну реєстрацію права за іншою особою.

Водночас, можливість «абстрактного» виникнен-ня права власності на земельну ділянку незалежно від дійсності правочину, що став основою для реєстрації, дозволяє захистити добросовісного набувача і є дуже корисною для обороту: потенційному покупцеві не-потрібно досліджувати «правову історію» земельної ділянки, достатньо переконатися, що його контр-агент вказаний у реєстрі як власник ділянки.

Виходячи із сказаного, видається, що у випадку із відчуженням земельної ділянки за незаконним пра-вочином віндикаційний позов взагалі не може бути застосований. Віндикаційний позов – це позов нево-лодіючого власника до володіючого невласника про повернення речі. Як бачимо, при відчуження земель-ної ділянки за недійсним правочином право влас-ності до набувача переходить, а попередній власник права власності позбавляється. Якщо так, заявити віндикаційний позов він не може.

Втім, ще раз наголосимо, що описаний підхід поки що не сприймається судами, і може розглядатися лише як пропозиція щодо зміни існуючого праворо-зуміння.

1.3. ВІНДИКАЦІЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК (Ю.Ю. ПОПОВ)

Розглядаючи питання віндикації, доцільно спершу звернутись до поняття володіння.

Римські юристи розрізняли два елементи володін-ня: animus possidendi – намір або воля володіти річ-

чю для себе (на себе), та corpus possessionis – реальне панування над предметом володіння [10, 129]. При цьому не передбачалося ані безперервного фізичного контакту з річчю (зокрема, володіння не втрачалося на час відсутності володільця), ані безперервної де-монстрації наміру володіти іншим чином (animus володільця завжди презюмувався, а про його втрату можна було дізнатись лише з відкритої заяви або ре-акції на захоплення речі іншою особою [11, 362]).

За радянських часів перший елемент володіння, який іноді називають «суб’єктивним», зазвичай не виділявся, принаймні у явному вигляді. Наприклад, В.А. Рясенцев пише, що «Владение – фактическое обладание вещью, дающее возможность физического или хозяйственного воздействия на нее. Владелец – тот, в хозяйстве которого вещь находится» [12, 276].

У пострадянські часи володіння також часто ро-зуміється як «фізичне» володіння, тобто як госпо-дарське панування над річчю [13, 337], при цьому господарське панування, знов таки, не передбачає без-перервного фізичного контакту з річчю. У цьому сенсі показовим є такий коментар щодо вступу у володіння спадковим майном: «Под фактическим вступлением во владение наследственным имуществом понимают-ся действия по управлению, распоряжению и пользо-ванию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, уплате налогов и внесе-нию иных платежей. Речь идет о действиях, дающих основание считать, что наследник относятся к наслед-ственному имуществу как к своему» [14, 231]. Як ба-чимо, в останньому реченні цієї цитати з’явилась така ознака, як відношення до майна як до свого. Більше того, видається, що цей коментар претендує на визна-чення правової природи володіння.

На думку А.Д. Рудокваса [15, 13], «De lege lata владение представляет собой адресованное неопре-деленному кругу лиц выражение воли к присвоению вещи, с которым как таковым объективное право при определенных условиях связывает определенные правовые последствия». Видається, що застосування виразу «de lege lata» є не дуже вдалим. Перш за все, може скластися враження, ніби Цивільний кодекс Ро-сійської Федерації містить таке визначення, що не від-повідає дійсності. З точки зору українського юриста цей вираз є тим більше недоречним, бо згідно з ч. 1 ст. 397 ЦКУ володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе, з чого можна зробити висновок, що на думку українського законодавця володіння чужим майном є фактичним триманням його у себе. Це визначення не є вдалим, бо створює враження, ніби володіння чужим майном є чимось ін-шим, ніж володіння своїм майном. Крім того, визна-



чення володіння через фактичне тримання нічого не пояснює, бо значення терміну «фактичне тримання» лишається нез’ясованим. Загалом ч. 1 ст. 397 ЦКУ є яскравим прикладом порушення правил юридичної техніки. Слід мати на увазі, що в праві існують понят-тя, визначення яких є недоцільним або навіть небез-печним [16, 31], і до таких понять якраз і відноситься поняття володіння. Воно потребує доктринального тлумачення, у тому числі з огляду на застосування від-повідного терміну у законі з урахуванням контекстів. Можливо, саме це мав на увазі А.Д. Рудоквас, але ж у такому разі застосування виразу «de lege lata» є во-чевидь зайвим. Викликає заперечення і кінцівка ре-чення «с которым как таковым объективное право при определенных условиях связывает определенные правовые последствия», бо встановлення чи не вста-новлення об’єктивним правом певних наслідків воле-виявлення відноситься до регулювання, а не до ознак поняття.

Виходячи з викладеного, можна зробити висно-вок, що володіння річчю – це адресоване невизна-ченому колу осіб (або, що те ж саме, – всім особам) волевиявлення щодо присвоєння речі.

Зазначене волевиявлення може об’єктуватись, зокрема, у користуванні особою річчю. Воно може об’єктуватись і в інших різновидах знаходження речі в господарстві особи, господарського панування над річчю.

Втім, господарське панування не слід розглядати як необхідний елемент володіння, а лише як одну з можливостей вираження волі до присвоєння речі, до того ж не дуже досконалу, але таку, яка до появи реєстрації була єдиною доступною людству. Недо-сконалість проявляється, по-перше, в тому, що щодо певних речей можливість демонстрації волі шляхом вчинення фізичних дій може бути дещо утруднена, зо-крема щодо земельних ділянок, тварин, автомобілів, техніки, інших великих за розміром речей, космічних об’єктів тощо. По-друге, складнощі можуть виника-ти і в зв’язку з тим, що з фізичних дій щодо майна, які вчиняються, як правило, людьми, не завжди легко з’ясувати, чию волю вони виражають. Так, якщо лю-дина обробляє землю, піклується про тварину, керує автомобілем, не завжди зрозуміло, чи вона робить це для себе, чи у якості, наприклад, працівника, найня-того або юридичною особою, або фізичною особою, або іншим суб’єктом цивільного права. Ці складнощі, крім того, створюють і небажані можливості незакон-ного заволодіння майном – наприклад, якщо найня-тий працівник демонструватиме волю до присвоєння для себе, від власного імені. По-третє, волевиявлення шляхом господарського панування над річчю не за-

вжди дає вірне уявлення про характер присвоєння володільцем: як власником, як заставодержателем тощо. По-четверте, хоч волевиявлення шляхом гос-подарського панування над річчю і адресоване неви-значеному колу осіб, фактично є доступним досить вузькому колу, як правило, тих, хто мають змогу спо-стерігати річ.

З появою реєстрації прав на майно ситуація до-корінно змінилася: така реєстрація дала інструмент, який зробив вираження волі щодо присвоєння більш простим, однозначним і доступним всім адресатам. Більше того, реєстрація дає можливість досягти ба-лансу інтересів власників та набувачів майна у цивіль-ному обороті. Так, свого часу римський принцип «де знаходжу свою річ, там і віндикую» почав заважати розвитку торгівлі: жоден покупець товарів не міг бути певний, що продавець є власником майна. Середньо-вічний винахід «Hand muss Hand wahren» захистив добросовісного набувача майна від ризику евікції у разі неправомочного відчуження, встановивши, що майно не може бути витребуване від такого набува-ча, але «хитнув маятник» в іншу сторону: тепер вже власник виявився незахищеним і дуже ризикував, пе-редаючи свою річ іншій особі. Щодо рухомого майна проблему вдалося вирішити через інститут «secured transactions» (що можна перекласти як інститут «без-печного обороту» чи «убезпеченого обороту»), імп-лементований наразі у § 9 Uniform Commercial Code (Уніфікованого комерційного кодексу США). Спро-щено, в перекладі на мову континентального права, цей інститут можна описати як можливість власника рухомої речі, переданої у possession («фізичне» во-лодіння) іншій особі, оголосити своє право у реєстрі шляхом filing (реєстрації), і тим самим своїми діями унеможливити появу фігури добросовісного набува-ча; та можливість заставодержателя одержати пріори-тет свого права застави на рухому річ двома шляхами: або шляхом filing, або шляхом одержання possession [17, 352]. Таким чином, юридичний ефект possession та filing один і той самий. Втім, здається, зазначений інститут повною мірою працює лише у США та в Канаді, хоча спроби його запровадити робились у багатьох країнах (прикладом такої спроби є Закон України «Про забезпечення вимог кредиторів та ре-єстрацію обтяжень»).

Реєстрація прав на земельні ділянки відкриває ще ширшу перспективу, бо існує можливість, принаймні теоретична, здійснити реєстрацію прав на всі земель-ні ділянки, що неможливо для рухомого майна. Зазна-чені вище недоліки, притаманні володінню шляхом господарського панування, у разі володіння шляхом оголошення прав у реєстрі або зникають зовсім, або значною мірою нівелюються.



Крім того, реєстрація дозволяє оголосити всі права на земельні ділянки, що належать різним суб’єктам, визначивши їх зміст14, чого складно досягти у разі оголошення прав через господарське панування над річчю. Відтак кожну особу, за якою оголошене те чи інше право, слід вважати володільцем земельної ді-лянки – щодо саме того права, яке оголошене. Тобто слід розрізняти володільця щодо права власності15, володільця щодо права застави (чи заставного воло-дільця), володільця щодо емфітевзису (чи емфітевзис-ного володільця) тощо. У Давньому Римі «Объектом владения признавались только res corporales, о дру-гих фактических ситуациях, защищенных посред-ством особых ин тердиктов (сервитутах и других специальных вещных правах – res incorporales), рим-ские юристы говорят как о quasi possessio» [11, 360], «в случаях этого рода есть «как бы владение пра-вом» – juris quasi-possessio» [18, 351]. Тут маються на увазі випадки, коли хтось оголошував обмежене речове право шляхом господарського панування над річчю: користувався нею, але не як власник, а, скажі-мо, як узуфруктуарій, користувався проїздом через чужу земельну ділянку тощо. На думку І.А. Покров-ського, «В действительности, мы имеем здесь не «как бы владение правом», а самое подлинное владение вещью, только владение не всестороннее, а ограни-ченное в своем содержании» [18, 351]. Погоджую-чись з цим автором в тому, що тут ми стикаємось з володінням річчю, і що приставка «квазі» видається зайвою, тим не менше вважаємо цілком прийнятним застосування і терміну «володіння правом» як сино-німічного. Іншими словами, не вбачається перешкод для застосування термінів «володіння правом влас-ності на земельну ділянку, володіння правом застави на земельну ділянку тощо», якщо ми маємо на ува-зі, що вони означають те ж саме, що і терміни «во-лодіння земельною ділянкою щодо права власності,

14 Власне, державна реєстрація речових прав на нерухо-ме майно і є їх оголошенням, а не офіційним визнанням і підтвердженням державою певних фактів, як це наразі за-значено у ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Втім, сама наявність визначення цього терміну у зазначеному Законі є юридико-технічною помилкою, бо його значення має виводитись з юридичних наслідків реєстрації і не по-требує будь-якого окремого визначення у законі. Таке ви-значення у кращому випадку є байдужим для регулювання, а в гіршому – здатне увійти з ним у суперечність.

