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NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DE AVALÚOS

PREÁMBULOEl objeto de estas normas uniformes es establecer los requerimientos para la practica de avalúos,donde se incluye, avalúo, revisión del avalúo y consultoría. La intención de estas normasuniformes es promover la confianza y mantener un alto nivel de la confianza publica en lapractica del avaluador.

Estas normas uniformes son para afiliados avaluadores y usuarios del servicio. Para mantener unalto nivel de practica, los avaluadores deben cumplir con dichas normas. Sin embargo estasnormas no establecen por si mismos que misión deben cumplir.

Ni el Registro Nacional de Avaluadores de Camacol, ni los colegios de avaluadore, estas sonentidades con el poder de hacer, juzgar, o imponer leyes. Los individuos cumplen con estasnormas bien sea por elección o por requerimiento de ellos, o por el servicio que proveen, o porregulaciones de la ley o por acuerdos con los potenciales clientes.

Es esencial que los avaluadores profesionales desarrollen y comuniquen sus análisis, opiniones yconclusiones a los usuarios de sus servicios de manera sincera y no engañosa.

Estas normas incluyen comentarios aclaratorios y deben ser afiliada junto con las reglas éticas olos principios de integridad, imparcialidad, objetividad, juicio independiente y conducta ética.Adicionalmente estas normas incluyen una regla de competencia que genera una inmediataresponsabilidad en el avaluador previa a la aceptación del trabajo al igual que durante larealización del mismo. También están incluidos en estas normas las definiciones. Las normascontienen requerimientos obligatorios al igual que requerimientos específicos en los cuales laregla de excepción puede aplicarse bajo ciertas condiciones. La regla de excepción no aplica parael preámbulo, la regla de ética, la regla de competencia, la excepción de la regla de jurisdicción,o la sección de definiciones.

Estas normas tratan con los procedimientos de seguir llevando a cabo un avaluo, una revisión delavalúo o un servicio de consultoría y la manera en que los mismos son comunicados. Las normas1 y 2 establecen requisitos para el desarrollo y la comunicación del avaluo del inmueble real. Lanorma 3 establece requisitos para la revisión del avaluo del inmueble real y el reporte de esarevisión. Las normas 4 y 5 establece requerimientos para el desarrollo y la comunicación defunciones de varios inmobiliarios o consultores de propiedad. La norma 6 establece los requisitospara el desarrollo y reporte para agregar valor a propósitos de impuestos. Las normas 7 y 8establece requisitos para desarrollar y comunicar los avaluos de los bienes inmuebles. Las normas9 y 10 establece requisitos para desarrollar y comunicar el negocio de los avaluos.

COMENTARIOS: Estos son parte de las Normas Uniformes para la Practica de Avalúos (NUPA) y son extensiones de lasreglas, definiciones y reglas normativa. Los comentarios proveen interpretación para el manual de las normas del avaluoacerca de los orígenes o aplicaciones de reglas o definiciones seguras. Los comentarios también establecen el contexto deciertos requisitos y condiciones que aplican únicamente en situaciones especificas o tipos de trabajos.

REGLAS ETICAS.Para promover y preservar la confianza publica inherente en la practica profesional del avalúo, unavaluador debe cumplir con las normas éticas mas altas. Estas reglas éticas están divididas encuatro secciones: conducta, gestión, confidencialidad y archivo.

COMENTARIO Esta regla especifica las obligaciones y responsabilidades del avaluador. Sin embargo, debe señalarse quégrupos y organizaciones comprometidas en practicas del avalúo comparten las mismas obligaciones.

El cumplimiento o acatamiento de estas normas es requisito cuando el servicio o el avaluador esobligado por la ley o reglamentado o por acuerdo con el cliente o potenciales usuarios a cumplir.

CONDUCTA O DIRECCIÓN

El avaluador debe llevar a cabo el trabajo éticamente y competentemente en concordancia conestas normas y no debe involucrar una mala conducta. El avaluador debe llevar a cabo trabajoscon imparcialidad, objetividad e independencia y sin tener en cuenta intereses personales. Elavaluador no debe aceptar un trabajo que incluya reporte de opiniones y conclusionespreviamente determinadas.

El avaluador no debe comunicar el resultado de trabajos de una manera engañosa o fraudulenta.El avaluador no debe comunicar un reporte engañoso o comunicar con complicidad de unempleado o de otra persona un reporte engañoso.

El avaluador no debe usar o confiar en conclusiones no soportadas relacionadas concaracterísticas como raza, color, religión, nacionalidad, origen, genero, estado marital, edad,incapacidad, recibo de ingresos públicos, o conclusiones no soportadas que maximicen el valor.

COMENTARIO Un avaluador empleado por un grupo u organización que maneja por si mismo y de manera que nocorresponde, dichas normas, deberá tener en cuenta pasos que son apropiados para asegurar el cumplimiento con las normas.

GESTION

El pago de cuotas, comisiones o valores no revelados, relacionados con la obtención del avaluo,revisión del avaluo o consultoría, no es ético.

COMENTARIO Los valores de las cuotas, comisiones, o valores adicionales relacionados con la obtención de un trabajo debenaparecer en una certificación escrita y en cualquier carta donde las conclusiones estén expuestas. En grupos u organizacionescomprometidas con la practica del avaluo, los pagos entre compañías a empleados por negocios desarrollados no sonconsiderados no éticos. Competencia en vez de incentivos monetarios, debe ser la base para premiar un trabajo.

Cuando quiera que un avaluador desarrolle una opinión de valor, no es ético que este aceptecompensación en desarrollar esa opinión cuando esta supeditado a:

1. El reporte de un valor predeterminado o

2. Valor en dirección a favorecer la causa del cliente o

3. El monto del valor de la opinión o

4. El logro de un resultado estipulado o

5. La ocurrencia de un evento posterior directamente relacionado con el valor de la opinión.

Cuando quiera que una opinión del avaluo de un inmueble es parte necesaria en el desarrollo deun trabajo de consultoría, realizado por un avaluador con compensación supeditada, el evaluadorde la consulta debe.

1. Hacer los preparativos con el cliente tales que la compensación por el avaluo de lapropiedad, este basadas en el cumplimiento de las reglas éticas o

2. (O sugerir que el cliente retenga) otro avaluador que lleve a cabo un avaluo bajocompensación que no viole las reglas de la ética.

COMENTARIO El objeto de esta regla es asegurar que los avaluadores entiendan correctamente como deben cumplir con lasNUPA cuando realizan un trabajo de consultoría donde el avaluo del inmueble es necesaria y la compensación por larealización del trabajo es supeditada a un resultado estipulado o a la ocurrencia de un evento posterior.

Publicidad solicitada para trabajos del avaluo de forma falsa, engañosa o exagerada esconsiderado falto de ética.

COMENTARIO En grupos u organizaciones comprometidas en practicas del normas, decisiones concernientes a cuota deremisión, indemnización supeditada y la publicidad puede no ser responsabilidad de un avaluador, pero para un trabajo enespecial, es responsabilidad del avaluador determinar que no habrá incumplimiento de ética, que el avaluador esta preparadoen concordancia con las normas, y que el reporte puede ser certificado correctamente como se requiere en las Reglas 2-3,3-2,5-3,6-8,8-3, o 10-3.

CONFIDENCIALIDAD

El avaluador debe proteger la confidencialidad de la relación cliente-avaluador.

El avaluador debe actuar de buena fe y con respeto ante los intereses del cliente en el uso de lainformación confidencial y de la comunicación de los resultados del trabajo.

El avaluador no debe revelar información confidencial o resultados de trabajos preparados paraclientes a nadie diferente a: 1). El cliente y personas autorizadas por el mismo. 2) agencias deaplicación del estado como terceras partes que pueden ser autorizadas por la ley. 3). profesionaldebidamente autorizado. No es ético que un miembro autorizado por el comité revele informaciónconfidencial presentada por el comité.

COMENTARIO Cuando todos los elementos confidenciales de la información son removidos a través del proceso de redaccióno del proceso global, la autorización del cliente no es necesaria para la revelación de la información restante.

ARCHIVO

El avaluador debe preparar un expediente para cada trabajo. El expediente debe incluir elnombre del cliente, y su identificación , copias autenticas de reportes escritos, resúmenes detestimonios orales o reportes o transcripciones de testimonios incluyendo la firma del avaluador yel día de la certificación. Toda la información, datos y documentación necesaria para soportar laopinión y conclusiones del avaluador y para demostrar el acatamiento a la regla y las normas.

El avaluador debe mantener el expediente por un periodo de al menos 5 años después de supreparación, o por lo menos 2 años después de la disposición final de cualquier procedimientojudicial, o cualquiera de los dos que caduque ultimo y tener bajo custodia el expediente o hacerun archivo con las partes teniendo custodia de ese archivo.

COMENTARIO Un expediente conserva evidencia de las consideraciones del avaluador de todos los datos aplicables ydeclaraciones requeridas por NUPA y otra información que puede ser requerida para soportar los resultados y conclusiones delavaluador. Por ejemplo el contenido del expediente de un avaluo completa debe reflejar consideración de todos los requisitosde NUPA aplicables a un trabajo especifico , sin embargo el contenido de un expediente de un avaluo limitado únicamentenecesita reflejar consideración de los requisitos de NUPA.

Una fotocopia del reporte escrito de todo el avaluo, revisión del avaluo o consultoría enviada al cliente satisface los requisitosde una verdadera copia. Como por ejemplo una copia del reporte del avaluo, o un resumen de un reporte.

Se debe tener cuidado en la selección de la forma, estilo y tipo del medio por el cual se escribirán los reportes, los cualespueden ser informales y a mano.

El expediente debe existir antes de un reporte oral o escrito. Un resumen escrito de un reporte oral, debe ser anexado alexpediente dentro de un tiempo razonable después del reporte oral.

El archivo debe estar disponible por el avaluador cuando lo requieran las agencias estatales o la ley. Adicionalmente un archivodebe estar disponible para su inspección por parte del cliente acorde con el comentario a las reglas 2-2, 8-2 y 10-2.

REGLA DE COMPETENCIAAntes de aceptar un trabajo o involucrarse en un trabajo, el avaluador debe identificarcorrectamente el problema y tener el conocimiento y la experiencia para resolvercompetentemente el trabajo; o alternativamente:

1. Revelar la falta de conocimiento o experiencia ante el cliente antes de aceptar el trabajoy

2. tomar todos los pasos necesarios o apropiados para completar satisfactoriamente eltrabajo y

3. Describir la falta de conocimiento o experiencia y los pasos tomados para cumplir con eltrabajo.

COMENTARIO La competencia aplica pero no limita factores tales como, familiaridad del avaluador con específicos tipos depropiedad, mercado, área geográfica o un método analítico. Si algunos de estos factores son necesarios para que el avaluadordesarrolle un trabajo creíble , este es el responsable de que la competencia vaya dirigida hacia dichos factores o por seguir conlos pasos descritos anteriormente para satisfacer la regla de competencia.

Los antecedentes y experiencias de los avaluadores varían ampliamente, y por falta de conocimiento o experiencia puedenincurrir en practicas incorrectas o inapropiadas. La regla de competencia requiere que el avaluador posea tanto conocimientocomo experiencia necesaria para llevar a cabo un servicio del avaluo competentemente.

Si a un avaluador se le da la oportunidad de realizar un servicio de avaluo pero no posee la experiencia ni el conocimientonecesario para hacerlo, el avaluador debe revelar su falta de conocimiento o experiencia ante el cliente antes de aceptar eltrabajo y debe tomar los pasos necesarios para realizar un trabajo competente.

En un trabajo donde la parte geográfica es competencia necesaria, y en donde la locación no es familiar para el avaluador, estedebe dedicar suficiente tiempo para entender los matices del mercado local y la demanda de factores relacionados con el tipoespecifico de propiedad y la locación. El entendimiento de las condiciones del mercado genera un puente entre una venta yuna venta comparable o una renta y una renta comparable. Si el avaluador no esta en condiciones de dedicar el tiemponecesario para entender los matices del área, una afiliación con un avaluador local podría ser apropiado para asegurar eldesarrollo de unos resultados creíbles.

Aunque esta regla requiere que el avaluador identifique y revele cualquier deficiencia en competencia antes de aceptar eltrabajo, descubrir factores o condiciones durante el curso del trabajo puede causar al avaluador tener que aceptar que noposee la experiencia o conocimiento necesario para cumplir con el desarrollo del mismo competentemente. En este momentoel avaluador esta obligado a notificar al cliente y a cumplir con los Ítems 2 y 3 de la regla.

REGLA DE EXCEPCIÓNEsta regla permite excepciones de secciones de la norma uniforme que son clasificadas comorequerimientos específicos antes de vincular los requerimientos. La carga para la prueba esta enel valor de decidir antes de aceptar la asignación y acogerse a esta regla donde el alcance deltrabajo solicitado resultara en opciones o conclusiones que son aceptadas. La carga de revelaciónes también valorada para reportar cualquier salida con requerimientos específicos.

La evaluación puede estar en un acuerdo para realizar una asignación donde el alcance deltrabajo sea menor que o diferente al trabajo que por otro lado pueda ser requerido por losrequerimientos específicos provenientes como prioridades de entrada en el acuerdo:

1. La evaluación ha sido determinada ya que la evaluación o proceso de consulta que serállevado no es limitado ya que los resultados de la asignación no serán aceptados.

2. La evaluación aconsejara al cliente que las llamadas de asignación menores que odiferentes del trabajo requerido por los requerimientos específicos y que el reporteidentificara claramente y explicara las excepción.

3. El cliente aceptara que la realización de la evaluación limite o el servicio de consulta seráapropiado, brindando el uso pretendido.

COMENTARIO No todos los requerimientos específicos son solicitados a todas las asignaciones. Cuando un requerimientoespecifico no es aplicable a la asignación dada, el requerimiento especifico es irrelevante y por lo tanto la salida no esnecesaria.

Un requerimiento especifico es aplicable cuando:

• Los factores de dirección o las condiciones están presentes en la asignación dada o,

• Los análisis de dirección es una practica típica en la asignación

Un requerimiento especifico no es aplicable cuando:

• Los factores de dirección o las condiciones no están presentes en la asignación dada,

• Los análisis de dirección no es un practica típica en la asignación, o

• Los análisis de dirección no podrán proveer resultados significativos en el trabajo

De estos requerimientos específicos que son aplicables a un trabajo, pueden ser necesarios a fin de obtener resultados enopiniones o conclusiones aceptadas. Cuando un requisito especifico es necesario en un trabajo dado, la excepción no espermitida.

La excepción es permitida cuando los requisitos específicos son solicitados a un determinado trabajo, pero no necesariamentea fin de un resultado de opiniones o conclusiones aceptadas.

Un requisito especifico puede ser considerado para ser solicitado o necesario cuando:

• Sus factores de dirección o condiciones son presentadas en el trabajo dado, o

• Sus análisis de dirección es una practica típica en un trabajo, y

•Falta de consideración de esos factores, condiciones o análisis podrían afectar significativamente la credibilidad de losresultados.

Una practica típica de un trabajo dado es medida por:

• Las expectativas de los participantes en un mercado de servicios valorados, y

• Que las acciones valoradas podrán ser ejecutadas en un trabajo igual o similar

Si un evaluador esta en un acuerdo de ejecución de un avaluo o un servicio de consultoría que llama a algo menor que, odiferente de, el trabajo que podría de otra manera ser requerido por los requisitos específicos. Las reglas 2-2(a)(11), 2-2(b)(11),2-2(c)(11), 5-2(a)(11),8-2(b)(11),8-(c)(11), 10-2(a)(10) requeridas para que el reporte identifique claramente y explique lasexcepciónes desde los requisitos específicos.

excepciónes que no son permitidas según las reglas reportadas y desarrolladas: Las reglas 1-1,1-2,1-5,2-1,2-2,2-3, 2-5, 3-1, 3-2, 4-1,5-1, 5-3, 6-1, 6-3, 6-6, 6-7, 6-8, 7-1, 7-2, 7-5, 8-1, 8-2, 8-3, 8-5, 9-1, 9-2, 9-3, 9-5, 10-1, 10-2, 10-3 y 10-5. Estasrestricciones en las excepciónes son reiteradas a través del documento con el recordatorio. "Esta regla contiene requerimientosconjuntos que no permiten las excepciónes"

La regla de excepción no aplica a preámbulos, reglas éticas, reglas de competencia, las reglas suplementarios o secciones dedefiniciones.

SUPLEMENTOS A LA regla Estas normas uniformes proporcionan el fundamento de todas las practicas de avaluo. Lasnormas suplementarios son aplicables a las asignaciones preparadas para propósitos específicos otipos de propiedades que posiblemente sean usados por agencias públicas y ciertos grupos declientes (ej. Agencias reguladoras, autoridades de dominio eminente y instituciones financieras).El avaluador y el cliente deben aprobar cualquier norma suplementaria en adición a esta normauniforme que aplique al trabajo que esta siendo considerado.

COMENTARIO El objetivo de este suplemento a la regla es el de proporcionar un significado razonable que complemente laNUPA con requisitos adicionales propuestos por los clientes, empleados, entidades gubernamentales y/o organizaciones deavaluadores profesionales.

Las norma suplementarias no pueden disminuir el objetivo o contenido de los requerimientos de la NUPA.

Por certificación conforme con la NUPA para que un trabajo en el cual un avaluador demuestre una evaluación éticaprofesional o una práctica estándar no en la NUPA, el reconocimiento del avaluador que esta norma suplementaria adiciona nodisminuye el objetivo o contenido de la NUPA.

DEFINICIONES Para el propósito de estas normas, aplican las siguientes definiciones:

AVALUO: (sustantivo) Acto o proceso de desarrollar una opinión de valor; una opinión de valor(adjetivo) relacionado con avaluos y funciones relacionadas. Ej.: practica de avaluo, servicios deavaluo.

AVALUO COMPLETO: Acto o proceso de desarrollar una opinión de valor o una opinión de valordesarrollada sin tener en cuenta la regla de excepción.

AVALUO LIMITADO: Acto o proceso de desarrollar una opinión de valor o una opinión de valordesarrollada teniendo en cuenta la regla de salida.

COMENTARIO Una opinión de valor puede ser expresada como un solo punto, un rango o una relación ( no mas de, o nomenos que) de una opinión de valor establecida anteriormente o por benchmark. ( valor colateral).

PRACTICA DE AVALUO: El trabajo o los servicios realizados por avaluadores, definidos en trestérminos en estas normas: avaluo, revisión del avaluo y consultoría.

COMENTARIO Estos tres términos son intencionalmente genéricos y no son mutuamente exclusivos. Por ejemplo una opiniónde valor puede requerirse como parte del avaluo, revisión del avaluo o una consultoría. El uso de otra nomenclatura por elavaluador ( análisis, consejo, evaluación, estudio) no exonera al avaluador de del cumplimiento de estas normas.

REVISIÓN DEL AVALUO: Acto o proceso de desarrollar o comunicar una opinión de la calidad deotro trabajo por parte de otro avaluador.

COMENTARIO El tema de un trabajo de revisión del avaluo puede ser todo o parte de un reporte, expediente , o lacombinación de estos.

TRABAJO: Un avaluo, revisión del avaluo o un servicio de consultoría ofrecido a consecuencia deun acuerdo entre un cliente y un avaluador.

RESULTADOS DEL TRABAJO: Las opiniones y resultados del avaluador desarrolladas por untrabajo especifico.

COMENTARIO Los resultados del avaluo son del avaluador:

1. Opiniones o conclusiones desarrolladas en un trabajo de avaluo

2. Opiniones de idoneidad o relevancia desarrolladas en un trabajo de avaluo o una revisión delavaluo o

3. Opiniones, conclusiones o recomendaciones desarrolladas en un trabajo de consultoría.

SUPOSICIÓN: Lo anterior se considera que es verdad.

TENDENCIA: Una preferencia o tendencia utilizada en el desarrollo o comunicación de un avaluo,revisión del avaluo o consultoría, que impide la imparciabilidad del avaluador.REQUISITOSOBLIGATORIOS: Todas o parte de las reglas de la NUPA donde la regla de partida no es permitida. ( Ver regla deexcepción)

NEGOCIO DE LA EMPRESA: Una entidad persigue una actividad económica.

EQUIDAD DEL NEGOCIO: Los intereses, beneficios y riesgos inherentes en la propiedad de laempresa o parte de ella en cualquier forma, incluyendo la reserva de capital, los interesesasociados, cooperativas, únicos propietarios, opciones y garantías.

ANÁLISIS DEL FLUJO DE CAJA: Estudio de un movimiento anticipado de efectivo dentro o fuerade la inversión.

CLIENTE: Parte o partes comprometidas con el avaluador ( por empleo o contrato) en un trabajo especifico.

COMENTARIO El cliente identificado por el avaluador en un avaluo, revisión del avaluo o en una consultoría, como la parte opartes con quienes el avaluador tiene una relación de avaluador-cliente, esto puede ser con un individuo, grupo o entidad.

INFORMACIÓN CONFIDENCIAL: La información recibida del cliente, no disponible para ningúnotro fin, la cual el cliente identifica como confidencial al momento de entregarla para el avaluo.

COMENTARIO La información disponible al avaluador de otras fuentes no es considerada confidencial, cuando es entregadapor el cliente al avaluador.

CONSULTA: Acto o proceso de proveer información, análisis de datos de finca raíz yrecomendaciones o conclusiones de diversos problemas de finca raíz, además de opiniones devalores.

SUPOSICIÓN EXTRAORDINARIA: Suposición directamente relacionada con un trabajo especifico,donde si se encuentra que es falso, puede alterar las opiniones o conclusiones del avaluador.

COMENTARIO Suposiciones extraordinarias se suponen como hecho, si no información incierta acerca de característicasfísicas, legales o económicas del tema de propiedad o condiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercadoo tendencias, o la integridad de los datos utilizados en los análisis.

VIABILIDAD DEL ANÁLISIS: Estudio de la relación costo-beneficio de un esfuerzo económico.

CONDICIÓN HIPOTÉTICA: Lo que es contrario a lo que existe pero se supone por el propósito delanálisis.

COMENTARIO Condiciones hipotéticas asumen condiciones contrarias a los hechos conocidos, acerca de característicasfísicas, legales o económicas del tema de propiedad o condiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercadoo tendencias, o la integridad de los datos utilizados en los análisis.

PROPIEDAD INTANGIBLE: (BIENES INTANGIBLES) Bienes no físicos, incluidos pero no limitados,licencias, marcas, patentes, derechos de autor, goodwill, seguridad, contratos derechos mineralesy acciones ordinarias, diferentes de bienes físicos como equipos e instalaciones.

USO PROPUESTO: Uso o usos del reporte del avaluo, revisión del avaluo o consultoría , opiniones y conclusiones,definidas por el avaluador basadas en la comunicación con el cliente al momento del trabajo.

USUARIOS PROPUESTOS: El cliente y cualquier otra parte identificada por nombre o tipo comousuarios del avaluo, revisión del avaluo o consulta, por el avaluador basado en la comunicacióncon el cliente al momento del trabajo.

ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN: Estudio que refleja la relación entre el precio de adquisición y losbeneficios futuros de una inversión en finca raíz.

ANÁLISIS DEL MERCADO: Estudio de las condiciones de mercado para un tipo o propiedadespecifica.

VOLUMEN DE AVALUO: Proceso de avaluo de varias propiedades utilizando normasmetodológicos, empleando datos comunes y métodos estadísticos.

MODELO DE VOLUMEN DE AVALUO: expresión matemática de cómo ofrecer y demandar en elmercado.

PROPIEDAD PERSONAL: Objetos tangibles que son considerados por el publico en general como"personales" por ejemplo, muebles, antigüedades, joyas, colecciones, maquinaria y equipos,todos propiedad tangible que no es clasificada como finca raíz.

FINCA RAÍZ: Parcela o extensión de tierra, incluye mejoras si las hay.

PROPIEDAD REAL: Intereses, beneficios y derechos inherentes en la propiedad de finca raíz.

COMENTARIO En algunos lugares los términos finca raíz y propiedad real tienen el mismo significado legalmente. Lasdefiniciones separadas reconocen la distinción tradicional entre dos conceptos en la teoría del avaluo.

REPORTE: Cualquier comunicación oral o escrita, de avaluo, revisión del avaluo o consulta, quees transmitida al cliente después de completar el trabajo.

COMENTARIO La mayoría de los reportes son escritos y muchos de los clientes exigen reportes escritos. Los requisitos de losreportes orales ( ver Reglas Éticas Archivo) están incluidos para cubrir testimonios y otras comunicaciones orales de avaluos,revisión del avaluo o consultorías.

Los tipos de reportes escritos listados a continuación, aplican para propiedad real, propiedad personal yavaluo de negocios como se indica:

1. Reporte de avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 10-2

2. Reporte de avaluo auto-suficiente: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2

3. Reporte del resumen de avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2

4. Reporte del uso restringido del avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2

ALCANCE DEL TRABAJO: Monto y tipo de información investigada y análisis aplicado en el trabajo. El alcance deltrabajo incluye , pero no limita, lo siguiente:

1. El grado en el que la propiedad es inspeccionada o identificada.

2. La extensión de la investigación en factores físicos y económicos que pueden afectar lapropiedad

3. La extensión de los datos de la investigación y

4. El tipo y la extensión del análisis aplicado para llegar a las opiniones o conclusiones.

FIRMA: Evidencia personalizada identificando autenticidad del trabajo realizado por el avaluador yla aceptación de la responsabilidad por el contenido, análisis y conclusiones en el reporte.

COMENTARIO La firma puede ser representada por una marca hecha a mano o una imagen digitalizada controlada por unnumero de identificación personalizado donde el avaluador posee control único para fijar la firma.

REQUISITOS ESPECÍFICOS: Todos o parte de las normas de la regla de NUPA de donde lapartida es permitida bajo seguras condiciones limitadas, (ver reglas de excepción).

NORMAS COMPLEMENTARIAS: Un requisito del desempeño del trabajo que se añade a losrequisitos en NUPA.

EXPEDIENTE: Documentación necesaria para soportar los análisis, opiniones y conclusiones delavaluador.

NORMA UNIFORME 1 AVALUO DE PROPIEDAD REAL, DESARROLLO:En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe identificar el problema aresolver y el alcance del trabajo necesario para resolverlo al igual que una completa investigacióny análisis necesario para presentar un avaluo creíble.

COMENTARIO Esta direccionado hacia aspectos sustanciales para desarrollar un avaluo competente de una propiedad real.Los requisitos establecidos adelante en la norma 1 siguen con el proceso de desarrollo del avaluo y pueden ser utilizados porlos avaluadores y usuarios de los avaluos como una lista de chequeo.

Regla 1-1: (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepciónes)

En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe:

a) Estar consciente de, entender y emplear métodos y técnicas reconocidos necesarios parapresentar un reporte creíble;

COMENTARIO Esta Regla reconoce que el principio del cambio continuo afecta la forma en que los avaluadores realizan lostrabajos de avaluo. Cambios y desarrollos en el campo de la finca raíz poseen un impacto sustancial en la profesión del avaluo.Cambios importantes en el costo y la forma como se realiza tanto el mercadeo comercial, industrial como residencial así comocambios en el marco legal en donde los derechos, y los intereses de la propiedad real son hipotecados, tienen como resultado

cambios en la teoría y en la practica del avaluo. Un cambio social también tiene efectos sobre estos. Para mantenerse al díacon estos cambios y desarrollos, la profesión del avaluo esta constantemente revisando y repasando métodos y técnicas ydiseñando nuevas para conocer nuevas circunstancias. Por esta razón no es suficiente para los avaluadores simplementemantener estas habilidades y el conocimiento sino que cada avaluador debe mejorar constantemente sus habilidades paracontinuar siendo competente en el avaluo de la propiedad real.

b) No cometer un error u omisión considerable que afecte el avaluo;

COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información es conducida de una forma diligente dándole el alcance deltrabajo acorde con la norma de la regla 1-2, para asegurar que los datos tengan un efecto sustancial o significante en elresultado de los comentarios u opiniones. Mas adelante los avaluadores deben tener suficiente cuidado en analizar algunosdatos para así evitar errores que puedan afectar seriamente sus opiniones y conclusiones.

c) No realizar servicios de avaluos de manera negligente o descuidada, como cometer una seriede errores así estos no afecten significativamente el avaluo, o la credibilidad del resultado.

COMENTARIO Es imposible alcanzar la perfección, y la competencia no requiere perfección. Sin embargo, un avaluador nodebe prestar servicios de forma negligente o descuidada. Es requisito del avaluador que tenga debido cuidado y diligencia. Elhecho que la falta de cuidado o negligencia de un avaluador no cause un error que afecte significativamente sus opiniones oconclusiones y que de ese modo no cause daño a un usuario potencial no lo excusa para no tener cuidado.

regla 1-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepciónes)

En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe:

a) identificar el cliente y los clientes potenciales.

b) identificar el uso pretendido de las opiniones y conclusiones del avaluador.

COMENTARIO La identificación del uso que se pretende es necesario por parte del avaluador y del cliente para decidir:

1. El alcance que se le quiere dar al trabajo y

2. El nivel de información que se manejara en el desarrollo del avaluo.

El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente sean usados en favor del análisis.

c) Identificar el propósito del trabajo, incluyendo el tipo y la definición de valor, y si la opinión aser desarrollada es la del valor del mercado, determinando si va a ser el precio mas probable:

1. En términos de efectivo o

2. En términos de financieros equivalentes al efectivo o

3. en otros términos exactamente definidos y

4. Si la opinión de valor va a ser definida bajo condiciones o incentivos inusuales, lostérminos de esta deberán ser claramente identificados y la opinión del avaluador o lainfluencia negativa deberá desarrollarse por medio de un relevante análisis de los datosdel mercado.

