PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20334144-T32553-Esti...

UNIVERSITAS INDONESIA

PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS TANAH

DAN/ATAU BANGUNAN

TESIS

ESTI PURNAMI

1006828142

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

DEPOK

JANUARI 2013

Peran notaris..., Esti Purnami, FH UI, 2013


PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS TANAH

DAN/ATAU BANGUNAN

TESIS

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan

ESTI PURNAMI

1006828142

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

DEPOK

JANUARI 2013


iv

KATA PENGANTAR

Diawali dengan ucapan “bismillahirrahmanirrahim” penulis panjatkan

puji syukur kehadirat Allah swt, yang telah memberikan kekuatan, karunia dan

rahmat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.

Tesis ini penulis ajukan sebagai salah satu syarat untuk mencapai gelar

Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Intinya Tesis

ini mencoba membahas tentang peran Notaris dalam pajak. Tepatnya, tesis ini

mengambil judul “PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS

TANAH DAN ATAU BANGUNAN”.

Penulis menyadari bahwa tesis ini masih memiliki banyak kekurangan

yang perlu diperbaiki mengenai isi maupun bahasanya. Hal dikarenakan masih

kurangnya pengalaman penulis dalam hal pengetahuan maupun teknik

penyusunannya. Tapi penulis mencoba dan berusaha membuat tesis dengan

semaksimal mungkin.

Terselesaikannya penulisan tesis ini tidak terlepas dari bantuan berbagai

pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini seyogyanya penulis menyampaikan

penghargaan dan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada semua pihak

yang telah memberikan bantuan, dorongan baik materil, moril maupun spiritual.

Doa yang tulus penulis panjatkan ke hadirat-Nya, mudah-mudahan amal baik

semua pihak yang berjasa kepada penulis mendapat balasan yang berlipat ganda

dari Allah swt. Amin.

Ucapan terima kasih khususnya penulis sampaikan kepada:

1. Ibu Chairunnisa Said Selenggang, S.H, MKN, selaku Pembimbing yang

dengan tekun dan sabar memberikan arahan kepada penulis serta motivasi

untuk berbuat yang terbaik. Mudah-mudahan Allah selalu memberikan

rahmat, hidayah dan kesehatan kepadanya.

2. Bapak Dr. Drs. Widodo Suryandono, S.H, M.H, selaku Ketua Program

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, yang juga


v

telah meluangkan waktu untuk penulis dan memberikan saran dan masukan

yang bermanfaat untuk penulis.

3. Bapak Sarwa Edi, S.T, M.T, selaku Kepala Seksi Dukungan dan Evaluasi

Data, Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian, Direktorat Jenderal Pajak

Kementerian Keuangan Republik Indonesia yang telah membantu penulis

sebagai narasumber untuk memberikan informasi, saran dan masukan

khususnya mengenai pelaksanaan pemungutan pajak atas tanah dan atau

bangunan serta memberikan data-data pendukung penulisan Tesis ini.

4. Bapak Agus, selaku staff pada Direktorat Peraturan Perpajakan II, Direktorat

Jenderal Pajak Kementerian Keuangan Republik Indonesia yang telah

membantu penulis untuk memberikan informasi, saran dan masukan

khususnya mengenai peraturan tentang pajak penghasilan.

5. Staff pada beberapa Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama, Direktorat

Jenderal Pajak yang telah membantu penulis untuk memberikan Informasi

mengenai pelaksanaan pemungutan pajak dan proses penelitian pembayaran

pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.

6. Ibu Fatma Agung Budiwijaya, SH, Notaris di Jakarta Selatan yang yang

telah membantu penulis sebagai narasumber

7. Bapak I Nyoman Raka, SH, Notaris di Jakarta Utara yang telah membantu

penulis sebagai narasumber.

8. Ibu Siti Rachmayanti, SH, Notaris di Jakarta Barat, yang telah membantu

penulis sebagai narasumber.

9. Alm. Bapak dan mama. Sujud syukur penulis untuknya, dengan rela

berkorban memberikan bimbingan dan motivasi serta doa untuk penulis

dalam bekal menjalani hidup ini.

10. Bapak Agung Budiwijaya (Mas Agung) dan Ibu Fatma Ul Chasanah (Mba

Ade), yang telah memberikan dukungan kepada penulis untuk

mengembangkan diri menjadi lebih baik lagi dengan memberikan bantuan

moril dan materil selama kuliah sampai dengan penulisan tesis ini.

11. Mas Febri dan seluruh keluarga besar pengajian Waqiah, yang telah

memberikan dukungan doa serta memberikan motivasi kepada penulis

dalam mencapai cita-cita yang nantinya berguna bagi umat.


vi

12. Kang Memet, sahabat penulis yang selalu siap membantu kapan saja dan

dimana saja serta memberikan penjelasan mengenai pajak yang sangat

membantu penulis dalam penulisan tesis ini.

13. Dhita, Mba Isye, Husna, sahabat penulis yang selalu siap membantu kapan

saja dan dimana saja selama penulis kuliah sampai menulis tesis ini.

14. Teman-teman satu bimbingan, dhita, mba isye, amel, puti, cici shuei, meris,

theo, tommy, david yang selalu kompak dan saling membantu,

15. Teman-teman Magister Kenotariatan angkatan 2010 Kelas Salemba yang

telah memberikan warna warni kehidupan di Kampus.

Sahabat-sahabat yang lain, yang tidak bisa penulis sebutkan satu persatu,

terima kasih atas doa, saran dan motivasi untuk penulis.

Jakarta, Januari 2013

Penulis,

ESTI PURNAMI


viii

ABSTRAK

Nama : ESTI PURNAMI

Program Studi : Magister Kenotariatan

Judul : PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS

TANAH DAN ATAU BANGUNAN

Pajak merupakan sumber utama penerimaan negara yang salah satunya berasal

dari tanah dan atau bangunan berupa Pajak Penghasilan atas pengalihan hak

maupun atas sewa, Pajak Bumi dan Bangunan serta Bea Perolehan Hak Atas

Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pajak tersebut dikenakan dikarenakan adanya

perbuatan hukum yang dilakukan oleh masyarakat yang selalu harus diikuti

dengan pembuatan akta-akta yang diantara dibuat oleh Notaris. Penulisan tesis ini

bertujuan untuk mengetahui dan memahami pengaturan paling mutakhir mengenai

pelaksanaan pemungutan pajak yang dapat dikenakan terkait dengan akta yang

dibuat oleh Notaris atas tanah dan atau bangunan dan mengetahui peran Notaris

dalam pemungutan pajak serta hambatan yang ditemui oleh Notaris dalam

pemungutan pajak tersebut sehingga dapat memberikan simpulan dan saran

mengenai hal ini kepada dinas dan instansi terkait demi penyelenggaraan

pungutan pajak yang lebih baik di masa mendatang. Penelitian ini menggunakan

metode normatif empris dengan penelitian kepustakaan yang bersifat deskritif

yang menggunakan data sekunder dan wawancara. Berdasarkan hasil analisis dan

wawancara dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan pemungutan pajak

dilaksanakan secara berbeda-beda, seharusnya Notaris sebelum membuat akta

harus menerima bukti pembayaran pajak dari para pihak. Selain itu, peran Notaris

dalam pemungutan pajak sebagai perpanjangan tangan pemerintah sangat

signifikan karena dari Notaris dapat diperoleh wajib pajak baru melalui

pembuatan NPWP maupun data-data yang akurat mengenai adanya suatu

perubahan yang terjadi terhadap Obyek Pajak melalui akta-akta yang dibuat

Notaris.

Kata kunci : Notaris, Peran, Pemungutan pajak.


ix

ABSTRACT

Name : ESTI PURNAMI

Courses : Master Of Notary

Title : THE ROLE OF NOTARY IN COLLECTING TAXES ON

LAND AND OR BUILDINGS

Taxes are the main source of state revenues, one of which comes from the land

and the building or in the form of income tax on the transfer of rights as well as

the rent, taxes and Customs building as well as the acquisition of rights to land

and buildings (BPHTB). These taxes are imposed owing to legal action

undertaken by the community that should always be followed by the creation of

the deed-a deed between created by notary public. The writing of Taxes are the

main source of state revenues, one of which comes from the land and or building

form of income tax on the transfer of rights or rent, Land and Building Tax and

Customs Acquisition of The Rights Transfer of Land and Building (BPHTB).

These taxes are imposed due to the legal actions undertaken by people who are

always to be followed by the creation of the deeds among the Notary. This thesis

aims to know and understand the most current arrangements regarding the

implementation of tax collection which can be associated with the act made by

Notary on land and or building and know the Notary role in tax collection as well

as obstacles encountered by notary in the tax collection so that it can provide a

conclusion and advice on the matter to the relevant agencies for the service and

maintenance of better tax collection in the future. This research is using an

empirical normative methods of the literature which is a descriptive study using

secondary data and interviews. Based on the results of the analysis and interviews,

it can be concluded that the implementation of tax collection are implemented

diffrently and Notary must receive proof of tax payment from the party before

making the deeds. In addition, the role of Notary is very significant in collecting

taxes as a Government’s extension of power because Notary can obtain new

taxpayer through creating NPWP or obtain an accurate data on the changes of Tax

Object through deeds made by the Notary.

Key words :

Notary, The Role, Collecting Taxes


x

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL i

PERNYATAAN ORISINAL ii

HALAMAN PENGESAHAN iii

KATA PENGANTAR iv

LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH vii

ABSTRAK viii

ABSTRACT ix

DAFTAR ISI x

I. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Permasalahan 1

1.2. Pokok Permasalahan 10

1.3. Tujuan Penelitian 10

1.4. Metode Penelitian 10

1.5. Sistematika Penulisan 11

II. PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK

ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN

2.1. Gambaran Umum Tentang Notaris dan Kewenangannya serta

PPAT dan Kewenangannya

2.1.1. Tentang Notaris dan Kewenangannya 14

2.1.1.1. Tentang Kewenangan Notaris 24

2.1.1.2. Kewenangan Notaris dalam Membuat Akta

Yang Berkaitan Dengan Tanah 29

2.1.2. Tentang PPAT dan Kewenangannya 31

2.1.3. Perbedaan Notaris dan PPAT 40

2.2. Tinjauan Umum Tentang Pemungutan Pajak Atas Tanah

Dan Atau Bangunan.

2.2.1. Pengertian Pajak dan Sistem Pemungutan Pajak 42

2.2.2. Jenis Pemungutan Pajak Atas Tanah dan atau

Bangungan 50

2.2.2.1. Pajak Bumi dan Bangunan 51

2.2.2.2. Pajak Penghasilan 54

2.2.2.3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau

Bangunan (BPHTB) 65

2.2..2.4. Proses Penelitian Surat Setoran Pajak

(Validasi) 66

2.3. Peran Serta Notaris Dalam Pemungutan Pajak Atas

Tanah Dan Atau Bangunan 69

2.4. Permasalahan Hukum dalam Pelaksanaan Pemungutan

Pajak Atas Tanah Dan Atau Bangunan 78


xi

III. KESIMPULAN DAN SARAN

3.1. Kesimpulan 81

3.2. Saran 83

DAFTAR REFERENSI 86

LAMPIRAN


1


BAB I

PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG PERMASALAHAN

Perkembangan bisnis properti di Indonesia mengalami kenaikan yang

sangat tajam pada dekade terakhir ini. Pesatnya bisnis properti ini didorong oleh

kebutuhan pokok manusia akan papan, disamping pangan dan sandang. Dan

kebutuhan ini termasuk kebutuhan utama yang secara naluri harus terpenuhi.

Maka, sudah sewajarnya bagi seseorang untuk mengidam-idamkan memiliki

rumah hunian sendiri. Disamping itu dalam rangka keperluan usaha, seseorang

atau badan usaha memerlukan tempat yang dapat digunakan untuk keperluan

usahanya, misalnya kantor, ruko ataupun gudang. Disamping itu, properti juga

menjadi alternatif utama untuk berinvestasi. Disamping harga yang relatif selalu

naik dimasa yang akan datang, juga dapat dijadikan bisnis sewa yang

mendatangkan keuntungan pasif.

Dengan fenomena tersebut, membuat pemerintah berpikir untuk

mendapatkan penghasilan bagi negara dengan cara menarik pajak dari sektor ini

lebih besar lagi. Pajak digunakan untuk membiayai negara dalam banyak hal, baik

itu pembangunan maupun hal-hal yang terkait dengan kesejahteraan rakyat. Pajak

merupakan sumber utama dalam Anggaran Pembangunan dan Belanja Negara

(APBN) yang dari tahun ke tahun mengalami peningkatan. Jika dilihat dari

peningkatan jumlah penerimaan yang demikian besar, nyata bahwa pajak

merupakan sokoguru pembangunan negara kita.

Selain itu, salah satu fungsi pajak adalah mengisi penerimaan kas negara

yang sering disebut sebagai fungsi budgetair yaitu fungsi untuk menghimpun dana

dari masyarakat bagi kas negara untuk pembiayaan kegiatan pemerintah, baik

pembiayaan rutin maupun pembiayaan pembangunan.


2


Fungsi ini hakekatnya merupakan fungsi utama pajak, sebagaimana di

definisikan oleh Prof.Dr.P.J.A.Adriani guru besar hukum Pajak di Belanda bahwa

Pajak adalah iuran kepada negara (yang dapat dipaksakan) yang terutang oleh

yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan dengan tidak mendapat

prestasi kembali, yang langsung dapat ditunjuk, dan yang gunanya adalah untuk

membiayai pengeluaran-pengeluaran umum berhubungan dengan tugas negara

untuk menyelenggarakan pemerintahan1.

Fungsi Pajak dalam mengisi kas negara diharapkan peranannya semakin

meningkat. Hal tersebut sejalan dengan yang ditegaskan pula dalam GBHN 1988,

pada Arah dan Kebijakan Pembangunan, angka 15, yaitu2 :

Pengelolaan anggaran pendapatan dan belanja negara perlu terus

disempurnakan agar penerimaan negara makin meningkat, sedangkan pengeluaran

negara makin terkendali, terarah dan efisien. Untuk meningkatkan penerimaan

negara dari berbagai sumber, terutama diluar minyak dan gas bumi, pelaksanaan

sistem perpajakan terus disempurnakan dengan memperhatikan asas keadilan,

kemampuan dan manfaat. Dalam hubungan itu, kesadaran untuk membayar pajak

terus ditingkatkan, prosedur perpajakan terus disempurnakan dan aparatur

perpajakan harus makin mampu dan bersih.

Sumber penerimaan pajak yang dapat diperoleh oleh negara salah satunya

adalah berasal dari tanah dan atau bangunan. Bumi dan bangunan memberikan

keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau

badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari

padanya, dan oleh karena itu wajar apabila mereka diwajibkan memberikan

sebagian dari manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya kepada negara melalui

pajak.

1 Santoso Brotodihardjo, Pengantar Ilmu Hukum Pajak, cet.2, (Bandung:Refika Aditama,

2010), hlm. 2.

2 Wiratni Ahmad, Sinkronisasi Kebijakan Pengenaan Pajak Tanah Dengan Kebijakan

Pertanahan di Indonesia, cet.1, (Bandung: Refika Aditama, 2006), hlm. 3.


3


Pemungutan pajak atas tanah dan atau bangunan adalah berdasarkan

Undang-Undang, sebagaimana dasar hukum pajak yang tertinggi adalah Pasal

23A Undang-Undang Dasar 1945.3

“Pajak dan pungutan lain yang bersifat memaksa untuk keperluan negara

diatur dengan Undang-Undang”

Suatu negara tidak mungkin menghendaki merosotnya kehidupan ekonomi

masyarakatnya, karenanya dalam politik pemungutan pajaknya harus

memperhatikan hal-hal sebagai berikut :4

1. Harus diusahakan supaya jangan sampai menghambat lancarnya produksi

dan perdagangan.

2. Harus diusahakan supaya jangan menghalang-halangi rakyat dalam

usahanya menuju ke kebahagiaan dan jangan sampai merugikan

kepentingan umum.

Hal penting lain yang terkait dengan penerimaan negara melalui pajak

adalah sistem dari negara tersebut untuk melakukan pemungutan atau pengenaan

pajak tersebut. Berkenaan dengan sistem pemungutan pajak, terdapat beberapa

sistem yang dikenal, yakni sebagai berikut :5

a. Self Assesment, adalah suatu sistem pemungutan pajak, dimana wajib

pajak menentukan sendiri jumlah pajak yang terutang sesuai dengan

ketentuan undang-undang perpajakan.

b. Official Assesment, adalah suatu sistem pemungutan pajak, dimana

aparatur pajak yang menentukan sendiri (diluar wajib pajak) jumlah pajak

yang terutang.

3 Indonesia, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945, Ps. 23A.

4 Brotodihardjo, op.cit., hlm. 41.

5 Adrian Sutedi, Hukum Pajak Dan Retribusi Daerah, cet.1, (Bogor: Ghalia Indonesia

2008), hlm. 33.


4


c. Withholding System, adalah penghitungan, pemotongan, pembayaran,

serta pelaporan pajak yang dipercayakan kepada pihak ketiga oleh

pemerintah (semi self assesment).

Indonesia dalam sistem pemungutan pajak menurut Undang-Undang Pajak

Nasional menggunakan sistem Self Assesment, dengan prinsip-prinsip meliputi

pertama, dasar hukum pemungutan pajak adalah undang-undang nasional dimana

peran aktif wajib pajak dalam melaksanakan kewajibannya sangat diperlukan

guna pembiayaan negara dan pembangunan. Kedua, pemerintah yang diwakilkan

oleh fiskus hanya memberikan pembinaan, penelitian serta pelaksanaan kewajiban

karena tanggung jawab pelaksanaan pajak berada pada wajib pajak dan oleh

karena itu wajib pajak sebagai subyek pajak harus terus dibina serta diarahkan

agar mau memenuhi kewajibannya. Ketiga, Pemerintah memberikan kepercayaan

kepada wajib pajak untuk menghitung sendiri jumlah seluruh penghasilan yang

telah diperolehnya, menghitung sendiri jumlah pajak yang terutang, menghitung

sendiri jumlah pajak yang telah dibayar atau dapat dikreditkan, menghitung

sendiri jumlah pajak yang harus dibayar, menyetor sendiri jumlah pajak yang

masih harus dibayar ke kas negara via bank persepsi, dan wajib pajak wajib

mengisi serta melaporkan sendiri Surat Pemberitahuan (SPT) dan Surat Setoran

Pajak (SSP) ke Dirjen Pajak atau Kantor Pajak, sehingga kejujuran wajib pajak

sangat diperlukan dalam rangka pemungutan pajak.

Jenis pajak yang berkaitan erat dengan tanah dan atau bangunan, yaitu

Pajak Penghasilan atas pengalihan hak maupun atas sewa, Pajak Bumi dan

Bangunan serta Bea Perolahan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Belum termasuk

pajak daerah yang mungkin dikenakan tergantung pada regulasi masing-masing

daerah yang berbeda kebijakannya. Pajak atas tanah dan atau bangunan

dikarenakan adanya perbuatan hukum yang dilakukan oleh masyarakat atas tanah

dan bangunan berupa Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas

Tanah dan Bangunan (BPHTB). Perbuatan hukum atas tanah dan atau bangunan

tersebut adalah karena adanya pengalihan hak maupun persewaan atas tanah dan

atau bangunan.

Dalam perbuatan hukum yang dilakukan oleh masyarakat atas tanah dan

bangunan selalu harus diikuti dengan pembuatan akta-akta yang diperlukan,


5


sebagaimana telah diatur secara khusus mengenai hal tersebut. Akta-akta mana

yang harus dibuat oleh pejabat yang berwenang, dalam hal ini Notaris dan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dikalangan masyarakat seringkali ditemukan adanya tumpang tindih

antara jabatan Notaris dan PPAT. Padahal keduanya merupakan jabatan yang

berbeda, walaupun keduanya serupa dimana pada umumnya jabatan Notaris dan

PPAT itu dijabat oleh orang yang sama. Perbedaan antara keduanya adalah

mengenai tugas dan kewenangannya, kewenangan Notaris lebih luas daripada

PPAT, sedangkan wewenang PPAT merupakan khusus untuk akta tanah yang

sudah mempunyai status hak. Mengenai pengertian tentang Notaris dan

kewenangannya tersebut semuanya diuraikan dalam Undang-Undang Nomor 30

Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.

Dalam Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang

Jabatan Notaris bahwa yang dimaksud dengan Notaris adalah Pejabat Umum yang

berwenang membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud

dalam Undang-Undang ini6.

Kewenangan Notaris membuat akta, pasal 15 ayat 1 Undang-Undang

nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyatakan :

Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan,

perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan

dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam

akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta,

memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan

akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau

orang lain yang ditetapkan oleh Undang-Undang. 7

Selain itu, Notaris memiliki kewenangan pula untuk8 :

a. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di

bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

6 Indonesi, Undang-Undang Jabatan Notaris, UU No. 30 tahun 2004, LN No. 117 Tahun

2004. TLN. No. 4432., ps.1.

7 Ibid.

8Ibid.


6


b. Membukukan surat-surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam buku

khusus;

c. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang

memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang

bersangkutan;

d. Melakukan pengesahan kecocokan fotocopy dengan surat aslinya;

e. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;

f. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau

g. Membuat akta risalah lelang.

Berdasarkan uraian diatas tentang kewenangan yang dimiliki oleh Notaris,

Notaris memiliki kewenangan yang merupakan kewenangan PPAT juga yaitu

“membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan”. Hal ini disebutkan dalam

Pasal 15 ayat 2 butir f diatas, yang jika kita lihat penjelasan dari pasal-pasal

dalam undang-undang dimaksud tidak ada penjelasan. Berhubung tidak dijelaskan

dalam penjelasan maka yang terjadi di lapangan dalam aplikasinya terdapat

berbagai macam penafsiran pengertian dan penafsiran dalam pasal ini

menimbulkan 2 (dua) pandangan tentang arti kewenangan Notaris berkaitan

dengan pertanahan, yaitu9:

a. Notaris berwenang membuat akta yang obyeknya tanah dalam arti luas

meliputi baik yang menjadi kewenangan PPAT berdasarkan Peraturan

Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 maupun kewenangan lainnya yang

tidak diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998;

b. Notaris berwenang membuat akta yang obyeknya tanah dalam arti

sempit, yang tidak termasuk kewenangan PPAT berdasarkan Peraturan

Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998.

Memahami arti pasal 15 ayat 2 butir f tersebut tidaklah dapat dipahami

hanya dengan membaca secara harafiah kata-kata dalam pasal tersebut, tetapi

pasal 15 ayat 2 butir f itu haruslah dipahami sebagai suatu sistem yang tidak

terpisahkan dengan pasal-pasal lainnya dan penjelasan umum dalam Undang-

9 Pieter E. Latumeten, “Notaris Tidak Berwenang Membuat Akta-Akta Yang Menjadi

Kewenangan PPAT Menurut PP 37 Tahun 1998”. Renvoi (Mei 2005): Hlm. 26.


7


Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris maupun dengan Hukum

Nasional secara keseluruhan. Untuk memahami arti pasal 15 ayat 2 butir f maka

haruslah dihubungkan dengan Pasal 17 huruf g UUJN, yang dalam ilmu hukum

dikenal dengan metode penafsiran secara sistematis.

Dari pandangan-pandangan tersebut, akhirnya menimbulkan pengertian

terhadap pasal 15 ayat 2 butir f adalah kewenangan Notaris dalam membuat akta

yang berkaitan dengan pertanahan dalam arti sempit dimana kewenangan tersebut

tersebut hanya sepanjang bukan tindakan hukum dalam bentuk : akta jual beli,

akta tukar menukar, akta hibah, akta pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng),

akta pembagian hak bersama, akta pemberian hak tanggungan dan akta pemberian

hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik. Hal ini karena tindakan

hukum tersebut mutlak wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang

diatur dalam pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT)10

.

Kewenangan pembuatan akta yang berkaitan dengan tanah yang dimiliki

oleh Notaris adalah kewenangan dalam pembuatan akta Pengikatan Jual Beli, akta

pengoperan Hak Atas Tanah, akta Pelepasan Hak dan akta Sewa Menyewa atas

tanah dan bangunan.

Dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 48 Tahun

1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan

Hak Atas Tanah Dan Atau Bangunan disebutkan :

(1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan

dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak

Penghasilan.

(2) Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada

10

Sjaifurrachman dan Habib Adjie, Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam

Pembuatan Akta.cet.1, (Bandung: Mandar Maju, 2011), hlm. 81.


8


ayat (1) adalah:

a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak,

penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak

lain selain pemerintah;

b. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain

yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan,

termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan

persyaratan khusus;

c. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain

kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan

umum yang memerlukan persyaratan khusus.

Sedangkan dalam Pasal 2 nya menyebutkan :

(1) Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan

dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 1 ayat (2) huruf a, wajib membayar sendiri Pajak Penghasilan

yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta,

keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang

berwenang.

(2) Pejabat yang berwenang hanya menanda tangani akta, keputusan,

perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh Orang pribadi atau

badan dimaksud bahwa kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat

(1)telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang

bersangkutan dengan menunjukkan aslinya.

(3) Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian,

kesepakatan atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan

mengenai penerbitan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah


9


lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) kepada Direktur Jenderal Pajak.

(4) Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang adalah Notaris, Pejabat

Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi

wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dari uraian peraturan tersebut, jelas bahwa Notaris sebagai seorang

pejabat umum dalam melakukan pekerjaannya sebagai pembuat akta, tidak bisa

lepas dari kewajiban administrasi perpajakan yang secara langsung berhadapan

dengan calon wajib pajak. Notaris sebagai perpanjangan tangan pemerintah

diharapkan dapat membantu upaya pemerintah dalam meningkatkan pendapatan

pajak sesuai pelaksanaan tugas dan wewenangnya, diantaranya memastikan klien

sebagai Wajib Pajak telah membayar pajak ke dalam kas negara sebagai akibat

dari perbuatan hukum yang dilakukan oleh klien tersebut walaupun mengenai hal

tersebut tidak masuk dalam kewenangan Notaris baik secara umum maupun

secara khusus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 Undang-Undang Jabatan

Notaris.

Namun peraturan-peraturan perpajakan tersebut secara tidak langsung

mendorong Notaris untuk berperan aktif dalam pemungutan pajak yang

seharusnya bukanlah merupakan kewajibannya. Dan dari peran tersebut,

kemungkinan juga bisa menjadi celah terjadinya permasalahan hukum bagi

Notaris karena kelalaian/ketidak hati-hatian terkait dengan pemungutan pajak.

Berdasarkan hal-hal tersebut diatas, maka penulis merasa tertarik untuk

membahas dan mengkaji permasalahan tersebut dalam bentuk sebuah penelitian

yang berjudul :

“Peran Notaris Dalam Pemungutan Pajak Atas Tanah Dan Atau

Bangunan”


10


1.2. POKOK PERMASALAHAN

Adapun Pokok Permasalahan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Bagaimanakah pelaksanaan pemungutan pajak terhadap Wajib Pajak terkait

dengan akta yang dibuat oleh Notaris atas tanah dan atau bangunan?

2. Bagaimanakah peran Notaris dalam pemungutan pajak atas tanah dan atau

bangunan?

1.3. TUJUAN PENELITIAN

Berdasarkan pokok permasalahan di atas, maka tujuan penelitian ini

adalah :

1. Mengetahui dan memahami pengaturan paling mutakhir mengenai

pelaksanaan pemungutan pajak yang dapat dikenakan terkait dengan akta

yang dibuat oleh Notaris atas tanah dan atau bangunan.

2. Mengetahui peran Notaris dalam pemungutan pajak atas tanah dan atau

bangunan serta hambatan dan kesulitan apa saja yang ditemui oleh Notaris

dalam pemungutan pajak tersebut sehingga dapat memberikan simpulan dan

saran mengenai hal ini kepada dinas dan instansi terkait demi

penyelenggaraan pungutan pajak yang lebih baik di masa mendatang.

1.4. METODE PENELITIAN

Metode penelitian dalam penulisan ini adalah yuridis empiris yaitu metode

penelitian yang bertujuan mengetahui efektifitas perundang-undangan.

Pendekatan yuridis digunakan untuk menganalisis berbagai peraturan perundang-

undangan terkait dengan pembayaran pajak penghasilan dari pengalihan hak atas

tanah dan atau bangunan serta peraturan mengenai penelitian atas surat setoran

pajak penghasilan tersebut. Sedangkan pendekatan empiris digunakan untuk

menganalisis hukum yang dilihat sebagai kegiatan yang dilakukan oleh Notaris

sebagai pejabat pembuat akta peralihan hak atas tanah dan atau bangunan.


11


Berdasarkan tujuan yang hendak dicapai pada penelitian ini, maka hasil penelitian

ini nantinya akan bersifat deskriptif evaluatif yaitu pertama-tama memaparkan,

menggambarkan atau mengungkapkan pelaksanaan pemungutan pajak dari

pengalihan hak atas tanah yang belum bersertipikat. Hal tersebut kemudian

dibahas atau dianalisis menurut ilmu dan teori-teori atau pendapat peneliti sendiri,

dan terakhir menyimpulkannya11. Dalam penelitian ini juga peneliti memberikan

evaluasi mengenai pelaksanaan pemungutan pajak penghasilan karena adanya jual

beli bangunan rumah tinggal dan pemindahan serta penyerahan hak sebelum

dilakukan pembuatan akta Notaris.

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini ada dua yaitu data primer

berupa hasil wawancara dengan narasumber dan juga data sekunder, yaitu data

yang diperoleh dari bahan-bahan pustaka. Penelitian ini menggunakan macam

bahan hukum primer sebagai norma dasar, bahan sekunder sebagai bahan yang

memberikan informasi yang berkaitan dengan isi sumber hukum primer serta

implementasinya.

Dalam Penelitian ini teknik pengumpulan data yang digunakan ada dua

macam yaitu :

1. Studi Dokumen,

Pengumpulan bahan-bahan hukum dengan cara penelitian studi dokumen

yaitu mengumpulkan dan menginventarisasi bahan-bahan kepustakaan,

seperti peraturan perundang-undangan, literatur-literatur, karya ilmiah, hasil

penelitian, buku-buku ilmiah tentang perjanjian baku, surat kabar, serta

dokumen-dokumen hukum lain yang berkaitan dengan permasalahan pada

penelitian ini.

2. Wawancara

Wawancara yaitu mengadakan tanya jawab langsung pada narasumber,

yaitu Pejabat Direktorat Jenderal Pajak terkait dengan peraturan tentang

pelaksanaan pembayaran pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah

11

Sri Mamudji et al., Metode Penelitian dan Penulisan Hukum (Jakarta: Badan

Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005), hlm. 4.


12


dan atau bangunan serta wawancara dengan beberapa Notaris yang berada di

Jakarta.

Dalam menganalisa data yang didapat dari studi dokumen dan wawancara

tersebut, peneliti menggunakan metode pendekatan kualitatif yang merupakan

tata cara penelitian yang menghasilkan data deskriptif analitis12, yaitu apa yang

dinyatakan oleh sasaran penelitian yang bersangkutan secara tertulis atau lisan,

dan perilaku nyata atau dengan kata lain penyajian yang menganalisis peraturan

perundang-undangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum yang

berasal dari pendapat para pakar-pakar hukum maupun berdasarkan peraturan

perundang-undangan khususnya mengenai perpajakan meliputi Undang-Undang,

Peraturan Pemerintah, Peraturan Menteri Keuangan, Peraturan Direktur Jenderal

Pajak yang terkait dengan Masalah yang dibahas dalam penulisan ini. Kemudian

penulis akan mengkaji bagaimana pemahaman dan penerapan hukum oleh Notaris

dalam bidang perpajakan yang berlaku terkait dengan transaksi atas tanah dan atau

bangunan.

1.5. SISTEMATIKA PENULISAN

Tesis ini tersusun secara sistematis agar tesis ini lebih teratur dan

memudahkan pembaca dalam membaca dan memahami isi dari tesis ini.

Keseluruhan isi dari tesis ini terdiri dari 3 (tiga) bab yang terdiri sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN.

Dalam Bab I ini akan diuraikan mengenai latar belakang

permasalahan yang merupakan latar belakang yang menyebabkan

ditulisnya tesis ini, pokok permasalahan yang akan dibahas, tujuan

penelitian, metode penelitian yang dipergunakan, sistematika

penulisan ini sendiri.

12

Ibid., hlm. 67.


13


BAB II PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK TERKAIT DENGAN

AKTA YANG DIBUAT OLEH NOTARIS ATAS TANAH DAN

ATAU BANGUNAN.

Penelitian ini bertujuan mencari tahu bagaimana

pelaksanaan pemungutan pajak terkait dengan akta yang dibuat

oleh Notaris atas tanah dan atau bangunan, oleh karenanya penulis

pertama-tama akan menguraikan tinjauan Umum mengenai profesi

Notaris, Sejarah Notaris, Kewenangan Notaris dan kode etik

Notaris.

Menguraikan pula tinjauan secara Umum mengenai teori-

teori tentang Pajak, Sistem Pemungutan Pajak, pelaksanaan

pemungutan Pajak Atas Tanah dan atau Bangunan.

Menguraikan dan menjelaskan mengenai peran serta

Notaris dalam proses pelaksanaan pemungutan pajak terkait

dengan kewenangan Notaris dalam pembuatan akta atas tanah dan

atau bangunan berdasarkan hasil wawancara dengan nara sumber

di Kantor Notaris dan Kantor Pelayanan Pajak.

BAB IV PENUTUP

Menguraikan kesimpulan dari penelitian berdasarkan analisa hasil

penelitian penulis.


14


BAB II

PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS


2.1. GAMBARAN UMUM TENTANG NOTARIS DAN

KEWENANGANNYA SERTA PPAT DAN KEWENANGANNYA

2.1.1. Tentang Notaris dan Kewenangannya

Kedudukan seorang Notaris sebagai suatu fungsionaris dalam masyarakat

hingga sekarang dirasakan sangat disegani. Seorang Notaris biasanya dianggap

sebagai seorang pejabat tempat seseorang dapat memperoleh nasehat yang boleh

diandalkan. Segala sesuatu yang ditulis serta diterapkannya (konstatir) adalah

benar, ia adalah pembuat dokumen yang kuat dalam suatu proses hukum13

.

Lembaga Notariat sudah dikenal sejak abad ke-11 atau ke-12 di Italia

Utara yang pada saat itu merupakan pusat perdagangan yang sangat berkuasa pada

zaman itu. Daerah inilah yang merupakan tempat asal dari Notariat yang

dinamakan “Latijnse Notariat” dengan ciri-cirinya :

1. Diangkat oleh penguasa umum

2. Untuk kepentingan umum

3. Menerima uang jasa (honorarium) dari masyarakat umum

Lembaga Kemasyarakatan yang dikenal sebagai “Notariat” ini timbul dari

kebutuhan dalam pergaulan sesama manusia, yang menghendaki adanya alat bukti

baginya mengenai hubungan hukum keperdataan yang ada dan/atau terjadi

diantara mereka. Para pengabdi dari lembaga ini ditugaskan oleh kekuasaan

umum (openbaar gezaag) bilamana masyarakat menghendaki atau bila undang-

13

Tan Thong Kie, Studi Notariat Dan Serba Serbi Praktek Notaris, cet.1,

(Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve, 2007), hlm. 444.


15


undang mengharuskan untuk membuat alat bukti tertulis yang mempunyai

kekuatan otentik14

.

Nama Notariat berasal dari nama pengabdinya yaitu Notarius, yaitu

sebuah nama yang pada jaman romawi diberikan kepada orang-orang yang

menjalankan pekerjaan menulis, mencatat hubungan hukum yang terjadi di

masyarakat yang digunakan untuk alat bukti. Fungsi notarius pada waktu itu

sangat berbeda dengan notaris pada saat ini. Kemudian sebutan Nama tersebut

mengalami perubahan, di abad kedua dan ketiga adanya nama “notarii” yaitu

orang-orang yang memiliki keahlian untuk mempergunakan suatu bentuk tulisan

cepat di dalam menjalankan pekerjaan mereka yang pada saat ini dapat disebut

sebagai stenografen. Notarii ini berasal dari perkataan “nota literaria” yaitu tanda

tulisan atau character yang dipergunakan mereka untuk menulis dan

menggambarkan perkataan-perkataan. Kemudia sebutan “notarii” diberikan

kepada penulis atau sekretaris pribadi dari raja, sedangkan pada akhir abad

kelima, sebutan tersebut diberikan kepada pegawai-pegawai istana yang

melaksanakan pekerjaan-pekerjaan administrasi.

Para pejabat istana itu menduduki berbagai macam tempat didalam

administratif yang bersangkutan sehingga terdapat perbedaan tingkat dikalangan

mereka. Tingkatan yang paling tinggi merupakan orang kedua dalam administrasi

kekaisaran tersebut. Pekerjaan mereka terutama menuliskan sesuatu yang

dibicarakan dalam rapat-rapat dalam bidang kenegaraan.

Selain dari Notarii, pada abad ketiga juga dikenal apa yang dinamakan

“Tabeliones” yaitu orang-orang yang tugasnya untuk membuat akta-akta dan lain-

lain surat untuk kepentingan umum. Orang-orang ini melakukan tugas tersebut

tidak diangkat atau ditunjuk oleh kekuasaan umum untuk melakukan sesuatu

formalitas yang ditentukan oleh Undang-Undang.

“Tabularii” yaitu segolongan orang yang menguasai tehnik menulis yang tugas

(pekerjaannya) adalah memberikan bantuan kepada masyarakat didalam

pembuatan akta-akta atau surat-surat.

14

G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Cet.3, (Jakarta: Erlangga,

1992), hlm. 2,


16


Para Tabulari ini adalah pegawai-pegawai negeri yang bertugas mengadakan dan

memelihara pembukuan keuangan kota dan mengawasi arsip dari majisrat kota

dibawah ressort dimana mereka berada. Dari ketiga bentuk keahlian tulis menulis

tersebut diatas yaitu Notarii, Tabeliones, Tabulari yang paling mendekati dengan

Notaris saat ini adalah Tabulari.

Lembaga Notariat yang berasal dari Italia Utara kemudian meluas sampai

ke daratan Eropa melalui Spanyol lalu ke Amerika Tengah dan Amerika Selatan

kecuali Inggris dan Negara Scandinavia dan sampai ke Indonesia pada abad ke-17

melalui perancis yang pada saat itu menjajah Belanda.

Dengan adanya pusat perdagangan Belanda di indonesia (VOC) yang

kemudian Indonesia menjadi jajahan Belanda maka berdasarkan azas konkordasi

semua peraturan-peraturan yang ada di kerajaan Belanda berlaku pula di negara-

negara jajahannya termasuk Indonesia dan diangkat Notaris yang pertama di

Indonesia seorang Sekretaris dari college Van Schepenen yang bernama (Melchior

Kerchem).

Pada tahun 1860 pemerintah Belanda melakukan penyesuaian regulasi

mengenai jabatan Notaris di Nusantara dengan mengeluarkan ord.stbl 1860

Nomor 3 yang berlaku mulai tanggal 1 Juli 1860 (untuk selanjutnya disebut

“PJN). Dengan diundangkannya Notaris Reglement tersebut maka telah

diletakkanlah fundamen sebagai landasan pelembagaan Notaris di Indonesia15

.

Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris memuat pengertian Notaris yaitu 16

:

Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk

membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan

penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan umum atau oleh yang

berkepentingan dikehendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik,

menjamin kepastian tanggalnya, menyimpan aktanya dan memberikan

grosse, salinan dan kutipannya, semuanya sepanjang pembuatan akta itu

oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan

kepada pejabat atau orang lain.

15

Abdul Ghofur Anshori, Lembaga Kenotariatan Indonesia: Perspektif Hukum

dan Etika, cet.2, (Yogyakarta: UII Press, 2010), hlm. 11.

16 Tobing, op.cit, hlm. 4.


17


Kemudian perjalanan Notaris di Indonesia mengalami perkembangan

sesuai dengan perkembangan negara dan bangsa Indonesia. Sejarah kontemporer

Indonesia mencatat bahwa pada era reformasi terjadi perubahan lembaga notariat

yang cukup signifikan. Perubahan tersebut ditandai dengan berhasilnya

pemerintah orde Reformasi mengundangkan Undang-Undang Nomor 30 Tahun

2004 tentang Jabatan Notaris (untuk selanjutnya disebut “UUJN”). Sejak

berlakunya UUJN mulai tanggal 6 Oktober 2004 maka secara serta merta PJN dan

peraturan-peraturan lainnya yang mengatur mengenai Notaris dicabut dan

dinyatakan tidak berlaku lagi, sehingga pengertian Notaris mengalami sedikit

perubahan dari yang lama atau yang telah diatur dalam PJN.

Pengertian Notaris menurut pasal 1 angka (1) UUJN adalah pejabat umum

yang berwenang membuat akta otentik dan kewenangan lainnya yang dimaksud

dalam Undang-undang. Kewenangan yang dimaksud didalam pasal 1 ini dimuat

dalam pasal 15 UUJN.

Jika dilihat dari dua pengertian tersebut diatas, ternyata mempunyai

kesamaan pengertian dimana pengertian Notaris itu adalah Pejabat Umum yang

berwenang membuat akta otentik. Sedangkan dalam Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata ketentuan mengenai Notaris tidak diatur secara rinci.

Sedangkan dalam Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

menyebutkan17

:

Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang

ditentukan undang-undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang

berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.

Istilah Pejabat Umum itu sendiri tidak ada penjelasannya baik pada UUJN

maupun pada PJN juga pada pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Istilah Pejabat Umum merupakan terjemahan dari istilah Openbare Amtbtenaren

yang terdapat dalam Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris dan Pasal 1868 Burgerlijk

Wetboek (BW). Menurut Kamus Hukum salah satu arti dari Ambtenaren adalah

17

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Diterjemahkan

oleh R. Subekti, (Jakarta: Pradnya Paramita, 2001), Ps.1868.


18


Pejabat. Dengan demikian OpenbareAmbtenaren adalah pejabat yang mempunyai

tugas yang bertalian dengan kepentingan publik, sehingga tepat jika Openbare

Ambtenaren diartikan sebagai Pejabat Publik. Khusus berkaitan dengan Openbare

Ambtenaren yang diterjemahkan sebagai Pejabat Umum diartikan sebagai pejabat

yang diserahi tugas untuk membuat akta otentik yang melayani kepentingan

publik, dan kualifikasi seperti itu diberikan kepada Notaris18

.

Sebagai pejabat umum, Notaris bukan berarti pegawai negeri yakni

pegawai yang merupakan bagian dari suatu korps pegawai yang tersusun, dengan

hubungan kerja yang hierarkis, yang digaji oleh Pemerintah. Jabatan Notaris

bukan suatu jabatan yang digaji, Notaris tidak menerima gajinya dari pemerintah,

sebagaimana halnya dengan pegawai negeri, akan tetapi dari mereka yang

meminta jasanya. Notaris adalah pegawai pemerintah tanpa gaji Pemerintah,

Notaris dipensiunkan oleh Pemerintah tanpa mendapat pensiun dari Pemerintah19

.

Dengan kata lain, Notaris bukanlah pejabat seperti pada umumnya pejabat-pejabat

Negara lainnya, walaupun jabatan Notaris merupakan jabatan yang diberikan

Negara namun Notaris tidak mendapatkan gaji dari Negara, Notaris merupakan

profesional yang mendapatkan gajinya sendiri walaupun berada dibawah

Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia20

.

Notaris sebagai pejabat umum yang telah mendapat kepercayaan dari

Negara dan masyarakat untuk menuangkan kehendak atau keinginan mereka

dalam bentuk akta otentik yang digunakan sebagai alat bukti adalah suatu

kepercayaan dan penghargaan yang sangat tinggi. Oleh karena itu seorang Notaris

haruslah menjunjung tinggi kepercayaan dan penghargaan tersebut dengan moral

yang baik sehingga sesuai dengan perundang-undangan.

18

Chairunnisa Said Selenggang, “Profesi Notaris Sebagai Pejabat Umum di

Indonesia” (Makalah disampaikan pada Program Pengenalan Kampus Untuk Mahasiswa/i

Magister Kenotariatan Angkatan 2008, Jakarta, hlm. 6-7.

19 Tobing, op.cit. hlm. 36.

20 Widodo Suryandono, “Orientasi Pendidikan Notaris Dalam Menciptakan

Profesionalitas Dan Integritas Moral Bagi Calon Notaris,” (Makalah disampaikan pada

Diskusi Panel dan Temu Alumni Specialis Notariat serta Alumni Magister Kenotariatan

Fakultas Hukum Universitas Indonesia, hlm. 3-4,


19


Sebagai suatu kepercayaan, Notaris mempunyai harkat dan martabat yang

tinggi karena harus dapat menyimpan rahasia, menuangkan kehendak mereka

dengan amanah, jujur, seksama, mandiri dan tidak berpihak sehingga dapat

mencegah terjadinya sengketa (perselisihan) diantara pihak-pihak.

Oleh karena itu untuk dapat diangkat sebagai Notaris harus memenuhi

persyaratan seperti yang diatu dalam Pasal 3 UUJN, yaitu :

a. Warga Negara Indonesia;

b. Bertakwa kepada Tuhan Yang Maha Esa;

c. Berumur paling sedikit 27 tahun;

d. Sehat jasmani dan rohani;

e. Berijazah sarjana hukum dan lulusan jenjang strata dua kenotariatan;

f. Telah menjalani magang atau nyata-nyata telah bekerja sebagai

karyawan Notaris dalam waktu 12 bulan berturut-turut pada kantor

Notaris atas prakarsa sendiri atau atas rekomendasi Organisasi Notaris

setelah lulus strata dua kenotariatan;

g. Tidak berstatus sebagai pegawai negeri, Pejabat Negara, advokat,

atau tidak sedang memangku jabatan lain yang oleh Undang-undang

dilarang untuk dirangkap dengan jabatan Notaris.

Sejalan dengan ketentuan pasal 3 diatas, maka Notaris sebagai Pejabat

Umum dan sebagai organisasi profesi dalam menjalankan tugasnya wajib

mengangkat sumpah. Sumpah merupakan persyaratan formal yang harus dijalani

sebelum dapat menjalankan tugasnya membuat akta sesuai pasal 4 ayat (1) dan (2)

UUJN. Sumpah/janji yang diatur dalam pasal 4 UUJN tersebut terdiri dari 2 (dua)

bagian.

Jika diperhatikan sumpah/janji Notaris tersebut :

1. Bagian Pertama, jelas bahwa persyaratan untuk dapat menjadi Notaris

mutlak harus Warga Negara Indonesia.

Jabatan Notaris tidak mungkin diberikan kepada bukan Warga Negara

Indonesia karena jika bukan Warga Negara Indonesia tidak mungkin akan

patuh dan setia kepada Negara Republik Indonesia, Pancasila beserta

Undang-Undang Dasarnya.


20


2. Bagian Kedua, memuat sumpah jabatan; bahwa seseorang Notaris dalam

menjalankan jabatannya harus berlandaskan bunyi sumpah bagian kedua ini.

Dalam sumpah jabatan tersebut adanya tanggung jawab moral seorang

Notaris dalam menjalankan tugasnya.

Notaris selaku Pejabat umum yang mempunyai kewenangan membuat akta

otentik, dalam menjalankan tugasnya melekat pula kewajiban yang harus dipatuhi,

karena kewajiban tersebut merupakan sesuatu yang harus dilaksanakan, yang

dalam hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 16 ayat (1) UUJN. Diantara

kewajiban-kewajiban yang tercantum dalam pasal tersebut terdapat kewajiban

Notaris yang sangat erat kaitannya dengan pemungutan pajak yaitu , diantara

kewajiban Notaris, yaitu :

a. bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga

kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum;

Kewajiban ini mutlak dimiliki oleh seorang Notaris sebagai

perpanjangan tangan pemerintah dalam bidang perpajakan yaitu dalam

mencantumkan Nilai Transaksi dalam suatu akta yang sesuai dengan

surat setoran pajak dari wajib pajak.

b. memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam Undang-

Undang ini, kecuali ada alasan untuk menolaknya;

Pelayan yang diberikan Notaris dalam hal ini adalah pelayan yang

berkaitan dengan akta yang akan dibuat oleh para pihak. Dalam bidang

perpajakan, Notaris dapat membantu masyarakat untuk melakukan

perhitungan, pembayaran dan melakukan validasi pajak agar sesuai

dengan ketentuan-ketentuan perpajakan. Namun Notaris juga harus

secara tegas untuk menolak memberikan bantuan kepada masyarakat

dalam hal upaya untuk melakukan pengelakan membayar pajak atau

pelanggaran dalam bidang perpajakan lainnya.

Hal penting lainnya yang berkaitan dengan kewajiban seorang Notaris dalam

pemungutan pajak atas tanah dan atau bangunan bahwa Notaris tidak mempunyai

kewajiban untuk menyampaikan laporan daftar akta setiap bulannya kepada

Direktorat Jenderal Pajak sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Pemerintah


21


Republik Indonesia Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau

Bangunan, sehingga hal ini sangatlah jelas bertentangan dengan ketentuan di

dalam UUJN.

Notaris dalam menjalankan tugas jabatannya, selain memiliki kewajiban

yang harus dijalankan sebagaimana diuraikan dalam Pasal 16 UUJN tersebut,

Notaris juga harus tunduk pada larangan-larangan yang harus diperhatikan dalam

menjalankan tugas jabatannya. Selanjutnya mengenai ketentuan-ketentuan yang

berisi larangan tersebut diatur di dalam Pasal 17 UUJN, yang dinyatakan bahwa

Notaris dilarang :

a. menjalankan jabatan di luar wilayah jabatannya;

b. meninggalkan wilayah jabatannya lebih dan 7 (tujuh) hari kerja berturut

turut tanpa alasan yang sah;

c. merangkap sebagai pegawai negeri;

d. merangkap jabatan sebagai Pejabat negara;

e. merangkap jabatan sebagai advokat;

f. merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai badan Usaha milik

negara, badan usaha milik daerah atau badan usaha swasta;

g. merangkap jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah di luar wilayah

jabatan Notaris;

h. menjadi Notaris Pengganti; atau

i. melakukan pekerjaan lain yang bertentangan dengan norma agama,

kesusilaan, atau kepatutan yang dapat mempengaruhi kehormatan dan

martabat jabatan Notaris.

Rumusan Pasal 17 huruf g yang berupa larangan merangkap jabatan

tersebut, justru menciptakan suatu ketidakpastian mengenai hubungan

institusional jabatan Notaris dengan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang

selanjutnya disebut PPAT. Notaris mempunyai wilayah jabatan yang meliputi satu

propinsi dan wajib mempunyai satu kantor di wilayah propinsi yang

bersangkutan. PPAT juga mempunyai daerah kerja yang meliputi satu kabupaten

atau kota, dan juga wajib mempunyai satu kantor di daerah kerjanya. Pada saat ini

Notaris diperbolehkan merangkap jabatan PPAT dan sebaliknya, tetapi wajib


22


berkantor pada satu kantor. Yang berarti berkedudukan dan berkantor pada tempat

yang sama. Tetapi dengan adanya larangan yang dirumuskan dengan kalimat

tersebut tanpa disertai penjelasan justru memungkinkan adanya penafsiran yang

berbeda atau multitafsir21. Mengenai hal ini, untuk akta yang berkaitan dengan

Pertanahan yang dapat dibuat oleh Notaris tidak perlu melihat letak tanah atau

disesuaikan dengan daerah kerja jabatan Notaris tersebut selaku PPAT. Misalnya

dalam pembuatan Akta Pengikatan Jual Beli, dimana obyek tanah terletak di luar

daerah kerja PPAT namun para pihak berada pada wilayah jabatan Notaris, maka

Notaris dapat membuat akta tersebut.

Ketentuan mengenai larangan Notaris tersebut juga merupakan suatu

suatu ketentuan mengenai tindakan-tindakan yang dilarang dilakukan oleh Notaris

dan jika larangan ini dilanggar oleh Notaris, maka kepada Notaris yang melanggar

akan dikenakan sanksi sebagaimana tersebut dalam Pasal 85 UUJN.

Notaris dalam menjalankan jabatannya juga sebagai merupakan suatu

profesi karena Notaris melakukan suatu pekerjaan yang tetap dalam bidang

tertentu didasarkan suatu keahlian khusus yang dilakukan dengan penuh tanggung

jawab dan mendapat penghasilan dari pekerjaan tersebut. Suatu pekerjaan yang

dijalankan dengan rambu-rambu keahlian dalam menjalankan profesinya disebut

Profesional22.

Notaris dalam menjalankan profesinya tersebut, harus benar-benar mampu

memberikan jasanya secara baik kepada masyarakat sehingga tidak ada

masyarakat yang dirugikan. Oleh karena itu, seorang Notaris dituntut lebih peka,

jujur, adil dan transparan dalam pembuatan sebuah akta agar menjamin semua

pihak yang terkait langsung dalam pembuatan sebuah akta otentik.

Notaris yang merupakan suatu profesi tentunya memerlukan suatu aturan

etika profesi dalam bentuk kode etik. Kedudukan kode etik bagi Notaris sangatlah

penting, bukan hanya karena Notaris merupakan suatu profesi, melainkan juga

karena sifat dan hakikat pekerjaan Notaris yang berorientasi pada legalisasi,

21

Adjie, op.cit, hlm. 95-96.

22 Selenggang, op.cit, hlm. 9.


23


sehingga dapat menjadi fundamen hukum utama tentang tentang status harta

benda, hak dan kewajiban seorang klien yang menggunakan jasa Notaris23.

Dalam melaksanakan tugas jabatannya seorang Notaris harus berpegang

teguh kepada kode etik jabatan Notaris, karena tanpa itu, harkat dan martabat

profesionalisme akan hilang sama sekali. Menurut Bertens, kode etik profesi

merupakan norma yang ditetapkan dan diterima oleh kelompok profesi, yang

mengarahkan atau memberi petunjuk kepada anggotanya bagaimana seharusnya

berbuat dan sekaligus menjamin mutu moral profesi itu dimata masyarakat24.

Notaris sebagai profesi memiliki Kode Etik notaris yang dibuat oleh

Organisasi Notaris Indonesia atau yang dikenal dengan Ikatan Notaris Indonesia

(INI). Dalam Kode Etik Notaris Indonesia telah ditetapkan beberapa kaidah yang

harus dipegang oleh Notaris (selain UUJN), diantaranya adalah25 :

1. Kepribadian Notaris, hal ini dijabarkan kepada :

a. Dalam melaksanakan tugasnya dijiwai pancasila, sadar dan taat kepada

hukum peraturan jabatan Notaris, sumpah jabatan, kode etik Notaris

dan berbahasa Indonesia yang baik.

b. Memiliki perilaku profesional dan ikut serta dalam pembangunan

nasional, terutama sekali dalam bidang hukum.

c. Berkepribadian baik dan menjunjung tinggi martabat dan kehormatan

Notaris, baik di dalam maupun diluar tugas jabatannya.

2. Dalam menjalankan tugas, Notaris harus :

a. Menyadari kewajibannya, bekerja mandiri, jujur tidak berpihak dan

dengan penuh rasa tanggung jawab.

23

Munir Fuady, Profesi Mulia (Etika Profesi Hukum Bagi Hakim, Jaksa,

Advikat, Notaris, Kurator dan Pengurus), (Bandung: Citra Aditya Bhakti, 2005), hlm.

133.

24 Abdulkadir Muhammad, Etika Profesi Hukum, (Bandung: Citra Aditya

Bhakti, 2006), hlm. 77,

25 Supriadi, Etika & Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, (Jakarta:

Sinar Grafika, 2006), hlm. 52.


24


b. Menggunakan satu kantor sesuai dengan yang ditetapkan oleh Undang-

Undang, dan tidak membuka kantor cabang dan perwakilan dan tidak

menggunakan perantara.

c. Tidak menggunakan media massa yang bersifat promosi.

3. Hubungan Notaris dengan klien harus berdasarkan :

a. Notaris memberikan pelayanan kepada masyarakat yang memerlukan

jasanya dengan sebaik-baiknya.

b. Notaris memberikan penyuluhan hukum untuk mencapai kesadaran

hukum yang tinggi, agar anggota masyarakat menyadari hak dan

kewajibannya.

c. Notaris harus memberikan pelayanan kepada anggota masyarakat yang

kurang mampu.

4. Notaris dengan sesama rekan Notaris haruslah :

a. Hormat menghormati dalam suasana kekeluargaan.

b. Tidak melakukan perbuatan ataupun persaingan yang merugikan

sesama.

c. Saling menjaga dan membela kehormatan dan korps Notaris atas dasar

solidaritas dan sifat tolong menolong secara konstruktif.

1. Tentang Kewenangan Notaris

Setiap perbuatan pemerintahan disyaratkan harus bertumpu pada

kewenangan yang sah. Tanpa adanya kewenangan yang sah seorang pejabat

ataupun Badan Tata Usaha Negara tidak dapat melaksanakan suatu perbuatan

pemerintahan. Oleh karena itu kewenangan yang sah merupakan atribut bagi

setiap pejabat ataupun bagi setiap badan hukum.

Dalam hukum administrasi negara, dasar bagi perintah untuk melakukan

perbuatan hukum publik adalah adanya kewenangan bevoegdheid yang berkaitan

dengan suatu jabatan ambt. Jabatan memperoleh wewenang melalui tiga sumber

yakni atribusi, delegasi, dan mandat, ketiga sumber kewenangan ini akan

melahirkan kewenangan (bevoegdheid, legal power, competence). Kewenangan

yang diperoleh dengan cara atribusi, apabila terjadi pemberian wewenang


25


pemerintahan yang baru oleh suatu ketentuan perundang-undangan. Peraturan

perundang-undangan yang menciptakan suatu wewenang pemerintahan baru. Jadi

pada atribusi terjadi pemberian suatu wewenang oleh suatu peraturan perundang-

undangan.

Kewenangan yang diperoleh dengan cara delegasi/pelimpahan merupakan

pemberian wewenang yang sudah ada oleh suatu badan administrasi negara yang

telah memperoleh suatu kewenangan pemerintah secara atribut kepada badan

administrasi negara lainnya. Suatu delegasi selalu didahului oleh adanya suatu

atribusi wewenang. Jadi harus dipastikan apakah suatu badan yang mengeluarkan

suatu keputusan yang berisi suatu pendelegasian wewenang itu berdasarkan suatu

wewenang pemerintahan atribut yang sah atau tidak. Jadi, pada wewenang

delegasi terjadi pelimpahan atau pemindahan wewenang yang telah ada kepada

pejabat atau organ administrasi lainnya.

Pada wewenang mandat, tidak terjadi suatu pemberian wewenang baru

maupun pelimpahan wewenang dari suatu badan ke badan lainnya, pada mandat

hanya terjadi suatu hubungan intern antara penerima mandat (mandataris) dengan

pemberi mandat (mandan), sedangkan tanggung jawab tetap ada pada pemberi

mandat, dan tidak beralih pada mandataris. Dengan kata lain, Wewenang

merupakan suatu tindakan hukum yang diatur dan diberikan kepada suatu jabatan

berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang mengatur jabatan

yang bersangkutan. Jika berdasarkan perspektif sumber kewenangan, Notaris

memiliki wewenang atribut yang diberikan oleh pembentuk undang-undang

(badan legislator), yang dalam hal ini melalui UUJN. Jadi, Notaris memiliki

legalitas untuk melakukan perbuatan hukum membuat akta otentik.

Berdasarkan ketentuan yang tercantum dalam pasal 15 UUJN kewenangan

Notaris bisa dibedakan menjadi 3 (tiga) macam, yaitu26 :

(1) Kewenangan Utama/Umum, Pasal 15 ayat 1 UUJN yang menyebutkan

bahwa Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua

perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan

perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan

26

Ibid, hlm. 78.


26


untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal

pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan

akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga

ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang

ditetapkan oleh Undang-Undang.

(2) Kewenangan tertentu, Pasal 15 ayat 2 UUJN yang menyebutkan Notaris

berwenang pula :

(a) Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di

bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

(b) Membukukan surat-surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam

buku khusus;

(c) Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan

yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam

surat yang bersangkutan;

(d) Melakukan pengesahan kecocokan fotocopy dengan surat aslinya;

(e) Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;

(f) Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau

(g) Membuat akta risalah lelang.

Salah satu kewenangan yang berkaitan dengan pemungutan pajak adalah

kewenangan Notaris untuk memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan

pembuatan akta (pasal 15 ayat 2 huruf e). Kewenangan ini selain berkaitan dengan

akta yang dibuatnya juga dalam rangka membantu pemerintah untuk

meningkatkan peneriman negara.

(3) Kewenangan lain-lain, Pasal 15 ayat 3 UUJN, yang menyebutkan bahwa

Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) Notaris

mempunyai kewenangan lain yang diatur di dalam perundang-undangan.

Berdasarkan pasal-pasal tersebut diatas jelas bahwa Notaris sebagai

pejabat umum adalah membuat akta otentik, melakukan pendaftaran dan

mensahkan surat-surat dibawah tangan. Selain itu, Notaris juga bertugas untuk

memberikan penyuluhan dan penjelasan mengenai undang-undang kepada para

pihak yang bersangkutan.


27


Wewenang Utama Notaris adalah membuat akta otentik dalam lingkup

hukum perdata kecuali Undang-Undang menentukan lain. Akta yang dibuat oleh

Notaris tersebut hanya akan menjadi akta otentik, apabila Notaris mempunyai

wewenang yang meliputi 4 (empat) hal, yaitu 27:

1. Notaris harus berwenang sepanjang menyangkut akta yang dibuat itu;

Hal ini sesuai dengan Pasal 15 ayat (1) UUJN, dimana Notaris adalah

pejabat umum yang dapat membuat akta yang ditugaskan kepadanya

berdasarkan peraturan perundang-undangan.

2. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai orang untuk kepentingan

siapa akta itu dibuat;

Pasal 52 ayat (1) UUJN menyatakan bahwa Notaris tidak diperkenankan

membuat akta untuk diri sendiri, istri/suami, atau orang yang mempunyai

hubungan keluarga dengan Notaris baik karena perkawinan maupun

hubungan darah dalam garis lurus kebawah dan/atau keatas tanpa

pembatasan derajat, serta dalam garis kesamping dengan derajat ketiga,

serta menjadi pihak untuk diri sendiri, maupun dalam suatu kedudukan

ataupun dengan perantara kuasa. Maksud dan tujuan dari ketentuan ini

adalah untuk mencegah terjadinya tindakan memihak dan penyalahgunaan

jabatan.

3. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat dimana akta itu

dibuat;

Menurut pasal 18 UUJN, Notaris mempunyai tempat kedudukan di daerah

kabupaten/kota. Wilayah jabatan Notaris meliputi seluruh wilayah propinsi

dari tempat kedudukannya. Akta yang dibuat diluar jabatannya adalah

tidak sah.

4. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta itu;

Notaris tidak boleh membuat akta selama ia masih cuti atau dipecat dari

jabatannya, demikian juga Notaris tidak boleh membuat akta sebelum ia

memangku jabatannya.

27

Tobing, op.cit, hlm. 78,


28


Apabila salah satu persyaratan diatas tidak dipenuhi, maka akta yang

dibuatnya itu adalah tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti akta

yang dibuat dibawah tangan, apabila akta itu ditandatangani oleh para penghadap.

Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata merupakan sumber

untuk otentitas akta Notaris dan juga merupakan dasar legalitas eksistensi akta

Notaris, dengan syarat-syarat sebagai berikut28 :

1. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum;

2. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang;

3. Pejabat Umum oleh dan atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus

mempunyai wewenang untuk membuat akta tersebut.

Ada 2 (dua) jenis akta yang dibuat oleh Notaris :

1. Akta yang dibuat oleh (door) Notaris disebut akta relaas yaitu akta yang

dibuat oleh Notaris dalam jabatannya atas permintaan para pihak dan dari

apa yang dia lihat, dia saksikan dan dia dengar mengenai tindakan atau

perbuatan para pihak tersebut.

2. Akta yang dibuat dihadapan (ten overstaan) Notaris, disebut akta pihak

(akta partij), yang berisi uraian atau keterangan, pernyataan para pihak yang

diberikan atau yang diceritakan di hadapan Notaris, dimana para pihak

berkeinginan agar uraian atau keterangannya dituangkan ke dalam bentuk

akta Notaris.

Berdasarkan uraian-uraian di atas, bahwa Notaris berwenang membuat

akta sepanjang dikehendaki oleh para pihak atau menurut aturan hukum wajib

dibuat dalam bentuk akta otentik. Pembuatan akta tersebut harus berdasarkan

aturan hukum yang berkaitan dengan prosedur pembuatan akta Notaris, sehingga

Jabatan Notaris sebagai Pejabat Umum tidak perlu lagi diberi sebutan lain yang

berkaitan dengan kewenangan Notaris.

28

Ibid, hlm. 48.


29


2. Kewenangan Notaris Dalam Membuat Akta Yang Berkaitan Dengan

Tanah

Sejak diundangkannya UUJN pada tanggal 6 Oktober 2004 sampai dengan

saat ini, implementasi UUJN belum dapat dijalankan secara efektif, walaupun

pemerintah telah berupaya semaksimal mungkin dengan melakukan sosialisasi

undang-undang tersebut hampir keseluruh pelosok tanah air. UUJN telah

memberikan perluasan kembali kewenangan kepada Notaris yang selama ini

dilepaskan dari tangannya, yakni kewenangan yang diatur dalam Pasal 15 ayat 2

huruf f yaitu kewenangan dalam hal membuat akta di bidang pertanahan.

Secara filosofis, lahirnya UUJN dapat dinyatakan sudah dapat diterima

secara utuh oleh seluruh masyarakat, karena tidak terdapat perbedaan penafsiran

mengenai suatu konsep dari istilah pejabat umum sebagai satu terminologi yuridis.

Fakta yang terjadi adalah perbedaan dalam melaksanakan kewenangan pejabat

umum yang disebabkan oleh adanya kerancuan penafsiran terhadap istilah pejabat

umum yang tersebar di berbagai peraturan perundang-undangan yang berlaku

sebagaimana dikemukakan sebelumnya. Sebagai akibatnya, adalah lahir dua kubu

penafsiran (interpretasi) yang saling bertolak belakang, khususnya yang berkaitan

dengan adanya kewenangan Notaris membuat akta di bidang pertanahan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat 2 huruf f UUJN. Dan kedua

perbedaan tersebut adalah29 :

Pertama : Pendapat yang mengatakan bahwa “Akta yang berkaitan dengan

pertanahan” sebagai sama dengan “Akta Pejabat Pembuat Akta

Tanah (Akta PPAT)”.

Kedua : Pendapat yang mengatakan bahwa “Akta Pejabat Pembuat Akta

Tanah (Akta PPAT)” tidak sama dengan “Akta yang berkaitan

dengan Pertanahan”, yang hanya meliputi Akta Pengikatab Jual

Beli Tanah dan Akta Perjanjian Sewa.

29

Andi Mattalatta, “Profesi Notaris Sebagai Pejabat Umum di Indonesia,”

(makalah disampaikan pada Program Pengenalan Kampus Mahasiswa Kenotariatan

angkatan 2008, Depok, 16 Agustua 2008), hlm. 4-5.


30


Memahami arti pasal 15 ayat 2 butir f tersebut tidaklah dapat dipahami

hanya dengan membaca secara harafiah kata-kata dalam pasal tersebut, tetapi

pasal 15 ayat 2 butir f itu haruslah dipahami sebagai suatu sistem yang tidak

terpisahkan dengan pasal-pasal lainnya dan penjelasan umum dalam Undang-

Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris maupun dengan Hukum

Nasional secara keseluruhan. Untuk memahami arti pasal 15 ayat 2 butir f maka

haruslah dihubungkan dengan Pasal 17 huruf g UUJN, yang dalam ilmu hukum

dikenal dengan metode penafsiran secara sistematis30.

Dari pandangan-pandangan tersebut, akhirnya menimbulkan pengertian

terhadap pasal 15 ayat 2 butir f adalah kewenangan Notaris dalam membuat akta

yang berkaitan dengan pertanahan dalam arti sempit dimana kewenangan tersebut

tersebut hanya sepanjang bukan tindakan hukum dalam bentuk : akta jual beli,

akta tukar menukar, akta hibah, akta pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng),

akta pembagian hak bersama, akta pemberian hak tanggungan dan akta pemberian

hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik. Hal ini karena tindakan

hukum tersebut mutlak wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang

diatur dalam pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT).

Dengan demikian dapat disimpulkan, sepanjang mengenai hak atas tanah yang

belum memiliki status hak atas tanah, peralihan haknya dapat dibuat berdasarkan

akta Notaris yaitu Akta Penyerahan (pengoperan) Hak atas Tanah. Sedangkan

atas tanah-tanah yang sudah memiliki status hak atas tanah, maka peralihan hak

atas tanah dan bangunannya harus dilaksanakan di hadapan PPAT.

30

Latumeten, loc.cit.


31


ii. Tentang PPAT Dan Kewenangannya

Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 menegaskan bahwa :31

Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamya dikuasai oleh

negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

Pasal ini menyatakan bahwa negara berhak untuk mengelola dan

mengambil keuntungan dari segala potensi sumber daya alam yang ada di

Indonesia termasuk di bidang pertanahan yang kemudian dijabarkan dalam pasal

2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria (UUPA) dan kemudian untuk menjabarkan Pasal 2 tersebut di atas

dibentuklah Jawatan Pendaftaran Tanah dan Departemen Agraria. Jawatan ini

semula bernaung di bawah Departemen Kehakiman. Kemudian, dengan Surat

Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 190 Tahun 1957, tanggal 12

September 1957 dipindahkan ke dalam lingkungan Kementrian Agraria.

Selanjutnya, Jawatan Pendaftaran Tanah tersebut menjadi Direktorat Pendaftaran

Tanah dari Direktorat Jenderal Agraria Departemen Dalam Negeri dan terakhir

berdasarkan Surat Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 1988

dibentuk Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang merupakan peningkatan status

dari Direktorat Jenderal Agraria Departemen Dalam Negeri.

Dalam Pasal 1 Keppres tersebut ditegaskan bahwa BPM adalah lembaga

non departemen yang berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab langsung

kepada presiden dengan tugas menangani dan bertanggung jawab langsung

kepada presiden dengan tugas menangani bidang pertanahan secara nasional.

Berdasarkan pasal 2 Keppres tersebut bahwa tugas BPN membantu

presiden dalam mengelola dan mengembangkan administrasi pertanahan, baik

berdasarkan UUPA maupun peraturan perundang-undangan yang lain yang

meliputi pengaturan, penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah, pengurusan

hak-hak atas tanah, pengukuran dan pendaftaran tanah, dan lain-lain yang

31

Indonesia, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945, ps.33

ayat (3).


32


berkaitan dengan masalah pertanahan berdasarkan kebijaksanaan yang ditetapkan

oleh Presiden. Dengan demikian, tugas dan fungsi yang semula dilaksanakan oleh

Direktorat Jenderal Agraria beralih ke BPN.

Sebagai tindak lanjut dari Keppres tersebut kemudian Kepala BPN

mengeluarkan Surat Keputusan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 1988 yang mengatur

tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah BPN di Provinsi dan Kantor

Pertanahan di Kabupaten/kotamadya. Tugas yang dilaksanakan oleh BPN

terhadap PPAT berdasarkan Surat Keputusan Kepala BPN tersebut adalah untuk

menyiapkan bahan perumusan kebijaksanaan teknis dalam rangka bimbingan,

pengendalian, pengembangan PPAT, serta penyaringan PPAT yang akan diangkat

dan menyiapkan bahan perumusan kebijaksanaan teknis dalam rangka

pengangkatan dan pemberhentian PPAT serta penilaian atas pelaksanaan

tugasnya32.

Menurut Prof. Boedi Harsono dalam penjelasannya kepada majalah

Renvoi mengenai Sejarah, Tugas dan Kewenangan PPAT33 bahwa dengan

berlakunya Undang-Undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria (UUPA), maka hak-hak atas tanah sejak tanggal 24 September

1960 diubah (dikonversi) menjadi Hukum Tanah Nasional yaitu Hak Milik (HM),

Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai (HP).

Hak-hak tersebut menurut UUPA harus di daftar sesuai dengan Peraturan

Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini

merupakan pelaksanaan ketentuan Pasal 19 UUPA yang kemudian disempurnakan

menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Dalam melaksanakan pendaftaran tanah harus dibuktikan dengan dengan

suatu akta yang disebut akta tanah. Akta ini untuk membuktikan perbuatan hukum

pemindahan hak atas tanah dan pembebanan hak atas tanah dengan hak

tanggungan. Juga kemungkinan pembebanan Hak Milik dengan Hak Guna

32

Habib Adjie, Meneropong Khazanah Notaris Dan PPAT Indonesia:

Kumpulan Tulisan Tentang Notaris Dan PPAT, cet.1, (Bandung: Citra Aditya Bakti,

2009), hlm. 87-88.

33 Boedi Harsono, “Sejarah, Tugas dan Kewenangan PPAT”, Renvoi (Januari

2007), hlm.8.44.IV.


33


Bangunan dan Hak Pakai. Timbul masalah siapa yang diberi tugas kewenangan

membuat akta-akta tanah tersebut.

Sebelum mulai berlakunya UUPA, mengenai tanah-tanah Hak Barat akta

pemindahan dan pembebanan haknya dibuat oleh pejabat khusus, yaitu

overschrijvings Ambtenaar, menurut Stb. 1834-27. Dengan tidak adanya lagi

tanah-tanah Barat, jabatan overschrijvings Ambtenaar ditiadakan.

Sedangkan mengenai tanah-tanah Hak Adat, akta jual belinya dibuat oleh

penjual dihadapan kepala desa atau kepala adat, yang dibutuhkan tandatangannya

sebagai wakil masyarakatnya. Para kepada desa/adat dinilai kurang memenuhi

syarat untuk pembuatan akta tanah yang memerlukan penguasaan ketentuan

hukum tanah yang baru.

Didaerah Kasunanan Surakarta dan Kesultanan Yogyakarta akta

pemindahan hak tanah-tanah Hak Milik dibuat oleh Kantor Pertanahan/

Pendaftaran Swapraja, yang bersangkutan berkedudukan di Sala dan Yogyakarta.

Menunjuk para Kepala Kantor Agraria sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah juga

tidak mungkin, karena mereka berkedudukan di ibukota, kabupaten dan

kotamadya.

Ternyata di daerah-daerah bekas Swapraja di Bali, pemindahan hak atas

tanah-tanah adat dilakukan dihadapan Punggawa Swapraja. Pejabat tersebut

berkedudukan di tingkat kecamatan. Maka contoh ini yang dipilih untuk

pembuatan-pembuatan akta tanah tersebut. Diadakan jabatan baru yang tempat

kedudukannya sampai di ibukota kecamatan, dengan nama Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT).

Semula ketentuan mengenai PPAT diatur dalam berbagai peraturan

menteri sebagai pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961. Ada

juga penyebutan PPAT dan tugasnya sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Baru dalam rangka melaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah, peraturan jabatan PPAT diatur juga secara

lengkap dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan


34


PPAT, yang pelaksanaannya terakhir diatur dalam Peraturan Menteri

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006.

PPAT adalah pejabat yang mempunyai fungsi khusus untuk mewakili

negara yang berstatus sebagai pejabat umum. Sebagai pejabat umum, PPAT

diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik dalam perbuatan hukum

mengenai hak atas tanah tertentu sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 ayat 24

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sedangkan pengertian PPAT dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor

37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah

pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik

mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun.

Berdasarkan pengertian-pengertian dalam peraturan-peraturan tersebut,

jelaslah bahwa PPAT adalah Pejabat Umum yang mempunyai kewenangan

membuat akta otentik.

Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menyebutkan syarat

untuk dapat diangkat menjadi PPAT adalah :

1. Berkewarganegaraan Indonesia,

2. Berusia sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) tahun,

3. Berkelakukan baik yang dinyatakan dengan surat keterangan yang

dibuat oleh Instansi Kepolisian setempat,

4. Belum pernah dihukum penjara karena melakukan kejahatan

berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan

hukum tetap,

5. Sehat jasmani rohani,

6. Lulusan program pendidikan spesialis notariat atau program

pendidikan khusus PPAT yang diselenggarakan oleh lembaga

pendidikan tinggi, dan

7. Lulus ujian yang diselenggarakan oleh Kantor Menteri Negara

Agraria/Badan Pertanahan Nasional.

Tugas pokok PPAT sesuai dengan pasal 2 ayat 1 Peraturan Pemerintah

Nomor 37 Tahun 1998 adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah


35


dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu

mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan

dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang

diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Adapun yang dimaksud dengan perbuatan

hukum tersebut meliputi jual beli tanah dan/atau bangunan, tukar menukar Hak

Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hibah, pemasukan ke

dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian hak guna

bangunan atau hak pakai atas hak milik, pemberian hak tanggungan, pemberian

kuasa membebankan hak tanggungan.

Dalam melaksanakan tugas pokoknya, PPAT mempunyai kewajiban yang

sebagaimana yang diatur dalam Pasal 45 Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun

2006 adalah :

1) Menjunjung tinggi Pancasila, UUD 1945 dan Negara Republik Indonesia.

2) Mengikuti pelantikan dan pengangkatan sumpah jabatan sebagai PPAT.

3) Menyampaikan laporan bulanan kepada Kepala Kantor Pertanahan, Kepala

Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan.

4) Menyerahkan Protokol PPAT dalam hal berhenti dari jabatannya atau

melaksanakan cuti.

5) Membebaskan uang jasa bagi yang tidak mampu.

6) Membuka kantor setiap hari kerja kecuali cuti atau hari libur resmi.

7) Berkantor hanya di 1 kantor dalam daerah kerja sesuai dengan keputusan

pengangkatan PPAT.

8) Menyampaikan alamat kantor, contoh tanda tangan, contoh paraf dan teraan

cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah, Bupati/Walikota,

Ketua Pengadilan Negeri dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya

meliputi daerah kerja PPAT.

9) Melaksanakan Jabatannya secara nyata setelah pengambilan sumpah.

10) Memasang papan nama dan menggunakan stempel yang bentuk dan

ukurannya ditetapkan oleh Kepala Badan.

11) Lain-lain sesuai peraturan perundang-undangan. Kewajiban lain yang harus

dilaksanakan oleh PPAT, satu bulan setelah pengambilan sumpah jabatan


36


ditentukan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998

yaitu :

a. Menyampaikan alamat kantornya, contoh tanda tangan, contoh paraf,

dan cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah Badan

Pertanahan Nasional Propinsi, Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah

Tingkat II, Ketua Pengadilan Negeri, dan Kepala Kantor Pertanahan

yang wilayahnya meliputi daerah kerja PPAT yang bersangkutan.

b. Melaksanakan jabatannya secara nyata. PPAT harus berkantor di satu

suatu kantor dalam daerah kerjanya dan wajib memasang papan nama

serta menggunakan stempel yang bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh

Kepala Badan. Selanjutnya akta PPAT dibuat dengan bentuk yang

ditetapkan oleh Kepala Badan, serta semua jenis akta diberi satu nomor

urut yang berulang pada permukaan tahun takwim.

Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli sebanyak 2 (dua) lembar, yaitu:

a. Lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang

bersangkutan.

b. Lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya

hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek perbuatan

hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk

keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian

kuasa membebankan hak tanggungan, disampaikan kepada pemegang

kuasa untuk dasar pembuatan akta pemberian hak tanggungan, dan kepada

pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.

Setiap lembar akta PPAT asli yang disimpan oleh PPAT tersebut kemudian harus

dijilid sebulan sekali dan setiap jilid terdiri dari 50 lembar akta dengan jilid

terakhir dalam setiap bulan memuat lembar-lembar akta sisanya.Pada sampul

buku akta asli penjili dan akta-akta itu dicantumkan daftar akta didalamnya yang

memuat nomor akta, tanggal pembuatan akta dan jenis akta.

Berdasarkan Pasal 26 Peraturan Jabatan PPAT ditegaskan bahwa PPAT

harus membuat satu daftar untuk semua akta yang dibuatnya. Buku Daftar Akta

PPAT diisi setiap akhir hari kerja dengan garis tinta yang diparaf oleh PPAT yang

bersangkutan.


37


PPAT berkewajiban mengirim laporan bulanan mengenai akta yang

dibuatnya, yang diambil dari buku daftar akta PPAT kepada Kepala Kantor

Pertanahan dan kantor-kantor lain sesuai ketentuan Undang-Undang atau

Peraturan Pemerintah yang berlaku selambat-lambatnya tanggal 10 bulan

berikutnya. PPAT harus dapat melaksanakan tugas yang diembannya dengan

sebaik-baiknya. Karena dalam Pasal 62 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah telah ditetapkan sanksi bagi PPAT yang dalam

melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan yang berlaku serta

petunjuk dari Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

Sanksi yang dikenakan berupa tindakan administratif, berupa teguran

tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya dengan tidak mengurangi

kemungkinan dituntut ganti rugi oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang

diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan tersebut.

Berdasarkan Pasal 40 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan bahwa :

Ayat (1) menyebutkan ;

“selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya

akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya

berikit dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan

untuk didaftar’’.

Ayat (2) menyebutkan ;

“PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan secara tertulis mengenai telah

disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak

yang bersangkutan”.

Sedangkan larangan bagi PPAT dalam hal pembuatan akta adalah sebagai

berikut :

a. PPAT dilarang untuk membuat akta untuk dirinya sendiri, suami atau

istrinya, keluarga sedarah dalam garis lurus vertikal tanpa pembatasan

derajat dan dalam garis ke samping derajat kedua, menjadi para pihak atau

kuasa (pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang

Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah);


38


b. PPAT dilarang membuat akta PPAT terhadap tanah yang dalam sengketa

(pasal 39 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah).

Dalam melaksanakan kewenangannya, PPAT memiliki daerah kerja satu

wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya, sebagaimana diatur

dalam pasal 12 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998.

Tugas pokok dan kewenangan PPAT diatur dalam Pasal 2 Peraturan

Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006, bahwa:

PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah

dengan membuat akta sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum

tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang

akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang

diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.

Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai

berikut:

a. jual beli;

b. tukar menukar;

c. hibah;

d. pemasukan ke dalam perusahaan tertentu;

e. pembagian hak bersama;

f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;

g. pemberian Hak Tanggungan;

h. pemberian Kuasa memberikan Hak Tanggungan.

PPAT adalah Pejabat Umum, maka akta yang dibuatnya diberi kedudukan

sebagai akta otentik. PPAT dapat melaksanakan tugas pembuatan akta tanah baik

di dalam maupun di luar kantornya. Hal ini diatur dalam Pasal 52 Peraturan

Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006, bahwa:

1) PPAT melaksanakan tugas pembuatan akta PPAT di kantornya dengan

dihadiri oleh para pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan atau

kuasanya sesuai peraturan perundang-undangan.


39


2) PPAT dapat membuat akta di luar kantornya hanya apabila salah satu pihak

dalam perbuatan hukum atau kuasanya tidak dapat datang di kantor PPAT

karena alasan yang sah, dengan ketentuan pada saat pembuatan aktanya para

pihak harus hadir di hadapan PPAT di tempat pembuatan akta yang

disepakati.

Kewenangan PPAT dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998

menyatakan bahwa34 :

“Untuk melaksanakan tugas pokok tersebut Pejabat Pembuat Akta

Tanahmempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua

perbuatan hukum sebagaimana telah disebutkan di atas, mengenai hak atas

tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam

daerah kerjanya. Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus hanya berwenang

membuat Akta mengenai perbuatan hukum yang disebut secara khusus

penunjukannya”

Sehubungan dengan tugas dan wewenang PPAT membantu Kepala

Kantor Pertanahan dalam melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah

dengan membuat akta-akta yang akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data

tanah, dan sesuai dengan jabatan PPAT sebagai Pejabat Umum, maka akta yang

dibuatnya diberi kedudukan sebagai akta otentik.

Akta PPAT dibuat sebagai tanda bukti yang berfungsi untuk memastikan

suatu peristiwa hukum dengan tujuan menghindarkan sengketa. Oleh karena itu

pembuatan akta harus sedemikian rupa, artinya jangan memuat hal-hal yang tidak

jelas agar tidak menumbulkan sengketa dikemudian hari.

Pasal 4 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menegaskanbahwa

PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah atau HakMilik

atas satuan Rumah Susun yang terletak di wilayah kerjanya. Pengecualiandari

Pasal 4 ayat (1) ditentukan dalam ayat (2), yaitu untuk akta tukar menukar, akta

pemasukan dalam perusahaan (inbreng) dan akta pembagian hak bersama

mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang

tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja seseorang PPAT, dapat dibuat oleh

34

Indonesia, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia, PP No. 37 tahun 1998,

ps.3.


40


PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah

susun yang haknya menjadi obyek perbuatan hukum.

Pasal 3 Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006, menyatakan kewenangan

PPAT adalah :

Ayat (1) menyatakan PPAT mempunyai kewenangan membuat akta tanah yang

merupakan akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan hak milik atas

satuan rumah susun yang terletak dalam daerah kerjanya.

Ayat (2) menyatakan PPAT Sementara mempunyai kewenangan membuat akta

tanah yang merupakan akta otentik mengenai semua perbuatan hukum

sebagaimana

dimaksud Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan

rumah susun dengan daerah kerja di dalam wilayah kerja jabatannya. Ayat (3)

menyatakan PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan

hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.

iii. Perbedaan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Berdasarkan uraian-uraian mengenai Notaris dan PPAT tersebut diatas dan

berdasarkan peraturan-peraturan yang berlaku bagi keduanya, dapatlah dilihat

beberapa perbedaan, antara lain :

1. Dasar hukum Notaris adalah Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004

tentang Jabatan Notaris, sedangkan dasar hukum PPAT adalah

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah.

2. Wewenang Notaris lebih luas daripada PPAT yaitu meliputi

pembuatan akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan

ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan

dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan

dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta,

menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta,

semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan


41


atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan

oleh Undang-Undang. Sedangkan wewenang PPAT hanya

pengecualian dimana PPAT hanya membuat akta otentik mengenai

perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik

Atas Satuan Rumah Susun.

3. Usia minimal untuk dapat diangkat sebagai Notaris adalah 27 tahun

sedangkan bagi PPAT adalah 30 tahun.

4. Kedudukan Notaris adalah di daerah kabupaten atau kota dan wilayah

jabatannya meliputi seluruh wilayah propinsi di tempat kedudukannya,

sedangkan daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor

Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya.

Selain perbedaan tersebut, dalam akta otentik yang dihasilkan baik oleh

Notaris dan PPAT memiliki beberapa perbedaan, antara lain :

1. Komparisi akta,

Pada akta Notaris, setelah nama penghadap disebutkan tempat dan tanggal

lahir sedangkan pada akta PPAT, setelah nama penghadap disebutkan tanggal

lahirnya saja.

2. Batas Usia,

Pada akta Notaris, usia untuk dapat membuat akta Notaris minimal 18 tahun

atau sudah menikah sedangkan pada akta PPAT berusia minimal 21 tahun.

3. Komparisi Saksi,

Pada akta Notaris, komparisi pada saksi menyebutkan nama, tempat dan

tanggal lahir saksi sedangka pada akta PPAT hanya menyebutkan nama dan

umur saksi saja.

4. Renvoi,

Pada akta Notaris, diakhir akta disebutkan jumlah renvoinya atau perubahan

seluruhnya yang terdiri dari tambahan, coretan dengan penggantian dan

coretan tanpa penggantian. Sedangkan pada akta PPAT, diakhir akta tidak

menyebutkan jumlah renvoi seluruhnya, jenis Renvoi pada akta PPAT hanya

jika ada tambahan dan coretan dengan penggantian.

Pada prinsipnya kewenangan yang dimiliki oleh Notaris dan PPAT, lahir

karena adanya peraturan perundang-undangan yang memberikan suatu


42


kewenangan, baik secara langsung, melalui pendelegasian atau mandat. Dalam

Hukum Administrasi Negara pemberian kewenangan secara langsung disebut

sebagai kewenangan atributif. Kewenangan Notaris diperoleh berdasarkan

Undang-Undang sedangkan kewenangan PPAT diperoleh berdasarkan Peraturan

Pemerintah.

2.2. TINJAUAN UMUM TENTANG PEMUNGUTAN PAJAK ATAS


2.2.1. Pengertian Pajak dan Sistem Pemungutan Pajak

Pajak merupakan salah satu sumber penerimaan negara yang memiliki

kontribusi yang sangat besar. Dengan pajak inilah pembiayaan negara dapat

dilakukan sehingga pemerintahan dan pembangunan dapat dilaksanakan dengan

baik. Oleh karena itu, pajak merupakan salah satu penerimaan negara yang sangat

penting dalam mencapai kemandirian pembiayaan pembangunan.

Pajak merupakan iuran yang dipungut oleh negara baik oleh pemerintah

pusat maupun pemerintah daerah berdasarkan atas undang-undang serta aturan

pelaksanaan pemungutan pajak mengisyaratkan adanya alih dana dari sektor

swasta (wajib pajak yang membayar pajak) ke sektor negara (pemungut pajak

pemerintah) dan diperuntukan bagi keperluan pembiyaan umum pemerintah

dalam rangka menjalankan fungsi pemerintahan, baik rutin maupun

pembangunan.

Dalam melaksanakan pembangunan nasional, pemerintah memerlukan

dana yang cukup memadai. Dana yang digunakan salah satunya berasal dari

penerimaan kas negara dalam bentuk pajak. Pungutan pajak ada ditangan

pemerintah dan pembuat peraturan dibidang perpajakan ditetapkan oleh

pemerintah bersama dengan Dewan Perwakilan Rakyat.

Pemahaman akan pengertian pajak merupakan hal penting untuk dapat

memahami mengapa kita harus membayar pajak. Dari pemahaman inilah

diharapkan muncul kesadaran akan kewajiban atas pembayaran pajak.


43


Definisi pajak menurut para ahli dibidang perpajakan bermacam-macam,

namun definisi tersebut memiliki inti dan tujuan yang sama. Sekadar untuk

perbandingan, berikut ini disajikan definisi dari beberapa sarjana yang dimuat

secara kronologis35

.

1. Definisi Prancis, termuat dalam buku Leroy Beaulieu yang

berjudul Traite de la Science des Finances, 1906,

“Pajak adalah bantuan, baik secara langsung maupun tidak yang

dipaksakan oleh kekuasaan publik dari penduduk atau dari barang,

untuk menutup belanja pemerintah.”

2. Definisi Dutsche Reichs Abgaben Ordnung (RAO – 1919),

berbunyi :

“Pajak adalah bantuan uang secara insidental atau secara periodik

(dengan tidak ada kontraprestasinya), yang dipungut oleh badan

yang bersifat umum (=negara), untuk memperoleh pendapatan,

dimana terjadi suatu tatbestand (=sasaran pemajakan), yang karena

undang-undang telah menimbulkan utang pajak.”

3. Definisi Prof Edwin R.A.Seligman dalam Essays in Taxation, (New

York, 1925), berbunyi : “Tax is a compulsery contribution from

the person, to the government to defray the expenses incurred in

the common interest of all, without reference to special benefit

confrred.”

Banyak terdengar keberatan atas kalimat “without reference”

karena bagaimanapun juga uang-uang pajak tersebut digunakan

untuk produksi barang dan jasa, jadi benefit diberikan kepada

masyarakat, hanya tidak mudah ditunjukkannya, apalagi secara

perorangan.

4. Philip E. Taylor dalam bukunya The Economics pf Public Finance

1984, mengganti “without reference” menjadi “with little

reference”.

35

Brotodihardjo, op.cit., hlm.3-6.


44


5. Definisi Mr. Dr. N.J. Feldmann dalam bukunya De

Overheidsmiddelen van Indonesia, Leiden, 1994, adalah :

“Pajak adalah prestasi yang dipaksakan sepihak oleh dan terutang

kepada penguasa (menurut norma-norma yang ditetapkannya

secara umum), tanpa adanya kontraprestasi, dan semata-mata

digunakan untuk menutup pengeluaran-pengeluaran umum.”

6. Definisi Prof. Dr. M.J.H. Smeets dalam bukunya De Economische

Betekenis der Belastingen, 1951, adalah :

“Pajak adalah prestasi kepada pemerintah yang terutang melalui

norma-norma umum, dan yang dapat dipaksakan, tanpa adakalanya

kontraprestasi yang dapat ditunjukkan dalam hal yang individual;

maksudnya adalah untuk membiayai pengeluaran pemerintah.”

7. Definisi Dr.Soeparman Soemahamidjaja dalam disertasinya yang

berjudul “Pajak Berdasarkan Asas Gotong Royong”, Universitas

Padjajaran, Bandung, 1964 :

“Pajak adalah iuran wajib, berupa uang atau barang, yang dipungut

oleh penguasa berdasarkan norma-norma hukum, guna menutup

biaya produksi barang-barang dan jasa-jasa kolektif dalam

mencapai kesejahteraan umum.”

8. Definisi Prof. Dr. Rochmat Soemitro, S.H. dalam bukunya Dasar-

Dasar Hukum Pajak dan Pajak Pendapatan adalah sebagai berikut :

“Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan undang-

undang (yang dapat dipaksakan) dengan tidak mendapat jasa-jasa

timbal (kontra-prestasi), yang langsung dapat ditunjukkan dan yang

digunakan untuk membayar pengeluaran umum”.

Dari definisi-definisi tersebut dapat disimpulkan bahwa unsur yang

melekat pada pengertian pajak yaitu :

1. Pajak dipungut berdasarkan undang-undang serta aturan pelaksanaannya.

2. Sifatnya dapat dipaksakan. Hal ini berarti pelanggaran atas aturan

perpajakan akan berakibat adanya sanksi.

3. Didalam pembayaran pajak tidak dapat ditunjukkan adanya kontraprestasi

secara langsung oleh pemerintah.


45


4. Pajak dipungut oleh negara baik pemerintah pusat maupun pemerintah

daerah. Pemungutan pajak tidak boleh dilakukan oleh pihak swasta yang

orientasinya adalah keuntungan.

5. Pajak diperuntukkan bagi pengeluaran-pengeluaran pemerintah, yang bila

dari pemasukannya masih dapat surplus, dipergunakan untuk membiayai

public investment.

6. Pajak dapat pula membiayai tujuan yang tidak budgeter, yaitu mengatur.

Pajak memiliki dua fungsi, yaitu: (i) Fungsi penerimaan (budgetair), Pajak

berfungsi sebagai sumber dana yang diperuntukkan bagi pembiayaan pengeluaran

pemerintah baik pengeluaran rutin maupun pengeluaran pembangunan.

Penerimaan dari sektor pajak makin meningkat dari tahun ke tahun. Sejak tahun

anggaran 1992/1993, penerimaan dari sektor pajak telah mencapai di atas 50 %

dari volume penerimaan APBN, sebelumnya penerimaan lebih banyak bertumpu

pada sektor migas. Presentase tersebut terus meningkat hingga saat ini. (ii) Fungsi

Pengatur (Reguler), Pajak berfungsi sebagai alat untuk mengatur atau

melaksanakan kebijakan di bidang sosial dan ekonomi. Sebagai contoh yaitu

dikarenakannya pajak yang tinggi terhadap miniuman keras, sehingga konsumsi

minuman keras dapat ditekan. Demikian pula terhadap barang mewah dan rokok.

Kedua fungsi tersebut merupakan peran utama pajak. Dalam perkembangannya

peran tersebut menjadi lebih luas dengan adanya fungsi redistribusi dan

demokrasi. Fungsi Redistribusi yaitu fungsi yang lebih menekankan fungsi

pemerataan dan keadilan dalam masyarakat. Fungsi ini terlihat adanya lapisan

tarif dalam penggunaan pajak, yaitu tarif pajak yang lebih besar untuk tingkat atau

lapisan penghasilan yang lebih tinggi. Dan Fungsi Demokrasi merupakan salah

satu penjelmaan atau sistem wujud gotong royong termasuk kegiatan pemerintah

dan pembangunan. Fungsi ini pada saat ini sekarang sering dikaitkan dengan

tingkat pelayanan pemerintah kepada masyarakat khususnya pembayar pajak.

Apabila pajak telah dilaksanakan dengan baik, maka timbal baliknya pemerintah

memberikan pelayanan terbaik36

.

36

Kumpulan Kuliah Hukum Pajak, Depok, Hlm. 1.


46


Untuk mencapai tujuan pemungutan pajak, dalam memilih alternatif

pemungutannya perlu berdasar pada asas-asas pemungutan pajak sehingga

terdapat keserasian antara pemungutan pajak dengan tujuan dan asasnya. Pada

abad ke-18, Adam Smith melancarkan ajarannya sebagai asas pemungutan pajak

yang dinamainya "The Four Maxims” dengan uraiannya sebagai berikut37

:

a. Pembagian tekanan pajak di antara subyek pajak masing-masing

hendaknya dilakukan seimbang dengan kemampuannya, yaitu seimbang

dengan penghasilan yang dinikmatinya masing-masing, di bawah

perlindungan pemerintah (asas-pembagian/asas kepentingan). Dalam asas

"equality" ini tidak diperbolehkan suatu negara mengadakan diskriminasi

di antara sesama wajib pajak. Dalam keadaan yang sama, para wajib pajak

harus dikenakan pajak yang sama pula;

b. Pajak yang harus dibayar oleh seseorang harus terang (certain) dan tidak

mengenal kompromis (not arbitary). Dalam asas "certainty" ini, kepastian

hukum yang dipentingkan adalah yang mengenai subyek, objek, besarnya

pajak, dan juga ketentuan mengenai waktu pembayarannya;

c. "Every taxt ought to be levied at the time, or ini the manner, in which it is

most likely to be convenient for the contributor to pay it." Teknik

pemungutan pajak yang dianjurkan ini (yang juga disebut "convenience of

payment", menetapkan bahwa pajak hendaknya dipungut pada saat yang

paling baik bagi para wajib pajak , yaitu saat sedekat-dekatnya dengan

detik diterimanya penghasilan yang bersangkutan;

d. "Every tax ought to be so contrived as both to take out and to keep out of

the pockets of the people as little as possible over and above what it brings

into the public treasury of the State." Asas efisiensi ini menetapkan bahwa

emungutan pajak hendaknya dilakukan sehemat-hematnya; jangan sekali-

kali biaya pemungutan melebihi pemasukan pajaknya.

Kemudian mengenai sistem pemungutan pajak, ada beberapa sistem

pemungutan pajak yang dikenal yaitu:

1. Official Assesment System

37

Brotodihardjo, op.cit., hlm. 27-28.


47


Official Assesment System adalah dimana wewenang pemungutan pajak ada

pada fiskus. Fiskus berhak menentukan besarnya utang pajak orang pribadi

maupun badan dengan mengeluarkan surat ketetapan pajak, yang

merupakan bukti timbulnya suatu utang pajak. Jadi, dalam sistem ini para

Wajib Pajak bersifat pasif dan menunggu ketetapan fiskus mengenai utang

pajaknya.

Dimaksudkan sistem ini adalah suatu sistem pemungutan yang memberi

wewenang kepada pemerintah (fiskus) untuk menentukan besarnya pajak

yang terutang oleh Wajib Pajak dengan ciri-ciri sebagai berikut:

a. Wewenang untuk menentukan besarnya pajak terutang ada pada fiskus;

b. Wajib Pajak bersifat pasif;

c. Utang Pajak timbul setelah dikeluarkannya surat ketetapan pajak oleh

fiskus.

Pelaksanaan official assesment system Fiskus mengeluarkan “Surat

Ketetapan Sementara” pada awal tahun, yang kemudian dikeluarkan lagi

“Surat Ketetapan Pajak Rampung” pada akhir tahun pajak untuk

menentukan besarnya utang pajak yang sesungguhnya. Sejak tahun 1984

ditetapkan Self Assesment System secara penuh dalam sistem pemungutan

pajak di Indonesia.

2. Self Assesment System

Self Assesment System adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi

wewenang kepada Wajib Pajak untuk menentukan sendiri besarnya pajak

yang terutang.

Ciri-ciri sistem pemungutan ini, yaitu :

1. Adanya kepastian hukum.

2. Perhitungan sederhana dan mudah dimengerti oleh Wajib Pajak.

3. Pelaksanaannya mudah.

4. Lebih mencerminkan asas keadilan dan merata.

5. Memperkecil kemungkinan Wajib Pajak tidak mampu membayar pajak

akibat perhitungan yang terlalu besar.

3. Semi Self Assesment System

Semi Self Assesment System adalah suatu sistem pemunggutan pajak dimana


48


wewenang untuk menentukan besarnya pajak yang terutang dari Wajib

Pajak berada pada kedua belah pihak, yaitu Wajib Pajak dan Fiskus.

Mekanisme pelaksanaan dalam sistem ini berdasarkan suatu anggaran

bahwa Wajib Pajak pada awal tahun menaksir sendiri besarnya utang pajak

yang harus dibayarkan dan pada akhir tahun pajak besarnya pajak terutang

yang sesungguhnya ditetapkan oleh Fiskus.

Penerapan Semi Self Assesment System bersama-sama dengan Withholding

System, yang pada waktu itu dikenal dengan sebuatan tata cara Menghitung

Pajak Sendiri (MPS) dan Menghitung Pajak Orang (MPO) dilaksanakan

pada periode 1968-1983.

4. Withholding System

Withholding System adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi

wewenang kepada pihak ketiga (bukan Fiskus dan bukan Wajib Pajak yang

bersangkutan) untuk memotong atau memungut besarnya pajak yang

terutang oleh Wajib Pajak. Pihak ketiga tersebut selanjutnya menyetor dan

melaporkannya kepada Fiskus. Pada sistem ini Fiskus dan Wajib Pajak tidak

aktif. Ciri-cirinya yaitu wewenang menentukan besarnya pajak yang

terutang ada pada pihak ketiga, pihak selain Fiskus dan Wajib Pajak.

Dalam Perpajakan berkembang beberapa teori yang memberikan dasar

pembenaran (justification) hak dari Negara untuk memungut pajak dari rakyatnya,

antara lain38

:

1. Teori Asuransi

Negara berhak memungut pajak dari penduduk karena menurut teori ini

negara melindungi semua rakyat dan rakyat membayar premi kepada

negara.

2. Teori Kepentingan

Negara berhak memungut pajak karena penduduk negara tersebut

mempunyai kepentingan pada negara. Semakin besar kepentingan

penduduk kepada negara, maka makin besar pula pajak yang harus

dibayarnya kepada negara

38

Sutedi, op.cit., hlm. 34.


49


3. Teori Bakti

Teori ini mengajarkan bahwa penduduk adalah bagian dari suatu negara.

Oleh karena itu, penduduk terikat pada negara dan wajib membayar pajak

pada negara, dalam arti berbakti pada negara.

4. Teori daya pikul

Teori ini mengusulkan suapaya di dalam pemungutan pajak, pemerintah

memperhatikan gaya pikul wajib pajak.

5. Teori daya beli

Menurut teori ini, justifikasi pemungutan pajak terletak pada akibat

pemungutan pajak. Misalnya, tersedianya dana yang cukup untuk

membiayai pengeluaran umum negara merupakan kebaikan dari perhatian

negara pada masyarakat, sehingga pemungutan pajak juga baik.

6. Teori Pembangunan

Untuk Indonesia, justifikasi pemungutan pajak yang paling tepat adalah

pembangunan, dalam arti untuk mencapai masyarakat yang adil dan

makmur.

Tarif pajak ada beberapa macam, yaitu :

i. Tarif pajak yang proporsional (sebanding)

Tarif pajak yang proporsional merupakan tarif yang didasarkan atas

persentase yang tetap. Jumlah pajak yang terutang tentu akan akan berubah

sesuai dengan jumlah yang dipakai sebagai dasar.

Contoh :

PPN 10 % x Rp. 1.000.000,- = Rp. 100.000,-

PPN 10 % x Rp. 2.000.000,- = Rp. 200.000,-

ii. Tarif pajak yang progresif

Suatu tarif persentasenya meningkat sehingga jumlah yang harus dikenakan

pajak semakin besar.

Contoh :

Penghasilan kena pajak sebesar Rp. 50.000.000,-

PPN 10 % x Rp. 25.000.000,- = Rp. 2.500.000,-

PPN 15 % x Rp. 25.000.000,- = Rp. 3.750.000,- +

Rp. 6.250.000,-


50


iii. Tarif tetap

Tarif tetap merupakan suatu tarif yang tetap dan tidak bergantung pada nilai

objek pajak yang dikenakan pajak.

Contoh :

Bea Materai atas cek dan bilyet giro, sejak 1 Mei 2000 tarifnya Rp. 3.000,-

(tiga ribu rupiah) tanpa batas pengenaan besarnya harga nominal.

iv. Tarif pajak degresif

Tarif ini merupakan tarif yang besar persentasenya semakin menurun untuk

jumlah yang semakin besar yang harus dikenakan pajak. Tarif ini sudah tidak

dipergunakan lagi.

Manfaat Uang Pajak baik bagi negara maupun bagi masyarakat ialah sebagai

berikut39

:

a. Pajak merupakan salah satu sumber penerimaan negara.

Negara dalam menjalankan tugas rutin dan pembangunan memerlukan

biaya. Biaya tersebut antara lain diperoleh dari penerimaan pajak.

b. Pajak merupakan salah satu alat pemerataan pendapatan

Pengenaan pajak dengan tarif progresif dimaksudkan untuk mengenakan

pajak yang lebih tinggi pada golongan yang lebih mampu. Peranan pajak

sebagai alat pemerataan pendapatan sangat penting untuk menegakkan

keadilan sosial.

c. Pajak merupakan salah satu alat untuk mendorong investasi

Salah satu fungsi pajak adalah budgeter. Apabila masih ada sisa dari dana

yang dipergunakan untuk membiayai pengeluaran negara (rutin), maka

kelebihan tersebut dapat dipakai untuk tabungan pemerintah.

2.2.2. Jenis Pemungutan Pajak atas Tanah dan atau Bangunan

Menurut golongannya pajak dapat dilihat dari pajak langsung maupun

pajak tidak langsung. Yang dimaksud dengan pajak langsung adalah pajak yang

dikenakan langsung atau dipikulkan kepada pribadi wajib pajak dan tidak dapat

39

Ibid, hlm. 36.


51


dibebankan kepada pihak lain, biasanya pengenaan pajak ini bersifat periodik dan

berulang-ulang, Sedangkan pajak tidak langsung adalah pajak dimana wajib pajak

dapat melimpahkan kewajiban pajaknya kepada pihak lain (atau pihak ketiga).

Menurut sifatnya pajak dibagi atas Pajak Subjektif adalah pajak yang

didasarkan pada subjeknya, dalam arti memperhatikan keadaan diri wajib pajak,

contohnya Pajak Penghasilan. Sedangkan Pajak Objektif adalah pajak yang

berpangkal pada objeknya, tanpa memperhatikan keadaan diri wajib pajak,

contohnya Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.

Berdasarkan dari lembaga pemungutannya pajak dibagi atas 2 (dua) hal

pokok, yaitu Pajak Pusat (Negara) dan Pajak Daerah. Yang dimaksud Pajak Pusat

yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat (Negara) yang dipergunakan

untuk membiayai pembiayaan rumah tangga negara. Sedangkan yang dimaksud

dengan Pajak Daerah adalah pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah yang

dipergunakan untuk membiayai rumah tangga daerah, misalnya Pajak Hotel,

Pajak Restoran dan lain sebagainya.

Dari penggolongan jenis pajak tersebut, pajak yang terkait dengan tanah

dan atau bangunan antara lain :

2.2.2.1. Pajak Bumi Dan Bangunan

Dasar Hukum Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan adalah Undang-

Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan yang

kemudian diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 yang mulai

berlaku tanggal 1 Januari 1995 sampai dengan saat ini.

Pajak Bumi Dan Bangunan (untuk selanjutnya disebut PBB) adalah pajak

yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh

keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan. Keadaan subyek (siapa yang

membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

Sebagaimana namanya, jelas bahwa objek PBB adalah “Bumi dan/atau

Bangunan“.

Bumi : Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada

dibawahnya. Contoh : sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, tambang, dll.


52


Bangunan : Konstruksi teknik yang ditanamkan atau dilekatkan secara tetap pada

tanah dan/atau perairan di wilayah Republik Indonesia. Contoh : rumah tempat

tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, jalan tol,

kolam renang, anjungan minyak lepas pantai, dll.

Objek yang dikecualikan adalah objek yang :

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang

ibadah, sosial, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan

memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah,

sekolah, panti asuhan, candi, dan lain-lain.

2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala.

3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, dan

lain-lain.

4. Dimiliki oleh Perwakilan Diplomatik berdasarkan azas timbal balik dan

Organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Dan yang menjadi Subyek Pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang

secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau; memperoleh manfaat atas

bumi, dan atau; memiliki, menguasai atas bangunan, dan atau; memperoleh

manfaat atas bangunan.

Wajib Pajak adalah Subyek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar

pajak. Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek

Pajaknya ke Kantor Pelayanan PBB atau Kantor Penyuluhan Pajak yang wilayah

kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat

Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di Kantor Pelayanan

PBB/Kantor Penyuluhan Pajak setempat.

Dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”. NJOP

ditentukan per wilayah berdasarkan keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat

Jenderal Pajak dengan terlebih dahulu memperhatikan :

1. harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara

wajar;

2. perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya

berdekatan dan telah diketahui harga jualnya;

3. nilai perolehan baru;


53


4. penentuan nilai jual objek pengganti.

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) adalah batas NJOP

atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk

setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- dengan

ketentuan sebagai berikut :

1. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali

dalam satu Tahun Pajak.

2. Apabila wajib pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang

mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya

terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang

(SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari Kantor

Pelayanan PBB atau disampaikan lewat Pemerintah Daerah harus melunasinya

tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk dalam SPPT yaitu Bank

Persepsi atau Kantor Pos dan Giro.

Saat yang menentukan pajak terutang menurut Pasal 8 ayat 2 UU PBB

adalah keadaan Objek Pajak pada tanggal 1 Januari. Dengan demikian segala

mutasi atau perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari

akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Contoh : A menjual tanah kepada B pada tanggal 2 Januari 1996. Kewajiban PBB

Tahun 1996 masih menjadi tanggung jawab A. Sejak Tahun Pajak 1997

kewajiban PBB menjadi tanggung jawab B.

Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun

berikutnya.

PBB merupakan salah satu sumber penerimaan daerah dan PBB termasuk

jenis pajak yang sulit dalam pengadministrasiannya dan mempunyai efisiensi

pemungutan yang rendah karena jumlah objek pajaknya yang cukup banyak. Oleh

karena itu, dalam pelaksanaannya disadari bahwa penyempurnaan sistem

pemungutan merupakan prioritas dalam upaya meningkatkan penerimaan PBB.


54


Dalam pasal 21 Undang-undang tentang PBB menyatakan bahwa Pejabat

yang dalam jabatannya atau tugas pekerjaannya berkaitan langsung dengan objek

pajak seperti Notaris dan PPAT wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai

semua mutasi dan perubahan keadaan objek pajak secara tertulis kepada

Direktorat Jenderal Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak.

Laporan tertulis mutasi objek pajak meliputi jual beli, hibah, warisan.

2.2.2.2. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan (PPh) sebelum perubahan perundang-undangan

perpajakan tahun 1983 diatur dalam perundang-undangan/ordonansi seperti yang

dikenal dengan Pajak Pendapatan orang pribadi yang dipungut berdasarkan

Ordonansi Pajak Pendapatan Tahun 1984 dan pajak perseroan yang diatur dalam

Ordonansi Pajak Perseroan Tahun 1925 serta pajak atas bunga, dividen dan royalti

yang diatur dalam Undang-Undang Pajak atas Bunga, Dividen dan Royalti tahun

1970. Selanjutnya, Sejak tahun 1984 Pajak Penghasilan dipungut berdasarkan

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.

Dalam perkembangannya, Undang-Undang PPh ini dilakukan perubahan

pada tahun 1990, 1994, dan yang terkhir dilakukan perubahan tahun 2000 dengan

Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983

tentang Pajak Penghasilan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor

10 Tahun 1994 untuk ketiga kalinya diubah dengan Undang-Undang Nomor 17

Tahun 2000 yang diberlakukan per 1 Januari 2001 digunakan sebagai Dasar

Hukum Pemungutan Pajak Penghasilan merupakan perpaduan dari beberapa

ketentuan yang sebelumnya diatur secara terpisah sebagaimana telah diuraikan di

atas.

Dalam pemungutan pajak penghasilan digunakan asas-asas :

1. Asas Tempat Tinggal

Negara-negara mempunyai hak untuk memungut atas seluruh

penghasilanWajib Pajak berdasarkan tempat tinggal Wajib Pajak. Wajib

Pajak yang bertempat tinggal di Indonesia dikenai pajak atas penghasilan


55


yang diterima atau diperoleh yang berasal dari Indonesia atau dari luar

negeri (pasal 4 UU Pajak Penghasilan).

2. Asas Kebangsaan

Pengenaan pajak dihubungkan dengan suatu negara. Asas ini diberlakukan

kepada setiap orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia untuk

membayar pajak.

3. Asas Sumber

Negara mempunyai hak untuk memungut pajak atas penghasilan yang

bersumber pada suatu negara yang memungut pajak. Dengan demikian

Wajib Pajak menerima atau memperoleh penghasilan dari Indonesia

dikenakan pajak di Indonesia tanpa memperhatikan tempat tinggal Wajib

Pajak.

Pajak penghasilan dikategorikan sebagai Pajak Pusat yaitu pajak yang

dipungut oleh pemerintah pusat dan digunakan untuk membiayai rumah tangga

negara, sedang ditinjau dari sifatnya dikategorikan sebagai jenis pajak-pajak

Subjektif yang kewajiban pajaknya melekat pada Subjek Pajak yang

bersangkutan, artinya kewajiban pajak tersebut dimaksudkan untuk tidak

dilimpahkan kepada Subjek Pajak lainnya.

Subjek pajak diartikan sebagai orang yang dituju oleh undang-undang untuk

dikenakan pajak. Pajak Penghasilan yang dikenakan terhadap Subjek Pajak

berkenaan dengan penghasilan yang diterima atau diperolehnya dalam Tahun

Pajak.

Subjek Pajak Penghasilan terdiri dari :

1. Orang Pribadi

Orang pribadi sebagai subjek pajak dapat bertempat tinggal atau berada di

Indonesia ataupun di luar Indonesia.

2. Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang berhak.

Warisan yang belum terbagi merupakan subjek pajak pengganti menggantikan


56


mereka yang berhak yaitu ahli waris. Apabila warisan tersebut telah dibagi, maka

kewajiban perpajakannya beralih kepada ahli waris.

3. Badan.

Pengertian Badan mengacu pada Undang-Undang KUP. Bahwa badan adalah

sekumpulan orang dan atau modal yang merupakan kesatuan baik yang

melakukan usaha maupun tidak melakukan usaha yang meliputi Perseroan

Terbatas, perseroan komanditer, perseroan lainnya, Badan Usaha Milik Negara

atau Daerah dengan nama dan bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana

pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi sosial

politik, atau organisasi sejenis, lembaga, bentuk usaha tetap dan badan lainnya.

4. Bentuk Usaha Tetap.

Bentuk Usaha Tetap adalah bentuk usaha yang dipergunakan oleh orang pribadi

yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada di Indonesia tidak lebih 183

hari dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan atau badan yang tidak didirikan dan

tidak bertempatkedudukan di Indonesia, untuk menjalankan usaha atau melakukan

kegiatan di Indonesia. Bentuk Usaha Tetap ditentukan sebagai Subjek Pajak

tersendiri terpisah dari badan. Perlakuan perpajakannya sama dengan Subjek

Pajak badan.

Berdasarkan lokasi atau kedudukannya Subjek Pajak dapat dibedakan menjadi

dua, yaitu :

1. Subjek Pajak Dalam Negeri

a. Orang pribadi yang bertempat tinggal di Indonesia lebih dari 183 (seratus

delapan puluh tiga) hari dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan, atau

orang pribadi yang dalam suatu tahun pajak berada di Indonesia dan

mempunyai niat untuk bertempat tinggal di Indonesia.

b. Badan yang didirikan atau bertempat kedudukan di Indonesia.

c. Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan

yangberhak.

2. Subjek Pajak Luar Negeri


57


a. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada

Indonesia tidak lebih dari 183 (seratus delapan puluh tiga) hari dalam

jangka waktu 12 (dua belas) bulan, dan badan yang tidak didirikan dan

tidak bertempat kedudukan di Indonesia yang menjalankan usaha atau

melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia.

b. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada di

Indonesia tidak lebih dari 183 (seratus delapan puluh tiga) hari dalam

jangka waktu 12 (dua belas) bulan, dan badan yang tidak didirikan dan

tidak bertempat kedudukan di Indonesia yang dapat menerima atau

memperoleh penghasilan dari Indonesia bukan dari menjalankan usaha

atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia.

Yang tidak termasuk Subjek Pajak Penghasilan adalah :

1. Badan perwakilan negara asing.

2. Pejabat-pejabat perwakilan diplomatik dan konsulat atau pejabat-pejabat

lain dari negara asing dan orang-orang yang diperbantukan kepada mereka

yang bekerja pada dan bertempat tinggal bersama-sama mereka dengan

syarat bukan Warga Negara Indonesia dan di Indonesia tidak menerima atau

memperoleh penghasilan lain diluar jabatan atau pekerjaannya tersebut,

serta negara yang bersangkutan memberikan perlakuan timbal balik.

3. Organisasi-organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan

dengan syarat Indonesia menjadi anggota organisasi tersebut tidak

menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain untuk memperoleh

penghasilan dari Indonesia selain pemberian pinjaman kepada pemerintah

yang dananya berasal dari iuran para anggota.

4. Pejabat-pejabat perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh

Menteri Keuangan dengan syarat bukan Warga Negara Indonesia dan tidak

menjalankan usaha atau melakukan kegiatan atau pekerjaan lain untuk

memperoleh penghasilan dari Indonesia.


58


Yang menjadi Objek Pajak Penghasilan adalah penghasilan. Definisi Penghasilan

menurut Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Pajak

Penghasilan adalah :

“Setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib

Pajak baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia yang dapat

dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang

bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun.”

Penulisan dalam tesis ini adalah mengupas bagaimana pelaksanaan

pemungutan PPh atas penghasilan terkait dengan transaksi dari tanah dan atau

bangunan. Transaksi tersebut bisa berasal dari pengalihan hak atas tanah dan atau

bangunan atau dari persewaan tanah dan/atau bangunan.

A. Pajak penghasilan karena pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan

Dasar hukum Pajak Penghasilan karena pengalihan hak atas tanah dan atau

bangunan yaitu Peraturan Pemerintah nomor 71 tahun 2008 tentang Perubahan

Ketiga atas Peraturan Pemerintah nomor 48 tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Dalam Pasal 1 peraturan tersebut dinyatakan bahwa atas penghasilan yang

diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan. Pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan sebagaimana maksud adalah: (i) Penjualan, tukar-menukar,

perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau

cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah; (ii) Penjualan,

tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati

dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan

untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus; (iii)

Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada

pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang

memerlukan persyaratan khusus.


http://www.mediafire.com/?3xvtj19vltcbqr2

http://www.mediafire.com/?jsbwdj84cb45ll6

59


Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa penjualan, tukar-

menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang,

hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.

Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib membayar sendiri Pajak

Penghasilan yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum

akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.

Pejabat yang berwenang hanya menanda tangani akta, keputusan,

perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh orang pribadi atau badan yang

menerima penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bahwa

telah dilakukan penyetoran Pajak Penghasilan terutang dibuktikan dengan

menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang bersangkutan dengan

menunjukan aslinya.

Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian,

kesepakatan atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai

penerbitan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak

dalam hal ini kepada Kepala Kantor Pelayanan (KPP) Pratama.

Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang adalah Notaris, Pejabat

Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi

wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa penjualan, tukar-

menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan

pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk

kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus.

Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dipungut Pajak Penghasilan oleh

bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang

menyetujui tukar-menukar.


60


Besarnya Pajak Penghasilan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau

Bangunan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana

dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha

pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan

Pajak Penghasilan sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.

Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud diatas adalah nilai yang

tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek

Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi Dan

Bangunan, kecuali :

1) Dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan

keputusan pejabat yang bersangkutan;

2) Dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad

Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai

menurut risalah lelang tersebut;

Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana dimaksud diatas adalah Nilai Jual

Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan

Bangunan tahun yang bersangkutan atau dalam hal Surat Pemberitahuan Pajak

Terutang dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat

Pemberitahuan Pajak terutang tahun pajak sebelumnya.

Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor

Pelayanan Pajak Pratama, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai

Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang diterbitkan Kepala Kantor yang

wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan

berada.

Rumah Sederhana sebagaimana dimaksud diatas terdiri atas Rumah

Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh, yang mendapat fasilitas dibebaskan


61


dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

Rumah Susun Sederhana sebagaimana dimaksud diatas adalah bangunan

bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai

tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan

unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah

Susun Sederhana Milik, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak

Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

dilakukan dengan cara angsuran, maka Pajak Penghasilan dihitung berdasarkan

jumlah setiap pembayaran angsuran termasuk uang muka, bunga, pungutan dan

pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.

Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud diatas adalah Wajib Pajak yang

melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang

dagangan, termasuk pengembang kawasan perumahan, pertokoan, pergudangan,

industri, kondominium, apartemen, rumah susun, dan gedung perkantoran.

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak

Penghasilan atas Pengalihan Hak Tanah dan/atau Bangunan adalah :

1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak

Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam

puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;

2. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa penjualan, tukar-

menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah

guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan

persyaratan khusus.

3. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah dengan

pembayaran ganti rugi yang akan digunakan untuk kepentingan umum yang


62


memerlukan persyaratan khusus, yaitu jalan umum, saluran pembuangan air,

waduk, bendungan, saluran irigasi, pelabuhan laut, bandar udara dan fasilitas

keselamatan umum seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan

bencana lainnya, serta fasilitas Tentara Nasional Indonesia/Kepolisian Negara

Republik Indonesia.Lokasi pembangunan sarana kepentingan umum tersebut

memerlukan persyaratan khusus misalnya untuk pelabuhan laut diperlukan

tanah tertentu untuk memenuhi persyaratan sebagai pelabuhan seperti

kedalaman laut, arus laut, pendangkalan dan lain sebagainya.

4. Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan

cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat,

dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau

pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan,

sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan,

kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;

Termasuk dalam pengertian hibah adalah wakaf.

5. Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara

hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau

pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan,

sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan,

kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau

6. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

Termasuk yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan

Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang

tidak termasuk subjek pajak.

Ketentuan ini diatur lebih rinci dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak

Nomor 30 tahun 2009 tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian dari Kewajiban

Pembayaran atau Pemungutan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan

Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Badan Pertanahan Nasional hanya mengeluarkan surat keputusan

pemberian hak, pengakuan hak, dan peralihan hak atas tanah, apabila


63


permohonannya dilengkapi dengan Surat Setoran Pajak sebagai bukti pelunasan

Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak Tanah dan/atau Bangunan.

Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian,

kesepakatan atau risalah lelang yang tidak memenuhi ketentuan diatas, dikenakan

sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Ketentuan ini diatur lebih rinci dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak

Nomor 28 tahun 2009 tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan PP Nomor 71

tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas PP Nomor 48 tahun 1994 tentang

Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah

dan/atau Bangunan.

B. Pajak penghasilan karena persewaaan tanah dan atau bangunan

Seperti telah diketahui bahwa pajak penghasilan sehubungan dengan

persewaan tanah dan atau bangunan telah dikenakan PPh yang bersifat final

berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 yang diperbaharui

dengan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002, tanggal 23 Maret 2002

tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 tentang

Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau

Bangunan.

Maka berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 tertanggal

18 April 1996, mulai tanggal 1 Januari 1996 khusus atas penghasilan berupa sewa

tanah dan atau bangunan menjadi objek Pajak Penghasilan Final tidak lagi

menjadi objek PPh Pasal 23. Pajak penghasilan tersebut termasuk klasifikasi

dalam Pajak Penghasilan dengan ketentuan dalam Pasal 4 ayat (2) Undang-

Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan.

Berdasarkan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Pajak Penghasilan jis

Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002 tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan Atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, dan

Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 120/KMK04/2002

sebagai peraturan pelaksanaannya, maka penghasilan berupa sewa atas tanah dan

atas bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium,


64


gedung perkantoran, pertokoan atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah

kantor, rumah toko, toko, gudang dan bangunan industri dikenakan Pajak

Penghasilan yang bersifat final. Dalam hal ini, begitu penghasilan itu diterima

atau diperoleh, langsung dikenai pajak dengan tarif pajak yang telah ditentukan.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 tentang

Pembayaran PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dan

Keputusan Menteri Keuangan RepubIik Indonesia Nomor 120/KMK.03/2002

tentang perubahan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 394/KMK04/1996

menyebutkan bahwa pajak penghasilan yang terutang bagi Wajib Pajak orang

pribadi maupun wajib pajak badan yang menerima atau memperoleh penghasilan

dari persewaan tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1

adalah 10 % (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan atau

bangunan dan bersifat final.

Orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong Pajak Penghasilan dalam

peraturan KEP-50/PJ/1996 :

a. Akuntan, arsitek, dokter, Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

kecuali PPAT tersebut adalah Camat, pengacara, dan konsultan yang

melakukan pekerjaan bebas ;

b. Orang pribadi yang menjalankan usaha yang menyelenggarakan

pembukuan, yang telah terdaftar sebagai Wajib Pajak dalam negeri.

Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari

persewaan tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun,

apartemen, kondominium, gedung perkantoran, rumah kantor, toko, gudang dan

industri, yang diterima atau diperoleh dari penyewa yang bertindak atau ditunjuk

sebagai Pemotong Pajak, wajib dipotong Pajak Penghasilan oleh penyewa.

Penyewa berkewajiban untuk :

1. Memotong Pajak Penghasilan pada saat pembayaran atau terutangnya sewa.

2. Memberikan Bukti Pemotongan Pajak Penghasilan Final kepada orang atau

Badan yang menyewakan pada saat dilakukannya pemotongan Pajak

Penghasilan.

Penyewa menyetorkan Pajak Penghasilan yang telah dipotong dengan

menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) pada Bank persepsi atau Kantor Pos dan


65


Giro, selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran

atau terutangnya sewa. Dan Penyewa melaporkan Pajak Penghasilan yang telah

dipotong dan disetor kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak tempat penyewa

terdaftar sebagai Wajib Pajak, selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya

setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa.

2.2.2.3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (untuk selanjutnya

disebut BPHTB) adalah merupakan salah satu jenis pajak tidak langsung karena

pemenuhan kewajiban pajak BPHTB tidak mendasarkan kepada surat ketetapan

pajak, sebagaimana diatur dalam Pasal 10 ayat (1) Undang-undang Nomor 21

Tahun 1997 tentang BPHTB sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang

Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun

1997. Prinsip-prinsip dasar yang dianut Undang-undang BPHTB adalah sebagai

berikut :

a. Sistem pemungutan kewajiban BPHTB berdasarkan sistem self

assessment, yaitu Wajib Pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan

membayar sendiri yang pajak terutang dengan menggunakan Surat Setoran

BPHTB, dan melaporkannya tanpa mendasarkan diterbitkannya surat

ketetapan pajak.

b. Besarnya tarif ditetapkan sebesar 5 % dari nilai perolehan objek pajak

(NPOP) atau 5 % dari NJOP PBB jika besarnya NPOP tidak diketahui atau

kurang dari NJOP PBB.

c. Dikenakan sanksi kepada wajib pajak maupun kepada pejabat-pejabat

umum yang melakukan pelanggaran ketentuan atau tidak melaksanakan

kewajiban sebagaimana ditentukan dalam Undang-undang BPHTB.

d. Hasil penerimaan BPHTB sebagian besar diserahkan kepada daerah

dengan komposisi 80 % untuk daerah dan 20 % untuk pusat.

Perubahan Undang-undang BPHTB menjadi Undang-undang Nomor 20

Tahun 2000 difokuskan pada perubahan subtansi dan penyesuaian terminologi


66


yang berkaitan dengan perubahan struktur pemerintahan daerah dengan

mempertimbangkan bahwa pemerintah daerah masih akan berkembang.

Berlakunya Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah

dan Retribusi Daerah, maka berdasarkan ketentuan Pasal 2 ayat (2) BPHTB

menjadi Pajak Daerah. Perubahan pengaturan BPHTB pada Undang-undang

tersebut lebih diarahkan atau ditekankan pada substansi yang antara lain adanya

penambahan obyek BPHTB yaitu waris dan hibah wasiat pada Pasal 2 ayat (2),

penyesuaian penetapan besarnya Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak

(NPOPTKP) yang semula ditetapkan secara Nasional diubah menjadi secara

regional serta sanksisanksi bagi pejabat yang melanggar ketentuan dalam undang-

undang BPHTB juga lebih di pertegas.

Konsideran Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 menyebutkan bahwa

tanah dan bangunan adalah bagian dari sumber daya alam yang memberikan

manfaat ekonomi bagi pemiliknya, oleh karena itu mereka yang memperoleh hak

atas tanah sudah sewajarnyalah apabila menyerahkan sebagian dari nilai

pembayaran ekonomi yang diperolehnya kepada negara melalui pembayaran

pajak, dalam hal ini BPHTB.

BPHTB mempunyai kesamaan dengan PBB dipandang dari sisi aliran

dana penerimaan daerah serta penggunaannya, bedanya BPHTB dikenakan secara

nyata terhadap obyek berupa bentuk peralihan hak atas tanah dan bangunan,

sedangkan PBB dikenakan secara nyata terhadap objek fisik property (tanah dan

atau bangunan).

2.2.2.4 Proses Penelitian Surat Setoran Pajak (Validasi)

Satu hal yang terpenting bagi Notaris yang terkait dengan pemungutan

Pajak atas tanah dan atau bangunan baik itu PPh maupun BPHTB khususnya

dalam hal terjadi pengalihan hak yaitu proses validasi atau proses penelitian surat

setoran pajak. Proses Validasi terhadap pembayaran PPh dilakukan di Kantor

Pelayanan Pajak sedangkan untuk proses Validasi pembayaran BPHTB dilakukan

di Kantor Pelayanan Pajak Daerah setempat.


67


Dalam penulisan ini, hanya membahas mengenai validasi atas pembayaran

PPh yang dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak. Validasi atau proses penelitian

Surat Setoran Pajak (SSP) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan

atau bangunan diatur dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-

81/PJ/2010 tentang Petunjuk Pelaksana Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor

PER-26/PJ/2010.

Pengaturan tentang validasi ini dibuat oleh Dirjen Pajak dalam rangka

memberikan pelayanan kepada wajib pajak dan pengamanan penerimaan negara

atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.

Dalam peraturan tersebut menyebutkan bahwa Pejabat yang berwenang

hanya menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang

atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan

bahwa Pajak Penghasilan yang wajib dibayar atas penghasilan dari pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan telah dibayar ke Kas Negara oleh Wajib Pajak yang

melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pembuktian pembayaran Pajak Penghasilan ke Kas Negara kepada pejabat

yang berwenang sebagaimana dimaksud dilakukan oleh Wajib Pajak dengan

menyerahkan foto kopi Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan yang telah diteliti oleh Kantor Pelayanan Pajak

dengan menunjukkan asli Surat Setoran Pajak yang bersangkutan.

Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) adalah Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau

pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan

yang berlaku.

Penelitian SSP atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau

bangunan dilakukan oleh KPP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah

dan atau bangunan yang dialihkan haknya. Dan penelitian ini dilakukan setelah

pembayaran atas pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau

bangunan dilakukan oleh Wajib Pajak.

Dalam rangka penelitian SSP , Wajib Pajak yang melakukan Pengalihan

Hak atas Tanah dan/atau bangunan atau kuasanya harus menyampaikan formulir


68


penelitian SSP ke KPP tempat lokasi tanah berada dan dilampiri dengan :

a. SSP Lembar ke-1 yang sudah tertera Nomor Transaksi Penerimaan Negara

(NTPN) atau yang dilampiri dengan Bukti Penerimaan Negara (BPN) serta

fotokopinya.

b. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang atau STTS/Struk ATM bukti

pembayaran PBB/bukti pembayaran PBB lainnya atas tanah dan/atau

bangunan yang dialihkan haknya.

c. Fotokopi faktur/bukti penjualan atau bukti penerimaan uang dalam hal

Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dilakukan dengan cara

penjualan.

d. Fotokopi surat kuasa dan kartu identitas yang diberi kuasa dalam hal

pengajuan formulir SSP dikuasakan.

Sehingga alur prosesnya jika dilihat berdasarkan skema, adalah sebagai berikut :

Pembayaran Pajak Validasi Pembuatan Akta

Menurut Pasal 3 peraturan Dirjen Pajak nomor PER-26/PJ/2010, menyebutkan

bahwa atas pengajuan formulir penelitian Surat Setoran Pajak sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1), Kepala Kantor Pelayanan Pajak harus melakukan

penelitian sebagai berikut:

a. mencocokkan jumlah pembayaran yang tercantum dalam Surat Setoran

Pajak Lembar ke-1 dengan data penerimaan pajak dalam Modul Penerimaan

Negara;

b. mencocokkan Nomor Objek Pajak yang dicantumkan dalam Surat Setoran

Pajak dengan Nomor Objek Pajak yang tercantum dalam fotokopi Surat

Pemberitahuan Pajak Terutang atau Surat Tanda Terima Setoran/bukti

pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan lainnya;

c. meneliti Nilai Jual Objek Pajak bumi dan/atau bangunan per meter persegi

dari tanah dan/atau bangunan yang dialihkan haknya dengan mencocokkan

pada Basis Data Pajak Bumi dan Bangunan;


69


d. meneliti kebenaran penghitungan dasar pengenaan Pajak Penghasilan

dengan membandingkan nilai pengalihan sebenarnya sebagaimana

tercantum dalam foto kopi faktur/bukti penjualan atau bukti penerimaan

uang dengan Nilai Jual Objek Pajak.

Penelitian Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana dimaksud diatas dapat dilanjutkan

dengan penelitian lapangan apabila diperlukan atas Nilai Jual Objek Pajak dari

tanah dan/atau bangunan yang dialihkan.

Sedangkan mengenai jangka waktu penelitian tersebut diatur pada pasal 4 peraturan

tersebut, yaitu :

Kepala Kantor Pelayanan Pajak harus menyelesaikan Penelitian Surat Setoran

Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) dalam jangka waktu:

a. paling lama 1 (satu) hari kerja sejak tanggal diterimanya formulir penelitian

Surat Setoran Pajak beserta lampirannya sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 2, dalam hal tidak dilakukan penelitian lapangan atas Nilai Jual Objek

Pajak dari tanah dan/atau bangunan yang dialihkan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 3 ayat (2);

paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak tanggal diterimanya formulir penelitian Surat

Setoran Pajak beserta lampirannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, dalam hal

dilakukan penelitian lapangan atas Nilai Jual Objek Pajak dari tanah dan/atau

bangunan yang dialihkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (2).

2.3. PERAN SERTA NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS


Sebagaimana telah disebutkan pada uraian sebelumnya bahwa salah satu

kewenangan khusus Notaris yaitu membuat akta yang berkaitan dengan

Pertanahan (Pasal 15 ayat 2 huruf f UUJN). Kewenangan tersebut adalah

sepanjang mengenai hak atas tanah yang belum memiliki status hak, peralihan

haknya dapat dibuat berdasarkan akta Notaris berupa Akta Penyerahan

(pengoperan) Hak atas Tanah. Penyerahan (pengoperan) hak atas tanah tersebut

selalu diikuti dengan adanya jual beli bangunan rumah tinggal berikut segala


70


sesuatu yang telah dan/atau kemudian hari akan didirikan dan ditanam diatas

tanah tersebut, yang menurut sifatnya, peruntukannya ataupun penetapan Undang-

Undang dianggap sebagai benda tetap. Sehingga akta yang dibuat oleh Notaris

adalah Akta Jual Beli Bangunan Rumah Tinggal dan Pemindahan serta

Penyerahan Hak atas Tanah (JBDPH).

Berkaitan dengan pembuatan akta JBDPH tersebut tidak terlepas dari

administrasi perpajakan antara lain Pajak Penjual (PPh) dan Bea Perolehan Hak

Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB). Sebelum akta tersebut dibuat, Notaris harus

memberikan penyuluhan dan penjelasan mengenai beban-beban pajak tersebut

yang akan timbul yang wajib dibayar oleh masing-masing pihak.

Menurut Peraturan Pemerintah nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran

Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Atau

Bangunan menyebutkan bahwa penyerahan hak adalah merupakan salah satu

bentuk dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan, dimana dari pengalihan

hak atas tanah dan atau bangunan tersebut akan diterima atau diperoleh

penghasilan orang pribadi atau badan hukum. Penghasilan yang diperoleh

menurut peraturan pemerintah tersebut wajib dibayar pajak penghasilan (PPh).

Pengaturan mengenai pengenaan pajak penghasilan (PPh) maupun

BPHTB atas pengalihan hak untuk tanah yang belum mempunyai status hak yang

dialihkan dengan cara penyerahan (pengoperan) hak ini masih menimbulkan

banyak pertanyaan dalam pelaksanaannya karena masih ditemui perbedaan dalam

mekanisme pelaksanaannya di kalangan Notaris.

Untuk mengetahui peranan Notaris dalam penerapan atau pelaksanaan

pemungutan pajak atas Tanah dan bangunan berkaitan dengan akta yang

dibuatnya diadakan wawancara dengan beberapa orang Notaris di Jakarta dan

Petugas/Pegawai pada Direktorat Jenderal Pajak maupun pada Kantor Pelayanan

Pajak Pratama di Jakarta.

Berdasarkan hasil penelitian di lapangan dengan responden Notaris

tersebut, dapat diketahui bahwa pemungutan terhadap pajaknya sudah

dilaksanakan dengan baik walaupun masih terdapat perbedaan dalam mekanisme

pelaksanaannya.


71


Akta Penyerahan Hak yang dibuat oleh Notaris adalah sebagai suatu

kelengkapan yang dibutuhkan oleh seorang sebagai bukti perolehan kepemilikan

hak atas tanahnya dalam rangka permohonan penerbitan Sertipikat Hak atas

tanahnya di Kantor Pertanahan setempat. Sebelum pembuatan akta tersebut

Notaris akan meminta kepada para pihak syarat-syarat yang dibutuhkan, antara

lain :

1) Identitas Penjual berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga

(KK), surat Nikah, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).

2) Identitas Pembeli berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga

(KK), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).

3) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir, sebagai acuan untuk melihat

Nilai Jual Obyek Pajak sekaligus juga untuk melakukan pengecekan terhadap

kepatuhan Wajib Pajak dalam pembayaran PBB karena dilakukan

pengecekan pembayaran 10 tahun sebelumnya.

4) Bukti surat-surat Kepemilikan Hak Atas Tanah.

5) Bukti pembayaran Pajak Penjual

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Direktur

Jenderal Pajak Nomor PER-26/PJ/2010, atas Penyerahan Hak tersebut Wajib

Pajak (Penjual) dikenakan Pajak Penghasilan, dan Notaris sebagai Pejabat

yang berwenang membuat akta Pengoperan Hak tersebut terlebih dahulu

meminta bukti pembayaran pajak yaitu fotocopy Surat Setoran Pajak yang

bersangkutan yang sudah diteliti oleh Kantor Pelayanan Pajak dengan

menunjukkan asli surat Setoran Pajak tersebut.

6) Bukti Pembayaran Pajak Pembeli (BPHTB)

Mengenai bukti pembayaran BPHTB dapat dibayarkan kemudian, setelah

permohonan hak atas tanah tersebut di setujui oleh Kantor Pertanahan yaitu

dengan adanya Surat Keputusan (SK) pemberian hak dari kantor Pertanahan

tersebut.

7) Surat Riwayat Tanah dari kelurahan

8) Surat Pernyataan Tidak Sengketa dari kelurahan

Selain itu juga sebelum pembuatan akta Penyerahan Hak atau JBDPH

tersebut, Notaris sebaiknya harus melakukan pengecekan terlebih dahulu


72


mengenai status hak atas tanah yang bersangkutan apakah tanah tersebut dapat di

proses atau tidak di Kantor Pertanahan. Setelah semua persyaratan dilengkapi

barulah Notaris membuatkan akta Penyerahan Hak dan kemudian bisa dilanjutkan

proses pendaftaran tanah yaitu permohonan Hak atas tanah dan bangunan

tersebut. Namun sejak akta tersebut dibuat oleh Notaris, Notaris tidak mempunyai

kewajiban untuk melakukan pendaftaran maupun batas waktu melakukan

pendaftaran ke Kantor Pertanahan sebagaimana kewajiban PPAT yang diatur

dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sebagaimana diuraikan diatas, Notaris sebelum membuat akta JBDPH

terlebih dahulu memperhatikan beberapa administrasi perpajakan yang menjadi

kewajiban para pihak berkaitan dengan pengalihan hak tanah tersebut sesuai

dengan peraturan perpajakan yang berlaku. Pada dasarnya dalam perhitungan

pajak Wajib Pajak seharusnya melakukan perhitungan sendiri sesuai dengan

sistem perpajakan yang berlaku di Indonesia yaitu sistem self assestement. Namun

kadang kala Notaris setelah memberikan penyuluhan dan penjelasan, diminta

bantuannya untuk melakukan perhitungan tersebut, dengan Perhitungan

mengenai besarnya PPh atas Tanah dan Bangunan yang terhutang adalah adalah

5% x Nilai Perolehan atau Nilai Jual Obyek Pajak (PPAT) pada Pajak Bumi dan

Bangunan tanah bangunan tersebut. Kemudian, perhitungan tersebut Notaris

memberitahukan kepada wajib pajak untuk segera membayarnya dan

menyerahkan bukti pembayarannya kepada Notaris sebelum akta tersebut

ditandatangani oleh para pihak.

Notaris selain memberikan penyuluhan dan penjelasan serta membantu

masyarakat menghitung pajak yang menjadi beban mereka, Notaris juga sering

diminta bantuannya untuk membayarkan dan melakukan validasi pajak

penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dalam kaitan

pembuatan akta penyerahan hak tersebut.

Dalam pelaksanaan pemungutan pajak terkait dengan akta-akta yang

dibuat oleh Notaris yaitu karena pengalihan hak berupa Penyerahan atau

Pengoperan Hak atas tanah dan atau bangunan, Penulis melakukan pengamatan

terhadap beberapa orang Notaris yang menerapkan prosedur yang berbeda satu

sama lainnya. Mengenai perbedaan tersebut, para Notaris tersebut mempunyai


73


pertimbangan masing-masing agar terhindar dari hal-hal yang justru menarik

Notaris dalam suatu permasalahan hukum terkait dengan akta yang akan

dibuatnya dan menghindari sanksi yang mungkin akan dikenakan dari peraturan

pajak tersebut.

Pada pelaksanaan pembuatan akta Penyerahan Hak yang dilakukan oleh

Notaris di Jakarta Selatan40 ada sedikit perbedaan dengan uraian diatas, yaitu

mengenai administrasi perpajakannya, dimana Notaris tersebut hanya meminta

bukti pembayaran Pphnya saja dan belum dilakukan penelitian terhadap surat

setoran (validasi) pembayaran PPh tersebut di Kantor Pajak. Menurut

keterangannya, bahwa melakukan validasi tersebut bukan merupakan kewajiban

dari Notaris. Selain itu juga karena tidak adanya kewajiban Notaris untuk

melakukan pendaftaran dan batas waktu melakukan pendaftaran ke Kantor

Pertanahan sebagaimana kewajiban PPAT, walaupun kadang kala untuk

pembuatan Sertipikat tersebut dilakukan melalui Kantor Notaris tersebut.

Sedangkan Pembayaran BPHTB atas penyerahan Hak tersebut tidak

dilakukan pembayaran sebelum akta Penyerahan Hak tersebut dilakukan, karena

menurut saran dari Kantor Pertanahan untuk perintah bayar BPHTB itu setelah

tanah tersebut mendapatkan SK (Surat Keputusan) Pemberian Hak oleh Kantor

Pertanahan41.

Pada prakteknya mengenai pelaksanaan validasi pembayaran PPh, kantor

pajak akan mensyaratkan akta pengalihan haknya. Sehingga alur prosesnya jika

dilihat berdasarkan skema, adalah sebagai berikut :

Pembayaran Pajak Pembuatan Akta Validasi

40

Wawancara dengan Notaris Fatma Agung Budiwijaya, SH, Notaris di Jakarta Selatan

pada tanggal 27 Nopember 2012.

41 Wawancara dengan Notaris Siti Rachmayanti, SH, Notaris di Jakarta Barat pada

tanggal 19 Nopember 2012.


74


Sedangkan pelaksanaan pemungutan pajak berkaitan dengan pembuatan

akta Penyerahan Hak yang dilakukan oleh Notaris di Jakarta Utara42, justru tidak

melakukan pembayaran pajak-pajak atas Penyerahan Hak tersebut baik Pajak

Penghasilan (PPh) maupun BPHTB, dengan alasan status tanah tersebut belum

jelas dan ukuran atas bidang tanah tersebut belum pasti. Selain itu, menurut

Notaris tersebut untuk pelaksanaan penelitian (validasi) atas tanah yang belum

bersertipikat harus melampirkan surat ukur dari Kantor Pertanahan. Namun

Notaris ini tetap meminta kepada kliennya untuk menyerahkan uang pajak-pajak

tersebut kepada Notaris yang nanti pada saat setelah tanah tersebut telah

mendapat Surat Ukur dari Kantor Pertanahan maka Notaris akan membayarkan

semua pajak-pajak atas penyerahan Hak tersebut dan dilanjutkan dengan validasi

di Kantor Pelayanan Pajak setempat.

Hasil wawancara dengan Notaris di Jakarta Utara tersebut, beliau

mengatakan bahwa khusus untuk pelaksanaan/pembuatan akta Pengoperan Hak

maka sesuai dengan ketentuan yang berlaku pihak penjual dikenai pajak

pengalihan hak atas tanah hal inipun akan diberitahukan kepada para pihak oleh

Notaris dan dimasukkan dalam salah satu klausula dalam akta Pengoperan hak

namun pelaksanaan dan tehnis pembayaran diserahkan kepada para pihak (pihak

Penjual) apakah sebelum pelaksanaan pembuatan akta atau sesudah pelaksanaan

penandatanganan akta.

Dalam hal pembuatan akta pengoperan hak Notaris hanya bisa

memberikan pengertian kepada para pihak tentang aturan pembayaran pajak

penjualan serta memasukkan kewajiban tersebut pada salah satu klausula dalam

akte tersebut, kewajiban tersebut rata-rata dipenuhi para pihak dengan

memberikan copy bukti pembayaran pajak namun sebagian tidak membayar pada

saat itu dengan alasan nanti kalau memang atas tanah tersebut akan didaftarkan ke

kantor pertanahan.

Sehingga alur prosesnya jika dilihat berdasarkan skema, adalah sebagai

berikut :

42

Wawancara dengan Notaris I Nyoman Raka, SH, MH, Notaris di Jakarta Utara pada

tanggal 3 Desember 2012.


75


Pengukuran Pembuatan Akta Pembayaran Pajak Validasi

Mengenai kesadaran untuk melakukan pembayaran pajak atas pengalihan

hak, berdasarkan pengalaman Notaris tersebut, semua klien/para pihak telah

mengetahui adanya kewajiban pembayaran pajak, namun sebagian besar pajak

untuk pengoperan hak ini dibayarkan setelah ditandatanganinya akta.

Sedangkan mengenai pelaksanaan validasi pajak berdasarkan pengalaman

di kantor kami dilaksanakan karena disyaratkan oleh Kantor Pertanahan artinya

bahwa pelaksanaan validasi pajak dilakukan dalam rangkaian pelaksanaaan

pendaftaran hak atas tanahnya itupun seandainya pendaftaran diserahkan

pengurusannya oleh Notaris (seandainya tidak, diserahkan sepenuhnya oleh pihak

Penjual) dan pelaksanaan validasi khusus untuk tanah Negara ini syaratnya lebih

sederhana dibandingkan dengan tanah bersertipikat yaitu (i) copy identitas para

pihak, (ii) copy akta pengalihan hak, dan (iii) hasil ukur sementara dari kantor

pertanahan, hal ini sesuai dengan yang disyaratkan oleh Kantor Pajak dan setelah

diserahkan berkas tersebut kemudian (berdasarkan informasi staf pajak) akan

dilakukan penelitian administrasi dan obyek pajak (cek lapangan).

Proses validasi di kantor pajak tidak begitu rumit hanya saja di beberapa

kantor pajak, validasi memerlukan waktu yang cukup lama ( rata-rata 2 minggu).

Selama beberapa kali melakukan validasi pajak penjualan atas tanah belum

bersertipikat (tanah Negara) tidak pernah mengalami masalah yang merumitkan

kecuali masalah waktu karena sepengetahuan Notaris bila atas tanah tersebut telah

diterbitkan SPT PBB maka Kantor Pajak sudah mempunyai data mengenai tanah

tersebut hanya mungkin perlu cross cek data di lapangan dan kantor pajak

mendasarkan luas berdasarkan hasil ukur dari Kantor Pertanahan dan nilai obyek

pajak berdasar pada SPT PBB yang diterbitkan.

Bahwa seharusnya pelaksanaan pembayaran pajak khusus untuk tanah

Negara (belum bersertipikat) dilaksanakan setelah tanah tersebut memang telah

mendapatkan peta bidang (NIB) sebagai hasil ukur dan pemetaan sementara dari

kantor Pertanahan dengan demikian ada jaminan sementara memang tanah yang


76


menjadi obyek pengoperan hak tersebut tidak bermasalah, bukan milik orang lain

dan tanah tersebut nantinya bisa didaftarkan serta pasti luas tanahnya.

Untuk masalah validasi pajak penjualan perlu diberitahukan tahapan-

tahapan yang dilaksanakan berkaitan dengan proses validasi agar wajib pajak bisa

mengetahui hingga bisa memahami waktu yang diperlukan.

Dari pengamatan dua pelaksanaan pemungutan pajak tersebut, jelas sekali

peran Notaris dalam pemungutan pajak atas tanah dan atau bangunan yaitu

sebagai perpanjangan tangan dari pemerintah dalam bidang perpajakan.

Menurut kantor pelayanan pajak, dapat ditambahkan pula bahwa peran

Notaris juga sebagai pintu gerbang penerbitan NPWP baru yang dibuat

berdasarkan domisili Wajib Pajak, dalam hal ini jika para pihak dalam akta

tersebut belum memiliki NPWP. NPWP dibutuhkan karena dalam formulir Surat

Setoran Pajak penghasilan maupun Formulir pembayaran BPHTB selain identitas

Obyek Pajak, juga dicantum kan identitas Subyek Pajak yaitu Nama, Alamat dan

NPWP Wajib Pajak.

Menurut hasil wawancara dengan Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian

Direktorat Jenderal Pajak43 mengatakan bahwa peran Notaris dalam pemungutan

pajak adalah signifikan walaupun menurut beliau sendiri, belum dapat mengetahui

perbedaan antara Notaris dan PPAT khususnya mengenai kewenangannya dalam

pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.

Peran yang signifikan tersebut yaitu dalam rangka membantu pemerintah

dalam hal ini Dirjen Pajak untuk mengumpulkan pajak dari Wajib Pajak dan

secara spesifik dalam hal memberikan data yang akurat kepada Dirjen Pajak.

Pemberian data yang akurat tersebut, yang semuanya tertera dalam akta yang

dibuat oleh Notaris/PPAT, berikut pemberian Laporan Pembuatan Akta setiap

bulannya kepada Dirjen Pajak yang dilakukan oleh Notaris/PPAT.

Selain itu Notaris juga berperan sebagai Penyuluh hukum kepada Wajib

Pajak agar wajib pajak lebih patuh lagi dan lebih jujur dalam hal Nilai transaksi

yang dilakukan dalam pengalihan hak.

43

Wawancara dengan Sarwa Edi, S.T, MT, Kepala Seksi Dukungan Dan Evaluasi Data

pada Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian, Direktorat Jenderal Pajak Kementrian Keuangan

Republik Indonesia, pada tanggal 29 Nopember 2012.


77


Sedangkan pendapat beliau mengenai pemahaman dalam pelaksanaan

pembayaran hingga proses penelitian (validasi) atas pajak penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan adalah sesuai dengan prosedur yang

diuraikan dalam peraturan. Sehingga Akta peralihan bukanlah salah satu syarat

dalam validasi, melainkan kwitansi/faktur dari pengalihan hak tersebut. Berkaitan

dengan hal tersebut, beliau juga menyarankan kepada Notaris bahwa dalam

melakukan pembuatan akta pengalihan sebelumnya harus meminta terlebih dahulu

bukti setor pajak yang telah di validasi, hal ini bertujuan untuk pengamanan

terhadap Notaris.

Mengenai pengenaan pajak penghasilan atas pengalihan tanah dan atau

bangunan pada dasarnya, Dirjen Pajak hanya melihat penghasilan yang diperoleh

dari pengalihan hak atas tanah tersebut tanpa melihat status tanah maupun alas

hak tanah tersebut.

Sedangkan mengenai sanksi yang dikenakan bagi Notaris sebagaimana

yang diuraikan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994, penulis juga

telah melakukan wawancara pada Direktorat Peraturan Perpajakan II Direktorat

Jenderal Pajak44. Beliau mengatakan bahwa sanksi yang dikenakan kepada pejabat

yang berwenang menandatangani akta pengalihan hak adalah sanksi yang

dikaitkan ketentuan sanksi dalam peraturan profesi terkait. Dalam hal ini jika

terjadi adanya suatu pelanggaran maka Direktorat Jenderal Pajak hanya

melaporkan ke organisasi profesi atau pihak yang membawahi profesi tersebut.

Berdasarkan hasil kedua wawancara tersebut, penulis dapat menyimpulkan

bahwa ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994

tersebut adalah ketentuan yang terkait dengan pelaksanaan tugas jabatan Notaris

selaku PPAT, karena ketentuan dalam peraturan tersebut sangat bertentangan

dengan ketentuan dalam UUJN yaitu mengenai kewajiban Notaris dalam

membuat Laporan pembuatan akta kepada Direktorat Jenderal Pajak.

44

Wawancara dengan Agus, pada Direktorat Peraturan Perpajakan II, Direktorat Jenderal

Pajak Kementrian Keuangan Republik Indonesia pada tanggal 4 Desember 2012.


78


2.4. PERMASALAHAN HUKUM DALAM PELAKSANAAN

PEMUNGUTAN PAJAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN

Tanggung jawab Notaris sebagai mitra kerja bagi pemerintah yaitu sebagai

perpanjangan tangan dari pemerintah dalam bidang perpajakan sangatlah berat,

sebab disamping produk yang dihasilkan merupakan produk yang memiliki

konsekuensi dibidang hukum, Notaris juga berkewajiban mengamankan

pemasukan uang negara dibidang hukum yaitu PPh 21 dan BPHTB. Ini sering kali

terjadi penyimpangan, sehingga merugikan negara dan tidak menutup

kemungkinan Notaris dapat terlibat didalamnya.

Berdasarkan pengamatan dan hasil wawancara yang telah dilakukan oleh

penulis terhadap pelaksanaan pemungutan pajak atas pengalihan hak atas tanah

dan atau bangunan yang dilakukan kepada beberapa Notaris di Jakarta,

Permasalahan yang timbul dari pelaksanaan pengalihan hak tersebut adalah terkait

dengan proses validasi dari pembayaran pajak yang telah dilakukan Wajib Pajak.

Sehingga hal ini menimbulkan mekanisme pelaksanaan pembayaran pajak

khususnya PPh menjadi berbeda-beda.

Masalah lain yang sering menghambat kinerja seorang Notaris dalam

kaitannya dengan pembuatan akta peralihan hak adalah dengan ditetapkannya

Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB, permasalahan penentuan nilai jual obyek

tanah terhadap transaksi jual beli, yang tertera pada Surat Setor Pajak (SSP).

Sering kali dipermasalahkan oleh kantor Pelayanan Pajak khususnya mengenai

ada atau tidaknya bangunan yang terjadi pada saat dilakukan validasi atas surat

setoran pajak tersebut sehingga merupakan suatu kesulitan bagi Notaris dalam

memberikan penyuluhan hukum kepada masyarakat mengenai sistem self

assesment terutama dalam hal adanya kurang bayar pembayaran pajak. Oleh

sebab itu, untuk menghindari hambatan tersebut seringkali menjadi celah untuk

seorang Notaris melakukan tindakan yang mungkin nantinya dapat melakukan

suatu pelanggaran jabatannya, misalnya meminta uang lebih untuk mengantisipasi

kekurangan bayar dari pembayaran pajak atas pengalihan hak atas tanah dan

bangunan.


79


Dalam hal transaksi jual beli dan pengoperan Hak (JBDPH) atas tanah dan

atau bangunan memang dituntut kehati-hatian dan tanggung jawab Notaris

sebagai mitra kerja pemerintah di front terdepan, yang diharapkan dapat menilai

atau menafsir harga suatu bidang tanah, apakah wajar atau tidak. Diharapkan

dalam peristiwa JBDPH tersebut hendaknya Notaris tidak ikut serta dalam

mengatur soal kesepakatan harga diantara penjual dan pembeli. Walaupun

kadangkala ada sebagian dari para pihak (wajib pajak) dalam akta tersebut

meminta saran dari Notaris untuk dapat menghindari dari kewajibannya

membayar pajak. Notaris adalah juga manusia biasa yang mungkin saja

melakukan kesalahan-kesalahan baik berupa kesalahan yang bersifat pribadi

maupun kesalahan yang bersifat profesionalitasnya.

Sebagai pejabat umum negara yang bekeja tanpa digaji maupun mendapat

pensiunan dari negara, seorang Notaris masih mendapat tugas sampingan dengan

sanksi yang tidak ringan, selain tugas pokoknya sebagai Notaris, mereka juga

dijadikan ujung tombak mengefektifkan penerimaan negara terhadap penerimaan

pajak atas tanah dan atau bangunan yaitu, Pajak Penghasilan dan Bea Perolehan

Hak atas Tanah dan Bangunan yang timbul karena dilakukannya peralihan hak

atas tanah dan bangunan yang dibuat dihadapannya.

Untuk pertanggungjawaban para pekerja di bidang hukum khususnya

Notaris, yang seringkali mendapat tuntutan adanya suatu kesalahan apabila terjadi

permasalahan sebagai berikut: contoh seperti Notaris yang tidak cukup

memberikan keterangan mengenai hak-haknya para klien dan untuk hal ini tidak

dapat dimintakan pertanggungjawaban kepada Notaris, sepanjang pelaksanaan

pekerjaan tersebut secara wajar dan layak serta atas dasar kebijakan umum dapat

dipertanggung jawabkan.

Notaris diharapkan dapat meningkatkan peran aktifnya dalam mengkaji

dan memberi masukan bagi pembangunan supremasi hukum dan peraturan

perundang-undangan di bidang pajak. Selain itu adanya koordinasi yang baik

dengan aparatur pajak dan tentu saja untuk selanjutnya diharapkan diadakan

penyempurnaan terhadap ketentuan-ketentuan yang ada. Sehingga dengan

demikian dalam mengelola sistem pengenaan pajak benar-benar tercipta iklim


80


kehidupan yang lebih tertib dan meningkatnya kepastian hukum pajak di

masyarakat.

Dan pada akhirnya Notaris juga perlu untuk membatasi dirinya untuk

bekerja dengan upaya mencegah terjadinya suatu persoalan diantara pihak-pihak

yang hadir dihadapannya. Kesadaran hukum masyarakat yang semakin hari

semakin tinggi terutama dalam rangka memperoleh kepastian hukum tentang alas

hak atas tanah yang dikuasai dan diusahainya dapat terjaga secara baik sebagai

alat pembuktian yang kuat dan bersifat otentik Penegakan hukum melalui

penerapan hukum yang sistematis merupakan suatu keharusan yang tidak bisa

ditawar-tawar lagi, terutama dalam kerangka pengakuan kita sebagai negara

hukum yang menjunjung tinggi supremasi hukum, dan akan tetapi penegakan

hukum harus sejalan dengan nilai dasar kemanusiaan berupa rasa keadilan

mayarakat dan karenanya penegakan hukum, penerapan hukum, dan penegakan

keadilan merupakan tiga serangkai yang saling berhubungan dan terkait satu sama

lain secara sistematik, dan adanya penegakan hukum melalui penerapan hukum

yang benar dengan mencerminkan rasa keadilan dan diharapkan tegaknya hukum

dan keadilan adalah juga untuk menegakkan kesejahteraan dan kemakmuran

karena hukumlah yang menentukan bagaimana kita seharusnya hidup dalam

masyarakat yang dicita-citakan.


81


BAB III

KESIMPULAN DAN SARAN

3.1. KESIMPULAN

Dari penjelasan yang telah diuraikan pada bab-bab sebelumnya maka

dapat disimpulkan sebagai berikut :

1. Pelaksanaan pemungutan pajak terhadap wajib pajak terkait dengan akta

yang dibuat oleh Notaris tersebut dilaksanakan dengan mekanisme yang

berbeda-beda. Notaris tidak terlepas dalam keterkaitannya dengan

pemungutan pajak atas tanah dan bangunan yaitu Pajak Penghasilan (PPh)

dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB). Hal ini

karena salah satu kewenangan khusus yang dimiliki oleh Notaris adalah

membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. Salah satu akta

pertanahan yang dapat dibuat oleh Notaris adalah akta pengalihan hak atas

tanah, namun hanya untuk tanah-tanah yang belum mempunyai status hak

yaitu akta Jual Beli Bangunan Rumah Tinggal Dan Pemindahan Serta

Penyerahan Hak (JBDPH). Sedangkan untuk pengalihan hak atas tanah

yang sudah bersertipikat adalah menjadi kewenangan dari Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT).

Pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) menjadi salah satu sorot utama bagi

Notaris sebelum pembuatan akta JBDPH karena adanya suatu penghasilan

yang diperoleh oleh Wajib Pajak dari Jual Beli Rumah tersebut sedangkan

BPHTB baru dapat dilaksanakan kemudian setelah tanah tersebut

mendapat Surat Keputusan status haknya oleh Kantor Pertanahan.

Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 48 Tahun 1994

tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah


82


dan/atau bangunan dan Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor : PER-

26/PJ/2010 tentang Tata Cara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas

Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan

menyebutkan bahwa sebelum Notaris membuat akta pengalihan hak,

Wajib Pajak harus menyerahkan bukti pembayaran pajak yang telah diteliti

oleh Kantor Pelayanan Pajak. Namun adapula Notaris yang melaksanakan

pembuatan akta terlebih dahulu baru menerima bukti pembayaran pajak

penghasilan dari Wajib Pajak.

Perbedaan pelaksanaan ini dikarenakan peraturan tersebut tidak

menjelaskan secara terperinci ataupun adanya perbedaan pemahaman

antara peraturan-peraturan tersebut terutama dalam pelaksanaan penelitian

dari Surat Setoran Pajak Wajib Pajak yang sangat berbeda dari peraturan

yang ada. Sehingga seolah memberikan kesan adanya pengalihan resiko

dari Dirjen Pajak kepada Notaris mengenai penelitian dari pembayaran

pajak yang dilakukan oleh Wajib Pajak tersebut.

Selain itu, perbedaan tersebut kurang mendapat perhatian dan pengawasan

dari Direktorat Jenderal Pajak karena setelah pembuatan akta tersebut

tidak ada kewajiban dari seorang Notaris untuk melakukan pendaftaran ke

Kantor Pertanahan seperti halnya PPAT sebagaimana diatur dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Notaris juga tidak mempunyai kewajiban untuk melakukan pembuatan

laporan kepada Direktorat Jenderal Pajak terkait dengan akta yang

dibuatnya.

Dari peraturan-peraturan yang telah dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal

Pajak serta peraturan pelaksananya yang terkait dengan penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan juga dapat menimbulkan

adanya praktek-praktek yang justru akan menjerumuskan Notaris itu

sendiri ke dalam praktek penggelapan pajak ataupun pelanggaran terhadap

jabatan Notaris itu sendiri.

2. Peran Notaris dalam pemungutan pajak merupakan yang sangat besar

kepada negara dalam rangka meningkatkan sumber penerimaan negara

yang berasal dari Pajak yang sebenarnya bukan merupakan kewenangan


83


seorang Notaris sebagaimana diuraikan dalam UUJN. Notaris sebagai

perpanjangan tangan pemerintah dalam bidang perpajakan juga

mempunyai peran yang sangat signifikan karena dari Notaris dapat

diperoleh wajib pajak baru melalui pembuatan NPWP maupun dapat

diperoleh data-data yang akurat mengenai adanya suatu perubahan yang

terjadi terhadap Obyek Pajak melalui akta-akta yang dibuat Notaris.

Dalam bidang perpajakan, Notaris mempunyai kewenangan memberikan

penyuluhan hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada para

pihak yang bersangkutan terkait dengan akta yang dibuatnya. Notaris tidak

akan membuat aktanya jika para pihak belum melaksanakan kewajibannya

untuk membayar pajak. Notaris sebagai pelayan masyarakat dapat

mengarahkan, mendampingi dan membantu mengurus jika dikehendaki

oleh para pihak tetapi tidak boleh mengambil biaya pengurusan dari

jasanya tersebut. Bantuan tersebut yaitu dalam menghitung, membayarkan

dan melakukan validasi dari pajak yang menjadi kewajiban Wajib Pajak

terkait dengan akta yang dibuatnya tersebut.

Sebagai seorang pejabat yang mempunyai kepercayaan dan penghargaan

yang sangat tinggi dari masyarakat, terkadang membuat seorang Notaris

melakukan sesuatu yang melebihi dari kewenangan dan kewajibannya,

misalnya melakukan penyimpanan uang pajak dari masyarakat. Hal ini

kadang tidak disadari oleh Notaris akibat dari tindakan atau praktek yang

dilakukan tersebut, Notaris tersebut tidak mempertimbangkan jika terjadi

perubahan moneter, perubahan kebijakan tentang pajak dari pemerintah

sehingga akan menyeret seorang Notaris sebagai pelaku penggelapan

pajak.

3.2. SARAN

Setelah menelaah seluruh pembahasan yang telah diuraikan dalam bab-bab

terlebih dahulu serta kesimpulan diatas, maka penulis ingin memberikan saran

sebagai berikut.


84


1. Berkaitan dengan pelaksanaan pemungutan pajak penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan khususnya untuk tanah yang

belum mempunyai status hak kurang mendapat perhatian dan pengawasan

yang baik dari Direktorat Jenderal Pajak karena pengenaan pajak

penghasilan tidak terkait dengan status hak atas tanah. Oleh karena itu

perlu bagi Direktorat Jenderal Pajak untuk lebih meningkatkan

kerjasamanya dengan Notaris melalui organisasi dari Notaris yaitu Ikatan

Notaris Indonesia (INI). Kerjasama tersebut dapat berupa dalam turut

sertanya unsur Notaris dalam pembuatan peraturan-peraturan yang

berkaitan dengan pengenaan pajak atas pengalihan hak atas tanah dan atau

bangunan serta dalam sosialisasinya kepada masyarakat dan menghindari

adanya kesewenangan terkait dengan pemungutan pajak terhadap Notaris.

Dari kerjasama tersebut akan lebih dapat dipahami mengenai perbedaan

pengertian, kewenangan dan kewajiban yang dimiliki oleh masing-masing

Pejabat yang berwenang membuat akta atau perjanjian yang berkaitan

dengan pengalihan hak atas tanah. Selain itu juga pemahaman mengenai

bentuk-bentuk pengalihan hak atas tanah serta perbedaan satu dengan yang

lainnya yang terjadi di masyarakat yang mungkin bisa menjadi sumber

untuk dapat dikenakan pajak.

Kerjasama tersebut adalah sesuatu yang penting karena sebagaimana telah

disebutkan dalam bab sebelumnya, bahwa dalam politik pemungutan pajak

harus memperhatikan hal-hal sebagai berikut : (i) harus diusahakan supaya

jangan sampai menghambat lancarnya produksi dan perdagangan, (ii)

Harus diusahakan supaya jangan menghalang-halangi rakyat dalam

usahanya menuju ke kebahagiaan dan jangan sampai merugikan

kepentingan umum.

Dalam pelaksanaan transaksi pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan

selain para pihak yaitu penjual dan pembeli, terkait pihak lainnya antara

lain Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pejabat Lelang dan

pejabat lainnya. Untuk itu perlu adanya penguasaan pengetahuan peraturan

perpajakan agar peraturan tersebut dapat dilaksanakan sesuai dengan

maksud dan tujuannya. Walaupun pada saat kuliah di Magister


85


Kenotariatan, seorang Notaris telah diberikan pengetahuan mengenai

perpajakan namun apa yang didapat pada masa kuliah tersebut belum tentu

dapat diterapkan dalam praktek. Hal ini disebabkan karena peraturan

kebijakan perpajakan yang setiap saat mengalami perubahan mengikuti

perubahan kebijakan moneter negara. Dengan kurangnya pengetahuan

perpajakan yang dimiliki oleh pejabat yang terkait (Notaris) dapat

menyebabkan terjadinya pelaksanaan suatu peraturan perpajakan yang

tidak sama dengan untuk suatu peristiwa hukum.

2. Berkaitan dengan perannya, Notaris adalah pejabat mandiri yang ditunjuk

oleh negara mempunyai peran yang sangat besar dalam memberikan

kontribusinya dalam penerimaan negara melalui pajak yang seharusnya

negara memberikan suatu penghargaan kepada Notaris. Notaris

dibebankan suatu tugas yang bukan merupakan kewajibannya

sebagaimana diatur oleh UUJN tetapi Notaris mempunyai sanksi jika lalai

dalam menjalankan tugas yang sebenarnya bukan tugas utamanya.

Notaris, sebagai seorang Pejabat umum yang memiliki kewajiban

sebagaimana diatur dalam UUJN harus bertindak jujur, seksama, mandiri,

tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam

perbuatan hukum dan hal ini berlaku pula dalam kaitannya dengan

perpajakan. Notaris juga harus lebih berhati-hati dalam menjalankan

tugasnya, tidak memberikan kepercayaan dan kewenangan penuh kepada

karyawannya karena bisa dapat terjadi kelalaian atau pelanggaran dapat

dilakukan oleh seorang karyawan Notaris. Kelalaian ataupun pelanggaran

yang dilakukan oleh karyawan Notaris secara tidak langsung juga akan

berakibat pada jabatan Notaris tersebut dan Notaris dapat dimintakan

pertanggungjawabannya.


86


DAFTAR REFERENSI

A. BUKU

Adjie, Habib. Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia (Kumpulan

Tulisan Tentang Notaris dan PPAT). Cet. 1. Bandung: PT Citra Aditya

Bakti, 2009.

__________, dan Sjaifurrachman. Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam

Pembuatan Akta. Cet. 1. Bandung: Mandar Maju, 2011.

Ahmadi, Wiratni. Sinkronisasi Kebijakan Pengenaan Pajak Tanah Dengan

Kebijakan Pertanahan Di Indonesia. Cet. 1. Bandung: Refika Aditama,

2006.

Anshori, Abdul Ghofur. Lembaga Kenotariatan Indonesia: Perspektif Hukum

Dan Etika. Cet. 2. Yogyakarta: UII Press 2010.

Brotodihardjo, R.Santoso. Pengantar Ilmu Hukum Pajak. Bandung: Rafika

Aditama, 2003.

Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Himpunan Peraturan-Peraturan

Hukum Tanah. Jakarta: Djambatan, 2008.

Kansil, Christine S.T. dam C.S.T. Kansil. Pokok-Pokok Etika Profesi Hukum, Cet.

2. Jakarta: PT Pradnya Paramita, 2003.

Kie, Tan Tong. Studi Notariat & Serba-Serbi Praktek Notaris. Jakarta: Ichtiar

Baru Van Hoeve, 1994.

Mamudji, Sri. Et al. Metode Penelitian Dan Penulisan Hukum. Jakarta: Badan

Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005.

Patahna, Muchlis. Kedudukan Notaris Dalam Sistem Hukum Nasional dalam

Notaris Bicara Soal Kenegaraan. Cet. 2. Jakarta: Watampone Press,

2003.

Rusjdi, Muhammad. PBB, BPHTB Dan Bea. Jakarta: Indeks, 2005.

Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum. Cet.3, Jakarta: Penerbit

Universitas Indonesia (UI-Press), 1986.

Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan

Singkat. Ed.1. Cet.7. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003.


87


Sutedi, Adrian. Hukum Pajak Dan Retribusi Daerah. Cet.1. Bogor: Ghalia

Indonesia, 2008.

Tobing, G.H.S. Lumban. Peraturan Jabatan Notaris. Cet. 3. Jakarta: Erlangga,

1992.

Yani, Ahmad, Seri Praktis Perpajakan: Solusi Masalah Pajak Penghasilan. Cet.

2. Jakarta: Kencana, 2006

B. ARTIKEL

Harsono, Boedi, “PPAT, Sejarah, Tugas Dan Kewenangannya.” Renvoi (Januari

2007): 10-11.

Latumeten, Pieter, “Notaris Tidak Berwenang Membuat Akta-Akta Yang Menjadi

Kewenangan PPAT Menurut PP 37 Tahun 1998”. Renvoi (Mei 2005): 26.

C. MALAKAH

Mattalatta, Andi Mattalatta. “Profesi Notaris Sebagai Pejabat Umum di

Indonesia.” Makalah disampaikan pada Program Pengenalan Kampus

Mahasiswa Kenotariatan angkatan 2008, Depok, 16 Agustua 2008.

Selenggang, Chairunnisa Said. “Profesi Notaris Sebagai Pejabat Umum di

Indonesia.” Makalah disampaikan pada Program Pengenalan Kampus

Untuk Mahasiswa/i Magister Kenotariatan Angkatan 2008.

Suryandono, Widodo. “Orientasi Pendidikan Notaris Dalam Menciptakan

Profesionalitas Dan Integritas Moral Bagi Calon Notaris.” Makalah

disampaikan pada Diskusi Panel dan Temu Alumni Specialis Notariat

serta Alumni Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas

Indonesia.

D. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Departemen Keuangan, Peraturan Direktur Jenderal Pajak Tentang Tata Cara

Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak

Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. No. PER-26/PJ/2010.

___________. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Tentang Petunjuk

Pelaksanaan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Tentang Tata Cara

Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak

Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. No. PER-26/PJ/2010. No. SE-

81/PJ/2010.

Indonesia. Undang-Undang Dasar 1945.


88


___________. Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris. UU No. 30 tahun 2004,

LN Nomor 117 Tahun 2004, TLN Nomor 4432.

___________. Undang-Undang Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor

12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan. UU No. 12 tahun

1994, LN Nomor 62 Tahun 1994, TLN Nomor 3569.

___________. Undang-Undang Tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang

Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan. UU No. 17 tahun 2000,

LN Nomor 127 Tahun 2000.

___________. Undang-Undang Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor

21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan.

UU No. 20 tahun 2000, LN Nomor 130 Tahun 2000, TLN Nomor 3988.

___________. Peraturan Pemerintah Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan

Atas Pengasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

PP No. 48 tahun 1994.

___________. Peraturan Pemerintah Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan

Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan Atas Pengasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau

Bangunan. PP No. 71 tahun 2008.

___________. Peraturan Pemerintah Tentang Perubahan Atas Peraturan

Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 Tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan Atas Pengasilan Dari Persewaan Tanah dan atau Bangunan.

PP No. 5 tahun 2002, LN Nomor 10 Tahun 2002, TLN Nomor 4174.

___________. Peraturan Pemerintah Tentang Peraturan Jabatan Pejabat

Pembuat Akta Tanah. PP No. 37 tahun 1998.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetboek). Di terjemahkan oleh

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio. Cet. 27. Jakarta: Pradnya Paramita, 1995.


PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20334144-T32553-Esti...

Documents

Transcript of PERAN NOTARIS DALAM PEMUNGUTAN PAJAK ATAS …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20334144-T32553-Esti...