Bagaimana memahami Strata Title dengan cara yang mudah?20/08/2011157 Comments

Mungkin hampir semua masyarakat di kota besar seperti Jakarta sudah sering kali mendengar istilah Strata Title. Mereka yang bergerak di industri properti tentu sudah paham apa yang dimaksud strata title, namun bagi mereka yang berada diluar industri properti mungkin masih belum begitu paham tentang strata title. Ironisnya, sebagian besarcustomeryang membeli unit strata title dari satu gedung yang dibangun dengan konsep strata title ternyata masih belum memahami aspek-aspek praktis, apalagi aspek hukum dari unit strata title yang dibelinya.

Sebenarnya sudah banyak ulasan tentang strata title baik dimedia cetak maupun buku-buku yang ditulis oleh para ahlinya. Tapi memang ulasan-ulasan dan buku-buku tentang strata title masih ditulis dalam bahasa teknis dan hukum yang kurang nyaman untuk dibaca oleh orang awam. Sehingga alih-alih dengan maksud mensosialisasikan strata title, malah membuat orang lebih memilih bacaan atau buku lain yang lebih polupler dan enak dibaca.

Authormencoba menguraikan Strata Title ini dengan bahasa-bahasa yang lebih populer sehingga bisa menarik untuk dibaca oleh para blogger maupun teman-teman lain yang lebih suka dengan tulisan pengantar tidur siangPENGERTIAN STRATA TITLE ITU SIMPLE

Jika anda mempunyai sertifikat tanah baik Setifikat Hak Milik (SHM), hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan lain-lain cobalah tengok halaman belakang dari sertifikat tersebut. Disitu akan tertulis gambar lokasi tanah yang dikeluarkan berdasarkan Surat Ukur yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Terlepas dari bentuk tanah yang persegi empat atau persegi tak beraturan, sebenarnya gambar tanah tersebut menjelaskan dua dimensi ukuran yaitupanjangdanlebar. Ditepi tanah dimaksud akan dituliskan keteranganbatas-batas utara, timur, barat dan selatannya sehingga menjadi jelas jika di inspeksi ke lapangan.

Jika anda sudah pahami kedua paragraf diatas dengan baik, mari kita lihat bagaimana sebenarnya sertikat strata title itu.

Jika sertifikat tanah berdimensi panjang kali lebar dan lokasinya digambarkan dengan batas sisi utara, timur, barat dan selatan, maka sertifikat strata title

1. Disamping berdimensi panjang kali lebar, ada satu lagi dimensi yang menyebutkan diketinggian berapa lahan tersebut berada.2. Disamping menjelaskan batas-batas sisi utara, timur, barat dan selatan, ada lagi batas yang menjelaskandiatasnya ada apa dan dibawahnya ada apa.

Kedua item perbedaan inilah yang membedakan sertifikat hak atas tanah dengan sertifikat strata title. Cukup simple bukan?

Jangan dulu pembaca membayangkan, nanti bentuk surat ukur yang keluar seperti apa ya? ini urusan lain yang akan dijelaskan dalam tulisan berbeda, yang pentingauthorberharap pembaca mempunyai kesimpulan dari penjelasan tersebut bahwaStrata Title hanya berlaku di gedung bertingkat.

Ya strata title memang hanya ada di gedung bertingkat. Gedung strata title yang paling umum adalah gedung bertingkat jenis Apartemen. Bukankah para pemilik apartemen itu berada di ketinggian tertentu? Sementara lantai dibawah dan diatasnya sudah milik orang lain?

Contoh lain selain apartemen adalahtrade centeryang sering anda kunjungi untuk belanja seperti ITC Mangga Dua, ITC Ambasador, ITC Fatmawati, dll. Kios-kios yang dimiliki oleh individual baik pribadi maupun lembaga/perusahaan adalah unti-unit strata title yang bisa diperjual belikan denganSertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, kadang disingkat denganH. Sarusun.

Nah, kok namanya Hak Milik Satuan Rumah Susun? bukannya Hak Milik Strata Title?

Ini adalah pertanyaan akademisi dibidang hukum tentunya. Entah bagaimana ceritanya Strata Title yang berasal dari kata bahasa inggris ditejemahkan ke dalam Bahasa Indonesia menjadi Rumah Susun. Padahal sejatinya diterjemahkan menjadi Bangunan Susun atau Gedung Susun. Tapi biarlah ini urusan ahli bahasa, kita tidak masuk ke wilayah ini.

Selain Apertemen dan Trade Center, gedung strata title bisa juga berupa gedung perkantoran seperti Graha Irama, Menara Kadin, Menara Karya, Menara Kuningan yang berada disepanjang Jln. HR Rasuna Said, Kiningan, Jakarta.

KOMPONEN-KOMPONEN YANG BERADA DI GEDUNG STRATA TITLE

Dari penjelasan yang sederhana diatas.Authorberharap pembaca sudah bisa memahami bahwa strata title itu hanya ada di gedung bertingkat.

Coba sedikit serius untuk memikirkan hal-hal sebagai berikut:

1. Jika ada beberapa pemilik unit strata title di gedung bertingkat, lalu tanah dimana gedung strata title itu berdiri dimiliki oleh siapa?2. Bagaimana lobi lantai dasar, lobi di depan lift, Lift gedung, Genset gedung, AC di lobi, kolam renang, dll ini semua dimiliki oleh siapa?.

Dalam Undang-Undang No. 16 tahun 1985 pasal sekian sekian pembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biar author menjelaskan secara simple saja muncullah istilah yang disebutTanah Bersama,Benda Bersama,Bagian Bersama.

Tanah dimana bangunan strata title berdiri adalah Tanah Bersama. Yang dimaksud Bersama itu siapa saja? Tentu saja mereka-mereka yang mempunyai unit strata title di gedung tersebut itulah yang dimaksud Bersama. Sehingga atas kebersamaan tersebut sejatinya dibentuklah apa yang disebut sebagaiPerhimpunan Penghuni. Ada yang menyingkatnya dengan istilahPP, ada pula yang menyingkatnya dengan istilahPerhimni.

