MD 1 - RAHASIA “IQ KEUANGAN PROPERTI” MEMILIH DNA LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG OPTIMAL (Pak...
-
Upload
tondicky-panjaitan -
Category
Documents
-
view
215 -
download
7
Transcript of MD 1 - RAHASIA “IQ KEUANGAN PROPERTI” MEMILIH DNA LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG OPTIMAL (Pak...
Oleh :Ir. Anton Sitorus
RAHASIA “IQ KEUANGAN PROPERTI” MEMILIH JENIS DNA LOKASI INVESTASI
PROPERTI YANG OPTIMAL
MODUL 1
(1 Sesi)
MENGAPA HARUS LOKASI,
LOKASI DAN LOKASI ?
Semua investor properti memahami tiga aturan paling penting dalam investasi properti yaitu: Lokasi, Lokasi, dan Lokasi.
1
Mengapa banyak orang yang ingin menjadi kaya melalui investasi properti? Karena nilai properti mereka bertambah terus menerus tanpa mereka harus bekerja.
2
Artinya, tanpa harus bekerja mereka dapat menikmati pertumbuhan nilai properti mereka yang bertambah dari waktu ke waktu sepanjang hidup mereka.
3
Pada kenyataannya di Indonesia, nilai dari hampir 80% dari keseluruhan lokasi properti selalu meningkat dari waktu ke waktu.
4
Salah satu bagian paling penting dalam pemilihan lokasi investasi properti, adalah mengukur keuntungan yang diharapkan dari pertumbuhan nilai properti itu.
5
Sejumlah lokasi mempunyai tingkat sensitifitas tertentu atas perkembangan tren naiknya siklus pasar properti.
6
Kenaikan nilai properti yang signifikan seringkali ditemukan pada lokasi properti tertentu yang sedang berkembang pesat.
7
Sebaliknya, adapula lokasi-lokasi tertentu yang nilainya tidak mengalami kenaikan berarti.
8
Faktor yang menentukan tingkat kenaikan nilai suatu lokasi adalah ”DNA basis ekonomi lokasi” yang melekat permanen dalam lokasi itu.
9
Tinggi rendahnya kenaikan nilai atau tren capital gain sangat tergantung dari DNA basis ekonomi lokasi properti itu.
10
Semakin berkembang DNA basis ekonomi di suatu lokasi tertentu, maka semakin tinggi tren Capital Gain –nya.
11
Ada lokasi didalam suatu kawasan properti yang capital gain -nya rata-rata hanya 1%, 3%, 5%, 7% dan 9% /th.
12
Tetapi ada juga lokasi dalam kawasan properti yang capital gain-nya rata-rata mencapai 10%, 12%, 14%, 16% bahkan 20% /th.
13
Banyak investor properti yang beranggapan bahwa lokasi yang termahal adalah lokasi yang terbaik. Atau sebaliknya lokasi yang termurah adalah lokasi yang terburuk.
14
Lokasi yang termahal memang biasanya menjadi pilihan dari investor segmen pasar kelas atas.
15
Tetapi pada kenyataannya di lapangan, lokasi yang termahal tidak selalu menjadi investasi properti yang optimal
16
Sebaliknya, lokasi yang termurah bukan selalu merupakan lokasi investasi yang tidak optimal.
17
Anda perlu mempelajari suatu lokasi investasi properti yang tidak hanya diminati, tetapi yang lebih penting tren Capital Gain-nya minimal 10% /th untuk 5 tahun yang akan datang ?
18
APA ISTILAH-ISTILAH
POPULER TENTANG LOKASI
PROPERTI ?
1. Lokasi strategisLokasi dengan aksesibilitas yang tinggiLokasi dengan utilitas kota yang lengkapLokasi dengan pengembangannyaLokasi yang siklusnya berkembang atau stabil
Lokasi strategis umumnya cocok untuk Investasi :
Ruko,Rukan, Kios, Apartemen
dan Ruang Kantor
2. Lokasi TerkenalLokasi dengan aksesibilitas yang sedangLokasi yang terkenal karena sesuatu yang khasLokasi dengan utilitas kota yang lengkapLokasi yang siklusnya stabil
Lokasi Terkenal umumnya cocok untuk Investasi:
Ruko, Rukan, Kios, Apartemen
dan Ruang Kantor
3. Lokasi Lingkungan
Lokasi dengan aksesibilitas sedang
Lokasi dengan utilitas lengkapLokasi dengan udara yang lebih bersih
Lokasi stabil
Lokasi Lingkungan
umumnya cocok untuk Investasi :
Townhouse, Perumahan dan
Villa
4. Lokasi Primer
Lokasi primer adalah istilah untuk suatu ”kawasan utama” yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti tertinggi.
