Rest Area Proposal

PT. Adhikrida Multi CiptaPT. Adhikrida Multi Cipta

1

1


KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas

berkat rahmat dan karunia-Nyalah kami dapat menyelesaikan laporan ini dengan baik

dan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari pembuatan laporan ini selain untuk

memenuhi tugas Proyek adalah untuk menambah dan membuka wawasan kita

mengenai proses awal untuk menjalankan suatu proyek konstruksi dalam hal ini

adalah studi kelayakan (feasibility study) proyek Rest Area Tol Cipularang Km.100.

Laporan ini berisi tentang analisa studi kelayakan untuk menentukan layak

atau tidaknya proyek ini ditinjau dari berbagai aspek yaitu aspek pasar dan

pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek

hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan.

Akhir kata, kami juga sangat berterima kasih atas kerja sama dan upaya keras

seluruh tim yang telah banyak membantu dalam pembuatan study kelayakan proyek

ini. Saran dan kritik yang bersifat konstruktif sangat kami harapkan demi tercapainya

perbaikan dalam laporan selanjutnya. Kami juga mohon maaf bila ada kekeliruan dan

kesalahan dalam laporan ini.

Bandung, November 2009

PT.AdhikridaMulti Cipta Beny Aly Mangkujaya

2

2


DAFTAR ISI

BAB........................................................................................................................5

PENDAHULUAN ................................................................................................5

1.1 LATAR BELAKANG .....................................................................................5

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN ..............................................................................6

1.3 RUANG LINGKUP ........................................................................................7

BAB 2 ....................................................................................................................8

ASPEK PASAR DAN PEMASARAN ...............................................................8

2.1 GAMBARAN UMUM PROSPEK PASAR PRODUK ..................................8

2.1.1 Produk ..............................................................................................8

2.2 PERMINTAAN ..............................................................................................11

2.3 PENAWARAN ..............................................................................................12

2.4 PROYEKSI PEMINTAAN DAN PENAWARAN ........................................12

2.5 ANALISIS PELUANG ..................................................................................13

2.6 PERSAINGAN ...............................................................................................13

2.6.1 Benchmarking .................................................................................13

2.6.2 Analisis Benchmarking ..................................................................13

2.7 HARGA ..........................................................................................................16

2.8 PROMOSI ......................................................................................................16

2.9 STRATEGI PEMASARAN ...........................................................................16

2.10 ANALISIS TOWS ......................................................................................16

2.11 KEPUTUSAN STRATEGI ........................................................................19

BAB 3 ..........................................................................................................................21

ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS ..................................................................21

3.1 DESAIN PRODUK ........................................................................................21

3.2 PERUNTUKAN LAHAN DAN KETENTUAN BANGUNAN ...................24

3.3 MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN ....................................25

3

3


3.4 LOKASI PRODUK ........................................................................................26

BAB 4 ...................................................................................................................28

ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA ..........................28

4.1 ANALISIS STAKEHOLDER ........................................................................28

4.2 STRUKTUR ORGANISASI ..........................................................................31

4.3 JOB ANALYSIS DAN JOB DESCRIPTION ...............................................32

4.3.1 Job Analysis ....................................................................................32

4.3.2 Job Description ................................................................................33

4.4 PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI .....................................................36

BAB 5 ...................................................................................................................37

ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS ...............................................................37

5.1 BADAN HUKUM ORGANISASI .................................................................37

5.2 ANGGARAN DASAR DAN ANGARAN RUMAH TANGGA (AD / ART) 38

5.3 PROSEDUR PERIZINAN ..............................................................................39

BAB VI .................................................................................................................42

ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN ...........................................................42

6.1 PERKIRAAN MODAL KERJA .....................................................................42

6.1.1 Time Line Assumption .....................................................................42

6.1.2 Project Overview ..............................................................................42

6.1.3 Harga ................................................................................................42

6.2 PERKIRAAN BIAYA INVESTASI & OPERASIONAL ..............................43

6.3 PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN ..........................................................44

BAB VII ................................................................................................................52

REKOMENDASI .................................................................................................52

4

4


DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Lokasi Rest Area Tol Cipularang Km. 100 ........................................10

Gambar 2.2 Fasilitas SPBU dan Mesjid ................................................................10

Gambar 2.3 Fasilitas KFC dan Starbuck ................................................................10

Gambar 2.4 Fasilitas Parkir dan Kantin .................................................................11

Gambar 2.5 Grafik Volume LHR Tol Cipularang .................................................11

Gambar 2.6 Grafik Pertumbuhan Rest Area ..........................................................12

Gambar 2.7 TOWS Diagram Cartesius ..................................................................19

Gambar 3.18 Gambar Lokasi Km.100 .....................................................................26

Gambar 3.29 Lokasi Km.100 ..................................................................................26

Gambar 4.110 Skema Stakeholder ..........................................................................31

Gambar 4.211 Susunan Organisasi .........................................................................31

Gambar 6.112 Grafik IRR ......................................................................................50

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Penawaran Rest Area .............................................................................12

Tabel 2.2 Analisa Peluang .....................................................................................13

Tabel 2.3 Analisis Benchmarking .........................................................................14

Tabel 2.4 Analisis TOWS ......................................................................................17

Tabel 2.5 Keputusan Strategi .................................................................................20

Tabel 3.16 Mesin dan Teknologi ...........................................................................25

Tabel 4.18Stakeholder Analisis .............................................................................30

Tabel 4.29Personil Organisasi ...............................................................................32

Tabel 4.310Job Analisis .........................................................................................33

Tabel 6.311 Biaya Manajemen ..............................................................................44

Tabel 6.412Biaya Staff ..........................................................................................44

Tabel 6.513Biaya Operasional ...............................................................................44

Tabel 6.614Penerimaan Penjualan BBM Pertahun ................................................44

Tabel 6.715Summary Cash Flow ...........................................................................46

Tabel 6.816Perhitungan NPV, IRR, Payback Period .............................................49

5

5


BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Bandung memiliki posisi strategis dalam sumbangannya di Pulau Jawa

khususnya Provinsi Jawa Barat dan sekitarnya. Hal tersebut disebabkan karena

Bandung adalah titik pertemuan jalan-jalan provinsi yang menghubungkan Ibukota

Bandung dan area produksi disekeliling Bandung. Jarak perjalanan yang dahulu

ditempuh dari Jakarta hingga Bandung yaitu sekitar 3 jam perjalanan mobil kini tidak

lagi, karena telah dibangun Jalan Tol Cipularang (Cileunyi, Purwakarta, Padalarang)

yang konstruksinya dilakukan sangat cepat dalam rangka menghadapi KAA

(Konferensi Asia Afrika) menghubungkan Cikampek dengan Bandung hanya dalam

waktu 2 jam.

Dengan kemudahan tersebut banyak penduduk dari Jakarta dan wilayah Jawa

Barat lainnya meniKmati akhir minggunya di Bandung. Iklim yang sejuk dengan

temperature rata-rata harian tertiinggi 28,2 derajat celcius, dan hawa pegunungan nan

segar membuat Bandung diminati sebagai area favorit untuk bermukim serta ideal

bagi kota wisata dan pusat perbelanjaan (Sekilas Kota Bandung, 2006). Bandung juga

dinilai merupakan kota yang “beruntung” karena kota ini cukup dekat dengan Jakarta

dan mengalami imbas dari pertumbuhan ekonomi yang pesat. Untuk memberikan

fasilitas yang baik kepada para pengunjung Kota Bandung, Kota Bandung juga

membangun fasilitas-fasilitas tambahan yang memberikan kenyamanan, berupa

Factory Outlet, Mall, Hotel, Restaurant, dan daerah wisata/ outbound.

