PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN (PSAK) No. 13 (REVISI

2011)PROPERTI INVESTASI

Kelompok 1Fatwa Riyo Imanda

Yerry Pratama IrsyadSyahidul HaqFredi Caesar

Ruang Lingkup :• Pengakuan, pengukuran dan pengungkapan

properti investasi• Pengukuran hak atas properti investasi dalam

sewa yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan untuk pengukuran properti investasi yang diserahkan kepada lessee yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor.

• Pernyataan ini tidak mencakup hal – hal yang diatur dalam PSAK 30 (Revisi 2011).

Ruang Lingkup PSAK No. 13 (REVISI 2011)

Pernyataan ini tidak berlaku untuk : Aset biologic yang terkait dengan aktivitas

agrikultur Hak penambangan dan reservasi tambang

seperti minyak, gas alam dan sumber daya alam sejenis yang tidak dapat diperbaharui.

Pengecualian Aset dalam PSAK 13

Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika :

Besar kemungkinan manfaat ekonomik di masa depan dari aset yang tergolong properti investasi akan mengalir ke dalam entitas

Biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal

Pengakuan Aset dalam PSAK 13

Properti investasi pada awalnya diukur sebesarbiaya perolehan. Biaya transaksi termasukdalam pengukuran awal tersebut. Biayaperolehan ini meliputi harga pembelian dansetiap pengeluaran yang dapat diatribusikansecara langsung (misalnya biaya jasa hukum,pajak penjualan dan biaya transaksi lainnya).

Pengukuran pada Saat Pengakuan Awal

Biaya perolehan investasi tidak bertambah dengan :• Biaya perintisan (kecuali biaya-biaya yang

diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen)

• Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan

• Pemborosan bahan baku, buruh atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti

Pengukuran pada Saat Pengakuan Awal

Jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, makabiaya perolehan adalah setara harga tunai. Perbedaan antarajumlah tersebut dan pembayaran diakui sebagai beban bungaselama periode kredit.

Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengancara sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yangdicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur dalam PSAK 30 (revisi2011) : sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah manayang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaransewa minimum. Jumlah yang setara diakui sebagai liabilitas sesuaidengan ketentuan paragraf yang sama.

Pengukuran pada Saat Pengakuan Awal

Satu atau lebih properti investasi mungkin diperoleh dalampertukaran dengan aset moneter atau aset nonmoneter ataukombinasi aset moneter dan nonmoneter. Pembahasanberikut mengacu pada pertukaran satu aset nonmoneterdengan aset nonmoneter lainnya, tetapi hal ini juga berlakuuntuk semua pertukaran yang diuraikan dalam kalimatsebelumnya. Biaya perolehan dari suatu properti investasidiukur pada nilai wajar kecuali:• transaksi pertukaran tersebut tidak memiliki substansi

komersial; atau• nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan

tidak dapat diukur secara andal.

Pengukuran pada Saat Pengakuan Awal

Dengan pengecualian sebagaimana dimaksud pada paragraf 32 dan 36, entitas memilih model nilai wajar dalam paragraf 36-59 atau model biaya dalam paragraf 60 sebagai kebijakan akuntansinya dan menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh properti investasinya.

PSAK 25 (revisi 2009): Kebijakan Akuntansi, Perubahan EstimasiAkuntansi, dan Kesalahan menetapkan bahwa perubahan kebijakanakuntansi yang dilakukan secara sukarela hanya diizinkan apabilaperubahan tersebut akan menghasilkan penyajian transaksi, kejadian,atau kondisi yang lebih sesuai dalam laporan posisi keuangan, kinerjakeuangan atau arus kas entitas. Hal yang sulit untuk dipahami bahwaperubahan dari model nilai wajar ke model biaya dapat menghasilkanpenyajian yang lebih tepat.

Pengukuran Setelah Pengakuan Awal

Suatu entitas dapat:• memilih apakah model nilai wajar atau model

biaya untuk seluruh properti investasi yang menjadi agunan liabilitas yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi; dan

• memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi lain, tanpa memerhatikan pilihan sebagaimana dimaksud

Pengukuran Setelah Pengakuan Awal

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar, kecuali dalam kasus seperti yang diuraikan pada paragraf 55. Jika hak atas properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasi sebagai properti investasi berdasarkan paragraf 06, paragraf 29 tidak bebas pilih; model nilai wajar harus diterapkan.

