PROFIL · 2020. 6. 22. · penduduk, hal tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat...
Transcript of PROFIL · 2020. 6. 22. · penduduk, hal tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat...
-
PROFIL
POTENSI DAN PELUANG INVESTASI SEKTOR INFRASTRUKTUR
(PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN)
DINAS PENANAMAN MODAL DAN PELAYANAN TERPADU SATU PINTU
PROVINSI JAWA TENGAH
2018
-
i
RINGKASAN PROFIL POTENSI DAN PELUANG INVESTASI SEKTOR INFRASTRUKTUR
Ketidakseimbangan antara ketersediaan rumah yang telah dibangun baik oleh pemerintah atau swasta dengan
permintaan akan rumah oleh masyarakat yang semakin tahun terus bertambah seiring dengan pertumbuhan penduduk, hal
tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat diartikan sebagai kesenjangan antara jumlah rumah terbangun
dengan rumah yang dibutuhkan oleh rakyat. Terdapat perbedaan perspektif tentang acuan penentuan jumlah backlog
perumahan. menurut Badan Pusat Statistik (BPS) orang (rumah tangga) tinggal di rumah yang layak huni, tapi sewa, tetap
dianggap backlog perumahan. sedangkan menurut Kementrian PUPR, sepanjang sudah tinggal di hunian yang layak, maka
tidak terhitung sebagai angka backlog perumahan.
Berangkat dari permasalahan tersebut maka Pemerintah Provinsi Jawa Tengah melakukan kajian untuk
pembangunan perumahan di kawasan industri. Pembangunan perumahan di kawasan industri ini didasarkan pada
kebutuhan tempat tinggal baik dari direksi, staff maupun buruh industri.
Dalam pengembangan investasi perumahan di kawasan industri perlu diketahui estimasi jumlah pekerja, kebutuhan
rumah, ketersediaan hingga peluang investasi di dalam maupun di luar kawasan industri. Bentuk penyediaan hunian di
dalam kawasan industri dapat disediakan dalam bentuk apartemen kelas atas, rumah tapak kelas atas, apartemen kelas
menengah dan rumah susun sederhana sewa. Bentuk penyediaan hunian di luar kawasan industri dapat disediakan dalam
bentuk apartemen kelas atas, rumah tapak kelas atas, rusunawa kelas menengah, rumah tapak kelas menengah dan
rumah susun sederhana sewa. Peluang investasi perumahan terbesar baik di Kendal maupun Demak, di dalam maupun di
luar kawasan, terdapat pada perumahan bagi karyawan middle class.
Dari hasil perhitungan pada masing-masing kawasan didapatkan bahwa terdapat prospek yang besar terkait peluang
investasi perumahan mengingat dengan adanya pengembangan kawasan industri baik di Kendal maupun Demak ini akan
menarik banyak pekerja yang kemudian berdampak pada meningkatnya kebutuhan akan rumah. Untuk memenuhi
kebutuhan rumah yang begitu banyak tidak mungkin untuk dilaksanakan oleh pengelola kawasan industri dan pemerintah
daerah saja, melainkan dibutuhkan investor atau pengembang perumahan untuk membantu pemenuhan kebutuhan rumah
bagi karyawan industri
Peluang investasi perumahan di Kawasan Industri Kendal terbagi menjadi dua yaitu peluang investasi di dalam
kawasan dan di luar kawasan. Total peluang investasi di dalam kawasan industri (kelas atas, kelas menengah dan kelas
bawah) sebesar Rp. 6.838.794.320.000,00 (Enam Trilyun Delapan Ratus Tiga Puluh Delapan Milyar Tujuh Ratus Sembilan
Puluh Empat Juta Tiga Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah), sedangkan total peluang investasi di luar kawasan industri (kelas
atas, kelas menengah dan kelas bawah) sebesar Rp. 8.329.498.308.000,00 (Delapan Trilyun Tiga Ratus Dua Puluh
Sembilan Milyar Empat Ratus Sembilan Puluh Delapan Juta Tiga Ratus Delapan Ribu Rupiah).
Peluang investasi perumahan di Kawasan Industri Demak terbagi menjadi dua yaitu peluang investasi di dalam
kawasan dan di luar kawasan. Total peluang investasi di dalam kawasan industri (kelas atas, kelas menengah dan kelas
bawah) sebesar Rp.512.834.646.000,00 (Lima Ratus Dua Belas Milyar Delapan Ratus Tiga Puluh Empat Juta Enam Ratus
Empat Puluh Enam Ribu Rupiah), sedangkan total peluang investasi di luar kawasan industri (kelas atas, kelas menengah
dan kelas bawah) sebesar Rp. 1.562.342.630.000,00 (Satu Trilyun Lima Ratus Enam Puluh Dua Milyar Tiga Ratus Empat
Puluh Dua Juta Enam Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah).
-
ii
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur dipanjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, atas nikmat dan karunia-Nya serta angerah
kesempatan sehingga buku Profil Potensi dan Peluang Investasi Sektor Infrastruktur dengan fokus Perumahan dan
Pemukiman Di Jawa Tengah dapat tersusun sesuai jadwal yang telah ditentukan.
Penyusunan profil ini dilatar-belakangi kurangnya lahan yang digunakan untuk perumahan dan pemukiman di
sekitar kawasan industri, selain itu banyak masyarakat atau karyawan industri tidak mempunyai tempat tinggal yang
memadai.
Hasil identifikasi dari beberapa lokasi kawasan industri di Provinsi Jawa Tengah terdapat 2 peluang investasi
sektor infrastruktur dengan fokus perumahan dan pemukiman di sekitar kawasan industri, yaitu Kawasan Industri Kendal
dan Kawasan Industri Jatengland.
Ucapan terimakasih disampaikan kepada para narasumber, khususnya yang berada di kabupaten/kota, dan Tim
Pendamping dari Universitas Diponegoro. Harapannya, informasi dalam profil ini dapat selalu di ”up date” sesuai
perkembangan terkini.
Demikian beberapa hal yang dapat kami sampaikan. Semoga informasi dalam profil ini dapat membuka wawasan
dan berkembangnya ide untuk mendukung pengembangan ekonomi wilayah berbasis pariwisata.
Semarang, September 2018
KEPALA DINAS PENANAMAN MODAL DAN
PELAYANAN TERPADU SATU PINTU PROVINSI JAWA TENGAH
Dr. PRASETYO ARIBOWO, SH. M.Soc. SC
-
iii
DAFTAR ISI
RINGKASAN ........................................................................................................................................................... i
KATA PENGANTAR .............................................................................................................................................. ii
DAFTAR ISI .......................................................................................................................................................... iii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................................................ v
DAFTAR TABEL ................................................................................................................................................... vi
BAB I ................................................................................................................................................................... viii
PENDAHULUAN .................................................................................................................................................... 8
1.1 Latar Belakang .............................................................................................................................. 8
1.2 Maksud, Tujuan dan Sasaran ......................................................................................................... 8
1.2.1 Maksud dan Tujuan.................................................................................................................... 8
1.2.2 Sasaran .................................................................................................................................... 8
1.3 Ruang Lingkup .............................................................................................................................. 2
1.3.1 Ruang Lingkup Substansi ........................................................................................................... 2
1.3.2 Ruang Lingkup Wilayah .............................................................................................................. 2
1.4 Metode Pelaksanaan Kegiatan ....................................................................................................... 1
1.4.1 Teknik Pengumpulan Data .......................................................................................................... 1
1.4.2 Metode dan Proses Analisis ........................................................................................................ 1
1.5 Sistematika Penulisan .................................................................................................................... 1
BAB II .................................................................................................................................................................... 2
KAJIAN LITERATUR.............................................................................................................................................. 2
2.1 Kebijakan ...................................................................................................................................... 2
2.1.1 Kebijakan Pengembangan Perumahan ........................................................................................ 2
2.1.2 Kebijakan Pengembangan Industri .............................................................................................. 2
2.1.3 Kebijakan Ketenagakerjaan ........................................................................................................ 3
Gambar 2.2 .............................................................................................................................................. 3
Kedudukan MBR dalam Klasifikasi Masyarakat Berdasarkan Pendapatan ..................................................... 3
2.2 Penentuan Lokasi Perumahan dalam Kawasan Industri .................................................................... 3
2.3 Konsep Perumahan dalam Kawasan Industri ................................................................................... 4
2.3.1 Tipe Rumah dan Kawasan Perumahan ........................................................................................ 4
2.4 Best Practice Penyediaan Hunian dalam Bentuk High Rise Building dan Rusunawa bagi Pekerja
Industri 4
BAB III ................................................................................................................................................................... 7
GAMBARAN UMUM .............................................................................................................................................. 7
2.1 Gambaran Umum Kawasan Kedungsepur ....................................................................................... 7
2.1.1 Kondisi Fisik Kawasan Kedungsepur ........................................................................................... 7
-
iv
2.1.2 Kependudukan dan Tenaga Kerja Kawasan Kedungsepur ............................................................ 9
2.1.3 Kawasan Industri di Kawasan Kedungsepur ...............................................................................10
2.2 Pemilihan Kawasan Prioritas Investasi Perumahan Kawasan Industri ..............................................11
2.3 Kendal – Kawasan Industri Kendal (KIK) Park by The Bay ..............................................................13
Gambar 3.10 ..........................................................................................................................................15
Masterplan Kawasan Komersial Tempat Direncanakannya Dragon by The Bay dan Apartement by The Bay .15
2.4 Demak – Kawasan Industri Demak Jatengland Industrial Park .........................................................16
BAB 4 .................................................................................................................................................................. 18
ANALISIS INVESTASI PERUMAHAN DI KAWASAN INDUSTRI ......................................................................... 18
4.1 Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay .................................................................................18
4.1.1 Analisis Jumlah Karyawan ........................................................................................................18
4.1.2 Analisis Kebutuhan Rumah .......................................................................................................18
4.1.3 Ketersediaan Lahan Peruntukan Kawasan Permukiman..............................................................23
4.1.4 Peluang Investasi Perumahan di Kawasan Industri Kendal ..........................................................23
4.2 Kawasan Industri Demak – Jatengland Industrial Estate .................................................................26
4.2.1 Analisis Jumlah Karyawan dan Kebutuhan Rumah .....................................................................26
4.2.2 Analisis Kebutuhan Rumah .......................................................................................................26
4.2.3 Ketersediaan Lahan Peruntukan Kawasan Permukiman..............................................................33
4.2.4 Peluang Investasi Perumahan di Kawasan Industri Jatengland ....................................................33
BAB 5 .................................................................................................................................................................. 36
PENUTUP............................................................................................................................................................ 36
5.1 Kesimpulan .................................................................................................................................36
5.2 Rekomendasi ..............................................................................................................................38
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................................................. 39
-
v
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Peta Batas Administrasi Kawasan Kedungsepur ................................................................... 2
Gambar 1.2 Peta Batas Kawasan Industri Kendal .................................................................................... 2
Gambar 2.1 Skema Perwilayahan Industri ................................................................................................ 3