Nah, demikian pulaBenda dan Bagian Bersamaada yang menyingkatnya dengan istilahBDBB, ada juga yang menyebutBBB, terserah saja tentunya. BDBB ini dimiliki juga secara Bersama. Lalu apa bedanya Benda dan Bagian ?

Yang dimaksudBenda Bersama adalah semua bagian gedung yang copotablemaksudnya bisa dicopot, ga nempel satu kesatuan dengan gedung. Contohnya: genset gedung, asbak di depan lift, sofa dan meja di lobi, dll. SedangkanBagian Bersama adalah semua bagian komponen gedung yang melekatyang membuat gedung tersebut berdiri dan berfungsi. Contohnya: Pondasi gedung, lantai, dinding utama gedung, struktur gedung, koridor, dll. Sepertinya cukup jelas ya, bedanya Benda dan Bagian Bersama.

Tanah Bersama, Benda dan Bagian Bersama adalah milik bersama yang diamanahkan oleh seluruh Pemilik Unit Strata Title kepada Perhimpunan Penghuni untuk dijaga, dirawat dan dikelola.

SIAPAKAH YANG MENJADI PENGURUS PERHIMPUNAN PENGHUNI ?

Perhimni dibentuk berdasarkan rapat umum seluruh Pemilik Unit Strata Title dimana prosesnya diatur dalam AD/ART Perhimpunan Penghuni yang format standarnya sudah siap digunakan karena ditetapkan dalam Keputusan Menteri Peumahan No. sekian sekian pembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biarauthormenjelaskan secara simple saja. Didalam AD/ART tersebut disebutkan bahwaPemilihan Pengurus dilakukan dengan cara Voting.

Lalu bagaimana menetapkan Hak Suara dalam Voting tersebut?

Hak suara para Pemilik Unit Strata Title ini tergantung dari besarnya luasan strata title yang meraka miliki. Makin banyak unit strata title yang dimiliki, maka makin besar pula hak suaranya. Adil bukan? Untuk menghitung Hak Suara tersebut ada istilahNilai Perbandingan Proporsionalatau sering disingkatNPP. NPP Pemilik Unit Strata Title ini dihitung dengan formula;Total luas strata title yang dimiliki dibagi dengan Total luas seluruh luas strata title di gedung strata title itu sendiri. Mudah bukan?

Nah NPP ini secara permanen melekat dan tertulis dalam Sertifikat H. Sarusun masih ingat ya H. Sarusun itu siapa J ? (Hak Satuan Rumah Susun) atau sertifikat Hak Strata Title.

MITOS:JANGAN MEMBELI APARTEMEN KARENA ANDA PUNYA RUMAH TAPI TIDAK PUNYA TANAH!

Mitos ini berkembang cukup lama. Namun seiring dengan berjalannya waktu mitos ini sudah mulai ditinggalkan masyarakat. Ada kontribusi rekan-rekan tim marketing properti yang berhasil mensosialisasikan strata title dengan penuh kesabaran.

Sebenarnya memiliki unit apartemen strata title bukan bukan tidak punya tanah. Tanahnya tentu saja tetap ada dan dimiliki oleh Para Pemilik Unit Strata Title. Namun kepemilikannya sudah diatur melekat dalam NPP dan pengelolaanya disepekati bersama kepada Perhimpunan Penghuni yang pengurusnya dipilih sendiri oleh para Pemilik Unit Strata Title.

Lalu sebenarnya apa sih yang dikuatirkan jika tidak punya tanah?

Jika yang dikuatirkan tidak ada tempat untuk memelihara ayam, bebek, kucing, burung, dan binatang-binatang peliharaan lain yaaaa tentu saja anda perlu kuatir. Karena demi ketertiban hidup bertetangga tentu saja binatang-binatang peliharaan tersebut dilarang berada di gedung bertingkat.

Lain soal jika kekuatirannya adalah takut kalau-kalau terjadi musibah gempa, kebakaran atau apapun yang membuat gedung tersebut runtuh maka muncul dikepala bahwa akhirnya H. Sarusun yang dimiliki menjadi hanya selembar kertas saja tanpa Unit!

Dalam Undang-Undang No. 16 tahun 1985 pasal sekian sekian dan Peraturan Pemerintah No. 4/1988 pasal sekian sekianpembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biar author menjelaskan secara simple sajaPerhimni wajib membeli asuransi gedung yang dananya diambil dari iuran para Pemilik Unit Strata Title. Asuransi itu mahal? Ya memang mahal tapi jika total luasan gedung 50.000 m2, maka iuran Rp. 2000,- per m2 per bulan PP akan mempunyai uang Rp. 100.000.000,- per bulan atau dalam setahun menjadi Rp. 1.2000.000,-. Padahal harga asuransi gedung hanya sekitar Rp. 500.000.000,- untuk setahun.. menarik bukan?

Apa lagi jika para Pemilik Unit Strata Title membeli premi asuransi Business Interuption Asuransi yang mengcover kehilangan pendapatan sewa selama masa pembangunan kembali gedung yang runtuh Problem solved bukan?

Nah, lupakanlah mitos ! pikirkan yang logis-logis saja.

BERITA BOHONG TENTANG H. SARUSUN YANG TINGKAT KEKUATAN HUKUMNYA LEBIH RENDAH DARI SHM

Ini adalah hal yang memang perlu diluruskan. Tanpa harus menyinggung-nyinggung aspek-aspek hukum yang sarat dengan kening berkerut, mungkin penjelasan sebagai berikut menjadi lebih simple:

Sisi lain dari keuntungan memiliki tanah dengan surat SHM adalah tanah tersebut bisa diagunkan ke Bank demi mendapatkan pinjaman uang untuk modal usaha. Apakah H. Sarusun juga bisa? Jawabnya 100% bisa!

