UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 4 TAHUN 1996 … · 2016. 12. 19. · Hak Tanggungan untuk...

PRESIDENREPUBLIK INDONESIA

UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA

NOMOR 4 TAHUN 1996

TENTANG

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA

YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA,

Menimbang : a. bahwa dengan bertambah meningkatnya pembangunan nasional yangbertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yangcukup besar, sehingga memerlukan lembaga hak jaminan yang kuatdan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yangberkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasimasyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yangsejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila danUndang-Undang Dasar 1945;

b. bahwa sejak berlakunya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-pokok Agraria sampai dengan saat ini,ketentuan-ketentuan yang lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagailembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atautidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah, belumterbentuk;

c. bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana diatur dalamBuku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjangmengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalamStaatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undang-undang Nomor 5 Tahun1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, masihdiberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-undangtentang Hak Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengankebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan perkembangantata ekonomi Indonesia;

d. bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidangpengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhikebutuhan masyarakat banyak, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha,dan Hak Guna Bangunan yang telah ditunjuk sebagai obyek HakTanggungan oleh Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas tanah tertentuyang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan,perlu juga dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan;

e. bahwa…


- 2 -

e. bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, perlu dibentukundang-undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah besertabenda-benda yang berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksuddalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan DasarPokok-Pokok Agraria, sekaligus mewujudkan Unifikasi Hukum TanahNasional;

Mengingat : 1. Pasal 5 ayat (1), Pasal 20 ayat (1), dan Pasal 33 Undang-Undang Dasar1945;

2. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan DasarPokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104,Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043);

Dengan PersetujuanDEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA

MEMUTUSKAN :

Menetapkan : UNDANG-UNDANG TENTANG HAK TANGGUNGAN ATASTANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGANTANAH.

BAB IKETENTUAN UMUM

Pasal 1

Dalam Undang-undang ini yang dimaksud dengan :

1. Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitandengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalahhak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimanadimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikutbenda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yangdiutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain;

2. Kreditor adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubunganutang-piutang tertentu;

3. Debitor adalah pihak yang berutang dalam suatu hubunganutang-piutang tertentu;

4. Pejabat…


- 3 -

4. Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT,adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat aktapemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, danakta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurutperaturan perundang-undangan yang berlaku;

5. Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisipemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagaijaminan untuk pelunasan piutangnya;

6. Kantor Pertanahan adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional diwilayah kabupaten, kotamadya, atau wilayah administratif lain yangsetingkat, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah danpemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah.

Pasal 2

(1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecualijika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungansebagaimana dimaksud pada ayat (2).

(2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah,dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yangbersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukandengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilaimasing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyekHak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungantersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanyamembebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utangyang belum dilunasi.

Pasal 3

(1) Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapatberupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan denganjumlah tertentu atau jumlah yang pada saat permohonan eksekusiHak Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjianutang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubunganutang-piutang yang bersangkutan.

(2) Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasaldari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yangberasal dari beberapa hubungan hukum.

BAB II…


- 4 -

BAB IIOBYEK HAK TANGGUNGAN

Pasal 4

(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah :

a. Hak Milik;b. Hak Guna Usaha;c. Hak Guna Bangunan.

(2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), HakPakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajibdidaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat jugadibebani Hak Tanggungan.

(3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah HakMilik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

(4) Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikutbangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan adayang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yangmerupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannyadengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian HakTanggungan yang bersangkutan.

(5) Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksudpada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah,pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanyadapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada AktaPemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknyaatau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.

Pasal 5

(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satuHak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.

(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih darisatu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggunganditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada KantorPertanahan.

(3) Peringkat...


- 5 -

(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang samaditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian HakTanggungan yang bersangkutan.

Pasal 6

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertamamempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaansendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnyadari hasil penjualan tersebut.

Pasal 7

Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa punobyek tersebut berada.

BAB IIIPEMBERI DAN PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

Pasal 8

(1) Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badanhukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatanhukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

(2) Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyekHak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus adapada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran HakTanggungan dilakukan.

Pasal 9

Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badanhukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

BAB IVTATA CARA PEMBERIAN, PENDAFTARAN,

PERALIHAN, DAN HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN

Pasal 10

(1) Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untukmemberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utangtertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian takterpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atauperjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

(2) Pemberian...


- 6 -

(2) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan AktaPemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturanperundang-undangan yang berlaku.

(3) Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasaldari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untukdidaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberianHak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonanpendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

Pasal 11

(1) Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan :

a. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan:

b. domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, danapabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia,baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan diIndonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan,kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian HakTanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;

c. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminsebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1);

d. nilai tanggungan;

e. uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.

(2) Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkanjanji-janji, antara lain :

a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggunganuntuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/ataumenentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/ataumenerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuantertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggunganuntuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek HakTanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahuludari pemegang Hak Tanggungan;

c. janji...


- 7 -

c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggunganberdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerahhukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitorsungguh-sungguh cidera janji;

d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jikahal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untukmencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yangmenjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi ataudilanggarnya ketentuan undang-undang;

e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hakuntuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggunganapabila debitor cidera janji;

f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertamabahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari HakTanggungan;

g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskanhaknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulislebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperolehseluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi HakTanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek HakTanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggunganatau dicabut haknya untuk kepentingan umum;

i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperolehseluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberiHak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek HakTanggungan diasuransikan;

j. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkanobyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;

k. janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).

Pasal 12…


- 8 -

Pasal 12

Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggunganuntuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, bataldemi hukum.

Pasal 13

(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada KantorPertanahan.

(2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatangananAkta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalamPasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian HakTanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukankepada Kantor Pertanahan.

(3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanahHak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanahyang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatantersebut pada sertipikat hak tas tanah yang bersangkutan.

(4) Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud padaayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secaralengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jikahari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang bersangkutandiberi bertanggal hari kerja berikutnya.

(5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah HakTanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

Pasal 14

(1) Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahanmenerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturanperundang-undangan yang berlaku.

(2) Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILANBERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA".

(3) Sertipikat...


- 9 -

(3) Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusanpengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap danberlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjangmengenai hak atas tanah.

(4) Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yangtelah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimanadimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemeganghak atas tanah yang bersangkutan.

(5) Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang HakTanggungan.

Pasal 15

(1) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat denganakta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagaiberikut :

a. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum laindaripada membebankan Hak Tanggungan;

b. tidak memuat kuasa substitusi;

c. mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlahutang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitasdebitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.

(2) Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarikkembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecualikarena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habisjangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4).

(3) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atastanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan AktaPemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulansesudah diberikan.

(4) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atastanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan AktaPemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulansesudah diberikan.

(5) Ketentuan...


- 10 -

(5) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidakberlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungandiberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalamperaturan perundang-undangan yang berlaku.

(6) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikutidengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktuyang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat(4), atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan sebagaimanayang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.

Pasal 16

(1) Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karenacessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, HakTanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditoryang baru.

(2) Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada KantorPertanahan.

(3) Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksudpada ayat (2) dilakukan oleh Kantor Pertanahan denganmencatatnya pada buku-tanah Hak Tanggungan dan buku-tanah hakatas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalincatatan tersebut pada sertipikat Hak Tanggungan dan sertipikat hakatas tanah yang bersangkutan.