Keuntungan atau kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya. Nilai wajar properti investasi merupakan harga yang mana properti dapat dipertukarkan antara pihak-pihak yang memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar. Dalam menentukan nilai wajar biasanya entitas yang menentukan dan nilai wajar ditentukan tanpa dikurangi dengan biaya transaksi yang timbul dari penjualan. Nilai wajar properti investasi mencerminkan kondisi pasar pada tanggal pelaporan.

Metode Nilai Wajar

Nilai wajar investasi itu mencerminkan :• penghasilan rental dari sewa yang sedang

berjalan• arus kas keluar yang dapat diperkirakan

sehubungan dengan properti tersebut

Sebagian arus kas ke luar tersebut dicerminkandalam liabilitas, sementara arus kas ke luar lainnyatidak diakui dalam laporan keuangan sampaidengan tanggal tertentu, seperti : pembayaranperiodik seperti rental kontinjen

Metode Nilai Wajar

Ada anggapan yang sulit dibantah bahwa entitas dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal atas dasar berkelanjutan. Namun demikian dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika suatu entitas pertama kali memperoleh properti investasi (atau ketika properti yang ada pertama kali menjadi properti investasi karena perubahan penggunaan) bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan. Hal ini timbul jika, dan hanya jika, transaksi pasar serupa jarang terjadi dan alternatif estimasi andal nilai wajar (misalnya, berdasarkan proyeksi arus kas diskontoan) tidak tersedia. jika entitas menentukan bahwa nilai wajar properti investasi dalam proses pembangunan tidak dapat ditentukan secara andal tetapi mengharapkan nilai wajar properti tersebut dapat ditentukan secara andal saat pembangunan selesai, maka properti tersebut diukur dengan cara properti investasi dalam proses pembangunan diukur berdasarkan biaya perolehan sampai nilai wajarnya dapat ditentukan secara andal atau sampai pembangunannya selesai (mana yang lebih dahulu).

Ketidakmampuan Menetapkan Nilai Wajar

yang Andal

Jika entitas menentukan bahwa nilai wajar dari properti investasi (selain properti investasi dalam proses pembangunan) tidak dapat ditentukan secara andal pada dasar berkelanjutan, entitas mengukur properti investasi tersebut menggunakan model biaya sesuai PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetap. Nilai residu dari properti investasi diasumsikan nol. Entitas menerapkan PSAK 16 (revisi 2011) hingga pelepasan properti investasi tersebut.

Ketidakmampuan Menetapkan Nilai Wajar

yang Andal

Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi berdasarkan nilai wajar, maka entitas melanjutkan pengukuran properti tersebut berdasarkan nilai wajar hingga pelepasan (atau sampai properti menjadi properti yang digunakan sendiri atau sampai entitas mulai mengembangkan properti tersebut dan kemudian menjualnya dalam kegiatan normal usaha) bahkan jika transaksi pasar yang sejenis menjadi jarang terjadi dan harga pasar menjadi tidak banyak tersedia.

Ketidakmampuan Menetapkan Nilai Wajar

yang Andal

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetap. Sedangkan jika properti investasi tersebut memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) sesuai dengan PSAK 58 (revisi 2009): Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan. Properti investasi yang memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) diukur sesuai dengan PSAK 58 (revisi 2009).

Modal Biaya

Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan

hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yangditunjukkan dengan:• dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari

properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri;

• dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi persediaan;

• berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi;

• dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi;

Transfer

Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar dan kemudian ditransfer menjadi properti yang digunakan sendiri atau sebagai persediaan, nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetap atau PSAK 14 (revisi 2008): Persediaan adalah nilai wajar pada tanggal perubahaan penggunaan.

Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi properti investasi dan akan dicatat dengan menggunakan nilai wajar, entitas menerapkan PSAK 16 (Revisi 2011) : Asset Tetap sampai dengan saat tanggal terakhir perubahan penggunaannya. Entitas memperlakukan perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan PSAK 16 (Revisi 2011) dan nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi menurut PSAK 16 (Revisi 2011).

Transfer

Untuk transfer dari persediaan ke property investasi yang akan dicatat pada nilai wajar, perbedaan yang ada antara nilai wajar property pada tanggal tersebut dan jumlah tercatat diakui dalam laba rugi.

Ketika entitas menyelesaikan pembangunan atau pengembangan property investasi yang dibangun sendiri dan yang akan dicatat pada nilai wajar, perbedaan yang ada antara nilai wajar property pada tanggal tersebut dan jumlah tercatatnya diakui dalam laba rugi.

Transfer

• Property investasi dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari posisi laporan keuangan) pada saat pelepasan atau ketika property investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya.

• Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan property investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laba rugi.

Pelepasan

Kompensasi dari pihak ketiga yang diberikan sehubungan dengan penurunan nilai, kehilangan atau pengembalian property investasi harus diakui dalam laba rugi ketika kompensasi tersebut menjadi piutang.

Pelepasan

• Model Nilai Wajar dan Model BiayaEntitas yang memegang hak atas property investasi dalam skema sewa pembiayaan atau sewa operasi melakukan pengungkapan lessee atas sewa pembiayaan dan pengungkapan lessor atas sewa operasi yang telah disepakati.Entitas mengungkapkan :

• Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya

• Jika menerapkan model nilai wajar, apakah dan dalam keadaan bagaimana, hak atas property yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai property investasi

• Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk membedakan property investasi dengan property yang digunakan sendiri dan dengan property yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan sehari-hari

Pengungkapan

• Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari property investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat property tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan

• Sejauh mana penentuan nilai wajar property investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi professional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir dilokasi dan kategori property investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti ini, hal tersebut diungkapkan.

• Jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk :1. Penghasilan rental dari property investasi2. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang

timbul dari property investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar

3. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari property investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut

4. Perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas penjualan property investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar

Pengungkapan

Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari property investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan

Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan property investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan

Pengungkapan

• Metode Nilai WajarEntitas yang menerapkan model nilai wajar mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat property investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut :

• Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset

• Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha• Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok

aset lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual sesuai PSAK 58 dan pelepasan lain

• Keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar• Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari

mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor

• Transfer ke dan dari persediaan dan property yang digunakan sendiri• Perubahan lain

Pengungkapan

• Penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifikan ,maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang , dengan menunjukkan secara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signifikan lain

• Aset Tetap, rekonsiliasi yang disyaratkan dalam paragraf 80 mengungkapkan jumlah yang terkait dengan properti investasi tersebut secara terpisah dari jumlah yang terkait dengan properti investasi lainnya. Sebagai tambahan, entitas mengungkapkan:

• uraian mengenai properti investasi tersebut;• penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal;• apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada;

dan • untuk pelepasan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar:• fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak

dicatat dengan nilai wajar; • jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan• jumlah keuntungan atau kerugian yang diakui.

Pengungkapan

• Model BiayaSebagai tambahan dari pengungkapan yang disyaratkan dalam paragraf 79, entitas yang menerapkan model biaya dalam paragraf 60 mengungkapkan:

• metode penyusutan yang digunakan;• umur manfaat atau tarif penyusutan yang

digunakan;• jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan • rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada

awal dan akhir periode

Pengungkapan

Entitas menerapkan Pernyataan ini secara prospektif. Saldo properti investasi dalam proses pembangunan dan pengembangan harus diklasifikasi sesuai dengan tujuannya, dan berlaku perlakuan akuntansi sesuai dengan Pernyataan ini. Selisih penilaian dibebankan ke saldo laba.

Ketentuan Transisi

Tanggal EfektifEntitas menetapkan pernyataan ini untuk periode tahun buku yang dimulai pada atau setelah tanggal 1 Januari 2012.

PenarikanPernyataan ini menggantikan PSAK 13 (2007) : Properti Investasi

Tanggal Efektif dan Penarikan

Sekian