MODEL ANALISIS INVESTASI PENGEMBANG PERUMAHAN

Sentosa Limanto

Dosen Jurusan Teknik Sipil, Universitas Kristen Petra, Jl.Siwalankerto I/121 Surabaya, leonard@peter.petra.ac.id

ABSTRAK

Perencanaan pada kondisi yang tidak pasti, tujuan utama adalah dalam menyeleksi strategi yang dapat memberikan keuntungan terbaik bagi organisasi dibawah bermacam kondisi yang bakal terjadi. Pengambil keputusan memerlukan informasi yang tepat dalam menetapkan keputusannya,maka beberapa aspek dari problem yang terjadi haris jelas dan diteliti sehingga keputusannya dapat diambil dengan baik.Analisis deterministik pada penelitian beragam scenario meliputi saat analisis proyek dan perencanaan, hal ini dibutuhkan pada masa konseptual, masa rencana dan pendetilan pada tahapan proyek, dalam beberapa scenario yang berbeda, yang dapat mencerminkan perkembangan kondisi organisasi pada masa dating sesuai yang dengan tujuannya. Pemakaian metode analisis Internal Rate of Return (IRR) atau dikenal juga dengan sebutan metode Discounted Cash Flow(DCF) bisa dipakai dalam problem mengambil keputusan pada kondisi tidak pasti.

Kata kunci : Internal Rate of Return (IRR), Discounted Cash Flow (DCF)

ABSTRACT In planning for uncertainty, the main objective is to select the strategy that will perform best and to the organization’s greatest advantage under the variety of conditions that may be encountered. To perform this selection as informed decision maker, a number of aspects of the problem must be clarified and investigated to allow proper decision makingDetermistic Analysis under Multiple Scenerios approach involves performing the project analysis and project planning that is required during the conceptual stages and later, during the planning and detailed design stages of the project, under several design scenerios that represent the ranges of future conditions as the reasonably may be expected. The analysis is performed using the Internal Rate of Return (IRR) method.It commonly is called Discounted Cash Flow method (DCF).

Keyword : Internal Rate of Return (IRR),Discounted Cash Flow method (DCF).

1. PENDAHULUAN

Investasi pada usaha pengembang perumahan memiliki banyak aspek dan satu dengan lainnya saling berhubungan , antara lain aspek : teknis dan nonteknis, ekonomi, sumber dana, peraturan-peraturan /perijinan, penjualan,dan masalah tanah itu sendiri. Perumahan adalah gedung yang dibangun oleh manusia di atas tanah yang sifatnya tidak dapat berpindah namun memiliki nilai ekonomi yang dapat dikuasai (Atkinson,Gjrant H.,pereye W., 1974). Karekteristik investasi pembangunan perumahan memiliki dua kategori yaitu kategori ekonomi dan kategori fisik (Fillmore,1991).Karakteristik ekonomi adalah faktor yang mempengaruhi nilai investasi dan berkaitan juga dengan konsep nilai waktu dari uang (time value of money). Dalam jangka panjang harga tanah pada lahan tersebut akan semakin meningkat nilainya. Dimana pengolahan tanah pada suatu lahan adalah usaha pengembangan / pematangan di atas tanah tersebut terkait dengan kesiapan dari sumber daya yaitu pendanaan (modal pemilik dan kredit dari bank) dan tenaga kerja. Karekteristik fisik berupa tanah bersifat unique artinya bersifat tetap dimana posisi tanah satu dengan lainnya tidak bisa dipindahkan.Pengembangan / pematangan di atas tanah dapat berupa: (1) Usaha peningkatan atas pemanfaatan tanah dengan mengubah tanah pada lahan tersebut dari bentuk semula menjadi bentuk tanah yang sudah siap dibangun rumah diatasnya, (2) Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk mendirikan struktur rumah di atas tanah pada lahan yang sudah siap (bisa dibangun rumah) termasuk pekerjaan infrastrukturnya. Hal ini dapat diartikan usaha pembangunan perumahan (real estate) merupakan suatu proyek yang memerlukan biaya awal besar (arus kas keluar) dan waktu yang lama, sedangkan penghasilan baru diperoleh pada tahap penjualan (arus kas masuk) yang terjadi pada periode yang akan datang. Hal-hal tersebut diatas mempengaruhi kajian investasi pembangunan perumahan dan mengingat durasi pelaksanaan yang lama yang memungkinkan timbul masalah yang tidak dapat diduga yang bersifat tidak pasti. Oleh karena itu diperlukan perhitungan yang dapat meramal terhadap biaya dan manfaat pada konsep aliran dana, yang timbul akibat kondisi ketidak pastian. Analisa investasi ini pada kondisi ketidak pastian yang dimaksud terutama ditinjau pada aspek ekonomi yang timbul pada masa yang akan datang. Model analisis yang dipakai adalah model mekanisme teknis aliran dana diskonto (discounted cash flow). Hasil analisis ini dapat dipakai untuk mendapatkan keputusan yang layak dalam berinvestasi dengan mengurangi “resiko yang kurang baik” pada masa yang akan datang, baik untuk debitor maupun bagi kreditor