(4) Tanggal pencatatan pada buku-tanah sebagaimana dimaksud padaayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secaralengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnyaHak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur,catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

(5) Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga padahari tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

Pasal 17

Bentuk dan isi Akta Pemberian Hak Tanggungan, bentuk dan isibuku-tanah Hak Tanggungan, dan hal-hal lain yang berkaitan dengan tatacara pemberian dan pendaftaran Hak Tanggungan ditetapkan dandiselenggarakan berdasarkan Peraturan Pemerintah sebagaimanadimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Pasal 18…


- 11 -

Pasal 18

(1) Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut :

a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;

b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang HakTanggungan;

c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkatoleh Ketua Pengadilan Negeri;

d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

(2) Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnyadilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenaidilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang HakTanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.

(3) Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggunganberdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeriterjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebaniHak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itudibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalamPasal 19.

(4) Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yangdibebani Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yangdijamin.

Pasal 19

(1) Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelanganumum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jualbeli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggunganagar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban HakTanggungan yang melebihi harga pembelian.

(2) Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungansebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan pernyataantertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannyaHak Tanggungan yang membebani obyek Hak Tanggungan yangmelebihi harga pembelian.

(3) Apabila...


- 12 -

(3) Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu HakTanggungan dan tidak terdapat kesepakatan di antara parapemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai pembersihan obyekHak Tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannyasebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembeli benda tersebut dapatmengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yangdaerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan yangbersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligusmenetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelangdi antara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurutperaturan perundang-undangan yang berlaku.

(4) Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari HakTanggungan yang membebaninya sebagaimana dimaksud pada ayat(3) tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, apabilapembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli sukarela dandalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan parapihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa obyek HakTanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungansebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf f.

BAB VEKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Pasal 20

(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan :

a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyekHak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau

b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungansebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek HakTanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata carayang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untukpelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hakmendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.

(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan,penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawahtangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh hargatertinggi yang menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan...


- 13 -

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanyadapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejakdiberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang HakTanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dandiumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredardi daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, sertatidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

(4) Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengancara yang bertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2),dan ayat (3) batal demi hukum.

(5) Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualansebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dihindarkan denganpelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu besertabiaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

Pasal 21

Apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang HakTanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnyamenurut ketentuan Undang-undang ini.

BAB VIPENCORETAN HAK TANGGUNGAN

Pasal 22

(1) Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebutpada buku-tanah hak atas tanah dan sertipikatnya.

(2) Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertipikat Hak Tanggunganyang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku-tanah HakTanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

(3) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) karenasesuatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, haltersebut dicatat pada buku-tanah Hak Tanggungan.

(4) Permohonan...


- 14 -

(4) Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkansertipikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditorbahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijaminpelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, ataupernyataan tertulis dari kreditor bahwa Hak Tanggungan telahhapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan HakTanggungan itu telah lunas atau karena kreditor melepaskan HakTanggungan yang bersangkutan.

(5) Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataansebagaimana dimaksud pada ayat (4), pihak yang berkepentingandapat mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut kepadaKetua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempatHak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

(6) Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yangsedang diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebutharus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksaperkara yang bersangkutan.

(7) Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkanperintah Pengadilan Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (5)dan ayat (6) diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan denganmelampirkan salinan penetapan atau putusan Pengadilan Negeriyang bersangkutan.

(8) Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggunganmenurut tata cara yang ditentukan dalam peraturanperundang-undangan yang berlaku dalam waktu 7 (tujuh) hari kerjaterhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksudpada ayat (4) dan ayat (7).

(9) Apabila pelunasan utang dilakukan dengan cara angsuransebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2), hapusnya HakTanggungan pada bagian obyek Hak Tanggungan yangbersangkutan dicatat pada buku-tanah dan sertipikat HakTanggungan serta pada buku-tanah dan sertipikat hak atas tanahyang telah bebas dari Hak Tanggungan yang semulamembebaninya.

BAB VII…


- 15 -

BAB VIISANKSI ADMINISTRATIF

Pasal 23

(1) Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuansebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2),dan Pasal 15 ayat (1) Undang-undang ini dan/atau peraturanpelaksanaannya dapat dikenai sanksi administratif, berupa :

a. tegoran lisan;b. tegoran tertulis;c. pemberhentian sementara dari jabatan;d. pemberhentian dari jabatan.

(2) Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuansebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (4), Pasal 16 ayat (4),dan Pasal 22 ayat (8) Undang-undang ini dan/atau peraturanpelaksanaannya dapat dikenai sanksi administratif sesuai ketentuanperaturan perundang-undangan yang berlaku.

(3) Pemberian sanksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2)tidak mengurangi sanksi yang dapat dikenakan menurut peraturanperundang-undangan lain yang berlaku.

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai sanksi administratif sebagaimanadimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

BAB VIIIKETENTUAN PERALIHAN

Pasal 24

(1) Hak Tanggungan yang ada sebelum berlakunya Undang-undang ini,yang menggunakan ketentuan Hypotheek atau Credietverbandberdasarkan Pasal 57 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria diakui, dan selanjutnyaberlangsung sebagai Hak Tanggungan menurut Undang-undang inisampai dengan berakhirnya hak tersebut.

(2) Hak...


- 16 -

(2) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapatmenggunakan ketentuan-ketentuan mengenai eksekusi danpencoretannya sebagaimana diatur dalam Pasal 20 dan Pasal 22setelah buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan yangbersangkutan disesuaikan dengan ketentuan sebagaimana dimaksuddalam Pasal 14.

(3) Surat kuasa membebankan hipotik yang ada pada saatdiundangkannya Undang-undang ini dapat digunakan sebagai SuratKuasa Membebankan Hak Tanggungan dalam waktu 6 (enam)bulan terhitung sejak saat berlakunya Undang-undang ini, denganmengingat ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat(5).

Pasal 25

Sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan dalam Undang-undangini, semua peraturan perundang-undangan mengenai pembebanan HakTanggungan kecuali ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalamPasal 29 tetap berlaku sampai ditetapkannya peraturan pelaksanaanUndang-undang ini dan dalam penerapannya disesuaikan denganketentuan dalam Undang-undang ini.

Pasal 26

Selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya,dengan memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14, peraturan mengenaieksekusi hypotheek yang ada pada mulai berlakunya Undang-undang ini,berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan.

BAB IXKETENTUAN PENUTUP

Pasal 27

Ketentuan Undang-undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hakjaminan atas Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Pasal 28…


- 17 -

Pasal 28

Sepanjang tidak ditentukan lain dalam Undang-undang ini, ketentuanlebih lanjut untuk melaksanakan Undang-undang ini ditetapkan denganperaturan perundang-undangan.

Pasal 29

Dengan berlakunya Undang-undang ini, ketentuan mengenaiCredietverband sebagaimana tersebut dalam Staatsblad 1908-542 jo.Staatsblad 1909-586 dan Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah diubahdengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191 dan ketentuanmengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II KitabUndang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenaipembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-bendayang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.

Pasal 30

Undang-undang ini dapat disebut Undang-Undang Hak Tanggungan.

Pasal 31

Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

Agar…


- 18 -

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundanganUndang-undang ini dengan penempatannya dalam Lembaran NegaraRepublik Indonesia.

Disahkan di Jakartapada tanggal 9 April 1996

PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA

ttd.

SOEHARTO

Diundangkan di Jakartapada tanggal 9 April 1996

MENTERI NEGARA SEKRETARIS NEGARAREPUBLIK INDONESIA

ttd.

