i

國 立 中 央 大 學

產 業 經 濟 研 究 所 在 職 專 班

碩 士 論 文

高雄捷運通車對區域房價之影響

---兼論陸客來台之影響

研究生:陳彥羽

指導教授：吳大任 博士

陳忠榮 博士

中華民國 一 百零三 年 六 月

iii

摘要

本論文旨在驗證 2008 年 3 月高雄捷運通車後，對於左營區、楠梓區與鼓山

區房價產生之影響，藉此探討交通便利性增加對於各區域房價增長之影響。本文

資料時間為六年，研究期間為 2005 年 1 月至 2011 年 12 月，以高雄市左營區、

楠梓區與鼓山區之房價為研究標的。

本文先個別分析左營區、楠梓區與鼓山區對於捷運開通房價的影響與物件各

別變數對房價的影響；其次，本文再針對左營區、楠梓區與鼓山區做比較，藉以

討論捷運開通後具三鐵共構的左營區是否較楠梓區與鼓山區房價有顯著漲幅差

異，最後本文加入陸客來台住房人數探討對於房價是否有所影響，並討論捷運開

通與陸客來台住房人數是否有共線性影響，若有則做共線性修正。

從本文實證結果發現，捷運開通後正向影響房價上漲；而具有三鐵共構的左

營區房價是否顯著高於楠梓區與鼓山區，實證結果發現左營區在具有三鐵共構交

通特色下，房價相對於楠梓區為負向影響房價外，正向影響房價幅度為16.4%，

且比捷運開通帶來的房價漲幅高；而左營區在三鐵共構下，房價同樣高於鼓山區

對於房價漲幅僅2.4%(美術館、農十六)，可瞭解具有三鐵共構的左營區相較於區

域特色不同的楠梓區與鼓山區更顯著影響房價漲幅。另外，在銷售時間上，捷運

開通前一年房價皆呈現顯著下跌，可歸咎於捷運仍在施工，造成周遭環境、生活

品質變差，而使房價下跌，而捷運開通後也同樣呈現顯著的下跌，主要原因則因

為2008年發生金融海嘯影響房價下跌。

本文最後探討陸客來台對於房價的影響，使用來高雄地區陸客住宿人數來當

做自變數，經過實證結果得出，僅楠梓區呈現負向顯著影響，而左營區、鼓山區

與整體區域陸客住房人數並不顯著影響房價漲幅，且捷運開通與陸客來台之間同

樣不存在共線性關係。

關鍵詞:高雄房價、高雄捷運、特徵價格法、共線性、陸客

iv

Abstract

This paper aims to validate impact in March 2008 after the opening of the

Kaohsiung MRT, left for camp, Nanzih area and rates arising Gushan District, in order

to investigate the effect of increased traffic convenient price growth for each region.

This data period of six years, the study period was from January 2005 to December

2011, in Kaohsiung Zuoying District, Gushan District Nanzih area and rates for the

study of the subject.

This article first analyzes the individual left the camp, Gushan District Nanzih

zone and the opening of the MRT affect the price impact of individual variables and

objects on the price; Secondly, we then left for the camp, Nanzih area compared with

Gushan District, in order to discuss the Czech Republic Are shipped after opening

with a three-iron left of the camp structure has significant differences compared

Nanzih gains and prices Gushan District, Finally, the number of mainland tourists to

Taiwan to join the housing investigate whether the prices have an impact, and discuss

the MRT opened with mainland tourists the number of housing units to whether there

were linear effects of co-linearity correction if you do.

From the empirical results found that the positive effects of the opening of the

MRT housing prices; while prices have left the camp of the three iron structures are

significantly higher than Nanzih area and Gushan District, empirical results show that

left the camp with a three iron in the total structure under the traffic characteristics,

relative prices is negative Nanzih affect the price, the positive influence prices

magnitude of 16.4%, and the ratio of house prices to bring the MRT opened higher;

while the left camp in a total of three iron structure, same prices Gushan District for

higher prices rose only 2.4% (Art Museum, Nong 16), can understand the structure

with a three-iron left of the camp compared to the regional characteristics of different

v

areas and Gushan District Nanzih more significant impact on housing prices. In

addition, the sale of time, a year before the opening of the MRT are showing a

significant decline in prices can be attributed to the MRT still under construction,

causing the surrounding environment, quality of life deteriorates, leaving prices fell,

while the opening of the MRT is also presented a significant decline, mainly because

of the impact of the financial tsunami in 2008 prices fell.

Finally, explore the mainland tourists to Taiwan for the price impact of the use of

the number of mainland tourists to Kaohsiung area to stay as independent variables,

the empirical results obtained after only Nanzih area showed a significant negative

impact, while the left camp, Gushan District and the whole region the number of

mainland tourists do not significantly affect housing prices rose, and the absence of

the same linear relationship between Taiwan and mainland tourists MRT opened.

Keywords: Kaohsiung housing price, Kaohsiung metro, hedonic, Collinearity,

Mainland tourists

vi

致謝辭

本論文得以順利完成，首先，必須感謝的是恩師吳大任老師，在這一年的指

導期間給予學生耐心的教導與論文撰寫方向。另外，在口試過程中，非常感謝所

上陳忠榮老師與劉錦龍老師給與本論文提出寶貴意見以及更正確的思考方向，使

學生論文的內容能夠更加的完善與充實。

在產經所二年的求學過程中，主要要感謝劉錦龍老師、蔡偉德老師與經濟系

的楊志海老師於課堂上所授予計量經濟學的基礎概念與回歸的使用方法，以及所

上其他老師給予學生在專業知識上的傳授與學習中的指導，讓學生可以在專業學

習下順利完成本篇碩士論文。

在學的二年時光十分短暫，特別珍惜與同學們的相處，不論是在考試的準備

或是報告上的分工合作，大家都持盡善盡美與努力不懈的精神，在工作、家庭需

同時兼顧下，完成各種考試與報告，更可以讓我跟同學之間有更深厚的情感，希

望日後大家畢業後，仍可保持心中那份珍貴友誼。

最後，謹將此論文獻給永遠支持我、愛護我的父母親及一直鼓勵我時時給予

關懷的親朋好友們，您們的鼓勵與關懷給予我前進的動力，使我能夠順利完成學

業，由衷的感謝您們。

陳彥羽 謹誌于

中央大學產業經濟研究所

中華民國一百零三年六月

vii

目錄

摘要...................................................................................................................... iii

Abstract ................................................................................................................. iv

致謝辭................................................................................................................... vi

第一章 緒論.......................................................................................................... 1

第一節 研究動機.......................................................................................... 1

第二節 高雄市環境、房價、就業與捷運分析.......................................... 2

第三節 研究標的地理區位特質................................................................ 10

第四節 研究目的與範圍界定.................................................................... 16

第五節 研究方法與架構............................................................................ 17

第六節 研究流程........................................................................................ 18

第二章 文獻回顧................................................................................................ 19

第一節 形成房地產價格原則.................................................................... 19

第二節 影響房地產價格因素.................................................................... 21

第三章 實證模型、資料來源與基本統計分析................................................ 26

第一節 實證模型........................................................................................ 26

第二節 實證資料來源................................................................................ 31

第三節 樣本描述統計分析........................................................................ 32

第四章 實證結果與分析.................................................................................... 38

第一節 各區域實證結果分析.................................................................... 38

第二節 左營、楠梓與鼓山三區之實證結果............................................ 43

第三節 加入陸客來台人數後實證結果分析............................................ 46

第五章 結論........................................................................................................ 51

參考文獻………………………………………………………………………..52

viii

圖目錄

圖 1-1 五都包含桃竹地區房價指數走勢................................................ 2

圖 1-2 高雄市各類型建物房價走勢........................................................ 4

圖 1-3 高雄市核發住宅建照面積與宅數................................................ 6

圖 1-4 高雄市核發住宅使用執照面積.................................................... 6

圖 1-5 五都人口數及成長率.................................................................... 7

圖 1-6 高雄捷運旅客人數與成長率........................................................ 9

圖 1-7 台北捷運旅客人數與成長率........................................................ 9

圖 1-8 台北與高雄每人每年搭乘次數.................................................. 10

圖 1-9 左營區地圖.................................................................................. 11

圖 1-10 左營區各年人口數與成長率.................................................... 11

圖 1-11 楠梓區地圖................................................................................ 13

圖 1-12 楠梓區各年人口數與成長率.................................................... 13

圖 1-13 農 16示範區.............................................................................. 14

圖 1-14 鼓山區地圖................................................................................ 15

圖 1-15 鼓山區各年人口數與成長率.................................................... 15

圖 1-16 研究流程圖................................................................................ 18

圖 3-1 研究模型之架構圖...................................................................... 30

圖 3-2 左營區透天與電梯大樓平均單價走勢圖.................................. 32

圖 3-3 楠梓區透天與電梯大樓平均單價走勢圖................................ 33

圖 3-4 鼓山區透天與電梯大樓平均單價走勢圖.................................. 34

圖 3-5 各區域建物類型比例圖.............................................................. 35

ix

表目錄

表 1-1 五都 2006~2012年以來房價指數漲幅........................................ 2

表 1-2 五都生產總額與企業家數............................................................ 3

表 1-3 五都薪資與從業員工人數............................................................ 3

表 1-4 高雄市各建物型態總價結構分析表............................................ 5

表 1-5 高雄市各建物型態成交坪數分析表............................................ 5

表 1-6 五都就業、勞參率與失業率分析................................................ 8

表 3-1 「臨街關係」及房屋資料之「用途類別」.............................. 31

表 3-2 左營區建案基本分析.................................................................. 32

表 3-3 楠梓區建案基本分析.................................................................. 33

表 3-4 鼓山區建案基本分析.................................................................. 34

