Rusu Nawa

Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 1

EFEKTIVITAS DAN KUALITAS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)

www.solopos.com/.../rusunawa-semanggi-796

I. PENDAHULUAN

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, yang berfungsi dalam

mendukung terselenggaranya pendidikan, keluarga, persemaian budaya, peningkatan

kualitas generasi yang akan datang dan berjati diri. Salah satu permasalahan utama

Pertumbuhan penduduk perkotaan adalah peningkatan permintaan akan rumah.

Permasalahan utama yang dihadapi oleh negara-negara sedang berkembang termasuk

Indonesia adalah permasalahan pemukiman penduduk khususnya di kota-kota besar.

Kendala yang dihadapi adalah terbatasnya lahan perkotaan. Salah satu alternatif untuk

memecahkan kebutuhan rumah di perkotaan yang terbatas adalah dengan

mengembangkan model hunian secara vertikal berupa bangunan rumah susun. Untuk

masyarakat ekonomi menengah ke bawah, Pemerintah membangun rumah susun

sederhana dengan sistem sewa. Untuk memenuhi kebutuhan pokok akan rumah

tinggal yang sangat meningkat, khususnya pada daerah-daerah perkotaan dan daerah-

daerah industri, Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) menjadi

alternatif dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal.

Sejak pertama dibangunnya Rumah Susun Sederhana Sewa oleh Direktorat

Jenderal Cipta Karya dari RPJMN 2004-2009, permasalahan tak kunjung usai.

Karenanya, dambaan agar Rusunawa menjadi model alternatif penurunan kawasan

kumuh di perkotaan melalui penyediaan hunian vertikal semakin memudar. Dari

masalah lahan, infrastruktur dasar seperti air minum, listrik, hingga aksesibilitas dan

fasilitas umum. Dari 193 Twin Block (TB) yang telah dibangun Ditjen Cipta Karya tahun

2004-2009, permasalahan tersebut menjadikan 53 TB diantaranya belum dihuni.


Sebenarnya kondisi tersebut bisa dicegah jika sejak awal ada sinergi pemerintah pusat

dan daerah dan dibarengi komitmen yang kuat dari Pemda sesuai peraturan yang

berlaku.

Pembangunan Rusunawa adalah salah satu solusi dalam penyediaan

permukiman layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Rusunawa

seharusnya mampu membantu perkotaan dalam menyediakan hunian yang layak

untuk warganya. Perkotaan masih menjadi penanggung beban paling berat terkait

penyediaan perumahan. Hingga tahun 2009 pembangunan atau pengembangan rumah

baru mencapai 600.000 unit per tahun. Jumlah kekurangan rumah (backlog)

mengalami peningkatan dari 4,3 juta unit pada tahun 2000 menjadi 5,8 juta unit pada

tahun 2004 dan 7,4 juta unit pada akhir tahun 2009. Kondisi tersebut diperkirakan

akan terus berakumulasi di masa yang akan datang akibat adanya pertumbuhan

rumah tangga baru rata-rata sebesar 820.000 unit rumah per tahun.1

II. PERMASALAHAN

1. Apakah syarat yang harus dipenuhi dalam pembangunan Rusun?

2. Dasar Hukum apa yang perlu diperhatikan, terkait dengan efektivitas dan

kualitas pembangunan rusunawa, terutama bagi rusunawa yang menggunakan

dana APBN/APBD dalam pembangunannya?

III. PEMBAHASAN

A. RUMAH SUSUN SECARA UMUM

Keberadaan Rusun di Indonesia diatur dengan UU No. 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun (UU Rusun). Rumah susun (Rusun) adalah bangunan gedung

bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-

bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun

vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan

digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan

bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.2 Rusun dapat dibangun di

atas tanah Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atas

tanah Negara; dan HGB atau HP di atas tanah hak pengelolaan (HPL).3

1 Editorial Buletin Cipta Karya, Edisi 12/Tahun VIII/Desember 2010. 2 Pasal 1 ayat (1) UU Rusun. 3 Pasal 17 UU Rusun.


Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud diatas, rumah susun

umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:4

a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau

b. pendayagunaan tanah wakaf.

Dilihat dari status penguasaannya Sarusun umum ada dua macam:5 yang

pertama adalah Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa). Rusunawa

dimaksudkan untuk disewakan kepada anggota masyarakat terutama MBR yang

belum mampu membeli rumah meskipun dengan angsuran melalui Kredit Pemilikan

Rumah (KPR). Pembangunan Rusunawa sampai saat ini masih bergantung kepada

APBN ataupun APBD. Yang kedua adalah Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami).

Rusunami ini dibangun untuk maksud diperjual belikan dalam pasar perumahan.