MOERDIONO


PENJELASAN

ATAS

UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA

NOMOR 4 TAHUN 1996

TENTANG

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA

BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

I. UMUM

1. Pembangunan ekonomi, sebagai bagian dari pembangunan nasional, merupakansalah satu upaya mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan makmurberdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dalam rangkamemelihara kesinambungan pembangunan tersebut, yang para pelakunya meliputibaik Pemerintah maupun masyarakat sebagai orang perseorangan dan badanhukum, sangat diperlukan dana dalam jumlah yang besar. Dengan meningkatnyakegiatan pembangunan, meningkat juga keperluan akan tersedianya dana, yangsebagian besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan.

Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan tersebut dalam prosespembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lainyang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuatdan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yangberkepentingan.

2. Dalam Pasal 51 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan DasarPokok-Pokok Agraria yang disebut juga Undang-Undang Pokok Agraria, sudahdisediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atastanah, yaitu Hak Tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek danCredietverband. Selama 30 tahun lebih sejak mulai berlakunya Undang-UndangPokok Agraria, lembaga Hak Tanggungan di atas belum dapat berfungsisebagaimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnyasecara lengkap, sesuai yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang-undangtersebut. Dalam kurun waktu itu, berdasarkan ketentuan peralihan yang tercantumdalam Pasal 57 Undang-Undang Pokok Agraria, masih diberlakukan ketentuanHypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-undang HukumPerdata Indonesia dan ketentuan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542sebagaimana yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, sepanjang mengenaihal-hal yang belum ada ketentuannya dalam atau berdasarkan Undang-UndangPokok Agraria.

Ketentuan-…


- 2 -

Ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan di atas berasal darizaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelumadanya Hukum Tanah Nasional, sebagaimana pokok-pokok ketentuannyatercantum dalam Undang-Undang Pokok Agraria dan dimaksudkan untukdiberlakukannya hanya untuk sementara waktu, yaitu sambil menungguterbentuknya Undang-undang yang dimaksud oleh Pasal 51 di atas.

Oleh karena itu ketentuan tersebut jelas tidak sesuai dengan asas-asas HukumTanah Nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembanganyang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat darikemajuan pembangunan ekonomi. Akibatnya ialah timbulnya perbedaanpandangan dan penafsiran mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukumjaminan atas tanah, misalnya mengenai pencantuman titel eksekutorial,pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya, sehingga peraturanperundang-undangan tersebut dirasa kurang memberikan jaminan kepastian hukumdalam kegiatan perkreditan.

3. Atas dasar kenyataan tersebut, perlu segera ditetapkan undang-undang mengenailembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan ciri-ciri :

a. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepadapemegangnya;

b. selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun obyek ituberada;

c. memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketigadan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan;

d. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

4. Memperhatikan ciri-ciri di atas, maka dengan Undang-undang ini ditetapkanketentuan-ketentuan mengenai lembaga hak jaminan yang oleh Undang-UndangPokok Agraria diberi nama Hak Tanggungan. Dengan diundangkannyaUndang-undang ini, maka kita akan maju selangkah dalam mewujudkan tujuanUndang-Undang Pokok Agraria membangun Hukum Tanah nasional, denganmenciptakan kesatuan dan kesederhanaan hukum mengenai hak-hak atas tanahbagi rakyat seluruhnya.

Hak…


- 3 -

Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu,yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadapkreditor-kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditorpemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yangdijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yangbersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain.Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensipiutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.

5. Dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang ditunjuk sebagai hak atas tanah yangdapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah HakMilik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, sebagai hak-hak atas tanahyang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Oleh karenaitu dalam Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria yang harus diatur denganundang-undang adalah Hak Tanggungan atas Hak Milik, Hak Guna Usaha, danHak Guna Bangunan.

Hak Pakai dalam Undang-Undang Pokok Agraria tidak ditunjuk sebagai obyekHak Tanggungan, karena pada waktu itu tidak termasuk hak-hak atas tanah yangwajib didaftar dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk dapatdijadikan jaminan utang. Dalam perkembangannya Hak Pakai pun harusdidaftarkan, yaitu Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara. Sebagian dari HakPakai yang didaftar itu, menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindahtangankan,yaitu yang diberikan kepada orang perseorangan dan badan-badan hukum perdata.Dalam Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Hak Pakaiyang dimaksudkan itu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia.

Dalam Undang-undang ini Hak Pakai tersebut ditunjuk sebagai obyek HakTanggungan. Sehubungan dengan itu, maka untuk selanjutnya, Hak Tanggunganmerupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikianmenjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah satutujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria. Pernyataan bahwa Hak Pakaitersebut dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan merupakan penyesuaianketentuan Undang-Undang Pokok Agraria dengan perkembangan Hak Pakai itusendiri serta kebutuhan masyarakat.

Selain mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang tidak kurangpentingnya adalah, bahwa degan ditunjuknya Hak Pakai tersebut sebagai obyekHak Tanggungan, bagi para pemegang haknya, yang sebagian terbesar terdiri atasgolongan ekonomi lemah yang tidak berkemampuan untuk mempunyai tanahdengan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, menjadi terbuka kemungkinannyauntuk memperoleh kredit yang diperlukannya, dengan menggunakan tanah yangdipunyainya sebagai jaminan.

Dalam…


- 4 -

Dalam pada itu Hak Pakai atas tanah Negara, yang walaupun wajib didaftar, tetapikarena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, seperti Hak Pakai atas namaPemerintah, Hak Pakai atas nama Badan Keagamaan dan Sosial, dan Hak Pakaiatas nama Perwakilan Negara Asing, yang berlakunya tidak ditentukan jangkawaktunya dan diberikan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu,bukan merupakan obyek Hak Tanggungan.

Demikian pula Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat dibebani HakTanggungan, karena tidak memenuhi kedua syarat di atas. Tetapi mengingatperkembangan kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari, dalamUndang-undang ini dibuka kemungkinannya untuk dapat juga ditunjuk sebagaiobyek Hak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratan sebagai yang disebutkandi atas. Hal itu lebih lanjut akan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Dengan demikian maka hak-hak atas tanah yang dengan Undang-undang iniditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, HakGuna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapatdipindahtangankan. Sedang bagi Hak Pakai atas tanah Hak Milik dibukakemungkinannya untuk di kemudian hari dijadikan jaminan utang dengan dibebaniHak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratannya.

Tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan, dan tanah-tanah yang dipergunakanuntuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun didaftar, karenamenurut sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan, tidak dapat dibebaniHak Tanggungan.

6. Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang ini pada dasarnya adalah HakTanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannyaseringkali terdapat benda-benda berupa bangunan, tanaman, dan hasil karya, yangsecara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminantersebut. Sebagaimana diketahui Hukum Tanah Nasional didasarkan pada hukumadat, yang menggunakan asas pemisahan horizontal. Sehubungan dengan itu, makadalam kaitannya dengan bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut, HukumTanah Nasional menggunakan juga asas pemisahan horizontal. Dalam rangka asaspemisahan horizontal, benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanahmenurut hukum bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Olehkarena itu setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah, tidak dengansendirinya meliputi benda-benda tersebut.