COMENTARIO Cuando el propósito del trabajo es el de desarrollar una opinión de valor de mercado, el avaluador debetambién desarrollar una opinión de exposición de tiempo razonable unido al valor de la opinión.

d) Identificar la fecha efectiva para las opiniones y conclusiones del avaluador.

e) Identificar las características de la propiedad que son relevantes para el propósito y el uso quese pretende del avaluo, incluyendo:

1. Atributos de la locación tanto física, legal y económica.

2. La propiedad real interesada en ser avaluada.

3. cualquier propiedad personal o Ítems intangibles que no son propiedad real pero queestán incluidos en el avaluo.

4. Cualquier restricción, arriendo, reservación, convenio, contrato, declaración, evaluacionesespeciales u otros Ítems conocidos de similar naturaleza y

5. Si el tema de la propiedad es un segmento físico o una participación parcial.

COMENTARIO EN 1 Y 5: Si la información del tema de propiedad necesaria no esta disponible porque las condiciones detrabajo limitan la oportunidad de investigación, el avaluador debe:

1. Obtener la información necesaria antes de proceder o

2. en lo posible en cumplimiento con la regla 1-2, utilizar una suposición extraordinaria acerca de esa información.

3. El avaluador puede utilizar cualquier combinación de inspección de la propiedad y documentos,semejante a descripción física legal, dirección, mapa de referencia, copia de un estudio, bosquejode la propiedad o fotografías, para identificar las características relevantes del tema de propiedad.La información utilizada por el avaluador para identificar las características de la propiedad debenprovenir de fuentes que este crea confiables.

4. El avaluador no esta obligado a valorar la totalidad de la propiedad si el tema de la propiedad es unsegmento físico o una participación parcial.

f) identificar el alcance del trabajo necesario para completar el trabajo,

COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando es consistente con:

1. Las expectativas de los participantes en el mercado de similares o iguales servicios de avaluo.

2. El avaluador debe tener sólidas razones para soportar la decisión del alcance del trabajo, y debeestar preparado para soportar la decisión de excluir cualquier información o procedimiento quepueda ser relevante para el cliente o potencial cliente.

3. El avaluador no debe permitir que condiciones o factores del trabajo limiten la extensión de lainvestigación o del análisis a tal grado que las opiniones y conclusiones desarrolladas en el mismosean no creíbles en el contexto del avaluo.

g) Identificar cualquier suposición extraordinaria dentro de la asignación:

COMENTARIO Una suposición extraordinaria puede ser utilizada en un trabajo solo si:

1. Si es requisito para desarrollar opiniones y conclusiones creíbles.

2. Si el avaluador tiene bases razonables para la suposición extraordinaria.

3. El uso de la suposición extraordinaria resulta de un análisis creíble y

4. Ei el avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente en la NUPA encuanto a las suposiciones extraordinarias.

h) Identificar cualquier condición hipotética necesaria en el trabajo.

COMENTARIO Una condición hipotética puede ser utilizada solo si:

1. El uso de la condición hipotética es claramente un requisito para fines legales, para análisisrazonables o para propósitos de comparación.

2. El uso de la condición hipotética resulta de un análisis creíble y

3. Si el avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente en la NUPA encuanto a condiciones hipotéticas.

Regla 1-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepciónes)Cuando la opinión de valor a ser desarrollada es el valor de mercado, y dando alcance al trabajo en concordancia conla regla 1-2, un avaluador debe:

a) identificar y analizar los efectos en el uso y valor de existentes regulaciones del uso deterrenos, probables modificaciones, tales como demanda económica, adaptación física de lapropiedad, mercado y tendencias.

COMENTARIO Un avaluador debe evitar premisas o suposiciones sin soporte acerca del mercado, tendencias del área o edadactual.

b) Desarrollar una opinión del buen uso de la finca raíz.

COMENTARIO Un avaluador debe analizar factores legales, físicos, y económicos relevantes para respaldar las conclusionesdel buen uso de la finca raíz. El avaluador debe reconocer si el terreno es valorado como si estuviera vacante y disponible parasu desarrollo.

Regla 1-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permiten excepciónes)En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe recoger, verificar y analizar toda la informaciónaplicable al problema de avaluo, dando alcance al trabajo en concordancia con la regla 1-2.a) Cuando el metodo comparativo de ventas es aplicable, el avaluador debe analizar tales datos y que tan ciertos sonpara lograr una conclusión de valor. b) Cuando un enfoque de costo es aplicable , el avaluador debe:

1. Desarrollar una opinión del valor del lugar por medio de un apropiado método o técnicade avaluo.

2. Analizar tales datos de costo para estimar el nuevo costo de las mejoras, (si las hay) y

3. Analizar tales datos para estimar la diferencia entre un nuevo costo y el valor presente de las mejoras.(depreciación acumulada).

c) Cuando el metodo de renta o ingreso es aplicable, el avaluador debe:

1. Analizar los datos de renta (alquiler) para estimar la renta de la propiedad en el mercado.

2. Analizar los datos de gastos de operación para estimar los gastos de operación de lapropiedad.

3. Analizar los datos disponibles para estimar tasas de capitalización y/o tasas dedescuentos y

4. Realizar proyecciones futuras para renta y gastos, como evidencia clara y razonable.

COMENTARIO: El avaluador debe en desarrollo de proyecciones de flujo de caja y declaraciones de ingresos y gastos, teneren información histórica, tendencias, factores de oferta y demanda que afecten las tendencias, y eventos anticipados talescomo competencia de desarrollos de construcción.

d) Cuando se desarrolla una opinión del valor de la cuota del contrato o el contrato de arriendo el avaluador deberáanalizar el efecto en el valor, de alguno de los términos o condiciones del contrato.

e) El avaluador debe analizar el efecto en el valor de la unión de varias propiedades ocomponentes o partes de una propiedad y abstenerse de valorar la totalidad de la propiedadúnicamente por la adición de valores individuales.

COMENTARIO: Aunque el valor de la totalidad puede ser igual a la suma por separado de sus partes, este también puede sermayor o menor que la suma de sus partes. Por lo tanto el valor total debe ser probado por referencias de datos apropiados ysoportados por un apropiado análisis de los datos.

Un procedimiento similar debe ser seguido cuando el valor global ha sido establecido y elavaluador busca el valor de una parte. El valor de una parte debe ser probada por referencias dedatos apropiados y soportados por un apropiado análisis de los datos.

f) El avaluador debe analizar el efecto en el valor de mejoras publicas o privadas , localizadas dentro o fuera del lugar.

g) El avaluador debe analizar el efecto del valor de cualquier propiedad personal, o Ítemintangible que no sea propiedad real pero que este incluida en el avaluo.

COMENTARIO: Competencia en el avaluo de propiedad o avaluo de negocios, puede ser un requisito cuando sea requeridodespazar la totalidaddel valor entre las partes de la propiedad. Un avaluo separado, desarrollada en cumplimiento con lasnormas pertinentes, se requiere cuando el valor de un item es significativa en el valor total.

h) Cuando el avaluo incluye proyectos en curso o aacondicionamiento de lo existente, elavaluador debe examinar y tener disponible para futuras evaluaciones:

1. Suficientes planos, especificaciones, u otra documentación, para identificar el alcance ycaracterísticas de las mejoras propuestas.

2. Evidencia indicando el tiempo de terminación de las mejoras propuestas y

3. Evidencia clara y razonable soportando el desarrollo de los costos, ingresos previstos,proyecciones de ocupación y competencia estimada en el tiempo de terminación.

COMENTARIO Desarrollar una opinión de valor de un tema de propiedad con mejoras propuestas requiere el uso decondiciones hipotéticas en cuanto que las mejoras propuestas han estado terminadas para el día del avaluo, cuando realmenteno lo están.

La evidencia requerida para ser examinada puede incluir ítems tales como contratistas estimados relacionando el costo ytiempo requerido para terminar la construcción, mercado y estudios de factibilidad; datos de costos de operación y la historia deproyectos similares recientes. El avaluo puede requerir un completo análisis de factibilidad.

Regla 1-5 (Esta regla contiene requisitos con los cuales la salida no es permitida)

Al desarrollar un avaluo de una propiedad, el avaluador debe:

a) Analizar cualquier acuerdo de venta, opción de la propiedad, si dicha información estadisponible en el normal curso del negocio.

b) Analizar cualquier venta anterior de la propiedad que haya ocurrido en los siguientes periodos mínimos:

1. Un año cuando la vivienda haya tenido uso residencial.

2. Tres años cuando la propiedad haya tenido otro tipo de uso.

c) Reconciliar la calidad y la cantidad de datos disponibles y analizarlos con el enfoque, laaplicabilidad o la conveniencia del enfoque

COMENTARIO Ver los comentarios de las reglas 2-2(a)(9), 2-2 (b)(9) y 2-2(c)(9) para requerimientos reportadoscorrespondientes.

NORMA UNIFORME 2 AVALUO DE PROPIEDAD REAL

Para reportar los resultados de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe comunicar cadaanálisis, opinión y conclusión de una manera que no sea engañosa.

COMENTARIO La norma 2 direcciona el contenido y el nivel de información requerida en un reporte para que comunique losresultados del avaluo de propiedad real.

La norma 2 no establece la forma, formato o estilo del reporte de avaluo de propiedad real. La forma, formato o estilo delreporte son funciones establecidas según el usuario y el avaluador. El contenido del reporte determina su acatamiento.

Regla 2-1 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salida no es permitida)

Cada reporte de avaluo escrito u oral debe:

a) Fijar clara y exactamente el avaluo de una manera que no sea engañosa.

b) Contener suficiente información que permita a los usuarios entender el reporte de elavaluo deforma adecuada.

c) Clara y exactamente describir cualquier suposición adicional, condición hipotética o condiciónlimitante que afecte directamente el avaluo e indique su impacto en valor.

COMENTARIO Algunos ejemplos de suposiciones adicionales o condiciones hipotéticas pueden ser la ejecución de unacuerdo de arrendamiento pendiente, financiación atípica, un resultado conocido pero no cuantificado, una conclusión demejoras dentro o fuera del lugar. En un reporte escrito la descripción es requerida junto con declaraciones donde cada opinióno conclusión sea afectada.

Regla 2-2 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salida no es permitida)

Cada reporte escrito del avaluo de propiedad mueble debe ser preparado de acuerdo con na delas siguientes opciones, y mencionar cual opción utilizo: informe autónomo del avaluo, el informedel sumario del avaluo, o informe restrictivo el avaluo.

COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyen partes diferentes al cliente, de be utilizarse o el informeautónomo del avaluo, o el informe sumario del avaluo. Cuando el usuario destinatario es solamente el cliente, puede usarse elinforme restrictivo del avaluo. La diferencia esencial entre estas tres opciones esta en el cotenido y nivel de informaciónofrecida

El avaluador debe tener cuidado al caracterizar el tipo de reporte y el nivel de información que comunicaal terminar su labo. El avaluador puede utilizar cualquier otro título adicional al título a que se refieraesta norma para el tipo de reporte ofrecido.

El contenido del reporte y el nivel de información establecido en estas normas son mínimo para cada tipode reporte. El avaluador debe adicionar el reporte cuando sea necesario para asegurar que cualquierusuario destinatario del avaluo no sea llevado a eqíivoco, y que el reporte es conforme con losrequerimientos sobre contenido establecido en esta regla.

Una parte que reciba una copia del informe autónomo del avaluo, el informe del sumario del avaluo, oinforme restrictivo del avaluo, para satisfacer requerimiento relacionados con publicidad, no se convierteen un usuario destinatario del avaluo a no ser que el cliente identifique a esa parte como usuariopropuesto.

a) El contenido del reporte de avaluo:

Debe ser consistente con el uso del avaluo y al menos debe incluir:

1. Declarar la identidad de los clientes y cualquier usuario por nombre y tipo.

COMENTARIO : El avaluador debe tener cuidado al identificar un cliente que asegure un claro entendimiento y evitarviolaciones de la sección de confidencialidad de la regla ética. En esta instancia donde el cliente desea quedar en elanonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en el archivo pero puede omitir la identidad en el reporte.

Los usuario del reporte pueden incluir partidas como prestamistas, empleados de agencias gubernamentales, socios de losclientes, abogados del cliente y contadores.

2. Declarar el uso del avaluo.

3. Describir la información suficiente para identificar el inmueble envuelto en el avaluo,incluyendo las características físicas y económicas de la propiedad relevantes en laasignación.

COMENTARIO El inmueble objeto el avaluo puede ser especificado, por ejemplo, por una descripción legal, la dirección, unmapa de referencia, copia de un mapa, un bosquejo de la propiedad y/o fotografías. La información puede incluir un bosquejode la propiedad y fotografías adicionales a los comentarios escritos sobre los atributos legales, físicos y económicos delinmueble como objeto del avaluo.

4. Declarar el interés del avaluo de la propiedad.

COMENTARIO La declaración de los derechos de la propiedad real evaluada deben ser sustentados como necesarios porcopias o resúmenes de la descripción de los títulos o cualquier otro documento que fije cualquier impedimento conocido.

5. Declarar el objetivo del avaluo, incluyendo el tipo y definición del valor y su origen.

COMENTARIO Declarar la definición del valor requiere la definición del mismo, una referencia apropiada del origen de ladefinición y cualquier comentario necesario claramente indicado al lector sobre como la definición está siendo aplicada.

Cuando el objetivo de la asignación es desarrollar una opinión del valor del mercado, declarar si la opinión del valor es:

• En términos de dinero o en términos financieros equivalentes a dinero

• Basados en mercado no financiero o en financiación con condiciones inusuales o incentivos.

Cuando una opinión de valor del mercado no es en términos de dinero o basado en términos financieros equivalentes a dinero,resumir los términos de financiación y explicar sus contribuciones o negativas puede influenciar el valor.

6. Declarar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte.

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto del valor de la opinión, mientras que la fecha del reporteindica si la visión del avaluo del mercado o las condiciones de uso de la propiedad como la fecha efectiva del avaluo presunto,o sugerido.

Reiteración de la fecha del reporte y de la fecha efectiva del avaluo en varias declaraciones en el reporte es importante para elclaro entendimiento por parte del lector cuando las condiciones del mercado o el uso de la propiedad en la fecha del reporteson diferentes a las condiciones de la fecha efectiva del avaluo

7. Describir información suficiente al cliente y a cualquier usuario del alcance del avaluousado en el desarrollo del avaluo.

C OMENTARIO Este requisito sirve para asegurar al cliente y a los usuarios quienes tienen confianza que el avaluo puede serafectada porque la investigación del avaluador es informada propiamente y no es fraudulenta dentro del alcance del trabajo. Elavaluador tiene la prueba de peso para soportar las decisiones del alcance del trabajo y del nivel de infracción incluida en elreporte.

8. Declarar todas las suposiciones, condiciones hipotéticas y las condiciones limitantes queafectan el análisis, opiniones y conclusiones.

COMENTARIO Las suposiciones típicas y ordinarias y las condiciones limitantes pueden agruparse en una sección del reporteidentificada. Una suposición extraordinaria o condición hipotética debe ser descrita en conjunto con las declaraciones de cadaopinión o conclusión que afecte.

9. Describir la información analizada, hacer seguimiento de los procedimientos del avaluo ydel razonamiento que soporta el análisis, las opiniones y las conclusiones.

COMENTARIO El avaluador debe proveer la información suficiente para el cliente y los usuarios para que entiendanadecuadamente las opiniones y conclusiones de una forma racional.

Cuando el alcance de un trabajo es el desarrollo del valor del mercado, el resumen de los resultados analizados de lainformación requerida en la regla 1-5 es requerida. Si esta información no era adquirible, la declaración de los hechos por partedel avaluador para obtener información es requerida. Si esta información es relevante, el conocimiento de la existencia de ladeclaración es requerida.

10. Mencionar, según sea apropiado para la calse de propiedad inmueble, el uso de lapropiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avaluo; y,cuando el propósito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento yla razón para la opinión del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad.

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador sobre cual deberia ser el mejor uso del inmueble, a menosque dicha opinión del uso sea innecesaria. Si el propósito del avaluo es el valor de mercado, un resumen del soporte de las

opiniones del avaluador son requisito. El razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y profundidad por ser estesignificativo para la valoración.

11. Definir y explicar cualquier excepción permitido de los requisitos específicos de la norma1 y la razon por la cual se excluyo cualquiera de los métodos de avaluos usuales.

COMENTARIO El contenido de un reporte de avaluo, debe poseer suficiente información que indique que el avaluador cumpliócon los requisitos de la norma 1 , incluyendo cualquier permiso de excepción de los requisitos específicos. La cantidad dedetalles puede variar con la importancia de la información del reporte.

Cuando la regla de excepción es justificada, es prudente que el reporte sea un avaluo limitado. El uso del termino avaluolimitado, hace énfasis en que el avaluo contiene algo menos o diferente del trabajo, que puede tener y que tendría si laexcepción no ha sido justificado. El reporte de un avaluo limitado debe contener una sección importante que identifiqueclaramente el proceso realizado y las excepciones aprobadas.

La viabilidad de los resultados de un avaluo limitado, desarrollados bajo la norma 1, no es afectado por el tipo de reportepreparado bajo la norma 2. El alcance del proceso de avaluo realizado bajo la norma 1 es la base para la viabilidad de laconclusión de valor.

12. incluir una certificación firmada en concordancia con la Regla 2-3b) El contenido del resumen del avaluo, debe ser consistente con el uso del avaluo que se pretende y como mínimo:

COMENTARIO La diferencia esencial entre el contenido de un reporte de avaluo y el contenido del resumen delavaluo es el nivel de presentación de los detalles.

1. Indicar la identidad del cliente y cualquier cliente potencial, por nombre o tipo

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado en la identificación del cliente para asegurar un claroentendimiento y evitar violaciones de la sección de confidencialidad de las Reglas de Etica. En raras instanciasdonde el cliente desea permanecer anónimo, el avaluador debe sin embargo tener un documento de la identidaddel cliente en el expediente, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte.

2. plantear el uso pretendido del avaluo;

3. resumir suficiente información para identificar la finca raíz involucrada en el avaluo, incluyendocaracterísticas relevantes de la propiedad física y económica;

COMENTARIO la finca raíz involucrada en el avaluo puede ser especificada por ejemplo: por una descripciónlegal, dirección, mapa, referencia, bosquejo de la propiedad y/o fotografías. El resumen de la información puedeincluir un bosquejo de la propiedad , fotografías adicionalmente comentarios escritos acerca de atributos físicos,legales y económicos de la inmobiliaria, relevantes estos para el propuesto uso del avaluo.

4. indicar el interés de la propiedad real valorada.

COMENTARIO La declaración de los derechos de la propiedad deben ser justificados por copias, o resúmenes dela descripción del titulo, u otros documentos que exponen algún gravamen conocido.

5. identificar el propósito del avaluo, incluyendo tipo y definición de valor y su origen.

COMENTARIO Plantear la definición de valor requiere la definición como tal, una apropiada consulta del origen dela definición y cualquier comentario necesario para indicar al lector, como se esta aplicando la definición.

Cuando el propósito del trabajo es el de desarrollar una opinión de valor de mercado, indicar si la opinión de valores:

• en términos de efectivo o términos financieros equivalentes a efectivo.

• Basado en términos de mercado no financiero o condiciones o incentivos financieras inusuales.

Cuando una opinión de valor de mercado no esta determinada en términos de efectivo o basado en términosfinancieros equivalentes a efectivo, resuma los términos de tal financiación y explique las contribuciones oinfluencia negativa sobre el valor.

6. Indicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte.

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto de la opinión de valor, mientras que la fecha delreporte indica tanto la perspectiva del mercado o el uso de las condiciones de la propiedad por parte delavaluador, o si la fecha del avaluo fue posible, actual o retrospectivo.

La reiteración de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avaluo, es importante para el claro entendimiento dellector cuando quiera que el mercado o los usos de la propiedad en la fecha del reporte sean diferentes de talescondiciones en la fecha efectiva del avaluo.

7. Resumir suficiente información para revelar al cliente o posible usuario el alcance deltrabajo usado para desarrollar el avaluo.

COMENTARIO Este requisito es para asegurar que el cliente y los posibles usuarios quienes esperandependencia del avaluo, pueda estar afectado por la extensión de la investigación del avaluador propiamenteinformado para el alcance del trabajo. El avaluador tiene la responsabilidad de soportar las pruebas de la decisióndel alcance del trabajo y el nivel de información incluido en el reporte.

8. Exponer todas las suposiciones, condiciones hipotéticas, y las condiciones limitantes queafectan los análisis, opiniones y conclusiones:

COMENTARIO Suposiciones típicas u ordinarias al igual que condiciones limitantes pueden ser agrupadas en unasección del reporte. Una suposición extraordinaria o una condición hipotética debe ser revelada conjuntamentecon la declaración de cada opinión o conclusión que fue afectada.

9. Resumir la información analizada, los procedimientos seguidos en el avaluo y las razonesque soportan los análisis, opiniones y conclusiones.

COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información entregada es suficiente para el cliente yposibles clientes, para entender la razonabilidad de las opiniones y conclusiones.

Cuando el propósito del trabajo es desarrollar una opinión de valor de mercado, un resumen de los resultados delos análisis de la información requeridos en la Regla 1-5 son requisito. Si tal información no es obtenible, unregistro de los esfuerzos tomados por el avaluador para obtener la información son requeridos. Si estainformación es irrelevante, un conocimiento de la existencia de la información carente de relevancia es requerida.

10. Definir el uso de la inmobiliaria actual o existente como avaluo y el uso de la inmobiliariareflejado en el avaluo, y cuando el propósito del trabajo es valor de mercado, resumir elsoporte y razonabilidad de la opinión del avaluador para el mejor uso de la inmobiliaria;

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador como el mejor uso de la finca raíz, a menos quedicha opinión del uso sea innecesaria. Si el propósito del avaluo es el valor de mercado, un resumen del soportede las opiniones del avaluador son requisito. El razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle yprofundidad por ser este significativo para el avaluo.

11. Definir y explicar cualquier excepción permitido de los requisitos específicos dela norma 1y la razón por la cual se excluyo cualquiera de los métodos de avaluos usuales;

COMENTARIO El contenido de un reporte de avaluo, debe poseer suficiente información que indique que elavaluador cumplió con los requisitos de la norma 1 , incluyendo cualquier permiso de excepción de los requisitosespecíficos. La cantidad de detalles puede variar con la importancia de la información del reporte.

Cuando la regla de excepción es justificada, es prudente que el reporte sea un avaluo limitado. El uso del terminoavaluo limitado, hace énfasis en que el avaluo contiene algo menos o diferente del trabajo, que puede tener y quetendría si la excepción no ha sido justificado. El reporte de un avaluo limitado debe contener una secciónimportante que identifique claramente el proceso realizado y las excepcioness tomados.

La viabilidad de los resultados de un avaluo limitado, desarrollados bajo la norma 1, no es afectado por el tipo dereporte preparado bajo la norma 2. El alcance del proceso de avaluo realizado bajo la norma 1 es la base para laviabilidad de la conclusión de valor.

12. Incluir una certificación firmada en concordancia con la regla 2-3.

c) El contenido de un uso restringido de un reporte de avaluo, debe ser consistente con el uso pretendido del avaluo ycomo mínimo:

1. Indicar la identidad del cliente, por nombre o tipo;

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado en la identificación del cliente para asegurar un claroentendimiento y evitar violaciones de la sección de confidencialidad de las Reglas de Ética. En raras instanciasdonde el cliente desea permanecer anónimo, el avaluador debe sin embargo tener un documento de la identidaddel cliente en el expediente, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte.

2. Indicar el uso pretendido del avaluo;

COMENTARIO El uso pretendido del avaluo debe ser consistente con la limitación en el uso de la opción del usorestringido de un reporte de avaluo en esta regla. Por ejemplo, uso exclusivo del cliente.

3. Indicar suficiente información para identificar la finca raíz implicada en el avaluo;

COMENTARIO La finca raíz involucrada en el avaluo puede ser especificada por ejemplo: por una descripciónlegal, dirección, mapa, referencia, bosquejo de la propiedad y/o fotografías.

4. Indicar el interés de la propiedad real valorada.

5. Indicar el propósito del avaluo, incluyendo el tipo de valor y referirse a la definición devalor pertinente al propósito del trabajo;

6. Indicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto de la opinión de valor, mientras que la fecha delreporte indica tanto la perspectiva del mercado o el uso de las condiciones de la propiedad por parte delavaluador, o si la fecha del avaluo fue posible, actual o retrospectivo.

7. Plantear el alcance del proceso de coleccionismo, confirmación, y reportes de datos oremitir lo a un acuerdo de trabajo anexado a la carpeta del avaluador, la cual describa elalcance del trabajo para ser realizado.

8. Exponer todas las suposiciones, condiciones hipotéticas, y las condiciones limitantes queafectan los análisis, opiniones y conclusiones:

COMENTARIO Suposiciones típicas u ordinarias al igual que condiciones limitantes pueden ser agrupadas en unasección del reporte. Una suposición extraordinaria o una condición hipotética debe ser revelada conjuntamentecon la declaración de cada opinión o conclusión que fue afectada.

9. Plantear los procedimientos del avaluo seguidos, y las opiniones y conclusiones de valoral igual que la referencia del expediente.

COMENTARIO El avaluador debe mantener un expediente especifico y coherente para soportar el uso restrictivodel reporte del avaluo. Los contenidos del expediente deben ser suficientes para el avaluador para realizar unresumen del reporte de un avaluo. La carpeta debe estar disponible para el cliente (o sus representantes)agencias nacionales, tales como terceras partes autorizadas por procesos de ley, y profesionales debidamenteautorizados por revisión del comité. La revisión del uso restrictivo del reporte del avaluo en acatamiento de lanorma 3 no es posible sin el critico teniendo beneficio de la información retenida en el expediente.

Cuando el propósito del trabajo es desarrollar una opinión de valor de mercado, la información analizada enacatamiento de la regla 1-5 es información significante, que debe ser revelada en el uso restrictivo del reporte delavaluo. Si tal información no es obtenible, un registro de los esfuerzos tomados por el avaluador para obtener lainformación son requeridos. Si esta información es irrelevante, un conocimiento de la existencia de la informacióncarente de relevancia es requerida.

10. Definir el uso de la inmobiliaria actual o existente como avaluo y el uso de la finca raízreflejado en el avaluo, y cuando el propósito del trabajo es valor de mercado, indicar laopinión del avaluador para el mejor uso de la finca raíz;

COMENTARIO El trabajo debe contener una declaración del uso de la propiedad y la opinión del avaluador comoel mejor uso de la finca raíz, a menos que dicha opinión del uso sea innecesaria. Si la opinión del mejor uso de la

finca raíz es requisito, el razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y profundidad por ser estesignificativo para el avaluo, o debe ser documentado en el expediente y referenciado en el reporte.

11. Indicar y exponer cualquier excepción permitido, de los requisitos específicos de la norma1, indicar la exclusión de cualquier método de avaluo usual e indique una restricción deuso que limite el uso del reporte y las advertencias que las opiniones y conclusiones delavaluador establecidas que no fueron entendidas sin información adicional en elexpediente del avaluador.

COMENTARIO Cuando la regla de excepción es justificada, es prudente que el reporte sea un avaluo limitado. Eluso del termino avaluo limitado, hace énfasis en que el avaluo contiene algo menos o diferente del trabajo, quepuede tener y que tendría si la excepción no ha sido justificado. El reporte de un avaluo limitado debe conteneruna sección importante que identifique claramente el proceso realizado y las excepciones tomados.

El reporte del uso restrictivo del avaluo es para uso exclusivo del cliente. Antes de llegar a un acuerdo, elavaluador debe establecer con el cliente las situaciones donde este tipo de reporte es usado y debe asegurarseque el cliente entienda las restricciones para el uso del reporte del uso restrictivo del avaluo.

12. Incluir una certificación firmada en concordancia con la regla 2-3.

Regla 2-3 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la regla de excepción no es permitida).

Cada reporte escrito del avaluo de una propiedad real debe contener una certificación firmadaque es similar en contenido a la siguiente información:

Yo certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia:

• Las declaraciones del hecho contenido en este informe son verdaderas y correctas.

• Los análisis, opiniones y conclusiones reportadas son limitadas solo por las suposiciones reportadas y lascondiciones limitadas, y son mi personal e imparcial análisis, opiniones y conclusiones.

• No tengo interés posible o presente en la propiedad que es tema del reporte, y no tengo interés personal conrespecto de las partes involucradas.

• No tengo prejuicio con respecto a la propiedad que es tema del reporte o con las partes involucradas con estetrabajo.

• Mi compromiso en este trabajo no fue supeditado al desarrollo o reporte predeterminado de resultados.

• Mi compensación por este trabajo no esta supeditada al desarrollo o reporte de un valor determinado o direcciónen valor que favorezca la causa del cliente, el monto de la opinión de valor, el logro de un resultado estipulado o laocurrencia de un evento subsecuente directamente relacionado con el uso pretendido del avaluo.

• Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte esta siendo preparado enconformidad con la NUPA

• Tengo que hacer una inspección personal de la propiedad que es objeto del reporte. ( si más de una personafirma el reporte esta certificación debe especificar claramente que individuos y cuales no realizaron una inspecciónpersonal de la propiedad).

• Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona que firma este reporte, (si hubiereexcepciones, el nombre de cada individuo que proporcione asistencia profesional debe indicarse.

Regla 2-4 ( Esta regla contiene requisitos específicos de la cual la regla de excepción es permitida). Ver reglade excepción.

Un reporte oral de la propiedad real, debe como mínimo, dirigir asuntos sustanciales asignadosen la regla 2-2 (b).

