Studi Kelayakan Bisnis (Investasi)

2.1      Kerangka teori

2.1.1  Pengertian Studi Kelayakan Usaha

Pengertian studi kelayakan usaha di kemukakan oleh para ahli diantaranya  Kasmir dan Jakfar:

(2007:4) : “Studi kelayakan bisnis  adalah suatu penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek

bisnis yang biasanya merupakan proyek investasi itu dilaksanakan”.

Menurut Drs. H.M Yacob Ibrahim  (1998:1) : “mengatakan Studi kelayakan bisnis adalah bahan

pertimbangan dalam mengambil suatu keputusan, apakah menerima atau menolak suatu gagasan

usaha atau proyek yang direncanakan”.

Jadi, tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman

modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Dalam studi kelayakan

tersebut hal-hal yang perlu diketahui adalah sebagai berikut :

1.      Cara kegiatan usaha dilakukan : usaha  akan dijalankan sendiri atau dijalankan orang lain.

2.      Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek.

3.      Sarana yang diperlukan oleh usaha : jalan raya, lokasi, Komputer, CPU.

4.      Hasil kegiatan usaha tersebut, serta biaya-biaya yang ditanggungkan untuk memperoleh hasil

tersebut.

5.      Akibat-akibat yang bermanfaat maupun yang tidak dari adanya usaha tersebut.

6.      Langkah-langkah rencana untuk mendirikan proyek.

2.1.2 Pengertian Investasi

Banyak  manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun penambahan devisa, dalam menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup independen.     Investasi adalah pengaitan sumber – sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba di

masa yang akan datang.  Muljadi  (2001:284).

Ada berbagai cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan usulan

yang didasarkan menurut katagori, sebagai berikut

1.      Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva yang sudah aus dengan yang baru.

2.      Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga bersifat penggantian.

3.      Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan produk baru disamping

tetap memproduksi yang lama.

4.      Investasi lain-lain, yaitu investasi yang tidak termasuk dalam tiga golongan diatas.

2.1.3 Jenis- jenis investasi

Dalam investadi terdapat empat penggolongan  investasi, yaitu:

1.      Investasi yang tidak menghasilkan laba (non-profit investment)

              Investasi ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-syarat kontrak

yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan untuk melaksanakanya tanpa mempertimbangkan

laba atau rugi. Contohnya karena air limbah yang telahdigunakan dalam proses produksi jika dialirkan

keluar pabrik akan mengakibatkan timbulnya pencemaran lingkungan, maka pemerintah mewajibkan

perusahaan untuk memasang instalasi pembersih air limbah, sebelum dibuang keluar pabrik.

2.      Investasi yang tidak dapat diukur labanya (non-measureable profit investment)

      Investasi ini dimaksudkan untuk menaikan laba, namun laba yang diharapkan akan diperoleh

perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti. Contohnya adalah

pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, biaya penelitian, dan pengembangan, dan

biaya program pelatihan dan pendidikan karyawan. Sulit untuk mengukur tambahan laba yag dapat

diperoleh dengan adanya pengeluaran biaya promosi produk , begitu juga sulit untuk mengukur

penghematan biaya (karena adanya efisiensi) akibat adanya program pelatihan.

3.      Investasi dalam penggantian ekuipment (replacement investment)

      Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk mesin dan ekuipmen yang ada. Dalam pemakaian

mesin dan ekuipmen, pada suatu saat yang terjadi biaya operasi mesin dan ekuipmen menjadi lebih

besar dibandingkan dengan biaya operasi jika mesin tersebut diganti dengan yang baru, atau

produktivitasnya tidak mampu memenuhi kebutuhan.

4.      investasi dalam perluasan usaha (expansion investment)

      investasi ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi atau operasi menjadi

lebih besar dari sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva diferensial berupa

tambahan investasi dan akan menghasilkan pandapatan diferensial, yang berupa tambahan

pendapatan (revenues), serta memerlukan biaya diferensial, yang berupa tambahan biaya karena

tambahan kapasitas.