Namun…


- 5 -

Namun demikian penerapan asas-asas hukum adat tidaklah mutlak, melainkanselalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan dankebutuhan dalam masyarakat yang dihadapinya. Atas dasar kenyataan sifat hukumadat itu, dalam rangka asas pemisahan horizontal tersebut, dalam Undang-undangini dinyatakan, bahwa pembebanan Hak Tanggungan atas tanah, dimungkinkanpula meliputi benda-benda sebagaimana dimaksud di atas. Hal tersebut telahdilakukan dan dibenarkan oleh hukum dalam praktek, sepanjang benda-bendatersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan dankeikutsertaannya dijadikan jaminan, dengan tegas dinyatakan oleh pihak-pihakdalam akta Pemberian Hak Tanggungannya. Bangunan, tanaman, dan hasil karyayang ikut dijadikan jaminan itu tidak terbatas pada yang dimiliki oleh pemeganghak atas tanah yang bersangkutan, melainkan dapat juga meliputi yang dimilikipihak lain. Sedangkan bangunan yang menggunakan ruang bawah tanah, yangsecara fisik tidak ada hubungannya dengan bangunan yang ada di atas permukaanbumi di atasnya, tidak termasuk dalam pengaturan ketentuan mengenai HakTanggungan menurut Undang-undang ini.

Oleh sebab itu Undang-undang ini diberi judul : Undang-Undang tentang HakTanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah,dan dapat disebut Undang-Undang Hak Tanggungan.

7. Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan,yaitu :

a. tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian HakTanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk selanjutnya disebutPPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;

b. tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnyaHak Tanggungan yang dibebankan.

Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, PPAT adalah pejabat umumyang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalamrangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya ditetapkan, sebagai buktidilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak dalamdaerah kerjanya masing-masing. Dalam kedudukan sebagai yang disebutkan diatas, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.

Pengertian perbuatan hukum pembebanan hak atas tanah yang pembuatan aktanyamerupakan kewenangan PPAT, meliputi pembuatan akta pembebanan Hak GunaBangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37Undang-Undang Pokok Agraria dan pembuatan akta dalam rangka pembebananHak Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang ini.

Dalam…


- 6 -

Dalam memberikan Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT. Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri, ia wajibmenunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan surat Kuasa Membebankan HakTanggungan, disingkat SKMHT, yang berbentuk akta otentik. Pembuatan SKMHTselain kepada Notaris, ditugaskan juga kepada PPAT yang keberadaannya sampaipada wilayah kecamatan, dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepadapihak-pihak yang memerlukan.

Pada saat pembuatan SKMHT dan Akta Pemberian Hak Tanggungan, harus sudahada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa pemberi HakTanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadapobyek Hak Tanggungan yang dibebankan, walaupun kepastian mengenaidimilikinya kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian HakTanggungan itu didaftar.

Pada tahap pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan kepadakreditor, Hak Tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hak Tanggungan itubaru lahir pada saat dibukukannya dalam buku-tanah di Kantor Pertanahan. Olehkarena itu kepastian mengenai saat didaftarnya Hak Tanggungan tersebut adalahsangat penting bagi kreditor. Saat tersebut bukan saja menentukan kedudukannyayang diutamakan terhadap kreditor-kreditor yang lain, melainkan juga menentukanperingkatnya dalam hubungannya dengan kreditor-kreditor lain yang jugapemegang Hak Tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai jaminannya. Untukmemperoleh kepastian mengenai saat pendaftarannya, dalam Undang-undang iniditentukan, bahwa tanggal buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan adalahtanggal hari ketujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan bagipendaftaran tersebut secara lengkap oleh Kantor Pertanahan, dan jika hari ketujuhitu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal harikerja berikutnya.

Dalam rangka memperoleh kepastian mengenai kedudukan yang diutamakan bagikreditor pemegang Hak Tanggungan tersebut, ditentukan pula, bahwa AktaPemberian Hak Tanggungan beserta surat-surat lain yang diperlukan bagipendaftarannya, wajib dikirimkan oleh PPAT kepada Kantor Pertanahanselambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganannya. Demikianpula pelaksanaan kuasa membebankan Hak Tanggungan yang dimaksudkan di atasditetapkan batas waktunya, yaitu 1 (satu) bulan untuk hak atas tanah yang sudahterdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar.

8. Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accessoirpada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang-piutangatau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanyapiutang yang dijamin pelunasannya.

Dalam…


- 7 -

Dalam hal piutang yang bersangkutan beralih kepada kreditor lain, HakTanggungan yang menjaminnya, karena hukum beralih pula kepada kreditortersebut. Pencatatan peralihan Hak Tanggungan tersebut tidak memerlukan aktaPPAT, tetapi cukup didasarkan pada akta beralihnya piutang yang dijamin.Pencatatan peralihan itu dilakukan pada buku-tanah dan sertipikat HakTanggungan yang bersangkutan, serta pada buku-tanah dan sertipikat hak atastanah yang dijadikan jaminan.

Demikian juga Hak Tanggungan menjadi hapus karena hukum, apabila karenapelunasan atau sebab-sebab lain, piutang yang dijaminnya menjadi hapus. Dalamhal ini pun pencatatan hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan cukupdidasarkan pada pernyataan tertulis dari kreditor, bahwa piutang yang dijaminnyahapus.

Pada buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatanmengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertipikatnya ditiadakan. Pencatatanserupa, yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai "roya", dilakukan jugapada buku-tanah dan sertipikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan.Sertipikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembalikepada pemegang haknya.

Dengan tidak mengabaikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yangberkepentingan, kesederhanaan administrasi pendaftaran Hak Tanggungan, selaindalam hal peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin, juga tampak padahapusnya hak tersebut karena sebab-sebab lain, yaitu karena dilepaskan olehkreditor yang bersangkutan, pembersihan obyek Hak Tanggungan berdasarkanpenetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanahyang dijadikan jaminan.

Sehubungan dengan hal-hal yang telah dikemukakan di atas, Undang-undang inimengatur tata cara pencatatan peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan, termasukpencoretan atau roya.

9. Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalampelaksanaan eksekusinya, jika debitor cidera janji. Walaupun secara umumketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku,dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi HakTanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang mengatur lembaga parateexecutie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yangDiperbaharui (Het Herziene Indonesisch Reglement) dan Pasal 258 ReglemenAcara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling vanhet Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura).

Sehubungan…


- 8 -

Sehubungan dengan itu pada sertipikat Hak Tanggungan, yang berfungsi sebagaisurat-tanda-bukti adanya Hak Tanggungan, dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata"DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA",untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilanyang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap. Selain itu sertipikat HakTanggungan tersebut dinyatakan sebagai pengganti grosse acte Hypotheek, yanguntuk eksekusi hypotheek atas tanah ditetapkan sebagai syarat dalammelaksanakan ketentuan pasal-pasal kedua Reglemen di atas.Agar ada kesatuan pengertian dan kepastian mengenai penggunaanketentuan-ketentuan tersebut, ditegaskan lebih lanjut dalam Undang-undang ini,bahwa selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya,peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang diatur dalam kedua Reglementersebut, berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan.

10. Untuk memudahkan dan menyederhanakan pelaksanaan ketentuan-ketentuanUndang-undang ini bagi kepentingan pihak-pihak yang bersangkutan, kepadaKetua Pengadilan Negeri diberikan kewenangan tertentu, yaitu : penetapanmemberikan kuasa kepada kreditor untuk mengelola obyek Hak Tanggungan,penetapan hal-hal yang berkaitan dengan permohonan pembersihan obyek HakTanggungan, dan pencoretan Hak Tanggungan.

11. Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan kepadapihak-pihak yang berkepentingan, dalam Undang-undang ini diatur sanksiadministratif yang dikenakan kepada para pelaksanaan yang bersangkutan,terhadap pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi berbagai ketentuanpelaksanaan tugasnya masing-masing.

