i

PERLINDUNGAN HUKUM PEMEGANG HAK GUNA

BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN

(studi kasus Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

Nomor 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang

Kabupaten Jombang)

TESIS

Untuk memenuhi sebagian persyaratan memperoleh gelar

Magister Kenotariatan (M.Kn)

Disusun Oleh :

Maulfi Fahrul Vannany

NIM :156010200111065

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS BRAWIJAYA

MALANG

2017

iv

KATA PENGANTAR

بسم اهلل الرحمن الرحيم Maha Suci dan Maha Benar Allah Subhanahu Wa Ta’ala dengan segala firman dan

ayatNya. Dengan Rahmat, Hidayah serta Syafaat Nya kita semua dianugrahi hidup dan

kehidupan. Sholawat salam senantiasa kita haturkan kepada Nabi Muhammad SAW.

Berkat Rahmat Allah SWT serta bimbingan dari semua pihak yang mulia, baik yang

secara langsung maupun tidak langsung telah membantu terselesainya penulisan Tesis yang

berjudul : PERLINDUNGAN HUKUM PEMEGANG HAK GUNA BANGUNA DIATAS HAK

PENGELOLAAN (studi kasus Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Nomor 1 Desa

Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang). Penulisan Tesis ini dimaksudkan sebagai

syarat dalam rangka memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas

Brawijaya Malang.

Allah Berfirman : “Katakanlah (wahai Muhammad) apakah sama orang-orang yang

mengetahui dan orang-orang yang tidak mengetahui. Sesungguhnya orang yang ber akallah yang

dapat menerima pelajaran”. (QS Az Zumar: 9).

Perkenankanlah penulis menyampaikan rasa terimaksih dan penghargaan yang sebesar-

besarnya kepada orang-orang yang telah mengucurkan ilmu dan pengetahuannya kepada penulis

sehingga penulis dapat mendapat secercah pengetahuan khususnya dalam bidang kenotariatan.

Terimakasih serta penghargaan yang tinggi kepada :

Yth. Bapak Prof. Dr. Ir. Mohammad Bisri, M.S. Selaku rektor Universitas Brawijaya

Malang

Yth. Bapak Dr. Rachmad Safa’at, S.H,M.H. Selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

Brawijaya Malang.

Yth. Bapak Dr. Imam Koeswahyono, S.H, M.H. Selaku Ketua Program Studi Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Malang.

v

Yth. Bapak Dr. Bambang Winarno, S.H, S.U. Selaku Dosen Pembimbing Utama yang

telah memberikan bimbingan, arahan, masukan dan motivasi kepada penulis sehingga

dapat menyelesaikan penulisan tesis ini

Yth. Ibu Diah Aju Wisnuwardhani, S.H, M.Hum. Selaku dosen pembimbing pendamping

yang telah memberikan bimbingan, arahan, masukan dan motivasi kepada penulis

sehingga dapat menyelesaikan penulisan tesis ini serta menjadi seorang notaris yang baik

dan benar.

Yth. Bapak Dr. Tunggul Anshari SN S.H, M.Hum serta Bapak Hariyanto Susilo S.H,

M.Kn. Selaku dosen penguji saat ujian seminar proposal dan ujian tesis, yang telah banyak

memberikan kritik, saran dan masukan sehingga tesis ini layak untuk ditulis dan diuji.

Yth, Bapak Ibu dosen pengajar magister kenotariatan sejak semester pertama sampai

dengan semester ketiga, terimakasih atas curahan ilmu dan pengalaman yang telah

diberikan kepada penulis. Semoga amal baik Bapak Ibu pengajar yang tidak dapat penulis

sebutkan satu per satu diberkahi Allah SWT

Sembah sungkem, hormat dan terimaksih yang tak terhingga penulis kepada kedua orang

tua, ayahanda H. Malik Suhartono dan doa untuk ibunda tercinta Chotijah (Almh), kepada

kedua mertua, H. Fatoni dan Hj. Titik Listianawati, semoga Allah meRahmati mereka

semua.

Untuk istriku tercinta Merta Nooralisa dan kedua anakku, Aisyah Anindya Al Mahyara

dan Tsamara Nadzila Yasmin, kesemuanya adalah penyemangat hidup dan penyembuh

lara, maafkan Abi yang sering mengesampingkan waktu bersama kalian untuk mengejar

cita-cita ini. Semoga keikhlasan kalian mendapat Barokah dari Allah SWT.

Saudara-saudaraku semua, Adek Kiki, adek Nova, Adek Dian, Adek Sylvi, adek Alan

serta saudara ipar semua, Mas Yudi, Mbak ika, adek Silvi, semoga kita semua menjadi

saudara yang guyub rukun dan menjadi orang yang maslahat dunia akhirat.

Teman-teman satu angkatan Mkn 2015 kelas D yang telah memberikan rasa kebersamaan

dalam menggapai setapak demi setapak proses belajar selama perkuliahan dan khususnya

teman-teman rombongan Jombang, Adit, Septa, Romadhon, Yanuar, Agung mujahidin,

Neni, Mbak Erna, Mbak Hartatik, konco rea reo ngukur dalan Jombang-Malang demi cita-

cita. Tak lupa kepada Bapak Dr. Supriyadi, S.H, M.Hum, M.Kn, yang telah memberikan

arahan dan motivasi dalam penyusunan tesis serta menampung penulis di rumah beliau

vi

selama 1 tahun masa perkuliahan, semoga amal kebaikan bapak diterima Allah dan diberi

kelimpahan Rahmat dari Allah SWT.

Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu dalam ruang yang terbatas ini,

terimaksih atas bantuan, dukungan dan doa untuk terselesainya Tesis ini, mohon maaf atas

salah dan khilaf. Semoga Allah SWT memberikan keberkahan atas bantuan dan dukungan

sebagai amal ibadah yang diterima Allah SWT.

Malang, Agustus 2017

Penulis

Maulfi Fahrul Vannany

vii

RINGKASAN

Maulfi Fahrul Vannany, S.H, S.P, 156010200111065, Program Studi Magister Kenotariatan,

Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, Malang, Agustus 2017. PERLINDUNGAN HUKUM

PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN

(studi kasus Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Nomor 1 Desa Jombang

Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang), Dr. Bambang Winarno, S.H, S.U., Dr. Diah Aju

Wisnuwardani, S.H, M.Hum

Kewenangan yang dimiliki oleh Pemegang Hak Pengelolaan diantaranya adalah

berwenang mempergunakan tanahnya untuk kepentingan pelaksanaan tugas atau usahanya.

Pun berwenang menyerahkan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga dan

atau bekerja sama dengan pihak ketiga. Penyerahan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan

kepada pihak ketiga dalam bentuk perjanjian penggunaan tanah yang melahirkan Hak Guna

Bangunan atau Hak Pakai. Kewenangan yang dimiliki oleh pemegang Hak Pengelolaan

bersifat publik (Publiekrechtelijke) karena hanya bersifat mengatur serta mengelola dari tanah

Negara yang kewenangannya sebagian dilimpahkan ke pemegang hak pengelolaan.

Pemerintah Kabupaten Jombang, sebagai pemegang Hak Pengelolaan Nomor 1 Desa

Jombang, melakukan kerjasama dengan pihak ketiga. Perjanjian sebagai alas hukum terbitnya

Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas Hak Pengelolaan Nomor 1 desa Jombang tidak

memberikan ruang kepastian perpanjangan status Hak Guna Bangunan yang berdiri diatasnya

saat jangka waktu Hak Guna Bangunannya telah berakhir, walapun semua syarat untuk dapat

dilakukan perpanjangan sesuai pasal 26 Peraturam Pemerintah No. 40 tahun 1996 terpenuhi.

Sehingga perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan yang telah berakhir tidak

ada.

Rumusan masalah yang diangkat berdasarkan latar belakang seperti yang diuraikan

diatas adalah bagaimanakah kewenangan serta kebijakan pemegang Hak Pengelolaan No. 1

Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang (Pemerintah Daerah Jombang)

untuk memperpanjang Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas Hak Pengelolaan No.

1/Jombang, serta perlindungan Hukum pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang yang telah

melewati masa berakhir haknya.

Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui dan menganalisis kewenangan serta

kebijakan pemegang Hak Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten

Jombang (Pemerintah Kabupaten Jombang) untuk memperpanjang Hak Guna Bangunan yang

berdiri diatas Hak Pengelolaan No. 1/Jombang, serta perlindungan Hukum pemegang Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang

Kabupaten Jombang yang telah melewati masa berakhir haknya.

Metode penelitian yang digunakan untuk meneliti permasalahan adalah metode

penelitian hukum empiris. Dengan pendekatan yuridis empiris yaitu penelitian yang berusaha

menghubungkan antara norma hukum yang berlaku dengan kenyataan yang ada di

masyarakat. Pada penelitian ini yang diteliti adalah data sekunder yang kemudian dilanjutkan

dengan meneliti data primer di lapangan. Data hukum primer didapat dari wawancara dan

observasi kepada pihak yang terkait. Dan data hukum sekunder merupakan kajian pustaka

baik dari peraturan perundang-undangan, buku, jurnal atau makalah yang terkait dengan

pokok bahasan.

Teori yang dipakai adalah teori Kewenangan dari Philipus M. Hadjon mengenai

upaya untuk menelusuri sumber kewenangan yang dimiliki oleh pemegang Hak Pengelolaan

serta sejauh mana kewenangan itu bersesuaian dengan maksud dan tujuan dari pemberi

kewenangan. Teori kepastian hukum dari Gustav Radbruch akan digunakan untuk

viii

memberikan pandangan tentang kepastian dari pelaksanaan peraturan yang mengatur

hubungan hukum antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Pengelolaan,

baik sebagai pranata untuk mengatur perilaku subyek hukum serta menjamin keselamatan dan

kepentingan dari individu didalam masyarakat. Teori system hukum yang dikemukakan oleh

Lawrence M. Friedmen akan dipakai untuk menganalisis kebijakan Pemerintah Kabupaten

Jombang, dalam hal efektifitasnya. Teori perlindungan hukum yang dikemukakan oleh

Satjipto rahardjo, akan digunakan untuk memberikan penjelasan perlindungan hukum bagi

masyarakat pemegang Hak Guna Bangunan (sebagai pihak pemohon perpanjangan HGB)

diatas Hak Pengelolaan (sebagai pihak yang menyetujui atas perpanjangan HGB)

Hasil penelitian serta pembahasan bahwa kewenangan yang dimiliki oleh Pemerintah

Kabupaten Jombang sebagai pemegang Hak Pengelolaan No.1/Jombang adalah bersifat

publik (Publiekrechtelijk), perjanjian antara Pemerintah Jombang dengan pihak ketiga tidak

mencantumkam klausula perpanjangan hak saat jangka waktu Hak Guna Bangunan berakhir

sehingga tidak ada kepastian hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan, serta tidak ada

perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan yang telah berakhir jangka waktu

haknya.

Kesimpulan dari penelitian ini adalah timbulnya Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan No.1/Jombang berdasarkan alas hak berupa Perjanjian antara Pemerintah

Kabupaten Jombang dengan pihak ketiga. Pemerintah kabupaten Jombang mendapatkan hak

sebagai pemegang Hak Pengelolaan berdasarkan permohonan, sehingga kewenangannya

bersifat public (sebagai gempilan dari Hak Menguasai Negara). Perjanjian yang dibuat tidak

mencantumkan klausul perpanjangan hak apabila jangka waktu Hak Guna Bangunan telah

berakhir, sehingga tidak ada kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang Hak

Guna Bangunan. Sebagai saran agar konflik yang terjadi antara Pemerintah Kabupaten

Jombang dengan pemegang Hak Guna Bangunan mereda, masing-masing pihak

memanfaatkan ruang musyawarah mufakat sebagai cara untuk menyamakan persepsi dan

kepentingan, agar terwujud jalan keluar saling menguntungan.

Kata kunci : Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, Perlindungan hukum

ix

SUMMARY

Maulfi Fahrul Vannany, S.H, S.P, 156010200111065, The Study Program of Notary Magister , The

Faculty of Law, Brawijaya University ,in Malang, in August 2017.

THE LEGAL PROTECTION FOR THE HOLDER OF RIGHT TO USE BUILDING ABOVE

THE RIGHT OF MANAGEMENT (The Case Study for The Holders of Right To Use Building

Above The Right Of Management Number 1 The Village of Jombang , The sub district of

Jombang In the district of Jombang), Dr. Bambang Winarno, S.H, S.U., Dr. Diah Aju

Wisnuwardani, S.H, M.Hum

The authority which was possessed by the holder of Management Right

was authorizing to use the land for the purpose of performing its duties or business. It was also

incumbent upon the Submission of land management rights to third parties and / or cooperating

with third parties. The Submission of Management Land Right Part to a third party in the form

of land use agreement that was creating the Right to Use Building or Use Rights. Authority that

was possessed by Management Right Holders was public (Publiekrechtelijke) because

it was only regulating and managing from state land whose authority was partially delegated to

the holder of management rights.

The district Government of Jombang, as the holder of Management Right No. 1 The

village of Jombang, cooperated with third parties. The agreement was as the legal basis of the

issuance of rights to use Building which stands on the Management Right Number 1 of

Jombang did not give a certainty for the extension of the rights to use Building status stood on it

when the term of the Building Utilization Right has expired, although all the conditions for

extension was made in accordance with Article 26 of the Government Regulation No. 40 of 1996

was fulfilled. So that the legal protection for the holders of Right to use Building that has ended

was not available.

The raised issue formulation based on the background that was described above

was how the authority and policy of Management Rights holder No. 1 The Village of Jombang

,The Sub district of Jombang , The District of Jombang (The Local Government of Jombang) to

extend The rights to use building that stands above the rights of management No. 1 / Jombang,

as well as the Law protection for the holder of right to use building above the Rights of

Management No. 1 The Village of Jombang , The Sub district of Jombang , The District of

Jombang which has passed the end of rights

This research aimed to know and analyze the authority and the policy r of Management

Right holder No. 1 The Village of Jombang , The sub district of Jombang In the district of

Jombang ( The local Government of Jombang) to extend the right s to use Building which stands

above the Right of Management No. 1 / Jombang, as well as the Legal protection of Right to

use Building Holders on the Right to Management No. 1 The Village of Jombang , The sub

district of Jombang In the district of Jombang , which has passed its rights.

The research method which was used to examine the problem was empirical law research

method. With the empirical juridical approach, it was research that tried to relate to between

applicable law norms with the reality which exists in the community . In this research , the thing

that was researched was secondary data which was then followed by the examining of primary

data in the field . Primary law Data was obtained from interviews and observations to the parties .

And secondary law data was library research either from legislation and the books, journals

or papers that were related to the subject of discussion.

x

The theory used Authority of Philip M. Hadjon about Efforts to trace the source of

authority that was possessed by the holders of authority as well as how far the

authority corresponds to purpose and interest of Authorizer. The theory of legal certainty from

Gustav Rad bruchakan emphasized on being used to give the perception of law certainty from

implementation of rule which regulates law between the holder of rights to use building and the

holder of Management Rights, both as an institution to regulate law subject’s behavior as well as

ensure the safety and the interests of individuals in the community. The theory of law system

which was proposed by Lawrence M. Fried was used to analyze the policy of Jombang

District Government, in terms of its effectiveness. The theory of law protection which was

proposed by Satjiptorahardjo would be used to give the clarification of law protection for the

community of holders for the rights to use building (As the party of Applicant for the

extension of rights to use building / HGB) above the rights of management ( as the

party that approved the extension of HGB).

The result of research and discussion that the authority which was possessed by The

district government of Jombang as the holder of Management Right ,No.1 / Jombang was public

(Publiekrechtelijk), the agreement between Government of Jombang with third party did not

mention the clause of extension of rights when the period of Right to use Building was over.

So that there was not legal certainty for the holder of rights to use Building and there was

not legal protection for the holders of Rights to use Building which has expired their rights.

This research concluded that the emergence of the right to

use Building above the Rights of Management No.1 / Jombang based on the rights base in the

form of Agreement between District Government of Jombang with third party. The district

government of got the rights as the holder of the Management Right based on the request, so that

its authority was public (as an appeal from the State Controlling Rights). The agreement which

was made did not include a rights extension clause if the term of the Building Rights has expired,

so that there was not legal certainty and legal protection for the holders of the Rights to use

Building . As a suggestion in order that that the conflict between the District Government of

Jombang and the holder of the Right to use Building will subside, each party utilizes the

consensus deliberation room as a way to equate perception and interests, in order to manifest the

way of mutual luck.

Keywords: The right of Management, The Right to use Building, Legal protection

xi

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .................................................................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN ..................................................................................................... ii

PERNYATAAN ORISINALITAS ............................................................................................ iii

KATA PENGANTAR ................................................................................................................ iv

RINGKASAN ............................................................................................................................ vii

SUMMARY ................................................................................................................................ ix

DAFTAR ISI ............................................................................................................................... xi

BAB I. PENDAHULUAN ...........................................................................................................1

1.1 Latar Belakang ..........................................................................................................1

1.2 Rumusan Masalah .....................................................................................................9

1.3 Tujuan Penelitian .....................................................................................................10

1.4 Manfaat Penelitian ...................................................................................................11

1.5 Orisinalitas Penelitian ..............................................................................................11

1.6 Kerangka Penelitian ................................................................................................15

1.6.1 Kerangka Konseptual .....................................................................................15

1.6.2 Kerangka Teoritik ...........................................................................................18

1.6.2.1 Teori Kewenangan .............................................................................18

1.6.2.2 Teori Kepastian hukum ......................................................................22

1.6.2.3 Teori Sistem Hukum ..........................................................................24

1.6.2.3 Teori Perlindungan Hukum ................................................................25

1.7 Metode Penelitian ....................................................................................................30

1.7.1 Jenis Penelitian ...............................................................................................30

1.7.2 Pendekatan Masalah .......................................................................................31

xii

1.7.3 Jenis dan Sumber Data Hukum ......................................................................32

1.7.4 Teknik Pengumpulan Data hukum .................................................................32

1.7.5 Teknik Analisis Data Hukum .........................................................................34

1.8 Sistematika penulisan ..............................................................................................35

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ..............................................................................................36

2.1 Tinjauan Umum Mengenai Tanah dan Hak Menguasai Negara atas Tanah ..........36

2.1.1 Pengertian Tanah dan Hak Penguasaan atas Tanah .......................................36

2.1.2 Pengertian dan Landasan Yuridis Hak Menguasai Negara Atas Tanah ........37

2.1.3 Wewenang Negara Menguasai Tanah ............................................................39

2.1.4 Pengaturan Hak Atas Tanah dalam UUPA ....................................................40

2.2 Tinjauan Umum dan kedudukan Hak Pengelolaan dalam aspek hukum Pertanahan

di Indonesia .............................................................................................................41

2.2.1 Tinjauan umum Hak Pengelolaan ( Pengertian dan Makna) ..........................41

2.2.2 Landasan Yuridis Hak Pengelolaan ...............................................................42

2.2.3 Subyek Hak Pengelolaan ................................................................................43

2.2.4 Obyek Hak Pengelolaan .................................................................................44

2.2.5 Wewenang Hak Pengelolaan ..........................................................................44

2.2.6 Hubungan hukum Hak Menguasai Negara dengan Hak Pengelolaan ............45

2.2.7 Penggunaan Tanah Hak Pengelolaan dan penyerahannya kepada pihak ketiga

.................................................................................................................................47

2.2.7.1 Penyerahan penggunaan sebagian tanah Hak Pengelolaan dan

Pemberian Hak Atas Tanah diatas sebagian tanah Hak Pengelolaan .47

2.2.7.2 Status Hukum Bangunan yang Berada diatas tanah Hak Pengelolaan

(Asas pemisahan vertical dan horizontal) ..........................................48

2.2.7.3 Hubungan Hukum Antara Pemegang Hak Pengelolaan dengan Pihak

Ketiga .................................................................................................50

xiii

2.2.7.4 Pendaftaran Hak Atas tanah diatas Hak Pengelolaan .........................51

2.3 Tinjauan Umum Hak Guna Bangunan ....................................................................53

2.3.1 Pengertian Hak Guna Bangunan ....................................................................53

2.3.2 Subyek Hak Guna Bangunan .........................................................................55

2.3.3 Obyek Hak Guna Bangunan ...........................................................................55

2.3.4 Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan ....................................55

2.3.5 Peralihan Hak Guna Bangunan ......................................................................56

2.4 Penguasaan dan Pengelolaan Tanah Aset Daerah ..................................................57

2.4.1 Tanah Negara (pengertian dan ruang lingkup) ...............................................57

2.4.2 Tanah Aset Daerah .........................................................................................59

2.4.3 Penguasaan dan Pengelolaan Tanah Aset Daerah ..........................................60

2.4.3.1 Landasan Yuridis Penguasaan dan Pengelolaan Tanah Aset Daerah .60

2.4.3.2 Pengelolaan Tanah Aset Daerah .........................................................63

2.4.3.3 Perbuatan Hukum Daerah atas Tanah Aset Daerah ...........................65

2.5 Perlindungan hukum pemegang Hak Atas Tanah diatas Hak Pengelolaan .............66

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ........................................................68

3.1 Kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan No. 1/Jombang atas Hak Guna Bangunan

yang berdiri diatasnya ............................................................................................68

3.1.1 Sumber kewenangan Pemerintah Kabupaten Jombang sebagai pemegang Hak

Pengelolaan No 1/Jombang...........................................................................68

3.1.2 Kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan No. 1/ Jombang untuk

memperpanjang atau memperbaharui Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan ...................................................................................................71

3.1.3 Kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan No. 1/ Jombang sebagai pengelola

barang milik Negara/daerah ..........................................................................72

xiv

3.2 Kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang atas tanah Hak Pengelolaan No. 1/ Desa

Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang ..............................................76

3.2.1 Penyerahan penggunaan tanah Hak Pengelolaan no. 1/Jombang ...................76

3.2.2 Perjanjian kerjasama antara Pemerintah daerah Jombang dengan PT. Afdol

Cipta Mandiri sebagai dasar hukum terbitnya Hak Guna Bangunan atas nama

PT. Afdol Cipta Mandiri ................................................................................77

3.2.3 Hubungan hukum antara PT. Afdol Cipta Mandiri sebagai pemegang Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No.1/Jombang dengan Masyarakat

umum (konsumen PT. Afdol Cipta Mandiri) .................................................83

3.3 Kewenangan Pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

no.1/Jombang untuk memperpanjang atau memperbaharui Hak Guna Bangunan

diatas Hak Pengelolaan ..........................................................................................99

3.4 Perlindungan Hukum Pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No.

1/Jombang yang telah berakhir jangka waktu hak nya ..........................................102

BAB IV. KESIMPULAN DAN SARAN ..............................................................................108

4.1 Kesimpulan ............................................................................................................108

4.2 Saran ......................................................................................................................112

DAFTAR PUSTAKA ..............................................................................................................114

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Negara Kesatuan Republik Indonesia, yang kaya dengan kekayaan

alamnya yang melimpah ruah termasuk di dalam dan segala isinya, meliputi bumi,

air dan ruang angkasa, sebagai anugrah Tuhan yang berfungsi yang sangat penting

bagi pembangunan masyarakat yang makmur dan adil sebagai yang kita cita-

citakan.1 Bagian dari hukum agraria, tanah salah satu lapisan dari bumi, yang

disebut permukaan bumi. Tanah itu adalah sesuatu yang berharga karena tanah

adalah harta yang sangat dibutuhkan oleh umat manusia untuk melangsungkan

kehidupan dan tempat tinggal. Tanah itu harus diatur sedemikian rupa oleh negara

dalam segala aspeknya dan tanah yang perlu diatur dalam pengertian yuridis

disebut hak.

Secara formal, kewenangan Pemerintah untuk mengatur bidang pertanahan

tumbuh dan mengakar dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia 1945 (UUD NRI 1945) yang menegaskan bahwa bumi, air

dan semua kekayaan alam yang ada padanya dikuasai oleh negara untuk

dipergunakan bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Kemudian di atur lebih

lanjut pada Undang-Undang Nomor 5 yang dikeluarkan pada Tahun 1960 yang

mengatur tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (untuk berikutnya

1 Penjelasan Umum Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria (UUPA).

2

disingkat dengan sebutan UUPA) yang merupakan aturan khusus di bidang

pertanahan.2

Peraturan yang termaktub pada Pasal 33 ayat (3) UUD NRI 1945

dijabarkan lebih lanjut dalam Undang-Undang Pokok Agraria tepatnya di Pasal 2

yang pada intinya menyatakan bahwa bumi, air dan semua kekayaan alam yang

ada padanya dikuasai oleh negara untuk dipergunakan bagi sebesar-besarnya

kemakmuran rakyat. Makna dikuasai oleh negara adalah bahwa negara sebagai

organisasi tertinggi mempunyai otoritas mengelola untuk kemakmuran rakyatnya.

Tanah sebagai bagian dari bumi yang dinyatakan menurut Pasal 4 ayat (1)

UUPA yaitu atas pondasi hak menguasai oleh negara seperti yang dimaksud pada

Pasal 2 UUPA.

Pada permukaan bumi yang disebut tanah, terdapat hak untuk menguasai

yang diberikan oleh negara baik kepada pribadi atau perseorangan maupun badan

hukum, yang dikenal dengan sebutan Hak Milik ataupun Hak Guna Bangunan,

maupun Hak Pengelolaan.3

Tanah merupakan salah satu harta kekayaan yang sangat penting bagi

keberlangsungan hidup manusia. Aktifitas manusia di atas tanah dalam

kesehariannya dapat memanfaatkann tanah dengan cara mengelola ataupun

bertani yang hasilnya bisa untuk menghidupi anak cucu manusia. Bahkan untuk

negara sebagai pilar penting dan modal utama dalam mewujudkan pembangunan.

Sebagian Hak-Hak Atas Tanah yang dijelaskan menurut UUPA tersebut,

seperti contohnya, Hak Guna Bangunan, yang diatur melalui Pasal 35 sampai

2 Mhd Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Bandung:

Mandar Maju, 2010), hlm.l 1. 3 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, (Jakarta: Kencana, 2012), hlm. 9.

3

dengan Pasal 40 UUPA, yang pada intinya menyatakan bahwa HGB adalah hak

yang dimiliki oleh perseorangan maupun oleh badan hukum untuk mendirikan

atau membuat bangunan di atas tanah, akan tetapi tanah itu bukanlah hak yang

dimilikinya sendiri dengan tenggang waktu tertentu yaitu paling lama 30 tahun,

yang dapat diperpanjang kembali paling lama 20 tahun. HGB ini bisa dialihkan

dan beralih kepada orang lain dan dapat dijadikan jaminan utang-piutang yang di

atasnya dibebani hak tanggung.

Sejalan dengan Peraturan pada UUPA di atas, hal yang termaktub dalam

pasal 25 pada ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 yang berkenaan

dengan pengaturan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas

Tanah (untuk berikutnya disingkat dengan sebutan PP 40/1996), menjelaskan

bahwa setelah tenggang waktu Hak Guna Bangunan berikut perpanjangannya

yang disusun di pasal 25 ayat (1) PP 40/1996 berakhir, bagi pemegang hak

tersebut dapat mengajukan HGB baru di atas tanah yang sama.

Penjelasan di pasal 27 ayat (1) PP 40/1996 tertulis bahwasanya pengajuan

perpanjangan tenggang waktu Hak Guna Bangunan bisa diajukan paling lambat

dua tahun sebelum selesainya tenggang waktu Hak Guna Bangunan yang

dimaksud. Dan penjelasan di Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 mengatur tentang Tata Cara

Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan

(berikutnya disingkat PMA/KBPN 9/1999), dijelaskan bahwasanya permohonan

perpanjangan tenggang waktu Hak Guna Bangunan dimohonkan oleh pemegang

4

hak dalam kurun waktu waktu 2 (dua) tahun, sebelum selesainya tenggang waktu

hak tersebut.