Jika Bank sudah mengakui secara hukum H. Sarusun, maka sejatinya H. Sarusun ini tidak bisa dikatakan lebih rendah statusnya dari SHM.

follow @putraproperty & @lywafauzie

Commentsusman Buana31/10/2011 9:47ampenjelasan Bapak sudah sangat jelas namun perlu saya tanyakan contohnya dikota Surabaya banyak rumah dijual status kepemilikan adalah setrata title padahal rumah tersebut bukan rumah susun/apartemenmohon penjelasannya terima kasihReplylywa04/12/2011 12:35amKemungkinan rumah tersebut berada diatas kawasan Tanah Bersama dimana disalah satu bagian Tanah Bersama tersebut akan dibangun gedung strata titleReplyJoe01/01/2012 6:02amMantap pak penjelasannya. Saya mau tanya nih berhubung saya berniat membeli apartemen. Apakah nantinya tdk bermasalah kalau HGB atas lahan apartemen berakhir? Kalo menurut penjelasan bapak, berarti kita pemilik unit yg akan perpanjang sesuai dng NPP dan akan diurus oleh perhimpunan pemilik. Begitu bukan pak? Lalu pak, nanya lagi nih. Apartemen mediterania kemayoran statusnya HGB diatas HPL. Nah, apa maksudnya yah? Bermasalahkah? Saya sdh tanya ke pemilik unit disana. Mereka mengurus sertifikat untuk unitnya masing2. Apakah maksudnya? Apa unit mereka sdh masuk dlm strata title? Terima kasih.Replylywa01/01/2012 6:24amTerima kasih atas visit di blog saya ini.

Bapak betul, perpanjangan akan dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni (PP), biasanya PP hanya approve biayanya sedangkan teknisnya dilakukan oleh badan Pengelola. Biaya perpanjangan HGB menggunakan dana sinking fund yang ditagih tiap bulan. Jadi Pemilik unit tdk perlu keluar biaya lagi.

Kami tidak sarankan beli unit apartemen yang tanahnya HGB tapi diatas HPL.

Kami bisa bantu jika bapak ingin memilih apartemen yg tdk menimbulkan masalah dikemudian hari... silahkan JapriReplyJoe01/01/2012 7:19amTerima kasih atas jawabannya pak.Begini pak, saya, maaf dari golongan ekonomi pas2an ingin KPA apartemen dengan budget 300jt dan kalo bisa di daerah tidak jauh dari kantor saya, di Sunter. Saya sangat takut bila suatu saat terjadi sesuatu atas status kepemilikan unit. Saya Joe, 081282189220. No telp bapak berapa? Besok saya call bapak dr kantor saya. Thanks.Replylywa02/01/2012 12:10amsilahkan komunikasi japri via email kami di http://bit.ly/tAZ3f8ReplySuhardi28/01/2012 9:08pmYang saya mau tanyakan adalah apabila HGBnya telah berakhir masa berlakunya apakah ada kemungkinan tidak bisa diperpanjang lagi? Dan kalo tidak bisa diperpanjang lagi, bagaimana nasib pemilik apartemen. Dan satu hal lagi, bangunan ada umurnya, kalo rumah biasa kita bisa memperbaikinya, bahkan merobohkan dan membangun ulang kalo perlu. Bagaimana dengan apartemen, kalau sudah tidak layak lagi, bagaimana hak pemilik apabila gedung tersebut perlu dirobohkan?Replylywalink05/02/2012 7:42pm1. BPN wajib melakukan panjangan HGB tanah strata title krn diamanatkan oleh Undang Undang. dan PPRS puny kewajiban membayarnya

2. Biaya renovasi besar bangunan menggunakan dana Sinking Fund (SF) yang dikumpulkan selama umur bangunan (30-50 tahun). Biasanya tarif sekitar Rp. 2000,- s/d Rp. 5000,- per / m2 / bulan... coba anda kalikan Rp. 2000,- x luas banguanan x 12 bulan x 30 tahun.... inilah dana untuk melakukan renovasi besar di gedung strata titleReplyLywalink25/02/2012 8:27amsilahkan komunikasi japri via email kami di http://bit.ly/tAZ3f8kami akan bantu jawabnyaReplyLywalink05/02/2012 7:36pmYang saya mau tanyakan adalah apabila HGBnya telah berakhir masa berlakunya apakah ada kemungkinan tidak bisa diperpanjang lagi?Jawab: Tidak mungkin, BPN mempunyai kewajiban memperpanjang dan PPRS melakukan kewajiban membayarnya

Bagaimana dengan apartemen, kalau sudah tidak layak lagi, bagaimana hak pemilik apabila gedung tersebut perlu dirobohkan?Jawab: selain kewajiban membayar Service Charge (SF) Pemilik/Penghuni apartemen wajib membayar Sinking Fund (SF). Jika SF digunakan untuk membiayai operasional gedung, maka SF hanya sebagai tabungan sepanjang masa.

Tabungan SF inilah untuk biaya renovasi gedung. Biasanya nilainya Rp. 2500,- - Rp. 5000,- per m2 perbulan... coba anda hitung jika dana ini tidak dipakai selama umur gedung 30 tahun... cukup untuk merenovasi bukan?

Maaf agak lambat meresponnya...ReplyRey05/03/2012 9:25amMengenai penjelasan perpanjangan HGB,kira kira berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk perpanjangan HGB tersebut dan bagaimana kebijakan terhadap pembeli unit strata title yang baru saja melakukan pembelian di tahun 2012 ini sementara Perhimpunan Penghuni telah terbentuk sejak tahun 2000.

ThanksReplyLywa16/03/2012 9:34pmbiaya perpanjangan HGB ada di BPN, kadang sangat "subjektif". Untuk budget jangan lebih dari harga tanah per m2 di lokasi yang bersangkutan.Bapak tidak perlu kuatirkan thd pembelian unit strata title, Perhimpunan Penghuni bekerja berdasarkan UU Strata Title. yang perlu anda tau berapa % developer "menguasai" / "Tdk menjual" unitnya supaya hak suaranya tetap besar.