Gambar 2.2 Tahapan Perizinan Kawasan Industri .................................................................................... 5
Gambar 2.3 Kedudukan MBR dalam Klasifikasi Masyarakat Berdasarkan Pendapatan ............................ 6
Gambar 2.4 Ilustrasi Rumah Tunggal ....................................................................................................... 7
Gambar 2.5 Salah Satu Contoh Rumah Deret Tipe 21 ............................................................................. 7
Gambar 2.6 Salah Satu Bangunan Rumah Susun 4 Lantai....................................................................... 8
Gambar 2.7 Ilustrasi Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS dalam Kawasan Permukiman...................................... 8
Gambar 2.8 Bagan Pendekatan Penyelenggaraan Kasiba/Lisiba BS dalam Pembangunan
Perumahan dan Permukiman serta Penyediaan PSD ........................................................... 9
Gambar 2.9 Floor Plan Monroe Tower ..................................................................................................... 9
Gambar 3.1 Peta Batas Administrasi Kawasan Kedungsepur ................................................................... 11
Gambar 3.2 Peta Topografi Kawasan Kedungsepur ................................................................................. 11
Gambar 3.3 Peta Litologi Kawasan Kedungsepur ..................................................................................... 12
Gambar 3.4 Peta Curah Hujan Kedungsepur ........................................................................................... 12
Gambar 3.5 Peta Kesesuaian Lahan Kawasan Kedungsepur ................................................................... 13
Gambar 3.6 Bagan Alur Pemilihan Lokasi Prioritas untuk Investasi Perumahan dan
Permukiman di Kawasan Industri ......................................................................................... 16
Gambar 3.7 Keterjangkauan aksesibilitas beberapa sarana transportasi untuk menuju ke
Kawasan Industri Kendal ...................................................................................................... 18
Gambar 3.8 Rencana tata guna lahan di Kawasan Industri Kendal ........................................................... 18
Gambar 3.9 Persentase klasifikasi Industri di KIK ..................................................................................... 19
Gambar 3.10 Masterplan Kawasan Komersial Tempat Direncanakannya Dragon by The Bay dan
Apartement by The Bay ........................................................................................................ 20
Gambar 3.11 Masterplan Kawasan Direncanakannya Middle-Low Cost Housing and
Dormitories ........................................................................................................................... 21
Gambar 3.12 Perkembangan Permukiman di Sekitar Kawasan Industri Kendal –
Park By The Bay................................................................................................................... 21
Gambar 3.13 Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay
............................................................................................................................................. 21
Gambar 3.14 Siteplan Kawasan Industri Jatengland .................................................................................. 23
Gambar 3.15 Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Demak –
Jatengland Industrial Estate .................................................................................................. 24
-
vi
DAFTAR TABEL
Tabel II.1 Penentuan Lokasi Kawasan Industri ..................................................................................... 4
Tabel II.2 Pola Penggunaan Lahan Kawasan Industri .......................................................................... 5
Tabel III.1 Luas Wilayah Kedung Sepur Dirinci Per Kabupaten/Kota ..................................................... 10
Tabel III.2 Jumlah Kecamatan, Desa dan Kelurahan ............................................................................. 10
Tabel III.3 Angkatan Kerja Kawasan Kedungsepur berdasarkan Kota/Kabupaten
Tahun 2016 .......................................................................................................................... 13
Tabel III.4 Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja Kawasan Kedungsepur berdasarkan
Kota/Kabupaten .................................................................................................................... 13
Tabel III.5 Jumlah Perusahaan Besar Sedang dan Tenaga Kerja di Kawasan Kedungsepur
Tahun 2015 ......................................................................................................................... 14
Tabel III.6 Luas Lahan Kawasan Peruntukan Industri dan Kawasan Industri di Kawasan
Kedungsepur ....................................................................................................................... 14
Tabel III.7 Gambaran Umum Wilayah Pusat Pertumbuhan Industru
Provinsi Jawa Tengah .......................................................................................................... 17
Tabel III.8 Data Gambaran Umum Kabupaten Kendal ........................................................................... 19
Tabel III.9 Data Industri di Kawasan Industri Park by The Bay .............................................................. 22
Tabel III.10 Data Gambaran Umum Kabupaten Demak ........................................................................... 23
Tabel IV.1 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Kendal ................................. 25
Tabel IV.2 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Dalam Kawasan
Industri Kendal .................................................................................................................... 25
Tabel IV.3 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Luar
Kawasan Industri Kendal .................................................................................................... 26
Tabel IV.4 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Dalam Kawasan Industri Kendal ........................... 27
Tabel IV.5 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Luar Kawasan Industri Kendal 63 .......................... 30
Tabel IV.6 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Dalam Kawasan
Industri Kendal .................................................................................................................... 32
Tabel IV.7 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Dalam Kawasan Industri
Kendal ................................................................................................................................. 33
Tabel IV.8 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Dalam Kawasan
Industri Kendal .................................................................................................................... 33
Tabel IV.9 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Luar Kawasan
Industri Kendal ..................................................................................................................... 34
Tabel IV.10 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Luar
Kawasan Industri Kendal ..................................................................................................... 35
Tabel IV.11 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Luar Kawasan
Industri Kendal .................................................................................................................... 35
Tabel IV.12 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak Kawasan Industri
Demak ................................................................................................................................. 37
Tabel IV.13 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Dalam Kawasan
Industri Demak .................................................................................................................... 37
-
vii
Tabel IV.14 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Luar Kawasan
Industri Demak ..................................................................................................................... 38
Tabel IV.15 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Dalam Kawasan
Industri Demak .................................................................................................................... 39
Tabel IV.16 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Luar Kawasan
Industri Demak ................................................................................................................... 43
Tabel IV.17 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Dalam Kawasan
Industri Demak .................................................................................................................... 46
Tabel IV.18 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Dalam Kawasan
Industri Demak ................................................................................................................... 47
Tabel IV.19 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Dalam Kawasan
Industri Demak .................................................................................................................... 47
Tabel IV.20 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Luar Kawasan
Industri Demak .................................................................................................................... 48
Tabel IV.21 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Luar Kawasan
Industri Demak .................................................................................................................... 48
Tabel IV.22 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Luar Kawasan
Industri Demak .................................................................................................................... 49
-
viii
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Semakin banyak penduduk di suatu wilayah maka semakin tinggi pula kebutuhan akan rumah sebagai tempat
tinggal. Jika kebutuhan akan rumah tinggi namun ketersediaan yang ada tidak memadai maka akan terjadi ketimpangan
antara supply dan demand. Ketidakseimbangan antara ketersediaan rumah yang telah dibangun baik oleh pemerintah atau
swasta dengan permintaan akan rumah oleh masyarakat yang semakin tahun terus bertambah seiring dengan pertumbuhan
penduduk, hal tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat diartikan sebagai kesenjangan antara jumlah rumah
terbangun dengan rumah yang dibutuhkan oleh rakyat. Faktor-faktor yang mempengaruhi angka backlog perumahan adalah
jumlah rumah tangga yang mencerminkan jumlah kebutuhan rumah oleh rakyat dan jumlah rumah yang dapat disediakan/
dibangun. Menurut Kementrian Perumahan Rakyat, arti dari backlog adalah mengurangi jumlah penduduk yang tinggal di
rumah tidak layak huni, bukan mengurangi penduduk yang tinggal di rumah sewa. Jika intervensi pemerintah melalui
kebijakan bidang perumahan maupun langsung membangun rumah tidak diimbangi dengan laju pertumbuhan rumah
tangga, maka angka backlog perumahan semakin bertambah setiap tahun. Dengan adanya permasalahan tersebut, untuk
pencegahan peningkatan backlog pemerintah mengadakan program satu juta rumah di beberapa wilayah di Indonesia.
Berangkat dari permasalahan tersebut maka kami melakukan upaya untuk pembangunan perumahan di kawasan
industri. Pembangunan perumahan di kawasan industri ini didasarkan pada kebutuhan tempat tinggal baik dari direksi, staff
maupun buruh industri. Pemilihan lokasi untuk kawasan industri yang akan dilakukan pengembangan perumahan
didasarkan pada status lahan, luasan kawasan peruntukkan, kesesuaian dengan peruntukkan, daya dukung lahan, serta
memiliki nilai investasi baik bagi perusahaan maupun pemerintah. Lokasi perencanaan pengembangan perumahan pekerja
industri ini berada di Kawasan Industri Kendal dan Kawasan Industri Demak. Pemilihan lokasi di Kawasan Industri Kendal
dan Demak ini karena merupakan kawasan industri baru yang dapat direncanakan sebagai kawasan industri yang dapat
memenuhi kebutuhan baik pekerja maupun investor.
1.2 Maksud, Tujuan dan Sasaran
1.2.1 Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari disusunnya kajian penyediaan perumahan karyawan industri ini adalah untuk menganalisis
potensi peluang investasi perumahan di Kawasan Industri Kedungsepur.
1.2.2 Sasaran
Sasaran dari tujuan penyusunan kajian peluang investasi perumahan karyawan industri di Kawasan Industri Kendal
dan Kawasan Industri Jatengland Demak adalah:
a. Identifikasi kondisi fisik dan non fisik Kawasan Kedungsepur
b. Identifikasi kawasan prioritas investasi perumahan
c. Identifikasi kondisi fisik dan non fisik Kawasan Industri Kendal
d. Identifikasi kondisi fisik dan non fisik Kawasan Industri Demak
e. Analisis Jumlah Karyawan Industri
f. Analisis Kebutuhan Rumah dan Lahan
g. Analisis Peluang Investasi Perumahan
h. Merumuskan rekomendasi kebijakan investasi perumahan
-
2
1.3 Ruang Lingkup
1.3.1 Ruang Lingkup Substansi
Ruang lingkup substansi terdiri dari penyediaan perumahan yang didasarkan pada lokasi, tata guna lahan,
ketenagakerjaan, kebutuhan penyediaan rumah untuk karyawan, pengembangan investasi industri. Dalam tahap analisis
hal-hal yang dibahas adalah sebaran lokasi pengembangan industri, kebutuhan perumahan karyawan industri, pola atau
model perumahan di dalam maupun luar kawasan industri. Dalam hal ini keluaran atau ouput dari perumusan laporan ini
adalah peluang investasi perumahan di dalam kawasan maupun luar kawasan industri.
Ruang lingkup substansi laporan penyediaan perumahan ini bertujuan agar konteks pembahasan dari permasalahan
yang terjadi tidak keluar dari topik yang dibahas. Lingkup substansinya antara lain persebaran lokasi yang sesuai untuk
dijadikan sebagai kawasan perumahan baru, potensi yang ada di kawasan perumahan dan jumlah hunian beserta luas
lahan yang dibutuhkan dan peluang investasi perumahan di dalam maupun di luar kawasan industri.