COMENTARIO Testimonio de un avaluador sobre sus análisis, opiniones y conclusiones es un reporte oral endonde el avaluador debe cumplir con los requisitos de esta regla.

Ver la sección de Archivo de las Reglas de Ética para los requisitos correspondientes.

Regla 2-5 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la regla de excepción no es permitida).

Un avaluador que firma un reporte de avaluo de una propiedad real, preparado por otroavaluador en cualquier capacidad, acepta total responsabilidad por el avaluo y el contenido delreporte de avaluo.

COMENTARIO Un avaluador actuando como empleador o supervisor firmando un reporte de un empleado es tanresponsable como el individuo que preparo el contenido y las conclusiones del avaluo al igual que el reporte. Eluso de una etiqueta (sello) al lado de la firma del empleador o supervisor no exime al individuo de la adherenciade estas normas.

NORMA UNIFORME 3 REVISION DEL avaluo DE LA PROPIEDAD REAL Y PROPIEDAD PERSONAL,DESARROLLO Y REPORTE:

En el desarrollo de una revisión del avaluo de una propiedad real o propiedad personal, elavaluador actuando como critico debe desarrollar y reportar una opinión creíble y debe revelar elalcance del trabajo llevado a cabo en el mismo.

COMENTARIO La revisión del avaluo es el acto o proceso de desarrollar y comunicar una opinión acerca de lacalidad de todo o partes de un trabajo o servicio desarrollado por otro avaluador en una propiedad real o personal.La opinión del critico acerca de la calidad debe abarcar la completa, adecuación, aplicabilidad, conveniencia, y lasensatez del trabajo, desarrollado en el contexto de los requisitos aplicables a ese trabajo.

La regla de Competencia aplica al critico, quien debe emplear reconocidos métodos y técnicas necesarias paradesarrollar una revisión del avaluo creíble y evitar errores por omisión. Un reporte engañoso o fraudulento violalas reglas de la Etica.

Una revisión de un avaluo requiere que el avaluador o critico prepare un reporte separado o un memorandoestablecido hacia el alcance del trabajo y los resultados de la revisión del avaluo.

Los requisitos de la revisión de un avaluo en esta norma no aplican a:

La actividad de revisar o auditar en el contexto de otras profesiones tales como la contaduría;

El estudio del trabajo de los avaluadores preparados por otros tipos de expertos tales como ingenieros uotros consultores, o un trabajo preparado por un avaluador en un trabajo de consulta bajo las norma 4 y 5 y;

La revisión de un trabajo por parte de personas no avaluadores tales como críticos administrativos.

Regla 3-1 ( Esta Regla contiene requisitos obligatorios de donde la regla de excepción no es permitida).

En desarrollo de una critica o revisión de un avaluo el critico debe:

a) Identificar el cliente de la revisión y los posibles clientes, el uso pretendido de las opiniones delcritico y las conclusiones, al igual que el propósito del trabajo;

COMENTARIO el uso pretendido es en el contexto del uso del cliente , las opiniones y conclusiones del avaluador,por ejemplo, sin limitación, control de calidad, auditoría o confirmación. El propósito del trabajo relacionado con elobjetivo del critico; por ejemplo, sin limitación, para evaluar el acatamiento de los requisitos de la NUPA, losrequisitos del cliente o las regulaciones aplicables.

Si el propósito del trabajo incluye el desarrollo de la opinión de valor del avaluador acerca del tema de lapropiedad, esta opinión es un avaluo si:

• Coincide con la opinión de valor en el trabajo de la revisión, como en la fecha del valor en ese trabajo o unafecha diferente del valor o;

• Difiere de la opinión de valor en el trabajo de la revisión,, como en la fecha del valor en ese trabajo o una fechadiferente del valor.

b) Identificar el:

• Tema de la revisión del avaluo• Fecha de la revisión

• Propiedad e interés de la propiedad valorada ( si hay algún) en el trabajo bajo la revisión.• Fecha del trabajo bajo la revisión y la fecha efectiva de la opinión en el trabajo y• Avaluador que complete el trabajo.

COMENTARIO El tema de una tarea de la revisión del avaluo puede ser todo o la parte de un informe del avaluo,del expediente, o de una combinación de éstos.

c) Identificar el alcance del trabajo para ser realizado;

COMENTARIO Un critico o avaluador debe tomar pasos apropiados para identificar el alcance preciso del procesode la revisión para ser completado en una tarea. El critico o avaluador debe tener razones seguras para soportarla decisión del alcance del trabajo y las opiniones y conclusiones desarrolladas en el trabajo deben ser creíbles yconsistentes con el uso pretendido de la revisión del avaluo.

El avaluador o critico debe identificar algunas suposiciones extraordinarias necesarias en el trabajo. Unasuposición extraordinaria puede ser usada en una revisión del avaluo solo si:

• Si es requisito para desarrollar opiniones y conclusiones creíbles.

• Si el critico o avaluador tiene bases razonables para la suposición extraordinaria.

• El uso de la suposición extraordinaria resulta de un análisis creíble y

• Si el critico o avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente en la regla 3-2(d) encuanto a las suposiciones extraordinarias.

La revisión del avaluo debe ser direccionada en el contexto de las condiciones de mercado como la fecha efectivade la opinión en el trabajo. Información disponible para el avaluador o critico que pudo no estar disponible para elprimer avaluador no debe ser usada por el critico o avaluador en el desarrollo de una opinión como cualidad deltrabajo de revisión.

Cuando el propósito del trabajo incluye requisitos para el critico o avaluador para desarrollar su propia opinión devalor, lo siguiente aplica:

• El alcance del trabajo del critico en el desarrollo de su opinión no debe ser menos que el alcance del trabajo(completo o limitado) aplicado al trabajo original del avaluo. Sin embargo no es necesario que el critico desarrollelos mismos pasos que el primer avaluador. Estos Ítems que el critico concluya son creíbles y en acatamiento conel desarrollo de las norma 1 o 7 puede ser incluido al proceso de desarrollo del critico o avaluador como base deuna suposición extraordinaria del critico o avaluador.

• El critico puede utilizar información adicional disponible para él, que no estuvo disponible para el avaluadororiginal en el desarrollo de su opinión de valor.

d) Desarrollar una opinión con respecto a la totalidad del material de la revisión dentro delalcance del trabajo aplicable a este.

COMENTARIO El critico o avaluador debe desarrollar una opinión para completar el material de la revisión dentrodel alcance del trabajo aplicable a este.

e) Desarrollar una opinión con respecto a una evidente relevancia de los datos y conveniencia dealgún reajuste de los mismos.

f) Desarrollar una opinión con respecto a la técnicas y métodos apropiadas utilizadas y desarrollode razones por algún desacuerdo.

g) Desarrollar una opinión con respecto a si los análisis, opiniones y conclusiones en el trabajo dela revisión son apropiadas y razonables, y desarrollo de razones por algún desacuerdo.

Regla 3-2. (Esta regla contiene requisitos obligatorios en donde la regla de excepción no es permitida).

En el reporte de los resultados de una revisión del avaluo el avaluador debe comunicar cadaanálisis, opinión y conclusión de una manera no engañosa.

COMENTARIO Esta Regla direcciona el contenido y nivel de la información necesaria en el reporte que comunicalos resultados de una revisión de un avaluo. Un reporte de una revisión es una critica suplementaria por usoconjuntamente con el trabajo de la revisión.

El critico debe asegurar que el cliente y cualquier posible usuario del trabajo, entenderán el reporte de la revisión yno van a ser engañados.

Un reporte o carta separada es un método. Otro método apropiado es una forma o lista de chequeo preparada yfirmada por el critico o avaluador adicionada al trabajo de revisión.

La norma uniforme 3 no indica la forma, formato o estilo de los reportes de los avaluadores, los cuales son funciónde las necesidades de los usuarios y avaluadores. El contenido del reporte determina su cumplimiento.

En el reporte de los resultados de una revisión , el critico o avaluador debe:

a) Indicar la identidad del cliente, por nombre o tipo y el de los posibles usuarios; el usopretendido del resultado del trabajo; y el propósito del trabajo.

b) Indicar la información que debe ser identificada conforme con la regla 3-1 (b).

c) Indicar la naturaleza y detalles del proceso de revisión tomado. (Por ejemplo el alcance deltrabajo acorde con la regla 3-1 (c)

d) Indicar las opiniones, razones y conclusiones necesarias en la regla 3-1 (d-g), dadas en elalcance del trabajo en cumplimiento con la regla 3-1 (c)

COMENTARIO Cuando el propósito del trabajo de revisión de un avaluo incluye la opinión de valor del avaluador ,este debe:

1. Indicar que información, análisis, opiniones, y conclusiones en el material de la revisión el critico aceptacomo creíbles y son utilizadas en el desarrollo de la opinión de valor por parte del avaluador.

2. Indicar cualquier dato adicional, el razonamiento y la base para la opinión de valor del avaluador.

3. Indicar cualquier suposición, suposición extraordinaria, o condición limitante relacionada a la opinión devalor del avaluador y de acuerdo con las reglas 2-1 o 8-1 y 2-2 o 8-2, indicar el impacto en el valor de algunasuposición .

El critico o avaluador puede incluir su propia opinión de valor dentro del reporte de revisión sin tener que prepararun reporte por separado. Sin embargo cambios contenidos en el reporte del critico o avaluador para soportar unaconclusión de valor, deben coincidir como mínimo, con los requisitos del reporte de la revisión del avaluo.

e) Incluir toda la información conocida y ;

COMENTARIO El critico o avaluador debe estar seguro que la información es suficiente para el cliente y lospotenciales clientes, para entender la racionalidad de la opinión y conclusiones de este.

f) Incluir una certificación firmada similar en contenido a lo siguiente:


• Los hechos y datos reportados por el critico o avaluador y utilizados en el proceso son verdaderas y correctas.

• Los análisis, opiniones y conclusiones en este reporte son limitadas solo por las suposiciones y las condicioneslimitadas, y son mi personal e imparcial análisis, opiniones y conclusiones.



• Mi compromiso en este trabajo no fue supeditado al desarrollo o reporte predeterminado de resultados.

• Mi compensación por este trabajo no esta supeditada a una acción o evento resultado de los análisis, opinioneso conclusiones en uso de la revisión del avaluo.

• Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte fue preparado en conformidad con laNUPA.

• No realice una inspección personal de la propiedad que es objeto del reporte.


Regla 3-3 ( Esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla de excepción es permitida). Ver reglade excepción.

Un reporte oral de la revisión del avaluo, debe como mínimo, dirigir asuntos sustancialesasignados en la regla 3-2 .

COMENTARIO Testimonio de un critico o avaluador concerniente a sus análisis, opiniones y conclusiones, es unreporte oral en donde el critico o avaluador debe cumplir con los requisitos de esta regla.

Ver la sección de Archivo de las Reglas de Ética para los requisitos correspondientes.

NORMA UNIFORME 4 ESTUDIOS DE CONSULTORÍA DE FINCA RAIZ

En la realización de servicios de consultoría sobre el desarrollo de proyectos en una propiedad, elavaluador debe estar consiente, entender, y emplear correctamente estos métodos y técnicasque son necesarias para producir un resultado creíble.

COMENTARIO Norma uniforme 4 esta direccionado hacia aspectos de la practica profesional establecidos en lanorma 1 pero dirigido a la realización del servicio de consultoría del avaluador. Consultoría es un termino que esaplicado a estudios de finca raíz excepto desarrollar una opinión de valor. Estudios de utilización de terrenos;análisis del mejor uso, factibilidad o estudios de inversión y otros estudios relacionados son ejemplos de trabajosde consultoría. El avaluador debe tener la habilidad de desarrollar un análisis del programa que responde alobjetivo del cliente, para recolectar y presentar datos secundarios y para preparar un reporte escrito.

La norma 4 dirige el concepto de identificar el objetivo del cliente. Hay una diferencia importante entre realizar y unservicio de consultoría imparcial, como una tercera parte desinteresada que responda al objetivo del cliente yrealice un servicio de consultoría que facilite el logro del objetivo del cliente. Aunque ambos son actividades denegocio dentro del campo de la practica profesional., el avaluador debe reconocer las obligaciones consiguientes.

El avaluador debe comportarse como una tercera parte desinteresada en el desarrollo de un servicio deconsultoría que no puede ser compensado de manera que es supeditado a los resultados. Sin embargo elavaluador realiza servicios legítimos tales como corretaje, orientación sobre impuestos etc, puede sercompensado por un pago supeditado a un resultado alcanzado, pero solo cuando la descripción propia del rol hasido realizada por un avaluador.

Regla 4-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permiten excepciónes)

En desarrollo de un servicio de consultoría de una propiedad real o de una finca raíz el avaluadordebe:

• Estar consiente, entender, y emplear correctamente estos métodos y técnicas de consultoríaque son necesarias para producir un resultado creíble.

• No cometer un error sustancial por omisión, que afecte significativamente los resultados de unservicio de consultoría.

• No realizar servicios de avaluos de manera negligente o descuidada, como cometer una serie deerrores así estos no afecten significativamente el avaluo, o la credibilidad del resultado.

COMENTARIO La regla 4-4 es idéntica en alcance y propósito a la regla 1 -1.

Regla 4-2 ( esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla de excepción es permitida). Ver reglade excepción.

En desarrollo de un servicio de consultoría, el avaluador debe observar los siguientes requisitos específicos:

a) Identificar claramente el objetivo del cliente.

b) Definir el problema a ser considerado, definir el propósito y el uso pretendido del servicio deconsultoría, considerar el alcance del proceso de recolección de datos, identificar cualquiersuposición extraordinaria, condición hipotética y condición limitante e identificar la fecha efectivadel servicio de consultoría.

c) Recolectar, verificar y conciliar tales datos que pueden ser requisito para completar el serviciode consultoría, toda la información pertinente deberá estar incluida:

1. Si el valor de mercado de una propiedad especifica es relevante al trabajo de consultoría, el avaluo enacatamiento con la norma 1 debe ser incluida en la recolección de datos;

COMENTARIO Si el avaluo es relevante, el avaluador, realizando el servicio de consultoría debería revisarcuidadosamente las Reglas de Ética y el comentario al inicio de la norma, para asegurar que ningún interéspersonal del avaluador del servicio de consultoría, esta en desacuerdo con la función del avaluo requerida.

d) Aplicar las herramientas y técnicas apropiadas para la recolección de datos;

e) Basar todas las proyecciones en una clara razonabilidad y una evidencia apropiada.

COMENTARIO El servicio de consultoría debe comenzar con una clara identificación del objetivo del cliente, lacual puede no ser explícita en la declaración del cliente para el trabajo. El avaluador debería definir claramente lanaturaleza del problema, los aspectos del cliente y el propósito del servicio de consultoría. Si el servicio deconsultoría requiere un propiedad real especifica, el avaluador debe obtener una descripción legal, dirección de lacalle, u otros medios para identificar específicamente y adecuadamente la propiedad.

El avaluador debe evaluar la totalidad del alcance del trabajo, resolviendo el problema, las metodologías a utilizary la búsqueda especifica de datos relevantes al servicio de consultoría.

Regla 4-3 (Esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla de excepciónes es permitida). Ver reglade excepción.

En desarrollo de servicios de consultoría de una propiedad, el avaluador debe observar lossiguientes requisitos específicos cuando la conclusión o recomendación es requisito por lanaturaleza del trabajo:

a) Identificar planteamientos de acción alternativos para lograr el objetivo del cliente, y analizarsus implicaciones;

b) Identificar ambas, limitaciones conocidas y anticipadas para cada alternativa y considerar suprobable impacto;

c) Identificar los recursos reales o esperados disponibles para cada alternativa y considerar suprobable impacto;

d) Identificar el óptimo curso de la acción para lograr el objetivo del cliente.

COMENTARIO Después de una apropiada consideración de todas las alternativas de los cursos de acción, elavaluador debería identificar el óptimo curso de la acción en términos del objetivo del cliente, y el pronostico deprobabilidad puede ser logrado. Todas las conclusiones deben ser lógicamente relacionadas con recursosdisponibles que pueden limitar alguna de las alternativas.

regla 4-4 (Esta regla contiene requisitos específicos en donde la regla de excepciónes permitida) Ver regla deexcepción.

Llevando a cabo un análisis de mercado, el avaluador debe observar los siguientes requisitosespecíficos cuando apliquen:

a) definir y delinear el área de mercado;

b) Identificar y analizar las condiciones de oferta y demanda que constituyen el mercado de lafinca raíz.

c) Identificar, determinar y pronosticar el efecto de un desarrollo anticipado u otros cambios yfuturas ofertas.

d) Identificar, determinar y pronosticar el efecto de economía anticipado u otros cambios yfuturas demandas.

COMENTARIO El avaluador debe definir y delinear cuidadosamente el área de mercado pertinente para elanálisis. Debe sustentar las razones para la selección de los linderos. El avaluador debe identificar las clasesespecificas de la propiedad inmobiliaria bajo la consideración y el análisis de las fuerzas que afectan lasrelaciones de oferta y demanda.

El avaluador espera proveer una descripción física y económica de la existencia de la oferta para uso especificocon el área definida del mercado y la explicación de la posición competitiva del sujeto y el pronostico con el cualse anticipan los cambios en la futura oferta y puedan afectar la propiedad del sujeto.

El avaluador espera proyectar la cantidad y el precio o el nivel rentable que pueda demandar un mercadoparticular. La captura y penetración de los índices de competitividad de los proyectos debe ser examinada condetalles suficientes que conduzcan a una conclusión razonable como el pronostico de precios o niveles de rentacon los cuales el mercado acepta la absorción estimada o periodo de renta.

El análisis económico de los cambios del mercado en el cual la propiedad es localizada puede incluir lassiguientes determinaciones de demanda: población, empleo y características de ingresos, índices de interés,arriendos y otras ventas, construcciones nuevas o en desarrollo, transporte, impuestos y el costo y adecuación dealcantarillado, agua, y otras utilidades.

Técnicas de pronósticos deben ser relevantes, el avaluador espera proveer una clara y consciente explicación ydescripción de los modelos y metodologías.

regla 4-5 ( Esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla de excepciónes permitida). Ver regla deexcepción.

Desarrollando un flujo de caja y/o un análisis de inversión, el avaluador debe observar lossiguientes requisitos específicos cuando apliquen:

a) Considerar y analizar la calidad y cantidad de los ingresos.

b) Considerar y analizar la historia de los gastos y reservas

c) Considerar y analizar disponibilidad financiera y términos.

d) Seleccionar y soportar el método apropiado para el proceso de los ingresos.

e) Considerar y analizar el retomo del flujo del dinero y reversión sobre la posición especifica deinversión sobre un periodo de tiempo proyectado

COMENTARIO Debido a que las decisiones de inversión de la finca raíz son basados en supuestos financieros,los servicios de consultoría pueden definir el criterio de las inversiones de los clientes, considerando mejoresvariables en la finca raíz y en los mercados financieros y pronosticar los resultados. Deben incluirse definicionesde índices financieros y explicaciones de las técnicas de análisis financieros y programas de computador. Lasreglas de ética y competencia son importantes para la regla 4-5 para considerar las condiciones hipotéticas.

Regla de la nomra 4-6 (Esta regla contiene requerimientos específicos para que la excepción sea permitida.)Ver Regla de excepción

Para desarrollar los análisis factibles, el avaluador debe observar los siguientes requerimientosespecíficos cuando apliquen:

a) Preparar un análisis completo del mercado

b) Aplicar los resultados del análisis del mercado a las alternativas acciones para alcanzar losobjetivos del cliente:

• Considerar y analizar los posibles costos de cada alternativa

• Considerar y analizar la probabilidad de alterar cualquier fuerza de cada alternativa

• Considerar y analizar el posible resultado de cada alternativa

COMENTARIO Un importante paso en un análisis factible es completar el análisis del mercado.

El avaluador debe comparar los siguientes criterio del proyecto del cliente con los resultados del análisis delmercado: El presupuesto del análisis, las secuencias de las actividades, el tipo y costo de la financiaciónadquirible, el flujo de la provisión sobre el tiempo de desarrollo y espera y el rendimiento esperado. El avaluadordebe tener los datos para estimar como el proyecto se desarrollara de acuerdo a las expectativas del cliente y sies económicamente factible de acuerdo con los objetivos explícitos definidos por el cliente.

NORMA UNIFORME 5 REPORTES DE LA CONSULTORIA DE FINCA RAIZPara reportar los resultados de la consultoria de finca raíz o desarrollo de un producto, elavaluador debe comunicar cada análisis, opinión y conclusión de manera que no sea engañosa.

COMENTARIO La norma uniforme 5 tiene la misma intención y propósito de los requerimientos reportados en laevaluación de la norma 2. El avaluador debe explicar lógica y convincentemente el razonamiento que conduce susconclusiones. EL flujo de información debe ser ordenado y progresivo, llevando de lo más extenso al nivel masespecifico posible de análisis. Los temas mas críticos de las conclusiones consultadas deben recibir el énfasismas detallado.

En muchas situaciones de negocios envueltas en servicios de consultoría, el rol del avaluador debe ser imparcial.Por esta razón, el avaluador debe manejar una extrema precaución en emplear asignaciones que envuelvan larealización de las metas especificas del cliente. Una clara y completa descripción del rol debe ser ejecutado por elavaluador y debe ser parte de cualquier reporte escrito que sea resultado de la aceptación de cualquier trabajo. Ladescripción debe estar establecida en cualquier carta de transmisión, declaración de suposición y condicioneslimitadas y un resumen ejecutivo. En esta conexión el uso apropiado del certificado de la reglala norma 5-3 estambién requisito pero no es suficiente. Una pronta y completa descripción es un requisito en cualquier reporteoral.

regla 5-1 (Esta regla contiene requerimientos de los cuales la excepción no es permitida)

Cada reporte escrito o consulta oral debe:

a) Fijar clara y exactamente los servicios de consultoría de una manera que no sea engañoso.

b) Contener suficiente información para permitir usar los servicios de consultoría a los usuarios demanera que entiendan el reporte apropiadamente.

c) Revelar clara y exactamente cualquier suposición extraordinaria, condición hipotética ocondición limitada que afecte directamente el servicio de consultoría e indique su impacto en laconclusión o recomendación final.

COMENTARIO El reporte de consultoría debe ser suficientemente entendible para que el cliente pueda visualizarel problema y seguir el proceso analítico en cada uno de sus pasos. Es esencial que el reporte sea por todoslados (datos, análisis, suposiciones y conclusiones) lógico y adecuadamente soportado. Ingredientes esencialesdel reporte son el análisis básico, los principios estadísticos, el razonamiento lógico y el juicio profesional.

regla 5-2 (Esta regla contiene requisitos específicos por lo cual la excepción es permitida.) Ver regla deexcepción.

Cada reporte escrito debe cumplir con los siguientes requerimientos específicos:

a) Definir el problema a ser considerado.

b) Declarar el alcance del servicio consultado.

c) Identificar y describir la propiedad real o finca raíz bajo consideración.

d) Fijar la fecha de la consulta y del reporte.

e) Describir el alcance total del trabajo y la dimensión del proceso de recolección de los datos.

f) Fijar todas las suposiciones, todas las condiciones hipotéticas y las condiciones limitantes queafectan el análisis, las opiniones y las conclusiones.

g) Fijar la información considerada, los procesos consultados y los razonamientos que soportan el análisis, lasopiniones y las conclusiones.

h) Fijar las conclusiones y recomendaciones finales del avaluador.

i) Fijar cualquier información adicional que puede ser apropiada para mostrar, identificar yexplicar las excepciónes permitidas dentro de los requisitos de la norma 4.

j) Incluir la certificación firmada de acuerdo a la regla 5-3

COMENTARIO El avaluador debe fijar todas las suposiciones, condiciones hipotéticas y las condiciones limitantespor las cuales el servicio de consultoría fue hecho y soportar la validez. Suposiciones especificas o condicionesimpuestas por el cliente deben ser claramente fijadas como parte de la identificación de los objetivos del serviciode consultoría. El avaluador debe investigar la validez de las suposiciones y condiciones que brinden razonespara encontrarlas reales.

No es debido omitir cualquier requerimiento transmitido por el cliente del reporte sin justa causa. Cualquierexcepción con los procedimientos normales y el efecto inusual de factores o condiciones en unión con el problemadebe ser explicado. Un reporte fraudulento o engañoso viola la ética de la regla así como este estándar.

regla 5-3 (Esta regla contiene requerimientos con los cuales la excepción no es permitida)

Cada reporte escrito debe contener una certificación firmada con los siguientes datos:


• Las declaraciones del hecho contenido en este informe son verdaderas y correctas.

• Los análisis, opiniones y conclusiones reportadas son limitadas solo por las suposiciones reportadas y lascondiciones limitadas, y son mi personal e imparcial análisis, opiniones y conclusiones.



• Mi compensación por este trabajo no esta supeditada a una acción o evento resultado de análisis, opiniones oconclusiones en el uso del reporte.

• Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte esta siendo preparado enconformidad con la NUPA.

• Tengo que hacer una inspección personal de la propiedad que es objeto del reporte. ( si más de una personafirma el reporte esta certificación debe especificar claramente que individuos y cuales no realizaron una inspecciónpersonal de la propiedad).


regla 5-4 ( Esta regla contiene requisitos específicos de donde la excepción es permitida). Ver regla deexcepción.

NORMA UNIFORME 6 AVALÚOS MASIVOS, DESARROLLO Y REPORTE

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe preocuparse por entender y utilizarcorrectamente los métodos comúnmente aceptados, y las técnicas necesarias para producir ycomunicar avalúos confiables.

COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos sustantivos del desarrollo y comunicación de análisis, opiniones yconclusiones competentes frente al avalúo de un universo de propiedades. Los avalúos masivos son utilizadosprimordialmente en impuestos ad valorem. Pero dependiendo de la finalidad del avalúo y la habilidad ydisponibilidad de información estadística, los procedimientos de los avalúos masivos pueden llegar a serapropiados para el avalúo de cualquier universo de propiedades, pero solamente cuando se hacen reportesescritos y los resultados de las pruebas estadísticas se hacen públicas y son explicadas. Las excepciones encuanto a la necesidad de presentar reportes y las derivadas de procesos judiciales, que son aplicables a losavalúos masivos públicos preparados para usarse en impuestos ad valorem, no aplica a los avalúos masivospreparados para otras finalidades.

Los avalúos masivos pueden ser preparados con o sin la ayuda de computadores, y comúnmente sondesarrollados por equipos de personas. La validez de las conclusiones de los avalúos masivos sonfrecuentemente puestas a prueba mediante avalúos a propiedades individuales. Los avalúos a propiedadesindividuales deben sujetarse a las normas 1 y 2 para propiedad inmueble, y las normas 7 y 8 para propiedadmueble. En el contexto de estándar 6, los términos “avalúo” y “avalúo masivo”, se refieren al avalúo de unauniversidad de propiedades, incluyendo propiedades muebles, inmuebles, o ambos.

La regla de la excepción jurisdiccional puede ser aplicable a varias secciones de la norma 6 porque laadministración de impuestos ad valorem esta sujeta a varias leyes estatales, nacionales y municipales.

regla 6-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden ser excluidos).

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe:

(a) Preocuparse por, entender, y utilizar correctamente los métodos comunmente aceptados ytécnicas necesarias para generar un avalúo confiable;

COMENTARIO Los avalúos masivos utilizan:

1. División de funciones

2. Recolección y análisis de información en forma estandarizada

3. Modelos de avalúo debidamente especificados y calibrados, y

4. Normas y análisis de lo atinado de la información recolectada y los valores generados.

Este requisito reconoce que el principio del cambio tiene un efecto continuo en la forma en que los avaluadoresrealizan los avalúos masivos. Los cambios y desarrollos en el campo inmobiliario tienen un impacto sustancial enla actividad profesional del avalúo. Las revisiones en la teoría y práctica del avalúo resultan de:

Cambios en el costo y manera de construir y mercadear inmuebles comerciales, industriales, yresidenciales, entre otros.

Cambios en la estructura legal mediante las cuales son creados, conferidos, hipotecados y hechos sujetosde impuestos, los derechos e intereses inmobiliarios.

Cambios en la teoría y en la práctica del avalúo; y

Cambios sociales y económicos.

Para mantenerse al tanto de estos cambios y desarrollos, la profesión avaluadora constantemente revisa ymodifica los métodos y técnicas de avalúo, y crea nuevos métodos y técnicas para ajustarse a las nuevascircunstancias. Por esta razón no es suficiente que los avaluadores simplemente mantengan las habilidades y el

conocimiento que poseen cuando primero ingresan a la profesión. Los avaluadores masivos debenconstantemente mejorar sus habilidades para mantenerse competentes.

(b) No cometer errores sustanciales por comisión u omisión que, en forma significativa, afecte elavalúo masivo;

COMENTARIO regla 6-1(b) tiene un propósito idéntico a regla 1-1(b)

(c) No rendir un avalúo masivo sin el debido cuidado o en forma negligente.

COMENTARIO Regla 6-1(c) tiene un propósito idéntico a Regla 1-1(c).

regla 6-2 (Esta regla contiene obligaciones específicas que pueden ser excluidas. Ver regla sobreexclusiones).

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe observar las siguientes obligaciones:

a) Considerar el propósito y el uso que se le dará al avalúo;

b) Identificar condiciones limitantes especiales;

COMENTARIO Aunque en avalúos que se utilizan para impuestos ad valorem los avaluadores no deben sersujetos de responsabilidad por aquellas limitaciones que no puedan controlar, están obligados a identificarimpedimentos derivados del costo, y a tomar los pasos apropiados para asegurar la disponibilidad de recursossuficientes para generar avalúos que se ajusten a estas normas.

