Minimnya Infrastruktur berdampak pada Investasi Asing di Indonesia
PENENTUAN LOKASI RUMAH SUSUN … Masalah Meningkatnya jumlah penduduk di Kota Surabaya tidak...
Transcript of PENENTUAN LOKASI RUMAH SUSUN … Masalah Meningkatnya jumlah penduduk di Kota Surabaya tidak...
PENENTUAN LOKASI RUMAH SUSUN SEDERHANA campuran (Mixed use)
DI SURABAYA BARAT
PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA 2011
Radinia Rizkitania
3608100035
Dosen Pembimbing : Ardy Maulidy Navastara, ST, MT.
• PENDAHULUAN
• TINJAUAN PUSTAKA
• GAMBARAN UMUM
• METODOLOGI dan ANALISA PEMBAHASAN
OUTLINE
Latar Belakang
PENDAHULUAN
Alternatif pembangunan yang dianggap paling sesuai yaitu pembangunan kearah vertikal, dalam hal ini adalah Rumah Susun Sederhana dengan
jenis penggunaan sebagai rumah susun campuran atau Mixed Use
Hampir tiap tahun terjadi penambahan jumlah penduduk di
Surabaya Barat.
Kendala yang terjadi tempat tinggal jauh dari tempat kerja
Menyebarnya perkembangan apartemen maupun kondomiundi Surabaya Barat, semakin terlihat
kurangnya penyediaan perumahan bagi masyarakat golongan ekonomi menengah
kebawah
Pertumbuhan penduduk di Kota Surabaya cenderung meningkat,
menimbulkan peningkatan permintaan terhadap kebutuhan
akan tempat tinggal atau perumahan di perkotaan
Lahan di perkotaan tidak semakin bertambah luas, sedangkan
jumlah penduduk terus bertambah. Selain itu semakin banyaknya pembangunan yang
pengalihfungsikan kawasan permukiman menjadi kawasan perdagangan, membuat lahan
untuk perumahan semakin sempit
Berdampak negatif bagi masyarakat yang membutuhkan
rumah terutama masyarakat golongan ekonomi menengah
kebawah
Rumusan Masalah
Meningkatnya jumlah penduduk di Kota Surabaya tidak diimbangi dengan ketersedian lahan bagi pembangunan perumahan, sehingga dapat berdampak negatif bagi masyarakat golongan ekonomi menengah kebawah dalam memenuhi kebutuhan perumahan
PENDAHULUAN
Kriteria – Kriteria apa yang menentukan lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran melalui pertimbangan stakeholder terkait
TUJUAN PENELITIAN
Menentukan lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran di Surabaya Barat
SASARAN PENELITIAN
1 • Menentukan kriteria - kriteria yang mempengaruhi penentuan
lokasi rumah susun sederhana campuran
2 • Menentukan prioritas krtiteria - kriteria yang mempengaruhi
penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran
3 • Menentukan lokasi rumah susun sederhana campuran di Surabaya
Barat
RUANG LINGKUP
• Ruang Lingkup Pembahasan Hal-hal yang berkaitan dengan kriteria pertimbangan dalam
penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran (Mixed Use) dengan batasan sesuai dengan hasil kajian literatur dan empiris
• Ruang Lingkup Substansi Berkaitan dengan teori penentuan lokasi, dan teori lokasi
permukiman dan teori lokasi rumah susun
PENDAHULUAN
U : Selat Madura
T : Kab. Gresik
B : Kab. Gresik
S : Surabaya Selatan dan Surabaya Utara
Teori Lokasi
TINJAUAN PUSTAKA
Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman Dan Rumah Susun
1. Aksesibilitas. 2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman 3. Fasilitas, kualitas utilitas 4. Demografi 5. Karakteristik lokasi dan rumah
Bourne (1972)
1. Kondisi dan arahan kawasan budidaya dan lindung. 2. Daya dukung fisik dan lingkungan. 3. Sistem sarana dan prasarana perkotaan. 4. Sistem pusat kegiatan ekonomi. 5. Perkembangan sosial kependudukan. 6. Prospek pertumbuhan ekonomi. 7. Sistem jaringan regional (keterkaitan dengan kabupaten.kota lainnya)
Kuswara (2004)
1. Kondisi fisik lahan 2. Kualitas lingkungan 3. Aksesibilitas 4. Ketersediaan prasarana 5. Harga lahan 6.Kesesuaian dengan RencanaTata Ruang 7. PermintaanPasar