1.3.2 Ruang Lingkup Wilayah
A. Kawasan Industri Kabupaten Kendal
Ruang lingkup wilayah yang menjadi lokasi dilaksanakannya penyediaan perumahan karyawan industri
adalah Kawasan Industri Kendal. Berdasarkan batas administratif bahwa untuk Kawasan Industri Kendal ini
termasuk dalam wilayah Kecamatan Kaliwungu / Brangsong, Kabupaten Kendal. Luas wilayah Kawasan Industri
Kendal ini kurang lebih 2.200 ha. Titik lokasi KIK berada di sebelah utara Jalur PANTURA Kabupaten Kendal
Gambar 1.1 Peta Batas Kawasan Industri Kendal
B. Kawasan Industri Kabupaten Demak
Ruang lingkup wilayah yang kedua adalah Kawasan Industri Demak atau Jatengland Industrial Estate.
Kawasan Industri ini terletak di Kecamatan Karangtengah Kabupaten Demak. Luas wilayah Kawasan Industri
Demak ini sebesar 300 Ha. Sama seperti Kawasan Industri Kendal, Kawasan Industri Demak tertelak di sebelah
utara Jalur Pantura Kabupaten Demak
Gambar 1.2 Peta Batas Kawasan Industri Demak
-
1
1.4 Metode Pelaksanaan Kegiatan
Pendekatan metode pelaksanaan kegiatan ini adalah dengan pendekatan metode kualitatif dan kuantitatif. Bentuk
analisis pada metode kualitatif ini adalah deskriptif, sedangkan metode kuantitatif menerapkan skoring untuk mendapatkan
analisis kebutuhan perumahan, analisis pola dan model perumahan serta bentuk kerjasama antar stakeholder. Jenis data
yang dikumpulkan merupakan data primer dan data sekunder. Data primer merupakan data yang didapatkan secara
langsung (tangan pertama) sedangkan data sekunder adalah data yang didapatkan dari beberapa sumber baik dari buku,
majalah, internet, peraturan, dsb
1.4.1 Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data memiliki tujuan untuk mengidentifikasi suatu agar dapat dilakukan langkah selanjutnya
yaitu tahap analisis data. Teknik Pengumpulan data dalam penyusunan laporan ini adalah observasi, wawancara, telaah
dokumen dan kajian literatur.
1.4.2 Metode dan Proses Analisis
Dalam proses analisis data dan informasi yang diperoleh dari hasil survei digunakan beberapa teknik atau alat
analisis. Teknik analisis yang digunakan adalah : Analisis Kualitatif, Analisis Kuantitatif, Analisis Spasial.
1.5 Sistematika Penulisan
BAB 1 PENDAHULUAN
Pada bab ini membahas tentang latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran, ruang lingkup baik susbtansi
maupun wilayah, metode pelaksanaan kegiatan, dan sistematika penulisan.
BAB 2 KAJIAN LITERATUR
Pada bab ini membahas tentang literature yang berdasarkan pada kebijakan pemerintah, baik peraturan, UU
maupun kebijakan yang berkaitan dengan kawasan industri, perumahan dan ketenagakerjaan.
BAB 3 GAMBARAN UMUM
Pada bab ini membahas tentang gambaran umum Kawasan Kedungsepur yang meliputi kondisi fisik,
kependudukan dan ketenagakerjaan serta kawasan industri. Selain itu membahas pemilihan kawasan prioritas
investasi perumahan, gambaran umum Kawasan Industri Kendal – Park by The Bay dan gambaran umum Kawasan
Industri Demak – Jatengland Industrial Estate.
BAB 4 HASIL DAN PEMBAHASAN
Pada bab ini membahas analisis jumlah karyawan, analisis jumlah kebutuhan rumah dan lahan, ketersediaan
lahan peruntukan kawasan permukiman dan peluang investasi perumahan baik di dalam maupun di luar Kawasan
Industri Kendal dan Kawasan Industri Demak
BAB 5 PENUTUP
Pada bab ini membahas tentang kesimpulan dari hasil analisis penyediaan perumahan bagi karyawan industri
di dalam dan di luar kawasan industri baik di Kawasan Industri Kendal Park by The Bay atau Kawasan Industri
Demak Jatengland. Selain itu membahas pula rekomendasi terkait peluang investasi perumahan.
-
2
BAB II
KAJIAN LITERATUR
2.1 Kebijakan
2.1.1 Kebijakan Pengembangan Perumahan
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang dimaksud
rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga,
cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemilikinya. Pengertian perumahan adalah kumpulan rumah
sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas
umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di
luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Perumahan adalah
kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan (UU Nomor 4 Tahun 1992).
2.1.2 Kebijakan Pengembangan Industri
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian, pengertian industri adalah kegiatan
ekonomi yang mengolah bahan mentah, bahan baku, barang setengah jadi/atau barang jadi menjadi barang dengan nilai
yang lebih tinggi untuk penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan perekayasa industri. Sedangkan
pengertian kawasan industri adalah kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha
Kawasan Industri. Berikut merupakan skema dari perwilayahan industri yang diatur dalam peraturan perundangan terkait
perindustrian di Indonesia;
Sumber:UU Nomor 3 Tahun 2014 Gambar 2.1
Skema Perwilayahan Industri
Berdasarkan Permenperin Nomor 40/M-IND/PER/6/2016 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Kawasan Industri,
dalam pengembangan kawasan industri perlu memperhatikan prinsip-prinsip sebagai berikut : Kesesuaian Tata Ruang,
Ketersediaan Infrastruktur Industri, Ramah Lingkungan, Efisiensi, Keamanan, keselamatan dan Kenyamanan Berusaha.
Dalam pengembangan kawasan industri terdapat pembagian lahan sesuai pola yang ditetapkan sehingga dapat
terbagi secara merata dan seimbang. Berikut merupakan pola penggunaan lahan kawasan industri dengan memperhatikan
kualitas lingkungan.
Perwilayahan Industri
Wilayah Pengembangan
Industri
Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri
Kawasan Peruntukan
Industri
Kawasan Industri
Sentra Industri Kecil dan Menengah
-
3
Tabel II.1 Pola Penggunaan Lahan Kawasan Industri
NO JENIS PENGGUNAAN
STRUKTUR PENGGUNAAN
(%)
KETERANGAN
1 Kapling Industri Maksimal 70 % Setiap kapling harus mengikuti ketentuan KDB sebesar 60 : 40
2 Jalan dan Saluran 8 – 10 % - Jaringan jalan yang terdiri dari jalan primer dan sekunder, Saluran drainase
3 RTH Minimal 10% Dapat berupa jalur hijau , taman dan perimeter
4 Infrastruktur dasar lainnya, infrastruktur penunjang dan sarana penunjang
8 – 10 % Infrastruktur dasar IPAB, IPAL, penerangan jalan Infrastruktur dan Sarana Penunjang
Sumber: Permenperin Nomor 40/M-IND/PER/6/2016
2.1.3 Kebijakan Ketenagakerjaan
Menurut Undang-Undang Nomor 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan, bahwa tenaga kerja adalah setiap orang
yang mampu melakukan pekerjaan guna menghasilkan barang dan/atau jasa baik untuk memenuhi kebutuhan sendiri
maupun untuk masyarakat. Menurut. Tenaga kerja terbagi menjadi 2 yaitu tenaga kerja tetap dan tenaga kerja lepas.
MBR atau Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah kelompok masyarakat yang memiliki tingkat penghasilan
terendah yang masih dapat menjangkau kebutuhan rumah layak huni (Rumah Sejahtera Tapak) melalui kegiatan
pendukung. Berikut merupakan posisi MBR dalam piramida klasifikasi penduduk menurut pendapatan :
Gambar 2.2 Kedudukan MBR dalam Klasifikasi Masyarakat Berdasarkan Pendapatan
2.2 Penentuan Lokasi Perumahan dalam Kawasan Industri
Dalam pembangunan kawasan industri harus mempertimbangkan fasilitas pendukung baik kriteria maupun standar
teknis pembangunannya. Selain itu, pembagian lahan dalam pengalokasian fungsi kawasan juga harus dipertimbangkan
guna menyeimbangkan kebutuhan industri beserta aktifitas pekerja industri tersebut. Melalui pernyataan tersebut maka
terdapat alokasi peruntukkan lahan di kawasan industri yang dijabarkan dalam tabel sebagai berikut :
Tabel II.2 Alokasi Peruntukkan Lahan Kawasan Industri
LUAS LAHAN DAPAT DIJUAL (MAKS. 70%) Jalan dan sarana penunjang
Ruang Terbuka
hijau Luas Kawasan Industri (Ha)
Kaveling industri (%)
Kaveling Komersial (%)
Kaveling Peurmahan (%)
>20 – 50 65-70 Maks. 10 Maks. 10 Sesuai Kebutuhan Min. 10
>50 – 100 60-70 Maks. 12,5 Maks. 15 Sesuai Kebutuhan Min. 10
>100-200 50-70 Maks. 15 Maks. 20 Sesuai Kebutuhan Min. 10
>200-500 45-70 Maks. 17,5 10-25 Sesuai Kebutuhan Min. 10
>500 40-70 Maks. 20 10-30 Sesuai Kebutuhan Min. 10
Sumber: Permenperin Nomor 40/M-IND/PER/6/2016
Masyarakat Berpenghasilan
Tinggi
Masyarakat Berpenghasilan
Menengah
Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Masyarakat Miskin
-
4
2.3 Konsep Perumahan dalam Kawasan Industri
Menurut Doxiadis dalam bukunya The Ekistics (1968) permukiman terdiri dari 5 elemen. Elemen-elemen ekistik
permukiman dikelompokkan sebagai content (pengisi/ manusia) dan container (wadah). Menurut Doxiadis : Man atau
manusia adalah individu dengan segala karakteristik atau kepribadian dan identitas dari setiap individu tersebut; Shells atau
ruang bangunan dari bangunan gedung hingga kelompok yang mencapai skala permukiman, kampung, kota dan
aglomerasi fisik wilayah dan tempat tinggal manusia; Nature atau alam merupakan lingkungan hidup yang terdiri atas
elemen biotik dan abiotik; Network atau jaringan merupakan prasarana, sarana dan utilitas; Society atau masyarakat,
merupakan sekumpulan manusia dari keluarga, tetangga, dan warga dunia yang kompleks dalam kehidupan sosial,
ekonomi, budaya dan politik.
2.3.1 Tipe Rumah dan Kawasan Perumahan
Adapun bentuk rumah yang dibedakan berdasarkan hubungan atau keterikatan antar bangunan. terdapat 3 bentuk
rumah yang tercantum dalam UU No. 1 Tahun 2011, yaitu :Rumah Tunggal atau disebut rumah terpisah, Rumah Deret,
Rumah Susun (Rusun).
