ANALISISPROYEKKrisdinar SumadjaFAKULTASPERTANIAN UNBARBandung1 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBUKU REFERENSI A. Choliq dan Ofan, 1991, Evaluasi Proyek, Linda Karya, Bandung J. Price Gittinger, 1982, Economic Analiis Of agricultural Project, The John Hopkin University Press, Washington DC Kadariah, Lien Karlina, Clive Gray, 1979, Pengantar Evaluasi Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta Mulyadi Pudjosumarto, 1988, Evaluasi Proyek, Liberty, Yogyakarta. Zulkarnain Djamin, 1984, Perencaaan dan Analisis Proyek , Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta2 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPERENCANAANPerencanaan merupakan : Kegiatan mempersiapkan keputusan -keputusanyang harus diambil untuk masa mendatangsepanjang umur proyek Usaha untuk mempengaruhi, mengarahkan, bahkan mengendalikan perubahan dalamvariabel-variabel suatu kegiatan selama kurunwaktu tertentu3 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarKEPENTINGAN PERENCANAAN Memperhitungkan prakiraan (fore casting) menganai potensi dan prospekpengembangan manfaat proyek Memberikan metode yang tepat dan sistematik untuk menghadapimasalah yang spesifik, dan implikasi yang tersembunyi Mengetuahui secara lebih pasti kebutuhan sumberdaya dan keuangansepanjang umur proyek Memberikankesempatan untuk memilih yang terbaik dari berbagaialternatif atau mengkombinasikan sumberdaya yang tersedia Memberikan dasar untuk melakukan monitoring dan evaluasi4 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarDEFINISI PROYEKProyek adalahKegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalambentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumberdaya untuk mendapatkan benefit. Contoh: investasi baru spt pabrik, jalan raya, kereta api, bendungan, dll Proyek merupakanRangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnyamenggunakan masukan (input), untuk mendapatkanmanfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akandatang.5 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarDEFINISI PROYEKProyek adalah Kegiatan/aktivitas yang menggunakan sumberdaya dan diharapkan memperoleh manfaat di masa akan datang dalam periode tertentu Kegiatan/aktivitas dengan mengeluarkan biaya dengan harapan akan memperoleh hasil (return) dimasa yang akan datang dalam periode tertentu6 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarCIRI-CIRI PROYEK1. Direncanakan2. Rangkaian kegiatan/aktivitas3. Menggunakan sumberdaya/biaya4. Mendapatkan benefit/manfaat di masa akandatang5. Terdapat awal (starting point) dan akhir(ending point)7 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarEVALUASI PROYEKEvaluasi proyek adalah : Suatu sistem analisis yang membandingkan biaya dengan manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek yang diusulkan akan mencapai tujuan dengan alat ukur yang wajar Sebuah metode penilaian alternatif-alternatif dengan cara mudah dan dapat dipahami Menaksir biaya dan benefit yang mungkin timbul pada suatu proyek dengan tolok ukur yang berlaku umum8 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarKEGUNAAN EVALUASI PROYEK Digunakan dalam studi kelayakan Sebagai alat/prasarana untuk mengajukankredit kepada bank atau investor Sebagai salah satu bahan pertimbangandalamkebijakan pembangunan9 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarTAHAP SIKLUS PROYEKIDENTIFIKASIIIMPLEMENTASI (SUPERVISI)IVFormulasi(persiapan)IIAnalisis(Appraisal)IIIEvaluasiVIOperasionalVDimulai dengangagasan suatu proyek10 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarIDENTIFIKASI/GAGASAN Siklus proyek dimulai dari munculnya gagasan pengusulan proyek. Sumber gagasan bersumber dari: Pemimpin mayarakat Tenaga teknis Perintis pembangunan Lembaga pemerintah dan atau swasta Usulan yang telah ada11 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarMETODE GAGASAN Metode Permintaan:Adanya permintaan/prospek pasar yang baik pada suatu produk barang/jasa tertentu Metode Sumberdaya :Terdapat potensi sumberdaya yang belum termanfaatkan secara optimal Metode Teknologi :Terdapatteknologi tepat guna yang lebih efisien dalam membuat sebuah produk barang dan jasa Metode Sasaran Pokok :Memudahkan pencapaian suatu sasaran pokok baik nasional maupun regional Metode Pengalaman :Mengikuti proyek yang sudah berjalan dan menguntungkan12 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarANALISIS Yaitu mengadakan penilaian atau evaluasi (appraisal) terhadap laporan studi kelayakan yang ada. Dilakukan untuk memilih yang terbaik diantara beberapa alternatif proyek berdasar ukuran tertentu13 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarIMPLEMENTASI Merupakan tahap pelaksanaan proyek Pada tahap ini, tanggung jawab para perencana serta penilai proyek adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final designnya14 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarOPERASI Tahap ini dipertimbangkan penggunaan metode-metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya. Laporan tersebut diperlukan untuk kelanjutan peroyek berikutnya15 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarEVALUASI HASIL Tahap ini membandingkan antara yang direncanakan dengan hasil yang dicapai. Hasil penilaian selanjutnya digunakan untuk perbaikan bagi proyek berikutnya dan mengembangkan gagasan baru dalam memilih proyek-proyek baru16 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK1. ASPEK TEKNIS, Penyediaan dan ketersediaan sumber daya proyek, meliputianalisis tentang input dan output yang diperlukan dan dihasilkanoleh proyek2. ASPEK INSTITUSI DAN ORGANISASI,menyangkut masalah-masalah organisasi hubungannya denganpemerintah dan masyarakat. Antara lain mencakup: hubungan administrasi proyek dengan administasi di luar proyek, sejauh mana regulasi/deregulasi menjadi penghambat atau pendukung proyek Reaksi berbagai elemen masyarakat berkaitan dengan keberadaan proyek17 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK3. ASPEK MANAJERIAL DAN ADMINISTRATIF, Kemampuan staf untuk menjalankan administrasikegiatan dalamukuran besar4. ASPEK KOMERSIAL, Perbandingan antara permintaan dan penawaranproduk yang dihasilkan selama proyek berlangsung5. ASPEK SOSIAL, menggambarkan tujuan-tujuan proyek yang sifatnyakhusus bersifat sosial, misalnya dampak proyek thdpenyediaan kesempatan kerja, efek thd pemerataanpendapatan18 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarUNSUR-UNSUR KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK6. ASPEK FINANSIAL, Rasio antara pengeluaran dan penerimaanproyek (cost dan revenue earnings)7. ASPEK EKONOMI, Konstribusi/peranan proyek terhadappembangunan wilayah secara makro19 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarUNSUR-UNSUR KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK8. ASPEK EKSTERNALITAS Dampak keberadaan proyek (+/-). Analisis inisulit dikuantitatifkan namun tetap harusmenjadi pertimbangan.20 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarKENYATAAN DALAM KEGIATAN EKONOMI Sumber daya bersifat terbatas dan langka Kegiatan yang berbeda atau kegiatan yang sama dalamlingkungan berbeda akanmengasilkan sesuatu yang berbeda dari berbagai peluang investasi yang terbukadengan tingkat keuntungan dan manfaat yang berbeda-beda, baik oleh pemeritah atauswasta akan dipilih proyek yang menghasilkankeuntungan atau kemanfaatan dari sudutpandangnya.21 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarTUJUAN ANALISA PROYEK1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapatdicapai melalui investasi dalamsuatu proyek;2. Menghindari pemborosan sumber daya, yaitudengan menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan;3. Mengadakan penilaian terhadap peluanginvestasi yang ada sehingga kita dapat memilihalternatif proyek yang paling menguntungkan; dan4. Menentukan prioritas investasi22 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarJENIS JENIS PROYEK Proyek Fisik dan Proyek Non-fisik Proyek pemeintah dan Swasta Proyek sosial/Ekonomi danproyek Finansial Proyek Skala Besar dan Skala Kecil23 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarANALISIS FINANSIAL VS EKONOMIAnalisis Finansial :Analisis yang lebih menitikberatkan padakepentingan keuntunganindividu/perusahaan. Manfaatnya disebutprivate returnAnalisis Ekonomi :Analisis yanglebih menitikberatkan padakepentingan ekonomi secara keseluruhan(makro). Manfaatnya disebut economic return24 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMISfinansial Harga :Harga pasar berlaku setempat (market price) Subsidi :Subsidi tidak diperhitungkan Pajak :Pajak diperhitungkan Upah :Upah yang berlaku setempatekonomis Harga :Harga bayangan (shadow price) Subsidi :Subsidi diperhitungkan Pajak :Pajak tidak diperhitungkan karena pajakadalah transfer payment Upah :Upah yang digunakan adalah upahbayangan (shadow price/opportunity wage)25 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMISfinansial Bunga Modal :1.Bunga modal yang dibayarkankreditor dianggap biaya2. Bunga atas modal proyek tidakdianggap biayaEKONOMIS Bunga Modal :Tidak dianggap biaya kecuali :1. Jika investasi itu dibebankanpada saat dikeluarkan tidakdianggap biaya2. Jika Investasi itu merupakanarus pelunasan di masa akandatan maka dianggap biaya26 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBENEFIT/MANFAAT PROYEKBENEFITTangible BenefitIntangible BenefitDirect BenefitIndirect BenefitPerbaikanLingkunganMengurangikerawananMeningkatkan NilaiProdukMenurunkan biayaMultiplier effectEconomic of scaleKetahananNasionalDinamic secondary effect27 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBENEFIT/MANFAAT Benefit :Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapatdihitung dengan uang Tangible benefit :Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapatdihitung atau dinilai dengan uang Intangible benefit :Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/ sulit dihitung atau dinilai dengan uang28 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBENEFIT PROYEK Direct benefit :Manfaat yang diterima dari kegiatan proyeksecara langsungKenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya jumlahproduk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek. Misalnya Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi, Turunnya biaya pengangkutan karena perbaikan jalan, Membaiknya job description diantara tenaga kerja karena perbaikan cara kerja. Indirect benefit :Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyeksecara tidak langsung yang berkenaan denganlingkungan29 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBIAYA PROYEK1.Biaya Investasi :Seluruh biaya yang dikeluarkan dari mulaiproyek tersebut dilaksanakanmisalnya :a. Pendirian bangunan pabrikb. Pembelian mesin dan peralatannyac.Instalasi listrik, dan lain-lain30 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBIAYA PROYEK2.Biaya Operasional :Seluruh biaya yang dikeluarkan selama prosesproduksi itu berlangsung secara rutinmisalnya :a. Pembelian bahan bakub. Tenaga Kerjac.Biaya listrikd.Bahan bakar, dan lain-lain31 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBIAYA PROYEK3.Sunk Cost :Seluruh biaya yang dikeluarkan pada masa lalusebelumkegiatan proyek dilaksankanan. Dalamevaluasi proyek tidak diperhitungkan4. Depresiasi (penyusutan)Pengalokasian biaya investasi suatu proyeksetiap tahun sepanjang umur proyek untukkepentingan laporan Neraca Rugi Laba. Dalamevaluasi proyek deresiasi tidak diperhitungkan32 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBIAYA PROYEK5. Bunga modal :Bunga yang tidak riil (opportunity cost) dikeluarkan tidak diperhitungkan dalamevaluasi proyek . Sedangkan bunga pinjamandiperhitungkan6. Contingency (biaya tak terduga)Biaya yang dikeluarkan akibat kesalahan-kesalahan mengestimasi pengeluaran suatuproyek33 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBIAYA PROYEKBiaya proyek dapat juga dikelompokkan1. Biaya Langsung :Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biayainvestasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi, dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga bank, tanah, modal kerja, biaya lain). 2.Biaya Tidak Langsung :Biaya yang perlu diperhitungkan dalammenganalisis proyek (biaya polusiudara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll).34 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarKeputusan Hasil Evaluasi Proyek:Keputusan hasil evaluasi proyek:a. Menolak atau menerima proyek, didasarkanpada hasil perhitungan kriteria investasi.b. Memilih satu atau beberapa proyek yang layak sesuai dana yang tersediac. Membuat skala prioritas dari beberapaproyek yang layak.35 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarContohDari 7 proyek yang dinilai ada 5 proyek yang layak untuk dikembangkandengan jumlah dana masing-masing proyek terlihat pada tabel berikut:No Nama Proyek Jumlah Dana (Rp)1 Pembangunan Irigasi 350.000.0002 Perbaikan Jalan Kabupaten 150.000.0003 Pembuatan Jalan Baru 450.000.0004 Pembuatan Jalan Desa 200.000.0005 Peningkatan Jalan Desa 120.000.000J u m l a h 1.270.000.00036 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarKEPUTUSAN ANALISIS PROYEKDari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkandana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,- Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,- Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,-atau Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisadikembangkan, kelayakannya masih dalambatas minimum.37 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarKEPUTUSAN ANALISIS PROYEKDari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkandana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,- Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,- Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,-atau Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisadikembangkan, kelayakannya masih dalambatas minimum.38 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAspekEkonomi dan Keuangan39 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarDANA INVESTASIMenentukan jumlah dana investasi secara keseluruhandisesuaikan dengan aspek teknis produksi:a. Tanahb. Gedungc. Mesind. Peralatane. Biaya pemasangan mesinf. Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor mesin/peralatan, biaya lain yang berhubungan dengan pembangunanproyek).Aspek Ekonomi dan Keuangan40 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarBIAYA MODAL KERJATerdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable cost). Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh naik-turunnya produksi yang dihasilkan, mslnya biaya tenaga kerja taklangsung, penyusutan, bunga bank, asuransi, dsb.Biaya tidak tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk membelibahan mentah/bahan pembantu, upah tenaga kerja langsung, biaya transportasi, biaya pemasaran, dll. Aspek Ekonomi dan Keuangan41 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarSUMBER PEMBIAYAANSumber dari dalamperusahaan: modal yang berasal dari parainvestor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualansaham.Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari bank, produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan lain.Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luarperusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luarperusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal dalampelaksanaan proyek. Aspek Ekonomi dan Keuangan42 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPROSES PERPUTARAN KEUANGANProses perputaran keuangan perlu direncanakan karena akanmempengaruhi kemampuan usaha/proyek dalammenutupisegala kewajiban-kewajibannya.ASAS PEMBELANJAAN- Likuiditas- Solvabilitas- Rentabilitas. Aspek Ekonomi dan Keuangan43 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAspek Ekonomi dan KeuanganTITIK PULANG POKOK- Perlu dihitung kapan terjadinya titik pulang pokok (BEP)- Semakin lama waktu pencapaian TR=TC semakin lama usaha/proyek mencapai keuntungan dan semakin besar pula saldo kerugian yang merupakan beban terhadap biaya operasidan pemeliharaan.- Pay back period (PBP) atau jangka waktu pengembalian biayainvestasi: semakin cepat pengembalian biaya investasi dariusaha/proyek yang direncanakan, semakin baik proyektersebut karena dana investasi dapat digunakan sebagaipenanaman investasi baru. 44 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAspek Ekonomi dan KeuanganPERHITUNGAN PROFIT- Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layakusaha/proyek yang dikembangkan. 45 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPerhitungan Bunga dan Nilai Uang46 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar47PERHITUNGAN BUNGA Bunga merupakan biaya modal Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan bebanterhadap peminjam(debitor) sangat tergantung padawaktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku Terdapat 3 bentuk sistemperhitungan bunga:1. Simple interest (bunga biasa)2. Compound interest (bunga majemuk)3. Annuity (anuitas).Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar48SIMPLE INTEREST (BUNGA BIASA)Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantungpada besar kecilnya principal (modal), interest rate (tingkatbunga), dan jangka waktu:B = f (P.i.n), di mana: B= BungaP= Principal (modal)i = interest rate (tingkat bunga)n = jangka waktu.Contoh soal 1:Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan tingkatbunga 18% per tahun. Berapa jumlah bunga selama 3 tahun?2 bulan? 40 hari?Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar49Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapatdiselesaikan dengan:P = B/i.ni = B/p.nn = B/P.iS = P + Batau S = P + (P.i.n)Di mana S = jumlah penerimaan.Contoh soal 2:Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalamtabel berikut:No Principal(Modal)Interest Rate(Tingkat Bunga)Time(Waktu)Interest(Bunga)Amount(Jml Penerimaan)1 6.000.000 18% 2 tahun ? ?2 ? 20% ? 250.000 5.250.0003 7.000.000 ? 50 hari ? 7.145.833Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar50COMPOUND INTEREST (BUNGA MAJEMUK)Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjangdan dalam perhitungan bunga dilakukan lebih dari satu periode.Bunga majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal bila tidakdiambil pada waktunya.Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval tertentu, setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan, atau setiaptahun.Contoh soal 3:A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% pertahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlahpengembalian setelah 2 tahun?Jawab:Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6% , dan n = 2.2 = 4Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar51Rumus perhitungan bunga majemuk:S = P (1+i)n P = S (1+i)-natau P = n =Perhitungan Bunga dan Nilai Uang) 1 log(log logiP S+niS) 1 ( +% 100 1 i/ 1 |.|