表 3-5 本研究房價各地區之相關資料表.............................................. 35

表 3-6 本研究物件內、外部特徵統計分析.......................................... 36

表 4-1 左營區房價實證估計結果.......................................................... 39

表 4-2 楠梓區房價實證估計結果.......................................................... 40

表 4-3 鼓山區房價實證估計結果.......................................................... 42

表 4-4 左營區房價實證估計結果.......................................................... 43

表 4-5 楠梓區房價實證估計結果.......................................................... 44

表 4-6 鼓山區房價實證估計結果.......................................................... 44

表 4-7 加入陸客來台之左營區房價實證估計結果.............................. 46

表 4-8 加入陸客來台之楠梓區房價實證估計結果.............................. 47

表 4-9 加入陸客來台之鼓山區房價實證估計結果.............................. 48

表 4-10 加入陸客來台之左營區/三區房價實證估計結果.................. 49

表 4-11 加入陸客來台之楠梓區/三區房價實證估計結果.................. 49

表 4-12 加入陸客來台之鼓山區/三區房價實證估計結果.................. 50

1

第一章 緒論

第一節 研究動機

近年來都會區房價快速上漲，造成民眾購屋壓力逐年提升，造成房價上漲

的因素眾多，除了供需失衡是推升房價上漲的主要原因之外，影響供需失衡的原

因可分為內部因素與外部因素。內部因素有:區域、地段、交通、建物基本特徵、

國民可支配所得、利率與政府政策等；外部因素有國際熱錢湧入、國際原物料價

格起伏、國際股市漲跌與景氣好壞等。因此，以區域、地段與交通為研究重點。

受惠於交通便利、工作機會多與房價相較於台北市低的新北市，對於民眾

購屋需求及房價所得比相對低下，造成新北市需求高於台北市，根據國泰建設與

政治大學房地產研究中心合作發布，自民國八十五年至今每季穩定發布指數，對

於全省五大都會區之預售屋市場有一定代表性，本網站收錄每季可能成交價格指

數。可能成交價指數為各分區個案開價平減議價空間後，固定標準住宅後，進行

拉氏指數編製。其中結果以新北市漲幅達 99.6%最多，台北市也有 93.4%，而高

雄市漲幅僅 32.3%，為五都最低且比桃竹地區的漲幅 41%來的低。

由於五都僅台北市、新北市與高雄市有捷運設施，因此，本文首先探討高

雄市房價漲幅是否與捷運開通有關，先分析五都房價指數、人口數與就業情況，

瞭解高雄市與其他四都的差異性，並以三鐵共構的左營區為基準，比較與楠梓區

和鼓山區房價在捷運開通後漲幅之間的關係；接著本文加入陸客來台探討對於房

價是否有所影響，並討論捷運開通與陸客來台是否有共線性影響，若有則做共線

性修正。首先，分別檢視左營區、楠梓區與鼓山區是否在捷運開通後其平均房價

有顯著上漲，並做物件個別變數對房價的影響；其次，本文以楠梓區與鼓山區為

對照組，觀察是否因為區域、地段不同而造成之間房價差異。本文基於區域位置

與都市型態的考量選擇左營區、楠梓區與鼓山區為觀察標的，由於這三個地區人

口結構與區域性質相近，來相交比較捷運通車對區域房價的影響會較為客觀。

2

圖 1-1 五都包含桃竹地區房價指數走勢

表 1-1 五都 2006~2012 年以來房價指數漲幅

區域 台北市 新北市桃竹地

區台中市 台南市 高雄市

漲幅 93.4% 99.6% 41.0% 53.4% 45.6% 32.3%

第二節 高雄市環境、房價、就業與捷運分析

高雄市基本介紹

高雄市是中華民國的直轄市，位於臺灣本島西南部，面積為 2,947 平方公

里（臺灣第四位）。 2010年 12月 25日高雄市縣合併改制後，原高雄市 11個區

與原高雄縣 27個鄉鎮市，合共成 38個區，651個里，18,584個鄰。；2013年

10月，高雄市戶籍人口為 2,779,427人，實際居住人口約 269.1萬人(主計總處

最新實際居住人口統計)，人口密度則約每平方公里 942.77人。高雄市行政區中

以鳳山區人口最多，有 351,355人；人口密度則是新興區最高，每平方公里 27,074

人。

3

高雄市經濟分析

高雄市的經濟產值以二級產業和三級產業為重心，其產值佔全市生產總額大

部份，根據行政院主計處工商及服務業普查資料統計指出，2011年五都全年生

產總額以台北市的 10.63 兆元排名第一，高雄市為 2.67兆元，排名第三，最後

一名為台南市，僅 1.59 兆元。若觀察 2011年年底企業家數台北市為 18.6萬家

排名第一；新北市為 18.5萬家，排名第二，高雄市為 14.2萬家，排名第四，最

後一名仍是台南市，企業家數僅 9.7萬家。另外，觀察 2011年底從業員工人數

方面，其中台北市高達 222.3萬人最多，其次為新北市的 116萬人與台中的 94.1

萬人，高雄市及台南市分別為 78.5萬人與 52萬人分居四、五。若以全年薪資除

以年底從業員工人數計算，台北市人均薪資為 64.6萬、新北市為 44.5 萬、高雄

市為 44.2萬、台中為 42.3萬與台南市為 39.9萬。

表 1-2 五都生產總額與企業家數

表 1-3 五都薪資與從業員工人數

全年生產總額(百萬) 90 95 100 年底企業家數 90 95 100

台北市 4,581,427 5,864,227 10,636,634 台北市 171,343 184,256 186,447

新北市 2,030,388 2,869,751 3,036,066 新北市 139,742 171,807 185,134

台中市 1,449,978 2,115,204 2,627,097 台中市 122,056 154,590 158,945

台南市 982,478 1,742,173 1,597,378 台南市 74,396 90,134 97,020

高雄市 2,002,581 3,059,370 2,657,159 高雄市 110,426 135,660 142,876

全年薪資(百萬) 90 95 100 年底從業員工人數 90 95 100

台北市 876,435 989,141 1,437,987 台北市 1,635,110 1,707,827 2,223,006

新北市 397,126 501,550 516,291 新北市 899,867 1,111,704 1,160,288

台中市 325,872 373,776 399,371 台中市 776,954 903,661 941,930

台南市 184,800 231,192 208,351 台南市 431,184 517,360 520,902

高雄市 338,366 379,824 347,482 高雄市 515,214 562,530 785,904

4

高雄市房價分析

根據內政部地政司全球資訊網，本文篩選樣本為公寓、透天與電梯大樓共

16,579筆資料，分析高雄市 2006~2012年各年度房價走勢，其中公寓價格相對

呈現持平走勢，約在每坪 8萬左右；透天價格自 2006年每坪 11.44萬增加至 2012

年每坪 11.82萬，期間年度房價呈現先下後漲走勢，整體漲幅僅 3.3%；電梯大

樓價格自 2007年每坪 9.76萬增加至 2012年每坪 10.79萬，期間漲幅達 10.6%，

為三種建物型態中漲幅最多。

圖 1-2 高雄市各類型建物房價走勢

在高雄市總價結構分布方面，高雄市公寓主要以 300萬以下總價占比達到

85.9%，其次為 300-500萬占比約 11%，而 500萬以上產品僅占 3.1%；透天則以

500萬~1000萬占比達 39.4%最高，300~500萬也有 30%，300萬以下為 21.3%，

而 1000萬以上高價產品也有 9.3%；電梯大樓則以 300~500萬間的產品占逾 50%

最高，300萬以下與 500~1000萬占比各約在 22~23%，1000萬以上高價產品則占

4.2%。

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

公寓單價(萬元) 透天單價(萬元) 電梯大樓單價(萬元)

5

表 1-4 高雄市各建物型態總價結構分析表

在高雄市成交坪數結構方面，高雄市公寓主要以小坪數的 25坪以下與 25~35

坪占比分別為 44.6%最高，35~50坪占比約在 8.4%，50坪以上僅占 2.4%，相對

比重低；透天則以 50 坪以上大坪數為主要成交型態，占比高達 50.6%，另外 35~50

坪也有 21.2%的占比，相對 25~35坪與 25坪小坪數則占比相對較低；電梯大樓

則以 35~50坪為主力成交坪數，占比達 47.1%，其次為 25~35坪占比為 25.6%，

50坪以上也有 22.2%，25坪以下僅占 5%，也顯示民眾對於小坪數接受度低，建

商推出小坪數產品也隨之減少。

表 1-5 高雄市各建物型態成交坪數分析表

高雄市核發住宅建照樓地板面積在歷經 2008年金融海嘯後開始呈現復甦成

長，2011年達到高峰，2011年核發住宅建照面積約有 284萬平方公尺，較 2009

年低點 106萬平方公尺，增加 167%；另外，在宅數統計方面，2011 年同樣達到

高峰水準，為 13,392 個，較 2009年低點 5,877個，同樣也增加 127%。至於高

雄市核發住宅使用執照面積，同樣在 2008年金融海嘯後開始復甦，至 2012年核

發住宅使用執照面積為 189萬平方公尺，與 2009年低點 117萬平方公尺，增加

總價 公寓 透天 電梯大樓

300萬以下 85.9% 21.3% 23.6%

300~500萬 11.0% 30.0% 49.8%

500萬~1000萬 2.4% 39.4% 22.4%

1000萬以上 0.7% 9.3% 4.2%

成交坪數 公寓 透天 電梯大樓

25坪以下 44.6% 12.8% 5.0%

25~35坪 44.6% 15.4% 25.6%

35坪~50坪 8.4% 21.2% 47.1%

50坪以上 2.4% 50.6% 22.2%

6

61.2%，但仍相較於金融海嘯時期之前低，顯示復甦力道偏疲弱；另外，在宅數

統計方面，2012年同樣達到金融海嘯後高峰水準，宅數為 9,920個，較 2009年

低點 7,879個，同樣也增加 74%，但仍較金融海嘯時期之前低。

圖 1-3 高雄市核發住宅建照面積與宅數

圖 1-4 高雄市核發住宅使用執照面積

五都人口數的比較

根據內政部資料顯示，人口數最多的都市為新北市，2012年底人口數高達

393.9萬人，其次為台北市的 267.3萬人與高雄市的 277.8萬人，五都中以台南

市人口最少，僅 188.1 萬人。若以 2005年至 2012年人口數成長率來分析，其中

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

高雄市核發住宅建照面積(m²) 宅數

0

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10,000

15,000

20,000

25,000

0

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1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

核發住宅使用執照面積(m²) 宅數

7

以新北市人口成長 5.42%最高，其次為台中市的 4.62%，高雄市人口成長率最低，

僅 0.91%，位居五都之末。

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

4,500,000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

新北 市 臺北 市 臺中 市 臺南 市 高雄 市

-1.00%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

新北 市 臺北 市 臺中 市 臺南 市 高雄 市

圖 1-5 五都人口數及成長率

就業人口、勞動參與率與失業率分析

根據中華民國統計資料網資料分析，其中在就業人口數方面，2005~2012 年

期間，以新北市就業人口數最高，平均值為 177.8萬人，次高為高雄市，平均值

為 124.6萬人，最低就業人數為台南市，僅 91.3萬人。在勞動參與率方面，

2005~2008年以台南市最高，其次為台中市、新北市、高雄市，最低為台北市；

2009~2012年主要仍以台南市最高，台北市勞動參與率仍最低，高雄市則排在第

四位。失業率方面，高雄市各年度失業率皆達到五都之首，台南市失業率最低；

以平均數計算，高雄市為 4.56%最高，次高為台中市的 4.53%、新北市的 4.44%，

最低為台北市的 4.38%。

8

表 1-6 五都就業、勞參率與失業率分析

高雄人口數位居第二，但失業率居五都之末

五都以人口數來分析，其中高雄市人口數位居台灣五都第三位，近八年來高

雄市人口成長率僅 0.91%，五都之末。觀察五都就業、勞參率與失業率方面，其

中高雄市 2012年就業人口數為 128.4萬人，僅次於新北市的 189.2 萬人，排名

第二。而在勞動參與率與失業率方面，高雄市勞動參與率位居五都第四，僅高於

台北市；失業率方面，高雄市平均失業率居五都之末，顯示高雄市就業機會較少，

是否會影響高雄市房價漲幅仍有待分析。

高雄與台北捷運旅客人數分析

高雄捷運從 2008 年 3月正式通車後，2008年捷運旅客人數為 2947 萬人次，

隨後逐年成長，至 2010 年捷運旅客人數已達到 5648萬人次，年複合成長率為

17.65%；觀察台北捷運 2008年捷運旅客人數為 4.5億人次，至 2010 年捷運旅客

人數已達到 6.02億人次，年複合成長率為 7.55%，顯示高雄捷運旅客人數成長

率相較於台北捷運旅客人數高。

就業人口數 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 平均

新北市 1,664 1,708 1,753 1,783 1,773 1,796 1,853 1,892 1,778

臺北市 1,135 1,143 1,165 1,182 1,168 1,174 1,207 1,224 1,175

臺中市 1,120 1,140 1,165 1,193 1,184 1,212 1,238 1,265 1,190

臺南市 853 866 882 888 870 885 897 913 882

高雄市 1,219 1,234 1,232 1,243 1,230 1,254 1,270 1,284 1,246

勞動力參與率 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 平均

新北市 58.4 58.7 59.2 59.3 59 58.3 58.8 59.2 58.86

臺北市 55.5 55.2 55.7 56.3 56.5 56.3 56.5 56.4 56.05

臺中市 59.1 59.1 59.2 59.8 59.5 59.6 59.4 59.7 59.43

臺南市 59.5 59.6 60.2 60 59.3 59.4 59.3 59.9 59.65

高雄市 57.9 58.1 57.4 57.4 57.1 57.3 57.1 57.2 57.44

失業率 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 平均

新北市 4.1 3.8 3.8 4.1 5.9 5.2 4.4 4.2 4.44

臺北市 3.9 3.7 3.7 4 5.8 5.2 4.4 4.3 4.38

臺中市 4.2 4.1 4 4.2 5.9 5.2 4.4 4.2 4.53

臺南市 4.1 3.8 3.9 4.1 5.8 5.1 4.3 4.2 4.41

高雄市 4.2 4.1 4.1 4.3 5.9 5.2 4.4 4.3 4.56

9

若探討捷運旅客人數/總人口數比率，即高雄每人每年搭乘次數，其中高雄

每人每年搭乘人數從 2008年的 10.64次至 2010年的 20.33次，年複合成長率為

17.6%；台北每人每年搭乘人數從 2008年的 69.7次至 2010年的 91.07 次，年複

合成長率為 6.9%，高雄每人每年搭乘次數雖然相較於台北每人每年搭乘次數

少，但高雄每人每年搭乘次數年複合成長率相較於台北每人每年搭乘人數高，成

長倍數約 2.5倍。

圖 1-6 高雄捷運旅客人數與成長率

2.8%

9.3%

12.1%

6.3%

0

0.02

0.04

0.06

0.08

0.1

0.12

0.14

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

2008 2009 2010 2011 2012

台北捷運旅客人數(千人) 旅客人數年成長

圖 1-7 台北捷運旅客人數與成長率

47.0%

6.2%7.9%

13.8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2008 2009 2010 2011 2012