@putraproperty & @lywafauzieReplyELLI26/03/2012 8:23pmmenyambung jawaban Bapak diatas,ada bebarapa hal yang ingin saya klarifikasi pak sbb :01. sebenarnya resiko nya gimana kalau developer rmenguasai % unit lebih besar dari penghuni?02.Bagaimana kalau 1 gedung sebagian lantai dipakai untuk hotel dan sisanya adalah penghuni/pembeli, apakah itu dibenarkan dalam segi hukum Strata tittle ?

Terima kasihlywalink26/03/2012 11:18pmTrimakasih atas visitnya,

1. % menggambarkan hak suara jika terjadi voting, kadang ada perbedaan cara pandang antara developer dan para penghuni (yg diwakili Perhimpunan Penghuni). Misalnya developer menginginkan bangunan tampak menarik dari luar sbg fungsi marketing. Sementara Penghuni lbh mengacu yang penting semua fasilitas berfungsi. Nah, ketika mengambil keputusan penggunaan dana Service Charge di voting maka yang % suaranya lebih banyaklah yang menang... Tapi bisa dimusyawarahkan juga sih biasanya...

2. Undang-undang sih mengizinkan saja, sepanjang hotelnya dikelola sebagai unit strata title... yang jadi tantangan adalah bagaimana mengatur pembagian alokasi dana service charge yang adil. Lobi hotel biasanya lebih besar menggunakan listrik dr pd koridor, padahal bagi Penghuni kemewahan lobi menjadi tidak begitu penting bahkan bisa dianggap pemborosan listrik. Yang bayar listriknya 'kan Penghuni melalui Service Charge...

follow @lywafauzie @putrapropertyReplyYose Rizal31/03/2012 4:55pmSelamat pagi,Terima kasi penjelasannya, tapi saya ingin lebih mengetahui bahwa Hak Milik Strata Title ada juga batas waktunya kira2 20-25 tahun pak, setelah jangka waktu tersebut berakhir kan kita harus membayar kembali uang katanya "perpanjangan"nah nanti untuk memperpanjang Hak Milik Srata title biaya dikenakan , khawatirnya bisa2 harganya sama dengan"beli baru". Apakah ada ketentuan yang mengatur tentang tentang biaya perpanjangan tersebut tidak akan sama dengan nilai harga beli apartemen/toko yang baru dikomplehk tersebut?Mohon Pak penjelasannya.Terima kasih banyak

Hormat &wassalam,

YoseRizalReplyLywalink01/04/2012 1:52amTerima kasih atas pertanyaan. kami sdh menjawab atas pertanyaan yang sama pada tgl 16/03/2012 9:34pmYang diperpanjang bukan SHM Sarusun-nya tapi Tanah HGB yang diatasnya dibangun Strata Title.Jika Perhimpunan Penghuni konsisten dan disiplin mengumpulkan dana Sinking Fund selama 20-25 tahun... maka paling-paling cuma Rp. 3000,- / m2/ bln... kalikan saja dengan luas bangunan dan kalikan dengan 12 bulan x 25 tahun... tentu lebih dari cukup ya...ReplyLywalink01/04/2012 2:03amSoal bagaimana aturannya, kami tidak terlalu berkompeten menjawabnya... Bapak bisa tanyakan kepada pihak BPN, atau ada pengunjung yang bisa bantu...Kami hanya melihat dari sisi bisnis saja, bahwa perpanjangan HGB tanah strata title bukan masalah yang besar dari sisi financial...

follow @lywafauzie @putrapropertymulianto14/04/2012 8:40pmMau tanya mengenai service charge dan singking fund yg bapak jelaskan. Apakah hal tersebut diatur di undang2x sehingga otomatis setiap pengelola apartemen yang menarik service charge juga akan menarik singkig fund untuk ditabung sebagai dana renovasi dikemudian hari? Saya pernah dijelaskan marketing sebuah apartemen bahwa perpanjangan tersebut setelah 25 tahun dikenakan biaya sekian persen dari nilai apartemen dan di tarik lagi biayanya dari pemilik apartemen.

Jadi singking fund apa selalu ada,karena tidak pernah dijelaskan .Terima kasih atas responsnya.ReplyLywalink15/04/2012 6:06amTerima kasih pak Mulianto atas visitnya

- Ya ada di Undang-Undang dengan detilnya di Peraturan Pemerintah tapi tentu saja tidak menggunakan English, disana disebut sebagai Iuran pengelolaan:

- Yang diperpanjang sebenarnya HGB tanah yang diatasnya dibangun Rumah Susun / Apartemen, bukan sertifikatnya. Mengenai bagaimana Biaya perpanjangan tersebut dipungut, tergantung apa yang diperjanjikan di PPJB. Jika memang diperjanjikan akan dipungut biaya dan customer menyetujuinya, maka customer harus melaksanakan apa yang ditandatangani di PPJB.Jika anda baca lebih teliti tulisan saya diatas... soal biaya ini sangat kecil dan hampir tidak pernah dipermasalahkan oleh para pemilik unit strata title karena cuma Rp. 2.000,- s/d Rp. 5.000,- / m2 / bulan dan kalopun ada kelebihan, Uang tersebut tetap menjadi hak pemilik unit strata titleReplyHerri Setiawan23/04/2012 7:14amTerimakasih atas tulisan ini Pak Lywa, sangat mencerahkan.

Terkait dg anah Bersama, Benda dan Bagian Bersama adalah milik bersama yang diamanahkan oleh seluruh Pemilik Unit Strata Title kepada Perhimpunan Penghuni untuk dijaga, dirawat dan dikelola.

