Rencana Umum Dan Rancang Bangun

VII‐1

PENYUSUNAN RTBL KORIDOR JALAN A. YANI MARTAPURA KOTA

BAB VII RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN

(DESIGN GUIDELINES)

Panduan perancangan kawasan merupakan penjelasan lebih rinci atas konsep perancangan yang

telah diuraikan pada bab sebelumnya. Panduan bersifat mengikat elemen perancangan yang ada

pada tiap zona perencanaan, agar dihasilkan ketentuan sebagai upaya mencapai visi

pembangunan Kawasan Koridor Jalan A. Yani.

7.1. STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN

Struktur peruntukan lahan merupakan komponen rancang kawasan yang berperan penting

dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang ditetapkan dalam suatu

kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan Rencana Tata Ruang Wilayah. Penetapan

peruntukan lahan dalam RTBL harus sesuai dengan Peraturan Daerah No. 3 RTRW Kabupaten

Banjar Tahun 2012‐2032 serta menjadi bagian yang terintegrasi. Komponen penataan meliputi:

1. Peruntukan Lahan Makro

Kawasan Kota Martapura adalah bagian wilayah dari Kabupaten Banjar yang difungsikan

sebagai Kawasan Perkotaan di Kabupaten Banjar (Perda No. 3 Tahun 2013, pasal 14 tentang

RTRW Kabupaten Banjar 2012–2032).

Fungsi Kawasan Martapura Kota sebagai BWP Kawasan Perkotaan ditunjang oleh kebijakan‐

kebijakan lain seperti: RTRW Propinsi Kalimatan Selatan Tahun 2010‐2030 dimana

Kabupaten Banjar dalam hal ini Martapura Kota dijadikan sebagai Pusat Kegiatan Nasional

Promosi (PKNp), dalam RTR Kawasan Metropolitan Banjarbakula (Banjarmasin‐Banjarbaru‐

Martapura) dimana Martapura Kota merupakan Kota Inti selain Banjarmasin dan Banjarbaru

akan menjadi pusat orientasi kawasan dikembangkan fungsinya sebagai pusat kegiatan

primer.

Seperti yang telah dijelaskan pada bab 2 (dua) laporan ini mengenai kebijakan terkait

pengembangan Kawasan Perkotaan Martapura ini sebagaimana dapat dilihat pada

RTRW Kabupaten Banjar.

2. Peruntukan Lahan Mikro

Peruntukan lahan mikro ditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci (termasuk secara

vertikal) berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling menentukan. Peruntukan

lahan mikro ini merupakan penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Banjar

ke dalam rencana pemanfaatan ruang kawasan yang diatur pada ketentuan dalam Rencana

Detail Tata Ruang (RDTR) dalam hal ini RDTR Kota Martapura, yang disusun untuk penyiapan

perwujudan ruang dalam rangka pelaksanaan program‐program pembangunan.

Di dalam RDTR Kota Martapura dan juga dalam Penyusunan Peraturan Zonasi (Zoning

Regulation) Kawasan Perkotaan Martapura telah diatur mengenai Koefisien Dasar Bangunan

(KDB), Rencana Ketinggian Bangunan dan Rencana Blok Peruntukan. Berikut adalah gambar

peta rencana pola ruang dalam RDTR Kota Martapura seperti terlihat pada gambar 7.1. 7.2 INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN

Struktur peruntukan lahan merupakan komponen rancang kawasan yang berperan penting

dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang ditetapkan dalam suatu

kawasan perencanaan berdasarkan ketentuan tata ruang wilayah. Dalam pengertian lain,

penetapan peruntukan lahan dalam RTBL harus sesuai dengan RTRW serta menjadi bagian yang

terintegrasi. Intensitas pemanfaatan lahan yang akan diatur meliputi: Koefisien Dasar Bangunan

(KDB), Ketinggian Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Daerah Hijau (KDH), serta penetapan‐

penetapan insentif‐disinsentif pembangunan (pengelola, pemerintah daerah setempat,

pengembang, pemilik lahan dan masyarakat umum).

Sesuai dengan kebijakan yang telah dibuat dan zona–zona pengembangan kawasan (seperti

terlihat pada gambar 7.2) yang diarahkan oleh RDTR Kota Martapura dan Penyusunan Peraturan

Zonasi (Zoning Regulation) Kawasan Perkotaan Martapura, maka panduan rancangan masing‐

masing zona kawasan dapat dilihat pada tabel‐tabel dan gambar‐gambar di bawah ini.

VII‐2


Gambar 7.1. Peta Rencana Pola Ruang Kawasan Perkotaan Martapura

VII‐2


VII‐4


Tabel 7.1. Panduan Rancangan Sub Zona Commercial City

No Elemen Perancangan Aturan

Aturan Wajib Aturan Anjuran 1 Peruntukan lahan

(makro) Perdagangan dan Jasa Skala Nasional

Informasi dan sosialisasi untuk berinvestasi lewat website Kabupaten Banjar dan berbagai media untuk pengembangan kawasan perdagangan dan jasa skala Nasional

2

Peruntukan lahan (mikro) Pusat Perdagangan

Pusat Perdagangan jasa Sarana Umum Terbatas

Informasi dan sosialisasi untuk berinvestasi lewat website Kabupaten Banjar dan berbagai media untuk pengembangan kawasan perdagangan dan jasa skala nasional

3 KDB/ KLB/KDH KDB Maksimum 60 % KLB Minimum 2,1 KDH Minimum 20%

Untuk bangunan yang memanfaatkan KDB sampai dengan 100%, harus menciptakan green roof sebesar luas dasar bangunan yang berfungsi penuh sebagai daerah resapan dengan penataan sistem drainase yang baik.

