PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN TOWER

PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN TOWEROLEH KELOMPOK 7ANNISA FITRIANAESTU ROFI PUSPITADIAH KUSUMANINGRUMJUNI JUANITA SIBURIANSYAHRUNA IRANI MARPAUNG

A. SEJARAH TOWER BTSSecara historis, keberadaan tower telekomunikasi sudah ada di Amerika Utara sejak akhir abad ke-19 yang dibangun oleh Prancis di berbagai pelabuhan Amerika dan digunakan untuk layanan telegrap. Sebagai contoh, penemuan layanan telegrap oleh Samuel Morse pada 1844 telah menggunakan tower yang tingginya berkisar 30 kaki dan dibangun di sepanjang jalan yang menghubungkan seluruh negara bagian Amerika. Selanjutnya, penemuan sistem komunikasi tanpa kabel oleh Guglielmo Marconi pada 1899 telah mewarnai penggunaan tower telepon dan telegrap di kota-kota besar Amerika.Awal abad ke-20, pembangunan menara semakin masif berkat penemuan teknologi telepon dan telegrap tanpa kabel untuk layanan komunikasi berbasis frekuensi radio. Namun fenomena ini ditentang masyarakat dengan alasan keberadaan tower-tower yang semakin tinggi dan menjamur tersebut berdampak mengurangi keindahan lingkungan dan menimbulkan gangguan (interferensi) pada siaran radio dan televisi. Sejak itu, pertumbuhan dan ketinggian tower mulai berkurang yang pada gilirannya memicu regulator untuk menetapkan kebijakan penggunaan tower telekomunikasi secara bersama dengan penampilan yang lebih estetis. (www.dhiesoppenk.blogspot.com/)BTS adalah singkatan dari Base Transceiver Station. Terminologi ini termasuk baru dan mulai populer di era booming seluler saat ini. BTS berfungsi menjembatani perangkat komunikasi pengguna dengan jaringan menuju jaringan lain. Satu cakupan pancaran BTS dapat disebut Cell. Komunikasi seluler adalah komunikasi modern yang mendukung mobilitas yang tinggi. Dari beberapa BTS kemudian dikontrol oleh satu Base Station Controller (BSC) yang terhubungkan dengan koneksi microwave ataupun serat optik. (id.wikipedia.org/wiki/Base_Transceiver_Station)Tower BTS (Base Transceiver System) sebagai sarana komunikasi dan informatika, berbeda dengan tower SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi) Listrik PLN dalam hal konstruksi, maupun resiko yang ditanggung penduduk di bawahnya. Tower BTS komunikasi dan informatika memiliki derajat keamanan tinggi terhadap manusia dan mahluk hidup di bawahnya, karena memiliki radiasi yang sangat kecil sehingga sangat aman bagi masyarakat di bawah maupun di sekitarnya. (www.wikimu.com/News/News-Tag.aspx?t=telekomunikasi)

B. KEGUNAAN BTS

1. BTS berfungsi sebagai pengirim dan penerima (transciver) sinyal komunikasi dari/ke MS serta menghubungkan MS dengan network element lain dalam jaringan GSM (BSC, MSC, SMS, IN, dsb) dengan menggunakan radio interface. 2. Fungsi dasar BTS adalah sebagai Radio Resource Management, yaitu melakukan fungsi-fungsi yang terkait dengan :a. meng-asign channel ke MS pada saat MS akan melakukan pembangunan hubungan,b. menerima dan mengirimkan sinyal dari dan ke MS, juga mengirimkan/menerima sinyal dengan frekwensi yang berbeda-beda dengan hanya menggunakan satu antena yang sama,c. mengontrol power yang di transmisikan ke MS.3. Ikut mengontrol proces handover.4. Mengontrol arus transaksi yang terjadi di setiap provider ketika terjadi proses pengisian ulang pulsa kepada konsumen. Dengan begitu maka ketika ada konsumen yang melakukan pengisian pulsa diluar BTS maka secara otomatis akan langsung terdeteksi oleh BTS itu sendiri.(http://www.kuliselular.com/2008/05/aspek-keamanan-menara-bts.html)