Sedangkan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba ataupun
berdiri sendiri yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan
persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk
membangun kaveling tanah matang. Terdapat pula Lingkungan Siap Bangun Berdiri Sendiri (Lisiba BS) adalah Lisiba yang
bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi
oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain. Berikut merupakan ilustrasi dari Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS:
Sumber: Deputi Pengembangan Kawasan, Kementerian Perumahan Rakyat Gambar 2.3
Ilustrasi Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS dalam Kawasan Permukiman
2.4 Best Practice Penyediaan Hunian dalam Bentuk High Rise Building dan Rusunawa bagi Pekerja Industri
Best practice digunakan sebagai acuan dalam pemilihan konsep penyediaan hunian bagi karyawan industri. Best
practice ini terbagi menjadi empat yaitu apartemen kelas atas, apartemen kelas menengah, rusunawa kelas menengah dan
rusunawa kelas bawah. Best practice yang digunakan :
a. Monroe Tower
Monroe Tower merupakan bentuk penyediaan hunian bagi masyarakat kelas atas yang dilakukan oleh Jababeka
Residence. Apartemen ini menyedian dua tipe hunian yaitu tipe studio dan tipe 2BR. Tipe studio memiliki ukuran 21 m2,
sedangkan untuk tipe 2BR yaitu 42 m2. Apartemen dengan tipe studio terdiri dari satu kamar tidur, satu kamar mandi
dan dapur kecil, sedangkan untuk tipe 2BR terdiri dari dua kamar tidur, satu kamar mandi, dapur dan ruang keluarga.
Apartemen ini dilengkapi oleh berbagai macam fasilitas. Harga untuk unit studio dipatok mulai dari Rp 300.000.000
sedangkan untuk unit 2BR mulai dari Rp 500.000.000. Berikut adalah desain Monroe Tower, denah kamar per lantai
serta layout dan gambaran interior hunian.
-
5
Sumber : http://jababekaresidence.com/id/property/monroe-tower/ Gambar 2.5
Layout untuk Hunian Tipe Studio (Kiri) dan 2BR (Kanan)
Sumber : http://jababekaresidence.com/id/property/monroe-tower/ Gambar 2.6
Ilustrasi Kamar Tidur di dalam Hunian Monroe Tower
b. Sentra Timur Residence
Apartemen Sentra Timur Residence ini dibangun oleh PT. Bakrieland Development, Tbk bekerjasama dengan
Perumnas. Tower eksisting Sentra Timur Residence berjumlah 6 tower.
.
Sumber: http://www.sentratimur.com/gallery Gambar 2.7
Bagian Luar dan Dalam Tower Sentra Timur Residence
c. Rusunawa KS Tubun
Rumah susun sederhana sewa KS Tubun merupakan salah satu rusunawa bagi masyarakat berpenghasilan menengah
yang baru selesai dibangun oleh pemerintah DKI Jakarta. Rusun KS Tubun ini terdiri dari 3 Tower dan masing-masing
terdiri dari 16 lantai dengan fasilitas yang berbeda.
Sumber: https://megapolitan.kompas.com/read/2018/03/12/20255931/menyusuri-rusun-ks-tubun-yang-menanti-dihuni Gambar 2.8
Bagian Dalam Rusunawa KS Tubun
http://www.sentratimur.com/gallery
-
6
d. Rusunawa Buruh Kabupaten Semarang
Pada tahun 2015 lalu, dilakukan pembangunan Rusunawa yang diperuntukan bagi pekerja atau karyawan industri yang
terletak di Kelurahan Gedanganak, Kecamatan Ungaran Timur Kabupaten Semarang. Pembangunan rusunawa ini
sendiri selesai pada bulan februari 2016. Rusunawa ini memiliki dua tipe yaitu tower untuk pekerja berkeluarga dengan
tipe 36 dan tower untuk pekerja lajang dengan tipe 24. Kedua tower tersebut memiliki 5 lantai, untuk tipe 36 total hunian
dalam satu tower sebanyak 66 unit, sedangkan tipe 24 dalam satu tower sebanyak 104 unit. Fasilitas yang disediakan
untuk hunian 36, didalamnya terdapat empat tempat tidur busa, meja, kusi dan lemari.
Sumber: http://nasional.republika.co.id/berita/nasional/daerah/17/10/10/oxlqqw399-pemanfaatan-hunian-rusunawa-buruh-belum-optimal Gambar 2.9
Rusunawa Tipe 24 bagi Pekerja Industri di Kabupaten Ungaran
-
7
BAB III
GAMBARAN UMUM
2.1 Gambaran Umum Kawasan Kedungsepur
Gambaran umum wilayah Kedungsepur terbagi menjadi kondisi fisik wilayah Kedungsepur, kondisi kependudukan
dan ketenagakerjaan serta ketersediaan sarana dan prasarana wilayah. Masing-masing topik akan dibahas pada sub bab
berikut ini :
2.1.1 Kondisi Fisik Kawasan Kedungsepur
Kondisi fisik wilayah Kedungsepur akan dijelaskan berdasarkan aspek administrasi, topografi, litologi, klimatologi,
kesesuaian lahan dan tata guna lahan sebagai berikut:
a. Wilayah administrasi Kedungsepur
Kedungsepur merupakan kawasan strategis nasional yang terletak di Provinsi Jawa Tengah yang direncanakan
sebagai pusat pertumbuhan nasional. Kedungsepur Kedungsepur terdiri dari enam Kabupaten dan Kota yaitu Kota
Semarang, Kabupaten Kendal, Kabupaten Demak, Kabupaten Grobogan, Kabupaten Semarang dan Kota Salatiga.
Tabel III.1 Luas Wilayah Kedung Sepur Dirinci Per Kabupaten/Kota
Kabupaten/Kota Luas Wilayah (km2)
Persentase Kabupaten/Kota Luas Wilayah (km2)
Persentase
Kabupaten Kendal 1002,27 19,09 Kota Salatiga 52,96 1,01
Kabupaten Demak 897,43 17,10 Kabupaten Grobogan 1975,85 37,64
Kabupaten Semarang
946,86 18,04 Kedung Sepur 5249,04 100,00
Kota Semarang 373,67 7,12
Sumber: Badan Pusat Statistik Kabupaten Kendal, 2017
Tabel III.2 Jumlah Kecamatan, Desa dan Kelurahan
Kabupaten/Kota Kecamatan Desa Kelurahan
Kabupaten Kendal 19 265 20
Kabupaten Demak 14 247 0
Kabupaten Semarang 17 220 15
Kota Semarang 16 0 117
Kota Salatiga 4 0 16
Kabupaten Grobogan 19 280 0
Sumber: Badan Pusat Statistik Kabupaten Kendal, 2017
b. Topografi
Kawasan Kedungsepur memiliki kelerengan yang beragam mulai dari 0-8% (datar) hingga >40% (sangat curam).
Kabupaten Demak dan Kabupaten Grobogan didominasi oleh kelerengan datar (0-8%) dan landai (8-15%) serta
sedikit daerah dengan kelerengan agak curam (15-25%). Sedangkan untuk empat kabupaten/kota lainnya yaitu Kota
Salatiga, Kota Semarang, Kabupaten Kendal dan Kabupaten Semarang memiliki kelerengan yang lebih beragam dari
0-8% (datar) hingga >40% (sangat curam).
c. Litologi
Kawasan Kedungsepur tersusun oleh jenis tanah aluvial, grumusol, latosol, litosol, mediteran dan regosol. Kabupaten
Demak didominasi oleh jenis tanah aluvial dan sedikit jenis tanah grumusol dan regosol pada bagian barat daya
kabupaten. Kota Semarang terdiri dari jenis tanah aluvial pada bagian utara, mediteran pada bagian
tengah, dan tanah latosol pada bagian selatan dengan prosentase yang hampir sama, serta sedikit jenis tanah
grumosol pada bagian tengah dan regosol pada sisi selatan. Kabupaten Kendal didominasi oleh jenis tanah aluvial
pada sisi utara, mediteran dan grumusol pada bagian tengah dan latosol pada bagian selatan serta sedikit jenis tanah
regosol pada bagian selatan. Kabupaten Grobogan di dominasi oleh jenis tanah grumusol, aluvial dan mediteran serta
-
8
sedikit jenis tanah litosol dan regosol. Kabupaten Semarang didominasi oleh jenis tanah latosol dan regosol serta
sedikit jenis tanah aluvia. Untuk Kota Salatiga hanya terdiri oleh satu jenis tanah yaitu tanah latosol.
Sumber: Laporan Studio Perencanaan dan Pembangunan Kota Kelompok 6A Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, 2011
Gambar 3.1 Peta Litologi Kawasan Kedungsepur
d. Kesesuaian Lahan
Kawasan Kedungsepur terbagi menjadi tiga kesesuaian lahan yaitu kawasan budidaya, kawasan penyangga dan
kawasan lindung. Persebaran kesesuaian lahan Kawasan Kedungsepur dapat dilihat pada peta berikut:
Sumber: Laporan Studio Perencanaan dan Pembangunan Kota Kelompok 6A Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, 2011
Gambar 3.2 Peta Kesesuaian Lahan Kawasan Kedungsepur
e. Tata Guna Lahan
Tata guna lahan di Kawasan Kedungsepur didominasi oleh sawah, hutan, tegalan dan permukiman. Kabupaten
Demak, Kendal, Grobogan dan Kabupaten Semarang mayoritas memiliki guna lahan persawahan, hutan dan tegalan.