Klo saya melihat ada unit/ruang yang disewakan oleh pengelola atau developer dimana tentu ada manfaat finansial. Pertanyaannya mengingat itu adalah milik bersama, apakah memang ada benefit utk para penghuni? jika ada, Apa saja hak-hak yg semestinya didapat oleh penghuni atas pengelolaan tersebut?

terimakasih atas jawabannya.ReplyLywa25/04/2012 2:26amTerima kasih telah visit...

Setiap pendapatan di Area Benda dan Bagian Bersama (spt, sewa iklan diloby, billboard di atas gedung, penggunaan lobby untuk acara, dll) harus masuk ke account Perhimpunan, bukan ke akun developer.

Dalam AGM (Annual General Meeting) Pengurus Perhimpunan Penghuni yang dalam hal ini bekerjsama dengan Badan Pengelola (Building Management) WAJIB melakukan presentasi laporan dana-dana yang diterima dan dikeluarkan untuk operasional di depan seluruh Penghuni

Jika terjadi kelebihan dana (krn ada income tambahan seperti yang bapak maksud) maka dilakukan musyawarah langsung di AGM tsb mau diapakan... biasanya menjadi discount biaya Service Charge untuk berikutnya sampai dengan dana tersebut habis terpakai oleh Penghuni sendiri, bukan terpakai oleh developer...

Semoga bermanfaat, anyway bukannya tempo hari bapak mau Kopdar ;-) ? Wellcome Japri pak Herry....ReplyKanya16/07/2012 9:14pminformasi anda sangat membantu sekali, terima kasih.ada yang saya mau tanyakan pak, tanggung jawab/kewajiban developer atas rumah susun/apartemen itu sampai mana pak? apakah setelah rumah susun/apartemen tsb sudah terisi oleh penghuni, maka developer sudah tidak ikut campur lagi dalam rumah susun/apartemen tsb?bagaimana status sertifikat induk yang telah dibangun rumah susun/apartemen dan telah terbit SHMRS?ReplyLywalink17/07/2012 5:00pmTerima kasih sdh visit

1. Tanggung jawab developer:prinsipnya Sama halnya spt jual beli barang biasa... setelah transaksi barang yg dibeli jadi tanggung jawab yg beli. Cuma memang ada bbrp kondisi:- masa garansi barang yg dibeli- berdasarkan undang2 developer harus membuat Perhimpunan Penghuni selambat2nya 1 thn setelah serah terima ke pembeli pertama

Stlh Perhimpunan Penghuni terbentuk maka Semua urusan operation apt sdh beralih dari developer ke Perhimpunan Penghuni. Namun demikian Developer yang menjaga reputasinya sbg Developer maka biasanya tetap mau bertanggung jwb jika ada masalah walaupun ga ada kewajiban hukumnya.

2. Sertifikat tanah apt itu ya milik bersama semua Pemilik apt tsb yg berada dlm wadah Perhimpunan Penghuni... tidak bisa diperjual belikan dan atau diagunkan ke bank oleh siapapun termasuk developer

Terima kasih, Semoga bermanfaatReplyAlly27/10/2012 9:07amPak Lywa, boleh ya lanjut tanya mengenai penjelasan sertifikat tanah.. Jadi kalau terdapat tanah dgn status SHM Developer yg dibangun apartemen & condotel. Maka status sertifikat tanah tsb. berubah menjadi SHM bersama semua pemilik apt dan condotel yang berada dlm Perhimni, begitu ya pak? Apakah hal tsb. tercantum dalam sertifikat utk bangunan status Strata title?Terima kasih sebelumnya :-)ReplyLywa23/05/2013 8:38pmMaaf pak Ally terlewatkan untuk menjawab pertanyaan bapak

Jawabannya: benar..

Salam, @putrapropertyNat19/07/2013 11:34pmP LywaPertanyaan saya berhubungan dengan penjelasan anda bahwa "sertifikat tanah milik bersama tidak bisa diperjual belikan & diagunkan ke bank oleh siapapun bahkan developer" apa saya bisa minta informasi sumber referensi dasar acuan hukum dari hal ini pak?Terima kasih atas penjelasan bapak.Replybanghan19/07/2012 7:39amPak.Mohin penjelasannya mungkin bpk mempunyai infonya. Saya mau beli apartemen itc cempaka. Apakah bok mengetahui lahan yg digunakan tsb masih an duta pertiwi atau pengelola ? Dimana kalau tdk salah hgb nya berakhir di tahun 2025. Bagaimana nanti memperpanjang hgb nya. Apakah kami akan berurisan dgn dita pertiwi atau bpn..Legalitas lahan apa saja yg bpk ketahui memgenai lahan disana.. apakah aman secara ekonomi utk pembelian lahan disana dimana yg kami takutkan perpanjangan hgb dibebankan ke pemilik..Dan kalo saya lihat harga jualnya utk type 94 sekitar 500 jt, dan jika dibandingkan dgn apart sekitarnya untyk luas lahan tsb cukup murah.. sy jadi takut . Apa bermasalah..Mohon pendapatnya.Salam..hanReplyLywalink19/07/2012 7:34pmTerima kasih telah visit di seb saya

1. Saya tidak kenal dengan pengelolanya, mungkin ada satu dua yang kenal saya.... hehehe...

2. Perpanjangan hgb itu akan diurus oleh Perhimpunan Penghuni, bahwa di dalam Perhimpunan Penghuni ada pihak developer bisa saja terjadi

3. Saya tidak tahu legalitas ITC cempka putih. Namun kekuatiran bapak agak berlebihan. Memang betul UU Strata Title masih banyak abu-abunya, akan tetapi developer sebesar Duta Pertiwi yg sudah tbk tentu juga akan berhati-hati jika terjadi kasus hukum... Saran saya jika menurut bapak beli disitu menguntungkan Bapak ya go head aja... bahwa Developer punya keuntungan "lain-lain" ya itulah bisnis...