Mengenai Hak Pengelolaan, Hak Pengelolaan tidak disebutkan dan

dijelaskan secara eksplisit, tidak disebutkan dalam konsideran, diktum, batang

tubuh/pasal ataupun penjelasan UUPA. UUPA sekedar menyebutkan perihal

pengelolaan didalam Penjelasan Umum Angka II Nomor 2.4

Hak Pengelolaan baru ada pada tahun 1965 sebagai salah satu jenis hak

penguasaan tanah melalui Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 tahun 1965 menata

perihal Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan

Kebijaksanaan (berikutnya disngkat PMA 9/1965). Pasal 2 PMA 9/1965 yang

pada intinya menjelaskan bahwasanya hak penguasaan terhadap tanah-tanah

negara dapat dikonversi, hak penguasaannya ke departemen-departemen,

direktorat-direktorat, dan daerah-daerah Swatantra, yang dipergunakan untuk

kepentingan lembaga/instansi dan bisa juga diberian kepada pihak ketiga untuk

penguasaan hak atas tanah dikonversi menjadi Hak Pengelolaan.

Berangkat dari hal di atas, dapat disimpulkan bahwa dasar Hak

Pengelolaan sebagai salah satu jenis hak penguasaan atas tanah adalah PMA

9/1965 bukan UUPA, karena hak pengelolaan baru ada setelah terbitnya PMA

9/1965. Hak Pengelolaan lahir dari konversi hak penguasaan atas tanah negara.

Hak pengelolaan bisa dikuasai oleh departemen-departemen, direktorat-direktorat,

dan daerah-daerah swatantra. PMA 9/1965 sebagai dasar yang menjadi rujukan

mengenai Pak Pengelolaan, mempunyai kekuatan yang mengikat baik bagi

4 Baca lebih lanjut Penjelasan Umum Angka II Nomor 2 UUPA

5

pemegang Hak Pengelolaan maupun pihak lain yang menggunakan bagian-bagian

tanah Hak Pengelolaan.5

Asas hak menguasai oleh Negara dan penolakan atas Asas memiliki oleh

Negara, telah lahir masalah hukum tentang Milik Negara dan Milik Daerah atas

Tanah, seiring dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 1 tahun 2004 tentang

Perbendaharaan Negara (berikutnya disingkat UU 1/2001) dan Peraturan

Pemerintah Nomor 27 tahun 2014 menata perihal Pengelolaan Barang milik

Negara/Daerah (berikutnya disingkat PP 27/2014). Dengan dikeluarkannya PP

27/2014 adalah untuk mengubah PP 6/2006. Istilah Aset Negara/Daerah pun lahir

yang seakan identik dengan istilah Milik Negara/Daerah.

Menurut Ramli Zein, berpedoman kepada aturan yakni pada Pasal 2

UUPA, yang menegaskan bahwa hak pengelolaan juga memiliki objek seperti

juga hak milik serta hak atas tanah yang lain adalah tanah yang dalam penguasaan

negara. Untuk itu negara wajib untuk mensejahterakan rakyatnya.6 Wewenang

yang diberikan oleh Negara kepada pemegang Hak Pengelolan, sebagaimana

diatur dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA, adalah bersumber dari Hak Menguasai

Negara dengan tujuan untuk keseluruhannya adalah mencapai sebesar-besar

kemakmuran rakyat, dengan cara menjamin kepastian hukum dan keadilan kepada

rakyat dalam kaitan hak atas tanah.

Salah satu fakta empiris pemberian Hak Guna Bangunan yang berdiri di

atas Hak Pengelolaan salah satunya terjadi di kabupaten Jombang. Dimana,

5 Urip Santoso, “Pengaturan Hak Pengelolaan”, Jurnal Media Hukum, Vol. 15 No. 1, Juni

2008, Yogyakarta: Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah, hlm. 144. 6 Ramli Zein, Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA, (Jakarta: PT. Rineka Cipta, 1995),

hlm.63

6

terdapat 130 ruko pada lahan seluas 21.032 M2 atas tanah Negara (pemegang Hak

Pengelolaan adalah Pemerintah kabupaten Jombang) di Pasar Citra Niaga/Pasar

Legi Jombang, yang mulai terbit sertipikat Hak Guna Bangunannya sejak tanggal

30 oktober 1999 sampai dengan berakhirnya hak pada tanggal 22 September

2013.

Status Hak Guna Bangunan atas 130 ruko tersebut yang telah melewati

batas waktu perpanjangannya (tanggal 22 september 2013), telah meresahkan

pemegang Hak Guna Bangunan yang keseluruhannya adalah para pedagang yang

berskala usaha mikro, kecil dan menengah. Keresahan para pedagang sangat

beralasan karena dari pihak Pemerintahan Daerah (baik eksekutif dan legislatif),

sebagai pemangku pemerintahan kabupaten Jombang tidak ada kemajuan dalam

pembahasan permasalahan perpanjangan Hak Guna Bangunan tersebut. Walaupun

secara kewenangan, pihak eksekutif yang seharusnya berperan aktif dalam

menyelesaikan permasalahan ini.

Pasar Citra Niaga (pasar legi) Jombang merupakan jantung perekonomian

di kabupaten Jombang. Dengan status perpanjangan hak guna bangunan yang

belum jelas ini, para pemegang HGB merasa dirugikan karena ditempat tersebut

mereka mencari nafkah sehari-hari sehingga jika sewaktu-waktu disuruh pindah

oleh pemegang HPL mereka berpotensi kehilangan mata pencaharian. Selain hal

tersebut, mereka tidak bisa mengakses lembaga keuangan dan perbankan untuk

mendapatkan kredit yang akan difungsikan sebagai tambahan modal berwirausaha

dengan jaminan berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan yang mereka tempati.

7

Sesuai dengan Pasal 26 PP 40/1996, bahwa alasan pemegang Hak

Pengelolaan, dapat memperpanjang atau memperbaharui jika syarat-syarat yang

termaktub pada Pasal 26 ayat (1) dan (2) dalam PP 40/1996 terpenuhi. Adapun

syarat-syarat yang termaktub dalam pasal 26 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 40

tahun 1996 adalah sebagai dasar hukum untuk memperpanjang atau

memperbaharui hak pengelolaan.

Dalam pasal 4 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala Badan

Pertanahan Nasional nomor 9 tahun 1999 disebutkan bahwa :

“Dalam hal tanah yang harus dimohonkan merupakan tanah Hak

Pengelolaan, pemohon harus memperoleh penunjukan berupa perjanjian

penggunaan tanah dari pemegang Hak Pengelolaan”.

Menurut Irawan Soerojo, membaca isi ketentuan tersebut, maka dapat

ditafsirkan adanya dua hal mengenai perjanjian, yaitu :

1. Perjanjian yang dibuat dalam rangka penyerahan penggunaan bagian

tanah Hak Pengelolaan berfungsi sebagai surat penunjukan

penggunaan Hak Pengelolaan

2. Perjanjian yang berfungsi sebagai bentuk kesepakatan antara

pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga guna mengelola

bagian tanah Hak Pengelolaan oleh Pihak Ketiga.7

Perjanjian penggunaan tanah memiliki arti yang penting bagi pemegang

Hak Pengelolaan dan Pemohon (pihak ketiga) sebab perjanjian tersebut

merupakan dasar timbulnya hubungan hukum antara pemegang HPL dan pihak

7 Irawan Soerodjo, Hukum Pertanahan ; Hak Pengelolaan Atas Tanah (HPL), eksistensi

pengaturan dan praktik, (Yogyakarta, Laksbang Mediatama, 2014) hal. 45

8

ketiga sebagai pedoman bagi pemegang HPL dalam rangka penyerahan

penggunaan bagian tanah kepada pihak ketiga.

Pasal 27 ayat (1) PP 40/1996, merupakan bagian dari kewajiban pemegang

Hak Guna Bangunan untuk meminta pengajuan memperpanjang atau

memperbaharui jangka waktu Hak Guna Bangunan. Perpanjangan/pembaharuan

itu diajukan paling lama 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu atau

perpanjanganya. Di lain pihak, pengaturan kewajiban bagi pemegang Hak

Pengelolaan untuk menjalankan perpanjangan atau pembaharuan sesuai dengan

syarat yang terdapat pada Pasal 26 ayat (1) PP 40/1996 serta tertib administrasi

yang didasarkan pada pasal 27 ayat (1) dalam PP 40/1996 belum sepenuhnya

dijalankan oleh pemegang Hak Pengelolaan.

Dalam hal ini, ada ketidakpastian hukum bagi pemegang Hak Guna

Bangunan walaupun semua syarat untuk dapat diperpanjang atau diperbaharuinya

status hak atas tanah yang diatur pada Pasal 26 ayat (1) PP 40/1996 terpenuhi,

karena dasar atau landasan hukum terjadinya hubungan hukum antara pemegang

HPL dan pihak ketiga adalah tercapainya kesepakatan yang diwujudkan dalam

suatu Perjanjian Penggunaan Tanah, tentunya asas yang digunakan adalah asas

dalam Perjanjian, salah satunya adalah asas Kebebasan Berkontrak, yang

mengandung unsur Proporsionalitas sehingga terwujud perjanjian yang menjamin

pertukaran kepentingan (Hak dan Kewajiban) atau dengan kata lain perjanjian

yang seimbang, agar terwujud kondisi yang adil dan menguntungkan kedua

pihak.

9

Yang menjadi catatan penting, pemegang HPL secara tidak sadar telah

masuk ke wilayah hukum Privat dalam melakukan perjanjian, padahal

kewenangan sebagai pemegang HPL adalah kewenangan dari Hak Menguasai

Negara dimana kewenangan ini adalah masuk wilayah kewenangan hukum

publik. Sistem hukum di Indonesia terhadap obyek berupa tanah telah

menempatkan kedudukan Negara dan Pemerintah Daerah sebagai subyek hukum

Publik, dan hubungan hukum antara Negara atau pemerintah dengan tanah adalah

bersifat hubungan Hak Publik semata.8

Dengan penjabaran diatas, menarik untuk diangkat sebagai bahasan dalam

penulisan tesis ini dengan tema sentral perlindungan hukum bagi pemegang HGB

yang disebabkan karena tidak adanya kepastian hukum atas perpanjangan status

Hak Guna Bangunan, menarik untuk diteliti lebih lanjut yang peneliti tuangkan

dalam penulisan tesis ini dengan judul yaitu Perlindungan Hukum pemegang

Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan (studi kasus Hak Guna

Bangunan diatas Hak Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang

Kabupaten Jombang).

1.2 Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah yang akan diulas dari penelitian ini adalah

sebagai berikut:

1. Bagaimana kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan No. 1 Desa Jombang

Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang (Pemerintah Daerah Jombang) untuk

8 Supriyadi, Aspek Hukum Tanah Aset Daerah; menemukan Keadilan, Kemanfaatan dan

kepastian atas eksistensi Tanah Aset Daerah, (Jakarta, PT. Prestasi Pustakaraya, 2010) hal. 132

10

memperpanjang atau memperbaharui Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas

Hak Pengelolaan No. 1 tersebut ?

2. Bagaimana kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang atas tanah Hak

Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang ?

3. Bagaimana Perlindungan Hukum pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang

yang telah melewati masa berakhir haknya ?

1.3 Tujuan Penelitian

Adapun tujuan penelitian yang ingin dicapai adalah:

1. Untuk mengetahui dan menganalisis kewenangan pemegang Hak Pengelolaan

No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang (Pemerintah

Daerah Jombang) untuk memperpanjang atau memperbaharui Hak Guna

Bangunan yang berdiri diatas Hak Pengelolaan No. 1/Jombang.

2. Untuk mengetahui dan menganalisis kebijakan Pemerintah Kabupaten

Jombang atas tanah Hak Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan

Jombang Kabupaten Jombang.

3. Untuk mengetahui dan menganalisis Perlindungan Hukum pemegang Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan

Jombang Kabupaten Jombang yang telah melewati masa berakhir haknya

11

1.4 Manfaat Penelitian

Secara teoritis, diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran dalam

dunia ilmu hukum khususnya di bidang hukum agraria dalam hal ini adalah

mengenai perlindungan hukum pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan dalam kaitannya tentang kewenangan pemegang Hak Pengelolaan

terhadap Hak Guna Bangunan serta jalan keluar atas permasalahan yang timbul

dari perpanjangan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan.

Secara praktis, diharapkan dapat digunakan oleh pembuat kebijakan baik

kebijakan yang bersifat formulatif, maupun yang bersifat aplikatif serta

masyarakat umum khususnya pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan No. 1/Jombang dalam menciptakan penyelesaian mengenai

perpanjangan hak guna bangunan diatas hak pengelolaan.

1.5 Orisinalitas Penelitian

Ulasan tentang perpanjangan Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas Hak

Pengelolaan bukanlah hal yang baru, akan tetapi perpanjangan Hak Guna

Bangunan yang berdiri diatas Hak Pengelolaan dianalisis dengan perspektif

kewenangan dari pemegang Hak Pengelolaan untuk

memperpanjang/memperbaharui jangka waktu Hak Guna Bangunan dan

perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan yang disebabkan

karena tidak adanya kepastian hukum atas perpanjangan status Hak Guna

Bangunan, mencirikan keaslian penelitian ini. Berikut beberapa penelitian

terdahulu yang ada kaitannya dengan penelitian ini:

12

Tabel 1

Orisinalitas Penelitian

No

. Nama Judul

Obyek

Permasalahan Hasil Pembahasan

1 Suwito

Tesis

Fakultas

Hukum

Universitas

Diponegoro

Semarang

2007

KAJIAN HUKUM

PERPANJANGAN

HAK GUNA

BANGUNAN

YANG DIBEBANI

HAK

TANGGUNGAN

DI KANTOR

PERTANAHAN

KABUPATEN

KENDAL

1. Apabila

perpanjangan hak

atas Hak Guna

Bangunan telah

selesai dan sedang

dibebani Hak

Tanggungan,

bagaimanakah

kekuatan hukum

Surat Kuasa

Membebankan Hak

Tanggungan

(SKMHT) nya?

2. Apabila

perpanjangan hak

atas Hak Guna

Bangunan telah

selesai dan sedang

dibebani Hak

Tanggungan,

Siapakah yang

wajib memohon

pengajuan

perpanjangan Hak

Guna

Bangunannya?

1. Terhadap pengajuan

perpanjangan atau

pembaharuan atas Hak Guna

Bangunan yang selesai masa

berlakunya dan sedang

dibebani Hak Tanggungan,

jalan keluarnya adalah dengan

cara membuat Surat Kuasa

Membebankan Hak

Tanggungan (SKMHT) lagi,

dilukakan untuk melindungi

pihak kreditor sebagai

pemegang atas Hak

Tanggungan dimana obyeknya

tanah berstatus HGB yang

selesai sebelum kreditnya jatuh

tempo.

2. Dalam penerapannya, pihak

yang mengajukan permohonan

perpanjangan atau

pembaharuan atas Hak Guna

Bangunan yang masih

dibebani Hak Tanggungan

ialah pihak pemegang Hak

Atas Tanah atau pemberi Hak

Tanggungan, meskipun

permohonan yang dimaksud

bisa diajukan oleh pemegang

Hak Tanggunan (kreditor),

bahkan telah disepakati saat

pembuatan Akta Pemberian

Hak Tanggungan (APHT),

yaitu adanya janji untuk

menyelamatkan obyek atas

Hak Tanggungan dari

hapusnya suatu hak yang

disebabkan dilanggarnya suatu

ketentuan perundang-

undangan.

2 Rangga Dwi

Prasetya

PERLINDUNGAN

HUKUM BAGI

1. Bisakah perjanjinan

kredit

1. Hak Guna Bangunan yang

berdiri di atas Tanah Hak

13

Fakultas

Hukum

Universitas

Narotama

Surabaya

2008

KREDITUR ATAS

JAMINAN

SERTIFIKAT

HAK GUNA

BANGUNAN

YANG BERDIRI

DI ATAS

HAK

PENGELOLAAN

menggunakan

obyek jaminan

yang berupa Hak

Guna Bangunan

yang berdiri di atas

hak Pengelolaan?

2. Bentuk

perlindungan

hukum seperti

apakah bagi

kreditur atas

jaminan Hak Guna

Bangunan diatas

Hak Pengelolaan

jika debitur

wanprestasi?

Pengelolaan bisa dibebani Hak

Tanggungan. Hak Tanggungan

hanya bisa dibebankan untuk

Hak Guna Bangunan di atas

Tanah Hak Pengelolaan yang

berasal dari tanah yang

dikuasai Negara. Pembebanan

hak tanggungan ini harus

memperolah persetujuan dari

pemegang hak pengelolaan

terlebih dahulu.

2. Perlindungan hukum bagi

kreditur apabila yang

dijaminkan adalah obyek yang

berupa Hak Guna Bangunan

yang berdiri di atas Tanah Hak

Pengelolaan, timbul karena

kewajiban untuk mendapatkan

Izin tertulis terlebih dulu dari

Pemegang Hak Pengelolaan.

Dengan izin tertulis itu,

pemegang hak pengelolaan

secara tak langsung telah

memepersembahkan suatu

perlindungan hukum untuk

kreditur. Apabila debitur

wanprestasi dengan

berdasarkan suatu izin tertulis

dari pemegang hak

pengelolaan yang pada awal

pernah disampaikan waktu

debitur hendak menjaminkan

Hak Guna Bangunan yang

berdiri di atas Tanah Hak

Pengelolaan, kiranya terhadap

bangunan yang dimaksud bisa

dilakukan eksekusi.

3 Urip Santoso

Fakultas

Hukum

Universitas

Airlangga

Surabaya

PENGGUNAAN

TANAH HAK

PENGELOLAAN

OLEH PIHAK

KETIGA

1. Bagaimanakah

sistematika

Penyerahan atas

Tanah Hak

Pengelolaan yang

memunculkan Hak

Guna Bangunan

serta Hak Pakai?

2. Bagaimana

1. Pemegang HPL memiliki

wewenang yaitu

merencanakan suatu

peruntukan dan penggunaan

atas tanah, memanfaatkannya

bagi kepentingan pelaksanaan

tugasnya serta menyerahkan

bagian-bagian tanah HPL

untuk pihak ketiga dan atau

14

2013 sistematika

Penyerahan atas

Tanah Hak

Pengelolaan yang

memunculkan Hak

Milik?

bekerja sama dengan pihak

ketiga. Wewenang untuk

menyerahkan bagian-bagian

tanah HPL bagi pihak ketiga

dan atau bekerja sama dengan

pihak ketiga syaratnya harus

terpenuhi dulu yaitu tanah

HPL telah bersertipikat yang

diterbitkan Kantor Per-

tanahan Kabupaten/Kota.

Penyerahan bagian-bagian

tanah hak pengelolaan kepada

pihak ketiga yang

memunculkan hak guna

bangunan atau hak pakai

diwujudkan dalam Perjanjian

Penggunaan Tanah atau

Perjanjian BOT.

2. Penyerahan bagian-bagian

tanah HPL kepada pihak

ketiga yang memunculkan

suatu hak milik dilaksanakan

dengan cara pelepasan tanah

HPL oleh pemegang haknya.

Hak guna bangunan atau hak

pakai atas tanah HPL tidak

akan pernah memutus

hubungan hukum bagi pihak

pemegang HPL dengan

tanahnya. Sedangkan Hak

milik atas tanah HPL, tentunya

memutus hubungan hukum

antara pemegang HPL dengan

tanahnya.

4 Harry Nugroho

Fakultas

Hukum

Universitas

Diponegoro

Semarang

2012

PERLINDUNGAN

HUKUM

PEMEGANG

HAK GUNA

BANGUNAN

DI ATAS HAK

PENGELOLAAN

(Studi Kasus Hak

Guna Bangunan di

atas Hak

Pengelolaan

Nomor :

1, Bagaimanakah

perjanjian/kontrak

antara Pemegang

HPL No.1 Desa

Bandarejo

(Pemerintah

Kabupaten

Semarang) dengan

pemegang Hak Guna

Bangunan sebagai

landasan pemberian

Hak Guna Bangunan

1.Perjanjian yang dibuat antara

Pemegang HPL dengan

pemegang HGB, tidak

menyebutkan adanya klausul

perpanjangan atau pembaharuan

hak jika telah berakhir masa

berlakunya HGB.

2. Kewenangan pemegang Hak

Guna Bangunan atas tanah Hak

Guna Bangunan di atas Hak

Pengelolaan Nomor : 1/Bandarjo

untuk memperpanjang atau

15

1/Bandarjo,

Kecamatan

Ungaran Barat,

Kabupaten

Semarang)

?

2, Bagaimanakah

kewenangan

pemegang Hak Guna

Bangunan untuk

memperpanjang atau

memperbarui Hak

Guna Bangunan yang

berdiri di atas Hak

Pengelolaan Nomor :

1/Bandarjo?

3. Bagaimanakah

perlindungan hukum

Pemegang Hak Guna

Bangunan yang telah

berakhir periodenya

tetapi

masihmenempati

tanah dan bangunan?

memperbaharui haknya adalah

tidak ada. Maka konseksuensi

yang didapat pihak ketiga adalah

Hak Guna Bangunannya hapus

dan sebagaimana disebutkan

dalam Pasal 30 huruf d dan e PP

Nomor 40 Tahun 1996

pemegang Hak Guna Bangunan

wajib menyerahkan kembali

tanah yang diberikan dengan

Hak Guna Bangunan kepada

pemegang Hak Pengelolaan

sesudah Hak Guna Bangunan itu

hapus serta menyerahkan

sertipikat Hak Guna Bangunan

yang telah hapus kepada Kepala

Kantor Pertanahan

3. Perjanjian Kerjasama tidak

memberi ruang kepada pihak

ketiga untuk memperpanjang

atau memperbaharui haknya.

1.6 Kerangka Penelitian

1.6.1 Kerangka konseptual

Undang-Undang Dasar 1945 pasal 33 ayat (3) menyebutkan bahwa semua

sumber daya alam yang dimiliki bangsa Indonesia dikuasai oleh Negara dan

dimanfaatkan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat Indonesia.

Undang undang nomor 5 tahun 1960, sebagai turunan peraturan dari UUD

1945 yang mengatur tentang Agraria. Bahwa Negara adalah lembaga yang

menguasai tanah bukan pemilik atas tanah. Arti menguasai adalah Negara sebagai

lembaga yang mengatur dan mengurus segala hal yang berkaitan dengan tanah.

Boedi Harsono menjelaskan bahwa pengertian dikuasai menurut Pasal 2 ayat (1)

tersebut adalah pengertian yang memberi wewenang kepada negara untuk

16

mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan

pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa, menentukan dan mengatur hubungan-

hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa dan

juga menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang

dengan perbuatan-perbuatan hukum mengenai bumi, air dan ruang angkasa. 9

Dari pasal 2 ayat (4) UUPA, ada pelimpahan wewenang pelaksanaan dari Hak

Menguasai dari Negara kepada daerah swatantra dan masyarakat hukum adat

selama tidak bertentangan dengan peraturan dan kepentingan nasional.

Hak penguasaan atas tanah Negara diatur lebih lanjut dengan Peraturan

Pemerintah Nomor 8 tahun 1953 (selanjutnya disingkat PP 8/1953). Didalam PP

8/1953, belum diatur secara tekstual tentang Hak Pengelolaan, hanya sebatas

penguasaan tanah Negara oleh instansi pemerintah.

Sebagai tindak lanjut penegasan hak penguasan atas tanah negara seperti

yang diatur pada PP 8/1953, maka dikeluarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor

9 tahun 1965 (berikutnya disingkat PMA 9/1965), maka secara tekstual tertulis

adanya Hak pengelolaan sebagai konversi dari hak penguasaan atas tanah Negara.

Didalam PMA 9/1965 ini, Hak Pengelolaan diakui secara penuh secara yuridis.

Untuk mengatur lebih detail mengenai Tanah Negara dan Hak Pengelolaan

baik tata cara Pemberian dan Pembatalannya, maka dikeluarkan Peraturan Menteri

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 9 tahun 1999 (berikutnya

disingkat PMA/KBPN 9/1999). Pada peraturan ini belum diatur secara teknis

9 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Djambatan, 2003), Hlm 271

17

apabila diatas tanah Hak pengelolaan berdiri hak atas tanah yang lain, baik Hak

Guna Bangunan ataupun Hak Pakai.

Dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 yang

mengatur secara teknis tentang Hak Guna Bangunan termasuk apabila berdiri

diatas tanah Hak Pengelolaan. Khususnya pada pasal 26 dan 27 PP 40/1996,

pemohon HGB mempunyai kewajiban untuk memenuhi syarat agar permohonan

untuk perpanjangan dan pembaharuannya dapat diajukan kepada pemegang Hak

Pengelolaan 2 tahun sebelum masa berakhirnya HGB berakhir.

Dalam penjabaran selanjutnya, status tanah Hak Pengelolaan

dikategorikan sebagai barang milik Negara atau daerah. Hal ini dapat dilihat dari

dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan

Negara dan ditindaklanjuti dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah nomor 6

tahun 2006 lalu diubah dengan PP 27/2014. Didalam peraturan tersebut

dijabarkan macam-macam pemanfaatan barang milik negara/milik daerah berupa

tanah dan bangunan dilakukan melalui sewa, kerja sama pemanfaatan, pinjam

pakai, bangun guna serah dan bangun serah guna. Yang paling memungkinkan,

bentuk pemanfaatan Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan kepada

pihak ketiga hanya bisa dilakukan melalui perjanjian bangun guna serah dan

bangun serah guna. Dan setelah jangka waktu perpanjangan atau pembaharuannya

berakhir, pihak ketiga menyerahkan kembali tanah dan bangunan berikut

fasilitasnya kepada pemerintah daerah sebagai pemegang Hak Pengelolaan.

Pengaturan tentang barang milik Negara/Daerah, diatur lebih lanjut dengan

dkeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014. Peraturan ini

18

mengubah peraturan yang mengatur tentang barang milik daerah/Negara terdahulu

yaitu Peraturan Pemerintah nomor 6 tahun 2006

1.6.2 Kerangka Teoritik

1.6.2.1 Teori Kewenangan

Pada umumnya ada tiga sumber bagi badan atau (PTUN) Pejabat Tata

Usaha Negara dalam memperoleh kewenangan, yakni Atribusi, Delegasi, dan

Mandat.10

Philipus M. Hadjon menyataan bahwa:11

“kewenangan atribusi dalam hal dan pengakuan hak-hak atas suatu

kewenangan yang baru. Dalam delegasi ada pengalihtanganan dari suatu

kewenangan yang ada. Untuk atribusi dan delegasi, kewenangan untuk

membuat keputusan harus didasarkan pada suatu undang-undang formal.

Dalam hal tertentu seorang pegawai memperoleh kewenangan untuk membuat

keputusan untuk atas nama pengusaha, hal ini disebut mandat, hanya

menyangkut janji kerja intern antara penguasa dan pegawainya”.

Lebih lanjut Philipus M. Hadjon menyatakan bahwa:12

“ Dalam hal delegasi, pejabat yang memperoleh delegasi bertanggung jawab

sendiri atas keputusan yang dibuatnya, sedangkan untuk mandat, keputusan

dibuat penerima mandat adalah atas nama dan tanggung jawab pemberi

mandat.”

Dari uraian di atas jelaslah bahwa wewenang atribusi merupakan

wewenang yang melekat pada jabatan, dengan perkataan lain wewenang dibentuk

bersama jabatan tersebut. Oleh karena itu setiap wewenang yang timbul dari

atribusi akan melahirkan wewenang yang sifatnya asli. Sumber wewenang yang

asli utama adalah dari pembuat Undang-Undang Dasar, yang untuk pertama kali

10

Philipus M. Hadjon, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia (Introduction to the

Indonesian Administration Law), (Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 1993), hlm. 137 11

Ibid, hlm. 91 12

Philipus M. Hadjon, Menuju Kodifikasi Hukum Administrasi (Bunga Rampai),

(Denpasar: Fakultas Hukum Universitas Udayana, 1994), hlm. 4

19

ditetapkan oleh Panitia Persiapan Kemerdekan Indonesia (PPKI), kemudian

Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) sebagai pelaksana kedaulatan Rakyat

(dulu) dan presiden (sebagai kepala Negara dan pemerintahan) dengan persetujuan

dari Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) dalam membuat Undang-Undang.

Untuk delegasi dan mandat terdapat perbedaan prinsipil, perbedaan

tersebut menurut Philipus M. Hadjon digambarkan dalam tabel berikut:13

Tabel 2: Perbedaan Mandat dan Delegasi

Mandat Delegasi

Prosedur pemberian

wewenang

Atasan kepada bawahan,

hal biasa kecuali dilarang

oleh undang-undang

Dari organ pemerintah

kepada organ lain dengan

peraturan perundang-

undangan.