C. JENIS JENIS TOWER BTS

1. Tower 4 kaki sangat jarang dijumpai roboh, karena memiliki kekuatan tiang pancang serta sudah dipertimbangkan konstruksinya. Tower ini mampu menampung banyak antenna dan radio. Tipe tower ini banyak dipakai oleh perusahaan-perusahaan bisnis komunikasi dan informatika yang bonafid. (Indosat, Telkom, Xl, dll).2. Tower 3 kaki dibagi 2 macam.a. tower tiga kaki diameter besi pipa 9 cm keatas, atau yang lebih dikenal dengan nama Triangle, Tower ini juga mampu menampung banyak antenna dan radio.b. Tower tiga kaki diameter 2 cm ke atas. Beberapa kejadian robohnya tower jenis ini karena memakai besi dengan diameter di bawah 2 cm. Ketinggian maksimal tower jenis ini yang direkomendasi adalah 60 meter. Ketinggian rata-rata adalah 40 meter. Tower jenis ini disusun atas beberapa stage (potongan). 1 stage ada yang 4 meter namun ada yang 5 meter. Makin pendek stage maka makin kokoh, namun biaya pembuatannya makin tinggi, karena setiap stage membutuhkan tali pancang/spanner. Jarak patok spanner dengan tower minimal 8 meter. Makin panjang makin baik, karena ikatannya makin kokoh, sehingga tali penguat tersebut tidak makin meruncing di tower bagian atas.

3. Tower satu kaki dibagi 2 macam,Pertama tower yang terbuat dari pipa atau plat baja tanpa spanner, diameter antara 40 cm s/d 50 cm, tinggi mencapai 42 meter, yang dikenal dengan nama monopole.Tower Kedua lebih cenderung untuk dipakai secara personal. Tinggi tower pipa ini sangat disarankan tidak melebihi 20 meter (lebih dari itu akan melengkung). Teknis penguatannya dengan spanner. Kekuatan pipa sangat bertumpu pada spanner. Sekalipun masih mampu menerima sinyal koneksi, namun tower jenis ini tidak direkomedasi untuk penerima sinyal informatika (internet dan intranet) yang stabil, karena jenis ini mudah bergoyang dan akan mengganggu sistem koneksi datanya, sehingga komputer akan mencari data secara terus menerus (searching).

D. TIPE-TIPE ANTENATOWER BTS1. Monopole

Bentuk menara ini berupa tiang pancang tunggal dengan ketinggian biasanya kurang dari 30 meter. Monopole banyak dijumpai di wilayah perkotaan.

2. Pole

Bentuknya simpel seperti tiang bendera, jenis ini biasa ditempatkan di roof top. Jenis Pole hanya disebut sebagai antena, bukan menara. Ketinggian Pole biasanya sekitar 10 meter. Setting BTS di gedung-gedung mempunyai kesulitan tinggi, salah satu sebab yakni penarikan kabel feeder yang panjang dan rumit.

3. Menara Rangka

Dirancang dengan konsep rangka kokoh, kuat terhadap tekanan angin. Ketinggian tower ini berkisar antara 30 sampai 70 meter. Umumnya jenis ini banyak menampung hardware diatasnya. Menara rangka biasa dijumpai di area green field, meski beberapa juga ada ditempatkan di roof top.

4. Antena dan Menara BTS Bernuansa Estetika

E. TOWER BTS DI INDONESIAMenara antenna BTS terus tumbuh di mana-mana seperti jamur di musim hujan. Untuk di Jakarta saja diperkirakan ada sekitar 2500 menara. Untuk seluruh Indonesia diperkirakan angkanya diatas 60.000 menara BTS. Salah satu operator terbesar di Indonesia yaitu PT XL Axiata Tbk (XL) pada akhir 2009 memiliki 19.349 BTS yang sanggup melayani wilayah 90% penduduk Indonesia. Dan untuk tahun 2010 masih akan ditambah lagi 1500 unit BTS. Menara-menara BTS itu yang berjumlah puluhan ribu itu dan tersebar hinggak ke pelosok tanah air sekarang ini telah menjadi simbol perkembangan teknologi, perkembangan ekonomi dan perkembangan kualitas hidup. Tidak ditemukan data resmi jumlah menara yang dibangun selama ini untuk komunikasi seluler. Tapi diperkirakan ada sekitar 65.000 menara yang dibangun.Menara-menara BTS yang tersebar hingga pelosok-pelosok negeri dan menghubungkan orang-orang tak pelak lagi telah merubah budaya masyarakat. Penetrasi telepon seluler yang telah melingkup 80% penduduk dalam tempo sekitar 15 tahun adalah sesuatu yang luar biasa. Coba kita bandingkan infrastruktur telepon kabel yang hanya bisa mencapai 5% penduduk setelah puluhan tahun diperkenalkan. Begitu pula infrastuktur lainnya seperti listrik, jalan beraspal, dan air minum yang pencapaiannya tidak seluas telepon seluler. (http://www.beritajakarta.com/2008/id/berita_detail.asp?nNewsId=35160).Sementara itu tuntutan kelancaran dan kenyamanan bertelekomunikasi ini sendiri memberikan dampak yang tak sepele pada Jakarta dan kota-kota lain di Indonesia. Saat ini sudah ada lebih dari 3400 menara Base Transceiver Station (BTS) di Jakarta, yang 2.000 diantaranya tidak mempunyai izin. Hal inilah yang mendesak dikeluarkannya Peraturan Gubernur No.89/2006 yang mengharuskan satu menara dipakai bersama-sama, minimal tiga operator dan Surat Keputusan (SK) Gubernur No. 61 Tahun 2008 tentang Penertiban Menara Telekomunikasi di DKI Jakarta. Seharusnya sejak tahun 2010 lalu sudah diberlakukan Peraturan Gubernur DKI tentang penentuan penyebaran titik menara (cell coverage planning/CCP) di Jakarta yang disusun oleh Dinas Tata Ruang DKI, tapi sampai saat ini peraturan tersebut belum ditetapkan.(gitahastarika.wordpress.com/2012/01/14/dunia-dalam-genggaman)F. PETUNJUK PENILAIAN TOWER DENGAN DATA PASAR