2. METODE Discounted Cash Flow Internal Rate of Return.

Mekanisme teknis memakai metode discounted cash flow internal rate of return diartikan sebagai aliran dana diskonto (arus kas masuk dan kas keluar) dimana aliran dana ini merupakan penjumlahan antara arus kas keluar dan kas masuk yang berkaitan dengan nilai waktu dari uang. Dan pada discount rate (i’) yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang (present worth) dari pendapatan/manfaat yang diharapkan akan diterima ( arus kas masuk) sama dengan jumlah nilai sekarang (present worth) dari pengeluaran /biaya (arus kas keluar) dan hasil penjumlahan disebut net present worth (N.P.W). “The internal rate of return” (I.R.R) adalah tingkat suku bunga pengembalian atau dicount rate (i’) yang dapat membuat besarnya the net present worth (NPW) pada mekanisme aliran dana diskonto sama dengan nol (0). Dalam perhitungan metode discounted cash flow diasumsikan bahwa setiap benefit netto tahunan secara otomatis ditanam kembali dalam tahun berikutnya dan memakai discount rate yang sama dengan aliran dana tahunan sebelumnya. Besarnya IRR dicari dengan cara coba-coba (trial and error). Awalnya dipakai discount rate (i) yang berlaku pada tingkat suku bunga bank pada saat itu. Jika pada perhitungan ini

memberikan NPW yang positip , maka dicoba lagi discount rate yang lebih tinggi dan seterusnya sampai diperoleh NPW negatip, kemudian dilakukan interpolasi antara discount rate sebelumnya dengan yang terakhir tersebut, sehingga didapat discount rate (i’) yang menghasilkan NPW sama dengan nol, dan discount rate (i’) ini disebut i1 = IRR. Untuk penilaian investasi apabila diperoleh I.R.R lebih besar dari discount rate (i) yang ditentukan sebelumnya (tingkat bunga bank pada saat itu) atau besaran N.P.W adalah positip, maka usulan investasi itu layak untuk diterima dan dilaksanakan.

Tabel 1.

To find given Factor by which to multiply “given”

Factor name Factor functional

symbolFor single cash

flow:

P(Present Worth)

F

Discount Factor(DF)

Single payment present worth (P/F,i%,N)

Sourch: Engineering Economic, 7th edition.

(P/F, i1 %, k) ─ (P/F, i1 %, k) = 0 ………..(1)

Dimana:

R k = net receipt or savings for the kth yearFk = future sum of money (called the future) P = present sum of money (the present) i = effective interest rate per interest period k = index for each compounding periode (0≤k≤N) N = number of compounding periods i1 = IRR.

3. HASIL DAN PEMBAHASAN

Tabel.2 Aliran Dana Investasi Pengembang Perumahan

no

Keterangan Volume Satuan

Harga satuan

Total (kontrol) (xRp.1.000.000)

Tahun I

1 2 3 4 5 6

2 Arus kas keluar3 Akuisisi tanah 1,000,000 m2 16,000 16,000.000

4 Biaya pra operasi 1,000,000 m2 6,100 6,100.000 2,600.000

5Biaya infrastruktur + mekanikal +

elektrikal500,000 m2 L S 29,214.100

6 Pengadaan alat berat 306.0007 Perlengkapan kantor - - L S 29.9008 Bunga bank pra pembangunan 3,900.0009 Lain-lain 450.000 225.00010 Jumlah investasi 56,000.000 2,825.000