Kota Salatiga memiliki tiga jenis guna lahan yaitu sawah, permukiman dan tegalan. Sedangkan untuk Kota Semarang
didominasi oleh guna lahan permukiman dan tegalan serta sedikit persawahan dan hutan. Persebaran tata guna lahan
di Kawasan Kedungsepur dapat dilihat pada peta berikut:
-
9
Sumber: Laporan Studio Perencanaan dan Pembangunan Kota Kelompok 6A Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, 2011
Gambar 3.3 Peta Tata Guna Lahan Kawasan Kedungsepur
2.1.2 Kependudukan dan Tenaga Kerja Kawasan Kedungsepur
a. Jumlah dan Kepadatan Penduduk
Kawasan Kedungsepur memiliki jumlah penduduk sebanyak 6.367.080 jiwa dengan jumlah penduduk
terbanyak yaitu Kota Semarang dengan jumlah penduduk sebanyak 1.729.080 jiwa. Kabupaten Grobogan
menjadi daerah dengan jumlah penduduk terbanyak kedua yaitu 1.358.400 jiwa, kemudian Kabupaten Demak
sebanyak 1.129.300 jiwa, Kabupaten Semarang sebanyak 1.014.200 jiwa dan Kabupaten Demak sebanyak
949.680 jiwa. Untuk lebih detailnya, dapat dilihat pada grafik berikut:
Sumber: Provinsi Jawa Tengah Dalam Angka, 2017 Gambar 3.4
Grafik Jumlah Penduduk Kawasan Kedungsepur
b. Jumlah Angkatan Kerja
Angkatan kerja di Kawasan Kedungsepur terbagi menjadi dua yaitu angkatan kerja dengan status bekerja
dan angkatan kerja dengan status pengangguran terbuka. Jumlah angkatan kerja dengan status bekerja
berjumlah 3.331.704 jiwa dan jumlah angkatan kerja dengan status pengangguran terbuka sebanyak 150.840,
sehingga jumlah angkatan kerja di Kawasan Kedungsepur sebanyak 3.482.544 jiwa. Dari seluruh angkatan
kerja, jumlah angkatan kerja terbanyak berdasarkan kabupaten dan kota adalah Kota Semarang dengan jumlah
angkatan kerja sebanyak 963.496 jiwa. Sedangkan kabupaten/kota dengan jumlah angkatan kerja paling sedikit
adalah Kota Salatiga yaitu sebanyak 104.989 jiwa. Data jumlah angkatan kerja di Kawasan Kedungsepur dirinci
berdasarkan Kabupaten dan Kota dapat dilihat pada tabel dan grafik berikut:
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
KabupatenKendal
KotaSemarang
KabupatenDemak
KabupatenGrobogan
KabupatenSemarang
KotaSalatiga
949.680
1.729.080
1.129.300 1.358.400
1.014.200
186.420
Jumlah Penduduk Tahun 2016 (Jiwa)
-
10
Sumber: jateng.bps.go.id, 2018 Gambar 3.5
Grafik Angkatan Kerja di Kawasan Kedungsepur
Tabel III.4 Angkatan Kerja Kawasan Kedungsepur berdasarkan Kota/Kabupaten Tahun 2016
Kabupaten/Kota Bekerja Pengangguran Terbuka Jumlah Angkatan Kerja
Kabupaten Kendal 460.967 23.892 484.859
Kota Semarang 899.796 63.700 963.496
Kabupaten Demak 549.295 25.704 574.999
Kabupaten Grobogan 724.515 22.590 747.105
Kabupaten Semarang 596.297 10.799 607.096
Kota Salatiga 100.834 4.155 104.989
Kedung Sepur 3.331.704 150.840 3.482.544
Sumber: jateng.bps.go.id, 2018
2.1.3 Kawasan Industri di Kawasan Kedungsepur
Kawasan Kedungsepur memiliki 854 perusahaan sedang besar dengan jumlah tenaga kerja sebanyak 290.096
orang yang tersebar di enam Kabupaten/Kota. Kota Semarang memiliki jumlah perusahaan terbanyak yaitu 475 buah
dengan jumlah tenaga kerja sebanyak 116.982 orang. Berikut adalah jumlah perusahaan besar-sedang beserta jumlah
tenaga kerjan di Kawasan Kedungsepur berdasarkan kabupaten/kota:
Tabel III.6 Jumlah Perusahaan Besar Sedang dan Tenaga Kerja di Kawasan Kedungsepur Tahun 2015
Kabupaten/Kota Jml Perusahaan Jml Tng Krj Kabupaten/Kota Jml Perusahaan Jml Tng krj
Kab. Kendal 63 24201 Kab. Semarang 153 105479
Kota Semarang 475 116982 Kota Salatiga 38 10704
Kab. Demak 95 29610 Kedungsepur 854 290096
Kab. Grobogan 30 3120
Sumber: Provinsi Jawa Tengah Dalam Angka, 2017
Berikut adalah data Luas Lahan KPI (Kawasan Peruntukan Industri) dan luas lahan KI (Kawasan Industri) di
Kawasan Kedungsepur :
Tabel III.7 Luas Lahan Kawasan Peruntukan Industri dan Kawasan Industri di Kawasan Kedungsepur
Kabupaten/Kota Luas Lahan KPI (ha)
Luas lahan KI (ha)
Kabupaten/Kota Luas Lahan KPI (ha)
Luas lahan KI (ha)
Kabupaten Kendal 3156,97 2700 Kabupaten Grobogan 273,5 -
Kota Semarang NA 381 Kabupaten Semarang 780,32 -
Kabupaten Demak 6696 300,02 Kota Salatiga 239,72 -
Sumber: Perda Prov. Jateng No. 10 Tahun 2017
0
500.000
1.000.000
KabupatenKendal
KotaSemarang
KabupatenDemak
KabupatenGrobogan
KabupatenSemarang
KotaSalatiga
460.967
899.796
549.295 724.515
596.297
100.834 23.892 63.700 25.704 22.590 10.799 4.155
ANGKATAN KERJA DI KAWASAN KEDUNGSEPUR TAHUN 2017
Bekerja Pengangguran Terbuka
-
11
2.2 Pemilihan Kawasan Prioritas Investasi Perumahan Kawasan Industri
Pengembangan perwilayahan industri di dalam perda tersebut dilakukan melalui pengembangan wilayah pusat
pertumbuhan industri (WPPI), pengembangan kawasan peruntukan industri (KPI) pembangunan kawasan perutukan
industri (KPI), pembangunan kawasan industri (KI) dan pengembangan sentra industri kecil dan industri menengah (sentra
IKM). Data mengenai beberapa aspek yang telah disebutkan untuk ketiga kabupaten/kota adalah sebagai berikut:
Tabel III.8 Gambaran Umum Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri Provinsi Jawa Tengah
Aspek Kendal Semarang Demak
Luas Wilayah (km2) 1.002,27 373,67 897,43
Jumlah Penduduk 949.680 1.729.080 1.129.300
Kepadatan penduduk (Jiwa/Km2) 947,53 4.627,30 1.258,37
Jumlah Perusahaan Besar-Sedang 63 475 95
Jumlah Tenaga Kerja 24.201 116.982 29.610
Jumlah Angkatan Kerja 484.859 963.496 574.999
Luas Lahan KPI (ha) 3.156,97 NA 6.696
Luas lahan KI (ha) 2.700 381 300,02
Rencana Pembangunan/Pengembangan Kawasan Industri
Kawasan Industri Kendal Park By The Bay
Kawasan Industri Sayung Jatengland
a. Dilihat dari luas wilayah, jumlah penduduk dan kepadatan penduduk : Kabupaten Kendal merupakan kabupaten yang
terluas, kemudian Kabupaten Demak pada urutan kedua dan yang paling kecil adalah Kota Semarang.
b. Dilihat dari jumlah perusahaan, tenaga kerja, luas lahan kawasan peruntukan industri, kawasan industri dan rencana
pengembangan kawasan industri baru : Kota Semarang paling unggul diantara kedua kabupaten lainnya, kemudian
Kabupaten Demak pada urutan kedua dan Kabupaten Kendal pada urutan terakhir. Namun jika dilihat dari luas lahan
kawasan peruntukan industri, Kabupaten Demak pada urutan pertama dengan luas 6.696 Ha, Kabupaten Kendal pada
urutan kedua dengan luas 3.156,97 Ha, sedangkan data untuk Kota Semarang tidak diketahui. Dari dua poin di atas
didapatkan kesimpulan bahwa lokasi prioritas untuk investasi perumahan di Kawasan Industri adalah Kabupaten
Kendal dan Kabupaten Demak.
-
12
Gambar 3.6 Bagan Alur Pemilihan Lokasi Prioritas untuk Investasi Perumahan dan Permukiman di Kawasan Industri
-
13
2.3 Kendal – Kawasan Industri Kendal (KIK) Park by The Bay
a. Gambaran Umum Kabupaten Kendal
Kabupaten Kendal merupakan salah satu Kabupaten di Provinsi Jawa Tengah yang termasuk dalam Kawasan
Strategis Nasional Kedungsepur. Kabupaten Kendal memiliki luas wilayah 1.002,27 km2 dengan jumlah penduduk
949.680 jiwa dan kepadatan menduduk sebesar 947,53 jiwa/km2. Kabupaten Kendal bersama dengan Kota
Semarang dan Kabupaten Demak ditetapkan sebagai Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri, jumlah perusahaan
besar-sedang di Kabupaten Kendal pada tahun 2016 sebanyak 63 buah dan menyerap tenaga kerja sebanyak
24.201 pekerja. Jumlah angkatan kerja di Kabupaten Kendal sebanyak 484.859 jiwa. Dalam perda Provinsi Jawa
Tengah No. 10 Tahun 2017 tentang Rencana Pembangunan Industri Provinsi Jawa Tengah tahun 2017-2037,
disebutkan bahwa luas lahan kawasan peruntukan Industri di Kabupaten Kendal sebesar 3.156,97 Ha dan luas
lahan Kawasan Industri 2.700 Ha. Di Kabupaten Kendal juga telah dibangun kawasan industri skala besar yang
sedang dalam tahap pengembangan yaitu Park by The Bay dengan luas kawasan mencapai 2.200 Ha. Kawasan
Industri Kendal tersebut terletak di Kecamatan Kaliwungu. Berikut adalah ringkasan data mengenai gambaran
umum Kabupaten Kendal :
Tabel III.9 Data Gambaran Umum Kabupaten Kendal
Luas Wilayah (km2) 1.002,27 Jumlah Tenaga Kerja 24.201
Jumlah Penduduk 949.680 Jumlah Angkatan Kerja 484.859
Kepadatan penduduk (Jiwa/Km2) 947,53 Luas Lahan KPI (ha) 3.156,97
Jumlah Perusahaan Besar-Sedang
63 Luas lahan KI (ha) 2.700
b. Perencanaan dan Gambaran umum KIK
Kawasan Industri Kendal merupakan salah satu kawasan industri di Provinsi Jawa Tengah yang memiliki luas
2200 ha. Kawasan Industri Kendal merupakan kawasan industri dibawah naungan PT. Jababeka Tbk dan
Sembcorp Development Ltd. Kawasan industri Kendal didukung oleh pemerintah Indonesia dan Pemerintah
Singapura yang diresmikan pada tanggal 16 November 2017 oleh Presiden Jokowi dan Perdana Menteri
Singapura, Lee Hsien Loong.
