1 PENDAHULUAN

Latar Belakang

Indonesia merupakan salah satu negara dengan perekonomian terbesar di

Asia Pasifik. Dengan kondisi politik yang stabil, Indonesia terus tumbuh dan

membuka peluang-peluang investasi. Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat

walaupun terjadi perlambatan dalam beberapa tahun terakhir. Menurut data dari

Badan Pusat Statistik (BPS) pada tahun 2016 menyebutkan bahwa ekonomi

Indonesia tumbuh 5,04 persen pada kuartal keempat 2015, naik dari 4,7 persen

pada kuartal sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi ini menurut BPS didorong oleh

peningkatan belanja pemerintah sebesar 7,3 persen secara tahunan dan kenaikan

investasi sebesar 6,9 persen. Semakin membaiknya perekonomian Indonesia menyebabkan peningkatan daya beli yang semakin membaik.

Dengan populasi terbesar keempat di dunia, Indonesia menawarkan

jumlah kelas menengah yang terus tumbuh serta daya beli konsumen yang tinggi.

Penyediaan dan kebutuhan tempat tinggal secara alamiah akan terus meningkat

seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Dengan pertimbangan tersebut

dari sisi permintaan akan properti dan real estate, maka diprediksikan bahwa

bisnis properti dari tahun 2010 keatas akan terus menunjukkan peningkatan.

Sedangkan dari sisi penawaran, bisnis properti dan real estate akan mengikuti

demand, terutama sektor perumahan, perhotelan, kondominium dan perkantoran, rumah toko (Ruko) dan rumah kantor (Rukan).

Indeks Harga Properti Residensial Indonesia (IHPR) adalah suatu indeks

yang mencerminkan harga properti secara umum pada pasar primer (developer) di

seluruh Indonesia atau semacam pengukuran IHSG untuk properti. Seperti pada

Gambar 1 menunjukkan perkembangan indeks harga properti residensial dari

kuartal ke kuartal (3 bulanan). BI mencatat per triwulan I-2016 indeks harga

properti komersial sebesar 191,90 atau meningkat 0,99 persen (QTQ) namun

melambat secara tahunan sebesar 4,15 persen (YOY). Kenaikan harga bahan

bangunan sebesar 31,97 persen dan kenaikan upah kerja sebesar 23,58 menjadi

sebab kenaikan harga property residensial Perlambatan kenaikan harga properti

tersebut akibat menurunnya permintaan terhadap hunian properti komersial.

Tahun 2015 disebut-sebut sebagai titik terendah bagi pasar properti. Rata-rata

pertumbuhan KPR perbankan ada di kisaran 16,5 persen. Pada tahun 2014

pertumbuhan KPR perbankan masih lebih tinggi mendekati 25 persen secara rata-

rata. Hal ini menunjukan, bahwa sektor properti mengalami kondisi yang sulit.

Hal ini perlu disikapi dengan benar oleh pelaku bisnis sektor properti agar

keberlangsungan bisnis dapat terus berjalan.

Penyediaan dan kebutuhan tempat tinggal secara alamiah akan terus

meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Jumlah penduduk di

Indonesia yang semakin meningkat, membuat kebutuhan untuk kebutuhan rumah

menjadi sangat penting. Saat ini, masih terdapat kesenjangan perumahan

(backlog) antara orang yang memiliki tempat tinggal atau tidak seperti dapat dilihat pada Tabel 1.

2

Sumber: Bank Indonesia (2016)

Gambar 1 Perkembangan indeks harga properti residensial

Kesenjangan perumahan adalah kuantitas rumah yang belum/tidak

tertangani. Kesenjangan perumahan dihitung berdasarkan konsep bahwa satu unit

rumah per satu rumah tangga atau kepala keluarga. Dalam menentukan acuan

jumlah kesenjangan perumahan, terdapat perbedaan sudut pandang (perspektif)

terhadap kesenjangan perumahan antara perspektif Kementerian Pekerjaan Umum

dan Perumahan Rakyat (PUPR) dengan perspektif BPS. Dalam perspektif

Kementerian PUPR, kesenjangan rumah itu terhadap rumah yang tidak layak

huni, sedangkan perspektif BPS, kesenjangan rumah itu atas rumah milik. Dalam

perspektif BPS, orang (rumah tangga) tinggal di rumah yang layak huni, tapi

sewa, tetap dianggap perumahan. Sebaliknya menurut perspektif Kementerian

PUPR, sepanjang sudah tinggal di hunian yang layak, maka tidak terhitung

sebagai angka kesenjangan perumahan. Dengan adanya perbedaan tersebut,

kecenderungan angka kesenjangan perumahan Kementerian PUPR lebih kecil dari

BPS. Menurut data BPS jumlah kesenjangan perumahan telah mencapai

13.012.107 unit. Pada tahun 2014 menurut BPS terdapat penurunan kesenjangan

pemenuhan rumah sebesar 1.02 persen dari tahun 2013. Kekurangan dalam

pemenuhan rumah untuk masyarakat menjadikan pangsa pasar properti sangat

menguntungkan untuk berinvestasi, karena jumlah kesenjangan rumah masih

cukup besar.