Delegasi tidak diberikan

kepada bawahan

Tanggung Jawab Tetap pada pemberi

Mandat

Tanggung jawab

dialihkan

Wewenang pemberi

Mandat

Setiap saat dapat

menggunakan sendiri

wewenan tersebut

Pemberi delegasi tidak

dapat menggunakan

sendiri wewenang

tersebut, kecuali ada

pencabutan.

Berdasarkan sumbernya wewenang dibedakan menjadi dua yaitu

wewenang personal dan wewenang ofisial. Wewenang personal adalah wewenang

yang bersumber pada intelegensi, pengalaman, nilai atau normal, dan

kesanggupan untuk memimpin. Wewenang ofisial adalah wewenang resmi yang

di terima dari wewenang yang berada di atasnya.

Menurut Philipus M. Hadjon ada tiga sumber bagi badan ataupun pejabat

tata usaha Negara (TUN) dalam memperoleh kewenangan yaitu atribusi, delegasi

13

Philipus M. Hadjon, Op Cit, hlm. 52

20

dan mandat.14

Kewenangan atribusi terjadi dalam hal adanya pengakuan hak atas

suatu kewenangan yang baru. Berbeda halnya dengan kewenangan delegasi,

dimana terdapat pengalihtanganan dari suatu kewenangan yang ada. Adapun

syarat kewenangan atribusi dan delegasi harus didasarkan pada suatu undang-

undang formal.

Dalam hal tertentu seorang pegawai memperoleh kewenangan untuk

membuat keputusan atas nama penguasa, hai ini disebut mandat, dimana tidak ada

pengakuan kewenangan, hanya menyangkut janji kerja interen antara penguasa

dan pegawainya. Sedangkan dalam hal delegasi pejabat yang memperoleh

delegasi bertanggung jawab sendiri atas keputusan yang dibuatnya, sedangkan

untuk mandat, keputusan yang dibuat penerima mandat adalah atas nama dan

tanggung jawab pemberi mandat.

Merujuk penjelasan pada paragraph di atas, sudah jelas bahwasanya

wewenang atribusi merupakan wewenang yang melekat pada jabatan, dengan

perkataan lain wewenang dibentuk bersama dengan jabatan tersebut. Oleh karena

itu setiap wewenang yang timbul dari atribusi akan melahirkan wewenang yang

sifatnya asli. Sumber wewenang asli yang utama adalah dari pembuat Undang-

undang Dasar yang untuk pertama kali ditetapkan oleh Panitia Persiapan

Kemerdekaan Indonesia (PPKI), Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) sebagai

pelaksana kedaulatan rakyat dan Presiden tentunya dengan persetujuan dari

Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) dalam membuat Undang-undang.15

14

Philipus M. Hadjon, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Gajah Mada Press,

1993, hlm. 137 15

Philipus M. Hadjon, Menuju Kodefikasi Hukum Administrasi, Bunga Rampai hukum,

Fakultas Hukum Udayana, Denpasar, 1994, hlm. 4

21

Philipus M. Hadjon, berpendapat bahwa kewenangan pemerintah dapat

berupa kekuasaan berdasarkan keyakinannya sendiri atau kekuasaan diskresi16

yaitu: kewenangan untuk memutus berdasarkan kemampuannya sendiri dalam

memakni norma dan dalam waktu yang mendesak namun tetap tunduk pada

hukum.17

Diskresi ini merupakan bentuk penyimpangan dari asas rechmategheid

van bestur.

Menurut Van Wijk/Konijnenbelt yang dikutip oleh Philipus M. Hadjon

menyatakan bahwa atribusi adalah kewenangan yang diberikan oleh aturan atau

memperoleh wewenang pemerintahan dan membuat keputusan (besluit) yang

bersumber kepada undang -undang dalam arti materil. Pembentukan wewenang

pemerintah didasarkan pada wewenang yang ditetapkan oleh peraturan yang

berlaku. Di dalam Artikel 103 AWB (Algemene Wet Bestuursrecht), mengatur

pengertian dari delegasi.

Mandat merupakan suatu pelimpahan wewenang kepada bawahan. Akan

tetapi yang bertanggng jawab adalah tetap si pemberi mandat.

Inti dari kajian teori kewenangan berkaitan dengan sumber kewenangan

yang dimiliki pemerintah dalam melakukan perbuatan hukum baik hukum publik

atapun hukum privat.

Teori kewenangan dari philipus M hadjon, yang digunakan sebagai

landasan teori dalam kaitannya dengan pembahasan penulisan ini merupakan

upaya untuk menelusuri sumber kewenangan yang dimiliki oleh pemegang Hak

16

Diskresi atau discreation adalah kewenangan berupa kebebasan bertindak pejabat

Negara, atau mengambil keputusan menurut pendapat sendiri, demi pelayanan public yang

bertanggungjawab. B.N. Marbun, Kamus Hukum Indonesia, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2006,

hlm. 56 17

Philipus M. Hadjon, Op.Cit, hlm. 137.

22

Pengelolaan serta sejauh mana kewenangan itu bersesuaian dengan maksud dan

tujuan dari pemberi kewenangan.

1.6.2.2 Teori Kepastian Hukum

Kehadiran hukum modern membuka pintu bagi masuknya masalah yang

tidak ada sebelumnya yang dikenal dengan kepastian hukum. Nilai keadilan dan

kemanfaatan telah ada sebelum era hukum modern. Kedua nilai itu telah ada sejak

ribuan tahun yang lalu. Kepastian hukum merupakan wujud nilai hukum yang

baru, dengan dicirikan hukum itu dituliskan, dipositipkan dan menjadi hukum

publik. Kepastian hukum menyangkut masalah “Law being written down”, bukan

tentang keadilan dan kemanfaatan. Adapun kepastian hukum tidak terkait

hubungannya dengan “die sicherkeit durch das Recht”, seperti memastikan

bahwa pencurian, pembunuhan, menurut hukum merupakan kejahatan. Dan

seperti yang disampaikan oleh Gustav Radbruch, berbicara tentang kepastian

hukum adalah lebih tepat memposisikan kepastian dari adanya peraturan itu

sendiri atau kepastian peraturan (sicherkeit des Rechts).18

Gustav Radbruch, filsuf hukum asal Jerman, memberikan kontribusi yang

yang besar terhadap topik tentang kepastian hukum. Dia berbicara tentang cita

hukum (idees des Recht), yang mana cita hukum inilah yang akan membimbing

manusia dalam kehidupannya berhukum. Dia mengajarkan tiga ide hukum juga

18

Achmad Ali, Menguak Teori Hukum (legal Theory) dan teori keadilan (jurisprudence)

Termasuk Interpretasi Undang-Undang Pemahan Awal, (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group,

2009), hlm 297.

23

mengidentikkan dengan tujuan hukum, yaitu keadilan (geregchtigkeit),

kemanfaatan (zweckmaeszigkeit) dan kepastian hukum (rechssicherkeit).19

Fuller mengajukan delapan asas yang harus dipenuhi oleh hukum dan

apabila tidak dipenuhi maka gagallah hukum disebut sebagai hukum. Delapan

asas itu antara lain;20

1. Suatu sistem hukum terdiri dari peraturan-peraturan, tidak berdasarkan

putusan-putusan sesaat untuk hal-hal tertentu.

2. Peraturan tersebut diumunkan kepada publik

3. Tidak berlaku surut karena akan merusak integritas system

4. Dibuat dalam rumusan yang dimengerti oleh umum

5. Tidak boleh ada peraturan yang saling bertentangan

6. Tidak boleh menuntut suati tindakan yang melebihi apa yang bisa

dilakukan

7. Tidak boleh sering diubah-ubah

8. Harus ada kesesuaian antara peraturan dan pelaksanaan sehari-hari

Baik Radbruch dan Fuller menyimpulkan masalah kepastian pelaksanaan

dari kepastian hukum. Bahwa kepastian hukum tidak saja berupa pasal-pasal

dalam undang-undang akan tetapi adanya konsistensi dalam putusan hakim yang

satu dengan yang lainnya untuk kasus serupa. Oleh Roscoe Pound dikatakan

adanya kepastian hukum memungkinkan adanya predictability 21

Dalam kaitannya dengan tema sentral penulisan tentang perlindungan

hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan, teori

kepastian hukum dari Gustav Radbruch akan digunakan untuk memberikan

pandangan tentang kepastian dari pelaksanaan peraturan yang mengatur hubungan

hukum antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Pengelolaan,

19

Ibid, hlm. 288 20

Ibid, hlm. 136 21

Peter Mahmud, Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta: Prenandamedia Group, 2008), hlm.

137

24

baik sebagai pranata untuk mengatur perilaku subyek hukum serta menjamin

keselamatan dan kepentingan dari individu didalam masyarakat.

1.6.2.3 Teori Sistem Hukum

Teori system hukum yang dikemukakan oleh Lawrence M. Friedmen akan

dipakai untuk menganalisis kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang atas tanah

Hak Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang,

dalam hal efektifitasnya. Efektifitas dalam kamus Besar Bahasa Indonesia

diartikan sebagai keberhasilan dari suatu usaha, tindakan. Dalam kaitan dengan

hukum, efektifitas hukum merupakan keberhasilan dari pelaksanaan suatu produk

hukum yang diimplementasikan dalam pelaksanaan hukum yang tepat sasaran

sesuai yang dicita-citakan.

Dalam bukunya yang berjudul The Legal System : A Social Science

Perspective, Friedmen menyampaikan 3 hal yang disebutnya sebagai komponen

dalam system hukum yaitu Struktur Hukum (legal structure), Substansi Hukum

(Legal Substance) dan Budaya Hukum (Legal Culture).22

Komponen struktur dari suatu sistem hukum meliputi pelbagai institusi

(lembaga) yang diciptakan oleh sistem hukum tersebut dengan berbagai macam

fungsinya dalam mendukung bekerjanya sistem hukum. Yang dimaksud dengan

lembaga pendukung system hukum meliputi badan eksekutif, legislatif serta

yudikatif dan lembaga penegak hukum. Lembaga penegak hukum disisni

22

Lawrence M.Friedman, The Legal Sistem : A.Social Science Perspektive, (New York:

Russel Sage Foundation, 1969), hlm. 16.

25

diantaranya adalah institusi kepolisian, kejaksaan, serta peradilan dengan berbagai

perlengkapannya.

Adapun Substansi Hukum meliputi aturan- aturan hukum, norma-norma

dan pola perilaku nyata manusia yang berada dalam sistem itu termasuk produk

yang dihasilkan oleh orang yang berada di dalam sistem hukum itu, mencakup

keputusan-keputusan yang mereka keluarkan atau aturan baru yang mereka susun.

Budaya hukum meliputi berbagai perilaku, kebiasaan serta pandangan dari

masyarakat terkait hasil pemikiran dan harapan dari sitem hukum yang berlaku.23

Tanpa budaya hukum, system itu tidak akan berfungsi. Jadi dapat disimpulkan,

bahwa budaya hukum seperti halnya suatu ekosistem dari suatu makhluk hidup.

Masing-masing makhluk hidup mempunyai ekosistem yang berbeda-beda sesuai

dengan kodratnya. Pun hal itu berlaku di Indonesia, yang mempunyai budaya

hukum yang berbeda dengan bangsa lain yang merujuk pada nilai-nilai bangsa

serta agama yang dianut masyarakat Indonesia.

1.6.2.4 Teori Perlindungan Hukum

Secara tak langsung, fungsi hukum adalah alat atau cara agar tercipta suatu

masyarakat yang adil serta makmur dengan jalan terciptanya suatu jaminan

perlindungan hukum bagi setiap lapisan masyarakat.

Hukum memegang perananan yang penting, serta posisinya lebih tinggi

diatas kekuasaan yang dimiliki negara dan kekuasan politik. Maka dari itu muncul

istilah “pemerintahan dibawah hukum” (government under the law) yang dalam

23

ibid

26

sistem negara-negara common law disebut pemerintahan berdasarkan hukum,

negara eropa kontinental (rechtstaat).24

Pembatasan kekuasaan negara terhadap seseorang, negara tidak maha

kuasa, negara tidak dapat bertindak sewenang-wenang dan semua tindakan yang

dilakukan oleh negara kepada warganya tidak absolut atau dibatasi oleh hukum

inilah yang oleh para ahli hukum Inggris disebut dengan Rule of law menurut Paul

Scolten dinamakan unsur negara hukum yang pertama25

dan dapat pula dikatakan

bahwa rakyat mempunyai hak terhadap penguasa sehingga ada lapangan pribadi

(individuele sfeer) dari setiap orang tidak dapat dicampuri oleh negara.

Pelanggaran terhadap hak–hak tersebut hanya dapat dilakukan apabila

diperbolehkan dan berdasarkan peraturan hukum, inilah yang disebut dengan azas

legaliteit dari negara hukum, yaitu setiap tindakan negara harus berdasarkan

hukum merupakan unsur kedua dari negara hukum.26

Hak-hak individu terhadap negara ialah Hak-Hak Asasi (HAM). Dengan

diterimanya secara Internasional Universal Declaration on Human Right, maka

perlindungan HAM merupakan unsur terpenting dalam negara hukum.

Pembatasan kekuasaan negara dan perlindungan hak pribadi merupakan sesuatu

yang logis. Logemann menyatakan bahwa orang-orang yang telah

menggabungkan diri dalam suatu negara (organisasi) adalah untuk mencapai

24

Munir Fuady, Teori Negara Hukum Modern (rechtstaat), (Bandung: Refika Aditama,

2009), hlm. 2. 25

Sudargo Gautama, Pengertian Tentang Negara Hukum, (Bandung: Alumni, 1973), hlm.

8. 26

Ibid, hlm. 9.

27

tujuan. Tetapi dalam penggabungan ini orang tidak menyerahkan seluruh

kepribadiannya tetapi tetap memegang sifat-sifat kepribadiannya.27

Perlindungan Hak Asasi Manusia tidak akan terjamin jika Hak Asasi

Manusia tersebut hanya diakui tanpa ada sarana untuk melindunginya. Sebagai

cara untuk melindungi Hak Asasi Manusia tersebut maka sangat perlu adanya

pemisahan kekuasaan seperti yang dikemukakan Montesquieu dengan Trias

Politica.28

Pemisahan kekuasaan badan perundang-undangan, kekuasaan

penyelenggara negara dan kekuasaan mengadili. Adanya badan peradilan yang

bebas dari segala pengaruh dari luar, baik dari badan penyelenggara maupun dari

badan perwakilan rakyat harus menjamin bahwa setiap pihak bertindak dalam

batas-batas yang diberikan padanya merupakan unsur keempat dari negara hukum.

Masalah negara hukum pada hakekatnya tidak lain dari persoalan tentang

kekuasaan29

dan munculnya suatu konsep Negara hukum atau rule of law,

ditujukan sebagai upaya memberikan batasan kekuasaan bagi penguasa supaya

tidak menyalahgunakan kekuasaan yang dimilikinya untuk menindas rakyatnya

(abuse of power atau abus de droit).30

Didalam negara hukum, semua orang tanpa

terkecuali harus tunduk pada hukum yang adil. Tidak ada seorang pun termasuk

penguasa negara baik unsur eksekutif/legislatif dan yudikatif, yang kebal hukum.

Perlindungan terhadap harkat, martabat dan hak-hak rakyat menjadi esensi dari

suatu negara hukum. Pandangan tersebut didasari atas kenyataan alamiah makhluk

hidup (termasuk manusia), dengan kecenderungan pihak mayoritas (yang kuat)

27

Ibid. 28

Ibid, hlm. 10. 29

Ibid, hlm. 28. 30

Munir Fuady, Op.Cit, hlm. 2.

28

melanggar/mengebiri hak pihak minoritas yang lemah).31

Kehidupan manusia

harus teratur dan oleh karena itu agar timbul keteraturan hidup manusia itu perlu

ditata dengan hukum. Sesuai hukum alam, bahwaanya alam berjalan dengan tertib

serta teratur, dan manusia sebagai bagian dari alam jagad raya tentunya harus

hidup dan berjalan dengan tertib dan teratur pula. Konsekwensinya hukum harus

diatur oleh hukum, yang dalam hal ini hukum buatan manusia selaras dengan

hukum alam atau hukum yang diciptakan oleh Tuhan untuk mereka yang

beragama.

Prinsip-prinsip negara hukum secara formal oleh Julius Stahl yang

mengajukan negara hukum yang substantif, dan Dicey yang mengetengahkan

konsep negara Rule of Law sangat berpengaruh terhadap perkembangan

penafsiran kontemporer, konsep negara hukum sudah mencakup persyaratan

pertumbuhan ekonomi yang bagus, pemerataan pendapatan, sistem politik dan

pemerintahan yang modern. Karena itu konsep negara hukum (rule of law)

mempunyai dasar-dasar kebijakan antara lain: (a) negara memiliki hukum yang

adil; (b) berlakunya prinsip distribusi kekuasaan; (c) semua orang, termasuk

penguasa harus tunduk pada hukum; (d) semua orang mendapat perlakuan yang

sama dalam hukum; (e) perlindungan hukum bagi terwujudnya hak-hak rakyat.32

Menurut Lili Rasjidi dan I.B. Wyasa Putra berpendapat bahwa hukum itu

berfungsi untuk mewujudkan perlindungan yang sifatnya tidak sekedar adaptif

dan fleksibel, melainkan bersifat prediktif dan antisipatif 33

31

Ibid, hlm. 3. 32

Ibid, hlm. 6. 33

LIli Rasjidi dan I.B. Wyasa Putra, Hukum Sebagai Suatu Sistem, (Bandung; Remaja

Rudaskarya, 1993), hlm. 118.

29

Menurut philipus M. Hadjon, pengertian perlindungan hukum bagi rakyat

Indonesia dibedakan dua macam yakni : perlindungan hukum preventif dan

perlindungan hukum represif. Pada perlindungan hukum preventif diberikan

kesempatan untuk mengajukan keberatan (inspraak) atau pendapatnya sebelum

suatu putusan pemerintah mendapat bentuk yang definitive. Perlindungan hukum

yang preventif bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa, sedangkan

perlindungan hukum represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa. 34

Dan Satjipto Rahardjo menjelaskan bahwa perlindungan hukum

memberikan pengayoman terhadap hak asasi manusia yang dirugikan dan

tujuannya agar masyarakat dapat menikmati hak-haknya yang diberikan hukum. 35

Beranjak dari teori yang dikemukakan oleh Satjipto rahardjo, akan

digunakan untuk memberikan penjelasan perlindungan hukum bagi masyarakat

pemegang Hak Guna Bangunan (sebagai pihak pemohon perpanjangan HGB)

diatas Hak Pengelolaan (sebagai pihak yang menyetujui atas perpanjangan HGB),

di dalam kasus ini semua syarat agar terlaksana perpanjangan HGB sesuai pasal

26 PP 40/1996 terpenuhi, akan tetapi pihak pemegang Hak Pengelolaan belum

merekomendasi pengajuan perpanjangan sehingga masyarakat umum (pemegang

HGB yang telah lewat batas waktu perpanjangan hak nya) dirugikan. Penelitian

akan diperdalam dengan kegiatan wawancara dengan pihak yang terkait,

khususnya dengan masyarakat pemegang sertipikat Hak Guna Bangunan, untuk

mengetahui duduk permasalahan secara obyektif, lalu dikaitkan dengan peraturan

34

Philipus, H. Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, (Surabaya: PT BIna Ilmu,

1987), hlm. 1-5 35

Satjipto rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 2000), hlm. 53

30

perundangan yang berlaku dan diakhir penulisan akan ditarik kesimpulan serta

saran untuk mencapai solusi yang membawa kemaslahatan bagi kedua pihak.

1.7 Metode Penelitian

1.7.1 Jenis Penelitian

Berpijak pada masalah yang akan dikaji dalam penelitian ini adalah

perlindungan hukum bagi pemegang hak guna bangunan yang berdiri diatas hak

pengelolaan nomor 1 desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang,

maka penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris. Berdasarkan buku

pedoman penyusunan proposal penelitian dan disertasi Fakultas Hukum

Universitas Brawijaya, penelitian hukum empiris harus disertai data awal bahwa

memang ada kesenjangan antara sesuatu menurut hukum ( das sein) dan sesuatu

yang terjadi di masyarakat (das solen) atau jika ada kendala penemuan hukum,

pelaksanaan hukum dan penegakan hukum.

Didalam penelitian hukum empiris ini, dari data awal yang penulis

kumpulkan, mengindikasikan adanya kesenjangan antara sesuatu menurut hukum

(das sein) dan sesuatu yang terjadi di masyarakat (das solen) dalam kasus

perpanjangan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Jombang,

yang saat ini dimanfaatkan sebagai pasar Citra Niaga.

Deskripsi atas obyek masalah yang akan diteliti diawali dari penelusuran

kronologis terbitnya Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Nomor

1/Jombang, yang saat ini dimanfaatkan sebagai pasar Citra Niaga. Setelah

mendapat kejelasan mengenai asal usulnya, dikembangkan pembahasannya

mengenai kewenangan dari pemegang Hak Pengelolaan nomor 1/Jombang. Lalu

31

dianalisis mengenai kepastian hukum dan perlindungan hukum pemegang Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Jombang, yang saat ini

dimanfaatkan sebagai pasar Citra Niaga yang telah berakhir masa haknya dan

samapai dengan saat ini masih ditempati dan dimanfaatkan oleh pemegang Hak

Guna Bangunan

1.7.2 Pendekatan Penelitian

Pendekatan masalah dalam penelitian ini adalah yuridis empiris, yaitu

penelitian yang berusaha menghubungkan antara norma hukum yang berlaku

dengan kenyataan yang ada di masyarakat serta penelitian berupa studi empiris

berusaha menemukan teori mengenai proses terjadinya dan proses bekerjanya

hukum.36

Pendekatan yuridis pada penelitian ini adalah ditinjau dari

norma/peraturan hukum yang merupakan data sekunder yang terkait dengan

penelitian yang dilakukan. Norma/peraturan hukum yang berkaitan didalam

penelitian ini merupakan norma/peraturan hukum yang berkaitan dengan hak atas

tanah khususnya hak guna bangunan, hak pengelolaan serta pengelolaan

barang/aset daerah. Dan pendekatan empiris dipakai dalam menganalisis hukum

tidak hanya sebagai kumpulan perangkat aturan perundang-undangan yang

bersifat normatif, tapi hukum dilihat sebagai perilaku masyarakat yang

menggejala dan mempola dalam kehidupan masyarakat, selalu berinteraksi dan

berhubungan dengan aspek kemasyarakatan serta politik, ekonomi, sosial, dan

36

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan

Singkat, (Jakarta : Rajawali Press, 1985), hlm 1

32

budaya. Berbagai temuan dilapangan yang bersifat individual dan dijadikan bahan

utama dalam mengungkapkan permasalahan yang diteliti dengan berpegang pada

ketentuan yang normatif. 37

Pada penelitian ini yang diteliti adalah data sekunder yang kemudian

dilanjutkan dengan mengadakan penelitian terhadap data primer di lapangan.

1.7.3 Jenis dan Sumber Data Hukum

Di dalam penelitian hukum empiris, data hukum primer didapat dari

wawancara dan observasi kepada pihak yang terkait langsung dengan obyek

penelitian.

Data hukum sekunder merupakan kajian pustaka baik dari buku, jurnal

atapun makalah serta perundang-undangan yang terkait dengan pokok bahasan.

1.7.4 Teknik Pengumpulan Data Hukum

Teknik pengumpulan data merupakan suatu cara mendapatkan data yang

kita perlukan untuk menunjang pengerjaan karya ilmiah. Data yang digunakan

oleh penulis meliputi Data Primer dan Data Sekunder.

Adapun data primer tersebut merupakan hasil observasi dan wawancara

dengan pihak yang terkait baik dari unsur masyarakat (pihak pemegang Hak Guna

Bangunan), ketua Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) kabupaten Jombang,

pejabat dari Kantor Pertanahan Kabupaten Jombang khususnya yang membidangi

bagian Hak atas Tanah dan Pendaftaran Tanah dan pejabat dari Kantor Pemerintah

37

Ronny Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Jakarta : Ghalia

Indonesia, 1994), hlm 9.

33

Daerah Kabupaten Jombang (pihak pemegang Hak Pengelolaan) khususnya yang

membidangi pengelolaan asset daerah. Adapun teknik wawancara yang dilakukan

adalah dengan menyiapkan draft pertanyaan yang terkait dengan pokok bahasan

dan improvisasi pertanyaan agar wawancara tidak terkesan kaku dan

menginterogasi (disesuaikan dengan kondisi dan situasi).

Sedangkan data sekunder didapat dari kajian terhadap peraturan

perundang-undangan serta kajian pustaka berupa buku, jurnal ataupun makalah

yang terkait dengan pokok bahasan yang diangkat. Data sekunder dipakai untuk

mendapatkan landasan teoritis yang ditulis para ahli/pihak yang kompeten

didalam buku, jurnal ataupun makalah. Serta dokumen resmi berupa peraturan

perundang-undangan sebagai pijakan norma yang berlaku.

Data sekunder yang berupa peraturan perundang-undangan tersebut

antara lain, yaitu:

1. UU No. 5 tahun 1960 mengatur tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria (UUPA).

2. Peraturan Menteri Agraria (PMA) Nomor 9 Tahun tahun 1965 mengatur

Tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan

Ketentuan-ketentuan Tentang Kebijaksanaan Selanjutnya (PMA 9/1965).

3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1977 mengatur Tentang

Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-

Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya (Permendagri

1/1977).

34

4. Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 mengatur Tentang Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40/1996).

5. Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 mengatur Tentang

Pendaftaran Tanah (PP 24/1997).

6. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9

tahun 1999 mengatur Tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak

Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan (PMA/KBPN 9/1999).

7. Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014 mengatur tentang Pengelolaan

Barang milik Negara/Daerah (PP 27/2014).

1.7.5 Teknik Analisis Bahan Hukum

Teknik analisis bahan hukum dalam penelitian ini menggunakan metode

“analisis kualitatif yuridis” dengan berpijak pada kerja suatu “penalaran yuridis”.

Penalaran yuridis yang dimaksudkan dalam penelitian ini adalah dilakukan

pengelompokan terhadap peraturan perundangan, lalu dikaitkan dan dibandingkan

satu sama lain. Tentunya dengan memperhatikan fakta empiris yang terjadi

dilapangan.

Selanjutnya akan ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode

deduktif, yaitu dari hal yang dipaparkan secara umum ke hal khusus untuk

memperoleh jawaban dari permasalahan yang diteliti yakni perlindungan hukum

pemegang hak guna bangunan diatas hak pengelolaan nomor 1 desa Jombang

kecamatan jombang kabupaten jombang.

35

1.8 Sistematika Penulisan

Bab I (satu) tentang pendahuluan yang berisi latar belakang masalah,

rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, orisinalitas penelitian,

kerangka penelitian, metode penelitian, dan sistematika penulisan.

Bab II (dua) tentang kajian pustaka yang terdiri dari Tinjauan Umum

Mengenai Tanah dan Hak Menguasai Negara atas Tanah, Tinjauan Umum dan

kedudukan Hak Pengelolaan dalam Sistem Pertanahan di Indonesia, Tinjauan

Umum Hak Guna Bangunan, dan Penguasaan dan Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah oleh Pemerintah Daerah.

Bab III (tiga) tentang hasil penelitian dan pembahasan yang terdiri dari

penelitian tentang kronologis terbitnya Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang yang

sekarang ini dimiliki oleh masyarakat, kewenangan dan kebijakan Pemegang Hak

Pengelolaan No. 1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang

(Pemerintah Kabupaten Jombang) untuk memperpanjang atau memperbaharui

Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas Hak Pengelolaan No. 1 tersebut, serta

perlindungan hukum pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No.

1 Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang yang telah melewati

masa berakhir haknya. Penelitian dan pembahasan mengaitkan kondisi/fakta di

lapangan sebagai hasil dari wawancara dan observasi data dihubungkan dengan

norma yang berlaku.

Bab IV (empat) penutup yang terdiri dari kesimpulan dan saran.

36

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Tinjauan Umum Mengenai Tanah dan Hak Menguasai Negara atas

Tanah.