高雄捷運旅客人數(千人) 旅客人數年成長

10

0

5

10

15

20

25

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2008 2009 2010 2011 2012

台北每人每年搭乘次數 高雄每人每年搭乘次數

圖 1-8 台北與高雄每人每年搭乘次數

第三節 研究標的地理區位特質

左營區地理環境

左營區總面積為 19.38平方公里，截至 2013年總戶數為 76,357 戶，11月

人口數為 195,373人，是高雄市的一個市轄區。左營區位於高雄市內西南部，市

中心北方，西濱台灣海峽，與三民區、鼓山區、楠梓區、仁武區相鄰。左營共可

以分為舊部落（左營舊部落、新莊仔和菜公庄）、新社區（凹仔底、福山、高鐵

等新大樓區）、與眷村等三大區塊，各個區塊文化特色有一定差異性。舊部落大

多數是住著明鄭時期開發後的居民，以閩南族群為主；軍眷區是 1949 年後來台

的外省族群；新社區則是近年來的各種新移民，已無明顯族群可以劃分。位於本

區的左營軍港是中華民國海軍最大和最重要的基地，海軍下轄重要單位亦位於

此。

本區近 20年來因東側龐大重劃區快速發展，目前已經成為北高雄之新興商

業核心，住宅大樓及人口密度相當高，各類異國餐廳也相當蓬勃，明誠路和裕誠

路一帶已經形成北高雄密集的餐飲商圈。此外，高雄捷運紅線巨蛋站附近、大型

購物中心漢神巨蛋已於 2008年 7月開幕，並結合附近瑞豐夜市形成「巨蛋商圈」，

被視為北高雄近期的新興熱鬧商圈。另外高鐵左營站也位於本區北側，高鐵站區

11

並有新光三越高雄左營店百貨購物商區。左營區內主要百貨公司有漢神巨蛋、新

光三越左營店、環球購物中心左營店。

左營區近年人口數呈現穩定小幅成長，從 2006年人口數 18.3萬人增加到

2011年的 19.3萬人，成長率為 5.32%。

圖 1-9 左營區地圖

1.42%

1.26%

1.42%

0.67%

1.08%

0.78%

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

0.80%

1.00%

1.20%

1.40%

1.60%

178000

180000

182000

184000

186000

188000

190000

192000

194000

196000

2006 2007 2008 2009 2010 2011

左營區人口數 年增率(%)

圖 1-10 左營區各年人口數與成長率

12

楠梓區地理環境

楠梓區總面積為 25.82平方公里，截至 2013年 11月總戶數為 65,028 戶，

人口數為 177,477人，是高雄市的一個市轄區。位於市內西南部，市中心北端，

北臨梓官區、橋頭區及燕巢區，東鄰仁武區、大社區，西濱台灣海峽，南接左營

區。

過去楠梓因加工區的設立而得迅速發展，而後加工業衰退園內廠商大幅遷

出，但近年得高雄市政府輔助重新打造及園內產業轉型，使加工區產業轉為科技

發展且規劃楠梓第二園區，增加廠商進駐且就業機會增加，重新為楠梓帶來人口

移入，也順勢帶動園區附近建案增量。

楠梓區為高雄市區內大學最多的地區，區內西北邊為國立高雄大學、東邊土

庫地區為國立高雄第一科技大學、中間則為國立高雄海洋科技大學，大學消費人

口使德賢路一帶形成相當熱鬧的新興商圈，國立高雄大學的設立也促成藍田一帶

大量興起住宅建案及大賣場（家樂福楠梓店）進駐，土庫地區也因國立高雄第一

科技大學及台糖量販楠梓店的設立，形成大片新興重劃住宅地。

土庫地區位於高雄市最北邊，屬本市第 33期重劃區內，鄰近高速公路楠梓

交流道、台鐵楠梓站，加上台 1線省道等公路交通網的串聯，可直通橋頭、岡山、

台南及大社、燕巢、仁武等鄉鎮，捷運紅線 R21(都會公園站)、R22(青埔站)步

行五至十分鐘內皆可到達非常方便，而且連結都會公園、楠梓加工區，除楠梓國

小、國中、高中外，鄰接高雄第一科技大學，不僅就學方便，周邊補習班及地區

型商店林立，還有台糖量販店及花卉園區等，生活機能日漸完善。在交通等公共

設施建設完成挹注下，更加催化該地區的發展，逐漸成為北高雄新興的優質生活

圈。

隨高雄捷運紅線通車、楠梓科學園區再造、後勁溪整治、中油煉油廠遷廠（預

定 2015年）、橋頭新市鎮一帶造鎮及重劃等，使楠梓區成為北高雄重要工商核心

之一。楠梓區近年人口數不斷成長，從 2006年人口數 16.6萬人增加到 2011年

13

的 17.4萬人，成長率為 4.73%。

圖 1-11 楠梓區地圖

1.40%

1.58%

1.00%

0.07%

0.80%

1.20%

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

0.80%

1.00%

1.20%

1.40%

1.60%

1.80%

162000

164000

166000

168000

170000

172000

174000

176000

2006 2007 2008 2009 2010 2011

楠梓區人口數 年增率(%)

圖 1-12 楠梓區各年人口數與成長率

鼓山區地理環境

鼓山區總面積為 14.74平方公里，是高雄市的一個市轄區，於高雄市內西南

14

方，市中心西北方，北臨左營區，東鄰三民區，東南連鹽埕區，西濱台灣海峽，

南隔高雄港與旗津區相望，截至 2013年 11月總戶數為 54,867戶，人口數為

135,022人。本區背山面海，除南側之壽山外，全區地勢大致平坦，氣候屬熱帶

季風氣候。產業以工商業為主，漁業也頗為興盛，觀光資源亦相當豐富，區內的

西子灣及壽山均為頗負盛名的觀光勝地。

近年來鼓山區最引人注目的兩個重劃區為高雄美術館特區與農 16 示範區，

由於具備高雄市模範住宅與商業示範區，法規限制相對嚴格下，居住環境佳，有

捷運及街道美化等建設。美術館文化園區佔地 41公頃，園區中現規劃有美術館、

人工湖、雕塑園區、生態公園、兒童美術館等空間，為融合藝術、文化、創意、

生態、教育的綜合性休閒園區。高美館因地緣關係，比高雄市立文化中心大三倍，

列入高雄市政府特區規劃名單。

農 16示範區原是低窪易淹水的農業生產區；在 1983年啟動都市整體規劃，

成為「府、會共構」的預定地。臨博愛路、中華路、大順路及明誠路，占地 66

公頃，重劃區內規劃 14條大小道路、5.2公頃中央公園、三所國中小學，加上

捷運車站、巨蛋球場都在重劃區周邊，更有部份市府及市議會進駐，且有 2-3

間百貨公司進場，估計商業活動將非常熱絡，高雄市府打造農 16示範區成為「信

義計劃區」經貿中心模式的企圖心不言可喻。

圖 1-13 農 16 示範區

15

鼓山區近年人口數不斷成長，從 2006年人口數 11.8萬人增加到 2011年的

13.2萬人，成長率為 11.8%，為左營區、楠梓區與鼓山區中人口數成長率最高的

地區，另外，楠梓區人口成長率最低，僅 4.73%。

圖 1-14 鼓山區地圖

3.47%3.18%

0.09%

5.59%

0.15%

2.43%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

110000

115000

120000

125000

130000

135000

2006 2007 2008 2009 2010 2011

鼓山區人口數 年增率(%)