4 Tinggi bangunan Maksimum 4 lantai Untuk bangunan tingkat tinggi harus memenuhi standar bangunan tingkat tinggi dan menyediakan sarana vertikal

5 GSB GSB depan bangunan tiap unit = mengikuti pengaturan GSB sesuai dengan hirarki jaringan jalan yang ada di depannya

GSB samping bangunan tiap unit bangunan minimal 1/10 tinggi bangunan

GSB belakang bangunan tiap unit minimal 1/10 tinggi bangunan

Mengikuti ketentuan setempat yang berlaku

6 Bentuk bangunan Berupa bangunan modern dan dapat berupa superblock

7 Jalur pejalan kaki Lebar 2 – 7,50 meter Jalur pejalan kaki dilengkapi dengan

jalur aksesibel

Dianjurkan membuat jalur sepeda dan parkir sepeda yang aman

8 Jalur hijau/RTH Jalur hijau berupa deretan pohon peneduh, linear mengikuti jalur jalan/ pejalan (setapak) paving

Pohon tidak merintangi aktivitas pejalan

Jarak antar pohon ± 7,00 meter Pohon yang ada (eksisting) kawasan tetap dipertahankan

9 Parkir Setiap unit bangunan menyediakan Parkir gedung disediakan untuk


Aturan Wajib Aturan Anjuran lahan parkir minimum 10% dari luas kapling.

Setiap bangunan bertingkat tinggi diwajibkan menyediakan area parkir dengan rasio 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk setiap 2 unit ruang yang dibangun.

Parkir on street secara pararel

bangunan yang berupa mall/pusat perbelanjaan atau hunian (hotel atau apartment).

10 Tata informasi Tidak merintangi akses pejalan, memberi kemudahan dan kenyamanan bagi pengguna ruang

Signage berupa rambu dan papan informasi, bukan reklame, tinggi maksimal ±2,00‐3,00 meter

11 Perlengkapan jalan Menyediakan gerobak sampah, , lampu jalan, lampu taman, kursi taman tiang payung dan papan informasi/pengumuman

Fasilitas ruang terbuka publik di desain unik dan dibuat terpadu dengan kawasan sebagai kawasan wisata belanja dan kuliner

12 Drainase Perbaikan kinerja saluran drainase eksisting yang tidak berfungsi maksimal

Pemilik lahan dapat menutup saluran drainase di sekitarnya

13 Air Bersih Pelayanan sambungan jaringan perpipaan air bersih mengambil dari jaringan irigasi Riam Kanan

Peningkatan kualitas air bersih Sistem sambungan perpipaan

air bersih mencapai seluruh kawasan

14 Listrik Jaringan listrik diarahkan dikembangkan di belakang bangunan atau dengan menata perletakan kabel distribusi sehingga tidak mengganggu keindahan lingkungan

Gardu listrik (power house) dan tiang listrik ditentukan perletakannya dengan mempertimbangkan skala ruang kawasan, aspek estetika dan kualitas visual lingkungan.

15 Kran kebakaran ±100m/kran, dilengkapi dengan sumur pengadaan air

Pemilik lahan dapat menyediakan hidran sesuai dengan kebutuhan

16 Persampahan Penyediaan tiang gantungan sampah konsep 3R dan gerobak sampah; 1 tiang gantungan/ ±100 m 1‐2 gerobak sampah/ zona

Menyediakan tiang gantungan kantong sampah dgn jarak ±100m; membutuhkan bimbingan teknis dari dinas terkait

17 Jalur evakuasi dini Mengikuti jalur jalan yang ada Papan informasi penyelamatan diri tentang bahaya longsor dan banjir

Sumber: Analisis 2013

VII‐5


Gambar 7.3. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona Commercial City

Sumber: Analisis, 2013

Tabel 7.2. Sub Zona Urban Heritage



(makro) Perdangan dan Jasa, Perkantoran Pemerintah


2

Peruntukan lahan (mikro)

Pusat Peribadatan (Mesjid Al‐Karomah)

Pusat Budaya Kesultanan Banjar Pusat Perdagangan Intan Pusat Perkantoran Pemerintah

Kabupaten Kuburan Keluarga Sultan Adam


3 KDB/ KDH KDB Maksimum 60 % KDB Minimum 50% KDH Minimum 20%

.

4 Tinggi bangunan Maksimum 4 lantai Untuk bangunan tingkat tinggi harus memenuhi standar bangunan tingkat tinggi dan menyediakan sarana vertikal





6 Bentuk bangunan Berupa bangunan modern Dapat menggunakan ornamen lokal seperti ornamen dan Denah Rumah Banjar

7 Jalur pejalan kaki Lebar 2 – 7,0 meter Jalur pejalan kaki dilengkapi dengan

jalur aksesibel





VII‐6



Aturan Wajib Aturan Anjuran 9 Parkir Setiap unit bangunan menyediakan

lahan parkir minimum 10% dari luas kapling.