15 Оскільки таке володіння є найбільш поширеним, володільця щодо права власності доцільно називати про-сто володільцем. Зокрема, у цій статті автор буде позна-чати терміном «володілець» саме володільця щодо права власності; коли ж виникатиме потреба згадати володільця щодо іншого права, це буде оговорено.

володіння земельною ділянкою щодо права застави тощо». Так, інколи в літературі ставиться питання: що є об’єктом відчуження у випадку купівлі-продажу речі – річ чи право власності на неї (див. наприклад [19, 52]). Видається, що шукати відповіді на це пи-тання не слід, бо відчуження речі і відчуження права власності на неї – синоніми. Натомість не вбачається необхідності у застосуванні понять «безпосередній володілець», «опосередкований володілець», «три-мач» щодо земельної ділянки, бо ці поняття перед-бачають оголошення прав шляхом господарського панування над річчю. При цьому за умови реєстрації прав на земельні ділянки законним володільцем (во-лодільцем щодо іншого права, відмінного від права власності) може бути тільки власник (особа, якій на-лежить інше право, відмінне від права власності).

Звідси випливає і неможливість конкуренції по-зовів про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння на користь власника з одно-го боку і на користь іншого законного володільця, який втратив володіння, – з іншого. Це є прямим на-слідком того, що оголошення різних прав тепер здій-снюється не в єдиний спосіб – через господарське панування над річчю, а різними – через внесення до реєстру різних записів щодо кожного права окремо. Дійсно, кожен, хто має те чи інше право на земельну ділянку (право власності, право застави, емфітевзис тощо), але не має володіння щодо такого права (зо-крема втратив його), вправі вимагати оголошення саме цього права за собою, і такі вимоги є незалежни-ми одна від одної.

Водночас володіння шляхом оголошення прав у реєстрі має і свої недоліки, непритаманні володінню шляхом оголошення прав через господарське пану-вання над річчю, і свої ризики, які з цього випли-вають. Так, є вірогідність знищення реєстру, і такі випадки траплялись. Зокрема, у 1871 році у Чикаго згорів публічний реєстр (щоправда, не прав, а право-чинів) [20, 85]. Іншим недоліком є те, що оголошен-ня прав у державному реєстрі неможливе без участі держави. При цьому реєстратор прав на земельні ді-лянки зобов’язаний перевіряти документи, подані за-явниками, і робити власні висновки щодо дійсності чи недійсності правочинів, щодо характеру прав, які можуть бути встановлені, причому такі висновки мо-жуть не збігатися з думкою заявника чи навіть обох сторін правочину, втіленого у документі; «до кола повноважень державного реєстратора входить дослі-дження документів на предмет їх відповідності ви-могам законодавства, визначення факту виникнення в заявника речового права на нерухоме майно або ж його обтяження, а також встановлення відсутності су-перечностей між заявленими та вже зареєстрованими



правами на нерухоме майно» [21]. У країнах, де діє латинський нотаріат, таку функцію значною мірою можуть виконувати нотаріуси16, що, звичайно, про-блем не вирішує (кожен, хто звертався до нотаріуса за посвідченням нестандартного правочину, знає, як неохоче нотаріуси це роблять). Подібні міркування щодо втручання держави у приватні справи, до речі, стали одним з аргументів, які схилили більшість шта-тів США відмовитися від системи реєстрації прав (registering) на користь реєстрації правочинів без їх перевірки (recording), а вищий суд штату Огайо у 1897 році [22] визнав неконституційним надання ре-єстратору таких повноважень, за яких він досліджує докази, застосовує право та приймає рішення щодо законної власності, бо це є повноваження судової гіл-ки влади [23, 675]. Нарешті, є і вірогідність невірного внесення записів до реєстру, зокрема через помилку реєстратора або навіть через його умисел.

Дещо знизити вірогідність невідповідності відо-мостей з реєстру дійсному стану речей може правило, яке діє в окремих країнах, зокрема в Німеччині, яке полягає в тому, що права, які реєструються, вини-кають лише з моменту їх оголошення (внесення до реєстру, до поземельної книги). Таким шляхом йде і Україна. Це дозволяє лише уникнути появи такого носія прав на земельну ділянку, чиї права ніколи не були оголошені в реєстрі (не убезпечуючи від реє-страції прав за особою, якій вони не належать). Втім, доцільність такого підходу не є очевидною. Не варто забувати, що реєстрація не є самоціллю, а є лише за-собом, який має слугувати інтересам власників та тре-тіх осіб. Відтак і відповідність відомостей з реєстру дійсному стану речей не є фетишем чи іконою, на яку слід молитися. Якщо невідповідність відомостей з реєстру дійсному стану речей може зашкодити лише особі, якій належить право, і яка не потурбувалась про його оголошення у реєстрі, то така невідповід-ність нікого не обходить.

Доречно звернутись до статусу відомостей з іншо-го реєстру – Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців (ЄДР), в якому міститься інформація про цих суб’єктів. Згідно з ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію юридич-них осіб та фізичних осіб – підприємців» якщо відо-мості, які підлягають внесенню до ЄДР, були внесені до нього, то такі відомості вважаються достовірними

16 Це передбачено Законом України від 04.07.2012 № 5037-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення проце-дури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно»; відповідні норми наберуть чин-ності з 01.01.2013.

і можуть бути використані в спорі з третьою особою, доки до них не внесено відповідних змін; якщо відо-мості, які підлягають внесенню до ЄДР, є недостовір-ними і були внесені до нього, то третя особа може по-силатися на них у спорі як на достовірні; третя особа не може посилатися на них у спорі у разі, якщо вона знала або могла знати про те, що такі відомості є не-достовірними; якщо відомості, які підлягають вне-сенню до ЄДР, не були до нього внесені, вони не мо-жуть бути використані в спорі з третьою особою, крім випадків, коли третя особа знала або могла знати ці відомості. Саме виходячи з такого підходу до статусу відомостей з ЄДР, цим Законом не передбачене, на-приклад, будь-яке підтвердження місцезнаходження юридичної особи чи місця проживання фізичної осо-би – вони просто повідомляють ці факти державному реєстратору. Водночас якщо третій особі потрібно вчинити волевиявлення по відношенню до цих осіб (наприклад, зробити заяву про зарахування зустріч-них однорідних вимог, повідомити про відмову від договору тощо), то така третя особа може надіслати відповідний документ на адресу, вказану в ЄДР, якщо тільки третій особі не відомо, що насправді місцез-находженням чи місцем проживання є інша адреса. Таким чином, всі негативні наслідки невідповідності відомостей щодо зазначених осіб з ЄДР несуть лише вони, а добросовісні треті особи жодним чином не страждають.

Варто також мати на увазі, що невідповідність ви-димості прав чи фактів дійсному стану речей зовсім не завжди є недоліком, а може бути навіть бажаною – наприклад, у разі вступу комісіонера (за договором комісії, укладеним з комітентом) у правовідносини з третіми особами від власного імені.

Втім, мета досягнення стовідсоткової достовір-ності реєстру прав на земельні ділянки, здається, є примарною. Навіть в Австралії, яка відома як бать-ківщина системи реєстрації Торренса і схильністю до максимальної достовірності реєстру, абсолютної достовірності досягти не вдається. Зокрема, умовою захисту особи, зареєстрованої як власник, від неза-реєстрованих прав інших осіб є відсутність «fraud» [24, 675] (дослівний переклад – «шахрайство», але цей термін у праві використовується і в ширшому зна-ченні, зокрема у значенні умислу).

Щоправда, поняття «достовірність реєстру прав» можна розуміти і інакше. Якщо усвідомлювати, що у реєстрі зазначається не власник (інші особи, яким належать оголошені права), а презюмований власник (інші особи, належність яким оголошених прав пре-зюмується), то можна зробити висновок, що реєстр зі стовідсотковою достовірністю відображає відомості



про володільця (володільців щодо інших прав, від-мінних від права власності).