(...) Las limitaciones fiscales pueden llegar a influir en que la información este incompleta, o que no sea atinada, opueden afectar los métodos de avalúo y la certeza del mismo. Aunque los avaluadores deben buscar hacerse afondos adecuados, y poner en conocimiento el impacto que tienen las limitaciones fiscales en el proceso deavalúo masivo, ellos no son responsables por las limitaciones que están más allá de su control.

c) Identificar la fecha en que se hace efectivo el avalúo;

d) Definir el valor que se desarrolla; si la opinión sobre valor que será desarrollada es valor demercado, debe determinarse si el valor corresponderá al precio más probable:

1. En dinero; o

2. en términos de acuerdos financieros equivalentes a dinero; o

3. en otros términos que pueden ser definidos con precisión; y

4. Si la opinión sobre valor esta basada en financiamiento no comercial, o financiamientobajo condiciones inusuales, o bajo incentivos, los términos de ese financiamiento debenser identificados con claridad y la opinión del avaluador sobre las contribuciones que sehacen al valor, o la influencia negativa sobre el mismo, debe ser desarrollada mediante elanálisis de la información de mercado relevante;

e) Identificar los muebles o inmuebles, según el caso;

COMENTARIO El universo de propiedades debe ser identificado en términos generales, y cada propiedadindividual del universo también debe ser lo, utilizando la información almacenada o referenciada en el archivo depropiedad que existe sobre su identidad.

f) Al avaluar propiedad inmuebles:

1. Identificar y tener en cuenta toda propiedad mueble, activos movibles o bienesintangibles que no sean propiedad inmuebles, pero que estén incluidos en el avalúo;

COMENTARIO Este requisito obliga al avaluador a reconocer la inclusión de elementos que no son propiedadinmueble, en la conclusión general sobre el valor. Peritajes en avaluo de propiedad mueble (ver Norma 7) o

negocios (Norma 9) puede requerirse para ubicar cada valor general a cada uno de sus componentes. Avalúosindividuales de los elementos se requiere cuando son significativos para el valor general.

2. Considerar si un segmento físico que ha sido avaluado contribuye pro rata al valor deltotal;

COMENTARIO Este requisito no obliga al avaluador a avaluar el todo cuando el objeto del avalúo es un segmentofísico. Sin embargo, si el avalúo del todo no se tiene en cuenta, el avalúo debe expresar con claridad que el valorde la propiedad que se avalúa no puede utilizarse para desarrollar la opinión de valor del todo mediante unaextensión matemática.

g) Identificar los intereses que existen sobre la propiedad:

1. Considerar restricciones, gravámenes, arrendamientos, reservaciones, contratos,declaraciones, y otras situaciones de naturaleza similar;Considerar si un interésfraccionado o un holding parcial que ha sido avaluado, contribuye pro rata al valor deltodo;

COMENTARIO Este requisito no obliga al avaluador a valorar el todo cuando el objeto del avalúo es un interésfraccionado o un holding parcial. Sin embargo, si el valor del todo no se tiene en cuenta, el avalúo debe reflejarcon claridad que el valor de la propiedad que se avalúa no puede ser utilizado para desarrollar la opinión de valordel todo mediante extensión matemática.

h) Al avaluar bienes inmuebles, considerar el efecto que tienen los siguientes factores en el uso yvalor: regulaciones sobre el uso de la tierra, probabilidad de que esas regulaciones seanmodificadas, oferta y demanda económica, adaptabilidad física de la propiedad, costumbresvecinales, el más alto y mejor uso de la propiedad; y

COMENTARIO Este requisito introduce una lista de factores que afectan el uso y el valor. Al tener en cuenta lascostumbres vecinales, el avaluador debe evitar asumir cosas basado en estéreo tipos relacionados con raza,edad, color, género, u origen nacional. Tampoco debe asumir que la homogeneidad racial, étnica o religiosa esnecesaria para maximizar el valor del vecindario. Además, el avaluador debe evitar hacer presuncionesinfundadas sobre el declive del vecindario, edad efectiva y la vida que queda. Al considerar el más alto y mejoruso, el avaluador debe desarrollar el concepto al punto requerido para la solución apropiada al problema delavalúo.

1. Reconocer que la tierra es avaluada como si estuviera vacante y disponible para serdesarrollada al más alto y mejor uso, y que el avalúo de mejoras se basa en sucontribución real al terreno.

COMENTARIO Este requisito puede ser modificado para reflejar el hecho de que, en varias situaciones demercado, un terreno puede tener un valor que difiere del valor que tendría si estuviera vacante.

regla 6-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe:

a) Identificar y considerar los procedimientos apropiados y la información requerida para realizarel avalúo, incluyendo todos los factores físicos, funcionales y de mercado externo, que puedanafectar el avalúo;

COMENTARIO Estos esfuerzos normalmente incluyen el establecimiento de formas para la recolección de datos,procedimientos, y materiales de entrenamiento, todos estandarizados, y que son utilizados en forma uniformesobre el universo de propiedades bajo consideración.

b) Utilizar técnicas aceptada generalmente para especificar modelos de avalúo de propiedades; y

COMENTARIO El desarrollo formal de un modelo en una declaración o ecuación se llama especificación delmodelo. Los avaluadores masivos deben desarrollar modelos matemáticos que, con precisión razonable,representen la relación entre el valor de la propiedad y los factores de oferta y demanda, representados por lascaracterísticas cualitativas y cuantitativas de la propiedad. Los modelos pueden ser determinados utilizando elenfoque desde el punto de vista del costo, comparación de ventas, o del ingreso. El formato de la especificación

puede ser tabular, matemático, lineal, no lineal, o cualquier otra estructura apropiada para representar la relaciónentre el valor de mercado y las características visibles de la propiedad. Los conceptos de técnicas aceptadasaplican a modelos de avalúo de propiedad inmuebles y de muebles.

c) Utilizar técnicas generalmente aceptadas para calibrar los modelos de avalúo masivo.

COMENTARIO Calibrar se refiere al proceso de analizar un conjunto de propiedades e información de mercadopara determinar los parámetros específicos de un modelo. Las entradas en una tabla en un manual de costos sonejemplos de parámetros para calibrar, como también lo son los coeficientes en un modelo lineal o no lineal. Losmodelos deben ser calibrados utilizando técnicas generalmente aceptadas, incluyendo, sin que sea unaenumeración taxativa, multiple regresión lineal, regresión no lineal y la adaptación estimada.

regla 6-4 (Esta regla contiene requisitos específicos que pueden ser excluidos. Ver reglas sobre exclusiones)

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe observar los siguientes requisitos, cuando seadel caso:

a) Recolectar, verificar, analizar y reconciliar la información necesaria y apropiada para:

1. Estimar el costo de las mejoras;

2. Estimar la depreciación;

3. Estimar el valor teniendo en cuenta las ventas de propiedades comparables;

4. Estimar el valor mediante la capitalización del ingreso, esto es, arrendamientos,expensas, tasas de interés, tasas de capitalización e información sobre vacancia.

COMENTARIO Esta regla requiere avaluadores dedicados a los avalúos masivos, tomen los pasos razonablesque aseguren que la cantidad y calidad de la información recolectada sea suficiente para realizar avalúos concredibilidad. Para propiedad inmueble, debe establecerse la información sobre: sistemas para la tenencia ymantenimiento de la propiedad, geografía, ventas, ingresos y expensas, costos y características de la propiedad.La información geográfica debe estar contenida en un juego completo de mapas catastrales, compilados deacuerdo con las normas corrientes en cuanto a su detalle y precisión. Al información sobre ventas debe serrecolectada, confirmada, ajustada y llevada, de acuerdo con las normas prácticas. Los archivos sobre ventas debecontener, para cada venta, información sobre las características de la propiedad que sea contemporánea con lafecha de la venta. La información sobre las características de la propiedad, debe ser apropiada para el modelo deavalúo masivo que se este utilizando. El archivo que contiene información sobre las características de lapropiedad debe contener información contemporánea con la fecha del avalúo. Debe contener informaciónhistórica sobre ventas. El programa de recolección de información debe incorporar un programa de control decalidad, incluyendo chequeos y auditorías, sobre la información para asegurar que los archivos estén actualizadosy sean consistentes.

b) Basar las proyecciones futuras acerca de tasas de rentas, expensas, tasas de interés, tasas decapitalización, y tasas de vacancia, en evidencia razonable y apropiada.

COMENTARIO Este requisito hace un llamado al avaluador para que al desarrollar declaraciones de ingresos yegresos, y proyecciones sobre flujo de dinero, sopese la información histórica y las tendencias existentes, asícomo los factores actuales del mercado que afectan esas tendencias, y hechos que se pueden anticiparrazonablemente (competencia de proyectos que han sido planeados o que estén bajo construcción).

c) Considerar y analizar los términos y condiciones de los arrendamientos que estén disponibles.

d) Considerar la necesidad de una inspección física, y la extensión de la misma.

regla 6-5 (Esta regla contiene requisitos específicos que pueden ser excluidos. Ver regla sobre exclusiones)

Al aplicar un avalúo masivo calibrado, el avaluador debe:

a) Valorar las parcelas mejoradas, usando métodos aceptados o técnicas basadas en el enfoquede costos, de comparación de ventas, y de ingresos, cuando sea del caso;

b) Valorar los sitios utilizando métodos o técnicas aceptadas; esas técnicas incluyen, pero noestán limitadas, al enfoque de comparación de ventas, métodos de asignación, métodos de laabstracción del alquiler de la tierra y técnica residual de la tierra.

c) Al determinar el valor de un estado arrendado del honorario o un estado del arrendamiento,considerar y analizar el efecto que tiene sobre el valor de los términos y condiciones delarrendamiento;

COMENTARIO En impuestos ad valorem el avaluador puede ser obligado por reglas o por ley, a avaluar lapropiedad como si en un honorario simple, como si no estuviera gravada por arrendamientos existentes. En estoscasos, la renta de mercado sería utilizado en el avalúo, ignorando el efecto de los arrendamientos individuales.

d) Considerar y analizar el efecto que tiene sobre el valor el ensamblaje de varios predios, losintereses divididos, o las partes que componen la propiedad; el valor del todo no debe serdeterminado mediante la adición de los valores individuales de los predios, intereses divididos, opartes que componen la propiedad; y

COMENTARIO Cuando el valor del todo ha sido establecido, y el avaluador busca avaluar una parte de lapropiedad, el valor de esa parte debe ser probada mediante una referencia a información de mercado apropiada yfundamentada en un análisis apropiado de esa información.

e) Considerar y analizar el efecto sobre el valor de mejoras públicas o privadas que seanprevisibles, que se localizan sobre o fuera del sitio, hasta el punto que las acciones del mercadoreflejen tales mejoras previsibles en el momento en que se hace efectivo el avalúo; avaluar lasmejoras propuestas solo después de examinar y de tener disponible para examinaciones futuras:

1. Planos, especificaciones, u otros documentos suficientes para identificar el alcance y elcarácter de las mejoras propuestas;

2. Evidencia que indique el tiempo en que probablemente se completarán las mejoraspropuestas; y

3. Evidencia razonablemente clara y apropiada que fundamente la determinación de costos,ingresos anticipados, proyecciones sobre ocupación, y la competencia esperada al tiempode completarla.

COMENTARIO Normalmente, las mejoras propuestas no son avaluadas para lo relativo a impuestos ad valorem.Sin embargo, a veces se les pide a los avaluadores que den una opinión sobre el valor de las mejoras propuestaspara que los constructores puedan estimar hacia el futuro el costo del impuesto a la propiedad. A veces loscondominios y unidades en desarrollos por unidades planeadas son vendidas con una parte alícuota en propiedadcomunitaria que todavía no ha sido construida. El valor pro rata de esa alícuota debe ser considerada en elanálisis de información de venta.

regla 6-6 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)

Al reconciliar un avalúo masivo un avaluador debe:

a) Considerar y reconciliar la calidad y cantidad de información analizada dentro del marco de losenfoques utilizados, y la aplicabilidad o idoneidad de los enfoques utilizados; y

b) Utilizar procedimientos de prueba de avalúos masivos comúnmente aceptados, y técnicas queaseguren que las normas de certeza se mantendrán

COMENTARIO Es implícito a los avalúos masivos que, aún en los casos en que se utilizan modelos de avalúosmasivos específicos y calibrados, algunos estimados individuales no cumplirán las normas de razonabilidad,consistencia, y certeza. Sin embargo, los avaluadores que realicen avalúos masivos tienen una responsabilidad

profesional en asegurar que, en general, los modelos produzcan estimados de valor que cumplan con normas decerteza que puedan alcanzarse. Esta responsabilidad obliga al avaluador a evaluar el comportamiento de losmodelos, utilizando técnicas que incluyan, entre otras, calidad de las estadísticas FIT, muestras del folleto, análisisde redicuales, y avalúo a los datos el cociente de venta. Los avaluadores deben revisar estimados de valorindividuales antes de utilizarlos.

regla 6-7 (Este regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)

Un resumen escrito del reporte sobre avalúo masivo para impuestos ad valorem, o un reporteescrito sobre un avalúo masivo para cualquier otra finalidad, debe comunicar claramente loselementos, resultados, opiniones, y conclusiones sobre valor que haga el avaluador.

La documentación para el avalúo masivo para impuestos ad valorem puede estar en forma de (1)registros de propiedad, (2) reportes, (3) manuales, (4) regulaciones, (5) estatutos, (6) cualquierotro medio aceptable.

Cada reporte escrito de un avalúo masivo para cualquier otra finalidad que no sea para impuestosad valorem, debe:

a) Expresar en forma clara y acertada el avalúo de tal forma que no sea engañoso;

b) Incluir información suficiente que permita a los usuarios del avalúo entender correctamente elreporte;

c) Hacer público en forma clara y acertada cualquier presunción extraordinaria, condiciónhipotética, o condición limitante que afecte directamente el avalúo, e indicar el impacto que esassituaciones tienen sobre el valor.

Además, cada reporte escrito sobre avalúos masivos hechos para finalidades diferentes alimpuesto ad valorem, y, cuando sea del caso, el reporte escrito sobre avalúos masivos paraimpuestos ad valorem, deben:

a) Establecer la finalidad y el uso al que se destinará el avalúo;

b) Hacer público cualquier presunción o condición limitante, que resulte en una desviación demétodos y técnicas generalmente aceptadas, o que afecten el análisis, las opiniones o lasconclusiones;

COMENTARIO Una condición limitante que debe hacerse pública consiste en si se hizo o no inspección física.

c) Expresar la fecha efectiva del avalúo;

COMENTARIO En impuestos ad valorem la fecha efectiva del avalúo puede estar definida en la ley. Si la fechaefectiva no viene dada por la ley, la fecha efectiva del avalúo, salvo que se diga lo contrario, se presume que escontemporáneo con la información y conclusiones del avalúo.

d) Definir el valor;

e) Identificar las propiedades avaluadas, incluyendo los derechos sobre la propiedad;

COMENTARIO El reporte debe documentar las fuentes que sirvan para localizar, describir, y en listar lapropiedad. Cuando sea del caso, debe incluirse referencias a descripciones legales, direcciones, identificadoresde parcelas, fotos, y bocetos de edificios. En avalúos masivos est información frecuentemente se especifica enuna ley o en una decisión judicial, la ley debe ser citada.

f) Describir y justificar las especificaciones del modelo que se han considerado, los requerimientosde información, y los modelos escogidos;

COMENTARIO El usuario y las partes afectadas deben tener confianza en que el proceso y los procedimientosutilizados están conformes con métodos aceptados que resultan en estimados de valor confiables. En el caso deavalúos masivos para impuestos ad valores, la estabilidad y certeza son importantes para la credibilidad de laopinión de valor. El resumen del reporte debe incluir una discusión sobre la razón de cada modelo, la técnica decalibrado que se utilizará, y las medidas de comportamiento que se utilizarán.

g) Describir el procedimiento para recolectar, validar y reportar información;

COMENTARIO El reporte resumido debe describir las fuentes de la información y los procesos de recolección yvalidación de la misma. Debe hacerse referencia a manuales detallados de recolección de información, incluyendodónde pueden ser consultados.

h) Describir los métodos para calibrar que fueron considerados y escogidos, incluyendo la formamatemática del modelo final; describir cómo los estimados fueron revisados; y, si fuere necesario,describir la disponibilidad de los estimados individuales de valor.

i) En el caso de propiedad inmueble, discutir cómo fue determinado el más alto y mejor uso;

COMENTARIO El reporte resumen de los avalúos masivos debe referenciar jurisprudencia, leyes, o políticaspúblicas que describan los requisitos aplicables al más alto y mejor uso. Cuando se el uso sea el requisitoaplicable, el reporte debe mencionar cómo fueron establecidas las opiniones sobre el valor del uso.

j) Identificar las pruebas de comportamiento del avalúo que fueron utilizadas para implementarlas medidas de comportamiento alcanzadas;

k) Ofrecer cualquier información necesario para explicar el avalúo en forma más completa,incluyendo las excepciones admitidas según la Regla sobre Excepciones; y

l) Incluir una certificación firmada por el avaluador, conforme con las leyes aplicables, las reglas oregulaciones y prácticas de generalmente aceptadas para avalúos masivos preparadas paraimpuestos ad valorem; y, para avalúos masivos preparados para otros propósitos, incluir unacertificación firmada de conformidad con regla 6-8.

regla 6-8 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse).

Cada avalúo masivo que conste por escrito, que sea hecha para propósitos diferentes aimpuestos ad valorem, debe contener una certificación firmada que es similar en el contenido alsiguiente modelo:

Yo certifico que, según mi conocimiento y parecer:

Las afirmaciones de hecho contenidos en este reporte son verdaderos y acertados.

El análisis, las opiniones y las conclusiones reportadas están limitadas sólo por las presunciones reportadasy las condiciones limitantes, y son fruto de un análisis profesional personal, imparcial y desinteresado.

No tengo interés presente o futuro en la propiedad objeto de este reporte, y no tengo interés personal conrespecto a las partes involucradas.

No tengo intromisión respecto de la propiedad que es objeto de este reporte o las partes involucradas eneste asunto.

Mi retribución para completar este asunto no depende del reporte de un valor determinado que favorezcalos intereses del cliente, el monto del valor de opinión, el logro de un resultado estipulado, o de la ocurrenciade un evento futuro relacionado en forma directa al uso a que es destinado este avalúo.

Mi análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidadcon la NUPA.

He hecho una inspección personal de la propiedad que es objeto de este reporte. (Si más de una personafirma el reporte, el certificado debe especificar claramente cuáles de ellos hicieron la inspección a lapropiedad avaluada, y cuáles no).

Nadie ofreció asistencia profesional significativo a la persona que firma este reporte. (Si hay excepciones, elnombre de cada individuo que ofreció asistencia profesional significativa debe ser mencionado).

NORMA UNIFORME 7 AVALÚO DE PROPIEDAD MUEBLE, DESARROLLOAl hacer un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe identificar el problema a solucionar yel alcance del trabajo necesario para solucionarlo, así como completar las investigaciones y elanálisis necesario para producir un avalúo confiable.

COMENTARIO esta dirigido a los aspectos sustanciales del desarrollo de un avalúo competente de propiedadmueble. Los requisitos establecidos en el estándar 7 siguen el proceso de desarrollo del avalúo en el orden dematerias que se mencionarán, y puede utilizarse por avaluadores y usuarios de servicios de avalúos como unalista de lo que debe incluirse en tales avalúos.

regla 7-1 (Esta Regla contiene requisitos vinculantes que no pueden escluirse).

Al desarrollar un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe:

a) Estar pendiente y utilizar correctamente los métodos y técnicas reconocidas que seannecesarias para producir un avalúo confiable;

COMENTARIO Esta regla reconoce que el principio del cambio continúa afectando la forma en que losavaluadores cumplen su labor. Los cambios y adelantos en la práctica sobre propiedad mueble tienen un impactosustancial sobre la profesión. Cambios importantes en el costo y la forma en que es mercadeada, adquirida, yproducida la propiedad mueble, y los cambios en la estructura legal de conformidad con la cual los derechos eintereses sobre propiedad mueble son creados, mercadeados, transferidos y financiados, tienen resultado en loscambios en la teoría y práctica de avalúo. Los cambios sociales también tienen un efecto sobre la teoría y prácticadel avalúo. Para mantenerse al tanto de estos cambios y desarrollos, la profesión del avalúo revisa los métodos ytécnicas del avalúo para enfrentar estas nuevas circunstancias. Por esta razón no es suficiente para losavaluadores mantener las herramientas y el conocimiento que poseen cuando se convierten en avaluadores.Cada avaluador debe continuamente mejorar sus capacidades para mantenerse competente en el avalúo depropiedad mueble.

b) No cometer un error sustancial de la omisión o comisión que afecte significativamente elavalúo;

COMENTARIO Al realizar servicios de avalúo, el avaluador debe estar seguro que la recolección de informaciónse hizo de una manera diligente, teniendo en cuenta el alcance del trabajo identificado de conformidad con regla7-2(f). Lo anterior para asegurar que la información que tendría un efecto significativo en el resultado de laopinión, o en las conclusiones, este identificada y, cuando sea necesario, este analizada. Además, el avaluadordebe tenerun cuidaddo especial al analizar esa información, evitando cometer errores que afectaríansignificativamente sus opiniones y conclusiones.

c ) No ofrecer servicios de avalúo sin cuidado o en forma negligente, por ejemplo cometiendo unaserie de errores que, aunque individualmente puede que no tengan un efecto significativo en elresultado del avalúo, al agragarse afecte la credibilidad de los resultados.

COMENTARIO La perfección es imposible de alcanzar, y la idoneidad no requiere perfección. Sin embargo, unavaluador no debe ofrecer servicios de avalúo sin cuidad o en forma negligente. Esta regla requiere que losavaluadores utilicen la diligencia y cuidado debidos.

regla 7-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden exceptuarse).

Al realizar un avalúo de propiedad mueble el avaluador debe:

a) Identificar al cliente y demás usuarios;

b) Identificar el uso propuesto para las opiniones y conclusiones del avaluador;

COMENTARIO Identificar los usos propuestos es un paso necesario para el avaluador y el cliente al decidir sobre:

El alcance apropiado del trabajo a completar, y

El nivel de información que debe proveerse al comunicar el avalúo.

El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente o el uso propuesto por el cliente hagan que el análisisse enfocados negativamente.

c ) Identificar el propósito de la tarea (el tipo y la definición del valor a ser desarrollado); y, si laopinión de valor a ser desarrollada es valor de mercado, determinar si el valor debe ser el preciomás probable:

1. En términos de dinero; o

2. En términos de acuerdos financieros equivalentes a dinero; o

3. En otros términos definidos en forma precisa; y

4. Si la opinión de valor debe basarse en financiamiento hecho bajo condiciones pocousuales, o con incentivos, los términos de tal financiamiento deben ser claramenteidentificados y la opinión del avaluador sobre su contribución o el efecto negativo sobreel valor debe ser desarrollado mediante el análisis de la información de mercadorelevante.

COMENTARIO Cuando el propósito de la tarea sea desarrollar una opinión de valor en una mercado específico, oen un nivel específico de mercado, basado en la venta potencial de la propiedad, el avaluador debe tambiéndesarrollar una opinión sobre tiempo de exposición razonable en relación con la opinión de valor.

d) Identificar la fecha efectiva de la opinión y conclusiones del avaluador;

e) Identificar las características de la propiedad que sean relevantes para el propósito y usopretendido para el avalúo, incluyendo:

1. Suficientes características para establecer la identidad del item incluyendo el método deidentificación;

2. Suficientes características para establecer la calidad relativa del item (y sus partescomponentes, donde sea aplicable) dentro de su tipo;

3. Todos los demás atributos físicos y económicos que tengan efecto material sobre el valor.COMENTARIO Algunos ejemplos de características físicas o económicas incluyen condiciones, estilo, tamaño,calidad, autor, materiales, origen, edad, alteraciones, restauraciones, y obsolencia. El tipo de propiedad y elpropósito y uso pretendido del avalúo determina cuáles características tienen un efecto material sobre el valor.

4. El interes de ser prpietario del bien que se avalúara;

5. Cualquier restricción, gravamen, arrendamiento, acuerdo, contrato, declaración u otroitem de naturaleza similar; y

6. Cualquier propiedad inmueble o bien intangible que no sea propiedad mueble, pero queestén incluidos en el avalúo.

COMENTARIO sobre (1) – (6): Si la información necesaria sobre la propiedad no esta disponible debido a lascondiciones que limitan la posibilidad del avaluador para inspeccionar o hacer averiguaciones sobre la propiedad,(tal como condiciones de alumbramiento en una inspección in situ, limitaciones de tiempo, falta de informaciónproveniente de fuentes confiables), el avaluador debe:

Obtener la información necesario antes de proceder, o

Cuando sea posible, de conformidad con regla 7-2(g), utilizar una presunción extraordinaria sobre dichainformación.

El avaluador puede utilizar cualquier combinación de inspección de la propiedad y documentos, u otros recursospara identificar las características relevantes de la propiedad. La información utilizada por el avaluador paraidentificar las características de la propiedad deben provenir de fuentes que el avaluador cree razonablementeque son confiables.

Un avaluador puede no ser requerido para avaluar el todo cuando el objeto del avalúo es un interés fraccional, unsegmento físico, o una consideración parcial.

f) Identificar el alcance del trabajo necesario para completar la tarea;

COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando esta de acuerdo con:

Las expectativas de los partícipes en el mercado respecto de servicios de avalúo iguales o similares; y

Las acciones que los colegas del avaluador serían al realizar una tarea igual o parecida, de acuerdo con laNUPA.

El avaluador debe tener razones válidas para fundar las decisiones sobre el alcance del trabajo, y estar preparadopara fundar la decisión de excluir cualquier información o procedimiento que pueda parecer relevante para elcliente, usuarios destinatarios, o para los colegas del avaluador en tareas parecidas o iguales.

El avaluador no debe permitir que las condiciones de la tarea, u otros factores, limiten la extensión de lainvestigación o el análisis a tal punto que la opinión resultante y las conclusiones alcanzadas en la tarea no seanconfiables en el contexto del propósito y uso pretendido del avalúo (ver carga de la prueba en Regla deExcepciones).

g) Identificar presunciones extraordinarias necesarias para la tarea;

COMENTARIO: Una presunción extraordinaria puede ser utilizada en una tarea solamente si:

Se requiere para desarrollar en forma correcta opiniones o conclusiones confiables;

El avaluador tiene fundamento razonable para la presunción extraordinaria;

El uso de la presunción extraordinaria resulta en un análisis confiable; y

El avaluador actúa conforme a los requisitos de publicidad para presunciones establecidos en la NUPA.

Ver frase sobre carga de la prueba en Regla de Excepciones.

h) Identificar toda condición hipotética necesaria para la tarea.

COMENTARIO Una condición hipotética puede ser utilizada en una tarea solamente si:

El uso de la condición hipotética es requerida claramente por la ley, para realizar un análisis razonable, opara poder realizar comparaciones;

El uso de condiciones hipotéticas resulta en un análisis confiable; y

El avaluador actúa conforme a los requerimientos de publicidad establecidos para condiciones hipotéticasen el NUPA.

Ver reglas sobre carga de la prueba en Regla de Excepciones.

regla 7-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse. Ver Regla de Excepciones).

Al realizar un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, certificar, analizar yreconciliar toda información que sea pertinente al avalúo, dado el alcance del trabajo identificadode acuerdo con regla 7-2(f).

a) Cuando sea aplicable, identificar el efecto del más alto y mejor uso, mediante la medición yanálisis del uso actual, así como de usos alternativos, para determinar qué es rentable, legal yfísicamente posible, dentro del marco del propósito y uso propuesto para el avalúo;

b) La propiedad mueble tiene varios mercados, por esto el avaluador debe definir y analizar elmercado apropiado en consonancia con el propósito del avalúo;

COMENTARIO El avalúo debe reconocer que hay diferentes niveles de intercambio, y cada uno puede generarinformación igualmente diferente. Por ejemplo, una propiedad puede tener un valor diferente en un nivel deintercambio al por mayor, al por menor, y bajo condiciones de remate. Por esto, el avaluador debe analizar elobjeto del avalúo en el contexto de mercado indicado.

c ) Analizar las condiciones económicas relevantes al momento del avalúo, incluyendo laaceptación de la propiedad en el mercado, así como su oferta, demanda, escasez, o rareza.

regla 7-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse. Ver Regla de Excepciones).

Al realizar un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, verificar y analizar todainformación aplicable al avalúo y al tipo de propiedad, dado el alcance del trabajo identificado deconformidad con regla 7-2(f).

a) Cuando una visión de comparación de ventas esa aplicable, el avaluador debe analizar lainformación pertinente para establecer una conclusión sobre el valor.

b) Cuando una visión de costo sea aplicable, el avaluador debe:

1. Analizar la información pertinente que este disponible para estimar el costo nuevo de lapropiedad; y

2. Analizar la información comparable que este disponible para estimar la diferencia entrecosto de nuevo y valor presente de la propiedad (depreciación acrecentada).

c ) Cuando una visión de ingreso sea aplicable, el avaluador debe:

1. Aanalizar la información comparable que este disponible para estimar el ingreso de lapropiedad según el mercado;

2. Analizar información comparable sobre expensas operacionales para estimar las expensasoperacionales de la propiedad;

3. Analizar la información comparable que este disponible para estimar las tasas decapitalización y/o las tasas de descuento; y

4. Fundar proyecciones de ingresos futuros y expensas en evidencia razonablemente clara yapropiada.

COMENTARIO Un avaluador debe, al realizar balances de ingresos y egresos, y proyecciones sobre flujo dedinero, pesar información histórica y tendencias, así como factores relacionados con oferta y demanda actual quepuedan afectar esas tendencias, y competencia.

d) Al realizar una opinión sobre el valor de un arrendamiento, o una propiedad arrendada, elavaluador debe analizar el efecto sobre el valor que tiene los términos y condiciones delarrendamiento.

e) El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor que tiene el ensamblaje de los diferentescomponentes de la propiedad, y evitar avaluar el todo sumando los valores individuales de laspartes componentes.