圖 1-15 鼓山區各年人口數與成長率

16

第四節 研究目的與範圍界定

本論文探討捷運通車對高雄房價影響來做研究，兼論陸客來台之影響，選出

高雄市城市性質與人口結構較相似的三個區域，分別是左營區、楠梓區與鼓山區。

由於高雄捷運分紅線與橘線，串連整個大高雄地區，因此，在分析上除了捷

運開通對於具有三鐵共構的左營區房價影響外，對照組的楠梓區與鼓山區則各有

其特色，楠梓區過往以加工區為名，為北高雄重要工商核心之一，且楠梓區為高

雄市區內大學最多的地區；鼓山區則為主要以西子灣及壽山風景勝地為名。首

先，本文先個別分析左營區、楠梓區與鼓山區對於捷運開通房價的影響與物件各

別變數對房價的影響；其次，本文再以左營區與楠梓區做比較，藉以討論捷運開

通對於左營區與楠梓區房價漲幅差異，是否會因為楠梓區特性為加工區而使房價

漲幅程度低於左營區；接著，本文再比較具美術館及壽山動物園的鼓山區與左營

區房價之間的漲幅差異，討論捷運開通後具三鐵共構的左營區是否較楠梓區與鼓

山區房價有顯著漲幅差異。最後本文加入陸客來台探討對於房價是否有所影響，

並討論捷運開通與陸客來台是否有共線性影響，若有則做共線性修正。

樣本觀察值的擷取為自用住宅之中古屋，包括透天與電梯大廈，並依樣本不

同特性對房價影響的變化做比較，以及各區房價變化之不同來探討捷運開通對當

期房價影響之程度，並探討其他影響房價因素，像是樣本標的物距離捷運站的距

離來做分析比較，範圍為分別離捷運 1000公尺內與 1000公尺外，來分析距離捷

運站遠近對房價漲幅的影響。

17

第五節 研究方法與架構

房屋為一異質性商品，每棟房屋都具有其特性，消費者在選購房屋時，皆會

考慮不同的特質，且房屋是一種不可分割的商品，不能只選喜歡的部分，房屋的

全部都要接受。而由於住宅的異質性，因此在探討房價時，品質控制將是相當重

要的一環。在探討房屋品質控制(constant quality)的問題上，通常是以重複交

易法（repeat sales method）與特徵性價格法（hedonic price method）二種

方式處理。而大多數的學者在探討房價問題時皆採用特徵性價格法，而以

Lancaster(1966)與Rosen(1974)二人最具代表。另外，根據Follain and

Malpezzi(1980)發現半對數模型相對於線性模型有某種程度的優勢：(1)允許每

個特徵擁有不同的價值，(2)估計係數可以解釋為一單位特徵的變動造成價格變

動的百分比。(3)可以降低變異數不齊一的問題。

本研究同樣採用特徵價格法與半對數型式來建構實證模型，透過文獻的探討

並將所取得的實證資料，重新整理為適合本研究主題的房價特徵因素，藉以建立

可行的房價估計模型，以為相關之應用及分析工具之用。在實證資料的部份，收

集內政部地政司全球資訊網之銷售個案資料，由其中篩選出左營區、楠梓區及鼓

山區等捷運沿線三個行政區的房屋交易資料，整理為適合研究的資料型態，作為

建立模型實證之用。

18

第六節 研究流程

本研究之所有流程如圖1-16所示。

圖 1-16 研究流程圖

研究動機及目的

研究範圍

研究方法與架構

資料蒐集與整合 文獻回顧

資料處理 建立房價模型

實證結果與分析

結論與建議

19

第二章 文獻回顧

第一節 形成房地產價格原則

房地產價格的決定除了可以從房地產市場供需情況和房地產品質的差異性

找出關聯性，其中影響房地產品質包括外部因素:交通便利性、公共設施、所處

學區與內部因素:屋齡、樓層、建材、格局、方位等等。在房地產型態多樣化之

下，每一套住宅都有自身獨特的內在價值，進而表現出不同的市場價格。一般探

討房地產價格，通常會使用到特徵價格模型(Hedonic Pricing Model)，主要是

因為房屋是由許多特徵所組成，每棟房子都由一組獨有的房屋特徵所組成且皆位

在不同的區位，某些房屋特徵將隨著地區的不同而有不同的價值，像是停車位在

台北市、高雄市兩地價格將亦有所差異，Malpezzi（2003）認為特徵價格模型的

興起是因為異質的房屋與異質的消費者，對房屋喜好不同。另外，受到各購屋者

的效用函數不相同，其對某特徵或某物的偏好亦會影響評價的結果，因此本文按

Rosen(1974)依據Lancaster(1966)的新消費者理論的基礎，結合效用理論及

Alonso 的競價理論，提出特徵價格理論(hedonic price theory)。

以下是影響房地產價格的特性，分為四點來討論:(一)戶的特徵；(二)棟的

特徵；(三)總體特徵；(四)其他變數。

(一)戶的特徵

樓層位置:方位、樓層、景觀視野、邊間。

樓層隔間:房間數、衛浴設備、格局、廚房數。

樓層面積:主建物面積、附屬建物面積、加蓋面積、停車面積、公

設比、樓層高度、土地持份。

內部品質:內部裝潢、修繕維護狀況、屋齡、建材。

(二)棟的特徵

基地位置:是否有路衝、臨道路寬度、臨道路數目、邊間。

建物面積:容積率、基地面積、開放空間面積。

20

建物類型：屋齡、房屋結構、建物類型、建物用途、外觀造型。

公共設施:電梯數量、停車位、公設比率。

樓層管理: 維護狀況、管理費用、保全設施。

(三)總體特徵

全球經濟面:經濟成長率、通貨膨脹率、貨幣供給成長率。

金融市場面:貨幣政策、貸款利率、購屋貸款成數、建築融資成數。

政策市場面:銷售率、房價變動、交通建設、建蔽率與容積率規範。

(四)其他變數

家庭收支:家庭所得、儲蓄率、基本支出。

家庭結構:戶長年齡、性別、婚姻狀況、家庭人口數、學經歷。

購屋負擔風險:價格所得比。

環境因素:是否具交通便利、有無險惡設施、位處學區。

陳樹衡、郭子文、棗厥庸(2007)以台灣地區2002年至2004年間房地產資

料為研究樣本，以決策樹中的Cubist迴歸樹作為房地產特徵方程式之估計模型，

研究發現迴歸樹之配適能力高於複迴歸模型，且並未有過度配適之問題。此外，

特徵變數與房地產價格間存有非線性關係，個體變數較總體變數具有廣泛之解釋

力。

21

第二節 影響房地產價格因素

從上節可知道影響房地產價格的特徵相當多，影響房價因素可區分為建物因

素、捷運與交通因素、環境因素與貨幣因素等主要影響因素，本節就分別將這些

因素所包含之變數敘述如下:

1.建物因素

住宅面積:住宅面積為含公設之後的建物總坪數，坪數越大，房間數越多，

基本的生活機能也越齊全，且建商也會定位在較高所得的客戶群，建材選用上也

較講究，故預估坪數大小對於房價影響為正向。

房屋類型:目前台灣建商推出建案以透天住宅、電梯大樓與小套房為主，由

於透天住宅因為土地持分高，使用面積也較大，因此總價高於電梯大樓與小套

房，但以房屋單價分析，由於透天住宅建坪較大，單價有可能較電梯大樓及小套

房低，近幾年台北市因為素地難尋，建商紛紛推出小套房，因此預估小套房單價

最高，而透天住宅與電梯大樓類型對於單價影響方向則不一定。

屋齡與道路寬度:一般民眾在購屋時通常首先會考慮新成屋，而中古屋次

之，隨著屋齡越高，房屋可使用年限越少，另外，房屋狀況也有折舊、漏水等等

問題，因此預估屋齡對於房價影響為負向。另外，道路寬度同樣影響房價，當具

有較大的道路寬度下，對於房屋本身出入之便利性提高，預期道路寬度對於房價

影響為正向。

洪得洋(1998)就台北都會區木柵線、淡水線、新店線、南港線及板橋線等五

條捷運線之車站影響範圍內，房屋至捷運車站之實際距離及道路之實際寬度對房

屋價格之影響程度來作探討。研究結果發現(一)房屋所面臨之道路寬度對於房屋

價格確有正面之影響，其影響程度為房屋所面臨之道路每增加一公尺，其價格平

均每坪增加將近 l 千元。且對於商業使用者而言，道路寬度這個屬性之重要性會

大於住宅使用者。(二)捷運車站影響範圍內之房屋價格顯著高於捷運車站影響範

圍外之房屋價格，其因是否在捷運車站影響範圍內這項因素，所造成之價差平均

22

每坪將近 2 萬 5 千元。(三)無論就全部捷運線整體來看或者是就個別捷運線來

看，在捷運車站影響範圍內，房屋至捷運車站之實際距離(d)對其價格(P)之影響

顯著確有負向關係，且隨著距離之增加，其負向影響會有趨緩之現象，即 aP∕ad

＜0，而 a2P∕ad2＞0，符合 Alonso 傳統競價模型。

李月華(2000)分析台北市住宅價格之特徵價格模式，以 Box-Cox 轉換函數形

式來建構台北各住宅子市場的特徵價格模式，不論使用行政區域、市郊區或住宅

型態，均顯示各子市場之特徵價格結構關係不具一致性。住宅所位於的位置不僅

影響住宅的價格，也會影響其他變數的價值，像住宅型態、樓高和樓層等變數。

樓高和樓層則對郊區住宅價格的影響較大，屋齡則對市區住宅價格的負面影響較

大。在檢定坪數、屋齡、樓高和樓層等變數在市區和郊區之差異是否有顯著異於

零，檢定結果均拒絕接受虛無假設，代表市區和郊區在坪數、屋齡、樓高和樓層

等變數上具有顯著差異。

李泓見（2004）從台北地區常見住宅類型─透天、套房與電梯大廈的角度出

發，探討住宅類型對於單價的影響，另外從個別住宅類型下探討面積與住宅單價

的關係。實證研究結果發現：(1)在住宅品質控制下，套房每坪單價高於透天住

宅 6.76%，更高於電梯大廈 10.72%，而透天住宅每坪單價高於電梯大廈 3.7%。 (2)