Bahkan sejak Tol Cipularang dibangun, pelaku bisnis rest area/ tempat

peristirahatan juga tidak ketinggalan untuk melebarkan sayap menawarkan fasilitas-

fasilitas lain selain SPBU untuk menambah kenyamanan para pengunjung Kota

Bandung. Sejumlah pengusaha berlomba-lomba menginvestasikan pundi-pundi

keuangannya untuk membangun rest area mirip mall yang dilengkapi fasilitas

( SPBU, ATM, kantin, restoran, toilet, sarana ibadah, dsb). Pertumbuhan rest area

beberapa tahun belakangan ini sudah disadari oleh Jasa Marga sebagai pengelola jalan

tol. Sejak beberapa tahun lalu sejumlah rest area /tempat peristirahatan mulai

dibangun di beberapa ruas jalan tol antar kota atau antar provinsi. Hasilnya kini rest

6

6


area menjadi bisnis yang menggiurkan, hal ini didasarkan pada data Lalu

Lintas Jasa Marga pada tahun 2008 dimana jumlah kendaraan yang melintas per tahun

yaitu 54.513.579 kendaraan atau sekitar 1.494.010 kendaraan/hari, dengan

kemungkinan kendaraan yang mengunjungi rest area sejumlah 207.070

kendaraan/hari, dan meningkat sebanyak 3% setiap tahunnya. Disebabkan kebutuhan

pasar yang sangat besar, kami sebagai pelaku bisnis sangat tertarik untuk membangun

rest area dengan menyediakan fasilitas super lengkap mulai dari SPBU, restaurant dan

café bertaraf international, kantin yang menyajikan menu tradisional dan jajanan

tradisional, sarana ibadah, toilet, cuci mobil, ATM, tempat parkir. Perencanaan

pembangunan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100

dilakukan karena belum terdapat rest area dengan fasilitas-fasilitas yang sebaik kami

tawarkan beserta pemandangan yang begitu indah sebelumnya. Dengan pembangunan

rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 diharapkan mampu

menambah kenyamanan pengguna jalan tol untuk melepas lelah dan beristirahat

dengan segala keperluan yang terdapat pada fasilitas pendukung rest area.

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN

Pada dasarnya maksud dan tujuan dilakukan studi kelayakan ini adalah untuk

mengetahui apakah suatu bisnis layak atau tidak untuk dijalankan. Biasanya studi

kelayakan ini dibuat sebagai gambaran awal atau sebagai patokan untuk menghindari

risiko-risiko yang buruk terjadi, seperti misalnya kegagalan usaha tersebut karena

belum mempelajari kondisi pasar di lokasi tempat usaha tersebut dibangun. Dalam

melakukan studi kelayakan ini, terdapat tujuan mengapa sebelum suatu usaha atau

proyek dijalankan perlu dilakukan studi kelayakan (kasmir dan jakfar, 2006) :

1. Menghindari risiko kerugian

Untuk mengatasi risiko kerugian di masa mendatang, karena di masa

mendatang akan dating semacam kondisi ketidakpastian. Kondisi ini ada yang

dapat diramalkan namun ada juga yang tidak dapat diramalkan. Dalam hal ini

fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang ada.

2. Memudahkan perencanaan

Dengan peramalan yang dilakukan sebelumnya, maka akan mempermudah

kita dalam melakukan perencanaan.

7

7


3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan

Dengan perencanaan yang matang maka akan lebih terarah dan fokus.

4. Memudahkan pengawasan dan pengendalian

Begitu pula halnya dengan proses pengawasan, proses pengawasan akan

menjadi lebih mudah karena segala pelaksanaan sudah ada jalurnya dan

polanya sudah jelas. Dan pengendalian terhadap masalah-masalah yang

muncul juga dapat dilakukan dengan lebih mudah.

Sedangkan maksud dan tujuan mendirikan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah

Bandung Jakarta Km 100 bagi konsumen adalah mampu menambah kenyamanan

pengguna jalan tol untuk melepas lelah dan beristirahat dengan segala fasilitas

pendukungnya, dan bagi pemilik fasilitas adalah dapat memberikan keuntungan bagi

pemilik fasilitas.

1.3 RUANG LINGKUP

Lingkup pembahasan studi ini adalah keseluruhan fasilitas yang akan

dibangun pada rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100.

8

8


BAB 2

ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

2.1 GAMBARAN UMUM PROSPEK PASAR PRODUK

Kebutuhan tempat istirahat ini sudah disadari oleh Jasa Marga sebagai pengelola

jalan tol. Sejak beberapa tahun lalu sejumlah tempat peristirahatan (rest area) mulai

dibangun di beberapa ruas jalan tol antar kota atau antar provinsi. Awalnya memang

hanya di-desain sebagai kedai-kedai biasa saja dan dilengkapi sarana toilet dan

bengkel/tambal ban sederhana. Namun lambat laun ceruk bisnis dari usaha ini mulai

dilirik para pengusaha besar. Hasilnya rest area pun kini menjadi bisnis yang

menggiurkan. Berdasarkan pengamatan langsung yang dilakukan di ruas tol Jakarta -

Cikampek yang memiliki panjang sekitar 72 Km, kini terdapat sedikitnya 5 rest area

yang memiliki fasilitas lengkap. Tiga diantaranya berada di arah Cikampek, yakni di

Km 19, Km 39, dan Km 57. Sedangkan sisanya berada menuju arah Jakarta, yakni di

Km 62 dan Km 42. Rest area yang paling dominan di Km 19 dan Km 42 pada ruas

Tol Cikampek – Jakarta atau sebaliknya memiliki tempat istirahat yang dilengkapi

berbagai fasilitas SPBU, toilet, mushola, ATM, minimarket, factory outlet, bengkel,

hingga kantin maupun restoran. Sejumlah restoran dan Café yang menawarkan

makanan/minuman dalam negeri maupun western bisa Anda pilih untuk melepas

penat sejenak. Rumah Makan Padang Sederhana, Dunkin Donuts, Solaria, Pizza Hut

atau Starbuck ada di sini. Namun jika Anda ingin berhemat, lebih baik memilih

makan di kedai-kedai yang tersebar di kantin rest area tersebut. Namun demikian

kebutuhan tempat istirahat tetap menjadi sebuah keniscayaan bagi para pengguna

jalan antar kota atau antar provinsi. Apalagi kemungkinan tingkat kejenuhan

pengguna jalan tol - yang harus melalui jalur monoton - relatif lebih tinggi ketimbang

pengguna jalan biasa. Kehadiran rest area multi fasilitas tentu sangat memudahkan

pengguna jalan tol.

2.1.1 Produk

Nama Produk : Pembangunan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah

Bandung Jakarta Km 100.

Kualitas Produk : Produk utama yang ditawarkan pada Pembangunan rest area

9

9


pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 adalah SPBU

dengan

fasilitas-fasilitas pendukung.

Berikut ini adalah kualitas produk yang ditawarkan :

• SPBU : SPBU dengan Tipe A

• Fasilitas-fasilitas pendukung :

Restoran dan kafe bertaraf International

o Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional

o Minimarket

o Sarana Ibadah

o Toilet

o ATM

o Tempat parkir

o Bengkel dan Cuci Mobil

Spesifikasi Produk:

• Desain SPBU sesuai standar PT.Pertamina.

• Kanopi SPBU disesuaikan dengan standar PT.Pertamina.

• Panduan untuk pump island harus disesuaikan dengan standar PT.Pertamina.

• Sirkulasi/jalur masuk dan keluar harus sesuai antrian.

• Dilengkapi fasilitas pendukung yaitu

o Restoran dan kafe bertaraf International yaitu berupa bangunan siap pakai

tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan

berukuran 370 meter2peruntukan 2 restaurant dan 1 buah kafe.

o Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional berupa bangunan siap

pakai yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 174

meter 2. Terdiri dari 6 buah kantin, dilengkapi dengan tempat duduk kantin.

o Minimarket yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang

disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter2.

o Sarana Ibadah yaitu mesjid berukuran 50 meter21 lantai dan karpet , lengkap

dengan WC dan tempat wudhu.

o Toilet yaitu berupa bangunan kamar mandi siap pakai yang disewakan

berukuran 50 meter 2sebanyak 15 pintu.

10

10


o ATM Center yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang

disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter 2.

o Tempat parkir

o Bengkel dan Cuci Mobil yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan

yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 72 meter2.

Bentuk Fisik

Gambar 2.1 Lokasi Rest Area Tol Cipularang Km. 100

Gambar 2.2 Fasilitas SPBU dan Mesjid

11

11


Gambar 2.3 Fasilitas KFC dan Starbuck

Gambar 2.4 Fasilitas Parkir dan Kantin

2.2 PERMINTAAN

Permintaan dilakukan oleh Jasa Marga yang telah merintis pengembangan kemitraan

bisnis rest area. Pengembangan bisnis rest area bagi Jasa Marga sebenarnya

berangkat dari aturan investasi jalan tol yang mengharuskan Jasa Marga menyediakan

area bersantai sejenak sebagai bagian dari fungsi keselamatan dalam operasi jalan

berbayar tersebut. Apalagi diikuti dengan semakin besarnya penggunaan Tol

Cipularang pada 3 tahun belakangan ini.