4. Perpanjangan tentu saja dibebankan ke Pemilik... masa bapak memiliki aset ga mau bayar HGB? he he he... Bapak akan membayar sejumlah luasan yang bapak beli saja tentunya... simplenya disawer rame-rame gitu... Ada yang sudah memasukan biaya perpanjangan HGB di dalam tarif Sinking Fund ada yang memisahkan. Kalo sdh dimasukan, itu enak sekali karena dicicil selama 25 tahun jadi "ada rasa" tidak bayar HGB

5. Kalo apartemen itu cukup murah ya bisa jadi.... 'kan mereka udah balik modal dari kios-kios yang sangat ramai disewa dan dibeli

Semoga bermanfaat

follow @lywafauzie @putrapropertyReplyDarma06/08/2012 11:39pmmohon informasinya pak, saya ingin membeli apartment grand emerald secara over kredit, apakah secara legalitasnya aman? karena statusnya masih PPJB. terima kasihReplyLywa31/08/2012 7:43pmTerima kasih sdh visit...

Aman pak.... tapi silahkan cek juga ke notaris bapakPPJB dibuat untuk dokumen transaksi yang sah menurut hukum sambil menungu proses srtifikasi di BPN yang panjaaaaaaaaang :)

follow @lywafauzie @putrapropertyReplyHaris31/08/2012 6:22pmGood day pa Lywa :)Mohon tambahan pencerahan dari bapak,1. Apakah perbedaan HGB murni dan tidak murni?2. Apakah kelebihan dan keuntungan membeli Rusunami/Aparment dari Pengembang Swasta dan Pengembang milik pemerintah (BUMN) seperti Perumnas, karena sering kali saya mendengar rumors bahwa jika Pengembangnya adalah pemerintah maka Pemilik hunian tidak bisa memperpanjang HGB nya? dan karena pemilik tanah atas bangunan tsb adalah pemerintah / HGB tidak murni maka pemerintah berhak utk tdk mengijinkan utk perpanjangan HGB karena Pemerintah akan pakai tanah tsb untuk suatu kepentingan dari pemerintah, apa betul bisa seperti itu pa Lywa?

Terima kasih atas jawaban dari Bapak, May your days a lot of Luck and Happiness :)Salam, HarisReplyLywa31/08/2012 7:52pmTerima kasih sdh visit...

HGB Murni jika tanah di strata title tsb berasal dari SHM, jadi jika HGBnya ingin diperpanjang tidak perlu ada keterkaitan dengan pihak ketiga lainnya

Yang tidak murni, jika tanah strata ttle tsb HGBnya berasal dari tanah hak pakai atau hak pengelolaan atau tanah yang disewa dari hak wakaf

follow @lywafauzie @putrapropetyReplyAlly27/10/2012 9:20amPak Lywa, maaf koq masih agak bingung ya dgn pernyataan bahwa utk tanah SHM yg dibangun strata title maka perlu perpanjangan HGB. Kalau sdh SHM kenapa ada HGB?Terima kasih utk pencerahaannya..Lywa31/08/2012 9:46pmUntuk HGB yg tdk murni dimana berasal dari tanah hak pengelolaan maka untuk perpanjangan HGBnya harus ada izin dai yang memberikan hak pengelolaan.

Yang saya ketahu misalnya, apartemen yang dibangun di Kemayoran diatas tanah negara yang Hak Pengelolaannya diberikan oleh DP3KK (pengelola tunggal tanah negara di kemayoran yg ditunjuk negara di zaman orde baru dulu)

Di UU kondominium yang baru memang sdh diakomodasikan soal Strata Title yang diatas tanah pengelolaan... sayangnya tidak ada juklak teknis baik berupa Peraturan Mentri, SK Mentri, Perda atau apalah namanya... Undang-Undang mengizinkan memang, tapi bagaimana kalo negara melikuidasi DP3KK... nanti perpanjangan HGBnya melalui izin siapa ... Presiden? wow... ribet banget deh ;-)

Saya pernah punya klien yang punya unit apartemen di Kemayoran... sekarang terpaksa "dianggap hilang" aja tuh aset... ya kebetulan beliau pebisnis mining, jadi ga terlalu masalah dengan kerugian sekian Miliar... he he he...Replyanto07/09/2012 11:06amSebelumnya salam kenal pak,....Berkaitan dengan HGB murni atau tidakSaya ada rencana beli apartemen di grren pramuka jakpus,..Pertanyaan saya, bapak memiliki informasi soal kepemilikan lahan dan perizinan di lokasi tsb sebab sebelumnya ada penggusuran kios keramik dengan alasan sabuk hijau, kok sekarang jadi pintu apartemen ya ... makasih pakReplyLywa08/09/2012 10:00pmDear pak Anto,

Terima kasih telah visit

Data kepemilikan lahan dan perizinan bisa ditanyakan langsung kepada Tim Marketing. Ini adalah hak bapak untuk menanyakan

Rasanya tidak ada hubungan antara proses pembebasan lahan dengan perizinan... Pintu apartmen tidak masuk sebagai bagian dari Bangunan, jadi tidak masuk sebagai daerah KDB (Koef Dasar Bangunan), intinya tidak ada hubungan yang perlu dimasalahkan antara pintu masuk apartemen dengan penggusuranReplylywa10/09/2012 2:34amfollow akun twitter @lywafauzie and @putrapropertyyande09/09/2012 2:16amPak Lywa,Saya mau tanya tentang jual beli apartemen bersubsidi.Jika membeli apartemen bersubsidi sebagai sarana investasi sebagai rumah ketiga atau keempat, maka terdapat aturan dari pemerintah yang akan mencegahnya. Peraturan pemerintah tersebut adalah pembeli apartemen dilarang mengalihkan unit apartemen sebelum lima tahun, walaupun pembayaran apartemen tersebut telah lunas.