UU Rusun mengatur bahwa pembangunan apartemen komersial harus tetap

mengedepankan pola hunian berimbang dengan membangun rumah susun

menengah bawah untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Kepedulian terhadap

pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah terlihat dari adanya

kewajiban pelaku pembangunan apartemen komersial untuk menyediakan rumah

susun umum sedikitnya 20% dari total luas lantai apartemen komersial. UU Rusun

mengatur pula soal tenggat waktu pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah

Susun (PPRS) paling lambat dalam jangka waktu satu tahun setelah unit rumah

susun mulai terjual. Aturan itu menjamin penghuni untuk mengatur dan

memutuskan berbagai kebutuhan mereka secara bersama-sama tanpa intervensi

dari developer. Dan diatur pula mengenai hak suara penghuni dan pengembang.

Di samping itu ada aturan yang memungkinkan pemanfaatan lahan milik

negara atau daerah untuk pembangunan rumah susun umum atau rumah susun

khusus. Undang-undang juga memberikan perlindungan terhadap konsumen rumah

susun, antara lain pengaturan pada pemasaran, baik yang dilakukan sebelum

maupun sesudah pembangunan. Terkait sanksi, pengembang yang melanggar

ketentuan menyediakan sekurang-kurangnya 20% rumah susun umum dan rumah

susun untuk masyarakat berpenghasilan menengah bawah akan dikenakan sanksi

berat. Pengembang dapat dikenai denda paling banyak Rp 20 miliar atau dipidana

penjara paling lama dua tahun. Denda tersebut akan disalurkan kembali oleh

4 Pasal 18 UU Rusun. 5 Pasal 45 ayat (1) UU Rusun : Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.


pemerintah untuk pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus

lainnya.

UU Rusun melengkapi undang-undang lain di bidang perumahan yakni

Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Kedua undang-undang ini

nantinya menjadi pedoman bagi pemerintah dan seluruh stakeholder perumahan

dalam mengatasi ketersediaan rumah khususnya bagi masyarakat berpenghasilan

rendah.

UU Rusun juga mengatur mengenai kemudahan serta bantuan yang dapat

dinikmati masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk pengembang yang dapat

menikmati insentif jika membangun rumah susun.

Masyarakat dapat memperoleh kredit kepemilikan rumah susun dengan suku

bunga yang rendah, jangka waktu kredit yang panjang, keringanan biaya sewa

rumah susun, asuransi dan penjaminan kredit pemilikan rumah susun, sertifikasi

rumah susun, serta insentif perpajakan lainnya. Sementara pengembang dapat

memperoleh insentif berupa fasilitas kredit konstruksi, pengadaan tanah, proses

sertifikasi tanah, perizinan, insentif perpajakan, serta bantuan penyediaan

prasarana, sarana, dan utilitas umum.

UU Rusun juga mengamanatkan pemerintah khususnya melalui Kementerian

Perumahan Rakyat untuk menyusun peraturan perundang-undangan yang meliputi

15 peraturan pemerintah dan enam peraturan menteri. Kehadiran peraturan

pelaksana itu nantinya diharapkan mampu mendorong percepatan pembangunan

perumahan rakyat.

B. RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)

Rusunawa, adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional

dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-

masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun

dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau

Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.


Rusunawa dapat diartikan sebagai berikut, bangunan gedung bertingkat

yang dibangun di suatu lingkungan baik dalam arah horisontal maupun vertikal dan

merupakan satuan-satuan yang digunakan secara terpisah, status penguasaannya

sewa dengan fungsi utamanya sebagai hunian.6

Berdasarkan UU Rusun Tata cara pelaksanaan pinjam-pakai atau sewa diatur

dalam peraturan pemerintah dan Tata cara pelaksanaan pinjam-pakai, sewa, atau

sewa-beli sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilaksanakan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.7

Pembangunan Rusunawa saat ini adalah program pemerintah yang

dilaksanakan oleh Departemen Pekerjaan Umum untuk mengatasi kawasan kumuh

perkotaan. Satuan Rusunawa, yang selanjutnya disebut sarusunawa, adalah unit

hunian pada rusunawa yang dapat digunakan secara perorangan berdasarkan

ketentuan persewaan dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

Sasaran penghuni rusunawa adalah warga negara Indonesia yang termasuk

dalam kelompok MBR sesuai peraturan yang berlaku dan melakukan perjanjian

sewa sarusunawa dengan badan pengelola. MBR adalah keluarga/rumah tangga

yang berpenghasilan sampai dengan Rp. 2.000.000 perbulan (PERMENPERA Nomor:

08/PERMEN/M/2006), sedangkan menurut Murbaintoro (2002) MBR adalah

masyarakat dengan kategori penghasilan antara Rp. 350.000 sampai Rp. 1.300.000.

Menurut Yudohusodo (1991), Sistem sewa pada umumnya berkembang di

daerah pusat kota, dekat dengan tempat kerja, dimana harga lahan sudah sangat

tinggi dan tidak sesuai dengan kemampuan kepemilikan masyarakat pada

umumnya. Sistem sewa menyewa di Indonesia sudah berlangsung sejak jaman

penjajahan Belanda. Peraturan mengenai hal ini pun telah dituangkan dalam

Burgerlijke Woning Regeling (sewa menyewa bagi pegawai negeri).