\|=nPSDi mana: S = Jumlah penerimaanP = Present Valuen = Periode waktui = tingkat bunga per periodewaktuKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar52Nilai (1+i)ndisebut compounding factor, yaitu suatu bilanganyang digunakan untuk menilai uang pada masa yang akandatang (future value).Nilai (1+i)-ndisebut discount factor, yaitu suatu bilangan untukmenilai nilai uang dalambentuk present value (nilai sekarang).Contoh 4: Seorang investor meminjam uang sebesar Rp 5.000.000,00 selama 8 tahundengan tingkat bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa jumlah pengembalian setelah 8 tahun?Catatan: nilai (1+i)ndapat dilihat dalamLampiran I pada n = 16 dan I = 9%.Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar53Contoh 5: Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif (effective rate) pada masing-masing bank tersebut?Rumus: F = (1+j/m)mdi manaF = effective ratem = frekuensi bunga majemuk dalam satu tahunPerhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar54ANNUITY (Anuitas)Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang sama besar pada setiap interval pembayaran. Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan tingkat bunga.Anuitas dapat dibagi atas dua bagian:1. Anuitas Biasa (Simple Annuity) 2. Anitas Kompleks (Complex Annuity).Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar55ANUITAS BIASAAnuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu dibungamajemukkan. Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi 3 bagian, yaitu:1. Ordinary annuity2. Annuity due3. Deferred annuity.Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar56Ordinary annuityOrdinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkanpada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir kuartal, akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir tahun.An = RR = An Sn = RR = SnDi mana:An = Present valueR = AnnuitySn = Future value i = Tingkat bunga/intervaln = jumlah interval pembayaranPerhitungan Bunga dan Nilai Uang((