2.1.4   Prinsip – prinsip Investasi

            Investasi memiliki prinsip – prinsip yang wajib diperhatikan dalam berinvestasi, agar yang

ditananamkan tidak memiliki resiko yang dapat merugikan para investor, yaitu:

1.      High risk high return dan low risk low return adalah prinsip yang mengatakan bahwa semakin

beresiko investasi seseorang semakin tinggi pendapatan yang akan diterima dimasa yang akan

datang dan sebaliknya.

2.      Diversification (diverse low risk) adalah prinsip yang akan mengatakan bahwa penganekaragaman

dalam investasi akan membuat resiko investasi berkurang.

3.      Long term stability (long term low risk) adalah prinsipyang mengatakan bahwa investasi yang

berjangka waktu panjang beresiko rendah.

4.      Liquidity (liquid high risk) adalah prinsip yang mengatakan bahwa semakin liquidinvestasi tersebut,

semakin besar resiko yang melekat.

4.1.5                                Risiko Investasi

            Risiko investasi adalah kemungkinan hasil yang didapatkan tidak sesuai dengan apa yang

diharapakan. Dalam konteks Manajemen investasi, risiko merupakan besarnya penyimpangan antara

tingkat pengembalian yang diharapakan (expected return) dengan tingkat pengembalian yang dicapai

secara nyata (actual return). Semakin besar penyimpangannya bearti semakin  besar tingkat

risikonya. Risiko juga merupakan keadaan dimana kemungkinanya timbulnya kerugian/bahaya itu

didapat diperkirakan sebelumnya dengan menggunakan data/informasi yang cukup terpercaya atau

relevan yang tersedia. Adapun konteks resiko dibedakan menjadi 2, yaitu:

1.      Risiko sistematis (systematic risk)

Risiko sistematis adalah risiko yang terjadi karean perubahan pasar secara keseluruhan dan terjadi

karena kejadian diluar perusahaan. Risiko ini tidak bisa didiversifikasi atau dikurangi, karena fluktuasi

risiko ini dipengaruhi oleh factor-faktor  yang dapat mempengaruhi pasar secara keseluruhan.

Misalnya risiko inflasi, resiko tingkat suk bunga, risiko nilai tukar mata uang. Risiko ini juga

disebut Undiversifiable risk

2.      Risiko non sistematis (unsystematic risk)

Risiko non sistematis adalah risiko yang terjadi karena kondisi mikro perusahaan itu sendiri. Risiko ini

dapat dikurangi atau dapat didiversifikasi dengan cara membentuk portfolio, karena risiko ini

dipengaruhi pasar secara local atau regional. Misalnya kebijakan di suatu daerah tertentu mengenai

perubahan tingkat retribusi dan pajak daerah. Risiko ini juga disebut Diversifiable risk.

2.1.6   Pengertian Arti Penting Cash Flow

Ada berbagai cara penilaian investasi adalah berdasarkan pada keuntungan yang dilaporkan didalam buku. Hal ini dikarenakan untuk dapat menghasilkan keuntungan tambahan kita mengetahui bahwa keuntungan uang dilaporkan didalam buku belum pasti dalam bentuk kas sehingga dengan demikian jumlah kas yang ada dalam perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan didalam buku.

Cash flow terdiri dari 3 jenis yaitu:1.   Initial Cash flow (aliaran cash flow permulaan)Ialah pengeluaran – pengeluaran untuk investasi pada awal periode.

2.   Operastional Cash Flow (aliran kas operational)Ialah aliran kas yang timbul selama proyek investasi tersebut berjalan

3.   Terminal Cash Flow  (aliran kas terminal)Ialah aliran kas yang akan diterima pada akhir proyek.

Setiap usul pengeluaran modal (Capital Expenditure) selalu Mengandung dua aliran kas yaitu :

1.      Aliran kas keluar netto

Aliran kas yang diperlukan untuk investasi baru aliran kas keluar dari kegiatan investasi

seperti pembayaran pembelian investasi jangka panjang dalam bentuk obligasi atau sekuritas ekuitas

perusahaan lain.

2.      Aliran kas masuk tahunan

sebagai hasil dari investasi baru tersebut atau sering disebut juga proceeds.

