Pengertian STRATA TITLE,SHM Sarusun & Hak Atas Tanah

IWAN SUKIRMAN

Desember 2014

1. Pengertian Rumah Susun (Strata Title)

2. Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)

3. Hak Milik Bersama (Tanah, Bagian & Benda Bersama)

4. Iuran Wajib Sarusun

5. 4 Jenis Rusun & 2 Jenis Sertifikat Sarusun

6. Pembuatan SHM Sarusun

7. Hipotek, Hak Tanggungan dan Fidusia

8. Jenis-jenis hak atas tanah (UUPA)

Agenda TOPIK PRESENTASI

Kepemilikan Rumah Susun Dan Kewajibannya

Arti Rumah Susun (Strata Title) menurut Pasal 1 ayat 1,Undang-Undang no 20 tahun 2011:

Bangunan gedung bertingkat; Dibangun dalam suatu lingkungan yang terdiri

dari bagian-bagian; Distrukturkan secara fungsional, baik dalam

arah horizontal maupun vertikal; Merupakan satuan-satuan yang masing-

masing dapat dimiliki dan digunakan secaraterpisah, terutama untuk tempat hunian;

Dilengkapi dengan bagian bersama, bendabersama, dan tanah bersama.

PENGERTIAN RUMAH SUSUN (STRATA TITLE)

4

5

Bangunan Gedung Bertingkat

PENGERTIAN RUMAH SUSUN

6

SEJARAH STRATA TITLE

• Istilah Strata Title pertama kali dikenal melalui Conveyancing

(Strata Titles) Act, 1961 yang diberlakukan oleh Parlemen

New South Wales pada 1 July 1961 dan kemudian

disempurnakan pada tahun 1973 melalui the NSW Strata

Titles Act and Regulations. Gedung Strata Title pertama

didunia adalah Lindsay Gardens, a block of 18 units yang

terletak di jalan 189 Liverpool Road, Burwood, Sydney.

7

TERMINOLOGI DALAM STRATA TITLE

8

• Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) Angka yang

menunjukkan perbandingan antara Sarusun terhadap hak atas bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan

nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun

secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali

memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk

menentukan harga jualnya.

TERMINOLOGI DALAM UU No.20 Tahun 2011

9

PERHITUNGAN NPP

Angka dalam persentase Menunjukkan perbandingan antara

Sarusun terhadap hak & kewajiban atas Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama.

Dihitung berdasarkan luas atau nilai Sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah luas atau nilai seluruh Sarusun.

Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)

Luas atau Harga Satuan Rumah Susun (m2 atau Rp)

NPP (%) = ------------------------------------------------------------------------------

Jumlah Luas atau Harga Seluruh Rumah Susun (m2 atau Rp)

10

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Dihitung berdasarkan

NPP

Hak atas benda

bersama

Hak atas bagian

bersamaHak atas

tanah bersama

11

Kepemilikan Bersama Dalam Rumah Susun

Bagian Bersama Benda Bersama Tanah Bersama

• Dimiliki secara kolektif

• Untuk pemakaian secara bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun

• Misalnya : lift, pondasi, balok, kolom, dinding, lantai, atap, saluran-saluran pipa, jaringan listrik, kolam renang dsb

• Benda yang bukan merupakan bagian Rumah Susun, tetapi dimiliki secara tidak terpisah untuk pema-kaian bersama.

• Misalnya : gardu satpam, furnitur dan bangunan lainnya yang sifatnya terpisah dari struktur utama Rumah Susun

• Sebidang Tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah

• Tempat berdirinya rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam izin bangunan

12

• Tanah Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa

untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama

secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan

ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan

bangunan.

• Bagian Bersama adalah bagian Rumah Susun yang dimiliki

secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam

kesatuan fungsi dengan Satuan-Satuan Rumah Susun.

• Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian

Rumah Susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara

tidak terpisah untuk pemakaian bersama .

Terminologi dalam UU no.20 /2011

13

KEWAJIBAN PEMILIK /PENGHUNI Sarusun

PEMILIK /PENGHUNI

IURAN PENGELOLA

-AN

IURAN CADANGAN RENOVASI

IURAN POKOK

PAJAK BUMI &

BANGUNAN

BIAYA LISTRIK

DAN AIR

14

• Iuran Pokok (Modal Dasar). Besarnya dihitung berdasarkan

NPP Sarusun yang dimiliki sesuai yang tercantum dalam

Sertifikat Sarusun atau dalam bentuk pembobotan atau jumlah

lain yang ditetapkan oleh Rapat Pengurus. --> hanya 1 kali.