Kualitas ”kawasan utama” umumnya dicerminkan oleh :
kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas
perkotaan, keteraturan tata ruang dan
perawatan bangunan dengan kualitas yang
terbaik
Contoh Lokasi Primer untuk Perkantoran dan Mal : Segitiga Emas JakartaContoh Lokasi Primer untuk Perumahan elit : Pondok Indah, Permata Hijau, Senayan, Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk dll
5. Lokasi Sekunder
Lokasi sekunder adalah istilah untuk suatu ”kawasan sekunder” yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti kelas dua.
Kualitas ”kawasan sekunder” dicerminkan
oleh kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas perkotaan, keteraturan tata ruang
dan perawatan bangunan yang cukup baik tetapi kualitas dan
nilainya dibawah kawasan primer.
Contoh Lokasi Sekunder untuk Perkantoran : TB. Simatupang, Bintaro dan MentengContoh Lokasi Sekunder perumahan menengah : Bintaro, Depok, Cibubur, BSD dll
6. Sunrise Area atau Kawasan Yang BerkembangSunrise Area adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang ”tumbuh dan sedang berkembang”.
Properti-properti di kawasan ini disebut
sebagai Sunrise Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital
Gain dengan tingkat rata-rata 10-15%/th, pada 5 th yang akan
datang.
7. Sunset Area atau Kawasan Yang Menurun“Sunset Area” adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang ”menua dan sedang menurun”.
Properti-properti di kawasan ini disebut
Sunset Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital Gain dengan
tingkat rata-rata < 10% /th pada 5 th yang akan
datang
Market base adalah basis pasar. Basis pasar yang kuat, artinya jumlah penyewa tertentu dengan ukuran tertentu, mendominasi pasar di lokasi tersebut.
8. Lokasi dengan Market Base yang Kuat
Misalkan di apartemen tertentu, unit 2 kamar
paling banyak di apartemen itu, sedangkan di lokasi itu lebih banyak yang berminat menyewa
unit 2 kamar, maka gedung apartemen itu
memiliki basis pasar yang kuat. Artinya tingkat
okupansi apartemen itu tinggi.
Market Turn over adalah tingkat transaksi sewa, jual dan beli atas unit-unit apartemen di lokasi tertentu
9. Lokasi dengan Turn over yang tinggi
Semakin tinggi tingkat transaksi jual beli dan
sewa menyewa di lokasi apartemen tertentu, maka
semakin tinggi tingkat market turn over dari pasar apartemen di
lokasi tersebut.
10. Lokasi Growth CentreGrowth Centre adalah suatu kawasan yang sedang berkembang pesat dilihat dari pertumbuhan permintaan properti di kawasan itu.
Growth Centre adalah suatu pusat
pengembangan kawasan yang
memiliki prospek pertumbuhan
permintaan properti bersifat sustainable
dalam jangka panjang.
Growth Centre adalah suatu kawasan
investasi properti yang memiliki tren
potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata diatas 10% /th,
untuk 5 th yang akan datang.
Ciri-ciri suatu growth centre diantaranya: dekat dengan pintu masuk dan keluar
jalan tol, trade center, shopping mall, letaknya dekat
persimpangan jalan-jalan utama, terminal
MRT, dll.
Di Jakarta, Growth center terdapat di kawasan Mangga Dua, Kuningan, Tanah Abang,
Sudirman, Thamrin, Bunderan HI, Gatot Subroto, Senayan, dan Casablanca.
Di Bogor, growth center
terdapat di Depok,
Cibinong, Sawangan,
Cileungsi, dan Cibubur.
Di Tangerang, growth center
terdapat di Cipondoh, Serpong,
Karawaci, dan Bintaro.
Di Bekasi, pertumbuhan
pesat dari growth centre, terlihat di Kranji, Pekayon, Pondok Gede,
Tambun, Cibitung, dan Cikarang.
APA ITU DNA BASIS
EKONOMI SUATU
KAWASAN ?
DNA basis ekonomi suatu kawasan adalah karakter keekonomian dari suatu kawasan.
1
Kombinasi dari karakter properti yang bersifat statis dengan karakter ekonomi yang bersifat dinamis di kawasan itu mencerminkan kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu.