12

12


Gambar 2.5 Grafik Volume LHR Tol Cipularang

Berdasarkan minat tersebut tumbuhlah pembangunan rest area yang dilengkapi

berbagai macam fasilitas pendukungnya sehingga membuka peluang menjadi area

bisnis plus rest area. Maka, dikembangkanlah semacam one stop shopping mini yang

biasanya terdiri dari stasiun pengisian bahan bakar umum (SPBU), minimarket, dan

rumah makan atau restoran. Keterelibatan mitra investor dalam pengembangan bisnis

rest area itu juga didasarkan pada pertimbangan area itu bukan bisnis pokok dari

usaha Jasa Marga. Dengan begitu, mereka melibatkan investor swasta sebagai

operator dan sekaligus investornya dengan maksud agar lebih profesional. Dengan

menjadikan rest area sebagai kawasan bisnis plus maka sesungguhnya secara kreatif,

Jasa Marga telah mengubah kewajiban membuat rest area sebagai liabilitas menjadi

aset produktif. Dengan begitu, kalau rest area yang tadinya berangkat dari kewajiban

yang membebani anggaran perusahaan karena harus membangun dan membiayai

perawatannya, kini justru menjadi ladang emas baru yang menjanjikan pemasukan

dana setiap tahunnya. Berikut ini adalah pembangunan pertumbuhan rest area arah

Cipularang - Jakarta.

13

13


Gambar 2.6 Grafik Pertumbuhan Rest Area

2.3 PENAWARAN

Tabel 2.1 Penawaran Rest Area

Rest Area Lokasi 21 Km34 Km

Rest Area Cikampek – Jakarta 42,5 Km52 Km62,5 Km71,3 Km88 Km

2.4 PROYEKSI PEMINTAAN DAN PENAWARAN

Berdasarkan data yang diperoleh dari Jasa Marga , 5 tahun belakangan ini banyak

sekali rest area yang tumbuh dengan kepentingan komersial menyajikan berbagai

macam fasilitas seperti SPBU, restoran ternama, dan kafe ternama. Maka dengan

dilakukannya perencanaan pembangunan rest area ini dipastikan memiliki nilai bisnis

yang tinggi dan keuntungan yangmenggiurkan. Dengan arti lain terjadi kenaikan

permintaan untuk dibangun rest area dengan fasilitas yang lengkap terhadap

penawaran yang sudah ada sebelumnya.

2.5 ANALISIS PELUANG

Berdasarkan hasil survey yang dilakukan pada lokasi Tol Cipularang maka lokasi

rencana rest area pada Km 100 sangat strategis, hal tersebut dikarenakan lokasinya

memiliki jarak setengah perjalanan Tol Cipularang. Para pengemudi yang lelah dapat

beristirahat sejenak dengan berbagai fasilitas pendukung yang berkelas dan bagi para

pengemudi yang kehabisan bahan bakar dapat mengisi di pom bensin Pertamina Pasti

14

14


Pas yang ada. Lokasi yang bertepatan dengan angka 100 ini dapat memudahkan para

konsumen untuk mengingat Rest Area Km 100. Apalagi ditambah dengan

kelengkapan fasilitas yang menambahkan nilai jual Rest Area Km 100.

Tabel 2.2 Analisa Peluang

FasilitasCikampek -Jakarta

SPBU

Toilet

Mesjid

Restoran

TambalBan/Isi

Bengkel

Parkir

ATM

MiniMarket

213442.55262.571.3

FasilitasCikampek -Bandung

SPBU

Toilet

Mesjid

Restoran

TambalBan/Isi

Bengkel

Parkir

ATM

MiniMarket

2.6 PERSAINGAN

2.6.1 Benchmarking

Melakukan identifikasi keberadaan rest area yang dapat menjadi pesaing Rest Area Km

100 yang akan dibuat.

2.6.2 Analisis Benchmarking

Pada jalur Tol Cipularang ke arah Jakarta, rest area yang merupakan pesaing terbesar

merupakan rest area yang terletak pada Km 88. Alasan terbesar adalah rest area

tersebut merupakan rest area yang terletak paling dekat dan juga berada pada ruas Tol

Cipularang ke arah Jakarta.

Untuk Rest Area Km 88 tersebut sudah terlebih dahulu berada di ruas jalan tol dan

juga sudah mempunyai pangsa pasar sendiri karena belum adanya saingan. Terlihat

dari pengunjung yang berada pada rest area tersebut berada pada jumlah yang besar

untuk tiap harinya terlebih lagi untuk waktu akhir pekan dimana banyak warga Jakarta

yang kembali setelah menghabiskan liburannya di Bandung. Fasilitas tambahan yang

disediakan di rest area tersebut seperti restoran, tempat ibadah, toilet, tempat parkir,

dan juga warung-warung makanan & minuman ringan serta rokok. Untuk mengetahui

peluang pasar, potensi, dan posisi rest area yang akan dibangun, maka dilakukan

15

15


analisis benchmarking yang membandingkan dan melihat kelebihan serta kekurangan

dengan pesaing ditinjau dari beberapa segi.

Tabel 2.3 Analisis Benchmarking

Fasilitas Rest Area Km 100 Rest Area Km 88

Restoran

Restoran akan terdiri dari restoran ternama dan juga restoran tradisional dan juga sudah terintegrasikan pada bangunan yang tertata

Restoran yang disediakan semuanya merupakan restoran tradisional, dan juga mempunyai bangunan yang tidak terintegrasi dengan baik

Toilet

Fasilitas toilet yang akan disediakan akan didesain untuk menampung lebih banyak orang sehingga menghindari antrian yang panjang untuk mempergunakan toilet.Serta selalu menjaga kebersihan dari toilet yang disediakan

Toilet yang ada mempunyai daya tampung yang tidak mencukupi apabila pengunjung berjumlah dalam skala yang cukup besar sehingga sering terjadi antrian ketika akan mempergunakan fasilitas tersebut ditambah lagi dengan aspek kebersihan yang kurang diperhatikan

ATM Center

Disediakan ATM dari berbagai jenis bank yang terintegrasi dalam satu tempat, sehingga memudahkan bagi pengunjung yang ingin mengambil uang tunai

Pada SPBU ini belum disediakan ATM centre

Bengkel

Disediakan mini bengkel yang dapat dipergunakan oleh para pengunjung untuk memeriksa atau memperbaiki keadaan kendaraan sebelum melanjutkan perjalanan. Juga terdapat tempat pencucian kendaraan.

Belum disediakannya fasilitas bengkel

16

16


Fasilitas Rest Area Km 100 Rest Area Km 88

Lahan Parkir Lahan parkir yang disediakan mempunyai areal yang cukup besar dan juga diatur agar tidak terjadi penumpukan, dan juga disediakan petugas untuk membantu pengunjung mendapatkan parkir sehingga tidak mengalami kesulitan ketika pengunjung sedang ramai.

Lahan parkir yang disediakan luas, tetapi tidak dilakukan pengaturan yang baik. Seringkali pengunjung sulit mencari parkir ketika kondisi sedang ramai

Minimarket Minimarket yang disediakan merupakan bentuk yang modern dan mempunyai tempat yang nyaman, lengkap dan juga mempunyai fasilitas pembayaran dengan debit atau kredit card

Masih berupa warung tradisional, dan pembayaran harus dilakukan dengan uang cash

Mushola Mushola yang disediakan mempunyai kapasitas yang besar, dilengkapi dengan AC dan juga menjaga kebersihan. Sehingga pengunjung akan nyaman dalam menjalankan ibadahnya

Mushola yang disediakan mempunyai kapasitas yang tidak begitu memadai. Sehingga seringkali pemakai mushola berdesakan.

Standar Pelayanan Pasti Pas

Menjamin meteran untuk selalu akurat sehingga konsumen tidak dirugikan. Selain itu standar pelayanan pasti pas mengharuskan operator untuk selalu bersikap ramah

Belum mengadopsi pelayanan pasti pas

Easy Pay Dalam melakukan pembayaran, konsumen bisa menggunakan debit atau kredit card. Sehingga konsumen tidak lagi harus menyediakan uang tunai

Belum disediakan layanan Easy Pay

17

17


Berdasarkan bencmarking yang dilakukan terhadap pesaing, maka Rest Area Km 100

mempunyai keunggulan yang besar pada fasilitas dan pelayanan.