Sumber: www.kendalindustrialpark.co.id Gambar 3.7
Keterjangkauan aksesibilitas beberapa sarana transportasi untuk menuju ke Kawasan Industri Kendal
Berdasarkan gambar diatas bahwa lokasi KIK berada di sebelah timur kota Kendal dan secara administratif
KIK masuk ke dalam wilayah Desa Kaliwungu dan Desa Brangsong. Aksesibilitas menuju KIK dapat
dijangkau melalui darat, laut maupun udara. Sedangkan untuk jalur udara dapat dijangkau melalui Bandara
http://www.kendalindustrialpark.co.id/
-
14
Ahmad Yani Semarang. Jarak KIK dengan pusat kota kurang lebih 21 km, jarak dengan pelabuhan Semarang
kurang lebih 25 km, jarak KIK dengan Bandara Ahmad Yani kurang lebih 20 km, dan jarak KIK dengan
Stasiun di pusat Kota Semarang kurang lebih 25 km.
c. Penggunaan Lahan dan Masterplan
Pembebasan lahan kawasan industri Kendal tahap 1 ini telah dilakukan selama 2 tahun yaitu tahun 2012 hingga
tahun 2014. Dalam proses pembebasan lahan ini ditemukan beberapa kendala yaitu negoisasi dengan pemilik
lahan di kawasan rencana pembangunan industri ini. Dari kondisi eksistingnya bahwa sebanyak 80% lahan sudah
berpindah kepemilikan menjadi milik KIK.
Sumber: www.kendalindustrialpark.co.id Gambar 3.8
Rencana tata guna lahan di Kawasan Industri Kendal
Seperti pada gambar masterplan Kawasan industri Kendal di atas, pemanfaatan lahan di kawasan industri terbagi
menjadi kawasan industri, kawasan komersial, kawasan perumahan, infrastruktur dan ruang terbuka hijau.
Berdasarkan masterplan KIK bahwa untuk kawasan industri direncanakan untuk dibangun dengan luas 582.13 ha,
sebesar 61,6% dari luas Kawasan Industri Kendal tahap awal diatas. Kawasan komersial berada di 2 titik lokasi
yaitu di bagian utara kawasan industri dan bagian depan dekat dengan main entrance Kawasan Industri Kendal.
Listrik. Sumber daya listrik telah disediakan oleh PLN dan seluruh kawasan telah teraliri listrik. Sumber aliran listrik
ini disediakan oleh PLN sebesar 600 MVA., ketersediaan sumber air Kawasan Industri Kendal besaral dari air
permukaan yaitu Sungai Blorong. Jarak antara KIK dengan Sungai Blorong kurang lebih 5 km di sebelah barat.
d. Industri yang Telah Terdaftar
Industri-industri yang berada di KIK merupakan industri dari beberapa klaster yaitu industri mebel, bahan
bangunan, makanan, tekstil atau garmen, logistik maupun mainan anak.
Sumber: www.kendalindustrialpark.co.id Gambar 3.9
Persentase klasifikasi Industri di KIK
e. Penyediaan Perumahan di Dalam dan di Luar Kawasan Industri KIK
Berdasarkan konsep KIK untuk permukiman telah disediakan lahan permukiman sebesar 5,7% dari luasan KIK.
Berikut adalah penyediaan perumahan di dalam kawasan industri kendal :
http://www.kendalindustrialpark.co.id/
-
15
Dragon by The Bay dan Apartement by The Bay
Terletak di area utara dekat dengan ruang terbuka hijau (Golf by the Bay dan Club by The Bay) dan kawasan
komersial. Kedua kawasan permukiman ini tidak dikhususkan bagi pekerja industri namun dibuka secara umum
berupa rumah tapak dan apartemen.
Sumber: Kawasan Industri Kendal - Park By The Bay Gambar 3.10
Masterplan Kawasan Komersial Tempat Direncanakannya Dragon by The Bay dan Apartement by The Bay
Middle-Low Cost Housing and Dormitories
Terletak di dekat Politeknik, dan termasuk dalam kelas menengah kebawah yang disediakan untuk pekerja
pabrik dan pelajar yang menempuh pendidikan di Politeknik Pusat Inovasi Teknologi dan pengembangan
produk industri mebel.
Sumber: Kawasan Industri Kendal - Park By The Bay Gambar 3.11
Masterplan Kawasan Direncanakannya Middle-Low Cost Housing and Dormitories
Bentuk rumah yang ada di sekitar kawasan industri ini adalah rumah tapak milik, kontrak /sewa atau kos.
Berikut adalah peta perkembangan perumahan di luar Kawasan Industri Kendal.
Sumber: Google Earth, 2018 Gambar 3.12
Perkembangan Permukiman di Sekitar Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay
-
16
Sumber : Google maps, 2018 Gambar 3.13
Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay
2.4 Demak – Kawasan Industri Demak Jatengland Industrial Park
a. Gambaran Umum Kabupaten Demak
Kabupaten Demak merupakan salah satu Kabupaten di Provinsi Jawa Tengah yang termasuk dalam Kawasan
Strategis Nasional Kedungsepur. Berikut data gambaran umum Kabupaten Demak :
Tabel III.11 Data Gambaran Umum Kabupaten Demak
Luas Wilayah (km2) 897,43 Jumlah Tenaga Kerja 29.610
Jumlah Penduduk 1.129.300 Jumlah Angkatan Kerja 574.999
Kepadatan penduduk (Jiwa/Km2) 1.258,37 Luas Lahan KPI (ha) 6.696
Jumlah Perusahaan Besar-Sedang 95 Luas lahan KI (ha) 300,02
b. Perencanaan
Jatengland Industrial Park Sayung ini termasuk dalam kawasan peruntukkan bagi kawasan industri sehingga
secara hukum untuk lokasi pembangunan kawasan industri telah sesuai.
c. Penggunaan Lahan dan Masterplan
Luas kawasan sesuai peruntukannya dalam Kawasan Industri Jatengland dapat dilihat pada tabel dan gambar
masterplan berikut :
Tabel III.12 Penggunaan Lahan Pada Kawasan Industri Jatengland
No Uraian Luas Kawasan Ha
Prosentase No Uraian Luas Kawasan Ha
Prosentase
KI Demak KI Demak
1 kavling industri 202,8 67,60 8 pergudangan 5,7 1,90
2 ruang terbuka hijau (RTH) 30,26 10,09 9 instalasi pengelolaan air 0,87 0,29
3 jalan dan drainase 40,16 13,39 10 instalasi pengelolaan air limbah
1 0,33
4 perumahan 10,6 3,53 11 tempat ibadah 0,54 0,18
5 poliklinik 0,5 0,17 12 terminal kargo 1,6 0,53
6 kantor pengelola 1,1 0,37 13 pujasera dan pusat kebugaran
2,37 0,79
7 pusat perniagaan 2,5 0,83
Total 300 100,00
-
17
Tabel III.13 Luasan Kapling Industri di dalam Kawasan Industri Jatengland
No Uraian Luas Kawasan (Ha)
No Uraian Luas Kawasan (Ha)
A Kavling 5,76 M Kavling 11,38
B Kavling 4,12 N Kavling 16,02
C Kavling 7,39 O Kavling 8,34
D Kavling 11,76 P Kavling 3,77
E Kavling 4,32 Q Kavling 6,38
F Kavling 10,21 R Kavling 5,29
G Kavling 19,35 S Kavling 4,07
H Kavling 11,9 T Kavling 4,43
I Kavling 8,6 U Kavling 13,78
J Kavling 9,82 V Kavling 12,69
K Kavling 9,82 W Kavling 12,07
L Kavling 9,82
Sumber: Kawasan Industri Demak – Jatengland
d. Penyediaan Perumahan di Dalam dan di Luar Kawasan Industri Jatengland
Lahan Kawasan industri Jatengland yang diperuntukan sebagai kawasan perumahan dengan luas sebesar 10,6
Ha atau 3,53% dari total luas lahan kawasan industri. Berikut adalah persebaran perumahan dan kawasan permukiman
di sekitar kawasan industri Demak Jatengland :
Sumber: Google Earth, 2018 Gambar 3.15
Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Demak – Jatengland Industrial Estate
-
18
BAB 4
ANALISIS INVESTASI PERUMAHAN DI KAWASAN INDUSTRI
4.1 Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay
4.1.1 Analisis Jumlah Karyawan
Pembangunan Kawasan Industri Kendal memiliki berbagai dampak salah satunya yang paling signifikan
adalah adanya penyerapan tenaga kerja yang cukup banyak di Kabupaten Kendal sendiri maupun di daerah lain
seperti Kota Semarang.
4.1.2 Analisis Kebutuhan Rumah
Tenaga kerja yang nantinya bekerja di Kawasan Industri Kendal ini tentunya memiliki kebutuhan dasar yang
diperlukan untuk melaksanakan kehidupannya sehari-hari, salah satunya adalah kebutuhan akan hunian. Jika
estimasi jumlah karyawan yang akan terserap dalam Kawasan Industri Kendal sebanyak 220.000 pekerja, maka
jumlah hunian yang dibutuhkan oleh para pekerja tersebut sebanyak 220.000 pula. Berikut adalah kebutuhan rumah
yang diperlukan oleh para pekerja industri beserta luas lahan yang dibutuhkan :
Tabel IV.1 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Kendal
No. Klasifikasi Pekerja
Jenis Rumah Jumlah Tipe Rumah
(m2)
Luas Lahan (m2)
Luas Total (m2)
Luas Total (Ha)
1 High Class Rumah Mewah 6.600 70 200 1.320.000 132
2 Middle Class Rumah Menengah 44.000 45 120 5.280.000 528
3 Low Class Rumah Sederhana 169.400 36 90 15.246.000 1.524,60
Total Rumah 220.000
TOTAL KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN 2.184,60
Sumber: Analisis, 2018
Pada Tabel di atas, untuk klasifikasi pekerja kelas atas sejumlah 6.600 pekerja diasumsinya membutuhkan
rumah dengan tipe 70 dan luas lahan 200 m2, untuk pekerja kelas menengah sejumlah 44.000 pekerja dengan
rumah tipe 45 dan luas lahan 120 m2, sedangkan untuk pekerja kelas bawah sejumlah 169.400 pekerja dengan
rumah tipe 36 dan luas lahan 90 m2. Dengan pembagian tipe rumah dalam bentuk rumah tapak tersebut didapatkan
kebutuhan lahan seluas 2.184,6 Ha.
Untuk kebutuhan rumah dalam bentuk rumah tapak di dalam dan diluar kawasan adalah sebagai berikut :
Tabel IV.2 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Dalam Kawasan Industri Kendal
No. Klasifikasi Pekerja
Jenis Rumah Jumlah Tipe Rmh (m2)
Luas Lahan (m2)
Luas Total (m2)
Luas Total (Ha)
1 High Class Rumah Mewah 3.000 70 200 600.000 60
2 Middle Class Rumah Menengah 20.000 45 120 2.400.000 240
3 Low Class Rumah Sederhana
77.000 36 90 6.930.000 693,00
Total Rumah 100.000
TOTAL KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN 993,00
Sumber: Analisis, 2018
Tabel IV.3 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Luar Kawasan Industri Kendal
No. Klasifikasi Pekerja
Jenis Rumah Jumlah Tipe Rmh (m2)
Luas Lahan (m2)
Luas Total (m2)
Luas Total (Ha)
1 High Class Rumah Mewah 3.600 70 200 720.000 72
2 Middle Class Rumah Menengah 24.000 45 120 2.880.000 288
3 Low Class Rumah Sederhana 92.400 36 90 8.316.000 831,60
Total Rumah 120.000
-
19
TOTAL KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN 1.191,60
Sumber: Analisis, 2018
Untuk mengatasi keterbatasan lahan dalam pemenuhan kebutuhan bagi karyawan industri, penyediaan
hunian perlu dilakukan dalam bentuk high rise building. Konsep yang akan digunakan : Bagi pekerja high class atau
pada tingkat managerial disediakan hunian berupa high class house (rumah tapak) dan high class apartment.
