2. TINJAUAN UMUM

TINJAUAN KOTA SURABAYA

1.1. Kondisi Fisik Kota Surabaya

Surabaya merupakan Pintu Gerbang Indonesia Wilayah

Timur dan merupakan kota terbesar kedua di Indonesia.

Selain itu letaknya yang strategis ditunjang keberadaan

pelabuhan laut "Tanjung Perak" dan Bandar Udara "Juanda".

Letak geografis kota Surabaya ialah :

07.12' - 07.21' Lintang Selatan

112.36' - 112.54' Bujur Timur

Ketinggiannya merupakan dataran rendah dengan

ketinggian 3-6 meter di atas permukaan laut dengan suhu

udara tertinggi 29 °C yang terjadi pada bulan Oktober dan

suhu udara terrendah 26,7°C yang terjadi pada bulan

Agustus (Sumber : Data Stasiun Meteorologi Perak I tahun

1991). Curah hujan di Surabaya rata-rata 1.411 mm/tahun.

Curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Agustus. Pada

musim kemarau angin bertiup dari arah tenggara dengan

kecepatan rata-rata 10 knots, sedangkan pada musim hujan

angin bertiup dari arah Barat Daya dengan kecepatan rata-

rata 12 knot. Secara keseluruhan luas wilayahnya 290,44

km2

Faktor-faktor alam, meliputi : geologi, topografi,

curah hujan dan angin menurut Master Plan Surabaya 2000

merupakan potensi yang mendukung pembangunan Surabaya.

7

Potensi Kota Surabaya

Seperti yang telah dijelaskan s>ecara umum pada

latar belakng permasa1ahan, bahwa Pemerintah Dati II

Surabaya berkeinginan membangun dan mengembangkan kota

Surabay sebagai kota INDAMARDI (Industri, Dagang, Maritim

dan Pendidikan), maka peranan keempat sektor ini merupa-

kan hal yang penting bagi pertumbuhan dan perkembangan

kota .

Dari sektor industri, mulai dari industri ringan

sampai industri alat-alat berat telah berkembang sangat

pesat, yang (nana hal ini disebabkan oleh :

- Adanya penyempurnaan dalam prosedur perijinan pendirian

perusahaan-perusahaan dalam negeri dan asing (Undang-

undang PMDN dan PMA).

- Adanya penyempurnaan fasilitas yang menunjang sektor

industri.

- Adanya perbaikan fasilitas Perbankan serta kemudahan-

kemudahan mendapatkan fasilitas kredit bank.

Untuk sektor perdagangan, Surabaya mempunyai

pengaruh ke wilayah Indonesia Timur. Pusat kota merupakan

pusat daerah perdagangan yang berpengaruh tidak saja

dalam propinsi Jawa Timur, tetapi sampai di luarnya..

Perdagangan berskala besar berpusat di daerah Utara Kota,

sedang yang berskala kecil tersebar di seluruh kota.

Surabaya yang letaknya sangat strategis ditunjang

oleh arus lalu lintas perdagangan lewat laut yang padat

dan sibuk. Selain itu mengakibatkan pencapaian yang mudah

8

terhadap k.ota ini. Hal tersebut ditunjang keberadaan

Pelabuhan Laut Tanjung Perak.

Dari sektor pendidikan, maka Surabaya merupakan

tempat kegiatan be 1ajar/pendidikan yang berkembang pesat.

Hal ini mengakibatkan berkembangnya tempat-tempat pendid­

ikan baik pendidikan dasar maupun pendidikan tinggi.

Sehingga Surabaya merupakan tempat yang cukup sibuk untuk

kegiatan pendidikan.

Hal-hal tersebut merupakan sektor-sektor yang di

dalam perkembangannya merupakan potensi Kota Surabaya.

Keadaan Ekonomi di Surabaya

Tingkat pertumbuhan ekonomi Surabaya dari tahun ke

tahun rata-rata menunjukkan angka yang lebih besar jika

dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi Jawa Timur maupun

Indonesia.

Tingkat pertumbuhan ekonomi Surabaya masih lebih

besar jika dibandingkan dengan tingkat perkembangan

penduduk, dimana selama tahun 1985-1990, pertumbuhan riil

ekonomi Surabaya rata-rata sebesar 5,317,/tahun. Pertumbu­

han ekonomi Surabaya tahun 1986-1990 tersebut ditinjau-

dari perkembangan masing-masing sektor.

9

T a b e l I I . 1 .

