TUGAS SEMESTERMATA KULIAH : MANAJEMEN PROPERTI-2

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIANNAMA : PANANGIAN SIREGARNIM : 137048009

STUDI KELAYAKAN PROYEK PERUMAHANPT.XYZ

I.REVIEW PROYEK PERUSAHAAN

PT.XYZ adalah sebuah perusahaan real estate yang bergerak dalam pembangunan perumahan kelas menengah kebawah. Perusahaan ini didirikan pada awal tahun 2010. Untuk memanfaatkan peluang pasar yang terbuka sehubungan dengan membaiknya ekonomi nasional dan regional, dan memanfaatkan peluang besar sehubungan dengan meningkatnya pendapatan masyarakat dan tersedianya modal untuk kebutuhan investasi maka manajemen properti PT.XYZ menyusun sebuah studi kelayakan secara komprehensif dengan berbagai alternatif strategi. Dari hasil analisi alternatif yang dapat diambil, strategi direct investment dengan dukungan kredit investasi dari perbankan dinilai paling tepat.

II.ANALISIS PROYEK PT.XYZ

2.1 Produk dan Pemasaran

a) Produk yang dihasilkan adalah dua tipe rumah untuk kelas menengah masing-masing tipe 100 dan tipe 70.

b) Perkiraan kebutuhan rumah yang dapat diproduksi dan dijual adalah 270 unit dengan perbandingan tipe 100 sebanyak 40% dan tipe 70 sebanyak 60%.

c) Berdasarkan kajian pemasaran dan kemampuan dalam produksi, kegiatan konstruksi dilakukan dalam 5 tahap masing-masing tahap dilakukan dalam 1 tahun dengan rincian tahun pertama 40 unit, tahun kedua sebanyak 50 unit, dan tahun-tahun berikutnya sebanyak 60 unit pertahun.

d) Aspek pasar menyimpulkan bahwa setiap tahun sekitar 60% dari stok rumah akan dapat dijual. Setelah masa konstruksi selesai stok rumah yang masih ada dapat dijual dalam tiga tahun dengan jumlah penjualan yang merata setiap tahun.

2.2 Kebutuhan Sumber Daya

a) Kebutuhan lahan untuk kompleks perumahan dan lingkungan 40.000M2 dengan harga pembelian $30/M2

b) Landfill dan pematangan lahan $190.000c) Pembangunan infrastruktur lingkungan (jalan,saluran drainase, taman/ruang hijau)

sebesar $120.000d) Pembangunan kantor manajemen $80.000

e) Pengadaan perlengkapan kantor (meubeler, perlengkapan administrasi dan lain-lain) sebesar $120.000

f) Pengurusan izin-izin, pembuatan studi kelayakan, design & engineering $80.000g) Biaya konstruksi fisik bangunan rumah tipe 100 @ $30.000 dan tipe 70 @ $24.000

2.3 Biaya Operasional/Manajemen

a) Biaya pengelolaan kantor $ 125.000 per tahunb) Biaya pemeliharaan infrastruktur lingkungan 5% dari total investasic) Biaya pemasaran (iklan dan partisipasi) sebesar 0.5% dari harga jual rumah

2.4 Sumber Dana

Sebesar 70% dari investasi tersebut bersumber dari pinjaman Bank dan 30% bersumber dari penyertaan modal para pemegang saham.

2.5 Time Schedule Investasi

No PekerjaanTahun

0 1 2 3 4 5 6 7 81 Studi kelayakan, izin-izin, design & engg2 Pengadaan lahan3 Pematangan lahan4 Pemb. Infrastruktur lingkungan

Tahap I (40%)Tahap II (30%)Tahap III (30%)

5 Pemb. Kantor Manajemen6 Konstruksi/produksi rumah

Tahap I (40 unit)Tahap II (50 unit)Tahap III (60 unit)Tahap IV (60 unit)

Harga jual properti tersebut: $60.000 per unit untuk tipe 100; $45.000 per unit untuk tipe 70.

Pajak penghasilan (income tax) sebesar 15%.

Bunga kredit sebesar 15% per tahun harus dilunasi, modal pinjaman (principle repayment) disesuaikan dengan kemampuan perusahaan melalui cicilan.

2.6 Perhitungan Kebutuhan dan Jadwal Penggunaan ($000)

No PekerjaanTahun

0 1 2 3 41 Studi kelayakan, izin-izin, design & engg 802 Pengadaan lahan 1,200 3 Pematangan lahan 1904 Pemb. Infrastruktur lingkungan

Tahap I (40%) 500Tahap II (30%) 375Tahap III (30%) 375

5 Pemb. Kantor Manajemen 806 Konstruksi/produksi rumah

Tahap I (40 unit) 1,056 Tahap II (50 unit) 1,320 Tahap III (60 unit) 1,584 Tahap IV (60 unit) 1,584 Tahap V (60 unit)

2.7 Perkiraan Depresiasi Investasi

No. Nama Asset Umur Tahun1 2 3 4 5 6 7 8

1 80 8 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00

2 190 8 23.75 23.75 23.75 23.75 23.75 23.75 23.75 23.75

3 1,250 8 62.50 109.38 156.25 156.25 156.25 156.25 156.25 156.25

4 80 8 10 10 10 10 10 10 10 10

Total 106.25 153.13 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00

Nilai ($000)

Studi kelayakan, ijin, design

Pematangan lahan

Infrastruktur lingkungan

Kantor manajemen

2.8 Kebutuhan Dana dan Sumber Dana

Sumber dana investasi adalah kredit dari bank sebesar 70% dan saham para pemilik sebesar 30%. Rincian kebutuhan dana dari masing-masing sumber adalah sebagai berikut :

No Sumber Tahun

0 1 2 3 4 51 Dana sendiri (30%) 465 2 Kredit bank (70%) 1,085

Total 1,550 1,556 1,695 1,959 1,584 1,584 9,928

Total ($000)

2.9 Perkiraan Laba-Rugi

No. KeteranganTahun

1 2 3 4 5 6 71 Penjualan 1,224 2 Biaya Konstruksi

1,056 125 106 25 7

Total Biaya Produksi 1,319

3 Gross Profit (95)4 Income tax (15%) - 5 Net profit (95)

• Konstruksi• Manajemen• Penyusutan• Pemeliharaan• Promosi

3.0 Project Cash Flow

No. KeteranganTahun

0 1 2 3 4 5 6 7 8I Kas Masuk1 Kas awal 300 300 2 Penjualan - 1,224 3 Setora Saham 465 - 4 Kredit Bank 1,085 1,090

Total Kas Masuk 1,850 2,614 - - - - - - -

II Kas Keluar

1 80 - 2 Pengadaan lahan 1,200 - 3 Pematangan lahan 190

4 500

5 80 6 Produksi rumah - 10567 Biaya Manajemen - 1258 Biaya Pemasaran - 79 Biaya Pemeliharaan - 25

10 Bunga Kredit - 163 164 - - - - - - 11 Pajak Penghasilan - - 12 Cicilan Kredit - 400

Total Kas Keluar 1,550 2,276 164 - - - - - -

Studi Kelayakan, ijin, design & engineering

Pemb. Infrastruktur & Lingkungan

Pemb. Kantor manajemen

3.1 Analisis Internal Rate Return (IRR)

3.2 Analisis Payback Period

3.3 Kesimpulan

1. Dengan tingkan suku bunga Bank 15% dan IRR %, maka proyek Pembangunan Perumahan ini .....

2. Jika proyek ini dilaksanakan, maka payback period dari proyek Pembangunan Perumahaan tersebut adalah