Ідея запровадження правила (чи то шляхом тлума-чення, чи то шляхом законодавчих змін) про набуття права власності особою внаслідок самого лише фак-ту реєстрації на його ім’я права власності потребує ретельного аналізу наслідків такого регулювання і з’ясування їх відповідності сьогоднішнім уявленням суспільства про справедливість. Під час такого ана-лізу може виникати багато питань. Так, необхідно вирішити питання про співвідношення зазначеного правила з правилами щодо добросовісного набуття права власності (ст.ст. 330, 388 ЦКУ). Якщо розуміти останні правила як спеціальні, які встановлюють осо-бливості регулювання у разі, якщо майно (у тому чис-лі земельні ділянки) відчужене особою, яка не мала на це права, то ідея «абсолютності» запису у реєстрі (реєстратор сказав «власник» – значить, власник) вочевидь реалізована не буде. Якщо ж виходити з того, що спеціальним є правило про «абсолютність» запису у реєстрі про право власності на земельні ді-лянки, а правила щодо добросовісного набуття права власності у відносинах щодо земельних ділянок не застосовуються, то виникає питання щодо можливих способів захисту особи, неправомірно позбавленої права власності. Звичайно, у цьому разі буде немож-ливим застосування правил про віндикацію (бо воло-дільцем завжди буде власник). Відтак єдиним дійсно ефективним способом захисту може бути кондикцій-ний позов17, адже можливість відшкодування шкоди в багатьох випадках не дає можливості належним чином захистити права власника (колишнього), по-збавленого свого права. Останнє твердження можна проілюструвати прикладом: реєстратор без будь-яких підстав «переписав» на агрофірму земельні ді-лянки під садибами мешканців села, а також їх поля, після чого зник, чи навіть раптово помер18. Село буде змушене кудись переїжджати, незалежно від того, чи вдалося селянам одержати відшкодування шкоди, чи ні, а агрофірма задурно одержить їх землю. Навряд чи таке регулювання буде розцінене у суспільстві як справедливе. Водночас щодо можливості застосуван-ня правил про кондикцію можуть виникати сумніви: адже право власності набуватиметься на передбаченій законом правовій підставі – юридичному факті дер-

17 Правила про реституцію є недостатніми, бо застосо-вуються лише у разі виконання недійсного правочину, а крім того, є дефектними – див. розділ 2.3.

18 Легко уявити і різноманітні варіації: наприклад, реє-страція за підробленими документами; реєстрація спершу на юридичну особу, засновану невідомими за чужим пас-портом, яка продає чи дарує земельні ділянки «кінцевому споживачу» тощо.

жавної реєстрації. Вихід може бути знайдено у тлума-ченні поняття «достатня правова підстава». Можна запропонувати такий підхід: достатньою слід вважа-ти не будь-яку правову підставу, в силу якої набувач набуває майно, а таку, яка має місце за наявності пра-вомірної каузи на боці набувача19. За такого тлумачен-ня поняття «достатня правова підстава» колишній власник матиме можливість повернути своє майно від безпосереднього набувача за правилами про кон-дикцію у всіх випадках, коли він має таку можливість за усталеного сьогодні підходу як за правилами про кондикцію, так і за правилами про віндикацію. Вод-ночас додатково він матиме можливість повернути своє майно за правилами про кондикцію також і від добросовісного набувача, бо такий набувач набувати-ме право власності не на підставі ст.ст. 330, 388 ЦКУ, а на підставі правила про «абсолютність» запису у реєстрі, тобто так само, як і недобросовісні набува-чі. Тож, мабуть, доведеться подбати про законодавчу заборону кондикції у разі добросовісності набувача. З іншого боку, недобросовісний безпосередній на-бувач, здається, може легко запобігти витребуванню в нього земельної ділянки за правилами про кондик-цію, якщо здійснить відчуження земельної ділянки на користь іншої, теж недобросовісної по відношенню до колишнього власника, особи (наприклад, за до-говором купівлі-продажу чи дарування): адже така особа придбає земельну ділянку від власника. Якщо для запобігання таким небажаним наслідкам встано-вити правило про можливість витребувати земельну ділянку і від неї, то такий підхід здатен небагато за-лишити від усталеного уявлення про право власності. Отож доцільність реформування права у зазначеному напрямку та подолання проблем, що при цьому ство-рюються, викликає сумнів.

Видається, що для убезпечення добросовісного обороту досить встановити правило, що добросовіс-ний набувач від неправомочної особи набуває право, якщо він не знав і не повинен був знати20 про непра-вомочність такої особи (наразі за ст.ст. 330, 388 ЦКУ таке правило діє для добросовісного набувача лише права власності, причому лише за відплатним догово-ром і лише в разі, якщо річ не вибула з володіння влас-ника або особи, якій він передав майно у володіння, поза його волею). У цьому випадку нема підстав для застосування правил про кондикцію, бо право влас-ності набувається на правовій підставі, встановленій

19 Про каузу у випадку добросовісного набуття права власності відповідно до ст.ст. 330, 388 ЦКУ див. нижче.

20 Усталений термін «не повинен був знати» у чинному ЦК чомусь замінено на «не міг знати». Втім, скільки мож-на судити, у судовій практиці правозастосування від цього не змінилося (Гусак М.Б. Приватне повідомлення).



законом – на підставі «сложного юридического со-става, элементы которого в различных законодатель-ствах могут отличаться» [25, 273]21. При цьому каузу на боці добросовісного набувача забезпечує наявність дійсного зобов’язального договору (відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦКУ в чинній редакції – відплатного) з особою, яка не мала права відчужувати майно. Відсут-ність такого права у відчужувача, звичайно, не пови-нна впливати на дійсність зобов’язального договору, адже факт його укладення сам по собі не тягне пере-ходу права власності, а виконання зобов’язального договору, загально кажучи, може не збігатися у часі з його укладенням22, причому на момент виконання договору особа, яка не мала права відчужувати майно, може таке право набути. Такому підходу дещо заважає ст. 658 ЦКУ23, доцільність появи якої у ЦКУ навряд чи можна обґрунтувати; як і в більшості подібних випадків, судовій практиці доведеться знайти спосіб якось нівелювати шкідливий вплив цієї статті24. Тоді потенційному покупцеві непотрібно буде ані дослі-джувати «правову історію» земельної ділянки, ані з’ясовувати, чи не вибуло майно з володіння будь-якої особи, зареєстрованої раніше як власник, не з її волі (для чого у потенційного покупця немає інструмен-тів) – достатньо переконатися, що його контрагент вказаний у реєстрі як власник (презюмований) ділян-ки (тобто є її володільцем). Винятком буде випадок, коли потенційний покупець знав чи повинен був зна-ти, що, всупереч відомостям з реєстру, продавець не

21 Відповідно до ст.ст. 330, 388 ЦК елементами юри-дичного складу є: відплатність зобов’язального договору, укладеного з особою, яка не мала права відчужувати майно; добросовісність набувача; вибуття майна з володіння вла-сника з його волі або з волі особи, якій він передав майно у володіння.

22 Яскравим прикладом є придбання нерухомості на пу-блічних торгах відповідно до Закону України «Про іпоте-ку»: на публічних торгах укладається договір купівлі-про-дажу, потім покупець сплачує ціну, після чого державний виконавець складає акт про реалізацію предмету іпотеки, що є підставою для видачі нотаріусом покупцеві свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів.

23 Відповідно до ст. 658 ЦКУ право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару; якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

24 Наприклад, можна використати невдалий вираз у ч. 1 ст. 655 ЦКУ – «одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві)» для тлумачення ст. 658 ЦКУ таким чином, що в ній йдеться про передачу майна у власність, а не про зобов’язання передати, тобто не про зобов’язальний договір, а про його виконання.

правомочний на відчуження: такий покупець не може вважатись добросовісним і набувати право. Це дасть змогу захистити добросовісний оборот, але при цьо-му не стимулювати недобросовісний оборот (що є не менш важливою метою).

Оскільки позбавлення володіння земельною ді-лянкою полягає у внесенні до реєстру невірних відо-мостей щодо носія прав, то віндикаційний позов у разі його задоволення має давати змогу забезпечити відображення у реєстрі вірної інформації. Для цього немає жодної потреби скасовувати невірний запис у реєстрі, яким право оголошене як таке, що належить іншій особі (відповідачу за віндикаційним позовом). Дійсно, оголошення є юридичним фактом, який не можна анулювати із зворотною силою в часі: доки не внесено наступного (вірного) запису, попередній (не-вірний) запис здійснює функцію оголошення прав. Отже, в разі задоволення віндикаційного позову необхідно лише внести до реєстру новий запис, яким право оголошуватиметься як таке, що належить по-зивачу.

Необхідною умовою задоволення віндикаційно-го позову є висновок суду про наявність у позивача права власності на майно, що витребовується. Тому мотивувальна частина судового рішення має містити такий висновок. Віндикаційний позов є позовом про позбавлення відповідача (володільця) володіння і пе-редання володіння позивачу (власнику), а не позовом про визнання права власності, тому такий висновок не слід відображати у резолютивній частині судового рішення про задоволення віндикаційного позову25.

Слід підкреслити, що висновок суду про наявність у позивача права власності на майно, що витребову-ється, є лише необхідною умовою задоволення вінди-каційного позову, але не достатньою. Для задоволен-ня такого позову суд має ще принаймні встановити, що володільцем спірного майна є відповідач, і що від-сутні підстави для застосування наслідків спливу по-зовної давності за вимогою про віндикацію26. З цього, до речі, випливає, що рішення суду про визнання пра-

25 Аналогія: для задоволення позову про стягнення пла-ти за поставлений товар суд має встановити наявність у по-зивача права вимоги до відповідача, для чого, у свою чергу, з’ясувати, чи був укладений договір купівлі-продажу (по-ставки), чи нє він нікчемним, встановити, що настав строк оплати тощо, водночас всі ці висновки вміщуються до мо-тивувальної, а не резолютивної частини судового рішення.

26 Питання доцільності існування строку позовної дав-ності за вимогами про повернення земельних ділянок з чужого незаконного володіння тісно пов’язане з питанням про належне регулювання набуття права власності за на-бувальною давністю, а відтак виходить за межі цієї статті.



ва власності позивача на земельну ділянку не можна розглядати як підставу для державної реєстрації права власності позивача, якщо таке право вже заре-єстроване за відповідачем чи третьою особою у про-цесі або, тим більше, за іншою особою. Дійсно, судові рішення у цивільних чи господарських справах, як відомо, поділяються (відповідно до поділу позовів у процесуальному значенні [26, 165–169) на три групи: рішення про присудження, рішення про перетворен-ня правовідношення та рішення про визнання. При цьому виконанню підлягає лише перший вид рішень – рішення про присудження. У нашому випадку та-ким рішенням є рішення про задоволення віндика-ційного позову, для чого самого лише висновку про наявність у позивача права власності замало.