Penilaian tower BTS dengan pendekatan data pasar sangat susah mencari data transaksi. Pendekatan data pasar dalam proses penilaian tower hanya dapat dilakukan dengan mencari nilai pasar tanah. Penilai dapat mencari data pembanding harga pasar dari tanah-tanah yang terjual di sekitar.Ada pun data pasar yang penulis dapatkan dari penjualan tower bts adalah sebagai berikut :1. Operator: IndosatPada tanggal 8 Februari, http://id.berita.yahoo.com/indosat-jual-25-persen-menara-bts-142601554.htmlIndosat menjual 2500 tower BTS-nya seharga 519 juta US Dollar, setara dengan 4,7 T rupiah.Means: jika dirata-rata setiap tower dihargai 1,9 M2. Operator: XLhttp://gugling.com/2012/02/14/operator-seluler-xl-akan-jual-8-000-menara-bts-miliknya/memberitakan bahwa XL akan menjual 7000-8000 towernya seharga 14-15 T rupiah.Means: jika dirata-rata setiap tower dihargai 2,1 M3. Operator: Indosathttp://www.republika.co.id/berita/trendtek/telekomunikasi/11/11/15/luovly-indosat-jual-4000-tower-bts-ke-tower-bersama memberitakan bahwa PT Tower Bersama sudah menyiapkan dana sekitar 41,65 miliar dolar AS untuk membeli 4.000 menara tersebut. Namun, TBIG masih menunggu proses yang dilakukan oleh Indosat sembari mempersiapkan dokumen pendukung untuk memenuhi minatnya tersebut. 41,65 M dolar AS setara dengan 383, 2 TMeans: PT Tower Bersama mempersiapkan dana sebesar 95,8 M untuk 1 tower

4. Operator: IndosatPada Rabu, 28 September 2011, http://ekonomi.lensaindonesia.com/2011/09/28/indosat-jual-10-000-bts-pada-sarana-menara-nusantara.html memberitakanPT Sarana Menara Nusantara Tbk dan PT Tower Bersama Tbk resmi membeli sekitar 4000 menara sekira US$ 500 juta dari Indosat. Indosat, selaku penyelenggara telepon seluler terbesar ke 2 di Indonesia awal September telah melakukan penawaran tender menara (BTS/ Base Transmitter Receive).500 juta US Dollar setara dengan 4,6 TMeans: jika dirata-rata setiap 1 tower dihargai 1,2 M

G. PETUNJUK PENILAIAN TOWER DENGAN PENDEKATAN BIAYAPendekatan biaya sering digunakan untuk menilai bangunan yang memiliki konstruksi khusus seperti tower BTS. Prinsip pendekatan biaya hampir sama dengan pendekatan biaya pada umumnya dimana dimulai dengan mencari harga pengganti baru lalu dikurangi dengan penyusutan dan hasilnya ditambahkan dengan nilai tanah yang sudah didapat.1. Nilai tanah (sesuai dengan harga pasar sekitar)2. RCN BIAYA PEMBANGUNAN TOWERA.PEKERJAAN PERSIAPANa. Pembersihanb. Pemasangan bouplankB.PEKERJAAN TANAHa. Penggalianb. Uruganc. PembuanganC.FONDASIa. Pemancanganb. Pemotongan tiang

D.BETONa. Kolomb. Foot Platc. Tie BeamE.SUPER STRUCTUREa. Towerb. PengecatanF.BIAYA LAIN-LAIN:Test1%PPN 10% & perizinan 2%12%Keuntungan kontraktor10%

3. PENYUSUTAN4. NILAI = 1+(2-3)(SE-17PJ.6 2003 Petunjuk Teknis Penilaian Bangunan Khusus)