COMENTARIO Aunque el valor del todo puede ser igual a la suma de las partes separadas, también puede sermayor o menor a tal suma. Por esto, el valor del todo debe ser probado mediante una referencia a informaciónrelevante, y fundada en un análisis apropiado de tal información.

Un procedimiento similar debe seguirse cuando el valor del todo ha sido establecido y el avaludor busca avaluaruna parte. El valor de una parte debe ser probada mediante referencia a información pertinente, y fundada en unanálisis apropiado de tal información.

f) El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor de modificaciones a la propiedad que seanprevisibles. Las modificaciones deben ser a tal punto previsibles que las acciones del mercado lasreflejan al momento del avalúo.

g) El avaluador debe analizar el efecto que tiene sobre el valor, de cualquier propiedad inmuebleo bien intangible que no sean propiedad mueble, pero que estén incluidos en el avalúo.

COMENTARIO Competencia en avalúo de propiedad inmueble (ver norma 1) o de negocios (ver norma 9) puederequerirse cuando sea necesario determinar el valor de las partes componentes de la propiedad. Además,competencia en otras áreas de avalúo de propiedad mueble, fuera de la especialidad del avaludor, puederequerirse (ver norma 7 y la regla sobre la competencia). Un avalúo separado, realizado de conformidad con lanorma pertinente al tipo de propiedad, es requerido cuando el valor de un item o una combinación de items seasignificativo para el valor general.

h) Cuando se avalúen modificaciones propuestas, el avaluador debe examinar y tener disponiblepara futura consulta:

1. Planos, especificaciones, y otra documentación que sea suficiente para identificar elalcance y carácter de las modificaciones propuestas;

2. Evidencia que indique el tiempo probable necesario para completar las modificacionespropuestas; y

3. Evidencia razonablemente clara y apropiada que soporte los costos de implementación,rendimientos que se anticipan, y productividad, según sea aplicable.

COMENTARIO El desarrollo de una opinión de valor para una propiedad con modificaciones propuestas envuelveel uso de condiciones hipotéticas según las cuales las modificaciones descritas han sido completadas para lafecha del avalúo, cuando en realidad no lo han sido.

La evidencia requerida para ser examinada y mantenida puede incluir items tales como los estimados devendedores o contratistas sobre los costos y tiempo requerido para completar las modificaciones propuestas, asícomo estudios de mercado y probabilidad; información sobre costos operacionales; y la historia de proyectosparecidos recientemente completados (ver regla 4-6).


Al desarrollar avalúos de propiedad mueble, el avaluador debe:

a) Analizar cualquier acuerdo de venta, oferta validada u oferta de los terceros a vender,opcional,o el listado de las características, si tal información esta disponible al avaluador en elcurso normal de su negocio;

b) Analizar cualquier venta anterior que haya ocurrido dentro de un tiempo razonablemente,dado el propósito de la tarea y el tipo de propiedad involucrada.

c) Reconciliar la calidad y cantidad de información disponible y analizada dentro de los enfoquesutilizados, y la aplicabilidad o pertinencia de esos enfoques.

COMENTARIO Ver los comentarios a las reglas 8-2(b)(9), y 8-2(c)(9) para los requisitos sobre reportes.

NORMA UNIFORME 8 AVALÚO DE PROPIEDAD MUEBLE, REPORTARAl reportar los resultados de un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe comunicar cadaanálisis, opinión, y conclusión en una forma que no sea engañosa.

COMENTARIO se refiere al contenido y nivel de información requerido en un reporte que comunique losresultados del avalúo de propiedad mueble.

La norma 8 no dicta la forma, formato o estilo de los reportes de propiedad mueble, los cuales deben estar enfunción de las necesidades de los usuarios y avaluadores. El contenido sustantivo del reporte determina suconformidad.

regla 8-1 (Esta Regla contiene obligaciones vinculantes que no pueden ser exceptuados).

Cada reporte escrito u oral de avalúo de propiedad mueble debe:

a) Establecer en forma clara y precisa el avalúo de tal forma que no lleve a equívocos:

COMENTARIO Como muchos reportes son utilizados por terceras personas que confían en ellos, lascomunicaciones que pueden considerarse adecuadas por parte del cliente del avaluador puede que no seansuficientes. El avaluador debe tener cuidado extremo de verificar que sus reportes no causen equívocos para losusuarios destinatarios del reporte de avalúo.

b) Contener información suficiente para permitir que los usuarios destinatarios del avalúoentiendan el reporte correctamente;

COMENTARIO Las personas que reciben o confían en un reporte autónomo o un informe del avalúo donde son elcliente y los usuarios propuestos. Solamente el cliente recibe y confía en el informe del avalúo.

c) Hacer público en forma clara y precisa cualquier presunción extraordinaria, condiciónhipotética, o condición limitante que afecte directamente el avalúo e indique su impacto sobre elvalor.

COMENTARIO En los reportes escritos la publicidad es requerida, junto con los comentarios de cada opinión oconclusión que sea afectada.

regla 8-2 (Esta Regla contiene obligaciones vinculantes que no pueden ser exceptuadas).

Cada reporte escrito sobre el avalúo de propiedad mueble debe ser preparado de acuerdo conuna de las siguientes opciones, y mencionar cuál opción utilizó: informe autónomo del avalúo, elinforme del sumario del avalúo, o informe restrictivo del avalúo.

COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyen partes diferentes al cliente, debe utilizarse o el informeautónomo del avalúo, o el informe sumario del avalúo. Cuando el usuario destinatario es solamente el cliente,puede usarse el informe restrictivo del avalúo. La diferencia esencial entre estas tres opciones esta en elcontenido y nivel de información ofrecida.

El avaluador debe tener cuidado al caracterizar el tipo de reporte y el nivel de información que se comunica alterminar su labor. El avaluador puede utilizar cualquier otro título adicional al título a que se refiere esta normapara el tipo de reporte ofrecido.

El contenido del reporte y el nivel de información establecido en estas normas son mínimos para cada tipo dereporte. El avaluador debe adicionar el reporte cuando sea necesario para asegurar que cualquier usuariodestinatario del avalúo no sea llevado a equívoco, y que el reporte es conforme con los requerimientos sobrecontenido establecidos en esta regla.

Una parte que reciba una copia del informe autónomo del avalúo, el informe del sumario del avalúo, o informerestrictivo del avalúo, para satisfacer requerimiento relacionados con publicidad, no se convierte en un usuariodestinatario del avalúo a no ser que el cliente identifique a esa parte como un usuario propuesto.

a) El contenido del informe autónomo del avalúo debe estar de acuerdo con los usos pretendidosdel avalúo y, por lo menos:

1. mencionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando el nombre otipo;

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, en asegurar un entendimiento claro yevitar violaciones a la sección sobre Confidencialidad contenida en la Regla sobre Ética. En los casos extraños en

que el cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en unarchivo de trabajo, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte.

2. Mencionar el uso pretendido del avalúo;

3. Establecer información suficiente para identificar la propiedad envuelta en el avaúo,incluyendo las características físicas y económicas que sean relevante para la labor;

4. Mencionar el interés de la característica que ha sido avaluado;

5. Mencionar el propósito del avalúo (y el tipo y definición de valor) y su fuente;

COMENTARIO Para mencionar la definición de valor es necesario tener la definición misma, una referenciaapropiada a la fuente de la definición, y cualquier comentario necesario para indicar claramente al lector cómodebe aplicarse la definición.

Cuando el propósito de la labor es desarrollar una opinión de valor de mercado, mencionar si la opinión de valores:

En términos de dinero o términos financieros equivalentes al dinero, o

Basado en financiamiento que no sea del mercado, o que tenga condiciones poco usuales o incentivos.

Cuando una opinión sobre el valor de mercado no esta en términos de dinero o basado en términos financierosequivalentes a dinero, resumir los términos del financiamiento y explicar su contribución o su influencia negativasobre el valor.

6. Mencionar la fecha del avalúo y la del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avalúo establece el contexto para la opinión de valor, mientras la fecha delreporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad almomento del avalúo fueron prospectivas, corrientes, o retrospectivas.

La reiteración de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avalúo en las diferentes etapas del reporte esimportante para el entendimiento del lector cuando las condiciones de mercado o de uso de la propiedad en lafecha del reporte son diferentes de las condiciones en la fecha del avalúo.

7. Establecer información suficiente para ofrecer publicidad al cliente, y a cualquier usuariopretendido del avalúo, sobre el alcance del trabajo utilizado para realizar el avalúo;

COMENTARIO Este requisito busca asegurar que el cliente y los usuarios pretendidos, sean suficientementeinformados y no sean llevados a engaño sobre el alcance del trabajo. El avaluador tiene la carga de la pruebafrente a la demostración de la decisión sobre el alcance del trabajo y el nivel de información incluida en el reporte.

8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, o condiciones limitantes queafecten el análisis, opiniones y conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccióndeterminada del reporte. Una presunción extraordinaria o una condición hipotética debe hacerse pública junto conlas menciones de cada opinión o las conclusiones que fueron afectadas.

9. Describir la información analizada, el procedimiento de avalúo que se siguió, y elrazonamiento que fundamenta el análisis, las opiniones y las conclusiones;

COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información ofrecida es suficiente para el cliente y losusuarios pretendidos, para que ellos puedan entender la razón detrás de la opinión y las conclusiones.

Cuando el propósito de la labor sea realizar una opinión sobre cualquier valor de mercado, un resumen de losresultados del análisis de la información requerida en la regla 7-5 es necesario. Si tal información no puedeobtenerse, una mención sobre los esfuerzos adelantados por el avaluador para obtener esa información esnecesaria. Si tal información es irrelevante, debe haber un pronunciamiento sobre la existencia de la informaciónque cite su falta de relevancia.

10. Declarar, según sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de la propiedada la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalúo; y, cuando elpropósito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y la razónpara la opinón del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad;

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad, ano ser que tal opinión sea innecesaria – por ejemplo, en avaluo de seguros o en avalúos de “valor en uso”. Si elpropósito de la labor es valor de mercado, un resumen del fundamento del avaluador y la razón o para la opiniónsobre el más alto y mejor uso es requerido. El razonamiento del avaluador que sirva de soporte a la opinión debeofrecerse en forma profunda y detallada. En el contexto de la propiedad mueble, el más alto y mejor uso puededepender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel de mercado para el tipo de item y el propósito y usopretendido del reporte.

11. Mencionar y explicar cualquier excepción establecida sobre los requerimientos específicosde Norma 7, y la razón para excluir cualquiera de los enfoques usuales de avaluo;

COMENTARIO Un informe autónomo del avalúo debe incluir información suficiente para indicar que el avaluadorha cumplido con los requisitos de la norma 7, incluyendo cualquier excepción permitida de los requerimientosespecíficos. El nivel de detalle que se requiere variará de acuerdo con la importancia de la información frente alavalúo.

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalúo Limitado. El uso deltérmino Avalúo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajo quepudo o debió haberse hecho si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de un Avalúo Limitado debecontener una sección que identifique claramente el alcance del proceso de avalúo que se ha hecho y lasexcepciones respectivas.

La confiabilidad de los resultados de un Avalúo Completo o de un Avalúo Limitado que se haya desarrollado bajola norma 7, no es afectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 8. El alcance del proceso de avalúohecho bajo la norma 7 es la base para la confiabilidad de la conclusión sobre valor.

12. Incluir una certificación firmada de acuerdo con la Regla de la norma 8-3

b) El contenido del Resumen del Reporte de Avalúo debe ser consistente con el uso propuesto delavalúo, y por lo menos:

COMENTARIO La diferencia esencial entre informe autónomo del avalúo y el Reporte Resumido del Avalúo, es elnivel de detalle en la presentación.

1. Mencionar la identidad del cliente y de los usuarios pretendidos, por nombre o tipo;

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, en asegurar un entendimiento claro yevitar violaciones a la sección sobre Confidencialidad contenida en la Regla sobre Ética. En los casos extraños enque el cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en unarchivo de trabajo, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte.


3. Resumir la información suficiente para identificar la propiedad avaluada, incluyendo lascaracterísticas físicas y económicas que sean relevantes para la tarea;

4. Mencionar el interés de la característica que ha sido avaluada;

5. Mencionar el propósito del avalúo (el tipo y definición del valor) y sus fuentes;

COMENTARIO Para mencionar la definición de valor es necesario tener la definición misma, una referenciaapropiada a la fuente de la definición, y cualquier comentario necesario para indicar claramente al lector cómodebe aplicarse la definición.

Cuando el propósito de la labor es desarrollar una opinión de valor de mercado, mencionar si la opinión de valores:

En términos de dinero o términos financieros equivalentes al dinero, o

Basado en financiamiento que no sea del mercado, o que tenga condiciones poco usuales o incentivos

Cuando una opinión sobre el valor de mercado no esta en términos de dinero o basado en términos financierosequivalentes a dinero, resumir los términos del financiamiento y explicar su contribución o su influencia negativasobre el valor.

6. Establecer la fecha del avalúo y la fecha del reporte;


La reiteración de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avalúo en las diferentes etapas del reporte esimportante para el entendimiento del lector cuando las condiciones de mercado o de uso de la propiedad en lafecha del reporte son diferentes de las condiciones en la fecha del avalúo.





COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccióndeterminada del reporte. Una presunción extraordinaria o una condición hipotética debe hacerse pública junto conlas menciones de cada opinión o las conclusiones que fueron afectadas.




10. Mencionar, según sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de lapropiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalúo; y,cuando el propósito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento yla razón para la opinión del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad;

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad, ano ser que tal opinión sea innecesaria – por ejemplo, en avaluo de seguros o en avalúos de “valor en uso”. Si elpropósito de la labor es valor de mercado, un resumen del fundamento del avaluador y la razón para la opiniónsobre el más alto y mejor uso es requerido. El razonamiento del avaluador que sirva de soporte a la opinión debeofrecerse en forma profunda y detallada. En el contexto de la propiedad mueble, el más alto y mejor uso puededepender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel de mercado para el tipo de item y el propósito y usopretendido del reporte.

11. Mencionar y explicar cualquier excepción establecida sobre los requerimientos específicosdel la norma 7, y la razón para excluir cualquiera de los enfoques usuales de avaluo;

COMENTARIO Un Informe autónomo del avalúo debe incluir información suficiente para indicar que el avaluadorha cumplido con los requisitos de la norma 7, incluyendo cualquier excepción permitida de los requerimientosespecíficos. El nivel de detalle que se requiere variará de acuerdo con la importancia de la información frente alavalúo.

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalúo Limitado. El uso deltérmino Avalúo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajo quepudo o debió haberse hecho si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de un Avalúo Limitado debecontener una sección que identifique claramente el alcance del proceso de avalúo que se ha hecho y lasexcepciones respectivas.

La confiabilidad de los resultados de un Avalúo Completo o de un Avalúo Limitado que se haya desarrollado bajola norma 7, no es afectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 8. El alcance del proceso de avalúohecho bajo la norma 7 es la base para la confiabilidad de la conclusión sobre valor.

12. Incluir una certificación firmada de acuerdo con la regla 8-3

c) El contenido de un Reporte de Avalúo de Uso Restringido debe ser consistente con el usopretendido del avalúo y, por lo menos:

1. Mencionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando el nombre otipo;



COMENTARIO El uso pretendido del avalúo debe ser consistente con la limitación sobre el uso de la opción sobreReporte de Avalúo de Uso Restringido contenida en esta regla (es decir, uso por el cliente solamente).

3. Establecer información suficiente para identificar la propiedad envuelta en el avalúo;

4. Mencionar el interés de la característica que ha sido avaluado;

5. Mecionar el propósito del avalúo incluyendo el tipo de valor, y hacer referencia a ladefinición de valor pertinente al propósito de la tarea;

6. Mencionar la fecha del avalúo y la del reporte;


7. Mencionar el alcance del proceso de recolección, confirmación y reportaje de información,o hacer referencia a un acuerdo sobre la tarea que este consignado en el archivo detrabajo del avaluador, que describa el alcance del trabajo a realizar.


COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccióndeterminada del reporte. Una presunción extraordinaria o una condición hipotética debe hacerse pública junto conlas menciones de cada opinión o las conclusiones que fueron afectadas.

9. Mencionar el proceso de avalúo que se siguió, la opinión de valor y las conclusiones, asícomo referencia a los archivos de trabajo;

COMENTARIO El avaluador debe mantener un archivo de trabajo específico y coherente que fundamente elReporte de Avalúo de uso Restringido. El contenido de ese archivo de trabajo debe ser suficiente para que elavaluador realice un Reporte Resumido de Avalúo. El archivo debe estar disponible para ser inspeccionado por elcliente (o los representantes del cliente), por las autoridades estatales, por las partes que puedan ser autorizadaspor autoridad judicial, y un comité de revisión profesional debidamente autorizado. La revisión del Reporte deAvalúo de Uso Restringido de conformidad con la norma 3 no es posible sin que el revisor tenga acceso a lainformación contenida en el archivo de trabajo.


10. Mencionar, según sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de lapropiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalúo; y,cuando el propósito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento yla razón para la opinión del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad;

COMENTARIO Si una opinión sobre el más alto y mejor uso es requerido, debe mencionarse y detalle elrazonamiento del avaluador como fundamento de la opinión, con la profundidad y detalle requerido por suimportancia en el avalúo, o debe documentarse en el archivo de trabajo y referenciarse en el reporte. En elcontexto de la propiedad mueble, el más alto y mejor uso puede depender de la escogencia del mercado indicadoo del nivel de mercado para el tipo de item y el propósito y uso pretendido del reporte.

11. Mencionar y explicar cualquier excepción permitido de las obligaciones específicascontenidas en la norma 7; mencionar la exclusión de cualquiera de los enfoques usualesde avaluo; y mencionar las restricciones que limiten el uso del reporte al cliente y advertirque la opinión del avaluador y las conclusiones establecidas en el reporte no puedenentenderse adecuadamente sin información adicional en el archivo de trabajo delavaluador;

COMENTARIO Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un AvalúoLimitado. El uso del término Avalúo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, odiferente del trabajo que pudo o debió haberse hecho si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de unAvalúo Limitado debe contener una sección que identifique claramente el alcance del proceso de avalúo que seha hecho y las excepciones respectivas.

El Reporte de Avalúo de Uso Restringido es solamente para uso del cliente. Antes de llegar a un acuerdo, elavaluador debe establecer con el cliente las situaciones donde este tipo de reporte debe usarse, y debe asegurarque el cliente entienda la utilidad del Reporte de Avalúo de Uso Restringido.

12. Incluir una certificación firmada de acuerdo con la regla 8-3.

regla 8-3 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse).

Cada reporte de avalúo de propiedad mueble que conste por escrito debe contener unacertificación firmada que es similar en su contenido al siguiente modelo:





No tengo intromisión Respecto de la propiedad que es objeto de este reporte o las partes involucradas eneste asunto.

Mi vinculación a esta tarea no dependió de la realización o reportaje de un resultado predeterminado.


Mi análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidadcon la NUPA.

He hecho una inspección personal de la propiedad que es objeto de este reporte. (Si más de una personafirma el reporte, el certificado debe especificar claramente cuáles de ellos hicieron la inspección a lapropiedad avaluada, y cuáles no).


regla 8-4 (Esta Regla contiene requisitos obligatarias específicas que pueden excluirse. Ver Regla sobreExcepciones).

Un reporte de avalúo de propiedad mueble hecho oralmente debe, al menos, hacer referencia alos temas sustantivos contenidos en la regla 8-2(b).

COMENTARIO El testimonio de un avaluador sobre sus análisis, opiniones y conclusiones, es un reporte oral enque el avaluador debe estar conforme con los requerimientos de esta regla.

Ver la sección Archivo de la Regla sobre Ética, para encontrar los requisitos respectivos.

Regla de a norma 8-5 (Esta regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse).

Un avaluador que firme un reporte de avalúo de propiedad mueble que ha sido preparado porotro, aunque lo haga bajo el sello de “revisor de avalúos”, debe aceptar total responsabilidad porel contenido del reporte.

COMENTARIO Este requisito esta dirigido al empleador o supervisor que firma el reporte de un empleado o sub-contratista. El empleador o supervisor que firma el reporte es tan responsable como el que prepara el avalúorespecto del contenido y las conclusiones del avalúo y el reporte. El hecho de utilizar un título condicional al ladode la firma del empleador o del supervisor que firma un reporte, no exime de responsabilidad a esa persona.

NORMA UNIFORME 9 AVALÚO DE NEGOCIOS, DESARROLLOAl realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debe identificar elproblema que debe resolver y el alcance del trabajo necesario para solucionar el problema, asícomo completar correctamente la investigación y análisis necesarios para producir un avalúoconfiable.

COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos sustanciales de la realización de un avalúo competente de negocios yactivos intangibles. Los requisitos de la norma 9 aplica cuando el propósito específico del trabajo es realizar unavalúo del negocio o activo intangible.

regla 9-1 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse).

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debe:

a) Estar pendiente de, entender, y utilizar correctamente los métodos y procedimientosreconocidos que sean necesario para producir avalúos confiables;

COMENTARIO Los cambios y desarrollos en la economía y en la teoría de la inversión tienen un impactosustancial en la profesión de avalúo de negocios. Cambios importantes en el ámbito financiero, regulacionessobre valores, derecho tributario y decisiones judiciales nuevas e importantes, pueden resultar en cambios en lapráctica de avalúo de negocios.

b) No cometer un error sustancial de omisión o comisión que afecte al avalúo en formasignificativa;

COMENTARIO Al realizar el avalúo el avaluador debe tener certeza que la recolección de información se hace deuna manera suficientemente diligente, dado el alcance del trabajo identificado de acuerdo con la regla 9-2(e), paraasegurar en forma razonable que la información que pudiera tener un efecto material o significativo en lasopiniones y conclusiones resultantes es identificada y, cuando sea necesario, analizada. Además, el avaluadordebe usar suficiente cuidado al analizar esa información para evitar errores que podrían afectar significativamentesus opiniones o conclusiones.

c) No ofrecer servicios de avalúo sin cuidado o en forma negligente, por ejemplo cometiendo unaserie de errores que, aunque individualmente considerados puede que no tengan un efectosignificativo en el avalúo, al agregarse puede afectar la credibilidad de los resultados.

COMENTARIO La perfección es imposible de alcanzar, y la idoneidad no requiere perfección. Sin embargo, unavaluador no debe ofrecer servicios de avalúo sin cuidad o en forma negligente. Esta regla requiere que losavaluadores utilicen la diligencia y cuidado debidos.

regla 9-2 (Este Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse).

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debe identificar:

a) El cliente y cualquier otro usuario destinatario del avalúo, así como el uso que el clientepretende darle a las opiniones y conclusiones del avaluador;

COMENTARIO El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente frente al uso del avalúo causen que elanálisis sea parcializado.

b) El propósito de la tarea, incluyendo la definición del patrón de valor que se realizará;

c) La fecha del avalúo;

d) La persona jurídica, activos, o capital que se avaluará; y

1. Identificar todo contrato de compraventa, restricciones en la inversión de acciones,cláusulas restrictivas en el contrato social, y cualquier aspecto similar o factores quepueden tener influencia en el valor.

2. Determinar hasta dónde los intereses contienen elementos de control de propiedad.

COMENTARIO Atención especial debe dársela a los atributos del interés que se avalúa, incluyendo los derechos ybeneficios de la propiedad sobre el mismo. Los elementos de control en cualquier situación pueden verseafectados por el derecho, distribución de intereses de propiedad, relaciones contractuales, y muchos otrosfactores. Como consecuencia de esto, el nivel de control o falta del mismo depende de una amplia variedad dehechos y circunstancias que deben evaluarse en la situación específica.

Las acciones de una compañía no tienen necesariamente el valor pro rata del negocio. Así, el valor de lacompañía no necesariamente se determina mediante una extensión matemática directa del valor de las acciones.

e) El alcance del trabajo que será necesario para completar el trabajo;

COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando esta de acuerdo con:

Las expectativas de los participantes en el mercado frente a los servicios de avalúo iguales o similares; y

Las acciones que adelantarían los colegas del avaluador al realizar igual o similar avaluo, de acuerdo con laNUPA.

El avaluador debe tener razones suficientes para fundamentar el alcance de las decisiones de trabajo, y estarpreparado para fundamentar la decisión para excluir cualquier información o procedimiento que podría parecerrelevante al cliente, o a los colegas del avaluador. (ver Regla sobre Excepciones).

Un avaluador no debe permitir que las condiciones del trabajo limiten el alcance de la investigación o el análisis atal punto que las opiniones y conclusiones resultantes en el trabajo no sean confiables en el contexto del usopretendido.

f) Cualquier presunción extraordinaria necesaria en el trabajo; y

COMENTARIO Una presunción extraordinaria puede ser utilizada en el avalúo solo si:

Es requerido para desarrollar correctamente opiniones y conclusiones confiables;

El avaluador tiene un fundamento razonable para hacer las presunciones;

El uso de las presunciones extraordinarias resulta en un análisis confiable; y

El avaluador esta conforme con los requerimientos sobre publicidad establecidas en la NUPA parapresunciones extraordinarias.

g) Cualquier condición hipotética necesaria para el trabajo.

COMENTARIO Una condición hipotética puede utilizarse en el avalúo sólo si:

El uso de condiciones hipotéticas es requerido claramente por razones legales, por motivos de análisisrazonable, o por motivos de comparación;

El uso de condiciones hipotéticas resulta en un análisis confiable; y

El avaluador actúa conforme a los requerimientos de publicidad establecidos en la NUPA para condicioneshipotéticas.


Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible relacionado con capital que tenga laaptitud para causar la liquidación de una empresa, el avaluador debe investigar la posibilidad deque la empresa pueda tener un valor más alto mediante la liquidación de todo o parte de laempresa que mediante la continuación de la operación tal y como esta. Si la liquidación de todo oparte de la empresa es la base para el avaluo, el avalúo de cualquier inmueble o mueble a serliquidado puede ser apropiado.

COMENTARIO Esta regla requiere que el avaluador reconozca que la operación continuada de un negocio no essiempre la mejor premisa para el avaluo cuando la liquidación de todo o parte de la empresa pueda resultar en unvalor más alto. Sin embargo, esto normalmente aplica solamente cuando la empresa que se avalúa esta en unaposición que puede causar la liquidación. Si la liquidación de todo o parte de la empresa es la premisa apropiadapara hacer el avaluo, la competencia en el avalúo de activos como inmuebles (Norma 1) y bienes mueblestangibles (Norma 7) puede requerirse para completar el avaluo del negocio.

regla 9-4 (Esta Regla contiene rewuisitos obligatorios que pueden excluirse. Ver Regla sobre Excepciones).

Al realizar el avalúo de un negocio o activo intangible, el avaluador debe recolectar y analizartoda información pertinente al problema, dado el alcance del trabajo identificado de conformidadcon regla 9-2(e),

a) El avaluador debe realizar opiniones de valor y conclusiones utilizando uno o más de unenfoque que sea aplicable a la tarea de avalúo específica.

COMENTARIO Esta regla requiere que el avaluador utilice todos los enfoques relevantes para los que hayainformación confiable disponible. Sin embargo, esto no significa que el avaluador deba utilizar todos los enfoquespara cumplir con la regla, siempre que ciertos enfoques no sean aplicables.

b) Incluir en el análisis, cuando sea relevante, información sobre:

1. La naturaleza y la historia del negocio;

2. Condiciones financieras y económicas que afecten al negocio, su industria, y a laeconomía en genenal;

3. Resultados pasados, operaciones actuales, y perspectivas futuras del negocio;

4. Ventas pasadas de capital u otro interés en la empresa que se avalúa;

5. Ventas de empresas similares o de capital de empresas similares;

6. Precios, términos, y condiciones que afecten ventas pasadas de capital de empresassimilares;

7. Beneficios económicos de activos intangibles.

COMENTARIO Esta regla dirige al avaluador a estudiar los aspectos prospectivos y retrospectivos de la empresa,y a estudiarlo en términos del ámbito económico e industrial en que opera. Además, las ventas de instrumentosnegociables de la empresa, o de empresas similares para las que haya información suficiente disponible, debeconsiderarse.

regla 9-5 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse.)

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluo debe conciliar lasindicaciones de valor resultantes de los distintos acercamientos para llegar al valor final.

COMENTARIO El evaluador debe evaluar la confiabilidad de los distintos indicadores de valor. El avaluador debeconsiderar la calidad y cantidad de la información que lleve a cada indicador de valor. La conclusión sobre el valores el resultado del juicio del avaluador y no necesariamente resultado de un proceso matemático.

NORMA UNIFORME 10 AVALÚO DE NEGOCIOS, REPORTE Al reportar los resultados del avalúo de un negocio o de un bien intangible, el avaluador debecomunicar cada análisis, opinión, y conclusión de una forma que no sea engañosa.

COMENTARIO Se refiere al contenido y nivel de información requerido en un reporte que comunica los resultadosdel avalúo de una empresa o de un activo intangible, realizado de conformidad con la norma 9.

La norma 10 no establece la forma, formato, o estilo de los avalúos antes mencionados, los cuales dependerán delas necesidades de los usuarios y de los proveedores de servicios de avalúos. El contenido sustantivo del reportedetermina si se conforma a estas reglas.

regla 10-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse).