+ iin) 1 ( 1((

+iin} 1 ) 1 {(((

+ } ) 1 ( 1 {nii((

+ 1 ) 1 {(niiKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar57Perhitungan Bunga dan Nilai Uanga. Present ValuePresent value adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan identik dengan nilai awal dari penanaman modal.Contoh 6: Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapakah besarnya present value?Diketahui: R = Rp. 50.000,-,i= 18%/12 = 0,015,n=6Rumus : An = RCatatan: nilai discount factor dari anuitas di atas dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=6 dan i=1,5%.Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar58b. Anuitas dari present valueAnuitas dari sebuah present value sama dengan jumlah angsuran pada setiap interval. Jumlah angsuran pada setiap interval dari sejumlah pinjaman tergantung pada besar kecilnya tingkat bunga dan jangka waktu yang digunakan.Contoh 7: Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah untuk dijual secara cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan diperhitungkan Rp. 12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan kepada nasabah, bila tingkat bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan dimajemukkan setiap bulan selama 3 tahun?Diketahui:i = 15%/12 = 0,0125dann = 3x12 = 36Rumus :Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar59c. Jumlah penerimaan (Future amount)Jumlah penerimaan dari serangkaian pembayaran diperhitungkan bunga secara bunga majemuk (compound interest) dari sejumlah uang yang dicicil.Jumlah pembayaran pada interval pertama, diperhitungkan bunga pada akhir interval kedua, sehingga jumlah penerimaan pada akhir interval kedua adalah sebesar 2 kali setoran ditambah dengan bunga pada setoran pertama.d. Tingkat BungaBila present value diketahui: Bila jumlah penerimaan diketahui : RAniin=((