• Pembayaran PBB (Pajak Bumi & Bangunan). Kewajiban

pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) serta pajak-

pajak atau iuran lainnya yang berhubungan dengan

kepemilikan Satuan Rumah Susun harus ditanggung dan

dibayar oleh masing-masing Anggota. --> 1 kali /tahun.

• Pembayaran Listrik dan Air. Besarnya tagihan listrik dan air

dihitung berdasarkan jumlah pemakaian perbulan dan dibayar

oleh masing-masing Penghuni Sarusun. --> setiap bulan.

KEWAJIBAN PEMILIK /PENGHUNI Sarusun

15

• Iuran Pengelolaan (Service Charge) Besarnya dihitung

berdasarkan luas Sarusun dikali tarif Iuran setiap meter

persegi per bulan, yang ditetapkan oleh Rapat Pengurus

dengan memperhatikan segi-segi keadilan dan dapat ditinjau

kembali sesuai perkembangan keadaan. --> setiap bulan.

• Iuran Cadangan Renovasi (Sinking Fund) Besarnya dihitung

berdasarkan jumlah total perkiraan biaya untuk perbaikan

atau penggantian pada Benda Bersama dan Bagian Bersama,

dengan memperhitungkan dari segala aspek. Penentuan iuran

cadangan per meter persegi per bulan dilakukan dengan cara

membagi perkiraan biaya per tahun terhadap total luas Rumah

Susun sesuai dengan NPP Sarusun. --> setiap bulan.

KEWAJIBAN PEMILIK /PENGHUNI Sarusun

16

KEWAJIBAN Bulanan PEMILIK /PENGHUNI

• Besarnya bervariasi

• Berdasarkan konsumsiBIAYA LISTRIK

& AIR

• Besarnya tetap

• Berdasarkan luas sarusunIURAN

PENGELOLAAN

• SF biasanya 1/10 dari SC

• Berdasarkan luas sarusunIURAN

CADANGAN

Penggunaan Iuran Pengelolaan meliputi :

Common Area Maintenance (perawatan dan perbaikan peralatan ME dan Sipil gedung)

Utilities in common area (listrik untuk lift, AC di lobby, penerangan, air di toilet, kolam renang, dsb)

Services (housekeeping, security, pest control, landscaping, pembuangan sampah, dll)

Management cost & Perijinan (permit)

Building Insurance & Taxes (bukan isinya)

Iuran Pengelolaan (Service Charge)

17

Penggunaan Iuran Cadangan meliputi :

Penggantian peralatan atau instalasi ME yang nilainya besar (Lift, AC sentral, Roof Tank dll)

Pengecatan Gedung (facade, basement dll)

Pekerjaan renovasi besar sipil dan arsitektur

Perpanjangan HGB (setelah 20 tahun)

Cadangan biaya apabila dana operasional tidak mencukupi

Iuran Dana Cadangan (Sinking Fund)

18

Besarnya Iuran (Service Charge & Sinking Fund)

19

SC (Rp) = Luas Semigross(*) Sarusun (m2) x tarif SC/m2/bulan

SF (Rp) = Luas Semigross(*) Sarusun (m2) x tarif SF/m2/bulan

(*) : Luas semigross dihitung berdasarkan metode BOMA. Luas Semigross = Luas Netto Sarusun + Luas Prorata Areal Umum (dg metode BOMA).

Sertifikat Hak Milik (SHM) Satuan Rumah Susun (SARUSUN)

4 JENIS RUMAH SUSUN (UU no.20/2011)

21

Rumah Susun Komersial

Rumah Susun Umum

Rumah Susun Khusus

Rumah Susun Negara

• Rusun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan

rendah (MBR) (Pasal 1 ayat 7 UU Rusun)

• Rusun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan (Pasal 1 ayat 10 UU Rusun)

• Rusun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus (Pasal 1 ayat 8 UU Rusun)

• Rusun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan

keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan /atau pegawai negeri (Pasal 1 ayat 9 UU Rusun)

2 JENIS SERTIFIKAT RUMAH SUSUN (UU no.20/2011)

22

Tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (Sarusun) di atas tanah :• hak milik (HM), • hak guna bangunan

(HGB) atau • hak pakai (HP) di atas

tanah negara, serta • HGB atau HP di atas

tanah hak pengelolaan (HPL)

SHM Sarusun (Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun)

Tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (Sarusun) di atas :• barang milik negara

/daerah berupa tanah atau

• tanah wakaf dengan cara sewa.