Komulatip jumlah investsi 56,000.000 2,825.000

11 Biaya pembangunan rumah (fisik) 500 unit - 48,877.930

12Pajak bumi bangunan + ijin + notaris +

sertifikat500 unit - 2,264.417

13 Kewajiban kredit bank

* Bunga selama pembangunan - - - 19,110.000

* Angsuran pokok hutang - - - 36,000.000

14 Total arus kas keluar 162,252.347 2,825.000

Komulatif jumlah investsi 162,252.347 2,825.000

15 Arus kas masuk

16 Sumber dana: Kredit bank - - - 36,000.000

17 Modal pemilik - - - 20,000.000 2,363.505

18 Penerimaan penjualan rumah 193,664.377

 Komulatip jumlah penerimaan dari penjualan

      193,664.377

19 Biaya (gaji,pemasaran,dll) 6.3 %   12,225.096

20Total arus kas masuk setelah dikurangi biaya

      237,439.283 2,363.505

 Komulatif total arus kas masuk setelah dikurangi biaya

      237,439.283 2,363.505

21 Aliran dana tahunan       75,186.936 (461.495)

  Komulatip aliran dana dana tahunan       75,186.936 (461.495)

22 Present worth, i = 25%         (369.196)

23 NPW (harganya positip)         9,884.329

24 Present worth, i = 50%         (307.663)

25 NPW (harganya positip)         54.360

4. KESIMPULAN5. DAFTAR PUSTAKA

1. Atkinson; Grant,H.;Pereye, W. 1974.In: Modern Real Estate Practice. Dow Jones – IrwinInc.

2. Barens, Gayle; Haney, Richard L. Haney Jr.: Mike E. Miles; 1996. In:Real Estate Development: Principles and Process, Washington D.C

3. DeGarmo, E.Paul; Sullivan, William, G.;Canada, John R. 1984. In: Engineering Economic, Macmillan Publishing company, New York.

4. Fillmore, Galaty;1991. In: Modern Real Estate, Chicago: Real Estate Education Company.

STUDI TENTANG PROJECT CLOSEOUT PADA PROYEK GEDUNG T (GEDUNG KULIAH & POLIKLINIK) UNIVERSITAS KRISTEN PETRA

Herry P. Chandra, Sentosa LimantoDosen Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil – Universitas Kristen Petra

Arianti Susanto, FinceAlumni Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil – Universitas Kristen

Petra

Abstrak

Project closeout merupakan salah satu tahapan penting yang akan dilalui oleh pemilik bangunan dan kontraktor. Kegiatan proyek belum tentu berhenti dengan terselesainya pekerjaan fisik proyek yang bersangkutan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui evaluasi project closeout yang perlu dilakukan oleh pemilik bangunan terhadap kontraktor yang meliputi evaluasi fisik, dan evaluasi administrasi keuangan.Penelitian ini dilakukan dengan studi literatur dan studi kasus pada proyek gedung T(gedung kuliah dan poliklinik) Universitas Kristen Petra. Analisis data yang digunakan ada

lah Analisis Deskriptif dan Analisis Pareto. Hasil analisa evaluasi fisik untuk status dapat diterima dengan baik, yang didapat dari kontraktor PT.Wijaya Karya untuk pekerjaan ‘ruangan’, yaitu sebesar 60 %. Hasil analisa evaluasi administrasi dan keuangan didapat perkembangan progres terbesar yaitu 46,72% (PT.Pradiptaya) dan perkembangan progress terkecil sebesar 1,33% (PT.Wijaya Karya).

Kata kunci: Project closeout, evaluasi.

Abstract

Project closeout is one of the important phases that will be applicable by owner and contractor. Project activitiesdo not necessarily stop after the end of physical work of the project. This research is used to identify the evaluation of the project closeout which include’ physical evaluation’ and ‘administrative and financial evaluation’. This research based on the literature and case study at T building project (campus and polyclinic) Petra Christian University, The data is analyzed by Description Analysis and Pareto Analysis. The result of physical evaluation analysis for ‘can be well accepted’ status that taken from PT.Wijaya Karya contractor, the highest percentage of work is on‘the indoor work’ , which amount to 60%. The highest progress comes from administrative and financial evaluation analysis, which amount to 46,72% (PT.Pradiptaya) and the smallest growth progress is 1.33% (PT.Wijaya Karya).

Key world: Project closeout, evaluation.