102

BAB V

KESIMPULAN, KETERBATASAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis perkiraan nilai ganti kerugian

pada proses pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di

Kampung Warung Jengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan

Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta. Dari hasil penelitian dan

analisis yang dilakukan dapat disimpulkan sebagai berikut.

1. Perhitungan nilai ganti kerugian pada pengadaan tanah bagi pembangunan untuk

kepentingan umum di Kampung Warung Jengkol, RW.13, Kelurahan

Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI

Jakarta, meliputi nilai ganti kerugian fisik yang terdiri dari nilai ganti kerugian

untuk tanah, bangunan, tanaman dan benda yang berkaitan dengan tanah; serta

nilai ganti kerugian non fisik yang meliputi biaya transaksi yang terdiri dari

biaya pemindahan dan biaya pajak terkait, kerugian akibat terhentinya usaha,

serta penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah

(premium).

2. Analisis perhitungan perkiraan nilai ganti kerugian tanah menggunakan

pendekatan data pasar (market data approach) dengan metode grid data pasar

(market data grid) dengan terlebih dahulu mengelompokkan bidang-bidang

tanah yang terkena rencana pengadaan tanah berdasarkan kondisi fisik tanah

terutama lokasi, luasan, peruntukkan dan/atau penggunaan tanah

ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/

103

Tabel 5.1 Kelompok Bidang Tanah yang Terkena Pengadaan Tanah

Zona Keterangan Jumlah

Bidang

Nilai Ganti

Kerugian (Rp/m2)

Zona 1

memiliki lebar jalan akses kurang lebih 1 meter dan

berada di Kampung Warung Jengkol, RW.13 Kelurahan

Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota

Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta

20 3.688.000,00

3. Analisis perhitungan perkiraan nilai ganti kerugian untuk bangunan

menggunakan pendekatan biaya (cost approach), dengan menghitung biaya

pengganti baru dari bangunan tersebut menggunakan metode unit terpasang.

Terlebih dahulu dikelompokkan bangunan sesuai dengan kualitas bangunannya.

Tabel 5.2 Biaya Pengganti Baru Bangunan per Kelompok Kualitas Bangunan

Kualitas Bangunan Biaya Pengganti baru (Rp/m2)

Permanen 3 3.964.000.00

Permanen 4 3.881.000,00

Permanen 5 2.605.000,00

Semi Permanen 1.971.000,00

4. Analisis perhitungan perkiraan nilai ganti kerugian untuk benda lain yang

berkaitan dengan tanah atau sarana pelengkap

Tabel 5.3 Nilai Ganti Kerugian Sarana Pelengkap

Sarana Pelengkap Dasar Perhitungan Nilai Ganti Kerugian (Rp)

Beton Bertulang/Deucker Biaya Pengganti Baru 863.000,89/ m3

Kanopi Biaya Pengganti Baru 365.000,00/ m2

Kolam Ikan Biaya Pengganti Baru 124.974,74/ m2

Pagar Batu Biaya Pengganti Baru 856.176,08/ m

Pagar Besi Biaya Pengganti Baru 748.217,00/ m

Pagar Besi Batu Biaya Pengganti Baru 1.587.069,08/ m

Pagar BRC Biaya Pengganti Baru 913.050,10/ m

Halaman Floor Biaya Pengganti Baru 83.943,00/ m2

Septictank Biaya Pengganti Baru 6.122.003,41/ Unit

Pasang Listrik1300 Watt Biaya Pengganti Baru 936,92/ Watt

Halaman/Teras Biaya Pengganti Baru 171.583,00/ m2

Awning Payung Biaya Pengganti Baru 650.000,00/ m2

Tangga Batu Biaya Pengganti Baru 124.974,74/ m2

Lampu Taman Biaya Pengganti Baru 270.000,00/ Unit

Bak Sampah Biaya Pengganti Baru 91.730,22/ m2

Jetpump Biaya Pengganti Baru 7.633.770,00/ Unit

Pompa Sanyo Biaya Pengganti Baru 3.722.090,00/ Unit

Polygate Biaya Pengganti Baru 841.151,00/ m2

Halaman/Teras Atas Biaya Pengganti Baru 171.583,00/ m2

Dack Beton Biaya Pengganti Baru 863.000,89/ m3

Tiang Pilar Biaya Pengganti Baru 2.471.262,52/ m3

Pagar Kawat Biaya Pengganti Baru 273.355,00/ m

Counblock Biaya Pengganti Baru 149.835,27/ m2

ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/

104

Tabel 5.3 Lanjutan

Sarana Pelengkap Dasar Perhitungan Nilai Ganti Kerugian (Rp)