Kalau sebelum 5 tahun, apartemen tsb sudah diperjualbelikan, maka saat sertifikat strata title itu dikeluarkan di kemudian hari, atas nama siapakah sertifikat itu?Apakah masih atas nama pembeli pertama?Apakah ada biaya atau pinaltinya?Apakah pembeli terakhir dari unit itu masih bisa diakui di sertifikat itu? terima kasihReplyLywalink10/09/2012 2:32amTerima kasih sdh visit...Frankly, saya belum lihat ada peraturan pemerintah seperti itu, terima kasih jika bapak bisa infokan nomor peraturan dan tahun dikeluarkannya, nanti saya pelajari

Anyway, tanpa maksud mengesampingkan peraturan tersebut, soal-soal aturan transaksi yang ingin diberlakukan developer bisa ditulis di PPJB. Saya hanya coba berpikir logis saja nih... Jika sebelum 5 tahun baak melakukan transaksi, maka bapak telah melakukan pelanggaran peratran tentunya

Teknisnya, mungkin bapak sewakan aja duu sama si calon pembeli dimana harga sewanya diperhitungkan dengan nilai pembelian... Ini tidak saya sarankan ya... krn biar bagaiamanapun spiritnya bapak telah melanggar peraturan pemerntah.... konsekwensi ada di bapak tentunya... bukan di saya... he he he....ReplyLywa10/09/2012 2:36amfollow twitter @lywafauzie and @putrapropertyanto09/09/2012 9:48amRT/RW vs Perhimpunan penghuniPak Lywa saya mau tanya kalo kita beli rumah katakanlah di kompeks tentunya kelak bakal terbentuk RT baru atau ikut wilayah kampung sekitar. Pertanyaan saya kalo di apartemen yg terdiri dr ratusan hingga ribuan unit, bagaimana dengan aturan wilayah RT yg mengikat KTP penghuni apartemen tsb,Makasih PakReplyLywa10/09/2012 2:43amTerima kassih sdh visit

Ini adalah isu yang cukup panjang bahkan mungkin perlu diseminarkan. Isunya adalah tugas-tugas Perhimpunan Penghui yang didukung oleh UU Kondominium memiliki konten yang miri bahkan ada yang sama dengan Bapak Lurah (atasan RT/RW) yang juga didukung oleh UU

Jika ada RT/RW didalam Apartemen dan Ada Perhimpunan Penghuni maka bisa jadi akan terjadi konflik kepentingan. Apalagi ada sentimen pribadi antara pengurus RW/RT dengan Perhimpunan Penghuni. Tantangannya, kehadiran mereka sama-sama didukung oleh UU, jadi akan sama-sama kuat.... he he he

Yang selama ini berjalan, Perhimpunan Penghuni tidak membuat RW/RT di dalam apartemen, tapi "patuh" kepada RW/RT dari lingkungan setempat sesuai porsinya sebagai "kelompok warga" dari apartemen... ini lebih nyaman dan mereka akan saling menghormati porsinya masing-masing...

follow akun twitter @lywafauzie @putrapropertyReplypratiwi09/09/2012 9:19pmYth. Bp. LywaMohon advice dari Bapak.Kami berminat untuk membeli sebuah unit condominium hotel. Namun kami masih ragu dengan, capital gain dari investasi kami, apabila suatu saat nanti kami ingin menjualnya kembali. Kami harus berhati hati sekali dalam menginvestasikan dana kami, karena kami berbackground pekerja bukan pengusaha, yg mpy persediaan dana investasi yg banyak.Lokasi condotel berada di daerah babarsari jogjakarta, berjumlah 316 unit kamar superior dan deluxe. Bintang empat. Status strata title berasal dari SHM. Luasnya sekitar 25 m2 nett per unit kamar kelas superior. Dibangun oleh PT Sahid Inti Dinamika. Kelak pengelola akan dipegang oleh hotel Sahid Jogjakarta selama sepuluh tahun. Fasilitas lain yg terintegrasi, hotel 80 kamar milik hotel sahid sendiri, ballroom, convention center 1500 orang, 16 meeting rooms, cinema, mall, area parkir basement, citywalk, kolam renang, dll.Yang jadi pertanyaan kami, setelah pihak hotel Sahid berperan sebagai pengelola selama 10 tahun, bagaimana Sustainabilitas dari usaha condominium kami? Apakah ada pasal yg bisa mengikat dari sekarang, supaya pihak sahid tidak meninggalkan para pemilik. Pertanyaan kedua adalah, capital gain dari unit yg kami beli ? Bagaimana menurut Bapak, prospek dari sebuah condotel, apabila kami jual kembali? apakah harga jualnya meningkat atau stagnan?Di Jogja konsep condotel memang baru diperkenalkan ke pubilk. Ada kira kira 4 developer besar yg bermain.Mengenai lokasi condotel di atas, memang termasuk lumayan premium, karena dekat dengan beberapa kampus ternama di jogja.Mohon advice dari bapak...Terima kasih banyak.ReplyLywa10/09/2012 2:53amTerima kasih sdh visit

Jujur saja saya tidak tahu tingkat occupancy hotel di seputaran Babarsari, saya belum pernah riset disana

But anyway, bapak mungkin bisa lakukan sendiri selama beberapa minggu, jika memang occupancy nya bakan bagus ya silahkan go head sepanjang pembagian sharingnya sama-sama menguntungkan.

Jika occupancynya bagus, maka harga dikemudian harinya akan bagus juga tentunya...

Terima kasih

follow twitter kami @lywafauzie & @putrapropertyReplyanto15/09/2012 10:30amYth Pyk Lywatempo hari saya ditawari apartemen di jakarta barat namunsaya gak mungkin menempatinya, pihak marketing menawarinya tujk disewakan saja hingga tidak bayar sia-sia charge.Pertanyaan saya apakah semudah itu kita beli trus dua tiga bulan langsung dapet penyewa ?ReplyLywa16/09/2012 8:40pmTerima kasih sdh visit

Tidak mudah saya menjawab pertanyaan Bapak krn aspek - aspek variabel sewa menyewa apartemen banyak sekali

Garis besarnya untuk apartemen di level menengah agak susah cari penyewa krn supply nya sdh begtu banyak

Tapi bagi yang hi-end sekelas Pakubuwono Residence atau sekelas Rusunami, market sewanya masih ada jika lkasinya strategis..

