PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI … · 1 Pekerjaan Pos Satpam Rp 28.373.000,00 2...

PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA

GEDONGAN KECAMATAN COLOMADU KABUPATEN KARANGANYAR

PUBLIKASI ILMIAH

Disusun sebagai salah satu syarat menyelesaikan Program Studi Strata I pada Jurusan Sipil

Fakultas Teknik

Oleh:

RAFIKAL PRATAMA

D 100 120 012

PROGRAM STUDI SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2016

1

PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA GEDONGAN

KECAMATAN COLOMADU KABUPATEN KARANGANYAR

Abstrak

Perkembangan perumahan di Solo sangat pesat, khususnya di daerah Desa Gedongan,

Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar. Lokasi ini sangat cepat dalam

perkembangan proyek perumahan karena lokasinya yang dekat dengan pusat kota Solo.

Dalam merencanakan proyek investasi perumahan, umumnya memerlukan dana yang

cukup besar, karena itu perlu dilakukan studi kelayakan agar jangan sampai investasi

yang dilakukan tidak menguntungkan. Di mana penyebaran kuesioner yang digunakan

untuk mengetahui berapa kebutuhan akan rumah di desa Gedongan dan dilakukan studi

kelayakan yang ditinjau dari aspek ekonomi yang terdiri dari perhitungan PP, ROI, NPV,

IRR, BCR dan IP, serta BEP untuk mengetahui kapan titik impas investasi didapatkan.

Setelah dilakukan analisis, diperoleh kesimpulan bahwa, direncanakan 16 unit rumah di

desa Gedongan dengan luas lahan 2160 m2, dengan analisa ekonomi yang meliputi PP

dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tetap didapatkan nilai 22 bulan 3 hari,

sedangkan dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 20

bulan 3 hari, ROI bernilai 4,53% per bulan = 54,32% per tahun, nilai ROI sesudah pajak

bernilai 4,07% per bulan = 48,89% per tahun, NPV bernilai positif dengan nilai = Rp

547.672.714,24; IRR bernilai 19,82% > tingkat suku bunga 10%, BCR bernilai 1,069 >

1, dan IP bernilai 1,069 > 1, serta BEP tercapai pada saat terjual sebesar 13 penjualan

unit rumah. Dengan demikian perencanaan pembangunan perumahan di Desa Gedongan,

Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar dikatakan layak untuk dilaksanakan.

Kata Kunci: investasi, studi kelayakan, perumahan.

Abstract

Housing in Solo grows very rapidly, particularly in Gedongan village, Colomadu,

Karanganyar. This location is very fast in terms of housing projects development because

of its location that close to the center of Solo city. In housing investment planning

projects, generally require substantial funds, because it is necessary to do a feasibility

study to avoid unprofitable investment. Where the distribution of the questionnaires are

used to determine how the demand of houses in Gedongan village and conducted

feasibility studies in terms of economic aspects comprising the calculation of PP, ROI,

NPV, IRR, BCR and IP, as well as BEP to understand when the break-even investment

obtained. After the analysis is done, we concluded that, planned 16 houses in the village

Gedongan with total area of 2160 m2, in the economic analysis that includes PP with

annual cash flow with a fixed number of values obtained 22 months and 3 days, while

the annual cash flow by the number that not fixed obtained the value of 20 months and 3

days, the ROI is worth 4,53% per month = 54,32% per year, ROI after tax per month is

worth 4.07% per month = 48,89% per year, the NPV scored positive to value of RP

547.672.714,24; IRR is worth 19,82%> interest rate of 10%, BCR worth 1,069 > 1, and

IP worth 1,069 > 1, for BEP is reached when sold at 13 unit of houses. Thus the housing

developments planning in Gedongan village, Colomadu, Karanganyar is worth to be

implemented.

Keywords: investment, feasibility study, housing

2

1. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dewasa ini, bisnis investasi sudah menjamur di beberapa kota di Indonesia, salah satunya adalah

Solo. Salah satu investasi yang marak saat ini adalah bisnis investasi perumahan. Perkembangan

perumahan di Solo sangat pesat, khususnya di daerah Desa Gedongan, Karanganyar. Dalam

merencanakan proyek investasi perumahan, umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan

mempengaruhi perusahaan dalam jangka waktu yang cukup panjang, karena itu perlu dilakukan studi

kelayakan agar jangan sampai investasi yang dilakukan tidak menguntungkan. Sebelum

dilaksanakannya proyek tersebut perlu dilakukan sebuah analisa kelayakan untuk mengetahui tingkat

kelayakan dan analisa investasi untuk memperoleh keuntungan, sehingga dapat diketahui tingkat

kelayakan investasi tersebut. Setelah dilakukan survei dan pengamatan, maka didapatkan hasil

bahwa dibutuhkan perumahan di wilayah Desa Gedongan, Colomadu, Karanganyar.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan penjelasan latar masalah diatas, maka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut :

1. Berapa besar permintaan akan rumah di Desa Gedongan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten

Karanganyar ?