На мій погляд, не має великого значення, у яких саме словах формулюється резолютивна частина рі-шення суду про задоволення віндикаційного позову, важливо лише, щоб вона: 1) розглядалась як підстава для внесення до реєстру запису, внаслідок чого пози-вач набуває володіння; 2) не створювала інших право-вих наслідків. Так, не слід розглядати рішення суду як таке, що зобов’язує реєстратора вчинити певні дії, на-томість воно є однією з підстав державної реєстрації прав – так само, як і, наприклад, договір та інші доку-менти, передбачені у ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме май-но та їх обтяжень». З цієї причини, до речі, реєстра-тора не слід залучати до участі у судовому процесі ані як відповідача, ані як третю особу; якщо реєстратору буде подане судове рішення, яким задоволений він-дикаційний позов, але на цей час відповідно до реє-стру володільцем є не відповідач, то реєстратор має відмовити у реєстрації (так само, як у випадку, коли подається договір про відчуження земельної ділян-ки особою, яка на цей час відповідно до реєстру не є володільцем). Практика склалась таким чином, що резолютивна частина рішення суду про задоволення віндикаційного позову щодо земельних ділянок фор-мулюється так само, як і щодо рухомого майна. Вер-ховний Суд України у п. 10 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсни-ми» так сформулював свою позицію: «Рішення суду про задоволення позову про повернення майна, пе-реданого за недійсним правочином, чи витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за влас-ником, а також скасування попередньої реєстрації». Видається, що такий підхід є цілком прийнятний (за виключенням думки про скасування попередньої ре-єстрації). Відповідним чином має формулюватись по-

зовна вимога, при цьому нема необхідності заявляти будь-які інші додаткові позовні вимоги, наприклад про визнання недійсними державних актів (хоча б тому, що таке визнання не тягне правових наслідків), скасування записів у реєстрі (з цієї ж причини).

Небажання окремих реєстраторів вносити записи про реєстрацію права власності за позивачем, на ко-ристь якого винесене судове рішення про витребу-вання майна з чужого незаконного володіння, скоріш за все, пов’язане з нерозумінням, що така реєстрація і є насправді позбавленням володіння відповідача та переданням володіння позивачу.

2.1. ЗАСТОСУВАННЯ РЕСТИТУЦІЇ (ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК, НАБУТИХ ЗА НЕДІЙСНИМИ ПРАВОЧИНАМИ) (А.І. РІПЕНКО)

Двосторонню реституцію (від лат. «restituere» – відновлювати, відшкодовувати, приводити у поря-док) прийнято вважати загальним наслідком недій-сності правочинів у цивільному праві. Щодо співвід-ношенні реституції, віндикації та кондикції в науці нема єдності думок. Основні позиції дослідників зво-дяться до такого:

1. Реституція є різновидом кондикції, чи реститу-ція за своєю суттю є наслідком безпідставного збага-чення. Обґрунтовується дана позиція тим, що право за недійсним (з моменту його вчинення) правочи-ном не набувається, тож збагачення є безпідставним. У підручниках з цивільного права можна зустріти і таке твердження: «Требование о возврате неосно-вательно приобретенного или сбереженного имуще-ства – это форма (способ) осуществления права на реституцію» [27, 458]. Як вказує Д. Тузов, «недей-ствительная сделка – это всего лишь частный случай отсутствия правового основания, а предоставление по такой сделке – одна из возможных причин неза-конного владения или обогащения» [28, 221].

2. Реституція є різновидом кондикції або вінди-кації (щодо речей, визначених родовими ознаками, – кондикції; щодо індивідуально-визначених речей – віндикації). Як вказує О. Гутніков, «Реституцион-ное требование по своей правовой природе является либо виндикационным требованием, либо требо-ванием о возврате неосновательного обогащения» [29, 237].

3. Реституція є окремим інститутом, своєрідним правовим явищем. Вона є взаємною, має певні ознаки зобов’язання, а також ознаку «посесорності», адже річ повертається в силу факту володіння нею до вчи-нення недійсного правочину, тобто незалежно від за-конності та добросовісності володіння).



4. Реституція має певну адміністративну («дер-жавно-примусову») природу.

5. Реституція є звичайним зобов’язанням, на яке поширюється загальне цивільно-правове регулюван-ня зобов’язань.

Слід відзначити, що всі вказані точки зору мають досить серйозне теоретичне обґрунтування, адже за-конодавство (як вітчизняне, так і, наприклад, росій-ське) не надає чітких відповідей на всі запитання.

Дискусійним є також віднесення реституції до од-ного зі способів захисту цивільних прав. Як вказуєть-ся в літературі, реституція поновлює фактичний стан справ, а не права. Як вказує Н. Соломіна, реституцій-на вимога, що ґрунтується на недійсному правочині, спрямована на відшкодування майнових втрат кожної зі сторін та, на думку дослідниці, виключає можли-вість виділення реституційної вимоги в якості само-стійного способу захисту цивільних прав [30].

Іншу позицію сформулював ВСУ. Так, на погляд Суду, незважаючи на те, що реституція не передбаче-на у ст. 16 ЦКУ як один із способів захисту, її цілком можна вважати окремим способом захисту цивільних прав, які порушуються у зв’язку з недійсністю право-чину [31].

Не вдаючись у теоретичні дискусії щодо цих нео-днозначних питань, відзначимо, що, на нашу думку, реституція (що має на меті «поновити факт», «фак-тичний стан справ» безвідносно до прав на речі, зо-крема, на земельні ділянки27) є винятковим наслідком (як і само по собі визнання правочинів щодо переходу права власності на нерухомість недійсними слід роз-глядати як щось виняткове), що варто застосовувати лише у виключних випадках (принаймні, до такого розуміння реституції слід прямувати з метою під-тримання стабільності обороту земельних ділянок та інших нерухомих речей28). Така ретроспективна «дія назад» (повернення набутого), на наш погляд, є в ба-гатьох випадках небажаною.

Як вказує російський дослідник О.М. Латиєв: «Простейшим решением проблемы был бы прямой законодательный запрет на применение реституции в тех случаях, когда не допускается виндикация, как это сделано, например, в Нидерландах, где, в со-

27 Хоча внаслідок реституції все одно поновлюються за-писи щодо прав на земельні ділянки, особа, якій ділянку повернено за реституцією, може не бути її власником. Так, у передбачених законом випадках, таку ділянку може бути від неї витребувано за віндикаційним позовом.

28 Позиція автора полягає в тому, що з часом єдиним (матеріальним) об’єктом нерухомого майна слід визнати земельну ділянку, а все інше – її складовими.

ответствии с п. 5 ст. 3:45 ГК «права, добросовестно приобретенные третьими лицами иначе как безвоз-мездно, на имущество, которое было предметом недей-ствительной сделки, остаются в силе» [32].

Формально, реституція за ЦКУ не знає жодних обмежень. До неї не застосовуються положення про обмеження віндикації. У РФ дану проблему виріши-ли суди (перш за все – Конституційний Суд РФ), застосувавши обмеження віндикації і на випадки за-стосування наслідків недійсності правочинів. Але в російському цивільному законодавстві таких безпо-середніх приписів також нема.

Коли йдеться про визнання недійсними правочи-нів, спрямованих на перехід прав на земельні ділянки, треба приділяти особливу увагу тим причинам, що спонукають позивача звернутись із позовом стосовно визнання правочину недійсним та застосування на-слідків у вигляді реституції. Враховуючи нечіткість, непослідовність, «недоробленість» та надзвичайну динамічність вітчизняного земельного законодав-ства з часів початку земельної приватизації, технічні та інші незначні недоліки можна відшукати майже в кожній документації із землеустрою. Частіше за все такі «помилки» криються ще у «первинному» на-бутті права приватної власності на ділянки (при пе-редачі ділянок із земель державної та комунальної власності).

Останнім часом досить «модно» скасовувати рі-шення органів влади про передачу земельних ділянок в порядку адміністративного судочинства, після чого визнавати недійсними правочини щодо відчуження таких земельних ділянок (договори купівлі-прода-жу) із «поверненням» їх до державної (комунальної власності) з виключно формальних, технічних при-чин. На наш погляд, це є неприпустимим.

У багатьох випадках причиною визнання правочи-нів недійсними заявляється відсутність погодження меж із суміжними землекористувачами (землевласни-ками), що передбачено ст. 198 ЗКУ. Але відсутність такого «погодження»29 не можна також вважати під-ставою ані для скасування рішення органу влади, ані для визнання відповідного правочину недійсним.

Не мають жодного сенсу спроби визнати недій-сними договори купівлі-продажу земельних ділянок під об’єктами нерухомості, що належать фізичним та юридичним особам, адже такі ділянки не можуть бути повернуті фактично та це призведе лише до не-

29 Нема жодних критеріїв погодження/непогодження, що на практиці дуже часто призводить до зловживання правом або ж загалом вимагання грошей чи примушення до вчинення певних дій тощо на користь «погоджувача».



доотримання бюджетами плати за землю.

Відповідно до ст. 216 ЦКУ недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. Тобто на підставі недійсного право-чину не виникають права на земельні ділянки та інші об’єкти цивільних прав.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Причому вказані правові наслідки за-стосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Згідно з ч. 5 згаданої вище статті ЦКУ вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного право-чину може бути пред’явлена будь-якою заінтересова-ною особою. Суд може застосувати наслідки недійснос-ті нікчемного правочину з власної ініціативи.

Таким чином, реституція є загальним наслідком недійсності правочину (якщо спеціальні правила щодо цього не встановлені законом). Проте позивачі не завжди заявляють про наслідки у вигляді реститу-ції у позовах про визнання правочинів недійсними, а суди не завжди проявляють власну ініціативу (не-рідко після визнання правочину недійсним кожна сторона, або ж певна «зацікавлена особа» заявляє окремо про застосування наслідків недійсності пра-вочину у вигляді реституції). Тож, гіпотетично, при визнанні правочину недійсним (без застосування на-слідків такої недійсності у вигляді реституції) може виникнути конкуренція між положеннями ЦКУ про реституцію, віндикацію та кондикцію при виявленні позивачем бажання повернути набуту за недійсним правочином земельну ділянку.