Dalam suatu penilaian investasi proyek cash flow merupakan suatu unsur penting. Dalam

pengertian cash flow itu sendiri mengandung pengertian seperti yang diuraikan oleh Lukman

Syamsudin;1993:45, yaitu :“Untuk menilai alternatif capital expenditure maka sebagai dasar

perhitungannya bukan jumlah keuntungan yang ditempatkan dalam laporan keuangan perusahaan

akan jumlah cash flownya”.

Dari pendapat diatas tampak jelas bahwa untuk menilai suatu investasi proyek yang lebih

relevan digunakan adalah Cash Flow, bukan jumlah keuntungan yang ditempatkan dalam laporan

keuangan karena jumlah cash flow mampu menunjukan kemampuan perusahaan untuk membayar

kewajiban-kewajibannya dan untuk mendapatkan aktiva yang diperlukan serta untuk mendapatkan

keuntungan tambahan.

2.1.7    Pengertian Capital Budgeting

Capital budgeting ialah proses perencanaan dan pengambilan keputusan pengeluaran dana

dimana jangka waktu kembalinya dana tersebut melebih waktu satu tahun. Capital Budgeting memiliki

arti yang sangat penting bagi pengusaha, dikarenakan :

                        1.         Dana yang dikeluarkan akan terikat untuk jangka waktu yang panjang dan ini akan berpengaruh

pada penyediaan dana untuk keperluan lain.

                        2.         Investasi dalam aktiva tetap menyangkut hasil yang akan diperleh untuk masa yang akan datang.

Kesalahan dalam mengadakan “forecasting” akan mengakibatkan adanya “Over“ atau “under

investaiment“ dalam aktiva tetap.

                        3.         Pengeluaran dana untuk keperluan tersebut biasanya meliputi jumlah yang besar, jumlah dana

yang besar ini memungkinkan tidak dapat diperoleh dalam jangka waktu yang pendek atau sekaligus,

berhubungan dengan itu maka sebelumnya harus dibuat rencana yang teliti.

                     4.            Kesalahan dalam pengambilan keputusan mengenai pengeluaran modal tersebut akan

mempunyai akibat yang panjang dan berat. Serta tidak dapat diperbaiki tanpa  adanya kemunduran.

2.1.7     Aspek – Aspek Studi Kelayakan

Untuk melakukan studi kelayakan, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa saja

yang akan dipelajari. Meskipun belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti,

tetapi pada umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspekpasar, teknis, keuangan,

hukum, manajemen, dan aspek ekonomi dan sosial. penelitian ilmiah yang dilakukan dibatasi pada

aspek keuangan dan aspek pasar dari studi kelayakan usaha Warnet Abbiyu.net.

Aspek pasar dan pemasaran mencoba mempelajari tentang :

1.      Tujuan pengelola  dalam pemasaran .

2.      Pasar dan pemasaran

3.      Harga, dilakukan perbandingan dengan tempat-tempat lainnya .

4.      Segmentasi pemasaran

5.      Strategi bauran pemasaran

Aspek keuangan mempelajari berbagai faktor penting seperti:

1.      Sumber-sumber dana

2.      Biaya Kebutuhan investasi

3.      Taksiran biaya, dan rugi/laba pada berbagai tingkat operasi.

4.      Krateria penilaian Investasi seperti : NPV, IRR, PI, Payback period.

5.      Proyeksi neraca dan laporan laba/rugi.

Aspek Manajemen mempelajari hal – hal sebagai berikut :

1.      Manajemen pembangunan atau pengembangan proyek.

2.      Manajemen Sumber daya manusia.

Aspek hukum menganalisa tentang :

1.      Bentuk badan usaha yang akan dipergunakan.

2.      Jaminan – jaminan

3.      Alat, sertifikat, izin dll.

Aspek ekonomi dan sosial meliputi penelitian tentang :

1.      Pengaruh usaha terhadap peningkatan penghasilan negara.

2.      Pengaruh proyek terhadap industri lain, seperti supply bagi industri lain dan pasar bagi hasil

produksi.