2. Berapa besar total rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Gedongan, Kecamatan

Colomadu, Kabupaten Karanganyar ?

3. Apakah layak rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Gedongan, Kecamatan

Colomadu, Kabupaten Karanganyar ditinjau dari analisis manajemen keuangan (finansial) dan

ekonomi ?

1.3 Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari tugas akhir ini adalah :

1. Mengetahui besarnya permintaan akan rumah di Desa Gedongan, Kecamatan Colomadu,

Kabupaten Karanganyar.

2. Mengetahui besarnya total rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Gedongan,

Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar.

3. Mengetahui layak atau tidaknya rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Gedongan,

Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar ditinjau analisa ekonomi.

2. METODE

Metode yang digunakan dalam pelaksanaan penelitian ini adalah penyebaran kuisioner kepada

kalangan PNS dan sebagian masyarakat sekitar Kecamatan Colomadu. Setelah itu data hasil

penyebaran kuesioner akan diuji menggunakan aplikasi SPSS. Di mana ada 3 pengujian yang

3

dilakukan, yaitu uji kecukupan data, uji validitas dan reabilitas, dan uji korelasi. Data hasil uji SPSS

ini nanti akan menjadi acuan dalam merencanakan jumlah rumah dalam master plan dan perhitungan

RAB yang selanjutnya akan dilakukan analisa kelayakan ekonomi yang meliputi payback period,

return on investment, net present value, internal rate of return, indeks profitabilitas, benefit cost

ratio, dan break even point.

Tahapan Penelitian

3. HASIL DAN PEMBAHASAN

3.1 Hasil Pengolahan Data SPSS

Uji Kecukupan Data

Data Primer (SNI) &

Data Sekunder (DPU)

Mulai

1. TYPE 38/62

2. TYPE 45/69

3. TYPE 52/75

4. TYPE 60/93

Fasilitas :

1. Pos Satpam

2. Taman

3. Pagar Keliling

4. Drainase

OH (Over Head)

1. Izin Pasang Listrik

2. Izin Pasang PDAM

3. IMB

4. Dan lain-lain.

Total Investasi

Kajian Ekonomi :

1. Payback Period (PP)

2. Return On Investment (ROI)

3. Net Present Value (NPV)

4. Internal Rate of Return (IRR)

5. Indeks Profitabilitas (IP)

6. Benefit Cost Ratio (BCR)

7. Break Even Point (BEP)

Selesai

Kuesioner (SPSS)

Kebutuhan Rumah

Layak

4

Berdasarkan hasil dari rekap data responden yang dihasilkan dari sebaran kuesioner, peneliti

melakukan uji kecupukan data dengan tujuan untuk mengetahui apakah 100 data yang diambil

sudah memenuhi syarat pemenuhan sampel atau tidak. Berikut adalah hasil dari uji kecukupan data:

N’ = , N≥N’

Keterangan :

N’ = Jumlah Pengamatan yang diperlukan

k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)

s = Tingkat ketelitian (5%)

N = Jumlah data yang didapat

Xi = Data Pengamatan

Data dikatakan cukup jika N ≥ N’

Berdasarkan hasil uji kecukupan data, didapatkan hasil N’ sebesar 94,576. Hal tersebut

menunjukkan bahwa data yang diperolah dari sebaran kuesioner dikatakan cukup karena N ≥ N’.

Uji Validitas dan Realibilitas

Uji validitas digunakan dengan tujuan untuk menunjukan apakah dari 6 item yang diuji dalam

kuesioner valid atau tidak. Software yang digunakan dalam pengujian ini adalah SPSS v. 16 dengan

Α = 0,05; N=100; rtabel = 0,195. Data dapat dikatakan valid jika nilai r kalkulasi ≥ r table. Berikut

adalah hasil dari pengolahan data menggunakan software SPSS:

Tabel 1. Hasil Uji Validitas

Kansei Word Corrected Item-

Total Correlation Keterangan

Lama Menetap 0,680 Valid

Jumlah Penghuni 0,648 Valid

Pekerjaan 0,528 Valid

Gaji 0,352 Valid

Angsuran 0,240 Valid

Tipe Rumah 0,627 Valid

Hasil dari uji validitas menunjukkan bahwa dari kedelapan item yang ada dapat dinyatakan valid

dikarenakan nilai rkalkulasi > 0,195 .Kemudian pada 6 item yang dinyatakan valid akan melalu uji

realibilitas alpha cronbach’s.

Setelah hasil yang didapatkan bahwa variabel yang digunakan telah dinyatakan valid, maka langkah

selanjutnya yang harus diambil adalah melakukan uji realibilitas dengan menggunakan software

SPSS dengan Α = 0,05; N=100; rtabel = 0,195. Nilai ralpha dapat dilihat dari kolom cronbach’s aplha.

5

Berdasarkan hasil uji realibilitas dengan software SPSS didapatkan hasil ralpha > rtabel dengan nilai

0,487 > 0,195 maka data dinyatakan Reliable. Berikut adalah tabel hasil uji realibilitas

Tabel 2. Hasil Uji Reliabilitas

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

0,487 6

Uji Korelasi

Berdasarkan 6 variabel yang didapatkan, peneliti melakukan uji korelasi guna mengetahui pengaruh

tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah. Uji yang dilakukan dengan menggunakan software

SPSS dengan Α = 0,05; N=100 ; rtabel = 0,195. Berikut adalah hipotesis dan hasil Uji Korelasi

dengan menggunakan software SPSS :

Hipotesis :

H0 : Terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah

H1 : Tidak terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah

Tingkat signifikansi :

A= 0,05; N= 100; rtabel = 0,195

Area Kritis :

H0 Diterima, jika r kalkulasi ≥ r table

H0 Ditolak, jika r kalkulasi < r table

Atau

H0 Diterima, jika nilai signifikansi < 0,05

H0 Ditolak, jika nilai signifikansi > 0,05

Tabel 3. Hasil Uji Korelasi

Correlations

TipeRumah

Lama Menetap Pearson

Correlation 0,203

Sig. (2-tailed) 0,043

N 100

Jumlah Penghuni Pearson

Correlation 0,223


N 100

Pekerjaan Pearson

Correlation 0,204


6

N 100

Gaji Pearson

Correlation 0,241


N 100

Angsuran Pearson

Correlation 0,201


N 100

Berdasarkan hipotesis dan hasil di atas dapat disimpulkan bahwa variabel-variabel terkait memiliki

pengaruh (hubungan) yang signifikan terhadap pemilihan tipe rumah. Hal tersebut ditunjukan

dengan nilai Pearson correlation ≥ r tabel sebesar 0.195 dan nilai signifikansi < 0,05.

3.2 Perencanaan Jumlah Rumah

Dari hasil pengolahan data di atas dan karena keterbatasan lahan yang tersedia, maka dapat diambil

kesimpulan akan direncanakan master plan dengan jumlah rumah 16 unit, dengan rincian rumah

tipe 38/62 berjumlah 6 unit, tipe 45/69 berjumlah 2 unit, tipe 52/75 berjumlah 4 unit, tipe 60/93

berjumlah 4 unit.

3.3 Menghitung Rencana Anggaran Biaya

Dari hasil perhitungan rencana anggaran biaya konstruksi tiap tipe rumah, didapatkan hasil biaya

konstruksi rumah tipe 38/62 sebesar Rp 168.239.000,00; tipe 45/69 sebesar Rp 183.600.000,00; tipe

52/75 sebesar Rp 182.690.000,00; dan tipe 60/93 sebesar Rp 228.082.000,00.

3.4 Rekapitulasi Biaya Total Proyek

Rekapitulasi biaya total proyek meliputi biaya persiapan, biaya pelaksanaan, biaya pembanguan

fasilitas umum, biaya konstruksi rumah dan biaya operasional seperti terlihat pada tabel dibawah ini

Tabel 4. Rekapitulasi Biaya Total Proyek

No Uraian Volume Satuan Harga Satuan Sub Jumlah

1 2 4 5 6 7 = 4 x 6

A BIAYA PERSIAPAN

1 Pembelian Lahan 2160 m2 Rp 1.100.000,00 Rp 2.376.000.000,00

2 Biaya Notaris & Pajak 1 Ls Rp 30.000.000,00 Rp 30.000.000,00

3 Biaya Pecah Kapling/Sertifikat 16 Unit Rp 2.590.000,00 Rp 2.590.000,00

5 Biaya Perencanaan 2160 m2 Rp 15.000,00 Rp 32.400.000,00

7 Biaya Advertensi (Reklame) 3 m2 Rp 500.000,00 Rp 1.500.000,00

8 AMDAL 1 Ls Rp 20.000.000,00 Rp 20.000.000,00

9 Cut & Fill 1080 m3 Rp 55.000,00 Rp 59.400.000,00

TOTAL Rp 2.521.890.000,00

B BIAYA FASILITAS

7

1 Pekerjaan Pos Satpam Rp 28.373.000,00

2 Pekerjaan Gorong - gorong Rp 93.842.000,00

3 Pekerjaan Pagar Keliling Rp 145.124.000,00

4 Pekerjaan Jalan Rp 74.316.000,00

5 Pekerjaan Landscape/Taman Rp 5.701.000,00

6 Jaringan Listrik 16 Unit Rp 1.244.000,00 Rp 19.904.000,00

7 Jaringan PDAM 16 Unit Rp 1.350.000.00 Rp 21.600.000,00

TOTAL Rp 388.860.000,00

C BIAYA KONSTRUKSI RUMAH

1 TYPE 38/62 6 m2 Rp 168.239.000,00 Rp 1.009.434.000,00

2 TYPE 45/69 2 m2 Rp 183.600.000,00 Rp 367.200.000,00

3 TYPE 52/75 4 m2 Rp 182.690.000,00 Rp 730.760.000,00

4 TYPE 60/93 4 m2 Rp 228.082.000,00 Rp 912.328.000,00

TOTAL Rp 3,019,722,000.00

D BIAYA OPERASIONAL

1 Gaji Karyawan Kantor 10 Orang/bln Rp 1.442.000,00 Rp 346.080.000,00

2 Oprasional Bulanan 24 Bulan Rp 600.000,00 Rp 14.400.000,00

3 Biaya Promosi 1 Ls Rp 15.000.000,00 Rp 15.000.000,00

4 Biaya Marketing 1 Total Rp 61.230.000,00 Rp 61.230.000,00

TOTAL Rp 436.710.000,00

TOTAL BIAYA Rp 6.367.182.000,00

Tabel 5. Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-3 & ke-6

No Uraian Bulan ke-3 Bulan Ke-6

I PENGELUARAN (CASH OUT)

1 Pembelian Tanah Rp 2.376.000.000,00

2 Biaya persiapan/Perijinan Rp 66.490.000,00

3 Biaya pelaksanaan Rp 79.400.000,00

4 Biaya fasilitas umum Rp 347.555.625,00 Rp 5.900.625,00

5 Biaya konstruksi

Rp 912.328.000,00 Rp 730.760.000,00 Pembangunan rumah

6 Biaya operasional Rp 54.588.750,00 Rp 54.588.750,00

7 Bunga pinjaman Rp 83.019.602,70

8 Angsuran pinjaman Rp 605.290.243,17

TOTAL Rp 3.836.362.375,00 Rp 1.479.559.220,87

II PENDAPATAN (CASH IN)

1 Pinjam bank Rp 1.910.154.600,00

2 Penjualan Rp 1.132.718.000,00 Rp 1.483.139.000,00

TOTAL Rp 3.042.872.00,00 Rp 1.483.139.000,00



8


1 Pembelian Tanah

2 Biaya persiapan/Perijinan

3 Biaya pelaksanaan


5 Biaya konstruksi

Rp 703.678.000,00 Rp 672.956.000,00 Pembangunan rumah


7 Bunga pinjaman Rp 30.018.286,55 Rp 22.099.243,72

8 Angsuran pinjaman Rp 314.136.636,39 Rp 322.055.679,22

TOTAL Rp 1.108.322.297,94 Rp 1.077.600.297,94


1 Pinjam bank Rp -

2 Penjualan Rp 1.266.618.000,00 Rp 1.333.607.000,00

TOTAL Rp 1.266.618.000,00 Rp 1.333.607.000,00




1 Pembelian Tanah


3 Biaya pelaksanaan


5 Biaya konstruksi

Pembangunan rumah


7 Bunga pinjaman Rp 13.980.570,43 Rp 5.657.234,22

8 Angsuran pinjaman Rp 330.174.352,51 Rp 338.497.688,72

TOTAL Rp 404.644.297,94 Rp 404.644.297,94


1 Pinjam bank

2 Penjualan Rp 842.014.000,00 Rp 424.604.000,00

TOTAL Rp 842.014.000,00 Rp 424.604.000,00

Tabel 8. Rencana aliran keuangan bulan ke-21 & ke-24



1 Pembelian Tanah


3 Biaya pelaksanaan


5 Biaya konstruksi

Pembangunan rumah


7 Bunga pinjaman

9

8 Angsuran pinjaman

TOTAL Rp 60.489.375,00 Rp 60.489.383,00


1 Pinjam bank

2 Penjualan Rp 383.624.000,00 Rp 383.624.000,00

TOTAL Rp 383.624..000,00 Rp 383.624.000,00

3.5 Hasil Analisa Kelayakan Ekonomi

Periode pengembalian (Payback Period)

Periode pengembalian atau biasa disebut payback period adalah jangka waktu yang diperlukan

untuk mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih (netto).

a) Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap

Mengkaji periode pengembalian suatu rencana investasi dengan biaya pertama Rp

8.432.111.537,62 Diharapkan aliran kas per bulan sebesar Rp 9.160.102.600,00/24 = Rp

381.670.941,67 selama umur investasi.

Periode pengembalian = Rp 8.432.111.537,62 / Rp 381.670.941,67

= 22,09 bulan (22 bulan 3 hari)

b) Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap

Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah maka garis kumulatif aliran kas tidak lurus, yaitu

sebagai berikut :

Tabel 9. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap

Akhir

Netto Aliran kass netto komulatif Bulan

Ke-

0 Rp (8.432.111.537,62) Rp (8.432.111.538,62)

3 Rp 3.042.872.600,00 Rp (5.389.238.937,62)

6 Rp 1.483.139.000,00 Rp (3.906.099.937,62)

9 Rp 1.266.618.000,00 Rp (2.639.481.937,62)

12 Rp 1.333.607.000,00 Rp (1.305.874.937,62)

15 Rp 842.014.000,00 Rp (463.860.937,62)

18 Rp 424.604.000,00 Rp (39.256.937,62)

21 Rp 383.624.000,00 Rp 344.367.062,38

24 Rp 383.624.000,00 Rp 727.991.062,38

Dari tabel diatas periode pengembalian arus kas netto terjadi pada bulan ke-21. Jadi, n = 21 ; An

= Rp 383.624.000,00, dengan menggunakan rumus aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap,

maka periode pengembaliannya :

= 3.042.872.600,00 + 1.483.139.000,00 + 1.266.618.000,00 +

10

1.333.607.000,00 + 842.014.000,00 + 424.604.000,00

= Rp 8.392.854.600,00

Periode pengembalian = 20 + 00,000.624.383

00,600.854.392.862,537.111.432.8

= 20,10 bulan (20 bulan 3 hari)

Pengembalian atas investasi (Return on Investment)

Perhitungan Return on Invesment (ROI) dari biaya pertama Rp 8.432.111.537,62 diharapkan

memperoleh pendapatan berturut-turut dalam 3 bulan sekali dalam jangka waktu 24 bulan.

Ditentukan besar biaya kapital 10% per tahun. Adapun perhitungan pemasukan bersih belum dan

sesudah pajak setiap tahun pada Tabel 13. sebagai berikut :

Tabel 10. Pengembalian atas investasi (return on investment)

Bulan Arus Kas

3 Rp 3.042.872.600,00

6 Rp 1.483.139.000,00

9 Rp 1.266.618.000,00

12 Rp 1.333.607.000,00

15 Rp 842.014.000,00

18 Rp 424.604.000,00

21 Rp 383.624.000,00

24 Rp 383.624,000,00

Rp 9.160.102.600,00

Perhitungan pemasukan netto rata-rata per bulan sebelum pajak, yaitu:

= ( 1/ 24 ) x (9.160.102.600,00)

= Rp 381.670.941,67

Perhitungan pemasukan netto rata-rata per bulan sesudah pajak, yaitu :

= 381.670.941,67 – (1-0,10)

= Rp 343.503.847,50

Jadi nilai ROI,

1) ROI = 62,537.111.432.8

67,941.670.381 x 100% = 4,53% per bulan ≈ 54,32 % per tahun

Jika besar pajak 10% per tahun, maka ROI sesudah pajak, yaitu :

2) ROI = 62,537.111.432.8

50,847.503.343 x 100% = 4,07% per bulan ≈ 48.89 % per tahun.

Jadi semakin tinggi nilai ROI, semakin disukai oleh investor.

Net Present Value ( NPV )

11

Menghitung NPV (Net Present Value) dari biaya kotor Rp 8.432.111.537,62 diharapkan

memperoleh pendapatan setiap 3 bulan berturut-turut selama 24 bulan sebesar Rp 1.132.718.000,00;

Rp 1.483.139.000,00; Rp 1.266.618.000,00; Rp 1.333.607.000,00; Rp 842.014.000,00; Rp

424.604.000,00; Rp 383.624.000,00; Rp 383.624.000,00. Arus pengembalian yang diinginkan

adalah sebesar 10 % per tahun (0,83% per bulan), seperti terlihat pada Tabel berikut :

Tabel 11. Cash out

Bulan Arus Kas 1/(1+i)n PV

3 Rp 3.836.362.375,00 0,9754 Rp 3.742.029.873,09

6 Rp 1.479.559.220,87 0,9514 Rp 1.407.691.885,96

9 Rp 1.108.322.297,94 0,9280 Rp 1.028.558.392,89

12 Rp 1.077.600.297,94 0,9052 Rp 975.457.184,04

15 Rp 404.644.297,94 0,8830 Rp 357.282.348,83

18 Rp 404.644.297,94 0,8612 Rp 348.497.115,70

21 Rp 60.489.375,00 0,8401 Rp 50.815.065,25

24 Rp 60.489.375,00 0,8194 Rp 49.565.571,13

Rp 8.432.111.537,62 Rp 7.959.897.436,89

Tabel 12. Cash in


3 Rp 3.042.872.600,00 0,9754 Rp 2.968.051.256,94

6 Rp 1.483.139.000,00 0,9514 Rp 1.411.097.782,77

9 Rp 1.266.618.000,00 0,9280 Rp 1.175.461.846,17

12 Rp 1.333.607.000,00 0,9052 Rp 1.207.197.632,86

15 Rp 842.014.000,00 0,8830 Rp 743.459.727,97

18 Rp 424.604.000,00 0,8612 Rp 365.687.271.68

21 Rp 383.624.000,00 0,8401 Rp 322.269.466,19

24 Rp 383.624.000,00 0,8194 Rp 314.345.166,54

Rp 9.160.102.600,00 Rp 8.507.570.151,13

Maka NPV = Rp 8.507.570.151,13 – Rp 7.959.897.436,89 = Rp 547.672.714,24

Berarti NPV = ( + ), jadi rencana proyek atau investasi tersebut dapat diterima.

Arus pengembalian internal ( Internal rate of return )

Adalah pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = NPV aliran kas keluar. Dalam

usulan proyek perumahan ini, memerlukan biaya pertama Rp 8.432.111.537,62. Proyek tersebut

diharapkan menghasilkan aliran kas masuk setiap 3 bulan berturut-turut selama 24 bulan. Karena

arus kas tidak tetap, maka dihitung terlebih dahulu rata-rata faktor anuitas.

Untuk i = 10% per tahun diperoleh :

NPV = Rp 8.507.570.151,13 – Rp 7.959.897.436,89 = Rp 547.672.714,24

sehingga nilai NPV > 0

12

Di coba i = 20% per tahun, terlihat pada Tabel 12. di bawah ini :

Tabel 16. diskonto, i = 20% per tahun (0,0167% per bulan).


3 Rp 3.042.872.600,00 0,9516 Rp 2.895.662.992,06

6 Rp 1.483.139.000,00 0,9056 Rp 1.343.106.179,69

9 Rp 1.266.618.000,00 0,8618 Rp 1.1091.536.829,69

12 Rp 1.333.607..000,00 0,8201 Rp 1.093.666.352,42

15 Rp 842.014.000,00 0,7804 Rp 657.113.732,23

18 Rp 424.604.000,00 0,7427 Rp 315.333.098,21

21 Rp 383.624.000,00 0,7067 Rp 271.116.214,64

24 Rp 383.624.000,00 0,6725 Rp 258.000.019,21

Rp 9.160.102.600,00 Rp 7.925.535.418,13

diperoleh NPV = Rp 7.925.535.418,13 – Rp 7.959.897.436,89 = Rp -34.362.018,75

sehingga nilai NPV < 0 , yang berarti ί terletak di antara 10% dan 20%

sehingga perlu diinterpolasi.

Selisih nilai ί : (ί)10% – (ί)20% = 10%

Diperoleh (PV)a = Rp 8.507.570.151,13

Diperoleh (PV)b = Rp 7.925.535.418,13

Selisih = Rp 5852.034.733,00

Dicari (ί)c yang mempunyai (PV)c = Rp 7.959.897.436,89 dan (PV)a–(PV)c = Rp 547.672.714,24

hal ini dapat digambarkan sebagai berikut :

(ί)a = 10% (ί)c = ? (ί)b = 20%

Rp 8.507.570.151,13 Rp 7.959.897.436,89 Rp. 7.925.535.418,13

Sehingga (ί) diperoleh :

(ί)c = 10% + 00,733.034.582

24,714.672.547x 10 = 10 + [(0.941) x 10] = 19,41% per tahun.

jadi IRR = 19,82% > 10% ( investasi dapat diterima )

Benefit Cost Ratio ( BCR )

Penggunaan metode ini amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum

atau sektor publik. Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) dengan arus pengembalian sebesar 10%

per tahun adalah sebagai berikut:

BCR = 89,436.897.959.7

13,151.570.507.8 = 1,069 > 1, jadi investasi tersebut diterima.

Indeks Profitabilitas (IP)

13

Variasi lain dari NPV adalah Indeks Profitabilitas atau IP, yang menunjukkan kemampuan

mendatangkan laba persatuan nilai investasi. Seperti perhitungan BCR, perhitungan Indeks

Profitabilitas (IP) dengan arus pengembalian sebesar 10% per tahun adalah sebagai berikut:

IP = 89,436.897.959.7

13,151.570.507.8 = 1,069 >1, jadi rencana proyek atau investasi tersebut dapat diterima

Titik Impas ( Break Even Point )

Titik impas memberikan petunjuk bahwa tingkat produksi telah menghasilkan pendapatan yang sama

besar dengan biaya produksi yang dikeluarkan. Perhitungannya sebagai berikut :

Qi = VC-P

FC=

000.456.122.3000.948.249.7

000.726.244.3

= 79 = 79%

Jadi nilai titik impas (BEP) setelah 79% penjualan dari total unit rumah atau sejumlah 13 unit rumah

terjual. Dengan rincian Tipe 38/62 = 5 unit, Tipe 45/69 = 2 unit, Tipe 52/75 = 3 unit, Tipe 60/80 = 3

unit.

4. PENUTUP

Kesimpulan

Berdasarkan uraian yang telah disusun pada bab-bab sebelumnya dan sesuai dengan data-data yang

diperoleh selama penelitian, maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :

a) Dari hasil pengolahan data kuesioner yang telah di sebar di Desa Gedongan, Kecamatan

Colomadu, Kabupaten Karanganyar didapatkan 16 unit kebutuhan rumah dengan 4 tipe rumah

yang berbeda.

b) Total investasi yang didapatkan pada perencanaan investasi pembangunan perumahan di Desa

Gedongan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar sebesar Rp 6.731.175.003,00 .

c) Investasi yang dilaksanakan di Desa Gedongan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar

dinyatakan layak dari aspek manajemen keuangan. Hal ini dapat dilihat dari hasil :

1) Payback Periode (PP) lama pengembalian investasi dihitung dengan aliran kas tahunan

dengan jumlah tetap didapatkan nilai 22 bulan 3 hari, sedangkan pengembalian investasi

dihitung dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 20 bulan 3 hari.

2) Return On Investment (ROI) bernilai 4,53% per bulan = 54,32 % per tahun, nilai ROI sesudah

pajak bernilai 4,07% per bulan = 48.89 % per tahun.

3) Net Present Value (NPV) bernilai positif sebesar Rp 547.672.714,24. Jadi investasi tersebut

dapat diterima.

4) Internal Rate of Return (IRR) bernilai 19,82% > 10 %. Jadi investasi tersebut dapat diterima.

5) Benefit Cost Ratio (BCR) bernilai 1,069 > 1. Jadi investasi tersebut dapat diterima.

6) Index Profitabilitas (IP) bernilai 1,069 > 1. Jadi investasi tersebut dapat diterima.

14

7) Break Even Point (BEP) akan tercapai pada saat terjual sebesar 79% penjualan dari total unit

rumah atau sejumlah 13 unit rumah terjual.

Saran

a) Pada saat akan melakukan survey untuk sebuah investasi perumahan ada baiknya harus

menentukan estimasi harga tanah yang akan dibeli dan harga jual bangunan sesuai dengan lokasi

investasi tersebut akan dilaksanakan.

b) Sebelum melakukan investasi, ada baiknya mengetahui pasar yang akan menjadi target

penjualan.

c) Untuk mencapai keberhasilan dalam sebuah investasi perumahan modal yang digunakan sebisa

mungkin adalah modal sendiri. Apabila modal yang digunakan harus meminjam dari bank

gunakanlah pinjaman seminimal mungki dari modal investasi keseluruhan.

DAFTAR PUSTAKA

Andini Prastiwi & Christiono Utomo. 2013. “Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi

Mangrove Surabaya”. JURNAL TEKNIK POMITS Vol.2, No.2 : 191-196

(ejurnal.its.ac.id/index.php/teknik/article/viewFile/3854/1506)

Budiwati, Tuti., Budiyono, Afif., Setyawati, Wiwiek., Indrawati, Asri. 2010. Analisa Korelasi

Pearson untuk Unsur-unsur Kimia Air Hujan di Bandung. Jurnal Sains dirgantara, Vol 7, No.

2, Juni 2010.

Ensiklopedi Indonesia. 2015. “Pengertian Investasi” (online),

(http://www.pengertianpakar.com/2015/03/pengertian-dan-jenis-investasi-menurut.html,

diakses tanggal 15 Maret 2016 20.00.05 GMT).

Hafiedz Akbar A dkk. 2014. “ANALISIS INVESTASI BANGUNAN GEDUNG (Studi Kasus Pada

Proyek Pembangunan Gedung Rawat Inap RSUP Dr. Kariadi Semarang)”. e-Jurnal

MATRIKS TEKNIK SIPIL Vol.1 : 2

(http://matriks.sipil.ft.uns.ac.id/index.php/MaTekSi/article/viewFile/214/207)

Husnan. 1996. “Pengertian Investasi” (online),

(http://mbegedut.blogspot.co.id/2012/07/pengertian-definisi-investasi-menurut.html).

Husnan S dan Suwarsono (1997), Studi Kelayakan Proyek,UPP AMP YKPN, Yogyakarta.

Insook Cho et al. 2014. “Homeownership and Investment in Risky Assets in Europe”. Canadian

Center of Science and Education Vol. 6, No. 4; 2014 : 254-267

(http://www.ccsenet.org/journal/index.php/res/article/download/40444/23178)

Khaira Amalia Fachrudin & Hilma Tamiami Fachrudin. 2015. “The Study of Investment Portfolio

Management and Sustainability of Property and Real Estate Companies in Indonesia Stock

Exchange”. Procedia - Social and Behavioral Sciences 211 ( 2015 ) : 177-183

(http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877042815053665)

Kasmir dan Jakfar. 2012. “Pengertian Investasi” (online), (http://mbegedut.blogspot.co.id/2012/07/pengertian-definisi-investasi-menurut.html)

Mohammed Mukhtar Musa et al. 2015. “Influence of External Environmental Factors on the

Success of Public Housing Projects in Developing Countries”. Construction Economics and

Building, 15 (4) : 30-44

(epress.lib.uts.edu.au/journals/index.php/AJCEB/article/download/.../5034)

http://matriks.sipil.ft.uns.ac.id/index.php/MaTekSi/article/viewFile/214/207http://www.ccsenet.org/journal/index.php/res/article/download/40444/23178http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877042815053665

15

Mulyadi. 2001. “Pengertian Biaya” (online), (http://www.trigonalmedia.com/2015/03/pengertian-

biaya-menurut-para-ahli.html)

Nurhasanah, Nunung., Haidar, F.Z., Hidayat, Syarif., Listianingsih, A.p., Agustini, D.U., Hasanati,

Nida’ul. 2014. Penjadwalan Produksi Industri Garmen dengan Simulasi Flexsim. Juenal

Ilmiah Teknik Industri, Vol. 2, No. 3, 141-148, 2014.

Owusu-Manu et al. 2015. “Real estate infrastructure financing in Ghana: Sources and constraints”.

Habitat International 50 (2015) : 1

(https://www.researchgate.net/publication/280093772_Real_Estate_Infrastructure_Financin

g_in_Ghana_Sources_and_Constraints)

Raharjaputra. 2009. “Pengertian Biaya” (online),

(http://www.kajianpustaka.com/2015/03/pengertian-dan-jenis-jenis-biaya.html)

Soeharto, Iman. 1999. Manajemen Proyek Dari Konseptual Operasional. Jakarta : Erlangga

Soeharto, Iman. 2002. Studi Kelayakan Proyek Industri. Jakarta : Erlangga.

Sorawit Biamukda & Chai Ching Tan. 2016. “Factors Influencing High-Involvement Behaviors in

the Real-Estate Investment in Northern Thailand”. Behavioral Science Research Institute

Vol. 11, Issue 1;2016 : 35-41 (http://www.tci-

thaijo.org/index.php/IJBS/article/view/47715/pdf_13)

Suparto. 2014. Analisa Korelasi Variabel-variabel yang Mempengaruhi Mahasiswa dalam Memilih

Perguran Tinggi. Jurnal IPTEK Vol 18 No. 2, Desember 2014.

Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek Teknik dan Prosedur Penyusunan Laporan. Yogyakarta :

J & J Learning
http://www.trigonalmedia.com/2015/03/pengertian-biaya-menurut-para-ahli.htmlhttp://www.trigonalmedia.com/2015/03/pengertian-biaya-menurut-para-ahli.htmlhttps://www.researchgate.net/publication/280093772_Real_Estate_Infrastructure_Financing_in_Ghana_Sources_and_Constraintshttps://www.researchgate.net/publication/280093772_Real_Estate_Infrastructure_Financing_in_Ghana_Sources_and_Constraintshttp://www.tci-thaijo.org/index.php/IJBS/article/view/47715/pdf_13http://www.tci-thaijo.org/index.php/IJBS/article/view/47715/pdf_13

PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI … · 1 Pekerjaan Pos Satpam Rp 28.373.000,00 2...

Documents

Transcript of PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI … · 1 Pekerjaan Pos Satpam Rp 28.373.000,00 2...