Terima kasih,follow @putraproperty & @lywafauzieReplyanto16/09/2012 9:36pmYth Pak LywaSebelumnya saya ucapkan Terimakasih atas jawaban sebelumnya. Masih kelanjutan dari pertanyaan tempo hari yang menyebut jenis atau level apartemen seperti high-end, menengah, hingga rusunami. Tingkat serapan sewa tergantung lokasi. Pertanyaan saya adalah dilihat dr apakah level apartemen tersebut (harga, jumlah unit, atau fasilitas) dan yang kedua sepanjang bypass (cawang hingga priok) apakah termasuk strategis untuk lokasi apartemen ?ReplyLywa17/09/2012 2:11amterima kasih atas pertanyaan lanjutan... kalo dikumpulkan bisa jadi 2 semester nih he he he...

Grade apartemen tentu dimulai dari siapa yang mau beli. Selera Pembeli tentu membentuk design dan material yang di-install. Sehingga kemudian harga mengikuti dari design dan material / bahan bangunannya.

Untuk menyusun strategi developing sebuah aparteen dilokasi tertentu, seperti sepanjang Bypass, sejatinya bapak menghubungi konsltan properti yang punya pengalaman riset. riset sangat perlu untuk sebuah proyek properti... Kebanyakan proyek properti yang gagal lebih disebabkan karena hanya bermodalkan semangat, keinginan dan punya uang, tanpa melalui riset developmentnya

Semoga menjawab pertanyaan bapak

folow akun twitter @putraproperty & @lywafauzieReplyDigor17/09/2012 12:05amPak, sesudah saya baca2 jadi kesimpulannya bahwa utk strata title diatas tanah HGB murni, pembeli tidak perlu was was ya pak karena HGB akan bisa diperpanjang karena didukung dengan UU yang jelas ya?

Pak, kalo utk prospek penyewaan apartemen di daerah kalibata dan sekitarnya bagaimana menurut bapak?

Terimkasih atas jawabannya pakReplyLywa17/09/2012 2:13amBetul sekali pak Digor....

Yang deg-degan itu kalo beli HGB yang tidak murni

Follow akun twiter @putraproperty & @lywafauzieReplysanjaya21/09/2012 12:43amYth Pak Lywa,

saya berencana membeli apartment City Resort yg ada di kawasan Mall Palem dekat Aston.

Marketingnya bilang bahwa sertifikat SHM, mohon info apakah HGBnya sudah murni?

Fyi, masa berlaku HGB tinggal 15 tahun lagi..

tks/ rgds,sanjayaReplyLywa23/09/2012 1:26amterima kasih sdh visit...

informasi yang bapak minta, sifatnya confdential bagi developer sehigga saya pun tidak mengetahui tentunya

bapak minta saja keterangan tertulis dari marketing jika memang mereka tidak mau memperlihatkan dokuen aslinya

thanksfoloow @putraproperty and @lywafauzieReplywibisono02/10/2012 5:50ammalam pak Lywa,

tlg tanya pak, sy ada minat beli apt second...tp surat2 yg dimiliki penjual hanya surat pemesanan dan ppjb. katanya menurut pejual, developer masi mengurus di bpn.

1. amankah pak aprtemen nya untuk dibeli? apakah ini indikasi developer nakal?2. mnurut pengalaman bapak, bisakah mengajukan kpr ke bank hanya dgn surat2 diatas?

terima kasih atas info nya.Replywibisono02/10/2012 8:56amsorry pak, menyambung pertanyaan sebelumnya, bisa tlg dijelaskan ttg pajak2 terkait pembelian apt?siapakah yg menanggung: ppn, bphtb, dan ppnbm (atau yg lain)? sy rencana ingin beli apt second dr pemilik yg saat ini masih hnya ppjb dan belon ajb dgn developer.ReplyLywa02/10/2012 8:58pmTrimakasih pak wibisono atas visitnya

Pada unumnya Surat Pemesanan dan PPJB adalah surat yang sah untk transaksi strata title apartemen sementara menunggu proses 'pecah sertifikat' di BPN... Nanti jika sdh lunas naik menjadi AJB dan baru kemudian bapak terima sertifikat Strata Titlenya

Jika memang Bapak atau developernya tidak ada masalah dengan bank maka 2 dokumen tersebut diatas bisa untuk mengajukan KPA

PPN dibayar oleh yang mengeluarkan uang tentuna, sedangkan BPHTB dibayar oleh yang menrima uang

Jika masuk katagori barang mewah maka PPNnya masuk katagori PPN BM (Barang mewah)... berapa batasan yang kena PPN BM silahkan searching di webnya pajak ya pak...

Terma kasih,follow @putrapropertyReplyAliq14/10/2012 9:57amSalam pak Lywa,Saya mau menanyakan mengenai condotel. Saya baru saja membeli sebuah unit condotel di de Vasa Jl. HR Muhamad, Surabaya.

Condotel belum dibangun, tp pak TDW & rekan2 bisnis nya adalah yang memiliki saham 70% dari condotel tsb. Dan nantinya hotel tsb akan dikelola oleh Belmont sbg hotel bintang 5.

Saya dijanjikan dengan ROI 10% per tahun setelah tahun ke6.Pertanyaan saya :

Perhitungan ROI itu bagaimana?

Saya membeli dengan harga prelaunching. Apakah benar bahwa harga saat launching, akan lebih tinggi dari harga pre launch. Dan harga grand launch, lebih tinggi dari harga launching?

Dan apabila dikelola oleh managemen ternama Belmont, dimiliki oleh pakar investor ternama spt TDW ( dimarketingin sendiri oleh beliau ) apakah Pak Lywa sendiri akan berminat untuk membeli, walaupun bangunan belum dilaksanakan.