PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN … · menyusun tesis ini. 7. Segenap dosen pengajar dan...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

(STUDI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA)

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister

Program Magister Kenotariatan

Oleh :

NUR ADI KUMALADEWI

NIM: S351302010

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2016


commit to user

ii

PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

(STUDI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA)

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister

Program Magister Kenotariatan

Oleh :

NUR ADI KUMALADEWI

NIM: S351302010

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2016


commit to user

iii


commit to user

iv


commit to user

v


commit to user

vi

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah Subhanahu Wa Ta’ala atas

segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya sehingga penulis memperoleh

kekuatan untuk menyelesaikan Tesis yang berjudul “PROBLEMATIKA

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (Studi Di Kantor Pertanahan Kota

Surakarta)”.

Banyak pihak yang berperan besar dalam memberikan bantuan sampai

selesainya tesis ini, untuk itu ucapan terima kasih sebesar-besarnya kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, S.PD, M.PD, selaku Rektor Universitas Sebelas

Maret Surakarta.

2. Bapak Prof. Dr.M.Furqon Hidayatullah, S.PD., M.PD, selaku Ketua Program

Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

4. Bapak Burhanudin Harahap, S.H, M.H, M.Si, Ph.D, selaku Ketua Program

Studi Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

5. Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut Rahmi Handayani, SH,MM , selaku pembimbing I

yang telah memberikan waktu, tenaga dan ilmu serta bimbingannya kepada

penulis dalam menyusun tesis ini.

6. Bapak Pius Triwahyudi, SH, Msi, selaku pembimbing II yang telah

memberikan waktu, tenaga, dan ilmu serta bimbingannya kepada penulis dalam

menyusun tesis ini.

7. Segenap dosen pengajar dan staff Program Studi Magister Kenotariatan Ilmu

Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

8. Ayahanda tercinta Drs.Asto Adi Sugiharjanto, SH, M.Sn dan Ibunda Asminah

SH,M.H, adikku M.Aufaarizki Adi Pratama, suamiku dr.Narasky Syarif Raden,

dan kedua anakku Noya Sheza Raden dan Noval Zaky Raden, Ayahanda

Dr.dr.Abkar Raden, Spog, K.fer dan Ibunda Cut Meutia yang selalu

memotivasi, memberi dukungan dan do’a untuk menyelesaikan studi kepada

penulis.


commit to user

vii


commit to user

viii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ................................................................................. ii

HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ........................................ iii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ................................................... iv

HALAMAN PERNYATAAN .................................................................... v

KATA PENGANTAR ................................................................................ vi

DAFTAR ISI .............................................................................................. viii

DAFTAR BAGAN .................................................................................... xi

DAFTAR LAMPIRAN .............................................................................. xii

ABSTRAK ................................................................................................. xiii

ABSTRACT ................................................................................................. xiv

BAB I PENDAHULUAN .................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ..................................................... 1

B. Perumusan Masalah ........................................................... 11

C. Tujuan Penelitian ............................................................... 12

D. Manfaat Penelitian ............................................................ 12

BAB II KAJIAN TEORI ...................................................................... 13

A. Landasan Teori ................................................................... 13

1. Perjanjian Kredit ............................................................ 13

2. Hukum Jaminan ............................................................ 15

a. Pengertian Hukum Jaminan....................................... 15

b. Objek dan Ruang Lingkup Hukum Jaminan ............. 16

c. Asas-Asas Hukum Jaminan ....................................... 17

d. Sumber Hukum Jaminan .......................................... 18

3. Jaminan ......................................................................... 19

a. Pengertian Jaminan..................................................... 19

b. Jenis Jaminan ............................................................. 21

c. Syarat-syarat dan Manfaat Benda Jaminan ................ 22

d. Sifat Perjanjian Jaminan ............................................. 23


commit to user

ix

4. Hak Tanggungan ............................................................ 24

a. Pengertian Hak Tanggungan ..................................... 24

b. Dasar Hukum Hak Tanggungan ................................ 26

c.Asas-Asas Hak Tanggungan ...................................... 27

d.Subjek Hak Tanggungan ............................................ 28

e. Objek Hak Tanggungan............................................. 29

f. Pendaftaran Hak Tanggungan .................................... 30

g. Hapusnya Hak Tanggungan ...................................... 31

h. Eksekusi Hak Tanggungan ........................................ 32

5. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ............................. 38

a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ..... 38

b.Tugas dan Wewenang Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT)................................................... 41