Saluran Air Biaya Pengganti Baru 229.471,50/ m

Pondasi Biaya Pengganti Baru 1.012.427,00/ m3

Pek. Batu Kayu Biaya Pengganti Baru 411.704,00/ m

Buis Beton Biaya Pengganti Baru 131.256,31/ m

Sumur Resapan Biaya Pengganti Baru 585.163,96/ Unit

Pagar Kayu Biaya Pengganti Baru 411.704,00/ m

Halaman Aspal Biaya Pengganti Baru 506.656,00/ m2

Rolling Door Biaya Pengganti Baru 506.656,00/ m2

Water Torn Biaya Pengganti Baru 750.000,00/ Unit

Jembatan Besi Biaya Pengganti Baru 1.779.753,37/ Unit

Tangga Besi Biaya Pengganti Baru 1.250.000,00/ m2

PAM Biaya Pengganti Baru 961.500,00/ Unit

Relief Biaya Pengganti Baru 1.200.000,00/ m2

Tangga Kayu Biaya Pengganti Baru 2.850.000,00/ m

Telepon Biaya Pengganti Baru 300.000/ Unit

Pagar Seng Biaya Pengganti Baru 799.096,00

5. Hasil analisis perhitungan untuk kerugian lain yang dapat dinilai atau kerugian

non fisik adalah seperti Tabel 5.5.

Tabel 5.5 Analisa Perhitungan Kerugian Non Fisik

Kerugian Non Fisisk Nilai Ganti Kerugian

1. Biaya Transaksi

a. Biaya Pemindahan Terhadap Zona 1,

b. Biaya Pajak Terkait

0,57% dari nilai pasar % dari nilai

pasar tanah

6,00% dari nilai pasar tanah

2. Kerugian karena terhentinya usaha Tidak ada, karena seluruh bidang

yang terkena pembebasan adalah

rumah tinggal

3. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak (premium):

a. Tanah untuk rumah tinggal, usaha atau sumber

pendapatan keluarga

b. Tanah yang tidak dimanfaatkan

30% dari nilai pasar tanah Tidak ada

penggantian

6. Perkiraan nilai ganti kerugian yang akan diterima oleh pemilik tanah adalah

merupakan penjumlahan dari nilai ganti kerugian fisik dan nilai ganti kerugian

non fisik seperti ditunjukkan pada Lampiran 5.

ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/

105

5.2 Keterbatasan

1. Disadari bahwa Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 beserta peraturan di

bawahnya masih relatif baru dan belum banyak digunakan sehingga sulit untuk

mendapatkan hasil penelitian yang dapat digunakan sebagai dasar analisis dalam

menentukan perkiraan nilai ganti kerugian.

2. Belum ada peraturan perundang-undangan ataupun peraturan daerah tentang

ketentuan besarnya nilai ganti kerugian non fisik sehingga perhitungan masih

didasarkan pada opini atau pendapat dari penulis berdasarkan perbandingan

dengan negara-negara lain.

3. Adanya keterbatasan memperoleh data jual beli atau penawaran properti di

sekitar lokasi, sehingga disadari kurang mewakili seluruh area penelitian.

5.3 Saran-saran

Dari hasil penelitian ini saran-saran yang dapat disampaikan adalah sebagai

berikut.

1. Perlu adanya sosialisasi terhadap peraturan perundang-undangan mengenai

pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum kepada

masyarakat terutama yang akan terkena pengadaan tanah maupun pemerintah

atau instansi yang memerlukan tanah karena kententuan yang ada telah

memenuhi bahkan menghormati hak-hak warga sebagai pemilik tanah.

2. Perlu dilakukan penelitian lebih lanjut terkait dengan proses penilaian tanah,

khususnya mengenai tatacara penyesuaian (adjustment) terhadap faktor-faktor

yang mempengaruhi nilai dalam proses perhitungan dengan menggunakan data

pasar.

ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/

106

3. Perlu penelitian lebih lanjut terutama mengenai besarnya ganti kerugian non

fisik atau premium yang akan diberikan kepada masyarakat yang dapat

digunakan oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dalam menetapkan

peraturannya.

ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/