3.      Aspek yang bersifat sosial seperti semakin ramainnya daerah tersebut, lalu lintas yang semakin

ramai, penerangan listrik, dan lain sebagainya. Aspek sosial merupakan manfaat dan pengorbanan

sosial yang dialami oleh masyarakat sekitar proyek atau bisnis tersebut didirikan.

Aspek teknis dan produksi

                           1.   Menentukan lokasi, layout gedung dan ruangan

                           2.   Fasilitas dan sarana yang akan digunakan.

2.1.8    Metode - Metode Penilaian Investasi

Dalam menjalankan proyek akan penggunaan investasi pada umumnya menggunakan

metode–metode penilaian investasi yang diantaranya adalah penggunaan metode :

1.      Metode Payback periode

Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali, karena itu satuan

hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dsb). Kalau periode payback ini lebih

pendek daripada yang disyaratkan maka proyek ini dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih

lama proyek di tolak atau tidak diterima .

Problema utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan periode payback maksimum

yang disyaratkan, untuk dipergunakan sebagai angka pembanding kelemahan-kelemahan lainnya

adalah:

a.       Tidak memperhatikan time value of money/factor diskonto, sedangkan cash flow pada waktu yang

akan datang apabila dinilai sekarang akan berbeda.

b.      Diabaikanya aliran kas setelah periode payback, sehingga lebih mementingkan pada pengembalian

nilai investasi daripada aspek laba dalam waktu umur investasi.

c.       Tidak memperhatikan variasi besar kecilnya cash floe tiap tahun, apakah semakin meningkat, atau

menurun atau stabil.

Rumus :

JumlahInvestasi       =Jumlah investasiawal usaha

Jumlah proceed        = Jumlah Keuntungan + depresiasi (penyusutan)

   Jika payback period lebih kecil (<) dari waktu maksimum yang  diisyaratkan maka proyek diterima.

   Jika Payback period lebih besar (>) dari waktu maksimum yang diisyaratkan maka proyek ditolak.

2.  Metode Net Present Value

Metode ini menghitung selisih nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas

bersih dimasa yang akan datang lebih besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek ini dikatakan

menguntungkan sehingga diterima, sedangkan apabila lebih kecil (NPV negatif), proyek ditolak

karena nilainya tidak menguntungkan. Secara formal metode ini dinyatakan dalam bentuk sebagai

berikut :

NVP    =  PV Proceed – PV Outlays

Rumus: 

       

                   

PV Proceed  = Jumlah seluruh proceed setelah dikalikan (x) tingkat suku

Bunga

PV Outlays   = Jumlah seluruh investasi awal usaha

         Jika NPV  positip (+) maka Investasi diterima

         Jika NPV  negatip (-) maka Investasi ditolak

3. Metode Profitability Index (PI)Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas

bersih di masa datang dengan nilai sekarang investasi. Kalau Profitability Index (PI)-nya lebih besar

dari 1, maka proyek tersebut dikatakan menguntungkan, tetapi kalau kurang dari 1 tidak

menguntungkan.

Payback period = 

PI     

=  

rumus: 

       

         Jika PI lebih besar (>) dari 1 maka Investasi diterima

         Jika PI lebih kecil (<) dari 1 maka Investasi diterima

4.  Metode Internal Rate return (IRR)

 IRR dapat diidentifikasi sebagai tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang

dari proced yang diharapkan akan diterima sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran

modal. Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara trial & error.

Rumus :

 

 

 

 

 

                                                                                  

Keterangan : IR1                    = Tingkat bunga ke-1

                     IR2                    = Tingkat bunga ke-2

                     NPV 1              = Net Present Value positif

                     NPV 2              = Net Present Value negatif

         Jika IRR lebih besar (>) dari suku bunga yang diterapkan maka investasi diterima

         Jika IRR lebih kecil (<) dari suku bunga yang diterapkan maka investasi ditolak

2.1.7        Kajian Sejenis

                           1.   Analisis investasi pada perkantoran sewa (Theodora Mertua Veronica, 2008, university

Gunadarma) Berdasarkan hasil penelitian investasi diatas untuk mengetahui tingkat kelayakan

investasi pada pembangunan perkantoran sewa kantor di daerah djuanda, penyusunan ini untuk

mengevaluasi dan menganalisa kelayakan investasi yang akan dilakukan penyusun  untuk penilaian

investasi tersebut. Dan berdasarkan penelitian tersebut penulis menarik kesimpulan bahwa

pembangunan perkantoran sewa di daerah djuanda itu layak dilaksanakan.