Rabinowitz (1989)
1. Faktor Kemudahan 2. Faktor Utilitas 3. Faktor Status Lahan 4. Faktor Penggunaan Lahan 5. Faktor kemungkinan perluasan 6. Faktor Pusat Pelayanan
Sumaatmadja (1988)
1. Aksesbilitas 2. Ditempatkan pada kegiatan-kegiatan yang keberadaannya ditunjang oleh rumah susun 3. Dekat dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum. 4. Terhindar dari kerawanan terhadap bencana 5. Terjamin secara hukum karena sesuai dengan arahan pemanfaatan tata guna lahan
Komaruddin (2007)
1. Peruntukkan lahan 2. Kondisi fisik lahan 3. Ketersediaan prasarana 4. Aksesibilitas 5. Kondisi sosial & lingkungan 6.Ketersediaan fasilitas publik 7. Harga lahan 8. Permintaan dan penawaran
Miles (2000)
1
• Ilmu ini menyelidiki lokasi geografis dari sumber daya, serta hubungannya dengan lokasi berbagai kegiatan baik ekonomi maupun sosial, misalnya perumahan, pertokoan, pabrik, pertanian, pertambangan, rumah ibadah, dan lain-lain. Lokasi kegiatan ini tidak secara random dipilih, tetapi menunjukkan pola dan mekanisme yang dapat diselidiki. (Tarigan, 2005)
2
• Kegiatan-kegiatan yang paling produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan di lokasi pasar (inti/pusat kota), sehingga kondisi ini diikuti dengan biaya sewa lahan tertinggi bila wilayah yang dekat dengan pasar atau berada pada inti/pusat kota. Dan sebaliknya makin jauh dari pusat kota maka makin rendah nilai lahan suatu lokasi (Von Thunen)
Pengertian Dasar Rumah Susun
TINJAUAN PUSTAKA
Rumah susun merupakan tempat permukiman yang dibangun diatas sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas dan dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama dan tanah bersama, serta termasuk prasarana dan fasilitasnya secara keseluruhan yang memungkinkan rumah susun dapat berfungsi sebagaimana mestinya
Tipe Rumah Susun
Rumah Susun Mewah
Rumah Susun Sederhaba
Penggunaan Rumah Susun
Rumah Susun Hunian
Rumah susun Campuran
• Pengertian Dasar Mixed Use Building
• Fungsi Campuran (Mixed Use) Bagi Rumah susun sederhana
TINJAUAN PUSTAKA
Salah satu usaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan kerangka integrasi yang kuat
1. Memicu terbentuknya suatu pusat kegiatan baru di wilayah penelitian, karena perkembangan satu kawasan komersial sangat bergantung pada keberadaan populasi disekitarnya
2. Terciptanya kedekatan tempat tinggal dengan tempat bekerja
Penerapan atau pemilihan jenis-jenis Mixed Use tergantung pada:
1. Luas dan bentuk lahan, 2. Posisi/lokasi terhadap jaringan jalan disekitarnya 3. Persyaratan / ketentuan tata kota menjadi acuan utama yang menjadi dasar
pengembangan selanjutnya
Pengertian Retail suatu aktivitas bisnis, dimana penjualan barang dan jasa kepada konsumen untuk kepentingan sendiri (termasuk keluarganya) dan tidak untuk dijual kembali, atau paling tidak separuh penjualan kepada konsumen untuk kepentingan sendiri (termasuk keluarga).
TINJAUAN PUSTAKA
Tipe Bisnis Retail Atas Kepemilikan (Ownership) : 1. Single stor Retailer 2. Rantai Toko Retail 3. Toko Waralaba
Tipe Bisnis Retail Berdasarkan Luas Sales Area 1. Small Store / Kios, < 100 m2 2. Minimarket, antara 100 m2 – 1.000 m2 3. Supermarket, antara 1.000 m2 – 5.000 m2 4. Hypermarket, > 5.000 m2
Tipe Bisnis Retail Berdasarkan Kategori Barang 1. Specialty Store (toko Khas) 2. Toko Serba ada, Toserba 3. Department Store 4. Hyperstore
Home Based Enterprises (HBEs) Rumah tidak hanya digunakan sebagai tempat tinggal saja namun juga digunakan sebagi tempat usaha untuk memenuhi kebutuhan hidupnya. Adanya rumah berbasis usaha (HBEs) dapat memberikan pengaruh pada daerah sekitarnya karena HBEs dapat memberikan kesempatan kerja, mempermudah memenuhi kebutuhan dasar hidup dll.