Pemerintah dalam UU No. 3 tahun 1958 juga telah mengatur tentang urusan

perumahan yang intinya mengenai penguasaan perumahan dan peruntukan

penghuniannya. Khusus mengenai sewa menyewa selama ini diatur dalam PP No. 17

dan PP No. 49 tahun 1963, PP No. 55 tahun 1981.

6 Peraturan Menegpera nomor 18 tahun 2007. 7 Pasal 45 ayat (7) dan (8) UU Rusun.


Dasar teori dalam pembangungan Rusunawa antara lain:8

1. Aspek Kontribusi Calon Penghuni

Dalam Inpres nomor 05/1990 tentang Peremajaan Pemukiman Kumuh di

atas Tanah Negara, disebutkan bahwa dalam menentukan lokasi pemukiman

kumuh yang akan diremajakan, disamping harus sesuai dengan Pola Dasar

Rencana Pembangunan Daerah dan/atau Rencana Umum Tata Ruang Kota

(RUTRK), perlu ada pendekatan kepada masyarakat setempat agar masyarakat

berperan secara aktif dalam proses peremajaan tersebut.

Sedangkan dalam Kepmenpera nomor 06/KPTS/1994 tentang Pedoman

Umum Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok, disebutkan bahwa

pembangunan perumahan yang bertumpu pada masyarakat adalah pola

pembangunan yang mendudukan masyarakat (individu/kelompok) sebagai

pelaku utama dan penentu dimana semua keputusan dan tindakan

pembangunan didasarkan pada aspirasi masyarakat, kepentingan masyarakat,

Kemampuan masyarakat, Upaya masyarakat.

Turner (1976) menyatakan ketika penghuni dilibatkan dalam keputusan

besar dan bebas membuat masukan dalam perancangan, pembangunan atau

pengelolaan rumahnya, baik proses maupun lingkungan yang dihasilkan akan

mendorong dirinya dan masyarakat untuk sejahtera. Sebaliknya, bila penghuni

tidak mempunyai kontrol dan tanggung jawab terhadap keputusan penting

dalam proses pembangunan rumahnya, maka lingkungan pemukiman yang

dihasilkan hanya akan menjadi beban bagi pemenuhan kebutuhan dan aspek

ekonomi penghuninya.

2. Aspek Keselamatan

Lampiran Menteri Pekerjaan Umum nomor 05/PRT/M/2007 tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi

menyebutkan struktur bangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi harus

direncanakan secara terinci sehingga pada kondisi pembebanan maksimum yang

direncanakan, apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya masih

memungkinkan penghuni menyelamatkan diri. Rumah merupakan

wadah/penampungan yang tujuan utamanya adalah meneduhi dan melindungi

penghuni dan isinya (Rapoport, 1969). 8 Anwar Hamid dan Happy Santosa, Kriteria Rusunawa untuk Pemukiman Kembali (Resettlement) Masyarakat Tepian Sungai Desa Batu Merah, Kota Ambon, dalam Seminar Nasional Pascasarjana X ITS, Surabaya 4 Agustus 2010


3. Aspek Iklim

Di dalam lampiran Menteri Pekerjaan Umum nomor 05/PRT/M/2007 tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi

dikatakan sebagai berikut:

a. Ventilasi Alami

Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan permanen,

kisi-kisi pada pintu dan jendela dan/atau bukaan permanen yang dapat

dibuka untuk kepentingan ventilasi alami.

b. Pencahayaan Alami

Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan untuk

pencahayaan alami yang optimal, disesuaikan dengan fungsi bangunan

hunian dan fungsi masing-masing ruang di dalamnya. Pembangunan

perumahan sangat berkaitan dengan iklim dimana bangunan tersebut

dibangun (Archer, 1963).

4. Aspek Budaya

Rumah adalah suatu lembaga bukan hanya struktur, yang dibuat untuk

berbagai tujuan yang kompleks. Karena membangun suatu rumah merupakan

suatu gejala budaya, maka bentuk dan pengaturan ini sangat dipengaruhi oleh

budaya lingkungan pergaulan dimana bangunan tersebut berada (Rapoport,

1969).

5. Aspek Keterjangkauan

Sesuai PERMENPERA Nomor 18/PERMEN/M/2007 menyebutkan kriteria

penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah

khususnya MBR dengan besaran tarif tidak lebih besar 1/3 dari penghasilan,

sedangkan kriteri besaran tarif ditetapkan dengan diferensiasi dan subsidi

silang antar kelompok tarif penghuni. Menurut Turner (1976), permintaan

efektif bila rumah tangga memiliki akses pilihan yang nyata dan seimbang

antara harga dan pendapatan. Suatu keluarga dikatakan mampu membayar

sewa rumah (ataupun angsuran sewa beli) jika persentase pengeluaran untuk

sewa rumah ditambah biaya utilitas dasar, pajak dan asuransi adalah 20

sampai dengan 30% dari total pendapatan (US Departement of Housing and

Urban Development, 2001).