Cada reporte sobre avalúos de negocios o activos intangibles debe:

1. Establecer en forma clara y precisa el avalúo, de tal forma que no sea engañoso.

2. Contener información suficiente que permita al usuario destinatario entender el avalúo.Cualquier condición limitante sobre la información debe destacarse.

3. Hacer público en forma clara y precisa cualquier presunción extraordinaria o condiciónhipotética que afecte directamente el avalúo. Debe indicarse su impacto en el avaluo.

COMENTARIO Esta obligación exige hacer público en forma clara y precisa cualquier presunción extraordinaria ocondición hipotética que afecte en forma directa el análisis, la opinión o la conclusión. Ejemplos de esta situaciónincluyen items tales como la ejecución de acuerdos pendientes, financiamiento atípico, infusión de capital de

trabajo adicional, o cumplimiento con reglas proferidas por las autoridad competentes. El reporte debe indicar si lapresunción extraordinaria o condición hipotética tiene un impacto negativo, positivo o neutral, sobre el valor.

regla 10-2 (Esta Regla contiene requisitos obligatorias que no pueden excluirsse).

Cada reporte escrito que verse sobre el avalúo de negocios o activos intangibles debe preparasede acuerdo con uno de las siguientes opciones, y establecer claramente cuál opción se utilizó:Reporte de Avalúo o Reporte de Avalúo Restringido.

COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyan sujetos diferentes al cliente, el Reporte de Avalúo debeentregarse. Cuando el único usuario destinatario es el cliente, puede usarse el Reporte de Avalúo Restringido.

La diferencia esencial entre estas opciones esta en el contenido y en el nivel de información que se ofrece.

Los requisitos sobre contenido del reporte y nivel de información son mínimos para ambos tipos de reportes. Elavaluador debe asegurar que cualquier usuario destinatario del avalúo no sea engañado y que el reporte cumplacon los requisitos sobre contenido establecidos en esta regla.

Un sujeto que recibe una copia del reporte de avalúo no se convierte en un usuario destinatario del avalúo, a noser que el cliente identifique a ese sujeto como tal.

a) El contenido del Reporte de Avalúo debe ser consistente con el uso establecido para el avalúoy, por lo menos:

1. Establecer la identidad del cliente y de los usuarios destinatarios, por nombre o tipo;


2. Establecer el uso pretendido para el avalúo;

3. Resumir la información suficiente para identificar el negocio o el activo intangible que seavalúa;

COMENTARIO La información sobre identificación debe incluir las características de la propiedad que seanrelevantes al trabajo.

4. Establecer, en tanto sea relevante para el avalúo, hasta dónde el interés del negocio, o el interés en losactivos intangibles que se avaluarán, contiene elementos de control de propiedad, incluyendo la base paraesa determinación;

5. Establecer el propósito del avalúo, incluyendo la norma para el avaluo (definición) y sufuente;

6. Establecer la fecha del avalúo y la fecha del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avalúo establece el contexto para la opinión de valor, mientras que la fechadel reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad, eranprospectivas, corrientes, o retrospectivas.

7. Resumir información suficiente para hacer público al cliente y a cualquier usuariodestinatario del avalúo, el alcance del trabajo que se utilizó para desarrollar el avalúo;

COMENTARIO Este requisito es para asegurar que el cliente y los usuarios destinatarios, quienes pueden verseafectados en su confianza sobre el avalúo dependiendo del alcance de la investigación del avaluador, sonapropiadamente informados y no son engañados sobre el alcance del trabajo. El avaluador tiene la carga de laprueba para fundamentar la decisión sobre el alcance del trabajo, y el nivel de información incluido en el reporte.

8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, y condiciones limitantes queafecten el análisis, las opiniones, y las conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccióndel reporte. Una presunción extraordinaria o una condición hipotética deben hacerse públicas en conjunción conpronunciamientos sobre cada opinión o conclusión que fue afectada.

9. Resumir la información analizada, los procedimientos de avalúo que se siguieron, y losrazonamientos que fundamentaron los análisis, opiniones y conclusiones;

COMENTARIO El avaluador debe tratar de determinar que la información ofrecida sea suficiente para que elcliente y los usuarios destinatarios puedan entender en forma adecuada la lógica de las opiniones y conclusiones.

10. Mencionar y explicar cualquier excepción permitida a las reglas contenidas en la norma 9,y la razón para excluir cualquiera de los enfoques de avaluo que se utilizan comúnmente;

COMENTARIO Un Reporte de Avalúo debe incluir suficiente información para indicar que el avaluador hacumplido con las obligaciones de la norma 9, incluyendo cualquier excepción permitida de requisitos específicos.El nivel de detalle requerido variará con la importancia de la información para el avalúo.

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalúo Limitado. El uso deltérmino Avalúo Limitado significa que la tarea tiene algo menos (o tiene algo diferente) a un trabajo que pudohaber (o debió haber) sido completado si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de un Avalúo Limitadodebe contener una sección que identifique claramente el alcance del avalúo que se realizó, y las excepciones quese aplicaron.

11. Incluir una certificación firmada que este conforme con la regla 10-3.

b) El contenido de un Reporte de Avalúo de Uso Restringido debe ser para el uso del clientesolamente, y debe estar conforme con el uso pretendido del avalúo, y debe por lo menos:

1. Establecer la identidad del cliente;COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado al identificar el cliente para así asegurarse que hay unentendimiento claro, y para evitar violaciones a la sección sobre Confidencialidad de la Regla sobre Ética.


COMENTARIO El uso pretendido del avalúo debe ser solamente para el cliente.

3. Establecer la información suficiente para identificar en forma suficiente, el negocio o elactivo intangible que se avalúa;

COMENTARIO La información sobre identificación debe incluir aquellas características de la propiedad que seanrelevantes para la tarea.

4. Establecer hasta qué punto el interés del negocio, o el interés en los activos intangiblesavaluados, contienen elementos de control de propiedad, incluyendo la base para esadeterminación;

5. Mencionar el propósito del avalúo, incluyendo el estándar del valor (definición) y susfuentes;

6. Establecer la fecha efectiva del avalúo y la fecha del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avalúo establece el contexto para la opinión de valor, mientras que la fechadel reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad almomento del avalúo, fueron prospectivas, actuales, o retrospectivas.

8. Establecer el alcance del proceso de recolección, confirmación, y reportaje deinformación, o referirse a un acuerdo sobre la tarea que este guardado en los archivos detrabajo del avaluador, donde se describa el alcance del trabajo a realizar;

9. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, y condiciones limitantes queafecten el análisis, las opiniones, y las conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden agruparse en unasección determinada del reporte. Una presunción extraordinaria o una condición hipotética debe ser hechapública, junto con pronunciamientos sobre cada opinión o conclusión que se vio afectada.

10. Establecer los procedimientos de avalúo que se siguieron, y la opinión de valor yconclusiones, así como el archivo de trabajo;

COMENTARIO El avaluador debe mantener un archivo de trabajo específico y coherente, que sirva de soporte alReporte de Avalúo de Uso Restringido. El contenido del archivo debe ser suficiente para permitir que el avaluadorproduzca el Reporte de Avalúo. El archivo debe estar disponible para inspección por el cliente (o losrepresentantes del cliente), tales como terceras personas que pueden ser autorizadas mediante un procedimientojudicial, y a un profesional perteneciente a un comité de revisión que este debidamente autorizado.

11. Establecer y explicar cualquier excepción permitida a los requerimientos específicos delNorma 9; mencionar las exclusiones de cualquiera de los enfoques de avaluonormalmente utilizados; y mencionar las restricciones de uso que limiten el uso delreporte al cliente y que advierte que las opiniones del avaluador y las conclusionesestablecidas en el reporte no pueden entenderse adecuadamente sin informaciónadicional contenida en el archivo de trabajo del avaluador;

COMENTARIO Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un AvalúoLimitado. El uso del término Avalúo Limitado significa que la tarea tiene algo menos (o tiene algo diferente) a untrabajo que pudo haber (o debió haber) sido completado si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de unAvalúo Limitado debe contener una sección que identifique claramente el alcance del avalúo que se realizó, y lasexcepciones que se aplicaron.

El Reporte de Avalúo de Uso Restringido es para uso del cliente exclusivamente. Antes de realizar un acuerdo, elavaluador debe establecer con el cliente las situaciones en que este tipo de reporte debe utilizarse, y debeasegurar que el cliente entienda el uso restringido del Reporte de Avalúo de Uso Restringido.

12. Incluir una certificación firmada de conformidad con la regla 10-3.

regla 10-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse).

Cada avalúo de negocios o de activos intangibles debe contener una certificación firmada quetenga un contenido similar a lo que se establece a continuación:





No tengo intromisión respecto de la propiedad que es objeto de este reporte o las partes involucradas eneste asunto.

Mi participación en esta tarea no depende del desarrollo o reportaje de resultados predeterminados.


Mi análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidadcon la NUPA


regla 10-4 ((Esta regla contiene requisitos obligatorios que pueden excluirse. Ver Regla sobre Excepciones).

El reporte oral sobre el avalúo del negocio o activo intangible debe, por lo menos, referirse a losasuntos sustanciales establecidos en la regla 10-2(a).

COMENTARIO Ver Guarda de Archivos en la Regla sobre Ética para los requisitos aplicables.

Regla Estándar 10-5 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse).

El avaluador que firma un reporte de avalúo de negocio o de un activo intangible, que ha sidopreparado por otro, aunque lo haga bajo el sello de “revisor”, debe aceptar toda laresponsabilidad por el contenido del reporte.

COMENTARIO Este requisito esta dirigido al empleador o supervisor que firma el reporte de un empleado osubcontratista. El empleador o supervisor que firma el reporte es tan responsable como el que prepara el avalúorespecto del contenido y las conclusiones del avalúo y el reporte. El hecho de utilizar un título condicional al ladode la firma del empleador o del supervisor que firma un reporte, no exime de responsabilidad a esa persona.

PRONUNCIAMIENTOS SOBRE STANDARDS PARA AVALUOSLos Pronunciamientos sobre Standards para Avalúos son autorizados por la escritura deconstitución de la Fundación del Avalúo, y son específicamente para fines clarificadores,interpretativos, explicativos o elaborativos del Uniform Standards of Professional Appaisal Practice(USPAP). Los Pronunciamientos tienen todo el peso de un Standards Rule, y pueden seradoptados por la Junta Directiva de Standards para el Avalúo, solamente después de que seanconocidos y comentados.

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARDS PARA AVALUOS NO. 1 (smt-1)MATERIA: Revisión del Avalúo – Clarificaciones a los comentarios sobre Standards Rule 3-1(g)Adoptado Julio 8, 1991Revisado Septiembre 16, 1998Retirado Septiembre 15, 1999

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARDS PARA AVALUOS NO. 2 (SMT-2)MATERIA: Análisis de flujo de caja de descuentoEL ASUNTO:

El análisis sobre flujo de caja descontado (FCD) es una herramienta analítica aceptada, y unmétodo de valoración dentro del enfoque de capitalización de ingresos. FCD no es un métodonuevo, pero era utilizado hasta que tecnologías modernas de computadores posibilitaron laautomatización del proceso. Como el análisis FCD tiene una orientación hacia la ganancia, ydepende del análisis de hechos futuros e inciertos, es vulnerable a mal uso. Qué pasos puedetomar el avaluador para evitar el mal uso del análisis FCD?

EL PRONUNCIAMIENTO:

La aceptación de análisis FCD como un método de valoración comenzó en el mercado

institucional de bienes inmuebles, y se extendió a la inversión en bienes inmuebles en el mercadogeneral de propiedad inmueble. Las técnicas FCD pueden aplicarse en la valoración o análisis deconstrucciones proyectadas; desarrollos urbanísticos; desarrollo de condominios o conversión;rehabiliatación; y propiedad inmueble que produce ingresos de varios tipos. El análisis FCD seesta convirtiendo una exigencia de consejeros, administradores de activos, fiduciarias,administradores de portafolios, síndicos, aseguradores, y otros que negocian en bienes inmueblesde inversión. Estos usuarios de servicios de avalúo están a favor de la inclusión del análisis FCDcomo una herramienta de administración al proyectar el flujo de caja y las expectativas deganacias, los requerimientos de capital, oportunidades de refinanciamiento, y la oportunidad dedisposiciones de propiedades futuras. El análisis FCD es considerado como uno de los mejoresmétodos para replicar los pasos que se han tomaron para tomar decisiones decompra/venta/mantener, y frecuentemente hace parte del ejercicio de diligencia debida al evaluaruna inversión.

La metodología FCD se basa en el principio de la anticipación – el valor es creado mediante laanticipación de beneficios futuros. El análisis FCD refleja los criterios de inversión, y requiere queel avaluador realice presunciones empíricas y subjetivas. El análisis FCD puede usarse paravaloración de inversiones y para avalúos de valor de mercado, así como también para otros finescomo pruebas de sensibilidad.

El análisis FCD es una herramienta adicional disponible al avaluador, y es mejor aplicada alrealizar opiniones de valor en el contexto de uno o más enfoques. Este pronunciamiento seconcentra en los criterios para un análisis FCD adecuado, y no conlleva que los análisis FCDdebe ser el único método empleado.

Para evitar los malos usos, o la falta de comprensión cuando se usa el análisis FCD en una tareade avalúo para desarrollar una opinión de valor de mercado, es responsabilidad del avaluadorasegurar que el ingreso controlado esta conforme con la evidencia de mercado, y las actitudesprevalecientes del mercado. El análisis FCD para valor de mercado debe fundamentarse eninformación sacada del mercado, y las presunciones deben ser específicas para el mercado ypara la propiedad. Los análisis FCD para valor de mercado tienen la intención de reflejar lasexpectativas y las percepciones de los participantes en el mercado, junto con la información dehecho que este disponible. Deben ser juzgados con base en los soportes de mercado para lospronósticos hechos, no con base en los items específicos del pronóstico cuando se realicen. Unreporte de avalúo que incluya los resultados del análisis FCD debe establecer claramente laspresunciones sobre las cuales el análisis fue basado, y debe establecer la información relevanteutilizada en el análisis.

Standards Rule 1-1(b) establece que el avaluador no debe cometer errores sustanciales decomisión u omisión, que afecten significativamente el avalúo. Standards Rule 1-1(c) establece queel avaluador no debe realizar servicios de avalúo sin el debido cuidado o en forma negligente, talcomo sería el caso en que comete una serie de errores que, aunque individualmenteconsiderados puede que no afecten significativamente los resultados del avalúo, en el agregadopueden afectar la credibilidad de esos resultados. Esta dos reglas son importantes para el análisisFCD por el potencial de los efectos sumatorios de los errores en el ingreso, presuncionesirrealistas, y los errores de programación.

Las impresiones de computadores que muestran el resultado del análisis FCD pueden generarsecon software comercial, o con software preparado por el avaluador. De cualquier fomra, elavaluador es resposable por todo el análisis, incluendo el control del ingreso, los cálculos, y lasalida resultante. El avaluador debe citar el nombre y versión del software, y entregar unadescripción breve de los métodos y presunciones inherentes al software. Standards Rule 1-4(h)requiere pronósticos verdaderos en el avalúo de mejoras propuestas y en projectos de desarrollo.Standards Rule 1-4©(iv) requiere que las proyecciones de renta futura anticipada, y los gastos, sebasen en evidencia que sea razonablemente clara y apropiada. El Comentario a esta obligaciónhace más específica la referencia a proyecciones de flujo de caja, lo cual es esencial al análisisFCD.

FCD tiene en cuenta y refleja aquellos items y fuerzas que afectan los ingresos, expensas, y lacapacidad última de ganancia del inmueble, y representa un pronóstico de los eventos que seríanconsiderados probables en un mercado específico. Por ejemplo, en el avalúo de una propiedadcon varios inquilinos, un análisis arrendamiento por arrendamiento tiene en cuenta la renta de loscontratos y del mercado, escalaciones específicas, expensas operativas, previsiones de paso,concesiones específicas o derivadas del mercado, y cualquier otra previsión mesurable que seaaplicable. Las presunciones sobre tasa de crecimiento o decrecimiento de los ingresos, tienen porpremisa el análisis de factores de oferta y demanda, así como otras condiciones económicas ytendencias dentro del area de mercado del sujeto. Las tasas de expensas operativas debenreflejar tanto las tendencias de gastos generales, y la tendencia específica de items de gastossignificativos.

Las tasas de descuento aplicadas a los flujos de dinero y los estimados de reversión, debenderivarse de la información de los mercados de capital y de inmuebles. Las encuestas a la opiniónde inversores, así como los índices de ganancias, también son útiles en la selección de una tasa,pero solo cuando el tipo de inmueble y el mercado para los inmuebles que se avalúan estanconformes con el tipo de inmueble y el mercado para el inmueble que típicamente se adquiere porinversores entrevistados en la encuesta. Consideraciones utilizadas en la selección de tasas son:riesgo, inflación, y tasas reales de retorno.

Cuando se utilizan REVERSION CAPITALIZATION tasas, ellas deben reflejar las expectativas delinversor teniendo en cuenta el tipo, la edad y la condición, las características de flujo de dinero, yfactores relacionados. El periodo de proyección es variable y debe establecerse sobre la base delos hechos y circunstancias de cada análisis.

Los resultados del análisis FCD deben probarse y comprobarse, buscando errores yrazonabilidad. Debido a los efectos acumulativos en la proyección de ingresos y egresos, hastaun error pequeño en el ingreso puede magnificarse y producir resultados irrazonables. Porejemplo, es una buena práctica la de probar si los flujos de dinero están cambiando deconformidad con tasas razonables, y comparar la REVERSION CAPITALIZATION tasa con laINFERRED ENTRANCE CAPITALIZATION RATE, para ver si la relación entre estas tasas esrazonable y explicable.

Standard 2 obliga al avaluador a comunicar cada análisis, opinión, y conclusión de una forma que

no sea engañosa. Los avalúos que utilizan el método FCD en el enfoque de capitalización deingresos, puede contener proyecciones computarizadas de itemized flujos de dinero futuros,soportados mediante unas impresiones exhaustivas que pueden ser engañosas. La aparenteprecisión de las proyecciones generadas por computador puede dar la apariencia de certeza aproyecicones que son en realidad variables dentro de un amplio rango. En el análisis FCD, todaslas presunciones (tasas de crecimiento, tasas de decrecimiento, tasas de renta, tasas dedescuento, términos de financiamiento, tendencias de gastos, tasa de capitalización, etc.) afectandirectamente la conclusión y deben ser hechas públicas en forma clara y precisa en el reporte delavalúo

CONCLUSIONES: El análisis FCD es una herramienta adicional disponible a los avaluadores, y se aplica mejor

al desarrollar opiniones de valor en el contexto de uno o más enfoques. Es responsabilidad del avaluador adegurar que el control del ingreso esta conforme con la

evidencia de mercado y las tendencias de mercado prevalecientes. El análisis FCD para valor de mercado debe fundamentarse en información derivada del

mercado, y las presunciones deben ser específicas tanto en cuanto al mercado como a lapropiedad.

El avaluador debe citar el nombre y la versión del software, y ofrecer una descripción breve delos métodos y presunciones inherentes al software.

FCD tiene en cuenta y refleja aquellos items y fuerzas que afectan el ingreso, las expensas, yla capacidad última de ganancia de los inmuebles, y representa un pronóstico de los hechosque hubiesen sido considerados probables dentro de un mercado específico.

Los resultados del análisis FCD deben probarse y comprobarse, buscando errores yrazonabilidad.

Standards Rule 1-1(b) establece que el avaluador no debe cometer un error sustancial deomisión o de comisión que afecte en forma significativa el avalúo.

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARDS PARA AVALUOS NO. 3 (SMT-3)MATERIA: Opiniones de valor retrospectivas EL ASUNTO:

Dos fechas son esenciales para el reporte de avalúo. Standards Rules 2-2(a)(vi), (b)(vi), y 8-2(a)(vi), (b)(vi), y (c)(vi), requieren que cada reporte de avalúo especifique la fecha efectiva del avalúo,y la fecha del reporte. La fecha del reporte indica la perspectiva desde la cual el avaluador estaexaminando el mercado. La fecha efectiva para el avalúo establece el contexto para la opinión devalor. Tres categorías de efectividad de fechas – retrospectivo, actual, o prospectivo – puedenutilizarse, de conformidad con el propósito y función de la tarea de avalúo. Cuando se utiliza unafecha efectiva retrospectiva, cómo puede el avalúo prepararse y presentarse de una forma que nosea engañosa?

EL PRONUNCIAMIENTO:

Los avalúos retrospectivos (fecha efectiva del avalúo anterior a la fecha del reporte) pueden serrequeridos para cuestiones relacionadas con impuestos a la propiedad, a las herencias, pleitosque buscan indemnización, y situaciones similares.

Los avalúos actuales ocurren cuando la fecha efectiva del avalúo es contemporánea con la fechadel reporte. Como la mayoría de los avalúos requieren opiniones de valor actuales, la importanciade especificar tanto la fecha del reporte como la fecha efectiva del análisis en algunos casos nose tiene en cuenta.

Los avalúos prospectivos (fecha efectiva del avalúo posterior a la fecha del reporte) puedenrequerirse para valoraciones a intereses en propiedades que se relacionan con desarrollospropuestos, como base para valorar al final de una proyección de flujo de dinero, y por otrasrazones. (ver SMT-4 sobre Opiniones de Valor Prospectivas).

El uso de un lenguaje clara y conciso, y de la terminología apropiada en los reportes de avalúos,ayuda a eliminar la preparación de reportes que sean engañosos. Para evitar confusiones, elavaluador debe establecer claramente la fecha de la opinión de valor. En las opiniones de valorretrospectivas, el uso de un modalizador del término “valor de mercado” y los tiempos pasados delos verbos, aumenta la claridad (por ejemplo “... el valor de mercado retrospectivo fue...” en lugarde “... el valor de mercado es...”).

El avalúo retrospectivo es complicado por el hecho de que el avaluador ya sabe qué ocurrió en elmercado después de la fecha efectiva del avalúo. La información que aparece con posterioridad ala fecha efectiva puede ser considerada al realizar una valoración retrospectiva, para confirmar delas tendnecias que hubiesen sido razonablemente consideradas por el comprador o vendedor enesa fecha. El avaluador debe determinar una base lógica para hacer el corte porque, en algúnpunto distante de la fecha efectiva, la información posterior no reflejará el mercado relevante. Estaes una determinación difícil. Estudiar las condiciones de mercado en la fecha del avalúo, ayuda alavaluador a juzgar dónde debe hacerse este corte. En ausencia de evidencia resultante delmercado en el sentido de que la información posterior a la fecha efectiva es consistente yconfirmó las expectativas de mercado en la fecha efectiva, la fecha efectiva debe usarse comofecha de corte para la información considerada por el avaluador.

El uso de extractos de reportes de avalúos antes vigentes, que fueron preparados al tiempo de lafecha efectiva retrospectiva, ayuda al avaluador a que el lector entienda las condiciones demercado al momento de la fecha efectiva retrospectiva.

CONCLUSIONES

Un avalúo retrospectivo es complicado por el hecho de que el avaluador ya conoce lo queocurrió en el mercado después de la fecha efectiva del avalúo.

La información posterior a la fecha efectiva puede ser considerada al desarrollar unavaloración retrospectiva para confirmar las tendencias.

El avaluador debe determinar un corte lógico. El uso de referencias directas de reportes de avalúos antes vigentes, que fueron preparados

al tiempo de la fecha efectiva retrospectiva, ayuda al avaluador y al lector entender lascondiciones de mercado al momento de la fecha efectiva retrospectiva.

En ausencia de evidencia resultante del mercado en el sentido de que la información posteriora la fecha efectiva es consistente y confirmó las expectativas de mercado en la fecha efectiva,

la fecha efectiva debe usarse como fecha de corte para la información considerada por elavaluador.

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARDS PARA AVALUOS NO. 4 (SMT-4)MATERIA: Opiniones de Valor ProspectivasEL ASUNTO:

Dos fehcas son esenciales para el reporte de avalúo. Standards Rule 2-2(a)(vi), (b)(vi), y (c)(vi),y8-2(a)(vi), (b)(vi), y(c)(vi) requieren que cada reporte de avalúo especifique la fecha efectiva delavalúo, y la fecha del reporte. La fecha del reporte indica la perspectiva desde la cual el avaluadoresta examinando el mercado. La fecha efectiva del avalúo establece el contexto para la opiniónde valor. Tres categorías de fechas efectivas – retrospectivas, actuales, o prospectivas – puedenusarse de acuerdo con el propósito y la función del avalúo. Cuando una fecha efectiva prospectivase utiliza, cómo puede prepararse y presentarse el avalúo en una forma que no sea engañosa?

EL PRONUNCIAMIENTO

Los avalúos retrospectivos (fecha efectiva del avalúo anterior a la fecha del reporte) pueden serrequeridos para cuestiones relacionadas con impuestos a la propiedad, a las herencias, pleitosque buscan indemnización, y situaciones similares.

Los avalúos actuales ocurren cuando la fecha efectiva del avalúo es contemporánea con la fechadel reporte. Como la mayoría de los avalúos requieren opiniones de valor actuales, la importanciade especificar tanto la fecha del reporte como la fecha efectiva del análisis en algunos casos nose tiene en cuenta.

Los avalúos prospectivos (fecha efectiva del avalúo posterior a la fecha del reporte) puedenrequerirse para valoraciones a intereses en propiedades que se relacionan con desarrollospropuestos, como base para valorar al final de una proyección de flujo de dinero, y por otrasrazones. (ver SMT-4 sobre Opiniones de Valor Prospectivas).

El uso de un lenguaje clara y conciso, y de la terminología apropiada en los reportes de avalúos,ayuda a eliminar la preparación de reportes que sean engañosos. Para evitar confusiones, elavaluador debe establecer claramente la fecha de la opinión de valor. En las opiniones de valorretrospectivas, el uso de un modalizador del término “valor de mercado” y los tiempos pasados delos verbos, aumenta la claridad (por ejemplo “... el valor de mercado retrospectivo fue...” en lugarde “... el valor de mercado es...”).

Los avalúos prospectivos tienen la finalidad de reflejar las expectativas y percepciones actualesde los participantes del mercado, junto con la información de hecho que esta disponible. Debenjuzgarse con base en los soportes de mercado que se utilizaron para hacer el pronóstico almomento en que fue hecho, no con base en items específicos del pronóstico en el momento enque se realizaron.

Cuando las opiniones de valor prospectivas son requeridas frente a las mejoras propuestas a lapropiedad inumeble, Standards Rule 1-4(h) que versa sobre el alcance, carácter, y tiempo

probable de terminación de las mejoras propuestas, y Standards Rule 1-4©(iv) que versa sobre labase para anticipar rentas y costos futuros, son relevantes. Es importante la evidencia de que lasmejoras propuestas pueden completarse en la fecha efectiva del avalúo. El fundamtneo para losingresos y costos proyectados al momento de terminación de las mejoras propuestas, y duranteRENT-UP o SELL-OUT , requiere la incorporación de suficiente investigación de mercado en elavalúo, así como la consideración de competencia existente y futura. Es apropiado estudiarproyectos comparables en busca de evidencia sobre los términos de construcción, costos de losdesarrollos, ingresos y costos, y absorción. Items como RENTAL CONCESSIONS; comisiones,TENANT FINISH ALLOWANCES, ADD-ON FACTORS, y EXPENSA PASS-THROUGHS, debenestudiarse para realizar expectativas de ingresos realistas. Los mismos asuntos son relevantes alavaluar propiedad mueble con modificaciones propuestas, tal y como se establece en StandardsRule 7-4© y (h).

Frente a desarrollos propuestos de propiedad inmueble, dos perspectivas de opiniones de valorpuede requerirse: desde el tiempo en que el desarrollo debe completarse, y desde el tiempo enque el desarrollo esta proyectado para alcanzar ocupación estable. Estos valores prospectivosforman una base para decisiones de inversión y garantía.

En un avalúo prospectivo, el avaluador analiza las tendencias de mercado para dar soporte a lospronósticos sobre ingresos y egresos, SELL-OUT OPINIONS, periodos de absorción, y tasas dedescuento en la fecha efectiva del avalúo. Las tendencias económicas tales como crecimiento dela población, empleo, y competencia futura también se analizan. El clima general de la economía,y las variaicones en los ciclos de negocios, deben considerarse y pesarse en el cumplimiento delproceso valorativo. Todas las conclusiones sobre el valor deben incluir referencias al marcotemporal en que se preparó el análisis para delinear claramente las condiciones de mercado y elpunto de referencia desde el cual el avaluador desarrollo la opinión de valor prospectiva. Esesencial incluir una condición limitante que cite las condiciones de mercado con base en lascuales la opinión de valor prospectiva se hizo, y que indique que el avaluador no puede serresponsabilizado por eventos imprevisibles que modifican las condiciones de mercado antes de lafecha efectiva del avalúo.

CONCLUSIONES: Los avalúos prospectivos tienen la finalidad de reflejar las expectativas y percepciones

actuales de los participantes del mercado, junto con la información de hecho que estadisponible. Deben juzgarse con base en los soportes de mercado que se utilizaron para hacerel pronóstico al momento en que fue hecho, no con base en items específicos del pronósticoen el momento en que se realizaron.

Es apropiado estudiar proyectos comparables en busca de evidencia sobre los términos deconstrucción, costos de los desarrollos, ingresos y costos, y absorción.

Items como RENTAL CONCESSIONS; comisiones, TENANT FINISH ALLOWANCES, ADD-ON FACTORS, y EXPENSA PASS-THROUGHS, deben estudiarse para realizar expectativasde ingresos realistas.