2
Semakin dinamis perkembangan ekonomi pada suatu kawasan maka semakin kuat DNA basis ekonomi dari kawasan itu.
3
DNA basis ekonomi dari suatu kawasan adalah demand generator di kawasan itu.
4
Perkembangan ekonomi masa depan suatu kawasan ditentukan oleh kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu saat ini.
5
DNA basis ekonomi kawasan properti saat ini menentukan pertumbuhan nilai properti di kawasan itu di masa mendatang.
6
DNA basis ekonomi suatu kawasan saat ini “menyimpan” potensi permintaan dan penawaran properti masa depan di kawasan itu.
7
Bila potensi DNA basis ekonomi suatu kawasan meningkat maka permintaan properti di kawasan itu akan meningkat.
8
Maka, semakin kuat potensi pertumbuhan DNA basis ekonomi kawasan, semakin besar magnet kawasan itu menarik arus manusia, pekerjaan, perdagangan, barang dan jasa.
9
DNA BASIS EKONOMI SUATU
KAWASAN, LINGKUNGAN DAN LOKASI
DNA Tapak sebagai Lokasi (cell)
A
DNA Lokasi dalam sebuah Lingkungan (organ)
B
DNA Lingkungan dalam sebuah Kawasan (organism)
C
DNA Basis Ekonomi Suatu Kawasan
DNA Lokasi (Cell)
DNA Lingkungan (Organ)
DNA Kawasan Menentukan Prospek Lokasi
DNA Kawasan (Organism)
BAGAIMANA PENGARUH DNA BASIS EKONOMI
KAWASAN TERHADAP
LINGKUNGAN DAN LOKASI ?
DNA basis ekonomi suatu kawasan mempengaruhi DNA basis ekonomi lingkungan properti dalam kawasan itu.
1
DNA basis ekonomi suatu lingkungan mempengaruhi DNA basis ekonomi lokasi properti dalam lingkungan itu.
2
DNA basis ekonomi suatu lokasi properti sangat dipengaruhi oleh DNA basis ekonomi kawasan dimana lokasi properti itu berada.
3
CONTOH : DNA BASIS
EKONOMI KAWASAN KELAPA GADING
DNA basis ekonomi kawasan Kelapa Gading saat ini adalah perdagangan, jasa dan bisnis ritel.
1
Kawasan Kelapa Gading terbagi dalam beberapa sifat DNA basis ekonomi lingkungan.
2
Bandingkan DNA basis ekonomi antara Ruko ”di lingkungan jalan masuk”, Ruko di lingkungan “penjualan mobil” dengan Ruko di ”lingkungan Mall” Kelapa Gading.
3
DNA basis ekonomi lingkungan Ruko yang mana yang paling kuat saat ini dan potensinya di masa mendatang ?
4
MENGAPA DNA BASIS
EKONOMI SUATU
KAWASAN BISA BERUBAH ?
APA FAKTOR-FAKTOR YANG
DAPAT MERUBAH DNA BASIS
EKONOMI SUATU KAWASAN ?
Perpindahan basis ekonomi dari satu kawasan ke kawasan yang baru
2
Evolusi dan Revolusi perubahan tata ruang di suatu kawasan
1
Pembangunan sebuah lokasi baru di kawasan tertentu
3
Pembangunan superblok di suatu kawasan
4
Perpindahan lapangan udara 20 th yang lalu
dari kawasan Kemayoran ke kawasan
Cengkareng adalah karena evolusi
perubahan tata ruang kota Jakarta
Contoh Evolusi perubahan Tata Ruang
1
Sejak perpindahan itu, DNA basis ekonomi
kawasan Kemayoran berubah dari “lapangan udara dengan industri jasa dan perdagangan yang terkait dengan
penerbangan” menjadi lahan kosong seluas
450 Ha.
Kemudian setelah kawasan Kemayoran
dibangun 20 th kemudian, DNA basis
ekonominya berubah lagi dari Airport menjadi
kawasan : jasa perumahan, jasa
pendidikan, jasa sosial kemasyarakatan dan
jasa pameran.
Sebaliknya, setelah kawasan Cengkareng
dibangun menjadi Airport International, DNA basis ekonomi
kawasan Cengkareng pun berubah secara
revolusioner.
Dari suatu DNA basis ekonomi pertanian menjadi DNA basis
ekonomi “perkotaan penerbangan” dengan
basis : industri penerbangan, jasa pergudangan dan perdagangan yang
terkait dengan penerbangan.