} ) 1 ( 1 {Perhitungan Bunga dan Nilai UangRSniin=((

+ 1 ) 1 {(Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar60Contoh 8: Apabila diketahui jumlah present value sebesar Rp 969.482,- dengan anuitas Rp 150.000,- pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun. Berapa besarnya tingkat bunga pada setiap kuartal? Berapa pada setiap tahunnya?Diketahui: An = Rp 969.482,- n = 2x4 = 8 R = Rp 150.000,-Catatan: Nilai discount factor untuk {1-(1+i)-n/i} dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=8 di mana nilainya 6,463212760. Apabila nilai i tidak tersedia dalam lampiran, nilai i dapat dihitung dengan menggunakan sistem interpolasi.Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate?Diketahui: An = Rp 445.000,- R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan)Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar61e. Menentukan Jangka WaktuUntuk menentukan jangka waktu dari sebuah anuitas, sama halnya dengan cara menentukan tingkat bunga.Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp 1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang tersebut?Diketahui: Sn = Rp 1.653.298,- i= 20/4 = 5% dan R= Rp 50.000,- n= ?Catatan: Gunakan lampiran 5.Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar622. Annuity DueAnnuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua dan seterusnya.Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik untuk present value maupun future value.Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval. Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila dibandingkan dengan ordinary annuity.Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar63a. Perhitungan present valueRumus: An(ad) = RAtauAn(ad)= RAtauAn(ad)= R Perhitungan Bunga dan Nilai Uang) 1 (} ) 1 ( 1 {iiin+((

+ ((

++ 1) 1 ( 1 {) 1 (iinRuin+((

+ ) 1 () 1 ( 1 {Contoh 11: Sebuah perusahaanIngin memperoleh uang secarakontinyu sebesar Rp 1.500.000,-dari bank setiap awal kuartal selama satu tahun. Berapa jumlahdana yang harus disetor pada bankapabila tingkat bunga diperhitungkansebesar 18% per tahun?Diketahui: R=Rp 1.500.000,-i= 18%/4= 4,5% dann=4 Catatan: Gunakan Lampiran 3 untukmendapat nilai discount factor annuitypada i=4,5% dan n=4 dan Lampiran 1untuk compounding factor dari bungamajemuk.Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar64b. Jumlah Pembayaran (Future amount)Jumlah pembayaran dalam annuity due dilakukan dengan rumus sebagai berikut:Sn(ad) =atauSn(ad) =AtauSn(Ad) =Perhitungan Bunga dan Nilai UangRiiRiiRiiiRnnn((

+((

++((

+++} 1 ) 1 {(1} 1 ) 1 {() 1 (} 1 ) 1 {() 1 (1Contoh 12: Suatu BPD memberikanFasilitas penjualan kendaraan berodaDua secara kredit pada guru-guru SD.Tingkat bunga diperhitungkan sebesar 12% per tahun dan cicilan dilakukanSetiap awal bulan sebesar Rp 70.000,-Selama 3 tahun. Berapakah besarnyaJumlah pembayaran?Diketahui: R = Rp 70.000,-I = 12%/12 = 1%dan n = 12x3 = 36 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar65c. Hubungan antara Present Value dengan Future amountHubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari bunga majemuk.An (ad) = Sn (ad) (1+i)-nSn (ad) = An (ad) (1+i)nApabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity. Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar66d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bungaPenentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat dilakukan apabila nilai present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi, tingkat bunga dan lamanya pinjaman diketahui.Anuitas adalah cicilan yang harus dikembalikan oleh debitur, setiap bulan, kuartal, maupun setiap tahun tergantung perjanjian.1) 1 (} ) 1 ( 1 {+((

+ = iiiAn RnPerhitungan Bunga dan Nilai Uang1) 1 (1 ) 1 {(+((

+= iiiSn RnKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar67c. Hubungan antara Present Value dengan Future amountHubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari bunga majemuk.An (ad) = Sn (ad) (1+i)-nSn (ad) = An (ad) (1+i)nApabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity. Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar68d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bungaPenentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat diketahui apabila nilai present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi diketahui, di samping tingkat bunga dan lamanya pinjaman.Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar69Contoh 13. Seorang pimpinan perusahaan telah melakukan penyetoran pinjaman secara cicilan pada bank sebesar Rp 500.000,-pada setiap awal bulan. Tingkat bunga pinjaman diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapa bulan harus diadakan penyetoran untuk menutupi pinjaman sebesar Rp 10.000.000,-?Diketahui: R = 500.000,- i= 18%/12 = 1,5% An = 10.000.000,-Ditanya: n = ?Jawab:Perhitungan Bunga dan Nilai UangRiiR ad Ann+((

+ = } ) 1 ( 1 {) () 1 (Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar70Perhitungan Bunga dan Nilai Uang19500000500000 10000000015 , 0} ) 015 , 0 1 ( 1 {500000015 , 0} ) 015 , 0 1 ( 1 {500000 100000000) 1 () 1 (==((

+ +((

+ = nnPada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih:22 bulan < n < 23 bulanGunakan metode interpolasi untuk mengetahui waktu pengembalin secara pasti. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar713. Deferred Annuity Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga.Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada akhir kuartal ketiga sebesar Rp 400.000,- selama 5 kali angsuran. Berapa besar jumlah pinjaman?Perhitungan Bunga dan Nilai Uang((

+=+((

+ =iiR da SniiiR da Anntn1 ) 1 {() () 1 (} ) 1 ( 1 {) (t = tenggang waktu yangtidak dihitung bungaKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar72Anuitas Kompleks (Complex Annuity) Anuitas kompleks adalah sebuah rentetan pembayaran dari suatu pinjaman dengan jumlah yang sama pada setiap interval. Berbeda dengan anuitas biasa, pada anuitas kompleks interval pembayaran dan interval bunga majemuk mempunyai interval yang berbeda. Apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap bulan, mungkin dibungamajemukkan pada setiap kuartal atau sebaliknya apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap kuartal, perhitungan bunga majemuk dilakukan pada setiap bulan.Jika dilihat dari tanggal pembayaran, anuitas kompleks dibagi 3:1. Complex ordinary annuity 2. Complex due annuity3. Complex deferred annuity.Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar731. Complex Ordinary Annuity Pembayaran anuitas dalam complex ordinary annuity dilakukan pada akhir setiap interval. Besar kecilnya anuitas tergantung pada besar kecilnya pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu, dan frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun.a. Present ValueRumus: c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.Perhitungan Bunga dan Nilai Uang((

+((

+ =} 1 ) 1 1 {(} ) 1 ( 1 {) (cnciiiR Oa AncKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar74Contoh 15: Seorang petani merencanakan meminjam uang ke bank untuk perluasan usaha sektor perikanan. Berdasarkan pada perkiraan dan perhitungan benefit, ia mampu mengembalikan pinjaman sebesar Rp 76.015 pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun dengan tingkat bunga pinjaman sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan pada setiap bulan. Berapa besar jumlah kredit yang bisa ia pinjam?Diketahui:R=Rp 76.015n = 2x4 = 8 (per kuartal)c = 12/4 = 3 nc = 3x8 = 24i = 18%/12 = 1,5%Ditanya: Anc(Oa) = ?Jawab : Perhitungan Bunga dan Nilai Uang000 . 500 . ) () 32838278 , 0 )( 03040533 , 20 ( 015 . 76 ) (} 1 ) 015 , 0 1 {(015 , 0015 , 0} ) 015 , 0 1 ( 1 {015 . 76 ) (} 1 ) 1 {(} ) 1 ( 1 {) (324Rp oa Ancoa Ancoa AnciiiiR oa Anccnc==((