TINJAUAN PUSTAKA
1. Kondisi Demografi 2. Lokasi dan Jarak 3. Aksesibilitas 4. Visibiltas 5. Utilitas 6. Kondisi Sekitar
Klimert (2004)
1. Kepadatan Penduduk 2. Aspek tata guna lahan 3. Demand Pasar 4. Populasi Daerah Sekitr 5. Jarak ke pesaing terdekat
Sujana (2005)
1. Harga tanah 2. Arus Lalu Lintas 3. Kedekatan dengan sumber
Sopiah dan Syihabuddin (2008)
Kriteria Pemilihan Lokasi Ritel dan HBEs
1. Lokasi 2. Jarak ke pasar tradisional 3. Aksesibiltas 4. Kependudukan
HBEs (2002)
SINTESA TINJAUAN PUSTAKA
Berdasarkan hasil kajian pustaka, maka teori-teori pendukung dapat disintesakan menjadi kriteria - kriteria yang akan digunakan dalam penelitian sebagai berikut:
TINJAUAN PUSTAKA
Sumber : Hasil Sintesa Tinjauan Teori, 2012
Faktor Variabel
Aksesbilitas Jarak Ke pusat Kota
Ketersediaan transportasi umum/massal
Daya Dukung Fisik
Kemiringan Lahan
Jenis Tanah
Hidrologi
Luas dan Bentuk lahan dan bentuk lahan
Ketersedian Prasarana
Pelayanan jaringan Air Bersih
Pelayanan jaringan Listrik
Ketersedian jaringan Drainase
Ketersediaan Sarana Fasilitas Pendidikan
Fasilitas Kesehatan
Kesesuain dengan landasan hukum dan aturan yang berlaku Kesesuain dengan RTR
Harga Lahan Harga Lahan
Kondisi Demografi
Jumlah penduduk Kepadatan Penduduk Tingkat pendapatan
Pesaing Jarak ke minimarket terdekat Jarak ke pasar tradisional
TAHAPAN PENELITIAN
Gambaran umum DAYA DUKUNG FISIK
- Topografi di wilayah penelitian antara 0-2 % dan 2-15%
- Dengan jenis tanah didominasi oleh jenis tanah aluvial kelabu dan grumosol kelabu tua
- Hidrologi diwilayah penelitian berupa sungai kali mas dan sumur – sumur bor
KONDISI DEMOGRAFI Berdasarkan data yang ada kepatan penduduk tertinggi berada pada kecamatan sukomanunggal, dengan tingkat pendapatan rata2 masyarakat surabaya barat yaitu Rp 700.000 – Rp 1.250.000
KETERSEDIAAN SARANA Pelayanan fasilitas kesehatan dan pendidikan di surabaya barat sudah baik, namun masih ada beberapa kelurahan yang belum terjangkau
KETERSEDIAAN PRASARANA Pelayanan jaringan listrik, air bersih dan jaringan drainase di Surabaya barat dapat dikatakan sudah terlayani dengan baik
AKSESIBILTAS - Pusat kota di Surabaya Bara t
terkonsentrasi di Kecamatan Sambikerep, sehingga jarak pusat kota diukur dari kecamatan sambikerep
- Angkutan umum di Surabaya Barat sudah terlayani dengan baik diseluruh wilayah
PESAING - Minimarket sudah hampir
menyebar luas di Surabaya barat. Minimarket terpusat dibeberapa kecamatan, namun ada juga kecamatan yang belum terlayani minimarket.
- Terdapat 9 pasar tradisional di Surabaya Barat, pasar tradisional dapat menjadi pesaing dan dapat menjadi sumber suplay. Jadi dibutuhkan jarak yang sesuai
KESESUAIAN DENGAN RTR - Penyediaan permukiman baru bisa dilakukan
dengan membangun rumah sewa dan rumah susun yang dijual secara kredit (oleh pengusaha industri)
- Surabaya Barat memeiliki fungsi kegiatan untuk permukiman, pergudangan, pardagangan dan jasa, industri serta kawasan khusus
HARGA LAHAN Harga lahan dilihat berdasarkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP di Surabaya Barat berbeda – beda, hal itu tergantung lokasi tepat di jalan utama, selain itu dekat dengan pusat kota juga memiliki NJOP yang tinggi dibandingkan dengan yang jauh dari pusat kota.
ANALISA PENENTUAN LOKASI
Analisa Stakeholder digunakan untuk mengidentifikasi stakeholder terkait yang layak dijadikan sebagai responden untuk memberikan informasi dalam menentukan kriteria – kriteria penentua lokasi rusuna campuran
No Kelompok
Stakeholder Identifikasi Stakeholder
1 Pemerintah Bappeko Kota Surabaya
Dinas Bangunan dan Tanah Kota
Surabaya 2 Akademisi Dosen perumahan dan permukiman
3 Tokoh Masyarakat Camat wilayah studi terpilih
Sasaran Alat Analisa Hasil Akhir
• Menentukan kriteria – kriteria yang mempengaruhi penetuan lokasi rumah susun sederhana campuran
Analisa Delphi Kriteria - kriteria penetuan
lokasi rumah susun sederhana campuran
• Menentukan prioritas kriteria - kriteria yang mempengaruhi penetuan lokasi rumah susun sederhana campuran
Analisa AHP
Bobot kriteria - kriteria penetuan lokasi rumah susun
sederhana
• Menentukan lokasi rumah susun sederhana campuran
Analisa Overlay
Lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran di
Surabaya Barat
Pada tahap akhir hasil peta dari masing-masing kriteria tersebut di tumpang tindih menjadi satu. Kemudian skor paling tinggi di tiap kelurahan merupakan kelurahan terpilih yang sesuai untuk pembangunan rumah susun sederhana campuran (mixed use).
ANALISA PENENTUAN LOKASI
KESIMPULAN :
a. Kriteria – kriteria yang paling prioritas antara lain : • Aksesibilitas yang memiliki bobot (0,171); terdiri dari jarak ke pusat kota dan
ketersediaan transportasi umum / masal • Prasarana yang memiliki bobot (0,161); terdiri dari pelayanan air bersih, pelayanan
jaringan listrik, dan pelayanan jaringan drainasse • Pesaing yang memiliki bobot (0,150); terdiri dari jarak ke minimarket terdekat, jarak
ke pasar tradisional • Harga Lahan yang memiliki bobot (0,148) • Kesesuaian dengan Landasan hukum yang berlaku yang memiliki bobot (0,134)
Dan 3 kriteria lainnya dapat digunkakan sebagai kriteria penunjang lokasi rumah susun sederhana campuran. Kriteria – kriteria tersebut antara lain :
• Kondisi Demografi yang memiliki bobot (0,071); terdiri dari jumlah penduduk, kepadatan penduduk, dan tingkat pendapatan
• Daya Dukung Fisik Lingkungan yang memiliki bobot (0,067); terdiri dari kemiringan lahan, jenis tanah, hidrologi, luas dan bentuk lahan
• Ketersediaan Sarana yang memiliki bobot (0,057); terdiri dari fasilitas pendidikan dan fasilitas kesehatan
KESIMPULAN & rekomendasi
b. lokasi yang berpotensi untuk pembangunan rumah susun sederhana campuran
1. Kecamatan Benowo
• Kelurahan Sememi
• Kelurahan Kandangan
2. Kecamatan Tandes
• Kelurahan Banjarsugihan
• Kelurahan Manukan Wetan
• Kelurahan Karang Poh
3. Kecamatan Pakal
• Kelurahan Benowo
• Kelurahan Pakal
• Kelurahan Babat Jerawat
Lanjutan ...
REKOMENDASI 1. Penelitian ini dapat menjadi masukan bagi peneliti lain yang sejenis melalui
kriteria-kriteria lokasi rumah susun sederhana campuran (Mixed Use), jadi kriteria-kriteria yang sudah didapat dieksplorasi lebih mendalam lagi, sehingga dapat dihasilkan kriteria – kriteria lokasi rumah susun campuran (mixed use) yang lebih spesifik.
2. Lokasi yang terpilih masih berada di beberapa wilayah yang terletak di 12 kelurahan, sehingga direkomendasikan untuk mencari lokasi yang lebih spesifik pada kelurahan – kelurahan yang telah terpilih sebelumnya, dengan didukung kriteria – kriteria yang lebih spseifik.