Todas las conclusiones sobre el valor deben incluir referencias al marco temporal en que sepreparó el análisis para delinear claramente las condiciones de mercado y el punto dereferencia desde el cual el avaluador desarrollo la opinión de valor prospectiva

Es esencial incluir una condición limitante que cite las condiciones de mercado con base en

las cuales la opinión de valor prospectiva se hizo, y que indique que el avaluador no puedeser responsabilizado por eventos imprevisibles que modifican las condiciones de mercadoantes de la fecha efectiva del avalúo.

Adoptado unánimemente Julio 8, 1991Revisado Septiembre 16, 1998Revisado Septiembre 15, 1999

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARDS PARA AVALUO NO. 5(SMT-5)MATERIA: Sección sobre Confidencialidad de la Regla sobre Ética

La sección de Confidencialidad se establece a continuación:

El avauador debe proteger la naturaleza confidencial de la relación avaluador-cliente.

El avaluador debe actuar de buena fe frente a los intereses del cliente al hacer uso deinformación confidencial, y en la comunicación de los resultados de la tarea.

El avaluador debe evitar hacer pública información o resultados de la tarea que hayan sidopreparados para un cliente, a aquellas personas que no sean: 1) el cliente y aquellaspersonas específicamente autorizadas por el cliente; 2) agentes estatales y terceraspersonas que estén autorizadas por un procedimientos legalmente establecido; 3) uncomité de revisión conformado por profesionales colegas debidamente autorizado. No esético que un miembro de un comité de revisión conformado por profesionales colegasdebidamente autorizados, haga pública información confidencial o información de hechoque haya sido presentada al comité.

COMENTARIO Cuando todos los elementos de la información confidencial sean removidosmediante redacción, o mediante el proceso de acumulación, la autorización del cliente no esrequerida para hacer pública la información restante.

EL ASUNTO:

La relación avaluador-cliente comienza cuando sea regida por un contrato escrito u oral quevincule al avaluador y al cliente. Cuáles son los aspectos confidenciales en la relación avaluador-cliente que deben protegerse bajo el USPAP?

EL PRONUNCIAMIENTO:

Para promover y preservar la confianza pública inherente a la práctica profesional del avalúo, elavaluador debe obervar los más altos estándares de ética profesional. La naturaleza confidencialde la relación del avaluador con el cliente fue reconocida por la profesión avaluadora antes deDiciembre 4, 1989, la fecha en que se enmendó la Regla sobre Etica del USPAP, tal y como seevidencia en los códigos de ética profesional de numerosas organizaciones profesionales deavaluadores.

La obligación del avaluador de proteger la naturaleza confidencial de la relación avaluador-clienteno es absoluta, y tampoco es entendida claramente.

Bajo el USPAP, el avaluador debe actuar de buena fe frente a los intereses del cliente al haceruso de los reportes de avalúo orales o escritos, al hacer públicos los elementos confidenciales delreporte de avalúo, o al hacer público información confidencial que haya sido dada al avaluador porel cliente para ser utilizada en conexión con el avalúo.

Obviamente, no hay violación de la sección sobre Confidencialidad cuando el avaluador hacepúblico los resultados de un avalúo o información confidencial obtenida de un cliente, al mismocliente o a personas específicamente autorizadas por el cliente.

Sin embargo, la relación avaluador-cliente que se establece en el USPAP no es comparable, porejemplo, con la relación abogado-cliente, porque no hay violación a la sección sobreConfidencialidad cuando el avaluador hace público, sin el permiso del cliente, los resultados de unavalúo o información confidencial obtenida del cliente, a autoridades estatales y terceras personasque estén autorizadas por un procedimientos legalmente establecido, o a profesionalesdebidamente autorizados y pertenecientes a comités de revisión. La publicidad en estos casosbeneficia a los intereses superiores del público y de la profesión avaluadora al evitar elocultamiento de información OR ADVOCACY THROUGH MISUSE OR ABUSE OF THECONFIDENTIALITY SECTION.

Los Resultados del Avalúo, tal y como se define en el USPAP, son:

Las opiniones del avaluador y las conclusiones realizadas, que seanespecíficas al avalúo.

COMENTARIO Los resultados del avalúo están contenidos en las siguientes acciones delavaluador:

- opiniones o conclusiones realizadas durante el avalúo, tal como elvalor;

- opiniones de idoneidad, relevancia o razonabilidad realizadasdurante la revisión de un avalúo; o

- opiniones, conclusiones o recomendaciones realizadas en unaconsulta.

Los resultados de una tarea son cuestiones confidenciales bajo el USPAP, y solamente puedenhacerse públicos a los tres grupos citados en la sección sobre Confidencialidad.

Bajo el USPAP, el avaluador solo debe hacer pública información confidencial que haya obtenidodel cliente, a las personas que estén incluidas en los mismos tres grupos citados. Enconsecuencia, el significado de “información confidencial” es crítica porque la informaciónobtenida del cliente que no sea confidencial puede ser hecha pública por el avaluador, sin elpermiso del cliente. La información confidencial, tal y como se define en USPAP, es:

Información recibida del cliente, que no esta disponible a través de otra fuentes, que elcliente identifica como confidencial al entregársela al avaluador.

COMENTARIO La información que esta a disposición del avaluador mediante otras fuentes no seconvierte en confidencial cuando es entregada al avaluador por el cliente.

La información de mercado es necesaria para la profesión avaluadora y para alcanzar la caludadde trabajo que el público tiene derecho a esperar de los profesionales. Sostener que todainformación obtenida del cliente es confidencial simplemente porque fue entregada al avaluadorpara ser utilizada en conexión con el avalúo, es una construcción extremadamente amplia yarbitraria que grava injustificadamente al avaluador sin que exista una compensación beneficiosapara el público. Cuando hay menos información disponible existe una tendencia a la disminuciónde la calidad de los servicios de avalúo.

Frente a la información suministrada por el cliente al avaluador, el cliente esta en la mejor posiciónpara decidir qué información debe considerarse confidencial, así como para dar una explicaciónpara llegar a esa determinación. USPAP reconoce que tal información debe tratase comoconfidencial solamente cuando el sliente específicamente instruye al avaluador que la informaciónes confidencial. La información entregada por el cliente a compradores o hipotecarios potencialessin una condición de Confidencialidad no se convierte en confidencial al entregársele alavaluador. Cualquier otra información obtenida por el avaluador de cualquier fuente no sereconoce como confidencial bajo el USPAP, a no ser que el avaluador tenga conocimiento de lanaturaleza confidencial de la información.

Cuando el reporte de avalúo este dirigido al cliente, cualquier información confidencial entregadapor el cliente en que se haya confiado para que realizar los análisis, opiniones o conclusiones delavaluador, pueden citarse específicamente en el reporte sin violar la sección sobreConfidencialidad.

CONCLUSIONES:

- promover y preservar la confianza pública es inherente a la prácticaprofesional del avalúo.

- Bajo el USPAP, el avaluador debe actuar de buena fe frente a losintereses del cliente.

- Los resultados de una tarea son cuestiones confidenciales bajo elUSPAP, y solamente pueden hacerse públicos a los tres gruposcitados en la sección sobre Confidencialidad.

- El cliente esta en la mejor posición para decidir qué informacióndebe considerarse confidencial, así como para dar una explicaciónpara llegar a esa determinación.

- La información entregada por el cliente a compradores ohipotecarios potenciales sin una condición de Confidencialidad nose convierte en confidencial al entregársele al avaluador.

Adoptado en Septiembre 10, 1991Revisado Septiembre 16, 1998Revisado Septiembre 15, 1999

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARDS PARA AVALUOS NO. 6 (SMT-6)MATERIA: Tiempo de exposición razonable en opiniones de valor de mercado de propiedadinmueble y de propiedad muebleEL ASUNTO:

Bajo el USPAP, los Comentarios a Standards Rule 1-2(c ) y 7-2 (c ) establecen:

Cuando el propósito de una tarea es realizar una opinión de valor de mercado, el avaludaor debetambién realizar una opinión sobre el tiempo de exposición razonable relacionado con la opiniónde valor.

Los comentarios a Standards Rule 2-2(a)(v), 2-2(b)(v), 8-2(a)(v) y 8-2(b)(v) establecen:

Establecer una definición de valor requiere: la misma definición, una referencia apropiada a lafuente de la definición, y todo comentario que sea necesario para indicar claramente al lectorcómo se aplica la definición.

Cómo se realiza una opinión razonable sobre el tiempo de exposición? Cuándo se presume queocurre: antes de la fecha efectiva del avalúo, o después de tal fecha?

EL PRONUNCIAMIENTO:

El tiempo de exposición razonable es uno de una serie de condiciones en la mayoría de lasdefiniciones de valor de mercado. El tiempo de exposición siempre se presume que es anterior ala fecha efectiva del avalúo.

El tiempo de exposición se define de la siguiente manera: la extensión estimada de tiempodurante la cual la propiedad que se avalúa se hubiese ofrecido en el mercado antes de que sepresentara la sunsumación hipotética de la venta a valor de mercado en la fecha efectiva delavalúo; una opinión retrospectiva fundada en un análisis de eventos pasados asumiendo unmercado abierto y competitivo.

El tiempo de exposición es diferente para los diferentes tipos de propiedad, y bajo las diferentescondiciones de mercado. Se destaca que el concepto general de exposición razonable cubre nosolamente tiempo adecuado, suficiente y razonable, pero también un esfuerzo adecuado,suficiente y razonable. Este pronunciamiento se concentra en el componente de tiempo.

El hecho de que el tiempo de exposición siempre se presume que ocurre antes de la fechaefectiva del avalúo es sustentado por hechos relacionados en el proceso de avalúo: condicionesde oferta y demanda al momento de la fecha efectiva del avalúo: el uso de información actualsobre costos; el análisis de información histórica sobre ventas (ventas después de exposición, y

después de la terminación de las negociaciones entre el comprador y vendedor); y el análisis deexpectativa futura de ingresos proyectados desde la fecha efectiva del avalúo.

Lógica y método para desarrollar opiniones razonables sobre tiempo de exposición

La opinión del periodo de tiempo razonable de expisición no tiene la intención de ser unpronóstico sobre una fecha de venta o un pronunciamiento ONELINE. En su lugar, es una parteintegral de los análisis que se realizan durante el avalúo. La opinión puede expresarse como unrango que puede basarse en uno o más de lo siguiente:

– información estadística sobre los días que dura en el mercado;– información reunida a través de la verificación de ventas; y– entrevistas a participantes del mercado.

La información relacionada que se haya recopilado a través de este proceso puede incluir laidentificación de compradores y vendedores típicos para el tipo de propiedad involucrada, y losniveles típicos de inversión de capital, y/o términos financieros.

El periodo de exposición razonable se expresa en función del precio, tiempo, y uso, no como unaopinión aislada basada solamente en el tiempo. Como ejemplo, un edificio de oficinas, una piezade arte importante, una gema fina, un avión, pudieron haber estado en el mercado durante dosaños a un precio de $2,000,000, precio este que los participantes del mercado informadosconsideran irrazonable. Luego, el vendedor disminuye el precio a $1,600,000 y comienza a recibirofertas, terminando la transacción en $1,400,000 sies meses después. Aunque el tiempo deexposición actual fue de 2.5 años, el tiempo de exposición razonable en un rango de precio de$1,400,000 a $1,600,000 sería de seis meses. La respuesta a la pregunta “cúal es el tiemo deexposición razonable?” siempre debería incorporar las respuestas a la pregunta “para qué tipo depropiedad, y a qué rango de precios?” en lugar de aparecer como un pronunciamiento aislado deun periodo de tiempo.

Discusión del tiempo de exposición en el reporte de avalúos

La discusión del tiempo de exposición razonable debería aparecer en una sección apropiada delreporte de avalúo que presenta la discusión y el análisis de las condiciones de mercado, tambiéndebería referenciarse en el pronunciamiento de la definición de valor y la conclusión de valor.

Aplicaciones a usos del avalúo por parte del cliente

Cuando un avalúo se realiza como consecuencia de una solicitud de hipoteca después de que unvendedor y comprador potenciales suscriben un contrato de compraventa, no existe conflictoentre la presunción en el proceso de avalúo de que el tiempo de exposición ocurre antes de lafecha efectiva del avalúo, y la función (uso del cliente) del avalúo.

Cuando un avalúo se realiza para la relocalización de empleados, evaluación de activos,FORECLOSURE, o con fines de administración de activos, la presunción en el proceso de avalúode que el tiempo de exposición ocurre antes de la fecha efectiva del avalúo puede entrar en

conflicto con la función del avalúo, tal como lo establece el cliente.

Los problemas comienzan cuando el cliente intenta hacer decisiones de negocios o cuentan conactivos, sin entender la diferencia entre tiempo razonable de exposición y tiempo de mercadeo(ver Opinión de Consejo A-7 sobre Opiniones de Tiempo de Mercadeo).

CONCLUSIONES:

– El tiempo de exposición razonable inherente al concepto de valor demercado siempre se presume que precede la fecha efectiva deavalúo.

– El tiempo de exposición es diferente para los diferentes tipos depropiedad, y bajo las diferentes condiciones de mercado.

– La respuesta a la pregunta “cúal es el tiemo de exposiciónrazonable?” siempre debería incorporar las respuestas a la pregunta“para qué tipo de propiedad, y a qué rango de precios?” en lugar deaparecer como un pronunciamiento aislado de un periodo detiempo.

Adoptado Septiembre 16, 1993Revisado Septiembre 16, 1998Revisado Septiembre 15, 1999

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARDS PARA AVALUO NO.7 (SMT-7)MATERIA: Excepciones permitidas de las Obligaciones Específicas en Avalúos de PropiedadInmueble y Propiedad Mueble

El ASUNTO:

Cuándo es apropiado invocar la Regla de Excepciones al realizar avalúos de propiedad mueble oinmueble, y cuáles son las obligaciones de reportaje cuando la Regla de Excepciones se invoca?

A través de la historia de la práctica avaluador, una percepción ha existido de que ciertos tipos detransacciones requieren algo menos, o algo diferente, que un Avalúo Completo. La frase “algomenos, o algo diferente de” en este contexto ha significado un Avalúo Limitado, y un reportecondensado. Para distinguir este tipo de tarea de un Avalúo Completo, diferentes nombres hansido creados para esta actividad, incluyendo LETTER OPINION OF VALUE y, más recientement,Evaluación de Garantías Inmuebles.

Cuando se hacen solicitudes legítimas de Avalúos Limitados por parte de un cliente enterado deltema, o por un grupo de clientes, para una transacción particular, las USPAP permiten que elavaluador preste tal servicio? Si es así, bajo qué condiciones?

EL PRONUNCIAMIENTO:

Referencias relevantes al USPAP

En la sección sobre Definiciones del USPAP, el Comentario a la definición de Práctica de Avalúoestablece:

El uso por parte del avaluador de otras nomenclaturas (por ejemplo análisis,consejo, evaluación, estudio, valoración no exime al avaluador de adherir a estos Stndards.

La Regla sobre Excepciones del USPAP establece:

... El avaluador puede acordar en realizar una tarea en que el alcance del trabajoes menor a, o diferente de, el trabajo que de otra forma sería requerido por las obligacionesespecíficas...

Esta regla permite a continuación ciertas excepciones de obligaciones específicas, siempre que(en resumen):

– el avaluador determine que el proceso de avalúo no es tan limitadoque el resultado de la tarea deje de ser confiable;

– el avaluador advierte al cliente de las limitaciones, e informa de laslimitaciones en el reporte;

– el cliente acepta que el servicio limitado sería apropiado dado el usopretendido.

Las siguientes definiciones de la sección sobre Definiciones del USPAP, también son relevantespara entender la respuesta a este asunto:

AVALÚO: (sustantivo) el acto o proceso de realizar una opinión de valor...

Avalúo Completo: el acto o proceso de realizar una opinión de valor, o unaopinión de valor realizada sin invocar la Regla sobre Excepciones

Avalúo Limitado: el acto o proceso de realizar una opinión de valor, o unaopinión de valor realizada invocando la Regla de Excepciones.

OBLIGACION VINCULANTE: todo o parte de una Standards Rule del USPAP que no puede serexceptuada.

REPORTE: cualquier comunicación escrita u oral de un avalúo, revisión, o servicio de co

ALCANCE DEL TRABAJO: la cantidad y tipo de información investigada, y el análisis realizadoen una tarea. Alcance de trabajo incluye, pero no se limita a, lo siguiente:

– la intensidad con que se inspecciona e identifica la propiedad;– el nivel de investigación sobre los factores físicos o económicos que

podrían afectar la propiedad;

– el nivel de investigación de información; y– el tipo y nivel de análisis que se realizó para llegar a las opiniones o

conclusiones.

OBLIGACIONES ESPECIFICAS: todo o parte de una Standards Rule del USPAP que puede serexceptuada...

Respuesta al asunto

La REGLA SOBRE EXCEPCIONES y STANDARDS 1 y 7 permite el desarrollo de dos tipos deavalúos (Avalúo Completo y Avalúo Limitado). Los avaluadores son entrenados y estáncalificados para identificar cuándo un Avalúo Limitado es apropiado. Al tiempo, los avaluadoresdeben adherir al USPAP al cumplir todo tipo de tarea.

En STANDARD ! (Avalúo de Propiedad Inmueble, Desarrollo), los requisitos de los cuales elavaluador puede exceptuarse están en Standards Rule 1-3 y 1-4. En STANDARD 7 (Avalúo dePropiedad Mueble, Desarrollo), la obligación de la cual el avaluador puede exceptuarse estáncontenidas en Standards Rule 7-3 y 7-4. Estos son requerimientos específicos que puede que nonecesiten ser aplicados a toda tarea para producir un avalúo confiable.

No se permiten excepciones de las obligaciones de Standards Rule 1-1, 1-2, o 1-5 (en avalúos depropiedad inumeble), o Standards Rules 7-1, 7-2, o 7-5 (en avalúos de propiedad mueble) porquelas excepciones a estas obligaciones vinculantes pondrían en peligro la credibilidad del avalúo.

La tabla anexada ilustra la relación de los pasos de acción establecidos en STANDARDS 1 y 7, yel contenido de los elementos estblecidos en STANDARDS 2 y 8, con los pasos en los procesosde avalúo de propiedad real y propiedad mueble.

Alcance del Trabajo

La REGLA SOBRE EXCEPCIONES establece: “La carga de la prueba esta sobre el avaluadorpara decidir antes de aceptar una tarea, y antes de invocar esta regla, que el alcance del trabajoutilizado resultará en opiniones o conclusiones que son confiables”.

Standards Rule 1-2(f) y 7-2(f) requieren que el avaluador identifique el alcance del trabajonecesario para completar la tarea. Cuando la Regla de Excepciones sea invocada, el alcance deltrabajo es reducido. Es importante que tanto el avaluador como el cliente entiendancompletamente cómo se verá afectada la confiabilidad en las opiniones y conclusionesresultantes. También es importante que el cliente acepte que el nivel de confiabilidad resultantees apropiado para el uso pretendido.

Obligaciones Específicas Aplicables vs. las Necesarias

El Comentario a la REGLA SOBRE EXCEPCIONES establece, en parte:

No todos las obligaciones específicas son aplicables a toda tarea. Cuando una obligación

específica no es aplicable a una tarea dada, la obligación específica es irrelevante, y porconsiguiente no es necesario hacer la excepción.

Un ejemplo de propiedad inmueble en que una obligación específica no sería aplicable es cuandola propiedad que se avalúo consiste de terrenos sin mejoras. Standards Rule 1-4(b), que obliga aun enfoque de costos, no es aplicable, y para esa tarea es completamente nula. Por eso, laexcpeción no es relevante, y el avalúo no se convierte en un Avalúo Limitado porque StandardsRule 1-4(b) no haya sido aplicada. De igual forma, en un avalúo de propiedad mueble, no analizarel enfoque de ingresos de conformidad con Standards Rule 7-4(c) no resultaría en un AvalúoLimitado si la propiedad respectiva no es una propiedad que podría crear ingresos, teniendo encuenta el tipo y el uso pretendido del reporte.

De las obligaciones específicas que son aplicables a una tarea dada, algunas pueden sernecesarias para llegar a opiniones o conclusiones confiables. Cuando una obligación específicasea necesaria para una tarea determinada, las excepciones no son permitidas.

Como ejemplo en un contexto de avalúo de propiedad inmueble, Standards Rule 1-4(a) dice quecuando un enfoque de comparación de ventas es aplicable a la tarea, el avaluador debe analizarinformación comparable para realizar la opinión de valor. Esta obligación puede exceptuarse. Sinembargo, si la propiedad que se avalúo es una residencia unifamiliar, y la comparación de ventases aplicable y necesario para los resultados del avalúo, la excepción no se permite. De igualforma, en un contexto de avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe considerar un enfoquede comparación de ventas de conformidad con Standards Rule 7-4(a) si la propiedad que seavalúa es del tipo que normalmente se intercambia como un todo en una plaza identificable, y talanálisis es consistente con el uso pretendido del reporte.

El Comentario a la REGLA SOBRE EXCEPCIONES continúa parcialmente:

Se permite que se exceptúan aquellas obligaciones específicas que sean aplicables a una tareadada, pero que no sean necesarias para llegar a opiniones o conclusiones confiables.

Como ejemplo, Standards Rule 1-4(b) dice que cuando un enfoque de costos sea aplicable a unatarea, el avaluador debe efectivamente desarrollar un enfoque de costos para hacer la valoración.En el caso del avalúo de residencias unifamiliares, un enfoque se costos puede ser aplicable. Sinembargo, si no es necesario para llegar a resultados confiables, sería permitida la excepción.Igualmente, de acuerdo con Standards Rule 7-4(b), un avaluador de propiedad mueble que valoraun item coleccionable como una pieza artística o un libro raro, no necesitaría considerar elenfoque de costo, toda vez que una réplica no resultaría en un item de igual valor o deseo.

El Comentario a la REGLA SOBRE EXCEPCIONES define “aplicable”:

Una obligación específica es aplicable cuando:

– se dirige a factores o condiciones que están presente en una tareadada, o

– se dirige a análisis que son práctica común en ese tipo de tarea.

Ejemplos de una obligación específica que sería aplicable incluye (pero no se limita a) lossiguientes:

– Standards Rule 1-4(a) es casi siempre aplicable cuando lapropiedad que se avalúo es una residencia unifamiliar, porque unenfoque de comparación de ventas es una práctica común paraeste tipo de propiedad.

– Standards Rule 1-4(b) probablemente se aplica cuando las mejorasa la propiedad están propuestas o acabadas de hacer.

– Standards Rule 1-4 (c ) es aplicable a la mayoría de los avalúos depropiedades que producen ingresos

– Standards Rule 1-4(d) es aplicable siempre que el interés que seavalúa es un arrendamiento o un LEASEHOLD ESTATE.

– Standards Rule 1-4(e) es aplicable siempre que la propiedad que seavalúo envuelve un agrupamiento de intereses o de componentesfísicos.

– Standards Rule 1-4(f) es aplicable siempre que haya mejoras quepuedan ser anticipadas sobre la propiedad o exteriores a ella, biensea pública o privadas, que podrían afectarla.

– Standards Rule 1-4(g) es aplicable siempre que el avalúo incluyapropiedad que no sea inmueble.

– Standards Rule 1-4(h) es aplicable cuando el avalúo envuelvemejoras propuestas.

– Standards Rule 7-4(a) es casi siempre aplicable cuando lapropiedad que se avalúo es un automobil clásico, un silla del sigloXVIII, un prendedor antiguo, o un equipo para trabajar metal, etc.;porque un enfoque de comparación de ventas es una prácticacomún para este tipo de propiedad.

– Standards Rule 7-4(b) es casi siempre aplicable cuando lapropiedad que se avalúa es nueva o de un diseño especial

– Standards Rule 7-4(c ) es aplicable cuando la propiedad que seavalúa produce ingresos.

– Standards Rule 7-4 (d) es aplicable cuando la propiedad que seavalúa esta arrendada.

– Standards Rule 7-4(e) es aplicable cuando la propiedad que seavalúa envuelve un agrupamiento, un juego completo, o una seriecompleta.

– Standards Rule 7-4 (f) es aplicable cuando la propiedad que seavalúa se daña y una restauración o midifcación afectaría laaceptación del mercado (tal como el remplazo de tres de la patasdañadas de un HIGH CHEST ON CHEST, o la personalización de lapropiedad al gusto del cliente).

– Standards Rule 7-4(g) es aplicable cuando la propiedad que seavalúa incluye propiedad que no sea mueble.

– Standards Rule 7-4(h) es aplicable cuando la propiedad avaluada

envuelve modificaciones propuestas.

El Comentario a la REGLA SOBRE EXCEPCIONES también define “no aplicable”:

Una obligación específica no es aplicable cuando.

– esta dirigida a factores o condiciones que no están presentes en latarea dada, o

– esta dirigida a análisis que no son práctica compun en esa tarea, o– cuando se dirige a análisis que no entregarían resultados

significativos en la tarea dada.

Un ejemplo de cuando una obligación específica es considerada no aplicable podría serStandards Rule 7-4(c ), el cual pide un enfoque de ingresos para la valoración, cuando lapropiedad que se avalúa es un collar de diamantes, un MEISSEN VASE del siglo XIX, un libroraro, o AUTOCLAVE. Para este tipo de propiedades, un enfoque de ingresos no es práctica coún,y generalmente no daría resultados significativos.

El Comentario a la REGLA SOBRE EXCEPCIONES también define “necesario”:

Una obligación específica se considera que es aplicble y necesaria cuando:

– se dirige a factores o condiciones que están presentes en una tareadada, o

– se dirige a análisis que son práctica común en tal tarea, y– la falta de consideración de esos factores, condiciones o análisis,

afectarían significativamente la credibilidad de los resultados.

Cuando una obligación específica es considerada “necesaria”, no es apropiado exceptuarla.Ejemplos de cuando son necesarios las obligaciones específicas incluyen (pero no se limitan a)los siguiente:

– Standards Rule 1-4(a) o 7-4(a) se vuelve una obligación necesariacuando el enfoque de comparación de ventas es el enfoque devaloración más significativo, y la falta de aplicación resultaría en unavalúo que no es confiable.

– Standards Rule 1-4(b) o 7-4(b) se convierte en una obligaciónnecesaria cuando el enfoque se costos es el enfoque de valoraciónmás significativo, y su falta de aplicación resultaría en un avalúo queno es confiable.

– Standards Rule 1-4(c ) o 7-4(c ) se vuelve una obligación necesariacuando el enfoque de costos es el enfoque de valoración mássignificativo, y su falta de aplicación resultaría en un avalúo que noes confiable.

– Standards Rule 1-4(d) 7-4(d) se convierte en una obligaciónnecesaria cuando no tomar en cuenta los términos y condiciones del

arrendamiento resultarían en una valoración que no es confiable.– Standards Rule 1-4(e) o 7-4(e) se convierte en un obligación

necesaria cuando la falta de un ensamblaje de varios terrenos, opartes componentes, resultaría en un avalúo que sobreestima osubestima el valor del todo, o no es confiable de otra forma.

– Standards Rule 1-4(f) o 7-4(f) se vuelve una obligación necesaria si,al no tenerse en cuenta las mejoras anticipadas que se hacen en lapropiedad o por fuera de ella, bien sea de naturaleza pública oprivada, resultaría en una valoración que no es confiable.

– Standards Rule 1-4(g) o 7-4(g) se convierte en una obligaciónnecesaria cuando, al no tenerse en cuenta items que no sonpropiedad inmueble, resultaría en una valoración que no esconfiable.

– Standards Rule 1-4(h) o 7-4(h) se vuelve una obligación necesariacuando, al no tenerse en cuenta las mejoras o modificacionespropuestas, resultaría en una valoración que no es confiable.

El Comentario a la REGLA SOBRE EXCEPCIONES también define qué significa “prácticacomún”:

La práctica comúnpara una tarea dada se mide por:

– las expectativas de los participantes en el marcado en los serviciosde avalúo, y

– las acciones que realizarían los colegas del avaluador en tareasiguales o similares.

“Las expectativas de los participantes en el mercado en los servicios de avalúo” significa aquellasentidades que son normalmente clientes de avaluadores, y quienes regularmente utilizan avalúos.“Colegas del avaluador” son otros avaluadores competentes y calificados que son expertos entareas similares que envuelven tipos similares de propiedad.

Standards Rule 1-4 y 7-4 se refieren a la mayoría de los pasos operacionales en el proceso deavalúo, incluyendo los tres enfoques tradicionales para valorar. La posibilidad de invocarexcepciones a esta standards rule da flexibilidad en el alcance del trabajo que se relaciona conesos pasos operacionales.

Niveles de Confiabilidad

Aunque las conclusiones del avalúo no son una garantía, el USPAP permite diferentes niveles deconfiabilidad en los avalúos de propiedad inmueble. El nivel más alto de confiabilidad es unAvalúo Completo que se realiza sin invocar la REGLA SOBRE EXCEPCIONES: Los AvalúosLimitados realizados invocando la REGLA SOBRE EXCEPCIONES tienen niveles variables deconfiabilidad.

Tanto los avaluadores como lso usuarios de servicios de avalúo deben darse cuenta que, a

medida que las excepciones aumentan, el nivel correspondiente de confiabilidad del AvalúoLiitado disminuye, y el usuario del servicio de avalúo acepta un nivel más alto de riesgo.

La confiabilidad de los resultados de un Avalúo Completo o un Avalúo Limitado, desarrollado bajoSTANDARD 1 o STANDARD 7, no es afectado por el tipo de reporte de avalúo preparados bajoSTANDARD 2 o STANDARD 8, respectivamente. El alcance del proceso de avalúo realizado bajoSTANDAR 1 o STANDARD 7 es la base para la confiabilidad de la conclusión de valor.