                           2.    Analisis kelayakan investasi pada warung  internet Ozznet cabang tamini square (david

kurniawan, 2008, universitas gunadarma) Berdasarkan hasil penelitian investasi diatas untuk

mengetahui tingkat kelayakan investasi perluasan usaha yang akan dilakukan oleh pengusaha

tersebut. Dan berdasarkan penelitian tersebut penulis menarik kesimpulan bahwa pembangunan

investasi ini layak untuk dilaksanakan.

2.1.9    Pengertian Biaya

Dalam membicarakan masalah biaya, J.M Clerk menganut konsep yang berpatokan pada

biaya yang berbeda untuk tujuan yang berlainan. Konsep ini merupakan dasar yang baik sekali

karena tidak ada satu konsep biaya yang memenuhi berbagai macam tujuan. Jadi dalam membahas

masalah biaya harus melihat tujuan yang hendak dicapai. Dan menggunakan dasar yang sesuai

dengan tujuan tersebut.

Maka tidak mengherankan jika banyak macam definisi tentang biaya diantaranya menyatakan bahwa

“Cost adalah yang terlebih dahulu diukur dalam uang yang dikeluarkan atau yang potensial akan

dikeluarkan untuk mencapai tujuan tertentu“. Adapun pengertian biaya adalah :“Pengorbanan sumber

ekonomis yang diukur dengan satuan uang, yang telah terjadi untuk mencapai tujuan tertentu”. Dari

pengertian tersebut maka pengorbanan ekonomis dapat dibedakan menjadi :

1.      pengorbanan yang telah terjadi

2.      pengorbanan yang mungkin terjadi

Tujuan dari analisa biaya adalah memberikan informasi biaya untuk kepentingan manajemen

guna membantu dalam mengelola usaha. Cara penggolongan biaya-biaya terdapat beberapa macam

cara diantaranya:

1.      penggolongan biaya atas dasar obyek pengeluaran

2.      penggolongan biaya atas dasar fungsi-fungsi pokok dalam badan usaha

3.      penggolongan atas dasar hubungan biaya dengan sesuatu yang di biayai

4.      penggolongan atas dasar jangka waktu manfaatnya

5.      penggolongan biaya menurut perilakunya dalam hubungannya dengan perubahan volume kegiatan.

2.1.10  Keuntungan dan Kerugian Investasi

Secara umum keuntungan adalah tingkat selisih antara  total penghasilan dengan total biaya

yang dikeluarkan. bahwa keuntungan adalah hasil sampingan dari usaha yang baik dan bukan

merupakan tujuan moral dari suatu usaha “.

Selain itu untuk bisa mendapatkan laba pihak pengelola juga dituntut untuk melakukan

perencanaan yang tepat dengan mencari tempat-tempat atau lokasi yang mungkin untuk memperoleh

laba.

Pada dasarnya ada dua keuntungan yang didapatkan pengelolah dalam investasi, yaitu:

1.      Deviden

Deviden adalah pembagian keuntungan yang diberika oleh perusahaan kepad pemegang saham atas

keuntungan yang dihasilkan perusahaan.

2.      Capital Gain

Capital gain adalah selisih harga beli dan selisih harga beli.

Selain keuntungan terdapat kerugian dalalm investasi, yaitu:

1.      Tidak mendapat Deviden

Tidak selamanya perusahaan menghasilkan laba oleh karena itu jika perusahaan mengalami

kerugian maka pengelola juga tida mendapatkan deviden.

2.      Capital Loss

Capital loss adalah harga beli lebih tinggi dari ada harga jual

3.      Usaha bangkrut atau dilikuidasi

Jika perusahaan bangkrut maka akan berdampak langsung pada pengelola.