R a t a r a t a P e r t u m b u h a n D i s t r i b u s i P r o d u k D o m e s t i k R e g i o n a l

K o t a m a d y a S u r a b a y a M e n u r u t L a p a n g a n Usaha A t a s D a s a r

H a r g a K o n s t a n , 19B5 - 1 9 9 0 .

No.

i .

2.

3.

4.

5.

6.

7.

a.

9.

10.

11 .

• i

Lapangan Usaha Rata-rata Pertumbuhan

Pertan ian

Bangunan

Pengangkutan dan komunikasi

Perdagangan, Hotel dan

Restaurant

Industri dan Pengolahan

Pertambangan dan Penggalian

Sewa Rumah

Jasa-j asa

Bank dan Lembaga Keuangan

lain.

Listrik, Gas dan Air Minum

Pemerintahan dan Pertahanan

(1985-1990) (7. / tahun)

1,23

7,86

15,52

23,09

21,29

0,21

4,68

7,11

. 9,96

2,52

7,34

SuiBber : Pendapatan Regional Katamadya Dati I ! Surabaya

10

Tabel II.2.

Persentase Pertumbuhan Ekonomi Surabaya, Jawa Timur,

tahun 1986 - 1990

RINCIAN

- SURABAYA

- JAWA TIMUR

- INDONESIA

1986

8,24

6,05

6,74

1987

6, 10

5,43

2,47

1988

3,31

6,34

5,95

1989

8,75

4,68

4,76

1990

12,98

6,82

5,72

SusiSer : Fendapatan Regional Kotaadya Tingfcat i l Surabaya

Tabel I I . 3 .

P e r s e n t a s e Pertumbuhan R i i l Ekonomi Surabaya,

tahun 1986 - 1990

TAHUN

1986

1987

1988

1989

1990

PERTUMBUHAN EKONOMI

8,24

6, 10

3,31

8,75

12,98

PERKEMBANGAN PENDUDUK

2,65

2,61

2,87

2,53

2,49

PERTUMBUHAN RIIL

5,59

3,49

0,74

6,20

.10,49

Suznber : Fendapatan Regional Kotaiadya Tingkat I I SuraL-va,

1 1

Surabaya merupakan pusat pengembangan utama re­

gional yang didukung oleh pengembangan sekunder yang lain

di wilayah Gresik, Jombang, Mojokerto, Sidoarjo dan

Lamongan. Sebagai kota terbesar kedua, Surabaya juga

cukup berperan dalam hubungan dengan dunia internasional,

yang secara tidak langsung memegang peranan dalam mempen-

garuhi laju perkembangan di Indonesia. Jangkauan penga-

ruhnya sampai di seluruh kawasan Nusantara, sehingga

perkembangannya menjadi tolok ukur perkembangan kota-kota

lainnya.

Kota Surabaya hingga saat ini masih merupakan

daerah sasaran yang cukup potensial bagi penanaman modal.

Hal ini berarti kota Surabaya masih memiliki daya tarik

industri yang cukup tinggi dalam berbagai sektor kegiatTan"

perekonomian.

Kebijaksanaan Pemerintah

Kebijaksanaan-kebijaksanaan yang dikeluarkan oleh

Pemerintah yang bertujuan untuk mengembangkan dunia

bisnis/perekonomian di Indonesia adalah sebagai berukut :

- SK. Ketua BKPM No. 15, tanggal 1 Oktober 1985

Tentang penyederhanaan persyaratan berinvestasi dari 36

persyaratan menjadi 23 persyaratan.

- Paket Kebijaksanaan 6 Mei 1987

Pada dasarnya merupakan upaya untuk mendorong ekspor

komoditi non-migas dan mendorong penanaman modal na-

sional maupun modal asing. Upaya tersebut dilaksanakan

12

melalui pngaturan tata niaga, bea masuk, dan pengaturan

mengenai penanaman modal.

Paket Kebijaksanaan 24 Desember 1987

Merupakan tindakj lanjut dari paket-paket kebij aksanaan

sebelumnya dan bertujuan untuk membuka peluang yang

lebih besar untulk kegiatan-kegiatan ekspor komoditi non

migas dan memtieri peluang penanaman modal nasional

maupun modal asing. Upaya tersebut dilaksanakan melalui

pengaturan tat n

nai penanaman mo

iaga, bea masuk, dan pengaturan menge-

dal.