2.1.1 Pengertian Tanah dan Hak Penguasaan atas Tanah

Tanah dijabarkan didalam penjelasan umum UUPA II angka 1

sebagaimana yang dirumuskan dalam pasal 1 ayat (3) dan pasal 4 ayat (1), sebagai

permukaan bumi. Berbeda dengan istilah “Bumi”, yang dijabarkan lebih luas,

meliputi permukaan bumi, tubuh bumi dibawahnya dan yang berada dibawah air.

Boedi Harsono berpendapat bahwa sebutan “tanah” dipakai dalam

pengertian yuridis adalah permukaan bumi (Pasal 4 ayat (1)), sedangkan hak atas

tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi, yang berbatas,

berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.38

Dalam kaitan dengan pengertian penguasaan, Satjipto Rahardjo

menyatakan;

“Penguasaan merupakan hubungan keterkaitan yang jelas antara

orang dengan suatu barang yang ada dalam kekuasaannya. Pada waktu itu

orang tidak membutuhkan pengukuhan yang lain melainkan bahwasanya

barang itu ada ditangannya. Pertanyaan yang mengarah pengukuhan adanya

legatimasi hukum tak dibutuhkan. Walaupun berdasarkan realitasnya, bahwa

suatu barang itu berada dalam kekuasaaan seseorang kiranya perlu

dipersoalkan batiniah orang yang menguasainya terhadap barang yang

dikuasainya itu, yaitu kepada orang tersebut apakah memang ada tujuan

untuk menguasai dan memanfaatknnya. Unsur-unsur yang tersebut masing-

masing dinamakan corpus possesionis dan animus posidendi. Penguasaan

38

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia-sejarah pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, isi dan Penjelasannya, (Jakarta, Djambatan, 2005), hlm. 18.

37

secara nyata atau disebut penguasaan fisik tersebut berikutnya ditentukan

dengan ada atau tidaknya pengukuhan hukum guns mendapatkan

perlindungan. Hukumlah yang menjadi tolak ukur sah atau tidak sah atas

penguasaan secara nyata suatu barang oleh seseorang.”39

Dalam UUPA, diatur serta ditetapkan hierarki hak-hak penguasaan atas

tanah dalam Hukum Tanah Nasional yaitu Hak Bangsa Indonesia (pasal 1

UUPA) yang beraspek perdata dan publik, Hak Menguasai dari Negara (pasal 2

UUPA) beraspek publik, Hak Ulayat Masyarakat adat (pasal 3 UUPA)

beraspek perdata dan publik serta Hak-Hak Perorangan/individual baik hak-hak

atas tanah (pasal 16 dan 53 UUPA), wakaf (pasal 49) dan Hak Jaminan atas Tanah

(pasal 25, 33, 39 dan 51 UUPA).40

Didalam pasal 2 UUPA, Negara mempunyai hak untuk menguasai tanah

sebagai bagian dari anugrah Tuhan Yang Maha Esa dan kekayaan milik bangsa

Indonesia, yang dikenal dengan Hak Menguasai Negara.

2.1.2 Pengertian dan landasan yuridis Hak Menguasai Negara Atas Tanah

Landasan hukum Hak Menguasai Negara termaktub dalam ketentuan pasal

2 UUPA. Didalam penjelasan umum UUPA (II angka 2), dijelaskan bahwasanya

kata “Dikuasai” dalam pasal 2 ayat 1 UUPA, bukanlah berarti “Dimiliki”, akan

tetapi memberi wewenang kepada Negara sebagai organisasi kekuasaan dari

Bangsa Indonesia yang tertinggi, untuk :

1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan

dan pemeliharaannya,

39

Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung ; PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hlm 62. 40

Boedi Harsono (2005), op.cit, hlm. 24.

38

2. Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagian

dari) bumi, air dan ruang angkasa itu,

3. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dan

perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang

angkasa.41

Menurut Mahfud MD, pilihan asas Hak Menguasai oleh Negara atas tanah

sesuai ketentuan Pasal 3 ayat (3) UUD 1945 dan bukan Hak Milik Negara

sebagaimana zaman Hindia belanda, menurut Iman Sutiknyo, walaupun tidak

disebutkan secara eksplisit tujuannya adalah untuk keuntungan kolonialisme

Belanda, sebab klaim atas tanah tak bertuan (tidak dapat dibuktikan sebagai hak

eigendom oleh rakyat) oleh pemerintahan jajahan hanya untuk memberikan

keuntungan bagi kolonialisme Belanda. Sedangkan pada asas Hak Menguasai oleh

Negara tersurat tujuan secara jelas untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.42

Tafsiran yang lain dapat dilihat dalam pertimbangan hukum yang

diberikan oleh Mahkamah Konstitusi dalam putusan perkara nomor 001-021-

022/PUU-I/2003,43

bahwasanya pengertian “Dikuasai oleh Negara” dalam pasal

33 UUD 1945 mengandung pengertian yang lebih tinggi atau lebih luas daripada

konsepsi hukum perdata,. Konsepsi penguasaan oleh Negara merupakan konsepsi

hukum publik yang berkaitan dengan prinsip kedaulatan rakyat yang dianut dalam

UUD 1945, baik di bidang politik maupun ekonomi.

41

Boedi Harsono (2008), op.chit, hlm. 31 42

Moh. Mahfud MD, Politik Hukum di Indonesia, (Jakarta, Pustaka LP3S, 1998), hlm.

184 43

Supriyadi, op.chit, hlm. 102

39

Selaras dengan pendapat Mahkamah Konstitusi tersebut diatas, maka

kewenangan public (publiekrechtelijke) tersebut mengandung unsur-unsur :

mengadakan kebijakan (beleidsdaad), dan tindakan pengurusan (bestuursdaad),

pengaturan (regelensdaad), pengelolaan (beheersdaad) dan pengawasan

(toezichthodensdaad).44

2.1.3 Wewenang Negara Menguasai Tanah

Landasan yuridis yang berkaitan dengan wewenang Negara menguasai

tanah secara eksplisit tercantum pada Pasal 2 ayat (2) UUPA. Kewenangan

tersebut secara jelas megatur untuk; mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,

penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya, menentukan dan mengatur hak-hak

yang dapat dipunyai atas (bagian dari) bumi, air dan ruang angkasa itu, serta

menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dan perbuatan-

perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Dengan konsep wewenang Hak Menguasai Negara tersebut, bukan berarti

rakyat/masyarakat kedudukannya berada dibawah Negara. Dalam prinsip “Negara

menguasai” maka dalam hubungan antara Negara dan masyarakat/rakyat dan

masyarakat/rakyat tidak dapat disubordinasikan kedudukannya dibawah Negara,

karena Negara justru menerima kuasa dari masyarakat/rakyat untuk mengatur

tentang peruntukan, persediaan dan penggunaan tanah serta hubungan hukum

yang bersangkutan dengan tanah.45

44

Ibid, hlm. 103 45

Irawan Soerodjo, op.chit, hlm. 8

40

2.1.4 Pengaturan Hak Atas Tanah dalam UUPA

Secara hierarki, ditinjau dari UUPA, hak penguasaan atas tanah terbagi

menjadi 4 bagian. Yang pertama adalah Hak Bangsa Indonesia (diatur dalam

pasal 1 UUPA). Yang kedua adalah Hak Menguasai dari Negara (pasal 2

UUPA). Yang ketiga adalah Hak Ulayat Masyarakat hukum adat sepanjang

menurut kenyataan masih ada (diatur dalam pasal 3 UUPA). Yang keempat

adalah Hak-Hak Individu yang terbagi atas Hak-Hak atas Tanah (pasal 16

dan pasal 53 UUPA), Wakaf (pasal 49 UUPA) dan Hak-Hak Jaminan atas

Tanah (pasal 25, 33, 39 dan 51 UUPA).

Berdasarkan Pasal 4 ayat (2) UUPA, hak atas tanah adalah hak yang berisi

wewenang untuk menggunakan tanah tersebut sesuai dengan kepentingannya

sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan hukum yang berlaku. Batasan

penggunaan tanah hanya meliputi permukaan bumi dan sebagian ruang bawah

tanah sepanjang berkaitan langsung dengan penggunaan permukaan bumi (tanah)

tersebut. Hal tersebut dinyatakan secara tegas dalam penjelasan Pasal 8 UUPA,

bahwa wewenang menggunakan tanah terbatas pada penggunaan permukaan bumi

saja dan tidak termasuk wewenang mengambil kekayaan alam yang terkandung

didalamnya.46

Secara garis besar, hak atas tanah dibagi dalam 3 kelompok, yaitu :

1. Hak atas tanah yang bersifat tetap dan selama UUPA masih berlaku,

meliputi; Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai,

46

Ibid, hlm. 55.

41

Hak Sewa Tanah Bangunan, Hak Membuka Tanah dan Hak Memungut

Hasil Hutan (Pasal 16 ayat 1 UUPA).

2. Hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu hak atas tanah yang dalam

waktu singkat akan dihapuskan, meliputi; Hak Gadai, Hak Usaha Bagi

Hasil, Hak Menumpang dan Hak Sewa Tanah Pertanian (Pasal 53 ayat 1

UUPA).

3. Hak-hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan Undang-Undang yaitu

hak atas tanah baru yang dikemudian hari akan ada berdasarkan

peraturan perundangan yang berlaku.47

Dari uraian macam-macam hak atas tanah diatas, Hak Pengelolaan tidak

termasuk dalam jenis hak atas tanah yang bersifat individu atau perseorangan

yang secara hierarki berada dibawah Hak Menguasai negara, karena Hak

Pengelolaan merupakan pendelegasian sebagian wewenang dari Hak Menguasai

Negara yang mempunyai prinsip tidak dapat dialihkan atau dipindah tangankan

kepada pihak manapun.

2.2 Tinjauan Umum dan kedudukan Hak Pengelolaan dalam aspek hukum

Pertanahan di Indonesia.

2.2.1 Tinjauan umum Hak Pengelolaan ( Pengertian dan Makna).

Beberapa ahli hukum, memberikan penjabaran mengenai Hak

Pengelolaan. Menurut Boedi Harsono, Hak Pengelolaan merupakan gempilan dari

47

Ibid, hlm. 56

42

Hak Mengausai dari Negara.48

Menurut Maria S.W Sumardjono, Hak

Pengelolaan adalah Hak Menguasai Negara yang kewenangan pelaksanannya

sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya.49

sedangkan AP Parlindungan

berpendapat bahwa Hak Pengelolaan merupakan Hak atas tanah di luar UUPA.50

Pengertian Hak Pengelolaan, secara tertulis baru muncul pada pasal 6

PMA 9/1965, yang dideskripsikan sebagai hak menguasai Negara yang

kewenangan pelaksanannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya,

antara lain berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan

tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah

tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

2.2.2 Landasan Yuridis Hak Pengelolaan

Dalam penjelasan umum II angka 2 UUPA, penyebutan “Hak

Pengelolaan” belum muncul secara tersurat. Yang ada adalah “Pengelolaan”

sebagai bagian dari rangkaian kalimat utuh yang berbunyi bahwa Negara sebagai

pemegang hak penguasaan atas tanah, dapat memberikan pengelolaan kepada

departeman, jawatan dan daerah swatantra untuk dipergunakan bagi pelaksanaan

tugasnya masing-masing.walaupun secara tersurat belum munculistlah hak

pengelolaan, akan tetapi jika dikaitkan dengan PP nomor 8 tahun 1953 yang

mengatur tentang penguasaan tanah-tanah Negara, membuka kemungkinan

48

Boedi Harsono, 1994, op.chit, hlm. 277. 49

Maria S.W. Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya,

(Jakarta, Penerbit buku kompas, 2008), hlm. 213. 50

A.P Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem Undang-Undang Pokok Agraria,

(Bandung, Mandar Madju, 1994) hlm. 1.

43

Negara memberikan bagian-bagiah tanah dengan hak penguasan baik kepada

departemen, jawatan ataupun daerah swatantra.

Sejak diundangkannya PP 9/1965, maka penyebutan Hak Pengelolaan

secara tekstual sudah muncul. Dalam deskripsi lebih detailnya disebutkan, apabila

hak penguasaan yang diberikan kepada departeman, jawatan dan daerah swatantra

digunakan untuk keperluan sendiri maka dikonversi menjadi Hak Pakai. Dan

apabila hak penguasaan yang diberikan kepada departeman, jawatan dan daerah

swatantra selain digunakan untuk keperluan sendiri juga dimaksudkan untuk

diberikan kepada pihak ketiga maka dikonversi menjadi Hak Pengelolaan. Dari

penjelasan tersebut, dapat disimpulkan bahwa secara yuridis lahirnya Hak

Pengelolaan adalah berdasarkan PP 9/1965. Dalam perkembangan waktu

kedepannya, eksistensi Hak Pengelolan semakin didukung dengan diterbitkannya

Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 tahun 1966, Undang-Undang nomor 16 tahun

1985 dan seterusnya terkait peraturan dalam bidang pertanahan.

2.2.3 Subyek Hak Pengelolaan

Subyek hukum menurut peter Mahmud adalah pendukung hak dan

kewajiban. Dan subyek hukum atau person merupakan bentukan hukum artinya

keberadaannya karena diciptakan oleh hukum.51

Sedangkan menurut Chidir Ali,

subyek hukum pada awal mulanya hanyalah manusia. Namun dalam

perkembangannya muncul badan hukum yang dalam kenyatannya ada dan diakui

oleh masyarakat. Badan hukum diciptakan oleh hukum, dan mempunyai

51

Peter Mahmud Marzuki, (2009), op.chit, hlm. 241.

44

kedudukan yang sama dengan manusia serta memepunyai kewenangan yang

bersumber pada das hukum pembentukannya.52

Secara gamblang, subyek hukum Hak Pengelolaan disebutkan pada pasal

67 PMA/KBPN 9/1999 yaitu instansi pemerintah termasuk pemerintah daerah

baik tingkat provinsi dan kabupaten/kota, Badan Usaha Milik Negara, Badan

Usaha Milik Daerah, PT Persero, badan otorita dan badan-badan hukum

pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah.

2.2.4 Obyek Hak Pengelolaan

Secara implisit, munculnya Hak Pengelolaan diatur dalam Penjelasan

umum II angka 2 UUPA, dimana hak pengelolaan berasal dari hak penguasaan

(beheer) yang didalam pasal 2 UUPA disebut sebagai hak mengusai Negara. Dari

pasal 2 UUPA inilah dapat ditarik kesimpulan bahwasanya obyek hak pengelolaan

adalah tanah Negara. Adapun pengertian tanah Negara menurut PP 24/1997,

adalah tanah yang tidak dipunyai oleh/dengan sesuatu hak atas tanah.

2.2.5 Wewenang Hak Pengelolaan

Wewenang hak pengelolaan didapat dari delegasi (pelimpahan) dari Hak

Menguasai Negara (pasal 2 UUPA). Kewenangan tersebut akan secara mutlak

berlaku apabila Hak Pengelolaan telah didaftrakan kepada Kepala Kantor

Pertanahan setempat (sesuai PMA 1/1966) dan sesuai prosedur (sesuai PP

24/1997).

52

Chidir Ali, Badan Hukum, Alumni Bandung, hlm. 7 lihat juga L.J van Apeldoorn,

Pengantar ilmu hukum, (Jakarta, Pradnya Paramita, 1981), hlm 81.

45

Didalam pasal 6 ayat (1) PMA 9/1965, terperinci 4 wewenang hak

pengelolaan yaitu merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut,

menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan

bagian-bagian atas tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan Hak Pakai

berjangka waktu 6 tahun serta menerima uang pemasukan/ganti rugi/uang wajib

tahunan. Dan pada pasal 1 ayat (1) PMDN 1/1977, terperinci 3 wewenang dari

hak pengelolaan yaitu merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang

bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan

usahanya serta menyerahkan bagian-bagian atas tanah tersebut kepada pihak

ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak

tersebut, yang meliputi peruntukan, penggunaan, jangka waktu, dan keuangannya,

dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga dilakukan

oleh pejabat yang berwenang sesuai peraturan yang berlaku.

2.2.6 Hubungan hukum Hak Menguasai Negara dengan Hak Pengelolaan

Deskripsi dari Hak pengelolaan adalah Hak Menguasai Negara yang

pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pihak ketiga. Dari penjabaran

tersebut tercermin bahwasanya ruang lingkup dari hak mengusai Negara lebih

luas. Didalam pasal 2 ayat (1) dan (2) menyebutkan obyek penguasaan Negara

yang meliputi bumi, air dan ruang angkasa. Sedangkan obyek Hak pengelolaan

adalah tanah negara yang merupakan bagian dari bumi.

Adapun kewenangan yang dipunyai pemegang hak atas tanah menurut

Sudikno Mertokusumo meliputi wewenang umum dan wewenang khusus.

46

Wewenang umum adalah wewenang untuk menggunakan tanah termasuk tubuh

bumi, air dan ruang angkasa yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk

kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah tersebut

dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan yang lebih tinggi. Dan

wewenang khusus adalah wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai jenis

hak atas tanahnya.53

Dalam rangkaian kalimat yang menjabarkan deskripsi tentang hak

pengelolaan, pernyataan yang dituliskan oleh Irawan soerojo menarik untuk

direnungkan bahwasanya kata “sebagian” mempunyai makna ;

1. Wewenang hak menguasai dari Negara yang terdapat dalam pasal 2

ayat 2 UUPA tidak dapat diserahkan atau dilepaskan seluruhnya

kepada pihak lain manapaun. Dengan diberikannya sebagian

wewenang kepada pihak lain dengan hak pengelolaan, maka tanah

tersebut tetap dalam penguasaan Negara. Apabila wewenang hak

menguasai dari Negara tersebut diserahkan atau dilepaskan kepada

pihak lain dengan hak pengelolaan, maka hal demikian jelas

bertentangan dengan prinsip dasar UUPA dimana Negara sebagai

organisasi kekuasaan dari seluruh rakyat bertindak selaku pemegang

kekuasaan tertinggi atas tanah.

2. Bahwa pelaksanaan sebagian kewenangan oleh pemegang hak

pengalolaan bukan berarti menghilangkan kewenangan hak

mengusai dari Negara yang dimilik oleh pemerintah, sehingga

kewenangan pemegan hak pengelolaan merupakan sub ordinasi dari

hak menguasai Negara yang dilakukan oleh pemerintah dan

karenanya pemegang hak pengelolaan tetap tunduk kepada segala

peraturan yang dikeluarkan oleh Negara melalui pemerintah.54

Dengan uraian tersebut, telah jelas kiranya ruang lingkup kewenangan hak

pengelolaan hanya terbatas pada peruntukan serta penggunaan tanah saja, tidak

termasuk air dan ruang angkasa.

53

Sudikno Mertokosumo, Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta, Universitas Terbuka-

karunika, 1988), hlm. 4-5. 54

Irawan soerodjo, op.chit, hlm. 15-17.

47

2.2.7 Penggunaan Tanah Hak Pengelolaan dan penyerahannya kepada

pihak ketiga.

2.2.7.1 Penyerahan penggunaan sebagian tanah Hak Pengelolaan dan

Pemberian Hak Atas Tanah diatas sebagian tanah Hak Pengelolaan

Dengan wewenang yang dimiliki oleh pemegang hak pengelolaan untuk

menyerahkan bagian-bagian tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga (baik

masyarakat umum atau badan hukum), pemegang hak pengalolaan berhak untuk

menetukan pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga, baik berupa hak guna

bangunan (pasal 21 PP 40/1996) atau hak pakai (pasal 41 PP 40/1996).

Dalam pasal 4 PMA/KBPN 9/1999, disyaratkan bahwa sebelum

diserahkan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan, harus didahului

dengan dibuat Perjanjian Penggunaan Tanah. Jika dilihat dari isi pasal 4

PMA/KBPN 9/1999 tersebut maka perjanjian yang dibuat adalah dalam rangka

penyerahan penggunaan bagian tanah yang berfungsi sebagai surat penunjukan

serta berfungsi sebagai bentuk kesepakatan guna mengelola bagian tanah oleh

pihak ketiga.

Setelah terpenuhinya Perjanjian Penggunaan Tanah antara pihak

pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga, maka dapat diteruskan proses

pemberian hak atas tanah oleh pejabat yang berwenang yaitu berdasarkan

PMA/KBPN 3/1999 yang sebagian telah diubah dengan Peraturan Kepala BPN no

48

1 tahun 2011, bahwa pejabat yang berwenang adalah kepala kantor pertanahan

kabupaten/kota.

2.2.7.2 Status Hukum Bangunan yang Berada diatas tanah Hak Pengelolaan

(Asas pemisahan vertical dan horizontal)

Pendirian bangunan fisik baik baik berupa rumah tinggal, toko, rumah

toko (ruko), rukan (rumah kantor) oleh pemegang hak atas tanah (baik berupa hak

guna bangunan atau hak pakai) harus tetap mengacu peruntukannya pada surat

keputusan dari pemerintah yang digunakan sebagai landasan yuridis terbitnya Hak

Pengelolaan. Sehingga ada kecocokan peruntukan antara yang tertulis dengan

fisik di lapangan.

Permasalahan yang muncul lebih sering saat masa berakhir hak atas HGB

atau Hak pakai berakhir. Dimana pemegang hak pengelolaan tidak memberikan

kepastian perpanjangan status haknya. Padahal bangunan tersebut mempunyai

nilai ekonomis yang tinggi. Para pemegang hak guna bangunan atau hak pakai

tidak jarang yang tidak menyadari bahwa bangunan yang mereka milki berdiri

diatas hak pengelolaan, yang artinya kewenangan untuk memperpanjang atau

memperbaharui status haknya menjadi domain dari pemegang hak pengelolaan.

Sengketa antara pemegang hak pengelolaan dengan pemegang hak guna bangunan

atau hak pakai, dipicu karena ketidaktahuan pemegang ha katas tanah perihal

status tanahnya itu sendiri. Hal ini terjadi karena minimnya pengetahuan

masyarakat umum perihal hukum pertanahan serta terjadinya peralihan hak atas

tanah dilakukan secara bawah tangan. Hal ini tidak menjadi mutlak kesalahan

49

pemegang hak pengelolaan karena didalam pasal 36 ayat (2) juncto pasal 56 ayat

(2) PP 40/1996 juncto pasal 10 Permendagri1/1977, disebutkan bahwa apabila hak

atas tanah (HGB atau Hak Pakai) yang diberikan kepada pihak ketiga hapus atau

telah berkahir masa haknya, maka tanah tersebut kembali dalam penguasaan

pemegang hak pengelolaan. Walaupun begitu, pemegang hak pengelolaan juga

tidak dapat semena-mena terhadap pemegang hak guna bangunan dengan tidak

dapat memperpanjang atau memperbaharui haknya karena kewenangan pemegang

hak pengelolaan merupakan pelimpahan dari hak menguasai Negara (kewenangan

public) yang ujung-ujungnya demi kemakmuran rakyat.

Di dalam hukum pertanahan, terdapat 2 asas pemisahan yaitu asas

pemisahan vertical dan asas pemisahan horizontal. asas pemisahan vertical, pada

mulanya (sebelum UUPA berlaku) diberlakukan untuk tanah yang dikuasai

dengan Hak Barat dan asas ini diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata. Tepatnya, asas ini diatur pada pasal 571 ayat (1) KUHper yang berbunyi

“Hak milik atas sebidang tanah mengandung didalamnya kepemilikan atas segala

apa yang ada diatasnya dan didalam tanah”. Pasal tersebut menjelaskan bahwa

ke epemilkan bangunan atau benda yang ada diatas atau tertanam didalamnya

menjadi pemilik tanah (perlekatan/accessie). Jadi jika terjadi peralihan hak atas

tanah, maka terjadi juga peralihan kepemilikan atas benda yang ada diatas atau

didalamnya.

Asas berikutnya adalah asas pemisahan horizontal. Asas ini mengacu pada

hukum adat, yang berprinsip bahwa benda-benda yang ada diatas dan didalam

(baik bangunan ataupun tanaman) bukan merupakan bagian dari tanah. Sehingga

50

pemilik tanah belum tentu pemilik bangunan dan atau pemilik tanaman. Hal ini

berakibat pada perbuatan hukum atas peralihan hak nya, dimana jika terjadi

peralihan hak terhadap tanah belum tentu meliputi bangunan dan atau

tanamannya.

2.2.7.3 Hubungan Hukum Antara Pemegang Hak Pengelolaan dengan Pihak

Ketiga

Perbedaan antara perbuatan hukum publik dan perbuatan privat dapat

ditinjau dari kedudukan para pihak, yaitu kedudukan pemerintah sebagai salah

saatu pihak dan orang-perorang di pihak yang lain. Apabila kedudukan

pemerintah lebih tinggi dari orang per orang, maka perbuatannya disebut

perbuatan hukum publik. Namun apabila kedudukan pemerintah setara dengan

orang-perorang, maka perbuatannya disebut perbuatan hukum privat.55

Menurut Ridwan HR, untuk mengetahui kapan pemerintah bertindak

sebagai wakil dari jabatan dan kapan bertindak mewakili badan hukum, dapat

dilihat dari penjabarannya sebagai berikut “Didalam suatu pemerintahan

kabupaten, terdiri dari lembaga-lembaga/organ seperti DPRD, pemerintah harian

dan bupati/walikota. Pada pelbagai hal, bupati/walikota mempunyai kewenangan

untuk bertindak sebagai wakil dari kabupaten/kotamadya. Dalam kebijakan yang

bersifat administratif atau peradilan administrasi, gugatan ditujukan terhadap

organ yang membuat keputusan tersebut. Dan dalam kebijakan yang bersifat

55

Supriyadi, 2010, op.chit, hlm.134

51

keperdataan, badan hukumlah yang menjadi pihak (bupati bertindak untuk

mewakili badan hukum kabupaten).56

Untuk membuktikan bahwa kewenangan yang dimiliki pemegang hak

pengelolaan adalah kewenangan dalam hukum public, kiranya dapat ditelusuri

dari sejarah dan proses terwujudnya Hak Pengelolaan. Penelusuran ini dapat

dimulai dari pasal 33 ayat (3) UUD 1945, pasal 2 ayat (2) UUPA serta PMA

9/1965 dan PMDN 1/1977. Delegasi wewenang dari Negara (berupa Hak

Menguasai Negara) kepada pemegang Hak Pengelolaan adalah gempilan bukan

pelepasan hak laiknya Hak Milik, karena secara jelas telah disebutkan dalam

pengertian tentang Hak Pengelolaan yaitu gempilan hak menguasai Negara yang

sebagian kewenangannya diberikan kepada pemegangnya.

Menurut pendapat supriyadi, dijelaskan pula tentang ciri dari suatu

perbuatan hukum yang mempunyai sifat sepihak bisa diamati dari posisi

pemerintah daerah yang lebih tinggi daripada orang per orang, berupa

kewenangan untuk menentukan serta menetapkan isi/subtansi dari perbuatan

hukum publik tersebut tanpa terlebih dahulu atau tanpa memerlukan persetujuan

dari pihak lainnya.57

2.2.7.4 Pendaftaran Hak Pengelolaan

Pihak ketiga, sebagai pihak yang memohon hak atas tanah diatas Hak

Pengelolaan, wajib memenuhi syarat sebagai subyek Hak pengelolaan. Apabila

yang dimohon hak atas tanah berupa Hak Guna Bangunan, pemohon harus Warga

56

Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, (Jakarta, PT. Raja grafindo persada, 2006),

hlm. 93 57

Supriyadi, op.chit, hlm. 136

52

Negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia

serta berkedudukan didalam wilayah Indonesia, hal ini diatur dalam pasal 36

UUPA juncto pasal 19 PP 40/1996. Dan apabila yang dimohon hak atas tanah

berupa Hak Pakai, pemohon harus Warga Negara Indonesia atau badan hukum

yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan didalam wilayah

Indonesia dan orang per orang berkewarganegaraan asing atau badan hukum asing

yang memiliki perwakilan di Indonesia (pasal 2 Peraturan Pemerintah nomor 41

tahun 1996 yang mengatur perihal Pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh

orang asing yang berkedudukan di Indonesia)

Apabila pemohon sudah memenuhi syarat sebagai subyek hukum hak

pengelolaan maka langkah selanjutnya mengacu pada PMA 9/1999 yang

mengatur perihal prosedur atau tata cara pemberian hak atas tanah diatas tanah

hak pengelolaan.