Selain dikenakan sanksi administratif tersebut di atas, apabila memenuhi syaratyang diperlukan, yang bersangkutan masih dapat digugat secara perdata dan/ataudituntut pidana.

12. Undang-undang ini merupakan pelaksanaan Undang-Undang Pokok Agraria yangdisesuaikan dengan perkembangan keadaan dan mengatur berbagai hal baruberkenaan dengan lembaga Hak Tanggungan sebagaimana telah diuraikan diatas, yang cakupannya meliputi :

a. obyek Hak Tanggungan;b. pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;c. tata cara pemberian, pendaftaran, peralihan, dan hapusnya Hak Tanggungan;d. eksekusi Hak Tanggungan;e. pencoretan Hak Tanggungan;f. sanksi administratif;

dan dilengkapi pula dengan Penjelasan Umum serta Penjelasan Pasal demi Pasal.

Ketentuan…


- 9 -

Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut hal-hal yang diatur dalam Undang-Undang HakTanggungan ini, terdapat dalam berbagai peraturan perundang-undangan yangsudah ada, sedang sebagian lagi masih perlu ditetapkan dalam bentuk PeraturanPemerintah dan peraturan perundang-undangan lain.

II. PASAL DEMI PASAL

Pasal 1Cukup jelas

Pasal 2Ayat (1)

Yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggunganadalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek HakTanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dariutang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek HakTanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itutetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yangbelum dilunasi.

Ayat (2)Ketentuan ini merupakan perkecualian dari asas yang ditetapkan pada ayat(1) untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antaralain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleksperumahan yang semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruhkompleks dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu persatu,sedangkan untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan kreditdengan jaminan rumah yang bersangkutan.

Sesuai ketentuan ayat ini apabila Hak Tanggungan itu dibebankan padabeberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yangmasing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapatdinilai secara tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangiasal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian HakTanggungan yang bersangkutan.

Pasal 3Ayat (1)

Utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yangsudah ada maupun yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnyautang yang timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untukkepentingan debitor dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnyapun dapat ditentukan secara tetap di dalam perjanjian yang bersangkutan

dan…


- 10 -

dan dapat pula ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yangditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutangyang bersangkutan, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok danongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.

Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupaperjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjianpengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada dibawah pengampuan, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan olehpihak pengelola.

Ayat (2)Seringkali terjadi debitor berutang kepada lebih dari satu kreditor,masing-masing didasarkan pada perjanjian utang-piutang yang berlainan,misalnya kreditor adalah suatu bank dan suatu badan afiliasi bank yangbersangkutan. Piutang para kreditor tersebut dijamin dengan satu HakTanggungan kepada semua kreditor dengan satu akta pemberian HakTanggungan. Hak Tanggungan tersebut dibebankan atas tanah yang sama.Bagaimana hubungan para kreditor satu dengan yang lain, diatur olehmereka sendiri, sedangkan dalam hubungannya dengan debitor dan pemberiHak Tanggungan kalau bukan debitor sendiri yang memberinya, merekamenunjuk salah satu kreditor yang akan bertindak atas nama mereka.Misalnya mengenai siapa yang akan menghadap PPAT dalam pemberianHak Tanggungan yang diperjanjikan dan siapa yang akan menerima danmenyimpan sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Pasal 4Ayat (1)

Yang dimaksud dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak GunaBangunan adalah hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalamUndang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan DasarPokok-Pokok Agraria.

Hak Guna Bangunan meliputi Hak Guna Bangunan di atas tanah Negara, diatas tanah Hak Pengelolaan, maupun di atas tanah Hak Milik.

Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum angka 5, duaunsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan obyek HakTanggungan adalah :a. hak tersebut sesuai ketentuannya yang berlaku wajib didaftar dalam

daftar umum, dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur iniberkaitan dengan kedudukan diutamakan (preferent) yang diberikankepada kreditor pemegang Hak Tanggungan terhadap kreditor lainnya.Untuk itu harus ada catatan mengenai Hak Tanggungan tersebut padabuku-tanah dan sertipikat hak atas tanah yang dibebaninya, sehinggasetiap orang dapat mengetahuinya (asas publisitas), dan

b. hak…


- 11 -

b. hak tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan,sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasi untuk membayarutang yang dijamin pelunasannya.

Sehubungan dengan kedua syarat di atas, Hak Milik yang sudah diwakafkantidak dapat dibebani Hak Tanggungan, karena sesuai dengan hakikatperwakafan, Hak Milik yang demikian sudah dikekalkan sebagai hartakeagamaan. Sejalan dengan itu, hak atas tanah yang dipergunakan untukkeperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya juga tidak dapat dibebaniHak Tanggungan.

Ayat (2)Hak Pakai atas tanah Negara yang dapat dipindahtangankan meliputi HakPakai yang diberikan kepada orang perseorangan atau badan hukum untukjangka waktu tertentu yang ditetapkan di dalam keputusan pemberiannya.Walaupun di dalam Pasal 43 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria ditentukan bahwa untukmemindahtangankan Hak Pakai atas tanah Negara diperlukan izin daripejabat yang berwenang, namun menurut sifatnya Hak Pakai itu memuathak untuk memindahtangankan kepada pihak lain. Izin yang diperlukan daripejabat yang berwenang hanyalah berkaitan dengan persyaratan apakahpenerima hak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang Hak Pakai.Mengenai kewajiban pendaftaran Hak Pakai atas tanah Negara, lihatPenjelasan Umum angka 5.

Ayat (3)Hak Pakai atas tanah Hak Milik baru dapat dibebani Hak Tanggunganapabila hal itu sudah ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Ketentuanini diadakan, karena perkembangan mengenai Hak Pakai atas tanah HakMilik tergantung pada keperluannya di dalam masyarakat. Walaupun padawaktu ini belum dianggap perlu mewajibkan pendaftaran Hak Pakai atastanah Hak Milik, sehingga hak tersebut tidak memenuhi syarat untukdibebani Hak Tanggungan, namun untuk menampung perkembangan diwaktu yang akan datang kemungkinan untuk membebankan HakTanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak ditutup samasekali.

Lihat Penjelasan Umum angka 5.Ayat (4)

Sebagaimana sudah dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 6, HakTanggungan dapat pula meliputi bangunan, tanaman, dan hasil karyamisalnya candi, patung, gapura, relief yang merupakan satu kesatuandengan tanah yang bersangkutan. Bangunan yang dapat dibebani HakTanggungan bersamaan dengan tanahnya tersebut meliputi bangunan yangberada di atas maupun di bawah permukaan tanah misalnya basement, yangada hubungannya dengan hak atas tanah yang bersangkutan.

Ayat (5)…


- 12 -

Ayat (5)Sebagai konsekuensi dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (4),pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman, dan hasil karyayang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang pemiliknya lain daripadapemegang hak atas tanah wajib dilakukan bersamaan dengan pemberianHak Tanggungan atas tanah yang bersangkutan dan dinyatakan di dalamsatu Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang ditandatangani bersama olehpemiliknya dan pemegang hak atas tanahnya atau kuasa mereka, keduanyasebagai pihak pemberi Hak Tanggungan.

Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat ini adalah Surat KuasaMembebankan Hak Tanggungan atas benda-benda yang merupakan satukesatuan dengan tanah untuk dibebani Hak Tanggungan bersama-samatanah yang bersangkutan.