6. Ketersediaan Sarana dan Prasarana

Perumahan bukan merupakan tempat perlindungan atau hanya fasilitas

rumah tangga saja, tetapi terdiri dari sejumlah fasilitas, servis, dan utilitas yang

menghubungkan individu dengan keluarganya untuk berkumpul dan

bermasyarakat pada daerah yang tumbuh dan berkembang (Banham, 1965).

Kriteria Rusunawa yang Sesuai untuk Permukiman Kembali (Resettlement),

antara lain:

a. Alasan utama masyarakat tinggal, yaitu karena dekat dengan tempat kerja.

Lokasi hunian yang dekat dengan tempat kerja membuat penyewa lebih

memilih berjalan kaki ke lokasi kerja. Hal ini dilakukan untuk menghemat

pengeluaran. Dengan melihat kondisi ini, maka penempatan lokasi

rusunawa harus berada dalam radius jangkauan pejalan kaki menuju

tempat kerja dan tempat melakukan aktifitas harian.

b. Dalam menentukan luas hunian sebaiknya menggunakan luas hunian

tempat asal sebagai luas minimum.

Atau menggunakan standar luas Pusdiklat 7,2 m2/org atau standar Kepmen

PU 9m2/org. Untuk mengatasi keberagaman luas hunian maka sebaiknya

menggunakan modul fleksibel (kelipatan 3). Hunian perlu dilengkapi dengan

fasilitas pribadi berupa ruang tidur, km/wc dan dapur.

c. Tingkat interaksi antar warga Rusunawa yang sangat tinggi.

Untuk mengakomodasi kebiasaan ini, maka bentuk koridor yang bisa

digunakan adalah koridor tengah. Koridor ini harus di bangun di semua

lantai tingkatannya agar proses interaksi secara horisontal tetap terjaga.

Lebar koridor tengah yang dapat diterapkan adalah 2,4 m (20% dari luas

keseluruhan sarusunawa di masing-masing lantai). Sedangkan akses secara

vertikal yaitu tangga yang berfungsi tidak hanya mempermudah penghuni

berpindah dari lantai satu ke lantai lainnya (sebagai akses keluar-masuk)

dengan berjalan kaki, tapi juga berfungsi sebagai tempat interaksi penghuni

secara vertikal maupun horisontal. Untuk itu lebar tangga minimal dapat

memuat 2 orang. Lebar tangga yang disyaratkan minimal 1,20 m. Di setiap

lantai perlu juga disediakan ruang bersama, sebagai tempat sosialisasi.

d. Kondisi permukiman di lokasi penelitian, menunjukan semua hunian

memiliki ventilasi. Untuk itu penghawaan di rusunawa harus memiliki

bukaan permanen yang cukup besar menghadap arah ruang terbuka dan


teras. Bukaan permanen udara paling sedikit adalah 5% dari luas lantai

sarusunawa. Untuk penerangan alami, perlu penyediaan jendela-jendela

yang besarnya cukup. Luas jendela paling sedikit 15% dari luas lantai

sarusuna untuk menerangi ruang-ruang yang ada di dalamnya. Orientasi

jendela dan ventilasi harus sama.

e. Jika dilihat penghasilan rata-rata, maka masyarakat pengguna rusunawa

adalah mereka yang dikelompokkan ke dalam masyarakat berpenghasilan

rendah (MBR). Untuk itu biaya sewa satuan rusunawa untuk setiap keluarga

adalah maksimal sekitar 1/3 bagian dari pendapatan per bulan.

f. Dalam suatu lingkungan rusunawa harus tersedia prasarana untuk

memberikan kemudahan bagi penghuni. Prasarana-prasarana yang harus

disediakan antara lain berupa :

1. Jalan

Klasifikasi jalan pada lingkungan rusunawa perlu disesuaikan dengan

lokasi dimana rusunawa itu dibangun.

2. Air Minum

Lingkungan rusunawa ini harus menyediakan sumber air bersih bagi

penghuninya. Sumber air bersih ini sedapat mungkin disediakan per unit

atau per lantai dan tidak secara sentral untuk seluruh area rusunawa.

Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu 100 liter/hari untuk

setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih, tidak berasa dan tidak

berbau.

3. Air Limbah

Lingkungan rusunawa harus memiliki sarana pengolahan air limbah, baik

yang berasal dari air bekas cucian, mandi ataupun kakus. Karena

rusunawa memiliki fungsi yang hampir sama dengan perumahan, maka

air limbah rumah tangga pengelolaannya cukup dengan menyediakan

septic tank dan sumur resapan.

4. Pembuangan Sampah

Dari hasil pengamatan, salah satu kebiasaan masyarakat tepian sungai

adalah membuang sampah di sungai. Agar rusunawa tetap terjaga

kebersihannya, maka sarana pembuangan sampah harus

diperhitungkan dalam perencanaan dan perancangan rusunawa terkait

dengan kesehatan lingkungan.


5. Jaringan Listrik

Pada lingkungan rusunawa pasokan listrik diperhitungkan dengan

standar minimal 450 VA per hunian.

Sesuai Kontrak Kinerja Menteri Perumahan Rakyat dengan Presiden RI,

diamanatkan bahwa sampai dengan Tahun 2012 harus dapat memastikan

terbangunnya 685.000 unit RSH Bersubsidi, 180 tower Rusunami dan 380 TB

Rusunawa berikut PSU pendukungnya.

Porsi terbesar Anggaran Kemenpera adalah untuk pembangunan Rusunawa.

Sasaran pembangunan Rusunawa Kemenpera sesuai RPJMN 2010-2014 adalah

sebanyak 100 TB (Twin Block)9 pada tahun 2010, 100 TB pada tahun2011 dan 180

TB pada tahun 2012. Pada tahun 2013 dan 2014, Kemenpera tidak lagi memiliki

alokasi anggaran pembangunan Rusunawa. Dengan demikian, alokasi anggaran

Kemenpera yang terbesar sesuai RPJMN Tahun 2010-2014 adalah pada tahun

2012. Itu berarti 28,8 % anggaran Kemenpera 2010-2014 dialokasikan untuk

pembangunan 70.000 unit Rusunawa.

Dengan kondisi eksisting yang memperhitungkan: backlog, urbanisasi,

kelangkaan Lahan di perkotaan, kapasitas fiskal daerah dan dukungan perumahan

di daerah khusus (perbatasan) Kementerian Perumahan Rakyat dalam hal ini

Deputi Bidang Perumahan Formal memiliki pembangunan rusunawa sebagai salah

satu programnya. Kegiatannya pembangunan rusunawa meliputi:10

Sasaran: pekerja, TNI/POLRI, mahasiswa dan santri;

Pertanahan yang disediakan oleh pengusul;

Program dan perencanaan meliputi: pemrograman pembangunan rusunawa,

perencanaan pembangunan, dan verifikasi (administrasi dan teknis);

Perijinan dengan dukungan Pemda dan Pemkot;

Monitoring dan evaluasi yang meliputi: monitoring program, pelaksanaan

pembangunan, pemanfaatan dan evaluasi program;

Sumber anggaran: APBN dan dukungan sharing instansi pengususl atau

pemda/pemkot setempat;

9 1 TB = 96 unit. 10 Buku Saku Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, Oktober 2011. Hal. 87.


Serta dukungan lainnya yang berupa sosialisasi, koordinasi, sinkronisasi

program, bimbingan teknis, bantuan teknis, pendampingan dan pembinaan

serta penghargaan kepada pengelola rusunawa.

Benefit langsung yang diharapkan dapat tercapai adalah:

1. Terbangunnya Rusunawa/Rusus dan terpenuhinya kebutuhan unit hunian untuk

kelompok sasaran;

2. Terciptanya Lapangan Kerja;

3. Meningkatnya pasokan Rumah Susun/Khusus.

Sedangkan benefit tidak langsung yang diharapkan antara lain:

1. Berkontribusi terhadap pengurangan Backlog;

2. Peningkatan produktivitas;

3. Meningkatnya kesejahteraan;

4. Mendukung kegiatan belajar dan mencegah tawuran mahasiswa.

Pembangunan Rusunawa/ Rumah Susun Sederhana Sewa bertujuan

menyediakan rumah layak huni bagi seluruh keluarga Indonesia, khususnya MBR

yang belum mempunyai kemampuan untuk meemnuhi kebutuhan rumahnya

melalui kepemilikan, dengan target 2010-1014 sebanyak 380 TB, dan

pembangunan yang telah terlaksana sebanyak 49 TB pada tahun 2010 dan 143 TB

2011 pada tahun 2011.11

Pembangunan Rusunawa salah satunya dapat dilakukan dengan pola Unit

Pelaksana Teknis (UPT) yang didasarkan pada kemampuan atau besarnya

penghasilan penghuni, bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan pendapatan

maximum sebesar upah minimum kabupaten/kota (UMK) diarahkan oleh

Pemerintah melalui APBN/ APBD yang tidak mengharapkan pengembalian investasi.

C. EFEKTIVITAS DAN KUALITAS PEMBANGUNAN RUSUNAWA

Pengadaan perumahan di perkotaan dalam jumlah besar bagi masyarakat

berpenghasilan rendah di negara-negara berkembang merupakan persoalan yang

cukup kompleks dan menghadapi banyak kendala. Menurut Bambang Panudju

dalam bukunya yang berjudul Pengadaan Perumahan Kota dengan Peran Serta Masyarakat Berpenghasilan Rendah, yang dikutip oleh R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, kendala-kendala secara garis besar adalah sebagai berikut:

11 Buku Saku Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, Oktober 2011. Hal. 88.


1. Kendala pembiayaan.

Hampir seluruh negara berkembang memiliki kemampuan ekonomi nasional

yang rendah atau sangat rendah. Sebagian besar anggaran biaya pemerintah

yang tersedia untuk pembangunan dialokasikan untuk kegiatan-kegiatan yang

menunjang perbaikan ekonomi seperti industri, pertanian, pengadaan

infrastruktur, pendidikan. Dan sebagainya. Anggaran pemerintah untuk

pengadaan perumahan menempati prioritas yang rendah sehingga setelah

dipakai untuk membayar makanan, pakaian, keperluan sehari-hari dan lain-

lain, hanya sedikit sekali yang tersisa untuk keperluan rumah. Sementara itu

harga rumah terus meningkat sehingga pendapatan penduduk semakin jauh di

bawah harga rumah yang termurah sekalipun.

2. Kendala ketersediaan dan harga lahan.

Lahan untuk perumahan semakin sulit di dapat dan semakin mahal, di luar

jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Meskipun kebutuhan lahan

sangat mendesak, terutama untuk pengadaan perumahan bagi masyarakat

berpenghasilan rendah, usaha-usaha positif dari pihak pemerintah di negara-

negara berkembang untuk mengatasi masalah tersebut belum terlihat nyata.

Mereka cenderung menolak kenyataan bahwa masyarakat berpenghasilan

rendah memerlukan lahan untuk perumahan dalam kota dan mengusahakan

lahan untuk kepentingan mereka.

3. Kendala ketersediaan prasarana untuk perumahan.

Ketersediaan prasarana untuk perumahan seperti jaringan air minum,

pembuangan air limbah, pembuangan sampah dan transportasi yang

merupakan persyaratan penting bagi pembangunan perumahan. Kurangnya

pengembangan prasaranan, terutama jalan dan air merupakan salah satu

penyebab utama sulitnya pengadaan lahan untuk perumahan di daerah

perkotaan.

4. Kendala bahan bangunan dan peraturan bangunan.

Banyak negara berkembang belum mampu memproduksi bahan-bahan

bangunan tertentu seperti semen, paku, seng gelombang , dan lain-lain.

Barang-barang tersebut masih perlu diimpor dari luar negeri sehingga harganya

berada di luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Selain itu,

banyak standar dan peraturan-peraturan bangunan nasional di negara-negara

berkembang yang meniru negara-negara maju seperti Inggris, Jerman, atau


Amerika Serikat yang tidak sesuai dan terlalu tinggi standarnya bagi

masyarakat negara-negara berkembang. Kedua hal tersebut menyebabkan

pengadaan rumah bagi atau oleh masyarakat berpenghasilan rendah sulit untuk

dilaksanakan.12

Menurut Yudohusodo (1991), dalam membangun rumah sewa perlu

diperhatikan beberapa aspek, yaitu :

Aspek ekonomi

Rumah susun sewa yang berdekatandengan tempat kerja, tempat usaha atau

tempat berbelanja untuk keperluan sehari-hari akan sangat membantu

menyelesaikan masalah perkotaan, terutama yang menyangkut masalah

transportasi dan lalu lintas kota.

Aspek lingkungan

Pada setiap lingkungan perumahan yang dibangun membutuhkan sejumlah

rumah tambahan bagi masyarakat yang mempunyai tingkat sosial ekonomi

yang berbeda. Melalui penerapan subsidi silang masih dimungkinkan

membangun sejumlah rumah sewa yang dibiayai oleh lingkungan itu sendiri.

Aspek tanah perkotaan

Rumah susun sewa yang secara minimal dapat memenuhi kebutuhan

masyarakat pada saat ini, tidak akan lagi memenuhi kebutuhan masyarakat di

kemudian hari. Program peremajaan lingkungan dengan membangun kembali

perumahan sesuai dengan standar yang dituntut, harus dilaksanakan agar

lingkungan perkotaan tetap dapat terjamin kualitasnya. Dengan dikuasainya

tanah dimana rumah susun sewa itu dibangun, program peremajaan lingkungan

di masa mendatang dengan mudah dapat dilaksanakan.

Aspek investasi

Pembangunan rumah susun sewa untuk masyarakat berpenghasilan rendah

secara ekonomis kurang menguntungkan. Besarnya sewa tidak dapat menutup

seluruh biaya investasinya. Akan tetapi apabila ditinjau dari nilai tanah

perkotaan yang selalu meningkat sesuai dengan perkembangan kotanya, maka

cadangan tanah yang dikuasai pemerintah akan selalu meningkat harganya.

12 R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, Aspek-aspek yang mempengaruhi Masalah Permukiman di perkotaan, www.usu.ac.id.


Dengan nilai tanah tersebut, akan terpenuhi pengembalian sebagian atau

seluruhnya biaya investasi.

Aspek keterjangkauan

Untuk dapat mencapai sasaran yang tepat maka tarif sewa disesuaikan dengan

kemampuan masyarakat, atas dasar penghasilan yang nyata dan besarnya

pengeluaran rumah tangga. Letak keberhasilan pembangunan dan penghunian

rumah susun sewa tergantung pada lokasinya.

Dari kelima aspek di atas masing-masing mempunyai nilai yang pasti harus

dilengkapi, tetapi juga tidak menutup kemungkinan dilakukannya beberapa

penyesuaian tergantung pada lokasinya. Dari aspek ekonomi diharapkan lokasi yang

menguntungkan terutama yang dekat dengan akses utama kota, tetapi dari sisi

investasi ini akan kurang menguntungkan. Karenanya perlu kajian lebih dalam lagi

untuk menyeimbangkan kelima aspek ini agar pembangunan rumah susun sewa

dapat diterapkan dan memberikan manfaat yang semaksimal mungkin.

Dalam pembangunan Rusunawa yang tak kalah pentingnya adalah Fasilitasi

Administrasi Alih Aset Rusunawa yang digunakan. Kelengkapan data pendukung

yang digunakan dalam fasilitasi administrasi alih aset Rusunawa adalah seperti yang

disyaratkan dalam Permenkeu No. 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan

Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik

Negara. Dan berdasarkan data yang diperoleh dari Sekretariat Kementerian

Perumahan Rakyat Pembangunan Rusunawa di lingkungan Kementerian Perumahan

Rakyat dari tahun 2005-2010 sebanyak 138 Twin Block (TB), terdiri dari :

1. Rusunawa untuk Perguruan Tinggi Negeri/ Kementerian Pendidikan Nasional

sebanyak 45 TB;

2. Rusunawa untuk Pekerja/ Pemerintah Daerah sebanyak 29,5 TB;

3. Rusunawa untuk Perguruan Tinggi Swasta, BUMN dan BUMD sebanyak 40,5 TB;

4. Rusunawa untuk Kementerian Agama, Kementerian Pertahanan dan Polri

sebanyak 23 TB.

Sedangkan Progres Penyerahan Rusunawa yaitu:

a. Serah terima Rusun Sewa Mahasiswa Rusun Sewa Mahasiswa yang telah

diserahterimakan kepada Kementerian Pendidikan Nasional berdasarkan Berita

Acara No.80/M/PL.03.01/05/2011-No.352/MPN/LL/2011, yaitu:

1. Rusunawa Universitas Indonesia (1 TB), Kota Depok dan;


2. Rusunawa Universitas Sam Ratulangi (1 TB), Kota Manado

b. Usulan Hibah Rusun Sewa Pekerja Rusun Sewa Pekerja yang telah diusulkan

dengan mekanisme hibah ke Kementerian Keuangan melalui Surat No. S-

186/MK.06/2011 tanggal 6 April 2011:

1. Rusunawa Cingised Bandung (1TB) untuk diserahkan kepada Pemkot

Bandung;

2. Rusunawa Muka Kuning Batam (1TB) untuk diserahkan kepada Pemkot

Batam.

Saat ini statusnya sedang dalam proses usulan untuk persetujuan Presiden RI

di Kementerian Sekretariat Negara.

Selain itu, juga telah diusulkan Hibah Rusun Sewa Pekerja sbb: Rusun Sewa

Pekerja Siwalankerto (2 TB), yang saat ini masih dalam proses di Ditjen.

Kekayaan Negara-Kemenkeu.

c. Usulan Alih Status penggunaan BMN Rusun Sewa Mahasiswa:

1. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Diponegoro (1 TB);

2. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Udayana (1 TB);

3. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Hasanuddin (1 TB);

4. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Andalas (1 TB)

Saat ini masih dalam proses di Ditjen. Kekayaan Negara-Kemenkeu.

D. PENUTUP

Dari paparan diatas poin-poin yang dapat dijadikan patokan untuk

menentukan Kriteria rusunawa yang sesuai untuk permukiman kembali

(resettlement):

a. Lokasi hunian.

b. Luas hunian.

c. Ruang privat.

d. Ruang interaksi.

e. Pencahayaan dan penghawaan alami.

f. Biaya sewa.

g. Prasarana & sarana.

h. Kesehatan & keselamatan hunian.


Sedangkan salah satu kendala yang harus diperhatikan khususnya dalam

pemeriksaan efektivitas dan kualitas pembangunan Rusunawa adalah kelengkapan

data pendukung yang dipersyaratkan oleh Permenkeu No. 96/PMK.06/2007.

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN:

1. UU No. 23 Tahun 1997 Tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup;

2. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;

3. UU No. 33 Tahun 2005 Tentang Pemerintah Daerah;

4. UU No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang;

5. UU No. 28 Tahun 2008 Tentang Bangunan Gedung;

6. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;

7. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;

8. PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

9. PP No. 40 tahun 1994 tentang Rumah Negara;

10. PP No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik.

11. PP No. 69 Tahun 1996 Tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban, serta Bentuk Dan

Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang;

12. PP No. 27 Tahun 1999 Tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan;

13. PP No. 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan Tanah;

14. PP No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

15. PP No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah;

16. PP No. 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan Antara

Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota;

17. Perpres No. 9 Tahun 2005 tentang Kedudukan, Tugas, Fungsi, Kewenangan,

Susunan Organisasi dan Tata Kerja Departemen sebagaimana telah diubah dengan

Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 62 Tahun 2005;

18. Keppres No. 187/M Tahun 2004 tentang Susunan Kabinet Indonesia Bersatu;

19. Keppres No. 22 Tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan

Rumah Susun di Kawasan Perkotaan.

20. Permendagri No.3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah

Tentang Rumah Susun.

21. Permendagri No. 74 Tahun 2007 tentang Pemberian Kemudahan Perizinan dan

Insentif dalam Pembangunan Rumah Susun Sederhana di kawasan Perkotaan.


22. Permendagri No. 17 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang

Milik Daerah;

23. Permenkeu No. 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan,

Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara;

24. Permenkeu No. 119/PMK.05/2007 tentang Persyaratan Administratif Dalam

Rangka Pengusulan dan Penetapan Satuan Kerja Instansi Pemerintah Untuk

Menerapkan Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum;

25. Permenkeu No. 13 Tahun 2007 tentang Penentuan Tarif Sewa Barang Milik

Negara.

26. Permenpera No. 14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun

Sederhana Sewa.

27. Permenpera No. 18/PERMEN/M/2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan

Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN dan APBD.

28. Permenpera No. 02/PERMEN/M/2005 tentang Organisasi dan Tata Kerja

Kementerian Negara Perumahan Rakyat sebagaimana telah diubah Peraturan

Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/PERMEN/M/2006;

29. Permenpera No. 34/PERMEN/M/2006 tentang Pedoman Umum Penyelenggaraan

Keterpaduan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Kawasan Perumahan;

30. Permenpera No. 02/PERMEN/M/2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan Penyerahan

Kegiatan Selesai di Lingkungan Kementerian Negara Perumahan Rakyat;

31. Permenpera No. 10/PERMEN/M/2007 tentang Pedoman Bantuan Stimulan

Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (PSU) Perumahan dan Permukiman;

32. Permen No.09/permen/m/2007 tentang Pemberian Pinjaman /Pembiayaan KPR

Satuan Rusun Bagi PNS;

33. Permenpera No.17/Permen/m/2008 tentang Permen Standar Dan Prosedur

Pelaksanaan Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusuna Syariah Bersubsidi;

34. Permenpera No.16/Permen/m/2008 Permen Standar Dan Prosedur Pelaksanaan

Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusuna Syariah Bersubsidi;

35. Permenpera No. 10/Permen/m/2008 Permen Tata Laksana Penghunian Dan

Pengalihan Satuan Rumah Susun Sederhana Milik;

36. Permenpera No. 18/Permen/m/2007 Permen Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan

Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN Dan APBD;

37. Permenpera No. 14/Permen/m/2007 Permen Pengelolaan Rumah Susun

Sederhana Sewa;


38. Permenpera No. 9 /Permen/m/2008 Permen Pedoman Bantuan Pembangunan

Rumah Susun Sederhana Sewa Pada Lembaga Pendidikan Tinggi Dan Lembaga

Pendidikan Berasrama;

39. Permenpera No. 22 Tahun 2006 Keppres Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan

Rumah Susun Di Kawasan Perkotaan;

40. Permen PU Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknik Pembangunan Rumah

Susun.

Sumber:

Prof.Dr.Maria S.W. Sumardjono.SH.MCL.MPA, Alternatif kebijakan pengaturan hak atas tanah beserta bangunan bagi warga Negara Asing dan Badan Hukum, Jakarta, 2008.

Anwar Hamid dan Happy Santosa, Kriteria Rusunawa untuk Pemukiman Kembali (Resettlement) Masyarakat Tepian Sungai Desa Batu Merah, Kota Ambon, dalam Seminar Nasional Pascasarjana X ITS, Surabaya, 4 Agustus 2010.

Buku Saku Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, Oktober 2011. R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, Aspek-aspek yang mempengaruhi Masalah

Permukiman di perkotaan, www.usu.ac.id. UU Rusun, Permudah Masyarakat Miliki Rusun, Koran Jakarta, 03 November

2011, http://rusunami-rusunawa.blogspot.com/2011/11/peraturan-rusun.html.

Rusu Nawa

Documents

Transcript of Rusu Nawa