2. TINJAUAN TENAGA KERJA ASING DI SURABAYA

2.1. Masalah Tenaga Kerja Asing di Surabaya dan sekitarnya.

Pada data yang didapat dari Kanwil Depnaker Dati I

Jawa Timur dan BKPMD Datil Jawa Timur terlihat adanya

peningkatan jumlah tenaga kerja asing. Peningkatan ini

disebabkan oleh :

- Masih dibutuhkanhya Tenaga Kerja Asing untuk menangani

pekerjaan-pekerjaan/keahlian tertentu yang belum mampu

dikerjakan oleh tenaga bangsa Indonesia sendiri.

- Peraturan Kebijaksanaan yang mengijinkan/memberi kemu-

dahan kepada pendirian Penanaman Modal Asing (PMA)

serta Perusahaan Asing di Indonesia. (Lihat Bab II,

Sub-bab 1.14)

2.2. Kebutuhan Hunian Tenaga Kerja Asing di Surabaya

Tenaga Kerja Asing pendatang pada umumnya datah'g'

di Surabaya, karena ada tujuan maslah bisnin (69%),

13

selain itu mereka datang karena ada urusan lain selain

urusan bisnis. Tenaga Kerja Asing Pendatang pada umumnya

datang di Surabaya dalam waktu yang cukup lama, sesuai

kontrak yang disetujui. Oleh karena itu tentunya mereka

butuh sarana dan prasarana yang memadai sesuai dengan

sosial budaya mereka untuk memenuhi kebutuhan pokok

mereka dalam melakukan segala aktivitasnya, yaitu adanya

sarana hunian.

Berdasarkan pengamatan di lapangan, pada umumnya

mereka tinggal di :

1. HOTEL

Keuntungan :

- Tersedia fasilitas rekreasi dan servis yang lengkap

- Jangka waktu sewa yang tidak terbatas

- Keamanan terjamin

Kerugian :

- Kurang privacy

- Biaya mahal

- Tidak mempunyai ruang keluarga dan dapur

2. RUMAH KONTRAKAN

Keuntungan :

- Privacy tinggi

- Mempunyai fasilitas yang sesuai dengan cara hidup

mereka, misalnya : terdap'at dapur, halaman, ruang

kerja.

- Mempunyai kebebasan dalam mengatur rumah.

14

Kerugian :

- Keamanan ticl

- Tidak tersed

- Biaya relat:.

Tidak bisa menyewa kurang dari 2 tahun

- Perlu pengiji

tangga, dan

3. RUM AH DINAS

Hampir sama

ak terjamin

ia fasilitas servis dan rekreasi

f m a h a 1

rusan segala perlengkapan rumah, rumah

lain-lain.

dengan rumah pribadi, hanya pada rumah

dinas ini tel^h dilengkapi dengan sarana dan fasilitas

yang disesuaityan dengan kebutuhan mereka.

4. APARTEMEN

Keuntungan

Keamanan terjamin

Fasilitas-fcisilitas yang disediakan cukup lengkap

Biaya menyewa dalam waktu 3 - 1 2 bulan

Praktis, dimana segala urusan rumah tangga, kerusa-

kan dan sebagainya diurus oleh pengelola

Biaya lebih murah dibandingkan dengan hotel yang

mempunyai f|asilitas dan sarana yang hampir sama

dengan hotel-hotel Internasional.

Tabel II.4. Tiljuan Kunjungan/Purpose of Visit Warga

Negara Asing Pendatang tahun 1992

Maksud Tujuan

- Bussiness

- Government

- Airline

- Pleasure

Prosentase

69 %

2 ,54%

2 6 , 6 0 %

1,42%

15

Tabel II.5. La1 ma Kunjungan Tahun 1992

PELAKU

Businessmen

Pleasure

Domestik

Foreign 70% 30%

Domestik

Foreign

LAMA (HARD.

2,1

7 Di atas 1 bulan

5,7

7

Sarana hunian khususnya bagi orang-orang asing

yang ada di Surabaya sampai saat ini berupa :

- HOTEL

Dimana tamu-tamu yang menginap berstatus "Long Staying

Guest". Prosentase terbesar kunjungan orang-orang asing

tersebut adalah untuk bisnis (lihat Tabel 3LA)

- RUMAH DINAS

Adalah rumah yang dikontrakkan oleh perusahaan dimana

dia bekerja. Kebanyakan terletak di daerah perumahan

"High Class" dan biasanya jumlahnya cukup banyak.