+((

+ =((

+((

+ =Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar75b. Jumlah PenerimaanRumus: Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity digunakan rumus berikut:c. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bungaPenentuan anuitas dalam complex ordinary annuity sama halnya dengan perhitungan simple ordinary annuity.((

+((

+=1 ) 1 {(1 ) 1 () (cnciiiiR oa SncPerhitungan Bunga dan Nilai Uang((

+ =((

+=rrR AnriR Snnn} ) 1 ( 1 {} 1 ) 1 {(r = tingkat bunga pada setiap pembayaran dalam simple ordinaryannuityi = tingkat bunga dalam complex ordinaryannuityKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar762. Complex Annuity DueComplex annuity due adalah pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval. Berbeda dengan simple annuity due, pada complex annuity due frekuensi bunga majemuk tidak sama dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.Sebagai kompensasi dalam perhitungan harus dikalikan dengan discount factor [i/{1-(1+i)c}]Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan cara menghitung pada complex ordinary annuity.Perhitungan Bunga dan Nilai UangccnccniiiirR ad SnciiiiiR ad Anc) 1 (1 ) 1 (} 1 ) 1 {() () 1 (1 ) 1 (} ) 1 ( 1 {) (+((

+((

+=+((

+((

+ =Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar773. Complex Deferred Annuity Pembayaran dilakukan pada setiap akhir interval. Perbedaan dengan complex annuity yang lain adalah pada tenggang waktu yang tidak diperhitungkan bunga.Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,-untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3 tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap akhir tahun?Diketahui:Anc= Rp 800.000,- n=5c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahunt= 2 i= 12%/2= 6%Ditanya: R?Perhitungan Bunga dan Nilai UangKrisdinar Sumadja-Faperta Unbar78Jawab: Rumus Anc dan Snc adalah sebagai berikut: Rumus untuk menghitung jumlah pembayaran setiap tahun:((

+((

+=+((

+((

+ =1 ) 1 (1 ) 1 () () 1 (1 ) 1 (} ) 1 ( 1 {) (cncctcnciiirR da SnciiiiiR da AncPerhitungan Bunga dan Nilai Uang ==+((