6. Teori Implementasi Hukum ............................................ 46

B. Penelitian yang Relevan ..................................................... 49

C. Kerangka Berpikir .............................................................. 53

BAB III METODE PENELITIAN ......................................................... 55

A. Jenis Penelitian ................................................................... 55

B. Sifat Penelitian..................................................................... 56

C. Lokasi Penelitian ............................................................... 56

D. Jenis dan Sumber Data ...................................................... 57

1.Jenis Data.......................................................................... 57

2.Sumber Data ..................................................................... 58

E. Teknik Pengumpulan Data .................................................. 60

F. Metode Analisi Data .......................................................... 61

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ....................... 64

A. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Jika

Melebihi Batas Waktu Pendaftaran Hak Tanggungan

Yang Telah Ditetapkan Oleh Ketentuan Yang Berlaku ...... 64

1. Deskripsi Struktur Organisasi Kantor

Pertanahan ................................................................... 65


commit to user

x

2. Tugas dan Wewenang Kantor Pertanahan .................. 66

3. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan

Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta .......................... 81

B.Akibat Hukum Terhadap Akta Pemberian Hak

Tanggungan Yang Terlambat Didaftarkan

Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta .............................. 112

C.Faktor-faktor Yang Menyebabkan Akta Pemberian

Hak Tanggungan Terlambat Didaftarkan Di Kantor

Pertanahan Kota Surakarta ................................................ 125

BAB V PENUTUP ................................................................................ 135

A. Kesimpulan ......................................................................... 135

B. Implikasi ............................................................................. 136

C. Saran ................................................................................... 136

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................ 138

LAMPIRAN-LAMPIRAN


commit to user

xi

DAFTAR BAGAN

Halaman

Bagan 1 Kerangka Berpikir .............................................................................. 53

Bagan 2 Komponen-komponen Analisis Data ................................................ 62

Bagan 3 Struktur Organisasi Kantor Pertanahan ............................................. 65


commit to user

xii

DAFTAR LAMPIRAN

1. Brosur Persyaratan Pendaftaran di Kantor Pertanahan Kota Surakarta

2. Blangko Lampiran 13

3. Daftar Pertanyaan Wawancara

4. Surat Ijin Penelitian di Kantor Pertanahan Kota Surakarta

5. Surat Ijin Penelitian di Kantor Notaris PPAT Sunarto SH,MH

6. Surat Ijin Penelitian di Kantor Notaris PPAT Toto Susmono Hadi SH,MH


commit to user

xiii

ABSTRAK

Nur Adi Kumaladewi, S351302010,2016,PROBLEMATIKA PENDAFTARAN

HAK TANGGUNAN (Studi Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta). Tesis,

Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pelaksanaan pendaftaran Hak

Tanggungan jika melebihi batas waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang telah

ditetapkan oleh ketentuan yang berlaku, untuk menganalisis akibat hukumnya

terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan yang terlambat didaftarkan di Kantor

Pertanahan Kota Surakarta dan untuk menganalisis faktor-faktor apa yang

menyebabkan Akta Pemberian Hak Tanggungan terlambat didaftarkan di Kantor

Pertanahan Kota Surakarta.

Penelitian ini merupakan penelitian empiris dan bersifat deskriptif. Lokasi

penelitian ini adalah di Kantor Pertanahan Kota Surakarta dan di Kantor PPAT

Surakarta, sedangkan sumber data penelitian ini terdiri dari sumber data primer

dan sumber data sekunder. Sumber data sekunder yang digunakan mencakup

bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Teknik

pengumpulan data yang digunakan meliputi wawancara dan studi dokumentasi.