Langkah pertama yaitu pemohon/pihak ketiga wajib mendapat persetujuan

dari pihak pemegang hak pengelolaan, dalam bentuk pembuatan surat perjanjian

penggunaan tanah antara pemegang hak pengelolaan dengan pemohon (pihak

ketiga). Adapun untuk bentuk serta nama perjanjiannya, belum ada

ketentuan/peraturan perundangan yang mengaturnya, tetapi isi perjanjian harus

mengacu pada pasal 3 ayat (2) Permendagri 1/1977. Dilaksanakan pula perjanjian

Bangun Guna Serah (BOT/build operate and transfer) sesuai ketentuan Peraturan

Pemerintah register nomor 6 tahun 2006 yang mengatur perihal Pengelolaan

Barang Milik Daerah serta Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia

nomor 248/KMK.04/1995. Berdasarkan perjanjian BOT, maka pemohon/pihak

53

ketiga secara sah diberi hak untuk menggunakan tanah, mendirikan bangunan

diatas tanah tersebut serta mengelolanya dan menyerahkan kembali tanah beserta

bangunan kepada pemegang hak pengelolaan apabila jangka waktu berlakunya

sudah habis.

Berdasarkan perjanjian BOT yang telah dibuat tersebut, pihak ketiga selain

berhak menggunakan tanah, juga berhak mengajukan permohonan pemberian hak

atas tanah kepada Kepala kantor pertanahan kabupaten/kota baik berupa Hak

Guna Bangunan ataupun Hak Pakai .

Pemohon harus memenuhi persyaratan yang tertera dalam Surat

Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah (SKPH yang dikeluarkan Kepala kantor

BPN kabupaten/kota). Setelah terpenuhi semua persyaratan sebagaimana yang

ditetapkan dalam SKPH, maka SKPH tersebut bisa didaftarkan dengan dilampiri

bukti pembayaran atas kewajiban yang berupa BPHTB yang sudah dilunasi.

Setelah dokumen administrasi telah diperiksa dan dinyatakan lengkap,

dengan kewenangannya, Kepala kantor BPN Kabupaten/kota menerbitkan

sertipikat hak atas tanah sesuai yang diajukan oleh pemohon (berupa Hak Guna

Bangunan atau Hak Pakai).

2.3 Tinjauan Umum Hak Guna Bangunan

2.3.1 Pengertian Hak Guna Bangunan

Pengertian tentang Hak Guna Bagunan dapat kita jumpai pada pasal 35

UUPA. Dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa Hak Guna Bangunan merupakan

54

Hak untuk mendirikan serta memepunyai bangunan atas tanah yang bukan

miliknya sendiri. Rentang waktu pemberian HGB paling lama 30 tahun, dapat

diperpanjang jangka waktunya paling lama 20 tahun atas permintaan dari

pemegang HGB serta mengingat kepentingan dan keadaan bangunannya. Serta

dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Sesudah habis masa perpanjangan

20 tahun, pemegang Hak Guna Bangunan bisa mengajukan pembaharuan hak nya

dengan jangka waktu paling lama 30 tahun lagi.

Berdasarkan pasal 22 Undang-Undang Nomor 25 tahun 2007 tentang

Penanaman Modal, Khusus untuk penanaman modal, Hak Guna Bangunan bisa

diberikan langsung selama 80 tahun dengan cara diberikan dan langsung

diperpanjang di awal selama 50 tahun serta diperbaharui selama 30 tahun.

Berdasarkan definisi dari Hak Guna Bangunan, terdapat kalimat “atas

tanah yang bukan miliknya sendiri” menunjukkan bahwasanya Hak Guna

Bangunan bisa berdiri diatas tanah Negara (pasal 22 ayat (1) UUPA), berdiri

diatas tanah Hak Pengelolaan (pasal 22 ayat (2) UUPA) maupun berdiri diatas hak

atas tanah perorangan/Hak Milik (pasal 24 ayat (1) UUPA).

Mengacu pada Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional No. 6 tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah

untuk Rumah Tinggal, untuk tanah dengan status Hak Guna Bangunan maupun

Hak Pakai serta dimanfaatkan sebagai rumah tinggal bisa diajukan permohonan

status hak nya menjadi Hak Milik. Dan apabila dimanfaatkan sebagai tempat

usaha, baik berupa ruko atau kantor, status hak nya tidak boleh berubah menjadi

Hak Milik dan tetap berupa Hak Guna Bangunan

55

2.3.2 Subyek Hak Guna Bangunan

Didalam Pasal 36 ayat (1) diatur menganai subyek pemegang Hak Guna

Bangunan, yaitu : Warga Negara Indonesia serta Badan Hukum yang didirikan

menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (berdasarkan

Kepeutusan Presiden Nomor 23 tahun 1980). Badan hukum yang dimaksud

berupa Perseroan Terbatas biasa, Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing

(PT PMA), yayasan, koperasi, badan hukum pendidikan, dan perkumpulan

berbadan hukum.

2.3.3 Obyek Hak Guna Bangunan

Menurut Soedjono Dirdjosiswono, obyek hukum dideskripsikan sebagai

segala sesuatu yang berguna bagi subyek hukum (manusia atau badan hukum serta

dapat dikuasai oleh subyek hukum.58

Sesuai yang tertulis didalam Pasal 21

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, jenis hak atas tanah yang dapat

diberikan diatasnya dengan Hak Guna Bangunan adalah: Tanah Negara, Tanah

Hak Pengelolaan serta Tanah Hak Milik.

2.3.4 Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan

Pemegang hak guna bangunan berhak menguasai serta menggunakan

tanah yang diberikan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan (pasal 32 PP 40/1996) dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat

58

Soedjono Dirdjosiswono, Pengantar Ilmu Hukum,(Jakarta, Rajawali Pers, 2007), hlm.

122.

56

diperpanjang selama 20 tahun serta dapat diperbaharui (pasal 25 PP 40/1996).

Adapun hak berikutnya adalah atas hak guna bangunan tersebut dapat beralih serta

dialihkan (pasal 34 ayat (1) PP 40/1996), dan dapat dijadikan jaminan hutang

dengan dibebani Hak Tanggungan (pasal 33 ayat (1) PP 40/1996).

Selain memiliki Hak, pemegang Hak Guna Bangunan tentunya

mempunyai yang harus dipenuhi. Penjabaran tentang kewajiban bagi pemegang

HGB diatur dalam Pasal 30 PP 40/1996 antara lain; membayar uang pemasukan

yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian

haknya; menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan

sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;

memelihara dengan baik tanah dan bangunan di atasnya serta menjaga kelestarian

lingkungan hidup; menyerahkan kembali tanah kepada pemegang Hak

Pengelolaan setelah Hak Guna Bangunan tersebut hapus dan menyerahkan

sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor

Pertanahan.

2.3.5 Peralihan Hak Guna Bangunan

Peralihan hak guna bangunan diatur di dalam Pasal 34 Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dinyatakan bahwa : 1) Hak Guna Bangunan

dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 2) Pengertian beralih dan dialihkan

dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dapat disebabkan karena : a.

Jual beli; b. Tukar menukar; c. Penyertaan dalam modal; d. Hibah; e. Pewarisan.

3) Peralihan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) harus

57

didaftarkan pada kantor pertanahan. 4) Peralihan Hak Guna Bangunan karena jual

beli kecuali jual beli melalui lelang, tukar menukar. Penyertaan dalam modal dan

hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

5) Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara

Lelang. 6) Peralihan Hak Guna Bangunan karena pewarisan harus dibuktikan

surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang

berwenang. 7) Peralihan Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan harus dengan

persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. 8) Peralihan Hak Guna

Bangunan atas Tanah Hak Milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang

Hak Milik yang bersangkutan.

Dari uraian diatas, terdapat syarat wajib agar HGB dapat beralih serta

dialihkan yakni didahului dengan adanya perjanjian, berlaku untuk HGB diatas

tanah Hak Pengelolaan ataupun Hak Milik. Perjanjian ini merupakan landasan

hukum dalam melangkah menuju tahap selanjutnya dalam kegiatan peralihan

HGB.

2.4 Penguasaan dan Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah oleh

Pemerintah Daerah.

2.4.1 Tanah Negara (pengertian dan ruang lingkup)

Kemerdekaan Republik Indonesia merupakan tonggak menyatunya suku,

budaya serta kekayaan Sumber Daya Alam (khususnya tanah) yang dimiliki

masing-masing bagian bangsa dalam satu keluarga besar organisasi yaitu Negara

58

Republik Indonesia. Secara hakikat, tanah negara merupakan hak dari bangsa

Indonesia jauh sebelum penjajah datang ke bumi nusantara walaupun secara

yuridis, tanah negara yang dimiliki oleh bangsa Indonesia baru mendapatkan

legitimasi sejak kemerdekaan Republik Indonesia tanggal 17 agustus 1945.

Untuk mengetahui pengertian dan istilah Tanah Negara dapat dilihat dalam

ketentuan dalam pasal 1 huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 8 tahun 1953

(berikutnya disebut PP 8/1953) yaitu tanah yang dikuasai penuh oleh Negara.

Dan didalam PP 24/1997 juga disebutkan bahwasanya pengertian tanah

Negara merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dan tidak dipunyai

dengan sesuatu hak atas tanah.

Walaupun istilah tanah Negara tidak tertulis secara tekstual didalam UUD

1945, apabila meninjau pengertian tanah yang dijabarkan sebagai permukaan

bumi, maka penjabaran dari pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang berbunyi bumi, air,

dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan

dipergunakan sebesar-besar kemakmuran rakyat, sangat sesuai bahwasanya tanah

Negara merupakan bagian dari bumi yang dikuasai oleh Negara. Begitupun juga

dalam UUPA (yang dibentuk berdasarkan UUD 1945), tidak ditemukan secara

tertulis pengertian dari tanah Negara. Hanya saja, didalam pasal 2 UUPA secara

nyata termaktub kalimat “dikuasai oleh Negara” pada ayat (1) dan kalimat “Hak

Menguasai Negara” pada ayat (2).

59

2.4.2 Tanah Aset Daerah

Untuk menjabarkan mengenai tanah aset daerah, kiranya penting untuk

menjabarkan tiap-tiap kata yang menyusunnya. Tanah asset daerah terangkai dari

kata “tanah, asset dan daerah”. Pengertian “tanah”, ditinjau dari aspek hukum

tanah, merupakan permukaan bumi. Hal ini dengan jelas disebutkan dalam pasal 4

ayat (1) UUPA.

Adapun pengertian daerah, dapat ditinjau didalam pasal 1 angka 6

Undang-Undang nomor 32 tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah merupakan

kesatuan masyarakat hukum yang mempunyai batas-batas wilayah, yang

berwenang mengatur dan mengurus urusan pemerintahan dan kepentingan

masyarakat setempat menurut prakarsa sendiri berdasarkan aspirasi masyarakat

dalam sistem Negara Kesatuan Republik Indonesia. Menurut supriyadi, yang

menjadi subyek hukum bukanlah Daerah, akan tetapi Pemerintah Daerah dan

Dewan Perwakilan Rakyat Daerah secara bersama-sama.59

Sedangkan pengertian kata asset, dapat ditelisik dalam Kamus Besar

Bahasa Indonesia yang dideskripsikan sebagai sesuatu yang mempunyai nilai

tukar, atau modal/kekayaan. Untuk lebih detail, pengertian asset bisa dilihat di

dalam kamus ekonomi, bahwa asset dideskripsikan sebagai aktiva yaitu segala

sesuatu yang bernilai komersial yang dimiliki oleh sebuah perusahaan atau

individu. Bisa dibagi dalam aktiva lancar, investasi, aktiva tetap dan aktiva tidak

berwujud (seperti hak cipta).60

Dan “Asset” menurut ketentuan yang berada

didalam lampiran II Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 2005 (nomor 1

59

Supriyadi, op.chit, hlm. 118 60

Sumadji P, dkk, Kamus Ekonomi, (tanpa kota, Wipress, 2006), hlm. 63

60

Penyajian Laporan Keuangan, definisi paragraph 8) tentang Standar Akutansi

Pemerintahan, dijelaskan bahwasanya ”Asset ialah sumber daya ekonomi yang

dikuasai dan/dimiliki oleh pemerintah sebagai akibat dari peristiwa masa lalu dan

dari mana manfaat ekonomi dan atau social di masa depan diharapkan dapat

diperoleh, baik oleh pemerintah maupun masyarakat, serta dapat diukur dalam

satuan uang, termasuk sumber daya non keuangan yang diperlukan untuk

penyediaan jasa bagi masyarakat umum dan sumber-sumber daya yang dipelihara

karena alasan sejarah dan budaya”.

Dengan penjabaran lebih lanjut, yang termaktub dalam berbagai

penjelasan II Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 2005 tentang Standar

Akutansi Pemerintahan, tanah dikategorikan sebagai asset daerah wajib memenuhi

syarat :

1. Diperoleh dengan maksud untuk dipakai dalam kegiatan operasional

pemerintah dan dalam kondisi siap pakai. Dalam hal ini misalnya

tanah dimatangkan sampai tanah tersebut siap pakai.

2. Adanya bukti penguasaan secara hukum, misalnya sertifikat Hak Pakai

atau Hak Pengelolaan atas nama daerah.

3. Adanya bukti pembayaran dan penguasaan sertifikat tanah atas nama

pemilik sebelumnya.

2.4.3 Penguasaan dan Pengelolaan Tanah Aset Daerah

2.4.3.1 Landasan Yuridis Penguasaan dan Pengelolaan Tanah Aset Daerah

Pembahasan mengenai hukum penguasaan dan pengelolaan tanah asset

daerah tak terlepas dari peraturan hukum apakah yang dikeluarkan pemerintahan

Indonesia pasca kemerdekaan yang mengatur tentang penguasaan tanah Negara.

61

Diawali dengan mengemukaan Peraturan Pemerintah Nomor 8 tahun 1953 tentang

Penguasaan Tanah-Tanah Negara (berikutnya disingkat PP 8/1953), karena

seluruh tanah asset daerah berasal dari Tanah Negara, baik berupa Tanah Negara

bebas maupun tanah Negara bekas hak milik.61

Peraturan ini lahir sebelum UUPA

dikeluarkan dan sampai saat ini masih berlaku sebagai dasar hukum dalam praktik

administrasi pertanahan.

Substansi pengaturan dalam PP 8/1953 menurut supriyadi, memuat

beberapa hal yaitu :

1. Tanah-tanah Negara yang telah diserahkan kepada suatu kementerian,

jawatan, atau daerah swatantra sebelum berlakunya PP 8/1953, maka

penguasannya berada pada Kementrian, jawatan atau daerah swatantra

tersebut.

2. Tanah-tanah Negara yang sebelum berlakunya PP 8/1953, tidak diserahkan

kepada kementerian, jawatan dan daerah swatantra, maka penguasaannya

berada pada menteri dalam negeri.

3. Menteri dalam negeri berhak :

a. Menyerahkan tanah-tanah Negara dalam penguasaannya kepada

penguasaan kementerian, jawatan atau daerah swatantra.

b. Mengawasi agar tanah-tanah Negara sebagimana sub a tersebut diatas

dipergunakan sesuai dengan peruntukannya oleh kementrian, jawatan atau

daerah swatantra dan mencabutnya kembali apabila ternyata penguasaan

tanah-tanah Negara kepada kementrian, jawatan atau daerah swatantra

tersebut dinilai (i) keliru atau tidak tepat lagi; (ii) luas tanah sangat melebihi

keperluannya; (iii) tanah tidak dipelihara atau tidak dipergunakan

sebagaimana mestinya.

Dengan terbentuknya Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Keputusan

Presiden Nomor 26 tahun 1988, tugas dan fungsi Menteri Dalam Negeri terkait

kewenangan pengawasan tanah Negara sesuai PP 8/1953, beralih ke Badan

Pertanahan Nasional. Badan Pertanahan Nasional saat ini diatur kembali berdasar

61

Supriyadi, op.chit, hlm. 163

62

Peraturan Presiden nomor 10 tahun 2007, mencabut Keppres Nomor 26 tahun

1998.

Didalam pasal 58 UUPA dinyatakan bahwasanya PP 8/1953 masih

berlaku. UUPA menjadi tonggak sejarah bangsa dalam hal pengaturan tentang

agraria khususnya tanah asset daerah, hal ini dapat dibaca didalam pasal 14 ayat 2

UUPA.

Selanjutnya pengaturan penguasan tanah Negara oleh instansi Pemerintah

Daerah atau Daerah setelah berlakunya PP 8/1953 selanjutnya baru dapat menjadi

asset apabila dikuasai oleh instansi Pemerintah atau Daerah berdasarkan Surat

Keputusan Pemberian Hak yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional

berdasarkan PMA/KBPN 9 tahun 1999. Berikutnya dijelaskan oleh supriyadi,

yang dimaksud Surat Keputusan Pemberian Hak adalah keputusan tentang

pemberian Hak Pakai dan Hak Pengelolaan atas nama instansi Pemerintah atau

daerah atas tanah-tanah yang berasal dari tanah Negara. Apabila tanah-tanah yang

di klaim belum mempunyai Surat Keputusan Pemberian Hak atas nama

pemerintah pemerintah atau daerah, maka tanah-tanah tersebut belum dan bukan

menjadi asset instansi pemerintah atau daerah.62

Definisi asset mengalami perubahan menjadi “Barang” dalam peraturan

perundangan yang mengatur tentang asset daerah yang berupa „Tanah”. Secara

tekstual, istilah “Barang” muncul pada PP 24/2005 tentang Standar Akuntansi

Pemerintah. Selanjutnya muncul didalam PP 6/2006, lalu Peraturan Pemerintah

Nomor : 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor: 6

62

Ibid, hlm.258-259.

63

Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Dan yang

terakhir diatur didalam Peraturan Pemerintah Nomor: 27 Tahun 2014 Tentang

Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah (berikutnya disingkat PP 27/2014).

2.4.3.2 Pengelolaan Tanah Aset Daerah

Pasal 3 ayat (2) PP 27/2014, menjabarkan ruang lingkup pengelolaan

barang milik daerah meliputi Perencanaan Kebutuhan dan penganggaran;

pengadaan; Penggunaan; Pemanfaatan; pengamanan dan pemeliharaan; Penilaian;

Pemindahtangan; Pemusnahan; Penghapusan; Penatausahaan; dan pembinaan,

pengawasan dan pengendalian. Mengenai penggunaan tanah asset daerah diatur

dalam pasal 22 sampai pasal 24 PP 27/2104. Pengelola barang milik daerah adalah

bupati/walikota sesuai pasal 5 PP 27/2014 dan pengguna barang milik daerah

adalah Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) sesuai pasal 8 PP 27/2014. Tanah

Aset Daerah ditetapkan penggunaannya untuk menyelenggarakan tugas pokok dan

fungsi dari Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) dapat dioperasikan oleh pihak

lain dalam rangka mendukung pelayanan umum.

Mengenai pemanfaatan tanah asset daerah diatur dalam BAB VI Pasal 27

PP 27/2014. Bentuk Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah berupa: Sewa;

Pinjam Pakai; Kerja Sama Pemanfaatan; Bangun Guna Serah atau Bangun Serah

Guna; atau Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur.

Pengertian sewa adalah pemanfaatan tanah asset daerah oleh pihak lain

dalam jangka waktu tertentu dengan menerima imbalan uang tunai (diatur pada

64

pasal 28-29 PP 27/2014).63

Adapun pengertian pinjam pakai adalah penyerahan

penggunaan tanah asset daerah antara Pemerintah Pusat dengan Pemerintah

Daerah dalam jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan dan setelah jangka

waktu tersebut berakhir diserahkan kembali kepada pengelola (diatur pada pasal

30 PP 27/2014).64

Sedangkan pengertian kerjasama pemanfaatan tanah asset

daerah adalah pendayagunaan tanah asset daerah oleh pihak lain dalam jangka

waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan daerah bukan

pajak/pendapatan daerah dan sumber pembiayaan lainnya (diatur pada pasal 31-33

PP 27/2014).65

Penjabaran Bangun Guna Serah adalah pemanfaatan tanah asset

daerah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut

fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka

waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah

beserta bangunan dan/ atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhir jangka

waktu. Dan pengertian Bangun Serah Guna adalah pemanfaatan tanah asset

daerah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut

fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk

didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang

disepakati.66

63

Ibid, hlm. 315. 64

Ibid, hlm. 316 65

Ibid, hlm. 317 66

Ibid, hlm. 320

65

2.4.3.3 Perbuatan Hukum Daerah atas Tanah Aset Daerah

Menurut C.J.N. versteden dalam Ridwan H.R (2002), pemerintah atau

pemerintah daerah adalah subyek hukum yaitu pendukung hak dan kewajiban.

Sebagai subyek hukum, pemerintah atau pemerintah daerah melakukan berbagai

tindakan nyata dan tindakan hukum. Tindakan nyata adalah tindakan-tindakan

yang tidak ada relevansinya dengan hukum dan oleh karenanya tidak

menimbulkan akibat-akibat hukum. Sedangkan tindakan hukum adalah tindaka-

tindakan yang berdasarkan sifatnya dapat menimbulkan akibat hukum tertentu

atau tindakan yang dimaksudkan untuk menciptakan hak dan kewajiban.67

Perbuatan hukum pemerintah daerah terhadap tanah adalah masuk dalam

kewenangan hukum publik. Hal itu sudah sesuai sejarah yuridis penguasan

pemerintah daerah atas tanah. Perbedaan antara perbuatan hukum publik dan

perbuatan hukum privat bisa dilihat dari kedudukan para pihak. Apabila

kedudukan pemerintah lebih dari orang-perorang, maka perbuatannya disebut

perbuatan hukum publik. Lain halnya apabila kedudukan pemerintah

sejajar/setara, maka perbuatannya disebut perbuatan hukum privat. Setiap

tindakan hukum harus didasarkan pada peraturan perundang-undangan yang

berlaku sehingga akibat-akibat hukum yang lahir tidak batal atau dapat dibatalkan.

Dalam penulisan ini, karena fokus obyek hukumnya adalah tanah asset

daerah yang dikuasai dengan Hak Pengelolaan, sudah barang tentu pemerintah

daerah sebagai subyek hukum dari hak pengelolaan dalam melakukan perbuatan

67

Ridwan H.R, op.chit, hlm. 113.

66

hukum yang terkait asset berupa tanah masuk dalam ranah hukum publik (pasal

18 ayat (1) UUD 1945).

2.5 Perlindungan hukum pemegang Hak Atas Tanah (Hak Guna

Bangunan) diatas Hak Pengelolaan

Perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah berupa kepastian

hukum, disamping keadilan dan kemanfaatan, yang diwujudkan dalam pemberian

hak atas tanah oleh Negara (dalam hal ini pemegang hak pengelolaan sebagai

penerima kewenangan dari Hak menguasai Negara) kepada orang atau badan

hukum untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah bertujuan untuk

menciptakan hubungan nyata antara pengguna tanah dengan tanah. Sehingga

penguasaan tanah oleh orang atau badan hukum adalah penguasaan yang

legal/resmi serta berakibat timbulnya hak dan kewajiban bagi pemegangnya.

Pada tataran teknis, dalam upaya mewujudkan kepastian hukum, Negara

membuat aturan yang berkaitan dengan tertib administrasi dalam bidang hukum

pertanahan sesuai dengan amanat pasal 19 ayat (1) UUPA. Tahap awalnya berupa

pendaftaran hak atas tanah, sesuai amanat pasal 19 ayat (2) UUPA, dan diatur

lebih detail pada PP 24/1997. Pendaftaran tanah tersebut selain untuk memberikan

kepastian hukum dan perindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah juga

memberikan informasi untuk pihak yang berkepentingan, terutama pemerintah.

Kegaiatan pendaftaran tanah menghasilkan data yuridis dan data fisik. Data

yuridis mencakup status hukum, status kepemilikan dan hak-hak yang

membebaninya. Data fisik meliputi keterangan letak, batas, luas, dan keadaan

67

diatas tanah tersebut. Baik data yuridis dan data fisik dibukukan dalam suatu tanda

bukti hak yang disebut sertipikat tanah. Secara khusus sertipikat ha katas tanah

mempunyai fungsi, pertama, sebagai alat pembuktian yang kuat bagi seseorang

atas tindakan penguasaan tanah haknya. Kedua, sertipikat hak atas tanah

memberikan kepercayaan bagi bank atau pihak ketiga selaku kreditor untuk

memberikan pinjaman uang yang dijamin dengan sertipikat hak atas tanah

tersebut.68

Perlindungan hukum bagi pemegang Hak Pengelolaan terletak pada

kewenangannya, yaitu sebagai fungsi kontrol terhadap peruntukan atas hak atas

tanah dan kewajiban-kewajiban yang menjadi tanggung jawab pemegang hak atas

tanah, khususnya Hak Guna Bangunan. Pemegang Hak Pengelolaan mempunyai

kewenangan untuk membatalkan hak atas tanah tersebut apabila tidak dipenuhinya

kewajiban seperti yang tercantum dalam perjanjian penggunaan tanah dan

berubahnya peruntukan yang tidak sesuai dengan yang diamanatkan oleh Negara

kepada pemegang Hak Pengelolaan.

Baik pihak pemegang hak atas tanah (orang ataupun badan hukum) dan

pemegang Hak Pengelolaan mempunyai hak yang sama di depan hukum dengan

mengacu asas persamaan hukum dan perlindungan hukum yang seimbang, apabila

terjadi suatu sengketa terhadap hak atas tanah tersebut.

68

Urip santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta, Kencana Prenada

Media Grup, 2010), hlm. 42-43.

68

BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

3.1 Kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan No. 1/Jombang atas Hak

Guna Bangunan yang berdiri diatasnya.

3.1.1 Sumber Kewenangan Pemerintah Kabupaten Jombang sebagai

pemegang Hak Pengelolaan No. 1/Jombang

Definisi dari Hak Pengelolaan adalah hak menguasai Negara yang

kewenangan pelaksanaanya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

Penjabaran kewenangan dari Hak Pengelolaan adalah terkait dengan konsep Hak

Menguasai Negara (Pasal 2 ayat (2) UUPA). Frasa “sebagian” mengandung

makna bahwa pemegang Hak Pengelolaan tidak mempunyai kuasa mutlak/penuh

seperti halnya pemegang Hak Milik. Pemegang Hak Pengelolaan hanya

mempunyai sebagian dari kewenangan yang didelegasikan dari Negara dengan

Hak Menguasai Negara, sehingga tanah tersebut tetap dalam penguasan Negara.

Dengan demikian, pemegang Hak Pengelolaan harus tunduk dan patuh dengan

segala ketentuan yang dikeluarkan oleh Negara.

Bahwasanya Hak Pengelolaan adalah bagian dari hak menguasai Negara

yang sebagian kewenangnnya diserahkan kepada pihak ketiga adalah penjabaran

yang sesuai pasal 1 PMA 9/1965 dan dibatasi obyeknya dengan melihat pasal 2

PMA 9/1965, yaitu terbatas hanya untuk tanah Negara. Adapun pengertian tanah

69

Negara adalah tanah yang dikuasai langsung oleh negara yang tidak dipunyai

dengan sesuatu hak atas tanah menurut pasal 1 angka (3) PP 24/1997.

Hak Pengelolaan dapat terjadi karena dua hal yaitu berdasarkan proses

konversi (yaitu perubahan status hak atas tanah sebagai akibat berlakunya

perundang-undangan dibidang agraria/pertanahan) dan berdasarkan penetapan

pemerintah (yaitu terjadinya hak pengelolaan karena adanya penetapan

pemerintah apabila ada instansi pemerintah yang menginginkan untuk

memperoleh hak pengelolaan dengan mengajukan permohonan kepada Negara

melalui pemerintah cq Badan Pertanahan Nasional/BPN).69

Hak Pengelolaan No.1/Jombang terbit berdasarkan Penetapan Pemerintah.

Pemerintah Kabupaten Jombang mengajukan kepada kepada Negara melalui

pemerintah (menteri) cq Badan Pertanahan Nasional/BPN untuk menguasai

sebidang tanah Negara yang mempunyai batas selatan : jalan Ahmad Yani (saat

ini berubah nama menjadi jalan Niaga), batas Utara : Tanah Hak Perorangan dan

Jalam Ampera, batas Timur : Tanah hak perorangan dan batas barat : sungai, yang

terlatak di Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten Jombang seluas 21.

