OLEH :

KEPALA KANTOR WILAYAH BPN PROVINSI DKI JAKARTA

I. Latar Belakang

1. Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin,bertempat tingga dan mendapatkan lingkungan hidupyang baik dan sehat kebutuhan dasar;

2. Negara bertanggung jawab melindungi segenapbangsa Indonesia dalam penyelenggaraanperumahan;

3. Negara berkewajiban memenuhi kebutuhan tempattinggal yang terjangkau bagi masyarakatberpenghasilan rendah;

4. Bahwa tanah relatif terbatas dan sudah dikuasai danatau dimiliki oleh subyek hak tertentu baikperorangan maupun Badan Hukum

5. Penyediaan tanah untuk pembangunan Rusun.

1

1. Pasal 33 (3) Undang-Undang Dasar 1945;2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);3. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun:4. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan UntukKepentingan Umum;

5. Peraturan Pemerintah No.4 Th.1988 tentangRumah Susun;

6. Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012tentang Penyelenggaraan Pengadaan TanahBagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;

II. DASAR HUKUM 2

7. Peraturan Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor 2 Tahun 1989 Tentang Bentuk danTatacara Pengisian Serta Pendaftaran AktaPemisahan Rumah Susun;

8. Peraturan Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor 4 Tahun 1989 Tentang Bentuk danTatacara Pembuatan Buku Tanah sertaPenerbitan Sertipikat Hak Milik Atas SatuanRumah Susun.

9. Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 1991 tentangRumah Susun di DKI Jakarta.

II. DASAR HUKUM 2

SUMBER DAYA AGRARIA

(Bumi-Air-Ruang Angkasa)

Sumber : Land Administration (Peter Dale and John

McLaughlin)

3

III. POKOK-POKOK PIKIRAN

1. UUD 1945 Pasal 33 ayat 3

2.Hak Menguasai Negara (Pasal 2 UUPA)

a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi,air dan ruang angkasa tersebut;

b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubunganhukum antara orang-orang dengan bumi, airdan ruang angkasa;

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubunganhukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air danruang angkasa.

3

3. Pasal 4 UUPA

1. Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagaiyang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanyamacam-macam hak atas permukaan bumi, yangdisebut tanah, dst.

2. Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1pasal ini memberi wewenang untukmempergunakan tanah yang bersangkutan,demikian pula tubuh bumi dan air serta ruangyang ada di atasnya sekedar diperlukan untukkepentingan yang langsung berhubungan denganpenggunaan tanah itu, dst (Tanah dengan Ruang)

III. POKOK-POKOK PIKIRAN 3

4. Pasal 3 UU Nomor 20 Tahun 2011

Tujuan Pembangunan Rumah Susun :a. Menjamin terwujudnya rumah susun yang

layak huni dan terjangkau dalamlingkungan yang sehat, aman, harmonis,dan berkelanjutan serta menciptakanpermukiman yang terpadu gunamembangun ketahanan , ekonomi, sodialdan budaya;

b. Meningkatkan efisiensi dan efektivitaspemanfaatan ruang dan tanah, sertamenyediakan ruang terbuka hijau dikawasan perkotaan dalam menciptakankawasan permukiman yang lengkap sertaserasi dan seimbang denganmemperhatikan prinsip pembangunanberkelanjutan dan berwawasanlingkungan;

III. POKOK-POKOK PIKIRAN 3

c. Mengurangi luasan dan mencegahtimbulnya perumahan dan permukimankumuh;

d. Mengarahkan pengembangan kawasanperkotaan yang serasi, seimbang, efisiensidan produktif;

e. Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomiyang menunjang kehidupan penghuni danmasyarakat dengan tetap mengutamakantujuan pemenuhan kebutuhan perumahandan permukiman yang layak, terutamabagi MBR;

f. Memberdayakan para pemangkukepentingan di bidang pembangunaRusun;

III. POKOK-POKOK PIKIRAN 3

g. Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumahsusun yang layak dan terjangkau,terutama bagi MBR dalam lingkunganyang sehat, aman, harmonis, danberkelanjutan dalam suatu sistem tatakelola perumahan dan permukiman yangterpadu; dan

h. Memberikan kepastian hukum dalampenyediaan, kepenghunian, pengelolaandan kepemilikan rumah susun.

III. POKOK-POKOK PIKIRAN 3

�

1. Hak milik

2. HGB atau HP diatas TANAH NEGARA

3. HGB atau HP diatas HPL

IV. HAK ATAS TANAH UNTUK RUSUN

(Pasal 17 UU 20/2011) 4

�

V. Rumah Susun umum dan/atauRumah Susun dapat dibangundengan :(Pasal 18 UU 20/2011)

Dengan :

a. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa; atau

b. Pendayagunaan tanah wakaf.

Cara :

- sewa atau kerjasama pemanfaatan

- Perjanjian tertulis di hadapan Pejabat yang berwenang.

5

1. Pemberian Hak Atas Tanah yang langsung dikuasai olehnegara

2. Konsolidasi Tanah oleh pemilik tanah

3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah

.

4. Pemanfaatan barang milik negara atau milik daerah berupa tanah

5. Pendayagunaan tanah wakaf

6. Pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar; dan/ atau

7. Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum

VI. Penyediaan untuk Pembangunan rumah susun

6

�

VIII. PENGERTIAN RUMAH SUSUN

1. Pengertian Rumah Susun:adalah bangunan gedung bertingkat yangdibangun dalam suatu lingkungan yangterbagi dalam bagian-bagian yangdistrukturkan secara fungsional, baik dalamarah horizontal maupun vertikal danmerupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secaraterpisah, terutama untuk tempat hunian yangdilengkapi dengan bagian bersama, bendabersama, dan tanah bersama.