Contoh : Perpindahan basis ekonomi
2
Ratusan tahun lalu, kawasan Beos dan
kawasan Pasar Pagi di Kota Tua Jakarta Barat
yang berdekatan dengan pelabuhan menjadi
suatu kawasan bisnis dengan basis ekonomi
yang kuat
Kawasan itu pernah menjadi CBD yang
pertama Kota Jakarta, sebelum
berpindah ke Segitiga Emas,
Thamrin-Sudirman-Gatsu-Kuningan
DNA basis ekonomi kawasan
kota tua itu dulunya adalah
“FIRES” atau finance,
insurance, real estate dan services.
Bank-bank besar, perusahaan asing dan perusahaan nasional
dulu berkantor pusat di kawasan kota tua ituPusat perdagangan
ritel terbesar juga berpusat di sekitar
kawasan kota tua itu
Saat itu seluruh kawasan-kawasan yang berlokasi di dekat pelabuhan, memiliki DNA basis ekonomi yang lebih kuat daripada DNA kawasan di Jakarta yang bukan berada di dekat pelabuhan
Beos dan Pasar Pagi yang berlokasi di dekat pelabuhan saat itu termasuk kawasan sunrise area.
Di sisi lain, Kawasan Segitiga Emas di Jakarta Selatan saat itu, merupakan suatu kawasan yang tidur dan termasuk sunset area.DNA basis ekonomi kawasan Segitiga Emas saat itu adalah jasa perumahan
Sejak kepindahan CBD dari Kota Tua ke Segitiga Emas, maka DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas berubah dari
kawasan sunset area menjadi kawasan
sunrise area.
DNA basis ekonomi kawasan Segitiga
Emas berubah dari DNA basis ekonomi
jasa perumahan menjadi DNA basis ekonomi “FIRES”
atau Finance, Insurance, Real Estate
and Services.
Kawasan Segitiga Emas saat ini menjadi kawasan pusat bisnis utama di Jakarta atau CBD Jakarta.
DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas saat ini adalah : perbankan, keuangan, perdagangan, perhotelan, bisnis dan jasa
Kawasan Segitiga Emas adalah kawasan bisnis yang terbaik di Jakarta.
Merupakan kawasan yang pertama
membangun Superblok, karena aksesibilitas
lokasinya yang sangat tinggi dan posisinya
yang sangat strategis.
DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga
Emas memiliki kekuatan yang sangat tinggi untuk menarik arus manusia, arus
pekerjaan, arus perdagangan, arus bisnis dan jasa ke
lingkungan sekitarnya.
Kawasan Segitiga Emas sangat diuntungkan karena lokasinya berdekatan dengan pusat perdagangan Blok M dan Tanah Abang. Kemudian lokasinya juga berdekatan dengan kawasan dan permukiman elit Kebayoran Baru dan Menteng.
Kawasan Kota Tua Jakarta yang semula menjadi kawasan sunrise area sekarang
berubah menjadi kawasan sunset
area.
Kawasan Kelapa Gading ketika pada th 70an merupakan suatu kawasan rawa-rawa atau disebut “tempat jin buang anak”.
Contoh : Pembangunan Kawasan Baru
3
Kini DNA basis ekonomi Kelapa
Gading telah berubah dari sebuah “kawasan
kosong” yang tidak teratur, berkembang selama 30 th terakhir menjadi sebuah pusat
pertumbuhan yang baru atau Growth
Center.
DNA basis ekonomi Kelapa Gading saat ini
adalah perdagangan, jasa dan bisnis
ritel.
Ada dua belas Superblok di tengah kota Jakarta sedang dibangun.
Contoh : Pembangunan Superblok di suatu kawasan
4
No Nama Project Group Pengembang Lokasi JadwalL. Lahan
(m2)L. Bang
(m2)Potensi Nilai Kapitalisasi
(Rp.)
1 CBD Pluit Agung Sedayu Group Pluit 2006-2010 100,000 520,000 Rp 6,820,000,000,000.00
2 Gandaria City Pakuwon Group Gandaria 2006-2010 84,000 460,000 Rp 7,160,000,000,000.00
3 Regatta The Icon Intiland Dev.Pantai Mutiara
2006-2012 110,000 550,000 Rp 8,550,000,000,000.00
4 Podomoro City Agung Podomoro Group Jl. S. Parman 2006-2011 210,000 1,050,000 Rp 15,975,000,000,000.00
5 Rasuna Epicentrum Bakrieland Development Rasuna Said 2006-2012 125,000 600,000 Rp 11,050,000,000,000.00
6 Season City Agung Podomoro GroupTanjung Duren
2007-2011 51,288 260,000 Rp 5,314,500,000,000.00
Sumber : Panangian School of Property, Maret 2010
KAPITALISASI BISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERBLOK BARU) DI JABODETABEK TAHUN
2006-2013
No Nama Project Group Pengembang Lokasi JadwalL. Lahan
(m2)L. Bang
(m2)Potensi Nilai Kapitalisasi
(Rp.)