SKBG Sarusun (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun)

PEMBUATAN SHM (ps.39 ayat 5 PP no.4 th.1988)

23

Pelaku pembangunan (developer) wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dalam bentuk gambar dan uraian (Pasal 30 PP no.4/1988)

gambar dan uraian tersebut dituangkan dalam bentuk akta pemisahan (Peraturan BPN no.2/1989) yang disahkan oleh bupati /walikota (Pasal 31 PP no.4/1988)

dibuat Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan

dilakukan penerbitan SHM Sarusun tersebut.

24

PROSES Sertifikasi Rumah Susun (PP No.4/1988)

25

PROSEDUR PERMOHONAN IMB (Ps.30 PP no.4/1988)

26

PENGESAHAN PERTELAAN (Ps. 31 PP no.4/1988)

Dokumen dan gambar

Menunjukkan batas-batas Satuan

Rumah Susun, Bagian Bersama,

Benda Bersama dan Tanah Bersama

Menghasilkan Nilai Perbandingan

Proporsional masing-masing Satuan

Rumah Susun tersebut

Pertelaan

Pasal 31, PP no.4 tahun 1988Penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan dariPemerintah Daerah atas pertelaan yang menunjukkan batas yang jelasdari masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, bendabersama, dan tanah bersama beserta uraian nilai perbandinganproporsionalnya, setelah memperoleh izin sebagaimana dimaksud dalamPasal 30.

27

Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri

atas:

a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

b. Gambar denah lantai pada tingkat rumah rusun

bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki.

c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang

bersangkutan.

Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak

tanggungan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan

(Pasal 47 ayat 5 UU No.20/2011).

Isi SHM Sarusun & Jaminan Kredit

28

Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri

atas:

a. Salinan buku bangunan gedung

b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah

c. Gambar denah lantai pada tingkat rusun yang bersangkutan

yang menunjukkan sarusun yang dimiliki

d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian

bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fiducia sesuai

dengan ketentuan perundang-undangan (Pasal 48 ayat 4 UU

No.20/2011) dan harus didaftarkan ke kementerian di bidang

hukum (Pasal 48 ayat 5 UU No.20/2011).

Isi SKBG Sarusun & Jaminan Kredit

HIPOTEK (ps.1162 jo 1168 KUH Per)

29

Harus dipublikasikan (didaftarkan) pada kantor agraria setempat

Untuk benda tidak bergerak (selain tanah dan atau bangunan –> dikenai hak tanggungan).

OBYEK yang dibebani Hipotek adalah benda tidak bergerak, HGU, hasil sewa dan Hak pakai

Harus ada perjanjian hutang piutang & benda tidak bergerak yang dijadikan jaminan

HAK TANGGUNGAN (UU no.4 /1996)

30

Melalui pembuatan “Akta Pemberian Hak Tanggungan” (APHT) oleh PPAT

SUBYEK adalah perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan melakukan

perbuatan hukum atas obyek hak tanggungan

OBYEK dari Hak Tanggungan dapat merupakan benda bersertifikat Hak Milik /HGU /HGB (hanya

Tanah dan atau Bangunan)

Pelepasan hak tanggungan melalui pelunasan hutang dan pengalihan /pelepasan hak atas

benda yang menjadi jaminan

FIDUSIA (UU no.42/1999 & PMK No. 201/PMK.06/ 2010)

31

Dapat dihapus melalui : musnahnya benda yg menjadi obyek, konkordansi, pelepasan hak atas

jaminan fidusia

Persamaan Hak Tanggungan, Hipotek dan Fidusia adalah Obyeknya masih dikuasai oleh Debitur

dan diikat dalam perjanjian /didaftarkan.

