Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon Terhadap .../Pengaruh... · Tugas Akhir Pengaruh...

i

Tugas Akhir

Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon

Terhadap Kondisi Lingkungan Sekitarnya

Diajukan Sebagai Syarat untuk Mencapai Gelar Strata-1

Perencanaan Wilayah dan Kota

Oleh :

RINI FAUZIA

I0606039

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WLAYAH DAN KOTA

JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

2010

ii

PENGESAHAN

PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON TERHADAP KONDISI LINGKUNGAN SEKITAR

Disusun Oleh :

RINI FAUZIA NIM. I0606039

Surakarta, Juli 2010

Dosen Pembimbing Tugas Akhir :

Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II

Ir. Ana Hardiana, MT Murtanti Jani Rahayu, ST, MT

NIP. 196909191994122001 NIP. 197201172000032001

Mengesahkan,

Ketua Ketua

Jurusan Arsitektur FT UNS Prodi Perencanaan Wilayah dan Kota

Ir. Hardiyati, MT Ir. Galing Yudana, MT

NIP. 195612091986012001 NIP. 196201291987031002

Pembantu Dekan I

Ir. Nugroho Djarwanti, MT

NIP. 195611121984032007

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2010

iii

PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON

TERHADAP KONDISI LINGKUNGAN SEKITAR

Nama Mahasiswa : Rini Fauzia NIM : I0606039

Jurusan : Perencanaan Wilayah dan Kota

Dosen Pembimbing : Ir. Ana Hardiana, MT

Murtanti Jani Rahayu, ST. MT

Abstrak

Dibangunnya apartemen, mall, kondotel dan city walk Solo Paragon di

Kota Surakarta merupakan pembangunan sebagai upaya intensifikasi fungsi di

pusat kota, yaitu berupa pembangunan vertikal. Solo Paragon memberikan

pengaruh terhadap kecenderungan perubahan baik kondisi fisik, kondisi sosial, maupun kondisi ekonomi warga sekitarnya. Dan terjadi selama kurun waktu 3

tahun belakangan ini mulai dari berkembangnya isu-isu Solo Paragon dibangun.

Studi ini bertujuan untuk mengidentifikasi pengaruh fisik terkait

kemunculan gejala-gejala perkembangan perubahan pemanfaatan lahan menjadi

komersil, mengidentifikasi pengaruh sosial pada masyarakat sekitar dan mengidentifikasi pengaruh ekonomi masyarakat sekitar apartemen Solo Paragon.

Metode penelitian menggunakan metode deskriptif kualitatif. Pertama, dilakukan

identifikasi gejala perkembangan, jenis kegiatan komersial yang ada sebelum dan

sesudah Solo Paragon dibangun, sebaran lokasi unit-unit perubahan dan pola

pemanfaatan lahan yang disajikan secara spasial. Pada tahap akhir, dilakukan identifikasi pengaruh kondisi sosial dan ekonomi warga sekitar terkait adanya

pembangunan Solo Paragon.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa pola perubahan pemanfaatan lahan

komersial memanjang ada bagian periferi (menghadap jalan utama) khususnya

Jalan Yosodipuro. Dengan pertambahan sebesar 27 unit untuk kegiatan perdagangan dan sebesar 19 unit untuk kegiatan jasa. Pada aspek sosial,

diperoleh bahwa masyarakat sekitar tidak siap menerima kehadrian Solo

Paragon karena merasa semakin heterogennya strata sosial sehingga sulit untuk

berinteraksi, dan khawatir akan adanya gab/kesenjangan sosial dan infiltrasi

kalangan menengah ke atas. Selain itu, khususnya PKL merasa semakin tereduksinya ruang publik untuk berjualan di sekitar Solo Paragon. Pada aspek

ekonomi, hanya sedikit warga sekitar yang direkrut sebagai tenaga kerja Solo

Paragon. Kemudian, dengan adanya pembangunan Solo Paragon dapat

mendorong kegiatan usaha ekonomi masyarakat sekitar. Selain itu, harga lahan

menjadi naik sehingga sebesar 22.35% warga sekitar yang mengubah fungsi bangunan menjadi komersil (komersialisasi bangunan).

Kata kunci : Solo Paragon, lahan, sosial, ekonomi

iv

MOTTO

“Barang siapa bertaqwa kepada Allah, niscaya Dia akan membukakan jalan keluar

baginya. Dan barang siapa bertawakal kepada Allah, niscaya Allah akan

mencukupkan keperluannya” (Ath Thalaq : 2 – 3)

“Boleh jadi kamu tidak menyenangi sesuatu, padahal itu baik bagimu, dan boleh

jadi kamu menyukai sesuatu padahal itu tidak baik bagimu. Allah maha

mengetahui, sedang kamu tidak mengetahui” (Al-baqarah : 216)

“Jangan membuang-buang waktu. Karena ia tak akan bisa diputar kembali”

(penulis)

v

KATA PENGANTAR

Syukur alhamdulillah segala puji bagi Allah SWT, atas rahmat dan

karunia-Nya, Tugas Akhir ini dapat diselesaikan. Pada kesempatan ini penulis

ingin mengucapkan terima kasih kepada :

1. Papa dan mama tercinta, terima kasih atas dorongan dan doa yang selalu

diberikan selama ini.

2. Ketiga kakakku tersayang yang selalu ada saat aku susah maupun senang.

3. Ibu Ir. Ana Hardiana, MT selaku dosen pembimbing I dan Ibu Murtanti

Jani Rahayu, ST, MT, yang telah memberikan waktu, arahan dan

kesabarannya kepada peneliti selama penyusunan tugas akhir ini.

4. Ir. Galing Yudana, MT, selaku ketua Prodi Perencanaan Wilayah dan

Kota.

5. Ir. Widaryatmo, Msi dan Ir. Hari Y, MT, selaku dosen penguji.

6. Seluruh dosen PWK UNS atas pengetahuan, wawasan dan motivasi yang

diberikan.

7. Teman-teman PWK „06. Untuk my besties Ruli, Isna, Dela, Riri, Isma,

Panganti, Ektin dan semuanya yang tidak bisa penulis sebutkan satu

persatu.

8. Seluruh staf dan karyawan/manajemen Solo Paragon, DTK, maupun

dinas-dinas lain yang terkait terima kasih atas bantuannya.

9. Seluruh pihak-pihak lain yang membantu penulis dalam pembuatan Tugas

Akhir yang tidak bisa penulis sebutkan satu persatu.

Semoga Allah SWT Membalas segala kebaikan Bapak, Ibu, Saudara/i dengan

balasan yang lebih baik.

Semoga penelitian ini bisa bermanfaat bagi semua pihak. Saran dan kritik yang

konstruktif sangat diharapkan penulis untuk kesempurnaan penelitian selanjutnya.

Surakarta, Juli 2010

Rini Fauzia

vi

DAFTAR ISI

Halaman Judul .....................................................................................................i Lembar Pengesahan .............................................................................................ii

Abstrak ................................................................................................................iii

Motto .................................................................................................................iv

Kata Pengantar.....................................................................................................v

Daftar Isi..............................................................................................................vi Daftar Gambar .....................................................................................................viii

Daftar Tabel.........................................................................................................x

BAB 1 PENDAHULUAN ................................................................................. 1

1.1 Latar Belakang.............................................................................. 1 1.2 Rumusan Masalah........................................................................ 4

1.3 Tujuan dan Sasaran ...................................................................... 4

1.4 Manfaat Penelitian ....................................................................... 5

1.5 Tahapan Penelitian....................................................................... 6

1.6 Batasan Penelitian ........................................................................ 7 1.6.1 Batasan Wilayah Penelitian.............................................. 7

1.6.2 Batasan Waktu Penelitian................................................. 9

1.6.3 Batasan Materi Penelitian ................................................ 9

1.7 Sistematika Penulisan .................................................................. 9

BAB 2 PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN DALAM

PERSPEKTIF TEORI ........................................................................ 11

2.1 Perkembangan kota...................................................................... 11

2.1.1 Proses Perkembangan Spasial Sentripetal........................ 11

2.1.2 Proses Perkembangan Spasial Secara Vertikal................. 11 2.1.3 Dampak Perkembangan Spasial Sentripetal .................... 13

2.2 Lahan .......................................................................................... 13

2.2.1 Definisi Lahan .................................................................. 13

2.2.2 Definisi Pemanfaatan Ruang/Lahan ................................. 14

2.2.3 Kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan ................ 14 2.3 Perubahan Sosial .......................................................................... 16

2.4 Teori Nilai Lahan ......................................................................... 19

2.5 Pusat Pertumbuhan ...................................................................... 20

BAB 3 METODE PENELITIAN..................................................................... 22 3.1 Pendekatan Penelitian .................................................................. 22

3.2 Jenis Penelitian............................................................................. 22

3.3 Variabel Penelitian dan Definisi Operasional.............................. 23 3.4 Metode Pengambilan Sampel ......................................................... 24 3.5 Metode Pengumpulan Data............................................................ 25

3.5.1 Teknik Survey ................................................................... 25

3.5.2 Instrumen Survey............................................................... 26 3.5.3 Desain Survey .................................................................... 27

3.6 Trianggulasi Data .......................................................................... 28

vii

3.7 Metode Analisis............................................................................. 28

3.8 Sintesa .......................................................................................... 30

BAB 4 GAMBARAN UMUM OBYEK PENELITIAN ................................. 31

4.1 Kondisi Umum Kota Surakarta.................................................... 31

4.2 Kebijakan Wilayah....................................................................... 33

4.3 Apartemen Solo Paragon.............................................................. 35 4.4 Kondisi Pemanfaatan Lahan ........................................................ 43

4.5 Kondisi Sosial .............................................................................. 61

4.6 Kondisi Perekonomian ................................................................. 67

4.7 Potensi Lingkungan Sekitar Wilayah Studi ................................. 74

BAB 5 ANALISIS PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO

PARAGON TERHADAP KONDISI LINGKUNGAN

SEKITARNYA ..................................................................................... 77

5.1 Analisis Pengaruh Fisik ............................................................... 77

5.1.1 Gejala Perkembangan Kegiatan ....................................... 77 5.1.2 Jenis Kegiatan Komersial ................................................. 80

5.1.3 Sebaran Lokasi Unit-unit Perubahan ............................... 86

5.1.4 Pola Pemanfaatan Lahan Masing-masing Segmen ........... 90

5.2 Analisis Pengaruh Sosial.............................................................. 98

5.2.1 Kesiapan Masyarakat Sekitar .......................................... 98 5.2.2 Berkurangnya Ruang Publik Bagi Masyarakat – PKL.... 103

5.3 Analisis Pengaruh Ekonomi......................................................... 106

5.3.1 Penyerapan Tenaga Kerja Sekitar .................................... 106

5.3.2 Usaha Kegiatan Ekonomi Warga Sekitar ......................... 109

5.3.3 Nilai Lahan (Land Value)................................................. 110 5.4 Analisis Integrasi Aspek Pengaruh Fisisk, Sosial,

dan Ekonomi ................................................................................ 114

BAB 6 PENUTUP............................................................................................. 118

6.1 Kesimpulan .................................................................................. 118 6.2 Rekomendasi ................................................................................ 120

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 122

Lampiran 1 .......................................................................................................... 124

Lampiran 2 .......................................................................................................... 132 Lampiran 3 .......................................................................................................... 133

Lampiran 4 .......................................................................................................... 138

DAFTAR RIWAYAT HIDUP........................................................................... 143

R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

viii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Peta Area Penelitian...................................................................... 8 Gambar 2.1 Proses Perubahan Lahan ............................................................... 20

Gambar 4.1 Peta Kota Surakarta ...................................................................... 31

Gambar 4.2 Lokasi Solo Paragon ..................................................................... 37

Gambar 4.3 Site Plan Solo Paragon Tahun 2007 ............................................. 38

Gambar 4.4 Perspektif Solo Paragon ................................................................ 40 Gambar 4.5 Kost-kostan Dibangun Sebelum Pembangunan Solo Paragon ..... 45

Gambar 4.6 Kost-kostan Dibangun Sesudah Pembangunan Solo Paragon ...... 45

Gambar 4.7 Rumah Sebelum Pembangunan Solo Paragon .............................. 45

Gambar 4.8 Rumah Sesudah Pembangunan Solo Paragon............................... 45

Gambar 4.9 Sarana Pendidikan Sebelum Pembangunan Solo Paragon............ 46 Gambar 4.10 Sarana Pendidikan Sesudah Pembangunan Solo Paragon ............ 46

Gambar 4.11 Sarana Kesehatan Sebelum Pembangunan Solo Paragon ............. 46

Gambar 4.12 Sarana Kesehatan Sesudah Pembangunan Solo Paragon.............. 46

Gambar 4.13 Toko Sebelum Pembangunan Solo Paragon ................................. 48

Gambar 4.14 Toko Sesudah Pembangunan Solo Paragon.................................. 48 Gambar 4.15 Ruko Baru Sesudah Pembangunan Solo Paragon......................... 48

Gambar 4.16 Pasar Tradisional Nangka ............................................................. 49

Gambar 4.17 Restoran Sebelum Pembangunan Solo Paragon ........................... 50

Gambar 4.18 Kafe Sesudah Pembangunan Solo Paragon .................................. 50

Gambar 4.19 Salon Sebelum Pembangunan Solo Paragon ................................ 51 Gambar 4.20 Salon Sesudah Pembangunan Solo Paragon ................................. 51

Gambar 4.21 Laundry Sebelum Pembangunan Solo Paragon ............................ 51

Gambar 4.22 Laundry Sesudah Pembangunan Solo Paragon............................. 51

Gambar 4.23 Hotel di Jalan Hasanudin .............................................................. 52

Gambar 4.24 Bimbingan Belajar Sesudah Pembangunan Solo Paragon............ 53 Gambar 4.25 Bengkel dan Tambal Ban di jalan Cipto Mangunkusumo .......... 54

Gambar 4.26 Kantor Kelurahan Mangkubumen ................................................ 54

Gambar 4.27 Kantor Keuangan Sesudah Pembangunan Solo Paragon.............. 55

Gambar 4.28 Kantor Asuransi Sesudah Pembangunan Solo Paragon................ 55

Gambar 4.29 Peta Pemanfaatan Lahan Sekitar SoloParagon Tahun 2006 ........ 59 Gambar 4.30 Peta Pemanfaatan Lahan Sekitar Solo Paragon Tahun 2010 ....... 60

Gambar 4.31 Peta Ruang Publik PKL di Sekeliling Solo Paragon .................... 66

Gambar 4.32 Diagram Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja di Solo Paragon ... 75

Gambar 5.1 Bagan Perkembangan Kawasan Penelitian ................................. 79

Gambar 5.2 Peta Jenis Kegiatan Komersial Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon......................................................... 85

Gambar 5.3 Peta Pembagian Segmen di Kawasan Penelitian .......................... 87

Gambar 5.4 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen I ........................ 93

Gambar 5.5 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen II....................... 94

Gambar 5.6 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen III ..................... 95 Gambar 5.7 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen IV ..................... 96

Gambar 5.8 Diagram Olah Data Kuisioner Variabel Sosial Pertama .............. 100

R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

ix

Gambar 5.9 Diagram Olah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua .................. 104

Gambar 5.10 Gambar Prosentase Warga yang Menjadi Tenaga Kerja di

Solo Paragon ............................................................................. 108 Gambar 5.11 Diagram Kenaikan Harga Tanah dan Pajak Bumi dan

Bangunan di Sekitar Solo Paragon............................................... 112

Gambar 5.12 Diagram Olah Data Kuisioner Aspek Ekonomi ........................... 113

x

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori....................................... 24

Tabel 3.2 Desain Survei Penelitian................................................................... 27

Tabel 3.3 Tahap Metode Analisis..................................................................... 29

Tabel 4.1 Rencana Penggunaan Ruang Kota ................................................... 32

Tabel 4.2 Peruntukan dan Wilayah Pengembangan Kawasan Penelitian......... 34 Tabel 4.3 Tahap Perjalanan Pembangunan Solo Paragon ................................ 36

Tabel 4.4 Identitas Pembangunan Solo Paragon .............................................. 41

Tabel 4.5 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi Kawasan

Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon ........ 56

Tabel 4.6 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave Kawasan Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon ........ 57

Tabel 4.7 Jumlah Penduduk Kelurahan Mangkubumen................................... 61

Tabel 4.8 Jumlah Penduduk Kelurahan Penumping......................................... 61

Tabel 4.9 Jumlah Penduduk Kelurahan Sriwedari............................................ 62

Tabel 4.10 Olah Data Kuisioner Variabel Sosial Pertama ................................. 64 Tabel 4.11 Tabel Olah Data Kuisioner Variabel Sosial Kedua.......................... 65

Tabel 4.12 Jumlah PKL Sebelum dan Sesuda Pembangunan Solo Paragon ...... 65

Tabel 4.13 Harga Tanah di sekitar Solo Paragon ............................................... 67

Tabel 4.14 Harga Pajak Bumi dan Bangunan di Sekitar Solo Paragon .............. 68

Tabel 4.15 Jumlah Penduduk Berdasarkan Usia Kerja di Kelurahan Mangkubumen .................................................................................. 69

Tabel 4.16 Jumlah Penduduk Berdasarkan Usia Kerja di Kelurahan

Penumping ........................................................................................ 70


Sriwedari ........................................................................................... 70 Tabel 4.18 Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kelurahan

Mangkubumen .................................................................................. 72

Tabel 4.19 Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kelurahan

Penumping ........................................................................................ 72

Tabel 4.20 Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kelurahan Sriwedari ........................................................................................... 73

Tabel 5.1 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi Kawasan

Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon ........ 82

Tabel 5.2 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave Kawasan

Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon ........ 83 Tabel 5.3 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Periferi Pada Masing-

Masing Segmen ................................................................................. 89

Tabel 5.4 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Enclave Pada Masing-

Masing Segmen ................................................................................. 90

Tabel 5.5 Olah Data Kusioner Variabel Sosial Pertama................................... 100 Tabel 5.6 Olah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua ..................................... 103

Tabel 5.7 Analisis Jumlah PKL Sebelum dan Sesudah Pembangunan

Solo Paragon ..................................................................................... 105

Tabel 5.8 Prosentase Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja

di Solo Paragon ................................................................................. 108

xi

Tabel 5.10 Olah Data Kuisioner Aspek Ekonomi .............................................. 113

Tabel 5.11 Hasil Analisis Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori (Kajian

Kritis) ............................................................................................... 115


Terhadap Kondisi Lingkungan Sekitar

R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring dengan berjalannya waktu dan bertambahnya jumlah

penduduk, maka semakin meningkat pula permintaan kesediaan lahan

yang dipergunakan untuk penyediakan fasilitas sarana prasarana.

Permintaan akan lahan terus bertambah, sedangkan lahan yang tersedia

jumlahnya terbatas. Hal tersebut gencar dilakukan baik dari pemerintah

maupun pihak swasta untuk mengadakan pembangunan khususnya upaya

intensifikasi fungsi di pusat kota, yaitu berupa pembangunan vertikal

dalam hal ini “high rise apartemens” untuk pengkonsentrasian tempat

tinggal di pusat kota (Yunus, 2008).

Adanya pembangunan dalam suatu kota membawa konsekuensi

spasial di kawasan sekitarnya. Selain itu, perkembangan pembangunan

perkotaan membawa perubahan pada berbagai aspek baik dari segi

lingkungan, fisik, sosial, dan ekonomi. Sebagai dampak globalisasi,

perencanaan perkotaan perlu dikembangkan secara interdisiplin untuk

mengkaji dampak yang timbul akibat pelaksanaan pembangunan di

kawasan perkotaan termasuk mendorong terjadinya perubahan

pemanfaatan lahan. Khususnya pembangunan yang berada di area

permukiman yang sudah ada sebelumnya.

Beberapa tahun belakangan ini pembangunan Kota Solo meningkat

drastis. Dibangunnya sejumlah konsep hunian kelas vertikal di Kota Solo

dalam rentang waktu yang hampir bersamaan dengan tujuan memfasilitasi

masyarakat sesuai perubahan zaman. Kehadiran hunian sekelas apartemen,

akan memberikan nuansa lain bagi pertumbuhan warna-warni bisnis

properti industri properti kota Surakarta. Dan prospek ekonomi Kota

Surakarta dinilai bagus dan pertumbuhan ekonominya terbilang cukup

pesat mendorong animo para investor untuk melakukan investasi di kota

ini.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

2

Solo Paragon merupakan salah satu bangunan mix-use yang di

dalamnya mengintegrasikan fungsi hunian berupa apartemen dan kondotel,

dengan city walk, lifestyle mall dan entertainment akan menjadi tonggak

kemegahan kota. Dan dipastikan megaproyek ini akan menjadi pusat tren

(trend setter) dalam industri properti, baik untuk regional Solo maupun

Jawa Tengah secara umum. Dibangun di atas lahan seluas 4,1 hektare

dengan tinggi bangunan 24 lantai, Apartemen Solo Paragon merebut

julukan sebagai bangunan tertinggi pertama di Jawa Tengah & DIY.

Dengan mengambil lokasi yang cukup strategis, dekat dengan pusat Kota

Solo yaitu di antara 3 Kelurahan yaitu kelurahan Mangkubumen

Kecamatan Banjarsari, Kelurahan Sriwedari dan Kelurahan Penumping,

Kecamatan Laweyan tepatnya pada lahan bekas RSUP Muwardi, hunian

kelas vertikal pencakar langit ini akan menjadi ikon baru bagi Solo.

Pembangunan mix use yang berada di lahan bekas lahan kosong di

tengah kota ini berada di BWK VI yang sesuai dengan RUTRK Kota

Surakarta tahun 1993-2013, bahwa kawasan ini merupakan peruntukan

perumahan dan kawasan komersial sekaligus sebagai kawasan mix use.

Sehingga kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan yang terjadi di

sekitar Apartemen Solo Paragon semakin menguatkan perda yang

ditetapkan tersebut. Usaha-usaha untuk memaksimalkan penggunaan lahan

tercermin dari semakin intensifnya pemanfaatan suatu guna lahan.

Kegiatan-kegiatan yang dianggap tidak produktif dan tidak

menguntungkan selalu akan dengan cepat digantikan dengan kegiatan lain

yang lebih produktif dan menguntungkan.

Perubahan fungsional tersebut, menimbulkan gejala bangkitan lain

di dalam perubahan pemanfaatan lahan di sekitarnya seperti munculnya

kegiatan ekonomi baru di sekitar Apartemen Solo Paragon (komersialisai

bangunan). Saat ini, tidak hanya persil yang menghadap ke koridor jalan

utama (bagian periferi) yang telah beralih fungsi menjadi kegiatan

komersial, tetapi sudah menerobos persil-persil lainnya di dalam (bagian

enclave). Perubahan pemanfaatan lahan ditandai dengan berkembangnya



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

3

kegiatan perdagangan, jasa, perkantoran, pendidikan dan kesehatan selama

kurun waktu 3 tahun belakangan ini mulai dari berkembangnya isu-isu

Solo Paragon dibangun. Muncul area street parking parkir di sepanjang

koridor jalan di sekitar cafe atau restoran berada, kemacetan, dan

kepadatan bangunan. Bangkitan ini tidak pernah terpikirkan, karena belum

terjadi ketika kawasan Mangkubumen masih menjadi daerah perumahan.

Hal ini terjadi karena guna lahan yang baru (komersial) mendapat

pengaruh dari pembangunan Apartemen Solo Paragon.

Setelah adanya pembangunan Apartemen Solo Paragon di kawasan

tersebut, diduga harga lahan di sekitarnya cenderung naik. Sehingga

merangsang terjadinya persaingan dalam pengalokasian kegiatan pada

suatu lahan yang akan menyebabkan perubahan pemanfaatan lahan dari

satu kegiatan ke kegiatan lainnya. Selain itu, perubahan pemanfaatan lahan

akan menciptakan pola penggunaan lahan tersendiri sesuai dengan pola

aksesibilitas dan nilai lahannya.

Kesiapan masyarakat menerima budaya apartemen perlu

dipertanyakan. Perkembangan Kota Solo yang terbilang metropolis sangat

berseberangan dengan tradisi masyarakat yang ada. Terlihat bahwa

pembangunan Apartemen Solo Paragon ini cenderung bersifat modern di

tengah sekelompok masyarakat yang sebelumnya adalah masyarakat yang

belum pernah menerima dinamika pembangunan yang menuju ke arah

metropolis ini. Kecenderungan ini dalam jangka panjang akan

mempengaruhi pula pada perubahan sosial masyarakat karena adanya

infiltrasi orang-orang yang masuk dengan memiliki kemampuan ekonomi

menengah ke atas seperti gab antar strata sosial dan pengaruh gaya hidup

konsumtif.

Dari segi ekonomi, adanya Solo Paragon dijadikan sebagai

keuntungan tersendiri bagi berbagai pihak, baik pemerintah, pengembang

maupun masyarakat khususnya masyarakat sekitar. Karena dianggap dapat

menunjang ekonomi masyarakat sekitar karena selain membuka lapangan

pekerjaan yang memprioritaskan masyarakat sekitar, juga menjadi pusat



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

4

pertumbuhan yang menarik kelompok usaha yang sifat hubungannya

memiliki perekonomian unsur-unsur kedinamisan sehingga mampu

menstimulasi kehidupan ekonomi baik ke dalam maupun ke daerah

belakangnya (Tarigan, 2005).

Konsekuensi dari perubahan pemanfaatan lahan suatu kawasan

bisa jadi mempengaruhi pula terhadap kodisi sosial ekonomi masyarakat.

Dan hal tersebut diduga karena adanya pembangunan Apartemen Solo

Paragon. Oleh karena itu, penulis ingin menganalisis bagaimana pengaruh

pembangunan Apartemen Solo Paragon terhadap kondisi spasial yang

nantinya juga mempengaruhi kondisi sosial ekonomi masyarakat di

lingkungan sekitarnya.

1.2 Rumusan Masalah

Berangkat dari kajian teoritis dan kajian empiris, muncul dugaan

permasalahan yang berupa indikasi perubahan pemanfaatan lahan akibat

adanya pembangunan Apartemen Solo Paragon seperti perubahan fungsi

bangunan komersial, serta pengaruh sosial dan ekonomi yang dipengaruhi

oleh pembangunan Apartemen Solo Paragon.

Penelitian ini dimaksudkan untuk menjawab beberapa pertanyaan

penelitian yaitu :

Bagaimana pengaruh pembangunan Apartemen Solo Paragon

terhadap kecenderungan perubahan kondisi fisik, sosial dan

ekonomi masyarakat di sekitarnya ?

1.3 Tujuan dan Sasaran

Tujuan :

Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan akhir penelitian

ini adalah mengetahui bagaimana pengaruh pembangunan Apartemen Solo

Paragon terhadap kecenderungan perubahan kondisi lingkungan

sekitarnya.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

5

Sasaran :

1. Mengidentifikasi gejala perkembangan kegiatan yang terjadi akibat

adanya pembangunan Solo Paragon.

2. Mengidentifikasi jenis kegiatan komersial sebelum dan sesudah

adanya pembangunan Solo Paragon.

3. Mengidentifikasi sebaran lokasi unit-unit perubahan di sekitar Solo

Paragon.

4. Mengidentifikasi pola pemanfaatan lahan di sekitar Solo Paragon.

5. Mengidentifikasi pengaruh sosial pada masyarakat sekitar Solo

Paragon.

6. Mengidentifikasi pengaruh ekonomi masyarakat sekitar Solo

Paragon.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian ini bagi para pengambil kebijakan maupun bagi

para akademisi adalah sebagai berikut :

1. Dalam pengembangan keilmuan perencanaan wilayah dan kota,

informasi mengenai pengaruh perubahan kondisi fisik dan sosial

ekonomi akibat pembangunan Solo Paragon dapat dimanfaatkan

sebagai bentuk antisipasi bagi pengembang, pemerintah kota

Surakarta dan masyarakat sekitar agar ke depannya dapat lebih

terkendali

2. Pada sisi praktis, penelitian ini menghasilkan suatu gambaran

mengenai perubahan pemanfaatan lahan, sosial dan ekonomi,

sehingga dapat menjadi bahan pertimbangan dan masukan bagi

pemerintah kota Surakarta khususnya dan masyarakat pada

umumnya.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 6

1.5 Tahapan Penelitian

ANALISIS OUTPUT Tema :

Pengaruh pembangunan

Apartemen Solo Paragon

terhadaap kondisi

lingkungan sekitarnya

Kesimpulan yang berisi

rekomendasi untuk

pemerintah, masyarakat,

maupun pihak Apartemen

Solo Paragon

Latar Belakang :

Globalisasi yang terjadi di kota

Solo memunculkan adanya

salah satu mix use

development yaitu Apartemen

Solo Paragon. Pembangunan

yang terletak di pusat kota Solo

tersebut diduga dapat

mempengaruhi kondisi spasial

di lingkungan sekitar yang

terkait pula dengan perubahan

kondisi sosial maupun ekonomi

masyarakat sekitar.

Rumusan Masalah :

Bagaimana pengaruh

pembangunan Apartemen Solo

Paragon terhadap indikasi

perkembangan kondisi fisik, sosial

dan ekonomi masyarakat di

sekitarnya

Landasan Teoritik :

- Teori perkembangan

kota

- Teori perubahan

lahan

- Teori perubahan

sosial

- Teori pusat

pertumbuhan dan

nilai lahan

Metodologi :

1. Metode pengumpulan data

Survey (primer dan sekunder)

Kuisioner dgn teknik sampling

Wawancara 2. Metode Analisis Data

Metode kualitatif

(Deskriptif induktif)

3. Sintesis Data

Penarikan kesimpulan berisi

pengaruh pembangunan Apartemen

Solo Paragon terhadap kondisi


Pembahasan penelitian

:

- Menganalisis

perubahan apa

saja yang terjadi

baik fisik, sosial

maupun di

lingkungan sekitar

Apartemen Solo

Paragon selama

tahap pelaksanaan

pembangunan

PENDAHULUAN

INPUT Tujuan dan Sasaran :

Tujuan :

Mengetahui bagaimana pengaruh pembangunan Apartemen Solo Paragon terhadap kecenderungan perkubahan kondisi

lingkungan sekitar Sasaran : 1. Mengidentifikasi gejala perkembangan

kegiatan yang terjadi akibat adanya pembangunan Solo Paragon.

2. Mengidentifikasi jenis kegiatan komersial

sebelum dan sesudah adanya pembangunan Solo Paragon.

3. Mengidentifikasi sebaran lokasi unit-unit

perubahan di sekitar Solo Paragon. 4. Mengidentifikasi pola pemanfaatan lahan di

sekitar Solo Paragon.

5. Mengidentifikasi pengaruh sosial pada masyarakat sekitar Apartemen Solo Paragon.

6. Mengidentifikasi pengaruh ekonomi

masyarakat sekitar Apartemen Solo Paragon.

Data :

Survey primer

- Kecenderungan

perkembangan

pemanfaatan lahan

(Observasi

lapangan)

- Hasil wawancara

dengan penduduk

sekitar

- Hasil kuesioner tentang

aspek fisik, sosial, dan

ekonomi.

Survey sekunder

- Data dari dinas

terkait

- Peta tata guna lahan

Aspek penelitian :

- Kondisi spasial di

sekitar Apartemen

Solo Paragon

- Kondisi sosial

masyarakat sekitar

- Kondisi ekonomi

masyarakat sekitar

Apartemen Solo

Paragon

Output :

Pengaruh pembangunan


terhadap kondisi




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

7

1.6 Batasan Penelitian

1.6.1 Batasan Wilayah Penelitian

Lokasi penelitian ini mempunyai 2 batasan wilayah yaitu :

Lokus : Terdiri atas Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan

Sriwedari, dan Kelurahan Penumping.

Fokus : Difokuskan pada wilayah penelitian yang berada di

sekitar Apartemen Solo Paragon, dengan menggunakan batas-

batas fisik wilayah penelitian sebagai berikut :

• Sebelah Utara : Jalan Hasanudin

• Sebelah Timur : Jalan Muwardi, Kelurahan Purwosari

• Sebelah Selatan : Jalan Slamet Riyadi, Kelurahan

Penumping, Kelurahan Sriwedari

• Sebelah Barat : Jalan Dr. Supomo, Kelurahan Punggawan



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

8

Gambar 1.1

Peta Area Penelitian



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

9

1.6.2 Batasan Waktu Penelitian

Batasan waktu penelitian yang dilakukan adalah mulai dari

awal terjadinya isu pembangunan Solo Paragon yaitu tahun 2006

hingga penelitian berlangsung yaitu tahun 2010 (sesudah

pembangunan Solo Paragon).

1.6.3 Batasan Materi Penelitian

Fokus dari penelitian ini adalah pengaruh perubahan

pemanfataan lahan, pengaruh perubahan sosial dan pengaruh

ekonomi masyarakat sekitar Apartemen Solo Paragon. Dan kajian

terhadap variabel pengaruhnya.

1.7 Sistematika Penulisan

Sistematika pembahasan pada penelitian ini terdiri dari :

Tahap 1 Pendahuluan

Berisi latar belakang dilakukan studi, rumusan masalah,

tujuan dan sasaran, ruang lingkup wilayah studi dan

substansi pembahasan, serta sistematika penulisan.

Tahap 2 Pengaruh pembangunan apartemen dalam perspektif teori

Berisi tentang hasil studi literatur dari beberapa referensi

yang berkaitan dengan pembangunan mix use Apartemen

Solo Paragon. Tinjauan pustaka juga menguraikan

tentang perkembangan kota, variabel pengaruh yang

digunakan seperti perubahan pemanfaatan lahan,

perubahan sosial dan teori pusat pertumbuhan.

Tahap 3 Metode penelitian

Membahas tentang jenis penelitian, variabel penelitian,

metode pengambilan sampel, metode pengumpulan data,

metode analisis, dan sintesa.

Tahap 4 Gambaran umum obyek penelitian

Menjelaskan kondisi eksisting berupa kondisi

pemanfaatan lahan, kondisi sosial dan kondisi ekonomi



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

10

Kelurahan mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan

Kelurahan Sriwedari secara umum berdasarkan materi

pembahasan, kedudukan fungsi kawasan dan potensi

lingkungan.

Tahap 5 Analisis pengaruh pembangunan apartemen Solo Paragon

terhadap kondisi lingkungan sekitar

Analisis dilakukan dengan terlebih dahulu

mengidentifikasi karakteristik perubahan kegiatan yang

berkaitan dengan pemanfaatan lahan, analisis pengaruh

perubahan pemanfataan lahan, pengaruh perubahan

sosial dan pengaruh ekonomi masyarakat sekitar

Apartemen Solo Paragon.

Tahap 6 Penutup

Penutup berisi kesimpulan dan rekomendasi. Kesimpulan

diperoleh dari semua pembahasan dalam studi untuk

menjawab tujuan yang ingin dicapai. Sedangkan

rekomendasi diberikan secara praktis di lapangan atau

teoritis yang berupa usulan studi lanjutan kepada pihak

yang dituju.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

11

BAB 2

PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN DALAM

PERSPEKTIF TEORI

Untuk mengkaji pengaruh fisik, soial dan ekonomi ari sebuah

pembangunan apartemen, terlebih dahulu perlu dipahami tentang teori

perkembangan kota, teori lahan, teori perubahan sosial, teori nilai lahan

dan teori pusat pertumbuhan.

2.1 Perkembangan kota

2.1.1 Proses Perkembangan Spasial Sentripetal

Proses perkembangan spasial sentripetal adalah suatu proses

penambahan bangunan-bangunan kekotaan yang terjadi di bagian

dalam kota (the inner parts of the city). Proses ini terjadi pada lahan-

lahan yang masih kosong di bagian dalam kota, baik berupa lahan

yang terletak diantara bangunan-bangunan yang sudah ada, maupun

pada lahan-lahan terbuka lainnya. (Yunus, 2008)

Perkembangan vertikal adalah bentuk penambahan ruang di

bagian dalam kota dengan cara membangun bangunan bertingkat

dengan tujuan mempeoleh ruang yang lebih luas untuk

mengakomodasikan kegiatan. Hal inilah yang menyebabkan mengapa

proses perkembangan spasial sentripetal ini disebut juga proses

pengisian ruang-ruang yang kosong (the spatial infilling process/SIP).

(Yunus, 2008)

Pada umumnya, persyaratan pembangunan yang dilaksanakan

sebagian besar sudah memenuhi kriteria yang ditentukan sehingga

kesesuaianya dengan konsep tata ruang sangat mudah dilihat. Di

bagian pusat kota biasanya akan didominasi oleh perkembangan

spasial vertikal dalam wujud bangunan bertingkat banyak (high rise

building/multi storied building). Hal ini wajar karena daerah pusat

kota merupakan daerah yang mempunyai aksesibilitas fisik paling



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

12

tinggi dan sekaligus merupakan Central Business District dimana

konsentrasi kegiatan ekonomi utama kota berada. (Yunus, 2008)

2.1.2 Proses Perkembangan Spasial Secara Vertikal

Gejala perkembangan spasial kota secara vertikal adalah proses

penambahan ruang kota dengan menambahkan jumlah lantai

bangunan pada bangunan tertentu sehingga luas lantai bangunan akan

semakin luas seiring dengan bertambah banyaknya lantai bangunan

tersebut. (Yunus, 2008)

Bangunan-bangunan yang terbentuk adalah bangunan-bangunan

bertingkat dari tingkat dua sampai puluhan tingkat yang kemudian

terkenal dengan skyscrapers. Oleh karena tingginya bangunan yang

menjulang seolah-olah mencapai langit, sehingga dijuluki gedung

pencakar langit. Gejala munculnya gedung bertingkat banyak seiring

dengan kemajuan di bidang teknologi konstruksi gedung serta makin

langkanya ruang di bagian dalam kota untuk mengakomodasikan

kegiatan yang terus berkembang. (Yunus, 2008)

Penyebab utamanya adalah upaya intensifikasi fungsi di bagian

dalam kota, sejalan dengan makin langkanya lahan-lahan kosong dan

makin tingginya frekuensi dan volume kegiatan kota. Beberapa

pemerintah kota berinisiatif untuk mengadakan revitalisasi pusat kota

dengan membangun bangunan-bangunan bertingkat banyak yang tidak

semata-mata dimanfaatkan untuk kegiatan komersial, namun juga

untuk tempat tinggal. Perkembangan ini telah mengubah struktur tata

ruang kota, khususnya di bagian pusat kota yang semula hanya

berfungsi sebagai business district, kemudian juga berfungsi sebagai

residential district, khususnya pada lantai-lantai bangunan yang berada

di bagian paling atas. Sementara itu untuk lantai-lantai di bagian

bawahnya berturut-turut adalah perkantoran dan bagian paling bawah

adalah kegiatan retailing. Pengaturan pemanfaatan ruang semacam ini

sebenarnya berkaitan erat dengan faktor kemudahan untuk mencapai

bagian-bagian tersebut. Tinggi rendahnya aksesibilitas fisik pada



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

13

gedung-gedung bertingkat banyak, akan dicerminkan dari jaraknya

terhadap permukaan tanah. M akin dekat ke permukaan tanah makin

tinggi aksesibilitasnya sehingga makin tinggi pula space rentnya.

Persaingan antara berbagai jenis kegiatan untuk menduduki posisi

paling ideal tersebut dengan sendirinya akan dimenangkan oleh fungsi

dengan kekuatan finansial paling tinggi dan fungsi tersebut adalah

fungsi retailing. (Yunus 2002)

2.1.3 Dampak Perkembangan Spasial Sentripetal

Secara fisikal, dampak langsung yang dapat diamati adalah

adanya suatu kepadatan bangunan (densitifikasi) di bagian dalam kota

dimana terjadinya densifikasi bangunan menyebabkan proporsi massa

bangunan (solids) kebih besar daripada ruang luarnya (voids). Dan

bila tidak ada upaya manajemen dapat mengakibatkan

kerusakan/deteorisasi lingkungan. Kenyataan empiris menunjukkan

bahwa proses densifikasi di Indonesia selama ini tidak sepenuhnya

terarah dan terkendali (uncontrolled densitification process), sehingga

dampak negatif yang tidak diharapkan telah muncul di berbagai kota

besar yaitu deteroisasi lingkungan (environmental deteriorisation),

khususnya lingkungan permukiman. (Yunus 2008)

2.2 Lahan

2.2.1 Definisi Lahan

Secara umum, lahan memiliki karakteristik tertentu yang

membedakan dengan sumberdaya alam yang lain, yaitu:

1. Lahan mempunyai sifat tertentu yang berbeda dengan sumber daya

yang lain, meliputi:

a. Lahan merupakan aset ekonomis yang tidak terpengaruh oleh

penurunan nilai dan harganya tidak terpengaruh oleh faktor

waktu.

b. Jumlah lahan terbatas dan tidak dapat bertambah, kecuali

melalui reklamasi.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

14

c. Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, sehingga lahan yang

luas di suatu daerah merupakan keuntungan bagi daerah tersebut

yang tidak dapat dialihkan dan dimiliki oleh daerah lain.

2. Lahan mempunyai nilai dan harga.

3. Hak atas lahan dapat dimiliki dengan aturan tertentu.

2.2.2 Definisi Pemanfaatan Ruang/Lahan

Pemanfaatan ruang adalah bermacam aktivitas yang dilakukan

manusia dalam memanfaatkan lahan pada suatu wilayah berdasarkan

perilaku manusia itu sendiri yang mempunyai arti dan nilai yang

berbeda-beda. Wujud pola pemanfaatan lahan berupa pola spasial

pemanfaatan ruang, antara lain meliputi penyebaran permukiman, pola

alokasi, tempat kerja, pertanian serta pola penggunaan lahan perkotaan

dan pedesaan (Jayadinata, 1992).

Penentuan (determinan) tata guna tanah dipengaruhi oleh beberapa

aspek, yaitu (Jayadinata, 1992):

1. Tingkah laku manusia

2. Kosentrasi penduduk (dalam wilayah yang luas)

3. Segregasi (terkumpulnya kelompok homogen) sehingga terpisah

dari kelompok lain

4. Sentralisasi dan desentralisasi (terkumpulnya penduduk

disebabkan oleh prasarana sosial-ekonomi)

5. Dominasi atau hal yang menonjol (misalnya : prestige untuk

tinggal di bagian tertentu)

6. Invasi dari kelompok lain yang berbeda dalam keadaan sosial,

ekonomi, dan budaya. Jika kelompok baru mengalahkan

kelompok lama, hal tersebut di sebut suksesi (penggantian)

7. Kepentingan umum sebagai penentu, meliputi : kesehatan,

keamanan, dan moral

8. Kesejahteraan umum (termasuk kemudahan, keindahan,

kenikmatan) dan sebagainya.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

15

2.2.3 Kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan

Fenomena perubahan pemanfaatan lahan tidak terjadi pada semua

lokasi. Hal ini terjadi karena adanya pertimbangan lokasi (produktivitas

lahan) sebagai salah satu faktor penyebab perubahan pemanfatan lahan

(Alit, 2001). Pendekatan teori neoklasik tentang ekonomi dan

perubahan lokasi yang dikembangkan oleh Von Thunen (1826), Weber

(1929) dan Christaler (1933), mengemukakan bahwa secara normatif

masyarakat akan memaksimalkan keuntungan yang dapat diperoleh dari

lahan dan/atau kegiatan yang dilakukan dalam pemilihan lokasinya

(Alit, 2001). Oleh karena itu, kecenderungan perubahan pemanfaatan

lahan terjadi pada lokasi-lokasi yang menawarkan peluang dan

kemudahan dibandingkan dengan lokasi lainnya, seperti tingkat

aksesibilitas tinggi dan kelengkapan utilitas. Perubahan pada suatu

lahan dapat dibedakan atas perubahan lahan pada kawasan komunitas

seperti kawasan pusat kota (CBD). Contoh jenis perubahan

pemanfaatan lahan yang terjadi di Kawasan Pusat Kota (CBD) seperti :

1. Dari tanah kosong menjadi : rumah atau tempat tinggal, tempat

usaha, tempat tinggal dan tempat usaha.

2. Dari fungsi rumah atau tempat tinggal menjadi : tempat tinggal

dan tempat usaha, tempat usaha.

3. Dari gudang menjadi : tempat usaha.

Adanya suatu pembangunan berpengaruh terhadap perubahan spasial

wilayah di sekitarnya. dimana faktor-faktor pengaruh perubahan spasial

yaitu : (Yunus, 2002)

1. Faktor aksesibilitas

Aksesibilitas mempunyai peranan yang besar terhadap pemanfaatan

lahan, aksesibilitas dalam hal ini adalah aksesibilitas fisikal. Dalam

penjelasannya, Lee (1979) lebih menekankan kepada aksesibilitas

fisikal. Aksesibilitas fisikal tidak lain merupakan tingkat

kemudahan suatu lokasi dapat dijangkau oleh berbagai lokasi yang



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

16

lain. Di daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas fisikal yang

tinggi akan mempunyai daya tarik yang lebih kuat dibandingkan

dengan daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas fisikal yang

rendah terhadap penduduk maupun fungsi-fungsi kekotaan.

Akibatnya adalah bahwa daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas

fisikal yang tinggi akan mengalami perkembangan fisikal yang

lebih intens bila dibandingkan dengan daerah yang mempuyai nilai

aksesibilitas fisikal yang rendah.

2. Faktor karakteristik pemilik lahan

Faktor karakteristk lahan menentukan corak perkembangan spasial

di suatu tempat, khususnya akselerasi intensitas perkembangannya.

Pemilik lahan yang mempunyai status ekonomi kuat akan berbeda

dengan pemilik lahan yang berstatus ekonomi lemah. Beberapa

penelitian mengindikasikan bahwa pemilik lahan yang mempunyai

status ekonomi lebih lemah mempunyai kecenderungan lebih kuat

untuk menjual lahannya dibanding dengan mereka yang

mempunyai status ekonomi kuat (Yunus, 2001).

3. Faktor prakarsa pengembang

Faktor prakarsa pengembang mempunyai peranan yang kuat pula

dalam mengarahkan pengembangan spasial suatu kota. Oleh karena

pengembang selalu menggunakan ruang yang cukup luas maka

keberadaan kompleks yang dibangun akan mempunyai dampak

yang besar pula terhadap lingkungan sekitar. Pada daerah tertentu

yang mungkin sebelum dibeli oleh pengembang merupakan lahan

yang mempunyai nilai ekonomis yang sangat rendah, setelah dibeli

oleh pengembang merupakan lahan yang mempunyai nilai

ekonomis yang sangat rendah, setelah dibeli dan dimanfaatkan

pengembang untuk pembangunan kawasan permukiman elit dengan

prasarana dan sarana permukiman yang lengkap dan baik, maka

daerah yang bersangkutan akan berubah menjadi daerah yang

sangat menarik pemukim-pemukim baru maupun bentuk ekonomi.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

17

2.3 Perubahan Sosial

Lahan sangat dihargai masyarakat dan keberadaannya tidak dapat

dipisahkan dengan masyarakat. Lahan mempunyai nilai yang tidak dapat

direndahkan begitu saja bahkan oleh slogan pembangunan

(Nasution,1993). Menurut Jayadinata (1992) terdapat nilai-nilai dalam

hubungannya dengan penggunaan lahan yaitu hubungan dalam bentuk

kebiasaan, sikap moral, pantangan, peraturan pemerintah, peninggalan

kebudayaan, dan pola tradisional. Terdapat berbagai pendapat kontradiksi

terhadap penggunaan lahan yaitu, di satu sisi menyikapi lahan sebagai

komoditi, di lain sisi menganggap lahan sebagai suatu hubungan jiwa dan

kehidupan.

“space is not a photocopy of society,, it is society. Spatial form and

processes are formed by the dynamics of overall social culture”

(Castell, 2002)

Kehidupan sosial budaya masyarakaat perkotaan mencakup diferensiasi

sosial, pola hubungan sosial, kelompok strategik dan sistem struktur sosial.

Ruang sendiri hanyalah materi fisik yang mewadahi kehidupan ekonomi,

politik dan sosial budaya masyarakat. Perkembangan kota tidak dapat

dipisahkan dari pengaruh proses globalisasi dan kemajuan teknologi

informasi. Perubahan sosial yang berlangsung di tingkat kemasyarakatan

menjadi kajian strategik bagi para ahli ilmu sosial. Bahkan pada abad ini

dapat dijadikan peluang untuk memahami kecenderungan dan

mengkonfigurasikan kembali tatanan sosial (Sassen,2000)

Berkembangnya kajian budaya lokal dengan konfigurasi baru berbagai

aspek kehidupan komunitas antara lain gaya hidup, subkultur perkotaan,

dan disorganisasi sosial. Selain proses urbanisasi, kemajuan teknologi

membawa konsekuensi sosial terhadap kehidupan sosial budaya khususnya

interaksi antar individu yang merubah pola hubungan sosial.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

18

Proses lokalitas kota merupakan tarik-menarik yang kompleks antar ruang

fisik dan kehidupan sosial budaya. Locality, menunjuk pada sistem sosial

lokal, berkaitan dengan ruang yang dialokasikan untuk jenis kegiatan

tertentu.

Pertambahan penduduk akan mendorong perubahan spasial maupun

kehidupan sosial budaya. Proses globalisasi mempengaruhi integrasi dan

dis-integrasi perubahan sosial budaya komunitas kota. (URDI, 2005)

Stratifikasi merupakan hasil kebiasaaan hubungan antar manusia secara

teratur dan tersusun, sehingga setiap orang, setiap saat mempunyai situasi

yang menentukan hubungannya dengan orang lain secara vertikal maupun

mendatar dalam masyarakatnya.

Mengenai situasi individu dalam kelompok maupun dalam masyarakat

luas, F. Znaniecki berpendapat bahwa situasi dapat ditinjau dari 2 segi,

yaitu segi subyektif dan segi obyektif. Subyektif yaitu penilaian pribadi,

sesuai interpretasi dan konsep pribadi. Obyektif yaitu penilaian oleh

masyarakat yang ditentukan oleh faktor-faktor kebudayaannya.

Dalam kehidupan bermasyarakat ataupun public life-nya, maka manusia

belajar untuk menerima dan menyesuaikan diri dengan nilai dan keadaan

yang sebenarnya, yang sering tidak diinginkannya.

Pembangunan dan akibatnya terhadap stratifikasi sosial dimana

pembangunan menginginkan peningkatan martabat manusia melalui

pembangunan dalam segala bidang seperti sesuai dengan pembangunan

dalam bidang materi dan nonmateri. Suatu elit akan menerima perubahan

kebudayaan, apabila menunjang bahkan mengukuhkan kedudukannya

sebagai elit. Sebaliknya suatu elit akan menolak apabila suatu inovasi akan

melemahkan kedudukannya yang terhormat dan berkuasa. Dengan

sendirinya perubahan akan dinilai dan diteropong oleh elit dari segi

kepentingan sosialnya. Ia akan menunjang ide pembangunan apabila

pembangunan memperkuat kedudukannya.

Akibat dari situasi ketergantungan pembangunan dari sikap mendukung

atau tidak dari elit setempat telah menghasilkan pendapat umum bahwa



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

19

memang hasil pembangunan sudah mulai tampak, akan tetapi situasi sosial

yang menikmati perbaikan tidak banyak berbeda. Setiap kegiatan

pembangunan dan perubahan kebudayaan mempunyai 2 segi : (Rogers dan

Shoemaker,1971)

a. Meningkatkan tingkat kehidupan materi dan sosial

b. Memperluas distribusi perbaikan kehidupan materi dan sosial

2.4 Teori Nilai Lahan

Menurut Von Thunen tingkat sewa lahan adalah paling mahal di pusat

pasar dan makin rendah apabila makin jauh dari pasar. Makin tinggi

kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin besar kemungkinan

kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Perkembangan dari teori Von

Thunen adalah selain harga lahan tinggi di pusat kota dan akan makin

menurun apabila makin jauh dari pusat kota. Namun, adanya

pembangunan mengakibatkan harga lahan tidak dapat terjangkau oleh

kelompok strata menengah ke bawah (URDI, 2005).

Menurut Yunus, 2002, terdapat kaitan yang sangat erat antara nilai

lahan dan penggunaan lahan. Nilai lahan atau land value adalah suatu

penilaian atas lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis

dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya

(Yunus, 2002). Berdasarkan konsep highest and best use, maka tingginya

harga lahan akan menyebabkan hanya kegiatan-kegiatan tertentu saja

(tingkat produktifitasnya tinggi) yang dilokasikan di lahan tersebut. Lahan

yang digunakan untuk kegiatan yang tingkat produktifitasnya tinggi akan

menyebabkan lahan tersebut mempunyai nilai yang semakin tinggi. Jadi,

persaingan dalam pengalokasian kegiatan pada suatu lahan akan

menyebabkan perubahan pemanfaatan lahan dari satu kegiatan ke kegiatan

lainnya. Selain itu, perubahan pemanfaatan lahan akan menciptakan pola

penggunaan lahan tersendiri sesuai dengan pola aksesibilitas dan nilai

lahannya (Yunus, 2002).



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

20

Menurut Sanggono, 1993, perubahan pemanfaatan lahan terjadi akibat

perubahan nilai lahan, sehingga guna lahan eksisiting mengalami

penyesuaian. Pertimbangan nilai lahan akan menentukan bahwa lahan

tersebut lebih produktif untuk kegiatan lain, sehingga terbentuk guna lahan

baru. Proses perubahan penggunaan lahan kaitannya dengan nilai lahan

yang ada dapat dilihat pada Gambar 2.1.

Gambar 2.1

Proses Perubahan Lahan Sumber : sintesis tinjauan pustaka

2.5 Pusat Pertumbuhan

Pusat pertumbuhan (growth pole) dapat diartikan dengan dua cara,

yaitu secara fungsional dan secara geografis. Secara fungsional, pusat

pertumbuhan adalah suatu lokasi konsentrasi kelompok usaha yang karena

sifat hubungannya memiliki unsur-unsur kedinamisan sehingga mampu

menstimulasi kehidupan ekonomi baik ke dalam maupun ke daerah

belakangnya. Secara geografis, pusat pertumbuhan adalah suatu lokasi

yang banyak memiliki fasilitas dan kemudahan sehingga menjadi pusat

daya tarik (pole of attraction), yang menyebabkan barbagai macam usaha

tertarik untuk berlokasi di situ dan masyarakat senang datang

memanfaatkan fasilitas yang ada di kawasan tersebut. (Tarigan, 2005)

Guna lahan eksisting

Perubahan nilai lahan

Penyesuaian guna lahan dengan nilai lahan

Guna lahan baru



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

21

Pusat pertumbuhan harus memiliki empat ciri (Tarigan, 2005) yaitu :

1. Adanya hubungan internal dari berbagai macam kegiatan

Hubungan internal sangat menentukan dinamika sebuah kota ada

keterkaitan antara satu sektor dengan sektor lainnya, sehingga

apabila ada satu sektor yang tumbuh, akan mendorong

pertumbuhan sektor lainnya, karena saling terkait.

2. Ada efek pengganda (Multiplier Effect)

Keberadaan sektor-sektor yang saling terkait dan saling

mendukung, akan menciptakan efek pengganda. Unsur efek

pengganda sangat berperan dalam membuat kota itu mampu

memacu pertumbuhan di belakangnya. Karena jika kegiatan

berbagai sektor di kota meningkat maka kebutuhan akan tenaga

kerja yang dipasok dari daerah belakangnya akan meningkat tajam.

3. Ada konsentrasi geografis

Konsentrasi dari berbagai sektor atau fasilitas, selain bisa

menciptakan efisiensi di antara sektor-sektor yang saling

membutuhkan, juga meningkatkan daya tarik (attractiveness) dari

kota tersebut.

4. Bersifat mendorong daerah belakangnya

Antara kota dan daerah di belakangnya terdapat hubungan yang

harmonis. Konsentrasi kegiatan ekonomi dapat dianggap pusat

pertumbuhan apabila konsentrasi itu dapat mempercepat

pertumbuhan ekonomi baik ke dalam maupun ke luar (daerah di

belakangnya).



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

22

BAB 3

METODE PENELITIAN

3.1 Pendekatan Penelitian

Penelitian ini menggunakan pendekatan fenomologi yang memiliki

kebenaran teori empiri sensual, yaitu kebenaran bersumber dari teori yang

dibandingkan dengan empiri fakta pada suatu obyek yang spesifik untuk

melakukan analisis terhadap obyek yang spesifik pula. Pendekatan

pengaruh pembangunan apartement Apartemen Solo Paragon dilakukan

dengan pendekatan persepsi masyarakat secara tidak terstruktur serta

eksplorasi data primer dari kuesioner secara terstruktur.

Pada tahap awal penelitian, terlebih dahulu dirumuskan teori

pembatasan lingkup dan definisi secara teoritik yang berkaitan dengan

kecenderungan perkembangan pemanfaatan lahan, pengaruh sosial dan

ekonomi. Selanjutnya, obyek penelitian dilihat secara spesifik dalam

konteksnya yang tercakup dalam konstruksi teoritik yang telah

dirumuskan. Hal ini dilakukan sehingga obyek lebih spesifik sesuai dengan

konteks dalam teori namun tetap melihat kesatuan holistik karena pada

dasarnya topik yang dibahas saling berkaitan dan tidak dapat berdiri

sendiri. Keterkaitan tersebut menghasilkan suatu analisa pembahasan yang

selanjutnya dengan generalisasi dapat ditarik suatu kesimpulan.

Dalam pengumpulan data, metode penelitian yang digunakan

adalah metode survei. Metode survei adalah penyelidikan yang dilakukan

untuk memperoleh fakta-fakta dari gejala-gejala yang ada dan mencari

keterangan-keterangan secara faktual, baik tentang institusi sosial,

ekonomi atau politik dari suatu kelompok ataupun suatu daerah (Moch.

Nazir, 2003).

Pengertian lain mengenai metode survei adalah penelitian yang mengambil

sampel dari suatu populasi dan menggunakan kuisioner sebagai alat

pengambilan data yang pokok (Singarimbun dan Effendi, 1982). Survei



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

23

yang dilakukan diarahkan oleh hasil sintesis tinjauan pustaka dan variabel

penelitian.

3.2 Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif kualitatif dengan

model penelitian studi kasus (case study). Penelitian deskriptif adalah

penelitian yang memaparkan, menuliskan, dan melaporkan suatu peristiwa.

Tujuan penelitian deskriptif adalah untuk membuat deskripsi atau

pencanderaan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta

dan sifat-sifat populasi atau daerah tertentu (Moch. Nazir, 2003).

Studi kasus dalam penelitian ini adalah menganalisis

perkembangan pemanfaatan lahan, beserta pengaruh sosial dan

ekonominya. Analisa deskriptif digunakan dalam memaparkan

perkembangan kegiatan/adaptasi yang terjadi di lapangan sebagai akibat

adanya pembangunan Apartemen Solo Paragon. Selanjutnya diidentifikasi

pengaruh sosial dan ekonominya. Berdasarkan hasil analisis, selanjutnya

dirumuskan rekomendasi untuk berbagai pihak, baik masyarakat,

pengembang maupun pemerintah.

3.3 Variabel Penelitian dan Definisi Operasional

Variabel penelitian adalah hal yang diteliti yang memiliki ukuran,

baik ukuran yang bersifat kuantitatif maupun kualitatif. Penentuan variabel

penelitian berdasarkan pada kriteria pengaruh perkembangan pemanfataan

lahan, kriteria pengaruh sosial dan kriteria pengaruh ekonomi yang

merupakan hasil sistesis tinjauan pustaka. Variabel penelitian dajabarkan

dalam Tabel 3.1 berikut :



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

24

Tabel 3.1.

Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori

Sumber : Hasil Sintesa Tinjauan Pustaka,2010

3.4 Metode Pengambilan Sampel

Populasi diartikan sebagai keseluruhan satuan analisis yang

merupakan sasaran penelitian. Dalam hal ini yang menjadi populasi dalam

penelitian ini adalah masyarakat yang melakukan adaptasi terhadap

perkembangan baik dari aspek fisik, sosial dan ekonomi karena faktor

No Aspek Variabel yang

digunakan

Definisi Sumber

1 Fisik Perubahan

pemanfaatan lahan

(Komersialisasi

bangunan)

Penyesuaian untuk

kebutuhan manusia dalam

menampung kegiatan yang

ada

Chapin dan

Kaiser, 1999

2 Sosial Kesiapan

masyarakat

Kesiapan masyarakat dalam

menerima kehadiran

pembangunan Apartemen

dan infiltrasi orang-orang

menengah ke atas

URDI, 2005

Berkurangnya ruang

publik bagi

masyarakat – PKL

Terseleksinya masyarakat

untuk mendapatkan ruang

publik terutama ruang untuk

berdagang bagi para PKL

Z.W Baihaki,

2005

3 Ekonomi Penyerapan tenaga

kerja setempat

Memprioritaskan sumber

daya manusia yang ada di

sekitarnya sebagai tenaga

kerja

Effendy, 2002

dan Tarigan,

2005

Mendorong

usaha/kegiatan

ekonomi lain

Mencari keuntungan karena

faktor kedekatan dengan

pusat pertumbuhan

Tarigan, 2005

Kemampuan

terhadap harga

lahan/pajak

Pemilik lahan yang

mempunyai status ekonomi

lebih lemah mempunyai

kecenderungan lebih kuat

untuk menjual lahannya

dibanding dengan mereka

yang mempunyai status

ekonomi kuat

Yunus, 2001



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

25

kedekatan dengan pembangunan Apartemen Solo Paragon. Selanjutnya

yang dimaksud dengan sampel adalah bagian dari populasi yang diambil

melalui cara-cara tertentu yang juga memiliki karakteristik tertentu, jelas,

dan lengkap yang dianggap bisa mewakili populasi (Nazir, 2003). Untuk

memperoleh sampel yang benar-benar representatif, maka teknik sampling

yang digunakan harus sesuai. Teknik yang digunakan untuk menentukan

sampel dalam penelitian ini, yaitu teknik pengambilan Sampel Gugus

Sederhana (Simple Cluster Sampling). Metode ini menggunakan unit-unit

analisa dalam populasi yang digolongkan ke dalam gugus-gugus yang

disebut cluster, dan ini merupakan satuan-satuan dimana sampel akan

diambil secara acak dan menyeluruh (Effendy, 2002).

Jumlah sampel (n) didapatkan dari perhitungan berikut : (Wulandari, 2007)

n = N / (1+ N.e 2 )

Dimana :

n = jumlah responden

N = jumlah populasi

e = besarnya toleransi yang digunakan (0,1)

Sehingga sampel total responden (n) :

N = 600 / (1+ 600. 0.12) = 85

3.5 Metode Pengumpulan Data

3.5.1 Teknik survey

Data yang digunakan pada penelitian ini berupa data yang bersifat

kualitatif, yang diperoleh dengan menggunakan metode pengumpulan

data dengan cara pengamatan langsung (observasi lapangan), studi

dokumentasi, wawancara, dan kuisisoner.

a. Observasi

Pengumpulan data dan informasi dengan cara observasi langsung

atau pengamatan langsung menggunakan mata tanpa ada

pertolongan alat standar lain untuk keperluan tertentu (Nazir, 2003)



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

26

serta pengukuran-pengukuran langsung di wilayah studi dan juga

mengambil dokumentasi berupa foto dari obyek yang diamati.

b. Studi Dokumentasi

Metode studi dokumentasi merupakan teknik yang digunakan

untuk mengumpulkan data penelitian. Data-data yang diambil

biasanya berupa data sekunder dari suatu instansi. Data

dokumentasi yang dimaksud adalah berupa kebijakan pemerintah

terkait penggunaan ruang di wilayah penelitian dan data-data

sekunder mengenai gambaran umum Solo Paragon dan kelurahan

Mangkubumen, Kelurahan Penumping dan Kelurahan Sriwedari.

c. Wawancara

Pengumpulan data dan informasi dengan mengajukan pertanyaan

secara langsung oleh pewawancara kepada responden. Wawancara

ini ditujukan pada warga sekitar Apartemen Solo Paragon yang

tinggal di kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan

Kelurahan Sriwedari pegawai kantor kecamatan, pegawai Dinas

Tata Kota (DTK), dan pihak developer Apartemen Solo Paragon.

d. Kuisioner

Kuisioner berisi daftar pertanyaan yang sudah disiapkan dengan

jawaban yang terbatas atau diarahkan. Metode ini digunakan untuk

mengumpulkan informasi atas pengaruh pemanfaatan lahan,

pengaruh sosial dan pengaruh ekonomi di wilayah penelitian akibat

pembangunan Apartemen Solo Paragon.

3.5.2 Instrumen Survey

Kuesioner yang dibuat memuat 2 bagian yang saling terkait, yaitu :

1. Data responden, meliputi :

a. Jenis kegiatan (pemilik tanah; toko; restoran; jasa; lembaga

keuangan; kantor bisnis/profesional; pemilik kost-kostan,

pedagang kaki lima; masyarakat Kota Surakarta, dll)

b. Lokasi (segmen-segmen yang mengelilingi Apartemen Solo

Paragon)



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

27

c. Segmen (utara; selatan; barat dan timur Apartemen Solo

Paragon, sampai pada lingkup se-Kota Surakarta)

2. Tabulasi kuisioner, yaitu : mengolah hasil kuisioner yang diperoleh

dari responden. Data dari kuisioner tersebut seperti kondisi yang

dipengaruhi, yaitu penilaian kondisi fisik, sosial dan ekonomi yang

terkena pengaruh. Baik penilaian secara langsung oleh subyek

(peneliti) maupun tidak langsung berdasar persepsi obyek

(masyarakat).

3.5.3 Desain Survey

Tabel 3.2 Desain Survei Penelitian

No Tahap

Penelitian

Kegiatan dan Data

yang Dibutuhkan

Metode Sumber Data

O D W K

1 Pengumpulan

data

Data penggunaan

ruang di dalam Solo Paragon

√ Manajemen

Solo Paragon

Data fisik

pembangunan Solo

Paragon

√ Manajemen

Solo Paragon

Kebijakan-kebijakan dari pihak

pengembang


√ Manajemen Solo Paragon

Pemanfaatan lahan di sekitar Solo Paragon

√ Peneliti dan dibantu peta

tata guna lahan

kelurahan

Peta Kelurahan Mangkubumen,

KelurahanPenumping,

Kelurahan Sriwedari sebelum dan sesudah

pembangunan Solo

Paragon

√ Kantor Kelurahan

Mangkubumen,

Kantor Kelurahan

Penumping,

Kantor Kelurahan

Sriwedari

Peta tata guna lahan

Kelurahan Mangkubumen,

√ Kantor




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

28

Kelurahan Penumping,

Kelurahan Sriwedari

Kantor Kelurahan

Penumping,

Kantor Kelurahan

Sriwedari

Monografi penduduk √ Kantor

Kelurahan

Mangkubumen, Kantor


Kantor

Kelurahan Sriwedari

Kebijakan dari pemerintah terkait

pembangunan


√ Dinas Tata Kota

Data PKL di sekitar

Solo Paragon

√ √ PKL sekitar

Solo Paragon

RUTRK Surakarta √ Bappeda

Surakarta

Data harga tanah √ √ √ Pajak Bumi dan

Bangunan

Jumlah pendapatan penduduk

√ √ Masyarakat sekitar (sampel

penelitian)

Data tenaga kerja

(mata pencaharian) √ Kantor


Kantor


Kantor

Kelurahan Sriwedari

Sumber : Peneliti, Tahun 2010

3.6 Trianggulasi Data

Lexy J Moleong (1995) : “Trianggulasi adalah teknik pemeriksaan

keabsahan data dengan memanfaatkan sesuatu yang lain di luar data itu

untuk pengecekan atau sebagai bahan pembanding terhadap data itu.”

Trianggulasi dalam penelitian diperlukan untuk menghilangkan

kesan subyektivitas peneliti dalam menentukan pengaruh dari tiap



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

29

variabel. Trianggulasi ini dilakukan dengan penyebaran kuisioner kembali

kepada para stakeholder.

3.7 Metode Analisis

Metode analisis digunakan untuk mengkaji data-data yang

diperoleh dari hasil survei primer dan sekunder dengan meriver dari

berbagai teori yang digunakan sesuai variabel yang digunakan untuk

mencapai tujuan penelitian. Metode yang digunakan untuk menganalisis

yaitu dengan menggunakan metode kualitatif : Menggunakan metode

deskriptif-induktif untuk menjelaskan hasil analisis pengaruh perubahan

pemanfataan lahan, pengaruh sosial dan pengaruh ekonomi masyarakat

sekitar Apartemen Solo Paragon.

Tabel 3.3 Tahap Metode Analisis

Tahap Variabel Keterangan Metode

Menganalisis pengaruh

kondisi fisik sesuai dengan variabel yaitu Perubahan

pemanfaatan lahan

(komersialisasi bangunan) di sekitar Solo Paragon

tahun 2006 (sebelum

pembangunan Solo Paragon) dan tahun 2010

(setelah pembangunan

Solo Paragon)

Gejala perkembangan

kegiatan

Melihat perubahan pemanfaatan lahan dan bangunan komersial

berdasarkan periode masa

penelitian.

Deskriptif induktif

Jenis kegiatan komersial

Menganalisis kegiatan komersial sebelum pembangunan

apartemen Solo Paragon dan

sesudah pembangunan

apartemen Solo Paragon dan

memetakan kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan yang

terjadi di wilayah studi

Deskript if induktif

dengan

pemetaan

Sebaran lokasi

unit-unit

perubahan

Melihat perkembangan pemanfaatan

lahan berdasarkan lokasi

pembangunan masing-masing unit kegiatan komersial tiap segmen.

Deskriptif

induktif

Pola pemanfaatan

lahan sekitar

Diamati dalam sebuah analisis yang

akan menghasilkan suatu pola.

Pengamatan perubahan pemanfaatan lahan di wilayah

penelitian terdiri dari segmen-

segmen yang mengelilingi apartemen Solo Paragon.

Deskriptif

induktif

dengan pemetaan



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

30

Analisis kondisi sosial masyarakat sekitar


sebelum dan sesudah pembangunan Solo

Paragon

Kesiapan masyarakat

sekitar

Menganalisis bagaimana kesiapan masyarakat dalam menerima

kehadiran apartemen Solo Paragon

akibat intervensi sosial pada lingkungan mereka

Pengolahan hasil

kuisioner/

wawancara

Berkurangnya ruang publik bagi

masyarakat –

PKL

Menganalisis reduksi ruang publik secara kualitas maupun kuantitas

bagi masyarakat khususnya PKL

Pengolahan hasil

kuisioner/

Wawancara

Analisis kondisi ekonomi

masyarakat sekitar Apartemen Solo Paragon

sebelum dan sesudah

pembangunan Solo Paragon

Penyerapan tenaga kerja

setempat

Menganalisis bagaimana praktek penyerapan tenaga kerja pada warga

sekitar oleh pihak apartemen Solo

Paragon

Pengolahan hasil

kuisioner/

wawancara

Mendorong usaha/kegiatan

ekonomi lain

Menganalisis bagaimana masyarakat melakukan adaptasi

berupa usaha perekonomian

terhadap keberadaan apartemen Solo Paragon

Pengolahan hasil

kuisioner/

wawancara

Kemampuan terhadap harga

lahan/pajak

Menganalisis kecenderungan sikap warga sekitar dalam menghadapi

lahan/bangunan milik mereka

Pengolahan hasil

kuisioner/ wawancara

Sumber : Peneliti, Tahun 2010

3.8 Sintesa

Sintesa berupa penarikan kesimpulan dari hasil proses analisa yang

telah dilakukan dan menghasilkan suatu kesimpulan yang merupakan

jawaban atas rumusan permasalahan yang telah ditentukan sebelumnya.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 31

BAB 4

GAMBARAN UMUM OBYEK PENELITIAN

4.1 Kondisi Umum Kota Surakarta

Kota Surakarta berada di propinsi Jawa Tengah dengan letak yang

strategis karena diapit oleh 3 kota besar seperti Yogyakarta Semarang, dan

Surabaya. Kota Surakarta notabene adalah kota budaya yang kental dengan

adat budaya Jawa dan bangunan-bangunan tradisional di dalamnya.

Namun, seiring perkembangan jaman Kota Surakarta maju dan

berkembang menjadi kota yang modern.

Sumber : Bappeda Kota Surakarta, 2009

Gambar 4.1 Peta Kota Surakarta

Letak yang strategis ini, mempengaruhi perkembangan Kota

Surakarta dengan segala potensi yang dimilikinya yaitu sebagai kota

perdagangan dan jasa. Penduduk mayoritas Kota Surakarta bermata

pencaharian sebagai pedagang, dan didukung dengan banyaknya sentra-

senra industri batik dan pusat-pusat perdagangan batik yang cukup besar di

Kota Surakarta.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 32

Kepadatan penduduk di Kota Surakarta tersebar tidak merata.

Di Kota Surakarta bagian selatan memiliki kepadatan yang tinggi,

sedangkan di kota Surakarta bagian utara masih memiliki kepadatan yang

sedang bahkan rendah. Kepadatan yang tinggi disebabkan karena terdapat

banyak penduduk pendatang dari sekitar Kota Surakarta (hinterland) yang

melakukan aktifitas pekerjaan pada kawasan tersebut. Hal ini terjadi

karena banyaknya kantor-kantor, perdagangan, jasa, hotel, bank dan lain-

lain yang berada pada pusat pertumbuhan kota. Disamping itu kota

Surakarta bagian selatan memang merupakan pusat pertumbuhan kota

yang pertama. Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang semakin pesat,

semakin besar pula kebutuhan penyediaan pembangunan perumahan dan

permukiman di perkotaan. Padahal kenyataannya, lahan sifatnya tetap.

Tetapi kebutuhan akan guna lahan perumahan lah yang menjadi

peruntukan paling besar. Penyediaan perumahan juga dibutuhkan oleh

warga dari hinterland yang cenderung ingin tinggal di dekat dengan pusat

kota atau pusat kegiatan. Oleh karena itulah penyediaan apartemen Solo

Paragon ini dianggap sebagai ide yang tepat untuk menjawab kebutuhan

akan perumahan di Kota Surakarta. Berikut adalah jumlah prosentase

tingkat penggunaan ruang untuk hunian di Kota Surakarta yang menjadi

prosentase terbesar di antara penggunaan ruang yang lain :

Tabel 4.1 Rencana Penggunaan Ruang Kota

No PENGGUNAAN RUANG

KOTA

RTURK 1993-2013

Ha %

1. Wisata – Budaya 99,09 2,25

2. Olah Raga 79,27 1,80

3. Jasa Wisata 55,05 1,25

4. Perdagangan 264,24 6,00

5. Perkantoran Komersial 44,04 1,00

6. Perkantoran Pemerintah 77,07 1,75

7. Pendidikan 253,23 5,75

8. Fasilitas Sosial 121,11 2,75



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 33

9. Fasilitas Tansportasi 44,04 1,00

10. Industri 85,88 2,00

11. Perumahan 2.642,44 60,00

12. Ruang Terbuka 22,02 0,50

13. Fasilitas Khusus 11,01 0,25

14. Lain-lain 605,58 13,70

J u m l a h 4.404,07 100,00

Sumber : RTUTRK Dati II Surakarta Tahun 1993-2013

4.2 Kebijakan Wilayah

Kawasan Solo Paragon merupakan kawasan mix use antara

kawasan permukiman, kawasan komersial (perdagangan dan jasa),

pariwisata dan olah raga. Sesuai dengan ketentuan dalam RUTRK Kota

Surakarta Tahun 1993-2013 bahwa kawasan Solo Paragon adalah kawasan

mix use sehingga dengan adanya Solo Paragon yang bersifat mix use ini,

dan perkembangan fisik yang terjadi di sekitarnya mendukung dan sangat

relevan sebagai bentuk pengayaan kawasan ini dengan berbagai fasilitas

komersial yang belum ada sebelumnya.

Sesuai dengan ketentuan dalam RUTRK kota Surakarta tahun

1993-2013 bahwa kawasan Yosodipuro adalah kawasan komersial

sekaligus sebagai kawasan mix use yang sangat padat. Sehingga

kemunculan fasilitas sub sektor apartemen sangat relevan dan sesuai

sebagai bentuk pengayaan kawasan ini dengan berbagai fasilitas komersial

yang belum ada sebelumnya. Sehingga kelak Solo Paragon dicanangkan

memiliki peran bagi kawasan di sekitarnya dalam peningkatan wujud

kawasan pada khususnya dan peningkatan perekonomian bagi Kota

Surakarta pada umumnya. Lokasi sebuah properti khususnya apartemen,

kondotel dan mall juga sangat mempengaruhi terhadap nilai jual lahan di

sekitarnya kelak. Sehingga hal ini menjadi keuntungan tersendiri bagi

warga sekitar yang memiliki lahan dekat dengan letak Solo Paragon. Di

samping itu, dengan adanya Solo Paragon selain untuk memenuhi



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 34

kebutuhan hunian Kota Surakarta dan luar Kota Surakarta, tetapi juga

sebagai tujuan investasi para pelaku bisnis.

Kota Surakarta yang kini berkembang dengan kekuatan sentra-

sentra batik yang dimiliki, menjadikan kota tersebut menarik para

wisatawan baik domestik maupun mancanegara untuk datang ke Kota

Surakarta. Sehingga harapan pemerintah Kota Surakarta selain menjadikan

Kota Surakarta adalah kota pariwisata dengan memiliki sejarah dan

budaya sebagai nilai lebih, dengan hadirnya Solo Paragon di Kota tersebut

akan bersinergi saling tarik menarik dan saling mendukung satu sama lain.

Seperti yang diungkapkan Kepala Sub Bidang Dinas Tata Kota:

“Kota Surakarta adalah sebuah kota, bukan desa, sehingga yang

namanya kota itu sifatnya dinamis. Cocok jika ada apartemen masuk ke

sini, cocok juga untuk berinvestasi. Selain itu dengan adanya Solo

Paragon, banyak wisatawan dan investor yang datang, akan mendukung

adanya aset yang kita tonjolkan yaitu sentra-sentra batik” (Kasubbid

DTK)

Secara administratif, kawasan Solo Paragon mencakup 3 Kelurahan

yaitu Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan Kelurahan

Sriwedari. Dimana peruntukannya seperti yang disebutkan dalam tabel di

bawah ini :

Tabel 4.2 Peruntukan dan Wilayah Pengembangan Kawasan Penelitian

Kelurahan

Satuan Wilayah

Pengembangan (SWP)

Wilayah

(Kecamatan) Fungsi Kegiatan T itik Pertumbuhan

Mangkubumen IV Banjarsari

Permukiman,

perdagangan dan

jasa (Mix Use)

Mix use pada

Kawasan Solo

Paragon

Penumping IV Laweyan Pariwisata dan

Olah raga

Perdagangan, jasa,

perkantoran pada koridor Jalan

Slamet Riyadi



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 35

Sumber : RUTRK Kota Surakarta Tahun 1993-2013

4.3 Apartemen Solo Paragon

Sejarah awal kawasan Solo Paragon dahulunya yaitu berupa RSUP

Dr. Muwardi yang berdiri sejak jaman Belanda sampai dengan jaman orde

baru tahun 1996 dan kemudian dipindah tangan ke Ibu Tin Soeharto yang

rencananya akan diganti nama dengan Yayasan Harapan Kita khusus

untuk jantung. Namun belum sempat itu terjadi, beliau Ibu Tin Soeharto

sudah meninggal dunia. Ketika Tahun 1996 terjadi krisis moneter global

di Indonesia, RSUP ini dipindah ke Kecamatan Jebres. Lalu tanah seluas ±

4 Ha tersebut dijual dan dibersihkan sampai menjadi tanah kosong. Sampai

pada sekitar tahun 1998, datang suatu perusahaan besar Citraland yang

hendak membeli tanah tersebut dan akan dibangun mall. Namun, karena

pada tahun itu nilai dolar tinggi, rupiah menurun drastis, harga-harga

bahan bangunan melambung tinggi, dan kondisi perekonomian negara

tidak stabil/colabse, maka terjadi dead lock terhadap pihak Citraland

karena tidak mampu lagi melanjutkan proyek pembangunan mall tersebut.

Padahal proses pembangunan sudah sampai pada pemasangan tiang

pancang. Sampai pada akhirnya tahun 2000 tanah itu menjadi rata selama

bertahun-tahun.

Sampai pada akhirnya di tahun 2006, masuklah 2 pengusaha

raksasa PT. SUNINDO GAPURA PRIMA dan SUN MOTOR yang

tertarik untuk saling bekerja sama membangun tanah seluas ± 4 Ha

tersebut untuk dibangun resort apartemen, kondotel, life style mall dan city

walk yang menjadi satu kesatuan dan dinamakan Solo Paragon. Melihat

Kota Surakarta yang perekonomiannya semakin menggeliat baik, skala

nasional bahkan sampai dengan skala internasional. Itulah yang menjadi

Sriwedari IV Laweyan Pariwisata dan

Olah raga

Perdagangan, jasa, perkantoran pada

koridor Jalan

Slamet Riyadi



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 36

pertimbangan utama perusahaan tersebut untuk mengadakan pembangunan

ini demi prospek investasi yang baik sampai beberapa tahun ke depan.

Saat ini awal tahun 2010 perkembangan pembangunan Solo

Paragon sampai pada tahap penyelesaian apartemen dan kondotel, dan

kemudian akan dilanjutkan dengan pembangunan mall beserta city walk

yang rencananya akhir tahun ini akan selesai. Itupun untuk apartemen

sendiri sudah hampir 90% terjual oleh warga Kota Surakarta sendiri

maupun orang-orang dari luar Kota Surakarta yang hendak menetap disitu

maupun hanya sekedar untuk melakukan investasi saja.

Tabel 4.3 Tahap Perjalanan Pembangunan Solo Paragon

Waktu Aktivitas

Awal tahun 2006 Presiden direktur Chandra Tambayong

memutuskan untuk membangun bangunan

dengan konsep mix use Solo Paragon

April 2008 Masyarakat menerima kehadiran Solo Paragon

baik pro maupun kontra

Akhir 2008

Juni 2008

Tahap perijinan Solo Paragon selesai

Meluncurkan contoh unit apartemen

Pertengahan 2008 Pembangunan Solo Paragon mulai berjalan

Mei 2009 Beberapa unit kamar apartemen selesai

dikerjakan

Akhir 2009 Hampir 90% unit apartemen laku terjual

Akhir 2010 Ditargetkan pembangunan ini akan selesai

pada akhir tahun 2010 nanti

Sumber : Hasil Olah Data, Tahun 2010



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 37

Solo Paragon terletak di lokasi yang cukup strategis, dekat dengan

pusat Kota Solo yaitu di antara 3 Kelurahan yaitu kelurahan

Mangkubumen Kecamatan Banjarsari, Kelurahan Sriwedari dan Kelurahan

Penumping, Kecamatan Laweyan tepatnya pada lahan bekas Rumah Sakit

Umum Dr. Muwardi. Lokasi yang strategis karena letak Solo Paragon

yang juga berada di bagian barat-selatan Kota Surakarta yang mana

kawasan tersebut merupakan pusat pertumbuhan utama Kota Surakarta.

Selain itu, mudah untuk dijangkau dari arah manapun karena dihubungkan

dengan jalan-jalan kolektor seperti Jalan Slamet Riyadi, Jalan yosodipuro

dan Jalan Ciptomangunkusumo.

Gambar 4.2 Lokasi Solo Paragon

Solo Paragon merupakan salah satu bangunan mixed-use yang di

dalamnya mengintegrasikan fungsi hunian berupa apartemen dan kondotel,

dengan city walk, lifestyle mall dan entertainment akan menjadi tonggak

kemegahan kota. Dan dipastikan megaproyek ini akan menjadi pusat tren

(trend setter) dalam industri properti, baik untuk regional Solo maupun

Jawa Tengah secara umum. Solo Paragon memiliki kemudahan dari tiga

titik akses masuk dari jalan utama, yaitu : Jalan Slamet Riyadi, Jalan

Yosodipuro, Jalan Dr Cipto Mangunkusumo. Apartemen Solo Paragon

dengan 24 lantai atau setinggi 84 meter ini mendapatkan julukan sebagai

bangunan tertinggi pertama di Jawa Tengah & DIY. Bangunan ini



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 38

dicanangkan akan menjadi bangunan termegah di Kota Surakarta dan

menjadi salah satu ikon kota.

Sementara ini dari data yang diperoleh dari Manajemen Solo

Paragon tahun 2010, terdapat 4 tower untuk apartemen dan hotel (yang

sekarang ini baru 1 tower yang selesai dibangun) dan sisanya adalah mall

dan city walk. Berikut ini adalah gambar Site Plan Solo Paragon tahun 207

:

Gambar 4.3 Site Plan Solo Paragon Tahun 2007

Untuk ke empat tower tersebut, setiap lantai peruntukannya sama

antara satu tower dengan tower lain dengan rincian sebagai berikut.

Dari 24 lantai, apartemen dan hotel yang sudah dipasarkan adalah pada :

Lantai 1 – lantai 8 : Apartemen

Lantai 9 – lantai 18 : Hotel

Lantai 18 – lantai 24 : Apartemen (belum beroperasi)



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 39

Blok lainnya adalah peruntukan life style mall dan city walk yang

dijadikan sebagai pusat wisata kuliner yang menyuguhkan berbagai

macam makanan.

Selain penjualan apartemen yang fantastis, penjualan Citywalk dan

Mall Solo Paragon juga mendapat respon yang sama. Banyak tenant yang

telah dan akan bergabung seperti KFC, A&W, Solaria, Nakamura, Ja Co

Fitness, Dunkin Donuts, Stroberi, Kafe Gelare, Batik Keris, Cammomile,

Nav Karaoke, Yogen Fruit, Baby Snoopy, Es Teller 77, Bakso Lapangan

Tembak, Simplicity, Hammer, ADIDAS, Sport Station, MC Games,

Luwak Cafe, Carrefour, dan lain lain.

Keunggulan Solo Paragon terletak pada konsep dan fasilitasnya

yang lengkap dan modern, di antaranya Lagoon Pool, Jogging Track, Mini

Golf, Children Play Ground, Fitness & Spa, Laundry, Function Hall, dan

24 Hours Security System (CCTV & Magnetic Card). Dengan konsep

termegah serta fasilitas terlengkap dan termodern, Solo Paragon akan

menjadi kebanggaan masyarakat Solo dan Jawa Tengah.

Solo Paragon akan memiliki sebanyak 440 unit hunian, yang terdiri dari

220 unit apartemen dan 220 kondominium hotel (kondotel).

Proyek apartemen ini merupakan hunian yang serba praktis bagi

masyarakat. Pasalnya, semua fasilitas, antara lain supermarket, “city walk”

yang menyajikan layanan kuliner dengan waktu yang lebih panjang dan

berbagai fasilitas kelas hotel bintang lima sudah tersedia.

Dengan berdirinya Solo Paragon, perkembangan bisnis properti

juga tidak akan mengalami penurunan, sebaliknya justru justru akan

semakin meningkat. Apalagi, pertimbangan tingkat keamanan, letak yang

strategis dan praktis menjadikan aset yang dipunyai semakin memiliki

nilai jual yang lebih, seperti properti di Solo Paragon.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 40

Solo Paragon dipegang oleh Chandra Tambayong pemilik PT.

Gapura Sunindo Prima yang bekerja sama dengan Sun Motor. Manajemen

Solo Paragon telah melakukan finalisasi tender pembangunan Solo

Paragon dengan menunjuk Manajemen Kontruksi (Tripanoto Sri

Konsultan), Konsultan Arsitek (Indomegah), Konsultan Struktur (Davy

Sukamta & Partners), M&E Konsultan (Metakom Pranata), dan Quality

Surveyor (Reka Griya Mitra Buana). Sebelum Solo Paragon, Gapura

Prima Group hadir sebagai pengembang Surakarta Grand Mall dan Pusat

Grosir Surakarta. Sunindo Primaland Group merupakan pemilik Hotel

Novotel Surakarta, Hotel Ibis Surakarta, Hotel Grand Mercure Jogja, dan

Hotel Novotel Semarang.

Gambar 4.4 Gambar Perspektif Solo

Paragon



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 41

Manajemen Solo Paragon mempercayakan kepada Harris Hotel

untuk memegang residence baik apartemen maupun kondotelnya. Ini

merupakan pilihan yang tepat, mengingat Harris Hotel terkenal dengan

keahliannya di bidang residence terutama pengalamannya dalam

mengelola hotel-hotel sebelum hadir di Surakarta. Seperti Harris Resort

Batam, Harris Tuban Bali, Harris Resort Kuta Bali, dan Harris Hotel Tebet

Jakarta. Untuk Kota Surakarta, akan hadir dengan nama Harris Hotel dan

Residences Surakarta. Harris Hotel dan Residences Surakarta agak

berbeda dengan di daerah lain. Selain areal Solo Paragon lebih luas dan

lay out yang bervariasi, hunian modern di Surakarta ini menggabungkan

servis sub sektor apartemen dengan life style mall dan city walk.

Tabel 4.4 Identitas Pembangunan Solo Paragon

Klien PT . Sunindo Gapura Prima (Gapura Prima & Sun Motor Group)

Alamat Jalan. Yosodipuro no. 135, Surakarta

Luas Lahan 41.000 m2

Luas Bangunan 99.043 m2

Arsitek Architect Indomegah

Struktur Davy Sukamta & Partners

Mekanikal &

Elektrikal PT . Metakom Pranata

Manajemen

Konstruksi

PT . Trianoto

Pengelola Harris Hotel

O perational Director,

Budianto Wiharto

President Director, Chandra Tambayong

Rencana mulai beroperasi

awal 2010 oleh Harris Hotel dan Residences Surakarta

Konsep mix used development yang menggabungkan Resort

Apartment, Citywalk & Lifestyle Mall,

TARGET

Pembangunan

selesai pada akhir tahun 2009 nanti



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 42

Perizinan TDP (11.16.1.52.01428),

SIUP (517/0454/PK/IV/2008),

Rekomendasi Ketinggian Bangunan dari AU (B/394/IV/2008),

Izin Gangguan Tempat Usaha. (503/0412/B- 10/HO/IV/2008),

Advice Planning Untuk Ketinggian 84 mtr (660/062/B- 10/AP/IV/2008),

No Pendaftaran IMB (601/484/L-05/IV/2008),

Surat Ketetapan Retribusi IMB (601/2431/L-

05/IV/2008).

HARGA Dimulai dari harga 250 juta pada grand opening untuk tipe paling kecil dan untuk cicilan 6 jutaan per bulan dan cicilan

42 kali tanpa DP dan tanpa bunga

Fasilitas Lagoon Pool, Jogging Track, Mini Golf, Children Play Ground, Fitness & Spa, Laundry, Function Hall, dan 24 Hours

Security System ( CCTV & Magnetic Card )

Sumber : Manajemen Solo Paragon

Dari tahap awal untuk tanggung jawab perijinan proyek terhadap

pemerintah Kota Surakarta selesai, pihak Solo Paragon juga melakukan

pendekatan atau sosialisasi kepada warga beserta wakil masyarakat.

Mereka melakukan perijinan untuk mendirikan bangunan tersebut dengan

konsekuensi yang dibebankan kepada warga sekitar yaitu kebisingan,

debu, dan lain-lain. Dengan terpaksa, warga sekitar mengiyakan

konsekuensi tersebut, karena memang proyek tetap berjalan. Namun pihak

Solo Paragon tetap memberikan uang ganti rugi kepada tiap ketua RT

sebesar 10 juta rupiah yang kemudian unuk dibagikan secara adil kepada

warga terutama yang paling parah kerugiannya. Seperti pada kutipan hasil

wawancara berikut :

“Pihak Solo Paragon, pada awalnya menjanjikan kepada warga

Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan Kelurahan

Sriwedari khususnya yang menjadi kawasan Solo Paragon dengan

memberikan uang sebesar 10 juta rupiah lewat ketua RT, yang nantinya



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 43

diserahkan pada masing-masing rumah-rumah yang dekat dengan Solo

Paragon” (Kepala Kelurahan mangkubumen)

Berdasarkan pernyataan ketua RW 5 Kelurahan Mangkubumen,

rencananya Solo Paragon yang terletak dalam 3 Kelurahan ini akan

menjadi bagian dari Kelurahan Mangkubumen RW V dengan penambahan

membentuk RT sendiri yakni RT V. Sehingga untuk identitas penduduk

yang nantinya hendak pindah dan menjadi penghuni di apartemen Solo

Paragon akan menjadi bagian dalam Kelurahan Mangkubumen dan di data

menjadi warga kelurahan tersebut.

4.4 Kondisi Pemanfaatan Lahan Sekitar Solo Paragon

Kelompok jenis pemanfaatan lahan di kawasan penelitian sebelum

adanya pembangunan apartemen Solo Paragon, penggunaan lahannya

didominasi oleh permukiman dan terdapat sedikit perdagangan jasa pada

bagian periferi (menghadap jalan utama). Kawasan tersebut belum ramai

dan kurang hidup berbeda dengan kondisi sekarang setelah pembangunan

apartemen Solo Paragon berjalan. Karena semenjak ada isu-isu akan

dibangunnya apartemen Solo Paragon, masyarakat berlomba untuk

mengadakan kegiatan komersial yang dekat dengan keberadaan

apartemen Solo Paragon.

Kondisi pemanfaatan lahan saat ini meliputi kegiatan permukiman,

perdagangan, jasa, perkantoran, dan lain-lain yang umumnya

mengelompok di sepanjang periferi Jalan Yosodipuro yakni di sebelah

utara Solo Paragon, sedangkan pemanfaatan lahan untuk kegiatan

permukiman mengelompok di bagian enclave kawasan Solo Paragon.

Secara umum pola pemanfaatan lahan di kawasan Solo Paragon

yang terbentuk saat ini cenderung mengikuti pola jaringan jalan

berdasarkan tingkat aksesibilitasnya. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan

komersial pada umumnya mengelompok pada jaringan jalan kolektor,



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 44

sedangkan pemanfaatan lahan untuk permukiman cenderung berkembang

pada jalan lingkungan.

Adapun jenis pemanfaatan lahan di kawasan penelitian sebelum

dan sesudah adanya pembangunan Solo Paragon antara lain :

1. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan permukiman

Sebelumnya perumahan di kawasan penelitian adalah

peruntukan yang dominan. Karena sebelum RTRW 1993-2013

ditetapkan, peruntukan di Kelurahan Mangkubumen adalah

peruntukan perumahan. Sehingga terdapat rumah-rumah yang

mendominasi kawasan tersebut.

Sekarang ini, sebagian rumah-rumah warga pada bagian

periferi terdapat guna lahan permukiman dengan rumah-rumah

lama/kuno, yang sudah ada dari jaman dahulu, dan kini

sebagian mereka mengubah fungsi bangunan rumah mereka

atau mengalami “suksesi”, yaitu penggantian fungsi lama

(permukiman) menjadi fungsi baru (komersial).

Sedangkan untuk guna lahan permukiman pada kawasan Solo

Paragon hanya dijumpai pada bagian enclave di dalam

kampung-kampung yang sejak dahulu terbentuk secara

sendirinya. Namun sekarang banyak yang meengubah fungsi

bangunannya menjadi kost-kostan. Seperti yang dikutip dalam

hasil wawancara berikut :

“Namun tetap, ada hal positif yang diterima warga, yakni

warga banyak yang mulai melakukan adaptasi dengan cara

membuka kost-kostan baik untuk para pekerja kasar/kuli, dan

karyawan Solo Paragon nantinya. Sejauh ini, warga lumayan

diuntungkan dengan adanya kost-kostan. dan kini semenjak

adanya pembangunan Solo Paragon, banyak warga yang

membuka kost-kostan di rumah mereka”(Ketua RW V

Kelurahan Mangkubumen)



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 45

2. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan pendidikan

Selain dominan kawasan perumahan, juga dominan dengan

kawasan pendidikan. Banyak sekali sarana pendidikan mulai

dari TK sampai Perguruan Tinggi baik formal maupun swasta.

Kini setelah adanya pembangunan Solo Paragon, muncul

pendidikan-pendidikan swasta yang baru dibangun di kawasan

tersebut. Berikut adalah contoh gambar sarana pendidikan di

sekitar Solo Paragon.

Gambar 4.5 Kost-kostan

Dibangun Sebelum Pembangunan

Solo Paragon Sumber : Peneliti, 2010

Sumber : Peneliti, 2010

Gambar 4.7 Rumah Sebelum Pembangunan Solo

Paragon Sumber : Peneliti, 2010

Gambar 4.8

Rumah Sesudah Pembangunan Solo Paragon


Gambar 4.6 Kost-kostan

Dibangun Sesudah Pembangunan





R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 46

3. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan kesehatan

memang banyak terdapat sarana kesehatan mulai dari rumah

sakit, apotek, praktek dokter sampai dengan klinik kesehatan.

Terdapat Rumah Sakit swasta yang terletak di Jalan

Ronggowarsito tepatnya di sebelah selatan Solo Paragon yaitu

RS PKU Muhammadyah. Sebelah utara Solo Paragon kini

terdapat klinik kesehatan dan bermacam-macam apotek.

Berikut adalah gambar Klinik kesehatan di sebelah utara Solo

Paragon:

4. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan perdagangan dan jasa

Zona pada Jalan Yosodipuro sebelum adanya pembangunan

Solo Paragon merupakan kawasan mix use mulai dari

Gambar 4.9 Sarana Pendidikan Sebelum

Pembangunan Solo Paragon


Gambar 4.12 Sarana Kesehatan Sesudah

Pembangunan Solo Paragon Sumber : Peneliti, 2010

Gambar 4.10 Sarana Pendidikan Sesudah


Gambar 4.11

Sarana Kesehatan Sebelum Pembangunan Solo Paragon




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 47

perdagangan, jasa, perkantoran, sarana kesehatan dan lain-lain.

Dan kini, semenjak adanya pembangunan Solo Paragon zona

ini terlihat mengalami kecenderungan komersialisasi yang terus

meningkat pertumbuhannya di masa yang akan datang.

a. Toko dan Ruko

Pada periferi zona Jalan Yosodipuro memiliki keragaman

jenis toko jika ditinjau dari jenis barang dagangannya.

Antara lain : mini market, toko alat jahit, toko kain, toko

barang-barang elektronik, toko furniture, toko perlengkapan

rumah tangga, showroom, dan kios-kios maupun warung-

warung kecil lainnya. Toko tersebut tidak hanya untuk

memenuhi kebutuhan pokok penduduk sekitar Kelurahan

namun cakupan pelayanannya sampai penduduk se Kota

Surakarta. Toko tersebut muncul setelah adanya perubahan

wujud kawasan di sekitar zona Jalan Yosodipuro setelah

adanya pembangunan Solo Paragon yang dahulunya

merupakan kawasan mati.

Keberadaan toko dan warung di Jalan Yosodipuro bagian

timur sebagai akibat adanya kawasan pendidikan TK – SD

dan berseberangan dengan Rumah Sakit sehingga lebih

bertujuan untuk memenuhi kebutuhan murid dan penjenguk

pasien. Dan masih banyak pula toko yang berada di

sepanjang Jalan Dr. Muwardi, diantaranya toko pakaian,

toko buku, toko makanan, dan lain-lain. Di sepanjang jalan

Dr. Muwardi memang selain menjadi kawasan kompleks

pendidikan, tetapi pada malama harinya kawasan tersebut

berubah menjadi kawasan kuliner di malam hari. Ini

merupakan salah satu potensi bagi perkembangan sekitar

Solo Paragon.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 48

Untuk ruko, sebelum pembangunan Solo Paragon terdapat

satu ruko yang belum terisi/tersewa. Kini ruko-ruko

menjamur di sekitar Solo Paragon. Ruko-ruko ini dijumpai

di sebelah barat Solo Paragon, terletak pinggir jalan

Yosodipuro dan sebagian lain di dalam gang kecil.

Kegiatan ini berkembang dan tetap ramai walaupun area

parkirnya tidak begitu luas.

Seperti yang tertera pada Gambar 4.15 di bawah ini.

b. Pasar

Satu-satunya pasar yang letaknya dekat dengan Solo

Paragon dan satu-satunya pasar milik Kelurahan

Mangkubumen adalah Pasar Nangka. Pasar tradisional

Gambar 4.14 Toko Sesudah Pembangunan


Gambar 4.13 Toko Sebelum Pembangunan


Gambar 4.15

Ruko Baru Sesudah




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 49

tersebut sudah lama berdiri di Kota Surakarta. Cakupan

pelayanannya sampai pada tingkat kota. Namun jalan di

sekitar pasar itu berupa jalan kecil yang sekaligus

dipergunakan sebagai lahan parkir. Sehingga walaupun

jalan di sekitar pasar dibuat one way, tetap terjadi

kemacetan di sekitar pasar. Berikut adalah Gambar 4.16,

Pasar Tradisional Nangka.

c. Restoran

Untuk restoran, sebelum pembangunan Solo Paragon jarang

dijumpai di sepanjang jalan khususnya jalan arteri sekunder

(jalan utama). Kini setelah pembangunan Solo Paragon,

resrtoran berkembang dan banyak dijumpai pada sepanjang

Jalan Yosodipuro dan sepanjang Jalan Dr. Muwardi. Mulai

dari restoran, cafe, sampai dengan warung makan dan PKL

yang berdagang makanan di pinggir jalan.

Jenis restoran sebelum Solo Paragon dibangun tepatnya

pada Jalan Cipto Mangunkusumo dan cafe sesudah Solo

Paragon dibangun seperti pada Gambar 4.17 dan Gambar

4.18 di bawah ini :

Gambar 4.16 Pasar Tradisional nangka




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 50

d. Laundry dan Salon

Kegiatan laundry dan Salon banyak dijumpai di sekitar

Solo Paragon, baik sebelum pembangunan itu berlangsung

maupun sudah berlangsung. Ini dikarenakan daerah tersebut

menjadi lokasi yang strategis untuk mendirikan laundry dan

salon. Dan untuk kegiatan salon terus berkembang di

sekitar Solo Paragon ini dengan sasaran menengah ke atas.

Sehingga membentuk pandangan bahwa sekitar Solo

Paragon menjadi sentra beraneka macam salon. Pada

Gambar 4.19 dan Gambar 4.20 di bawah ini adalah gambar

salon yang ada sebelum pembangunan Solo Paragon dan

sesudah pembangunan Solo Paragon.

Gambar 4.18

Kafe Sesudah Pembangunan


Gambar 4.17 Restoran Sebelum Pembangunan Solo

Paragon Sumber : Peneliti, 2010



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 51

Sedangkan Gambar 4.21 dan Gambar 4.22 adalah gambar

laundry yang sebelum Solo Paragon dibangun sudah ada di

jalan Hasanudin, dan gambar laundry yang baru-baru ini

dibangun setelah pembangunan Solo Paragon di Jalan

Yosodipuro.

e. Perhotelan

Banyak terdapat hotel di sekitar kawasan penelitian yang

dari awal sebelum Solo paragon berdiri, hotel-hotel itu

sudah ada. Seperti hotel Agas dan hotel Suka Marem. Dan

ada pula hotel yang dibangun setelah Solo Paragon ada

seperti hotel De Solo. Dan dari berbagai level mulai dari

hotel bintang satu sampai dengan hotel bintang tiga.

Gambar 4.19 Salon Sebelum Pembangunan


Gambar 4.20

Salon Sesudah Pembangunan Solo Paragon


Gambar 4.21 Laundry Sebelum


Gambar 4.22

Laundry Sesudah Pembangunan Solo Paragon




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 52

Berikut gambar hotel-hotel yang berada di sekitar Solo

Paragon sebelum Solo Paragon berdiri seperti pada Gambar

4.23.

f. Bimbingan Belajar

Berhubung daerah sekitar Solo Paragon juga merupakan

kawasan dekat dengan kawasan pendidikan, sehingga untuk

kegiatan bimbingan belajar kian menjamur di daerah

tersebut. Dahulunya banyak dibangun bimbingan belajar di

sepanjang Jalan Dr. Muwardi, namun kini semenjak Solo

Paragon dibangun, muncul lagi bimbingan belajar yang

berada di sebelah utara dan barat Solo Paragon.

Selain Bimbingan Belajar yang menitikberatkan

pendidikan, ada pula tempat kursus untuk mengasah skill di

dunia model yang letaknya di ruko sebelah barat Solo

Paragon.

Salah satu bangunan Bimbingan Belajar sesudah Solo

Paragon berdiri yang terletak di sebelah utara Solo Paragon

tepatnya di Jalan Yosodipuro dapat dilihat pada Gambar

4.24.

Gambar 4.23 Hotel di jalan Hasanudin




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 53

g. Praktek Dokter

Praktek dokter sering ditemui di sekitar kawasan Solo

Paragon, baik di sepanjang periferi maupun di kawasan

perumahan dan permukiman di belakang koridor (enclave).

Konsumen dari praktek dokter adalah masyarakat di sekitar

kawasan penelitian, khusus untuk dokter spesialis

jangkauan pelayanan telah mencapai masyarakat di luar

wilayah studi.

h. Bengkel dan tambal ban

Belum terdapat bengkel resmi atau yang bersifat formal di

daerah sekitar Solo Paragon, yang ada hanya bengkel

informal di pinggir-pinggir jalan kolektor sekunder dan

sudah ada sebelum SOlo Paragon dibangun. Seperti pada

Gambar 4.25 berikut ini :

Gambar 4.24 Bimbingan Be lajar Sesudah




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 54

i. Kegiatan jasa lainnya

Kegiatan jasa lainnya yang dimaksud adalah kost-kostan,

jasa privat mengemudi mobil, warnet, wartel, dan lain-lain

yang ditemui di seluruh wilayah penelitian.

5. Pemanfaatan lahan untuk perkantoran

a. Perkantoran pemerintah

Perkantoran Pemerintah yang terdapat di wilayah studi antara

lain : Perkantoran Pemerintah (Kantor Kelurahan

Mangkubumen) dan Kantor Dinas Perdagangan,

Perindustrian dan Koperasi (Disperindagkop). Salah satu

bangunan perkantoran pemerintah dapat dilihat pada

Gambar 4.26.

Gambar 4.25

Bengkel dan Tambal Ban di Jalan Cipto Mangunkusumo


Gambar 4.26 Kantor Kelurahan

Mangkubumen Sumber : Peneliti, 2010



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 55

b. Perkantoran swasta

Perkantoran Swasta yang dimaksud adalah perkantoran

bisnis dan profesional, antara lain berupa : kantor notaris,

kantor pengacara yang berada di bagian enclave

(permukiman), dan kantor keuangan atau finence, kantor

ticketing penerbangan pesawat terbang, dan lain-lain yang

tersebar di bagian periferi koridor Jalan Yosodipuro. Salah

satu perkantoran yang berkembang di wilayah studi

sesudah Solo Paragon dibangun dapat dilihat pada Gambar

4.27.

c. Bank

Untuk kegiatan Bank, hanya terdapat 1 kantor cabang saja

yaitu LIPPO BANK, karena peruntukan bank lebih

dominan di sepanjang Jalan Slamet Riyadi atau di sebelah

selatan Solo Paragon. Karena memang perkembangan

untuk kegiatan Bank berada di Jalan utama Kota Surakarta

yaitu Jalan Slamet Riyadi. Sementara ini juga terdapat

ATM yang terletak di depan Solo Paragon.

Gambar 4.27

Kantor Keuangan Sesudah Pembangunan Solo Paragon




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 56

d. Asuransi

Terdapat satu asuransi yang letaknya di Jalan kolektor

sekunder yaitu Jalan Wora Wari. Untuk kegiatan asuransi,

dapat dilihat pada Gambar 4.28.

Berdasarkan hasil olah data proporsi kegiatan komersial (perdagangan,

jasa, pendidikan, perkantoran dan kesehatan) pada bagian periferi sebelum

dan sesudah Solo Paragon dibangun di wilayah tersebut dapat dilihat pada

tabel 4.5 berikut ini :

Tabel 4.5 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi Kawasan Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon

No Jenis Kegiatan &Fungsi Bangunan Jumlah Bangunan

1. Perdagangan

Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Toko elektronik Toko pakaian 1 3

Toko kelontong Toko pulsa 8 6

Toko furniture Toko wallpaper 1 1

Toko pulsa Toko boneka 5 2

Toko alat jahit Toko tas 1 1

Toko mesin foto copy Toko elektronik 1 2

Showroom motor Toko makanan 1 4

- Toko kelontong 5

Toko minimarket -

2

Toko buku 1

Jumlah 18 27

Gambar 4.28

Kantor Asuransi Sesudah




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 57

2. Jasa dan Kost-kostan Jumlah Bangunan

Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Laundry Laundry 3 4

Salon Salon 2 4

Kost-kostan Pelatihan setir mobil 3 1

Wartel Kost-kostan 1 7

Penjahit Warnet 1 1

Foto copy Kursus keterampilan 1 1

Rias pengantin Percetakan 1 1

Jumlah 11 19

3 Pendidikan Jumlah Bangunan

Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah

TK Sekolah swasta 1 2

SD Bimbingan belajar 2 3

SMP -

2 -

Bimbingan belajar 1

Jumlah 6 5

4 Perkantoran Jumlah Bangunan

Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Kantor kelurahan Kantor asuransi 1 3

Kantor notaris Kantor cabang 5 2

- Kantor notaris - 5

Jumlah 6 10

5 Kesehatan Jumlah Bangunan


Praktek dokter Praktek dokter 4 7 Apotek Apotek 1 4

- Klinik bersama - 1

Jumlah 5 12


Dari tabel di atas, dapat dilihat bahwa proporsi kegiatan komersial pada

bagian periferi kawasan penelitian sebelum dan sesudah adanya

pembangunan Solo Paragon mengalami pertambahan. Di bawah ini adalah

proporsi kegiatan komersial pada bagian enclave sebelum dan sesudah

Solo Paragon dibangun di wilayah tersebut dapat dilihat pada tabel 4.6

berikut ini :



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 58

Tabel 4.6 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave Kawasan

Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon

No Jenis Kegiatan &Fungsi Bangunan Jumlah Bangunan

1. Perdagangan


Toko kelontong Toko kelontong 11 13

Toko furniture Toko makanan 1 4

Toko pulsa Toko pulsa 3 5

Jumlah 15 22

2. Jasa dan Kost-kostan Jumlah Bangunan


Laundry Laundry 5 3

Salon Salon 3 2

Kost-kostan Kost-kostan 5 4

Wartel Kursus keterampilan 2 1

Rias pengantin Percetakan 1 -

Jumlah 14 9

3 Pendidikan Jumlah Bangunan


TK Sekolah swasta 1 1

SD Bimbingan belajar 1 1

Jumlah 2 2

4 Perkantoran Jumlah Bangunan


Kantor notaris Kantor notaris 5 4

Jumlah 5 4

5 Kesehatan Jumlah Bangunan


Praktek dokter Praktek dokter 2 4

Apotek Apotek 1 1

Jumlah 3 5


Dari tabel di atas, dapat dilihat bahwa proporsi kegiatan komersial pada

bagian periferi kawasan penelitian sebelum dan sesudah adanya

pembangunan Solo Paragon mengalami pertambahan. Berikut ini adalah

peta yang menunjukkan guna lahan atau pemanfaatan lahan yang ada di

sekitar Solo Paragon pada tahun 2006 (sebelum ada isu pembangunan Solo

aragon) dan tahun 2010 (sesudah pembangunan Solo Paragon) :



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 59

Gambar 4.29 Peta Pemanfaatan Lahan Sekitar Solo Paragon Tahun

2006



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 60

Gambar 4.30 Peta Pemanfaatan Lahan Sekitar Solo Paragon Tahun

2010



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 61

4.5 Kondisi Sosial

Dengan mengambil batas area yang tercakup dalam 3 Kelurahan

yaitu Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan Kelurahan

Sriwedari. Maka dicantumkan data monografi tiap-tiap keluarahan tersebut

sesuai kebutuhan penelitian diantaranya seperti jumlah penduduk dan

migrasi penduduk sebelum pembangunan Solo Paragon (tahun 2006) dan

sesudah pembangunan Solo Paragon (tahun 2009).

Berikut tabel monografi penduduk, migrasi dan mutasi penduduk tiap-tiap

kelurahan tahun 2006 dan tahun 2009 :

Tabel 4.7 Jumlah Penduduk Kelurahan Mangkubumen

No Perincian Tahun 2006

(Sebelum)

Tahun 2009

(Sesudah)

1 Jumlah penduduk awal bulan 9798 9894

2 Kelahiran 8 12

3 Kematian 5 7

4 Pendatang 8 19

5 Pindah 6 19

Jumlah 9803 9899

Sumber : Monografi Kelurahan Mangkubumen, Tahun 2006 dan Tahun 2009

Jumlah penduduk keseluruhan di Kelurahan Mangkubumen tahun

2009 adalah sebesar 9899 jiwa. Dapat dilihat bahwa terjadi cukup banyak

penduduk yang datang, tetapi banyak pula yang pindah dari kelurahan

tersebut selama kurun waktu 3 tahun. Berikut adalah tabel yang

menunjukkan angka jumlah penduduk di Kelurahan bagian dari letak solo

Paragon, Kelurahan Penumping :

Tabel 4.8 Jumlah Penduduk Kelurahan Penumping

No Perincian Tahun 2006

(Sebelum)

Tahun 2009

(Sesudah)

1 Jumlah penduduk awal bulan ini 5553 5611

2 Kelahiran 2 3



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 62

3 Kematian 3 2

4 Pendatang 4 3

5 Pindah 7 14

Jumlah 5549 5621

Sumber : Monografi Kelurahan Penumping, Tahun 2006 dan Tahun 2009

Jumlah penduduk keseluruhan di Kelurahan Penumping tahun

2009 adalah sebesar 5621 jiwa. Dapat dilihat bahwa terjadi cukup banyak

penduduk yang pindah ke luar kelurahan tersebut. Selanjutnya adalah tabel

yang menunjukkan angka jumlah penduduk kelurahan yang menjadi

bagian lain dari letak solo Paragon, Kelurahan Sriwedari :

Tabel 4.9 Jumlah Penduduk Kelurahan Sriwedari

No Perincian Tahun 2006 (Sebelum)

Tahun 2009 (Sesudah)

1 Jumlah penduduk awal bulan ini 5252 5287

2 Kelahiran 3 4

3 Kematian 4 2

4 Pendatang 4 3

5 Pindah 11 13

Jumlah 5244 5279

Sumber : Monografi Kelurahan Sriwedari, Tahun 2006 dan Tahun 2009

Jumlah penduduk keseluruhan di Kelurahan Sriwedari tahun 2009

adalah sebesar 5279 jiwa. Dapat dilihat bahwa terjadi cukup banyak

penduduk yang pindah ke luar kelurahan tersebut.

Ketiga kelurahan tersebut membentuk suatu organisasi yang

terbentuk karena menjadi satu bagian Solo Paragon. Salah satu organisasi

sosial warga sekitar Solo Paragon yang aktif dan menamakan dirinya MPS

yakni kepanjangan dari Mangkubumen Penumping Sriwedari. Yang mana

ketua ormas tersebut sekaligus menjadi tangan kepercayaan pihak

pengembang. Rumpun paguyuban MPS dibentuk sejak tahun 2006 atau



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 63

awal pembangunan Solo Paragon. Mereka semakin solid dan intens

keterlibatannya semenjak adanya pembangunan Solo Paragon. Masing-

masing warga Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan

Kelurahan Sriwedari mengikutsertakan diri mereka sebagai salah satu

anggota paguyuban MPS ini. Terkait pembangunan Solo Paragon, MPS

dijadikan warga sebagai tangan panjang warga untuk mengeluarkan

pendapat, pro maupun kontra. Begitu juga sebagai wadah yang

menampung keluhan-keluhan warga selama masa pembangunan yang

kemudian lewat MPS akan disampaikan langsung kepada pihak

manajemen Solo Paragon.

Karakteristik sosial kemasyarakatan disini mencakup tata

pergaulan di masyarakat yang berupa aktivitas sosial budaya dan mobilitas

penduduk yang mencakup mobilitas dalam kawasan maupun mobilitas

luar kawasan. Karakteristik sosial masyarakat sangat dipengaruhi oleh

mata pencaharian masing-masing penduduk. Status sosial warga yang

bertempat tinggal khususnya pada bagian periferi di sekitar Solo Paragon

rata-rata penduduk dengan status sosial tinggi. Dan untuk yang bertempat

tinggal pada bagian enclave, rata-rata hanya penduduk dengan status sosial

biasa atau sedang. Sehingga masyarakat yang mempunyai status sosial

tinggi, kebanyakan memiliki sifat individualistis. Dikarenakan status

ekonomi mereka yang tinggi pula dibanding lainnya. Akan tetapi,

masyarakat yang bertempat tinggal di kawasan permukiman dengan status

sosial sedang, mereka kebanyakan masih melakukan interaksi sosial

dengan baik, mau bergaul dengan sesama tetangga, dan rukun antar

warga. Terkadang mereka sering mengadakan gotong royong untuk

kepentingan bersama, seperti kepentingan kebersihan, kesehatan, dan

hanya sekedar bersosialisasi bersama. Awal pembangunan Solo Paragon,

pihak pengembang juga sering melibatkan warga sekitar dalam setiap

acara, seperti olah raga bersepeda bersama, acara peresmian Solo Paragon,

dan lain-lain.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 64

Karena Solo Paragon yang dominan terletak di RW V Kelurahan

Mangkubumen ini rencananya akan membentuk RT sendiri yakni RT V,

sehingga hal itu membuat semakin banyaknya jumlah penduduk di

Kelurahan Mangkubumen dan semakin menambah kepadatan penduduk di

kelurahan tersebut. Namun warga sekitar merasa tidak siap menerima

kehadiran Solo Paragon dan mengkhawatirkan adanya kesenjangan antar

kelas masyarakat di lingkungan mereka. Warga sekitar merasa

karakteristik sosial dan adat istiadat calon penghuni apartemen berbeda

dengan masyarakat lingkungan sekitarnya. Sehingga kesiapan warga

sekitar dalam menerima kehadiran apartemen Solo Paragon diperoleh hasil

sebagai berikut ini.

Tabel 4.10 O lah Data Kusioner Variabel Sosial Pertama

Sumber : Hasil Survey dan Analisa, Tahun 2010

Sebelum Solo Paragon dibangun, lahan kosong seluas ±4 Ha

tersebut menjadi ruang publik bagi masyarakat sekitar. Biasanya anak-

anak warga sekitar khususnya RW 02 menggunakannya untuk sarana

bermain. Tetapi kini ruang gerak mereka merasa dibatasi, lahan tersebut

dipagari dan dijaga ketat. Khususnya bagi PKL yang dulunya berjualan di

sekitar lahan Solo Paragon. Namun kini mereka para pedagang kaki lima

tersebut kehilangan lokasi strategis mereka untuk berjualan seperti

biasanya, karena lahan di sekitar Solo Paragon kini dibersihkan dari PKL.

Sehingga mereka tidak dapat lagi secara bebas berjualan di sekitar lokasi

proyek karena adanya penggusuran dari pihak Solo Paragon dan pihak

pemerintah Kota Surakarta. Walaupun pada kenyataannya sebagian dari

mereka masih ada yang nekat berjualan selama pembangunan berjalan.

Variabel Jawaban Jumlah Masyarakat tidak

siap menerima kehadiran Solo

Paragon

Setuju 63

T idak setuju 22

Jumlah responden 85



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 65

Dari hasil survey yang dilakukan, maka diperoleh hasil olah data

kuisioner variabel sosial yaitu tereduksinya ruang publik bagi masyarakat

sekitar khususnya bagi PKL yang tertera dalam tabel berikut.

Tabel 4.11 O lah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua

Adanya Solo Paragon

mengakibatkan tereduksinya ruang

publik bagi PKL

Jawaban Jumlah Setuju 52

T idak setuju 33

Jumlah responden 85


Jumlah dan sebaran lokasi ruang publik yang dinikmati oleh

masyarakat sekitar khususnya PKL bermacam di setiap lokasi.

Berdasarkan data kelurahan yang diperoleh, jumlah PKL yang berjualan di

wilayah penelitian dapat ditabulasikan dalam tabel 4.10 berikut ini :

Tabel 4.12 Jumlah PKL Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo

Paragon

Sumber : Hasil Penelitian, Tahun 2010

Dari tabel di atas, menunjukan penurunan jumlah PKL yang

berada di jalan-jalan yang mengelilingi lahan Solo Paragon seperti Jalan

Yosodipuro, Jalan Cipto Mangunkusumo, Jalan Sutomo, dan Jalan

Arumndalu. Berikut ditunjukkan peta ruang publik PKL yang berjualan di

sekitar terbanyak yakni di sekeliling lahan Solo Paragon. Seperti pada

gambar 4.31, peta ruang publik PKL di sekeliling Solo Paragon.

No Lokasi Sebelum Sesudah 1 Sepanjang Jalan Yosodipuro 21 17

2 Sepanjang Jalan Hasanudin 13 13

3 Sepanjang Jalan Dr. Muwardi 18 20

4 Sepanjang Jalan Cipto Mangunkusomo 10 4

5 Sepanjang Jalan Sutomo 5 1

6 Sepanjang Jalan Mawar 7 8

7 Sepanjang Jalan Dr. Supomo 6 6

8 Sepanjang Jalan Arumndalu 4 1

Jumlah 84 70



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 66

Gambar 4. 31

Peta Ruang Publik PKL di Sekeliling Solo Paragon



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 67

4.6 Kondisi Perekonomian

Kondisi perekonomian warga sekitar apartemen Solo Paragon

bermacam-macam mulai dari tingkat ekonomi menengah ke bawah sampai

dengan menengah ke atas. Dan dari data yang diperoleh, mengalami

kenaikan harga tanah dari tahun ke tahun. Ditambah dengan adanya Solo

Paragon membuat harga tanah di sekitarnya melambung tinggi. Sehingga

di antara mereka banyak yang justru menjual tanah milik mereka,

mengontrakkan, atau dipertahankan karena menganggap tanah mereka

adalah aset yang sangat berharga. Seperi pernyataan dalam wawancara

berikut ini :

“Tanah milik pribadi saya juga naik, demikian juga dengan harga

pajak bumi dan bangunannya (PBB). Warga lain pun juga mengakui hal

itu. Kenaikan harga tanah kami sekarang di RW 5 Kelurahan

Mangkubumen yang bagian dalam sekitar 3 juta rupiah/meter. Dan harga

pajak terakhir yang saya bayarkan sekitar 500.000 ribu rupiah” (Ketua

RW V Kelurahan Mangkubumen)

Berikut Tabel 4.13 dan Tabel 4.14 adalah data harga tanah di

sekitar Solo Paragon yang terbagi menjadi 2 antara di bagian periferi dan

bagian enclave :

Tabel 4.13 Harga Tanah di Sekitar Solo Paragon

No

Klasifikasi

Harga (per meter) Sebelum Ada Solo

Paragon

Harga (per meter) Sesudah Ada Solo

Paragon

1 Periferi ± 2 juta rupiah ± 4-5 juta rupiah

2 Enclave ± 1 juta rupiah ± 2-3 juta rupiah

Sumber : Hasil Olah Data BPN, Tahun 2010



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 68

Tabel 4.14 Harga Pajak Bumi dan Bangunan di Sekitar Solo

Paragon

No

Klasifikasi

Harga (per meter) Sebelum Ada Solo

Paragon

Harga (per meter) Sesudah Ada Solo

Paragon

1 Periferi ± 500.000 ribu

rupiah ± 750.000 ribu rupiah

2 Enclave ± 300.000 ribu

rupiah ± 500.000 ribu rupiah

Sumber : Hasil Olah Data PBB, Tahun 2010

Karakteristik perekonomian kawasan Solo Paragon dapat dilihat

dari sebaran jenis kegiatannya, visualisasi aktivitas perekonomian dan

intensitasnya. Jenis aktivitas perekonomian mencakup aktivitas formal dan

informal. Sedangkan intensitas aktivitas perekonomian dapat dilihat dari

visualisasi pergerakan penduduknya dan terjadinya aktivitas ekonomi serta

kesempatan kerja yang tersedia terutama kesempatan bekerja ke dalam

Solo Paragon.

Jenis aktivitas ekonomi mengalami peningkatan baik jenis maupun

jumlahnya. Terdiri dari kegiatan perdagangan dan jasa, seperti munculnya

ruko-ruko, toko, restoran, cafe, salon, laundry, kost-kostan dan masih

banyak lagi kegiatan baik yang mendukung perdagangan dan jasa, ataupun

mendukung banyaknya sarana pendidikan di sekitar kawasan penelitian.

Indikasinya berupa aktivitas perekonomian yang sangat berhubungan

dengan adanya Solo Paragon dan pemenuhan kebutuhan di kawasan

pendidikan dekat Solo Paragon.

Intensitas kegiatan ekonomi dapat dilihat dari banyaknya aktivitas

ekonomi yang ada di sekitar kawasan penelitian. Jenis yang paling

menggambarkan aktivitas tersebut dan paling intens adalah perdagangan

dan jasa seperti banyaknya toko, salon dan restoran. Aktivitas tersebut

dimulai pukul 09.00 WIB sampai dengan pukul 22.00 WIB terutama pada

malam hari, di sepanjang koridor Jalan Dr. Muwardi ramai pedagang kaki

lima yang berjualan beraneka ragam jajanan kuliner malam hari.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 69

Sedangkan kesempatan bekerja adalah perbandingan antara

penduduk yang bekerja dengan angkatan kerja. Angkatan kerja adalah

penduduk yang siap terlibat dalam kegiatan ekonomi produktif. Karena

keterbatasan data, untuk angkatan kerja diasumsikan sebagai usia angkatan

kerja atau usia produktif yaitu usia 14 tahun ke atas.

Berikut adalah tabel kesempatan bekerja pada masing-masing

Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan kelurahan

Sriwedari.


Mangkubumen

Kel. Umur Laki-laki Perempuan

0 - 4 568 312

5 - 9 218 570

10 - 14 536 500

15 - 19 540 470

20 - 24 508 516

25 - 29 516 531

30 - 39 610 753

39 - 49 609 560

50 - 59 360 467

60 - 409 331

Jumlah 4874 5010

Sumber : Monografi Kelurahan Mangkubumen, Tahun2009

Dari tabel di atas, dapat diketahui bahwa jumlah penduduk di

Kelurahan Mangkubumen yang termasuk usia belum produktif (0-14

tahun) adalah sebesar 2704 jiwa. Dan yang termasuk usia angkatan

kerja atau usia produktif (14-59 tahun) adalah sebesar 6440 jiwa,



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 70

sedangkan yang termasuk usia non produktif (60 ke atas) adalah

sebesar 740 jiwa.


Penumping


0 - 4 198 292

5 - 9 273 222

10 - 14 399 300

15 - 19 298 344

20 - 24 372 350

25 - 29 302 383

30 - 39 341 321

39 - 49 263 337

50 - 59 147 289

60 - 89 97

Jumlah 2682 2935

Sumber : Monografi Kelurahan Penumping, Tahun 2009


Kelurahan Penumping yang termasuk usia belum produktif (0-14

tahun) adalah sebesar 1684 jiwa. Dan yang termasuk usia angkatan

kerja atau usia produktif (14-59 tahun) adalah sebesar 3747 jiwa,

sedangkan yang termasuk usia non produktif (60 ke atas) adalah

sebesar 186 jiwa.

Tabel 4.17 Jumlah Penduduk Berdasarkan Usia Kerja di Kelurahan Sriwedari


0 - 4 189 201

5 - 9 274 243

10 - 14 397 334



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 71

15 - 19 295 332

20 - 24 268 349

25 - 29 300 380

30 - 39 345 331

39 - 49 268 334

50 - 59 149 286

60 - 88 98

Jumlah 2573 2888

Sumber : Monografi Kelurahan Sriwedari, Tahun 2009


Kelurahan Sriwedari yang termasuk usia belum produktif (0-14 tahun)

adalah sebesar 1638 jiwa. Dan yang termasuk usia angkatan kerja atau

usia produktif (14-59 tahun) adalah sebesar 3637 jiwa, sedangkan yang

termasuk usia non produktif (60 ke atas) adalah sebesar 196 jiwa.

Berikut adalah tabel jumlah penduduk berdasarkan mata pencaharian

di Kelurahan mangkubumen, Kelurahan Penumping dan Kelurahan

Sriwedari.


Mangkubumen

No Mata Pencaharian Jumlah

1 Petani mandiri -

2 Buruh tani -

3 Nelayan -

4 Pengusaha 365

5 Buruh industri 2332

6 Buruh bangunan 293

7 Pedagang 1143

8 Pengangkutan 614

9 Peg. Negeri (Sipil/ABRI)

899

10 Pensiunan 544



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 72

11 Lain-lain 2040

Jumlah 8236

Sumber : Monografi Kelurahan Mangkubumen, Tahun 2009

Mata pencaharian penduduk Kelurahan Mangkubumen paling banyak

adalah buruh industri. Dan jumlah pedagang mencapai angka 1143

jiwa. Berikut adalah tabel jumlah penduduk Kelurahan Penumping

menurut mata pencaharian :


Penumping


1 Petani mandiri -

2 Buruh tani -

3 Nelayan -

4 Pengusaha 60



7 Pedagang 7

8 Pengangkutan 39

9 Peg. Negeri (Sipil/ABRI)

76

10 Pensiunan 132

11 Lain-lain 718

Jumlah 3518

Sumber : Monografi Kelurahan Penumping, Tahun 2009

Berdasarkan monografi penduduk kelurahan, mata pencaharian

penduduk Kelurahan Penumping paling banyak adalah buruh industri.

Berikut adalah tabel jumlah penduduk Kelurahan Sriwedari menurut

mata pencaharian :



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 73


Sriwedari


1 Petani mandiri -

2 Buruh tani -

3 Nelayan -

4 Pengusaha 66



7 Pedagang 16

8 Pengangkutan 40

9 Peg. Negeri

(Sipil/ABRI) 87

10 Pensiunan 144

11 Lain-lain 617

Jumlah 3714

Sumber : Monografi Kelurahan Sriwedari, Tahun 2009

Berdasarkan monografi penduduk kelurahan, mata pencaharian

penduduk Kelurahan Sriwedari paling banyak adalah buruh

industri.

Jumlah penduduk angkatan usia kerja atau produktif di Kelurahan

yang menjadi kawasan dominan Solo Paragon sangat banyak.

Sehingga ini menjadi kesempatan warga sekitar untuk menjadi

pekerja di Solo Paragon. Karena isu yang berkembang bahwa

pembangunan apartemen Solo Paragon mengutamakan perekrutan

tenaga kerja terutama bagi warga sekitar. Namun pada prakteknya

isu tersebut tidak benar. Karena perekrutan tenaga kerja warga

sekitar hanya sebagai tenaga kerja bawah/kasar yakni security

(satpam), gardener (tukang kebun) dan mekanik. Seperti yang

dikutip dalam wawancara berikut :



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 74

“Pernyataan bahwa Solo Paragon mengutamakan perekrutan

tenaga kerja di sekitar Solo Paragon itu tidak benar adanya,

karena mereka hanya mengambil 15 orang saja dari warga dan

dijadikan sebagai gardener/tukang kebun dan security/satpam,

mekanik. Itupun haya untuk formalitas saja hanya sekedar agar

orang lain tahu bahwa Solo Paragon telah merekrut warga sekitar

yang berada di Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Sriwedari,

dan Kelurahan penumping yang menjadi lokasi atau wilayah

bagian pembangunan Solo Paragon.” (Ketua RW V kelurahan

Mangkubumen)

Sumber : Hasil Wawancara, Tahun 2010

Gambar 4.32 Diagram Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja di Solo Paragon

4.7 Potensi Lingkungan Sekitar Wilayah Studi

Selain banyaknya fasilitas sarana pelayanan publik yang

mengelilingi sekitar Solo Paragon, fasilitas-fasilitas tersebut juga menjadi

potensi yang sangat potensial untuk mendukung keberadaan apartemen

Solo Paragon. Sarana-sarana tersebut yakni :

1. Sarana Perdagangan

Sarana perdagangan yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 75

- Solo Grand Mall

- Kompleks ruko di Jalan Yosodipuro

- Kompleks ruko di Jalan Dr. Sutomo

- Restoran, warung/rumah makan

- Toko buku

- Toko furniture

- Pasar Tradisional Nangka

- Toko/kelontong

- PKL Kota Barat dan PKL sekitar Solo Paragon

2. Jasa

Kegiatan jasa yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :

- Salon kecantikan LBC, Salon Madame Korner, Salon Estetika, dan

lain-lain.

- Laundry

- Bimbingan Belajar

- Notaris

- Percetakan

3. Perkantoran, pemerintahan dan swasta

Sarana perkantoran yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :

- Kantor asuransi

- Kantor finance

- Kelurahan Mangkubumen

- Dinas Perdagangan dan Koperasi

4. Sarana Pendidikan

Sarana pendidikan yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :

- Kompleks TK, SDN (16, 15, 63)

- SMPN (25-26)

- SMA Muhammadyah 2

- TK – SD AL Firdaus

- SD – SMP Muhammadyah (Program Khusus)



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 76

- Lembaga Pendidikan IIAM

- Lembaga Pendidikan AKSMI

- Lembaga Pendidikan Komputer

5. Sarana Kesehatan

Sarana kesehatan yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :

- RSU PKU

- Beberapa kompleks Praktek Dokter Bersama/individu

- Apotek Kimia Farma, Apotek 24 jam Bunda, dan Apotek Kencana.

6. Hotel dan Gedung Pertemuan

- Hotel Agas

- Hotel De Solo

- Hotel Suka Marem

- Gedung pertemuan Koperasi Waris

Salah satu kegiatan perdagangan yang terdekat dan menonjol di

sekitar Solo Paragon adalah keberadaan Solo Grand Mall. Mall yang

terletak di sebelah selatan Solo Paragon dan dibatasi Jalan Kalitan sudah

ada sebelum Solo Paragon muncul. Hal itu menjadi potensi tersendiri yang

memiliki magnet antar keduanya.

Terdapatnya banyak fasilitas di sekitar Solo Paragon tidak begitu

saja membuat hidup kawasan Yosodipuro dalam waktu 24 jam. Di koridor

sepanjang Jalan Dr. Muwardi yang terdapat berbagai sekolah negeri dan

swasta membuat kawasan tersebut ramai dan padat pada jam-jam sibuk

saja. Namun pada saat malam harinya kawasan itu berubah menjadi

kawasan yang mati. Keadaan ini menjadi kesempataan bagi para PKL

untuk berjualan khususnya makanan di sepanjang Jalan Dr. Muwardi.

Kawasan itu kini menjadi kawasan kuliner malam yang banyak didatangi

dari berbagai kalangan untuk menikmati jajanan malam atau hanya

sekedar nongkrong. Aktivitas semacam ini semakin berkembang seiring

dengan dibangunnya Solo Paragon.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

77

BAB 5

ANALISIS PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO

PARAGON TERHADAP KONDISI LINGKUNGAN SEKITARNYA

Analisis ini dilakukan dengan 3 tahap analisis, yang pertama adalah

analisis pengaruh fisik berupa analisis perubahan pemanfaatan lahan ditinjau

dari perubahan orientasi sebaran lokasi kegiatan komersial selama

pembangunan apartemen Solo Paragon berlangsung. Analisis ini dimaksudkan

untuk mengidentifikasi pengaruh fisik berupa perubahan pola spasial

penyebaran kegiatan komersial dan perubahan wujud kawasan dengan teknik

deskriptif dan disajikan secara spasial. Tahap selanjutnya adalah menganalisis

kondisi sosial warga sekitar kemudian dilanjtukan dengan menganalisis kondisi

ekonomi sekitar dengan teknik deskriptif.

5.1 Analisis Pengaruh Fisik

Analisis pengaruh fisik disini membahas gejala-gejala perubahan

fisik yang timbul akibat adanya pembangunan apartemen Solo Paragon

secara hirarkis dimulai dari menganalisis gejala perkembangan kegiatan

komersial, menganalisis jenis dan sebaran kegiatan komersial, dan pola

perkembangan pemanfaatan lahan. Kemudian menganalisis pengaruh fisik

lain seperti analisis kondisi jaringan jalan, dan kepadatan bangunan.

5.1.1 Gejala Perkembangan Kegiatan

Analisis perkembangan kegiatan yang dibahas di sini dikaitkan

dengan pola pemanfaatan lahan eksisting di kawasan penelitian dan

dengan teori yang tercantum dalam bab tinjauan teori. Dikatakan di dalam

teori Yunus, bahwa terdapat kaitan yang sangat erat antara nilai lahan dan

penggunaan lahan. Semakin tinggi harga lahan akan menyebabkan

kegiatan-kegiatan tertentu saja (tingkat produktifitasnya tinggi) yang

dilokasikan di lahan tersebut. Sehingga seperti yang dapat di lihat

lapangan, semenjak muncul Solo Paragon mengubah pola pemanfaatan



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

78

lahan di sekitarnya dan timbul gejala-gejala perubahan kegiatan yang

didominasi oleh kegiatan yang komersil. Berbeda dengan keaadaan yang

sebelumnya dimana kawasan tersenut merupakan kawasan yang mati dan

kurang hidup.

Perkembangan kegiatan komersial di sekitar Solo Paragon yang

sangat menonjol adalah di sepanjang koridor Jalan Yosodipuro,

disebabkan karena koridor ini memiliki prospek yang menjanjikan sebagai

kawasan pengembangan kegiatan komersial, dimana koridor Jalan

Yosodipuro merupakan akses penting sebagai penghubung menuju pintu

masuk Solo Paragon. Jadi, percepatan perubahan pemanfaatan lahan di

wilayah studi ditunjang oleh letak posisi koridor Jalan Yosodipuro yang

strategis. Di sini tumbuh kegiatan-kegiatan komersil yang sengaja

dibangun seiringan dengan adanya Solo Paragon.

Hal ini dikuatkan oleh warga sekitar yang mengakui bahwa

semakin menggeliatnya gejala perkembangan perubahan pemanfaatan

lahan di sekitar Solo Paragon. Seperti pada hasil kutipan wawancara

dengan ketua RW 05 Kelurahan Mangkubumen berikut ini :

“Memang harus diakui adanya Solo Paragon ini selain merugikan

warga dari segi lingkungan, sosial, dan lain-lain tetapi warga merasakan

adanya suatu keuntungan yaitu dengan membuka usaha, apapun itu, ya

toko, rumah makan, kost-kostan. itu menjadi keuntungan warga kami

khususnya yang sebelumnya kawasan permukiman kami tidak sehidup

yang sekarang” (Ketua RW 05 Kelurahan Mangkubumen)

Secara skematik, perkembangan kawasan studi penelitian mulai

awal tahun 1996 sampai dengan tahun 2010 disajikan dalam bentuk bagan,

seperti yang terlihat pada Gambar 5.1, bagan perkembangan kawasan

penelitian.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 79

Gambar 5.1

Bagan Perkembangan Kawasan Penelitian

Terdapat

sebuah Rumah Sakit

besar di

Jalan Yosodipuro

yaitu RSUP

Dr. Muwardi

Kawasan sekitar

menjadi ramai dan hidup. Banyak

kegiatan komersil di

sekitarnya dan semakin mendukung

kawasan peruntukan

mix use

< Tahun 1996 Tahun 1998

Peruntukan

kawasan tersebut

berubah setelah adanya isu

pembangunan mall

oleh Citraland di lahan bekas rumah

sakit

Mulai pembangunan mall,

apartemen, kondotel dan city walk Solo Paragon

sehingga muncul gejala-

gejala perkembangan perubahan pemanfaatan

lahan di sekitarnya

Tahun 2007 Tahun 2010 Tahun 2000

Karena krisis

moneter melanda, proyek Citraland

kolabs dan

kawasan tersebut menjadi mati /

kurang hidup



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

80

5.1.2 Jenis Kegiatan Komersial

Gejala perkembangan yang terjadi di kawasan sekitar Solo Paragon

telah mengubah pemanfaatan lahan di kawasan tersebut, yang pada

awalnya sebelum adanya pembangunan apartemen Solo Paragon di

dominasi hanya sebagai fungsi perumahan menjadi dominasi kegiatan

komersial. Kemudian selama kurun waktu 3 tahun belakangan ini mulai

berkembang kegiatan-kegiatan komersial semenjak adanya isu-isu Solo

Paragon dibangun. Hal ini dikuatkan dengan teori Von Thunen, Weber dan

Christaller bahwa karena adanya pertimbangan lokasi (produktivitas

lahan) sebagai salah satu faktor penyebab perubahan pemanfatan lahan.

Dan secara normatif masyarakat akan memaksimalkan keuntungan yang

dapat diperoleh dari lahan dan/atau kegiatan yang dilakukan dalam

pemilihan lokasinya.

Kemudian teori Tarigan yang menyatakan bahwa hubungan internal sangat

menentukan dinamika keterkaitan antara satu sektor dengan sektor

lainnya, sehingga apabila ada satu sektor yang tumbuh, akan mendorong

pertumbuhan sektor lainnya. Karena adanya keterkaitan antara sektor

apartemen, hotel, dan mall yang terdapat di dalam Solo Paragon, maka

mendorong pertumbuhan sektor lain seperti perdagangan, jasa, pendidikan,

perkantoran, dan kesehatan untuk saling mendukung antar satu sektor

dengan sektor yang lain.

Pada sub bab ini dibahas unit-unit perubahan yang teridentifikasi

dari hasil observasi maupun kuisioner. Untuk melihat unit-unit perubahan

yang ada di wilayah studi, perlu dilakukan pengelompokkan jenis kegiatan

komersial yang berkembang saat ini. Selain kawasan tersebut memiliki

potensi-potensi yang dibahas dalam bab sebelumnya yang mendukung

adanya peruntukan mix use, ditambah dengan adanya pembangunan Solo

Paragon kini mengakibatkan jenis pemanfaatan lahan komersial tumbuh

dan berkembang di kawasan Solo Paragon. Oleh karena itu,

kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan terjadi pada lokasi-lokasi



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

81

yang menawarkan peluang dan kemudahan dibandingkan dengan lokasi

lainnya, seperti tingkat aksesibilitas tinggi dan kelengkapan utilitas.

Jenis kegiatan komersial dapat dikelompokkan menjadi 5 (lima)

kelompok yaitu :

1. Kelompok Kegiatan Perdagangan, meliputi :

a. Toko, berupa toko buku, toko bahan bangunan, toko alat

jahit, toko furniture, toko elektronik, toko pakaian (butik),

toko perlengkapan rumah tangga, toko kelontong dan

minimarket.

b. Restoran, berupa rumah makan, warung makan, dan kafe.

2. Kelompok Kegiatan Jasa

a. Jasa personal, berupa kost-kostan, bimbingan belajar,

tempat kursus, salon kecantikan/pangkas rambut dan rias

pengantin, laundry, penjahit, wartel, warnet, fotokopi,

b. Perhotelan, berupa hotel bintang satu sampai hotel bintang

tiga.

3. Kelompok Kegiatan Pendidikan, meliputi : TK, SD Negeri dan

SD swasta, SMP Negeri dan SMP swasta, SMA swasta dan

Perguruan Tinggi swasta.

4. Kelompok kegiatan perkantoran, meliputi : kantor keuangan,

bank, kantor notaris, dan lain-lain.

5. Kelompok sarana kesehatan, meliputi : klinik, praktek dokter,

dan apotek.

Proporsi guna lahan komersial yang ada di kawasan penelitian

lebih menonjol di bagian periferi (menghadap jalan utama) lebih banyak

dimanfaatkan untuk kegiatan perdagangan. Yang dulunya sebelum

pembangunan Solo Paragon perdagangan sejumlah 18 unit, kini bertambah

27 unit menjadi sebanyak 45 unit. Selanjutnya kegiatan jasa yang dulunya

sebelum pembangunan Solo Paragon sejumlah 11 unit, kini setelah adanya

pembangunan Solo Paragon bertambah 19 unit menjadi sebanyak 30 unit.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

82

Sedangkan proporsi kegiatan pendidikan yang dulunya sebelum

pembangunan Solo Paragon sejumlah 6 unit, kini setelah adanya

pembangunan Solo Paragon bertambah 5 unit menjadi sebanyak 11 unit.

Untuk kegiatan perkantoran, yang dulunya sebelum pembangunan Solo

Paragon sejumlah 6 unit, kini setelah adanya pembangunan Solo Paragon

bertambah 10 unit menjadi sebanyak 16 unit. Untuk sarana kesehatan,

yang dulunya sebelum pembangunan Solo Paragon sejumlah 5 unit, kini

setelah adanya pembangunan Solo Paragon bertambah 12 unit menjadi

sebanyak 17 unit. Jadi, jumlah kegiatan perdagangan mempunyai

kontribusi terbesar dalam mengubah fungsi lahan perumahan menjadi

kegiatan komersial. Kegiatan perdagangan dirasakan paling cocok untuk

dikembangkan di wilayah penelitian karena memiliki aksesibilitas yang

tinggi ditinjau dari ”potential shoppers” yang banyak dan kemudahan

untuk datang/pergi ke/dari lokasi tersebut.

Proporsi kegiatan komersial yang berkembang di sepanjang

periferi koridor disajikan pada Tabel 5.1, tabel proporsi kegiatan komersial

pada bagian periferi kawasan penelitian.

Tabel 5.1 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi Kawasan Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon

No Jenis Kegiatan

Jumlah Bangunan

Sebelum Sesudah Jumlah Saat

Ini

1 Perdagangan 18 27 45

2 Jasa dan Kost-kostan 11 19 30

3 Pendidikan 6 5 11

4 Perkantoran 6 10 16

5 Kesehatan 5 12 17


Semakin meningkatnya aktivitas perubahan pemanfaatan lahan

pada periferi koridor juga akan mendorong perubahan pemanfaatan lahan



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

83

di lapisan belakangnya (enclave) untuk dijadikan sebagai kawasan

komersial pendukungnya. Begitu juga dengan pertambahan unit kegiatan

komersial seperti pada bagian periferi. Hal ini dapat dilihat pada Tabel 5.2,

dimana perubahan pemanfaatan lahan di bagian enclave ini berfungsi

sebagai pendukung yang ada di depannya (periferi).

Tabel 5.2 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave

Kawasan Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon

No Jenis Kegiatan

Jumlah Bangunan

Sebelum Sesudah Jumlah Saat

ini

1 Perdagangan 15 22 37

2 Jasa dan Kost-kostan 14 9 23

3 Pendidikan 2 2 4

4 Perkantoran 5 4 9

5 Kesehatan 3 5 8


Dari tabel di atas, terdapat peningkatan proporsi kegiatan

komersial ada bagian periferi maupun bagian enclave di sekitar Solo

Paragon yang disebabkan karena :

Adanya kegiatan perdagangan dan jasa, pendidikan, perkantoran, dan

kesehatan yang berkembang di sekitarnya melayani kebutuhan

penghuni apartemen dan hotel dalam Solo Paragon.

Adanya kegiatan perdagangan dan jasa, pendidikan, perkantoran, dan

kesehatan yang berkembang di sekitarnya sebagai pendukung dari

adanya kegiatan komersial pada bagian periferi akibat adanya pengaruh

yang berasal dari Solo Paragon

Kost-kostan banyak berkembang karena bagi warga sekitar untuk

menampung karyawan yang berasal dari luar kota

Sesuai dalam teori Yunus, dimana persaingan antara berbagai jenis

kegiatan untuk menduduki posisi paling ideal tersebut dengan sendirinya



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

84

akan dimenangkan oleh fungsi dengan kekuatan finansial paling tinggi dan

fungsi tersebut adalah fungsi retailing atau fungsi perdagangan. Sehingga

muncul asumsi bahwa, perkembangan jemis kegiatan komersial yang

terjadi adalah sebagai pengaruh adanya pembangunan Solo Paragon.

Kegiatan komersial yang berkembang di sekitar Solo Paragon

terbagi menjadi 2 skope pelayanan yakni skala pelayanan kecil (cakupan

pelayanan untuk daerah di sekitarnya) dan skala pelayanan besar (cakupan

pelayanan untuk skala kota). Berikut ini adalah peta jenis kegitaan

komersial dari sebelum adanya pembangunan apartemen Solo Paragon dan

jenis kegiatan komersial yang sebelum dan sesudah pembangunan

apartemen Solo Paragon pada Gambar 5.2.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 85

Gambar 5.2

Peta Jenis Kegiatan Komersial Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

86

5.1.3 Sebaran Lokasi Unit-unit Perubahan

Penyebaran kegiatan komersial tidak terkumpul secara merata

menjadi satu kawasan, tetapi membentuk pola memanjang atau Ribbon

Development di sepanjang jalan arteri sekunder. Seperti teori Von Thunen,

dimana lahan tersebut memiliki nilai produktivitas tinggi, maka menjadi

pertimbangan lokasi bagi masyarakat untuk mengadakan perubahan

penmanfaatan lahan. Karena lingkup penelitian ini adalah kawasan Solo

Paragon, maka produktivitas lahannya cenderung berkaitan dengan

aksesibilitas lokasi dan kemudahan untuk datang/pergi ke/dari lokasi

tersebut. Sebagai bentuk adaptasi masyarakat, lalu banyak muncul

kegiatan komersial baru yang lokasinya dekat dengan Solo Paragon. Oleh

karena itu masing-masing jenis kegiatan akan saling berkompetisi untuk

memperoleh lokasi dengan aksesibilitas tinggi dan strategis. Yang mana

nilai produktivitas tinggi di wilayah tersebut diasumsikan merupakan

pengaruh dari adanya Solo Paragon.

Dalam melakukan pengamatan terhadap pola spasial penyebaran

kegiatan komersial eksisting, wilayah studi dibagi menjadi 4 (empat)

segmen. Untuk memudahkan penyampaian informasi melalui penyajian

peta, maka digunakan prinsip pembagian segmen didasarkan pada

penggalan per blok kawasan mulai dari utara searah jarum jam, yaitu :

1. Segmen I : Sebelah utara Solo Paragon

(dibatasi oleh Jl. Yosodipuro – Jl. Hasanudin)

2. Segmen II : Sebelah timur Solo Paragon

(dibatasi oleh Jl. Cipto Mangunkusumo – Jl.Dr. Supomo)

3. Segmen III : Sebelah selatan Solo Paragon

(dibatasi oleh Jl. Jalan Sutomo – Jl.Slamet Riyadi)

4. Segmen IV : Sebelah barat Solo Paragon

(dibatasi oleh Jl. Arumndalu – Jl. Dr. Muwardi)

Pembagian segmen pada kawasan penelitian dapat dilihat dalam

Gambar5.3



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 87

Gambar 5.3 Peta Pembagian Segmen di Kawasan Penelitian



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

88

Pengamatan pada masing-masingsegmen juga di bedakan lagi menjadi 2

yaitu :

1. Bagian periferi (depan) yaitu bagian yang berhadapan langsung

dengan jalan utama (jaringan jalan arteri atau jalan kolektor).

2. Bagian enclave (belakang) yaitu bagian di belakang periferi (sekitar

permukiman) dan berhadapan langsung dengan jaringan jalan

lingkungan.

Dilihat dari hubungan lokasi penyebaran pada bagian periferi

dengan banyaknya unit-unit perubahan, maka dapat dilihat bahwa pada

segmen I khususnya pada bagian periferi Jalan Yosodipuro, merupakan

zona kosentrasi terjadinya perubahan dengan proporsi perubahan paling

besar. Hal ini didukung oleh karakteristik Jalan Yosodipuro yang strategis

dan terlatak tepat di sisi sebelah utara letak Solo Paragon dan merupakan

akses pintu masuk ke dalam Solo Paragon. Selain itu juga sebagai akses

pola pergerakan kendaraan dari barat menuju arah timur Kota Surakarta.

Berbeda dengan sebaran lokasi kegiatan komersial pada segmen II,

III, dan IV yang kegiatan komersialnya tidak sebanyak ada segmen I.

Akan tetapi proporsi kegiatan komersial yang ada pada segmen II, III, dan

IV lebih terkosentrasi pada bagian periferi dari pada bagian enclave. Ini

dikarenakan kawasan pada segmen I marupakan kawasan di sebelah utara

Solo Paragon yang sekaligus sebagai akses utama Solo Paragon. Pada

segmen I, kegiatan perdagangan dan jasa menempati angka yang paling

besar dari kegiatan lainnya. Kegiatan perdagangan pada segmen I

berkembang sebesar 40.74%, dan kegiatan jasa pada segmen I menempati

angka yang paling besar dari lainnya yakni 42.10%.

Dilihat dari hubungan lokasi penyebaran pada masing-masing

segmen di bagian periferi, dapat dilihat proporsi kegiatan komersial

heterogen secara memanjang/merembet pada tiap segmen dan terdapat

indikasi penurunan kosentrasi sebaran kegiatan komersial dari segmen I ke

segmen berikutnya, seperti pada segmen II dan segmen IV, kecuali pada



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

89

segmen III seperti yang terlihat pada Tabel 5.3. Hal ini mengindikasikan

adanya keterkaitan antar segmen dalam perubahan pemanfaatan lahan.

Tabel 5.3 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Periferi Pada Masing-

Masing Segmen

Segmen Perdagangan Jasa Pendidikan Perkantoran Kesehatan Jumlah

Tiap Segmen Unit Unit Unit Unit Unit

Segmen I 11 8 4 4 5 32

Segmen II 5 3 - 1 2 11

Segmen III 4 3 - 2 2 11

Segmen IV 7 5 2 2 3 19


Dari jumlah kegiatan komersial masing-masing segmen yang

ditunjukkan pada tabel di atas terlihat pada segmen I yang paling banyak.

Hal ini disebabkan karena pada segmen I, tepatnya yang terdaat Jalan

Yosodipiro merupakan jalan arteri sekunder yang perkembangan kegiatan

komersialnya lebih besar dan membentuk pola ribbon development.

Seperti yang ditunjukkan pada peta sebelumnya yaitu peta 5.2.

Pada bagian enclave, kecenderungan penyebaran kegiatan

komersial terlihat menyebar di dalam permukiman warga pada masing-

masing segmen. Distribusi kegiatan komersial masing-masing segmen

pada bagian enclave dapat dilihat pada Tabel 5.4. Kegiatan komersial di

bagian enclave, berupa perdagangan dan jasa dalam skala kecil, yaitu

berupa toko, kios, wartel, warung, dan kegiatan komersial lainnya.

Cakupan pelayanan kegiatan komersial pada bagian enclave tidak sebesar

apa yang ada pada bagian periferi. Sebagian besar adalah kegiatan yang

melayani kebutuhan warga di lingkungan permukiman mereka. Akan

tetapi perkembangan kegiatan komersial yang terjadi, mengalami kenaikan

semenjak adanya pembangunan apartemen Solo Paragon. Yang paling

menonjol adalah jasa kost-kostan. banyak warga yang dengan sengaja

membuka kost-kostan untuk para tenaga kerja kasar yang bekerja pada

proyek Solo Paragon yang berasal dari luar Kota Surakarta. Untuk kost -



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

90

kostan yang baru saja dibuka, terdapat lebih banyak tersedia pada segmen I

atau yang berada pada sebelah utara Jalan Yosodipuro, segmen II atau

yang berada di sebelah timur Jalan Cipto Mangunkusumo dan segmen IV

atau yang berada pada sebelah barat Jalan Arumndalu.

Tabel 5.4 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Enclave Pada Masing-

Masing Segmen

Segmen Perdagangan Jasa Pendidikan Perkantoran Kesehatan

Jumlah Unit Unit Unit Unit Unit

Segmen I 8 5 3 1 2 19

Segmen II 5 4 1 2 2 14

Segmen III 3 3 - - - 6

Segmen IV 6 2 3 1 1 13


Dari tabel di atas diperoleh hasil bahwa segmen I atau kawasan yang

terdapat koridor Jalan Yosodipuro paling mendominasi kegiatan komersial

dibanding segmen lainnya. Hal ini disebabkan karena selain letaknya yang

dekat dengan keberadaan Solo Paragon, juga terletak pada jalan arteri

sekunder yang sering dilewati para pengguna jalan. Sehingga muncul

banyak kegiatan komersial mix-use.

5.1.4 Pola Pemanfaatan Lahan Masing-Masing Segmen

Untuk memperjelas sebaran lokasi kegiatan komersial di wilayah

studi, maka pada sub bab ini diidentifikasi lokasi sebaran kegiatan

komersial eksisting melalui pengamatan pola pemanfaatan lahan pada

masing-masing segmen berikut :

1. Segmen I

Lokasi segmen I yaitu zona yang dibatasi oleh Jalan Yosodipuro

hingga Jalan Hasanudin tata guna lahan yang berkembang pada bagian

periferi pada segmen I didominasi oleh fungsi komersial (toko

elektronik, toko bahan bangunan, apotek, kantor keuangan, restoran,



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

91

kafe, dll). Selain fungsi komersial juga terdapat fungsi jasa (bank,

salon, laundry, Bimbingan Belajar, percetakan dan lain-lain). Pada

segmen ini ditemui sangat sedikit rumah tinggal penduduk yang

menghadap ke Jalan Yosodipuro (berada di bagian periferi). Eksistensi

kegiatan komersial pada bagian periferi akan mendorong perubahan

pemanfaatan lahan pada lapisan belakangnya (bagian enclave) untuk

dijadikan sebagai kawasan komersial pendukungnya.

Perubahan pemanfaatan lahan pada bagian periferi segmen I, berada

pada tahap “suksesi”, yaitu penggantian fungsi lama (permukiman)

menjadi fungsi baru (komersial). Hal ini diindikasikan dengan

sedikitnya rumah tinggal di sepanjang periferi pada segmen I.

Perubahan pemanfaatan lahan ini terjadi akibat tarikan dari adanya

fungsi mix use baru yang terdaat di dalamnya yaitu Solo Paragon.

2. Segmen 2

Lokasi segmen II yaitu zona yang dibatasi oleh Jalan Cipto

Mangunkusumo hingga Jalan Dr. Supomo. Tata guna lahan pada

bagian periferi segmen II didominasi oleh fungsi komersial, (toko

mebel/furniture, toko bahan bangunan, toko roti, restoran, kafe, kantor

notaris, dll). Selain fungsi komersial juga terdapat fungsi jasa. (salon,

laundry, dll). Sedangkan pada bagian enclave didominasi oleh deretan

perumahan yang padat.

Berdasarkan karakteristik dominasi jenis pemanfaatan lahan kegiatan

komersial pada segmen II terlihat lebih sedikit dari pada segmen I. Hal

ini dikarenakan zona pada segmen II merupakan kawasan permukiman

padat.

3. Segmen 3

Lokasi segmen 3 yaitu zona yang dibatasi oleh persimpangan Jalan

Sutomo hingga Jalan Slamet Riyadi. Tata guna lahan pada segmen 3

didominasi oleh kegiatan komersial (Mall, showroom, toko pakaian,

restoran, kantor keuangan, bank, dll). Selain fungsi komersial juga

terdapat fungsi jasa. (hotel, warnet, wartel, salon, laundry, dll).



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

92

Sebelum adanya Solo Paragon, kawasan ini dari awal memang

merupakan kawasan komersial mix use karena terletak di dekat jalan

arteri primer Kota Surakarta. Sehingga sebelum Solo Paragon hadir di

Kota Surakarta, kawasan ini sudah banyak terdapat kegiatan komersial

seperti mall, kantor, showroom, restoran, bank, dan kegiatan lainnya.

4. Segmen 4

Lokasi segmen 4 yaitu zona yang dibatasi oleh Jalan Waru hingga

Jalan Dr. Muwardi. Tata guna lahan pada segmen IV didominasi oleh

fungsi pendidikan, baik pada koridor periferi maupun pada enclave.

Karena terdapat kompleks SDN 15, SDN 16, SMPN 25, dan SMPN

26. Karena pada kawasan ini didominasi oleh konsentrasi sarana

pendidikan, sehingga memunculkan adanya kegiatan jasa bimbingan

belajar, toko buku, dan toko-toko makanan.

Pola pemanfaatan lahan masing-masing segmen di kawasan penelitian

dapat dilihat pada Gambar 5.4 – 5.7, peta kondisi pemanfaatan lahan

pada masing-masing segmen.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 93

Gambar 5.4

Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen I



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 94

Gambar 5.5 Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen II



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 95

Gambar 5.6 Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen III



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 96

Gambar 5.7

Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen IV



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

97

Teori Lee lebih menekankan kepada aksesibilitas. Dimana Aksesibilitas

fisikal tidak lain merupakan tingkat kemudahan suatu lokasi dapat

dijangkau oleh berbagai lokasi yang lain. Di daerah yang mempunyai nilai

aksesibilitas fisikal yang tinggi akan mempunyai daya tarik yang lebih

kuat dibandingkan dengan daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas

fisikal yang rendah. Sehingga semakin dekat dengan keberadaan Solo

Paragon, semakin intens pola perubahan pemanfaatan lahan yang berubah

kepada komersial di kawasan tersebut .



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

98

5.2 Analisis Pengaruh Sosial

Analisis pengaruh sosial yang dibahas terbagi menjadi 2 (dua) bahasan

menurut variabel yang digunakan, yakni kesiapan masyarakat sekitar

danreduksi ruang publik bagi PKL.

5.2.1 Kesiapan Masyarakat Sekitar

Adat istiadat Kota Surakarta yang masih lekat dengan budaya Jawa

sempat membuat pro dan kontra masyarakat saat hadirnya salah satu

apartemen pertama di Kota Surakarta yaitu apartemen Solo Paragon.

Apartemen masih dianggap masyarakat sesuatu yang berkonotasi hunian

mewah. Dan bagi sebagian masyarakat Kota Surakarta yang masih

mempunyai kepercayaan jaman dahulu, tanah/lahan mereka memiliki nilai

sejarah tersendiri. Seperti contoh, mereka tidak bisa menempati rumah

tinggal yang tidak menyatu dengan tanah (menempati rumah yang

letaknya di lantai atas). Sehingga bagi mereka belum terbiasa dengan

hunian yang high rise seperti apartemen Solo Paragon.

Seperti dalam teori Sassen, selain proses urbanisasi, kemajuan

teknologi membawa konsekuensi sosial terhadap kehidupan sosial budaya

khususnya interaksi antar individu yang merubah pola hubungan sosial.

Terkait pula yang dijabarkan dalam teori Jayadinata bahwa perkembangan

kota tidak dapat dipisahkan dari pengaruh proses globalisasi dan kemajuan

teknologi informasi. Sehingga, berubahnya pemanfaaatan lahan dan pola

spasial mempengaruhi hubungan manusia dalam bentuk kebiasaan, sikap,

moral, kebudayaan, dan lain-lain. Sehingga dengan adanya strata sosial

masyarakat yang heterogen di dalam kawasan penelitian, menyebabkan

adanya diferensiasi dan stratifikasi sosial antar masyarakat. Dalam hal ini

kehadiran Solo Paragon diasumsikan warga mempunyai potensi besar

dalam stratifikasi sosial dalam masyarakat.

Namun, tidak dapat dipungkiri bahwa kebutuhan akan perumahan

semakin meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Selain

itu sifat kota yang dinamis, menuntut suatu kota untuk berkembang, tidak

monoton, dan mengikuti arus globalisasi. Sekarang ini apartemen



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

99

merupakan hunian sekunder yang terkait erat dengan kondisi ekonomi

konsumen atau calon penghuni apartemen itu sendiri. Sehingga konsumen

apartemen memiliki karakteristik sosial yang berbeda dengan masyarakat

yang ada di sekitarnya. Secara umum karakteristik penghuni apartemen

mempunyai ciri bahwa dia adalah para eksekutif yang datang untuk

bekerja pada daerah tersebut ataupun para investor yang melakukan

bisnis investasi properti baik dari luar Kota Surakarta maupun pribumi.

Penghuni tersebut mempunyai ciri bahwa mereka hidup dengan tingkat

sosial menengah ke atas sehingga mereka cenderung individualistis.

Hal itulah yang menjadi ketakutan warga sekitar Solo Paragon.

Sebagian warga sekitar menganggap adanya Solo Paragon ini

menyebabkan adanya gab atau kesenjangan sosial antar warga sekitar

dengan penghuni apartemen Solo Paragon. Sehingga sebagian dari mereka

merasa tidak siap menerima kehadiran apartemen, kondotel, mall dan city

walk Solo Paragon Dan adanya Solo Paragon ini dianggap hanya

merugikan warga sekitar dan hanya menguntungkan sebagian orang

(kalangan menengah ke atas), tanpa memikirkan rakyat bawah. Ditambah

lagi bertambahnya jumlah mall di Kota Surakarta yang sebelumnya sudah

terdapat 3 buah mall membuat keresahan sebagian warga sekitar. Seperti

yang tertera pada lampiran III bahwa sebanyak 51.76% warga sekitar yang

menjawab tidak setuju akan adanya pembangunan mall lagi di Kota

Surakarta ini, diikuti dengan angka 36.47% warga sekitar yang menjawab

adanya mall tersebut tidak ada pengaruh apa-apa bagi kehidupan warga

sekitar. Tetapi ada pula warga sekitar yang mengaku antusias menyambut

kehadiran mall tersebut dan mencoba mengubah gaya hidup mereka ke

arah yang lebih modern sebanyak 7.05%.

Seperti dalam variabel sosial yang dijelaskan dalam Tabel 3.1 yaitu

variabel kesenjangan sosial antar kelas masyarakat. Dan berikut hasil

rekapan kuisioner dari variabel sosial pertama pada Tabel 5.5.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

100

Tabel 5.5 Analisis Kusioner Variabel Sosial Pertama

Masyarakat tidak

siap menerima

kehadiran Solo Paragon

Jawaban Jumlah %

Setuju 63 74.11%

Tidak setuju 22 25.88%

Jumlah responden 85 100%


Gambar 5.8

Diagram O lah Data Kusioner Variabel Sosial Pertama

Karakteristik sosial warga sekitar Solo Paragon berkaitan erat

dengan kondisi perekonomiannya. Kondisi sosial warga yang bersifat

heterogen membuat sulitnya untuk bersosialisasi antar warga sekitar baik

dari warga pada bagian periferi maupun warga pada bagian enclave.

Karena rata-rata penduduk yang bertempat tinggal pada bagian periferi.

Penduduk yeng berempat tinggal pada bagian periferi di sekitar Solo

Paragon berstatus sosial tinggi dan individualistis. Dikarenakan status

ekonomi mereka yang tinggi pula dibanding lainnya. Namun sebagian

besar penduduk yang bertempat tinggal pada bagian enclave berstatus

sosial biasa atau sedang. Dikarenakan mereka tinggal di permukiman yang

mana masih mempunyai ikatan ketetanggaan antar masing-masing warga.

Sehingga diantara mereka masih sering melakukan interaksi sosial dengan

wakil masyarakat seperti ketua RT, ketua RW, atau kepala kelurahan.

Terkadang mereka sering mengadakan gotong royong untuk kepentingan



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

101

bersama, seperti kepentingan kebersihan, kesehatan, dan hanya sekedar

bersosialisasi bersama.

Pada masa-masa awal pembangunan Solo Paragon, pihak

pengembang melakukan sosialisasi kepada warga terkait dengan ijin

pembangunan proyek. Hal tersebut sudah disepakati dengan berbagai

syarat yang ditujukan warga kepada pihak pengembang. Awal

pembangunan manajemen Solo Paragon selalu melibatkan warga sekitar

dalam setiap acara, seperti acara olah raga bersepeda bersama, acara

peresmian Solo Paragon, dan lain-lain. Namun setelah lama kemudian

warga sekitar merasa geram, karena pihak manajemen hanya manis di

awal saja. Warga sekitar merasa mereka sudah tidak dianggap lagi, bahkan

hanya sekedar saling tegur sapa. Seperti dalam kutipan hasil wawancara

berikut ini.

“Dalam hal sosialisasi dari pihak Solo Paragon, hanya terjadi pada awal-

awal perijinan pembangunan dan pada saat sosialisasi AMDAL saja,

namun setelah pembangunan berjalan dan sampai apartment itu selesai

dibangun, pihak Solo Paragon kemudian tidak pernah lagi menunjukkan

jiwa sosialnya kepada warga walau hanya untuk sekedar menyapa warga

saja tidak.” (Ketua RW 05 Kelurahan Mangkubumen)

“Adanya Solo Paragon ini hanya akan memperbesar tingkat kesenjangan

sosial, berfungsi sebagai mercusuar Kota Surakarta tanpa ada manfaat

Sebelum adanya pembangunan Solo Paragon,

warga berinteraksi sosial

dengan baik antar warga pada bagian enclave-enclave,

maupun periferi-enclave

Dibangunnya Solo

Paragon di tengah-tengah warga yang mana :

Penghuni apertemen dan

pengunjung mall adalah orang-orang kalangan

menengah ke atas

Warga mulai merasa tidak siap/tidak nyaman

dan mengkawatirkan

adanya kesenjangan/gab antara penghuni dan

pengunjung dengan warga

sekitar



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

102

bagi warga sekitar. Akan mengurangi kenyamanan hidup yang telah

berjalan dan berpotensi memicu konflik sosial” (AAAW, warga sekitar)

“Awalnya warga sekitar kehidupannya sudah adem ayem. Yang saya

khawatirkan penghuni apartemen Solo Paragon nanti mengganggu

ketentraman lingkungannya, dan membawa dampak negatif bagi warga

sekitar” (NH, waga sekitar)

Namun di sisi lain saat ditrianggulasikan kepada pihak manajemen

Solo Paragon sendiri menganggap bahwa dengan hadirnya Solo Paragon di

3 kelurahan ini justru akan melengkapi fasilitas sosial bagi warga sekitar

dan menambah amenity/kesenangan bagi warga sekitar pada khususnya

dan masyarakat Kota Surakarta pada umumnya. Seperti yang dikutip

dalam hasil wawancara dengan manajemen Solo Paragon berikut ini.

“Kami merasa justru dengan hadirnya Solo Paragon di tengah-

tengah warga akan menambah fasilitas sosial bagi mereka dan mereka

justru dengan mudah bisa mengunjungi mall atau city walk yang ada pada

Solo Paragon dengan jarak yang dekat dari rumah mereka” (Manajemen

Solo Paragon)

Maka disinilah guna adanya paguyuban yang memayungi warga

sekitar dalam menghadapi pembangunan megaproyek Solo Paragon yang

terletak di 3 kelurahan, Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping,

dan Kelurahan Sriwedari. Mereka membentuk suatu organisasi/paguyuban

dengan nama MPS kepanjangn dari Mangkubumen Penumping Sriwedari.

Paguyuban ini yang membuat warga 3 kelurahan ini semakin solid dalam

melakukan interaksi sosial antar warga. MPS yang merupakan tangan

panjang warga, dijadikan sebagi wadah untuk mengeluarkan pendapat, pro

maupun kontra dan juga untuk menampung keluhan-keluhan warga selama



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

103

pembangunan. Yang kemudian oleh paguyuban MPS disampaikan kepada

pihak manajemen Solo Paragon.

5.2.2 Berkurangnya Ruang Publik Bagi Masyarakat – PKL

Semakin selektifnya ruang-ruang publik di kawasan penelitian

sangat dirasakan masyarakat sekitar khususnya bagi para PKL. Terlebih

bagi para PKL yang dulunya bebas berjualan di sekitar Solo Paragon, kini

mereka terpaksa harus digusur, dan pindah lokasi berdagang ke tempat

lain. Dan lokasi berdagang yang sebelumnya (sekitar Solo Paragon) kini

bersih dari PKL. Ini membuat para PKL tersebut tidak lagi mudah

mempunyai ruang untuk berdagang di sekitar Solo Paragon dan harus

mencari tempat berdagang lagi yang strategis seperti tempat berjualan

sebelumnya.

Sebelum Solo Paragon dibangun, lahan kosong seluas ±4 Ha

tersebut juga menjadi ruang publik bagi masyarakat sekitar. Biasanya

anak-anak warga sekitar khususnya RW 02 menggunakannya untuk sarana

bermain. Tetapi kini ruang gerak mereka merasa dibatasi, lahan tersebut

dipagari dan dijaga ketat. Sehingga kini masyarakat sekitar merasakan

sulitnya mendapatkan ruang publik di tengah padatnya bangunan di

lingkungan mereka. Seperti dalam variabel sosial yang dijelaskan dalam

Tabel 3.1 yaitu variabel reduksi ruang publik. Dan berikut hasil rekapan

kuisioner dari variabel sosial kedua pada Tabel 5.6.

Tabel 5.6 Analisis Kusioner Variabel Sosial Kedua

Adanya Solo Paragon

mengakibatkan

tereduksinya ruang publik bagi PKL

Jawaban Jumlah % Setuju 52 60%

Tidak setuju 33 40%

Jumlah responden 85 100%




R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

104

Gambar 5.9

Diagram O lah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua

Sebelum adanya pembangunan Solo Paragon, banyak Pedagang

Kaki Lima berjualan di pinggir-pinggir lahan kosong seluas ±4 Ha

tersebut. Namun kini semenjak pembangunan itu berlangsung, para PKL

digusur dan dipindahkan dari lokasi berjualan sebelumnya. Karena di

sekitar Solo Paragon dibersihkan dan ditanam pohon-pohon dan plang

Solo Paragon. Sebagian PKL ada yang masih nekat masih berjualan di

sekitar Solo Paragon dan sebagian dari mereka ada yang sudah

dipindahkan. Berdasarkan hasil wawancara dengan pihak pemerintah Kota

Surakarta, pemindahan PKL tersebut selain memang menjadi peraturan

dari pihak Solo Paragon sendiri, juga menjadi program wali kota, sehingga

biaya ganti rugi berasal dari Solo Paragon dan dari pemerintah Kota

Surakarta. Berikut adalah tabel yang menginformasikan jumlah PKL yang

berjualan di sekitar kawasan penelitian sebelum dan sesudah

pembangunan Solo Paragon. Berikut adalah tabel yang menginformasikan

kuantitas PKL di sekitar Solo Paragon sebelum dan sesudah Solo Paragon

dibangun:



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

105

Tabel 5.7 Analisis Jumlah PKL Sebelum dan Sesudah Pembangunan

Solo Paragon

Sumber : Hasil Penelitian, Tahun 2010

Dari tabel di atas, menunjukan sebagian ada yang mengalami

pertambahan dan pengurangan. Jumlah PKL yang mengalami penurunan

terlihat di sepanjang jalan-jalan yang mengelilingi lahan Solo Paragon

seperti Jalan Yosodipuro, Jalan Cipto Mangunkusumo, Jalan Sutomo, dan

Jalan Arumndalu. Hal tersebut terjadi karena adanya upaya manajemen

Solo Paragon dengan pemerintah Kota Surakarta untuk membersihkan

PKL yang berada di sekitarnya. namun untuk PKL di sepanjang Jalan

Yosodipuro sebagian masih ada yang nekat berjualan di sana.

Untuk para PKL yang berjualan di sebelah utara Jalan Yosodipuro

mengaku semenjak pembangunan Solo Paragon tarif pajak retribusi per

harinya mengalami kenaikan. Namun target konsumen mereka kini sedikit

bertambah, karena terdapat kuli-kuli bangunan dalam Solo Paragon yang

menjadi sasaran mereka. Tetapi pada kenyataannya tidak seperti yang

mereka harapkan. Seperti kutipan hasil wawancara dengan salah satu PKL

di bawah ini :

“Dulu banyak PKL yang berjualan di sisi-sisi utara, timur, barat,

dan selatan lahan ini, tapi sekarang semenjak ada Solo Paragon

kebanyakan mereka digusur, dan yang masih berjualan di sini kami

ditarik retribusi beda dari biasanya, tarifnya naik..” (S, PKL sekitar Solo

Paragon)

No Lokasi Sebelum Sesudah Kondisi Saat Ini 1 Sepanjang Jalan Yosodipuro 21 17 Berkurang 4 PKL

2 Sepanjang Jalan Hasanudin 13 13 Tetap

3 Sepanjang Jalan Dr. Muwardi 18 20 Bertambah 2 PKL

4 Sepanjang Jalan Cipto

Mangunkusomo 10 4 Berkurang 6 PKL

5 Sepanjang Jalan Sutomo 5 1 Berkurang 4 PKL

6 Sepanjang Jalan Mawar 7 8 Bertambah 1 PKL

7 Sepanjang Jalan Dr. Supomo 6 6 Tetap

8 Sepanjang Jalan Arumndalu 4 1 Berkurang 3 PKL

Jumlah 84 70 Berkurang 14 PKL

Jumlah Keseluruhan 154 154 -



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

106

“Untuk mengkonsumsi warung-warung makan milik warga sekitar,

itupun mereka (kuli, satpam, pegawai marketing, dan lain-lain) ternyata

di dalam sudah ada katering sendiri, sehingga mereka jarang untuk

membeli dagangan warga sekitar, hanya terkadang saja mereka keluar

untuk jajan, makan siang, makan malam, dan lain-lain.” (WT, PKL depan

Solo Paragon)

Terkait dengan teori F. Znaniecki bahwa dalam kehidupan

bermasyarakat ataupun public life-nya, maka manusia belajar untuk

menerima dan menyesuaikan diri dengan nilai dan keadaan yan

sebenarnya, yang sering tidak diinginkannya. Dengan adanya

pembangunan yang baru di tengah-tengah masyarakat mengakibatkan

suatu elit bisa menolak suatu inovasi tersebut apabila akan melemahkan

kedudukan atau kekuasaannya. Tetapi suatu elit juga bisa mendukung

pembangunan tersebut apabila akan memperkuat kedudukan atau

posisinya. Namun pada kenyataanya setelah pembangunan Solo Paragon,

hasil pembangunan sudah mulai tampak, mengakibatkan situasi mereka

tidak membaik khususnya dalam memanfaatkan ruang publik. Hal ini

dibuktikan dalam prosentase jawaban para PKL dalam Diagram 5.13 yang

tercantum di atas.

5.3 Analisis Pengaruh Ekonomi

Analisis pengaruh ekonomi di sini akan membahas 2 (dua) aspek

yakni penyerapan tenaga kerja sekitar dan nilai lahan :

5.3.1 Penyerapan Tenaga Kerja Sekitar

Aktivitas perubahan pemanfaatan lahan yang terjadi di sekitar Solo

Paragon dapat membawa dampak positif bagi masyarakat jika guna lahan

baru dapat meningkatkan kesempatan kerja bagi masyarakat. Hal ini

sangat menguntungkan bagi masyarkat secara langsung dan pemerintah

Kota Surakarta secara tidak langsung. Karena dapat menciptakan lapangan

usaha baru dan mengurangi pengangguran. Kondisi ini akan berbeda jika



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

107

pemanfaatan lahan di sekitar Solo Paragon hanya difungsikan sebagai

permukiman penduduk saja.

Adanya Solo Paragon yang berupa kegiatan mix use dimana banyak

terdapat kegiatan perdagangan dan jasa di dalamnya, seharusnya dapat

menjadi lowongan kesempatan kerja yang besar bagi masyarakat sekitar

pada khususnya. Seperti dalam teori Tarigan, dimana adanya suatu pusat

pertumbuhan, sifat hubungannya memiliki unsur-unsur kedinamisan

sehingga mampu menstimulasi kehidupan ekonomi baik ke dalam maupun

ke daerah belakangnya. Sehingga pembangunan Solo Paragon dianggap

dapat menguntungkan warga sekitar dalam hal perekrutan tenaga kerja.

Namun pada kenyataanya tidak serta merta menjawab dugaan tersebut.

Karena warga sekitar yang seharusnya diutamakan dalam perekrutan

tenaga kerja, seperti yang dijanjikan pihak Solo Paragon, tidak banyak

yang menjadi tenaga kerja di Solo Paragon.

Berdasarkan hasil wawancara dengan warga yang kemudian

ditrianggulasikan pada pemerintah dan pihak Solo Paragon, didapat

pernyataan bahwa selama pembangunan berlangsung, manajemen Solo

Paragon merekrut tenaga kerja sekitar untuk menjadi pekerja khususnya

warga yang berdomisili di Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan

Penumping, dan Kelurahan Sriwedari. Namun pada kenyataannya

manajemen Solo Paragon tidak mengutamakan perekrutan terhadap warga

sekitar, karena tetap melalui proses penyeleksian sesuai keahlian masing-

masing. Warga sekitar yang direkrut oleh pihak Solo Paragon adalah

sebagai tenaga kerja bawah/kasar yakni security (satpam), gardener

(tukang kebun) dan mekanik. Berikut adalah Tabel 5.8 yang menunjukkan

tentang prosentase jumlah warga yang direkrut oleh Solo Paragon sebagai

pekerja selama proses pembangunan. Dimana prosentase warga yang

bekerja didapat dari hasil bagi dengan jumlah angkatan kerja di tiap

kelurahan.

Tabel 5.8 Prosentase Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja di Solo Paragon

Kelurahan Warga sekitar yang Jumlah Angkatan Prosentase



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

108

Sumber : Hasil Survey dan Analisa Peneliti, Tahun 2010

Berikut adalah diagram prosentase jumlah warga sekitar yang

menjadi tenaga kerja di Solo Paragon pada Gambar 5.10 :

Gambar 5.10

Gambar Prosentase Warga Sekitar yang Menjadi Tenaga Kerja di Solo Paragon

Dari tabel di atas, dapat diketahui ternyata penyataan bahwa “Pihak

Solo Paragon mengutamakan perekrutan tenaga kerja warga sekitar yang

berdomisili di sekitar Solo Paragon itu tidak benar adanya. Karena terbukti

hanya sedikit warga sekitar yang menjadi tenaga kerja Solo Paragon

padahal adanya pembangunan megaproyek Solo Paragon dapat menjadi

peluang kesempatan kerja yang besar bagi banyaknya jumlah angkatan

kerja warga sekitar. Mengingat jumlah penduduk yang produktif di

Kelurahan Mangkubumen sebesar 6440 jiwa, Kelurahan Penumping

sebesar 4561 jiwa dan Kelurahan Sriwedari sebesar 3971 jiwa.Selain itu,

kelak saat Solo Paragon sudah selesai pembangunan dan sudah

bekerja di Solo Paragon

Kerja

Mangkubumen 15 2704 0.15%

Penumping 5 1684 0.09%

Sriwedari 5 3971 0.09%



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

109

beroperasional, warga sekitar Solo Paragon tetap harus mengikuti proses

seleksi seperti para pencari kerja lainnya dan harus sesuai standar

kualifikasi tenaga kerja di bidangnya.

5.3.2 Usaha Kegiatan Ekonomi Warga Sekitar

Pada kenyataannya selain berdampak positif, pembangunan Solo

Paragon yang berada pada kawasan penelitian juga mengakibatkan

dampak negatif. Masyarakat sekitar yang melakukan adaptasi dengan cara

merubah fungsi bangunan menjadi bangunan untuk kegiatan komersial

sedikit banyak mendapat keuntungan dari hasil keuntungan karena faktor

kedekatan dengan Solo Paragon dan faktor aksesibilitas. Perubahan

tersebut menonjol di sepanjang koridor Jalan Yosodipuro. Hidupnya

kawasan itu semenjak hadir Solo Paragon dianggap warga sekitar sebagai

sesuatu yang menguntungkan dan kelak dapat menjadi suatu pusat

pertumbuhan. Sesuai dengan teori Tarigan, yang tercantum dalam teori

pusat pertumbuhan, bahwa pusat pertumbuhan (growth pole) diartikan

dengan 2 (dua) cara yaitu secara fungsional dan secara geografis. Dimana

suatu lokasi konsentrasi kelompok usaha yang karena sifat hubungannya

memiliki unsur-unsur kedinamisan sehingga mampu menstimulasi

kehidupan ekonomi ke dalam maupun daerah di belakangnya. dan secara

geografis, dimana suatu lokasi yang banyak memiliki fasilitas dan

kemudahan sehingga menjadi pusat daya tarik (pole of attraction), yang

menyebabkan barbagai macam usaha tertarik untuk berlokasi di situ dan

masyarakat senang datang memanfaatkan fasilitas yang ada di kawasan

tersebut.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

110

Seperti fakta yang terjadi di lapangan yaitu banyaknya masyarakat

yang memiliki tanalahan pada bagian periferi melakukan usaha kegiatan

ekonomi lain yang dianggap dapat menaikkan pendapatan mereka dengan

dibangun toko-toko, restoran, kafe, salon, laundry, lembaga pendidikan,

bimbingan belajar, perkantoran, dan lain-lain yang berlokasi di dekat

dengan Solo Paragon. Namun lain halnya dengan masyarakat yang berada

pada bagian enclave. Sebagian dari mereka ada yang melakukan usaha

kegiatan ekonomi lain sebagai pendorong kegiatan ekonomi pada bagian

enclave tetapi di sisi lain sebagian warga kurang memanfaatkan

keuntungan tersebut dan hanya menunggu kebaikan dari pihak Solo

Paragon.

Seperti hasil kutipan wawancara dengan ketua RT 01 RW 06

Kelurahan Mangkubumen di bawah ini :

“Pihak Solo Paragon kurang menganggap warga sekitar, tidak

memedulikan warga, khususnya perekonomian warga sekitar.”

(Ketua RT 01 RW 06 Kelurahan Mangkubumen)

5.3.3 Nilai Lahan (Land Value)

Seperti dalam teori nilai lahan oleh Von Thunen, menyatakan

bahwa semakin tinggi kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin

besar kemungkinan kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar.

Perkembangan dari teori Von Thunen adalah selain harga lahan tinggi di

pusat kota dan akan makin menurun apabila makin jauh dari pusat kota.

Namun, adanya pembangunan mengakibatkan harga lahan tidak dapat

Sebelum adanya

pembangunan Solo Paragon,

sedikit warga yang mengadakan kegiatan

komersial khususnya perdagangan dan membuka

jasa kost-kostan

Dibangunnya Solo Paragon memunculkan

niatan warga untuk

membuka usaha baru dengan berdagang,

membuka kost-kostan,

dan lain-lain.

Sehingga kini di wilayah sekitar Solo Paragon banyak

warga yang memanfaatkan

keuntungan yaitu berdekatan dengan lokasi Solo Paragon

yang dapat menambah

penghasilan mereka dengan mengadakan kegiatan

komersial



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

111

terjangkau oleh kelompok strata menengah ke bawah. Sehingga diperkuat

oleh teori Yunus bahwa pemilik lahan yang mempunyai status ekonomi

kuat akan berbeda dengan pemilik lahan yang berstatus ekonomi lemah.

Beberapa penelitian mengindikasikan bahwa pemilik lahan yang

mempunyai status ekonomi lebih lemah mempunyai kecenderungan lebih

kuat untuk menjual lahannya dibanding dengan mereka yang mempunyai

status ekonomi kuat. Maka terjadi bermacam-macam penyesuaian warga

dalam mensikapi tanah/bangunan milik mereka semenjak naiknya harga

tanah dan pajak bumi bangunan di kawasan mereka setelah adanya

pembangunan Solo Paragon.

Karena terdapat kaitan yang sangat erat antara nilai lahan dan

penggunaan lahan. Nilai lahan atau land value yakni penilaian atas lahan

didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya

dengan produktivitas dan strategi ekonominya. Seperti konsep highest and

best use yang diungkapkan Yunus, maka tingginya harga lahan akan

menyebabkan hanya kegiatan-kegiatan tertentu saja (tingkat

produktifitasnya tinggi) yang dilokasikan di lahan tersebut. Lahan yang

digunakan untuk kegiatan yang tingkat produktifitasnya tinggi akan

menyebabkan lahan tersebut mempunyai nilai yang semakin tinggi. Jadi,

persaingan dalam pengalokasian kegiatan pada suatu lahan akan

menyebabkan perubahan pemanfaatan lahan dari satu kegiatan ke kegiatan

lainnya. Selain itu, perubahan pemanfaatan lahan akan menciptakan pola

penggunaan lahan tersendiri sesuai dengan pola aksesibilitas dan nilai

lahannya.

Perubahan pemanfaatan lahan terjadi akibat perubahan nilai lahan,

sehingga guna lahan eksisiting mengalami penyesuaian. Pertimbangan

nilai lahan akan menentukan bahwa lahan tersebut lebih produktif untuk

kegiatan lain, sehingga terbentuk guna lahan baru. Hal inilah yang

menyebabkan beraneka ragamnya perlakuan warga sekitar terhadap tanah

atau bangunan yang dimilikinya. Seperti yang tertera dalam tabel harga

lahan dan PBB pada Tabel 4.13 dan tabel 4.14, bahwa warga sekitar



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

112

beserta kantor BPN dan kantor PBB mengaku terjadinya kenaikan drastis

terhadap harga tanah warga di sekitar Solo Paragon. Begitu juga dengan

harga pajak bumi dan bangunannya. Dari sebelum adanya Solo Paragon di

kawasan tersebut, sampai sesudah adanya Solo Paragon, kenaikan harga

tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan meningkat sampai pada kisaran ±

60%. Grafik kenaikannya dilihat pada diagram di bawah ini.

Gambar 5.15

Gambar 5.11 Diagram Kenaikan Harga Tanah dan Pajak Bumi Bangunan di Sekitar Solo Paragon

Dan di bawah ini adalah hasil olah data dari kuisioner yang disebar

kepada warga sekitar, terkait perlakuan warga terhadap tanah atau

bangunannya ketika harga tanah dan pajak bumi dan bangunan naik

semenjak adanya Solo Paragon di lingkungan mereka.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

113

Tabel 5.9 O lah Data Kuisioner Aspek Ekonomi

Pilihan Jawaban Jumlah

Jawaban Prosentase

a. Dijual, karena dengan naiknya harga

tanah,dapat menguntungkan bagi

Bapak/Ibu jika tanah dijual

17 20%

b. Dijual, karena Bapak/Ibu keberatan membayar pajaknya

10 11.76%

c. Dijual, karena memang sudah menjadi rencana Bapak/Ibu untuk menjualnya

5 4.75%

d. Dikontrakkan, guna mendapat

keuntungan yang besar 11 12.94%

e. Direnovasi/diubah fungsi bangunannya

menjadi komersil 19 22.35%

f. Digunakan sebagai kost -kostan 10 12.94%

g. Tidak dijual/dikontrakkan/direnovasi 13 15.29%

Jumlah 85 100%

Sumber : Hasil Survey dan Analisa Peneliti, Tahun 2010

Gambar 5.12

Diagram O lah Data Kuisioner Aspek Ekonomi

Dari tabel dan diagram di atas menunjukkan bahwa angka

perlakuan warga sekitar terhadap tanah atau bangunan yang dimilikinya

berbeda-beda dan angka terbanyak dihasilkan adalah mereka merenovasi

dan mengubah fungsi bangunan mereka menjadi komersil (komersialisasi

bangunan) guna mendapatkan keuntungan. Yakni dengan prosentase

22.35% kemudian disusul dengan jawaban terbanyak kedua yaitu mereka



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

114

menjual tanah atau rumah mereka guna memperoleh keuntungan yang

lebih tinggi dan membuka kost-kostan.

5.4 Analisis Integrasi Aspek Pengaruh Fisik, Sosial, dan Ekonomi

Antar ketiga aspek di atas (fisik, sosial dan ekonomi), saling terkait

dan terintegrasi. Semua yang dibahas di dalam aspek fisik, mempengaruhi

pada aspek ekonomi juga pada aspek sosial. Seperti pada kasus perubahan

pemanfaatan lahan yang mana itu berasal dari banyaknya kegiatan

komersial baru yang berkembang oleh warga sekitar itu sendiri sebagai

bentuk adaptasi warga untuk menaikkan taraf hidupnya. Dan juga untuk

memanfaatkan keberadaan Solo Paragon yang dekat dengan

tanah/bangunan milik mereka. Hal itu mempengaruhi pula pada sosial

warga khususnya PKL yang merasakan kurangnya ruang publik bagi

mereka. Kehadiran Solo Paragon dianggap warga dan para stakeholders

mampu mempengaruhi kondisi fisik, sosial dan ekonomi warga sekitar

secara langsung dan warga Kota Surakarta secara tidak langsung. Berikut

adalah tabel yang menunjukkan hasil analisa yang di dapat dari teori yang

dibandingkan dengan fakta di lapangan.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 115

Dikaitkan dengan variabel-variabel penelitian yang digunakan, maka diperoleh hasil berikut ini :

Tabel 5.10

Hasil Analisis Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori (Kajian Kritis)

No Aspek Variabel yang

digunakan

Definisi Sumber Hasil Analisis

1 Fisik Perubahan

pemanfaatan lahan

(Komersialisasi bangunan)

Penyesuaian untuk kebutuhan

manusia dalam menampung

kegiatan yang ada

Chapin dan

Kaiser, 1999

Dari hasil fakta dan analisa, diperoleh gejala

perkembangan perubahan pemanfaatan lahan yang

terjadi di kawasan penelitian dapat menghidupkan kawasan tersebut dengan kegiatan

komersial yang berkembang dan memanjang di sepanjang Jalan Yosodipuro.

2 Sosial Kesiapan masyarakat Kesiapan masyarakat dalam menerima kehadiran

pembangunan Apartemen Solo

Paragon dan infiltrasi orang-orang menengah ke atas

URDI, 2005 Dari hasil fakta dan analisa, dengan hadirnya penghuni apartemen menyebabkan semakin

heterogennya status sosial masyarakat di

sekitarnya sehingga mereka tidak siap menerima kehadiran Solo Paragon dan mengkhawatirkan

adanya gab/ kesenjangan sosial dan infiltrasi

kalangan menengah ke atas pada lingkungan mereka. Sebesar 74.11% warga sekitar

menyatakan tidak siap menerima kehadiran Solo Paragon.

Reduksi ruang publik bagi PKL

Terseleksinya masyarakat untuk mendapatkan ruang

publik terutama ruang untuk

berdagang bagi para PKL

Z.W Baihaki, 2005

Dari hasil fakta dan analisa, semakin selekt if dan tereduksinya ruang-ruang publik yang dirasakan

khususnya bagi PKL untuk berjualan di sekitar

Solo Paragon. Sebesar 60% para PKL menyatakan adanya Solo Paragon mengakibatkan tereduksinya

ruang publik bagi PKL

3 Ekonomi Penyerapan tenaga

kerja setempat

Memprioritaskan sumber daya

manusia yang ada di

Effendy, 2002

dan Tarigan,

T idak sesuai dengan teori. Karena dari hasil fakta

dan analisa, pihak Solo Paragon tidak



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9 116

Sumber : Hasil Sintesa Tinjauan Pustaka dan Analisa ,Tahun 2010

sekitarnya sebagai tenaga kerja 2005 memprioritaskan warga sekitarnya dalam hal

penyerapan/perekrutan tenaga kerja. Hanya sejumlah 25 orang yang direkrut menjadi tenaga

kerja Solo Paragon.

Mendorong

usaha/kegiatan ekonomi lain

Mencari keuntungan karena

faktor kedekatan dengan pusat pertumbuhan

Tarigan, 2005 Sesuai dengan teori. Karena dari hasil fakta dan

analisa, banyaknya warga sekitar yang melakukan kegiatan usaha dengan usaha komersialisasi

bangunan sebagai bentuk adaptasi dan

memanfaatkan kedekatan dengan Solo Paragon sehingga dianggap dapat memberi keuntungan

bagi warga sekitar.

Kemampuan

terhadap harga lahan/pajak

Pemilik lahan yang

mempunyai status ekonomi lebih lemah mempunyai

kecenderungan lebih kuat

untuk menjual lahannya dibanding dengan mereka yang

mempunyai status ekonomi

kuat

Yunus, 2001 Sesuai dengan teori. Karena dari hasil fakta dan

analisa, terjadi perbedaan perlakuan warga sekitar terhadap tanah/bangunannya ketika harga tanah

dan harga pajak naik semenjak adanya Solo

Paragon. Seperti menjual, mengontrakkan, atau mengubah fungsi tanah/bangunannya. Mengubah

fungsi bangunan menjadi bangunan komersial

menempati prosentase terbesar dari lainnya.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

117

Ketiga aspek fisik, sosial dan ekonomi di atas adalah aspek yang

menjadi pengaruh pembangunan Solo Paragon terhadap kondisi lingkungan

sekitarnya. Semenjak adanya apartemen Solo Paragon secara langsung dan

secara tidak langsung aspek sosial dan ekonomi juga akan terkena

pengaruhnya. Jika salah satu aspek seperti aspek fisik yang berubah

semenjak adanya apartemen Solo Paragon, seperti kecenderungan

perubahan pemanfaatan lahan, maka akan mempengaruhi kondisi

perekonomian di sekitarnya dan mempengaruhi pula terhadap kondisi sosial

warga sekitar. Seperti pada kasus lain yaitu jika status perekonomian warga

yang berbeda-beda, semakin tinggi tingkat perekonomiannya, maka semakin

mempengaruhi pula terhadap status sosial dan interaksi sosial antar

masyarakat. Sehingga dalam suatu perencanaan pembangunan seharusnya

sudah ada pemikiran awal yang berkaitan dengan aspek fisik, sosial dan

ekonomi warga agar ketiga aspek tersebut tidak diabaikan dan harus bersifat

prefentif yaitu upaya pencegahan supaya kelak tidak ada pengaruh buruk

bagi aspek fisik, sosial dan ekonomi warga sekitar.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

82



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

118

BAB 6

PENUTUP

6.1 Kesimpulan

1. Seiring dengan perkembangan kota dan pertambahan jumah penduduk

menuntut adanya suatu pembangunan vertikal di dalam lahan yang

terbatas pada kota. Maka muncullah pembangunan apartemen, mall,

kondotel dan city walk Solo Paragon di lahan seluas ± 4 Ha tepatnya

di lahan bekas RSUP Dr. Muwardi. Arah perkembangan bangunan

yang berfungsi mix use ini mendukung Kota Surakarta yang bersifat

dinamis dan menyinergikan aset yang ditonjolkan Kota Surakarta

berupa sentra-sentra batik dan pariwasata yang ada di Kota Surakarta

untuk menarik banyak wisatawan yang datang dan para investor

khususnya untuk keperluan bisnis property.

2. Adanya pembangunan Solo Paragon yang berada pada 3 Kelurahan

yakni Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping dan Kelurahan

Sriwedari sudah sesuai degan ketentuan dalam RUTRK Kota Surakarta

Tahun 1993-2013 bahwa kawasan Solo Paragon adalah kawasan mix

use sehingga dengan adanya Solo Paragon yang bersifat mix use ini,

dan perkembangan fisik yang terjadi di sekitarnya mendukung dan

sangat relevan sebagai bentuk pengayaan kawasan ini dengan berbagai

fasilitas komersial yang belum ada sebelumnya.

3. Gejala perkembangan perubahan pemanfaatan lahan yang terjadi di

sekitar Solo Paragon berkembang seiring dengan masa pembangunan

apartemen Solo Paragon dengan dominasi kegiatan perdagangan, jasa,

perkantoran, pendidikan dan kesehatan.

4. Perubahan pemanfaatan lahan menjadi komersial di kawasan

penelitian yang menonjol adalah pada koridor Jalan Yosodipuro

dengan pola memanjang untuk bagian periferi dan pola menyebar

untuk bagian enclave.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

119

5. Pengaruh sosial yang dirasakan warga sekitar yakni semakin

heterogennya strata sosial masyarakat di lingkungannya yang membuat

sulit untuk berinteraksi. Dan ketidaksiapan warga terhadap adanya

pembangunan apartemen Solo Paragon karena khawatir akan

terinfiltrasi kalangan menengah ke atas dan terjadi adanya

gab/kesenjangan sosial antar penghuni dengan warga sekitar Solo

Paragon. Tetapi di sisi lain, secara tidak langsung kehadiran Solo

Paragon di lingkungan mereka membuat kebanggaan atau “gengsi”

tersendiri bagi warga sekitar karena tempat tinggalnya berdekatan

dengan Solo Paragon. Kemudian bagi para PKL, mereka merasa

dibatasi dalam penggunaan ruang publik untuk berjualan di sekitar

Solo Paragon.

6. Adanya Solo Paragon yang dianggap sebagai pusat pertumbuhan

(growth pole) yang idealnya dapat menyerap banyak tenaga kerja dan

menjadi lapangan usaha yang besar bagi masyarakat khususnya warga

sekitar kenyataannya tidak seperti yang diharapkan warga. Karena

hanya sedikit warga sekitar yang direkrut sebagai tenaga kerja di Solo

Paragon.

7. Naiknya harga lahan dan Pajak Bumi dan Bangunan pada

lahan/bangunan di sekitar Solo Paragon menyebabkan warga sekitar

beradaptasi dengan perlakuan yang berbeda-beda mulai dari menjual

tanah/bangunannya, mengontrakkan, mengubah fungsi bangunan atau

dengan membuka kost-kostan.

8. Jika salah satu aspek seperti aspek fisik berubah karena terkena

pengaruh pembangunan apartemen Solo Paragon, maka secara tidak

langsung aspek sosial dan ekonomi juga akan terkena pengaruhnya.

Karena ketiga aspek tersebut saling berkaitan dan terintegrasi satu

sama lain.



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

120

6.2 Rekomendasi

Berdasarkan hasil temuan dalam penelitian ini, maka dapat diberikan

rekomendasi kepada stakeholder yaitu :

1. Kepada pemerintah

a. Dalam setiap kepentingan khususnya dalam hal kerja sama dengan

pengembang dan investor, agar mengutamakan terlebih dahulu

mana yang sangat diprioritaskan untuk boleh dibangun dan kapan

dibangun suatu property. Khususnya memikirkan bagaimana

kondisi lingkungan warga di sekitarnya baik secara fisik, sosial

maupun ekonomi.

b. Pemerintah mengupayakan pula untuk tetap mempertahankan

penduduk asli kelurahan khususnya penduduk menengah ke bawah

agar tidak terjadi out-migran dalam jumlah besar.

c. Perkembangan kegiatan komersialisasi bangunan yang terjadi pada

bagian periferi kawasan perlu pengaturan perijinan karena

dikhawatirkan kelak akan menjadi lebih besar lagi seiring

keberadaan Solo Paragon.

2. Kepada pihak pengembang

a. Sebaiknya sebagai pengembang harus mempunyai jiwa sosial

tinggi khususnya kepada warga sekitar yang paling terkena dampak

lingkungan secara langsung saat pembangunan proyek berjalan.

Selain itu juga menepati janjinya untuk memprioritaskan

penyerapan tenaga kerja dari sumber daya manusia di sekitarnya.

b. Pengembang sebaiknya bertanggung jawab kepada warga sekitar

baik pada masa pembangunan sampai nanti Solo Paragon mulai

beroperasional. Dan melakukanprosedur pembangunan sesuai

dengan AMDAL.

c. Pengembang memikirkan keberadaan PKL yang digusur pada saat

pembangunan Solo Paragon berlangsung. Sebaiknya memberikan

shelter-shelter khusus untuk para PKL yang ingin berjualan di



R i n i F a u z i a │ I 0 6 0 6 0 3 9

121

sekitar Solo Paragon dengan target konsumen yakni karyawan dan

pengunjung Solo Paragon.

3. Kepada warga sekitar Solo Paragon

a. Memanfaatkan degan sebaik-baiknya fasilitas yang ada sekarang,

khususnya perubuhan wujud kawasan sekitar yang menjadi hidup

dan komersil sehingga sangat menguntungkan bagi warga jika

mengambil manfaat tersebut dengan membuka usaha seperti

perdagangan, jasa, dan lain-lain.

b. Beradaptasi dengan keadaan sekarang dimana dengan adanya Solo

Paragon berpotensi meningkatkan taraf hidup warga jika

dimanfaatkan dengan sebaik-baiknya.

4. Kepada Peneliti lain

Penelitian pengaruh pembangunan apartemen Solo Paragon

terhadap kondisi lingkungan sekitarnya belum mencakup seluruh aspek.

Beberapa aspek yang belum dibahas dan dapat dijadikan studi lanjutan

antara lain:

a. Dampak Solo Paragon terhadap penduduk Kota Surakarta

b. Analisis potensi keberadaan Solo Paragon terhadap kawasan di

sekitarnya

c. Studi eksplorasi mengenai pengaruh perubahan pemanfaatan lahan

perumahan menjadi komersial terhadap perubahan harga lahan

122

DAFTAR PUSTAKA

Adisasmita, H.Raharjo, 2005. Pembangunan Ekonomi Perkotaan. Yogyakarta:

Graha Ilmu.

Effendy, Muhajir. 2002. Masyarakat Equilibrium. Yogyakarta: Bentang Budaya

Effendy, Sofyan. 2002. Metode Penelitian Survai. Jakarta: Lembaga Penelitian,

Pendidikan, dan Penerangan Ekonomi dan Sosial.

Fathoni, Abdurrahman. 2006. Metode Penelitian dan Teknik Penyusunan Skripsi.

Jakarta: Rineka Cipta.

Jayadinata, Johara T. 1999. Tata Guna Tanah dalamPerencanaan Pedesaan,

Perkotaan dan Wilayah. Bandung: ITB.

Nazir, Moh. 2003. Metode Penelitian. Jakarta : Ghalia Indonesia.

Sanggono, Edi Kurnijanto. 1993. Proses Perubahan Pemanfaatan Lahan di

Daerah Pacet. Tugas Akhir, Jurusan Teknik Planologi, ITB.

Sugiarto, dkk. 2003. Teknik Sampling. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.

Susanto, Phil.A, 1999. Pengantar Sosiologi Dan Perubahan Sosial. Jakarta : Putra

Abardin.

Syani, Abdul. 1994. Sosiologi (Sistematika, teori dan terapan). Jakarta: Bumi

Aksara.

Sztompka, Piotr, 1997. Sosiologi Perubahan Sosial. Jakarta : Prenada.

Tarigan, Robinson. 2005. Perencanaan Pembangunan Wilayah. Medan: Bumi

Aksara.

URDI, 2005. Bunga Rampai Pembangunan Kota dalam Abad 21 (Konsep dan

Pendekatan Pembangunan Perkotaan di Indonesia) Jakarta: Urban and

Development Institute (URDI) dan Yayasan Sugijanto Soegijoko.

URDI, 2005. Bunga Rampai Pembangunan Kota dalam Abad 21 (Pengalaman

Pembangunan Perkotaan di Indonesia) Jakarta: Urban and

Development Institute (URDI) dan Yayasan Sugijanto Soegijoko.

Yunus, Hadi Sabari. 2002. Manajemen Kota.Yogyakarta: Pustaka Pelajar.

Yunus, Hadi Sabari. 2008. Struktur Tata Ruang Kota.Yogyakarta: Pustaka

Pelajar.

123

Zahnd, Markus. 1989. Model Baru Perancangan Kota Secara Terpadu.

Yogyakarta: Kanisius

http://www.skycrapercity.com/showthread.php?t=903102&page=4

TUGAS AKHIR

Alit, Tjokorda. 2001. Kajian Gejala Perubahan Pemanfaatan Lahan Kawasan

LC. Gatot Subroto. Tesis, Program Magister Perencanaan wilayah dan Kota. ITS,

Surabaya.

Baihaki, Z. W. 2007. Persepsi Masyarakat Terhadap Pembangunan Mall

Ambarukmo Plasa dan Sphire Square Yogyakarta. Yogyakarta: Thesis, MPKD

UGM.

Mardiansyah, Fadjar Hadi. 1999. Pengembangan Sistem Pendukung Keputusan

untuk Perubahan Pemanfaatan Lahan Kota. Tesis, Program Magister

Perencanaan Wilayah dan Kota, Institut Teknologi Bandung.

Sanggono, Edi Kurnijanto. 1993. Proses Perubahan Pemanfaatan Lahan di

Daerah Pacet. Tugas Akhir, Jurusan Teknik Planologi, Institut Teknologi

Bandung.

Wulandari, Ayu. 2007. Studi Pola Perubahan Pemanfaatan Lahan Perumahan

Menjadi Komersial di Koridor Kertajaya Surabaya. Surabaya: Tugas Akhir,

PWK ITS.

Haryanto, Arif Sugeng. 2005. Pengaruh Pembangunan Kampus Terhadap

Kondisi Lingkungan Sekitar (Studi Kasus: Kawasan Kampus Tembalang). Tugas

Akhir, Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, UNDIP.

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

RUTRK Kota Surakarta Tahun 1993-2013

http://www.skycrapercity.com/

Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon Terhadap .../Pengaruh... · Tugas Akhir Pengaruh...

Documents

Transcript of Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon Terhadap .../Pengaruh... · Tugas Akhir Pengaruh...