Реституція земельних ділянок «в натурі» часто є ускладненою наявністю проведеного на спірній ді-лянці будівництва. Формально це не є перешкодою для повернення ділянки в порядку реституції. Але коли, скажімо, право власності на зведені будівлі вже зареєстровано за покупцем ділянки, «просто так» знести їх вже не можна (право власності на таку неру-хомість захищається однаково з правом власності на земельну ділянку). Більш того, вартість будівель може значно перевищувати вартість самої ділянки. В тако-му разі суду, який розглядає вимогу про застосування наслідків недійсності правочину у вигляді реституції, слід уважно розглянути всі обставини справи (за яких

обставин правочин визнається недійсним тощо), піс-ля чого прийняти виважене та справедливе рішення. Теоретично, таким рішенням (залежно від обставин конкретної справи) може бути рішення про:

1. Знесення будинку та повернення ділянки (таке рішення нам видається дуже спірним та не може бути застосоване тоді, коли набувач ділянки діяв право-мірно та із т.з. «доброю совістю», адже така особа насправді ні в чому не винна);

2. Залишення земельної ділянки разом зі спору-дами (будівлями) за набувачем із виплатою грошей продавцю в порядку реституції (річ змінено таким чином, що її повернення є по суті неможливим);

3. Повернення земельної ділянки разом зі спору-дами (будівлями) продавцю (вартість будівель та спо-руд треба буде компенсувати набувачу ділянки).

Щодо питання співвідношення (конкуренції) рес-титуції та віндикації ВСУ висловив свою позицію у постанові Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визна-ння правочинів недійсними», а також в Узагальнен-ні ВСУ від 24.11.2008 «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсни-ми». Так, Суд вважає, що норми глави 29 ЦКУ про захист права власності є спеціальними по відношен-ню до норм ч. 1 ст. 216 ЦКУ [31, Розділ «Застосуван-ня правових наслідків недійсності правочину»].

На думку ВСУ, якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або визнано не-дійсним, то позов про визнання правочину недій-сним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення набутого майна має пред’являтися тоді, коли майно залишається у набу-вача.

Тобто, якщо вчинений один правочин і поверну-ти майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде позов про по-вернення майна за правилами реституції. Якщо ж на-бувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, потрібно звертатися з віндикаційним позовом. Застосування реституції та повернення майна за недійсним право-чином, враховуючи положення ст. 216 ЦКУ, є можли-вим тоді, коли предметом спору є правочин за участю власника і майно перебуває у першого покупця (на-бувача).

Слід в цілому погодитись із висновками ВСУ, тим більш, що така позиція була сприйнята в цілому ві-тчизняними судами.

ВСУ також вказав, що коли після укладення недій-



сного правочину було укладено ще декілька правочи-нів, то вбачається правильним визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача. Здається, що така позиція суду ґрунтується здебільшого на мір-куваннях зручності та доцільності, адже покладена в її основу фікція нікчемності всіх інших правочинів не має під собою основи у вигляді конкретних положень ЦКУ30. Насправді, для позбавлення особи («оста-точного набувача») титулу необхідно було б визнати всі оспорювані правочини «у ланцюжку» недійсни-ми (із застосуванням реституції та наступним витре-буванням земельної ділянки від першого відчужувача, або без застосування наслідків у вигляді реституції, лише задля позбавлення титулу останнього набувача), після чого застосовувати положення про віндикацію або кондикцію31. Але ж, дійсно, це не лише незручно, а й не в усіх випадках взагалі можливо.

Визнання першого правочину недійсним може бути доречним лише у випадку коли, скажімо, треба довести те, що майно вибуло з володіння власника не з його волі. Якщо ж не оскаржувати кожний правочин з «ланцюжка», на нашу думку, можливе задоволен-ня віндикаційного позову про витребування земель-ної ділянки (скасування запису про право на неї та вчинення запису на ім’я «справжнього власника») безпосередньо від останнього набувача, який шукати-ме збитків від особи, яка продала йому ділянку чи з іншої винної особи. Як вказав у тій самій постанові Пленум ВСУ [31]: «Проте в цьому випадку немає перешкод для задоволення лише віндикаційного по-зову, оскільки право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним право-чину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і збе-рігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді … [У] разі задоволення віндика-ційного позову суд повинен вирішити питання про відшкодування добросовісному набувачеві понесе-

30 Щодо альтернативного погляду на нікчемність всіх правочинів, які не відповідають закону див. вище.

31 Відповідно до роз’яснень Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсни-ми» [33] наслідки недійсності угод підлягають застосу-ванню лише до сторін угоди, тому на особу, яка не є сторо-ною угоди, не може бути покладено обов’язок повернення майна за угодою, у якій вона не брала участі. Відповідно до Роз’яснення заінтересована особа-учасник визнаної недій-сною угоди не позбавлена права вимагати виконаного її контрагентом від третьої особи, що не є стороною угоди, як отриманого без належних правових підстав.

них ним витрат на придбання майна. Такі витрати має бути стягнено зі сторони, яка отримала кошти за недійсним правочином, або з особи, яка є винною в недійсності правочину».

Таким чином, питання конкуренції віндикації та реституції досить чітко вирішене ВСУ.

2.2. ЗАСТОСУВАННЯ РЕСТИТУЦІЇ (ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК, НАБУТИХ ЗА НЕДІЙСНИМИ ПРАВОЧИНАМИ) (А.М. МІРОШНИЧЕНКО)

Позиція, за якою запис у реєстрі має абсолютний характер, не перешкоджає застосуванню реституції. Так, у разі недійсності правочину, відповідно до яко-го була відчужена земельна ділянка, у набувача земель-ної ділянки існує обов’язок повернути її (ч. 1 ст. 216 ЦКУ).

Застосування такого способу захисту у випадку із рухомим майном особливих складнощів не являє. Втім, у випадку із земельною ділянкою ситуація інша – зовсім не очевидно, що означає «повернення зе-мельної ділянки», адже фактичне володіння земель-ною ділянкою – умовність, а раз так, і фактичне по-вернення земельної ділянки нічим іншим, окрім як умовністю, бути не може.

При вирішенні даної проблеми слід, знов-таки, виходити з того, що володільцем земельної ділянки є особа, яка вказана у реєстрі як власник ділянки. «Фактичне позбавлення володіння» земельною ді-лянкою за умов реєстрації прав на неї позбавлене будь-якого змісту, права володіння можна позбави-ти лише «юридично», шляхом відібрання титулу в цілому [34, 127]. Тому формулювання «повернення земельної ділянки» у резолютивній частині рішення суду означає перетворення правовідносин, «переве-дення» права власності на попереднього власника. Така формула має бути підставою для внесення до реєстру нового запису про передачу титулу від особи, що набула земельну ділянку незаконно, попередньо-му власнику (так само, як, скажімо, правочин про відчуження земельної ділянки). Якщо ж «повернен-ня» відбувається у позасудовому порядку, запис до реєстру має бути внесений відповідно до правочину, вчиненого особою, що незаконно набула земельну ді-лянку.

Як видається, такий висновок буде справедливий і тоді, коли після 01.01.2013 «запрацюють» нещо-давно змінені положення ч. 2 ст. 26 Закону «Про ре-єстрацію …», згідно з якими «[у] разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстра-цію прав до Державного реєстру прав вноситься за-пис про скасування державної реєстрації прав». Дуже



сподіваюся, що ця норма буде застосовуватися суда-ми лише до випадків, коли відсутній спір про право (технічні помилки тощо), тобто не до ситуації, коли йдеться про реституцію. У випадку реституції жодної потреби у скасуванні рішення про державну реєстра-цію, звичайно, немає.

Стосовно ситуації, в якій земельна ділянка була відчужена набувачем за недійсним правочином іншій особі, видається, що реституція можлива лише від-носно цього першого правочину шляхом повернення вартості земельної ділянки первісному власнику (ч. 1 ст. 216 ЦКУ). «Ланцюжок» реституцій видається неможливим, адже первісний власник не є стороною наступних правочинів, а отже, не вправі вимагати реституції за ними. Крім того, підхід, за яким запис у реєстрі має абсолютний характер, передбачає розгляд подальших правочинів щодо земельної ділянки як та-ких, що відповідають закону.

2.3. ЗАСТОСУВАННЯ «РЕСТИТУЦІЇ» (ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК, НАБУТИХ ЗА НЕДІЙСНИМИ ПРАВОЧИНАМИ) (Ю.Ю. ПОПОВ)

Правила, встановлені наразі абзацом другим ч. 1 ст. 216 ЦКУ32, ще з радянських часів прийнято нази-вати правилами про реституцію (хоча цим терміном у римському праві та сучасних правопорядках по-значаються інші поняття; а «в целом современным правопорядкам, как и римскому праву, неизвестно какое-либо специальное средство для обратного истребования того, что было предоставлено по не-действительной сделке» [25, 212]), тож будемо ко-ристуватись цією термінологією.

Перш за все виникає питання: чому, власне, наслід-ки одержання благ на виконання недійсного правочи-ну мають відрізнятися від наслідків у разі виконання невчиненого правочину (зокрема неукладеного до-говору), або в разі розірвання договору, виконаного лише однією стороною33, або в разі розірвання чи

32 Абзац другий ч. 1 ст. 216 ЦК: «У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зо-крема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент від-шкодування».

33 Видається, що правило ч. 4 ст. 653 ЦК («Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов’язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або за-коном») має застосовуватись до так званих триваючих договорів, за якими сторони періодично здійснюють ви-

зміни умов договору із зворотною силою в часі34, або в разі припинення зобов’язання неможливістю його виконання (ст. 607 ЦКУ) стороною, яка одержала виконання від іншої сторони, або за відсутності ви-димості наявності правочину взагалі? Якщо відповіді на це питання знайти не вдається, то може скластися враження, ніби правил про реституцію замало, і що необхідно було б розширити сферу їх застосування.

Тепер варто задатись іншим питанням: як можна було б сформулювати гіпотезу такої більш загальної норми, аби вона охоплювала всі наведені вище випад-ки? Видається, що її можна сформулювати як набуття або збереження майна за рахунок іншої особи без до-статньої правової підстави або на підставі, яка згодом відпала. Водночас відповідні правила вже передбачені главою 83 ЦКУ.

Звідси випливає, що правил про реституцію заба-гато, а саме – вони не потрібні взагалі.