Pasal 5Ayat (1)

Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu HakTanggungan sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkatutama, peringkat kedua, dan seterusnya.

Ayat (2)Yang dimaksud dengan tanggal pendaftaran adalah tanggal buku tanah HakTanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (4).

Ayat (3)Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu obyek HakTanggungan dibuat pada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungantersebut ditentukan oleh nomor urut akta pemberiannya. Hal inidimungkinkan karena pembuatan beberapa Akta Pemberian HakTanggungan tersebut hanya dapat dilakukan oleh PPAT yang sama.

Pasal 6Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakansalah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegangHak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapatlebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janjiyang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji,pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melaluipelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi HakTanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualanitu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetapmenjadi hak pemberi Hak Tanggungan.

Pasal 7…


- 13 -

Pasal 7Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang HakTanggungan. Walaupun obyek Hak Tanggungan sudah berpindahtangan danmenjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknyamelakukan eksekusi, jika debitor cidera janji.

Pasal 8Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)Karena lahirnya Hak Tanggungan adalah pada saat didaftarnya HakTanggungan tersebut, maka kewenangan untuk melakukan perbuatanhukum terhadap obyek Hak Tanggungan diharuskan ada pada pemberi HakTanggungan pada saat pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan. Untuk ituharus dibuktikan keabsahan kewenangan tersebut pada saat didaftarnya HakTanggungan yang bersangkutan. Lihat Penjelasan Umum angka 7.

Pasal 9Cukup jelas

Pasal 10Ayat (1)

Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, pemberiannya haruslahmerupakan ikutan dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yangmenimbulkan hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya.Perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutang ini dapat dibuatdengan akta di bawah tangan atau harus dibuat dengan akta otentik,tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi perjanjian itu.Dalam hal hubungan utang-piutang itu timbul dari perjanjian utang-piutangatau perjanjian kredit, perjanjian tersebut dapat dibuat di dalam maupun diluar negeri dan pihak-pihak yang bersangkutan dapat orang perseoranganatau badan hukum asing sepanjang kredit yang bersangkutan dipergunakanuntuk kepentingan pembangunan di wilayah negara Republik Indonesia.

Ayat (2)Cukup jelas

Ayat (3)Yang dimaksud dengan hak lama adalah hak kepemilikan atas tanahmenurut hukum adat yang telah ada akan tetapi proses administrasi dalamkonversinya belum selesai dilaksanakan. Syarat-syarat yang harus dipenuhiadalah syarat-syarat yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undanganyang berlaku.

Mengingat…


- 14 -

Mengingat tanah dengan hak sebagaimana dimaksud di atas pada waktu inimasih banyak, pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah itudimungkinkan asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan denganpermohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut. Kemungkinan inidimaksudkan untuk memberi kesempatan kepada pemegang hak atas tanahyang belum bersertipikat untuk memperoleh kredit. Disamping itu,kemungkinan di atas dimaksudkan juga untuk mendorong pensertipikatanhak atas tanah pada umumnya.

Dengan adanya ketentuan ini berarti bahwa penggunaan tanah yang buktikepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain-lain yang sejenis masihdimungkinkan sebagai agunan sebagaimana diatur dalam Undang-undangNomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Ketentuan ini menunjukkanbagaimana caranya untuk meningkatkan pemberian agunan tersebutmenjadi Hak Tanggungan.

Pasal 11Ayat (1)

Ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya AktaPemberian Hak Tanggungan. Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-halyang disebut pada ayat ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggunganmengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum. Ketentuan inidimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari Hak Tanggungan, baikmengenai subyek, obyek, maupun utang yang dijamin.

Huruf aApabila Hak Tanggungan dibebankan pula pada benda-benda yangmerupakan satu kesatuan dengan tanah milik orang perseoranganatau badan hukum lain daripada pemegang hak atas tanah, pemberiHak Tanggungan adalah pemegang hak atas tanah bersama-samapemilik benda tersebut.

Huruf bDengan dianggapnya kantor PPAT sebagai domisili Indonesia bagipihak yang berdomisili di luar negeri apabila domisili pilihannyatidak disebut di dalam akta, syarat pencantuman domisili pilihantersebut dianggap sudah dipenuhi.

Huruf cPenunjukan utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimanadimaksud pada huruf ini meliputi juga nama dan identitas debitoryang bersangkutan.

Huruf dCukup jelas

Huruf e…


- 15 -

Huruf eUraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan sebagaimanadimaksud pada huruf ini meliputi rincian mengenai sertipikat hakatas tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftarsekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan, letak,batas-batas, dan luas tanahnya.

Ayat (2)Janji-janji yang dicantumkan pada ayat ini sifatnya fakultatif dan tidakmempunyai pengaruh terhadap sahnya akta. Pihak-pihak bebas menentukanuntuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji ini dalam AktaPemberian Hak Tanggungan.

Dengan dimuatnya janji-janji tersebut dalam Akta Pemberian HakTanggungan yang kemudian didaftar pada Kantor Pertanahan, janji-janjitersebut juga mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.

Huruf a dan bPemberi Hak Tanggungan masih diperbolehkan melaksanakankewenangan yang dibatasi sebagaimana dimaksud pada huruf-hurufini sepanjang untuk itu telah diperoleh persetujuan tertulis daripemegang Hak Tanggungan.

Huruf cJanji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan dapatmerugikan pemberi Hak Tanggungan. Oleh karena itu, janji tersebutharuslah disertai persyaratan bahwa pelaksanaannya masihmemerlukan penetapan Ketua Pengadilan Negeri. Sebelummengeluarkan penetapan tersebut Ketua Pengadilan Negeri perlumemanggil dan mendengar pihak-pihak yang berkepentingan, yaitupemegang Hak Tanggungan dan pemberi Hak Tanggungan sertadebitor apabila pemberi Hak Tanggungan bukan debitor.

Huruf dDalam janji ini termasuk pemberian kewenangan kepada pemegangHak Tanggungan untuk atas biaya pemberi Hak Tanggunganmengurus perpanjangan hak atas tanah yang dijadikan obyek HakTanggungan untuk mencegah hapusnya Hak Tanggungan karenahapusnya hak atas tanah, dan melakukan pekerjaan lain yangdiperlukan untuk menjaga agar obyek Hak Tanggungan tidakberkurang nilainya yang akan mengakibatkan berkurangnya hargapenjualan sehingga tidak cukup untuk melunasi utang yang dijamin.

Huruf e…


- 16 -

Huruf eUntuk dipunyainya kewenangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal6 di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dicantumkan janji ini.

Huruf fJanji ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan pemegang HakTanggungan kedua dan seterusnya. Dengan adanya janji ini, tanpapersetujuan pembersihan dari pemegang Hak Tanggungan kedua danseterusnya, Hak Tanggungan kedua dan seterusnya tetap membebaniobyek Hak Tanggungan, walaupun obyek itu sudah dieksekusi untukpelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan pertama.

Huruf gYang dimaksud pada huruf ini adalah melepaskan haknya secarasukarela.

Huruf hYang dimaksud pada huruf ini adalah pelepasan hak secara sukarela,atau pencabutan hak untuk kepentingan umum berdasarkan peraturanperundang-undangan.

Huruf iCukup jelas

Huruf jJanji ini penting untuk dapat memperoleh harga yang tinggi dalampenjualan obyek Hak Tanggungan.

Huruf kTanpa dicantumkannya janji ini, sertipikat hak atas tanah yangdibebani Hak Tanggungan diserahkan kepada pemberi HakTanggungan.