032 M². surat permohonan penguasaan Hak Pengelolaan dari Bupati Jombang

kepada Kepala Badan pertanahan Nasional Kabupaten Jombang teregister nomor

03/01/1992 tanggal 12 Januari 1992. Menteri Dalam Negeri mengabulkan

permohonan dari Pemerintah kabupaten dan hal tersebut ditindak lanjuti oleh

Badan Pertanahan Nasional. Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional atas

permohonan Hak Pengelolaan yang diajukan Pemerintah Kabupaten Jombang

69

Irawan Soerodjo, op.chit, hlm. 22&24

70

teregister nomor 03/1081/1992 tanggal 26 Maret 1992. Penguasaan tersebut

secara yuridis administratif dikuatkan dengan terbitnya Sertipikat Hak

Pengelolaan atas nama Pemerintah Kabupaten Jombang yang terbit pada tanggal

30 Juli 1992 dengan keterangan pada kolom surat keputusan kepala Badan

Pertanahan Nasional yang berbunyi “Lamanya hak berlaku selama tanah tersebut

dipergunakan untuk PASAR LEGI JOMBANG”. Keterangan ini menjadi batas

waktu bagi pemegang hak pengelolaan dalam hal ini Pemerintah Kabupaten

Jombang untuk mempergunakan tanah tersebut sesuai peruntukannya yaitu

sebagai Pasar, apabila berubah peruntukannya, Negara melalui pemerintah

(menteri) cq Badan Pertanahan Nasional/BPN dapat mencabut hak pengelolaan

tersebut.

Sejak diterbitkannya sertipikat Hak Pengelolaan No.1/Jombang atas nama

Pemerintah Kabupaten Jombang oleh BPN pada tanggal 30 Juli 1992, maka telah

sah sebagian kewenangan dari Negara didelegasikan ke Pemerintah Kabupaten

Jombang yaitu kewenangan yang termaktub dalam pasal 3 Permendagri 5/1974.

Pemberian Hak Pengelolaan kepada Pemerintah Kabupaten Jombang yang

diberikan pada tahun 1992, telah memenuhi prosedur pelaksanannya. Ketentuan

yang mengatur kewenangan dan prosedur tata cara pemberian Hak Pengelolaan

yang berlaku saat itu dapat ditinjau pada Permendagri Nomor 6 tahun 1972

tentang Pelimpahan Wewenang Hak Atas Tanah tepatnya pasal 12 yang berbunyi,

Hak Pengelolaan diberikan oleh Menteri Dalam Negeri yang bertindak sebagai

wakil Pemerintah.

71

3.1.2 Kewenangan pemegang Hak Pengelolaan No.1/Jombang

Wewenang Hak Pengelolaan yang didapat dari delegasi (pelimpahan) dari

Hak Menguasai Negara (pasal 2 UUPA), mempunyai beberapa kewenangan yang

akan secara mutlak berlaku apabila Hak Pengelolaan telah didaftarkan kepada

Kepala Kantor Pertanahan setempat (sesuai PMA 1/1966) dan sesuai prosedur

(sesuai PP 24/1997).

Didalam pasal 6 ayat 1 PMA 9/1965, terperinci 4 wewenang Hak

Pengelolaan yaitu merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut,

menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan

bagian-bagian atas tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan Hak Pakai

berjangka waktu 6 tahun serta menerima uang pemasukan/ganti rugi/uang wajib

tahunan. Dan pada pasal 1 ayat 1 PMDN 1/1977, terperinci 3 wewenang dari hak

pengelolaan yaitu merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang

bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan

usahanya serta menyerahkan bagian-bagian atas tanah tersebut kepada pihak

ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak

tersebut, yang meliputi peruntukan, penggunaan, jangka waktu, dan keuangannya,

dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga dilakukan

oleh pejabat yang berwenang sesuai peraturan yang berlaku

Dengan terbitnya sertipikat Hak Pengelolaan nomor 1/Jombang, maka

pemerintah kabupaten Jombang secara legal yuridis telah resmi menerima

pelimpahan kewenangan dari hak menguasai Negara secara sempurna. Dengan

telah terbitnya sertipikat Hak Pengelolaan No. 1/Jombang, maka segala

72

kewenangan yang melekat dari Hak Menguasai Negara sebagian telah

dilimpahkan ke pemerintah kabupaten Jombang antara lain untuk merencanakan

peruntukan dan penggunaan tanah tersebut dan menyerahkan bagian-bagian atas

tanah tersebut kepada pihak ketiga (Pasal 1 ayat 1 PMDN 1/1977). Selain status

pelimpahan kewenangan yang telah sempurna, sertipikat Hak Pengelolaan

tersebut menjadi landasan hukum yang sah bagi pemegang Hak Pengelolaan

untuk menyerahkan bagian-bagian tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga.

Penyerahan kepada pihak ketiga, harus sesuai dengan peruntukan atas

status Hak Pengelolaan yang diberikan oleh Negara, dalam hal ini peruntukan hak

pengelolaan nomor 1/jombang, harus diperuntukkan sebagai Pasar (peruntukan ini

secara tertulis ada pada sertipikat hak pengelolaan no.1/jombang kolom keputusan

Kepala Badan Pertanahan Nasional). Juga harus sesuai dengan pengaturan Tata

Ruang yang ditetapkan oleh pemerintah pusat meliputi tata guna tanah, tata guna

air, dan tata guna lainnya (tata guna sumber daya alam lainnya). Rencana Tata

Ruang Wilayah (RTRW) dibuat oleh Pemerintah Kabupaten Jombang

(Pengaturan tentang delegasi penataan ruang diatur pada Pasal 7 ayat 2 Undang-

Undang nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang).

3.1.3 Kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan No. 1/ Jombang sebagai

pengelola barang milik Negara/daerah

Sebagai pemegang Hak Pengelolaaan No.1/ Jombang, pemerintah

kabupaten Jombang tentunya terikat dengan ketentuan sebagai pengelola barang

milik Negara atau Daerah. Yang dimaksud Barang dalam penulisan ini adalah

73

“Tanah”. Karena tidak adanya ketentuan yang mengatur secara spesifik perihal

asset Negara atau Daerah berupa tanah yang terpisah penyebutannya dengan kata

barang.

Ketentuan yang mengatur tentang Tanah sebagai asset daerah dijumpai

pada penjelasan dalam Lampiran II dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun

2005 tentang Standar Akuntansi Pemerintahan, bahwasanya Tanah diakui sebagai

asset daerah apabila;

1. Diperoleh dengan maksud untuk dipakai dalam kegiatan operasional

pemerintah dan dalam kondisi siap pakai. Dengan demikian, apabila

ada tanah yang diklaim sebagai asset daerah tetapi tidak dimaksudkan

untuk dipakai dalam kegiatan operasionalnya serta tidak mempunyai

nilai ekonomi bagi daerah maka yang demikian tidak atau belum

menajdi aset daerah.

2. Adanya bukti penguasaan secara hukum, misalnya sertipikat Hak Pakai

atau Hak Pengelolaan atas nama daerah.

3. Adanya bukti pembayaran dan penguasaan sertipikat tanah atas nama

pemilik sebelumnya. Artinya, atas tanah yang telah dibebaskan oleh

Pemerintah Daerah tetapi ganti rugi kepada pemelik lama belum lunas

(hak atas tanahnya belum beralih ke pemerintah daerah) maka yang

demikian, tanah tersebut belum dapat dinyatakan sebagai asset daerah.

Didalam Peraturan Pemerintah nomor 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan

Barang Milik Negara atau Daerah, selanjutnya disebut PP 27/2014 (sebagai

pengganti dari Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan

74

Barang Milik Negara/Daerah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan

Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah

Nomor 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah), pasal 1

PP 27/2014 dijabarkan definisi tentang Barang Milik Daerah yaitu semua barang

yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Belanja dan Pendapatan

Daerah atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.

Berdasarkan pasal 2 ayat (1) PP 27/2014, yang dimaksud barang milik

Negara/Daerah meliputi:

a. Barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan

Belanja Negara/Daerah; dan

b. Barang yang berasal dari perolehan lainnya yang sah.

Lalu didalam pasal 2 ayat (2) PP 27/2014, dijelaskan bahwa barang sebagaimana

dimaksud pada pasal 2 ayat (1) huruf b PP 27/2014 meliputi:

a. Barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis;

b. Barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan dari perjanjian/kontrak;

c. Barang yang diperoleh sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan; atau

d. Barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang telah

berkekuatan hukum tetap.

Pemerintah Kabupaten Jombang sebagai pemegang Hak Pengelolaan

No.1/Jombang dengan Bupati sebagai pemegang kekuasaan pengelolaan barang

milik daerah, mempunyai kewenangan dalam hal merumuskan kebijakan yang

diambil terkait dengan pengelolaan atas tanah asset daearah tersebut. Sejak tahun

75

1993, bekerjasama dengan PT. Afdol Cipta Mandiri, Pemerintah Kabupaten

Jombang melakukan kerjasama pemanfaatan tanah Hak Pengelolaan tersebut

untuk dibangun 130 Ruko sebagai bagian dari pasar legi Jombang. Hal tersebut

tidak bertentangan dengan ketentuan yang berlaku dan bahkan sangat baik dalam

upaya mempercepat perkembangan perekonomian di Jombang.

Secara terperinci, ruang lingkup Pengelolaan asset daerah diatur dalam

pasal 3 ayat 2 PP 27/2014, yang meliputi: Perencanaan kebutuhan dan

penganggaran; pengadaan; penggunaan; pemanfaatan; pengamanan dan

pemeliharaan; penilaian; pemindahtanganan; pemusnahan; penghapusan;

penatausahaan; dan pembinaan, pengawasan dan pengendalian.

Dengan kewenangan pengelolaan yang demikian lengkap, Pemerintah

Kabupaten Jombang tidak serta merta dapat bertindak seolah-olah sebagai Pemilik

atas Tanah Hak Pengelolaan No. 1/Jombang, tetapi tetap dalam pijakan

kewenangan hukum publik dalam menjalankan kewenangan seperti yang

disebutkan pada pasal 3 ayat 2 PP 27/2014. Hal ini perlu digaris bawahi agar

pemegang Hak Pengelolaan tetap dalam koridor pelaksana dari Hak Menguasai

Negara yang tujuannya untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat Indonesia.

76

3.2 Kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang atas tanah Hak

Pengelolaan No. 1/ Desa Jombang Kecamatan Jombang Kabupaten

Jombang.

3.2.1 Penyerahan penggunaan tanah Hak Pengelolaan No. 1/Jombang

Penyerahan penggunaan tanah hak pengelolaan No.1/Jombang kepada

pihak ketiga telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku yaitu PMA 9/11965 dan

PMDN 1/1977, yang mengatur peruntukan, penggunaan, jangka waktu serta

keuangannya. Dan subyek hukum dari Hak Pengelolaan no.1/Jombang kepada

pihak ketiga juga telah sesuai yaitu masyarakat umum dan badan hukum.

Penyerahan penggunaan sebagian tanah hak pengelolaan tersebut ditindak

lanjuti dengan pemberian Hak atas tanah kepada pihak ketiga (diatur pada pasal 2

PMDN 1/1977 juncto PP 40/1996), berupa Hak Guna Bangunan. Dalam hal ini

yang menjadi pihak ketiga adalah PT. Afdol Cipta Mandiri berkedudukan di Jalan

Jaksa Agung Suprapto no. 6 Jombang yang diwakili oleh direkturnya H.A Munfi

Basyuni dengan alamat Jalan Pisang Agung No. 32 Lumajang, mengajukan Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No. 1/Jombang.

Alur prosedur pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

sesuai PP 40/1996, PMNA/BPN 3/1999 dan PMNA/BPN 9/1999 adalah sebagai

berikut :

Perjanjian pemegang HPL dengan pihak ketiga → permohonan Hak kepada

Kepala Kantor Pertanahan → SK Pemberian HGB → Pembayaran biaya

77

panitia A, dan biaya pemasukan negara serta BPHTB → Permohonan

Sertipikat → Penerbitan sertipikat

3.2.2 Perjanjian kerjasama antara Pemerintah daerah Jombang dengan

PT. Afdol Cipta Mandiri sebagai dasar hukum terbitnya Hak Guna

Bangunan atas nama PT. Afdol Cipta Mandiri

Sebagai pihak ketiga yang ditunjuk oleh Pemerintah Kabupaten Jombang

untuk menggunakan sebagian tanah Hak Pengelolaan No. 1/jombang, baik sebagai

pihak ketiga yang ditunjuk untuk melakukan Pelaksanaan Kontrak Bagi Tempat

Usaha Pembangunan Pasar Legi Jombang serta pihak yang ditunjuk memiliki Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No.1/Jombang, maka aspek legalitas

sebagai dasar hukumnya harus terpenuhi agar tidak cacat yuridis. Dari observasi

terhadap data yang ada, baik pemerintah Kabupaten Jombang dan PT. Afdol Cipta

Mandiri telah menyerahkan persyaratan untuk permohonan Hak Guna Bangunan

atas nama PT. Afdol Cipta Mandiri kepada Menteri Dalam Negeri (Pemerintah)

cq Kepala Badan Pertanahan Kabupaten Jombang untuk diterbitkan Surat

Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah (SKPH). Data-data yang dimaksud adalah

:

1. Asli Surat permohonan Hak Guna Bangunan atas nama PT. Afdol Cipta

Mandiri tanggal 26 april 1995.

2. Foto Copy KTP an. Achmad Munif Basyuni selaku direktur Utama PT.

Afdol Cipta Mandiri.

3. Foto copy akte pendirian PT dan perubahannya

78

4. Foto copy NPWP (pribadi dan PT) dan SIUP

5. Foto copy surat Bupati Kepala Daerah tingkat II Jombang nomor

050/631/405.50/1991 tanggal 6 April 1991 tentang Rekomendasi

Kerjasama dalam rangka renovasi Pasar Legi Jombang.

6. Foto copy Surat Keputusan DPRD Kabupaten Jombang tanggal 9 Oktober

1992 nomor 171.2/0.7/405.20/1992 tentang Persetujuan Kerjasama

Pemerintah Kabupaten Jombang dengan PT. Afdol Cipta Mandiri

7. Foto copy Surat Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Jawa Timur tanggal 15

Desember 1992 nomor 593/25490/044/1992 perihal Permohonan

Pengesahan kerjasama antara Pemerintah Kabupaten Jombang dengan PT.

Afdol Cipta Mandiri dalam rangka renovasi Pasar Legi dengan pola

Kontrak Bagi Tempat usaha.

8. Foto copy Surat Keputusan Menteri Dalam Negeri nomor 511.235-272

tanggal 11 Nopember 1993 tentang Pengesahan Keputusan Bupati Kepala

Daerah Jombang Nomor 409 tahun 1992 tentang Penunjukan PT. Afdol

Cipta Mandiri Jalan Jaksa Agung Suprapto Nomor 6 tentang Pelaksanaan

Kontra Bagi Tempat Usaha Pembangunan Pasar Legi Jombang.

9. Foto copy sertipikta Hak Pengelolaan nomor 1/Jombang atas nama

Pemerintah Kabupaten Daerah tingkat II Jombang.

10. Foto copy Perjanjian kerjasama antara Pemda kabupaten Jombang dengan

PT. Afdol Cipta Mandiri tanggal 24 Nopember 1992 tentang Kontrak Bagi

Tempat Usaha

79

11. Foto copy Perjanjian Pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan nomor 593/172/405.18/1993 tanggal 14 agustus 1993.

Data-data tersebut diatas diterima oleh Kepala Badan Pertanahan Jombang

dan ditebitkan SKPH oleh Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Jombang

tanggal 1 mei 1995 dengan nomor register 550.535.12-212. Pemberian SKPH

kepada pemohon, belum serta merta pemohon telah mendapatkan sesuatu hak atas

tanah akan tetapi SKPH tersebut adalah cikal bakal terbitnya HGB dengan syarat

berikutnya adalah membayar uang pemasukan kepada Negara melalui bendahara

Negara, membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta

mendaftarkan SKPH kepada kantor Pertanahan Kabupaten/Kota selambat-

lambatnya 3 bulan sejak dilunasinya uang pemasukan. Tujuan dari pendaftaran

SKPH adalah untuk memperoleh Sertipikat sebagai Tanda Bukti Hak.

Selanjutnya oleh Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Jombang akan

dilakukan proses penerbitan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan nomor

1/Jombang atas nama PT. Afdol Cipta Mandiri.

Dengan telah diterbitkannya sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT

Afdol Cipta Mandiri oleh BPN Jombang, maka telah sah secara hukum PT. Afdol

Cipta Mandiri sebagai pemegang HGB diatas Hak Pengelolaan no. 1/Jombang,

yang mempunyai hak dan kewajiban sebagaimana yang diatur oleh peraturan

perundang-undangan (PP 40/1996).

Ada 2 perjanjian yang terjadi antara Pemerintah Kabupaten Jombang

selaku pemegang Hak Pengelolaan no. 1/Jombang dengan PT. Afdol Cipta

Mandiri yaitu;

80

1. Perjanjian kerjasama antara Pemda kabupaten Jombang dengan PT.

Afdol Cipta Mandiri tanggal 24 Nopember 1992 tentang Kontrak Bagi

Tempat Usaha

2. Perjanjian Pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

nomor 593/172/405.18/1993 tanggal 14 agustus 1993

Didalam surat perjanjian kerjasama antara Pemerintah Kabupaten

Jombang dengan PT. Afdol Cipta Mandiri diatas, ada beberapa hal yang perlu

digaris bawahi, antara lain :

1. Mengenai pemberian jangka waktu HGB

Bahwasanya didalam pasal 11 ayat 4 tertulis perjanjian pemberian Hak

Guna Usaha (penulis meyakini yang dimaksud Hak Guna Usaha adalah Hak Guna

Bangunan sesuai dengan tema perjanjian) diatas Hak Pengelolaan tanah Pasar

Legi ini, bersifat melengkapi perjanjian kerjasama tentang kontrak bagi tempat

usaha yang telah disetujui dan ditandatangani Pihak Pertama dan Pihak Kedua

pada tanggal 24 Nopember 1992. Didalam pasal 6 ayat (1) Perjanjian Pemberian

Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan nomor 593/172/405.18/1993 tanggal

14 agustus 1993, ditulis Pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

kepada pihak kedua berlaku untuk waktu 20 (dua puluh) tahun terhitung

mulai tanggal terbitnya sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama pihak

kedua dari instansi yang berwenang.70

70

Lampiran 1 ; Perjanjian Kerjasama antara Pemerintah Kabupaten Daerah Tingkat II

Jombang dengan P.T. Afdol Cipta Mandiri tentang Pemberian Gak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan Tanah Pasar Legi Pemerintah Kabupaten Jombang Daerah Tingkat II Jombang

kepada Pihak Ketiga (P.T Afdol Cipta Mandiri)

81

Apabila dibandingkan klausula yang terdapat didalam pasal 6 ayat (1)

Perjanjian Pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan nomor

593/172/405.18/1993 tanggal 14 agustus 1993, yang disebutkan bahwa jangka

waktu pemanfaatan selama 20 tahun sejak tanggal terbitnya HGB atas nama PT.

Afdol Cipta Mandiri, dibandingkan dengan tanggal terbitnya SHGB pada tanggal

1-9-1994 (periode 1) dan 20-7-1995 (periode 2), efektif jangka waktu

pemanfaatan tidak tepat 20 tahun.71

Dan setelah proses pembangunan 130 Ruko

selesai, PT Afdol menjual kepada konsumen dan diterbitkan Sertipikat Hak Guna

Bangunan atas nama konsumen pada tanggal 30-10-1999 dengan masa berakhir

hak atas HGB tersebut adalah 22-09-2013. Praktis, konsumen mempunyai jangka

waktu pemanfaatan HGB kurang lebih 14 tahun 1 bulan.72

2. Mengenai peralihan hak oleh pemegang HGB kepada masyarakat

umum/badan hukum (konsumen).

Disepakati antara Pemerintah Kabupaten Jombang dan PT Afdol Cipta

Mandiri mengenai peralihan status Hak Guna Bangunan apabila akan dialihkan

oleh pemegang HGB kepada pihak lain yang termaktub alam pasal 8 ayat (2)

huruf b Perjanjian kerjasama antara Pemerintah Kabupaten Jombang dengan PT.

Afdol Cipta Mandiri tanggal 24 Nopember 1992 tentang Kontrak Bagi Tempat

Usaha, berbunyi:

“Pihak kedua atas resiko dan pertimbangan sendiri berhak menjual

bangunan Ruko dan Tanah Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan tersebut

kepada pihak lain siapapun juga, dengan ketentuan pembelinya adalah subyek

71

Lampiran 2; Lihat Sertipikat Hak Pengelolaan No. 1/Jombang 72

Lampiran 3; Lihat Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 964 dan 1109 keduanya atas

nama wahyudi

82

yang berhak atas Hak Guna Bangunan dengan syarat-syarat dan harga yang

ditentukan oleh pihak kedua sendiri, dengan memberikan kesempatan kepada para

pedagang yang dahulu berdagang di Pasar Legi”

Klausula pada pasal ini, memberikan kewenangan kepada pemegang HGB

untuk melakukan peralihan hak guna bangunan secara mandiri dan tanpa

persetujuan pihak pemegang Hak Pengelolaan dalam hal syarat dan harga, baik

melalui Jual Beli, hibah, pewarisan ataupun tukar menukar (Pasal 34 Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 ) terhadap konsumen dari PT. Afdol Cipta

Mandiri, selama memenuhi syarat sebagai subyek hukum Hak Guna Bangunan.

Hal tersebut dilakukan sebagai bagian dari suatu bisnis yang dijalankan oleh PT.

Afdol Cipta Mandiri untuk memilih sendiri calon pembeli dari Ruko yang

dimilikinya dengan Hak Guna Bangunan, tentu saja dengan pertimbangan harga

jual tertinggi dan waktu yang singkat. Tetapi surat Persetujuan dari Pemerintah

Kabupaten Jombang selaku pemegang Hak Pengelolaan tetap harus dilampirkan

sebagai bagian taat asas dan tertib administrasi sesuai amanat Pasal 7 ayat 34 PP

40/1996. Pengawasan atas peralihan HGB mudah dilakukan oleh Pemkab

Jombang jika peralihan dilakukan dengan menggunakan akta Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT), karena pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah akan melengkapi

berkas permohonan ke kantor BPN kabupaten dengan melampirkan surat

persetujuan dari pemegang HPL. Yang sulit adalah, jika pemegang HGB

melakukan peralihan hak secara bawah tangan, maka pengawasan dari pemegang

HPL sulit dilakukan karena tidak dilakukan permohonan peralihan HGB oleh

83

pemegang HGB yang terbaru yang tentu saja harus menggunakan akta PPAT dan

dilampiri dengan surat persetujuan dari Pemegang HPL.73

3.2.3 Hubungan hukum antara PT. Afdol Cipta Mandiri sebagai pemegang

Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan No.1/Jombang dengan

Masyarakat umum (konsumen PT. Afdol Cipta Mandiri)

Diatur didalam pasal 34 PP 40/1996, segala hal yang berkaitan dengan

peralihan Hak Guna Bangunan. Pada ayat (7), jelas tertulis bahwa peralihan Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari

pemegang Hak Pengelolaan. Serta dalam ayat (4), disebutkan bahwa peralihan

Hak Guna Bangunan karena jual beli harus dilakukan dengan akta yang yang

dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peralihan HGB antara PT Afdol Cipta Mandiri dengan konsumen

(masyarakat Umum/badan hukum), dapat dipastikan ada persetujuan tertulis dari

pemegang Hak Pengelolaan Pemerintah Kabupaten Jombang), dan hal ini

terkonfirmasi antara keterangan dari pihak Pejabat DPPKAD dengan hasil

wawancara penulis dengan Bapak Agus Ribuanto selaku Kepala Seksi Hak atas

Tanah dan Pendaftaran Tanah (Kasi HTPT) kantor Badan Pertanahan Nasional

Kabupaten Jombang, beliau menjelaskan bahwasanya setiap peralihan hak guna

bangunan dari PT. Afdol Cipta Mandiri ke konsumen, selalu melampirkan surat

persetujuan dari Pemerintah Kabupaten Jombang selaku Pemegang Hak

73

Wawancara dengan Dian Retno Anggraeni selaku Kepala Bidang Aset Dinas

Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah dan Budi setiawan selaku Kepala Sub Bidang

Pemanfaatan dan system Informasi Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah

Pemerintah Kabupaten Jombang di kota Jombang kantor Dinas Pendapatan, Pengelolaan

Keuangan dan Aset Daerah Pemerintah Kabupaten Jombang tanggal 5 Juli 2017.

84

Pengelolaan No.1/Jombang. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku

atas peralihan HGB diatas HPL serta ada lembaga yang berfungsi untuk

“mengawasi” atas dipenuhinya persetujuan tertulis dari Pemerintah Kabupaten

Jombang dalam hal ini adalah Petugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

wilayah kerja kabupaten Jombang dan BPN kabupaten Jombang karena setiap

peralihan hak atas tanah (dalam hal ini HGB) harus menggunakan akta yang

dibuat oleh pejabat yang berwenang yaitu PPAT (sesuai dengan pedoman pada

ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997)74

dan saat proses ini, BPN Jombang akan

meminta data persetujuan tertulis dari Pemerintah Kabupaten Jombang kepada

pihak yang melakukan peralihan HGB.75

Perjanjian antara pemegang HPL No. 1/Jombang dengan pihak ketiga

merupakan embrio lahirnya hak atas tanah berupa Hak Guna Bangunan. Setelah

HGB ini terbit atas nama PT. Afdol Cipta Mandiri lalu dilakukan pemecahan

menjadi luasan yang kecil serta masing-masing pecahan HGB tersebut atas nama

PT Afdol Cipta Mandiri, dan selanjutnya dijual kepada konsumen. Konsumen

(sebagai pemegang HGB yang kedua) terikat dengan perjanjian penggunaan tanah

yang dibuat antara PT Afdol dengan Pemkab Jombang. Hal tersebut dapat ditinjau

dari isi surat dari Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional

kepada Menteri Pertanian, tanggal 17-09-1998 Nomor 630.1-3433, yang sebagian

dikutip berbunyi :

74

Pasal 37 ayat 1 PP 24/1997 berbunyi “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas

satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan

perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat

didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut

ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku” 75

Wawancara dengan Agus Ribuanto di Kota Jombang kantor Badan Pertanahan

Jombang tanggal 29 Mei 2017.

85

“…..setiap pemegang Hak Guna Bangunan, baik pemegang Hak Guna

Bangunan pertama yang memperolehnya berdasarkan perjanjian pemberian

penggunaan tanah dari pemegang Hak Pengelolaan maupun yang kemudian

memperoleh Hak Guna Bangunan tersebut dari pemegang Hak Guna Bangunan

pertama, terikat oleh syarat penggunaan yang ditentukan dalam perjanjian

pemberian penggunaan tanah antara pemegang Hak Pengelolaan dengan

pemegang Hak Guna Bangunan pertama.”