Зайві правила нічого, крім шкоди, дати не можуть. І правила про реституцію, звичайно, не є виключен-ням.

Так, імперативна вказівка абзацу другого ч. 1 ст. 216 ЦКУ на обов’язок повернути одержане дру-гій стороні правочину спричинила появу ідеї щодо неможливості застосування правила про обмеження витребування майна від добросовісного набувача, про що вже згадано у розділі 2.1 цієї статті. Втім, зда-ється, проблеми тут не повинно бути: добросовісний набувач, як сказано у розділі 1.3 цієї статті, набуває право власності на майно на підставі встановленого законом юридичного складу, а не на підставі право-чину, тому ч. 1 ст. 216 у цьому разі застосовуватись не може. Інша проблема – уявлення про те, що у разі укладення серії недійсних договорів, за якими майно послідовно передавалося кільком набувачам, необхід-но визнавати недійсними всі ці договори, після чого повертати майно послідовно у зворотному порядку від останнього набувача, аж доки не дійде черга пози-вача. Це, звичайно, поставило б захист права позивача у залежність від волі всіх набувачів майна у ланцюж-ку, крім останнього, бо примусити їх одержати назад майно неможливо (зокрема, лише від них залежало

конання та одержують зустрічне задоволення (наприклад, періодична поставка партій товарів та їх оплата), лише в частині, у якій договір було виконано обома сторонами. На користь такого розуміння побічно вказує і п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК, де йдеться про повернення виконаного однією із сторін у зобов’язанні.

34 Така можливість випливає з ч. 3 ст. 631 ЦК, відповід-но до якої сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.



б, чи звернуться вони за примусовим виконанням рі-шень судів, чи ні). Тут, дійсно, є конфлікт з нормою ч. 1 ст. 1212 ЦКУ, якою передбачено повернення май-на особі, за рахунок якої воно набуте або збережене, а не другій стороні недійсного правочину35.

Втім, помилковим є не лише абзац другий ч. 1 ст. 216 ЦКУ, а вся ст. 216 ЦКУ цілком [6, 117–18]. За відсутності у ЦКУ ст. 216 подібних проблем не вини-кало б взагалі. Тому видається доцільним ст. 216 ЦКУ виключити. А доки цього не сталося, слід вітати судо-ву практику, яка обмежує застосування ст. 216 ЦКУ (п. 10 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

3.1. ЗАСТОСУВАННЯ ПОЛОЖЕНЬ ПРО КОНДИКЦІЮ ДО ВІДНОСИН З ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК (А.І. РІПЕНКО, А.М. МІРОШНИЧЕНКО)

Кондикція (або безпідставне збагачення) – це ін-ститут цивільного права, який застосовувався ще в Давньому Римі для поновлення порушених прав у ви-падках безпідставного переходу майна від однієї осо-би до іншої, тобто за відсутності належних підстав.

Відносини, пов’язані із набуттям та збереженням майна без достатньої правової підстави врегульовані нормами глави 83 ЦКУ, положення якої застосову-ють також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином (реституція), а також про ви-требування майна власником із чужого незаконного володіння (віндикація).

На наш погляд, йдеться про субсидіарне застосу-вання норм вказаної глави до вказаних ситуацій (ви-рішення долі поліпшень майна, витрат на його утри-мання тощо). Положення глави 83 ЦКУ не можуть підмінити норми ЦКУ про віндикацію речей, зокре-ма, земельних ділянок. Тобто, застосовуючи поло-ження глави 83 ЦКУ, не вдасться обійти «обмеження віндикації», передбачене законом для добросовісно-го набувача (який став власником), а тому, перш за все, будуть застосовуватись «віндикаційні правила». Наприклад, розглядаючи справу про повернення земельної ділянки, не можна ігнорувати положення ЦКУ про те, що добросовісний набувач у передбаче-них законом випадках стає власником такої ділянки.

35 Звичайно, норма абзацу другого ч. 1 ст. 216 ЦК і ч. 1 ст. 1212 ЦК співвідносяться як спеціальна і загальна. Втім, переважне застосування спеціальної норми у цьому випад-ку призводить до явно нерозумних наслідків. Саме у цьому сенсі використано термін «конфлікт норм».

Оскільки він є законним власником36, земельну ді-лянку в нього не можна відібрати й за правилами про безпідставне збагачення (він має підставу)37. Проте кондикційний позов може бути застосовано для по-вернення у певних випадках грошей у розмірі безпід-ставного збагачення. На нашу думку, коли позивач не має наміру повернути земельну ділянку «в нату-рі», він може подати, зокрема, кондикційний позов до особи, яка здійснила відчуження його земельної ділянки (зокрема, в порядку виконання судових рі-шень), про повернення грошей, отриманих як безпід-ставне збагачення. Безпідставне збагачення продавця земельної ділянки дорівнює винагороді, отриманій як сплата вартості ділянки, причому на цю суму може бути нараховано відсотки (ст. 1214 ЦКУ).

Як пояснює російський цивіліст Є.О. Суханов, головна відмінність між віндикаційним та кондицій-ним позовами полягає в тому, що перший є речово-правововим, а останній – зобов’язально-правовим способом захисту. Предметом віндикаційного позо-ву може бути лише індивідуально-визначена річ. Але така річ не може бути витребувана за нормами про зобов’язання внаслідок безпідставного збагачення38, адже, як вказує вчений, сама конструкція сучасного кондикційного зобов’язання виникла в якості правового засобу захисту інтересів суб’єктів цивільного обігу, які не мали або були позбавлені можливості віндикувати річ. У зв’язку із цим у конструкцію зобов’язання з без-підставного збагачення не було введено умову про добро-совісність чи недобросовісність набувача [35]. Вчений вказує, що якщо суб’єктом віндикаційного позову є власник (інший титульний володілець), що втратив володіння річчю, то суб’єктом кондикційного позову є особа, що позбавлена титулу власника чи інших прав. Тому у разі задоволення кондикційного позову від-повідача позбавляють прав (титулу) на майно, що ви-лучається від нього. Навпаки, за віндикаційним позо-вом вилученню підлягає індивідуально-визначена річ, що не входить до складу майна відповідача. Жодних прав на дану річ в нього нема, а тому при її вилученні відповідача прав на річ не позбавляють.

На думку російського цивіліста В.А. Бєлова, від-мінностями між кондикційною та віндикаційною

36 Звичайно словосполучення «законний власник» є не зовсім коректним, адже іншим власник бути не повинен, тому воно вживається у тексті умовно.

37 Гіпотетично, можна було б пред’явити до такого на-бувача кондикційний позов, за умови визнання всіх попе-редніх правочинів недійсними

38 Положення ЦКУ щодо безпідставного збагачення формально не виключають витребування за правилами про «кондикцію» індивідуально-визначених речей.



вимогами є такі: кондикційна вимога належить осо-бі, що позбавлена титулу на майно чи особі, що по-страждала від зменшення його іншого законного майнового інтересу, у той час, як носієм кореспонду-ючого цій вимозі обов’язку є особа, яка є власником безпідставно набутого чи збереженого; за загальним правилом об’єктом кондикційного правовідношен-ня не можуть бути індивідуально-визначені речі (за певними виключеннями); змістом кондикційного зобов’язання є, як правило, сплата грошей чи передача речей, визначених родовими ознаками; кондикційні відносини встановлюються та реалізуються незалеж-но від добросовісності зобов’язаної особи; реалізація кондикційних правовідношень позначає вторгнення у майнову сферу зобов’язаної особи [36, 294–295]. І хоча, на наш погляд, не всі ці критерії можна назвати однозначними та універсальними, різниця між вінди-кацією та кондикцією є, і остання виконує допоміжну функцію.

Як відмічається у літературі, підґрунтям сучасного інституту безпідставного збагачення є ідея родового характеру кондикційних зобов’язань щодо всіх інших вимог про повернення майна, як віндикація, реститу-ція, вимоги про відшкодування завданої шкоди, по-вернення виконаного у зв’язку з зобов’язанням [37].

Положення глави 83 ЦКУ можуть бути також за-стосовані, наприклад, коли йдеться про розрахунки при поверненні за віндикацією чи реституцією зе-мельних ділянок, на яких розміщено об’єкти незавер-шеного будівництва, будівлі та споруди39.

Таким чином, при вирішенні питань про «повер-нення» земельної ділянки, відчуженої за недійсним правочином, за будь-яого з можливих підходів прави-ла про кондикцію не повинні застосовуватися. Вони підлягають застосуванню лише до відносин щодо розрахунків між учасниками відносин, коли «повер-нення» земельної ділянки є неможливим.

3.2. ЗАСТОСУВАННЯ ПОЛОЖЕНЬ ПРО КОНДИКЦІЮ ДО ВІДНОСИН З ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК (Ю.Ю. ПОПОВ)

Перш за все необхідно розрізняти два випадки: коли особа, від якої витребовується майно за норма-ми щодо кондикції, набула майно шляхом лише одер-жання його у володіння, і коли вона набула майно шляхом одержання і володіння, і права власності.

39 Слід відзначити, що реституція – поновлення перві-сного стану; віндикація – повернення своєї речі. Вони не передбачають «наживи», та, за загальним правилом, жод-ного «зайвого» збагачення.

Останній випадок може мати місце, зокрема, коли підстава, на якій набувач набув право власнос-ті на майно, відпала на майбутнє (а не із зворотною силою в часі, як у випадку визнання оспорюваного правочину недійсним). Так, це може трапитись у разі припинення зобов’язання неможливістю його вико-нання відповідно до ст. 607 ЦКУ. Прикладом може бути договір міни, на виконання якого одна сторона передала майно у власність другої сторони, а остання не може надати зустрічне виконання, скажімо, внаслі-док випадкової втрати індивідуально визначеної речі, яка мала бути передана на виконання договору, або внаслідок законодавчого запровадження обмеження обороту таких речей або навіть виведення їх з оборо-ту. Наприклад, за договором міни земельної ділянки на автомобіль одна сторона передала свою земельну ділянку у власність другої сторони, а друга не встигла цього зробити, коли її автомобіль випадково згорів. У цьому разі друга сторона набула і володіння, і пра-во власності, але підстава такого набуття відпала на майбутнє, тож оскільки виконані умови ч. 1 ст. 1212 ЦКУ, перша сторона вправі вимагати повернення їй володіння і права власності (тобто витребувати май-но в натурі відповідно до ч. 1 ст. 1213 ЦКУ, якщо, звичайно, майно збереглося у другої сторони, зокре-ма не було відчужене іншій особі).