7 Kemang Vilage Lippo Group Kemang 2007-2012 100,000 600,000 Rp 10,950,000,000,000.00
8 St. Morits Lippo Group Kebun Jeruk 2007-2012 125,000 625,000 Rp 11,675,000,000,000.00
9 Ciputra World Jakarta Ciputra Group Dr. Satrio 2008-2013 55,000 325,000 Rp 8,022,000,000,000.00
10 Tangerang City Trivo Group Jl. Sudirman 2008-2013 100,000 400,000 Rp 4,431,000,000,000.00
11 Kota Casablanca Pakuwon GroupJl. Casablanca
2008-2012 96,000 580,000 Rp 8,950,000,000,000.00
12 Kuningan City Agung Podomoro Group Dr. Satrio 2008-2012 29,000 160,000 Rp 4,500,000,000,000.00
Total Nilai Kapitalisasi Project Mixed Use 1,185,288.00 6,130,000.00 Rp 103,397,500,000,000.00
Sumber : Panangian School of Property, Maret 2010
KAPITALISASI BISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERBLOK BARU) DI JABODETABEK TAHUN
2006-2013
BAGAIMANA MEMBEDAKAN JENIS-
JENIS DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN DALAM STRUKTUR KOTA JABODETABEK ?
CBD atau Central Business District adalah pusat bisnis utama di jantung kota berbatasan dengan City Center atau pusat kota
1. Kawasan CBD atau Jantung Kota
DNA basis ekonomi CBD : kawasan
berbasis Finance and Banking,
Insurance dan Real Estate (FIRE) dan ”SERVICES” atau
”FIRES”
DNA Basis ekonomi
kawasan CBD adalah : jasa finansial, jasa
perhotelan, jasa perusahaan dsb.
Di Jakarta, dikenal sebagai Segitiga
Emas : MT. Haryono – Gatot Subroto –
Senayan – S.Parman – Rasuna Said –
Menteng - Monas - MH. Thamrin – Bunderan HI –
Sudirman.
City center adalah pusat kota di luar CBD, berbatasan dengan down town atau tengah kota. Kegiatan di City center umumnya terikat dengan CBD atau Central Business District.
2. Kawasan City Center atau Pusat Kota
Contoh kawasan : Menteng, Kebon Jeruk, Manggarai,
Blok S, Kebayoran, Blok M, Tanah Abang, Pejompongan, Slipi, Harmoni, Mampang Prapatan dan Tebet
DNA basis ekonomi city center
adalah : bisnis (business),
perdagangan (trade), gaya hidup
(lifestyle) dan jasa-jasa (services)
Down town adalah kawasan tengah kota yang berbatasan dengan inner city atau kawasan lingkar dalam.
3. Kawasan Down Town atau Tengah
Kota
Sebagain besar properti di downtown
adalah campuran bisnis
retail dan permukiman (residential).
DNA Bisnis ekonomi downtown adalah : bisnis (business), perdagangan (trade) pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).
Contoh : kawasan Mangga Besar, Mangga Dua, Grogol, Kemang dan Matraman
Inner city adalah suatu kawasan lingkar dalam di luar down town, dan berbatasan sub urban
4. Kawasan Inner City atau lingkar
dalam
Sebagian besar properti di inner city adalah campuran bisnis retail dan permukiman (residential ).
Inner city kawasan yang dibatasi oleh jalan-jalan yang melingkari satu lingkungan dengan lingkungan lain dalam kota atau dibatasi oleh inner ring road.
DNA Basis ekonomi inner city : bisnis (business), perdagang (trade), pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).
Contoh kawasan : Ancol, Kapuk, Koja, Tanjung Priok, Cilincing, Kemayoran, Pluit, Kebon Jeruk, Pasar Minggu, Pulo Gebang
Outer city atau kawasan lingkar luar atau sub urban properti di kawasan ini umumnya adalah permukiman (residential)
5. Kawasan Outer City (lingkar luar)
Outer city adalah kawasan yang
dibatasi oleh jalan-jalan yang
melingkari satu kawasan dengan kawasan lainnya dalam kota, atau
dibatasi oleh outer ring road.
