PENGELOLAAN RUSUNAWA - simantu.pu.go.id · pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih mudah....

Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa

MODUL 4

PENGELOLAAN RUSUNAWA

Pengeloalaan Rusunawa i

KATA PENGANTAR

Modul Pengelolaan Rusunawa ini bertujuan untuk memberikan pemahaman

tentang pengelolaan rusunawa, kepada pengawas dan pengelola rusunawa,

melalui pengertian aspek-aspek pengelolaan rusunawa, kelembagaan pengelola

rusunawa, struktur organisasi dan tugas pengelola rusunawa.

Buku ini disusun dalam lima bab, yang terdiri dari Pendahuluan, Aspek-Aspek

Pengelolaan Rusunawa, Kelembagaan Pengelola Rusunawa, Struktur dan Tugas

Pengelola, serta Penutup. Buku ini disusun secara sistematis agar peserta

pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran

diarahkan pada peran aktif peserta diklat.

Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun

atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini.

Penyempurnaan, maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa

terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan

peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu dan

bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat dan Daerah dalam

pemeliharaan dan perawatan rusunawa.

Bandung, Desember 2016

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Jalan, Perumahan, Permukiman, dan

Pengembangan Infrastruktur Wilayah

ii Pengelolaan Rusunawa

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR...................................................................................................

DAFTAR ISI .............................................................................................................. ii

DAFTAR TABEL ...................................................................................................... iv

DAFTAR GAMBAR ................................................................................................... v

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ....................................................................... vi

A. Deskripsi ................................................................................................... vi

B. Persyaratan ............................................................................................. vii

C. Metode .................................................................................................... vii

D. Alat Bantu/Media .................................................................................... vii

BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................... 1

A. Latar Belakang .......................................................................................... 2

B. Deskripsi Singkat ...................................................................................... 3

C. Tujuan Pembelajaran ............................................................................... 3

D. Materi dan Submateri Pokok ................................................................... 4

E. Estimasi Waktu ......................................................................................... 4

BAB 2 ASPEK-ASPEK PENGELOLAAN RUSUNAWA ................................................ 5

A. Indikator keberhasilan ............................................................................. 6

B. Permasalahan Pengelolaan Rusunawa .................................................... 6

C. Fungsi Pengelolaan .................................................................................. 8

D. Pengelolaan Optimal .............................................................................. 14

E. Latihan .................................................................................................... 15

F. Rangkuman ............................................................................................ 16

BAB 3 KELEMBAGAAN PENGELOLA RUSUNAWA ................................................ 17

A. Indikator Keberhasilan ........................................................................... 18

B. Pentingnya Lembaga Pengelola Rusunawa ............................................ 18

C. Kelembagaan Menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang

Rumah Susun ....................................................................................... 19

D. Kelembagaan Menurut Permenpera Nomor 14/PERMEN/M/2007

tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa ......................... 20

E. Kelembagaan Rumah Susun di Lingkungan TNI ..................................... 21

F. Pengertian Badan Pengelola .................................................................. 21

G. Pembentukan Badan Pengelola ............................................................. 22

H. Model-model Organisasi Pengelola Rusunawa ...................................... 23

I. Latihan .................................................................................................... 30

J. Rangkuman ............................................................................................. 31

BAB 4 STRUKTUR DAN TUGAS PENGELOLA ........................................................ 32

A. Indikator Keberhasilan ........................................................................... 33

B. Struktur Badan Pengelola ....................................................................... 33

C. Tugas Badan Pengelola ........................................................................... 37

D. Hak, Kewajiban dan Larangan Pengelola ............................................... 37

E. Penghapusan dan Pengembangan Bangunan Rusunawa ...................... 45

F. Monitoring dan Evaluasi ......................................................................... 46

G. Latihan .................................................................................................... 47

H. Rangkuman ............................................................................................. 48

BAB 5 PENUTUP................................................................................................... 49

A. Simpulan ................................................................................................. 50

B. Tindak Lanjut .......................................................................................... 50

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................ 51

GLOSARI ............................................................................................................... 52

iv Pengelolaan Rusunawa

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Dasar Hukum UPT................................................................................... 26

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Struktur Organisasi Unit Pengelola Lokasi.......................................... 24

Gambar 3 Struktur Organisasi Pengelolaan Rusunawa Pola UPT ....................... 27

Gambar 4 Bagan Pengelolaan Rusunawa Pola PMP ........................................... 29

Gambar 5 Bagan Pengelolaan Rusunawa Pola Kemitraan .................................. 30

vi Pengelolaan Rusunawa

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

A. Deskripsi

Pengelolaan rusunawa merupakan bagian penting yang diperlukan untuk

mendukung tujuan pembangunan rumah susun sewa sederhana dapat tercapai,

yaitu menyediakan prasarana dan sarana permukiman di daerah perkotaan

berhasil dan berdaya guna serta mencapai target dan sasaran yang diharapkan.

Agar pengelolaan Rumah Susun Sewa Sederhana (Rusunawa) mampu

mempertahankan kenyamanan, keamanan dan sehat bagi para penyewa

rusunawa yang sebagian besar adalah masyarakat berpenghasilan menengah ke

bawah, diperlukan suatu pengelolaan yang teratur, tertib, terarah, terukur, dan

terstruktur dengan baik, maka perlu dibentuk Badan Pengelola Rusunawa yang

bertanggung jawab, di samping ke pemilik rusunawa (Pemerintah Pusat atau

Pemerintah Daerah) dan juga kepada para penyewa.

Modul diklat ini akan menyajikan suatu kerangka pemahaman yang terkait

dengan hal-hal yang disinggung di atas. Ada topik yang menonjol dari

pengelolaan rusunawa, pertama bila ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor

6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, Peraturan

Pemerintah Daerah yang terkait dengan Pengelolaan Rusunawa, Kebijakan

Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat yang terkait dengan hak dan

kewenangan dalam pengelolaan rusunawa, baik yang menjadi barang milik

negara maupun yang menjadi barang milik daerah.

Modul pengolaan rusunawa terdiri tiga kegitan belajar mengajar. Kegiatan

belajar pertama membahas aspek-aspek pengelolaan rusunawa dengan sub

materi; permasalahan pengelolaan rusunawa, fungsi pengelolaan dan

pengelolaan optimal. Kegiatan belajar kedua membahas kelembagaan rusunawa

dengan sub materi; kelembagaan menurut UU No 20 Tahun 2011, Kelembagaan

menurut Permenpera No 14/PERMEN/M/2007, kelembagaan rumah susun di

lingkungan TNI, pengertian badan pengelola, pembentukan badan pengelola dan

model model organisasi pengelola rusunawa. Kegiatan belajar ketiga membahas

struktur dan tugas pengelola dengan sub materi; struktur badan pengelola, tugas

badan pengelola, hak kewajiban dan larangan pengelola, penghapusan dan

pengembangan bangunan rusunawa serta monitoring dan evaluasi.

Sasaran dari modul ini adalah pengelola rusunawa dan pengawas yang

ditugaskan mengawasi pengelolaan rusunawa agar pelaksanaan pengelolaan

berjalan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan.

Setelah melalui proses pembelajaran mengenai pengelolaan rusunawa,

diharapkan peserta diklat dapat memahami dan menerapkan kebijakan dan

program nasional tentang tugas dan tanggung jawab pengelolaan rusunawa agar

tujuan membangun Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) dapat terpelihara

dengan baik dan berkelanjutan.

Peserta diklat mempelajari kesekuruhan modul ini dengan cara yang berurutan.

Pemahaman setiap materi pada modul ini sangat diperlukan karena materi ini

menjadi dasar pemahaman sebelum mengikuti pembelajaran modul-modul

berikutnya. Hal ini diperlukan karena masing-masing modul saling berkaitan.

Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi. Latihan atau

evaluasi ini menjadi alat ukur tingkat penguasaan peserta diklat setelah

mempelajari materi dalam modul ini.

B. Persyaratan

Dalam mempelajari modul ini peserta diklat dilengkapi peraturan perundangan

dan pedoman terkait materi pengelolaan rusunawa.

C. Metode

Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah dengan

kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber), adanya

kesempatan tanya jawab, bahkan diskusi.

D. Alat Bantu/Media

Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan Alat

Bantu/Media pembelajaran tertentu, yaitu :

1. LCD/projector

2. Laptop

3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya

4. Flip chart

5. Bahan tayang

Pengelolaan Rusunawa 1

BAB 1

PENDAHULUAN

2 Pengelolaan Rusunawa

Pendahuluan

A. Latar Belakang

Sebagaimana disinyalir dalam Lampiran Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum

Nomor 07/SE/M/2013 tentang Pedoman Penyiapan Pengelola dan Penghuni

Rumah Susun Sewa, bahwa pembangunan rumah susun sewa merupakan salah

satu upaya untuk menjawab permasalahan kekumuhan dan memenuhi

kebutuhan perumahan yang layak di kawasan perkotaan, khususnya bagi

masyarakat berpenghasilan rendah. Kenyataannya, persoalan kekumuhan tetap

saja terjadi pada rumah susun sewa. Berdasarkan hasil beberapa penelitian dan

kajian menunjukkan bahwa hal ini terjadi karena adanya masalah kepenghunian

dan pengelolaan yang kurang baik. Penghuni rumah susun sewa masih membawa

kebiasaan seperti tinggal di rumah tidak bersusun. Pengelola tidak cukup

memiliki kemampuan dan kepedulian dalam pengelolaan rumah susun.

Konsep pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) pada dasarnya

memang ditujukan untuk mengatasi persoalan-persoalan kekumuhan dan rumah

tempat tinggal yang ditimbulkan oleh pergerakan urbanisasi yang dari tahun ke

tahun semakin meningkat. Di antara para pendatang ke kota-kota besar tersebut

ada yang berhasil dan ada pula yang tidak berhasil mencapai impian yang

dibawanya dari desanya. Mereka yang berhasil, mampu bermukim di daerah

perumahan yang telah tersedia di daerah perkotaan, misalnya rumah Perumnas,

rumah BTN, dan perumahan lainnya, sedang mereka yang tidak berhasil

bermukim di kawasan yang tidak memiliki sarana dan prasarana dasar yang

sesuai standar. Kondisi kawasan tersebut dapat dikatakan sangat buruk, sumber

air minum atau air bersih hampir tidak tersedia, sistem sanitasi yang sangat jelek,

saluran drainase yang jauh dari memadai dan tempat pembuangan sampah yang

tidak jelas peruntukannya, dan lain sebagainya. Dalam kondisi yang demikianlah

mereka hidup dan bertempat tinggal di lingkungan permukiman kumuh.


Permasalahan kekumuhan yang dihadapi masyarakat yang bermukim di daerah-

daerah yang tidak memiliki sarana prasarana dasar yang memenuhi standar

tersebut kadangkala telah membentuk karakter, sikap, dan kebiasaan yang

buruk, yang kemudian apabila mereka pindah ke rumah susun sederhana sewa

dikhawatirkan akan membawa atau menularkan sikap dan kebiasaan tersebut di

tempatnya yang baru, rusunawa. Untuk meminimalkan sikap dan kebiasaan yang

buruk tersebut perlu dilakukan pembinaan yang terus menerus agar mereka

mampu membangun sikap dan kebiasaan baru yang mampu membangun suatu

lingkungan sehat, nyaman, dan aman.

Agar maksud tersebut dapat diwujudkan, diperlukan tim pengelola rusunawa

yang terampil dan kompeten dalam mengelola bangunan bertingkat yang

sederhana. Para anggota pengelola ini perlu dilatih dalam tugas-tugas yang

terkait dengan pengelolaan rusunawa agar kondisi bangunan dan lingkungan

bangunan tersebut dapat terpelihara dari berbagai gangguan yang dapat

mengganggu kesehatan, ketentraman, kenyamanan dan keamanan masyarakat

penghuni rusunawa.

B. Deskripsi Singkat

Mata diklat ini bertujuan untuk memberikan pemahaman tentang pengelolaan

rusunawa, kepada pengawas dan pengelola rusunawa, melalui pengertian aspek-

aspek pengelolaan rusunawa, kelembagaan pengelola rusunawa, struktur

organisasi dan tugas pengelola rusunawa. Mata diklat ini disajikan melalui

metode ceramah dan diskusi interaktif. Keberhasilan peserta dinilai dari

kemampuannya dalam memahami pelaksanaan pengelolaan rusunawa yang baik

sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

C. Tujuan Pembelajaran

Tujuan pembelajaran diuraikan dalam hasil belajar dan indikator hasil belajar,

sebagai berikut:

1. Hasil Belajar Pada akhir pembelajaran, peserta diklat diharapkan mampu memahami

bagaimana mengelola rusunawa untuk berbagai macam peruntukan

rusunawa.


2. Indikator Hasil Belajar Setelah mengikuti pembelajaran modul ini, peserta mampu:

a. Menjelaskan aspek-aspek pengelolaan rusunawa

b. Menjelaskan kelembagaan pengelola rusunawa

c. Menjelaskan struktur dan tugas pengelola

D. Materi dan Submateri Pokok

Dalam modul Pemanfaatan Rusunawa ini, 3 (tiga) materi yang akan dibahas,

yaitu:

1. Aspek-aspek Pengelolaan Rusunawa, dengan submateri:

a. Permasalahan Pengelolaan Rusunawa,

b. Fungsi Pengelolaan, dan

c. Pengelolaan Optimal.

2. Kelembagaan Pengelola Rusunawa, dengan submateri:

a. Kelembagaan Menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun,

b. Kelembagaan Menurut Permenpera Nomor 14/PERMEN/M/2007

tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa,

c. Kelembagaan Rumah Susun di Lingkungan TNI,

d. Pengertian Badan Pengelola,

e. Pembentukan Badan Pengelola, dan

f. Model-Model Organisasi Pengelola Rusunawa.

3. Struktur dan Tugas Pengelola, dengan submateri:

a. Struktur Badan Pengelola,

b. Tugas Badan Pengelola,

c. Hak, Kewajiban dan Larangan Pengelola,

d. Penghapusan Dan Pengembangan Bangunan Rusunawa, dan

e. Monitoring dan Evaluasi.

E. Estimasi Waktu

Untuk mempelajari mata diklat Pemanfaatan Rusunawa pada Diklat

Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini, dialokasikan waktu sebanyak 4

(empat) jam pelajaran.


BAB 2

ASPEK-ASPEK PENGELOLAAN RUSUNAWA


Aspek-Aspek Pengelolaan Rusunawa

A. Indikator keberhasilan

Dengan mempelajari bab ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan aspek-

aspek pengelolaan rusunawa.

B. Permasalahan Pengelolaan Rusunawa

Kebijakan pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif dalam

penanganan permasalahan perumahan dan permukiman di Indonesia. Pada

umumnya Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) dirancang dengan pola

pengelolaan rumah susun sederhana melalui peraturan-peraturan untuk

pengelola maupun penghuni rumah susun. Namun, dalam kenyataannya

peraturan tersebut tidak dapat berjalan dengan semestinya, hal ini dapat terlihat

dalam beberapa aspek, yaitu:

1. Aspek Kelembagaan

- Belum adanya unit pengelola teknis mengakibatkan belum adanya pula

peraturan penghunian dan ketetapan sanksi. Hal ini menyebabkan

beberapa ruang yang bersifat publik menjadi kotor tak terpelihara. Hall

tangga, hall lantai dasar dan beberapa selasar yang dihuni oleh orang

tua/diffable terlihat dalam kondisi mengkhawatirkan. Bila tidak

terbentuk pengelola yang memiliki tata aturan dan perangkat hukum

yang tepat, keadaan yang berlarut-larut dapat membuat kondisi fisik

bangunan dan lingkungan terdegradasi secara cepat.

- Tidak/kurang berjalannya kelembagaan lokal atau perhimpunan-

perhimpunan penghuni.

2. Aspek Legalitas

- Perubahan hak penyewaan dari masyarakat berpenghasilan rendah ke

masyarakat berpenghasilan lebih tinggi (menengah).


3. Aspek pembiayaan

- Sebagai perumahan yang bersifat sosial pembayaran sewa seharusnya

diperuntukkan bagi operasional harian rumah susun sederhana sewa,

pemeliharaan lingkungan dan penjagaan keamanan,

- Adanya keengganan penghuni membayar sewa, karena status rumah

susun berada dalam masa pengalihan. Pada masa ini pengelola belum

jelas bentuknya dan belum menerapkan harga sewa/unit/bulan. Bila

dibiarkan berlarut-larut, dikhawatirkan akan semakin memicu

keengganan masyarakat membayar sewa penghunian.

- Banyaknya jumlah KK yang menunda (menunggak) pembayaran sewa

4. Aspek sosial

- Adanya benturan sosial akibat kurang terjadinya keakraban dan toleransi

hidup berumah susun

- Penataan unit hunian dan blok lingkungan sebaiknya memungkinkan

terjalinnya hubungan sosial antar penghuni sehingga menunjang

hubungan sosial.

5. Aspek ekonomi

- Dengan adanya rumah susun sederhana sewa diharapkan dapat

meningkatkan ekonomi masyarakat penghuninya melalui penghematan

yang disebabkan karena lokasi rusun yang strategis maupun dengan

membuka peluang usaha,

6. Aspek pengelolaan

- Pengelola diharapkan dapat melaksanakan tata aturan dan penerapan

sanksi dengan baik

- Ketidakberdayaan atau kekurangkuatan pengelola dalam menegakkan

hukum dan peraturan yang berlaku dapat mengakibatkan terjadinya

pelanggaran yang terus menerus oleh banyak penghuni rusunawa


7. Aspek Fisik Bangunan

- Degradasi kualitas fisik bangunan

- Degradasi kualitas fisik lingkungan Rusunawa

- Tidak bekerjanya beberapa sistem utilitas di dalam bangunan Rusunawa.

- Ditempatinya ruang-ruang publik sebagai ranah pribadi di dalam

lingkungan Rusunawa.

- Digunakannya ruang bersama sebagai area perluasan teritori pribadi.

8. Aspek Pemberdayaan Masyarakat

- Pemberdayaan masyarakat merupakan hal yang sangat penting dan

strategis untuk segera direalisasikan. Pemberdayaan komunitas

penghuni rumah susun ini seharusnya mencakup interaksi aktif dua

pelaku, yaitu pihak pemberdaya (pemerintah) dan pihak yang

diberdayakan. Pihak pemberdaya di sini tidak mutlak datang dari

pemerintah, tetapi dapat pula berasal dari sistem sosial komunitas

lainnya.

Untuk mencegah terjadinya permasalahan-permasalahan pengelolaan

rusunawa, perlu adanya perencanaan secara menyeluruh dari perencanaan fisik

sampai dengan pengelolaannya.

C. Fungsi Pengelolaan

Fungsi pengelolaan menurut Buku 4 Konsep Pengelolaan Operasional Rumah

Susun Sederhana Sewa (Puslitbang Permukiman PU) adalah peran yang harus

dilaksanakan pelaksana untuk dapat berjalannya tugas pengelolaan.

Kalau pengelolaan diartikan sebagai manajemen (management), maka fungsi

pengelolaan secara konseptual terdiri dari:

1. Fungsi perencanaan

2. Fungsi pengorganisasian

3. Fungsi pelaksanaan

4. Fungsi pengawasan.


1. Fungsi Perencanaan

Fungsi perencanaan ini berkaitan dengan tugas-tugas yang dipikul oleh Badan

Pengelola, atau dapat disebut dengan Building Management, yaitu yang

berkaitan dengan:

a. Merumuskan tujuan dan target bisnis rusunawa

b. Merumuskan strategi untuk mencapai tujuan dan target bisnis tersebut

c. Menetapkan sumber daya yang dibutuhkan

d. Menetapkan standar, prosedur, indikator dalam pencapaian tujuan.

Tujuan dan target bisnis yang dimaksud di atas adalah target bisnis yang pada

dasarnya telah ditetapkan sejak kebijakan pembangunan rusunawa

dirumuskan dan dilaksanakan, yaitu pengurangan kekumuhan daerah

perkotaan dan penyediaan permukiman layak huni bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rendah (MBR). Target inilah yang harus diwujudkan oleh

pengelola rusunawa.

Kemudian pengelola harus mampu merumuskan strategi yang tepat untuk

mencapai tujuan dan target bisnis tersebut. Strategi tersebut harusnya

dikembangkan berdasarkan prinsip dasar pengelolaan operasional (Buku 4

Konsep Pengelolaan Operasional Rumah Sederhana Sewa, Puslitbang

Permukiman), yaitu:

a. Rusunawa merupakan sarana hunian yang bersifat sementara dan

dioperasikan berdasarkan sistem sewa dengan hak pengelolaan

sepenuhnya menjadi tanggung jawab pengelola lokasi untuk

melaksanakan pengaturan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

b. Pengelolaan rusunawa dimaksudkan sebagai upaya memelihara

prasarana, sarana, dan utilitas rusunawa serta lingkungan yang menjadi

tanggung jawab secara efisien agar dapat mencapai usia teknis dan usia

ekonomis sebagaimana yang direncanakan.

c. Pengelolaan rusunawa meliputi kegiatan teknis, persewaan, pemasaran,

dan pembinaan penghuni sewa serta administratif dan keuangan yang

menuntut kemampuan penanggungjawab lokasi dalam mengorganisasi

sumber daya manusia yang terlibat langsung dan tidak langsung dalam

pengoperasian pemeliharaan dan perawatan prasarana dan sarana

terbangun serta utilitas terpasang.


d. Kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan merupakan

kegiatan-kegiatan yang saling terkait dekat satu sama lainnya karena

pengoperasian prasarana dan sarana tidak dapat berlangsung lama tanpa

pemeliharaan dan perawatan, dan petugas yang melakukan kegiatan

operasional sesungguhnya juga melakukan kegiatan perawatan kecil.

e. Profesionalisme pengelola lokasi dan partisipasi penghuni sewa

merupakan kunci utama keberhasilan dalam pengelolaan rusunawa

sehingga komunikasi antara pengelola lokasi dan penghuni sewa

merupakan faktor penting yang perlu dibina dalam pelaksanaan

pengelolaan rusunawa.

f. Partisipasi penghuni sewa akan ditentukan oleh kualitas pelayanan yang

diberikan dan kemampuan pengelola dalam melakukan pembinaan dan

komunikasi.

g. Pencapaian sasaran ekonomis pengoperasian rusunawa sangat

tergantung pada tingkat hunian sarusunawa dan satuan ruang

nonhunian. Oleh karena itu, pemasaran merupakan kegiatan penting

yang perlu dilakukan secara aktif oleh pengelola lokasi.

h. Keberhasilan pemasaran akan sangat tergantung pada kondisi prasarana,

sarana, dan utilitas yang diawarkan, serta kualitas pelayanan,

kenyamanan, dan keamanan lingkungan. Oleh karena itu, pengelola

lokasi dituntut untuk menjaga kondisi fisik prasarana, sarana, dan utilitas,

serta lingkungan sosial yang dikelolanya agar menjadi daya tarik bagi

calon penghuni sewa.

i. Efisiensi pengoperasian prasarana, sarana, dan utilitas dapat tercapai

dengan melakukan perawatan prasarana, sarana, dan utilitas untuk

mengurangi biaya perbaikan serta konservasi energi melalui pengaturan

dalam pengeoperasian peralatan yang mengkonsumsi energi listrik.

Dua kalimat dalam rumusan kebijakan pembangunan rusunawa, pengurangan

kekumuhan di perkotaan, dan penyediaan permukiman yang layak bagi

masyarakat berpenghasilan rendah, adalah kata kunci yang menjadi acuan

pengelola dalam merumuskan perencanaannya. Kedua kalimat kunci

tersebutlah yang menjadi landasan bagi pengelola, karena keduanya

merupakan tujuan dan target bisnis rusunawa yang realistis untuk

dikembangkan.


Bagaimana tujuan dan target bisnis tersebut diwujudkan, dua kata kunci yang

harus dipegang kuat oleh pengelola adalah pemeliharaan dan perawatan

rusunawa. Pemeliharaan, dalam bahasa sederhananya, berarti kondisi

rusunawa sejak dibangunnya tidak mengalami perubahan yang berarti setelah

rusunawa tersebut dihuni oleh para penghuni sewa. Dengan kata lain,

pemeliharaan adalah rangkaian kegiatan atau prosedur yang dilakukan untuk

mengembalikan atau menjaga sistem prasarana dan sarana berfungsi secara

penuh.

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/PERMEN/M/2007

tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa, dan Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan

dan Perawatan Bangunan Gedung mengartikan pemeliharaan adalah kegiatan

menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar

bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive maintenance).

Walaupun diungkapkan dengan kalimat yang berbeda, pengertian-pengertian

tersebut secara substansial memiliki kesamaan makna, artinya bangunan

rusunawa, bagi siapa saja yang berkepentingan dengan bangunan tersebut

merasa tidak terusik dengan kondisi yang ada pada rusunawa tersebut,

mereka merasa nyaman dan terlindungi.

Kemudian kata kedua: perawatan, dalam bahasa sederhananya yang dapat

dipahami adalah gangguan atau kerusakan sekecil apapun yang terjadi pada

bangunan rusunawa cepat tertangani tanpa harus membuat kenyamanan,

ketentraman, keamanan, dan kesehatan penghuni atau siapa saja yang

berkepentingan terganggu tanpa batas waktu yang tidak jelas.

Dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa,

dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 tentang

Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung mengartikan

perawatan sebagai kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian

bangunan gedung, komponen, bahan bangunan dan/atau prasarana dan

sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi (curative maintenance).


Dua kata kunci tersebut, pemeliharaan dan perawatan, merupakan wujud dari

strategi yang diperlukan untuk mencapai tujuan dan target bisnis rusunawa

yang harus disiapkan dan dijalankan secara konsisten dan profesional.

Dengan menerapkan dua kata kunci tersebut, maka prinsip dasar pengelolaan

operasional dapat diwujudkan atau direalisasikan dalam pengelolaan

rusunawa. Namun keberhasilan tersebut masih memerlukan upaya-upaya lain

yang terkandung dalam fungsi pengelolaan, yaitu pengorganisasian.

2. Fungsi Pengorganisasian

Pengorganisasian bagian fungsi manajemen yang menstrukturkan tugas-tugas

yang mendukung tercapainya tujuan dan target bisnis rusunawa melalui

pemeliharaan dan perawatan rusunawa secara konsisten. Dalam mengisi

struktur tugas, kepala badan pengelola harus memastikan bahwa tenaga-

tenaga yang ditempatkan pada masing-masing tugas tersebut adalah orang

yang tepat dan terampil di bidang yang akan dikelolanya, dapat bekerja secara

efisien dan efektif.

Hal-hal yang dirumuskan dalam pengorganisasian yaitu:

a. Menetapkan dan merumuskan tugas-tugas yang diperlukan untuk

pengelolaan rusunawa, merancang sistem kerja dan prosedur operasi

standar, dan mengalokasikan sumber daya manusia sesuai dengan

keahlian dan keterampilannya.

b. Merancang struktur organisasi yang menggambarkan span of control

masing-masing kotak fungsi yang terdapat dalam struktur organisasi

tersebut.

c. Melakukan perekrutan, seleksi, pembinaan, pelatihan, dan

pengembangan tenaga-tenaga pengelola rusunawa.

d. Menempatkan tenaga-tenaga pengelola pada bidang-bidang tugas yang

tepat dan sesuai dengan kompetensi mereka masing-masing.


Fungsi pengorganisasian merupakan fungsi pendukung untuk mewujudkan

tujuan dan target bisnis rusunawa yang telah ditetapkan, tanpa sumber daya

manusia yang kompeten dan profesional, sulit bagi badan pengelola untuk

menjauhkan rusunawa dari kekumuhan dan kelayakan sebuah bangunan

rumah tinggal di daerah perkotaan.

Melalui orang-orang inilah rusunawa dapat berjalan dan beroperasi

sebagaimana mestinya, yang dapat meminimalkan keluhan-keluhan penghuni

sewa hunian dan nonhunian.

3. Fungsi Pelaksanaan

Pelaksanaan, adalah fungsi yang mengimplementasikan kebijakan, program,

dan rencana pengelolaan rusunawa yang bertujuan untuk mencapai tujuan

dan target bisnis yang telah ditetapkan. Proses ini berlangsung melalui

kegiatan-kegiatan sebagai berikut:

a. Memberikan pengarahan sebagai bagian dari proses kepemimpinan

untuk memotivasi para anggota pengelola rusunawa. Membimbing

mereka agar dapat bekerja secara efisien dan efektif serta memiliki rasa

tanggung jawab terhadap pekerjaan dan memiliki kesadaran lingkungan

yang tinggi dan berdisiplin tinggi dalam menjalankan tugas-tugasnya.

Ramah dan sopan terhadap penghuni sewa dan nonhunian.

b. Memaparkan kebijakan pemerintah yang menjadi tanggung jawab

pengelola rusunawa kepada anggota badan pengelola rusunawa agar

dapat dipahami dan dilaksanakan secara terarah dan tepat sasaran.

c. Memberikan instruksi kepada para pemangku tugas serta memberikan

penjelasan secara berkala agar setiap tugas yang dilaksanakan dapat

terlaksana sesuai dengan program kerja yang telah disusun.

4. Fungsi Pengawasan

Pengawasan atau pengendalian merupakan fungsi yang diperlukan untuk

memastikan bahwa kebijakan, perencanaan, dan program kerja telah

dilaksanakan dengan efisien dan efektif, walaupun dalam perjalanannya

telah terjadi berbagai revisi namun tetap berada dalam koridor kebijakan,

rencana dan program yang telah ditetapkan. Melalui fungsi ini, setiap

anggota badan pengelola dapat melakukan penilaian terhadap hasil

kerjanya sendiri dan menjadi umpan balik bagi peningkatan kinerja pada

masa-masa yang akan datang.


Kegiatan yang dilakukan pada fungsi pengawasan ini, yaitu:

a. Melakukan koreksi segera bila pekerjaan yang dilakukan menyimpang

dari rencana semula.

b. Melakukan evaluasi terhadap hasil kerja yang telah dilakukan, terpenuhi

atau tidak terpenuhinya sasaran kerja yang hendak dicapai sesuai

rencana kerja yang telah ditetapkan, menilai faktor-faktor penyebab

terjadinya keberhasilan dan kegagalan dalam menerapkan program kerja

di lapangan.

c. Memilih alternatif-alternatif yang tepat dan sesuai bila menghadapi

persoalan atau masalah dalam pekerjaan sebagai solusi untuk

menyelesaikan masalah tersebut.

Fungsi-fungsi manajemen yang dikemukakan di atas merupakan bentuk lain

dari peran yang harus dilaksanakan pengelola rusunawa untuk dapat

berjalannya tugas pengelolaan dengan baik, yaitu melalui perencanaan,

pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan

peran itu sendiri.

D. Pengelolaan Optimal

Optimal adalah batasan pada tingkatan tertentu kondisi tersebut telah

memenuhi standar yang ditetapkan. Dalam hal ini, optimal adalah pengelolaan

yang sesuai dengan rencana operasional (penerapan tata laksana dan prosedur

serta kewajiban) dan perencanaan teknis (kelayakan hasil pemeliharaan gedung

sarana dan prasarana pendukungnya).

Untuk mencapai kondisi optimal, perlu upaya agar suatu sumber daya dapat

digunakan secara optimal, untuk itu diperlukan suatu proses. Optimasi adalah

suatu proses kolektif dalam mendapatkan suatu set kondisi yang disyaratkan

untuk mencapai hasil yang terbaik dari suatu situasi yang bersifat tertentu atau

given (Beveridge and Schecter, 1970).

Tujuan dari optimasi adalah untuk melakukan seleksi dari sekian banyak

alternatif solusi yang memungkinkan, sehingga dapat dihasilkan solusi yang

terbaik, berkaitan dengan kriteria yang disyaratkan dalam optimasi tersebut.

Oleh karena itu, pemilihan kriteria menjadi suatu tahapan yang sangat penting

dalam optimasi.


Komponen Optimal

Untuk mencapai tingkat optimal diperlukan suatu komponen, dalam pengelolaan

rusunawa komponen tersebut berupa :

- Pengoperasian, berada pada bagian pengelolaan teknis prasarana dan

sarana, dalam pengelolaan teknis ini bagaimana prasarana dan sarana

direncanakan pengoperasiannya, pemeliharaan dan perawatan serta utilitas

terpasang dan dilakukan monitoring dan evaluasi pada periode tertentu

dengan selalu memperhatikan faktor efisiensi dan efektifitas, serta selalu

berkoordinasi dengan bagian pemasaran dan pembiayaan.

- Pengorganisasian, berada pada bagian pengelolaan persewaan, pemasaran

dan pembinaan penghuni, dalam bagian ini melakukan tugas survei pasar dan

menyusun strategi pemasaran serta melaksanakannya sesuai kebutuhan

hunian satuan hunian dan satuan ruang nonhunian berkoordinasi dengan

bagian pengelolaan teknis serta dalam pembiayaan berkoordinasi dengan

bagian pengelolaan administrasi.

- Pembiayaan, berada pada bagian pengelolaan administrasi dan keuangan,

pada bagian administrasi dan keuangan melakukan perencanaan anggaran

biaya untuk terlaksananya sistem pengoperasian prasarana dan sarana,

melakukan kontak kerja sama kemitraan bila ada dan mengelola administrasi

pembayaran uang sewa, serta mengelola administrasi kepegawaian serta

penggajian.

Dari ketiga kompenen tersebut tidak dapat berdiri sendiri-sendiri, namun saling

terkait dan saling mendukung.

E. Latihan

1. Jelaskan permasalahan pengelolaan rusunawa ditinjau dari berbagai

macam aspek dan berikan contohnya!

2. Jelaskan tujuan dan target bisnis rusunawa!

3. Dalam Buku 4 Konsep Pengelolaan Operasional Rumah Sederhana Sewa,

Puslitbang Permukiman, bahwa terdapat 9 (sembilan) prinsip dasar

pengelolaan operasional rusunawa. Jelaskan!

4. Jelaskan hal-hal yang dirumuskan dalam pengorganisasian pengelolaan

rusunawa!

5. Jelaskan apa yang dimaksud dengan pengelolaan optimal, apa tujuan

dilakukannya optimasi, dan sebutkan komponen-komponen dalam

optimasi pengelolaan rusunawa!


F. Rangkuman

Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) pada umumnya

dirancang dengan pola pengelolaan rumah susun sederhana melalui peraturan-

peraturan untuk pengelola maupun penghuni rumah susun. Namun, dalam

kenyataannya peraturan tersebut tidak dapat berjalan dengan semestinya dan

banyak dijumpai permasalahan dalam pengelolaan rusunawa.

Permasalahan yang dihadapi mencakup beberapa aspek, antara lain aspek

kelembagaan, aspek legalitas, aspek pembiayaan, aspek sosial, aspek ekonomi,

aspek pengelolaan, aspek fisik bangunan, dan aspek pemberdayaan masyarakat.

Agar pengelolaan rusunawa dapat berjalan dengan baik dan berkelanjutan, maka

perlu adanya perencanaan secara menyeluruh dari perencanaan fisik sampai

dengan pengelolaannya.

Ditinjau dari sisi manajemen, fungsi pengelolaan secara konseptual terdiri dari

fungsi perencanaan, fungsi pengorganisasian, fungsi pelaksanaan, dan fungsi

pengawasan.

Rusunawa merupakan sarana hunian yang bersifat sementara dan dioperasikan

berdasarkan sistem sewa dengan hak pengelolaan sepenuhnya menjadi

tanggung jawab pengelola lokasi untuk melaksanakan pengaturan sesuai dengan

ketentuan yang berlaku.

Pengelolaan rusunawa meliputi kegiatan teknis, persewaan, pemasaran dan

pembinaan penghuni sewa serta administratif dan keuangan yang menuntut

kemampuan penanggungjawab lokasi dalam mengorganisasi sumber daya

manusia yang terlibat langsung dan tidak langsung dalam pengoperasian

pemeliharaan dan perawatan prasarana dan sarana terbangun serta utilitas

terpasang.


BAB 3

KELEMBAGAAN PENGELOLA RUSUNAWA


Kelembagaan Pengelola Rusunawa

A. Indikator Keberhasilan

Dengan mempelajari bab ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

kelembagaan pengelola rusunawa.

B. Pentingnya Lembaga Pengelola Rusunawa

Sebagaimana disinyalir dalam Lampiran Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum

Nomor 07/SE/M/2013 tentang Pedoman Penyiapan Pengelola dan Penghuni

Rumah Susun Sewa, bahwa pembangunan rumah susun sewa merupakan salah

satu upaya untuk menjawab permasalahan kekumuhan dan memenuhi

kebutuhan perumahan yang layak di kawasan perkotaan, khususnya bagi

masyarakat berpenghasilan rendah. Kenyataannya, persoalan kekumuhan tetap

saja terjadi pada rumah susun sewa. Berdasarkan hasil beberapa penelitian dan

kajian menunjukkan bahwa hal ini terjadi karena adanya masalah kepenghunian

dan pengelolaan yang kurang baik. Penghuni rumah susun sewa masih membawa

kebiasaan seperti tinggal di rumah tidak bersusun. Pengelola tidak cukup

memiliki kemampuan dan kepedulian dalam pengelolaan rumah susun.

Konsep pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) pada dasarnya

memang ditujukan untuk mengatasi persoalan-persoalan kekumuhan dan rumah

tempat tinggal yang ditimbulkan oleh pergerakan urbanisasi yang dari tahun ke

tahun semakin meningkat. Di antara para pendatang ke kota-kota besar tersebut

ada yang berhasil dan ada pula yang tidak berhasil mencapai impian yang

dibawanya dari desanya. Mereka yang berhasil, mampu bermukim di daerah

perumahan yang telah tersedia di daerah perkotaan, misalnya rumah Perumnas,

rumah BTN dan perumahan lainnya, sedang yang tidak berhasil bermukim di

kawasan yang tidak memiliki sarana dan prasarana dasar yang sesuai standar.

Kondisi kawasan tersebut dapat dikatakan sangat buruk, sumber air minum atau

air bersih hampir tidak tersedia, sistem sanitasi yang sangat jelek, saluran

drainase yang jauh dari memadai dan tempat pembuangan sampah yang tidak

jelas peruntukannya dan lain sebagainya. Kondisi yang demikianlah mereka

berada di lingkungan kumuh.


Permasalahan kekumuhan yang dihadapi masyarakat yang bermukim di daerah-

daerah yang tidak memiliki sarana prasarana dasar yang memenuhi standar

tersebut kadangkala telah membentuk karakter, sikap dan kebiasaan yang jelek,

yang kemudian apabila mereka pindah ke rumah susun sederhana sewa

dikhawatirkan akan membawa atau menularkan sikap dan kebiasaan tersebut di

tempatnya yang baru, rusunawa. Untuk meminimalkan sikap dan kebiasaan yang

buruk tersebut perlu dilakukan pembinaan yang terus menerus agar mereka

mampu membangun sikap dan kebiasaan baru yang mampu membangun suatu

lingkungan sehat, nyaman dan aman.

Kelembagaan dalam pengembangan dan pengelolaan rusunawa merupakan

unsur penting agar pengelolaan rusunawa dapat memenuhi harapan para

pemangku kepentingan yang terkait dengan rusunawa. Agar tujuan

pembangunan rusunawa dapat tercapai dengan baik, maka unsur-unsur

kelembagaan yang sangat terkait dengan penyelenggaraan rusunawa harus

bersinergi, berinteraksi, berintegrasi dan berkoordinasi secara intens dalam

menjalankan program-program yang telah dirumuskan bersama.

C. Kelembagaan Menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

Dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

pengelolaan rumah susun dilakukan oleh pengelola, jadi berbeda istilah dengan

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007, yang

menyebut pengelola rusunawa adalah badan pengelola. Pengelola dalam

undang-undang ini dapat berbentuk badan hukum, kecuali untuk rumah susun

umum sewa, rumah susun khusus, dan rumah susun negara. Ekuivalen istilah

pengelola dalam undang-undang dengan badan pengelola rusunawa yang

terdapat dalam permenpera, tapi khusus untuk pengelola pada rumah susun

sewa, rumah susun khusus, dan rumah susun negara.

Pengelola yang berbadan hukum harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha

dari bupati/walikota, khusus DKI Jakarta, harus mendaftar dan mendapatkan izin

usaha dari Gubernur.


D. Kelembagaan Menurut Permenpera Nomor 14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa

Kelembagaan rusunawa ditandai dengan kehadiran badan pengelola rusunawa di

setiap rusunawa, baik rusunawa umum, khusus, negara dan komersil semuanya

memiliki badan pengelola. Unsur-unsur kelembagaan rusunawa meliputi dari

institusi terkecil, yaitu badan pengelola, pemerintah daerah kabupaten/kota,

pemerintah daerah provinsi dan terakhir adalah pemerintah. Setiap unsur

memiliki peran penting dalam pengelolaan rusunawa, terutama untuk mencapai

tujuan dan target bisnis rusunawa sebagai rumah hunian yang dipersiapkan

untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Badan pengelola merupakan bagian perangkat pencapaian tujuan pengelolaan

rusunawa dan karenanya status hukum badan pengelola ini tidak terpisah dari

Menteri/pemerintah daerah/lembaga sebagai instansi induk. Badan kelola

diangkat dengan Surat Keputusan Menteri/Gubernur/Bupati/Walikota serta

pimpinan lembaga.

Badan pengelola sebagai pengelola rusunawa, maka dalam sistem kelembagaan

rusunawa Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota bertindak sebagai pembina dan

pengawas (Pasal 38) dalam pengelolaan rusunawa.

Bentuk pembinaan yang diberikan oleh pemerintah daerah kabupaten/ kota

dalam pengelolaan rusunawa dilakukan kepada badan pengelola atau badan

hukum yang mengelola rusunawa. Pengawasan yang dilakukan oleh pemerintah

daerah kabupaten/kota kepada badan pengelola dan penghuni rusunawa melalui

monitoring, evaluasi, dan tindakan turun tangan dalam pengelolaan rusunawa

serta pengendalian tarif sewa. Khusus untuk DKI Jakarta, pelaksanaan pembinaan

dan pengawasan dilakukan oleh Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta.

Pemerintah daerah provinsi melakukan koordinasi pembinaan dan pengawasan

dalam pengelolaan rusunawa. Koordinasi pembinaan tersebut dilakukan dalam

bentuk sosialisasi mengenai penghunian dan pengelolaan rusunawa serta

pengendalian tarif sewa bersasma dengan pemerintah daerah kabupaten/kota.

Ketentuan mengenai koordinasi pembinaan dan pengawasan dalam pengelolaan

rusunawa oleh pemerintah daerah provinsi diatur dengan atau berdasarkan

peraturan perundang-undangan.

Pemerintah melakukan pembinaan dan pengawasan dalam pengelolaan

rusunawa. Pembinaan dilakukan kepada badan pengelola dan penghuni


rusunawa melalui kegiatan pendampingan dan pemberdayaan agar mampu

berperan dalam pengelolaan rusunawa melalui:

a. sosialisasi dan penyuluhan;

b. pendidikan dan pelatihan;

c. bimbingan teknis; dan

d. pembentukan perangkat rukun tetangga dan rukun warga.

Sedangkan pengawasan yang dilakukan pemerintah ditujukan kepada badan

pengelola dan penghuni rusunawa melalui monitoring, evaluasi, dan tindakan

turun tangan pengelolaan rusunawa seerta pengendalian harga jual dan tarif

sewa rusunawa.

E. Kelembagaan Rumah Susun di Lingkungan TNI

Khusus untuk TNI, Menteri Pertahanan selaku pengguna rumah negara

memberikan kewenangan kepada Panglima TNI, Kepala Staf Angkatan, dan

Sekjen Kementerian Pertahanan untuk pengaturan penggunaan rumah negara

tipe Rusun (Permenhan Nomor 3 Tahun 2011 Pasal 16).

Kelembagaan yang terkait dengan pengelolaan rusunawa dan juga rumah susun

mengacu pada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun

2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa, Undang-undang

Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dan khusus TNI mengacu juga pada

Permenhan Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pembinaan Rumah Negara Tipe Rumah

Susun di Lingkungan Kementerian Pertahanan dan Tentara Nasional Indonesia.

F. Pengertian Badan Pengelola

Agar kondisi bangunan dan lingkungan rusunawa dapat terpelihara, aman dan

nyaman untuk dihuni sesuai dengan tujuan pembangunannya, diperlukan adanya

tim pengelola rusunawa yang terampil dan kompeten.

Tim pengelola rusunawa sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Menteri

Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan

Rumah Susun Sederhana Sewa atau disingkat dengan Permenpera Nomor 14

tahun 2007, disebut sebagai badan pengelola adalah instansi pemerintah atau

badan hukum atau badan layanan umum yang ditunjuk oleh pemilik rusunawa

untuk melaksanakan sebagian fungsi pengelolaan rusunawa. Pemilik rusunawa

adalah Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.


Badan pengelola melakukan upaya terpadu atas barang milik Negara/daerah

yang berupa rusunawa dengan melestarikan fungsi rusunawa yang meliputi

kebijakan perencanaan, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan

dan pemeliharaan, penilaian, penghapusan, pemindahtanganan, penatausahaan,

pembinaan, pengawasan dan pengendalian rusunawa.

Dengan demikian pengelolaan rusunawa dibentuk berdasarkan peraturan

perundang-undangan agar mampu memenuhi tugas-tugas yang diberikan

kepadanya dalam mengelola rusunawa dalam batas-batas kewenangan dan

tanggung jawab yang telah ditetapkan.

G. Pembentukan Badan Pengelola

Pembentukan badan pengelola difasilitasi oleh Menteri atau Pemerintah Daerah

atau Lembaga. Sehubungan pembentukan badan pengelola difasilitasi oleh

Menteri atau Pemerintah Daerah atau Lembaga, maka badan pengelola tersebut

diangkat dengan Surat Keputusan Menteri, atau Surat Keputusan Pemerintah

Daerah (Gubernur, atau Walikota atau Bupati), atau pimpinan lembaga lainnya.

Catatan tentang istilah “Badan Pengelola” vs “Pengelola”:

- Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/Permen/M/2007 dalam Pasal

1 Angka 4, menyatakan bahwa “Pengelola, yang selanjutnya disebut badan pengelola,

adalah instansi pemerintah atau badan hukum atau badan layanan umum yang ditunjuk

oleh pemilik rusunawa untuk melaksanakan sebagian fungsi pengelolaan rusunawa”.

- Peraturan Menteri tersebut masih mengacu pada UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah

Susun, dalam Pasal 1 Angka 12, yang menyatakan bahwa "Badan pengelola" adalah

badan yang bertugas untuk mengelola rumah susun.

- UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dalam Pasal 1 Angka 20, menyatakan

bahwa “Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah

susun”.

- Berdasarkan kondisi tersebut, maka istilah “badan pengelola” selanjutnya dibaca sebagai

“pengelola”.


Status hukum badan pengelola tidak terpisah dari Menteri, atau Gubernur, atau

Bupati, atau Walikota, atau Lembaga yang menjadi instansi induknya, karena

dibentuknya badan pengelola supaya badan pengelola dapat menjadi bagian

perangkat pencapaian tujuan pengelolaan rusunawa.

Menteri atau Gubernur atau Bupati atau Walikota atau Pimpinan Lembaga yang

mengangkat badan pengelola bertanggung jawab atas pelaksanaan kebijakan

pengelolaan rusunawa yang didelegasikan kepada badan pengelola. Jadi

pembentukan badan pengelola merupakan perpanjangan tangan dari Menteri

atau Gubernur atau Bupati atau Walikota atau Pimpinan Lembaga dalam

mengelola rusunawa agar terwujud pemenuhan rumah tinggal yang terjangkau,

bermartabat, nyaman, aman dan sehat bagi penghuninya.

H. Model-model Organisasi Pengelola Rusunawa

Pengelolaan rumah susun sederhana sewa adalah upaya terpadu untuk

melestarikan fungsi rumah susun sederhana sewa yang meliputi kebijakan

penataan pemanfaatan, pengembangan, pemeliharaan, pengawasan dan

pengendalian rumah susun sederhana sewa.

Dalam melaksanakan pengelolaan rusunawa diperlukan perencanaan yang

matang guna terselenggaranya pengelolaan yang baik. Menurut Friedman

(1974:5) perencanaan adalah cara berpikir mengatasi masalah sosial dan ekonomi,

untuk menghasilkan sesuatu di masa depan. Sasaran yang dituju adalah keinginan

kolektif dan mengusahakan keterpaduan dalam kebijakan dan program.

Perencanaan memerlukan pemikiran yang mendalam dan dapat diterima oleh

masyarakat, dalam hal ini perencanaan sosial dan ekonomi harus memperhatikan

aspirasi masyarakat dan melibatkan masyarakat baik secara langsung atau tidak

langsung.

Menurut Conyers & Hills (1994) dalam Arsyad (1999:19) perencanaan adalah

suatu proses yang berkesinambungan yang mencakup keputusan-keputusan

atau pilihan-pilihan berbagai alternatif penggunaan sumber daya untuk

mencapai tujuan-tujuan tertentu pada masa yang akan datang. Dalam

mempertahankan keberadaan dan kelangsungan rumah susun sederhana sewa

dibentuk unit pengelola teknis (UPT), (Koeswahyono, 2004:89).


Secara umum model organisasi pengelola rusunawa dibedakan dalam 2 (dua)

model sebagai berikut :

a) Model swakelola yaitu pengelola operasional merupakan bagian dari

organisasi pemilik atau yang mewakili pemilik rusunawa, yaitu unit

pelaksana teknis (UPT) atau badan usaha milik negara/daerah

(BUMN/BUMD) atau perhimpunan penghuni/pemilik rusunawa atau

perusahaan swasta pengembang rusunawa.

b) Model kerja sama operasional yaitu pengelolaan operasional merupakan

pihak ketiga, terdiri dari konsultan properti, koperasi dan perhimpunan

penghuni, yang bermitra dengan pemilik yang mewakili

pemilik/pemegang hak pengelolaan aset rusunawa untuk melaksanakan

tugas pengelolaan operasional rusunawa dalam jangka waktu yang

ditentukan dan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

1. Unit Pengelola Lokasi

Struktur organisasi unit pengelola lokasi atau unit pelaksana teknis dapat

dikembangkan sesuai dengan kebutuhan organisasi dan lingkup

pengelolaannya atau setidak-tidaknya mempunyai bidang-bidang yang

mengelola administrasi dan keuangan, teknis serta persewaan, pemasaran

dan pembinaan penghuni yang masing-masing dipimpin oleh seorang asisten

manajer.

Untuk lebih jelas tentang susunan organisasi dapat dilihat dalam Gambar 1

di bawah ini:

Gambar 1 Struktur Organisasi Unit Pengelola Lokasi

Sumber: Pengelolaan Operasional Rusunawa (Kerja sama PU-JICA:2007:21)

Manajer

Administrasi dan Keuangan

Teknis dan Persewaan

Pemasaran dan Pembinaan Penghuni


Badan pengelola ini dapat dibentuk dari perhimpunan penghuni untuk

mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni, serta dapat

membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk

menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pemeliharaan, perbaikan dan

pengawasan terhadap penggunaan bagian bersama, benda bersama dan

tanah bersama.

Pembentukan perhimpunan penghuni disahkan oleh Bupati atau Walikota.

Penghuni rumah susun mempunyai hak dan kewajiban sebagai berikut:

1. Penghuni/Penyewa mempunyai hak-hak sebagai berikut :

- Menempati rusunawa untuk keperluan tempat tinggal

- Menggunakan fasilitas umum dan fasilitas sosial dalam lingkungan

rumah susun sederhana sewa

- Mengajukan keberatan atas pelayanan yang kurang baik oleh

pengelola

- Mendapat penjelasan, pelatihan dan bimbingan terhadap pencegahan,

pengamanan dan penyelamatan terhadap bahaya kebakaran.

2. Kewajiban penghuni/penyewa adalah sebagai berikut :

- Membayar sewa dan segala iuran yang ditetapkan sesuai dengan

ketentuan yang berlaku.

- Membayar rekening listrik dan air bersih sesuai ketentuan.

- Membuang sampah setiap hari di tempat yg ditentukan

- Memelihara sarana rumah susun yang disewa dengan sebaik-baiknya.

- Mematuhi ketentuan tata tertib tinggal di rumah susun sederhana sewa.

Selain mempunyai hak dan kewajiban dalam memanfaatkan barang yang

bersifat pribadi, penghuni juga mempunyai hak atas barang bersama, benda

bersama dan tanah bersama yang merupakan fasilitas dari rusunawa.

Dalam hal kegiatan operasi dan pemeliharaan harus dilaporkan secara

berkala oleh Badan Pengelola kepada pemilik aset rumah susun sederhana

sewa dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, untuk itu pengawasannya

dibentuk badan pengawas yang bertugas sebagai pengawas

penyelenggaraan Rusunawa sesuai dengan tugas pokok dan fungsi dalam

pengawasan pengelolaan aset milik Pemerintah/Pemerintah Daerah.


2. Pengelolaan Pola Unit Pelaksana Teknis

Dasar hukum pembentukan UPT adalah dengan Perda setempat atau dengan

Keputusan Walikota/Bupati yang mengacu pada Perda setempat, serta

Kepmen PU.

Unit Pelaksana Teknis, merupakan unit yang dibentuk setelah seluruh proses

pembangunan, hingga serah terima diselesaikan. Setiap proses harus

dilandasi oleh suatu dasar hukum tersendiri, seperti yang tergambar dalam

Tabel 1 sebagai berikut:

Tabel 1 Dasar Hukum UPT Dasar Hukum Pemilik Pengelola

Perda

Sebelum proses serah terima: Negara, otoritas DepKeu, dan Dep PU sebagai pengguna barang

Sebelum serah terima: Dep. PU

Keputusan Walikota/

Bupati

Setelah proses serah terima: PemKab/PemKot (dari MenKeu ke Pemda)

Setelah proses : Pemda

Kepmen Kimpraswil

Saat proses: Instansi Daerah

Setelah instansi daerah membentuk UPT, bila perlu dapat bekerja sama dengan mitra usaha dalam pengelolaan

Sumber: Tesis Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa di Cengkareng Jakarta Barat, Mokh Subkhan, 2008.

Operasi dan Pemeliharaan meliputi pemeliharaan, perbaikan, penyempurnaan

dan inspeksi. Kegiatan ini harus dilaporkan secara berkala oleh Badan Pengelola

kepada Pemilik Aset Rusunawa dan Pemerintah Daerah.

Larangan bagi penghuni ditinjau dari administrasi berupa memindahkan hak

sewa dan mengisi, menggunakan hunian tidak sesuai aturan dan perjanjian

kontrak; ditinjau dari fasilitas yang diberikan pengelola dilarang merusak fasilitas

rumah susun, dilarang menambah/mengubah instalasi tanpa izin pengelola,

menjemur tidak di tempat yang ditentukan, memelihara binatang peliharaan

(kecuali ikan), menyimpan/meletakkan barang di koridor.


Sanksi bagi penghuni, beberapa sanksi diberikan kepada penghuni jika terjadi

pelanggaran terhadap ketentuan dan larangan yang berlaku dapat

mengakibatkan pemutusan kontrak secara sepihak dan hilangnya uang jaminan,

apabila tidak membayar sewa selama 3 bulan berturut-turut harus keluar dari

Rusunawa.

Adapun struktur organisasi pengelolaan rusunawa pola unit pengelola Teknis

(UPT) adalah seperti gambar di bawah ini :

Gambar 2 Struktur Organisasi Pengelolaan Rusunawa Pola UPT

Sumber: Pengelolaan Operasional Rusunawa (Kerja Sama PU-JICA:2007:21)


3. Pengelolaan Pola Perumnas (PMP)

Pengelolaan dengan pola kerja sama antara Perumnas dengan Pemda DKI

misalnya, penetapan penghuni rusunawa dapat mengikuti program yang

ditetapkan Pemda DKI. Besaran sewa rusunawa yang dikelola Perumnas

harus mengikuti ketentuan yang berlaku. Mengingat target group

penyediaan rusunawa adalah masyarakat berpenghasilan menengah ke

bawah, maka biaya sewa yang ditetapkan tidak dapat lebih besar dari 1/3

Upah Minimum Regional (UMR). Pada beberapa kota, besar sewa maksimum

ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tk. I. Besar sewa yang ditetapkan

di luar biaya penggunaan listrik, air, gas, dan sampah. Biaya yang sudah

tercakup di dalam biaya sewa bulanan adalah hak penggunaan unit, biaya

pemeliharaan fasilitas dan utilitas, biaya keamanan dan pemeliharaan

lingkungan.

Hak pengelola rumah susun dengan menetapkan beberapa kebijakan yang

tetap berpegang pada peraturan setiap daerah untuk rusunawa. Beberapa

yang dapat ditetapkan adalah; besar sewa bulanan tiap unit hunian, besar

iuran bulanan untuk keamanan dan kebersihan, menetapkan aturan

pemberian sanksi bagi para pelanggar aturan, melakukan penertiban,

melakukan inspeksi mendadak, hingga memberikan sanksi, penalti bahkan

memutuskan mengeluarkan atau memberhentikan hak huni sewa bilamana

terjadi pelanggaran yang dilakukan oleh penghuni.

Adapun kewajiban yang harus dipenuhi oleh Pengelola Rusun Perumnas

antara lain adalah menyediakan, memelihara, mengelola dan menjaga

kualitas utilitas dan fasilitas lingkungan rumah susun. Mengembalikan uang

jaminan sewa bila terjadi putus kontrak sesuai aturan yang ditetapkan.

Operasi dan Pemeliharaan, Perumnas di bawah Kementerian BUMN

menanggung seluruh biaya operasional harian rutin rumah susun, biaya

pemeliharaan dan biaya perbaikan serta biaya yang dikeluarkan sebagai

akibat dari pembayaran honorarium dan gaji pegawai.


Adapun struktur organisasi pengelolaan rusunawa pola penyertaan modal

pemerintah (PMP) adalah seperti Gambar di bawah ini :

Gambar 3 Bagan Pengelolaan Rusunawa Pola PMP

Sumber: Pengelolaan Operasional Rusunawa (Kerja sama PU-JICA:2007:21)

4. Pengelolaan Pola Kemitraan dengan Swasta

Pola kemitraan ini mengacu pada PP No. 44 tahun 1997 mengenai kemitraan.

Kemitraan adalah kerja sama usaha antara usaha kecil dengan usaha

menengah dan atau dengan usaha besar yang disertai pembinaan dan

pengembangan oleh Usaha Menengah dan atau Usaha Besar dengan

memperhatikan prinsip saling memerlukan, saling memperkuat dan saling

menguntungkan.

Pola kemitraan ini dalam rangka keterkaitan usaha diselenggarakan melalui

pola-pola yang sesuai dengan sifat dan tujuan usaha yang dimitrakan dengan

diberikan peluang kemitraan seluas-luasnya kepada usaha kecil, oleh

Pemerintah dan dunia usaha.


Adapun struktur organisasi pengelolaan rusunawa pola kemitraan adalah

seperti gambar di bawah ini

Gambar 4 Bagan Pengelolaan Rusunawa Pola Kemitraan

Sumber : Pengelolaan operasional rusunawa (kerja sama PU-JICA:2007:23)

I. Latihan

1. Jelaskan perbedaan Kelembagaan pengelola rusunawa menurut Undang-

Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dengan

Kelembagaan pengelola rusunawa menurut Permenpera Nomor

14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana

Sewa!

2. Sebutkan peraturan yang mengatur kelembagaan rumah susun di

lingkungan TNI!


3. Pembentukan badan pengelola difasilitasi oleh Menteri atau Pemerintah

Daerah atau Lembaga. Jelaskan tujuan dilakukannya fasilitasi tersebut!

4. Jelaskan 2 (dua) model organisasi yang pada umumnya digunakan dalam

pengelolaan rusunawa!

5. Terdapat beberapa model organisasi pengelola rusunawa, yaitu unit

pengelola lokasi, unit pelaksana teknis, pengelolaan pola Perumnas

(PMP), dan pola kemitraan dengan swasta. Jelaskan dasar

pembentukannya dan bagan organisasi untuk masing-masing model

tersebut!

J. Rangkuman

Kelembagaan dalam pengembangan dan pengelolaan rusunawa merupakan

unsur penting agar pengelolaan rusunawa dapat terlaksana dengan baik, dan

tujuan pembangunan rusunawa dapat tercapai sesuai dengan yang diharapkan.

Kelembagaan rusunawa ditandai dengan kehadiran badan pengelola rusunawa di

setiap rusunawa, baik rusunawa umum, khusus, negara dan komersil, semuanya

memiliki badan pengelola.

Agar kondisi bangunan dan lingkungan rusunawa dapat terpelihara, aman dan

nyaman untuk dihuni sesuai dengan tujuan pembangunannya, perlu dibentuk tim

pengelola rusunawa yang terampil dan kompeten.

Secara umum model organisasi pengelola rusunawa dibedakan dalam 2 (dua)

model, yaitu model swakelola dan model kerja sama operasional. Beberapa

model organisasi pengelola rusunawa, antara lain: unit pengelola lokasi, unit

pelaksana teknis, pengelolaan pola Perumnas (PMP), dan pola kemitraan dengan

swasta.


BAB 4

STRUKTUR DAN TUGAS PENGELOLA


Struktur dan Tugas Pengelola

A. Indikator Keberhasilan

Dengan mempelajari bab ini, peserta akan mampu menjelaskan struktur dan

tugas pengelola.

B. Struktur Badan Pengelola

Rusunawa harus dikelola dengan baik agar rusunawa dapat berfungsi

sebagaimana mestinya sesuai dengan tujuan pembangunannya. Untuk itu, maka

perlu dibentuk struktur badan pengelola yang mendistribusikan tugas dan

wewenang masing-masing pengurus yang terdapat di dalam badan pengelola.

Sebagaimana diatur dalam Pasal 31 Permenpera Nomor 14 Tahun 2007, struktur

organisasi badan pengelola rusunawa sekurang-kurangnya terdiri dari:

1) Seorang kepala

2) Seorang bendahara

3) Seorang pengurus administrasi

4) Seorang urusan penghunian

5) Seorang urusan pemeliharaan

Dalam pasal tersebut, pada ayat (2), (3), (4) merinci syarat-syarat untuk Kepala

badan pengelola, bendahara, pengurus administrasi, pemeliharaan, dan

penghunian dan/atau urusan lainnya.

Sedangkan arti pengelola menurut Surat Edaran Menteri PU Nomor 07 Tahun

2013 adalah perorangan yang merupakan bagian dari organisasi pengelola dan

mampu melakukan tindakan hukum untuk melaksanakan sebagian tugas dan

fungsi pengelolaan rumah susun sewa. Artinya orang perorangan yang ditunjuk

sebagai bagian dari badan pengelola adalah pengelola rusunawa.

Mengingat tugas dan fungsinya yang cukup berat, maka tenaga-tenaga pengelola

ini perlu dipersiapkan secara matang, karena dipersiapkan untuk mengelola

rusunawa sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan, dan meminimalkan

kekumuhan yang terjadi selama ini, serta meningkatkan kenyamanan, kesehatan,

keselamatan, dan keamanan penghuni rusunawa.


Setiap pengelola harus memiliki kompetensi standar dalam pengelolaan rumah

susun sewa sesuai dengan peraturan yang berlaku. Pengelola harus dipersiapkan

dengan keterampilan dan pengetahuan tentang bagaimana tata cara

pengelolaan rumah susun sederhana sewa yang professional. Pemenuhan

kompetensi standar yang dipersyaratkan ini penting agar pengelolaan rusunawa

mampu merespon sinyalemen yang dikemukakan dalam SE Menteri PU Nomor

07 Tahun 2013, kekumuhan yang terjadi di rusunawa lebih disebabkan pengelola

yang kurang memiliki kemampuan dan kepedulian dalam pengelolaan rusunawa

tersebut.

Di samping struktur organisasi badan pengelola yang telah diuraikan di atas, di

dalam SE Menteri PU 07 Tahun 2013 tersebut, juga mencantumkan standar

kompetensi minimal seorang pengelola mencakup beberapa aspek, yaitu:

1) Aspek Kelembagaan, personil pengelola harus mampu:

a) menggambarkan struktur organisasi pengelola;

b) menguraikan tugas dan fungsi organisasi pengelola;

c) menyusun agenda, memanggil, dan mengadakan rapat-rapat

pengelola;

d) menulis, mendistribusi, dan mengadministrasikan risalah rapat; dan

e) membentuk gugus tugas atau komite jika diperlukan.

Dalam hal kelembagaan, setiap pengelola harus tahu dan dapat

membedakan tentang status kepemilikan bangunan rumah susun sewa

tersebut sehingga implementasi dalam menjalankan tugas dan fungsinya

bisa berlainan satu sama lain.

2) Aspek Manajemen Keuangan, personil pengelola harus mampu:

a) melakukan pembukaan, penutupan, dan administrasi rekening resmi;

b) menyusun anggaran dan melaksanakan proses pengajuannya;

c) menyusun prosedur akunting dan otorisasi pengeluaran uang;

d) menyelesaikan tagihan piutang (iuran/sewa, tunggakan);

e) mengelola arus kas;

f) menyusun dan menganalisis laporan keuangan;

g) melakukan proses audit dan menindaklanjuti hasil audit;

h) mengelola pinjaman (jika tidak melanggar peraturan); dan

i) membangun kemitraan dengan pihak swasta/pihak ketiga sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.


Penerapan manajemen keuangan dapat dipengaruhi oleh status

kepemilikan atas bangunan rumah susun sewa ini, misalnya akuntansi

keuangan atau standar akuntansi Pemerintah, dan lain sebagainya. Oleh

sebab itu, personil pengelola keuangan harus memiliki kemampuan dan

pengetahuan yang cukup mengenai manajemen keuangan pengelolaan

rumah susun sederhana sewa.

3) Kompetensi untuk tenaga-tenaga pemeliharaan, perawatan, termasuk

mitigasi bencana serta pencegahan dan penanggulangan kebakaran,

personil harus mampu:

a) memonitor dan melaporkan kualitas dan fungsi dari bangunan serta

prasarana, sarana, dan utilitas (arsitektural, struktural, dan

mekanikal);

b) melakukan estimasi biaya dan penyusunan anggaran pemeliharaan;

c) melakukan proses otorisasi aktivitas pemeliharaan;

d) melakukan proses pemilihan dan penugasan penyedia barang/jasa

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang

berlaku; dan

e) menyiapkan kehandalan dan kesiapan sistem infomasi termasuk

prosedur evakuasi jika terjadi bencana.

Tugas tenaga-tenaga pemeliharaan dan perawatan tersebut sangat

spesifik dan bersifat teknis, sehingga personil yang bertanggung jawab

dalam pelaksanaan tugas tersebut harus memiliki kemampuan

keteknikan yang memadai di bidang masing-masing dan terlatih dengan

baik.

4) Kompetensi urusan legal (peraturan dan kontrak), personil harus

mampu:

a) menyusun kontrak/surat keputusan penugasan;

b) menegakkan aturan dan menjaga ketertiban; dan

c) membuat dokumen perjanjian penghunian baik berupa format baku

maupun dokumen spesifik kasus per kasus, termasuk format teguran

sesuai kaidah hukum yang ada.


5) Kompetensi urusan penghunian, personil harus mampu:

a) menemukenali kelompok sasaran;

b) menyeleksi calon penghuni baru, baik di awal penghunian maupun

penghuni baru yang akan menggantikan penghuni lama;

c) melakukan administrasi tata laksana penghunian;

d) membedakan antara hak, kewajiban, dan larangan penghuni, serta

sanksi pelanggaran yang dilakukan penghuni;

e) memahami tata cara hidup di hunian vertikal;

f) memahami dan menghargai hak bersama dan hak pribadi penghuni;

dan

g) memahami kebiasaan dan adat istiadat penghuni berkaitan dengan

asal usul penghuni.

6) Kompetensi urusan Pengembangan Komunitas, personil harus mampu:

a) mengidentifikasi kebutuhan pengembangan sosial dan ekonomi

penghuni;

b) menyusun program pengembangan;

c) mengimplementasikan program; dan

d) melakukan monitoring dan evaluasi.

7) Kompetensi Manajemen Konflik, personil harus mampu:

a) Mengidentifikasi sumber konflik (conflict preparedness); dan

b) Menyelesaikan konflik (negosiasi, mediasi, arbitrase, pengadilan)

Pada beberapa rusunawa, struktur organisasi tersebut dimodifikasi atau

dikembangkan lagi sesuai kebutuhan, misalnya tenaga urusan pemeliharaan

dipecah menjadi koordinator M&E, dan Koordinator Taman dan Sarana

Prasarana. Masing-masing koordinator dibantu oleh tenaga-tenaga pelaksana

dan teknisi. Untuk urusan penghunian dibentuk koordinator keamanan yang

dibantu beberapa orang tenaga satuan pengamanan (satpam), dan lain

sebagainya sesuai kebutuhan masing-masing rusunawa.


C. Tugas Badan Pengelola

Tugas badan pengelola diatur dalam Pasal 32 Permenpera Nomor 14 Tahun 2007,

yaitu:

(1) Badan pengelola bertugas melakukan pengelolaan rusunawa untuk

menciptakan kenyamanan dan kelayakan hunian dan bukan hunian serta

kelangsungan umur bangunan rusunawa.

(2) Sebelum terbentuknya badan pengelola, maka pengelolaan sementara

dilakukan oleh instansi atau satuan kerja yang menerima rusunawa

melalui penyerahan asset kelola sementara.

(3) Penyerahan asset kelola sementara rusunawa sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) dilaksanakan sejak 3 (tiga) bulan sebelum bangunan

rusunawa selesai.

(4) Badan pengelola wajib membuat dan menyerahkan laporan

pertanggungjawaban kepada pemilik.

D. Hak, Kewajiban dan Larangan Pengelola

Dalam memenuhi hak, kewajiban dan larangan bagi pengelola rusunawa,

mengacu pada ruang lingkup pengelolaan yang menjadi tanggung jawab badan

pengelola sebagaimana diatur dalam Pasal 3 Permenpera Nomor 14 Tahun 2007

mengenai ruang lingkup pengelolaan rusunawa, meliputi:

a. pemanfaatan fisik bangunan rusunawa yang mencakup pemanfaatan

ruang dan bangunan, termasuk pemeliharaan, perawatan, serta

peningkatan kualitas prasarana, sarana, dan utilitas;

b. kepenghunian yang mencakup kelompok sasaran penghuni, proses

penghunian, penetapan calon penghuni, perjanjian sewa menyewa serta

hak, kewajiban dan larangan penghuni;

c. administrasi keuangan dan pemasaran yang mencakup sumber

keuangan, tariff sewa, pemanfaatan hasil sewa, pencatatan dan

pelaporan serta persiapan dan strategi pemasaran;

d. kelembagaan yang mencakup pembentukan, struktur, tugas, hak,

kewajiban dan larangan badan pengelola serta peran Pemerintah,

pemerintah daerah provinsi, dan pemerintah daerah kabupaten/kota;

e. penghapusan dan pengembangan bangunan rusunawa;

f. pendampingan, monitoring dan evaluasi; dan

g. pengawasan dan pengendalian pengelolaan rusunawa.


Dengan memperhatikan ruang lingkup pengelolaan rusunawa tersebut, maka

hak, kewajiban dan larangan tersebut merupakan bagian dari salah satu ruang

lingkup pengelolaan rusunawa.

Hak, kewajiban dan larangan badan pengelola diatur dalam Bagian Kedua, Hak,

Kewajiban dan Larangan Badan Pengelola Paragraf 1.

1. Hak Badan Pengelola

Hak badan pengelola diatur dalam Pasal 34 ayat (1), yaitu:

(1) Badan pengelola rusunawa berhak:

a. melakukan seleksi dan menetapkan calon penghuni;

b. memutuskan perjanjian sewa-menyewa apabila penghuni

melakukan hal-hal yang tidak sesuai sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 20 dan 21;

c. menarik uang sewa dan iuran lain yang telah ditetapkan, seperti air

bersih, sampah, listrik, serta keamanan sesuai kesepakatan dan

menerima pendapatan lain-lain dari pemanfaatan bangunan

rusunawa dan lingkungannya;

d. memberikan sanksi denda atas keterlambatan pembayaran yang

menjadi kewajiban penghuni serta pelanggaran terhadap tata tertib

penghunian sesuai dengan peraturan yang telah ditetapkan;

e. membuat perjanjian sewa menyewa pengelolaan dengan mitra kerja

dalam pelaksanaan pengelolaan rusunawa;

f. melaksanakan pengaturan dan penertiban administrasi berkaitan

dengan hak, kewajiban dan larangan penghuni; dan

g. melaksanakan pengaturan dan penertiban teknis berkaitan dengan

pengelolaan rusunawa.


Pada ayat (2) hak-hak badan pengelola diperjelas, terutama mengenai sanksi

terhadap penghuni, yaitu sebagai berikut:

(2) Selain hak-hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1), badan pengelola

rusunawa dapat melakukan penerapan sanksi kepada penghuni

rusunawa yang melanggar ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam

Pasal 20 dan 21 melalui:

a. teguran secara lisan;

b. teguran secara tertulis;

c. denda;

d. pembongkaran; atau

e. pemutusan perjanjian sewa menyewa

Rincian untuk memperjelas mengenai penerapan sanksi terhadap penghuni

diatur dalam ayat (3), ayat (4), ayat (5), ayat (6), ayat (7), dan ayat (8).

Dalam menerapkan haknya untuk melakukan seleksi dan menetapkan calon

penghuni, badan pengelola mengacu pada ketentuan yang dimuat dalam

Pasal 15 yang mengatur atau menetapkan kelompok sasaran penghuni, yaitu:

(1) Kelompok sasaran penghuni rusunawa adalah warga negara

Indonesia yang terdiri dari Pegawai Negeri Sipil, TNI/Polri,

pekerja/buruh, dan masyarakat umum yang dikategorikan sebagai

MBR serta mahasiswa/pelajar.

(2) Kelompok sasaran penghuni rusunawa sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) adalah warga negara Indonesia yang:

a. mengajukan permohonan tertulis kepada badan pengelola

untuk menjadi calon penghuni rusunawa;

b. mampu membayar harga sewa yang ditetapkan oleh badan

pengelola; dan

c. memiliki kegiatan yang dekat dengan lokasi rusunawa.

(3) Penghuni rusunawa yang kemampuan ekonominya telah meningkat

menjadi lebih baik harus melepaskan haknya sebagai penghuni

rusunawa berdasarkan hasil evaluasi berkala yang dilakukan oleh

badan pengelola.

(4) Kriteria kelompok penghuni rusunawa sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dapat ditambah dengan ketetapan pengelola.

MBR yang dimaksudkan dalam ayat (1) adalah Masyarakat

Berpenghasilan Rendah.


Berdasarkan ayat (3) Pasal 15 di atas, dapat dimaknai bahwa badan

pengelola dapat memutuskan perjanjian sewa-menyewa karena yang

bersangkutan tidak lagi termasuk MBR walaupun dalam Pasal 20 dan Pasal

21 tidak mengatur mengenai ketentuan tersebut, karena penekanannya

dengan kata harus melepaskan haknya.

Mengenai hak badan pengelola untuk melakukan seleksi dan menetapkan

calon penghuni diatur dalam Pasal 17 Permenpera tersebut, yaitu:

Setelah dilakukan pendaftaran calon penghuni sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 16 ayat (1), selanjutnya dilakukan penetapan calon penghuni

oleh badan pengelola dengan tata cara sebagai berikut:

a. menyeleksi calon penghuni yang telah mendaftar dan telah memenuhi

pembayaran;

b. menetapkan pemohon yang ditunjuk sebagai calon penghuni;

c. menetapkan daftar tunggu calon penghuni yang memenuhi syarat dan

lulus seleksi;

d. mengumumkan dan memanggil calon penghuni;

e. meminta penghuni untuk mengisi surat pernyataan untuk mematuhi tata

tertib penghunian sebagaimana dicontohkan pada Lampiran 10

Peraturan Menteri ini;

f. membacakan dan memberitahukan hak dan kewajiban penghuni kepada

penghuni, sebelum penandatangan perjanjian sewa menyewa

sebagaimana dicontohkan pada lampiran 11 Peraturan Menteri ini;

g. menyampaikan surat pengantar dari pengelola untuk disampaikan

kepada lingkungan rukun tetangga/rukun warga/ketua kelompok/ketua

blok setempat sebagaimana dicontohkan pada Lampiran 12 Peraturan

Menteri ini untuk dicatat dan digunakan sebagai bukti bahwa penghuni

yang bersangkutan dinyatakan resmi menjadi penghuni rusunawa; dan

h. memberikan surat pembatalan penghunian kepada calon penghuni yang

tidak memenuhi syarat sebagaimana dicontohkan pada Lampiran 13

Peraturan Menteri ini.


Peraturan-peraturan tersebut di atas secara jelas telah mengatur hak-hak

badan pengelola yang secara tertib harus dilaksanakan oleh badan

pengelola. Beberapa bagian dari hak ini berhubungan dengan sewa

menyewa, di samping diatur oleh Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun sebagai pengganti dari Undang-undang Nomor 16

Tahun 1985 tentang Rumah Susun, sewa menyewa ini juga berhubungan

dengan Kitab Undang-undang Hukum Perdata sehubungan dengan adanya

perjanjian sewa menyewa antara penghuni dengan badan pengelola

rusunawa. Kondisi yang demikian menuntut agar badan pengelola,

disamping memahami peraturan perundang-undangan yang terkait dengan

pengelolaan rusunawa, juga harus memperhatikan hukum perjanjian yang

merupakan turunan dari kitab-undang-undangan hukum perdata.

Badan pengelola harus memahami dengan baik unsur subyektif dan unsur

obyektif dari suatu perjanjian sewa menyewa. Unsur-unsur tersebut dapat

membatalkan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian tersebut dianggap

cacat apabila salah satu unsur tersebut tidak terpenuhi. Ketentuan tersebut

dapat dicermati pada Pasal 1320 KUH Perdata.

Kasus-kasus yang sering terjadi dalam pengelolaan rusunawa adalah

menunggak uang sewa bulanan dan ada pemindahan hak sewa kepada pihak

lain secara ilegal. Kasus alih sewa di beberapa daerah marak terjadi,

pengalihan sewa tersebut dalam bentuk disewakan kembali kepada orang

lain dengan harga sewa yang lebih tinggi.

2. Kewajiban Badan Pengelola

Kewajiban badan pengelola diatur dalam Pasal 35, yaitu:

Badan pengelola rusunawa berkewajiban untuk:

a. membuat surat pernyataan yang disampaikan kepada penerima asset

kelola sementara bangunan rusunawa sebagaimana dicontohkan pada

Lampiran 14 Peraturan Menteri ini untuk melakukan pengelolaan dan

pemanfaatan sesuai dengan tujuan pembangunan rusunawa;

b. membuat perjanjian sewa menyewa dengan calon penghuni;

c. melakukan pemeriksaan bersama instansi terkait yang membidangi

bangunan agar bangunan layak huni;

d. menyediakan sarana hunian rusunawa termasuk menyediakan sarana

sosial;


e. melakukan perawatan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap

seluruh elemen dan komponen rusunawa serta inspeksi regular dan

incidental;

f. mewujudkan lingkungan yang bersih dan teratur;

g. menjaga situasi dan kondisi keamanan lingkungan dan menjalin kerja

sama dengan aparat keamanan;

h. mengadakan sosialisasi berkala termasuk pelatihan dan bimbingan

tentang keadaan darurat dan bahaya kebakaran kepada penghuni;

i. menyediakan satuan hunian darurat apabila terjadi kerusakan pada

satuan hunian yang ditempati penghuni;

j. mengembalikan uang jaminan dari penghuni, apabila terjadi putus

perjanjian sewa menyewa antara badan pengelola dan penghuni sesuai

peraturan yang ditetapkan;

k. menanggapi permintaan/keluhan atas laporan yang disampaikan oleh

penghuni;

l. secara rutin maksimal 6 bulan sekali memonitor fungsi jaringan pipa

pemadam kebakaran beserta peralatannya;

m. menyediakan prasarana dasar listrik dan air bersih sesuai yang telah

disepakati dalam perjanjian sewa menyewa sarusunawa;

n. menyusun tata tertib dan aturan penghunian serta memberikan

penjelasannya kepada penghuni sewa, termasuk hak, kewajiban dan

larangan;

o. secara rutin 1 (satu) sampai dengan 2 (dua) bulan sekali memonitor

kesesuaian/kebenaran penghuni yang tinggal di rusunawa sesuai dengan

perjanjian sewa yang telah ditandatangani;

p. menjaga, merawat dan memelihara prasarana, sarana, dan utilitas; dan

q. membuat laporan bulanan dan tahunan pelaksanaan pengelolaan

rusunawa yang meliputi laporan operasional dan laporan keuangan

kepada penerima kelola asset sementara.

Dalam pengaturan kewajiban badan pengelola ini sasaran yang hendak

dicapai adalah untuk melindungi dan memelihara kondisi fisik rusunawa agar

dapat menjaga kenyamanan, lingkungan yang kondusif, keserasian hubungan

antara badan pengelola dan penghuni, keamanan dan ketertiban lingkungan.

Dalam menjalankan kewajibannya ini, tiga hal pokok yang perlu diperhatikan

oleh badan pengelola adalah:


- masalah bangunan

- masalah sarana

- masalah penghuni.

Masalah bangunan dan masalah sarana terkait dengan anggaran yang

tersedia untuk mengatasi masalah-masalah yang terjadi. Masalah yang cukup

rumit yang dihadapi oleh badan pengelola adalah masalah penghuni,

masalah ini muncul dalam berbagai bentuk, antara lain:

- Pengalihan hak huni dengan cara menyewakan atau menjual kepada

pihak lain

- Meminjamkan hak huninya kepada pihak lain

- Memasukan pihak lain yang bukan keluarga

- Tidak menempati hak huninya dalam waktu yang cukup lama

- Keterlambatan dalam membayar sewa dan tagihan listrik berturut-turut

selama beberapa bulan tanpa pemberitahuan.

- Menerima tamu melebihi batas jam berkunjung (jam 23.00), apalagi

sampai menginap tanpa melaporkan kepada pengelola

- Membuat kegaduhan yang mengganggu tetangga hunian lainnya,

termasuk membiarkan anak menangis keras

- Memelihara binatang peliharaan yang dilarang (khususnya anjing dan

kucing sesuai Peraturan Menteri Perumahan Rakyat tentang Rusunawa)

- Menjemur pakaian atau karpet tidak pada tempat yang telah ditentukan,

sehingga menimbulkan kesan kumuh pada rusunawa keseluruhan

- Menumpuk barang-barang di depan huniannya (selasar) sehingga

memberi kesan kotor

- Membiarkan sampah bertumpuk lama didepan huniannya (selasar) yang

bisa menimbulkan penyakit bagi penghuni maupun tetangga hunian

lainnya.


Minimal hal-hal tersebut di atas harus dapat diatasi oleh badan pengelola

sebagai kewajiban untuk menjaga agar terwujud lingkungan yang bersih dan

teratur serta menjaga situasi dan kondisi keamanan lingkungan dan menjalin

kerja sama dengan aparat keamanan, dan juga menanggapi

permintaan/keluhan atas laporan yang disampaikan oleh penghuni baik hal-

hal yang berhubungan dengan masalah penghunian maupun yang berkaitan

dengan kondisi bangunan dan sarana.

Untuk menjaga berbagai peralatan yang tersedia di rusunawa agar tetap

berfungsi dengan baik, pengelola rusunawa harus menjaga, merawat dan

memelihara sarana prasarana dan utilitas, seperti:

- Memelihara, merawat dan memperbaiki jaringan listrik dan lampu

penerangan

- Memelihara, merawat dan memperbaiki saluran air bersih dan air kotor

rusunawa

- Memelihara, merawat dan memperbaiki saluran air rumah tangga (bak

cuci, kloset dan lain sebagainya)

- Memelihara, merawat dan memperbaiki pompa air

- Memelihara, merawat dan memperbaiki taman yang ada di rusunawa

- Memelihara, merawat dan memperbaiki kondisi lingkungan

- Dan lain-lain

3. Larangan Bagi Badan Pengelola

Di samping hak dan kewajiban badan pengelola, Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007 dalam Pasal 36 juga mengatur

mengenai larangan yang harus ditaati oleh badan pengelola. Larangan

tersebut meliputi:

a. membatalkan perjanjian sewa menyewa secara sepihak;

b. memutus secara sepihak pemanfaatan layanan suplai listrik, air bersih

dan utilitas lain yang digunakan oleh penghuni sesuai perjanjian sewa;

c. mencegah informasi, pendampingan dan penyuluhan yang merupakan

hak penghuni;

d. memungut biaya-biaya lain secara sepihak selain yang tercantum dalam

perjanjian sewa;

e. membangun/menambah/mengurangi struktur bangunan dan fungsi

ruang tanpa seijin pengguna barang milik negara atau penerima asset

kelola sementara bangunan rusunawa;


f. mengganggu kenyamanan penghuni rusunawa serta pengguna bukan

hunian; dan

g. memasukkan orang/barang yang tidak sesuai dengan ketentuan

pengelolaan rusunawa di dalam atau diluar hunian dan lingkungan

rusunawa.

Larangan yang diberikan kepada badan pengelola tersebut dimaksudkan agar

tidak terjadi kesewenang-wenangan badan pengelola terhadap penghuni

sewa atau penyewa bukan hunian.

E. Penghapusan dan Pengemba

PENGELOLAAN RUSUNAWA - simantu.pu.go.id · pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih mudah....

Documents

Transcript of PENGELOLAAN RUSUNAWA - simantu.pu.go.id · pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih mudah....