Proporsi untuk rumah mewah tapak dan apartemen ini diasumsikan sebesar 1:3 karena keterbatasan lahan untuk
pembangunan rumah mewah dalam bentuk rumah tapak. Untuk rumah tapak kelas atas disediakan dalam tipe 70
dengan luas lahan per hunian sebesar 200 m2; Bagi pekerja middle class atau pada tingkat staff disediakan hunian
berupa middle class apartment. Hunian berupa middle class apartment dibagi menjadi dua tipe yaitu studio dengan
tipe 21 dan 2BR dengan tipe 36. Proporsi jumlah unit apartemen dengan tipe 36 dan tipe 21 sebesar 1:3 dengan
asumsi tipe 21 diperuntukan bagi staff kantor/industri yang single atau yang tinggal tidak bersama keluarga di dalam
kawasan industri, sedangkan tipe 36 diperuntukan bagi staff kantor dan industri yang tinggal menetap di dalam
kawasan industri bersama keluarganya dengan jumlah anggota keluarga 3-4 orang. Penyediaan hunian di luar
kawasan, bagi karyawan kelas menengah disediakan dalam bentuk rumah susun sederhana kelas menengah dan
rumah tapak dengan perbandingan 1:3. Rumah tapak kelas menengah dibagi menjadi dua tipe yaitu tipe 45 luas
lahan 120 dan tipe 36 luas lahan 90 m2 dengan perbandingan 1:3; Bagi pekerja buruh disediakan hunian berupa
rumah susun sederhana. Rumah susun sederhana dibagi menjadi dua tipe yaitu tipe 24 dan tipe 36. Proporsi jumlah
unit rumah susun dengan tipe 36 dan tipe 24 sebesar 1:3 dengan asumsi tipe 24 diperuntukan bagi buruh industri
yang single atau yang tinggal tidak bersama keluarga di dalam kawasan industri, sedangkan tipe 36 diperuntukan
bagi buruh industri yang tinggal menetap di dalam kawasan industri bersama keluarganya dengan jumlah anggota
keluarga 3-4 orang. .
Dengan konsep tersebut didapatkan kebutuhan rumah dan lahan dalam penyediaan perumahan di dalam dan
diluar Kawasan Industri Kendal adalah sebagai berikut:
A. Di Dalam Kawasan
Kebutuhan rumah di dalam kawasan yang akan ditampung oleh pengelola Kawasan Industri Kendal
sebanyak 100.000 unit. Untuk memenuhi kebutuhan rumah tersebut, berikut adalah tabel perhitungan luas lahan
yang dibutuhkan :
-
20
Tabel IV.4
Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Dalam Kawasan Industri Kendal
a b c d e f g h i j k l m n o p q
No Klasifikasi Pekerja Jenis Rumah Jumlah Tipe Rmh (m2)
Luas Lahan
per hunian (m2)
Luas Lahan seluruh
hunian tapak dxf
Luas Lantai
seluruh hunian high
rise d x e
Luas Sirkulasi
Highrise : g x 50% Rumah Tapak : g x 60%
Luas Total (m2)
g + h
Jml Unit Per Lantai
Jml Lantai
Jml unit per
tower
j x k
Jml Tower
d/l
Total Luas Lantai
Per Tower
i / m
Luas per
lantai/ Lantai dasar per
tower
n / k
Luas Lahan yang dibutuhkan
(m2)
Rumah Tapak = g + h
High rise = m x o
Luas Lahan yang
dibutuhkan (ha)
1 High Class Rumah Tapak dan Apartemen
3.000
High Class Tapak
750 70 200 150.000,00 90.000,00 240.000,00 24,00
High Class Apartemen
2.250
> Studio 1.688 21 35.448,00 17.724,00 53.172,00 25 10 250 7 7.596,00
759,60 5.317,20 0,53
> Family 562 42 23.604,00 11.802,00 35.406,00 20 10 200 3 11.802,00
1.180,20
3.540,60 0,35
2 Midle Class Middle Class Apartemen
20.000
> Studio 15.000 21 315.000,00 157.500,00 472.500,00 30 10 300 50 9.450,00
945,00 47.250,00 4,73
> Family 5.000 36 180.000,00 90.000,00 270.000,00 25 10 250 20 13.500,00
1.350,00
27.000,00 2,70
3 Low Class Dormitory 77.000
> Single 57.750 24 1.386.000,00 693.000,00 2.079.000,00
Lt Dasar = 5 Lt 1-4 = 30
5 125 462 4.500,00
900,00 415.800,00 41,58
> Family 19.250 36 693.000,00 346.500,00 1.039.500,00
Lt Dasar = 3 Lt 1-4 = 20
5 83 232 4.480,60
896,12 207.900,00 20,79
TOTAL 100.000 94,68
Sumber: Analisis, 2018
-
21
Pada tabel diatas dapat dilihat bahwa untuk klasifikasi pekerja high class membutuhkan rumah sebanyak 3.000 unit,
1/4 diantaranya disediakan dalam bentuk rumah tapak sejumlah 750 unit dengan luas bangunan 70 m2 dan luas kapling
200 m2 sehingga seluruh total lahan kavling yang dibutuhkan adalah 150.000 m2 kemudian untuk sirkulasi diasumsikan
sebesar 60% dari luas lantai seluruh bangunan sehingga didapatkan luas sirkulasi seluas 90.000 m2, maka luas total lahan
yang dibutuhkan adalah 240.000 atau 24 Ha. Sedangkan ¾ sisanya disediakan dalam bentuk apartemen kelas atas yaitu
sebanyak 2250 unit.
Untuk klasifikasi pekerja middle class membutuhkan rumah sebanyak 20.000 unit, 1/4 diantaranya disediakan dalam
bentuk tipe family dan ¾ sisanya disediakan dalam tipe studio sehingga didapatkan perhitungan jumlah tower dan luas
lahan yang dibutuhkan sebagai berikut:
- Apartemen Tipe Studio sejumlah 15.000 unit dengan hunian tipe 21, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian
315.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 157.500 m2 sehingga total lahan
untuk seluruh unit dan sirkulasi adalah 472.500 m2.
- Apartemen Tipe Family sejumlah 5.000 unit dengan hunian tipe 36, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian
180.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 90.000 m2 sehingga total lahan untuk
seluruh unit dan sirkulasi adalah 270.000 m2.
- Untuk klasifikasi pekerja low class membutuhkan rumah sebanyak 77.000 unit, 1/4 diantaranya disediakan dalam bentuk
tipe family dan ¾ sisanya disediakan dalam tipe single sehingga didapatkan perhitungan jumlah tower dan luas lahan
yang dibutuhkan sebagai berikut:
- Rumah susun tipe single sejumlah 57.750 unit dengan hunian tipe 24, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian
1.386.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 693.000 m2 sehingga total lahan
untuk seluruh unit dan sirkulasi adalah 2.079.000 m2.
- Rumah susun tipe family sejumlah 19.250 unit dengan hunian tipe 36, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian
693.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 346.500 m2 sehingga total lahan
untuk seluruh unit dan sirkulasi adalah 1.039.500 m2
Dari hasil perhitungan diatas, didapatkan bahwa untuk memenuhi kebutuhan rumah sebanyak 100.000 pegawai
baik pegawai kelas atas, menengah hingga bawah dibutuhkan total keseluruhan lahan di dalam kawasan sebesar 94,68
Ha. Selebihnya sebanyak 120.000 pekerja, kebutuhan rumahnya perlu disediakan di luar kawasan.
B. Di Luar Kawasan
Penyediaan hunian di luar kawasan yang dibutuhkan sebanyak 120.000 unit. Dalam penyediaan hunian untuk
kelas atas dan bawah menggunakan konsep yang sama dengan didalam kawasan yaitu high class rumah tapak dan
apartemen high class serta rusunawa, namun untuk penyediaan hunian untuk kelas menengah disediakan dalam bentuk
rumah susun kelas menengah dan rumah tapak. Hal tersebut dikarenakan ketersediaan lahan di luar kawasan lebih
banyak, rumah tapak lebih diminati masyarakat (pasar lebih menjanjikan) dan bagi developer, profit rumah tapak lebih
menguntungkan jika dibandingkan dengan bangunan bertingkat tinggi. Berikut adalah rincian kebutuhan rumah dan
lahan yang perlu disediakan di luar kawasan
-
22
Tabel IV.5 : Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Luar Kawasan Industri Kendal
a b c d e f g h i j k l m n o p q
No Klasifikasi Pekerja Jenis Rumah Jmlah Tipe Rumah
(m2)
Luas Lahan
per hunian (m2)
Luas Lahan seluruh
hunian tapak dxf
Luas Lantai
seluruh hunian high
rise d x e
Luas Sirkulasi
Highrise : g x 50% Rumah Tapak : g x 60%
Luas Total (m2)
g + h
Jumlah Unit Per Lantai
Jumlah Lantai
Jumlah unit
pertower
j x k
Jumlah Tower
d/l
Total Luas Lantai Per
Tower
i / m
Luas per lantai/Lantai
dasar per tower
n / k
Luas Lahan yang
dibutuhkan (m2)
Rumah Tapak
= g + h High rise = m
x o
Luas Lahan yang
dibutuhkan (ha)
1 High Class Rumah Tapak dan Apartemen
3.600
High Class Tapak
900 70 200 180.000,00 108.000,00 288.000,00 28,80
High Class Apartemen
2.700
> Studio 2.025 21 42.525,00 21.262,50 63.787,50 30 10 300 7 9.112,50 911,25 6.378,75 0,64
> Family 675 42 28.350,00 14.175,00 42.525,00 25 10 250 3 14.175,00 1.417,50 4.252,50 0,43
2 Midle Class Rusun dan Rumah Tapak
24.000
Middle Class Rusun
6.000
Family 6.000 36 216.000,00 108.000,00 324.000,00 15 10 150 40 8.100,00 810,00 32.400,00 3,24
Middle Class Rumah Tapak
18.000
> Tipe 36 13.500 36 90 1.215.000,00 729.000,00 1.944.000,00 194,40
> Tipe 45 4.500 45 120 540.000,00 324.000,00 864.000,00 86,40
3 Low Class Dormitory 92.400
> Single 69.300 24 1.663.200,00 831.600,00 2.494.800,00 Lt Dasar = 6 Lt 1-4 = 36
5 150 462 5.400,00 1.080,00 498.960,00 49,90
> Family 23.100 36 831.600,00 415.800,00 1.247.400,00 Lt Dasar = 6 Lt 1-4 = 22
5 94 246 5.070,73 1.014,15 249.480,00 24,95
TOTAL 120.000 388,75
Sumber: Analisis, 2018
-
23
Dari hasil perhitungan tersebut, didapatkan bahwa untuk memenuhi kebutuhan rumah sebanyak 120.000 pegawai
baik pegawai kelas atas, menengah hingga bawah dibutuhkan total keseluruhan lahan di luar kawasan sebesar 388,75 Ha.