DNA Bisnis ekonomi outer city : gaya hidup (lifestyle), perdagangan (trade), jasa-jasa (services), dan hiburan (entertainment).
Contoh kawasan : Ciputat, Depok, Bogor, Serpong, Tangerang, Cikupa, Parung, Cibinong, Bekasi, Tambun, Cibubur, Cileungsi dan Jonggol.
Hinterland adalah kawasan yang berada di luar kawasan lingkar luarKawasan ini berada di luar kota atau outer city.
6. Kawasan Hinterland atau Luar
Kota
DNA basis ekonomi hinterland adalah : pertanian, perindustrian, perumahan dllContoh kawasan : Serang, Cilegon, Cikarang dan Cikampek
APA JENIS SIKLUS DNA
BASIS EKONOMI SUATU
KAWASAN ?
Sesuai prinsip integrasi, stabilitas dan disintegritasi pada Modul 1, nilai setiap properti di kawasan manapun akan mengalami suatu siklus kenaikan, stabilitas dan penurunan.
1
Semakin tua suatu kawasan, semakin menurun DNA basis ekonomi dan semakin cepat DNA Kawasan itu mencapai siklus stabilitas dan kemudian siklus penurunan kawasan itu.
2
DNA Kawasan “Baru dan Sedang Berkembang”
1
Contoh : Serpong, Bintaro, Cibubur, Kelapa Gading, Depok dan Pondok Gede
Jenis-jenis Siklus DNA Kawasan
DNA Kawasan “Baru dan Stabil”
2
Contoh : Simprug, Mampang, Permata Hijau, Cilincing, Palmerah, dan Kembangan
DNA Kawasan “Modern dan Baru Diperbaiki”
3
Contoh : Tebet, Kebayoran Baru, Pancoran dan Cempaka Putih
DNA Kawasan “Modern dan Menurun”
4
Contoh : Senen, Jatinegara dan Cawang
DNA Kawasan “Tua dan Baru Diperbaiki”
5
Contoh : Setiabudi, Tanah Abang dan Mangga Besar
DNA Kawasan “Tua dan Stabil”
6
Contoh : Menteng, Bendungan Hilir dan Tebet
DNA Kawasan “Tua dan Menurun”
7
Contoh : Cikini, Pademangan, Koja dan Grogol
DNA Kawasan “Tua dan Jelek”
8
Contoh : Beos, Kota Tua dan Jembatan Besi
BAGAIMANA ”IQ KEUANGAN”
MEMILIH SUNRISE PROPERTY DALAM SIKLUS DNA BASIS
EKONOMI KAWASAN ?
“Sunrise Property” adalah properti di
kawasan DNA ”Sunrise Area”
untuk 5 th kedepan memiliki tren
potensi Capital Gain rata-rata 10-
15%/th.
Tahun 0 1 2 3 4 5Kenaikan
Harga Sewa (%)
0 12 12 13 14 15
Harga Sewa (Rp)
100 jt
112 jt
132 jt
151 jt
173 jt
198 jt
Cap Rate (%)
10% 10% 10% 10% 10% 10%
Harga Jual (Rp)
1 M1,12
M1,32
M1,51
M1,73
M1,98
M
Contoh Sunrise Property 5 th pertama
”Sunrise property”, berlokasi di kawasan DNA Sunrise Area yaitu :
DNA “Modern dan Baru Diperbaiki”.
3
DNA “Baru dan Berkembang”
1
DNA “Baru dan Stabil”2
DNA “Tua dan Stabil”4
“DNA Kawasan Baru dan Berkembang”
1
DNA Kawasan pengembangan properti yang baru dan terus bertumbuh. Contohnya: Serpong, Kelapa Gading, Kebayoran Baru, Tebet dan Depok
Serpong telah dikembangkan 20 th yang lalu, setelah tol Jakarta-Merak dibuka Kawasan ini sangat disukai oleh para pedagang, para profesional, eksekutif dan pejabat pemerintah
DNA Kawasan Serpong adalah ”magnet” yang terus menerus menarik arus penduduk-
penduduk dari tengah kota
Jakarta.