Aunque el nivel de confiabilidad puede variar, el nivel de credibilidad no. Los resultados de unavalúo deben tener credibilidad, teniendo en cuenta el propósito y el uso pretendido de la tarea.Las excepciones de obligaciones específicas no deben sugerir falta de cuidado o negligencia enel proceso de avalúo. La carga de la prueba grava al avaluador al decidir que el alcance detrabajo que se aplicó en el trabajo es adecuado y lleva a los resultados con credibilidad ysignificativos para los usuarios destinatarios.

Obligaciones al reportar

STANDARD 2 (Avalúo de Propiedad Inmueble, Reportar) y STANDARD 8 (Avalúo de PropiedadMueble, Reportar) contienen Standards sobre los reportes escritos que no pueden serexceptuados. Standards 2 y 8 exigen que se utilice uno de tres formatos para reportes escritos(SELF-CONTAINED APPRAISAL REPORT, Reporte de Avalúo Resumido, o Reporte de Avalúode Uso Restringido), así como el contenido para cada opción.

USPAP no dicta la forma, formato o estilo, de los reportes de avalúo, lo cual se establecen enfunción de la necesidad del usuario y de los proveedores de servicios de avalúo. USPAP tampocoexige que cada reporte de avalúo sea extenso y lleno de obervaciones.

Al reportar el resultado de un Avalúo Limitado el avaluador debe informar sobre las excepcionespermitidas de conformidad con Standards Rule 2-2(a), (b), o (c ), en un reporte escrito del avalúode propiedad inmueble, y Standards Rule 8-2(a), (b), o (c ), en un reporte escrito del avalúo depropiedad mueble; para que el cliente y los usuarios destinatarios del reporte puedan entender elnivel de confiabilidad del Avalúo Limitado. Específicamente, estas reglas requieren que el reportede un Avalúo Limitado debe contener una sección que identifique claramente el alcance delproceso de avalúo realizado, y las excepciones realizadas.

Clarificación de la Nomenclatura

Varias nomenclaturas han sido desarrolladas por clientes y grupos de clientes para ciertosavalúos. El desarrollo de este Pronunciamiento sobre Standards para Avalúos es una respuesta alas preguntas sobre varios tipos de avalúos, y es apropiado para aclarar el significado de esostérminos para referencia futura.

El término “Carta de Opinión de Valor” ha sido utilizado para describir una carta de una páginaque se envía a un cliente, en que se establece una opinión de valor, incluyendo la información dearchivo y la experiencia del avaluador que sirvió de base para la opinión. Este tipo de servicio no

se conforma al USPAP, y debe eliminarse de la práctica del avalúo. El USPAP reconoce que losresultados de un avalúo pueden presentarse en formato de carta, siempre que el contenido seconforme con una de las tres opciones de reporte bajo Standards Rule 2-2 o 8-2. El Reporte deAvalúo de Uso Restringido es un formato de reporte de contenido mínimo; reemplaza el conceptode Carta de Opinión deValor.

El término “Actualización de un Avalúo” es definido como una extensión de un Avalúo Limitado oCompleto original, y del reporte en que confió el cliente para tomar una decisión de negocios. LaActualización del Avalúo cambia la fecha efectiva de la opinión de valor.Ver Opinión AO-3 paraprofundizar en la discusión y descripción de este tipo de avalúos.

El término “Recertificación del Valor” ha sido utilizado equívocamente por algunos clientes enlugar del término Actualización de un Avalúo. La Recertificación del Valor se realiza paraconfirmar si las condiciones de un avalúo han sido cumplidas. Una Recertificación de Valor nocambia la fecha efectiva de la opinión de valor.

El término “Evaluación de Garantías Inmuebles” es utilizado por instituciones financieras. La formaen que el avaluador puede realizar una Evaluación de Garantías Inmuebles se describe en laOpinión de Consejo AO-13.

CONCLUSIONES:

– Los avaluadores son entrenados y cualificados para identificar cuándo un Avalúo Limitado esapropiado. Al tiempo, los avaluadores deben actuar conforme al USPAP, al realizar todo tipode avalúo.

– Siempre que el avaluador determine que la solicitud de algo menos, o algo diferente de unAvalúo Completo resultará en opiniones y conclusiones que son confiables, la REGLA SOBREEXCEPCIONES puede invocarse, y el avalúo puede aceptarse y realizarse.

– Para hacer la determinación inicial de que el Avalúo Limitado es apropiado, el avaluador debeconocer al menos el nivel de entendimiento que el cliente tiene del tipo de inmueble y lascondiciones de mercado involucrados, así como el uso pretendido del avalúo.

– No siempre es apropiado esperar una opinión de valor fundada en un solo punto cuando seautoriza y practica un Avalúo Limitado. La opinión de valor resultante puede expresarse comouna opinión de valor fundada en un solo punto, un rango de valor, o una relación de valor (porejemplo: no menos que, no más que) de una opinión de valor anterior o de un parámetroestablecido (por ejemplo: ASSESSED VALUE, valor de garantía).

– Standards Rule 2-2 y 8-2 establecen tres opciones para cualquier reporte escrito (SELF-CONTAINED APPRAISAL REPORTE, Reporte de Avalúo Resumido, o Reporte de Avalúo deUso Restringido) y contiene items para cada opción.

– Aunque ninguna conclusión de avalúo se garantiza, el USPAP admite la existencia dediferentes niveles de confiabilidad en los avalúos de propiedad mueble e inmueble. El nivelmás alto de confiabilidad lo otorga el Avalúo Completo que se realiza sin invocar la REGLASOBRE EXCEPCIONES.

– Los Avalúos Limitados realizados invocando la REGLA SOBRE EXCEPCIONES, tienenniveles de confiabilidad variables.

– Tanto los avaluadores como los usuarios de servicios de avalúos deben darse cuenta que, a

medida que aumentan las excepciones, el nivel correspondiente de confiabilidad del AvalúoLimitado disminuye, y el usuario de los servicios de avalúo acepta mayor nivel de riesgo.

– La confiabilidad de los resultados de un Avalúo Completo o de un Avalúp Limitado realizadobajo STANDARD 1 o 7, no se afecta por el tipo de reporte de avalúo preparado bajoSTANDARD 2 u 8, respectivamente. El alcance del proceso de avalúo realizado deconformidad con STANDARD 1 o 7 es la base para la confiabilidad de la conclusión de valor.

– Al reportar el resultado de un Avalúo Limitado, el avaluador debe informar sobre lasexcepciones permitidas de conformidad con Standards Rule 2-2(a), (b), o (c ), en un reporteescrito de avalúo de propiedad inmueble, y Standards Rule 8-2(a), (b), o (c ), o en un reporteescrito de avalúo de propiedad mueble; para que el cliente y los usuarios destinatarios delreporte puedan entender el nivel de confiabilidad del Avalúo Limitado.

Adoptado Marzo 22, 1994Revisado Septiembre 16, 1998Revisado Septiembre 15, 1999

Relación Entre el Proceso de Valoración de Propiedad Inmueble y Standards 1 y 2 deUSPAP

El Proceso de Valoración de Propiedad Inmueble Referencias a Uniform StandardsReglas para realizar el

AvalúoReglas para Reportar

Definir el Problema del Avalúo(1) Identificar el Uso Pretendido y los Usuarios delAvalúo(2) Definir Valores a Realizar(3) Establecer la Fecha de la Opinión de Valor(4) Idenficiar y Localizar la Propiedad Inmueble(5) Identificar los Derechos de Propiedad que seránAvaluados(6) Identificar las Condiciones Limitantes o lasLimitaciones

Regla Sobre EticaRegla sobre CompetenciaRegla sobre ExcepcionesDefinicionesStandards Rules 1-1, 1-2

Standards Rule 2-1Standards Rule 2-2: (a)(i),(ii), (iii), (iv), (v), (vi), (viii)(b)(i), (ii), (iii), (iv), (v), (vi),(viii)©(i), (ii), (iii), (iv), (v), (vi),(viii)

El Proceso de Valoración de Propiedad Inmueble Referencias a Uniform StandardsReglas para realizar el


Análisis Preliminar y Plan: Seleccionar y RecolectarInformaciónGeneral(Mercado)Análisis deMercadoComponentes deDemandaComponentes deOfertaTendenciasPronósticos

Propiedad Objetodel AvalúoAnálisis de laPropiedadMejoras in situTamañoCondiciones yantigüedadLocalizaciónLegal (Título,Uso)

PropiedadesComparablesAnálisisComparativoVentasArrendamientoCostosElementosComparativosUnidades deComparación

Standards Rule 1-3 Standards Rule 2-2:(a)(ix)(b)(ix)(c )(ix)

Desarrollo de la Opinión sobre Más Alto y Mejor UsoTierra como si Vacante y DisponiblePropiedad Mejorada (Propuesta o Existente)

Standards Rule 1-3 Standards Rule 2-2:(a)(x)(b)(x)(c )(x)

Desarrollar Indicadores de Tierra/Sitio/Valor (comodefinido)Comparación deVentas

Capitalización deIngresos

Subdivisión/Desarrollo

Standards Rule 1-4

Desarrollo de Indicadores de Valor de PropiedadMejoradaCosto Comparación de

VentasCapitalización deIngresos

Standards Rule 1-4

Standards Rule 2-2:(a)(ix) y (xi)(b)(ix) y (xi)(c )(ix) y (xi)

Reconciliar Indicadores de Valor; AlcanzarOpiniones de Valor Definidas

Standards Rule1-5

Reportar Opiniones de Valor Standard 2 Standards Rule 2-3

Relación Entre el Proceso de Valoración de Propiedad Mueble y USPAP Standards 7 y 8

El Proceso de Valoración de Propiedad Mueble Referencias a Uniform StandardsReglas para realizar el


Definir el Problema del Avalúo(1) Identificar el Uso Pretendido y los Usuarios delAvalúo(2) Definir Valores a Realizar(3) Establecer la Fecha de la Opinión de Valor(4) Idenficiar y Localizar la Propiedad mueble(5) Identificar los Derechos de Propiedad que seránAvaluados(6) Identificar las Condiciones Limitantes o lasLimitaciones

Regla Sobre EticaRegla sobre CompetenciaRegla sobre ExcepcionesDefinicionesStandards Rules 7-1, 7-2

Standards Rule 8-1Standards Rule 8-2: (a)(i),(ii), (iii), (iv), (viii)(b)(i), (ii), (iii), (iv), (v), (vi),(viii)©(i), (ii), (iii), (iv), (v), (vi),(viii)

Análisis Preliminar y Plan: Seleccionar y RecolectarInformaciónGeneral(Mercado)Análisis deMercadoMercadoRelevanteComponentes deDemandaComponentes deOfertaTendenciasPronóstico

Propiedad Objetodel AvalúoAnálisis de laPropiedadDescripciónOrigenCondiciones yantigüedadDimensionesCreador/Manufacturero

AnálisisCompetitivoAnálisisComparativoVentasArrendamientoCostosElementosComparativosUnidades deComparación

Standards Rule 7-3 Standards Rule 8-2:(a)(ix)(b)(ix)(c )(ix)

Analizar la Opinión sobre Más Alto y Mejor UsoIdentificar la Localización del Mercado Más Relevante

Standards Rule 7-3

Desarrollar el Enfoque Apropiado al ValorCosto, Ingreso, y/o Ventas Comparativas

Standards Rule 8-2:(a)(x)(b)(x)(c )(x)

Reconciliar Indicadores de Valor: AlcanzarOpiniones de Valor Definidas

Standards Rule 7-5

Reportar Opiniones de Valor Standard 8

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARD PARA AVALUO NO. 8 (SMT-8)MATERIA: Transmisión Electrónica de ReportesEL ASUNTO:

La Sección sobre Guarda de Archivos de la REGAL SOBRE ETICA, establece que los archivosescritos de los avalúos incluyen copias fieles de los reportes escritos. El término “archivosescritos” también incluye información guardada en medios electrónicos, magnéticos, u otros.

Standards 2, 3, 5, 6, 8, y 10, especifican los requisitos para los reportes. Qué es considerada unatransmisión electrónica aceptable de avalúo, revisión de avalúo, y reportes de consulta?

EL PRONUNCIAMIENTO

Referencias Relevantes al USPAP

Standards Rule 2-1(a), 5-1(a), 6-7(a), y 10-1(a) requieren que el reporte establezca en forma claray precisa, las opiniones y conclusiones del avaluador, de una forma que no invite a engaño.

Standards Rule 3-2(d) requiere que el avaluador establezca las opiniones, razones, yconclusiones requeridas en Standards Rule 3-1(d-g).

Standards Rule 2-2(a)(xii), (b)(xii), (c )(xii); 3-2(f); 5-2(j); 6-7(l); 8-2(a)(xii), (b)(xii), (c )(xii), y 10-2(a)(xi), (b)(xi) requieren que cada reporte escrito contenga una certificación firmada. Los contenidosespecíficos de la certificación están sugeridos en Standards Rules 2-3, 3-2(f), 5-3, 6-8, 8-3, y 10-3.

El Comentario a la sección de Guarda de Archivos de la REGLA SOBRE ETICA establece: “...Una fotocopia o una copia electrónica de todo el avalúo, revisión de avalúo, o reporte de consulta,que se haya enviado al cliente satisface el requisito sobre copia fiel”.

Estándares de Transmisión

La tecnología permite que el reporte sea transmitido al cliente por medios electrónicos, lo cualhace innecesario enviar una copia en papel del reporte. El reporte que que transmiteelectronicamente es un reporte escrito, y debe cumplir con los requisitos pertinentes del USPAP.

El envío de un reporte por modem u otro enlace entre computadores, constituye una transmisiónelectrónica que se sujeta a los requerimientos de este Statement. El envío de una copia en papelpor fascimil, con una marca escrita a mano como firma, no constituye una transmisión electrónicasegún el Statement que se discute.

Integridad del Reporte Transmitido

La transmisión del reporte hace pensar en la integridad de la información, no en la integridad delformato del reporte. Sin embargo, todo reporte transmitido debe cumplir con requisitos mínimos encuanto al contenido, de conformidad con el USPAP, lo cual incluye una certificación firmada.

Los avaluadores deben tomar medidas razonables para proteger la integridad de la informaciónde los reportes transmitidos. Los siguientes pasos se tomarán dependiendo del tipo de cliente ydel tipo de reporte que se transmitirá:

– Debe firmarse un acuerdo escrito con el cliente que establezcaclaramente las responsabilidades y las obligaciones del avaluador ydel clientes

– Debe usarse programas de computador que ofrezcan, por lo menos,

las siguientes medidas de seguridad:– identificar los errores de transmisión durante el

proceso de transmisión– Confirmar fecha, hora y cantidad de información

transmitida por el avaluador, y la fecha, hora ycantidad de información recibida por el cliente(puede ser diferente la fecha de transmisión); y

– proteger la integridad de la firma.

Certificación Firmada

Cualquier programa de computador que se utilice para transferir un reporte electrónicamente debeofrecer, por lo menos, una función de seguridad basada en firmas digitales, con el fin de que losavaluadores puedan firmar el reporte. Los avaluadores deben estar seguros que las firmas estánprotegidas y que solamente el avaluador tiene control sobre la firma. Este control puedemantenerse mediante códigos (números de identificación personal), hardware (tarjetas deseguridad), u otros medios. Al fijar electrónicamente una firma a un reporte se consigue el mismonivel de autenticidad y responsabilidad como si la firma se hubiese hecho con tinta sobre unacopia en papel del reporte.

El concepto de firma en una certificación firmada es definido en la sección de Definiciones delUSPAP de la siguiente manera:

FIRMA: evidencia personalizada que indica la autenticidad del trabajo realizado por el avaluador,y la aceptación de la responsabilidad por el contenido, el análisis, y las conclusiones del reporte.

COMENTARIO Una firma puede ser representada mediante una marca manuscrita, una imagendigital controlada por un número de identificación personal, u otro medio en que el avaluadortenga el control personal en la fijación de la firma.

Guarda de Archivos

La sección sobre Guarda de Archivos de la REGLA SOBRE ETICA, es aplicable a todos losreportes, y permite que el almacenaje se haga en medios electrónicos, magnéticos, u otros. Unacopia fiel, bein sea electrónica o en papel, debe ser guardada por el avaluador. Una copia enpapel de una transmisión hecha electrónicamente debe ser guardada por el avaluador.

Adoptado Julio 18, 1995Revisado Septiembre 16, 19982833002

PRONUNCIAMIENTO SOBRE STANDARD PARA AVALUOS NO. 9 (SMT-9)MATERIA: Identificación del Uso Pretendido por el Cliente al Desarrollar y Reportar lasOpiniones y Conclusiones del Avalúo, Revisión del Avalúo, o Tarea de ConsultoríaEL ASUNTO:

El avaluador debe identificar y considerar el uso pretendido por el cliente de las opiniones yconclusiones reportadas por el avaluador, para así definir en forma idónea el problema que seestudiar, y para entender sus responsabilidades en el desarrollo y reportaje del avalúo, revisión deavalúo, o tarea de consultoría.

El avaluador debe establecer el uso pretendido por el cliente de la opinión y conclusiones delavalúo, en el reporte de avalúo.

Qué tipo de información debe identificar y considerar el avaluador frente al uso pretendido por elcliente para el reporte del avalúo, la revisión, o la consulta, al aceptar y completar una tarea? Quéparte de esa información debe incluirse en el reporte?

EL PRONUNCIAMIENTO:

General

Aunque la identificación del uso pretendido por el cliente del reporte de avalúo, la revisión delavalúo, o la consulta, es también una preocupación de negocios, esta actividad es un pasoesencial que debe tomarse por el avaluador al realizar un avalúo, una revisión o una consultoríaprofesional.

Este Pronunciamiento se refiere a las obligaciones del avaluador en relación con el usopretendido del cliente, al realizar avalúos profesionales de conformidad con el USPAP.

STANDARDS 1,6,7 y 9 obligan al avaluador a identificar el propósito y el uso pretendido delavalúo al desarrollar las opiniones o conclusiones de la tarea.

STANDARDS 2, 6, 8, y 10 obligan al avaluador a establecer el propósito y el uso pretendido delreporte de avalúo. En el contexto de un reporte escrito de avalúo de propiedad inmueble,Standards Rule 2-2(a) establece: “El contenido de un SELF-CONTAINED APPRAISAL REPORTdebe ser consistente con el uso pretendido del avalúo, y, por lo menos...”. Standards Rule 2-2(b)establece “El contenido del Reporte Resumido del Avalúo debe ser consistente con el usopretendido del avalúo, y por lo menos...”, Standards Rule 2-2(c ) establece: “El contenido de unReporte de Avalúo de Uso Restringido debe ser consistente con el uso pretendido del avalúo, ypor lo menos...”. Lenguaje idéntico aparece en Standards Rule 8-2(a), 8-2(b) y 8-2(c). Iguallenguaje aparece en otros Standards del USPAP que versan sobre los reportes.

STANDARD 3 obliga al avaluador a certificar que, entre otras cosas, su remuneración no dependeen el uso del reporte de revisión. STANDARD 5 obliga al avaluador a certificar si su remuneracióndepende o no del uso del reporte de consultoría. El avaluador que realiza una revisión o una tareade consultoría debe tener presente el uso pretendido por el cliente para las opiniones yconclusiones reportadas por el avaluador, para así otorgar las certificaciones requeridas en formarazonable.

El uso pretendido para las conclusiones y opiniones del reporte de avalúo, revisión del avalúo, otarea de consultoría, es establecido por el cliente. El uso pretendido por el cliente puede incluir

requerimientos de uno o más usuarios destinatarios. El avaluador no puede identificarrazonablemente el uso pretendido por el cliente sin haber antes identificado al cliente, yestablecido un entendimiento claro de los requerimientos del cliente a través de la comunicacióncon el cliente o con el agente del cliente. El avaluador identifica el uso pretendido por el clientecomunicándose con el cliente antes de aceptar una tarea.

Aunque el avaluador que se vincula al USPAP debe identificar y considerar el uso pretendido porel client para las conclusiones y opiniones del reporte de avalúo, revisión del avalúo, o tarea deconsultoría, el avaluador no debe permitir que el uso pretendido por el cliente o los requerimientosde cualquier usuario del reporte, afecten la independencia del avaluador y su objetividad alrealizar el avalúo. El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente lo parcialicen frente alanálisis o frente al reporte.

Identificación del Cliente y de los Usuarios destinatarios del Avalúos

Para definir apropiadamente el problema que se estudia, y para entender sus responsabilidadesen la tarea, el avaluador debe identificar al cliente y, hasta donde sea práctico, a los otrosusuarios destinatarios, como parte del proceso de identificación del uso pretendido por el clientpara las conclusiones y opiniones del reporte de avalúo, revisión del avalúo, o tarea deconsultoría. Esto puede lograrse comunicándose con el cliente antes de aceptar la tarea.

El avaluador debe tener cuidado al identificar al cliente, para así asegurar un entendimiento claro,y para evitar violaciones a la sección sobre Confidencialidad de la REGLA SOBRE ETICA. Eneste contexto, el cliente puede ser identificado como una persona o una entidad, o como unagente de un usuario destinatario. En los casos extraños en que el cliente quiere mantenerse enel anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en un archivo de trabajo, peropuede omitir la identidad del cliente en el reporte del avalúo, revisión del avalúo, o consultoría.

El término “Cliente” es definido en la sección de DEFINICIONES del USPAP:

la parte, o las partes, que vinculan a un avaluador (contractual olaboralmente) en una tarea específica.

El término “Uso Pretendido” es definido como:

el uso (o los usos) de las conclusiones y opiniones del reporte de avalúo,revisión del avalúo, o tarea de consultoría, tal y como lo identifica elavaluador basado en la comunicación con el cliente al momento de la tarea.

El término “Usuario Destinatario” se define de la siguiente manera:

El cliente y cualquier otra parte identificada por nombre o tipo como usuario delreporte del avalúo, de la revisión del avalúo, o de la consultoría, por parte del avaluadorcon base en las comunicaciones con el cliente al momento de la tarea.

Las obligaciones del avaluador con el cliente son establecidas al considerar y aceptar una tarea.

Una vez la tarea ha sido aceptada, el avaluador se obliga a completar la tarea en la formapactada, y de conformidad con el USPAP. Sin embargo, si el avaluador se da cuenta de uncambio en el uso del reporte pretendido por el cliente, el avaluador debe considerar si el alcancedel proceso y tipo de reporte del avalúo, de la revisión de avalúo, o de la consultoría que se pactóinicialmente, son todavía apropiados y, si no lo son, el avaluador debe comunicarse con el clientepara establecer un acuerdo con base en el cual seguir adelante.

Si el avaluador es contactado sobre una tarea o un reporte por una parte que no sea el cliente,antes de responder el avaluador debe revisar sus obligaciones con ese cliente. El avaluadorpuede necesitar revisar la sección sobre Confidencialidad de la REGLA SOBRE ETICA y elPronunciamiento sobre Standards para Avalúos No. 5 (SMT-5) para las obligaciones, y la Opiniónde Consejo AO-10 como guía.

Las obligaciones del avaluador frente a otros usuarios destinatarios pueden imponerrequerimientos adicionales en el desarrollo y reportaje de la tarea. Es esencial que el avaluadorestablezca con el cliente un entendimiento clara y mutuo de las necesidades de todos losusuarios destinatarios, antes de aceptar la tarea. La obligación del avaluador para con usuariosdestinatarios diferentes al cliente, se limita a referir sus requerimientos tal y como fueronidentificados por el cliente al momento en que se aceptó la tarea.

Ni el cliente ni el avaluador, están obligados a identificar al usuario destinatario con su nombre. Sila identificación con el nombre no es apropiado, o no es práctico, el cliente del avaluador y elavaluador pueden identificar el usuario destinatario por el tipo.

Una parte que recibe una copia del reporte del cliente no se convierte, como consecuencia de eseacto, en una parte en la relación avaluador-cliente.

Las partes que reciben una copia del avalúo, de la revisión de avalúo, o de consultoría, comoconsecuencia del cumplimiento con los requisitos sobre publicidad que sean aplicables al clientedel avaluador, no se convierte en usuario destinatario del reporte, a menos que el clienteespecíficamente lo identifique como tal al momento del avalúo.

Publicidad del Cliente y de los Usuarios Destinatarios en un Reporte de Avalúo, Revisiónde Avalúo, o de Consultoría

El avaluador debe hacer pública la identidad del cliente, salvo cuando el cliente ha expresamentepedido que no lo haga como parte del acuerdo con el cliente. También debe hacer pública laidentidad de los demás usuarios destinatarios del reporte de avalúo, revisión de avalúo, o deconsultoría, siempre que sea práctico. El propósito de esta obligaciónes (1) asegurar que elcliente y cualquier otro usuario destinatario puedan reconocer su relación con la tarea y con elreporte, y (2) asegurar que los usuarios no destinatarios no sean engañados, notificándoles deantemano que no son clientes ni usuarios destinatarios. Por ejemplo, un pronunciamiento como elsiguiente puede ser apropiado:

Este reporte esta destinado al uso exclusivo de (identificar el cliente) e (identificarcualquier otro usuario destinatario por nombre o tipo). El uso de este reporte por otras personas

no es la intención del avaluador.

Si la identidad del cliente es omitida del reporte de avalúo, el avaluador debe (19 identificar alcliente, y debe identificar cualquier usuario destinatario en el archivo de trabajo, y (2) dar noticiaen el reporte de avalúo que (i) la identidad del cliente ha sido omitida siguiendo la voluntad delcliente y (ii) el reporte esta destinado al uso exclusivo del cliente y los demás usuariosidentificados por el cliente al momento en que se aceptó la tarea.

Identificación del Uso Pretendido por el Client en una Tarea de Avalúo, Revisión del Avalúo,o de Consultoría

La identificación del uso pretendido por el cliente es uno de los pasos esenciales para definir elproblema del avalúo, de la revisión del avalúo, o de la consultoría. La identificación del usopretendido por el cliente ayuda al avaluador y al cliente para tomar dos decisiones sobre la tarea:

• el alcance apropiado del proceso de avalúo, de consulta, o de revisión, quedebe emplearse, y

• el nivel de detalle que debe ofrecerse en el reporte del avalúo, de la revisión deavalúo, o de la consultoría.

El avaluador necesita tener cuidado, al máximo nivel que resulta práctico, de las intenciones delcliente para así asegurar en forma razonable que los procesos de desarrollo y reporte del avalúo,de la revisión, o de la consulta, se refieran a las necesidades establecidas por el cliente. Cuandoel cliente pretenda que el reporte sea utilizado por otros, las necesidades de esos usuariosadicionales pueden afectar el alcance del proceso de avalúo, de revisión, o de consultoría, asícomo el contenido del reporte.

Publicidad del Uso Pretendido por el Cliente en el Reporte

El avaluador puede evitar engañar a las partes que están en posesión de un reporte de avalúo, derevisión de avalúo, o de consultoría, mediante la identificación clara en el reporte del usopretendido por el cliente, que indique que los demás usos no son pretendidos. Por ejemplo, unpronunciamiento parecido al siguiente puede ser apropiado:

Se tiene la intención de que este reporte sea utilizado solamente para (describir el uso).Este reporte no esta destinado a otro uso.

La descripción del uso que se ofreció en el pronunciamiento debe especificarse en la tarea.

CONCLUSIONES:– El avaluador debe identificar al cliente y, hasta donde sea práctico,

a los otros usuarios destinatarios, como parte del proceso deidentificación del uso pretendido por el client para las conclusiones yopiniones del reporte de avalúo, revisión del avalúo, o tarea deconsultoría. Esto puede lograrse comunicándose con el clienteantes de aceptar la tarea.

– El avaluador debe tener cuidado al identificar al cliente, para asíasegurar un entendimiento claro, y para evitar violaciones a lasección sobre Confidencialidad de la REGLA SOBRE ETICA.

– Las obligaciones del avaluador para con el cliente son establecidasen el curso de considerar y aceptar la tarea

– La obligación del avaluador para con usuarios destinatariosdiferentes al cliente, se limita a referir sus requerimientos tal y comofueron identificados por el cliente al momento en que se aceptó latarea.

– La identificación del uso pretendido por el cliente es uno de lospasos esenciales para definir el problema del avalúo, de la revisióndel avalúo, o de la consultoría.

– El avaluador identifica el uso pretendido por el clientecomunicándose con el cliente antes de aceptar una tarea.

– El avaluador puede evitar engañar a las partes que están enposesión de un reporte de avalúo, de revisión de avalúo, o deconsultoría, mediante la identificación clara en el reporte del usopretendido por el cliente, que indique que los demás usos no sonpretendidos.

– El avaluador debe hacer pública la identidad del cliente, salvocuando el cliente ha expresamente pedido que no lo haga comoparte del acuerdo con el cliente. También debe hacer pública laidentidad de los demás usuarios destinatarios. Lo anterior con elpropósito de: (1) asegurar que el cliente y cualquier otro usuariodestinatario puedan reconocer su relación con la tarea y con elreporte, y (2) asegurar que los usuarios no destinatarios no seanengañados, notificándoles de antemano que no son clientes niusuarios destinatarios.

– Si la identidad del cliente es omitida del reporte de avalúo, elavaluador debe (1) identificar al cliente, y debe identificar cualquierusuario destinatario en el archivo de trabajo, y (2) dar noticia en elreporte de avalúo que (i) la identidad del cliente ha sido omitidasiguiendo la voluntad del cliente y (ii) el reporte esta destinado aluso exclusivo del cliente y los demás usuarios identificados por elcliente al momento en que se aceptó la tarea.

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