Tabel 1 Penyediaan dan kebutuhan rumah

Tahun Jumlah Backlog Backlog

Rumah tangga (Menghuni) (Memiliki)

2010 61.390.300 7.170.387 13.505.866

2011 62.255.258 7.813.035 13.216.791

2012 63.132.404 7.310.732 12.512.842

2013 64.021.907 7.788.086 13.144.695

2014 64.923.944 7.867.171 13.012.107

Sumber: Bank Indonesia (2016)

Elang Group selama ini memposisikan diri sebagai perusahaan yang

berfokus pada bisnis inti sebagai pengembang perumahan terus berusaha menjadi

perusahaan yang kompetitif. Elang Group memposisikan diri sebagai pengembang

3

perumahan rumah sehat sederhana (RSS) dengan merek Gemilang Property.Hal

ini berbeda dengan kompetitor pengembang lainnya seperti Sentul City. Tbk yang

mengembangkan kawasan Sentul selatan, dengan menawarkan rumah mewah

dengan harga premium serta kemudahan akses ke gerbang tol Sentul Selatan dan

Bogor Outer Ring Road (BORR). Elang Group telah mengerjakan berbagai

proyek pembangunan perumahan RSS di kawasan Bogor dan Sukabumi.

Berdasarakan laporan tahunan internal perusahaan Elang Group, pembangunan

proyek sudah berjalan sebanyak 18 proyek yang sebagian besar ditujukan untuk

masyarakat kelas menengah. Proyek Elang Group diantaranya adalah Perumahan

Bukit Wanasari Endah Cilebut (Sold Out 2008), Perumahan Griya Salak Endah 1

(Sold Out 2009), Perumahan Griya Ciampea Endah 1 (Sold Out 2010), Perumahan

Griya Salak Endah 2 (On progress 80 persen), Perumahan Griya Ciampea Endah

2 (Sold Out 2012), Gemilang Properi Lido 1 (Sold Out 90 persen), Gemilang

Properti Lido 2 dan 3 (On progress), Gemilang Properti Citayam 1 (Sold Out

2011), Perumahan Jaya Bakti Permai Cidahu (Sold Out 70 persen), Balandongan

Hills (On progress), Taman Griya Asri Cilebut (On progress), Nuansa Cilebut

Asri (On progress), Sevilla Kemang Residence (On progress), Griya Ciampea

Endah 3 (Sold Out 40 persen) Griya Ciampea Endah 4 (On progress), Green Kemang, dan Samudera Residence.

Persaingan dari perusahaan perumahaan properti sejenis membuat

perumahan properti harus mempunyai nilai lebih dibanding kompetitor lainnya.

Menurut Christina dan Sudana (2013) perencanaan strategis berbasis kinerja pada

perusahaan sangat diperlukan jika perusahaan ingin tetap bertahan dalam

persaingan bisnis yang semakin kompetitif. Elang Group saat ini masih

melakukan perbaikan dalam sistem manajemen baik dalam hal Sumber Daya

Manusia (SDM) yaitu karyawan, Produk dan Pelayanan. Evaluasi kinerja

keuangan sudah mulai membaik tetapi dalam evaluasi karyawan, produk serta

pelanggan (customer) belum terukur secara teratur dan baik. Oleh karena itu

Elang Group perlu menyiapkan suatu strategi yang bisa membuat perusahaan

unggul dalam persaingan dalam industri property. Strategi tersebut harus

direncanakan dengan sistematis agar mampu diimplementasikan pada perusahaan secara optimal sehingga bisa mencapai harapan dari pemegang saham perusahaan.

Perencanaan strategis dan penilaian kinerja yang komprehensif sebagai

pengganti pengukuran tradisional dicetuskan Kaplan dan Norton (2001) yaitu

dengan menggunakan Balanced Scorecard (BSC). Pengukuran kinerja dan

perencanaan strategis dalam kerangaka BSC menggunakan beberapa perspektif

yang terintegrasi, yaitu perspektif keuangan (financial perspective), perspektif

pelanggan (customer perspective), perspektif proses bisnis internal (internal and

process business perspective) serta perspektif pertumbuhan dan pembelajaran

(learning and growth perspective). Tujuan dari penyusunan rancangan strategis

berbasis Balanced Scorecard adalah untuk mengetahui sasaran strategis, KPI, peta

strategi, target, serta inisiatif strategi yang harus dilaksanakan oleh organisasi.

Salah satu kelebihan Balanced Scorecard menurut Niven (2002), adalah

kemampuan menerjemahkan strategi menjadi aksi – aksi, kemampuannya sebagai alat ukur kinerja, kemampuannya menjadi alat komunikasi strategi.