Pasal 12Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitor dan pemberiHak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihibesarnya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secaraserta merta menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji.Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untukmenjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diaturdalam Pasal 20.

Pasal 13…


- 17 -

Pasal 13Ayat (1)

Salah satu asas Hak Tanggungan adalah asas publisitas. Oleh Karena itudidaftarkannya pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuklahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggunganterhadap pihak ketiga.

Ayat (2)Dengan pengiriman oleh PPAT berarti akta dan warkah lain yangdiperlukan itu disampaikan ke Kantor Pertanahan melalui petugasnya ataudikirim melalui pos tercatat. PPAT wajib menggunakan cara yang palingbaik dan aman dengan memperhatikan kondisi daerah dan fasilitas yangada, serta selalu berpedoman pada tujuan untuk didaftarnya HakTanggungan itu secepat mungkin.

Warkah lain yang dimaksud pada ayat ini meliputi surat-surat bukti yangberkaitan dengan obyek Hak Tanggungan dan identitas pihak-pihak yangbersangkutan, termasuk di dalamnya sertipikat hak atas tanah dan/atausurat-surat keterangan mengenai obyek Hak Tanggungan.

PPAT wajib melaksanakan ketentuan pada ayat ini karena jabatannya.Sanksi atas pelanggarannya akan ditetapkan dalam peraturanperundang-undangan yang mengatur jabatan PPAT.

Ayat (3)Cukup jelas

Ayat (4)Agar pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan tersebut tidak berlarut-larutsehingga dapat merugikan pihak-pihak yang berkepentingan danmengurangi jaminan kepastian hukum, ayat ini menetapkan satu tanggalyang pasti sebagai tanggal buku-tanah itu, yaitu tanggal hari ketujuhdihitung dari hari dipenuhinya persyaratan berupa surat-surat untukpendaftaran secara lengkap.

Ayat (5)Dengan dibuatnya buku-tanah Hak Tanggungan, asas publisitas terpenuhidan Hak Tanggungan itu mengikat juga pihak ketiga.

Pasal 14Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)…


- 18 -

Ayat (2) dan ayat (3)Irah-irah yang dicantumkan pada sertipikat Hak Tanggungan dan dalamketentuan pada ayat ini, dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuataneksekutorial pada sertipikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitorcidera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilanyang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan denganmenggunakan lembaga parate executie sesuai dengan peraturan HukumAcara Perdata.

Lihat Penjelasan Umum angka 9 dan penjelasan Pasal 26.

Ayat (4)Cukup jelas

Ayat (5)Cukup jelas

Pasal 15Ayat (1)

Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum angka 7 padaasasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri olehpemberi Hak Tanggungan. Hanya apabila benar-benar diperlukan, yaitudalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir dihadapan PPAT,diperkenankan penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.Sejalan dengan itu, surat kuasa tersebut harus diberikan langsung olehpemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan mengenaimuatannya sebagaimana ditetapkan pada ayat ini. Tidak dipenuhinya syaratini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan batal demi hukum, yangberarti bahwa surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagaidasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. PPAT wajib menolakpermohonan untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan, apabilaSurat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dibuat sendiri olehpemberi Hak Tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan termaksud diatas.

Huruf aYang dimaksud dengan tidak memuat kuasa untuk melakukanperbuatan hukum lain dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuatkuasa untuk menjual, menyewakan obyek Hak Tanggungan, ataumemperpanjang hak atas tanah.

Huruf b…


- 19 -

Huruf bYang dimaksud dengan pengertian substitusi menurutUndang-undang ini adalah penggantian penerima kuasa melaluipengalihan. Bukan merupakan substitusi, jika penerima kuasamemberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untukbertindak mewakilinya, misalnya Direksi Bank menugaskanpelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya ataupihak lain.

Huruf cKejelasan mengenai unsur-unsur pokok dalam pembebanan HakTanggungan sangat diperlukan untuk kepentingan perlindunganpemberi Hak Tanggungan. Jumlah utang yang dimaksud pada hurufini adalah jumlah utang sesuai dengan yang diperjanjikansebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1).

Ayat (2)Cukup jelas

Ayat (3)Cukup jelas

Ayat (4)Tanah yang belum terdaftar adalah tanah sebagaimana dimaksud dalamPasal 10 ayat (3). Batas waktu penggunaan Surat Kuasa Membebankan HakTanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ditentukan lebihlama daripada tanah yang sudah didaftar pada ayat (3), mengingatpembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan pada hak atas tanah yangbelum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonanpendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan sebagaimana ditentukandalam Pasal 10 ayat (3), yang terlebih dahulu perlu dilengkapipersyaratannya.

Persyaratan bagi pendaftaran hak atas tanah yang belum terdaftar meliputidiserahkannya surat-surat yang memerlukan waktu untuk memperolehnya,misalnya surat keterangan riwayat tanah, surat keterangan dari KantorPertanahan bahwa tanah yang bersangkutan belum bersertipikat, dan apabilabukti kepemilikan tanah tersebut masih atas nama orang yang sudahmeninggal, surat keterangan waris dan surat pembagian waris.

Ketentuan pada ayat ini berlaku juga terhadap tanah yang sudahbersertipikat, tetapi belum didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungansebagai pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belumdidaftar peralihan haknya, pemecahannya, atau penggabungannya.

Ayat (5)…


- 20 -

Ayat (5)Dalam rangka pelaksanaan pembangunan dan mengingat kepentingangolongan ekonomi lemah, untuk pemberian kredit tertentu yang ditetapkanPemerintah seperti kredit program, kredit kecil, kredit pemilikan rumah,dan kredit lain yang sejenis, batas waktu berlakunya Surat KuasaMembebankan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) danayat (4) tidak berlaku. Penentuan batas waktu berlakunya Surat KuasaMembebankan Hak Tanggungan untuk jenis kredit tertentu tersebutdilakukan oleh Menteri yang berwenang di bidang pertanahan setelahmengadakan koordinasi dan konsultasi dengan Menteri Keuangan,Gubernur Bank Indonesia, dan pejabat lain yang terkait.

Ayat (6)Ketentuan mengenai batas waktu berlakunya Surat Kuasa MembebankanHak Tanggungan dimaksudkan untuk mencegah berlarut-larutnya waktupelaksanaan kuasa itu. Ketentuan ini tidak menutup kemungkinan dibuatnyaSurat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan baru.

Pasal 16Ayat (1)

Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditorpemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain.

Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasiutang debitor.

Yang dimaksud dengan sebab-sebab lain adalah hal-hal lain selain yangdirinci pada ayat ini, misalnya dalam hal terjadi pengambilalihan ataupenggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dariperusahaan semula kepada perusahaan yang baru.

Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadikarena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuatoleh PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukanberdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijaminkepada kreditor yang baru.

Lihat Penjelasan Umum angka 8.

Ayat (2)Cukup jelas

Ayat (3)Cukup jelas

Ayat (4)…


- 21 -

Ayat (4)Cukup jelas

Ayat (5)Cukup jelas

Pasal 17Cukup jelas

Pasal 18Ayat (1)

Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, adanya HakTanggungan tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya.Apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengansendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga.

Selain itu, pemegang Hak Tanggungan dapat melepaskan HakTanggungannya dan hak atas tanah dapat hapus, yang mengakibatkanhapusnya Hak Tanggungan.