+((

+ =+((

+((

+ =, 682 . 282 .) 262477 , 1 )( 06 , 2 )( 13586795 , 0 ( 000 . 800) 06 , 0 1 (06 , 0} 1 ) 06 , 0 1 {() 06 , 0 1 ( 1 {06 , 0000 . 800) 1 (1 ) 1 {() 1 ( 1 {) (2 . 2210Rp RRRiiiiida Anc RctcncKrisdinar Sumadja-Faperta UnbarANALISIS KRITERIA INVESTASI79 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiPENDAHULUAN Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterimadengan total biaya yang dikeluarkan dalambentuk present value selamaumur ekonomis. Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalampengendalian biaya untuk memudahkandalammencapai tujuan usaha/proyek. Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahanpertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal. Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritasdari proyek yang layak.80 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiPERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI1. Net Present Value (NPV)NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.Rumus: = ==== =+=+ =nii iniinininniiB N C B NPVatauiNBNPVataui NB NPV1 111) 1 () 1 (Dimana:NB = Net benefit = Benefit CostC = Biaya investasi + Biaya operasi= Benefit yang telah didiskon= Cost yang telah didiskoni = diskon faktorn= tahun (waktuBC81 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiKriteria:NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakanNPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakanNPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimanaTR=TC dalam bentuk present value.Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biayaoperasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.82 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiContoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahanhasil pertanian, diketahui:Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapanRp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulaisetelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biayapada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahunberikutnya seperti pada tabel 1. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasilpertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilanRp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasilpertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengandiskon faktor sebesar 18%?83 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel 1: Persiapan Perhitungan NPV(dalamRp.000,-)Thn InvestasiBiaya OperasiTotal Cost Benefit Net BenefitD.F.18%Present Value0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.0001 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,7132 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,5913 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,6524 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,1265 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,3716 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,1867 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,3368 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,5869 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,86310 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115NPV 11.115,7384 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDari keterangan dan tabel yang diberikan maka:Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layakdiusahakan.Catatan: Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksiharus mendapat perhatian Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagaivariabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyeksejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selerakonsumen).000 . 115 . 11) 1 (1=+ ==NPVi NB NPVnnii85 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel 2: Persiapan Perhitungan NPV(dalamRp.000,-)Thn InvestasiBiaya OperasiTotal CostBenefit Net BenefitD.F.18%B C0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - 20.0001 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - 12.7132 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.5913 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.6524 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.0955 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.0606 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.5937 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.5118 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.3949 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.25510 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102NPV 69.080 57.96686 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung denganbantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsungdikalikan dengan DF: Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. = = = ==, 000 . 114 . 11 114 . 11966 . 57 080 . 691Rp NPVNPVC B NPVinii87 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiContoh 2:Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin barukarena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupunekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesarRp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahundengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelimasebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biayamodal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukanapabila dilihat dari PV dan NPV?88 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasinnimirSvrCFPV) 1 ( ) 1 (1+++==Di mana: PV = Present valueCF = Cash flown = periode waktu tahun ke nm = periode waktur = tingkat bungaSv = salvage value059 . 100 . 69638 . 556 . 6 184 . 742 . 8 778 . 315 . 10 617 . 172 . 12 689 . 363 . 14 153 . 949 . 16) 18 , 0 1 (000 . 000 . 15) 18 , 0 1 (000 . 000 . 20...) 18 , 0 1 (000 . 000 . 20) 18 , 0 1 (000 . 000 . 20) 18 , 0 1 (000 . 000 . 205 5 3 2=+ + + + + =++++ ++++++=PVPVPVBerdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan hargaRp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlaysatau original cost (harga beli).NPV = PV OO = 69.100.059 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original outlaysBerdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidakfeasible.89 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi2. Internal Rate of Return (IRR)IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layakIRR = SOCC berarti proyek pada BEPIRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak. Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba-coba. Jika NPV1bernilai positif maka discount factor keduaharus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya.Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0. Rumus:dimana: i1= tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1i2= tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2( )1 22 111) (i iNPV NPVNPVi IRR + =90 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut:Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR(dalam Rp.000,-)Thn Net Benefit D.F.18%Present Value D.F.24%Present Value0 -20.000 1,0000 -20.000 1,0000 -20.0001 -15.000 0,8475 -12,713 0,8065 -12,7132 5.000 0,7182 3,591 0,6504 3,5913 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,6524 8.000 0,5158 4,126 0,4230 4,1265 10.000 0,4371 4,371 0,3411 4,3716 14.000 0,3704 5,186 0,2751 5,1867 17.000 0,3139 5,336 0,2218 5,3368 21.000 0,2660 5,586 0,1789 5,5869 26.000 0,2255 5,863 0,1443 5,86310 32.000 0,1911 6,115 0,1164 6,115NPV 11.115,73 -48,9491 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiHasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dariSOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. ( )% 97 , 23 23974 , 0) 18 , 0 24 , 0 () 48 114 . 11 (114 . 1118 , 0) (1 22 111= =++ =+ =IRRIRRi iNPV NPVNPVi IRR92 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi149 . 452 . 76530 . 790 . 7 373 . 387 . 10 606 . 841 . 11 430 . 499 . 13 351 . 389 . 15 860 . 543 . 17) 15 , 0 1 (000 . 000 . 15) 14 , 0 1 (000 . 000 . 20...) 14 , 0 1 (000 . 000 . 20) 14 , 0 1 (000 . 000 . 20) 14 , 0 1 (000 . 000 . 205 5 3 2=+ + + + + =++++ ++++++=PVPVPVDari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beliaset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkanPV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14% adalah:Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka:% 79 , 14 79 , 0 14)090 . 352 . 74)( 149 . 452 . 1 ( 14)149 . 452 . 76 059 . 100 . 6914 18)( 000 . 000 . 75 149 . 452 . 76 ( 14) (1 21 21 1= + =+ = + = + =IRRIRRIRRPV PVi iOO PV i IRRIRR=14,79% lebih kecildari tingkat bunga yangberlaku (DF) yi 18%berarti penggantian mesintidak layak. 93 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskonpositif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.Rumus:Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakanNet B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows(BEP) atau TR=TC==+=niiiniB NB NC NetB11) () (/94 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut:Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C ProyekThn Net Benefit D.F.18%Present Value0 -20.000.000 1,0000 -20.000.0001 -15.000.000 0,847458 -12,713.8702 5.000.000 0,718218 3,590.9203 6.000.000 0,608631 3,651.7854 8.000.000 0,515789 4,126.3125 10.000.000 0,437109 4,371.0906 14.000.000 0,370432 5,186.0487 17.000.000 0,313925 5,336.7258 21.000.000 0,266038 5,586.7989 26.000.000 0,225456 5,861.85610 32.000.000 0,191064 6,114.04895 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiHasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyektersebut layak untuk dikerjakan. 37 , 1 3703 , 1870 . 711 . 32582 . 825 . 44/) () (/11= = =+===C NetBB NB NC NetBniinii96 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskondengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.Rumus:Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakanGross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:==++=ninininr Cr BC GrossB11) 1 () 1 (/19 , 1 1917 , 1101 . 964 . 57839 . 077 . 69/ = = = C GrossBGross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.97 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi5. Profitability Ratio (PR)PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasidan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabeldalambentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)Rumus:Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakanPR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakanPR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. == ==niininiiIM O BPR11 198 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlakudan dalam Present Value(dalamRp.000,-)Thn InvestasiBiaya OperasiBenefit Net 18% OM B0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.1823 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.3034 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.2215 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.4316 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.7787 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.8488 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.9809 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.11810 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.21732.712 25.253 69.07899 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiHasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebutlayak untuk dikerjakan. 34 , 1 3397 , 1712 . 32253 . 25 078 . 