Di kawasan Serpong banyak pengembangan
skala besar seperti Lippo Karawaci 200 Ha, BSD 6.000 Ha, Modern Land
500 Ha, Alam Sutera 500 Ha, Summarecon Serpong 1.000 Ha,
Paramount Serpong 400 Ha dll
Wilayah pengembangan kawasan Serpong sangat luas mencapai +10.000 Ha
DNA Kawasan Serpong akan terus berkembang paling tidak hingga th 2050
Kawasan Tebet yang dibangun sekitar 50 th lalu juga masih terus berkembang.
DNA Kawasan Kelapa Gading yang dibangun sekitar 30 th yang lalu dan masih terus berkembang hingga saat ini.
DNA Kawasan Tebet berkembang menjadi koridor bisnis baru setelah dibukanya Jalan Casablanca-Lapangan Ros th 1990. DNA Kawasan Depok juga berkembang pesat setelah dibukanya Jalan Margonda Raya sekitar awal th 1990an.
Disusul oleh berdirinya beberapa kampus besar seperti : Universitas Indonesia, Universitas Gunadarma, Universitas Pancasila dllDi sepanjang Jl. Margonda Raya dibangun mal-mal kelas menengah: Plaza Depok, Depok Town Square, dan Margo City.
2 “DNA Kawasan Baru dan Stabil”
DNA Kawasan “Baru dan Stabil”, adalah Cibubur, Cimanggis, Bintaro yang dibangun pada tahun 1976. DNA Kawasan-kawasan ini termasuk pusat-pusat pertumbuhan baru (growth center).
Duta Pertiwi dengan Marubeni (Jepang), LG (Korea Selatan), dan
Land and House (Thailand) pada th 1996 membangun Kota Wisata
seluas 800Ha.Sejak pengembangan Kota Wisata,
pembangunan di kawasan Cibubur pun
menjamur.
Kota Wisata, Legenda Wisata, Puri Sriwedari,
Raffles Hills, Taman Laguna, CitraGran,
Taman Kenari Nusantara, dan
Mahogany Residence dan Central Park
adalah proyek-proyek yang dibangun pada
tahun 1990-an.
Perkembangan Cibubur tidak terlepas dari rencana PT Bukit
Jonggol Asri yang pada 1990-an ingin mengembangkan
lahan 30rb Ha, menjadi kota mandiri
sebagai kota baru pengganti ibukota
Jakarta.
“DNA Kawasan Modern dan Baru Diperbaiki”
3
Permata Hijau, Simprug, Tanjung Duren, Kebon Kacang.Permata Hijau kembali menjadi lokasi pilihan setelah dibangunnya Jalan Panjang, yang menghubungkan Kebon Jeruk dengan Kebayoran.
DNA Kawasan Simprug kembali bergairah setelah
dibangunnya Hotel Mulia, Plaza Senayan dan Senayan City
DNA Tanjung Duren terus berkembang
setelah dibangunnya
Taman Anggrek dan terutama
Podomoro City.
DNA Kebon Kacang jadi berubah dari kawasan kumuh menjadi kawasan
bisnis retail terkemuka setelah
dibangun Grand Indonesia dan Thamrin City.
Banyak terjadi perubahan peruntukkan dari rumah-rumah tinggal menjadi Ruko, Apartemen dan Perkantoran Low Rise.
Contoh : Kebayoran Baru, Menteng dan Tebet.
“DNA Kawasan Tua dan Stabil”
4
DNA Kawasan Tebet dapat disamakan dengan Kemang, sebagai tempat hang out. Kemang pasar ekspatriat dan eksekutif, Tebet pasar kawula muda dan remaja.
Di Jl. Tebet Raya dan Jl. Tebet Utara rumah-rumah beralih fungsi menjadi Ruko, Restoran, hingga factory outlet.
BAGAIMANA ”IQ KEUANGAN”
MENGHINDARI SUNSET PROPERTY DALAM SIKLUS DNA
BASIS EKONOMI KAWASAN ?
Sunset Property adalah properti di
kawasan DNA Sunset Area untuk
5th yang akan datang memiliki
tren potensi Capital Gain rata-rata <
10% /th
Tahun 5 6 7 8 9 10
Kenaikan Nilai (%)
0 8 8 7 6 5
Cap Rate10% /th
10% /th
10% /th
10% /th
10% /th
10% /th
Harga Sewa (Rp)
198 jt
213 jt
231 jt
248 jt
260 jt
275 jt
Harga Jual (Rp)
1,98 M
2,13 M
2,31 M
2,48 M
2,6 M
2,75 M
Berubah menjadi Sunset Property 5 th berikutnya
Sunset Property berlokasi di kawasan DNA Sunset Area “DNA Tua dan
Menurun”1
“DNA Tua dan Baru Diperbaiki”
2
“DNA Tua dan Jelek”3
“DNA Kawasan Tua dan Menurun”
1
DNA Kawasan “Tua dan Menurun” adalah sebuah kawasan yang sudah cukup tua dan menurun tingkat permintaannya. Umumnya kawasan ini telah berusia lebih dari 100 th.