2.7 HARGA

Metode penetapan harga rest area ini untuk SPBU disesuaikan dengan harga BBM

dari pemerintah, dan penyewaan bangunan restaurant, kafe, serta kantin disesuaikan

dengan luas bangunan yang ditetapkan sekitar Rp 200.000 - Rp 400.000 per meter.

2.8 PROMOSI

Promosi dilakukan atas kerjasama Pertamina Pasti Pas yaitu pada website Pertamina

dan PT.Jasa Marga berupa rambu-rambu peristirahatan yang dipasang 500 meter dan

100 meter sebelum lokasi.

2.9 STRATEGI PEMASARAN

Rest area Km 100 ini menyediakan fasilitas ternama, maka dalam hal penyewaan

fasilitas yang ada owner memiliki perencanaan peruntukan, sehingga fasilitas-fasilitas

yang memiliki nama tersebut didahulukan kepentingan sewanya. Pemasaran

dilakukan langsung oleh pemiliki fasilitas-fasilitas ternama tersebut, berupa

pemasangan plank promosi besar di depan Rest Area Km 100, jadi sangat menarik

mata para pengemudi yang melintas. Ketika para pengemudi melewati rest area

tersebut terdapat daya tarik dan nilai plus untuk Rest Area Km 100. Untuk promosi

keberadaan Rest Area Km 100 dipasang spanduk pengumuman bahwa telah dibuka

Rest Area Km 100 dengan fasilitas-fasilitas lengkap di setiap jembatan yang melintasi

Tol Cipularang dan disetiap gardu keluar cabang Tol Cipularang.

2.10 ANALISIS TOWS

Identifikasi TOWS pada suatu proyek perlu dilakukan agar dapat ditentukan strategi

proyek berdasarkan hasil analisis TOWS tersebut. Dalam analisis TOWS kita dapat

menilai faktor-faktor apa saja yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu

proyek pada lokasi tertentu. Faktor yang menjadi keunggulan harus dapat

dioptimalkan, sedangkan faktor yang menjadi kelemahan harus dapat diatasi atau

dieliminasi agar tidak memberikan pengaruh buruk.

18

18


Tabel 2.4 Analisis TOWSNo. Weakness (W) Weight (%) Score W x S

1 Modal yang cukup besar 40 4 1.6

2 Teknologi Infrastruktur tidak familiar untuk pengelola yang awam

30 3 0.9

3 Dibutuhkan pemantauan/ perawatan yang intensif

30 3 0.9

No. Strength (S) Weight (%) Score W x S

1 Mempunyai fasilitas yang lengkap seperti restoran, minimarket,bengkel,atm, mushola, toilet

25 4 1

2 Menerapkan standarisasi pelayanan yang baik

20 4 0.8

3 Mempunyai layanan easy pay (kredit card, debit,flash)

20 4 0.8

4 Merupakan SPBU Pertamina pasti pas

20 4 0.8

5 Fasilitas toilet yang digunakan kapasitas yang besar dan juga selalu terjaga kebersihannya

10 3 0.8

6 Luas lahan parkir yang cukup besar 5 3 0.15

No. Threats (T) Weight (%) Score W x S

1 SPBU pesaing yang terletak di Km 88 menawarkan fasilitas yang hampir sama baik

40 4 1.6

2 Kualitas BBM yang sulit untuk dikontrol

30 4 1.2

3 Suplai BBM dari Pertamina yang terhambat dan bisa mengakibatkan kekosongan BBM di SPBU

30 3 0.9

19

19


Opportunity Weight (%) Score W xS

1 Lokasi SPBU pada Km 100 Tol Cipularang arah Jakarta-Bandung dan terletak paling depan dari SPBU lainya.

30 4 1.2

2 Mendapatkan dukungan dari Pertamina, baik dari aspek teknis, pemasaran.

30 4 1.2

3 Pangsa pasar sudah jelas dan berpotensi tinggi.

30 4 1.2

4 Masyarakat umumnya telah mengenal Pertamina dibanding lainya (Shell,Petronas).

10 4 0.4

OPPORTUNITY-THREATS = 0.3

Gambar 2.7 TOWS Diagram Cartesius

2.11 KEPUTUSAN STRATEGI

Sebagai rest area pada Tol Cipularang yang perlu diperhatikan adalah kualitas

pelayanan pada SPBU itu sendiri. Berdasarkan grafik cartesius pada gambar dapat

dilihat bahwa strategi yang dominan akan digunakan dalam proyek SPBU ini adalah

kuadran S-O dan strategi yang akan ditempuh adalah:

20

20

Strength

Threat Opportunity

Weak


• Terus menjaga kualitas pelayanan terhadap konsumen

• Berusaha untuk menjaga kualitas BBM yang dijual

• Memberikan tingkat security yang tinggi pada rest area.

Tabel 2.5 Keputusan Strategi

21

21

Internal Strength WeakneesMempunyai fasilitas yang lengkap seperti restoran, inimarket,bengkel,atm, mushola, toilet

Modal yang cukup besar

Menerapkan standarisasi pelayanan yang baik

Teknologi Infrastruktur tidak familiar untuk pengelola yang awam

Mempunyai layanan easy pay (kredit card, debit,flash)

Dibutuhkan pemantauan/ perawatan yang intensif

Merupakan SPBU Pertamina pasti pas

Eksternal

Fasilitas toilet yang digunakan kapasitas yang besar dan juga selalu terjaga kebersihanny

Threat

Opportunity

Memberikan gratis pengisian angin, dan parker

Masyarakat umumnya telah mengenal Pertamina dibandinglainya (Shell,Petronas).


BAB 3ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS

3.1 DESAIN PRODUK

Rest Area KM 100 adalah rest area yang berada di jalur Tol Cipularang pada titik Km

100 dimulai dari Cawang. Tempat ini diperuntukan sebagai tempat peristirahatan di

jalan tol untuk kendaran yang lewat. Rest Area KM 100 memberikan fasilitas yang

lengkap dengan mengutamakan kenyamanan pengujung. Rest Area KM 100

menggunakan arsitektur minimalis disesuaikan dengan selera pasar saat ini.

Nama Produk : Reat Area KM 100

Pelayanan:

• SPBU : SPBU dengan Tipe A

• Fasilitas-fasilitas pendukung : o Restoran dan kafe bertaraf International

Lokasi restoran dan kafe akan diisi dengan brand-brand ternama dunia untuk

memenuhi selera konsumen seperti Starbucks, KFC dan Pizza Hut. Restoran-restoran

ini dapat langsung terlihat di depan jalus masuk Rest Area KM 100. Restoran dan

kafe bertaraf international berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang

disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 370 meter2peruntukan 2

restaurant dan 1 buah kafe.

o Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional.

Tidak hanya menyajikan brand-brand internasional, Rest Area KM 100 juga memiliki

lokasi kantin yang menyediakan menu-menu bernuansa makanan tradisional

indonesia untuk memenuhi selera seluruh kalangan. Kantin yang menyajikan menu

dan jajanan tradisional berupa bangunan siap pakai yang disewakan sesuai klasifikasi

kegunaan bangunan berukuran 174 meter2. Terdiri dari 6 buah kantin, dilengkapi

dengan tempat duduk kantin.

o Minimarket

Rest Area KM 100 akan bekerja sama dengan franchise yang sudah memiliki nama

seperti contoh Alfamart dan Minimart. Pengunjung tidak hanya dapat beristirahat tapi

22

22


dapat juga membeli segala kebutuhan untuk melanjutkan perjalanan. Minimarket

yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi

kegunaan bangunan berukuran 36 meter2.

o Sarana Ibadah

Kebutuhan sarana untuk beribadah, terutama bagi orang muslim, sangatlah vital.

Untuk itu disediakan pula mushola yang cukup besar dan nyaman untuk menunaikan

ibadah bagi pengunjung. Mushola berukuran 50 meter21 lantai dan karpet , lengkap

dengan WC dan tempat wudhu.

o Toilet

Banyak sekali toilet di berbagai SPBU yang kurang memadai. Namun di Rest

Area KM 100 toilet yang disediakan sangat terawat dan cukup besar untuk banyak

orang, sehingga tidak perlu lama. Toilet berupa bangunan kamar mandi siap pakai

yang disewakan berukuran 50 meter2sebanyak 15 pintu.

o ATM

Di Rest Area KM 100 juga disediakan ATM center yang menyediakan berbagai ATM

dari berbagai bank, sehingga pengunjung dapat menggambil uang terutama disaat

darurat. ATM Center berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan

sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter2.

o Tempat parkir

Rest area tidak dapat dikatakan baik jika tidak dapat melayani kebutuhan parkir

pengunjung. Untuk itu di Rest Area KM 100 disediakan tempat parkir yang memadai

untuk berbagai ukuran kendaraan.

o Bengkel dan Cuci Mobil

Rest Area KM 100 tidak hanya melayani kebutuhan pengunjung dari sisi manusia,

tapi juga kebutuhan kendaraan. Disini terdapat bengkel dan tempat cuci mobil dengan

kualitas yang baik untuk menangani masalah yang dialami para pengunjung. Bengkel

dan Cuci Mobil yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan

sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 72 meter2.

Spesifikasi Produk :

• SPBU sesuai standar PT.Pertamina:

� Desain bangunan harus disesuaikan dengan karakter lingkungan sekitar

(contoh: letak pintu masuk, pintu keluar, dan lain-lain);

23

23


• Elemen bangunan yang adaptif terhadap iklim dan lingkungan (sirip

penangkal sinar matahari, jendela yang menjorok kedalam, dan penggunaan material

dan tekstur yang tepat);

• Desain bangunan SPBU harus disesuaikan dengan bangunan di lingkungan

sekitar yang dominan;

• Arsitektur bangunan sarana pendukung harus terintegrasi dengan bangunan

utama;

• Seluruh fasade bangunan harus mengekspresikan detail dan karakter

arsitektur yang konsisten;

• Variasi bentuk dan garis atap yang menarik;

• Bangunan harus adaptif terhadap panas matahari dan pantulan sinar matahari

dengan merancang sirip penangkal sinar matahari dan jalur pejalan kaki/ trotoar yang

tertutup dengan atap;

• Bangunan dibagi-bagi menjadi komponen yang berskala lebih kecil untuk

menghindari bentuk massa yang terlalu besar;

• Panduan untuk kanopi adalah sebagai berikut: o Integrasi antara kanopi

tempat pompa bensin dan bangunan diperbolehkan;

o Ketinggian ambang kanopi dihitung dari titik terendah kanopi tidak lebih

dari 13’9’’. Ketinggian keseluruhan kanopi tidak lebih dari 17’;

o Ceiling kanopi tidak harus menggunakan bahan yang bertekstur atau flat,

tidak diperbolehkan menggunakan material yang mengkilat atau bisa memantulkan

cahaya;

o Tidak diperbolehkan menggunakan lampu tabung pada warna logo

perusahaan.

• Panduan untuk pump island adalah sebagai berikut: o Pump island ini

terdiri dari fuel dispenser, refuse container, alat pembayaran otomatis, bollard

pengaman, dan peralatan lainnya;

o Desain pump island harus terintergrasi dengan struktur lainnya dalam

lokasi, yaitu dengan menggunakan warna, material dan detail arsitektur yang

harmonis

24

24


o Minimalisasi warna dari komponen-komponen pump island, termasuk

dispenser, bollard dan lain-lain.

• Sirkulasi/jalur masuk dan keluar:

o Jalan keluar masuk mudah untuk berbelok ke tempat pompa dan ke tempat antrian

dekat pompa, mudah pula untuk berbelok pada saat keluar dari tempat pompa tanpa

terhalang apa-apa dan jarak pandang yang baik bagi pengemudi pada saat kembali

memasuki jalan raya;

o Pintu masuk dan keluar dari SPBU tidak boleh saling bersilangan;

o Jumlah lajur masuk minimum 2 (dua) lajur;

o Lajur keluar minimum 3 (tiga) lajur atau sama dengan lajur pengisian BBM;

o Lebar pintu masuk dan keluar minimal 6 m.

3.2 PERUNTUKAN LAHAN DAN KETENTUAN BANGUNAN

Luas lahan Rest Area Km 100 ini adalah kurang lebih sebesar 6000 m2. Berdasarkan

ketentuan peruntukan lahan, lahan ini memiliki cirri-ciri sebagai berikut :

Luas lahan : 5500 m2

KDB : 60%

Berdasarkan ketentuan di atas, maka :

Luas bangunan yang diizinkan = 60% x 5500 m2 = 3300 m2

Berdasarkan perhitungan di atas, maka pemanfaatan lahan untuk bangunan pada

proyek ini yaitu 3300 m2 dengan ketentuan yang ada.

3.3 MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN

25

25


Tabel 3.16 Mesin dan Teknologi

Mesin fuel dispenser ini adalah mesin digital yang dapat memperlihatkan liter dan biaya jika bbm di tangki dialirkan. Pada alat ini terdapat 4 nozzle, yang diletakkan pada 2 sisi yang berbeda. Harga mesin ini adalah Rp 15.000.000.

Tangki pendam ini berfungsi untuk menampung bbm. Kapasitas tangki pendam adalah 160 kl. Harga tangki ini adalah Rp 100.000.000

Alat ini adalah mesin yang ada di dalam tangki pendam. Surface cover digunakan sebagai tempat selang dari mobil tangki memindahkan BBM. BBM tersebut masuk kedalam tabung yang berikutnya akan dipompakan naik ke fuel dispenser. Tangki ini di desain anti korosi dan didalamnya terdapat lapisan-lapisan guna mencegah kebocoran yang membahayakan SPBU.

26

26


3.4 LOKASI PRODUK Berikut ini adalah gambar dari lokasi Rest Area KM 100.

Gambar 3.18Gambar Lokasi Km.100

Gambar 3.29 Lokasi Km.100

Lokasi dipilih berada pada jalur Tol Bandung Jakarta dikarenakan lalu lintas yang

padat dan Tol Bandung Jakarat belum banyaknya pesaing. Pada jalur ini lokasi SPBU

terdekat dari pintu tol Padalarang yaitu pada Km 88, yang diukur dari Cawang. Untuk

alasan itu dipilih

27

27


lokasi yang lebih dekat dengan pintu tol namun masih cukup jauh untuk pengguna

kendaraan harus mengisi bensin atau beristirahat dan membeli berbagai keperluan.

Lokasi pada titik pada Km 100 juga dapat menjadi brand, karena angka 100 lebih

mudah diingat sehingga. Dari gambar dapat dilihat pemilihan lokasi juga melalui

pertimbangan lingkungan sekitar. Lokasi cukup jauh dari perumahan sekitar sehingga

keamanan rest area lebih terjamin. Banyaknya pepohonan disekitar juga memiliki

nilai keindahan bagi rest area.

BAB 4

28

28


ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA

Aspek manajemen dan sumber daya manusia membahas tentang analisis stakeholder,

struktur organisasi, job analysis dan job description, proses rekrutmen dan seleksi,

yang akan memberikan rekomendasi apakah proyek Rest Area pada Km 100 Tol

Cipularang layak untuk dibangun atau tidak.

4.1 ANALISIS STAKEHOLDER

Stakeholder adalah semua pihak yang secara langsung terlibat dalam pelaksanaan

proyek. Dalam analisis stakeholder dilakukan identifikasi terhadap semua pihak yang

terkait dengan proyek, tujuan yang ingin dicapai masing-masing stakeholder,

kewajiban dan tanggung jawab stakeholder atas proyek, serta hubungan keterkaitan

antara proyek dan stakeholder. Pada pembangunan SPBU ini stakeholder yang

terlibat, antara lain:

1. Owner adalah pihak pemilik proyek yang mempunyai rencana untuk membangun

SPBU ini .Owner harus mengetahui lamanya waktu yang dibutuhkan agar modal yang

mereka investasikan dapat kembali serta memberikan keuntungan, sehingga dapat

memperkirakan besarnya keuntungan yang akan diperoleh apabila melakukan

investasi pada proyek ini.

2. Lenders adalah pihak yang akan memberikan bantuan modal dengan bunga yang

telah disepakati. Lenders harus mengetahui apakah proyek yang akan dibangun layak

atau tidak, dengan melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan oleh

pihak peminjam. Untuk proyek SPBU ini, yang bertindak sebagai lender adalah Bank

Mandiri.

3. Asuransi adalah pihak yang akan menjamin keberlangsungan proyek pada tahap

konstruksi. Pihak asuransi akan mengganti semua kerugian yang mungkin terjadi

selama pelaksanaan proyek, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat pada tahap

perencanaan proyek antara pihak asuransi dengan pihak investor. Pihak asuransi akan

mendapatkan persentasi dari nilai bangunan, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat

sebelum proses konstruksi dimulai. Untuk proyek rest area ini yang bertindak sebagai

pihak asuransi adalah PT. Jasindo.

4. Kontraktor adalah pihak pelaksana konstruksi yang ditunjuk oleh pemilik modal

melalui mekanisme tender. Pihak kontraktor bertanggung jawab untuk melaksanakan

29

29


semua lingkup pekerjaan, sesuai dengan perjanjian yang terdapat dalam dokumen

kontrak.

5. Konsultan adalah pihak perencana dan pengawas yang ditunjuk oleh pemilik

modal untuk membuat suatu desain dengan konsep yang menarik tentang produk yang

akan dipasarkan, membuat estimasi biaya tentang produk tersebut, serta melakukan

pengawan terhadap pelaksanaan konstruksi dari pihak kontraktor. Untuk proyek rest

area ini yang bertindak sebagai konsultan adalah Lemtek FT-UI.

6. Kompetitor adalah pihak pesaing yang memiliki bidang usaha yang sama dengan

proyek yang akan dibangun. Kompetitor yang akan dianalisis untuk pembangunan

adalah Rest Area yang berada pada Tol Cipularang ke arah Jakarta. Untuk proyek ini,

pihak pesaing terdekat adalah Rest Area yang terletak di Km 88. Rest Area tersebut

dinilai belum dapat memberikan layanan fasilitas yang maksimal kepada konsumen,

tetapi dapat mengancam apabila sudah dilakukan perbaikan fasiltas dan pelayanan.

Sehingga Rest Area yang akan dibangun pada Km 100 ini harus selalu menjaga

kualitas dan untuk kedepannya menambah fasilitas-fasilitas baru yang lebih

memanjakan para konsumen.

7. Regulator adalah pihak yang membuat dan mengeluarkan peraturan yang

berhubungan dengan tata ruang suatu wilayah, termasuk penempatan suatu tempat

usaha. Pada proyek Rest Area ini yang terletak pada Km 100 di ruas tol Cipularang,

harus mengajukan permohonan kepada Jasa Marga selaku pemilik lahan. Dengan

begitu lahan yang berada pada lahan yang dimaksud akan disewakan dengan sistem

bagi ke maka yang berlaku sebagai regulator adalah Pemerintah Daerah Jawa Barat.

8. Pihak lainya seperti Pertamina dan Jasa Marga. Dalam proyek SPBU ini

Pertamina sebagai pemilik brand yang akan digunakan dan juga sebagai penyuplai

BBM, teknologi, dan penetapan standar-standar pengoperasian SPBU. Sedangkan

Jasa Marga merupakan tuan tanah yang menyediakan lahan di ruas Tol Cipularang,

dimana bentuk kerjasama dengan imbalan keuntungan sebesar 10% tiap tahunya.

Tabel 4.17Stakeholder Analisis

30

30


Stakeholder Fungsi Tingkat Pengaruh

Indikator Keberhasilan

Hubungan Stakeholder

SenCaeMeh& Co Owner Sangat Tinggi Memiliki IRR, NPV, dan

Payback Period yang tinggi

Laporan persetujuan

proyek dan rapat

Bank Mandiri Lenders Tinggi Mendapatkan bunga pinjaman

dan tingkat pengembalian pinjaman baik

Kontrak kerja dan rapat

PT. Jasindo Asuransi Sedang Mendapatkan premi nilai

proyek

Kontrak kerja dan rapat

PT. Wakami Karya

Kontraktor Tinggi Proyek dapat berjalan sesuai

dengan perencanaan baik

waktu, biaya, safety, dan mutu yang ditetapkan

Kontrak kerja, rapat, dan test

and commissioning

(Laporan pertanggung

jawaban) Lemtek FT-UI Perencana dan

Konsultan Pengawas.

Tinggi Proyek berjalan sesuai dengan

keinginan owner yaitu aman,

nyaman, ekonomis, dan pelaksanaan

sesuai dengan kontrak yang ada

Kontrak kerja, rapat, dan test

and commissioning

(Laporan pertangung jawaban)

Pemerintah Daerah Jawa

Barat

Regulator Tinggi Sesuai dengan peraturan yang

berlaku

Rapat dan sosialisasi

Pengguna tol visitor Tinggi Puas dengan produk yang ditawarkan

terhadap uang yang telah

dikeluarkan

Target sumber pendapatan

31

31

RekananPertamina

Operator JasaMarga

KonsultanPT.Lemtek Kontraktor

PT.AdhikridaMulticipta

LendersBank Mandiri

AsuransiJasindo

RegulatorPemda

Pengguna

RekananPertamina

Operator JasaMarga

KonsultanPT.Lemtek Kontraktor

PT.AdhikridaMulticipta

LendersBank Mandiri

AsuransiJasindo

RegulatorPemda

Pengguna


4.2 STRUKTUR ORGANISASI

Rencana susunan pengurus pada SPBU adalah sebagai berikut :

Gambar 4.211Susunan Organisasi

Tabel 4.28Personil OrganisasiNo Jabatan Jumlah Personil Strata

Pendidikan 1. Direktur Utama 1 - 2. Manajer Keuangan 1 S1 3. Manajer Operasional 1 S1 4. Bendahara 1 1 S1

5. Bendahara 2 1 S1 6. Kepala Karyawan 1 1 S1

32

32


7. Kepala Karyawan 2 1 S1 8. Kepala Shift 1 1 D3 9. Kepala Shift 2 1 D3

10. Kepala Shift 3 1 D3 11. Staff Bendahara 1 2 S1 12. Staff Bendahara 2 2 S1 13. Staff Kepala Karyawan 1 3 SMA 14. Staff Shift 1(Operator Bensin) 15 SMA 15. Staff Shitf 2(Operator Bensin) 15 SMA 16. Staff Shift 3(Operator Bensin) 15 SMA

4.3 JOB ANALYSIS DAN JOB DESCRIPTION

4.3.1 Job Analysis

Pembagian tugas dan tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang disebutkan

diatas, dalam bentuk matriks dan dapat dilihat pada tabel berikut: Keterangan:

R = Responsible C = Consult

A = Accountable I = Inform

No. Jabatan Finansial &

Accounting

Service

Melayani Pelanggan

Kebersihan

Keamanan

Pengatur Parkir

1 Direktur Utama R,C R,C R,C R,C R,C R,C 2 Manajer Keuangan R,C,I 3 Manajer

Operasional R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I

4 Bendahara 1 R,I 5 Bendahara 2 R,I 6 Kepala Karyawan 1 R,I R,I R,I 7 Kepala Karyawan 2 R,I R,I8 Kepala Shift 1 R,I R,I 9 Kepala Shift 2 R,I R,I

10 Kepala Shift 3 R,I R,I 11 Staff Bendahara 1 A 12 Staff Bendahara 2 A 13 Staff Kepala

Karyawan 1 A A A

14 Staff Kepala Shift 1 A A 15 Staff Kepala Shitf 2 A A 16 Staff Kepala Shift 3 A A

Tabel 4.39Job Analisis

4.3.2 Job Description

33

33


Deskripsi pekerjaan untuk setiap jabatan yang disebutkan diatas, adalah sebagai

berikut:

A. Jabatan : Dierektur Utama

Tanggung Jawab kepada : - Ringkasan Pekerjaan : Sebagai pemilik juga sekaligus

memimpin, mengontrol, dan mengkoordinasikan semua hal yang berkaitan dengan

perusahaan, baik dalam lingkup internal maupun lingkup eksternal perusahaan. Tugas

dan Tanggung Jawab :

o Menerima laporan keuangan yang telah dibuat oleh Manajer Keuangan, serta

melakukan evaluasi yang diperlukan demi mencapai keuntungan yang lebih

maksimal.

o Menerima laporan dari Manajer Operasional terhadap operasional yang telah

dilakukan, serta memberikan beberapa rekomendasi dan saran untuk mencapai

efektifitas dalam pelaksanaan operasional.

o Memberika Instruksi bila terdapat kesalahan kepada semua anggota.

B. Jabatan : Manajer Keuangan

Tanggung Jawab kepada : Direktur Utama Ringkasan Pekerjaan : Mengontrol dan

mengkoordinasikan tentang pelaksanaan Keuangan pada operasional SPBU. Tugas

dan Tanggung Jawab :

o Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan finansial dan marketing perusahaan

o Menerima dan menyetujui laporan keuangan dari Bendahara 1 & Bendahara 2

o Melaporkan pelaksanaankeuanganl kepada Direktur Utama

o Mengkonsultasikan permasalahan bidang keuangan dengan Direktur Utama untuk

optimasi kinerja keuangan

C. Jabatan : Manajer Operasioanl

Tanggung Jawab kepada : Direktur Utama Ringkasan Pekerjaan : Mengontrol dan

mengkoordinasikan tentang pelaksanaan operasional. Tugas dan Tanggung Jawab :

o Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan operasional.

o Menerima laporan pelaksanaan operasional dari kepala karyawan 1 dan juga

karyawan 2

o Melaporkan pelaksanaan operasional perusahaan kepada Direktur Utama

o Mengkonsultasikan permasalahan bidang operasional dengan Direktur Utama

dalam mengoptimasi kinerja operasioanl

34

34


D. Jabatan : Bendahara 1

Tanggung Jawab kepada : Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan

bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan perusahaan yang tertuju kepada

fasilitas utama SPBU (pengisian BBM) Tugas dan Tanggung Jawab :

o Mengurusi urusan pembayaran kepada pihak Pertamina, dan juga pemasukan dari

penjualan BBM

o Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai permintaan pihak

perusahaan

E. Jabatan : Bendahara 2

Tanggung Jawab kepada : Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan

bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan perusahaan yang tertuju kepada

fasilitas tambahan di SPBU dan juga keuangan karyawan.Tugas dan Tanggung Jawab

o Mengurusi pembayaran penyewaan tempat untuk restoran,dll.

o Mengatur pengeluaran untuk gaji karyawan

o Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai dengan

permintaan pihak perusahaan

F. Jabatan : Kepala Karyawan 1

Tanggung Jawab kepada : Manajer Operasional Ringkasan Pekerjaan : Mengatur

jalanya operasional karyawan yang berhubungan dengan kebersihan, keamanan, dan

juga kenyamanan. Tugas dan Tanggung Jawab :

o Memonitor kerja dari karyawan kebersihan,keamanan

o Melakukan pembenahan terhadap kinerja karyawan kebersihan dan keamanan

G. Jabatan : Kepala Karyawan 2

Tanggung Jawab kepada : Manajer Operasional Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan

mengontrol pelaksanaan pekerjaan opertor SPBU menjadi tiga shift Tugas dan

Tanggung Jawab :

o Mengatur pembagian karyawan untuk setiap pekerjaan yang berkaitan dengan

opertor SPBU. Pengaturan ketiga shift adalah sebagai berikut :

• Hari 1 : 06.01 – 16.00 shift 1

• Hari 1 : 16.01 – 00.00 shift 2

Hari 2 : 00.01 – 06.00 shift 2

• Hari 2 : 06.01 – 16.00 shift 3

35

35


• Hari 2 : 16.01 – 00.00 shift 1

• Hari 3 : 00.01 – 06.00 shift 1

• Hari 3 : 06.01 – 16.00 shift 2

• Hari 3: 16.01 – `00.00 shift 3

• Hari 4: 00.01 – 06.00 shift 3

• Dan seterusnya.

o Mengontrol kinerja pelaksana kepala shift

H. Jabatan : Kepala Shift

Tanggung Jawab kepada : Kepala Karyawan 2 Ringkasan Pekerjaan : Mengatur

kinerja operator SPBU Tugas dan Tanggung Jawab :

o Melakukan pengawasan terhadap kerja operator SPBU

o Melakukan peningkatan terhadap pelayanan operator SPBU

4.4 PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI

Proses rekrutmen dan seleksi secara umum yang akan diterapkan adalah sebagai

berikut:

1. Pembuatan informasi lowongan kerja melalui media.

2. Persiapan proses lamaran, termasuk persiapan tempat, interviewer, dan isi

pertanyaan.

3. Seleksi administrasi.

4. Seleksi calon karyawan, melalui proses wawancara.

5. Penentuan karyawan, melalui rapat antara pihak internal ataupun keputusan

langsung direktur utama berdasarkan hasil seleksi yang sudah dilakukan.

6. Pengumuman karyawan yang diterima, dengan menghubungi.

7. Penempatan unti kerja, bagi karyawan yang diterima, sesuai dengan bidang

keahlian masing-masing karyawan.

8. Pengembangan dan pelatihan, dilakukan untuk setiap periode waktu tertentu, demi

mengoptimalkan kinerja karyawan.

BAB 5

ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS

36

36


5.1 BADAN HUKUM ORGANISASI

Setelah mempertimbangkan skala usaha dan juga tujuan pendirian organisasi maka

diputuskan bahwa bentuk hukum badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi

yang akan didirikan ini adalah Perseroan terbatas (PT). Pada tabel dapat dililhat

pertimbangan–pertimbangan dari segi keuntungan dan kerugian bentuk hukum

perseroan terbatas:

Tabel 5.1 Keuntungan Dan Kerugian Bentuk Hukum Perseroan Terbatas

Keuntungan KerugianKewajiban pemegang saham dalam membayar hutang terbatas. Aset pribadi para pemegang saham terpisah dari usaha dan tidak bisa disita untuk membayar hutang perusahaan. Ada pengecualian biasanaya dengan penipuan.

Peraturan pemerintah yang meluas. Ada banyak peraturan pemerintah yang mempengaruhi suatu perluasan daripada dalam kepemilikan tunggal atau kemitraan. Perseroan harus memberikan laporan ke berbagai jenjang pemerintahan.

Perencanaan pajak yang fleksibel. Berbagai keuntungan pajak yang tersedia untuk PT yang tidak ada dalam bentuk usaha kemitraan atau kepemilikan tunggal. Perencanaan pajak harus ditangani dengan bantuan akuntan profesional.

Aktifitas dibatasi oleh hukum dan perjanjian. Hukum dan perjanijian bisa sangat meluas dan membatasi aktifitas PT.

Para pemilik dapat aktif dalam menejemen usaha sampai tingkat yang diinginkan. Agen, petugas, dan direktur dengan kewenangan tertentu.

Manipulasi. Pemegang saham minoritas berada dalam posisi potensial untuk dieksploitasi oleh pemegang saham mayoritas.

37

37


Keuntungan KerugianPembiayaan yang tersedia lebih banyak.

Investor lebih tertarik lebih tertarik untuk

menanamkan modalnya pada perusahaan

dimana kewajiban pembayaran hutangnya

terbatas. Pembiayaan jangka panjang yang

berasal dari institusi peminjaman lebih

cepat tersedia karena peminjam dapat

menggunakan aset perusahaan dan jaminan

pribadi sebagai anggunan.

Pengeluaran. Biaya untuk membuat dan

menjalankan PT lebih mahal karena

dokumen dan formulir yang dibutuhkan

lebih banyak. Kerugian operasi perusahaan

tetap ditanggung perusahaan.

Keberadaan perusahaan yang

berkelanjutan. Perusahaan terus ada dan

berjalan meskipun ada perubahan

pemegang saham.Kematian pemegang

saham tidak akan mematikan perusahaan.

Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan

adalah alat yang efektif untuk membangun

dan mendapatkan goodwill.Kepemilikan siap untuk dipindah

tangankan kapan pun. Biasanya prosedur

untuk memindahtangankan kepemilikan

lebih sederhana hanya dengan

38

38


memindahkan saham kecuali ada larangan.

Kepemilikan siap untuk dipindah

tangankan kapan pun. Biasanya prosedur

untuk memindahtangankan kepemilikan

lebih sederhana hanya dengan

memindahkan saham kecuali ada larangan.