6911 1= == == =PRIM O BPRniininii i100 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP1. Pay Back Period (PBP)PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya aruspenerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasidalambentuk present value.PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikaninvestasi. Rumus:pniicpniipBB IT PBP ==+ =1111Dimana:PBP = Pay Back PeriodTp-1= Tahun sebelum terdapat PBPIi= Jumlah investasi telah didiskonBicp-1= Jumlah benefit yang telah didiskonsebelum PBPBp= Jumlah benefit pada PBP101 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.Untuk nilai Tp-1dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapatkumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.Nilai Bpyaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahunkeenamterdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi. 4596 , 0 5778 . 7137 . 29 712 . 325+ =+ =PBPPBP102 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi2. Break Even Point (BEP)BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapatmenutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masihmenderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besarsaldo rugi.Rumus:pniicpniipBB TCT BEP ==+ =1111Dimana:BEP = Break Even PointTp-1= Tahun sebelum terdapat BEPTCi= Jumlah total cost yang telah didiskonBicp-1= Jumlah benefit yang telah didiskonsebelum BEPBp= Jumlah benefit pada BEP103 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.Dilihat dari jumlah produksi:TR = p x q dan TC = a + bqpada keadaaan BEP: TR = TC p.q = a + bqp.q bq = a q (p-b) = aq = a/(p-b)BEP(Q)= a/(p-b)BEP(RP)= a/(1 b/p) BEP dalamrupiah adalah denganmengalikan dengan harga per unit produksi6431 , 0 8118 . 8745 . 52 966 . 578+ =+ =BEPBEPDimana:a=fixed costb= biaya var per unitp=harga per unitq=jumlah produksi104 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi012 345678910 TahunITCTRBEPPBP32.71257.965PV,I,C,BGrafik 1. BEPPada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperolehmasih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasidan biaya operasi.Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.105 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiCONTOH KASUSBerdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunanperusahaan batu bata diperoleh data sbb:1.a. Kebutuhan investasi- Bangunan utk tempat kerja ukuran10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp.200.000,-- Peralatan kantor Rp.100.000,-- Bangunan/dapur pembakar8x6 m x Rp 12.000,- Rp.576.000,-- Peralatan pencetak dari kayu Rp.20.000,-- Tanah lokasi usaha 500m2dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-Jumlah Rp. 8.296.000,-106 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan sukubunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukandalam4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencanaproduksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampaidengan tahun kelima sebesar 100%.4. Biaya operasi dan pemeliharaana. Biaya tidak tetap- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usahadiperhitungkan sebesar Rp. 5,-- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-107 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasib. Biaya tetap- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajakdiperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan biladilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C? 108 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiPenyelesaian: Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjamansebesar Rp 6.000.000,- Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi danpemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4. 670 . 918 . 1} ) 18 , 0 1 ( 1 {18 , 0000 . 000 . 65Rp R =+ =109 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)Akhir Kwt Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok PinjamanJumlah PPP Sisa Kredit0 - - - - 6.000,001 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,332 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,703 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,944 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,975 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00110 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (RpRibuan)Jenis BiayaTahun1 2 3 4 5A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,001. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,002. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,003. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,004. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,205. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,006. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,007. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,208. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20111 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)No. UraianTahun0 1 2 3 4 51. Pendapatana. Hasil Usahab. Salvage Value--4.875,00-4.875,00-6.500,00-6.500,00-6.500,004.500,00Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,002. InvestasiAwal3. Operating CostKredit Banka. Pokok pinjamanb. Bunga bankTotal Cost2.296,00---2.296,00-2.754,20838,671.080,004.672,87-2.754,20989,63929,044.672,87-3.184,201.167,76750,915.102,87-3.184,201.377,96540,715.102,87-3.184,201.625,99292,685.102,874. Net Benefit5. Pajak 15%6. Net Benefit7. DF 18%-2.296,00--2.296,001,0000202,1330,22171,810,8475202,1330,32171,810,71821.397,13209,571.187,560,60861.397,13209,571.187,560,51585.897,13884,575.012,560,4371Present Value (PV)NPV = Total PV-2.296,001.499,35145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04112 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/CTahun Net benefit (Rp 000)D.F 18%Present Value (Rp 000)D.F 34%Present Kredit(Rp 000)0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,001 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,722 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,683 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,564 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,335 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21NPV 1.499,35 -50,00113 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi65 , 100 , 296 . 235 , 795 . 3/) () (/% 48 , 33 3348 , 0) 18 , 0 34 , 0 )(00 , 50 35 , 499 . 135 , 499 . 1( 18 , 011= =+== =++ ===C NetBB NB NC NetBIRRIRRniiniiBerdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1114 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiHasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyektersebut layak untuk dikerjakan. 37 , 1 3703 , 1870 . 711 . 32582 . 825 . 44/) () (/11= = =+===C NetBB NB NC NetBniinii115 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskondengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.Rumus:Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakanGross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:==++=ninininr Cr BC GrossB11) 1 () 1 (/19 , 1 1917 , 1101 . 964 . 57839 . 077 . 69/ = = = C GrossBGross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.116 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi5. Profitability Ratio (PR)PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasidan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabeldalambentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)Rumus:Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakanPR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakanPR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. == ==niininiiIM O BPR11 1117 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlakudan dalam Present Value(dalamRp.000,-)Thn InvestasiBiaya OperasiBenefit Net 18% OM B0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.1823 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.3034 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.2215 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.4316 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.7787 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.8488 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.9809 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.11810 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.21732.712 25.253 69.078118 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiHasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebutlayak untuk dikerjakan. 34 , 1 3397 , 1712 . 32253 . 25 078 . 6911 1= == == =PRIM O BPRniininii i119 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP1. Pay Back Period (PBP)PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya aruspenerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasidalambentuk present value.PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikaninvestasi. Rumus:pniicpniipBB IT PBP ==+ =1111Dimana:PBP = Pay Back PeriodTp-1= Tahun sebelum terdapat PBPIi= Jumlah investasi telah didiskonBicp-1= Jumlah benefit yang telah didiskonsebelum PBPBp= Jumlah benefit pada PBP120 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.Untuk nilai Tp-1dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapatkumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.Nilai Bpyaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahunkeenamterdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi. 4596 , 0 5778 . 7137 . 29 712 . 325+ =+ =PBPPBP121 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi2. Break Even Point (BEP)BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapatmenutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masihmenderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besarsaldo rugi.Rumus:pniicpniipBB TCT BEP ==+ =1111Dimana:BEP = Break Even PointTp-1= Tahun sebelum terdapat BEPTCi= Jumlah total cost yang telah didiskonBicp-1= Jumlah benefit yang telah didiskonsebelum BEPBp= Jumlah benefit pada BEP122 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiDari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.Dilihat dari jumlah produksi:TR = p x q dan TC = a + bqpada keadaaan BEP: TR = TC p.q = a + bqp.q bq = a q (p-b) = aq = a/(p-b)BEP(Q)= a/(p-b)BEP(RP)= a/(1 b/p) BEP dalamrupiah adalah denganmengalikan dengan harga per unit produksi6431 , 0 8118 . 8745 . 52 966 . 578+ =+ =BEPBEPDimana:a=fixed costb= biaya var per unitp=harga per unitq=jumlah produksi123 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi012 345678910 TahunITCTRBEPPBP32.71257.965PV,I,C,BGrafik 1. BEPPada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperolehmasih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasidan biaya operasi.Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.124 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiCONTOH KASUSBerdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunanperusahaan batu bata diperoleh data sbb:1.a. Kebutuhan investasi- Bangunan utk tempat kerja ukuran10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp.200.000,-- Peralatan kantor Rp.100.000,-- Bangunan/dapur pembakar8x6 m x Rp 12.000,- Rp.576.000,-- Peralatan pencetak dari kayu Rp.20.000,-- Tanah lokasi usaha 500m2dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-Jumlah Rp. 8.296.000,-125 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan sukubunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukandalam4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencanaproduksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampaidengan tahun kelima sebesar 100%.4. Biaya operasi dan pemeliharaana. Biaya tidak tetap- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usahadiperhitungkan sebesar Rp. 5,-- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-126 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasib. Biaya tetap- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajakdiperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan biladilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C? 127 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiPenyelesaian: Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjamansebesar Rp 6.000.000,- Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi danpemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4. 