4

Rumusan Masalah

Penilaian kinerja pada perusahaan sangat diperlukan jika perusahaan ingin

tetap bertahan dalam persaingan bisnis yang semakin kompetitif (Zagloel et al.,

2006). Dari paparan latar belakang pada sub bab sebelumnya bahwa untuk

menghadapi persaingan global yang semakin kompetitif, Elang Group harus

mempersiapkan segala sesuatunya untuk berekspansi agar bisa menghadapi

persaingan di bidang properti ini. Permintaan pada rumah setiap tahunnya

meningkat yang membuat pasar properti tidak akan surut karena kebutuhan rumah

yang terus meningkat. Agar menjadi kompetitor yang diperhitungkan oleh

kompetitif lainnya, Elang Group harus membuat sistem dimana terdapat indikator-

indikator yang jelas terhadap keberhasilan sistem yang ada didalamnya, termasuk

pengukuran kinerja.

Balanced Scorecard diperlukan sebagai sistem alat ukur kinerja untuk

mengetahui seberapa jauh Elang group mampu melakukan perencanaan strategik

dalam memberikan kontribusi jangka panjang yang positif bagi perusahaan.

Perancangan suatu sistem pengukuran kinerja yang bisa mencakup seluruh

aktivitas dan kegiatan yang ada agar tidak terjadi tarik menarik kepentingan

sangat diperlukan. Permasalahan-permasalahan diatas yang dapat teridentifikasi

dalam perumusan masalah pada penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Apa saja faktor eksternal dan faktor internal yang akan mempengaruhi

perkembangan perusahaan Elang Group?

2. Bagaimana strategi bisnis Elang Group dengan mempertimbangkan faktor

eksternal dan faktor internal perusahaan?

3. Apa saja yang menjadi sasaran strategis dan peta strategi dalam rancangan

kinerja Elang Group dengan menggunakan pendekatan Balance

scorecard?

4. Apa saja yang menjadi ukuran pencapaian (key performance indicator)

dalam rancangan kinerja perusahaan Elang Group dengan mengunakan

metode Balanced Scorecard?

5. Bagaimana bobot dari empat perspektif yang terdapat pada Balance

scorecard, dan bobot dari masing-masing KPI?

Tujuan Penelitian

Berdasarkan latar belakang dan rumusan diatas, maka tujuan dari penelitian ini

adalah sebagai berikut :

1. Menetapkan faktor–faktor strategis dari lingkungan internal dan eksternal

yang akan mempengaruhi perkembangan perusahaan Elang Group.

2. Menganalisis alternatif strategi dengan mempertimbangkan faktor-faktor

internal dan eksternal yang dimiliki perusahaan Elang Group.

3. Menyusun sasaran strategis dan peta strategis yang menghubungkan antar

sasaran strategis pada perusahaan Elang Group.

4. Menetapkan key performance indicator (KPI) dalam rancangan kinerja

perusahaan Elang Group dengan mengunakan metode Balanced

Scorecard.

5

5. Menetapkan bobot dari masing-masing perspektif Balance Scorecard, dan

bobot dari masing-masing KPI.

Manfaat Penelitian

Adapun manfaat dari penelitian adalah:

1. Bagi manajemen, dapat digunakan manajemen perusahaan sebagai bahan

pertimbangan dalam merancang sistem pengukuran kinerja berbasis

Balanced Scorecard untuk perusahaan. Sehingga pihak manajemen dan

anggota perusahaan dapat menerjemahkan visi, misi dan strategi

perusahaan ke dalam tindakan-tindakan yang terukur dan terencana dengan baik.

2. Bagi peneliti, penelitian ini diharapkan dapat mengembangkan

kepribadian peneliti dalam melakukan pengambilan keputusan dan juga

sebagai alat untuk menerapkan teori yang telah diperoleh selama kuliah

dalam kehidupan.

3. Bagi peneliti selanjutnya, sebagai acuan dan sumber referensi untuk melakukan penelitian dengan topik yang sama.

Ruang Lingkup Penelitian

Untuk mencapai penelitian yang fokus dan terarah, pembatasan penelitian

ini akan dibatasi pada :

1. Penelitian ini difokuskan pada kajian terhadap perancangan Balanced

Scorecard organisasi yang dilaksanakan di Perusahaan Elang Group yang

terdiri dari empat perspektif, yaitu perspektif finansial (financial),

perspektif pelanggan dan pemangku kepentingan (customers and

stakeholders), perspektif proses bisnis internal (internal business process)

serta perspektif pembelajaran dan pertumbuhan (learning and growth).

2. Rancangan Balanced Scorecard diawali dengan merumuskan strategi yang

disusun berdasarkan position audit melalui analisis SWOT dan Key

Success Factor (KSF), hasil perumusan strategi ini digunakan sebagai

dasar dalam menentukan indikator kinerja kunci atau Key Performance

Indicator (KPI). Dalam penelitian ini, perancangan KPI didasarkan pada

strategi organisasi yang telah dirumuskan pada ke dalam sasaran strategis

organiasi. Tahapan dalam penentuan KPI ini dilakukan melalui identifikasi

sasaran strategis (SS), kemudian penyusunan peta strategi, penentuan

satuan dari target hingga inisiatif strategis dari tiap sasaran strategis.

Eksekusi target, penyusunan program dan anggaran diserahkan kepada

manajemen Elang Group untuk diimplementasikan.

3. Objek yang diteliti adalah perusahaan Elang Group yang berkedudukan di

kota Bogor dengan melibatkan pihak manajemen dari perusahaan Elang

Group.