OBYEK adalah benda bergerak /tidak bergerak, hak milik /dialihkan, terdaftar /tidak terdaftar yg

tidak dibebeani hak tanggungan atau hipotek

Sebagai agunan atas pelunasan hutang dimana benda jaminan fidusia tetap dikuasai (fisik) oleh

debitur meskipun HAKnya dialihkan

Hak Atas TanahDalam UU Pokok Agraria

33

JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH (Menurut UUPA)

34

HAK ATAS TANAH (Hak Milik)

Badan Hukum tidak boleh memiliki HAK MILIK atas tanah (Pasal 21 ayat 2 UUPA) = tidak bisa memiliki SHM atas tanah

Warga Negara Indonesia bisa memiliki hak milik atas tanah (SHM), sedangkan WNA tidak diijinkan (HGB boleh).

4 Golongan Badan Hukum yang berhak mempunyai tanah (PP no.38/1963):1. Badan-badan pemerintah2. Perkumpulan koperasi

pertanian3. Badan sosial yang ditunjuk

oleh menteri dalam negeri4. Badan keagamaan yang

ditunjuk oleh menteri dalam negeri

• Hak Milik

• HGU

• HGB

• Hak Pakai

Hak Primer, hak atas tanah yang diberikan

oleh negara

Hak Sekunder, hak atas tanah dari sumber

lain

• HGB

• Hak Sewa

• Hak Pakai

• Hak Usaha Bagi Hasil

• Hak Gadai

• Hak Menumpang

Hak Lainnya, memberi hak atas tanah dari

sumber lain

• Hak atas Tanah Wakaf

• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

• Hak Tanggungan

3 JENIS HAK ATAS TANAH (Menurut UUPA)

35

36

KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

HAK MILIK

Khusus bagi WNI ps. 21 ayat (1) & (4) UU PA

Hak turun temurun yang dapat diwariskan, terkuat

dan terpenuh atas tanah ps. 20 ayat (1) UUPA

Dapat beralih (karena hukum) dan dialihkan (karena

pemindahan hak) ps. 20 ayat (2) UUPA

Dapat dibebani dengan Hak Baru (Hak atas tanah

lainnya) ps. 24 UUPA

Dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, sebagai

jaminan pelunasan hutang ps. 25 UUPA

Dapat diwakafkan ps. 49 UUPA

37

KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

HAK GUNA BANGUNAN

Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum

Indonesia

Penggunannya untuk membangun bangunan diatas

tanah pihak lain.

Jangka waktu yang diberikan paling lama 30 tahun,

dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat

diperbaharui paling lama 30 tahun.

HAK GUNA USAHA

Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum

Indonesia

Penggunannya untuk pertanian, perikanan dan

peternakan.

Jangka waktu yang diberikan paling lama 35 tahun,

dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan dapat

diperbaharui paling lama 35 tahun.

38

KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

HAK PAKAI

Khusus diberikan kepada (1) orang Indonesia dan

badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, (2)

Departemen, Lembaga Pemerintah Non

Departemen dan Pemerintah Daerah, (3) Badan-

badan keagamaan dan sosial, (4) orang asing yang

berkedudukan di Indonesia, (5) Badan hukum asing

yang memiliki perwakilan di Indonesia dan (6)

Perwakilan negara asing dan perwakilan Badan

Internasional.

Penggunaannya untuk membangun bangunan atau

usaha pertanian diatas tanah pihak lain.

Jangka waktu yang diberikan paling lama 25 tahun,

dapat diperpanjang dan diperbaharui dengan jangka

waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya

dipergunakan untuk keperluan tertentu.

39

KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

HAK SEWA

Hak ini dapat digunakan oleh (1) Warga negara

Indonesia, (2) Badan hukum Indonesia, (3) Warga

negara asing yang berkedudukan di Indonesia dan

(4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan

di Indonesia.

Jangka waktunya berdasarkan perjanjian dengan

memperhatikan Pasal 26 ayat 2 UUPA.

40

2 JENIS HGB TANAH STRATA TITLE

SHM Sarusun ditanah HGB beralas HPL (pasal 21 PP No.40 thn. 1996)

Adalah SHM Sarusun dari suatu properti (unit apartemen, unit kantor, unit ruko) diatas

tanah milik Negara. Pengembang /Developer kemudian mendapat sertifikat HGB karena

bekerja sama dengan Departemen /Pemda /Lembaga Non Departemen yang mendapatkan

hak pengelolaan lahan (HPL) atas tanah tsb. 2 tahun sebelum berakhirnya HGB, dapat

diperpanjang atau diperbaharui kembali setelah mendapatkan ijin dari pihak pemegang

HPL, atas tanah dimana rumah susun /strata title tersebut dibangun.