Dari isi surat tersebut dapat disimpulkan bahwa jika terjadi peralihan atas

tanah Hak Pengelolaan, maka pihak yang menerima peralihan (baik karena jual

beli, hibah dan waris), wajib tunduk dan terikat dengan pada perjanjian yang telah

dibuat antara pihak pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak yang pertama

mendapat persetujuan pemberian penggunaan bagian tanah Hak Pengelolaan.76

Masalah yang timbul di lapangan adalah saat HGB Ruko tersebut sudah

beralih dari PT. Afdol Cipta Mandiri ke atas nama konsumen (masyarakat

umum/badan hukum), dimana konsumen melakukan peralihan hak secara bawah

tangan terutama dalam hal jual beli. Dalam hal ini BPN Jombang tidak lagi dapat

melakukan pengawasan terkait dengan pelaksanaan ketentuan pasal 34 ayat (3)

dan ayat (7) PP 40/1996.77

Penulis juga melakukan wawancara dengan tokoh di lingkungan Pasar

Legi Jombang (pasar Citra Niaga Jombang) yaitu Haji Wahyudi selaku pemilik

Toko Mainan yang mempunyai 3 Ruko di Pasar Legi Jombang (pasar Citra Niaga

Jombang). Beliau memberikan contoh saat dirinya membeli 2 Ruko pada orang

yang berbeda. Pada tanggal 10-10-2000, beliau melakukan jual beli ruko dengan

76

Irawan soerodjo, op.chit, hlm 111 77

Pasal 34 ayat (3) PP 40/1996 berbunyi “ Peralihan Hak Guna Bangunan sebagaimana

ayat 2 (peralihan HGB melalui jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah dan

waris) harus didafttarkan pada kantor pertanahan”. Pasal 34 ayat 7 PP 40/1996 berbunyi “

Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan hars mendapat persetujuan tertulis

dari pemegang Hak Pengelolaan”

86

Sertipikat HGB nomor 965 atas nama Mahmud Suratinoyo dengan akta PPAT

Bazron Humam, SH. Lalu pada tanggal 26-6-2006, beliau melakukan jual beli

ruko dengan Sertipikat HGB nomor 964 atas nama Zulhaimi dengan akta PPAT

Haji Mayuni Sofyan Hadi, SH. Kedua jual beli diatas selalu dilampiri dengan

surat persetujuan dari Pemerintah Kabupaten Jombang, hal itu disampaikan oleh

masing-masing PPAT tempat dimana akta jual beli tersebut dibuat kepada beliau.

Beliau menggaris bawahi, bahwa ada sebagian besar proses jual beli Ruko

dilakukan tanpa melibatkan PPAT atau hanya bawah tangan. Para penjual dan

pembeli mempertimbangkan biaya yang akan muncul jika dilakukan dengan akta

PPAT termasuk pajak-pajak yang harus dibayar.

Para pihak yang terlibat jual beli bawah tangan tidak mengetahui dan

menyadari bahwa HGB atas ruko yang mereka perjual belikan berdiri diatas tanah

Hak Pengelolaan yang dikuasai Pemerintah Kabupaten Jombang, yang

mempunyai batas akhir jangka waktu sesuai yang tertulis di SHGB yaitu 22-09-

2013. Apabila jual beli bawah tangan itu dilakukan pada tahun 2010, maka

pembeli (pemilik SHGB terbaru) tetap harus memohon perpanjangan status HGB

kepada Pemerintah Kabupaten selaku Pemegang Hak Pengelolaan saat berakhir

hak nya pada 22-09-2013. Tentu saja pemerintah kabupaten Jombang akan

meminta akta autentik (akta PPAT) sebagai bukti telah terjadinya proses jual beli,

bukti pajak yang dibayar dan menarik bea perolehan atas peralihan HGB nya.78

Konflik yang terjadi antara Pemerintah Kabupaten Jombang dengan

masyarakat umum/badan hukum sebagai pemegang HGB muncul saat akan

78

Wawancara dengan Wahyudi di kota Jombang tanggal 30-05-2017.

87

berakhirnya jangka waktu HGB pada tanggal 22-09-2013. Menurut ketentuan

yang berlaku, Pasal 27 ayat (1) PP 40/1996, permohonan perpanjangan jangka

waktu HGB diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya

jangka waktu HGB. Sedangkan menurut Pasal 41 Peraturan Menteri Negara

Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata

Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,

dinyatakan bahwa permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan

diajukan oleh pemegang hak dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun, sebelum

berakhirnya jangka waktu hak tersebut

Dikutip dari pemberitaan media online yang diakses penulis pada tanggal

10 Juni 2017, sampai dengan H-2 sebelum berakhirnya jangka waktu HGB

berakhir, belum ada titik terang akan dilakukannya persetujuan perpanjangan atas

HGB tersebut oleh Pemerintah Kabupaten Jombang sebagai pemegang Hak

Pengelolaan.79

Dan akhirnya, seperti yang ditakutkan para pemohon HGB, sampai

batas akhir perpanjangan (tanggal 22-09-2013), belum ada persetujuan dari

Pemerintah Kabupaten Jombang atas permohonan HGB yang telah berakhir

jangka waktunya.

Hasil wawancara dengan Bapak Agus (pemilik toko jam Agus Seiko) pada

hari rabu tanggal 21 Juni 2017 jam 11 siang bertempat di kantor Bank Panin

Jombang, konflik ini berlarut-larut karena belum tercapainya titik temu

pembahasan kepentingan masing-masing pihak. Sebagian besar para pedagang

menginginkan perpanjangan jangka waktu HGB sama dengan yang diperoleh

79

http://www.lensaindonesia.com/2013/09/20/, gawat-nasib-pedagang-pasar-jombang-

tergantung-rapat-kerja-dewan.html, diakses tanggal 10 April 2017.

88

pada saat pertama kali yaitu 20 tahun dengan pertimbangan jika hanya per lima

tahun, tidak sebanding dengan investasi pembelian ruko yang telah mereka beli

dengan harga yang mahal yaitu berkisar 350 juta sampai dengan 500 juta (harga

sesuai letak ruko). Apalagi banyak pedagang yang membeli ruko bukan dari PT

Afdol secara langsung tapi dari pemegang HGB yang sebelumnya membeli dari

PT Afdol (selanjutnya disebut dengan sebutan pemegang SHGB terakhir). Para

pemegang SHGB terakhir merasa sudah berinvestasi ratusan juta dan jika hanya

diperpanjang per lima tahun, tidak adil bagi mereka. Apalagi bagi para pemegang

SHGB terakhir yang dulu membeli ruko secara bawah tangan dan mendekati

masa jangka waktu HGB berakhir dan mereka tidak paham akan hukum, seolah-

olah sertipikat HGB tidak ubahnya kumpulan kertas yang tidak ada gunanya.

Ditambah biaya pembayaran kewajiban perpanjangan atas ruko yang dibebankan

per lima tahun kepada mereka berkisar antara Rp. 35 juta sampai dengan Rp. 40

Juta (diatur dalam pasal 13 sampai dengan pasal 16 Peraturan Bupati Nomor 38

tahun 2014). Belum lagi restribusi kebersihan dan keamanan yang dibayarkan

secara bulanan, semakin membebani keuangan mereka. Dari alasan-alasan itulah,

para pedagang bersikeras bahwasanya perpanjangan per lima tahun tidak adil bagi

mereka dan mereka menginginkan jangka waktunya lebih dari itu.80

Dikutip dari website Pemerintah Kabupaten Jombang tanggal 10 Juni 2017

saat acara sosialisasi Peraturan Bupati No.38 tahun 2014 tentang Pemanfaatan

Tanah dan Bangunan Ruko Citra Niaga81

, ada beberapa alasan dari pemerintah

80

Wawancara dengan Agus di Jombang pada tanggal 21-06-2017. 81

Peraturan ini dikeluarkan oleh Bupati Jombang sebagai landasan hukum untuk

pelaksanaan pengaturan perpanjangan dan pembaharuan atas Hak Guna Bangunan yang berdiri

diatas Hak Pengelolaan nomor 1/Jombang. Dengan dikeluarkannya Perbup ini, semakin

89

kabupaten Jombang belum menyetujui permohonan perpanjangan Hak Guna

Bangunan tersebut sampai lewat batas waktu perpanjangan HGB berakhir. Yang

pertama, ada rencana dari Pemerintah Kabupaten Jombang untuk merubah status

atas tanah haknya, dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai. Yang kedua,

perpanjangan jangka waktu hanya disetujui maksimal 5 (lima) tahun dan dapat

diperpanjang paling lama lima tahun dan yang ketiga, Pemkab Jombang menilai

asset Hak Pengelolaan No.1/Jombang tersebut tidak setimpal dengan pemasukan

bagi pendapatan daerah.82

Dari 3 alasan yang disampaikan oleh PemKab Jombang, penulis

mengkritisi alasan-alasan tersebut. Yang pertama, alasan bahwa atas HPL

No.1/Jombang akan di rubah statusnya menjadi Hak Pakai. Hak pakai dalam

UUPA diatur pada Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 dan pada peraturan

pelaksananya yaitu PP 40/1996 diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 58.

Definisi Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil

dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah hak milik. Urip Santoso

menjabarkan pengertian “menggunakan” dalam deskripsi tentang Hak Pakai

adalah bahwa Hak Pakai digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan,

sedangkan pengertian ”memungut hasil” bahwa Hak Pakai selain digunakan untuk

mendirikan bangunan juga untuk kepentingan yang lain misalnya pertanian,

memperjelas tidak adanya kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi masyarakat umum

pemegang HGB dan tidak taat serta tertib administrasi dari pemegang Hak Pengelolaan seperti

yang diamanatkan pada pasal 27 ayat 1 PP 40/1996 dan Pasal 41 PMNA/KBPN 9/1999. 82

http://jombangkab.go.id/index.php/web/entry/sosialisasikan-perbup-no-38-tahun

2014-tentang-pemanfaatan-tanah-dan-bangunan-ruko-citra-niaga.html, diakses tanggal 10

April 2017.

90

peternakan dan perkebunan.83

Selain untuk kepentingan pertanian, peternakan dan

perkebunan, Hak Pakai dapat digunakan untuk kepentingan industri. Praktik

penggunaan tanah Hak Pakai untuk kepentingan industrialisasi sudah sejak lama

dilakukan yakni sejak jaman pemerintahan Belanda.84

Apabila benar-benar terjadi

ada perubahan pemanfaatan dan penggunaan dari Hak Pengelolaan dengan berdiri

diatasnya berupa Hak Pakai lalu dimanfaatkan oleh pemegang Hak Pakai sebagai

industry, maka secara legalitas Hak Pengelolaan No.1/Jombang yang dimiliki oleh

Pemkab Jombang akan hapus dengan sendirinya dan dengan hapusnya Hak

Pengelolaan tersebut, secara yurudis juga menghapus Hak Pakai yang berdiri

diatasnya, karena telah jelas tertulis dalam sertipikat Hak Pengelolaan

No.1/Jombang, bahwasanya “Lamanya hak berlaku selama tanah tersebut

dipergunakan untuk pasar legi Jombang.”

Pun demikian subyek Hak Pakai seperti yang tertulis dalam pasal 39 PP

40/1996. Hak Pakai dapat diberikan kepada a. Warga Negara Indonesia, b. Badan

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

c. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;

d. Badan-badan keagamaan dan sosial; e. Orang asing yang berkedudukan di

Indonesia; f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; g.

Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional. Subyek Hak Pakai

lebih longgar dan lebih banyak (khususnya pada orang asing dan badan hukum

asing) dibandingkan dengan subyek dari Hak Guna Bangunan, sehingga membuka

peluang masuknya orang asing dan atau badan hukum asing memiliki hak atas

83

Urip santoso, 2012, Op.Chit, hlm.119. 84

Irawan Soerodjo, 2014, Op.Chit, hlm.78.

91

tanah yang berdiri diatas Hak Pengelolaan No.1/Jombang apabila dirubah

statusnya dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai. Dan hal ini apabila benar

terjadi, sangat terbuka lebar peluang monopoli penguasan ruko dengan dasar

kapitalisme (kekuatan modal) dan liberalisme ekonomi (semua kebijakan ekonomi

diatur oleh masyarakat atau pasar, pemerintah hanya tidak boleh ikut campu

hanya boleh mengawasi). Menurut pendapat penulis, sangat jauh dari hakikat

kewenangan hak pengelolaan yang merupakan pelimpahan sebagian kewenangan

dari hak menguasai Negara.

Alasan kedua, perpanjangan jangka waktu hanya disetujui maksimal 5

(lima) tahun dan dapat diperpanjang paling lama lima tahun. Secara normatif,

tidak ada yang dilanggar oleh PemKab Jombang apabila perpanjangan hanya

disetujui paling lama 5 tahun, karena dalam pasal 25 ayat (1) jelas tertulis bahwa

perpanjangan Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling

lama 20 tahun. Sehingga apabila hanya diperpanjang paling lama 5 tahun tidak

menyalahi ketentuan yang berlaku (lihat bagian kesatu pasal 7 Perbup Jombang

No. 38 tahun 2015). Akan tetapi perlu ditelaah lebih dalam mengapa hanya 5

tahun, bukan 3 tahun (lebih singkat) atau 10 tahun (lebih lama). Penulis mencoba

menggali latar belakang munculnya jangka waktu lima tahun dengan wawancara

kepada pihak DPPKAD, tetapi pejabat DPPKAD tidak tahu pasti latar

belakangnya karena hal tersebut bukan kewenangannya. Akan tetapi jika

dihubungkan dengan pernyataan dari pejabat PemKab Jombang saat sosialisasi

PerBup N0. 38 tahun 2015, hal tersebut murni faktor ekonomi, maksudnya adalah

nilai HGB Pasar Citra Niaga Jombang mengalami kenaikan nilai setiap tahun

92

sehingga sangat beralasan apabila dintinjau setiap lima tahun sekali melalui

prosedur permohonan perpanjangan atau pembaharuan hak kepada PemKab

Jombang sebagai pemegang Hak Pengelolaan.

Selain analisis tersebut, penulis mencoba menarik benang merah dengan

mengacu adanya irisan berakhirnya jangka waktu HGB (22-09-2013) dengan

hajatan Pemilihan Umum Kepala Daerah/Kabupaten Jombang yang diadakan

pada tanggal 5 Juni 2013. Pemilukada Jombang dilakukan untuk memilih bupati

dan wakil bupati yang akan habis masa jabatannya pada tanggal 24-09-2013.

Selisih rentang waktu yang berhimpitan antara habisnya masa HGB dengan

habisnya masa jabatan bupati, penulis menilai pemerintah kabupaten Jombang

tidak focus dan tidak berani mengambil keputusan mengenai perpanjangan HGB

pasar citra niaga ini. Hal tersebut bisa disebabkan karena adanya kekhawatiran

dari pemKab Jombang dengan adanya gejolak dari pedagang sebagai pemegang

HGB yang tidak menyetujui atas klausul-klausul yang diwajibkan oleh PemKab

Jombang baik tentang jangka waktu, status hak atas tanah baru ataupun pungutan

uang kewajiban yang harus disetor ke kas daerah atau bisa juga sengaja tidak

diputuskan perpanjangannya oleh bupati yang lama dengan mengharapkan

tanggung jawab ini akan dipangku oleh bupati terpilih sehingga resiko yang

harusnya dipikul bupati lama beralih ke bupati baru. Apapun analisisnya, yang

pasti, sampai dengan masa HGB berakhir belum ada keputusan apapun dari

PemKab Jombang perihal status HGB yang berdiri diatas HPL No. 1/Jombang

tersebut, tentunya pihak yang dirugikaan adalah keduanya, dimana pihak

pemegang HGB tidak mendapat kepastian dan perlindungan hukum dan PemKab

93

tidak mendapatkan pemasukan berupa uang kewajiban dari pemegang HGB,

tentunya yang dirugikan lebih besar adalah pemegang HGB (pedagang).

Alasan yang ketiga, Pemkab Jombang menilai asset Hak Pengelolaan

No.1/Jombang tersebut tidak setimpal dengan pemasukan bagi pendapatan daerah.

Apabila ditinjau dari alasan dari Negara (menteri dalam negeri) memberikan

status Hak Pengelolaan kepada PemKab Jombang adalah untuk digunakan sebagai

Pasar Legi Jombang, hal tersebut tentunya selaras dengan fungsi publik dari suatu

Pemerintah yaitu berdiri dalam koridor Hukum Publik yaitu mengatur dan

mengelola asset yang dimilikinya untuk kemakmuran rakyatnya. Jika ada

anggapan bahwa asset daerah harus dihitung secara linier seperti halnya bisnis,

maka pemerintah tak ubahnya seperti suatu perusahaan yang dalam menjalankan

visinya murni mengumpulkan laba. Yang didalam kenyataan hukum di Indonesia

hal tersebut tidak diperbolehkan. Karena hakikat sumber daya alam sebesar-

besarnya untuk kemakmuran rakyat, khusus dalam hal ini adalah masyarakat

Jombang yang berprofesi sebagai pedagang di pasar Citra Niaga Jombang.

Ketiga alasan dari PemKab Jombang lebih dominan faktor non yuridisnya.

Apabila dilihat dari ketentuan yang mengatur tentang syarat dapat

diperpanjangnya HGB seperti termaktub dalam pasal 26 PP 40/1996, yaitu

tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan

pemberian hak tersebut, syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan

baik oleh pemegang hak, pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai

pemegang hak sebagai-mana dimaksud dalam Pasal 19 PP 40/1996 serta tanah

tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan,

94

dan ditunjang dengan tidak adanya faktor diluar hukum yang mempengaruhi

secara dominan, maka tidak lah sulit untuk memperpanjang status HGB tersebut,

karena semua syarat diatas masih terpenuhi oleh pemegang HGB.

Pemerintah kabupaten Jombang mengeluarkan Peraturan Bupati Nomor 38

tahun 2015 yang mangatur tentang Pemanfaatan Tanah dan Bangunan Ruko Citra

Niaga Jombang. Jika dilihat dari berakhirnya HGB (22-09-2013), maka sudah

jelas, bahwa Perbup ini sudah lewat batas waktu pengaturan perpanjangan HGB

yang harusnya diterbitkan sebelum jangka waktu HGB habis (overtime). Jadi

selama kurun waktu 23-09-2013 sd 04-12-2014, tidak ada kepastian hukum dan

perlindungan hukum bagi pemegang HGB atas status tanah HGB nya.

Untuk melaksanakan ketentuan Pasal 20 Peraturan Bupati Jombang nomor

38 tahun 2014 tentang pemanfaatan ruko citra niaga, maka pemerintah kabupaten

Jombang juga mengeluarkan Keputusan Bupati Jombang nomor

188.4.45/115/414.10.10/2015 tahun 2015 yang mengatur tentang rekomendasi

persetujuan pemanfaatan tanah dan bangunan ruko citra niaga Jombang. Dalam

Keputusan Bupati ini, berisi penegasan tentang jangka waktu perpanjangan

selama 5 tahun juga menyebutkan nama-nama masyarakat/badan hukum yang

disetujui mendapatkan rekomendasi untuk memperoleh pemberian sertipikat HGB

diatas HPL N0.1/Jombang selama 5 tahun, dengan total penerima rekomendasi

sebanyak 64 orang. Padahal ada 130 bidang ruko yang berdiri diatas HPL no. 1/

Jombnag tersebut, sehingga dapat disimpulkan, ada sekitar 66 bidang ruko yang

tidak mempunyai status hak atas tanah berupa HGB. Konflik yang belum tuntas

jalan tengah dan solusinya.

95

Jika ditinjau dari substansi Perbub 38 tahun 2015 tersebut, tidak ada hal

yang menyalahi ketentuan. Tidak bertentangan dengan peraturan perundangan

yang lebih tinggi dalam pengaturan perihal status HGB diatas HPL tersebut.

Tetapi dalam kenyataaannya, produk hukum ini (Perbup 38 tahun 2015)

menyisakan problematika bagi pemegang HGB, khususnya pemegang HGB yang

tidak tercantum dalam nama-nama yang direkomendasikan untuk mendapat

perpanjangan status HGB diatas HPL No.1/Jombang. Hal tersebut menjadi catatan

penting dan menyiratkan bahwa Perbub 38 tahun 2015 mengesampingkan ruang

musyawarah mufakat dalam menyerap aspirasi yang berkembang di masyarakat

pemegang HGB dan tentunya tidak mencerminkan rasa keadilan (karena sepihak).

Jika dianalisis dengan teori Sistem Hukum yang dikemukakan oleh Lawrence M.

Friedmen, khususnya mengenai Budaya Hukum yang berkaitan dengan sikap

masyarakat ditempat hukum itu dijalankan, maka kesadaran masyarakat umum

(pemegang HGB) untuk mematuhi peraturan yang telah ditetapkan tidak lah baik

(tidak patuh) sehingga dalam pelaksanaan Perbup 38 tahun 2015 tersebut

terhambat. Bahwa efektifitas hukum adalah bekerjanya tiga pilar seperti yang

dimaksudkan dalam system hukum yaitu struktur hukum, substansi huku serta

buadaya hukum tempat dimana hukum itu dibuat dan dilaksanakan. Dan

terhambatnya pelkasanakan produk hukum tersebut bukanlah mutlak kesalahan

pemegang HGB, akan tetapi ada tahapan yang dikesampingkan oleh Bupati dalam

pembuatan peraturan tersebut, yaitu ruang musyawarah mufakat untuk menyerap

aspirasi serta mencari solusi yang terbaik tidak dilakukan dengan baik. Hal

tersebut perlu digaris bawahi agar peraturan yang dikeluarkan tidak bercampur

96

aduk dengan kepentingan politik praktis karena menyangkut hajat hidup orang

banyak dan permasalahan perpanjangan HGB diatas HPL No.1/Jombang ini sudah

menjadi isu public yang rentan konflik dan kepentingan.

Pada sub bab ini, penulis menganalisis kebijakaan Pemerintah Kabupaten

Jombang atas tanah Hak Pengelolaan No. 1 Jombang yang dirunut dari perjanjian

antara Pemerintah Kabupaten Jombang dengan PT. Afdol Cipta Mandiri sehingga

terbit Hak Guna Bangunan atas nama PT Afdol Cipta Mandiri sampai dengan

beralihnya status Hak Guna Bangunan kepada masyarakat umum/badan hukum,

bahwa :

1. Tidak ada klausula dalam perjanjian antara PemKab Jombang dengan

PT Afdol yang memberikan kepastian perpanjangan jangka waktu

HGB apabila jangka waktu HGB telah berakhir

2. Tidak ada fungsi pengawasan atas status HGB oleh Pemkab Jombang

melalui dinas Pasarnya, hal ini dapat dilihat dari beralihnya staus HGB

dengan perjanjian jual beli secara bawah tangan antara pihak penjual

dan pembeli tanpa persetujuan dari Pemegang Hak Pengelolaan.

Dengan nilai ruko yang berkisar antara Rp. 350 juta sampai dengan

Rp. 500 Juta, sudah barang tentu, pemilik HGB terakhir meminta

adanya kepastian perpanjangan status HGB yang dibelinya meskipun

secara bawah tangan kepada PemKab Jombang sebagai pihak

pemegang Hak Pengelolaan.

3. Jika menilik pada Pasal 26 PP 40/1996, tentang syarat bagi pemohon

HGB untuk dapat diperpanjang atas suatu HGB, maka tidak ada satu

97

syarat pun yang tidak dipenuhi oleh para pemegang HGB diatas HPL

no. 1/Jombang. Bahwa tanahnya masih digunakan sebagai pasar, para

pemegang HGB juga memenuhi syarat sebagai subyek HGB serta

masih sesuainya antara peruntukan tanah HGB dengan Rencana Tata

Ruang Wilayah Pemkab Jombang yaitu atas tanah dalam wilayah

tersebut masih diperutukkan sebagai Pasar. Dengan demikian, tidak

ada alasan bagi PemKab Jombang tidak memberikan persetujuan

perpanjangan status HGB diatas HPL No.1/jombang tersebut. Hal ini

merupakan amanat dari Negara melalui perundang-undangan yang

mengatur tentang syarat dapat diperpanjangnya jangka waktu Hak

Guna Bangunan serta asal usul kewenangan Pemkab Jombang sebagai

pemegang Hak Pengelolaan adalah bagian dari Hak Mengusai Negara

yang berlaku Hukum Publik atas tanah hak tersebut.

4. Tidak ada pengaturan tentang batas maksimal kepemilikan jumlah

ruko yang diatur dalam perjanjian maupun peraturan yang dikeluarkan

oleh pemerintah kabupaten Jombang, sehingga memunculkan

kepemilikan ruko lebih dari 2. Hal ini jika tidak mendapatkan

pengaturan, akan memunculkan spekulan ruko bahkan monopoli atas

ruko, yang tidak sejalan dengan semangat dari Hak Menguasai Negara

yang kewenangannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL

untuk mewujudkan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

5. Dengan masih tersisa sebanyak 66 bidang ruko yang tidak termasuk

dalam daftar yang mendapat rekomendasi untuk memanfaatkan tanah

98

dan bangunan citra niaga berdasarkan Keputusan Bupati nomor

188.4.45/115/414.10.10/2015 tahun 2015, sesungguhnya konflik yang

terjadi belumlah tuntas jalan tengah dan solusinya. Sehingga atas status

64 bidang ruko tersebut menjadi tidak jelas dan merugikan kedua belah

pihak, baik Pemerintah Kabupaten Jombang (tidak mendapatkan uang

pemasukan dari perpanjangan HGB sehingga mengurangi pemasukan

pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah/APBD) serta bagi

masyarakat (tidak adanya kepastian hukum berupa legalitas sertitipakt

HGB dan perlindungan hukum atas bangunan yang mereka tempati).

Dengan analisis tersebut, penulis menyimpulkan bahwa tidak ada

kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan

untuk dapat memperpanjang status atas tanahnya yang berakhir jangka waktu

haknya. Sub bab pembahasan ini, oleh penulis dianalisis dengan menggunakan

teori Kepastian Hukum yang diungkapkan oleh Gustav Radbruch.

Dan seperti yang disampaikan oleh Gustav Radbruch dalam achmad ali,

kepastian hukum merupakan wujud nilai hukum yang baru, dengan dicirikan

hukum itu dituliskan, dipositipkan dan menjadi hukum publik. Kepastian hukum

menyangkut masalah “Law being written down”, bukan tentang keadilan dan

kemanfaatan. Adapun kepastian hukum tidak terkait hubungannya dengan “die

sicherkeit durch das Recht”, seperti memastikan bahwa pencurian, pembunuhan,

menurut hukum merupakan kejahatan. Berbicara tentang kepastian hukum adalah

99

lebih tepat memposisikan kepastian dari adanya peraturan itu sendiri atau

kepastian peraturan (sicherkeit des Rechts).85

3.3 Kewenangan Pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

No.1/Jombang untuk memperpanjang atau memperbaharui Hak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan

Seperti yang tertera dalam Perjanjian antara Pemerintah Kabupaten

Jombang dengan PT. Afdol Cipta Mandiri, dalam pasal 8 ayat (2) huruf b,

disebutkan bahwasanya pihak kedua (PT. Afdol Cipta Mandiri) atas resiko dan

pertimbangan sendiri berhak menjual bangunan Ruko dan tanah Hak Guna

Bangunan diatas Hak Pengelolaan kepada siapapun juga, dengan ketentuan

pembelinya adalah subyek yang berhak atas Hak Guna Bangunan dengan syarat-

syarat dan harga yang ditentukan oleh pihak kedua sendiri, dengan memberikan

kesempatan pertama kepada para pedagang yang dahulu berdagang di Pasar Legi.

Dalam pasal 10 ayat (2) juga dijelaskan bahwa Pihak Kedua berhak untuk

menjual bangunan Ruko dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) selama 20

tahun pada konsumen dan konsumen dapat mengajukan perpanjangan Hak

Guna Bangunan sesuai dengan ketentuan perundangan yang berlaku.

Jika menilik pasal 10 ayat 2 diatas, secara normatif, kalimat tersebut

memberikan peluang yang terang benderang bahwa pemilik HGB diatas HPL

No.1/Jombang, dapat mengajukan perpanjangan haknya tetapi tidak ada kalimat

85

Achmad Ali, op.chit, hlm. 297

100

lanjutan yang memberikan kepastian perpanjangan HGB yang menjadi kewajiban

pemegang HPL. Hal tersebut tak ubahnya memberikan harapan tanpa kepastian.

Bagi pemegang HPL, apabila sudah ada permohonan pengajuan perpanjangan

HGB, tentunya mempunyai kewenangan untuk melakukan perpanjangan atau

menolak permohonan perpanjangannya. Ketentuan yang mengatur secara jelas

bagi pemegang Hak Pengelolaan dalam mengambil langkah kebijakannya yaitu

Pasal 22 ayat 2 PP 40/1996 yang berbunyi Hak Guna Bangunan atas tanah Hak

Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat

yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Dalam pasal 26

PP 40/1996, dijelaskan bahwa syarat untuk dapat diperpanjang atau

diperbaharuinya HGB apabila ; tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai

keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut; syarat-syarat pemberian hak

tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; pemegang hak masih

memenuhi syarat sebagai subyek HGB; dan tanah tersebut masih sesuai dengan

Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.

Secara tersurat, pemegang HGB diberikan hak untuk mengajukan

permohonan perpanjangan hak nya, dan secara tersirat, pemegang HPL

mempunyai kewajiban untuk mengajukan usul perpanjangan HGB kepada

Menteri atau Pejabat yang ditunjuk, apabila semua syarat yang digariskan pada

pasal 26 PP 40/1996 terpenuhi.

Ada kontradiksi antara pasal 22 PP 40/1996 dengan pasal 26 ayat (2) PP

40/1996. Jika pada pasal 22 PP 40/1996 pemegang HPL mengusulkan

perpanjangan HGB kepada Menteri atau Pejabat yang ditunjuk, hal ini, menurut

101

penulis sesuai dengan jiwa dari Hak Menguasai Negara yang dikategorikan

pemegang HPL berpijak dalam ranah Hukum Publik. Akan tetapi dalam pasal 26

ayat (2) PP 40/1996, disebutkan bahwa HGB atas tanah HPL diperpanjang atau

diperbaharui atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan

dari pemegang Hak Pengelolaan. Dalam pasal ini, tidak ada batasan ketentuan

yang jelas bagi pemegang HPL atas permohonan pemegang HGB untuk

memperpanjang atau menolak permohonan perpanjangan sehingga kewenangan

pemegang HPL tak ubahnya seperti pemilik hak atas tanah, yang berlaku

kewenangan hukum privat. Pasal 26 ayat (1) PP 40/1996 hanya dijabarkan “atas

permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui...dst”,

yang menurut penulis frase ini adalah kewajiban pemegang HGB untuk dapat

secara utuh memenuhi syarat-syarat agar bisa mengajukan permohonan

perpanjangan atau pembaharuan haknya kepada Menteri atau Pejabat yang

ditunjuk tetapi harus melalui persetujuan pemegang HPL.

Jika dalam perjanjian antara Pemegang HPL dan Pemegang HGB tidak

disebutkan tentang perpanjangan atau pembaharuan hak, maka pemegang HGB

tidak dapat memperpanjang atau memperbaharuinya. Konseksuensi bagi

pemegang HGB adalah Hak Guna Bangunannya hapus dan seperti yang diatur

dalam Pasal 30 huruf d dan e PP Nomor 40/1996 pemegang Hak Guna Bangunan

wajib menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan

kepada pemegang Hak Pengelolaan sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus serta

menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala

Kantor Pertanahan.

102

3.4 Perlindungan Hukum Pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan No. 1/Jombang yang telah berakhir jangka waktu hak

nya.

Teori perlindungan hukum yang disampaikan oleh Satjipto Rahardjo

menjelaskan bahwa perlindungan hukum memberikan pengayoman terhadap hak

asasi manusia yang dirugikan dan tujuannya agar masyarakat dapat menikmati

hak-haknya yang diberikan hukum. Perlindungan hukum sangat terkait dengan

kepastian hukum bagi pemegang HGB khususnya dalam hal adanya sertipikat

HGB. Bagaimana pemegang HGB mendapat perlindungan hukum jika mereka

tidak mempunyai legalitas atas bangunan yang mereka tempati dan manfaatkan ?

tentunya perlindungan hukum adalah tahapan berikutnya setelah terpenuhinya

kepastian hukum yang dimiliki oleh pemegang HGB yaitu dengan adanya

sertipikat HGB.

Perlindungan hukum yang dijabarkan dalam ketentuan yang berlaku

melalui Pasal 31 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

menyatakan;

“Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di

dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang

ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”

Jika ditelaah dengan seksama, bentuk perlindungan hukum bagi pemegang

Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas Hak pengelolaan no.1/Jombang yang

dijamin oleh ketentuan perundang-undangan serta dalam perjanjian kerjasama

103

hanya sebatas rentang waktu Hak Guna Bangunan belum berakhir. Bahwa

perlindungan hukumnya berupa perlindungan untuk tidak dapat diganggu gugat

maupun dilakukan penuntutan oleh pihak lain yang merasa ikut memiliki hak atas

Hak Guna Bangunan tersebut. Terkecuali untuk mengalihkan dan membebani atas

Hak Guna Bangunan tersebut masih tetap ada pembatasan yaitu harus

mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak pemegang Hak Pengelolaan.

Peraturan perundangan-undangang memberikan ruang bagi pemegang Hak

Pengelolaan dan Pemegang Hak Guna Bangunan untuk menghasilkan

kesepakatan atas perpanjangan atau pembahruan HGB. Secara jelas disebutkan

dalam Pasal 27 ayat (1) PP 40/1996, permohonan perpanjangan jangka waktu

HGB diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka

waktu HGB. Sedangkan menurut Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/

Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara

Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,

dinyatakan bahwa permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan

diajukan oleh pemegang hak dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun, sebelum

berakhirnya jangka waktu hak tersebut. Dengan diberi ruang waktu 2 tahun

sebelum hak berakhir, ada harapan dari Negara agar dilakukan musyawarah

mufakat antara pemegang Hak Pengelolaan dan pemegang Hak Guna Bangunan

sesuai dengan jiwa Pancasila, agar terwujud jalan tengah dan solusi yang

menguntungkan kedua belah pihak.

Negara juga membatasi bagi pemegang Hak Guna Bangunan agar tidak

melakukan perpanjangan hak nya beberapa waktu setelah mendapatkan status Hak

104

Guna Bangunan. Sebagai contoh (jika tidak ada pengaturan tentang waktu

perpanjangan), pemegang Hak Guna Bangunan mendapatkan persetujuan untuk

mendapatkan hak selama 30 tahun (misalkan mendapatkan HGB pada tanggal 1-

1-2017). Lalu pada tanggal 1-3-2017, pemegang HGB mengajukan perpanjangan

untuk waktu 20 tahun. Jika tidak ada ketentuan yang mengatur tentang waktu

perpanjangan, maka bisa saja permohonan ini disetujui karena tidak ada ketentuan

yang mengaturnya. Sehingga pemegang HGB secara total langsung mendapatkan

jangka waktu hak selama 50 tahun. Hal ini tidak diinginkan oleh pembuat

kebijakan. Karena dapat menimbulkan “keserakahan” bagi pemegang HGB serta

pengawasan dari pemegang hak atas tanah yang diatasnya berdiri HGB (HGB

berdiri diatas tanah Hak Milik dan Tanah Negara) akan sulit apabila ada peralihan

HGB secara bawah tangan dan tentunya secara ekonomis kurang menguntungkan

bagi pemegang hak atas tanah.

Semangat dari ketentuan perundangan yang mengatur tentang waktu

perpanjangan HGB, untuk memberikan perlindungan hukum baik bagi pemegang

hak pengelolaan serta pemegang Hak Guna Bangunan khususnya.

Permasalahan perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan

muncul saat hak nya berakhir tetapi tidak ada kejelasan sikap dari pemegang Hak

Pengelolaan untuk memperpanjangnya. Ruang dengar pendapat dan musyawarah

mufakat dilakukan saat jangka waktu sudah mendekati berakhir dan setelah

jangka waktu HGB berakhir. Masyarakat umum saat membeli HGB dari PT.

Afdol, tidak mendapatkan penjelasan yang cukup mengenai status hukum HGB

nya. Bahwa masyarakat pemegang HGB tersebut juga terikat dengan perjanjian

105

yang dibuat antara Pemerintah Kabupaten jombang dan PT. Afdol, yang didalam

klasulnya tidak memberikan jaminan perpanjangan HGB dan jika telah berakhir

jangka waktu HGB nya, maka bangunan akan menjadi hak seutuhnya pemegang

Hak Pengelolaan.

Dengan kondisi ini, pihak yang paling dirugikan adalah pemegang Hak

Guna Bangunan, walaupun pihak pemegang Hak Pengelolaan juga dirugikan

dengan tidak adanya pemasukan ke APBD daerah. Bagi pemegang HGB, ruko

tersebut adalah sumber penghasilan dan tempat untuk bekerja. Mereka akan

mempertahankan sekuat tenaga agar tetap dapat berdagang di tempat tersebut.

Dengan status HGB yang sudah berakhir tanpa ada kejelasan perpanjangannya,

permasalahan semakin kompleks dengan kurang pahamnnya pemegang HGB

bahwa tanah hak nya berdiri diatas Hak Pengelolaan yang keputusan

perpanjangannya harus disetujui oleh PemKab Jombang sebagai pemegang Hak

Pengelolaan tentunya dengan syarat-syarat yang dipenuhi dan disepakati,

terjadinya peralihan HGB secara bawah tangan yang menyulitkan pendataan

pemegang HGB terbaru dan sosialisasi ketentuan hukum berupa hak dan

kewajiban masing-masing pihak.

Dari penjabaran diatas, dapat disimpulkan bahwa perlindungan hukum

bagi pemegang Hak Guna Bangunan hanyalah terwujud saat masih berlakunya

jangka waktu Hak Guna Bangunan, tetapi saat jangka waktu berakhir, tidak ada

perlindungan hukum bagi pemegang Hak Guna Bangunan. Kembali saya garis

bawahi, hakikat perlindungan hukum adalah dilindunginya hak asasi manusia agar

106

tidak dirugikan dan tujuannya agar masyarakat dapat menikmati hak-haknya yang

diberikan hukum.

Tabel 4

Tabulasi Hasil Penelitian dan Pembahasan

No Landasan

Teoritik

Analisis Hasil Analisis

1 Teori

Kewenangan

secara yuridis

adalah

kemampuan

bertindak yang

diberikan oleh

undang-undang

yang berlaku

untuk melakukan

hubungan-

hubungan hukum

PemKab Jombang mendapatkan

Hak Pengelolaan dari negara

berdasarkan Surat Keputusan

dari Menteri Dalam Negeri atas

permohonan hak pengelolaan

yang diajukan Pemerintah

Kabupaten Jombang teregister

nomor 03/1081/1992 tanggal 26

Maret 1992. Sertipikat Hak

Pengelolaan atas nama

Pemerintah Kabupaten Jombang

terbit pada tanggal 30 Juli 1992

dg ket.“Lamanya hak berlaku

selama tanah tersebut

dipergunakan untuk PASAR

LEGI JOMBANG”

1. Kewenangan yang dimilki oleh

pemegang HPL adalah kewenangan

yang berlaku dalam ranah hukum

publik (mengatur dan mengelola)

2. Kewenangannya adalah sebagai

bagian dari gempilan dari Hak

Menguasai negara.

2 Teori Kepastian

hukum dalam

undang-undang,

meliputi dua hal,

yakni : pertama,

kepastian

perumusan dan

kepastian dalam

melaksanakan

norma-norma dan

prinsip-prinsip

hukum Undang-

Undang tersebut.

Teori sistem

Hukum dari

Lawrence M.

Friedmen sebagai

tolak ukur

efektifitas Hukum

Perjanjian yang dibuat berfungsi

sebagai surat penunjukan dan

kesepakatan dalam mengelola

bagian tanah kepada pihak

ketiga.

Dalam perjanjian tidak ada

klausula yang menyebutkan

bahwa perpanjangan HGB akan

disetujui sebelum berakhirnya

HGB sepanjang syarat untuk

mengajukan permohonan sesusi

pasal 26 PP 40/1996 terpenuhi.

Kebijakan Pemkab Jombang

berupa Perbup 38 th 2015

1. Kepastian hukum bagi pemegang

HGB adalah saat terbitnya HGB

diatas HPL.

2. Sejak tanggal 22-09-2013 (saat

berakhirnya HGB), maka kepastian

hukum bagi pemegang HGB tidak

ada. Segala hak dan kewajiban bagi

pemegang HGB telah gugur secara

yuridis.

3. Kebijakan Pemkab Jombang

dengan dikeluarkannya Perbup 38

tahun 2015 tidak efektif: Masih ada

66 bidang ruko yang tdk

diperpanjang jangka waktunya.

Ruko tsb masih digunakan dan

dimanfaatkan oleh pemegang HGB.

Tidak ada tindakan dari pemegang

HPL bagi HGB yang tdk

diperpanjang shg menimbulkan

107

kecemburuan dari pemegang HGB

yang sdh diperpanjang

3 Teori

perlindungan

hukum

memberikan

pengayoman

terhadap hak

asasi manusia

yang dirugikan

dan tujuannya

agar masyarakat

dapat menikmati

hak-haknya yang

diberikan hukum

Bentuk perlindungan hukum

bagi pemegang Hak Guna

Bangunan yang berdiri diatas

Hak pengelolaan no.1/Jombang

yang dijamin oleh ketentuan

perundang-undangan serta dalam

perjanjian kerjasama hanya

sebatas rentang waktu Hak Guna

Bangunan belum berakhir

1. Perjanjian yang dibuat antara

Pemerintah Kabupaten jombang

dan PT. Afdol, yang didalam

klasulnya tidak memberikan

jaminan perpanjangan HGB.

2. Tidak ada perlindungan hukum

bagi pemegang Hak Guna

Bangunan diatas Hak Pengeloaan

No.1/Jombang saat jangka waktu

berakhir

108

BAB IV

KESIMPULAN DAN SARAN

4.1 Kesimpulan

Berdasarkan hasil dan pembahasan penelitian seperti yang dijabarkan pada

bab-bab sebelumnya selaras dengan tujuan penelitian tesis ini maka dapat

disimpulkan beberapa hal berikut :

1. Tentang kewenangan pemegang hak pengelolaan nomor 1/Jombang

Hak pengelolaan adalah bagian dari hak menguasai Negara yang sebagian

kewenangnnya diserahkan kepada pihak ketiga. Frasa “sebagian” mengandung

makna bahwa pemegang Hak Pengelolaan tidak mempunyai Kuasa Mutlak/penuh

seperti halnya pemegang Hak Milik. Pemegang Hak Pengelolaan nomor

1/Jombang hanya mempunyai sebagian dari kewenangan yang didelegasikan dari

Negara dengan Hak Menguasai Negara, sehingga hak atas tanah tersebut tetap

dalam penguasan Negara. Sehingga kewenangan yang berlaku atas pemegang Hak

Pengelolaan nomor 1/Jombang adalah dalam ranah hukum publik yaitu tugas

kewenangan untuk mengatur dan mengelola tanah bagi sebesar-besarnya

kemakmuran rakyat khususnya masyarakat yang berprofesi sebagai pedagang

skala mikro, kecil dan menengah warga kabupaten Jombang. Termasuk

didalamnya kewenangan untuk memberikan persetujuan

perpanjangan/pembaharuan atas HGB yang berdiri diatas HPL nomor 1/Jombang

sesuai syarat yang termaktub dalam pasal 26 ayat 1 PP 40/1996.

109

2. Kebijakan Pemerintah kabupaten Jombang sebagai pemegang Hak

Pengelolaan nomor 1/Jombang

Sebagai pemegang Hak Pengelolaan nomor 1/Jombang yang diberikan

oleh Negara, pemerintah Kabupaten Jombang mengambil kebijakan bahwa atas

HPL tersebut diberikan hak atas tanah berupa HGB. PemKab Jombang menunjuk

dan membuat perjanjian atas pemanfaatan HPL no.1/Jombang dengan PT. Afdol

Cipta Mandiri. Didalam perjanjian tersebut tidak ada klausula yang memberikan

kepastian perpanjangan jangka waktu HGB apabila jangka waktu HGB telah

berakhir. Jika menilik pada Pasal 26 PP 40/1996, tentang syarat bagi pemohon

HGB untuk dapat diperpanjang atas suatu HGB, maka tidak ada satu syarat pun

yang tidak dipenuhi oleh para pemegang HGB diatas HPL No. 1/Jombang. Bahwa

tanahnya masih digunakan sebagai pasar, para pemegang HGB juga memenuhi

syarat sebagai subyek HGB serta masih sesuainya antara peruntukan tanah HGB

dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Pemkab Jombang yaitu atas tanah dalam

wilayah tersebut masih diperuntukkan sebagai Pasar. Dengan demikian, tidak ada

alasan bagi PemKab Jombang tidak memberikan persetujuan perpanjangan status

HGB diatas HPL No.1/jombang tersebut. Hal ini merupakan amanat dari Negara

melalui perundang-undangan yang mengatur tentang syarat dapat diperpanjangnya

jangka waktu Hak Guna Bangunan serta asal usul kewenangan Pemkab Jombang

sebagai pemegang Hak Pengelolaan adalah bagian dari Hak Mengusai Negara

yang berlaku Hukum Publik atas tanah hak tersebut.

Selain hal tersebut diatas, tidak ada pula pengaturan tentang batas

maksimal kepemilikan jumlah ruko yang diatur dalam perjanjian maupun

110

peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah kabupaten Jombang, sehingga

memunculkan kepemilikan ruko lebih dari 2. Hal ini jika tidak mendapatkan

pengaturan, akan memunculkan spekulan ruko bahkan monopoli atas ruko, yang

tidak sejalan dengan semangat dari Hak Menguasai Negara yang kewenangannya

sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL untuk mewujudkan sebesar-

besarnya kemakmuran rakyat.

3. Perlindungan Hukum bagi Pemegang Hak Guna Bangunan yang

telah berakhir jangka waktu hak nya.

Dalam pasal 10 ayat (2) Perjanjian kerja sama antara Pemkab Jombang

dengan PT. Afdol Cipta Mandiri, dijelaskan bahwa Pihak Kedua berhak untuk

menjual bangunan Ruko dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) selama 20

tahun pada konsumen dan konsumen dapat mengajukan perpanjangan Hak

Guna Bangunan sesuai dengan ketentuan perundangan yang berlaku. Secara

normatif, kalimat tersebut memberikan peluang yang terang benderang bahwa

pemilik HGB diatas HPL No.1/Jombang, dapat mengajukan perpanjangan

haknya. Bagi pemegang HPL, apabila sudah ada permohonan pengajuan

perpanjangan HGB, tentunya mempunyai kewenangan untuk menyetujui

perpanjangan atau tidak menyetujui permohonan perpanjangannya. Ketentuan

yang mengatur secara jelas bagi pemegang Hak Pengelolaan dalam mengambil

langkah kebijakannya yaitu Pasal 22 ayat (2) PP 40/1996. Dalam pasal 26 PP

40/1996, dijelaskan bahwa syarat untuk dapat diperpanjang atau diperbaharuinya

HGB apabila ; tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat

111

dan tujuan pemberian hak tersebut; syarat-syarat pemberian hak tersebut masih

dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; pemegang hak masih memenuhi syarat

sebagai subyek HGB; dan tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata

Ruang Wilayah yang bersangkutan.

Tidak ada ketentuan perundang-undangan yang mengatur perlindungan

hukum bagi pemegang HGB yang telah berakhir hak nya. Demikian pula dalam

klausula perjanjian antara PemKab Jombang dengan PT. Afdol Cipta Mandiri

yang juga mengikat bagi konsumennya juga tidak diatur secara eksplisit. Bagi

pemegang HGB yang berdiri diatas HPL, hal tersebut berrpotensi menimbulkan

konflik saat berakhirnya jangka waktu HGB. Konflik yang timbul akan merugikan

kedua belah pihak, baik bagi pemegang HPL ataupun pemegang HGB.

112

3.2 Saran

1. Bagi pemegang Hak Pengelolaan Nomor 1/Jombang (Pemerintah

Kabupaten Jombang

Dalam membuat perjanjian dengan pihak ketiga, kiranya menyadari

seutuhnya bahwa kewenangan yang dimilikinya adalah bersifat publik. Bertolak

dari kesadaran ini, beberapa hal yang perlu dicantumkan secara detail dalam

perjanjian adalah adanya kepastian perpanjangan selama tidak bertentangan

dengan syarat perpanjangan sesuai daengan pasal 26 ayat 1 PP 40/1996,

membatasi kepemilikan bidang ruko agar tidak memunculkan monopoli atas

bidang HGB tersebut serta mencantumkan klausula bahwa segala peralihan HGB

baik dengan akta PPAT atau bawah tangan harus mendapat ijin dari pemegang

HPL. Serta secara berkala dilakukan sosialisasi kepada konsumen (pedagang

pemegang HGB) tentang status hukum HGB diatas HPL.

2. Bagi pemegang HGB yang berdiri datas HPL No.1/Jombang.

Dalam setiap peralihan HGB Khususnya secara bawah tangan, harus

meminta ijin terlebih dahulu dari Pemkab Jombang sebagai pemegang HPL

No.1/Jombang. Hal ini dilakukan agar tertib administrasi serta bagi pemegang

HGB yang baru mengetahui status hukum atas HGB nya sehingga pemanfaatnnya

sesuai ketentuan dan saat perpanjangan mengetahui langkah-langkah yang

diambil.

113

Atas kondisi saat ini yang masih menyisakan beberapa pemegang HGB

yang belum melakukan perpanjangan hak, agar secara intensif berkoordinasi

dengan Pemkab Jombang dalam melakukan musyawarah untuk mencapai

mufakat.

114

DAFTAR PUSTAKA

A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, Bandung: Mandar

Maju, 1989

B.N. Marbun, Kamus Hukum Indonesia, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2006

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-

Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta:

Djambatan, 2003

__________, Hukum Agraria Indonesia-sejarah pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, isi dan Penjelasannya, Jakarta, Djambatan, 2005.

Chidir Ali, Badan Hukum, Alumni Bandung, hlm. 7 lihat juga L.J van

Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta, Pradnya Paramita,

1981.

Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia, Jakarta: Raja Grafindo Persada,

1994

Irawan Soerodjo, Hukum Pertanahan ; Hak Pengelolaan Atas Tanah (HPL),

eksistensi pengaturan dan praktik, Yogyakarta, Laksbang

Mediatama, 2014.

Johnny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Malang:

Bayu Media, 2010.

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak Tanggungan, Jakarta: Prenada

Media Group, 2006

Lawrence M.Friedman, The Legal Sistem : A.Social Science Perspektive, (New

York: Russel Sage Foundation, 1969), hlm. 16

Lili Rasjidi dan I.B. Wyasa Putra, Hukum Sebagai Suatu Sistem, Bandung;

Remaja Rudaskarya, 1993.

Maria S.W. Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan

Budaya, Jakarta: Kompas, 2008.

Mhd Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung:

Mandar Maju, 2010.

Moh. Mahfud MD, Politik Hukum di Indonesia, Jakarta, Pustaka LP3S, 1998.

Munir Fuady, Teori Negara Hukum Modern (rechtstaat), Bandung: Refika

Aditama, 2009

115

HM. Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis, Kepemilikan Property Di Indonesia,

Bandung: Mandar Maju, 2012.

H. Ph. Visser’t Hooft, Filosofie Van de Rechtswetenchaf, diterjemahkan oleh

Bernard Arief Sidharta. Filsafat Ilmu Hukum, Bandung:

Laboratorium Hukum FH Universitas Katholik Parahyangan, 2001.

Oloan Sitorus dan H.M. Zaki Sierrad, Hukum Agraria di Indonesia, Yogyakarta:

Mitra Kebijakan Tanah, 2006.

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Jakarta : Kencana, 2005.

__________, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Prenandamedia Group, 2008.

Philipus, H. Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Surabaya: PT Bina

Ilmu, 1987.

__________, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia (Introduction to the

Indonesian Administration Law), Yogyakarta: Gajah Mada

University Press, 1993.

__________, Menuju Kodifikasi Hukum Administrasi (Bunga Rampai),

Denpasar: Fakultas Hukum Universitas Udayana, 1994.

__________, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Yogyakarta: Gajah

Mada University Press, 1993.

R. Atang Ranoemihardja, Perkembangan Hukum Agraria Di Indonesia, Aspek-

Aspek Dalam Pelaksanaan UUPA Dan Peraturan Perundangan

Lainnya Dibidang Agraria Di Indonesia, Bandung: Tarsito, 1982.

Ramli Zein, Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA, Jakarta: PT. Rineka Cipta,

1995.

Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, Jakarta, PT. Raja grafindo persada,

2006.

Ronny Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Jakarta :

Ghalia Indonesia, 1994.

Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 2000.

__________, Negara Hukum yang Membahagiakan Rakyatnya,

Yogyakarta: Genta Publishing, 2009.

116

Sudargo Gautama, Pengertian Tentang Negara Hukum, Bandung: Alumni,

1973.

Sumadji P, dkk, Kamus Ekonomi, tanpa kota, Wipress, 2006.

Supriadi, Hukum Agraria, Jakarta: Sinar Grafika, 2007.

Supriyadi, Aspek Hukum Tanah Aset Daerah; menemukan Keadilan,

Kemanfaatan dan kepastian atas eksistensi Tanah Aset Daerah,

Jakarta, PT. Prestasi Pustakaraya, 2010.

Soedjono Dirdjosiswono, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta, Rajawali Pers, 2007.

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu

Tinjauan Singkat, Jakarta : Rajawali Press, 1985.

Sudikno Mertokosumo, Hukum dan Politik Agraria, Jakarta, Universitas

Terbuka-karunika, 1988.

Sutandyo Wignyosubroto, Hukum, Paradigma, Metode dan Dinamika

Masalahnya, Jakarta: ELSAM dan HUMA, 2002.

Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Jakarta: Kencana, 2012.

________, “Pengaturan Hak Pengelolaan”, Jurnal Media Hukum, Vol. 15 No. 1,

Juni 2008, Yogyakarta: Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

________, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana

Prenada Media Grup, 2010.

117

Peraturan Perundang-Undangan

Undang-Undang Dasar 1945

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Undang-Undang no. 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok agaria (UUPA)

Undang-Undang nomor 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara

Peraturan Pemerintah no. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah no. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna

Bangunan, Hak Pengelolaan atas Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang milik

Negara/Daerah

Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2005 tentang Standar Akuntansi

Pemerintahan

Peraturan Pemerintah nomor 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara atau Daerah

Peraturan Menteri Dalam Negeri/PMDN no. 1 tahun 1977 tentang tata cara

permohonan dan penyelesain pemberian hak atas tanah hak pengelolaan

serta pendaftarannya.

Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6 tahun 1972 tentang Pelimpahan

Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah.

Peraturan Menteri Negara Agraria no. 9 tahun 1965 tentang Kebijaksanaan

Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan

tentang Kebijaksanaan Selanjutnya.

Peraturan menteri Negara Agraria/KBPN No. 3 tahun 1997 tentang ketentuan

pelaksanaan PP. No. 24 tahun 1997

Peraturan menteri Negara Agraria/KBPN No. 4 tahun 1998 juga Peraturan

Menteri Negara Agraria No. 6 tahun 1998 tentang pedoman penetapan

uang pemasukan dalm pemberian hak atas tanah Negara

Peraturan menteri Negara agrarian/KBPN no. 3 tahun 1999 tentang pelimpahan

kewenangan dan pembatalan kepatutan pemberian hak atas tanah

Negara.

Peraturan menteri Negara agrarian/KBPN no. 9 tahun 1999 tentang tata cara

pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan.

118

Peraturan Bupati No.38 tahun 2014 tentang Pemanfaatan Tanah dan Bangunan

Ruko Citra Niaga tanggal 04 Desember 2014 tentang pemanfaatan Ruko

Citra Niaga.

Keputusan Bupati Jombang nomor 188.4.45/115/414.10.10/2015 tahun 2015

tentang rekomendasi persetujuan pemanfaatan tanah dan bangunan ruko

citra niaga Jombang

MEDIA ELEKTRONIK

http://www.lensaindonesia.com/2013/09/20/, tunggu-kajian-eksekutif-pedagang-

pasar-jombang-diminta-tenang.html, diakses tanggal 10 April 2017.

http://jombangkab.go.id/index.php/web/entry/sosialisasikan-perbup-no-38-tahun

2014-tentang-pemanfaatan-tanah-dan-bangunan-ruko-citra-

niaga.html, diakses tanggal 10 April 2017

LAMPIRAN

Lampiran 1; Perjanjian Kerjasama antara Pemerintah Kabupaten Daerah Tingkat

II Jombang dengan P.T. Afdol Cipta Mandiri tentang Pemberian Gak

Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Tanah Pasar Legi Pemerintah

Kabupaten Jombang Daerah Tingkat II Jombang kepada Pihak Ketiga

(P.T Afdol Cipta Mandiri)

Lampiran 2; Lihat Sertipikat Hak Pengelolaan No. 1/Jombang

Lampiran 3; Lihat Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 964 dan 1109 keduanya

atas nama wahyudi