PENG-00010 BEI-PG2 ER 09-2014 - idx.co.id fileFantasi (Dufan), Atlantis Water Adventure, dan Ocean...

1348/PEF-DIR/VIII/2014

Jakarta, 29 Agustus 2014

Kepada Yth.1. PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk

Ecovention Building - EcoparkJI. Lodan Timur No. 7Taman Impian Jaya AncolJakarta 14430

u.p. Ibu Farida K. Rochani, Corporate Secretary

2. PT Bursa Efek IndonesiaGedung Bursa Efek IndonesiaJI. Jend. Sudirman Kav 52-53Jakarta Selatan, 12190

u.p. Bapak Ito Warsito, Direktur UtamaBapak Hoesen, Direktur Penilaian Perusahaan

Perihal : Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT PembangunanJaya Ancol Tbk.

Dengan hormat,

Sehubungan dengan penugasan yang kami peroleh untuk melakukan Penilaian Target HargaReferensi Saham, dengan ini kami sampaikan hasil penilaian kami atas saham PT Pembangunan JayaAncol Tbk (PJAA) dalam versi Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris.

Apabila masih ada hal-hal yang memerlukan penjelasan lebih lanjut, mohon agar menghubungi kami.Atas perhatian dan kerjasamanya, kami ucapkan terima kasih.

Hormat kami,

Ronald. T. Andi Kasim, CFADirektur Utama t(

Tembusan : Ibu Umi Kulsum, Kepala Divisi Penilaian Perusahaan Grup II, PT Bursa Efek Indonesia

/mo

PT. Pemeringkat Efek IndonesiaPanin Tower Senayan City, 17th FloorJI. Asia Afrika Lot. 19, Jakarta 10270, INDONESIAPhone: (62-21) 7278 2380 • Fax: (62-21) 7278 2370

Halaman 1 dari 9 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Laporan Kedua

Equity Valuation

29 Agustus 2014

Target Harga

Terendah Tertinggi 1.295 1.440

Pariwisata dan Properti

Kinerja Saham

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

29

-Au

g-1

3

18

-Se

p-1

3

8-O

ct-1

3

28

-Oct

-13

17

-No

v-1

3

7-D

ec-1

3

27

-De

c-1

3

16

-Jan

-14

5-F

eb

-14

25

-Fe

b-1

4

17

-Mar

-14

6-A

pr-

14

26

-Ap

r-1

4

16

-May

-14

5-J

un

-14

25

-Ju

n-1

4

15

-Ju

l-1

4

4-A

ug-

14

24

-Au

g-1

4

PJAAIHSG

IHSG PJAA

Sumber: Bloomberg

Informasi Saham Rp

Kode Saham PJAA

Harga saham per 28 Agustus 2014 1.420

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 1.450

Harga Terendah 52 minggu terakhir 880

Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu

(miliar)

2.240

Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu

(miliar)

1.408

Market Value Added & Market Risk

0

50

100

150

200

250

300

350

400

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1.6

March-12 March-13 March-14

Market RiskMVA

Market Value Added Market risk

Sumber:PT Pembangunan Jaya Ancol, PEFINDO Divisi Valuasi

Saham & Indexing

Penilaian Saham Sebelumnya Saat ini

Tertinggi 1.500 1.440

Terendah 1.340 1.295

Pemegang Saham (%)

Pemerintah DKI Jakarta 72,00

PT Pembangunan Jaya 18,01

Publik (masing-masing dengan kepemilikan

dibawah 5%)

9,99

Kontak :

Equity & Index Valuation Division

Phone : (6221) 7278 2380

[email protected]

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir

merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari

dokumen ini” www.pefindo.com

Ekspansi, Sebuah Permainan

Dari awal berdirinya pada tahun 1966, Taman Impian Ancol, atau dikenal Ancol, dirancang sebagai tempat wisata terpadu, dan tetap merupakan yang terbesar di Jakarta hingga saat ini. PT Pembangunan

Jaya ("JAYA") ditunjuk oleh Pemerintah Daerah DKI Jakarta, untuk

mengembangkan kawasan Ancol. JAYA kemudian mengubah namanya menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") saat menjadi perusahaan terbuka pada tahun 2004. Saat ini, lini bisnis PJAA terentang dari properti, pariwisata, serta perdagangan dan jasa. PJAA mengelola 552 ha kawasan pariwisata, terletak di utara Jakarta, dimana terdapat tiga taman hiburan yang dikenal sebagai Dunia Fantasi (Dufan), Atlantis Water Adventure, dan Ocean Dream

Samudera, serta pusat seni dan kerajinan, klub olahraga eksekutif, area kuliner, area serbaguna (Eco Park), dan beberapa properti perumahan. Bisnis pariwisata tetap menjadi tulang punggung PJAA, sementara bisnis properti terus menunjukkan peningkatan kontribusinya.

mailto:[email protected]

“Pernyataan disclaimer pada halaman

akhir merupakan bagian tak

terpisahkan dari dokumen ini”

www.pefindo.com


29 Agustus 2014 Halaman 2 dari 9 halaman

Target Harga Penyesuaian

Kami membuat beberapa penyesuaian pada proyeksi kami sebelumnya, dan menyesuaikan Target Harga kami ke kisaran Rp1.295 - Rp1.440 per saham, berdasarkan pertimbangan berikut:

Pengunjung yang terus berdatangan. Walaupun terjadi penurunan pertumbuhan ekonomi Indonesia di tahun 2013 (5,78% YoY), dan berlanjut hingga 1Q14 (5,21% YoY), jumlah pengunjung Ancol meningkat. Melalui

gerbang utamanya, jumlah pengunjung Ancol mencapai 15,95 juta orang di tahun 2013, naik dari 15,85 juta orang di tahun 2012. Pada 1Q14, sudah mencapai 3,35 juta orang. Kami melihat bahwa di masa datang, akan semakin banyak pengunjung datang ke Ancol, karena semakin banyak penduduk Indonesia yang melihat liburan merupakan suatu gaya hidup.

Ekspansi untuk menunjang pertumbuhan. Kami melihat bahwa rencana PJAA untuk tetap berekspansi akan menunjang pertumbuhannya di masa datang.

Pembangunan indoor theme park yang baru di Dufan, akan menjadi daya tarik utama bagi pengunjung. Hotel baru, yaitu Courtyard Marriot Ancol, sebuah hotel bintang 4 dengan 310 kamar, juga akan segera beroperasi di

tahun 2015. Di bisnis properti, komplek perumahan dan apartemen Jaya Ancol Seafront, akan mulai mendorong pendapatan PJAA di tahun 2016. Berdasarkan hal ini, dan beberapa ekspansi PJAA lainnya, kami melihat bahwa pertumbuhan pendapatan PJAA akan terjamin di masa datang.

Kinerja PJAA di tahun 2013, diatas proyeksi kami sebelumnya. Pendapatan aktual PJAA di tahun 2013 adalah Rp1,24 triliun, diatas estimasi kami yaitu Rp1,08 triliun. Di lini bawah, laba bersih PJAA tahun 2013 mencapai Rp192,2 miliar, juga diatas estimasi kami yaitu Rp183 miliar. Pertumbuhan sektor properti (74% YoY) mendorong pertumbuhan yang signifikan ini. Namun di tahun 2014, kami melihat bahwa bisnis pariwisata akan kembali membukukan

pertumbuhan tertinggi, dikarenakan pendapatan dari bisnis properti turun dari Rp54,8 miliar menjadi Rp 31,4 miliar di 1Q14.

Pengelolaan utang yang baik. PJAA mempertahankan rasio interest bearing debt to equity menjadi 36,54% di tahun 2013 (37,90% di tahun 2012), namun beban bunga naik dari Rp8,5 miliar menjadi Rp29,6 miliar. Meskipun demikian, kami beranggapan PJAA tetap solvent, karena rasio interest coverage masih 9,6x di tahun 2013. Oleh karenanya, kami melihat bahwa

PJAA masih memiliki ruang yang lebar untuk mendapatkan tambahan pinjaman untuk mendanai pertumbuhannya di masa datang.

Risk free rate, equity premium, dan beta assumption masing-masing adalah 8,25%, 3,06%, dan 1,49x.

Prospek Bisnis Di tengah kondisi yang kurang mendukung di tahun 2013, seperti ditunjukkan

oleh penurunan pertumbuhan ekonomi hingga 5,78%, jumlah pengunjung Ancol mampu mencapai jumlah tertingginya dalam sejarah (15,9 juta orang). Di tahun 2014, didukung oleh wahana baru seperti Kontiki, dan Ice Age Sid Arctic Adventure, membuat kami percaya jumlah pengunjung Ancol akan semakin banyak. Properti baru, seperti Courtyard Marriot Ancol Hotel, dan Jaya Ancol Seafront (yang terdiri dari apartemen dan komplek perumahan) akan mendukung

pertumbuhan PJAA di masa datang. Sebagai hasilnya, kami percaya pendapatan PJAA akan tumbuh 10,05% YoY CAGR selama tahun 2013 – 2015.

Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2011 2012 2013 2014P 2015P

Pendapatan [Rp miliar] 933 1.054 1.242 1.312 1.504

Laba sebelum pajak [Rp miliar] 209 239 262 282 324

Laba bersih [Rp miliar] 162 178 192 212 243

EPS [Rp] 101 111 120 132 152

Pertumbuhan EPS [%] 14,2 10,0 7,9 10,2 14,7

P/E [x] 9,9 6,6 9,1 10,7* 9,3*

P/BV [x] 1,4 0,9 1,2 1,4* 1,2*

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing * berdasarkan harga saham tanggal 28 Agustus 2014 – Rp1.440/ saham

PARAMETER INVESTASI




www.pefindo.com



Terus Berekspansi

Untuk mempertahankan pertumbuhannya, PJAA melakukan ekspansi di setiap lini usahanya. Di bisnis pariwisata, PJAA merubah wahana Ramashinta menjadi indoor theme park. Kami melihat bahwa rencana ini tepat, karena saat ini PJAA harus berkompetisi dengan beberapa pengelola indoor theme park yang tersebar di Jakarta. Soft launching dari wahana ini adalah di tahun 2014. Selain itu, PJAA berencana membuka hotel baru di sekitar area Putri Duyung Cottage, yaitu Courtyard Marriot Ancol, hotel bintang 4 dengan 310 kamar, dan diestimasikan

untuk dibuka tahun 2015. Peremajaan Hailai dan penyelesaian pembangunan Dufan Ocean juga tercantum dalam agenda ekspansi PJAA. Di bisnis properti, setelah pembangunan Coasta Villa dan Northland Apartemen di tahun 2012, PJAA saat ini akan membangun Jaya Ancol Seafront, komplek perumahan dan apartemen, yang diestimasikan selesai tahun 2015. PJAA berencana mendanai ekspansi tersebut dengan mengeluarkan obligasi senilai Rp300 miliar (dikeluarkan tahun 2012), pinjaman perbankan dan kas internal.

Gambar 1: Ekspansi di Bisnis Pariwisata

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 2: Ekspansi di Bisnis Properti


Wahana Baru, Menarik Pengunjung Pada tanggal 10 April 2014, grand launching dari tahap pertama Dunia Fantasi Indoor Theme Park telah dilakukan. Bekerja sama dengan Century Fox Studio, Ice Age Sid Arctic Adventure – sebuah wahana baru di area indoor theme park, akan memberikan pengunjung sebuah petualangan di antartika ditemani oleh

INFORMASI BISNIS




www.pefindo.com



beberapa karakter kartun di film Ice Age. Sementara wahana lain, yang dikenal dengan Kontiki, akan memberikan petualangan kepada pengunjung dengan

menggunakan perahu artificial melalui zaman es. Wahana indoor ini juga dilengkapi dengan area multi fungsi. Oleh karenanya, kami melihat bahwa wahana baru tersebut mampu menarik pengunjung, seperti ditunjukkan oleh peningkatan pendapatan dari wahana wisata Ancol, dari Rp64,3 miliar di 1Q13 menjadi Rp80,0 miliar di 1Q14, dengan tarif yang tetap untuk wahana wisata tersebut sejak tahun 2013.

Gambar 3: Pendapatan dari Wahana Wisata, 1Q13 Vs 1Q14

64.3

80.0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

1Q13 1Q14


Tabel 2: Tarif di Wahana Wisata Ancol

Tarif 2013 1Q14

Hari Kerja Akhir Minggu Hari Kerja Akhir Minggu

Dunia Fantasi 180.000 250.000 180.000 250.000

Atlantis 90.000 120.000 90.000 120.000

Ocean Dream 90.000 120.000 90.000 120.000 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing




www.pefindo.com



Hutang Meningkat, Namun Tetap Terkelola Baik Pada tanggal 17 Desember 2012, PJAA menerima pernyataan efektif dari Bapepam-LK terhadap penerbitan obligasi keduanya. Total obligasi senilai Rp300 miliar yang dikeluarkan dengan tingkat kupon 8,1% dan 8,4%. Sebagai akibatnya, biaya bunga PJAA naik dari Rp8,5 miliar di tahun 2012 menjadi Rp29,6 miliar di tahun 2013, dan diekspektasikan akan sama di tahun 2014. Namun, kami melihat bahwa peningkatan hutang tersebut masih wajar,

mengingat rasio interest bearing debt to equity PJAA hanya mencapai 35,07% di 1Q14, dan rasio interest coverage nya masih 9,6x di tahun 2013. Berdasarkan hal tersebut, kami melihat bahwa PJAA masih memiliki ruang yang luas untuk mendapatkan tambahan pinjaman untuk mendanai pertumbuhannya di masa depan.

Gambar 4: Rasio Interest coverage dan interest bearing debt to

equity, 2011 - 2013

15.8

28.0

9.6

14.40%

37.90% 36.54%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

2011 2012 2013

%(x)

Interest coverage ratio Interest bearing debt to Equity Ratio


Melebihi Estimasi Kami PJAA mampu mencatatkan pertumbuhan yang kuat di tahun 2013, karena

pendapatannya naik 17,83% YoY atau mencapai Rp1,24 triliun. Loncatan pendapatan ini merupakan yang tertinggi dalam 5 tahun terakhir, dan mengalahkan estimasi kami yang hanya mencapai Rp1,08 triliun. Laba bersih PJAA yang mencapai Rp192,2 miliar juga mengalahkan estimasi kami yaitu Rp183 miliar. Pertumbuhan yang kuat pada pendapatan dari sektor properti, sebagai akibat peningkatan harga jual dan volume penjualan dari Northland

Apartment dan Coastavilla menghasilkan pertumbuhan signifikan sebesar 74% YoY dari bisnis ini. Pendapatan dari sektor properti selama tahun 2013 tumbuh mencapai Rp417,7 miliar dari hanya Rp240,5 miliar di tahun 2012. Namun, di tahun 2014, kami estimasikan PJAA akan kembali bergantung pada sektor pariwisata kembali, karena pendapatan dari sektor properti turun menjadi Rp31,4 miliar dari Rp54,8 miliar di 1Q13, dikarenakan peningkatan suku bunga acuan (BI

Rate). Namun secara keseluruhan, pendapatan PJAA di 1Q14 masih mencatat

sedikit pertumbuhan sebesar 3,8% YoY, ditunjang oleh kenaikan jumlah pengunjung yang datang ke Ancol dan wahana wisata nya.

KEUANGAN




www.pefindo.com



Gambar 5: Pendapatan dan Laba Bersih PJAA– Aktual Vs Estimasi, 2013

Gambar 6: Detail Pendapatan PJAA

1Q14 vs 1Q13

1,242

1,084

192 183

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

Pendapatanaktual (Rp,

miliar)

Estimasipendapatan(Rp, miliar)

Laba bersihaktual (Rp,

miliar)

Estimasi lababersih (Rp,

miliar)

0

50

100

150

200

250

1Q13 1Q14

Real Estate (Rp, miliar) Tiket (Rp, miliar) Hotel & Restaurant (Rp, miliar) Lainnya (Rp, miliar)

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Divisi

Valuasi Saham & Indexing

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Divisi

Valuasi Saham & Indexing

Efisiensi Untuk Menghindari Tergerusnya Marjin Di tahun 2013, PJAA mengalami peningkatan pertumbuhan 17,83% YoY. Namun, kami melihat bahwa marjin PJAA tergerus, dikarenakan peningkatan harga

material bangunan dan akuisisi lahan baru / biaya reklamasi, hingga mencapai Rp235,5 miliar, naik dari Rp79,2 miliar tahun 2012. Sebagai akibatnya, marjin laba kotor PJAA turun hingga mencapai 39,73% dari 43,38% di tahun 2012. Namun, PJAA mampu mempertahankan level “standar” dari marjin laba usahanya, yaitu 22% - 23%, melalui efisiensi terutama di aktivitas pemasaran. Di 1Q14, marjin laba kotor PJAA sekali lagi tergerus, kali ini dikarenakan naiknya biaya langsung (diluar biaya material bangunan dan akuisisi tanah), sehingga

membuat marjin laba kotornya turun menjadi 37,44%, dan marjin laba usaha menjadi 17%. Namun, kami melihat kondisi ini normal, dikarenakan di 1Q14, PJAA juga membukukan marjin laba yang rendah (38% marjin laba kotor, dan 16% marjin laba usaha).

Gambar 7: Marjin Laba Kotor dan Laba Usaha PJAA

43.4%

39.7%37.4% 37.8%

23.1% 22.0%

17.1% 16.1%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

50.0%

Desember 2012 Desember 2013 Maret 2014 Maret 2013

Gross profit margin Operating profit margin





www.pefindo.com



VALUASI

Metodologi

Kami menerapkan Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah pengendali nilai PJAA bukan pertumbuhan aset.

Kami tidak mengkombinasikan perhitungan DCF ini dengan metoda Guideline Company (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang memenuhi syarat untuk dibandingkan dengan PJAA di BEI. Penilaian ini didasarkan pada harga 100% saham tanggal 28 Agustus 2014, dengan menggunakan laporan keuangan PJAA tanggal 31 Maret 2014, sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.

Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital 10,45% dan Cost of Equity 12,80% berdasarkan asumsi berikut:

Tabel 3: Asumsi Risk free rate [%]* 8,25

Risk premium [%]* 3,06

Beta [x]** 1,49

Cost of Equity [%] 12,80

Marginal Tax Rate [%] 25,0

Interest Bearing Debt to Equity Ratio

[%]

74,8

WACC [%] 10,45

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

* per tanggal 28 Agustus 2014 ** Berdasarkan laporan PEFINDO Beta Saham tanggal 28 Agustus 2014

Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi valuasi pada tanggal

28 Agustus 2014 menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 10,45% adalah berkisar antara Rp1.295 sampai Rp1.440 per saham.

Tabel 4: Ringkasan Metode Penilaian DCF

Konservatif Moderat Optimis

PV of Free Cash Flows – [Rp, miliar]

695 732 768

PV Terminal Value – [Rp miliar] 1.521 1.601 1.682

Non-Operating Assets – [Rp, miliar]

377 377 377

Net Debt – [Rp, miliar] (523) (523) (523) Total Equity Value – [Rp miliar] 2.071 2.187 2.304 Number of Share, [juta saham] 1.599 1.599 1.599 Fair Value per Share, [Rp] 1.295 1.365 1.440

Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

TARGET HARGA




www.pefindo.com



Tabel 5: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian (Rp miliar)

2011 2012 2013 2014P 2015P

Pendapatan 933 1.054 1.242 1.312 1.504 Biaya penjualan (513) (597) (748) (792) (917) Laba kotor 420 457 493 520 587

Biaya operasional (217) (214) (220) (230) (256)

Laba operasional 204 243 274 291 331 Pendapatan (biaya) lain 5 (4) (12) (8) (8) Laba sebelum pajak 209 239 262 282 324 Pajak (47) (61) (72) (71) (82) Hak minoritas (0,0) 0,3 2,1 0,2 0,2 Laba bersih 162 178 192 212 243 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham

& Indexing Tabel 6: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

(Rp miliar)

2011 2012 2013 2014P 2015P

Aset

Kas dan setara kas 400 553 417 485 588

Piutang 148 138 229 114 131

Persediaan 10 6 6 17 20 Aset jk pendek lain 21 23 16 30 35 Aset tetap 828 994 1.185 1.212 1.278 Aset real estate 179 240 193 390 447 Aset tidak lancar lain 152 433 582 676 722 Total aset 1.737 2.388 2.627 2.924 3.221

Kewajiban

Hutang dagang 33 56 32 83 96 Pinjaman jk pendek - - - - - Pinjaman jk panjang yang

jatuh tempo dalam 1 tahun 120 60 100 45 45

Kewajiban jk pendek 273 344 312 313 341 Hutang jk panjang 50 437 458 458 458 Kewajiban jk panjang 82 181 276 345 356 Total Kewajiban 558 1.078 1.156 1.242 1.296 Total Ekuitas 1.179 1.310 1.471 1.682 1.925

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham

& Indexing

Gambar 8: P/E dan P/BV Historis

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

2011 2012 2013

P/BVP/E

P/E P/BV

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 9: ROA, ROE dan Total Asset Turnover Historis

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

2011 2012 2013

TAT (x)ROA (%), ROE(%)

ROA (%) ROE (%) TAT (x)


Tabel 7: Rasio Kunci

2011 2012 2013 2014P 2015P

Pertumbuhan [%] Pendapatan 1,2 12,9 17,8 5,7 14,6 Laba Usaha 2,8 19,2 12,6 6,1 14,0 EBITDA 11,4 21,6 17,7 1,4 9,0 Laba Bersih 14,2 10,0 7,9 10,2 14,7

Profitabilitas [%]

Marjin Laba Kotor 45,1 43,4 39,7 39,6 39,0

Marjin Laba Operasional 21,8 23,1 22,0 22,1 22,0

Marjin EBITDA 32,7 35,2 35,2 33,7 32,1

Marjin laba bersih 17,4 16,9 15,5 16,1 16,2

ROA 9,3 7,5 7,3 7,2 7,5

ROE 13,7 13,6 13,1 13,4 13,3

Solvabilitas [X]

Debt to Equity 0,5 0,8 0,8 0,8 0,7

Debt to Asset 0,3 0,5 0,4 0,4 0,4

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham &

Indexing




www.pefindo.com



DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan, Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya, Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini, Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut-off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini, Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan, Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu, Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor, Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini, Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan, Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi, Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal, Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi . Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi, Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis, PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima

sehubungan dengan proses analitis, Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia, Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp. 20 juta masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun, Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www,pefindo,com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing, Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.

http://www.new.pefindo.com/

of 9 pages

Contact: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected]

“Disclaimer statement in the last page is an

integral part of this report”

www.pefindo.com


Secondary Report

Equity Valuation

August 29, 2014

Target Price

Low High 1,295 1,440

Tourism and Property

Stock Performance

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

29

-Au

g-1

3

18

-Se

p-1

3

8-O

ct-1

3

28

-Oct

-13

17

-No

v-1

3

7-D

ec-1

3

27

-De

c-1

3

16

-Jan

-14

5-F

eb

-14

25

-Fe

b-1

4

17

-Mar

-14

6-A

pr-

14

26

-Ap

r-1

4

16

-May

-14

5-J

un

-14

25

-Ju

n-1

4

15

-Ju

l-1

4

4-A

ug-

14

24

-Au

g-1

4

PJAAJCI

JCI PJAA

Source: Bloomberg

Stock Information IDR

Ticker code PJAA

Market price as of August 28, 2014 1,420

Market price – 52 week high 1,450

Market price – 52 week low 880

Market cap – 52 week high (bn) 2,240

Market cap – 52 week low (bn) 1,408

Market Value Added & Market Risk

0

50

100

150

200

250

300

350

400

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1.6

March-12 March-13 March-14

Market RiskMVA

Market Value Added Market risk

Source:PT Pembangunan Jaya Ancol, PEFINDO Equity &

Index Valuation Division

Stock Valuation Last Current

High 1,500 1,440

Low 1,340 1,295

Shareholders (%)

DKI Jakarta Regional Administration 72.00

PT Pembangunan Jaya 18.01

Public (each below 5% of ownerships) 9.99

Expansion, is The Name of the Game

Since its establishment in 1966, Taman Impian Ancol, or famously

known as Ancol, was designed as an integrated tourist destination, and remains as the biggest in Jakarta up to present. PT Pembangunan Jaya

(“JAYA”) was appointed by the DKI Jakarta Regional Administration, to develop Ancol area. JAYA then change its name to PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (“PJAA”) as it went public in 2004. Currently, PJAA’s business stretched from property, tourism, and trading and services. Today, PJAA manage around 552 ha of integrated tourism area, located in the north of Jakarta, in which three theme parks known as Dunia Fantasi (Dufan), Atlantis Water Adventure, and Ocean Dream

Samudera, art and handicraft center, executive sport club, culinary area, multipurpose area (Eco Park), and several residential properties are reside. Tourism business remains the backbone of PJAA, while the property business continue to show an improving contribution.

“Disclaimer statement in the last page

is an integral part of this report”

www.pefindo.com


August 29, 2014 Page 2 of 9 pages

Target Price Adjustment

We make several adjustments to our previous projections, and adjust our Target Price to a range of IDR1,295 - IDR1,440 per share, based on the following considerations: Flowing tourists. Despite decreasing growth of Indonesia economy in 2013

(5.78% YoY), and it continued during 1Q14 (5.21% YoY), the number of

tourists visiting Ancol was increasing. Through its main gate, the number of tourists that came to Ancol reached 15.95 million in 2013, up from 15.85 million in 2012. During 1Q14, it already amounted to 3.35 million. We view that in the future, more visitors will come to Ancol, as now many Indonesian sees vacation as way of life.

Expansion to sustain growth. We view that PJAA plans to keep-on expanding, will sustain its growth in the future. New indoor theme park at Dufan, will

become the new main attraction to the tourists. New hotel, known as Courtyard Marriot Ancol, a 4 star hotel with 310 rooms, also will soon be operated in 2015. In property business, a new residential and apartment area

of Jaya Ancol Seafront, will started to boost Ancol’s revenue in 2016. Given these, and other PJAA’s expansion, we view that PJAA’s revenue growth will be secure in the future.

PJAA’s performance in 2013 is relatively higher than our previous projection.

PJAA’s actual revenue in 2013 was IDR1.24 trillion, beats our estimation of IDR1.08 trillion. In the bottom line, PJAA’s net income in 2013 amounted to IDR192.2 billion, also higher than our estimation of IDR183 billion. Strong growth of property sector (74% YoY) caused this significant jump. However, we view that in 2014, PJAA’s recreation business will once again provide the highest growth among other businesses, as its revenue of property business

dropped to IDR54.8 billion, from just IDR31.4 billion in 1Q14. Well managed debt. PJAA maintain its interest bearing debt to equity ratio to

36.54% in 2013 (37.90% in 2012), but its net interest expense was up from IDR8.5 billion to IDR29.6 billion. However, we see that PJAA is still solvent, as its interest coverage ratio was still 9.6x in 2013. Given this, we view that PJAA is still has large room for securing additional loan to finance its growth in the future.

Risk free rate, equity premium, and beta assumption are 8.25%, 3.06%, and

1.49x respectively.

Business Prospects Amid the unfavorable condition in 2013, as shown by declining economy growth to 5.78%, the number of tourists that visited Ancol touched its highest in the history (amounted to 15.9 million people). In 2014, supported by new attraction such as Kontiki, and Ice Age Sid Arctic Adventure, we view that tourists will keep flowing to Ancol. New property, such as Courtyard Marriot Ancol Hotel, and Jaya Ancol Seafront (which comprised of apartment and residential area) will sustain

PJAA’s growth in the future. As a result, we believe that PJAA’s revenue can grow by 10.05% YoY CAGR during 2013 – 2015 periods. Table 1: Performance Summary

2011 2012 2013 2014P 2015P

Revenue [IDR bn] 933 1,054 1,242 1,312 1,504

Pre-tax profit [IDR bn] 209 239 262 282 324

Net profit [IDR bn] 162 178 192 212 243

EPS [IDR] 101 111 120 132 152

EPS growth [%] 14.2 10.0 7.9 10.2 14.7

P/E [x] 9.9 6.6 9.1 10.7* 9.3*

PBV [x]* 1.4 0.9 1.2 1.4* 1.2*

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Equity & Index Valuation Division Estimates * based on share price as of August 28, 2014 – IDR1,440/ share

INVESTMENT PARAMETER



www.pefindo.com



Keep Expanding To sustain its growth, PJAA expands its line of businesses. In the recreation sector, PJAA change its Ramashinta site into an indoor theme park. We view that such expansion is appropriate, since PJAA need it to compete with other indoor park that scattered around Jakarta. The soft launching of this new site is in 2014. Beside that, PJAA plans to open a new hotel at around Putri Duyung Cottage area, called Courtyard Marriot Ancol, a 4 star hotel with 310 rooms, and expected

to be launched in 2015. The revitalization of Hailai and completing the construction of Dufan Ocean are also stated in the PJAA’s agenda for expansion. In the property business, after the construction of Coasta Villa and Northland Apartment in 2012, PJAA is now looking for the development of Jaya Ancol Seafront, a landed residential and apartment area, which expected to be ready in 2015. PJAA plans to finance such expansion by issuing a IDR300 billion of bond (in 2012), bank loan and internal cash.

Figure 1: Expansion of Recreation Business

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Equity & Index Valuation Division

Figure 2: Expansion of Property Business


New Rides, Attract Tourists On April 10, 2014, the grand launching of the phase one of Dunia Fantasi Indoor Theme Park has been accomplished. Cooperated with Century Fox Studio, Ice Age Sid Arctic Adventure – a new ride in this indoor theme park, gives tourists an adventure in the arctic accompanied by several cartoon characters in the Ice Age

BUSINESS INFORMATION



www.pefindo.com



Movie. While other ride, known as Kontiki, gives tourists an adventure through an artificial ship through ice age era. This new indoor are also equipped with multi

functions venue. Given these, we view that such new rides are powerful to attract tourists, as shown by increasing revenue from Ancol’s theme park, from IDR64.3 billion in 1Q13 to IDR80.0 billion in 1Q14, as the tariff for such theme park remains flat since 2013.

Figure 3: Revenue from Theme Parks, 1Q13 Vs 1Q14

64.3

80.0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

1Q13 1Q14


Table 2: Tariff at Ancol’s Theme Parks

Tariff 2013 1Q14

Weekdays Weekend Weekdays Weekend

Dunia Fantasi 180,000 250,000 180,000 250,000

Atlantis 90,000 120,000 90,000 120,000

Ocean Dream 90,000 120,000 90,000 120,000 Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Equity & Index Valuation Division



www.pefindo.com



Increasing Debt, But Remains Well Managed On December 17, 2012, PJAA received an effective statement from Bapepam-LK for the issuance of its second bond. Total bond value of IDR300 billion were issued with coupon rate of 8.1% and 8.4%. The effect, PJAA’s net interest expense jumped from IDR8.5 billion in 2012 to IDR29.6 billion in 2013, and it will

likely be the same in 2014. However, we think that the increasing amount of debt is still manageable, since PJAA’s interest bearing debt to equity ratio was only 35.07% as of 1Q14, and its interest coverage ratio was still 9.6x in 2013. Given this, we view that PJAA is still has large room for securing additional loan to finance its growth in the future.

Figure 4: PJAA’s Interest coverage ratio and Interest bearing

debt to equity ratio, 2011 - 2013

15.8

28.0

9.6

14.40%

37.90% 36.54%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

2011 2012 2013

%(x)

Interest coverage ratio Interest bearing debt to Equity Ratio


Beats Our Estimation PJAA was able to state a robust growth in 2013, since its revenue was jumped by

17.83% YoY, to reach IDR1.24 trillion. This jumping of revenue was the highest for the last 5 years, and it beats our estimation of IDR1.08 trillion. PJAA’s IDR192.2 billion of net income also beats our estimation of IDR183 billion. Strong growth of revenue from property sector, as a result of increasing average selling price and strong sales volume from Northland Apartment, and Coastavilla creates significant growth of 74% YoY from this business sector. Revenue from property

sector during 2013 grew to IDR417.7 billion from just IDR240.5 billion in 2012. However, in 2014, we estimate that PJAA has to rely on tourism sector again, as the revenue from property sector was drop to IDR31.4 billion, from IDR54.8 billion in 1Q13, on the back of increasing benchmark interest rate (BI Rate). But on top of it, PJAA’s revenue in 1Q14 was still book a slight positive growth of 3.8% YoY, supported by increasing tourists that came to Ancol and its theme

parks.

FINANCE



www.pefindo.com



Figure 5: PJAA’s Revenue and Net Income – Actual Vs Estimation, 2013

Figure 6: PJAA’s Revenue Breakdown

1Q14 vs 1Q13

1,242

1,084

192 183

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

RevenueActual (Rp, bn)

RevenueEstimation

(Rp, bn)

Net IncomeActual (Rp, bn)

Net IncomeEstimation

(Rp, bn)

0

50

100

150

200

250

1Q13 1Q14

Real Estate (Rp, bn) Ticketing (Rp, bn) Hotel & Restaurant (Rp, bn) Others (Rp, bn)

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Equity &


Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Equity &


Efficiency to Avoid Eroded Margin

In 2013, PJAA experienced an increase of revenue of 17.83% YoY. However, we see that PJAA’s margin eroded, due to the higher building material price and new

land acquisition / reclamation costs, as it reached IDR235.5 billion, up from IDR79.2 billion in 2012. As a result, PJAA’s gross profit margin was down to 39.73%, from 43.38% in 2012. But PJAA was able to keep its operating profit margin at “standard” level of 22% - 23%, through efficiencies mainly in the promotion activity. In 1Q14, PJAA’s gross margin once again eroded, this time due to the higher direct costs (excluding land and building material cost), which

made its gross profit margin only amounted to 37.44%%, and operating profit margin only reached 17%. However, we view such condition was normal, since in 1Q13, PJAA also booked a relative low margin (38% of gross profit margin, and 16% of operating profit margin).

Figure 7: PJAA’s Gross and Operating Profit Margin

43.4%

39.7%37.4% 37.8%

23.1% 22.0%

17.1% 16.1%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

50.0%

Desember 2012 Desember 2013 Maret 2014 Maret 2013

Gross profit margin Operating profit margin




www.pefindo.com



VALUATION

Methodology

We apply income approach using Discounted Cash Flows (DCF) as the main valuation approach considering the income growth is a value driver in PJAA instead of asset growth. We do not combine DCF method with Guideline Company Method (GCM) as there are no similar companies eligible to be compared with PJAA in the IDX.

This valuation is based on 100% shares price as of August 28, 2014, using PJAA’s financial report as of March 31, 2014, for our fundamental analysis.

Value Estimation

We use Cost of Capital of 10.45% and Cost of Equity 12.80% of based on the

following assumptions:

Table 3: Assumption

Risk free rate [%]* 8.25

Risk premium [%]* 3.06

Beta [x]** 1.49

Cost of Equity [%] 12.80

Marginal Tax Rate [%] 25.0

Interest Bearing Debt to Equity Ratio

[%]

74.8

WACC [%] 10.45

Source: Bloomberg, PEFINDO Equity & Index Valuation Division Estimates

* as of August 28, 2014

** Based on PEFINDO Beta Saham report, dated August 28, 2014

The target price for 12 months based on valuation as of August 28, 2014 using DCF method with an assumption of 10.45% discount rate ranges between IDR1,295 to IDR1,440 per share.

Table 4: Summary of DCF Method Valuation

Conservative Moderate Optimist

PV of Free Cash Flows – [IDR, bn] 695 732 768

PV Terminal Value – [IDR bn] 1,521 1,601 1,682

Non-Operating Assets – [IDR, bn] 377 377 377

Net Debt – [IDR, bn] (523) (523) (523) Total Equity Value – [IDR bn] 2,071 2,187 2,304 Number of Share, [mn shares] 1,599 1,599 1,599 Fair Value per Share, [IDR] 1,295 1,365 1,440

Source: PEFINDO Equity & Index Valuation Division Estimates

TARGET PRICE



www.pefindo.com



Table 5: Consolidated Statement of Comprehensive Income

(IDR bn)

2011 2012 2013 2014P 2015P

Sales 933 1,054 1,242 1,312 1,504

Cost of sales (513) (597) (748) (792) (917) Gross Profit 420 457 493 520 587

Operating expenses (217) (214) (220) (230) (256)

Income from

operations 204 243 274 291 331

Other income

(charges) 5 (4) (12) (8) (8)

Pre-tax Profit 209 239 262 282 324

Tax (47) (61) (72) (71) (82)

Minority Interest (0.0) 0.3 2.1 0.2 0.2

Net Profit 162 178 192 212 243 Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates Table 6: Consolidated Statement of Financial Position

(IDR bn)

2011 2012 2013 2014P 2015P

Assets

Cash and cash equivalents 400 553 417 485 588

Receivables 148 138 229 114 131

Inventories 10 6 6 17 20 Other short term assets 21 23 16 30 35 Fixed assets 828 994 1,185 1,212 1,278 Real estate assets 179 240 193 390 447 Other non-current assets 152 433 582 676 722 Total assets 1,737 2,388 2,627 2,924 3,221

Liabilities

Trade payables 33 56 32 83 96 Short-term loan - - - - - Current maturities of long term

liabilities 120 60 100 45 45

Short-term liabilities 273 344 312 313 341 Long-term loan 50 437 458 458 458 Long-term liabilities 82 181 276 345 356

Total liabilities 558 1,078 1,156 1,242 1,296

Total equity 1,179 1,310 1,471 1,682 1,925

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation

Division Estimates

Figure 8: Historical P/E and P/BV

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

2011 2012 2013

P/BVP/E

P/E P/BV

Source: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Figure 9: Historical ROA, ROE and Total Asset Turnover

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

2011 2012 2013

TAT (x)ROA (%), ROE(%)

ROA (%) ROE (%) TAT (x)

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Table 7: Key Ratios

2011 2012 2013 2014P 2015P

Growth [%]

Net sales 1.2 12.9 17.8 5.7 14.6

Operating profit 2.8 19.2 12.6 6.1 14.0

EBITDA 11.4 21.6 17.7 1.4 9.0

Net profit 14.2 10.0 7.9 10.2 14.7

Profitability [%]

Gross margin 45.1 43.4 39.7 39.6 39.0

Operating margin 21.8 23.1 22.0 22.1 22.0

EBITDA margin 32.7 35.2 35.2 33.7 32.1

Net margin 17.4 16.9 15.5 16.1 16.2

ROA 9.3 7.5 7.3 7.2 7.5

ROE 13.7 13.6 13.1 13.4 13.3

Solvability [x]

Debt to equity 0.5 0.8 0.8 0.8 0.7

Debt to asset 0.3 0.5 0.4 0.4 0.4

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Estimates



www.pefindo.com



DISCLAIMER

This report was prepared based on the PJAAted and reliable sources. Nevertheless, we do not guarantee its completeness, accuracy and adequacy. Therefore we do not responsible of any investment decision making based on this report. As for any assumptions, opinions and predictions were solely our internal judgments as per reporting date, and those judgments are subject to change without further notice. We do not responsible for mistake and negligence occurred by using this report. Last performance could not always be used as reference for future outcome. This report is not an offering recommendation, purchase or holds particular shares. This report might not be suitable for some investors. All opinion in this report has been presented fairly as per issuing date with good intentions; however it could be change at any time without further notice. The price, value or income from each share of the Company stated in this report might lower than the investor expectation and investor might obtain lower return than the invested amount. Investment is defined as the probable income that will be received in the future; nonetheless such return may possibly fluctuate. As for the Company which its share is denominated other than Rupiah, the foreign exchange fluctuation may reduce the value, price or investor investment return. This report does not contain any information for tax consideration in investment decision making. The share price target in this report is a fundamental value, not a fair market value nor a transaction price reference required by the regulations. The share price target issued by Pefindo Equity & Index Valuation Division is not a recommendation to buy, sell or hold particular shares and it could not be considered as an investment advice from Pefindo Equity & Index Valuation Division as its scope of service to, or in relation to some parties, including listed companies, financial advisor, broker, investment bank, financial institution and intermediary, in correlation with receiving rewards or any other benefits from that parties. This report is not intended for particular investor and cannot be used as part of investment objective on particular shares and neither an investment recommendation on particular shares or an investment strategy. We strongly recommended investor to consider the suitable situation and condition at first before making decision in relation with the figure in this report. If it is necessary, kindly contact your financial advisor. PEFINDO keeps the activities of Equity Valuation separate from Ratings to preserve independence and objectivity of its analytical processes and products. PEFINDO has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain non-public information received in connection with each analytical process. The entire process, methodology and the database used in the preparation of the Reference Share Price Target Report as a whole is different from the processes, methodologies and databases used PEFINDO in doing the rating. This report was prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division with the objective to enhance shares price transparency of listed companies in Indonesia Stock Exchange (IDX). This report is also free of

other party’s influence, pressure or force either from IDX or the listed company which reviewed by Pefindo Equity & Index Valuation Division. Pefindo Equity & Index Valuation Division will earn reward amounting to IDR20 million each from IDX and the reviewed company for issuing report twice per year. For further information, please visit our website at http://www.pefindo.com This report is prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division. In Indonesia, this report is published in our website and in IDX website.

http://www.new.pefindo.com/

PENG-00010 BEI-PG2 ER 09-2014 - idx.co.id fileFantasi (Dufan), Atlantis Water Adventure, dan Ocean...

Documents

Transcript of PENG-00010 BEI-PG2 ER 09-2014 - idx.co.id fileFantasi (Dufan), Atlantis Water Adventure, dan Ocean...