DNA basis ekonomi kawasan berubah dari kawasan pusat bisnis menjadi kawasan perumahan yang kumuhMisalnya, Jl. Lada, di kawasan Kota Tua Jakarta. Kondisi properti di lokasi itu semakin hari semakin memburuk
Sejalan dengan kondisi
lingkungannya yang memburuk, banyak pelaku
bisnis yang dulu berusaha di sana, pindah ke lokasi lain yang lebih
baik.
Misalnya, Kantor Pusat Bank BNI 46 yang pada th 1950-an berada di Jalan Lada, dekat Stasiun Kota. Th 1992, kantor pusat BNI pindah ke Jalan Sudirman.
DNA kawasan jalan lada pun akhirnya
berubah, dari kawasan yang berbasis
ekonomi keuangan menjadi ekonomi yang berbasis pedagangan
ritel bagi kelas menengah ke bawah.
Properti yang berada di kawasan “DNA Tua Baru Diperbaiki”, adalah properti atau bangunan berusia tua yang direnovasi.
“DNA Kawasan Tua Baru Diperbaiki”
2
Tetapi renovasi umumnya tidak
cukup untuk meningkatkan
permintaan properti di lokasi
tersebut
Kawasan ini termasuk wilayah Senen, Jatinegara, Salemba, Lapangan Banteng dll.
Umumnya karena lokasi itu tidak lagi strategis dilihat dari struktur kota.
Ada pula properti yang berada dikawasan tergolong “DNA Tua dan Jelek”. Bangunan-bangunan di kawasan seperti ini umumnya berusia tua yang makin lama kondisinya semakin memburuk
“DNA Kawasan Tua dan Jelek”
3
Contohnya, properti-properti di kawasan Kota Tua Jakarta yang semula dijadikan sebagai gudang Di satu sisi, bentuk fisik bangunan tersebut tidak boleh diubah. Karena Pemerintah Daerah Propinsi DKI Jakarta, menganggap properti itu termasuk benda cagar budaya
Tetapi di sisi lain, pihak pemerintah daerah pun tidak
turun tangan untuk
memperbaiki bangunan tersebut.
Selain itu, kawasan yang masuk dalam kategori “DNA Tua dan Jelek” adalah
kawasan yang berada atau dekat dengan kawasan kumuh, seperti Jelambar, dll.
BAGAIMANA ”IQ KEUANGAN” MEMILIH DNA BASIS EKONOMI
LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG
OPTIMAL ?
Kawasan Trade Area prospektif untuk investasi
DNA Basis ekonomi Trade Area adalah : Perdagangan, Jasa dan Bisnis Ritel
Rumah kos3
Kios 1
Ruko2
Kawasan Business Area prospektif untuk Investasi
Rumah Kos3Ruko2Rukan1
DNA Basis Ekonomi Business Area adalah Jasa perkantoran, Jasa perhotelan dan Bisnis Ritel
Kawasan Services Area prospektif untuk investasi
Ruko1Rukan2Kondominium3
DNA Basis ekonomi services area : Jasa pelayanan, Jasa profesional dan Bisnis Ritel
Kawasan Lifestyle Area prospektif untuk investasi
Kondominium1Rumah Kos2
DNA Basis ekonomi Lifestyle Area adalah Jasa kuliner dan Perdagangan dan Bisnis Ritel
Kios3
Kawasan Expatriate Area prospektif untuk investasi
Rumah1Townhouse 2Apartemen3
DNA Basis ekonomi Expatriate Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Bisnis Ritel
Kawasan Chinesse Area prospektif untuk investasi
Rumah Kos1Kondominium2
DNA Basis ekonomi Chinesse Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Ritel
Ruko3
Kawasan Entertainment Area prospektif untuk investasi
Rumah Kos3
Ruko1
Apartemen2
DNA Basis ekonomi Entertainment Area adalah Jasa kuliner, Perdagangan dan Bisnis Ritel.
TERIMA KASIHTERIMA KASIHIr. Anton Sitorus