在不同住宅類型中，透天與電梯大廈住宅其面積顯著影響房價，且呈現邊際價格

遞增的數量溢價現象。

陳其甫(2013)以營運一段時間的台北捷運藍線所經過之台北市、新北市

地區(包括台北市信義、大安、中正、萬華與新北市板橋、土城共 6 個行政區)為

研究範圍，並使用多元迴歸估計法來分析台北市、新北市房價受捷運影響之程度

差異，也探討其他房屋屬性、特徵對於房價之影響是否在台北市、新北市兩地區

間有所不同。實證結果發現在特徵方面:屋齡對台北市地區房價之負向影響較新

北市地區小；頂樓對於台北市地區房價有正向且顯著的影響，對於新北市地區房

價卻無顯著影響；最後，商業區對於台北市地區房價有負向且顯著的影響，對於

新北市地區房價卻無顯著影響。

23

2.捷運因素

宣佈興建捷運前/後:高雄捷運於 1999 年經甄選由高雄捷運股份有限公司負

責興建初期路網，按照以往經驗，捷運計畫公佈後至開工前，房價會呈現上漲，

故預期宣佈興建捷運對房價影響為正向。

捷運施工前/後:高雄捷運於2001年1月與市政府簽訂興建營運合約以及開發

合約後開始動工，由於捷運開工後將帶來周遭交通混亂、空氣品質降低，對於房

價將有短暫下跌影響，故預期在捷運動工後對房價影響為負向。

距離捷運站的距離:取個案至最近捷運站的直線距離，由於距離捷運站越

近，交通便利性會提升，故預期距捷運站距離越遠對房價影響為負向。

楊思聰(2007)探討內湖線捷運對房價之影響，增加捷運因素、內湖科技園區

廠商家數及學區因素等，來探討對捷運內湖線沿線房價之影響，應用特徵價格

法，以臺北市內湖區、大直地區及南港區之新屋為實證對象，分別就基本模型、

增加捷運因素、增加環境因素及完整模型中房價的影響因素加以探討，由於捷運

施工會造成交通混亂、塵土飛揚及生活品質降低等不利因素，經實證結果顯示，

在其他變數不變下，捷運施工後會使房價下跌 20.12%。

陳忠廉(2013)以台北市捷運南港線房地交易實例探討捷運開通前與開通後

的價格變化，根據『內政部房地產交易簡訊』的資料進行統計分析，統計方法採

用為迴歸分析，依路寬、屋齡、土地面積、房屋面積、使用分區等基地屬性，以

及通車等相關變數，以分析各項特徵價格之影響。結果顯示捷運通車前後對房地

產價格有正向之影響，因交通便利時間縮短，提高了房地產區位價值，房屋價格

漲幅依次為市中心、次市中心、市郊；另外，捷運站對房地產價格之影響，會隨

捷運站距離增加而遞減。

3.環境因素

百貨公司:區域內百貨公司設立，對於民眾消費、用餐皆相對便利，且建商

會積極於附近推出新建案，故預期區域內有百貨公司對房價影響為正向。

明星學區:由於國內父母對子女教育相當重視，故一般位於明星學區的建案

24

相對熱門，故預期所處明星學區對房價影響為正向；另外，並探討明星學區是否

會有空間聚集性。

張詠晴(2009)以 96 年度台北市房地交易價格為樣本，運用特徵價格理論探

討優良學區內之房價是否高於一般學區，並進一步瞭解在優良小學學區內，距離

學校遠近是否亦會造成房價之差異。運用空間自我相關分析，輔以 Geoda 軟體

與地理資訊系統（GIS），藉以探討整個台北市小學學區與房價之空間聚集情形。

實證以雙對數模型為本研究之最適模型，研究結果顯示當額滿、優質或優質額滿

小學學區每變動百分之一時，其引起房價相對變動比率分別為 9.9%、4.8%、

4.3%。從空間自我相關檢定結果得知，台北市共有 14 個優質、額滿小學學區呈

現空間聚集性，主要集中於北投區、大同區、萬華區、大安區、內湖區及文山區。

陳慧潔(2007)探討影響住宅大樓價格之因素，選取高雄市鼓山區四十四期重

劃區美術館園區、農十六特區新蓋住宅大樓為樣本進行研究，實證結果發現，住

宅所在樓層、面臨馬路之寬度及住宅與捷運站距離等變數與樓層價格都呈現二次

曲線之型態，住宅大樓離學校及公園之距離愈近樓層價格愈高，一樓經營店面、

具車位、住宅位於一樓及不位於四樓等情況對樓層價格有正面之影響，可能與一

樓帶來商業效益及四樓受傳統觀念影響有關。

4.貨幣因素

貨幣供給額年增率:隨著貨幣供給額越寬鬆，市場資金將越浮濫，而過多資

金將轉往具保值的房地產進駐，故預期貨幣供給額越高對房價影響為正向。

銀行存款準備率:當中央銀行調低銀行存款準備率時，銀行吸收存戶資金可

向外放貸的比率會上升，造成資金流入市場，故預期調低銀行存款準備率對房價

影響為正向。

利率:為了刺激經濟發展不斷調降利率，實行寬鬆的貨幣政策，由於低利率

即表房地產投資的低資金成本，也提供了有利的房地產投資環境，因此預期寬鬆

的貨幣政策對房價影響為正向。

黃季芸(2009)指出近年來各國央行在應對油價高漲及美國次級房貸風暴時

25

措施頻繁的貨幣政策操作，因此在模型中特別考量了國際原油價格變數，以探討

1996 年第 1 季至 2008 年第 3 季台灣貨幣政策與主要總體經濟變數、金融環境變

數與房屋價格的互動效果。研究結果顯示，當政府為因應油價高漲而採取緊縮性

貨幣政策時，短期利率上升的結果將對房屋價格成長率及房屋使用執照面積成長

率有負向的衝擊，而對貨幣供給成長率則有正向的影響。

黎佳貞(2010)探討台灣實行寬鬆貨幣政策，是否與台灣都會區之房地產價格

上漲有相關性，研究利用共整合分析及因果關係檢定，並以 Taylor’s Rule 作為

貨幣政策指標，檢視台灣 1991-2010 年間的貨幣政策與房價所存在之關係以及其

鬆緊程度，俾了解貨幣政策在房地產價格中所扮演的角色。實證結果發現貨幣政

策與房價間存在長期均衡之關係，且兩者會相互影響。接著利用 Taylor’s Rule

為指標發現台灣在 2001-2005 年之貨幣政策過度寬鬆，雖使得台灣房地產景氣自

2003 年開始復甦，但持續的低利率政策，則為導致台灣房價不斷攀升之原因。

26

第三章 實證模型、資料來源與基本統計分析

一般而言，捷運通車會提升捷運站周遭房屋的買氣，對於當地房價會有正面

的影響，本文先個別分析左營區、楠梓區與鼓山區對於捷運開通房價的影響與物

件各別變數對房價的影響；其次，本文再以左營區與楠梓區做比較，藉以討論捷

運開通後具三鐵共構的左營區是否較楠梓區房價有顯著漲幅差異；接著，本文再

比較具美術館及壽山動物園的鼓山區與左營區房價之間的漲幅差異，討論捷運開

通後具三鐵共構的左營區是否較楠梓區與鼓山區房價有顯著漲幅差異。最後本文

加入陸客來台探討對於房價是否有所影響，並討論捷運開通與陸客來台是否有共

線性影響，若有則做共線性修正。樣本觀察值的擷取為自用住宅之中古屋，包括

透天與電梯大廈，並依樣本不同特性對房價影響的變化做比較，以及各區房價變

化之不同來探討捷運開通對當期房價影響之程度，並探討其他影響房價因素。

第一節 實證模型

由於房價受到房屋內、外部因素影響，無法以單一特徵來解釋房價何以漲跌

的原因，因此我們使用第二章談到的特徵價格模型來分析。這個模型主要是藉由

個別房屋的特徵來估算房屋的價值，使用這個方法，便可以把房屋的總值區分開

來，依此細分房屋的個別特徵給予價值。本研究以線性迴歸方程式來做為估算影

響房價漲跌之模型，模型方程式如下:

Yi=β0+β1Z1i +β2Z2i +β3Z3i +β4Z4i +….+ βkZki + u i

其中：

Yi = 應變數(每坪單價)

β0 = 常數項

βj = 各屬性特徵之係數，j =1, 2….., k

Zj = 自變數(各項屬性特徵)，j=1, 2….., k

27

u = 殘差項

左營區、楠梓區與鼓山區實證模型

首先我們單就左營區、楠梓區與鼓山區各區用相同的實證模型來分析捷運開

通對於區域別的房價影響，並放入房屋內、外部特徵因素，樣本時間為 2006 年

1 月至 2011 年 12 月，共計五年資料。得到模型(1-1):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Metro_05+β3Building+β4Age_10+β5Resiarea+β6T

op+β7Floor_1+β8Floor_4+β9Lane+β10Y07+β11Y08+β12Y09+u

模型(1-1)式中，應變數為Log_pricei，此代表第 i 個房屋總價取對數；自變

數方面，Metro為 0 與 1 的虛擬變數，代表捷運開通之前為 0 或之後為 1。另外，

在其他因素方面，我們放入房屋特徵的內部因素：Building (物件類別)、Resiarea

(住宅面積)、Top (頂樓)、Floor_1 (一樓)與 Floor_4 (四樓)。另外，由於樣本屋

齡差異性大，因此給定一個虛擬變數 Age_10 ，物件屋齡在 10 年以內為 1 或屋

齡 10 年以上為 0。外部因素：Metro_05 為 0 與 1 的虛擬變數，離捷運 500 公尺

內為 1，500 公尺外為 0 與 Lane (道路寬度)。另外，加入象徵房價趨勢變化的變

數：Y07、Y08、Y09，此分別代表 2007 年、2008 年、2009 年的銷售年份，主要在

於探討預期在捷運開通前因為民眾預期捷運會帶動房價上漲而提前購屋，同時帶

動房價因為需求而上漲，以 2008 年為基準來比較捷運開通前後房價的漲跌趨

勢，u 為誤差項。

左營、楠梓與鼓山三區之實證模型

接著本文將左營區、楠梓區與鼓山區資料統整，藉由比對左營區、楠梓區與

鼓山區在高雄市捷運通車前後的房價漲幅是否因為區域特性不同與交通便利性

差異而有所差異。本文蒐集左營區、楠梓區與鼓山區三組區域房價樣本，樣本時

間為 2005 年 1 月至 2011 年 12 月，共計六年資料。左營區除位處三鐵共構的交

28

通發達之外，且區域內生活機能佳與百貨公司林立；楠梓區早期因為加工區的設

立則迅速發展，後來又轉為科技發展且規劃楠梓第二園區，重新為楠梓區帶來人

口移入與建商再次推出建案；鼓山區發展除了工商業外，漁業也頗為興盛，觀光

資源亦相當豐富，區內的西子灣及壽山均為頗負盛名的觀光勝地，近年來則在鐵

路地下化下推動建商於鼓山區積極推出新建案。因此在捷運同時開通下，本文主

要討論區域性在捷運開通後房價漲幅的差異，並放入房屋內、外部特徵因素。得

到模型(1-2):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Zuoying+β3Metro_05+β4Building+β5 Age_10+

β6Resiarea+β7Top+β8Floor_1+β9Floor_4+β10LaneY08+β11Y07+β12Y08 +β13Y09

+ u

模型(1-2)式中，應變數為Log_pricei，此代表第 i 個房屋總價取對數；自變

數方面，Metro 為 0 與 1的虛擬變數，代表捷運開通之前為 0或之後為 1；另外，

樣本中設立 Zuoying、Nanzih 與 Gushan 三個虛擬變數，當樣本資料為左營區時，

Zuoying 為 1，Nanzih 與 Gushan 為 0，以此類推。我們放入房屋特徵的內部因

素：Building (物件類別)、Resiarea (住宅面積)、Top (頂樓)、Floor_1 (一樓)與

Floor_4 (四樓)。另外，由於樣本屋齡差異性大，因此給定一個虛擬變數 Age_10 ，

物件屋齡在 10 年以內為 1 或屋齡 10 年以上為 0。外部因素：Metro_05 為 0 與 1

的虛擬變數，離捷運 500 公尺內為 1，500 公尺外為 0 與 Lane (道路寬度)。另外，

加入象徵房價趨勢變化的變數：Y07、Y08、Y09，此分別代表 2007 年、2008 年、

2009 年的銷售年份，主要在於探討預期在捷運開通前因為民眾預期捷運會帶動

房價上漲而提前購屋，同時帶動房價因為需求而上漲，以 2008 年為基準來比較

捷運開通前後房價的漲跌趨勢，u 為誤差項。而模型(1-3)、模型(1-4)僅虛擬變數

Zuoying 分別由 Nanzih 與 Gushan 來取代，模型如下:

29

模型(1-3):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Nanzih+β3Metro_05+β4Building+β5 Age_10+

β6Resiarea+β7Top+β8Floor_1+β9Floor_4+β10LaneY08+β11Y07+β12Y08 +β13Y09

+ u

模型(1-4):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Gushan+β3Metro_05+β4Building+β5 Age_10+

β6Resiarea+β7Top+β8Floor_1+β9Floor_4+β10LaneY08+β11Y07+β12Y08 +β13Y09

+ u

加入陸客來台的實證模型

最後，我們透過上述模型(1-1)、(1-2)、(1-3)與(1-4)加入每年陸客來台資料，

這裡我們選擇陸客來高雄住宿的人數當做陸客來台對房價的影響，並取對數，藉

以分析高雄房價是否因為陸客來台人數逐年增加，帶動當地消費增加、居民所得

增加，進而提高購屋需求，使房價跟著上漲。得到左營區、楠梓區與鼓山區單區

如模型(1-5):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Metro_05+β3Lnnuhous+β4Building

+β5Age_10+β6Resiarea+β7Top+β8Floor_1+β9Floor_4+β10Lane+β11Y07+

β12Y08+β13Y09+u

另外，左營區、楠梓區與鼓山區三區加入陸客來台自變數，藉以分析高雄房價是

否因為陸客來台人數逐年增加，帶動當地消費增加、居民所得增加，進而提高購

屋需求，使房價跟著上漲。得到如模型如下:

模型(1-6):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Zuoying+β3Metro_05+β4Building+β5 Age_10+

β6Resiarea+β7Top+β8Floor_1+β9Floor_4+β10LaneY08+β11Y07+β12Y08 +β13Y09

30

+β14Lnnuhous+ u

模型(1-7):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Nanzih+β3Metro_05+β4Building+β5 Age_10+

β6Resiarea+β7Top+β8Floor_1+β9Floor_4+β10LaneY08+β11Y07+β12Y08 +β13Y09

+β14Lnnuhous+ u

模型(1-8):

Log_pricei=β0+β1Metro+β2Gushan+β3Metro_05+β4Building+β5 Age_10+

β6Resiarea+β7Top+β8Floor_1+β9Floor_4+β10LaneY08+β11Y07+β12Y08 +β13Y09

+β14Lnnuhous+ u

模型主旨與重點說明

由上述模型，我們可以知道模型的基本架構為:

應變數:房屋總價取對數。

主要自變數:高雄捷運開通前後，設定虛擬變數，開通後為 1，開通前為 0。

次要自變數:物件類型、屋齡、頂樓、一樓、離捷運站 500 公尺內外、象徵

房價趨勢變化的變數Y07、Y08、Y09。

圖 3-1 研究模型之架構圖

應變數:

房屋總價取對數。

主要自變數:

高雄捷運開通前後，設定虛擬

變數，開通後為 1，開通前為

0。

次要自變數:

物件類型、屋齡、頂樓、一樓、

離捷運站 500公尺內外、象徵

房價趨勢變化的變數。

31

第二節實證資料來源

本文使用資料為內政部地政司全球資訊網(網址:

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830)，該網址按內政部編製

之中華民國房地產交易價格簡訊，其資料來源係由各直轄市、縣（市）政府所轄

地政事務所就買賣及公地標售案件派員向當事人、經紀人、仲介業、地政士、交

易案例四鄰、公有土地管理機關等調查土地及建物之買賣、標售資料，上開資料

係屬詢問調查而得資料。資料更新週期為每年按季公布於網站供民眾查詢，各季

資料之建置於網站時間分別為當年 6 月、9 月、12 月及次年 3 月上旬，例如第 1

季(1-3 月)於當年 6 月上旬將資料上網提供查詢，依此類推。

另外，「臨街關係」及房屋資料之「用途類別」認定方式歸類如下

表 3-1 「臨街關係」及房屋資料之「用途類別」

臨街關係 認定方式

路角地 係指面臨兩條交叉「路」、「街」之土地。

臨街地 指自路角地以外，以「路」、「街」為出入之土地。

裡地 係指「路」、「街」以外，以巷、弄出入之土地。

袋地 指「路角地」、「臨街地」、「裡地」以外之其餘土地。

房屋類型 認定方式

公寓 5層樓含以下無電梯之住宅。

透天住宅 全棟單一門牌之住宅。

店面（店舖) 1樓或含1樓以上供商業使用。

辦公商業大樓 供商業及辦公室使用。

住宅大樓 11層含以上有電梯之住宅。

華廈 10層樓含以下有電梯之住宅

套房 1房1廳1衛之住宅。

工廠 含生產、製造之工業使用廠房、廠區。

廠辦 含生產、製造及辦公室之使用。

農舍 農業用地供與農業經營不可分離之土地改良物。

倉庫 儲藏貨物之建築物。

32

第三節 樣本描述統計分析

(一) 左營區建案分析

根據資料顯示 2006 年至 2011年，左營區總成交戶數為 985戶，其中透天比

率占 57%，電梯大樓占 43%；透天平均單價為 15.08萬元，電梯大樓平均單價為

9.12萬元。其中捷運開通當年透天平均單價為 17.93萬元，為樣本期間最高。

另外，觀察建案距離捷運距離遠近，其中透天戶數距離捷運左營站距離 500公尺

內的建案比重僅 2.6%，電梯大樓戶數距離捷運左營站距離 500公尺內的建案比

重為 1.6%，顯示高雄地區幅員遼闊下，建案距離捷運 500公尺內的比重不像台

北市、新北市高。

表 3-2 左營區建案基本分析

0

5

10

15

20

2006 2007 2008 2009 2010 2011

透天平均單價

大樓平均單價

圖 3-2 左營區透天與電梯大樓平均單價走勢圖

區域別 年度 透天 電梯大樓 透天比率電梯大樓

比率

透天

平均單價

電梯大樓

平均單價

透天距離

捷運500M內

電梯大樓

距離捷運500M內

95 159 0 100% 0% 13.22 0 0 0

96 110 10 92% 8% 12.58 10.04 0 0

97 75 58 56% 44% 17.93 10.78 5 0

98 103 93 53% 47% 15.27 10.44 8 0

99 70 140 33% 67% 15.86 11.53 2 6

100 48 119 29% 71% 15.60 11.91 0 1

合計/平均 565 420 57% 43% 15.08 9.12 15 7

左營區

33

(二) 楠梓區建案分析

根據資料顯示 2006 年至 2011年，楠梓區總成交戶數為 1153戶，其中透

天比率占 84%，電梯大樓占 16%；透天平均單價為 11.26萬元，電梯大樓平均單

價為 8.34萬元。其中捷運開通當年透天平均單價為 11.22萬元，相較於捷運開

通前兩年與後一年為高，顯示捷運開通對於房價應有一定性影響。

另外，觀察建案距離捷運距離遠近，其中透天戶數距離捷運楠梓站距離 500

公尺內的建案比重不到 1%，電梯大樓戶數距離捷運楠梓站距離 500公尺內的建

案比重為 1.1%，顯示高雄地區幅員遼闊下，建案距離捷運 500公尺內的比重不

像台北市、新北市高。

表 3-3 楠梓區建案基本分析

0

2

4

6

8

10

12

14

2006 2007 2008 2009 2010 2011

透天平均單價

大樓平均單價

圖 3-3 楠梓區透天與電梯大樓平均單價走勢圖

區域別 年度 透天 電梯大樓 透天比率電梯大樓

比率

透天

平均單價

電梯大樓

平均單價

透天距離

捷運500M內

電梯大樓

距離捷運500M內

95 151 0 100% 0% 10.76 0 0 0

96 110 10 92% 8% 10.18 7.41 1 0

97 140 34 80% 20% 11.22 7.62 2 2

98 198 47 81% 19% 10.81 7.81 0 0

99 160 48 77% 23% 11.98 8.97 1 0

100 213 42 84% 16% 12.65 9.91 1 0

合計/平均 972 181 84% 16% 11.26 8.34 5 2

楠梓區

34

(三) 鼓山區建案分析

根據資料顯示 2005 年至 2011年，鼓山區總成交戶數為 788戶，其中透天比

率占 77%，電梯大樓占 23%；透天平均單價為 12.93萬元，電梯大樓平均單價為

12.66萬元。其中捷運開通當年透天平均單價為 13.28萬元，相較於捷運開通前

高，且在捷運開通後每年平均單價呈現逐年提升，推估捷運開通對於房價應有一

定正向影響性。由於高雄具幅員遼闊因素下，透天戶數距離捷運凹子底站距離

500公尺內的建案比重僅 1.6%，電梯大樓戶數距離捷運凹子底站距離 500公尺內

的建案比重僅 1.6%，主要原因除凹子底捷運地理位置位於鼓山區與三民區交界

外，且凹子底捷運站左側為政府開發用地，周遭無素地可推案所致。

表 3-4 鼓山區建案基本分析

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2006 2007 2008 2009 2010 2011

透天平均單價

大樓平均單價

圖 3-4 鼓山區透天與電梯大樓平均單價走勢圖

區域別 年度 透天 電梯大樓 透天比率電梯大樓

比率

透天

平均單價

電梯大樓

平均單價

透天距離

捷運500M內

電梯大樓

距離捷運500M內

95 187 0 100% 0% 12.31 0 0 0

96 139 5 97% 3% 10.56 12.79 6 0

97 31 13 70% 30% 13.28 12.96 0 0

98 97 46 68% 32% 13.30 11.67 1 0

99 103 50 67% 33% 14.01 12.59 2 1

100 52 65 44% 56% 14.14 13.29 1 2

合計/平均 609 179 77% 23% 12.93 12.66 10 3

鼓山區

35

(四) 三區域房價分析

根據統計資料分析，其中 2005年至 2011年間左營區、楠梓區與鼓山區三個

區域成交戶數皆在 800 戶~1200戶之間，觀察三區域透天宅與電梯大樓比率，鼓

山區以透天宅比率最高，達到 86%，左營區以電梯大樓最高，達到 42.6%，且在

捷運左營站開通後，電梯大樓比重呈現逐年增加的趨勢，顯示捷運左營站周遭因

為捷運便捷下，建商推案持續增加。左營區在透天宅平均單價及總價為三個區域

最高，分別為 15.08 萬與 962萬，鼓山區則是電梯大樓平均單價與總價最高，分

別為 12.66萬與 672 萬。楠梓區預估地理環境所處加工區因素下，透天與電梯大

樓單價與總價皆最低，透天平均總價在 617萬，電梯大樓平均總價在 338萬，與

左營區房價有 35.8%、31%的差異；與鼓山區房價則有 20%、49.7%的差異。

0%

20%

40%

60%

80%

100%

左營區 楠梓區 鼓山區

透天

電梯大樓

圖 3-5 各區域建物類型比例圖

表 3-5 本研究房價各地區之相關資料表

戶數 透天 透天比率 電梯大樓 電梯大樓比率 透天平均單價 大樓平均單價 透天平均總價 大樓平均總價

左營區 818 517 63.2% 301 36.8% 14.36 10.99 951 484

楠梓區 898 759 84.5% 139 15.5% 11.02 8.14 579 319

鼓山區 819 704 86.0% 115 14.0% 12.38 12.26 794 654

36

表 3-6 本研究物件內、外部特徵統計分析

平均值 標準差 平均值 標準差 平均值 標準差 平均值 標準差 平均值 標準差 平均值 標準差

每坪房價物件的每坪房價，以萬

元為單位。15.08 75 9.12 4.34 11.26 2.59 8.34 1.75 12.93 3.75 12.66 2.52

捷運開通虛擬變數，捷運開

通為1，未開通為0。0.52 0.5 0.98 0.15 0.73 0.45 0.96 0.19 0.46 0.5 0.97 0.16

屋齡 以年為單位。 16.17 13.01 12.16 4.85 14.49 12.64 12.46 5.83 21.13 15.34 6.98 2.95

捷運500公尺

虛擬變數，500公尺內

有捷運設施為1，500公

尺外為0。

0.02 0.16 0.01 0.12 0.006 0.07 0.01 0.107 0.01 0.13 0.02 0.14

建物結構虛擬變數，透天為1，

電梯大樓為0。

頂樓虛擬變數，頂樓為1，

其他為0。

一樓虛擬變數，一樓為1，

其他為0。

0.49

0.2

0.49

0.57

0.04

0.59

0.36

0.1

0.48

楠梓區 鼓山區

0.85

0.01

0.66

0.42

0.14

0.38

0.77

0.02

0.83

左營區

平均值 標準差 平均值 標準差 平均值 標準差

變數名稱 說明與定義

變數名稱 說明與定義

左營區透天 左營區電梯大樓 楠梓區透天 楠梓區電梯大樓 鼓山區透天 鼓山區電梯大樓

37

首先，我們先討論高雄捷運開通對於具三鐵共構的左營區與捷運通過的楠梓

區與鼓山區做比較，並分別設立虛擬變數以瞭解區域對於房價的影響程度差異。

另外，我們選擇應變數為房屋總價取對數(lhp)，同時也選擇了一些預期會對房

價造成影響的變數當自變數:

Metro(捷運開通)：虛擬變數，捷運已開通為1，未開通為0。

Metro_05(離捷運距離)：虛擬變數，500公尺內有捷運設施為1，500公尺外為0。

Building(物件類別)：虛擬變數，透天為1，電梯大樓為0。

Age_10(屋齡)：虛擬變數，屋齡10年以內為1，10年以上為0。

Resiarea(住宅面積):以每坪為單位。

Top(頂樓)：虛擬變數，頂樓為1，其他為0。

Floor_1(一樓)：虛擬變數，一樓為1，其他為0。

Floor_4(四樓):虛擬變數，四樓為1，其他為0。

Lane(道路寬度):以公尺為單位。

Zuoying、Nanzih與Gushan三個虛擬變數:當樣本資料為左營區時，Zuoying為1，

Nanzih與Gushan為0，以此類推。

Y07、Y08、Y09:虛擬變數，象徵捷運開通前後與開通當年度的房價趨勢變化。

38

第四章 實證結果與分析

第一節 各區域實證結果分析

左營區實證結果分析

根據第三章實證模型(1-1)結果分析，在高雄捷運開通後，左營區房價因為

捷運開通後而使房價呈現顯著影響，房價較未開通之前高出 21.9%；另外，在物

件距離捷運 500公尺的實證結果則呈現不顯著的結果，顯示物件房價不因距離捷

運 500公尺內而上漲。

利用特徵價格理論（Hedonic Price Theory）探討房屋價格影響因素之各種

屬性與其房屋成交價間關係，其中在物件類型中，透天影響房價程度較電梯大樓

低 44.8%，且這是相當顯著的結果，顯示在考慮透天的土地坪數、建造成本與電

梯大樓隨著樓層高度越高推升建材成本增加，因此使得電梯大樓影響房價程度較

透天高。屋齡則是呈現明顯正相關，屋齡在 10年內的物件房價較 10 年之上物件

房價高出 16.1%；建物面積對於房屋總價呈現顯著正影響；在樓層別對房價的影

響，一樓房價相對於其他樓層房價高出 82%，四樓房價相對於其他樓層房價低

11.1%，頂樓則不顯著。道路寬度同樣對於房價具有顯著影響，實證結果為道路

寬度每增加一公尺，房價可增加 0.18%。

另外在銷售年份方面，我們預期在捷運開通前因為民眾預期捷運會帶動房價

上漲而提前購屋，同時帶動房價因為需求而上漲，經過實證結果得出在捷運開通

前房價呈現顯著下跌 5.4%，可歸咎於捷運仍在施工，造成周遭環境、生活品質

變差，而使房價下跌；而在捷運開通當年房價上漲 2.7%，但非相當顯著的結果；

捷運開通後也同樣呈現顯著的下跌，下跌 6.5%，主要原因探究為 2008 年發生金

融海嘯影響房價下跌。

39

表 4-1 左營區房價實證估計結果

楠梓區實證結果分析

根據第三章實證模型(1-1)結果分析，在高雄捷運開通後，楠梓區房價因為

捷運開通後而使房價呈現顯著影響，房價較捷運未開通之前高出 14.2%；另外，

在物件距離捷運 500 公尺的實證結果則呈現負向顯著影響，距離捷運 500公尺外

每坪房價較距離捷運 500公尺內高出 20.5%，可合理解釋為高雄地區與台北地區

區域結構不同，台北地區因為地窄人稠，因此根據第二章文獻參考中「楊思聰

(2007)探討內湖線捷運對房價之影響」，物件距離捷運 500 公尺內為顯著影響；

而高雄地區因為地大物博，因此民眾在購屋時相對選擇離捷運較遠的地方，因為

捷運周遭相對於居家環境較差、噪音較高。

利用特徵價格理論（Hedonic Price Theory）探討房屋價格影響因素之各種

屬性與其房屋成交價間關係，其中在物件類型中，透天影響房價的程度相較電梯

大樓高出 27.4%，這是相當顯著的結果，可解釋為楠梓區近年來因為重劃地價相

較便宜，造成區域內清豐路、台糖量販店周遭推出大量的透天型態，因此相對影

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 5.051765 0.040960 123.333 0

METRO 0.219392 0.027684 7.925 0 0.698477

METRO_05 0.089809 0.055920 1.606 0.1083 0.022335

BUILDING -0.448405 0.073940 -6.064 0 0.573604

AGE_10 0.161052 0.018133 8.882 0 0.460914

RESIAREA 0.016085 0.000356 45.215 0 55.808457

TOP 0.020706 0.044117 0.469 0.6388 0.038579

F1 0.825008 0.072454 11.387 0 0.586802

F4 -0.111750 0.042977 -2.6 0.0093 0.040609

LANE 0.001848 0.000857 2.156 0.0311 20.643655

Y07 -0.054989 0.030562 -1.799 0.072 0.120812

Y08 0.027413 0.025640 1.069 0.285 0.135025

Y09 -0.065268 0.022883 -2.852 0.0043 0.198985

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.833174

0.831114

404.54

40

響房價程度較電梯大樓高。屋齡則是呈現明顯正相關，屋齡在 10年內的物件房

價較 10年之上物件房價高出 25.5%；建物面積對於房屋總價呈現顯著正影響；

在樓層別對房價的影響，一樓與四樓房價雖然都呈現顯著，但係數值相當小，頂

樓則不顯著。

另外在銷售年份方面，我們預期在捷運開通前因為民眾預期捷運會帶動房價

上漲而提前購屋，同時帶動房價因為需求而上漲，經過實證結果得出在捷運開通

前房價呈現顯著下跌 4.4%，可歸咎於捷運仍在施工，造成周遭環境、生活品質

變差，而使房價下跌；而在捷運開通當年房價下跌 11.1%，為相當顯著結果；捷

運開通後也同樣呈現顯著下跌，下跌 13.6%，主要原因探究為 2008年發生金融

海嘯影響房價下跌。

表 4-2 楠梓區房價實證估計結果

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 4.857968 0.035279 137.701 0

METRO 0.142504 0.024166 5.897 0 0.762316

METRO_05 -0.205703 0.080233 -2.564 0.0104 0.006914

BUILDING 0.274992 0.021001 13.094 0 0.852204

AGE_10 0.255607 0.015532 16.457 0 0.588591

RESIAREA 0.017868 0.000399 44.746 0 51.179231

TOP 0.054343 0.069942 0.777 0.4372 0.009507

F1 .955348D-04 .450283D-04 2.122 0.0339 -75.327571

F4 0.000453 .889956D-04 5.086 0 -6.033708

LANE 0.000996 0.000722 1.379 0.1679 15.114953

Y07 -0.044195 0.041952 -1.053 0.2921 0.107174

Y08 -0.112257 0.020245 -5.545 0 0.150389

Y09 -0.136561 0.017713 -7.71 0 0.211755

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.824601

0.822761

448.19

41

鼓山區實證結果分析

根據第三章實證模型(1-1)結果分析，在高雄捷運開通後，鼓山區房價因為

捷運開通後而使房價呈現顯著影響，房價較捷運未開通之前高出 14.8%；另外，

在物件距離捷運 500 公尺的實證結果則呈現不顯著的結果，顯示物件房價不因距

離捷運 500公尺內而上漲。

利用特徵價格理論（Hedonic Price Theory）探討房屋價格影響因素之各種

屬性與其房屋成交價間關係，其中在物件類型中，透天房價較電梯大樓低 39.1%，

且這是相當顯著的結果，考量原因除了透天的土地坪數、建造成本與電梯大樓隨

著樓層高度越高推升建材成本增加外；鼓山區近期農十六重劃區下，建商大量推

出電梯大樓型態，同樣使得電梯大樓影響房價的程度較透天高。屋齡則是呈現明

顯正相關，屋齡在 10 年內的物件房價較 10年之上物件房價高出 25.6%；建物面

積對於房屋價格為顯著影響。在樓層別對房價的影響，僅一樓房價相對於其他樓

層房價高出 54.6%為顯著，四樓及頂樓則不顯著影響房價，道路寬度每增加一公

尺，對於房價增加 0.3%，為顯著結果。

另外在銷售年份方面，我們預期在捷運開通前因為民眾預期捷運會帶動房價

上漲而提前購屋，同時帶動房價因為需求而上漲，經過實證結果得出在捷運開通

前房價呈現顯著下跌 17.3%，可歸咎於捷運仍在施工，造成周遭環境、生活品質

變差，而使房價下跌；而在捷運開通當年房價下跌 9.1%，捷運開通後也同樣呈

現顯著的下跌，下跌 6.6%，主要原因探究為 2008 年發生金融海嘯影響房價下跌。

42

表 4-3 鼓山區房價實證估計結果

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 5.169342 0.053979 95.766 0

METRO 0.162347 0.032251 5.034 0 0.579545

METRO_05 0.093709 0.076941 1.218 0.2233 0.018939

BUILDING -0.391370 0.171382 -2.284 0.0224 0.772727

AGE_10 0.256763 0.028491 9.012 0 0.575758

RESIAREA 0.015306 0.000412 37.128 0 59.583990

TOP -0.033694 0.079640 -0.423 0.6722 0.018939

F1 0.546453 0.172208 3.173 0.0015 0.776515

F4 -0.092617 0.088027 -1.052 0.2927 0.015152

LANE 0.003156 0.001118 2.822 0.0048 16.017677

Y07 -0.173761 0.032627 -5.326 0 0.181818

Y08 -0.091226 0.047738 -1.911 0.056 0.058081

Y09 -0.065126 0.030524 -2.134 0.0329 0.180556

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.793794

0.790617

249.9

43

第二節 左營、楠梓與鼓山三區之實證結果

接著本文將左營區、楠梓區與鼓山區資料統整，藉由比對左營區、楠梓區與

鼓山區在高雄市捷運通車前後的房價漲幅是否因為區域特性不同與交通便利性

差異而有所差異。由第三章線性迴歸方程式，以左營區、楠梓區與鼓山區 2006

年至 2011年，共 5 年期間的透天宅與電梯大樓為樣本數，來討論房屋特徵價格

與捷運開通對房屋總價取對數(lhp)的影響，經過迴歸實證結果如表 4-4、表 4-5

與表 4-6:

表 4-4 左營區房價實證估計結果

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 4.987212 0.025699 194.062 0

METRO 0.144378 0.016259 8.88 0 0.691547

METRO_05 0.059700 0.041188 1.449 0.1472 0.015337

ZUOYING 0.164014 0.011480 14.287 0 0.335719

BUILDING 0.240954 0.014912 16.159 0 0.737219

AGE_10 0.230750 0.011429 20.19 0 0.542263

RESIAREA 0.016720 0.000224 74.565 0 55.002120

TOP 0.021771 0.035658 0.611 0.5415 0.021813

F1 .747871D-04 .346233D-04 2.16 0.0308 -29.298228

F4 0.000466 0.000108 4.332 0 -2.361622

LANE 0.001509 0.000528 2.855 0.0043 17.214724

Y96 -0.103175 0.019919 -5.18 0 0.131902

Y97 -0.069610 0.016677 -4.174 0 0.120314

Y98 -0.085126 0.013963 -6.097 0 0.199046

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.795923

0.795014

876.02

44

表 4-5 楠梓區房價實證估計結果

表 4-6 鼓山區房價實證估計結果

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 5.079442 0.024878 204.173 0

METRO 0.181058 0.016336 11.083 0 0.691547

METRO_05 0.037676 0.040759 0.924 0.3553 0.015337

NANZIH -0.191462 0.011478 -16.68 0 0.394342

BUILDING 0.264349 0.014986 17.64 0 0.737219

AGE_10 0.233760 0.011289 20.707 0 0.542263

RESIAREA 0.016325 0.000225 72.523 0 55.002120

TOP 0.018064 0.035244 0.513 0.6083 0.021813

F1 -.207707D-04 .351779D-04 -0.59 0.5549 -29.298228

F4 0.000473 0.000106 4.443 0 -2.361622

LANE 0.002300 0.000519 4.433 0 17.214724

Y96 -0.121760 0.019741 -6.168 0 0.131902

Y97 -0.050786 0.016488 -3.08 0.0021 0.120314

Y98 -0.085228 0.013799 -6.176 0 0.199046

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.800652

0.799764

902.13

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 5.051634 0.026576 190.084 0

METRO 0.133161 0.016908 7.876 0 0.691547

METRO_05 0.074847 0.042572 1.758 0.0787 0.015337

GUSHAN 0.024340 0.012191 1.997 0.0459 0.269939

BUILDING 0.193450 0.015024 12.876 0 0.737219

AGE_10 0.206169 0.011680 17.651 0 0.542263

RESIAREA 0.017108 0.000231 74.191 0 55.002120

TOP 0.026698 0.036856 0.724 0.4688 0.021813

F1 0.000118 .359979D-04 3.275 0.0011 -29.298228

F4 0.000462 0.000111 4.156 0 -2.361622

LANE 0.002485 0.000546 4.552 0 17.214724

Y96 -0.098233 0.020612 -4.766 0 0.131902

Y97 -0.059466 0.017277 -3.442 0.0006 0.120314

Y98 -0.079935 0.014428 -5.54 0 0.199046

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.781955

0.780984

805.52

45

實證結果發現左營區在具有三鐵共構交通特色下，房價相對於楠梓區為負向

影響房價外，正向影響房價幅度為16.4%，且比捷運開通帶來的房價漲幅高；而

左營區在三鐵共構下，房價漲幅同樣高於鼓山區對於房價漲幅僅2.4%(美術館、

農十六)，可瞭解具有三鐵共構的左營區相較於區域特色不同的楠梓區與鼓山區

更顯著影響房價漲幅。另外，在物件距離捷運500公尺的實證結果則左營區與楠

梓區呈現不顯著的結果，而鼓山區則在10%顯著水準下，呈現正向顯著影響7.4%。

從建物型態來看，透天房價均比電梯大樓高，且為顯著影響；建物面積正向

顯著影響房價；另外在銷售年份方面，捷運開通前後，皆負向影響房價，除了施

工前成周遭環境、生活品質變差，開通後也呈現下跌，則因為2008年發生金融海

嘯影響房價下跌。

46

第三節 加入陸客來台人數後實證結果分析

左營區實證結果分析

我們透過第三章中模型(1-1)加入每年陸客來高雄住房人數資料，並取對數，

得到模型(1-5)，藉以分析左營區是否因為陸客來台人數逐年增加，帶動當地消費

增加、居民所得增加，進而提高購屋需求，使房價跟著上漲。經過迴歸實證結果

如表 4-7:

表 4-7 加入陸客來台之左營區房價實證估計結果

在加入陸客來高雄住房人數的變數後，陸客來台人數不顯著影響左營區房價

上漲，而捷運開通仍正向顯著影響房價漲幅，顯示捷運開通與陸客來台之間並無

存在共線性關係。

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 3.848374 1.897071 2.029 0.0425

METRO 0.195544 0.046687 4.188 0 0.698477

METRO_05 0.088417 0.055980 1.579 0.1142 0.022335

BUILDING -0.448748 0.073965 -6.067 0 0.573604

AGE_10 0.160813 0.018142 8.864 0 0.460914

RESIAREA 0.016073 0.000356 45.1 0 55.808457

TOP 0.021350 0.044142 0.484 0.6286 0.038579

F1 0.825840 0.072488 11.393 0 0.586802

F4 -0.111940 0.042991 -2.604 0.0092 0.040609

LANE 0.001843 0.000858 2.148 0.0317 20.643655

Y07 -0.069604 0.038278 -1.818 0.069 0.120812

Y08 0.028485 0.025703 1.108 0.2678 0.135025

Y09 -0.054953 0.028076 -1.957 0.0503 0.198985

LNNUHOUS 0.100876 0.158988 0.634 0.5258 12.096518

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.833243

0.831010

373.22

47

楠梓區實證結果分析

透過第三章中模型(1-1) 加入每年陸客來高雄住房人數資料，並取對數，得

到模型(1-5)，藉以分析楠梓區是否因為陸客來台人數逐年增加，帶動當地消費增

加、居民所得增加，進而提高購屋需求，使房價跟著上漲。經過迴歸實證結果如

表 4-8:

表 4-8 加入陸客來台之楠梓區房價實證估計結果

在加入陸客來高雄住房人數的變數後，陸客來台人數不顯著影響楠梓區房價

上漲，而捷運開通仍正向顯著影響房價漲幅，顯示捷運開通與陸客來台之間並無

存在共線性關係。

鼓山區實證結果分析

透過第三章中模型(1-1)加入每年陸客來台資料，並取對數，得到模型(1-5)，

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 10.027653 1.918124 5.228 0

METRO 0.255128 0.048233 5.29 0 0.762316

METRO_05 -0.204883 0.080014 -2.561 0.0104 0.006914

BUILDING 0.272545 0.020964 13.001 0 0.852204

AGE_10 0.256320 0.015492 16.546 0 0.588591

RESIAREA 0.017812 0.000399 44.666 0 51.179231

TOP 0.048000 0.069791 0.688 0.4916 0.009507

F1 .959277D-04 .449057D-04 2.136 0.0327 -75.327571

F4 0.000453 .887528D-04 5.1 0 -6.033708

LANE 0.001031 0.000720 1.432 0.1522 15.114953

Y07 0.030139 0.050108 0.601 0.5475 0.107174

Y08 -0.129179 0.021143 -6.11 0 0.150389

Y09 -0.179368 0.023753 -7.551 0 0.211755

LNNUHOUS -0.433753 0.160910 -2.696 0.007 12.098591

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.825709

0.823726

416.54

48

藉以分析鼓山區是否因為陸客來台人數逐年增加，帶動當地消費增加、居民所得

增加，進而提高購屋需求，使房價跟著上漲。經過迴歸實證結果如表 4-9:

表 4-9 加入陸客來台之鼓山區房價實證估計結果

在加入陸客來高雄住房人數的變數後，陸客來台人數不顯著影響鼓山區房價

上漲，而捷運開通仍正向顯著影響房價漲幅，顯示捷運開通與陸客來台之間並無

存在共線性關係。

左營、楠梓與鼓山三區實證結果分析

透過第三章中模型(1-2)加入每年陸客來台資料，並取對數，得到模型(1-6)、

模型(1-7)與模型(1-8)，藉以分析左營區、楠梓區與鼓山區三區域是否因為陸客來

台人數逐年增加，帶動當地消費增加、居民所得增加，進而提高購屋需求，使房

價跟著上漲。經過迴歸實證結果如表 4-10、表 4-11與表 4-12:

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 7.724861 3.356154 2.302 0.0214

METRO 0.222833 0.085728 2.599 0.0093 0.579545

METRO_05 0.093900 0.076962 1.22 0.2224 0.018939

BUILDING -0.379692 0.172113 -2.206 0.0274 0.772727

AGE_10 0.257733 0.028528 9.035 0 0.575758

RESIAREA 0.015300 0.000412 37.098 0 59.583990

TOP -0.036054 0.079722 -0.452 0.6511 0.018939

F1 0.538905 0.172539 3.123 0.0018 0.776515

F4 -0.089804 0.088128 -1.019 0.3082 0.015152

LANE 0.003149 0.001119 2.815 0.0049 16.017677

Y07 -0.136973 0.058297 -2.35 0.0188 0.181818

Y08 -0.103302 0.050316 -2.053 0.0401 0.058081

Y09 -0.089976 0.044687 -2.013 0.0441 0.180556

LNNUHOUS -0.214919 0.282216 -0.762 0.4463 12.075871

R-squared

Adjusted R-squared

F-value 230.59

0.793947

0.790504

49

表 4-10 加入陸客來台之左營區/三區房價實證估計結果

表 4-11 加入陸客來台之楠梓區/三區房價實證估計結果

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 6.571385 1.346390 4.881 0

METRO 0.178214 0.033030 5.395 0 0.691547

METRO_05 0.060787 0.041195 1.476 0.1401 0.015337

ZUOYING 0.165101 0.011516 14.336 0 0.335719

BUILDING 0.241005 0.014911 16.163 0 0.737219

AGE_10 0.230628 0.011428 20.18 0 0.542263

RESIAREA 0.016726 0.000224 74.578 0 55.002120

TOP 0.020620 0.035669 0.578 0.5632 0.021813

F1 .742594D-04 .346239D-04 2.145 0.032 -29.298228

F4 0.000466 0.000108 4.33 0 -2.361622

LANE 0.001507 0.000528 2.851 0.0044 17.214724

Y96 -0.081864 0.026919 -3.041 0.0024 0.131902

Y97 -0.073665 0.017028 -4.326 0 0.120314

Y98 -0.098867 0.018201 -5.432 0 0.199046

LNNUHOUS -0.132966 0.112988 -1.177 0.2393 12.091762

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.796020

0.795041

813.66

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 7.108450 1.332021 5.337 0

METRO 0.224675 0.032960 6.817 0 0.691547

METRO_05 0.038892 0.040757 0.954 0.34 0.015337

NANZIH -0.193030 0.011522 -16.753 0 0.394342

BUILDING 0.264592 0.014983 17.659 0 0.737219

AGE_10 0.233621 0.011287 20.699 0 0.542263

RESIAREA 0.016330 0.000225 72.553 0 55.002120

TOP 0.016561 0.035250 0.47 0.6385 0.021813

F1 -.222126D-04 .351826D-04 -0.631 0.5278 -29.298228

F4 0.000472 0.000106 4.441 0 -2.361622

LANE 0.002305 0.000519 4.442 0 17.214724

Y96 -0.094625 0.026585 -3.559 0.0004 0.131902

Y97 -0.055821 0.016812 -3.32 0.0009 0.120314

Y98 -0.102820 0.017991 -5.715 0 0.199046

LNNUHOUS -0.170238 0.111740 -1.524 0.1276 12.091762

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.800810

0.799855

838.24

50

表 4-12 加入陸客來台之鼓山區/三區房價實證估計結果

在加入陸客來高雄住房人數的變數後，陸客來台人數同樣不顯著影響左營

區、楠梓區與鼓山區房價上漲，而捷運開通仍正向顯著影響房價漲幅，顯示捷運

開通與陸客來台之間並無存在共線性關係。

Variable Coefficient Standard Error b/St.Er P[|Z|>z] Mean of X

Constant 5.111077 1.387992 3.682 0.0002

METRO 0.134427 0.034055 3.947 0.0001 0.691547

METRO_05 0.074892 0.042592 1.758 0.0787 0.015337

GUSHAN 0.024345 0.012194 1.997 0.0459 0.269939

BUILDING 0.193440 0.015028 12.872 0 0.737219

AGE_10 0.206158 0.011685 17.643 0 0.542263

RESIAREA 0.017109 0.000231 74.14 0 55.002120

TOP 0.026656 0.036876 0.723 0.4698 0.021813

F1 0.000118 .360046D-04 3.274 0.0011 -29.298228

F4 0.000462 0.000111 4.155 0 -2.361622

LANE 0.002485 0.000546 4.552 0 17.214724

Y96 -0.097432 0.027831 -3.501 0.0005 0.131902

Y97 -0.059616 0.017630 -3.382 0.0007 0.120314

Y98 -0.080449 0.018771 -4.286 0 0.199046

LNNUHOUS -0.004988 0.116446 -0.043 0.9658 12.091762

R-squared

Adjusted R-squared

F-value

0.781955

0.780909

747.72

51

第五章 結論

本文主旨在於研究捷運通車對高雄區域房價影響之差異，並加入其他影響房

價內部及外部特徵因素，以特徵價格函數與半對數模型進行迴歸分析。本文首先

單就左營區、楠梓區與鼓山區各區用相同的實證模型來分析捷運開通對於區域別

的房價影響，並放入房屋內、外部特徵因素來分析對房價的影響。

從模型的結果可知影響區域房價的因素分為內部性與外部性兩種。內部性因

素為物件建物型態、所在樓層、屋齡與建物面積等，其中樓層、屋齡這些因素對

房價影響是顯著的，而建物型態則呈現不同結果，左營區與鼓山區實證結果為透

天房價較電梯大樓低，楠梓區實證結果為電梯大樓較透天高，皆為顯著；另外，

建物面積大小微幅顯著影響房價；物件外部性方面，左營區與鼓山區道路寬度每

增加一公尺，皆正向影響房價的增加，而楠梓區則呈現不顯著。

在捷運開通虛擬變數經實證結果分析，捷運開通後正向影響房價上漲；而距

離捷運500公尺內的物件僅楠梓區呈現顯著影響，距離捷運越近，房價相對較500

公尺外高，而左營區與鼓山區則不顯著。此外，我們探討左營區在具有三鐵共構

交通特色下，房價相對於楠梓區為負向影響房價外，正向影響房價幅度為16.4%，

且比捷運開通帶來的房價漲幅高；而左營區在三鐵共構下，房價漲幅同樣高於鼓

山區對於房價漲幅僅2.4%(美術館、農十六)，可瞭解具有三鐵共構的左營區相較

於區域特色不同的楠梓區與鼓山區更顯著影響房價漲幅。

另外在銷售年份方面，捷運開通前後，皆負向影響房價，除了施工前成周遭

環境、生活品質變差，開通後也呈現下跌，則因為2008年發生金融海嘯影響房價

下跌。

最後，加入陸客來高雄住房人數的變數後，陸客來台人數同樣不顯著影響左

營區、楠梓區與鼓山區房價上漲，而捷運開通仍正向顯著影響房價漲幅，顯示捷

運開通與陸客來台之間並無存在共線性關係。

52

參考資料

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