- GRAND RESIDENCE"

Merupakan suatu apartemen type Town House yang terdiri

dari 24 unit apartemen. Dalam hal ini Grand Residence

akan menambah unit apartemen dengan pertimbangan bahwa

orang-orang asing ternyata sangat suka menyewa aparte­

men dengan pertimbangan kenyamanan dan terdapat fasili-

tas-fasilitas penunjangnya.

Melihat banyaknya permintaan akan sarana hunian

yang memadai, apalagi di Surabaya, dimana jumlah aparte-

16

men masih sangat sedikit, dengan demikian kehadiran

apartemen di Surabaya ini memberikan prospek yang baik.

Kebutuhan Apartemen di Surabaya

Berdasarkan perhitungan proyeksi Tenaga Kerja

Asing Pendatang yang tinggal di Surabaya, Sidoarjo,

Gresik dan Mojokerto sesuai dengan proyeksi pada Tabel

11.10 adalah sebesar 4.447 orang (tidak termasuk jumlah

keluarganya). Dengan melihat apartemen-apartemen yang

berada di Surabaya dan Jakarta, kebanyakan mereka yang

tinggal apartemen adalah Tenaga Kerja Asing yang berjaba-

tan Direktur dan Manager (hasil survey pada apartemen di

Jakarta).

Jumlah Tenaga Kerja Asing Pendatang di Surabaya,

Gresik, Sidoarjo dan Mojokerto yang berjabatan Direktur

dan Manager ± 20,4% dari keseluruhan jumlah TKA Penda­

tang, baik yang terdaftar di BKPMD maupun Depnaker I

Jatim (lihat Tabel 11.11.). Sedangkan jumlah TKA Diplomat

yang berada di Surabaya yang berjumlah 21 orang (13

kepala keluarga) tidak diperhitungkan karena berdasrkan

studi perbandingan di Jakarta, mereka yang tinggal di

Apartemen kurang dari 1% jumlah seluruh Diplomat yang

berada di Jakarta (lihat Tabel II.6.).

17

Tabel II.6. JumlAh TKA Diplomatik di Surabaya Tahun 1991

Saber : Departasen Luar Negeri J

Tabel II.7. Juml

TAHUN

1988

1989

1990

1991

1992

DEPNAKER

1 . 3 5

1 .55

1 . 7 7

1 . 9 3

3 . 0 0

Surober : BKP«D & Depnaker T i t , I . M i s

No.

1 .

2.

3.

4 .

5.

6.

7.

8.

NEGARA

BELGIA

USA

SAUDI ARABIA

PERANCIS

JEPANG

BELANDA

INGGRIS

RUSIA

JUMLAH

JUMLAH

2 orang

4 orang

2 orang

2 orang

6 orang

2 orang

1 orang

2 orang

21 orang

(1

(4

(1

(1

(3

(1

(1

(1

(13

KK)

KK)

KK)

KK)

KK)

KK)

KK)

KK)

KK)

aksrta

h TKA Pendatang di Jawa Timur

Tahun 1988 - 1992

Instans:. Yang Menerbitkan

BKPMD

734

850

890

1.050

1. 150

JUMLAH

2.084

2.400

2.664

2.982

3.156

18

Tabel II.8. Jumlah PMDN dan PMA di Surabaya

dan Sekitarnya Tahun 1988 1991

TAHUN

1988 1989 1990 1991

PROYEK

PMDN

98 102 115 90

PMA

11 23 32 34

Saisbar : BKPHD Tkl. Jat im

Tabel II. 9. Jumlah TKA Pendatang Di Kabupaten/Kotamadya

Surabaya - G'resik - Sidoarjo - Mojokerto

Tahun 1988 - 1992

KOTA

SURABAYA

GRESIK

SIDOARJO

MOJOKERTO

JUMLAH

TAHUN

1988

1. 185

180

354

60

1.779

1989

1.550

219

394

69

2.232

1990

1.660

263

494

121

2.538

1991

1.709

290

520

140

2.659

1992

1.760

309

581

152

2.802

Sjiiiber : Dspnaksr DAT! I JATIH

;Jumlah baik t e r d a f t a r di BKPHD k DEPWAKER)