SHM Sarusun diatas tanah HGB ‘murni’ (PP No.40 thn. 1996)

Adalah SHM Sarusun dari suatu properti (unit apartemen, unit kantor, unit ruko) diatas

tanah dengan HGB yang merupakan milik Pengembang /Developer. Tanah ini awalnya

adalah SHM (milik WNI) dan karena dibeli oleh suatu Badan Hukum beralih menjadi HGB.

2 tahun sebelum berakhirnya HGB, dapat diperpanjang atau diperbaharui kembali langsung

ke BPN tanpa perlu memperoleh ijin dari pihak lain.

41

a. SHM SARUSUN DIATAS HGB ‘MURNI’

Dibeli oleh Developer (Badan Hukum) dan menjadi milik Developer tsb.

Dibangun Properti (Apartemen, Kantor, dsb) dan dijual sbg unit Rumah Susun /Strata Title.

Tanah SHM (milik WNI)

Tanah sertifikat HGB (murni)

Unit SHM Sarusun diatas

HGB

Unit SHM Sarusun diatas

HGB

Perpanjangan HGB ke BPN oleh P3SRS.

42

b. SHM SARUSUN DIATAS HGB BERALAS HPL

Developer (Badan Hukum) bekerja sama dengan Departemen /Pemda /Lembaga Non Departemen (BUMN /BUMD dll).

Dibangun Properti (Apartemen, Kantor, dsb) dan dijual sbg unit Rumah Susun /Strata Title.

Tanah HPL (milik Negara)

Tanah sertifikat HGB diatas HPL

Unit SHM Sarusun diatas

HGB beralas HPL

Unit SHM Sarusun diatas

HGB beralas HPL

Perpanjangan HGB ke BPN setelah mendapat ijin pemegang HPL.

43

PERBEDAAN DIANTARA KEDUANYA

SHM Sarusun diatas HGB ‘murni’

1. HGB Dapat diperpanjang sesuai pasal 26, PP no.40 th. 1996.

2. Perpanjangan tidak memerlukan ijin dari pihak lain.

3. Perpanjangan dilakukan 2 tahun sebelum berakhirnya HGB.

4. Membayar biaya perpanjangan HGB dan notaris

SHM Sarusun diatas HGB beralas HPL

1. HGB dapat diperpanjang sesuai Pemendagri No.1 th. 1977

2. Perpanjangan dapat dilakukan setelah mendapat ijin pemegang HPL.

3. Perpanjangan dilakukan 2 tahun sebelum berakhirnya HGB.

4. Membayar biaya perpanjangan HGB, notaris + biaya persetujuan

/rekomendasi dari pemegang HPL.

5. Apabila tidak memperoleh ijin maka status HGB akan hapus dan tanah

akan kembali ke pihak pemegang HPL (pasal 36, PP No.40 th. 1996)

DAFTAR PUSTAKA :

PT. Procon Indah. “Presentation of Strata Title for PIEW Session, 17 Desemeber2003”

Eddy Marek Leks, S.H., M.H., ACIArb “DASAR-DASAR HUKUM PERTANAHAN ”, (www.Lekslawyer.com).

Lywa Fauzie, ”Bagaimana memahami Strata Title dengan cara yang mudah?” (http://lywafauzie.weebly.com/article--property-news/bagaimana-orang-awam-memahami-strata-title)

Rama Mahendra, S.H. “Hukum Rumah Susun Dalam Perspektif Pengembang”, (www.Lekslawyer.com).

UU no.4 tahun 1988 Tentang Rumah Susun dan UU no.20 tahun 2011 TentangRumah Susun, (www.hukumonline.com)

Perbedaan antara Gadai, Fidusia dan Hipotik(http://alfifannitamrini.blogspot.com/2012/03/perbedaan-gadai-fidusia-dan-hipotik.html)

Apakah Ada Pemegang Tanah HPL Tidak Menyetujui Perpanjangan HGB di Atasnya? (http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt4ccd85e6348b9/apakah-ada-pemegang-tanah-hpl-tidak-menyetujui-perpanjangan-hgb-di-atasnya?)

TERIMA KASIH ATAS PERHATIAN ANDA

(Q & A)