11 Perlengkapan jalan Menyediakan gerobak sampah, lampu jalan, lampu taman, kursi taman tiang payung dan papan informasi/pengumuman




13 Air Bersih Pelayanan sambungan jaringan perpipaan air bersih mengambil dari jaringan irigasi Riam Kanan











Gambar 7.4. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona Herritage


VII‐7


Tabel 7.3. Sub Zona Martapura Orchad



(makro) Hunian Intensitas Sedang dan Tinggi

Informasi dan sosialisasi untuk berinvestasi lewat website Kabupaten Banjar dan berbagai media untuk pengembangan kawasan perdagangan dan jasa skala internasional

2


Permukiman dengan kepadatan tinggi adalah untuk pembangunan rumah susun dan apartemen dengan kepadatan bangunan 51‐100 unit per hektar

Informasi dan sosialisasi untuk berinvestasi lewat website Kabupaten Banjar dan berbagai media untuk pengembangan kawasan perdagangan dan jasa skala internasional

3 KDB/ KDH KDB Maksimum 60 % KDB minimum 50% KDH Minimum 30%


4 Tinggi bangunan Maksimum 4 lantai untuk bangunan rumah susun

Dianjurkan membangun podium setinggi 3 lantai atau setara dengan 15 meter

Untuk bangunan tingkat tinggi harus memenuhi standar bangunan tingkat tinggi dan menyediakan sarana vertikal





6 Bentuk bangunan Berupa bangunan modern Dapat menggunakan ornamen lokal seperti ornamen Melayu

7 Jalur pejalan kaki Lebar 1,8 – 2,00 meter Jalur pejalan kaki dilengkapi dengan

jalur aksesibel


8 Jalur hijau/RTH Jalur hijau berupa deretan pohon Jarak antar pohon ± 7,00 meter


Aturan Wajib Aturan Anjuran peneduh, linear mengikuti jalur jalan/ pejalan (setapak) paving


Pohon yang ada (eksisting) kawasan tetap dipertahankan

9 Parkir Setiap unit bangunan menyediakan lahan parkir minimum 10% dari luas kapling.


Parkir gedung disediakan untuk bangunan yang berupa mall/pusat perbelanjaan.

10 Pagar Bangunan perumahan di jalan utama dan jalan kolektor direncanakan untuk tidak memiliki pagar

Bangunan perumahan terletak di jalan lingkungan direncanakan untuk meminimalkan pagar

Bila terdapat pagar maka sebaiknya pagar berupa tanaman







14 Air Bersih Pelayanan sambungan jaringan perpipaan air bersih mengambil dari jaringan Bukit Senyum











VII‐8


Gambar 7.5. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona Martapura Orchad


Tabel 7.4. Sub Zona City Arcade



(makro) Kawasan Campuran (Mixed Used)

Investasi lewat website Kabupaten Banjar dan berbagai media untuk pengembangan kawasan Kawasan Perencanaan khususnya koridor siang malam

2


Rumah Toko Rumah Kantor Pusat Perbelanjaan Perkantoran Pertokoan/retail Hotel Sarana Umum Terbatas

Investasi lewat website Kabupaten Banjar dan berbagai media untuk pengembangan kawasan perdagangan dan jasa skala regional dan lokal

3 KDB/KDH KDB Maksimum 100 % KDB Minimum 50% KDH Minimum 30%


4 Tinggi bangunan Maksimum 70 lantai Maksimum 4 lantai untuk rumah toko atau kantor toko

Maksimum 70 lantai untuk bangunan perdagangan dan jasa

Dianjurkan membangun podium setinggi 3 lantai atau setara dengan 15 meter

Untuk bangunan tingkat tinggi harus memenuhi standar bangunan tingkat tinggi dan menyediakan sarana vertikal





6 Bentuk bangunan Berupa bangunan modern Menyediakan teras di muka

bangunan selebar 3 meter Display barang dagangan ada di

muka bangunan

Untuk bangunan sudut, perlu menyediakan ruang display di sudutnya.

Menggunakan ornamen lokal

VII‐9



Aturan Wajib Aturan Anjuran 7 Jalur pejalan kaki Lebar 1,8 – 2,00 meter

Jalur pejalan kaki dilengkapi dengan jalur aksesibel





9 Parkir Setiap unit bangunan menyediakan lahan parkir minimum 10% dari luas kapling.


Parkir gedung disediakan untuk bangunan yang berupa mall/pusat perbelanjaan dan hunian (hotel atau apartment).














Menyediakan tiang gantungan kantong sampah dgn jarak ±100m; membutuhkan bimbingan teknis



Gambar 7.5. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona City Arcade


VII‐10


Tabel 7.5. Sub Zona City Center



(makro) Zona Pusat Kota dan Sarana Pelayanan Jasa

2


Ruang Terbuka Hijau Sarana Perkantoran dan Jasa Jalur hijau jalan

3 KDB/ KDH KDB Maksimum 60 % KDH Minimum 60%

4 Tinggi bangunan Bangunan pendukung: 8 lantai

5 GSB GSB depan bangunan tiap unit = ½ ROW jalan umum di depan bangunan

GSB samping bangunan tiap unit minimal 5 meter

GSB belakang bangunan tiap unit minimal 5 meter



jalur aksesibel


7 Jalur jogging track pada taman

Lebar 1,8 – 2,00 meter Menggunakan grass block


8 Vegetasi Digunakan vegetasi yang cepat tumbuh, rindang dan tidak merusak struktur tanah

Menggunakan tanaman hias berwarna sebagai perdu



10 Perlengkapan taman Menyediakan gerobak sampah, , lampu jalan, lampu taman, kursi taman tiang payung dan papan iklan

Fasilitas ruang terbuka publik di desain unik dan dibuat terpadu dengan kawasan sebagai kawasan



12 Air Bersih Pelayanan sambungan jaringan perpipaan air baku air minum yang melalui saluran irigasi

Sistem sambungan perpipaan air bersih mencapai seluruh kawasan

13 Listrik Jaringan listrik diarahkan dikembangkan utilitas bawah tanah sehingga tidak mengganggu keindahan lingkungan

Gardu listrik (power house) dan tiang listrik ditentukan perletakannya sesuai dengan jalur ducting.



Gambar 7.6. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona City Center


VII‐11


Tabel 7.6. Sub Zona City Park



(makro) Zona Hijau dan Sarana Sosial

2


Ruang Terbuka Hijau Jalur hijau jalan


4 Tinggi bangunan Bangunan pendukung: 4 lantai Bukan merupakan bangunan masif






jalur aksesibel









10 Perlengkapan taman Menyediakan gerobak sampah, , lampu jalan, lampu taman, kursi taman tiang payung dan papan informasi/pengumuman











Gambar 7.7. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona City Park


VII‐12


Tabel 7.7. Sub Zona Welcome Area



(makro) Zona Hijau dan Sarana Sosial

2


Ruang Terbuka Hijau Pintu Gerbang Landscape








jalur aksesibel



















Gambar 7.8. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona Welcome Area


VII‐13


Tabel 7.8. Sub Zona Garden City



(makro) Ruang Terbuka Hijau dan Kawasan Perumahan Estate

2


Ruang Terbuka Hijau Jalur hijau jalan








jalur aksesibel




















Gambar 7.9. Gambar Lokasi dan Potongan Sub Zona Garden City


VII‐14


7.3 TATA BANGUNAN

Tata bangunan merupakan produk penyelenggaraan bangunan gedung beserta

lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk

pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran dan konfigurasi dari elemen‐elemen

seperti: blok, kaveling/petak lahan, bangunan serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan

yang dapat menciptakan berbagai ruang kota yang akomodatif terhadap keragaman

kegiatan yang ada, terutama kegiatan perdagangan dan jasa serta kegiatan yang

berlangsung dalam ruang publik.

Panduan tata bangunan untuk Kawasan Kawasan Perencanaan dapat dijabarkan sebagai

berikut:

1. Blok dan kaveling/petak lahan

Penguasaan tanah oleh Kabupaten Banjar, mempengaruhi hak bagi pemilik dalam

menguasai blok dan kavelingnya. Pemilik hanya berhak atas bangunan yang dimiliki di

atas blok dan kaveling yang disewa. Pemilik tidak berhak atas ruang bersama seperti

teras atau ruang terbuka yang berada di depan bangunannya. Bagi penyewa baru,

apabila memiliki kemampuan keuangan, dapat membeli satu blok pada zona yang ada

dengan mengikuti peraturan‐peraturan yang berlaku.

Gambar 7.10. Konsep amalgamation untuk menyatukan beberapa bangunan menjadi satu

Sumber: kasus China Square dan Tanjong Rhu di Singapura

Gambar 7.11. Ilustrasi amalgamation untuk menyatukan beberapa bangunan menjadi satu di Kawasan Kawasan Perencanaan


Kavling yang menjadi besar karena penggabungan, diwajibkan memiliki ruang publik

berupa plaza atau taman sebesar KDB minimal yang berlaku.

2. Ketinggian dan elevasi lantai bangunan

Ketinggian bangunan diatur dalam panduan RTBL ini. Ketinggian bangunan yang berlaku

di Kawasan Kawasan Perencanaan maksimal adalah 8 (delapan) lantai. Namun demikian,

ketinggian bangunan tetap diatur sedemikian rupa sehingga tercipta ruang solid dan

void serta terbentuknya garis langit (sky line) di kawasan.

Arahan untuk bangunan tinggi di atas 8 lantai, sebaiknya menggunakan podium sesuai

dengan komposisi, proporsi dan estetika bangunan. Elevasi (ketinggian lantai bangunan)

dibuat lebih tinggi dari permukaan jalan.

BIGGER is BETTER

Sometimes, it is better to join small, fragmented plots of land into bigger plots. This way, we can build larger developments with the same amount of land. This strategy also helps to revitalise mature areas such as China Square and Tanjong Rhu. (URA-Singapore)

VII‐15


Gambar 7.11. Konsep bangunan tingkat tinggi di Kawasan Kawasan Perencanaan Sumber: Analisis, 2013

Untuk bangunan tingkat tinggi, hendaknya mengikuti standar yang berlaku baik itu

Undang‐Undang Bangunan Gedung, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor

29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, Pedoman

Teknis Rumah dan Bangunan Tahan Gempa, maupun Peraturan Daerah tentang

Bangunan Gedung yang berlaku.

Persyaratan yang wajib dipenuhi untuk bangunan tingkat tinggi adalah yang

menyangkut: asas kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, serta keserasian

bangunan gedung dengan

lingkungannya. Persyaratan yang wajib dipenuhi antara lain adalah: sarana sirkulasi

vertikal, sarana parkir di dalam bangunan, sarana keselamatan bangunan seperti tangga

kebakaran, jalur evakuasi dan lain‐lain.

Gambar 7.12. Ilustrasi ketinggian bangunan dan garis langis (sky line) di Kawasan Kawasan Perencanaan


3. Jarak kemunduran (set back) bangunan

Untuk menciptakan suatu kawasan yang nyaman dan aman bagi pejalan kaki, maka

semua bangunan harus memiliki jarak kemunduran bangunan minimal 3 meter. Jarak ini

VII‐16


dapat digunakan sebagai tempat berinteraksi sosial, baik sebagai tempat makan maupun

pejalan kaki.

Jarak mundurnya bangunan ini harus difasilitasi dengan sistem arcade atau di bawah

balkon lantai dua. Jarak mundurnya bangunan juga harus difasilitasi dengan pemberian

teras yang aman, tidak licin bagi pejalan kaki.

Gambar 7.13. Ilustrasi kemunduran bangunan di Kawasan Kawasan Perencanaan Sumber: Analisis, 2013

4. Ekspresi Arsitektur Bangunan

Bangunan yang ditampung di dalam kawasan perencanaan terdiri dari bangunan

komersial berupa pusat perbelanjaan, pusat grosir, kantor sewa, bangunan residensial

seperti hotel, apartemen, rumah susun dan juga kantor pelayanan pemerintah.

Bangunan ada yang terletak di sudut jalan maupun bukan sudut jalan.

Ekspresi Arsitektur Bangunan perlu ditata untuk menciptakan karakter yang kuat

terhadap Kawasan Kawasan Perencanaan. Kawasan yang berfungsi sebagai pusat

perdagangan dan jasanya Kabupaten Banjar ini akan menggunakan tipologi bangunan

modern namun pada beberapa bangunan pelayanan umum, tetap menggunakan

ornamen lokal yang berlaku.

VII‐17


Gambar 7.14. Arahan Fasade bangunan di Kawasan Kawasan Perencanaan


Untuk bangunan sudut, diarahkan memiliki penampilan yang menarik atau berbeda dari

bangunan yang non sudut. Penampilan tersebut bisa dilakukan dengan membedakan

warna, bahan material maupun penyelesaian struktur bangunannya.

Gambar 7.15. Arahan penanganan bangunan sudut di Kawasan Kawasan Perencanaan Sumber: Analisis, 2012

Tabel 7.9. Ilustrasi Arahan Penataan di Kawasan Perencanaan

VII‐18


VII‐19


SEBELUM (BEFORE) SESUDAH (AFTER)


Untuk bangunan sudut, sisi bangunan yang tidak menghadap jalan/koridor utama, harus

memiliki bukaan yang berfungsi sebagai etalase dan diberi penerangan yang memadai

dengan ilustrasi sebagai berikut:

VII‐20


Gambar 7.10. Arahan penanganan bangunan sudut, sisi yang menghadap bukan jalan utama


7.4 SIRKULASI DAN JALUR PENGHUBUNG

Sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringan jalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal setempat dan

sepeda, sirkulasi pejalan kaki (termasuk masyarakat penyandang cacat dan lanjut usia), sistem

dan sarana transit, sistem parkir, perencanaan jalur pelayanan lingkungan, dan sistem jaringan

penghubung.

Jenis jalan yang terdapat di kawasan perencanaan adalah Arteri Primer dan jalan Kolektor

Sekunder serta jalan lokal. Di kawasan perencanaan lebih utama mengatur Sistem jaringan jalur

penghubung terpadu (pedestrian linkage), yaitu rancangan sistem jaringan berbagai jalur

penghubung yang memungkinkan menembus beberapa bangunan atau pun beberapa kaveling

tertentu dan dimanfaatkan bagi kepentingan jalur publik. Jalur penghubung terpadu ini

dibutuhkan terutama pada daerah dengan intensitas kegiatan tinggi dan beragam, seperti pada

area komersial lingkungan permukiman atau area fungsi campuran (mixed‐used). Jalur

penghubung terpadu harus dapat memberikan kemudahan aksesibilitas bagi pejalan kaki.

Sirkulasi yang direncanakan di kawasan perencanaan mempertimbangkan rencana sistem

transportasi kota yang telah direncanakan dala dokumen RDTR Kawasan Perencanaan. Sirkulasi

di kawasan perencanaan mengakomodasi atau berhubungan dengan rencana pembangunan

Jaringan jalan yang ada.

Panduan sirkulasi dan jalur penghubung juga memberi arahan pada sarana penunjangnya seperti:

jembatan penyeberangan orang, halte angkutan umum dan tempat parkir. Jembatan

penyeberangan orang yang mengubungkan antara Kawasan Perencanaan.Untuk fasilitas parkir,

terdiri dari dua macam yaitu on street dan parkir gedung.

Penyediaan halte adalah untuk naik turun penumpang yang menggunakan kendaraan umum.

Halte dirancang sedemikian rupa sehingga menarik, sesuai dengan fungsinya dan memberi

kenyamanan bagi pengguna. Di Kawasan Perencanaan disediakan 4 – 5 halte kendaraan umum

yang letaknya berada di jalan kolektor (seperti terlihat pada gambar 7.17 dalam bab ini.

Gambar 7.11. Ilustrasi halte kendaraan umum


VII‐21


7.5 SISTEM RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU

Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponen rancang kawasan, yang tidak

sekadar terbentuk sebagai elemen tambahan atau pun elemen sisa setelah proses rancang

arsitektural diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari suatu

lingkungan yang lebih luas. Penataan sistem ruang terbuka diatur melalui pendekatan

desain tata hijau yang membentuk karakter lingkungan serta memiliki peran penting baik

secara ekologis, rekreatif dan estetis bagi lingkungan sekitarnya, dan memiliki karakter

terbuka sehingga mudah diakses sebesar‐besarnya oleh publik.

Manfaat penataan sisten Ruang Terbuka dan Tata Hijau adalah:

1. Meningkatkan kualitas kehidupan ruang kota melalui penciptaan lingkungan yang aman,

nyaman, sehat, menarik dan berwawasan ekologis.

2. Mendorong terciptanya kegiatan publik sehingga tercipta integrasi ruang sosial

antarpenggunanya.

3. Menciptakan estetika, karakter dan orientasi visual dari suatu lingkungan.

4. Menciptakan iklim mikro lingkungan yang berorientasi pada kepentingan pejalan kaki.

5. Mewujudkan lingkungan yang nyaman, manusiawi dan berkelanjutan.

Rencana ruang terbuka di Kawasan Kawasan Perencanaan terdiri dari: ruang terbuka

umum, ruang terbuka privat, ruang terbuka privat yang dapat diakses umum serta area

jalur hijau. Ruang terbuka umum yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, bebas dan

mudah diakses publik karena bukan milik pihak tertentu. Ruang terbuka privat yaitu

ruang yang karakter fisiknya terbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses oleh

pemilik, pengguna atau pihak tertentu. Sedangkan ruang terbuka privat yang dapat

diakses oleh umum yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta bebas dan mudah

diakses oleh publik meskipun milik pihak tertentu, karena telah didedikasikan untuk

kepentingan publik sebagai hasil kesepakatan antara pemilik dan pihak

pengelola/pemerintah daerah setempat, di mana pihak pemilik mengizinkan lahannya

digunakan untuk kepentingan publik, dengan mendapatkan kompensasi berupa

insentif/disinsentif tertentu, tanpa mengubah status kepemilikannya.

Ruang terbuka umum diarahkan pada beberapa lokasi eksisting yang berfungsi sebagai

taman serta mengarahkan pembentukan pusat/plaza taman (central park) pada zona

hunian intensitas tinggi dan menata jalur hijau taman di sekitar Koridor Siang Malam,

Koridor Boulveard Art dan Kampung Bule. Ruang terbuka umum juga disediakan di

kawasan jalur hijau jalan dan jalur hijau saluran drainase. Penataan ruang terbuka umum

ini harus mengembalikan fungsi ruang terbuka hijau yang saat ini lebih banyak

digunakan untuk berdagang (pedagang kaki lima).

Ruang terbuka privat diarahkan untuk menciptakan taman vertikal serta taman di atas

atap, khususnya pada bangunan komersial. Taman di atas atap harus dapat berfungsi

sebagai serapan air dengan menggunakan sistem pembuangan air hujan yang baik dan

memperhitungkan teknologi.

Ruang terbuka privat yang dapat diakses oleh umum adalah ruang terbuka hijau

bersama yang terletak di antara dua bangunan dengan fungsi yang berbeda

(amalgamated). Di Kawasan Kawasan Perencanaan, diarahkan pada ruang di antara

Hotel Formosa dengan Lucky Plaza dan di antara Hotel Formosa dengan Centre Point.

Bagi penyewa bangunan yang menyediakan ruang terbuka privat yang dapat diakses

oleh umum, tentunya akan diberikan insentif dari Pemerintah Kabupaten Banjar.

Tabel 7.6. Ilustrasi Arahan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau di Kawasan Kawasan Perencanaan


VII‐22




Gambar 7.12. Ilustrasi ruang terbuka privat salah satu bangunan di Kawasan Kawasan Perencanaan


VII‐23


7.6 TATA KUALITAS LINGKUNGAN

Penataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasa elemen‐elemen kawasan yang

sedemikian rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem lingkungan yang informatif, berkarakter khas, dan memiliki orientasi tertentu.

Manfaat dari penataan tata kualitas lingkungan adalah:

1. Mencapai kualitas lingkungan kehidupan manusia yang aman, nyaman, sehat dan

menarik, serta berorientasi kepada lingkungan mikro.

2. Menyatukan kawasan sebagai sistem lingkungan yang berkualitas dengan pembentukan

karakter dan identitas lingkungan yang spesifik.

3. Mengoptimalkan kegiatan publik yang diwadahinya sehingga tercipta integrasi ruang

sosial antarpenggunanya, serta menciptakan lingkungan yang berkarakter dan berjati

diri.

4. Menciptakan estetika, karakter, dan orientasi visual, dari suatu lingkungan.

5. Menciptakan iklim mikro lingkungan yang berorientasi kepada kepentingan pejalan kaki.

Komponen penataan terdiri dari konsep identitas lingkungan, konsep orientasi lingkungan, wajah

jalan (streetscape) yang akan memperkuat karakter suatu blok perancangan yang lebih besar.

Pengaturannya terdiri dari atas: wajah penampang jalan dan bangunan, perabot jalan, jalur dan

ruang bagi pejalan kaki, tata hijau pada penampang jalan, elemen tata informasi dan rambu

pengarah, elemen papan reklame.

Berikut ini panduan beberapa komponen penataan tata kualitas lingkungan untuk Kawasan

Kawasan Perencanaan:

1. Wajah jalan

Wajah jalan diprioritaskan pada penataan koridor yaitu seluruh sub zona prioritas di

kawasan perencanaan. Koridor urban heritage berisi kegiatan perdagangan dan jasa

kuliner dan tempat ibadah. Ilustrasi wajah jalan dapat dilihat juga Jalur pejalan kaki

dan pengendara sepeda

Sirkulasi di Kawasan Kawasan Perencanaan lebih mengutamakan jalur pejalan kaki dan

sepeda (meminimalkan kendaraan bermotor). Jalur pejalan kaki ditata di sepanjang

koridor dan pedestrian, diikuti lokasi‐lokasi lain di dalam kawasan perencanaan. Jalur

pejalan kaki memiliki lebar yang distandarkan yaitu antara 2 – 7,5 meter. Jalur pejalan

kaki dilengkapi dengan fasilitas bagi diffabel dan juga kelengkapan perabot jalan

seperti bangku taman, lampu taman, lampu jalan dan papan iklan. Berikut akan

ditampilkan ilustrasi jalur pejalan kaki dan pengendara sepeda.

Gambar 7.14. Ilustrasi Jalur Pejalan Kaki


VII‐24


Gambar 7.14. Ilustrasi Jalur sepeda


2. Papan Iklan dan Rambu Pengarah

Sebagai kawasan dengan fungsi perdagangan, tentunya tidak lepas dari iklan. Untuk

menata kawasan menjadi lebih baik, maka papan iklan baik di bangunan maupun di

jalan perlu diarahkan.

Papan iklan pada bangunan dibuat menarik, diletakan di muka bangunan di atas lantai

satu. Papan iklan di tepi jalan dapat diletakkan bersama dengan lampu jalan. Bahan

yang digunakan adalah bahan yang mudah didapat dengan disain yang menarik.

Penataan iklan dengan billboard harus dilengkapi lampu dan dinas terkait diharapkan

dapat memberi insentif bagi vendor atau pemilik yang memasang lampu dengan daya

listrik yang diusahakan sendiri (swadaya).

Gambar 7.15. Ilustrasi papan iklan pada bangunan Sumber: Analisis, 2013

VII‐25


Gambar 7.16. Ilustrasi papan iklan di jalan


3. Perabot Jalan

Perabot jalan yang ditata di kawasan ini terdiri dari bangku taman, tempat sampah,

lampu jalan, lampu taman, halte dan juga gerbang kawasan sebagai penanda. Disain

perabot jalan disesuaikan dengan tema kawasan dan bangunan yang bercorak modern.

Berikut arahan mengenai perabot jalan yang terdapat di Kawasan Kawasan

Perencanaan.

Gambar 7.17. Ilustrasi lampu jalan dengan panel surya

Gambar 7.18. Ilustrasi lampu taman

VII‐26


Gambar 7.19. Ilustrasi bangku taman


Gambar 7.20. Ilustrasi tempat sampah


Gambar 7.21. Ilustrasi halte


VII‐27


4. Penataan Pedagang Kaki Lima

Pedagang kaki lima (PKL) banyak ditemukan di kawasan perencanaan. Pemerintah

Kabupaten Banjar melalui Dinas Perindustrian mengijinkan atau memfasilitasi adanya

pedagang kaki lima di kawasan. Namun demikian, Pemerintah Kabupaten Banjar harus

mengarahkan atau melokalisasi PKL dalam suatu tempat yang diijinkan (di median

jalan, di boulevard art dan juga bekerja sama dengan pihak penyewa lahan).

Operasional atau jam kerja PKL harus ditentukan berikut harga sewa untuk

kebersihan/pengelola. Harga sewa harus mencapai kata sepakat agar pihak PKL tidak

dirugikan.

Tabel 7.7. Ilustrasi Arahan Pedagang Kaki Lima di Kawasan Perencanaan


Gambar 7.22. Ilustrasi PKL di median jalan yang diijinkan dengan pengaturan jam operasional


Gambar 7.23. Ilustrasi PKL di lahan milik swasta dengan pengaturan jam operasional hanya pagi hari Sumber: Analisis, 2013

VII‐28


7.7 SISTEM PRASARANA DAN UTILITAS LINGKUNGAN

Sistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik suatu lingkungan yang

pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan dapat beroperasi dan berfungsi sebagaimana

semestinya. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup jaringan air bersih dan air

limbah, jaringan drainase, jaringan persampahan, jaringan gas dan listrik, serta jaringan telepon,

sistem jaringan pengamanan kebakaran, dan sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi.

Manfaat yang didapat dari penataan ini adalah:

1. Meningkatkan kualitas kawasan perencanaan yang menjamin tersedianya ukungan

konkret terhadap kegiatan‐kegiatan fisik yang ada.

2. Mencapai keseimbangan antara kebutuhan dan daya dukung lingkungan sehingga

terwujud sistem keberlanjutan (sustainability) pada lingkungan.

Prasarana dan utilitas lingkungan yang akan diatur terdiri dari: sistem jaringan air bersih, sistem

jaringan air kotor, sistem jaringan drainase, sistem jaringan persampahan, sistem jaringan listrik,

sistem jaringan telepon, sistem pemadam kebakaran, sistem jaringan jalur penyelamatan atau

evakuasi.

1. Sistem jaringan air bersih

Pemenuhan kebutuhan air bersih Kawasan Kawasan Perencanaan dilayani dengan

reservoir distribusi Bukit Senyum. Pengembangan konsep air minum untuk kawasan

Kawasan Perencanaan direncanakan akan mengambil tambahan air bakunya dari Waduk

Riam Kanan dan Sungai Martapura. Konsep penekanan pada kawasan ini adalah

pengembangan sistem jaringan yang ada dengan penambahan jaringan yang baru.

Sehingga proses perencanaan dan pengembangan sistem jaringan air minum di kawasan

ini tidak harus memulai dari awal.

2. Sistem jaringan drainase

Secara umum konsep jaringan drainase di Kawasan Kawasan Perencanaan adalah

mengoptimalkan sistem jaringan yang ada, dan dibarengi dengan rencana

pengembangan sistem jaringan drainase yang baru. Adapun untuk konsep jaringan

drainase yang baru, aliran dari air permukaan dialirkan menuju saluran‐saluran yang

disiapkan yang diarahkan menuju saluran utama (Primer). Saluran primer ini, selain

sebagai pusat masuk air limpasan aliran permukaan, juga berungsi sebagai pengendali

banjir.

3. Sistem jaringan persampahan

Konsep pengembangan sistem pengelolaan sampah di kawasan adalah konsep 3R

(Reduce‐Reuse‐Recycle) akan menjadi jiwa di dalam setiap tahapan operasi pengelolaan

sampah di dalam kawasan.

Arah pengembangan pengelolaan sampah setiap wilayah pelayanan adalah :

a. Setiap wilayah akan dilengkapi dengan unit tempat pengelolaan sampah sementara

(TPSS),

b. Setiap unit tempat pengelolaan sampah sementara (TPSS) dilengkapi dengan unit

pengolahan sampah organic dan anorganik

c. Masing‐masing unit pengelolaan sampah organic dan anorganik akan diproses lebih

lanjut di Tempat pemrosesan akhir sampah (TPAS) dan sisa hasil proses pengelolaan

(residu) dikelola menuju landfill TPAS.

Konsep Pengelolaan Sampah di Kawasan Martapura Kota di atas diilustrasikan pada

gambar di bawah ini.

Gambar 7.24. Ilustrasi Konsep Pengelolaan Sampah Kawasan Martapura Kota

VII‐29


Konsep pengelolaan sampah di kawasan studi dilakukan melalui proses pewadahan,

pengumpulan, pemindahan, pengangkutan, dan pengolahan.

a. Pewadahan

Disiapkan secara swadaya, kecuali untuk bangunan dan ruang publik;

Mudah dioperasikan;

Tidak permanen, kecuali untuk bangunan publik dan ruang terbuka.

b. Pengumpulan

Rotasi, 3 kali/hari;

Menggunakan peralatan yang memiliki daya jelajah yang cukup tinggi.

c. Pemindahan

Ditempatkan di pusat timbulan sampah namun jauh dari rumah tinggal/bangunan;

Desain artistik dan mampu meminimalkan kesan jorok dan sebaran bau;

Berupa kontainer.

d. Pengangkutan

Sampah harus tertutup selama pengangkutan;

Menggunakan lebih banyak truk berupa amroll dengan kontainer;

Penggunaan dump truck untuk pelayanan door to door.

Gambar 7.25. Sistem pembuangan sampah

Sumber: Analisis Konsultan 2013

4. Sistem jaringan listrik

Untuk meningkatkan nilai estetika kawasan, maka pengembangan jaringan listrik

kawasan diintegrasikan melalui jaringan kabel bawah tanah. Pada lingkungan yang harus

dilayani dengan jaringan kabel udara dan agar perletakkan kabel ini tidak menganggu

estetika lingkungan maka perletakkan jaringan listrik diarahkan dikembangkan di

belakang bangunan atau dengan menata perletakan kabel distribusi sehingga tidak

mengganggu keindahan lingkungan. Selain itu dapat juga diupayakan dengan mendesain

tiang listrik sehingga dapat menjadi unsur keindahan kota yang menarik.

VII‐30


Gambar 7.26. Arahan lampu panel surya


Gardu listrik/power house ditentukan perletakannya dengan mempertimbangkan skala

ruang kawasan, aspek estetika dan kualitas visual lingkungan.

Gambar 7.27. Arahan desain selubung power house/gardu listrik


Gambar 7.28. Arahan perletakan utilitas pada bangunan


VII‐31


5. Sistem jaringan telepon

Konsep pengembangan dan penyediaan sistem telekomunikasi dan IT diarahkan melalui:

a. Penyediaan jaringan telepon dan sistem pertelekomunikasian yang mampu

menjangkau seluruh masyarakat dan mampu melayani kebutuhan telekomunikasi

bagi sektor jasa, perdagangan, industri, dan perkantoran. Jaringan telekomunikasi

yang disediakan harus memiliki cakupan layanan (coverage) yang luas dengan

kapasitas yang memadai.

b. Membangun ’cyber center/building’ pada Pusat Jasa KPBPB (MICE), yang

menyediakan fasilitas co‐location bagi operator/penyelenggara telekomunikasi,

penyelenggara jaringan telekomunikasi, dan jasa telekomunikasi serta value added

service lainnya.

c. Teknologi telekomunikasi yang digunakan : mulai dari analog, digital, GSM, CDMA,

VOIP, dll. disesuaikan dengan karakteristik kawasan yang dilayani.

d. Pengembangan tarif telepon dan akses internet yang kompetitif dan terjangkau

oleh pengguna.

e. Penyediaan akses internet cepat melalui broadband access di lokasi‐lokasi strategis,

terutama di Pusat Jasa dan Perdagangan disertai dengan penetrasi pengguna

internet dan pertumbuhan kepemilikan/ketersediaan fasilitas komputer yang cukup

tinggi. Menjadikan masyarakat yang tinggal di Kawasan Perencanaan khususnya dan

pada umumnya, sebagai masyarakat yang memiliki tingkatan ’IT literacy’ yang tinggi

atau masyarakat yang ’IT minded’ yang ditunjukkan dengan munculnya/tumbuhnya

komunitas‐komunitas IT di kawasan ini.

6. Sistem pemadam kebakaran

Kran Kebakaran, pengadaan kran kebakaran pada kawasan perencanaan, dengan jarak

200 m/kran kebakaran. Pembangunan kran kebakaran perlu dilengkapi dengan

pengadaan air yang memadai.

Gambar 7.29. Arahan pemasangan hidran kebakaran


7. Sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi

Jalur evakuasi terdiri dari jalur di dalam

bangunan dan di luar bangunan. Untuk jalur

di dalam bangunan perlu memperhatikan

apa yang diamanatkan pada Undang‐Undang

No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan dan Gedung. Sedangkan, jalur evakuasi di luar

bangunan perlu direncanakan dan disesuaikan dengan bencana yang sering terjadi di

Kawasan Martapura Kota(banjir dan gempa). Penetapan dan penandaan jalur evakuasi

harus jelas dan dapat dimengerti oleh masyarakat.

Rencana Umum Dan Rancang Bangun

Documents

Transcript of Rencana Umum Dan Rancang Bangun