7

�

VIII. PENGERTIAN RUMAH SUSUN

2. Unsur-unsur Rumah Susun :

1. Bangunan gedung bertingkat;

2. Dalam satu lingkungan;3. Bagian distrukturkan secara fungsional ke

arah vertikal dan horisontal;

4. Satu satuan dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama yang hunian;

5. Dilengkapi :• Bagian Bersama;

• Benda Bersama;

• Tanah Bersama.

7

• Bagian rumah susun yang dimiliki secara bersama tidakterpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsidengan satuan-satuan rusun.

• Antara lain fondasi, kolam , balok, dinding, lantai, atap, talangair, tangga, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dantelekomunikasi.

1. Bagian Bersama

• Benda yang bukan merupakan bagian rusun melainkan bagianyang dimilik bersama secara tidak terpisah untuk pemakaianbersama.

• Antara lain ruang pertemuan, tanaman, bangunanpertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempatbermain, parkir.

2. Benda Bersama

• Sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yangdigunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yangdiatasnya berdiri rusun dan ditetapkan batsanya dalampersyaratan izin mendirikan bangunan.

3. Tanah Bersama

IX. DEFINISI 9

•Adalah Rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhanrumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)

•Merupakan tanggung jawab pemerintah

•Dapat dilakukan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha

1. Rumah Susun Umum

• Rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhankhusus

• Merupakan tanggung jawab pemerintah

• Dapat dilakukan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha

2. Rumah Susun Khusus

3. Rumah Susun Negara

• Adalah yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan

• Dapat dilaksanakan oleh perorangan/badan hukum4. Rumah Susun

Komersial

• Adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai

tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga serta

penunjang pelaksanaan tugas, pejabat dan atau Pegawai Negeri

• Merupakan tanggung jawab pemerintah

10

Pemanfaatan Rusun dilaksanakan sesuai dengan fungsi :-Hunian-Campuran

X. Jenis-Jenis Rumah Susun

Rumah Susun Satuan Rumah Susun Bagian Bersama

Benda Bersama Tanah Bersama

10

�Unit rumah susun

Yang Tujuan utamanya digunakan secara terpisah

Dengan fungsi utama sebagai tempat hunian

Mempunyai sarana penghubung ke jalan umum

XI. Pengertian Satuan Rumah Susun11

�

XII. INSTANSI YANG TERKAIT DENGAN

PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN

Dinas Tata Ruang (Pemda)

Pengaturan Tata ruang (Blok Plan) Dinas Perumahan

(Pemda)

Pengelolaan RS� Akta Pendirian�Badan Pengelola�Perhimpunan Penghuni

BPN

Bukti Pemilikan:

- HM

- HGB/HP atas TN-HGB/HP diatas HPL-Pertelaan dan NPP

-Akta Pemisahan-HMSRS

(IMB dan SLF)

Dinas Pengawasan

Pembangunan

Bangunan

(Pemda)

Persyaratan Teknis

dan Konstruksi

(IMB dan SLF)

12

RUMAH SUSUN 12

SYARAT

Administrasi Teknis Ekologis

PEMBANGUNAN RUSUN

a. Status Hak Atas Tanah;

b. IMB.

a. Tata Bangunan :

- Kemudahn

a. Tata Bangunan :- peruntukan lokasi;- Intensitas Teknis;- Arsitektur

b. Keandalan bangunan :

- Keselamatan- Kesehatan- Kenyamanan- Kemudahn

Keserasian dan keseimbangan fungsi

lingkungan;

13

IMB Proses Pembangunan

Sertipikat Laik Fungsi

Pengesahan Pertelaan Akte

Pemisahan

Pelaku

PembangunanSyarat :

- Sertipikat

- Peraturan peruntukan tanah

- Rencana tanah

- Rencana Arsitektur

- Rencana Struktur

- Rencana Bagian Bersama,

Benda Bersama & Tanah

Bersama

- Jaringan Listrik

Seluruh/Se

bagian di

Bangun

Syarat :

- Sertipikat HAT

- Sertipikat Laik Fungsi

- Warkah lain

- (IMB, Akte Pemisahan

Pertelaan)

Sertipikat HMSRS

TAHAPAN SERTIPIKASI SARUSUN 14

�

BPN

SEKIAN

TERIMA KASIH

Wassalamualaikum Wr.Wb.

TERIMA KASIH

Wassalamualaikum Wr.Wb.

CV Narasumber KANWIL BPN PROVINSI DKI JAKARTA

1. NAMA : ANDI TENRISAU, S.H., M.Hum.2. NIP : 19620923 198303 1 0013. PENDIDIKAN : 1. S1 : Gajah Mada Tahun 1992

2. S2 : Gajah Mada Tahun 1999Jurusan Hukum Agraria

4. Lahir di Bone, sul-sel Tanggal 23 September 1962.5. RIWAYAT PENUGASAN :

a. Kepala Sub Seksi Permasalahan Pertanahan di Kantor Pertanahan Kota Tangerang Tahun 2003-2006;

b. Kepala Seksi Sengketa, Konflik dan Perkara di Kantor Pertanahan Kota Tangerang Tahun 2006-2009;

c. Kepala Seksi Badan Hukum Kantor Wilayah BPN Provinsi Banten Tahun 2010-2011;

d. Kepala Subdit Sengketa Fisik BPN RI Tahun 2011;e. Kepala Kantor Pertanahan Kab.Bandung Barat Tahun 2011-2013:f. Kepala bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kanwil BPN Prov.DKI

Jakarta Tahun 2013-sekarang.6. NPWP ANDI TENRISAU, S.H., M.Hum : 34.507.737.4.401.0007. NPWP DWI HARY JANUARTO, S.H.,M.Si. : 67.622.991.7-4.000