Звернемось тепер до більш поширеного випадку, коли особа набула майно безпідставно або на підставі, яка згодом відпала, шляхом набуття лише володіння, але не права власності. Прикладів багато: починаючи від передання майна на виконання недійсного право-чину (нікчемного або визнаного недійсним оспорю-ваного), іншого неіснуючого правочину (наприклад, такого, що є неукладеним за браком істотних умов), і закінчуючи самоправним захопленням володіння, незаконною реєстрацією права власності на земель-ну ділянку, зокрема внаслідок підробки документів набувачем чи іншою особою, неумисної чи умисної вини реєстратора. Цей випадок також підпадає під дію норм щодо кондикції, адже ««Нечто приобре-тенной» (мається на увазі в порядку безпідставного збагачення. – Ю.П.) может быть любая имуществен-ная выгода, например, собственность или ограни-ченное вещное право, владение вещью, регистрация в качестве правообладателя в поземельной книге (Buchbesitz), требование, освобождение от требо-вания, оказанные услуги» [38, 117]. Видається, що «майнова вигода», яка згадується у наведеній цитаті, від володіння майном полягає у вигоді від видимості права власності, яка надає, зокрема, можливість ви-користовувати майно (хоч і без законних підстав) від власного імені; крім того, майнову сферу володільця укріплює сплив позовної давності щодо вимоги про



витребування майна, а в певних випадках володілець може набути право власності за давністю володіння, якщо це передбачено законом. Тож слід погодитись з Д.В. Новаком, який вважає, що «трудно отрицать экономическую ценность фактического владения, ведь оно, несомненно, является имущественным бла-гом» [39, 301].

У контексті повернення володіння за правилами про кондикцію ключовим є питання про «іншу осо-бу (потерпілого)», яка вправі цього вимагати. Відпо-відно до ч. 1 ст. 1212 ЦКУ такою особою є особа, за рахунок якої володілець набув майно шляхом одер-жання у володіння без достатньої правової підстави або на підставі, яка згодом відпала.

Такою особою, перш за все, є попередній володі-лець, причому незалежно від того, чи був він закон-ним володільцем (тобто власником земельної ділян-ки), чи ні. Більше того, навіть якщо володілець доведе, що попередній володілець не має права власності на майно, а таке право має третя особа, позов попе-реднього володільця має бути задоволений, якщо відповідач набув майно без достатньої правової під-стави або якщо вона відпала. Зазначений висновок випливає з того, що якщо третя особа (власник) не звертається за захистом свого права, то всі вигоди від володіння майном, видимості належності права влас-ності, дістаються саме володільцю (незаконному), тож якщо такий володілець втрачає володіння (тобто стає попереднім володільцем), то його і слід вважати особою, за чий рахунок відповідач набув володіння. Тож у випадку спору між особою, яка втратила воло-діння, і особою, яка його безпідставно набула (в тому числі на виконання нікчемного правочину), або на підставі, яка згодом відпала (в тому числі на виконан-ня оспорюваного правочину, визнаного недійсним), з’ясовувати правомірність володіння позивача (що у випадку земельних ділянок, як показано у п. 1.3 цієї статті, означає наявність права власності) взагалі не слід. На перший погляд, цей спосіб захисту може нагадувати посесорний захист, але таким не є хоча б тому, що не може бути застосований проти власника окремо від вимоги про повернення не тільки володін-ня, а й права власності.

Легко бачити, що ті ж самі міркування можна на-вести і у випадку, коли йдеться про «проміжного» незаконного володільця, тобто коли між ним та останнім володільцем є ланцюжок інших незаконних володільців. Кожного з «проміжних» незаконних володільців можна вважати особою, за рахунок якої останній володілець набув володіння без достатньої правової підстави або на підставі, яка згодом відпала. Отже, кожному з них належить право на позов за пра-

вилами про кондикцію. Право на такий позов, зви-чайно, має і власник земельної ділянки (в тому числі і той, хто набув право власності як добросовісний на-бувач), але не тому, що він є власником, а тому, що він є першим у ланцюжку колишніх володільців, які втра-тили володіння без достатньої правової підстави або на підставі, яка згодом відпала. Видається, що якщо з позовом до володільця звернулись кілька колишніх володільців, спір слід вирішити на користь того, хто першим набув володіння, оскільки він має право на позов не тільки до відповідача, а й до будь-якого піз-нішого колишнього володільця.

Політико-правовим підґрунтям права на позов од-ного незаконного володільця до іншого є запобігання неправомірному, особливо недобросовісному оборо-ту. Відсутність подібних правил могла б призвести до його стимулювання. Приклад: недобросовісна особа, що дізналася про незаконність володіння іншої осо-би, незаконно отримує майно у володіння (у випад-ку земельної ділянки, наприклад, реєструє за собою право власності за підробленими документами) і відмовляється повертати володіння позивачу (попе-редньому володільцю), посилаючись на незаконність його володіння та відсутність у нього права власнос-ті. Інший приклад: недобросовісна особа у ситуації, описаній в попередньому прикладі, передала майно у володіння іншій недобросовісній особі; остання від-мовляється повернути майно, посилаючись на те, що набула його за рахунок першої недобросовісної осо-би, а не за рахунок позивача. Видається, що легітимі-зація подібної поведінки була б небезпечною.

У найбільш поширених випадках передання во-лодіння майном на виконання недійсних правочи-нів по ланцюжку набувачів застосування правил про кондикцію, на відміну від правил про реституцію, дозволяє уникнути позовів про послідовне повернен-ня майна від останнього володільця попередньому і так далі аж до позивача. Звичайно, це можливе лише у разі, якщо у ланцюжку жоден з набувачів володін-ня не набув і права власності як добросовісний на-бувач, тобто правила про кондикцію не дозволяють обходити правила ст.ст. 330, 388 ЦКУ, бо, як зазна-чено у розділі 1.3 цієї статті, добросовісний набувач набуває право власності на підставі юридичного скла-ду, встановленого законом, за наявності правомірної каузи на боці набувача, що і є достатньою правовою підставою, а «добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя является первоначальным способом приобретения, т.е. не основанным на правопреемстве» [41, 63–98] (цитується за [42, 239]).

Хоча повернути володіння за правилами про кон-



дикцію може і власник, конкуренція між віндикацією та кондикцією відсутня. Причина полягає в тому, що в останньому випадку позивач має довести, що він втратив володіння без достатньої правової підстави або на підставі, яка згодом відпала, а наявність у ньо-го права власності доведенню не підлягає, у першому ж випадку, навпаки, він має довести саме наявність у нього права власності. Іншими словами, предмет обох позовів співпадає (повернення майна з чужого неза-конного володіння), але підстави – різні. При цьому за умови виникнення права власності на земельні ді-лянки лише у разі його реєстрації віндикаційний по-зов втрачає свою привабливість, бо підстави для за-стосування кондикції простіше довести.

4.1. ВИЗНАННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ ЯК СПОСІБ ЗАХИСТУ (А.І. РІПЕНКО)

Стаття 16 ЦКУ відносить визнання права до спо-собів захисту цивільних прав та інтересів. Відповідно до ст. 392 ЦКУ (поміщеної до глави Кодексу, присвя-ченій захисту права власності) власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який за-свідчує його право власності.

На нашу думку, враховуючи специфіку захисту прав власності на земельні ділянки (та іншу нерухо-мість), такий спосіб захисту, як визнання права влас-ності може бути застосовано у комбінації із вимогою про повернення земельної ділянки із чужого незакон-ного володіння (віндикацією), а також може бути до-датково застосовано до вимог про реституцію.

Добросовісний набувач може також, за потреби, заявити зустрічний позов про визнання права влас-ності тоді, коли земельну ділянку в нього намагається витребувати за віндикаційним позовом інша особа. Насправді, незважаючи на те, що рішення суду про задоволення віндикаційного позову має бути само по собі достатньою підставою для внесення зміни за-писів у реєстрі прав (поземельній книзі), реєстрато-ри нерідко відмовляються це робити, допоки суд не визнає право власності за певною особою, або ж не зобов’яже їх вчинити такі дії відповідним рішенням.

Досить категорично висловився російський прак-тик і науковець В.В. Вітрянський, який вказав: «не-возможно предъявить виндикационный иск к лицу, право которого зарегистрировано в Едином государ-ственном реестре прав на недвижимое имущество и при этом не заявить дополнительного требования о признании права на такое недвижимое имуще-ство40». На нашу думку (з урахуванням позиції ВСУ, який вважає рішення про задоволення віндикацій-

40 Щодо критики даного підходу див. [40].

ного позову самодостатньою підставою для реєстра-ції прав і внесення потрібних змін до реєстру), це не справа можливості/не можливості, а, скоріше, до-цільності та зручності.

Важливо відзначити, що шляхом подачі позовів про визнання права власності не можна «обійти» положення закону про позовну давність та ігнорува-ти поділ набувачів земельних ділянок на добросовіс-них та недобросовісних (адже це має дослідити суд, визначивши певного набувача як власника земельної ділянки, або як особу, що не стала власником).

4.2. ВИЗНАННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ ЯК СПОСІБ ЗАХИСТУ (А.М. МІРОШНИЧЕНКО, Ю.Ю. ПОПОВ)

Оскільки і виникнення права на земельні ділянки «жорстко» прив’язане до запису у реєстрі, і розпоря-дження правом без його реєстрації зазвичай немож-ливе, то якщо право особи відображене у реєстрі, в неї нема потреби заявляти вимогу про визнання пра-ва. У випадку ж, коли іншою особою оспорюється або не визнається право, яке не зареєстроване (зокрема набуте до запровадження реєстрації), то найкращим захистом буде реєстрація права, а не пред’явлення по-зову до такої особи.