Data yang diperoleh dalam penelitian ini dianalisis secara kualitatif, sedangkan

metode analisis data yang digunakan adalah model analisis interaktif. Model

analisis interaktif ini dilakukan dengan tiga langkah analisis data kualitatif yang

terdiri dari reduksi data, penyajian data dan verifikasi.

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan pertama,

Pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan jika melebihi batas waktu pendaftaran

Hak Tanggungan yang telah ditetapkan oleh ketentuan yang berlaku secara

normatif yuridis tidak diketemukan aturan yang memberikan jalan keluar terhadap

hal yang demikian namun di dalam praktik Kantor Pertanahan Surakarta tetap

mendaftarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) tersebut. Kedua akibat

hukumnya terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang terlambat

didaftarkan di Kantor Pertanahan Kota Surakarta menyebabkan tidak dapat segera

diterbitkannya Sertipikat Hak Tanggungan. Hal tersebut sangat merugikan

kreditur karena tidak memberikan kedudukan sebagai kreditur preferen. Ketiga,

faktor-faktor yang menyebabkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

terlambat didaftarkan di Kantor Pertanahan Kota Surakarta berasal dari berbagai

sebab yaitu dapat disebabkan karena peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

yang sangat penting dalam proses terbitnya hak tanggungan, faktor Kantor

Pertanahan Kota Surakarta yang dimungkinkan karena jaringan internetnya

terputus atau secara administrasi melakukan koreksi terhadap akta pemberian hak

tanggungan. Selain dari itu terdapat juga faktor dari para pihak yang terlambat

mengumpulkan syarat-syarat kelengkapan untuk pengajuan pendaftaran akta

pendaftaran hak tanggungan.

Kata kunci : Pendaftaran, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Kota Surakarta


commit to user

xiv

ABSTRACT

Nur Adi Kumaladewi, S351302010, 2016, THE PROBLEMATIC OF THE

REGISTRATION OF RIGHTS OF LIABILITY (Study at the Office of Land

Affairs in Surakarta).Thesis, Notary Magister, Faculty of Law of Sebelas Maret

University.

This study aims to analyzes the implementation of the registration of rights

of liability if it exceeds the deadline by the applicable regulations, to analyzes the

legal consequences of the rights of liability granting certificate that late-registered

in the Office of Land Affairs in Surakarta and to analyzes what factors are causing

the rights of liability granting certificateto be late-registered at the Office of Land

Affairs in Surakarta.

This study is empiric and descriptive nature. The location of this study is in

the office of Land Affairs in Surakarta and the Office of Notary PPAT, while the

source of the data of this study consists of a source of primary data and secondary

data sources. Secondary data sources used include the primary, secondary and

tertiary legal materials. Data collection technique used include interviews and

documentation study. The data obtained in this study were analyzed qualitatively,

while the data analysis method used is an interactive model. Interactive analysis

model is done in three steps of qualitative data analysis consist of data reduction,

data presentation and verification.

Based on the results of the study and discussion, resulting first conclusion:

Implementation of the registration of right of liability, if it exceeds the deadline

approved by the applicable normative juridical regulations, there is no rules

provide a way out for such things, but in the Office of Land Affairs in Surakarta

practice still register a rights of liability granting certification (APHT). Second,

the legal consequences of the rights of liability granting certification (APHT) that

late-registered in the Office of Land Affairs in Surakarta cause the issuance of

Certificate of Responsibility be delayed. It is very detrimental to creditors because

it does not give a position as a preferred creditor. Third, the factors that cause the

rights of liability granting certification (APHT) that late-registered in the Office of

Land Affairs in Surakarta derived from a variety of causes that can be caused by

the Official Certifier of Title Deeds (PPAT) role is very important to published

process of mortgage. The existence of factors that made possible the Land Affairs

caused the internet network cut off or in administration to make corrections to the

rights of liability granting certification (APHT). Beside, there is also the factor of

the party who is late to collect the completeness requirements for the rights of

liability granting certificationsubmission.

Keywords: Registration, Rights of Liability Granting Certification, Surakarta

PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN … · menyusun tesis ini. 7. Segenap dosen pengajar dan...

Documents

Transcript of PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN … · menyusun tesis ini. 7. Segenap dosen pengajar dan...