Hak atas tanah dapat hapus antara lain karena hal-hal sebagaimana disebutdalam Pasal 27, Pasal 34, dan Pasal 40 Undang-undang Nomor 5 Tahun1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau peraturanperundang-undangan lainnya. Dalam hal Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan, atau Hak Pakai yang dijadikan obyek Hak Tanggungan berakhirjangka waktu berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yangdiajukan sebelum berakhirnya jangka waktu tersebut, Hak Tanggungandimaksud tetap melekat pada hak atas tanah yang bersangkutan.

Ayat (2)Cukup jelas

Ayat (3)Cukup jelas

Ayat (4)Cukup jelas

Pasal 19Ayat (1)

Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan pembeliobyek Hak Tanggungan, agar benda yang dibelinya terbebas dari HakTanggungan yang semula membebaninya, jika harga pembelian tidakmencukupi untuk melunasi utang yang dijamin.

Ayat (2)…


- 22 -

Ayat (2)Cukup jelas

Ayat (3)Para pemegang Hak Tanggungan yang tidak mencapai kesepakatan perluberusaha sebaik-baiknya untuk mencapai kesepakatan mengenaipembersihan obyek Hak Tanggungan sebelum masalahnya diajukanpembeli kepada Ketua Pengadilan Negeri. Apabila diperlukan, dapatdiminta jasa penengah yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.

Dalam menetapkan pembagian hasil penjualan obyek Hak Tanggungan danperingkat para pemegang Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud padaayat ini Ketua Pengadilan Negeri harus memperhatikan ketentuansebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 dan Pasal 5.

Ayat (4)Cukup jelas

Pasal 20Ayat (1)

Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakanoleh Undang-undang ini bagi para kreditor pemegang Hak Tanggungandalam hal harus dilakukan eksekusi.

Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melaluipelelangan umum, karena dengan cara ini diharapkan dapat diperoleh hargayang paling tinggi untuk obyek Hak Tanggungan. Kreditor berhakmengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek HakTanggungan. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutangtersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadihak pemberi Hak Tanggungan.

Ayat (2)Dalam hal penjualan melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akanmenghasilkan harga tertinggi, dengan menyimpang dari prinsipsebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kemungkinan melakukaneksekusi melalui penjualan di bawah tangan, asalkan hal tersebut disepakatioleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, dan syarat yang ditentukanpada ayat (3) dipenuhi. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk mempercepatpenjualan obyek Hak Tanggungan dengan harga penjualan tertinggi.

Ayat (3)Persyaratan yang ditetapkan pada ayat ini dimaksudkan untuk melindungipihak-pihak yang berkepentingan, misalnya pemegang Hak Tanggungankedua, ketiga, dan kreditor lain dari pemberi Hak Tanggungan.

Pengumuman…


- 23 -

Pengumuman dimaksud dapat dilakukan melalui surat kabar atau mediamassa lainnya, misalnya radio, televisi, atau melalui kedua cara tersebut.Jangkauan surat kabar dan media massa yang dipergunakan haruslahmeliputi tempat letak obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Yang dimaksud dengan tanggal pemberitahuan tertulis adalah tanggalpengiriman pos tercatat, tanggal penerimaan melalui kurir, atau tanggalpengiriman facsimile. Apabila ada perbedaan antara tanggal pemberitahuandan tanggal pengumuman yang dimaksud pada ayat ini, jangka waktu satubulan dihitung sejak tanggal paling akhir di antara kedua tanggal tersebut.

Ayat (4)Cukup jelas

Ayat (5)Untuk menghindarkan pelelangan obyek Hak Tanggungan, pelunasan utangdapat dilakukan sebelum saat pengumuman lelang dikeluarkan.

Pasal 21Ketentuan ini lebih memantapkan kedudukan diutamakan pemegang HakTanggungan dengan mengecualikan berlakunya akibat kepailitan pemberi HakTanggungan terhadap obyek Hak Tanggungan.

Pasal 22Ayat (1)

Hak Tanggungan telah hapus karena peristiwa-peristiwa sebagaimanadimaksud dalam Pasal 18. Pencoretan catatan atau roya Hak Tanggungandilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruhhukum terhadap Hak Tanggungan yang bersangkutan yang sudah hapus.

Ayat (2)Cukup jelas

Ayat (3)Cukup jelas

Ayat (4)Cukup jelas

Ayat (5)Cukup jelas

Ayat (6)Cukup jelas

Ayat (7)…


- 24 -

Ayat (7)Cukup jelas

Ayat (8)Cukup jelas

Ayat (9)Cukup jelas

Pasal 23Ayat (1)

Yang dimaksud dengan pejabat pada ayat ini adalah PPAT dan notaris yangdisebut di dalam pasal-pasal yang bersangkutan. Pemberian sanksi kepadapejabat tersebut dilakukan oleh pejabat yang berwenang menurut ketentuanyang dimaksud pada ayat (4). Jenis-jenis hukumannya disesuaikan denganberat ringannya pelanggaran.

Ayat (2)Cukup jelas

Ayat (3)Cukup jelas

Ayat (4)Cukup jelas

Pasal 24Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)Penyesuaian buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan diatur lebih lanjutdengan peraturan perundang-undangan.

Sebelum buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutandisesuaikan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14,eksekusi dan pencoretannya dilakukan menurut ketentuan yang berlakusebelum Undang-undang ini diundangkan.

Ayat (3)Termasuk dalam pengertian surat kuasa membebankan hipotik yangdimaksud pada ayat ini adalah surat kuasa untuk menjaminkan tanah.

Pasal 25Cukup jelas

Pasal 26…


- 25 -

Pasal 26Yang dimaksud dengan peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada dalampasal ini, adalah ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 224 ReglemenIndonesia yang Diperbarui (Het Herzienen Indonesisch Reglement, Staatsblad1941-44) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa danMadura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Javaen Madura, Staatsblad 1927-227).

Ketentuan dalam Pasal 14 yang harus diperhatikan adalah bahwa grosse acteHypotheek yang berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya Hypotheek, dalam halHak Tanggungan adalah sertipikat Hak Tanggungan.

Adapun yang dimaksud dengan peraturan perundang-undangan yang belum ada,adalah peraturan perundang-undangan yang mengatur secara khusus eksekusi HakTanggungan, sebagai pengganti ketentuan khusus mengenai eksekusi hypotheekatas tanah yang disebut di atas.

Sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 9, ketentuan peralihandalam Pasal ini memberikan ketegasan, bahwa selama masa peralihan tersebut,ketentuan hukum acara di atas berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan, denganpenyerahan sertipikat Hak Tanggungan sebagai dasar pelaksanaannya.

Pasal 27Dengan ketentuan ini Hak Tanggungan dapat dibebankan pada Rumah Susun danHak Milik atas Satuan Rumah Susun yang didirikan di atas tanah Hak Pakai atastanah Negara.


Pasal 28Peraturan pelaksanaan yang perlu dikeluarkan antara lain adalah mengenai jabatanPPAT.


Pasal 29Dengan berlakunya Undang-undang ini, ketentuan mengenai Credietverbandseluruhnya tidak diperlukan lagi. Sedangkan ketentuan mengenai Hypotheek yangtidak berlaku lagi hanya yang menyangkut pembebanan hypotheek atas hak atastanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Pasal 30Cukup jelas

Pasal 31Cukup jelas

UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 4 TAHUN 1996 … · 2016. 12. 19. · Hak Tanggungan untuk...

Documents

Transcript of UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 4 TAHUN 1996 … · 2016. 12. 19. · Hak Tanggungan untuk...