BAB VI ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

6.1 PERKIRAAN MODAL KERJA

6.1.1 Time Line Assumption

Waktu awal proyek 2009 Jangka Waktu Konstruksi 1 tahun Waktu Akhir Proyek 2010 Lifetime Proyek 15 tahun Waktu Akhir Proyek 2025

6.1.2 Project Overview

Lokasi Tol Cipularang Luas Lahan 6000 m2

Luas bangunan ± 3301 m2

6.1.3 Harga

Tabel 6.12Biaya Pembangunan ProyekBiaya Pembangunan Proyek

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD Luas Bangunan HS Tertinggi Gedung Koofesien Penggali Total Biaya

3301 Rp.1.321.000.000.000 1,1 4.796.683.100.00

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDARDKoofesien Penggali Total Biaya

55% 2.638.175.705.00

TOTAL BIAYA KONSTRUKSI GEDUNG

39

39


BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARDBIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDARKeuntungan Kontraktor 7%TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN GEDUNG

Biaya Prasarana PenunjangTOTAL BIAYA PRASARANA PENUNJANG Rp. 90.000.000.00

Biaya Pra Operating

Biaya Depresiasi

6.2 PERKIRAAN BIAYA INVESTASI & OPERASIONAL Tabel 6.23Perkiraan Modal

Investasi yang dimiliki oleh PT. Adhikrida Multicipta yaitu modal awal hanya

sebesar Rp 3.500.000.000, oleh karena itu dilakukan pinjaman bank sebesar 70% dari

nilai. Dari pengoptimalan modal yang dihitung perbandingan 60% dan 40% memang

memiliki IRR yang lebih tinggi, namun karena modal awal yang dimiliki hanya

sebesar Rp.3.500.000.000,

40

40


maka digunakan investasi dengan perbandingan modal awal dan pinjaman yaitu 30% dan

70% dari nilai proyek.

Biaya Manajemen

Tabel 6.310 Biaya Manajemen

Biaya Staff Tabel 6.411Biaya Staff

Biaya Operasional Tabel 6.512Biaya Operasional

6.3 PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN Tabel 6.613Penerimaan Penjualan BBM Pertahun

Berdasarkan target jumlah kendaraan yang melintasi dalam analisa kelayakan Bisnis

Plan yang dilakukan SPBU Tol Padaleunyi 149 KM mengasumsikan kendaraan yang

masuk dan isi BBm ke SPBU ini hanya 13.86 % dari data LLH ( Lalu Lintas Harian )

yang diberikan PT Jasa Marga (Persero). Sedangkan volume lalu lintas kendaraan yaitu

41

41


54.513.579 thn 2008 dan peningkatan rata – rata jumlah kendaraan per tahunnya

diperkirakan 3 %. Maka asumsi yang digunakan :

• Penjualan Komposisi kendaraan isi BBM dari PERTAMINA adalah sebagai berikut ;

Pertamax Plus Dijual 2.034 lt/hari, dengan harga Rp 7.850, Komisi 5.7 % Pertamax

Dijual 6.102 lt/hari, dengan harga Rp 7.500, Komisi 5.7 % Premium Dijual 42.714

lt/hari, dengan hargaRp 4.500, Komisi 3.7 % Solar Dijual 16.950 lt/hari, dengan

harga Rp 4.300, Komisi 4.7 %

• Kenaikan hasil penjualan 3% pertahun

Penerimaan ruang sewa pada tahun pertama diasumsikan hanya 60% dari ruang sewa

yang berhasil memberi pemasukan. Asumsi tahun ke berikutnya yaitu 80% dan tahun

ketiga terisi penuh.

Tabel 6.64Penerimaan Hasil Sewa

6.4 PENILAIAN INVESTASI Perhitungan IRR, NPV, dan Payback Period

Tabel 6.815Perhitungan NPV, IRR, Payback Period

Tabel 6.714Summary Cash Flow

42

42


BAB VIIREKOMENDASI

Berdasarkan 5 aspek yang dilakukan pada feasibility study ini yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen sumberdaya, aspek legal, aspek ekonomi, maka berikut ini adalah rekomendasi dari setiap aspek :

1. Aspek Pasar dan pemasaran Berdasarkan studi yang dilakukan pada aspek pasar dan pemasaran, yaitu permintaan yang merupakan kewajiban investor “Jasa Marga“ dan volume arus lalu lintas yang semakin padat di tol Cipularang, dan penawaran yang telah dilakukan oleh beberapa rest area di jalur Bandung menuju Jakarta maka dilakukan analisis TOWS dan didapatkan hasil bahwa Rest Area Tol Cipularang Km 100 layak dibangun.

2. Aspek Teknis dan Teknologi Berdasarkan studi yang dilakukan pada aspek teknis dan teknologi yang merupakan kerjasama investor dengan Pertamina didukung dengan persediaaan BBM dari Depo Padalarang dan menggunakan teknologi yang baik, maka didapatkan hasil bahwa Rest Area Tol Cipularang Km 100, layak dibangun.

3. Aspek Manajemen Sumber Daya Berdasarkan analisis aspek manajemen dan sumber daya manusia yang meninjau analisis stakeholder, struktur organisasi, job analysis dan job description, proses rekrutmen dan seleksi, maka dapat dari sisi manajemen dan sumber daya manusia dapat dinyatakan layak. .

4. Aspek Legal Berdasarkan studi yang dilakukan maka segala prosedur yang dibutuhkan dapat dilaksanakan. Menilik dari badan hukum organisasi yang telah ditentukan, proyek tersebut sudah layak untuk dijalankan.

5. Aspek Ekonomi Berdasarkan studi yang dilakukan dengan berbagai asumsi yang dilakukan maka didapatkan hasil bahwa Break Even Point terjadi pada tahun ke dua dan IRR sebesar 45% dan memungkinkan Rest Area Tol Cipularang Km 100 layak dibangun.

43

43


44

44


45

45

MASTER PLAN REST AREA KM 100


46

46



47

47




48

48



49

49



50

50


51

51

Add: 12F, No. 89 Alley 23, Lane 552, Min Tsu E. RoadCentral Distribute of Taipei, Taiwan. R.O.C. Date: Sept 16, 2009 Tel.:886-4-2519-0285-9 Fax.: 886-4-2519-2364 Your Ref: Our Ref: LS-610

LETTER of STATEMENT

To whom it may concerns.:

We, Yong Chong Industrial Co., Ltd. Registered at Taipei, Taiwan RE. No.: 22753340 represented by its President Yeh Chuan Shin-President hereby, pleasure to authorization of Mr. Beny Aly Mangkujaya – Director PT. ADHIKRIDA MULTI CIPTA, is our representative of “ Project for the Rest Area “ in Indonesia.

His contact, negotiation, decision or meeting will be on our behalf please welcome to contact with him we will provide of the best service to support his any action.

This authorization of letter will be effect from March 1, 2009 to March 1, 2010 any Iron-ore mining company or supplier, please contact without hesitation your assistance will be appreciation, we remain

Sincerely yours truly,

Yong Chong Industrial Co., Ltd

Yeh Chuan Shin / Johnson Yeh - President


52

52

Add: 5F, No. 49 Alley 13, Lane 512, Min Tsu E. Road Central Distribute of Taipei, Taiwan. R.O.C. Date: Sept 16, 2009 Tel:886-2-2519-0285-9 Fax: 886-2-2519-2364 Your Ref: Our Ref: YCS-2610

LETTER of INTENT

To whom it may concerns:

We, Yong Chong Industrial Co., Ltd registered at Taipei city, Taiwan RE No. 22753340 Represen ted by Mr. Johnson Yeh, hereby to declare that this is our intention to finance the rest area projects, and we hereby confirm that we are ready, willing and able to finance the rest area projects in Indonesia. This representation is made with full corporate authority and responsibility of the above stated project finance as following.:

Project. : REST AREA Location. : Indonesia / Toll road-bandung jakarta Total Cost . : US$ 15.000.000.- Project Responsible .: PT. ADHIKRIDA MULTI CIPTA

Inspection. : SGS & ICO Payment Terms. : by irrevocable L/C at sight

BUYER’S BANKING INFORMATION.:Name of Bank.: THE TORONTO-DOMINION BANK.Address of Bank.: Suites 3413-3422, Two Pacific Place 88 Quensway - HONGKONG Phone.: (852) 2846 4125 Fax.: (852) 2845 9191 Swift.: TDOMHKHH Account Name.: “ YONG CHONG INDUSTRIAL CO., LTD “Account No.: 045-661-40127

Your earlier advise and confirmation will be appreciated

Sincerely yours truly,

Johnson Yeh / President - Yong Chong Industrial Co., Ltd


53

53


54

54

Rest Area Proposal

Documents

Transcript of Rest Area Proposal