Tabel 11 .10. Jumlah Proyeksi TKA - Pendatang

Di Surabaya - S idoar jo - Gresik - Mojoketo

Tahun 1993 - 1996

TAHUN

1993

1994

1995

1996

PROYEKSI JUMLAH TKA

3. 145

3.530

3.962

4.447

19

Tabel 11.11. Jumlah TKA Pendatang Berdasarkan Jabatan

Di Surabaya - Sidoarjo - Gresik - Mojokerto

TAHUN

1988

1989

1990

1991

1992

JABATAN

DIREKTUR 4 MANAGER

427

692

381

401

440

TENAGA TEKNISI

1 . 3 5 2

1 . 3 4 0

2 . 157

2 . 2 5 8

2 . 3 6 2

JUMLAH

1 . 7 7 9

2 . 2 3 2

2 . 5 3 8

2 . 6 5 9

2 . 8 0 2

X YANG BERJABATAN

DIREKTUR t MANAGER

24%

31%

15%

16%

16%

SUHBER : mm & DEPNAKEF I JATIK

Rata-rata yang berjabatan Direktur dan Manager :

102% - 20,4%

Jadi jumlah TKA yang berjabatan Direktur dan

Manager di Surabaya, Gresik, Sidoarjo dan Mojokerto pada

tahun 1996 :

20,4% x 4.447 = 907 orang (tidak termasuk keluarga)

Saat ini di Surabaya sudah tersedia apartemen yang mem-

punyai jumlah 24 unit, yaitu di Grand Residence. Rencana

penambahan apartemen mewah di Surabaya tahun 1992 - 1995

adalah sebesar 317 unit. (Lihat Tabel 11.12.)

Jadi sampai tahun 1996 dibutuhkan :

907 - (24 + 317) = 566 unit apartemen

Untuk mencari kapasitas unit hunian yang direnca-

nakan, selain melihat peluang yang ada dan permintaan

dari pemilik proyek, maka dapat dilakukan studi perbarr-

dingan pada apartemen yang sejenis di Jakarta untuk

20

mengetahui rata-rata unit hunian dalam suatu apartemen.

(Lihat Tabel 11.13.)

Rata-rata jumlah uni t hunian pada apartemen di

Jakar ta adalah :

851 = 77 unit hunian

11

Kalau rata-rata jumlah unit hunian di Jakarta

adalah 77 unit hunian, maka jumlah rata-rata kebutuhan

unit hunian suatu apartemen di Surabaya diasumsikan <77

unit. Hal ini dengan pertimbangan bahwa standar kebutuhan

rata-rata apartemen di Jakarta lebih tinggi daripada

Surabaya mengingat Jakarta merupakan kota metropolitan

dan Ibukota negara.

Tabel 11.12. Jumlah Unit Apartemen Yang Akan

Dibangun di Surabaya

" • ' "

NAMA APARTEMEN

SAH1D APARTMENT

HYATT APARTMENT

MIRAMA APARTMENT

PLAZA PURIMAS

GARDEN TOWER

GRAND RESIDENCE THP II

GRAND RESIDENCE THP III

GRAND RESIDENCE THP IV

JUMLAH UNIT

100

50

10

32

48

9

18

50

Suaibe- : Jawa Post 21 September 1992, 22 Csiesber 1992,

21

Tabel 11.13. Jumlah Unit Hunian Pada Apartemen

di Jakarta

NAMA APARTEMEN

PATRA JASA APARTMENT

CHIC'S MAISONETTE

SENAYAN APARTMENT

ANCOL BARAT APARTMENT

RATU PLAZA APARTMENT

WISMA CALINDRA

HILTON RESIDENCE I

PARK ROYALE

HILTON RESIDENCE II

PALM COURT

SUMMERVILLE APARTMENT

JUMLAH TOTAL

JUMLAH UNIT

32

36

34

32

54

46

132

190

122

131

42

851

Daya Saing Apartment

Hingga saat ini sarana hunian bagi para TKA yang

datang di Surabaya masih beragam dengan kondisi pelayanan

yang beragam pula, antara lain : rumah kontrakan, rumah

dinas, hotel dan Town-House.

Meskipun demikian antara tahun 1993-1995 akan

dioperasikan dan dibangun apartemen-apartemen dengan

berbagai macam kapasitas hunian. Apartemen memiliki daya

saing yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan jenis

sarana hunian lainnya. Hal ini dikarenakan ada berbagai

faktor yang menguntungkan bagi penghuni yang tidak dipe-

roleh pada bentuk sarana hunian yang lain, yaitu :

22

- Harga sewa relatif lebih murah dari hotel berbintang

dengan fasilitas yang hampir sama.

- Jangka waktu sew lebih sesuai dengan masa kerja TKA,

dibandingkan rumah kontrakan.

- Lebih leluasa dan praktis, sesuai dengan sosial budaya

TKA.

- Keamanan lebih terjamin.

23