Тому практичне значення ст. 392 ЦКУ, якою пе-редбачена можливість визнання права власності в су-довому порядку, обмежується випадками втрати до-кумента, який засвідчує право власності на земельну ділянку, набуте до запровадження реєстрації, якщо таке право досі не зареєстроване.

Втім, оскільки у ЦКУ передбачений такий спосіб захисту, як визнання права судом, зокрема у разі його оспорювання (тобто у разі, коли суд визнає існуюче право, а не породжує його своїм рішенням), навряд чи судова практика найближчим часом схилиться до можливості відмовляти у відкритті провадження в частині таких позовних вимог. У зв’язку з цим необ-хідно усвідомлювати, що судове рішення про визна-ння права на майно має значення виключно для сто-рін справи і не може протиставлятись третім особам, які в ній не брали участі.

ВИСНОВОК

Наявність інституту реєстрації прав (у державно-му реєстрі земель, в перспективі – у державному ре-єстрі прав) обумовлює істотні особливості застосу-вання способів захисту прав на земельні ділянки та їх співвідношення. Відповідаючи на питання про харак-тер такого співвідношення по-різному, автори, тим не менше, сходяться у тому, що чинне законодавство і судова практика наразі не повністю відповідають по-требам обороту.



Л І Т Е Р А Т У Р А :

1. Гражданское право / [отв. ред. Е. А. Суханов]. – М.: БЕК, 1998. – Том I. – 816 с.

2. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости / С.А. Бабкин. – М.: Центр Юринфор, 2001. – 384 с.

3. Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пле-нума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права соб-ственности и других вещных прав» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.bestpravo.ru/federalnoje/bz-zakony/h1w.html

4. Курило Ю. Защита прав собственника от недо-бросовесного отчуждения имуществ [Электронный ресурс]. – Режим доступу: http://blog.liga.net/user/kurilo/article/5198.aspx

5. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский. – 2010 / Глава 17. О поня-тии владения [Электронный ресурс]. – Режим до-ступа: http://all-books.biz/pravo-grajdanskoe/ponyatii-vladeniya.html

6. Гусак М., Данішевська В., Попов Ю. Нікчемні та оспорювані правочини: регулювання за Цивільним кодексом України // Право України. – 2009. – № 6. – С.114-120 [Електронний ресурс]: – Режим доступу: http://popov-yuyu.narod.ru/24_pravochyny_nedijsni_CC-Ukrainy.htm.

7. Скловский К.И. Собственность в граждан-ском праве / К.И. Скловский, 2010 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://all-books.biz/pravo-grajdanskoe/vindikatsii-prava.html.

8. Маттеи У., Суханов Е. Основные положения права собственности / У. Маттеи, Е. Суханов. – М.: Юристъ, 1999. – 384 с.

9. Постанова Пленуму ВСУ від 06.11.2009р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09

10. Римское частное право: учебник / [под ред. Н.Б. Новицкого и И.С. Перетерского]. – М.: Юри-спруденция. – 2001. – 448 с.

11. Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов / [под ред. В.С. Нерсесянца]. – М.: Изда-тельство НОРМА. – 2000. – 784 с.

12. Советское гражданское право. Учебник. В 2-х частях. Ч. I / [под ред. В.А. Рясенцева]. – 2-е изд., пере-

раб. и дополн. – М.: Юрид. лит. – 1986. - 560 с.

13. Гражданское право. Учебник. Часть I. / [под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого]. –Изд. 3-е, пере-раб. и доп. – М.: Проспект. –1998. – 632 с.

14. Гражданское право. В 2-х томах. Том 1. Учеб-ник / [под ред. Е.А. Суханова]. – М.: Издательство ВЕК. – 1994. – 384 с.

15. Рудоквас А.Д. Приобретательная давность и давностное владение: автореф. дисс. … д-ра юрид. наук [Электронный ресурс] / А.Д. Рудоквас. – 2012. – 43 с. – Режим доступу: http://vak.ed.gov.ru/common//img/uploaded/files/RudokvasAD.pdf

16. Хворостянкіна А. Дефініції в законодавчих текстах: питання теорії // Право України. – 2005. – № 11. – С. 28–32.

17. Gilmore G. Security interests in personal property. In two volumes. Volume I. – Little, Brawn and company. – 1965. – 651 p.

18. Покровский И.А. История римского права. – Спб.: Издательско-торговый дом «Летний сад». – 1998. – 560 с.

19. Шимон С.І. Реалізація обов’язку передання «товару» в зобов’язаннях з купівлі-продажу речей та майнових прав // Вісник Академії адвокатури Укра-їни. – 2011. – № 3(22). – С. 51-56 // [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.aau.edu.ua/visnyk/visnyk_22-2011-3.pdf

20. McCormack J.L. Torrens and recording: land title assurance in the computer age // William Mitchell Law Review. – 1992. – v.18. – P. 61-129.

21. Роз’яснення Міністерства юстиції України від 07.07.2012 р. «Державний реєстратор прав на нерухо-ме майно як суб’єкт встановлення юридичних фактів у цивільному праві» (автор – Д.С. Спєсівцев).

22. Ohio v. Guilbert, 47 N.E. 551, 558-59 (Ohio 1897).

23. Szypszak C. Public registries and private solutions: an evolving American real estate conveyance regime // Whittier Law Review. – 2003. – v. 24. – P. 663 –706.

24. Raff M. Environmental obligations and the western liberal property concept // Melbourne University Law Review. – 1998. – v. 22. – P. 657 –692.

25. Тузов Д.О. Теория недействительности сде-лок. Опыт российского права в контексте европей-ской правовой традиции. – М.: Статут, 2007. – 313 с.



// [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.juristlib.ru/book_3872.html

26. Васьковский Е.В. Учебник гражданского про-цесса. – М.: Изд-во «Зерцало», 2003. – 464 с.

27. Гражданское право : учебник. Т. 2. Полутом 2 / [отв. ред. Е.А. Суханов]. – М., 2002. – 544 с.

28. Тузов Д.О. Реституция и реституционные правоотношения в гражданском праве России / Д.О. Тузов // Цивилистические исследования: Сб. науч. трудов памяти проф. И.В. Федорова. Вып. 1 / [под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова]. – М., 2004. – С. 221.

29. Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. – М.: Бератор-Пресс, 2003. – 576 с.

30. Соломина Н.Г. К вопросу о соотношении требования о возврате неосновательного обогащения с требованием о возврате исполненного по недейсвти-тельной сделке [Электронный ресурс] / Н.Г. Соломи-на. – Режим доступа: http://www.advocate-realty.ru/press/unitpress/?id=426653

31. Узагальнення ВСУ від 24.11.2008 «Прак-тика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/n0003700-08

32. Латыев А.Н. Вещные права в гражданском праве: понятие и особенности правового режима: дисс. кандидата юрид. наук: 12.00.03 [Электронный ресурс] / А.Н. Латыев. – Режим доступа : http://www.ex-jure.ru/law/news.php?newsid=257

33. Роз’яснення Вищого арбітражного суду Укра-їни від 12.03.1999 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод не-дійсними» [Електронний ресурс]. – Режим доступу:

http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/v_111800-99

34. Мірошниченко А.М. Земельне право України. Підручник. – 2-ге видання. – К.: Алерта; Центр учбо-вої літератури, 2011. – 680 с.

35. Суханов Е.А. Гражданское право: в 4 т. Том 4 : Обязательственное право, 2008 // [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://all-books.biz/pravo-grajdanskoe/kondiktsionnyiy-vindikatsionnyiy-iski.html

36. Белов В.А. Гражданское право : Особенная часть : учебник / В.А. Белов. – М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. – 767 с.

37. Єфименко І.В. Умови виникнення кондик-ційних зобов’язань [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.reallook.com.ua/4823/umovi-viniknennya-kondikcijnix-zobov-yazan/

38. Шапп Я. Система германского гражданского права: ученик / Я. Шапп. – М., Междунар. отношения. – 2006. – 360 с.

39. Новак Д.В. Неосновательное обогащение в гражданском праве [Электронный ресурс] / Д.В. Но-вак. – М., 2010. – 434 с. – Режим доступа: http://goraknig.org/professii/?kniga=MjQwNjI0OQ__

40. Горбатов К.А. Признание прав собственнос-ти на помещения общего пользования в нежилых зда-них [Электронный ресурс] / К.А. Горбатов. – Режим доступа: http://www.yurlov.ru/documents/ru/S9_rus.html

41. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Ученые запис-ки Свердловского юридического института. Т. 2. – Свердловск: ОГИЗ, 1947. – С. 63–98.

42. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву / Б.Б. Черепахин. – М., Статут, 2001. – 479 с.



ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: ВИНДИКАЦИЯ, РЕСТИТУЦИЯ, КОНДИКЦИЯ, ПРИЗНАНИЕ ПРАВ (СООТНОШЕНИЕ И НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ)

Мирошниченко Анатолий Николаевич

Попов Юрий Юрьевич

Рипенко Артем Игоревич

Аннотация: В статье представлена позиция ав-торов относительно указанных способов защиты прав на земельные участки, с учетом положений актов гражданского и земельного законодатель-ства Украины, судебной практики, а также право-вой доктрины. Взгляды авторов совпадают не по всем вопросам, поэтому, в таких случаях, подаются отдельно.

Ключевые слова: виндикация, реституция, кондикция, признание прав, земельные участки.

LAND PARCELS: VINDICATION, RESTITUTION, CONDICTION, DECLARATORY ACTIONS (CORRELATION AND SOME PROBLEMATIC ISSUES)

Miroshnychenko Anatolii Mykolayovych

Popov Yurii Yuriyovych

Ripenko Artem Igorevych

Summary: The article presents approaches of the authors to the nature of the remedies, mentioned in the title. The authors offer their analysis of the civil and land legislation of Ukraine, relevant case law and the legal doctrine. Some approaches included in this article are not shared by all of the authors; in such instances their points of view are presented separately.

Keywords: vindication, restitution, condiction, declaratory actions, rights to land parcels.

Земельні ділянки: віндикація, реституція, кондикція,...

Documents

Transcript of Земельні ділянки: віндикація, реституція, кондикція,...