670 . 918 . 1} ) 18 , 0 1 ( 1 {18 , 0000 . 000 . 65Rp R =+ =128 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)AkhirKwtCicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok PinjamanJumlah PPP Sisa Kredit0 - - - - 6.000,001 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,332 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,703 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,944 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,975 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00129 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (RpRibuan)Jenis BiayaTahun1 2 3 4 5A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,001. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,002. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,003. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,004. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,205. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,006. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,007. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,208. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20130 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)No. UraianTahun0 1 2 3 4 51. Pendapatana. Hasil Usahab. Salvage Value--4.875,00-4.875,00-6.500,00-6.500,00-6.500,004.500,00Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,002. InvestasiAwal3. Operating CostKredit Banka. Pokok pinjamanb. Bunga bankTotal Cost2.296,00---2.296,00-2.754,20838,671.080,004.672,87-2.754,20989,63929,044.672,87-3.184,201.167,76750,915.102,87-3.184,201.377,96540,715.102,87-3.184,201.625,99292,685.102,874. Net Benefit5. Pajak 15%6. Net Benefit7. DF 18%-2.296,00--2.296,001,0000202,1330,22171,810,8475202,1330,32171,810,71821.397,13209,571.187,560,60861.397,13209,571.187,560,51585.897,13884,575.012,560,4371Present Value (PV)NPV = Total PV-2.296,001.499,35145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04131 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria InvestasiTabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/CTahun Net benefit (Rp 000)D.F 18%Present Value (Rp 000)D.F 34%Present Kredit(Rp 000)0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,001 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,722 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,683 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,564 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,335 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21NPV 1.499,35 -50,00132 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarAnalisis Kriteria Investasi65 , 100 , 296 . 235 , 795 . 3/) () (/% 48 , 33 3348 , 0) 18 , 0 34 , 0 )(00 , 50 35 , 499 . 135 , 499 . 1( 18 , 011= =+== =++ ===C NetBB NB NC NetBIRRIRRniiniiBerdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1133 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPEMILIHAN KEGIATAN USAHA/PROYEK DENGAN ANALISIS KRITERIA INVESTASI134 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPendahuluanPemilihan proyek perlu dilakukan karena terbatasnya dana, waktu, dan tenaga dalammengerjakan suatu proyek. Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benarmemberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersediadalambatas-batas kemampuan investasi.Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan:1.Mutually exclusive alternative project2.Cross over discount rate analysis. Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi135 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarMutually exclusive alternative projectMutually exclusive alternative project adalah memilih salah satualternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkinmelakukan beberapa proyek dalamwaktu bersamaan karenaterbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan.Apabila hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatanusaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlahinvestasi dan jangka waktu pengembalian proyek.Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi136 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarTabel 1. Cash Out Flows dan Cash In Flows proyek A, B, dan CPemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria InvestasiThn Proyek A Proyek B Proyek CTC Benefit TC Benefit TC Benefit0 750 0 400 0 200 01 400 400 275 275 285 1552 360 375 80 250 40 1603 210 500 80 250 40 1704 220 500 80 250 40 1705 230 600 100 300 45 1806 340 600 100 300 45 1807 250 600 100 300 45 1808 250 600 100 350 45 1909 250 600 100 350 45 19010 250 600 100 350 45 1903150 5425 1515 2975 875 1765137 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarHasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C seperti terlihat pada tabel 2 berikut:Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,B, dan CPemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria InvestasiNo Nama ProyekNPV(Rp juta)IRR (%) Net Benefit Cost Ratio1 Proyek A 296,03 26,11 1,392 Proyek B 256,25 30,06 1,583 Proyek C 172,56 30,56 1,39138 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarDari NPV, proyek A lebih baik dari proyek B dan C.Dari IRR, proyek C lebih baik dari proyek A dan B.Dari NBCR, proyek B lebih baik dari A dan C.Perlu melihat aspek lainnya: jumlah investasi, umur ekonomisproyek, jangka waktu pengembalian investasi (pay back period), lokasi proyek, lingkungan masyarakat sekitar, adat istiadatsetempat, dan prospek pengembangan usaha di masa datang.Misal, jumlah investasi proyek A Rp 1.100 juta, proyek B Rp 595 juta, dan proyek C Rp 450 juta sedangkan dana yang tersedia padainvestor Rp 1.100 juta, maka meski dapat membiayai proyek A, investor lebih baik memilih proyek B yang menghasilkan NPV Rp256,25 juta dan IRR sebesar 30,06%.Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi139 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarKriteria lain adalah dengan melihat Pay back period, yaitujangka waktu pengembalian investasi. Semakin cepatproyek tersebut dapat mengembalikan investasi, semakin baik karena investasi yang telah dikembalikandapat digunakan untuk proyek lain yang dapatmenghasilkan benefit baru bagi perusahaan.Pembangunan konstruksi proyek juga harus diperhatikan. Semakin lama pembangunan konstruksi, semakin lama untuk mendapatkan benefit.Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi140 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarCross Over Discount Rate Analysis (CODR)CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakandalampemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR) sebagai discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnyaperubahan tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secarakeseluruhan).Dari NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan, ternyata jumlah investasi yang relatif besar tidak selalumemberikan benefit yang besar, tetapi tergantung pada biayaoperasi dan pemeliharaan, serta benefit kotor yang diberikanproyek tersebut.Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi141 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarDengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilihproyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yi. tergantungpada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan.Contoh: Perhatikan tabel 3 berisi perkiraan total cost, benefit, dan net benefit, dari proyek A dan B.Besarnya net present value dari proyek A dan B berdasarkanpada beberapa discount rate dapat dilihat pada tabel 4. Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi142 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarTabel 3. Total Cost, Benefit, dan Net Benefit Proyek A dan BPemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria InvestasiThn Total Cost Benefit Net BenefitA B A B A B0 0.0 0.00 0.00 0.00 -35.00 -30.001 22.00 26.00 22.00 26.00 -15.00 -20.002 28.00 10.00 28.00 25.00 -20.00 15.003 10.00 11.00 32.00 28.00 22.00 17.004 10.00 12.00 34.00 30.00 24.00 18.005 10.00 12.00 37.00 32.00 27.00 20.006 12.00 14.00 41.00 37.00 29.00 23.007 12.00 14.00 44.00 39.00 32.00 25.008 13.00 11.00 48.00 39.00 35.00 28.009 13.00 11.00 52.00 42.00 39.00 31.0010 13.00 11.00 56.00 45.00 43.00 34.00143.00 132.00 394.00 343.00 191.00 161.00143 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarDari perhitungan, NPV pada berbagai discount rate padamasing-masing proyek tidak proporsional. Proyek B (NPV Rp41,08 juta) lebih elastis dibanding proyek A (NPV Rp 43,73 juta).Pada tk discount rate 25%, NPV proyek A lebih kecil dari proyekB. Apabila social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku dimasyarakat lebih besar dari tingkat CODR pilihan terhadapproyek B lebih menguntungkan dari proyek A. Sebaliknyaapabila SOCC yang digunakan lebih kecil dari CODR berartipilihan terhadap proyek A akan lebih menguntungkan. Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi144 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarTabel 4. NilaiPresent Value dari Proyek A dan B padaBerbagaiDiscount FactorPemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria InvestasiDiscount RateProyek A Proyek B15% 43,73 41,0818% NPV1 29,79 NPV 1 29,5021% NPV2 18,49 NPV220,0625% 6,58 10,0130% -4,57 0,49145 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarSlope dari NPV yang menggunakan bermacam-macam discount rate apabila digambarkan dalamsebuah kurva adalahberbentuk cekung. Proyek A lebih elastis daripada Proyek B, dengan demikian titik perpotongan antara NPV Proyek A dengan NPV Proyek B adalah titik keseimbangan antara nilaiNPV proyek A dan Proyek B pada discount rate tertentu.Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi) ( ) () (2 12 12 12 11 11i iNPV NPVi iNPV NPVNPV NPVi CODRB B A AA B+ =146 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar) ( ) () (2 12 12 12 11 11i iNPV NPVi iNPV NPVNPV NPVi CODRB B A AA B+ =Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria Investasi) ( 98 , 25 .75 , 29 ) 18 , 0 19 , 0 (21 , 0 18 , 049 , 18 79 , 29) ( ) (% 47 , 18 1847 , 0)21 , 0 18 , 006 , 20 50 , 29( )21 , 0 18 , 0) 49 , 18 79 , 29() 79 , 29 50 , 29 (18 , 01 12 12 1juta Rp NPVNPVNPV i ii iNPV NPVNPVCODRCODREEA CODRA AE=+ =+ == =+ =Nilai NPV pada titik perpotongan:147 Krisdinar Sumadja-Faperta UnbarPemilihan Kegiatan usaha/Proyek denganAnalisis Kriteria InvestasiProyek ACODRProyek B18,47%25,98161191 NPVBerdasarkan pd hasil perhitungan,CODR adalah seperti pada grafikBerikut.SOCC yang berlaku di masy. BeradaDi atas CODR (18,47%), berartiProyek B lebih menguntungkan. Sebaliknya, apabila SOCC lebih kecildari CODR, pilihan thd Proyek A mem-berikan NPV lebih besardaripada Proyek B.148 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar