PERENCANAAN INVESTASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN

“PERMATA RESIDENCE” DI KELURAHAN MOJOSONGO

KECAMATAN JEBRES KOTAMADYA SURAKARTA

Tugas Akhir

untuk memenuhi sebagian persyaratan

mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh :

GEDE KAPUTRO PARKU

NIM : D 100 130 125

kepada :

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2017

Scanned by CamScanner

iii

PRAKATA

هتاگربوهللاةمحرومکيلعمالسلا

Assalamualaikum Wr. Wb

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, yang telah

melimpahkan karunia, rahmat, nikmat dan hidayah-Nya sehingga punulis dapat

menyelesaikan Laporan Tugas Akhir sebagian syarat untuk memperoleh gelar

kesarjanaan pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas

Muhammaadiyah Surakarta. Dengan terselesainya Laporan Tugas Akhir ini,

penulis ingin mengucapkan terima kasih atas bantuan, petunjuk, arahan, bimbingan

dan kerjasamanya kepada yang terhormat :

1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik

Universitas Muhammadiyah Surakarta.

2. Bapak Mochamad Solikin, Ph.D., selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.

3. Bapak Gurawan Djati Wibowo, S.T., M.Eng., selaku Sekretaris Jurusan Teknik

Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.

4. Bapak Budi Priyanto, S.T.,M.T., selaku Dosen Pembimbing Seminar Proposal

Tugas Akhir yang telah memberikan bimbingan, arahan dan nasehatnya

sehingga Laporan Tugas Akhir dapat diselesaikan.

5. Bapak Budi Setiawan, S.T.,M.T., selaku Penguji I Tugas Akhir yang telah

memberi banyak masukan, arahan dan nasehatnya.

6. Bapak Ir. Muh. Nur Sahid, M.M.,M.T., selaku Penguji II Tugas Akhir yang

telah memberi banyak masukan, arahan dan nasehatnya.

7. Ibu Senja Rum Harnaeni, S.T, M.T., selaku pembimbing akademik.

8. Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Muhammadiyah Surakarta terimakasih atas bimbingan dan ilmu

yang telah diberikan.

9. Orang tua saya yang tercinta yang telah memberikan semangat, nasehat,

dorongan dan membantu baik maeterial mauppun spiritual. Terimakasih atas

iv

do’a dan kasih sayang yang telah diberikan selama ini, semoga Allah SWT

membalas kebaikan dan ketulusan kalian serta selalu menjaga disetiap langkah

kehidupan.

10. Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2013 yang telah membatu Tugas Akhir

ini.

11. Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satupersatu.

Penulis menyadari bahwa Seminar Proposal Tugas Akhir ini masih jauh dari

sempurna, oleh karena itu kritik dan saran yang membangun demi kebaikan dimasa

depan. Penulis berharap semoga Laporan ini dapat bermanfaat bagi penulis dan

pembaca.

Wassalamu’alaikum Wr. Wb

هتاکربوهللاةمحرومكياعمالسلاو

Surakarta, 20 September 2017

Penulis

v

MOTTO

“Bersyukur atas apa yang dimiliki tak perlu iri atas keberhasilan orang

lain karena Tuhan telah mempersiapkan keberhasilan untukmu juga”

( Deddy Corbuzeir )

“Apabila anda melakukan hal yang anda takutkan, maka rasa takut itu

akan hilang”

( Deddy Corbuzeir )

GASS POLL.......BLAR!!!BLAR!!!!

(SOLIC #007)

vi

PERSEMBAHAN

Sujud syukur ku persembahkan pada ALLAH yang maha kuasa,

berkat dan rahamat detak jantung, denyut nadi, nafas dan putaran roda

kehidupan yang diberikan-Nya hinga saat ini saya dapat

mempersembahkan skripsi ku pada orang-orang tersayang

Untuk kedua orang tua ku Ayah dan Ibuku tercinta yang tak

pernah lelah memberikan kasih sayang, semangat, do’a, dukungan, dan

banyak hal yang telah diberikan. Dan keluarga besarku yang di

seberang pulau sana terimakasih atas doanya.

Untuk keluarga kecil ku, ABB Crew, ABB Dota 2 terimakasih

atas dukungannya, motivasinya, serta canda tawa yang sangat

mengesankan selama perkuliahan. Lelah, letih, susah, senang, amarah

yang kita rasakan bersama semoga persahabatan kita bisa awet sampai

kita tua nanti. Dan teman-teman seperjuanganku yang lain yang tidak

bisa disebutkan satu-persatu. Terimakasih buat kalian semua.

vii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ................................................................................ i

HALAMAN PENGESAHAN .................................................................. ii

PRAKATA ............................................................................................... iii

MOTTO .................................................................................................... v

PERSEMBAHAN .................................................................................... vi

DAFTAR ISI ............................................................................................ vii

DAFTAR GAMBAR ................................................................................ ix

DAFTAR TABEL ........................................................................................ x

DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ................................................... xi

DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................... xiii

ABSTRAKSI ............................................................................................ xiv

BAB I PENDAHULUAN ......................................................................... 1

A. Latar Belakang .............................................................................. 1

B. Rumusan Masalah ......................................................................... 2

C. Tujuan Penelitian .......................................................................... 2

D. Manfaat Penelitian ........................................................................ 2

E. Batasan Masalah ........................................................................... 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA .............................................................. 4

A. Studi Kelayakan ........................................................................... 4

B. Permintaan Perumahan ................................................................. 4

C. Investasi ........................................................................................ 5

D. Appraisal Project ........................................................................... 5

E. Net Present Value (NPV) ............................................................. 5

BAB III LANDASAN TEORI ................................................................. 6

A. Investasi ....................................................................................... 6

B. Proyek Konstruksi.......................................................................... . 6

C. Pasar ............................................................................................ 7

D. Analisa Kebutuhan Pasar ............................................................... 7

viii

E. Kajian Ekonomi ............................................................................ 10

BAB IV METODE PENELITIAN .......................................................... 16

A. Objek dan Lokasi Penelitian ......................................................... 16

B. Metode Penelitian ......................................................................... 17

C. Pengumpulan Data ....................................................................... 17

D. Tahapan Penelitian ....................................................................... 17

BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN ............................................... 21

A. Pengolahan Data ........................................................................... 21

B. Perencanaan Jumlah Rumah ......................................................... 25

C. Rencana Anggaran Biaya ................................................................ 28

D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ..................................................... 32

E. Analisa Ekonomi ............................................................................. 38

BAB VI PENUTUP ...................................................................................... 47

A. Kesimpulan ...................................................................................... 47

B. Saran ................................................................................................ 48

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar IV.1 Lokasi Penelitian .................................................................. 16

Gambar IV.2 Tahapan Penelitian ............................................................... 20

Gambar V.1 Master Plan ........................................................................... 26

Gambar V.2 Tipe 66/110 ............................................................................ 26

Gambar V.3 Tipe 54/90 .............................................................................. 27

Gambar V.4 Tipe 48/80 .............................................................................. 27

Gambar V.5 Denah Rumah Tipe 48/80 ...................................................... 29

Gambar V.6 Denah Rumah Tipe 54/90 ...................................................... 30

Gambar V.7 Denah Rumah Tipe 66/110 ..................................................... 31

x

DAFTAR TABEL

Tabel V.1 Hasil Permintaan Rumah dari Kuesioner ...................................... 21

Tabel V.2 Hasil Uji Validitas ....................................................................... 23

Tabel V.3 Hasil Uji Realiabilitas ................................................................... 24

Tabel V.4 Hasil Uji Korelasi Hubungan Antara Tipe Rumah dengan Subjek . 24

Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan .............................................. 25

Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 48 ........................ 28

Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 54 ........................ 30

Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 66 ........................ 31

Tabel V.9 Rekapitulasi Biaya Total Proyek .................................................. 32

Tabel V.10 Fixed Cost ................................................................................. 33

Tabel V.11 Variable Cost ............................................................................. 33

Tabel V.12 Penggunaan Lahan Perumahan .................................................. 34

Tabel V.13 Perhitungan Harga Pokok Kapling Siap Bangun ........................ 34

Tabel V.14 Perhitungan Harga Jual Seluruh Unit ......................................... 35

Tabel V.15 Aliran kas Masuk yang Diharapkan ........................................... 35

Tabel V.16 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke 4 dan Bulan ke 8 ...... 36

Tabel V.17 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke 12 dan Bulan ke 16 .. 37

Tabel V.18 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke 20 dan Bulan ke 24 .. 37

Tabel V.19 Rekapitulasi rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke 4 sampai

ke 24 ............................................................................................................ 37

Tabel V.20 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus kas Masuk................................ 39

Tabel V.21 PV Cash Out .............................................................................. 40

Tabel V.22 PV Cash In ................................................................................ 40

Tabel V.23 Arus kas masuk setiap 4 bulan ................................................... 41

Tabel V.24 PV Cash Out .............................................................................. 41

Tabel V.25 PV Cash In ................................................................................ 42

Tabel V.26 PV Cash Out .............................................................................. 42

Tabel V.27 PV Cash In ................................................................................ 42

Tabel V.28 Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap ............................ 44

Tabel V.29 PV Cash In ................................................................................. 45

xi

DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN

A = Aliran kas bersih(netto) per tahun

An = Aliran kas pada tahun ke-n

A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas

A(sig) = Taraf Signifikansi

BCR = Benefit Cost Ratio

BEP = Break Event Point

(C0)t = Aliran kas keluar pada tahun ke-t

Cf = Biaya Pertama

(C)op = Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)

(C)t = Aliran kas masuk pada tahun ke-t

FC = Biaya Tetap

F/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang

F/A = Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang

H0 = Hipotesis Pertama

H1 = Hipotesis Kedua

i = Bunga Arus Pengembalian

IP = Indeks Profibilitas

IRR = Internal Rate of Return

k = Tingkat kepercayaan (k=2, l- α 95%)

N = Jumlah data yang didapat

N’ = Jumlah pengamatan yang diperlukan

n = Tahun pengembalian

NPV = Net Present Value

P = Harga penjualan per unit

PP = Payback Period

PV/A = Diketahui anuitas dicari nilai sekarang

(PV)B = Nilai sekarang benefit

(PV)C = Nilai sekarang biaya

PV/F = Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang

xii

Qi = Jumlah unit yang terjual pada titik impas

R = Nilai sekarang pendapatan

r tabel = Tabel koefisien relasi “r” momen produk

ROI = Return on Invesment

s = Tingkat Ketelitian

t = Waktu

VC = Biaya tidak tetap per unit

Xi = Data pengamatan

xiii

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Gambar Rumah Tipe 66/110, Gambar Rumah Tipe 54/90,

Gambar Rumah Tipe 66/110

Lampiran 2 Volume dan RAB Rumah Tipe 66/110, Volume dan RAB

Rumah Tipe 54/90, Volume dan RAB Rumah Tipe 48/80,

Volume dan RAB Fasilitas Umum

Lampiran 3 Harga Satuan Dasar (HSD) dan Harga Pokok Kegiatan (HSPK)

Kota Surakarta

Lampiran 4 Output SPSS

Lampiran 5 Kuesioner

Lampiran 6 Sertifikat Tanah

xiv

ABSTRAKSI

Rumah merupakan kebutuhan pokok manusia sebagai tempat tinggal. Rumah

berkaitan dengan tanah dan bangunan yang biasanya disebut properti. Setiap tahun

jumlah penduduk selalu meningkat dan kebutuhan tempat tinggal ikut meningkat.

Oleh karena itu, perumahan bisa menjadi solusi dari kebutuhan tempat tinggal.

Kebutuhan akan rumah membuat banyak developer berpeluang untuk berinvestasi

dengan menawarkan perumahan dengan berbagai alternatif mulai dari harga, lokasi,

fasilitas dan lain-lain. Penelitian investasi dilakukan disalah satu lahan kosong di

Kelurahan Mojosongo Kecamatan Jebres Kota Surakarta. Penelitian ini bertujuan

untuk mengetahui berapa besar permintaan rumah, berapa banyak total rencana

investasi dan layak atau tidaknya perencanaan investasi perumahan. Untuk

mengetahui perencanaan investasi dilakukan dengan analisa ekonomi yang terdiri

dari NPV, IRR, BCR, IP, PP, ROI, dan BEP. Setelah mendapatkan data yang

diperlukan dan dianalisa ekonomi didapat hasil nilai NPV sebesar

Rp530.836.140,12. Nilai IRR sebesar 20,69% > 12%. Nilai BCR sebesar 1,77 > 1

, Nilai IP sebesar 1,77 > 1. Nilai PP dengan jumlah aliran kas tetap selama 13 bulan

27 hari sedangkan nilai PP dengan jumlah aliran kas tidak tetap selama 13 bulan 24

hari, nilai ROI sebelum pajak sebesar 4,62% perbulan = 55,45% pertahun

sedangkan nilai ROI sesudah pajak sebesar 4,17% perbulan = 50,00% pertahun.

Nilai BEP akan tercapai pada saat bulan ke 19 hari ke 11 atau nilai BEP akan

tercapai pada saat unit rumah terjual sebanyak 25 unit. Dari analisa ekonomi

tersebut dapat disimpulkan bahwa perencanaan investasi di Kelurahan Mojosongo

Kecamatan Jebres Kota Surakarta layak dilaksanakan.

Kata Kunci : Analisa Ekonomi, Investasi, Perumahan