4.1.3 Ketersediaan Lahan Peruntukan Kawasan Permukiman
A. Ketersediaan Lahan di Dalam Kawasan
Ketersediaan lahan yang diperuntukan bagi perumahan karyawan di dalam kawasan baru diketahui untuk
tahap pertama yaitu sebesar 54,01 Ha. Dengan ketersediaan lahan eksisting tersebut, jika dikomparasikan
dengan kebutuhan lahan total untuk 100.000 pegawai yang akan ditampung oleh Kawasan Industri Kendal
dengan total lahan seluas 94,68 Ha, maka dibutuhkan lahan sebesar 40,67 Ha lagi.
B. Ketersediaan Lahan di Luar Kawasan
Untuk penyediaan perumahan bagi karyawan industri di luar kawasan dapat dilakukan di sekitar kawasan
industri. Secara eksisting telah tersedia hunian yang dapat digunakan oleh karyawan industri yang disediakan
masyarakat dalam bentuk kos atau kontrakan.
4.1.4 Peluang Investasi Perumahan di Kawasan Industri Kendal
Berikut adalah peluang investasi yang dibagi untuk di dalam dan diluar kawasan industri :
A. Peluang investasi perumahan di dalam Kawasan Industri Kendal
Berikut adalah perhitungan peluang investasi perumahan untuk ketiga kelas tersebut :
High Class
Tabel IV.6 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Dalam Kawasan Industri Kendal
No Keterangan Jumlah unit
Tipe Luas Lahan
Perkiraan harga minimal per unit
Total Peluang Investasi
1 High Class Tapak 750 70 200 Rp 750.000.000 Rp 562.500.000.000
2 High Class Apartemen 2250
> Studio 1688 21 Rp 300.000.000 Rp 506.400.000.000
> Family 562 42 Rp 500.000.000 Rp 281.000.000.000
Total Rp 1.349.900.000.000
Sumber: Analisis, 2018
Middle Class
Tabel IV.7 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Dalam Kawasan Industri Kendal
No Keterangan Jumlah unit
Tipe Perkiraan harga minimal per unit
Total Peluang Investasi
1 Middle Class Apartemen
20.000
> Studio 15.000 21 Rp 250.000.000 Rp 3.750.000.000.000
> Family 5.000 36 Rp 300.000.000 Rp 1.500.000.000.000
Total Rp 5.250.000.000.000
Sumber: Analisis, 2018
Low Class
Tabel IV.8 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Dalam Kawasan Industri Kendal
No Rusun tipe 24
Jumlah Unit
Harga Perbulan Harga Pertahun Seluruh Unit tiap lantai
Jumlah Tower
Harga pertahun total seluruh tower
1 Lantai dasar
5 Rp 253.000 Rp 15.180.000
2 Lantai 1 30 Rp 253.000 Rp 91.080.000
3 Lantai 2 30 Rp 236.500 Rp 85.140.000
4 Lantai 3 30 Rp 220.000 Rp 79.200.000
5 Lantai 4 30 Rp 187.000 Rp 67.320.000
-
24
Total Peluang Investasi / Tower / Tahun Rp 337.920.000 462 Rp 156.119.040.000
No Rusun tipe 36
Jumlah Unit
Harga Perbulan Harga Pertahun Seluruh Unit tiap lantai
Jumlah Tower
Harga pertahun total seluruh tower
1 Lantai dasar
3 Rp 402.500 Rp 14.490.000
2 Lantai 1 20 Rp 402.500 Rp 96.600.000
3 Lantai 2 20 Rp 376.250 Rp 90.300.000
4 Lantai 3 20 Rp 350.000 Rp 84.000.000
5 Lantai 4 20 Rp 297.500 Rp 71.400.000
Total Peluang Investasi / Tower / Tahun Rp 356.790.000 232 Rp 82.775.280.000
Sumber: Analisis, 2018
Pada tabel diatas dapat dilihat bahwa untuk kelas atas disediakan rumah tapak dengan tipe 70 dan luas lahan 200
m2 sebanyak 750 unit, dengan estimasi harga minimal sebesar Rp 750.000.000/unit didapatkan peluang investasi sebesar
Rp 562.500.000.000. Sedangkan untuk apartemen kelas atas tipe studio (tipe 21) dibutuhkan 1.688 unit dengan estimasi
harga minimal Rp 300.000.000/unit maka didapatkan total peluang investasi sebesar Rp 506.400.000.000. Sisanya untuk
apartemen kelas atas tipe family (tipe 42) dibutuhkan sebanyak 562 unit dengan estimasi harga minimal Rp
500.000.000/unit, maka didapatkan total peluang investasi sebesar Rp 281.000.000.000. Total keseluruhan peluang
investasi untuk hunian kelas atas diperkirakan sebesar Rp 1.349.900.000.000.
Jenis hunian yang kedua yaitu hunian bagi kelas menengah disediakan dalam bentuk apartemen dengan tipe 21 dan
tipe 36. Hunian dengan tipe 21 atau single dibutuhkan sebanyak 15.000 unit dengan estimasi harga minimal Rp
250.000.000/unit maka didapatkan total peluang investasi sebesar Rp 3.750.000.000.000. Sedangkan untuk tipe 36 atau
family dengan kebutuhan sebanyak 5.000 unit dan estimasi harga minimal Rp 300.000.000 maka didapatkan total peluang
investasi sebesar Rp 1.500.000.000.000. Total keseluruhan peluang investasi untuk pemenuhan kebutuhan hunian
karyawan kelas menengah adalah Rp 5.250.000.000.000.
Jenis hunian ketiga yaitu rumah susun, sesuai dengan best practice di Kabupaten Ungaran diberikan dalam bentuk
sewa dengan harga sewa perbulan. Dari patokan harga sewa tersebut didapatkan untuk rumah susun tipe 24, jumlah unit di
lantai dasar sebanyak 5 unit dan 4 lantai lainnya masing-masing 30 unit. Jumlah unit tersebut dikalikan dengan harga sewa
per lantai dan per bulan kemudian dikalikan sebanyak 12 bulan, maka didapatkan harga sewa pertahun untuk lantai dasar
sebanyak Rp 15.180.000, lantai 1 sebesar Rp 91.080.000, lantai 2 sebesar Rp 85.140.000, lantai 3 sebesar Rp 79.200.000
dan lantai 4 sebesar 67.320.000. Total peluang investasi sewa rusun pertahun untuk satu tower didapatkan sebesar Rp
337.920.000 dan total rusun yang dibutuhkan sebanyak 462 tower, sehingga didapatkan peluang investasi sewa rusun
pertahun untuk semua tower sebesar Rp 156.119.040.000.
Sedangkan untuk tipe 36, jumlah unit di lantai dasar sebanyak 3 unit dan 4 lantai lainnya masing-masing 20 unit.
Jumlah unit tersebut dikalikan dengan harga sewa per lantai dan per bulan kemudian dikalikan sebanyak 12 bulan, maka
didapatkan harga sewa pertahun untuk lantai dasar sebanyak Rp 14.490.000, lantai 1 sebesar Rp 96.600.000, lantai 2
sebesar Rp 90.300.000, lantai 3 sebesar Rp 84.000.000 dan lantai 4 sebesar 71.400.000. Total peluang investasi sewa
rusun pertahun untuk satu tower didapatkan sebesar Rp 356.790.000 dan total rusun yang dibutuhkan sebanyak 232 tower,
sehingga didapatkan peluang investasi sewa rusun pertahun untuk semua tower sebesar Rp 82.775.280.000.
B. Peluang investasi perumahan di luar Kawasan Industri Kendal
Sama seperti di dalam Kawasan Industri Kendal, di sekitar kawasan industri, peluang investasi perumahan juga
terbagi menjadi tiga yaitu peluang investasi untuk kelas atas, kelas menengah dan kelas bawah. Berikut adalah
perhitungan peluang investasi perumahan untuk ketiga kelas tersebut :
-
25
High Class
Tabel IV.9
Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Luar Kawasan Industri Kendal
No Keterangan Jumlah unit
Tipe Luas Lahan
Perkiraan harga minimal per unit
Total Peluang Investasi
1 High Class Tapak 900 70 200 Rp 750.000.000 Rp 675.000.000.000
High Class Apartemen 2700
> Studio 2025 21 Rp 300.000.000 Rp 607.500.000.000
> Family 675 42 Rp 500.000.000 Rp 337.500.000.000
Total Rp 1.620.000.000.000
Sumber: Analisis, 2018
Middle Class
Tabel IV.10 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Luar Kawasan Industri Kendal
No Keterangan Jumlah unit
Tipe Luas Lahan
Perkiraan harga minimal per unit
Total Peluang Investasi
1 Rumah Tapak 18.000
Tipe 36 13.500 36 90 Rp 300.000.000 Rp 4.050.000.000.000
Tipe 45 4.500 45 120 Rp 500.000.000 Rp 2.250.000.000.000
Total Rp 6.300.000.000.000
Sumber: Analisis, 2018
Low Class Tabel IV.11
Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Luar Kawasan Industri Kendal
No Rusun tipe 24
Jumlah Unit
Harga Perbulan Harga Pertahun Seluruh Unit tiap
lantai
Jumlah Tower
Harga pertahun total seluruh tower
1 Lantai dasar
6 Rp 253.000 Rp 18.216.000
2 Lantai 1 36 Rp 253.000 Rp 109.296.000
3 Lantai 2 36 Rp 236.500 Rp 102.168.000
4 Lantai 3 36 Rp 220.000 Rp 95.040.000
5 Lantai 4 36 Rp 187.000 Rp 80.784.000
Total Peluang Investasi / Tower / Tahun Rp 405.504.000 462 Rp 187.342.848.000
No Rusun tipe 36
Jumlah Unit
Harga Perbulan Harga Pertahun Seluruh Unit tiap lantai
Jumlah Tower
Harga pertahun total seluruh tower
Lantai dasar
6 Rp 402.500 Rp 28.980.000
1 Lantai 1 22 Rp 402.500 Rp 106.260.000
2 Lantai 2 22 Rp 376.250 Rp 99.330.000
3 Lantai 3 22 Rp 350.000 Rp 92.400.000
4 Lantai 4 22 Rp 297.500 Rp 78.540.